13. getekend 2024-04-15 Aangepaste toelichting

13 . Behorend bij geamendeerd raadsbesluit Vaststellen bestemmingsplan “Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond" Marjoleine van Egeraat Digitaal ondertekend door Marjoleine van Egeraat Griffier van Teylingen op 30-04-2025

Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond Bestemmingsplan 15 april 2025

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en achtergrond 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Juridische procedure 1.5 Leeswijzer

6 6 8 9 10 11

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie en Programma 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

12 12 14

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

19 19 24 26 27

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en Milieuonderzoek 4.1 Algemeen 4.2 Verkeer en Parkeren 4.3 Geluidhinder 4.4 Luchtkwaliteit 4.5 Geurhinder 4.6 Bodem 4.7 Water 4.8 Natuur en Ecologie (Flora & Fauna) 4.9 Externe veiligheid 4.10 Cultuurhistorie en Archeologie 4.11 Bedrijven & Milieuzonering 4.12 Bezonning en Schaduwhinder 4.13 Milieueffectrapportage (m.e.r.)

31 31 31 33 36 38 39 41 54 65 67 71 72 73

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving en regeling 5.1 Algemeen 5.2 Planregels

77 77 78

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro 6.2 Zienswijzen(procedure) 6.3 Planwijzigingen 6.4 Vaststelling van het bestemmingsplan

81 81 82 82 83

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen 7.2 Exploitatieplan, grondexploitatie en kostenverhaal

84 84 84

Regels

87

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

88 88 94

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Bedrijf Groen Verkeer Water Waarde - Archeologie 9 Waterstaat - Waterkering

96 96 98 99 100 101 103

Hoofdstuk 3

Algemene regels

104

2

Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

104 105 106 107 108 109

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

110 110 111

Bijlagen bij Toelichting Bijlage 1

Ladderonderbouwing Greenib Business Park Warmond_181211

Bijlage 2

Onderzoek luchtkwaliteit bedrijventerrein Oosteinde 16 Warmond_210304

Bijlage 3 Verkennend bodem- en waterbodemonderzoek plangebied Oosteinde 16 Warmond_200515 Bijlage 4 Quickscan Flora & Fauna, en nader onderzoek vogels, Oosteinde 16 Warmond_230929 Bijlage 5 Onderzoek stikstofdepositie bedrijventerrein Oosteinde 16 Warmond_241010 Bijlage 6

Archeologisch onderzoek plangebied Oosteinde 16 Warmond_230707

Bijlage 7

Vleermuisonderzoek Oosteinde 16 Warmond_240430

Bijlage 8

Onderzoek ransuil roestplekken Oosteinde 16 Warmond_240430

Bijlage 9 Beeldkwaliteitsparagraaf uitbreiding Greenib Business Park Warmond_250211 Bijlage 10

Zonnestudie Greenib (Warmond)_240603

Bijlage 11

M.e.r.-beoordelingsbesluit_241028

Bijlage 12

Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Bijlagen bij Regels Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' Teylingen

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsparagraaf

3

4

Toelichting De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie en Programma Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en Milieuonderzoek Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving en regeling Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

5

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleidingen achtergrond

De locatie Oosteinde 16 en omgeving te Warmond is een braakliggend dan wel ongebruikt terrein, dat naast een bedrijventerrein ligt. Het naastgelegen bestaande bedrijventerrein betreft het Greenib Business Park (Warmond). Greenib Onroerend Goed (GOG) B.V. heeft het voornemen op de locatie Oosteinde 16 een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein te realiseren. De uitbreiding van het bedrijventerrein beoogt op een realisatie van een uitgeefbaar oppervlak van circa 12.000 m² voor bedrijfsgebouwen, opslag, parkeren en laden en lossen. Er is behoefte aan meer bedrijventerrein(kavels) bij het Greenib Business Park. De voorgenomen ontwikkeling past echter niet binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen". Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. In dat kader is het onderhavige bestemmingsplan "Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond" opgesteld. De ligging van het project en bestemmingsplan voor de uitbreiding bedrijventerrein Greenib Business Park locatie Oosteinde 16 is weergegeven op afbeelding 1.1A. Het project en plangebied bevindt zich ten noorden van Warmond en ligt langs de snelweg A44. Een impressie van de voorgenomen uitbreiding van het bedrijventerrein, met globaal de mogelijke invulling van het plangebied is weergegeven op afbeelding 1.1B.

Het Greenib Business Park in Warmond wordt ook het bedrijventerrein De Wetering genoemd. Afbeelding 1.1A: Ligging project en plangebied uitbreiding bedrijventerrein locatie Oosteinde 16

6

Afbeelding 1.1B: Impressie voorgenomen ontwikkeling bedrijventerrein, met globale mogelijke invulling project en plangebied uitbreiding bedrijventerrein locatie Oosteinde 16 Warmond

Ten behoeve van het project voor de uitbreiding van het bedrijventerrein op en nabij de locatie Oosteinde 16 te Warmond is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld.

7

1.2

Plangebied

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan "Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond" omvat (in de toekomstige situatie) hoofdzakelijk de nieuwe bedrijfskavels (in één vlak) en de aanliggende groenstructuren, en grenst aan het bestaande bedrijventerrein. Het bedrijventerrein en plangebied liggen in feite tussen Warmond en Sassenheim in, buiten de bebouwde kom. Het onderhavige plangebied ligt ten westen van de hoofdweg Oosteinde, en ligt aan de zijtak van Oosteinde. Ten noorden van het plangebied ligt het bestaande bedrijventerrein, en daarna de snelweg A44. Het plangebied ligt ten oosten van de watergang de Dinsdagse Watering. Ten zuiden van het plangebied bevinden zich kwekerijen met de bijbehorende woningen. Ten (zuid)oosten van de locatie bevinden zich tevens agrarische velden. De ligging van het plangebied is weergegeven op de afbeeldingen 1.1A en 1.2A. De begrenzing van het plangebied is weergegeven op de afbeeldingen 1.1B, 1.2A en 1.2B. De huidige situatie van het plangebied is weergegeven op afbeelding 1.2B. Afbeelding 1.2A: Begrenzing plangebied onderhavig bestemmingsplan "Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond"

8

Afbeelding 1.2B: Luchtfoto plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan ''Uitbreiding bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond'' is gesitueerd in het gebied van het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen', van het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen, 1e herziening' en van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen'. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' is vastgesteld op 30 april 2015 door de gemeenteraad van Teylingen, en is na wijzigingen onherroepelijk geworden. Na een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 juni 2016 zijn delen van het bestemmingsplan herzien, het vigerende gewijzigde bestemmingsplan is vastgesteld op 15 december 2016 en is onherroepelijk. Op 19 december 2019 is het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen, 1e herziening' vastgesteld; dit betreft een herziening op onderdelen. Het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' kent ter plaatse van het onderhavige plangebied de volgende bestemmingen: 'Agrarisch - bollenteelt - bollenzone 1' (artikel 3 van de regels); 'Recreatie - dagrecreatie - volkstuin 1' (artikel 39 van de regels); 'Tuin' (artikel 51 van de regels); 'Verkeer' (artikel 53 van de regels); 'Wonen' (artikel 56 van de regels); Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (artikel 65 van de regels); Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' (artikel 69 van de regels).

In de bestemming 'Agrarisch - bollenteelt - bollenzone 1' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die ook ter plaatse van het onderhavige plangebied van toepassing is. Op grond van artikel 3.7.1 van de regels kunnen burgemeester en wethouders de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1' wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen, 1e herziening' kent ter plaatse van het onderhavige plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Deze vervangt 'Waarde - Archeologie 3'. Het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' is vastgesteld op 20 september 2012 door de gemeenteraad van Teylingen, en is deels onherroepelijk.

9

Het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' kent ter plaatse van het onderhavige plangebied de volgende bestemmingen: 'Groen' (artikel 7 van de regels); 'Water' (artikel 16 van de regels); Dubbelbestemming - 'Waterstaat - Waterkering' (artikel 26 van de regels). Afbeelding 1.3: Vigerende bestemmingsplannen/-vlakken ter plaatse en in de omgeving van het onderhavige bestemmingsplan

1.4

Juridische procedure

Bestemmingsplan Vanwege het feit dat het uitbreiden van bedrijventerrein De Wetering niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit betreft het onderhavige bestemmingsplan ''Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond''. De bestemmingsplanprocedure ziet er als volgt uit. De procedure voor het bestemmingsplan wordt op basis van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoerd. De binnengekomen reacties in het kader van het vooroverleg met relevante overlegpartners worden/zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. De kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt gedaan in een lokale krant, in het Gemeenteblad (op officielebekendmakingen.nl) en op de gemeentelijke website. Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kan een ieder zienswijzen bij de gemeente(raad) indienen. De ingediende zienswijzen worden - voor zover nodig/mogelijk - verwerkt in het (vast te stellen) bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 december 2023 t/m 24 januari 2024 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn een aantal zienswijzen ingediend. Enkele van de zienswijzen gaven aanleiding om het plan te wijzigen. (Zie paragraaf 6.2 en 6.3).

10

Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage en kan een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidend hoofdstuk, waarin wordt ingegaan op de aanleiding van dit bestemmingsplan en de juridische context, volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader beschreven. Dat hoofdstuk bevat ook een onderbouwing in het kader van "Ladder voor duurzame verstedelijking" als onderdeel van rijksbeleid en regelgeving. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten en de relevante onderzoeken. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de planvorm en de juridische regeling zoals deze op de verbeelding en in de regels is opgenomen. In hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid aan bod.

11

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie en Programma

2.1

Bestaande situatie

2.1.1

Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen in, dan wel aan de rand van het bedrijventerrein Greenib Business Park (Warmond), welke met zijn ligging langs de A44 een belangrijke rol vervult voor regionaal en internationaal verzorgende bedrijvigheid. De plan- en projectlocatie is gelegen ten noorden van de kern Warmond. Het onderhavige plangebied is momenteel een open en grotendeels braakliggend terrein. Het huidige Greenib Business Park (Warmond) is grotendeels volgebouwd. Het bestaande bedrijventerrein bestaat (planologisch gezien) uit vier delen. Aan de oostzijde ligt een algemeen parkeerterrein nabij de ingang van het bedrijventerrein. Er is een duidelijke afbakening van het bedrijventerrein met de groenstroken/bomenrijen, de watergangen en/of de hoofdwegstructuur. Afbeelding 2.1: Infrastructuur en functies in de omgeving van het plangebied

12

2.1.2

Ruimtelijke structuur en omgeving plangebied

In de omgeving van het plangebied is sprake van onder meer hoofdinfrastructuur-lijnen en bedrijven in diverse hoedanigheden. Het aanwezige bedrijventerrein ligt langs de hoofdinfrastructuur. In de directe omgeving bevinden zich lange smallere percelen en geblokte (grotere) percelen. De agrarische velden ten zuidwesten van de planlocatie vertonen een niet-rechtlijnig patroon en betreffen een open veld. Verder is er in de omgeving sprake van rechte structuren. Agrarische velden omsluiten de zuidzijde van de planlocatie. Tevens is verderop sprake van groen, een recreatieterrein en sportvelden. Dit gebied fungeert als een gebied voor ontspanning, met veel groen, een bos en een meer. Het Greenib Business Park wordt gekenmerkt door een open ruimte en groen met veel kwalitatief hoogwaardige bebouwing. In de omgeving van het plangebied zijn sport- en recreatiegebieden aanwezig. Ten oosten van het plangebied ligt een campingterrein waar diverse campings zijn gevestigd. Verder naar het oosten ligt een natuurgebied met de Lakerpolder, op circa anderhalve kilometer van de planlocatie. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich, op ruim 300 meter, het Landgoed "Huys te Warmond" met 23 ha aan parkbos. De planlocatie bevindt zich op ruim een kilometer afstand van de Zwanburgerpolder, een poldergebied met waardevolle (agrarische) graslanden, ten zuidoosten van het plangebied. 2.1.3

Woonfunctie, en volkstuinfunctieen agrarische functie

In het onderhavige plangebied ligt voor een klein deel de bestemming 'Wonen', behorende bij een voormalig woonperceel. Bij het woonperceel is tevens sprake van de bestemming 'Tuin'. Op de locatie hebben in het verleden twee huizen gestaan. De huizen zijn inmiddels gesloopt en van de woonlocatie is niets of weinig meer te zien. De twee huizen stonden tussen bomenrijen. Aan de westkant bestaat het terrein uit een meer parkachtig terrein met hagen, fruitbomen en droge greppels. Momenteel heeft de grond geen functie, het perceel is leeg. Hoewel het perceel geen afbreuk doet aan de landschappelijke kwaliteit, is het wenselijk om het terrein te herontwikkelen. Ten zuidoosten van het woonperceel bevinden zich (voormalige) volkstuinen (met bestemming 'Recreatie - dagrecreatie - volkstuin 1'). Aan de oostkant van het plangebied is sprake van een agrarische perceel (met bestemming 'Agrarisch - bollenteelt - bollenzone 1'). 2.1.4

Verkeer

In het plangebied loopt een geasfalteerde smalle weg welke voorheen leidde naar de twee woonhuizen. Hoewel deze woonhuizen op de planlocatie al zijn gesloopt, zijn de weg en paden nog steeds aanwezig. Deze weg ontsloot de woonhuizen via de nabijgelegen bollenkwekerijen. Het bedrijventerrein Greenib Business Park beschikt over eigen wegen; deze wegen zijn in de huidige situatie niet verbonden met de smalle ontsluitingsweg op de planlocatie. Een deel van de ontsluitingsweg van het bestaande bedrijventerrein ligt langs de noordzijde van het plangebied. 2.1.5

Groen, Water en Natuur

Het onderhavig plangebied bevat een variëteit aan planten- en bomensoorten. Aan de oostkant komt voornamelijk rietgras en ridderzuring voor. Meer naar het westen zijn er tevens diverse grassoorten zoals de brandnetel, bramenstruiken en haagwinde. Deze soorten vormen een overgang naar de eerste bomenrij, bestaande uit de zwarte els, berk, es, zomer eik en enkele wilgsoorten. Aan de westkant is er een droge sloot aanwezig waarin bamboe, riet en lisdodde groeit. Tussen de beide bomenrijen is afwisselend een vervallen hekwerk en prikkeldraad aanwezig. In het westen van het plangebied is vooral een parkachtige zone aanwezig met een fruitboomgaard met appel- en pruimbomen. Verder grenst het gebied aan de noord-, west- en zuidkant aan verschillende watergangen, waarvan aan de (zuid)westkant de Dinsdagse Watering. De aanwezigheid van (beschermde) planten en dieren in het plangebied wordt beschreven in paragraaf 6.8 van deze Toelichting van het bestemmingsplan.

13

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplan ''Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond'' heeft betrekking op een uitbreiding van het Greenib Business Park op de locatie Oosteinde 16 en omgeving te Warmond. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein is een ontwerp gemaakt. De voorgenomen ontwikkeling, in een kaderstellend ontwerp, is weergegeven op afbeelding 2.2A. Het weergegeven globale ontwerp betreft een mogelijke invulling van het plangebied en uitgeefbaar terrein. In het ontwerp sluit de uitbreiding van het bedrijventerrein qua type bedrijven/kavels en de (kavel)maatvoering aan op het bestaande bedrijventerrein. Het nieuwe bedrijventerrein sluit tevens aan op de infrastructuur van het bestaande terrein, en kent daarmee dezelfde ontsluiting. Met betrekking tot het type bedrijven wordt de toelaatbaarheid van bedrijven in de milieucategorieën 1 t/m 3.2 gehanteerd. De maximale categorie betreft 3.2, maar niet alle bedrijven in categorie 3 zijn toegestaan. Een aantal meer milieuhinderlijke bedrijven, namelijk zogenaamde 'grote lawaaimakers' en risicovolle bedrijven, zijn niet toegestaan. Het bedrijventerrein kan op meerdere manieren worden ingevuld met nieuwe/diverse type bedrijven en bedrijfsbebouwing.

Het uitgangspunt is dat er circa 18.000 m² bvo aan bedrijfsruimte kan worden gerealiseerd, op basis van 50% bebouwing en drie bouwlagen, of op basis van circa 75% bebouwing en twee bouwlagen. In het geval van de vestiging van een logistiek bedrijf zal het bruto vloeroppervlak (bvo) kleiner zijn. Het doel is om de uitbreiding de hoogwaardige uitstraling te geven die het bestaande bedrijventerrein (het Greenib Business Park) ook kent.

14

Afbeelding 2.2A: Voorgenomen ontwikkeling bedrijventerrein uitbreiding (in kaderstellend ontwerp), in samenhang met bestaande bedrijventerrein

De beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein sluit aan op het reeds aanwezige Greenib Business Park. Voor de planlocatie worden daarom grotendeels de uitgangspunten gehanteerd van de locatie Greenib. In het project wordt uitgegaan van de uitbreiding van de sfeerbepalende groenstructuur en het creëren van een parkachtige opzet. De bestaande dagrecreatieve functies in het plangebied, zoals volkstuinen, verdwijnen. De bedrijventerrein uitbreiding in het onderhavige bestemmingsplan, inclusief de nieuwe water- en groenstructuren, omvat een oppervlakte van circa 20.000 m². De oppervlakte van het onderhavige bestemmingsplangebied is groter aangezien de bestaande groenstructuren aan de randen ook zijn meegenomen in het bestemmingsplan.

15

2.2.2

Ruimtelijke structuur en inpassing in de omgeving

In het onderhavige plan wordt rekening gehouden met de ruimtelijke structuur en de inpassing in de omgeving. Op afbeelding 2.2A en in de Beeldkwaliteitsparagraaf (bijlage 9) is de ruimtelijke inpassing van het plan in de omgeving weergegeven. Bij de inpassing is rekening gehouden met de bestaande structuren op en bij het Greenib Business Park, en ook met het groene karakter van de omgeving. In het plangebied komen een of meerdere bedrijfspercelen, waarbij het aantal percelen nog flexibel is in te vullen binnen een bedrijfsvlak. Daarnaast is in het plan ruimte gemaakt voor groen en water, voornamelijk aan de randen van de planlocatie, en is ruimte behouden voor bestaande groenstructuren en bosschages. In het plangebied worden wegen aangelegd waarbij een hoofdontsluiting structuur wordt ingepast; de hoofdweg sluit aan op de bestaande weg(en) in het Greenib Business Park. Tevens wordt in het plan ruimte gereserveerd voor water. Voornamelijk aan de zuidoostrand van het plangebied kan nieuw wateroppervlak worden gerealiseerd, en daarnaast kan de watergang aan de noordwestzijde worden verbreed. Langs de zuidoostrand van het plangebied worden een aardenwal en struiken en bomen aangebracht. 2.2.3

Bedrijven en bedrijfspanden

Met de parkopzet wordt op een hoogwaardig bedrijventerrein gedoeld, waar diverse bedrijfstypen van zakelijke dienstverlening en/of logistieke bedrijven zullen zijn gevestigd, gecombineerd met lichte schone industrie, schone productie, bedrijfsverzamelgebouwen en/of opslag. Tevens zijn kantoren als onderdeel van de bedrijven onder voorwaarden toegestaan. Op basis van de invulling van de planlocatie op afbeelding 2.2B bedraagt het oppervlak voor de bestemming 'Bedrijf' 12.000 m². Het grootste deel van de bestemming 'Verkeer' is bedoeld voor de ontsluitingsweg. Het uitgeefbaar oppervlak voor bedrijfsgebouwen, opslag, parkeren en laden en lossen bedraagt 12.000 m². Daarnaast is er nog enige ruimte voor parkeren. In het geval van het Greenib Business Park betreft uitgeefbaar grondoppervlak een verhuurbaar grondoppervlak. De netto-oppervlakte van het bedrijfsvlak is 12.000 m². De netto-oppervlakte van een bedrijventerrein/bedrijfsperceel is lager dan de totale (uitgeefbare) oppervlakte omdat het terrein tevens moet worden ingericht met kavelwegen en parkeerterreinen. Het CROW hanteert een omrekenfactor van bruto- naar netto-oppervlakte van 77%. In het onderhavige plan wordt de bruto-netto verhouding niet als zodanig worden gehanteerd, vanwege het specifieke karakter van het bedrijventerrein zoals de situering.

Een algemene ontsluitingsweg wordt aangelegd aan de zuidelijke randen van de bedrijfsontwikkeling, zoals weergegeven op afbeelding 2.2A. Daarom wordt bij het onderhavige plan uitgegaan van een netto-oppervlakte van 12.000 m², en bedraagt het uitgeefbaar oppervlak tevens 12.000 m². Los van een bruto-netto verhouding kan er maximaal 9.600 m² (80%) bebouwd oppervlak gerealiseerd worden. In het plangebied wordt gebruik gemaakt van een algemene bedrijfsbestemming in plaats van een specifieke bedrijfsbestemming. Dit zorgt er voor dat er meer flexibiliteit ontstaat en een grotere scala/diversiteit van bedrijven zich kunnen vestigen in het gebied. Het onderhavige bestemmingsplan omvat typen bedrijven met een milieucategorie tot en met maximaal 3.2, opgenomen in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein'. Veel van de bedrijven in de milieucategorieën 1 t/m 3.2 zijn mogelijk/toegestaan. De zogenaamde 'grote lawaaimakers' (Wgh-inrichtingen) en risicovolle bedrijven (Bevi-inrichtingen) zijn niet toegestaan, en groothandel in chemische producten is niet toegestaan. Met betrekking tot het architectuurbeeld in het gebied wordt er gestreefd naar een 'no-nonsense' architectuur: herkenbare bouwvolumes met aandacht voor architectonische detaillering.

Dit wordt gecombineerd met een multifunctionele opzet en flexibele indeling van de gebouwen, die geschikt dienen te zijn voor de gebruiker van nu en in de toekomst. Tevens wordt er aandacht besteed aan de accenten van de kantoorfuncties, materiaalcompositie van baksteen, hout en aluminium waarbij een tijdloos karakter voorop staat.

16

2.2.4

Verkeer en parkeren

Het onderhavige plangebied krijgt met de voorgenomen ontwikkeling tevens een nieuwe verkeersfunctie. Voorheen was de verkeersfunctie een weg voor de destijds aanwezige woonhuizen. De nieuwe verkeersfunctie heeft betrekking op de ontsluiting van het te ontwikkelen bedrijventerrein, bedoeld voor bestemmingsverkeer. Het bestaande bedrijventerrein is via de Oosteinde en Warmonderweg direct ontsloten op de A44, waarmee er een snelle verbinding is met Leiden, Den Haag, Schiphol en Amsterdam. De weg Oosteinde op en naast het bedrijventerrein, zijnde de hoofdroute, ontsluit de bedrijfskavels, en sluit aan op de Warmonderweg. De nieuwe weg van de uitbreiding, in het onderhavige plangebied, wordt aangesloten op de reeds aanwezige infrastructuur, de weg Oosteinde. In aansluiting op de bestaande weg op eigen terrein (van Greenib), zal de nieuwe ontsluitingsweg een maximum snelheid van 15 km/uur kennen. Aan de oostzijde van het plangebied, op/nabij de oostelijke hoek van het plangebied, bevindt zich een pad/weg die het plangebied in de bestaande situatie verbindt met het weggedeelte Oosteinde langs bestaande bedrijven en bedrijfswoningen buiten het Greenib Business Park en buiten het plangebied. Dit pad zal in de toekomstige situatie geen dienst doen als een ontsluitingsweg van het bedrijventerrein.

Het pad is te smal/krap om dienst te doen als ontsluitingsweg voor vrachtwagens van een bedrijventerrein. Openbaar vervoer Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich, langs Oosteinde, op korte afstand een bushalte. Deze bushalte is onderdeel van de busverbinding Haarlem - Leiden centraal. Het dichtstbijzijnde treinstation bevindt zich op circa een kilometer afstand van het plangebied. Parkeren De algemene bedrijfsbestemming betekent dat de invulling van het bedrijventerrein divers kan zijn. De uiteindelijke verkeersgeneratie en parkeervraag is afhankelijk van het type bedrijvigheid dat zich op de planlocatie vestigt. De relevante parkeernormen van de gemeente Teylingen zijn te vinden in tabel 3.4 in paragraaf 3.4.3 van deze Toelichting. De gemeentelijke parkeernormen staan in de Parkeernota Teylingen 2014. De Parkeernota Teylingen 2014 hanteert de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. In de publicatie worden verschillende typen bedrijven genoemd, waaronder kantoor met en zonder baliefunctie, arbeidsintensief en -extensief bedrijf, en bedrijfsverzamelgebouw. Voor deze typen functies worden dan ook verschillende parkeernormen gehanteerd. Het is echter niet bekend welk type bedrijvigheid zich precies zal vestigen op de planlocatie.

Om deze reden wordt in deze plantoelichting het aantal parkeerplaatsen berekend aan de hand van een gemiddelde parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Deze parkeernorm is vergelijkbaar met de gemeentelijke parkeernorm. De berekening van het aantal parkeerplaatsen wordt gedaan aan de hand van het oppervlak voor de bestemming 'Bedrijf' van 12.000 m². Op basis van 12.000 m² bvo, leidt dit tot de volgende berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen in het onderhavig plan: 12.000 m² / 100 m² bvo x 2 = 240 parkeerplaatsen voor werknemers en bezoekers. In het plan(gebied) is (in principe) voldoende ruimte voor 240 parkeerplaatsen. De benodigde parkeerplaatsen kunnen op meerdere manieren worden gerealiseerd, zoals eventueel (ook) inpandig en/of hoger gelegen. Ten behoeve van het parkeren van personenauto's kan bijvoorbeeld op de rand van het bedrijfsvlak een strook met parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen zal invloed hebben op de (mate van) te realiseren bedrijfsbebouwing. Indien nodig en beschikbaar kan gebruik worden gemaakt van parkeerplaatsen op het bestaande bedrijventerrein, aangezien deze parkeerplaatsen op eigen terrein liggen. De nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het uitgeefbaar oppervlak en/of langs de ontsluitingsweg.

17

2.2.5

Functies en Verbeelding bestemmingsplan

De voorgaande planbeschrijvingen hebben inzicht gegeven in de nieuwe beoogde functies in het onderhavige plangebied. Deze functies zijn vertaald in de bestemmingen van het onderhavige bestemmingsplan ''Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond''. De volgende bestemmingen zijn opgenomen in dit bestemmingsplan: 'Bedrijf': ten behoeve van de bedrijven op het nieuwe bedrijventerrein; 'Groen': ten behoeve van de bestaande en nieuwe groenstructuren; 'Verkeer': ten behoeve van de hoofdontsluitingsweg(en) en kleinschalig parkeren; 'Water': ten behoeve van de watergangen; dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 9': ten behoeve van de bescherming van de (mogelijk aanwezige) archeologische waarden in de zuidelijke hoek van het plangebied; dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering': ten behoeve van de bescherming van de aanwezige waterkering(functie)'. De Verbeelding, met de bestemmingen, is weergegeven op afbeelding 2.2B. (Verbeelding is de wettelijke term voor de plankaart). Voor de juridische beschrijving van de genoemde bestemmingen wordt verwezen naar hoofdstuk 5 "Juridische planbeschrijving en regeling" van de toelichting van dit bestemmingsplan. Afbeelding 2.2B: Verbeelding onderhavig bestemmingsplan "Uitbreiding Bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond"

18

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is momenteel een structuurvisie van het Rijk, op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Het Rijk heeft vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet een Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld, welke op 11 september 2020 is vastgesteld. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven en zorgen voor grote uitdagingen in Nederland die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Deze uitdagingen vragen om een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. De NOVI heeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangen. De SVIR (het beleid) gaat geheel op in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlage 6, 'Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit'. De NOVI richt zich op nationale belangen, en de nationale belangen opgenomen in de SVIR maken onderdeel uit van de NOVI.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd, en dit instrument, betreffende een behoeftetoetsing van een plan met een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maakt ook onderdeel uit van het beleid van de NOVI, en is geïntegreerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ladder voor duurzame verstedelijking Een ruimtelijk plan dient in veel gevallen te worden beoordeeld aan de hand van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". Vraaggericht programmeren en het realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, om te anticiperen op stagnatie, en om krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze laddertoets/onderbouwing, met behoeftetoetsing van een plan, is een procesvereiste voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De Nationale Omgevingsvisie richt zich op vier prioriteiten, welke onderling veel met elkaar te maken hebben. Voor iedere prioriteit geeft de NOVI richting aan hoe de fysieke leefomgeving in te richten: 1.

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De vier prioriteiten zijn vertaald naar een Uitvoeringsagenda, welke concrete invulling geeft aan de richtingen, zowel vanuit de rol van het Rijk als in samenwerkingsverband. Het Rijk kiest hierbij voor de inzet van algemene rijksregels, bestaande financiële middelen en kennisontwikkeling. Het rijk zal in samenspraak met medeoverheden en maatschappelijke partijen bestuurlijke afspraken maken. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. In samenhang met de NOVI is het Nationaal Milieubeleidskader uitgebracht, welke nadere uitgangspunten en basisprincipes formuleert die specifiek betrekking hebben op het milieubeleid. De onderdelen binnen de NOVI worden nader uitgewerkt in bijvoorbeeld het Programma Energiehoofdstructuur of het Nationaal Programma Landelijk Gebied. Daarnaast wordt de NOVI gebiedsgericht uitgewerkt in de Omgevingsagenda's, Gebiedsagenda's Grote Wateren en NOVI-gebieden. De rol van het Rijk is hierin het faciliteren van medeoverheden om invulling

19

te geven aan hun verantwoordelijkheden, wat aansluit bij het principe: 'decentraal, tenzij'. Er worden samenwerkingsafspraken gemaakt over de afwegingsprincipes en voorkeursvolgordes uit de NOVI. Om beleidskeuzes te helpen maken zijn er drie afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Relevantie/beoordeling onderhavige plan Het onderhavige plan heeft geen (concrete) relatie met de nationale belangen. Het beleid in de NOVI vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan. Uit paragraaf 3.1.3 van deze Toelichting blijkt dat het plan ook past binnen de regels van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". Hoewel het rijksbeleid de overkoepelende rijksbelangen beschermt en zodoende weinig specifieke regels stelt aan bestemmingsplannen kunnen de afwegingsprincipes wel worden toegepast. In onderhavig geval is mengen en/of meekoppelen van functies niet haalbaar in verband met het voorkomen van ongewenste externe effecten. In zo'n geval stelt de NOVI dat landschappelijke inpassing en/of bronmaatregelen een plaats moeten krijgen binnen de ontwikkeling. De landschappelijke inpassing binnen de kenmerken van het gebied is beschreven in de hoofdstukken 2 en 4 van deze plantoelichting.

De kenmerken en identiteit van het gebied als geheel en de omgeving blijven behouden, en een deel van de kenmerken van het plangebied blijft behouden. Afwentelen van effecten wordt zoveel als mogelijk voorkomen door inperking van de functiemogelijkheden van het bedrijventerrein in het onderhavige plan en door het realiseren van wateroppervlak en groenstructuren. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de NOVI en Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is vastgelegd. Het Barro bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Relevantie/beoordeling onderhavige plan Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige plan. Het onderhavige plan heeft geen invloed op de nationale belangen die in het Barro zijn geborgd. Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan. 3.1.3 3.1.3.1

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Algemeen

De "Ladder voor duurzame verstedelijking" heeft als doel een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in artikel 3.1.6, lid 2. Bij een plan of project, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te worden beschreven dat het plan/project ofwel de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. De onderbouwing van de behoefte aan nieuwe functies wordt gedaan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 juli 2017 gewijzigd. Het principe van de ladder is hetzelfde gebleven. Met betrekking tot de (nieuwe) ladder staat in het Bro, in artikel 3.1.6, lid 2, de volgende bepaling opgenomen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

20

Relevantie/beoordeling onderhavige plan De ladder voor duurzame verstedelijking dan wel artikel 3.1.6, lid 2 Bro is van toepassing op de beoogde ontwikkeling en het onderhavige bestemmingsplan, omdat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve wordt hierna de behoefte aan het plan ofwel het bedrijventerrein onderbouwd. 3.1.3.2

Toetsing behoefte onderhavig plan

Ten behoeve van de onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking, is door Bureau Stedelijke Planning (BSP) een behoefte-onderzoek verricht en het rapport ''Ladderonderbouwing Greenib Business Park Warmond'' (d.d. 11 december 2018) opgesteld. Het rapport van BSP is opgenomen als bijlage 1 bij dit bestemmingsplan. In het betreffende rapport van de Ladderonderbouwing omvat het onderzoeksgebied de gemeenten binnen de COROP-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek, omdat een groot deel van de migratie van en naar Teylingen plaatsvond in relatie tot deze gemeenten. De behoefteraming is opgesteld voor de periode 2018 - 2028. In het rapport van BSP is het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid geanalyseerd, tevens onderdeel van dit hoofdstuk van deze Toelichting. Met betrekking tot het provinciaal beleid wil de provincie de match tussen de vraag en het aanbod verbeteren. Verder geldt dat ontwikkeling van bedrijventerreinen van meer dan 3 hectare (ha) buiten het stedelijk gebied dient te zijn opgenomen in het Programma Ruimte. De uitbreiding op de onderhavige planlocatie is opgenomen in het Programma Ruimte, als zachte plancapaciteit met 4 hectare uitgeefbare oppervlakte. In het onderhavige plan is de uitgeefbare oppervlakte kleiner dan 3 hectare.

In het plan is de bruto oppervlakte van het bedrijventerrein circa 1,8 hectare (ha), waarvan circa 0,45 ha voor de ontsluitingsweg en circa 0,15 ha voor de nieuwe watergang, en kent de bedrijfsbestemming een oppervlakte van 1,2 hectare (ha). De uitgeefbare oppervlakte ofwel de netto oppervlakte van het bedrijventerrein zal circa 1,2 ha betreffen. In het gemeentelijk beleid wordt de nadruk gelegd op het handhaven van identiteit, het karakter en de ruimtelijke kwaliteit van het polderlandschap met ruimte voor de uitbreiding van het Greenib Business Park. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een regionale afstemming waardoor het onderhavig plan goed aansluit op het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Kwantitatieve vraag In de Ladderonderbouwing-rapportage is de kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein in de onderzoeksregio weergegeven in een bandbreedte. Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft in het onderzoeksrapport ''Ladderonderbouwing Greenib Business Park Warmond'' (d.d. 11 december 2018) bepaald dat de vraag naar bedrijventerreinen in de Agglomeratie Leiden en Bollenstreek naar verwachting zich bevindt tussen 50 en 75 ha tot 2028 (vanaf 2018). Door transformatie of nadere ingebruikname van bestaande bedrijventerreinen kan nog sprake zijn van een additionele vraag van circa 12 ha. De kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen betreft 62 tot 87 ha.

In het rapport is een harde plancapaciteit in de regio vastgesteld van 45 ha aan bedrijventerreinen, zijnde direct en niet direct uitgeefbaar areaal dat is vastgesteld in bestemmingsplannen. Op basis van de plancapaciteit en de verwachte vraag naar bedrijventerreinen wordt een tekort van circa 17 tot 42 ha bedrijventerreinen geraamd. In deze behoefte kan niet worden voorzien op bestaande bedrijventerreinen. Update Gezien het jaartal van het onderzoek is er een update van de cijfers benodigd. Voor de update omtrent de kwantitatieve vraag is gebruik gemaakt van het rapport "Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland" (d.d. 28 oktober 2021) opgesteld door adviesbureau Stec Groep in opdracht van de provincie Zuid-Holland. De behoefte raming van de geselecteerde marktgebieden en gemeenten in het onderzoeksrapport ''Ladderonderbouwing Greenib Business Park Warmond'' van BSP verschilt ten opzichte van het rapport "Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland" van adviesbureau Stec Groep en kan om deze reden niet direct met elkaar vergeleken worden. Derhalve is er een selectie gemaakt in de marktgebieden, namelijk door in de regio Holland-Rijnland te kijken naar de subregio's 'Duin en Bollenstreek' en 'Leidse Regio'. Hieruit volgt dat de gemeente Kaag en Braassem geen onderdeel is van de update.

Het onderzoeksgebied van de update is kleiner in vergelijking met het oorspronkelijke onderzoeksgebied opgenomen in het onderzoeksrapport "Ladderonderbouwing Greenib Business Park Warmond", en geeft daarmee geen

21

overschatting van de vraag. Eventueel kan de selectie verder worden ingeperkt door uitsluitend te richten op de regio Duin- en Bollenstreek. In het rapport "Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland" is de kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein in de subregio's 'Duin en Bollenstreek' en 'Leidse Regio' eveneens weergegeven in een bandbreedte. De kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen betreft 47 tot 87 ha tot en met 2030. In het rapport is het harde planaanbod in de regio vastgesteld van 34 ha aan bedrijventerreinen, zijnde planaanbod dat is vastgesteld in bestemmingsplannen. Op basis van het planaanbod en de verwachte vraag naar bedrijventerreinen wordt een tekort van circa 13 tot 53 ha aan bedrijventerreinen geraamd tot en met 2030. In deze behoefte kan niet worden voorzien op bestaande bedrijventerreinen. Bij een meer beperkte selectie, alleen gericht op de regio Duin- en Bollenstreek, betreft de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein 17 tot 32 ha tot en met 2030. Hierbij is in het rapport het harde planaanbod van de regio Duin- en Bollenstreek vastgesteld van 10 ha aan bedrijventerreinen, zijnde planaanbod dat is vastgesteld in bestemmingsplannen. Op basis van het planaanbod en de verwachte vraag naar bedrijventerreinen wordt een tekort van circa 7 tot 22 ha bedrijventerreinen geraamd in de regio Duin- en Bollenstreek tot en met 2030.

In deze behoefte kan niet worden voorzien op bestaande bedrijventerreinen. Gezien het tekort aan ruimte voor bedrijventerreinen, is de uitbreiding van het bedrijventerrein in het onderhavig plan verantwoord. Kwalitatieve vraag In de Ladderonderbouwing-rapportage is aangegeven dat in de behoefteraming voor de regio Holland Rijnland, van de Provincie Zuid-Holland (2017), de inschatting is gemaakt dat de behoefte voor gemengde bedrijventerreinen tussen 54% en 57% zal liggen. Op basis van de genoemde kwantitatieve vraag van 50 tot 75 ha betekent dit een vraag van circa 27 tot 43 ha aan gemengd bedrijventerreinen (54% tot 57% van 50 tot 75 ha). Met betrekking tot de kwalitatieve vraag, betreft het de toenemende vraag naar bereikbare, functionele werkmilieus in en nabij stedelijke netwerken vanuit de logistiek. Verder stellen ondernemers steeds hogere eisen aan de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere vanwege de waarde die men hecht aan het imago. Ten aanzien van de duurzaamheid hecht men ook steeds meer waarde aan duurzame energie, circulariteit en gebruik van duurzame materialen. Een groot deel van de plancapaciteit in de regio richt zich specifiek op bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten in de Life Sciences en Space sector.

Bedrijven in de Life Sciences & Health en Space cluster vestigen zich bij voorkeur niet op (modern) gemengde bedrijventerreinen maar op hoogwaardige terreinen. Voor deze terreinen geldt een vestigingsbeleid voor specifieke bedrijvigheid waardoor bedrijven die niet binnen deze sectoren vallen zich hier niet kunnen vestigen. De plancapaciteit voor deze hoogwaardige bedrijventerreinen betreft circa 24 ha. Dit resteert in een plancapaciteit voor gemengde bedrijven van circa 22 ha in de Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. De kwalitatieve vraag is naar verwachting 27 tot 43 ha naar gemengde bedrijventerreinen (circa 54% tot 57% van de totale vraag). Op basis van de plancapaciteit en de verwachte vraag is tot 2028 sprake van een tekort aan gemengde bedrijventerreinen van circa 5 tot 21 ha. Update Zoals eerder omschreven is vanwege het jaartal van het onderzoek een update van de cijfers benodigd. Voor de update omtrent de kwalitatieve vraag is wederom gebruik gemaakt van het rapport "Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland" (d.d. 28 oktober 2021) opgesteld door adviesbureau Stec Groep in opdracht van de provincie Zuid-Holland. Volgens het behoefteraming-rapport wordt verwacht dat er in de regio Holland-Rijnland tussen 2021 en 2030 een uitbreidingsvraag zal zijn van circa 20 tot 42 ha aan reguliere bedrijventerreinen.

De totale uitbreidingsvraag in Holland-Rijnland bedraagt 51 tot 111 ha, waarmee het aandeel reguliere bedrijventerreinen circa 38 à 39% betreft. Als dit percentage wordt toegepast op het tekort van circa 13 tot 53 ha aan bedrijventerreinen, dan betreft de vraag aan reguliere bedrijventerreinen ten minste 5 tot 20 ha in de subregio's 'Duin en Bollenstreek' en 'Leidse Regio'. Het relevante planaanbod aan bedrijventerrein betreft circa 14 ha waarvan 5 ha op terreinen kleiner dan 1 hectare. Er resteert een behoefte aan reguliere bedrijventerreinen.

22

Locatie onderhavig plan buiten bestaand stedelijk gebied De Ladder voor duurzame verstedelijking vereist, indien een plan/functie zich buiten bestaand stedelijk gebied bevindt en daarbij sprake is van een behoefte naar de beoogde functie(s), geanalyseerd dient te worden in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied. Wanneer blijkt dat de ontwikkeling niet mogelijk is binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, dan is het toegestaan op uitleglocaties te bouwen. In totaal is er een tekort aan bedrijventerreinen van circa 13 tot 53 ha tot en met 2030. De voorgenomen ontwikkeling in het onderhavige plangebied, aansluitend op Greenib Business Park, betreft circa 1,2 ha aan uitgeefbare bedrijfskavels. In de omgeving van het plangebied is bekeken op Funda op 16 juni 2023 in hoeverre er locaties beschikbaar zijn met een omvang van meer 10.000 m² bvo bedrijfsbebouwing. In de regio is slechts één locatie aangetroffen met een pand met meer dan 10.000 m² bvo beschikbaar namelijk in Lisse. Andere aangeboden bedrijfspanden zijn verspreid gesitueerd en vormen geen aaneengesloten areaal waarmee een nieuw bedrijventerrein op de markt zou kunnen worden gebracht. Een groot deel betreft ook kleinschalige units binnen een groter complex. Uit het rapport "Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland" (d.d.

28 oktober 2021) blijkt dat in de regio Holland Rijnland binnen het bestaande aanbod de leegstand van bedrijfsvastgoed beperkt is. De bestaande vastgoedmarkt kan hierdoor niet zonder meer voorzien in alle vraag van bedrijven. De nog beschikbare locaties/percelen op bestaande bedrijventerreinen in de regio zijn onvoldoende om in de behoefte aan bedrijventerreinen van circa 13 tot 53 ha te voorzien. Een (her)ontwikkeling van het bestaand aanbod kan niet voorzien in het tekort. In de Ladderonderbouwing-rapportage van BSP van 2018 is dit ook gesteld. Uit het huidige beperkte aanbod, zoals ook in 2018, blijkt dat de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied. Volgens de richtlijnen van de Ladder betekent dit dat buiten bestaand stedelijk gebied, en dus in het onderhavige plangebied, gebouwd mag worden. 3.1.3.3

Conclusie

De uitbreiding van het bedrijventerrein in het onderhavig bestemmingsplan sluit goed aan op de vestigingscriteria van bedrijven in de COROP-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. De planlocatie is gelegen tussen de Noord- en Zuidvleugel van de COROP-regio en is door de ligging langs de A44 goed ontsloten in de regio Leiden, richting Schiphol en Den Haag. Er is een tekort aan bedrijventerreinen waaronder reguliere bedrijventerreinen. Derhalve vormt de onderhavige ontwikkeling een kans voor de regio. Het onderhavige plan voorziet in een behoefte aan meer ruimte voor bedrijventerreinen. Het onderhavige bestemmingsplan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en aan artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 3.1.4

LuchthavenindelingbesluitSchiphol

In het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) zijn beperkingen opgelegd met betrekking tot de bebouwing. Daarin is onderscheid gemaakt tussen het luchthavengebied en het beperkingengebied. Er zijn meerdere categorieën beperkingengebieden. Het (voor het onderhavige plan relevante) beperkingengebied categorie 5 van het LIB is het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid. In artikel 2.2.1d lid 1 van het LIB staat vermeld dat op dergelijke categorie 5 locaties geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan buiten bestaand stedelijk gebied. Artikel 2.2.1d lid 2 van het LIB voegt daar aan toe dat gemeenten verplicht zijn om te motiveren in het bestemmingsplan de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Relevantie/beoordeling onderhavige plan Het onderhavige plan(gebied) ligt in de 20 Ke-contour van Schiphol. De beoogde ontwikkeling valt binnen het beperkingengebied categorie 5 van het LIB, zijnde het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid. Ten aanzien van het onderhavige plan speelt het geluid vanwege Schiphol geen rol, omdat het plan geen woningbouw of andere geluidsgevoelige functies mogelijk maakt.

23

Het onderhavige plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risico (PR) 10-7 contour van Schiphol, waarmee de kans op een vliegtuigongeval in het plangebied uiterst klein is. Buiten deze PR-contour geldt geen verantwoordingsplicht voor het groepsrisico. In het geval van een vliegtuigongeval is op de grond het vluchten veelal niet meer aan de orde, maar de ruime opzet en functies van het terrein/plan maken vluchten van een brand nog redelijkerwijs mogelijk. Het onderhavige plan voorziet deels in functies met een hoge(re) dichtheid van personen, namelijk de mogelijkheid van (grotere) onzelfstandige kantoren (tot 2.000 m² of bij een toegestane afwijking tot 3.000 m²) als onderdeel van (grotere) bedrijven. Gelet op de relatief beperkte oppervlakte van de bedrijfsbestemming, zal/kan het aantal slachtoffers op de grond in het geval van een vliegtuigongeval relatief beperkt zijn. In de omgeving bevinden zich reeds andere (grotere) bedrijventerreinen (en andere kwetsbare functies) gelegen in het afwegingsgebied van het LIB. Er is, vooral gelet op de uiterst kleine kans op een vliegtuigongeval in het plangebied en de omgeving, geen aanleiding om af te zien van de voorgenomen ontwikkeling in het onderhavige plan.

3.2

Provinciaalbeleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. De herziene versie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is vastgesteld op 16 juni 2021. De Omgevingsvisie is in het kader van de Omgevingswet de vervanger van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). De Omgevingsvisie Zuid-Holland geeft het provinciale beleid weer met betrekking tot de fysieke leefomgeving. De provincie Zuid-Holland streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. In lijn met de gedachte van de Omgevingswet, tracht de provincie naar minder en overzichtelijkere regels, lokaal maatwerk, meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven en meer vertrouwen. Hierbij moeten overheden ontwikkelingsgericht, integraal en samen met belanghebbenden gaan werken aan maatschappelijke opgaven. In de omgevingsvisie zijn de volgende zes ambities opgenomen: Een klimaatbestendige delta; Een nieuwe economie: the next level; Een levendige meerkernige metropool; Energievernieuwing; Beste bereikbare provincie; Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit.

Omgevingskwaliteit, een belangrijk begrip uit de Omgevingswet, houdt het geheel aan kwaliteiten in die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De provincie streeft daarbij naar een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiervoor heeft de provincie twaalf opgaven geformuleerd. Het betreft opgaven die vanuit provinciaal belang zijn ontwikkeld. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners. Naast de zes ambities en twaalf opgaven, bevat de Omgevingsvisie per sector beleidskeuzes en geïntegreerd bestaand beleid. Relevantie/beoordeling onderhavige plan De provinciale opgaven die (mogelijk) relevant zijn voor de uitbreiding van het bedrijventerrein, en/of waaraan het onderhavige plan kan bijdragen, zijn: Ruimte en verstedelijking: zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied; Bereikbaarheid: bevorderen van een goede en veilige bereikbaarheid, met een mobiliteitsnetwerk dat keuzevrijheid biedt en aansluit op de behoeften van reizigers en vervoerders; Regionale economie: versterken van een vitale, innovatieve en toekomstbestendige regionale economie; Bodem en ondergrond: zorgen voor een duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond.

24

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsverordening vastgesteld, onder de naam Omgevingsverordening Zuid-Holland. De Omgevingsverordening is in het kader van, en vooruitlopend op, de Omgevingswet de vervanging voor de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De eerste versie van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is op 1 april 2019 in werking getreden. De recente geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is per 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening Zuid-Holland geeft invulling aan maatschappelijke opgaven uit de Omgevingsvisie en bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. Deze regels zijn opgesteld met oog op een duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid in de provincie en verbetering van het leefmilieu. Tevens heeft de provincie Zuid-Holland in het kader van een goede ruimtelijke ordening in de Omgevingsverordening algemene regels opgesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen, over onderwerpen waar een provinciaal belang mee is gemoeid. In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen in het kader van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij artikel '6.9 Ruimtelijke kwaliteit' algemene regels geeft. De Omgevingsverordening stelt bepalingen over het voorzien van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan.

Allereerst is bepaald dat een bestemmingsplan in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft (artikel 6.9 lid 1). De Omgevingsverordening stelt dat de ruimtelijke ontwikkeling in principe binnen de bestaande gebiedsidentiteit moet passen en daarbij moet passen bij de aard en schaal van het gebied. Voor een wijziging op structuurniveau geldt een zorgvuldige inbedding in de omgeving. Tevens moet de ruimtelijke ontwikkeling rekening houden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart uit de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening stelt verder nog nadere regels als de ruimtelijke ontwikkeling niet voldoet aan één van de bepalingen. Volgens de Omgevingsverordening (artikel '6.10 Stedelijke ontwikkelingen') dient een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt te voldoen aan de volgende eisen: a. De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b.

Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. In de Omgevingsverordening zijn voor gebieden binnen de 20-Ke contour van Schiphol regels gesteld aan het oprichten van nieuwe woningen. Relevantie/beoordeling onderhavige plan De artikelen '6.9 Ruimtelijke kwaliteit' en '6.10 Stedelijke ontwikkelingen' van de Omgevingsverordening zijn van toepassing op het onderhavige plan aangezien het bestemmingsplan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling én een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In het kader van artikel '6.9 Ruimtelijke kwaliteit' is een Beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld. De Beeldkwaliteitsparagraaf is opgenomen als bijlage 9 bij deze plantoelichting.

Mede op basis van de beeldkwaliteitsparagraaf blijkt dat met de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het plan de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. De beeldkwaliteitsparagraaf laat zien dat de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, past bij de aard en schaal van het gebied en dat rekening is gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. Hiermee wordt voldaan aan artikel 6.9 (lid 1 e.v.) van de Omgevingsverordening.

25

Het plangebied is gelegen in een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, zoals verbeeld op kaart 14 in bijlage II van de Omgevingsverordening. Volgens artikel 6.9 lid 8 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. Het plangebied is in de Omgevingsverordening Zuid-Holland opgenomen als zachte capaciteit van bedrijventerreinen (3 hectare). Het onderhavige plan met bedrijventerrein uitbreiding is opgenomen als een zachte capaciteit in de Omgevingsverordening naar aanleiding van de gemeentelijke Structuurvisie 2030. Daarmee is de locatie bekend bij de provincie als een grote buitenstedelijke bouwlocatie voor de realisatie van bedrijvigheid. Artikel 6.9a lid 3 van de Omgevingsverordening geeft aan dat, als er sprake is van een grote buitenstedelijke bouwlocatie, artikel 6.9a lid 1 niet van toepassing is en dat daarmee geen motivering nodig is voor aantasting van de openheid en het groene karakter van het landschap noch voor een keuze buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Het onderhavige plan voldoet aan artikel 6.9 en 6.9a van de Omgevingsverordening.

Ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich een beschermd grasland in de Bollenstreek, maar dit beschermingsgebied stelt geen beperkingen aan het onderhavige plan. Afbeelding 3.2.2: Uitsnede plankaart Omgevingsverordening Zuid-Holland

Ten aanzien van het onderhavige plan geldt (ook vanuit de provinciale regels) de ladder voor duurzame verstedelijking, waaraan wordt voldaan. De laddertoet is opgesteld in paragraaf 3.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking van deze Toelichting. Het onderhavige plan voldoet aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland geeft de grote lijnen weer van de gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de regio op wil inzetten. In 2009 en 2012 is de structuurvisie door het Algemeen Bestuur van de regio Holland Rijnland vastgesteld. In de regionale structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van de visie zijn zeven kernbeslissingen geformuleerd: 1. Holland Rijnland is een topwoonregio. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie. 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling. 4. Groen-blauwe kwaliteit staat centraal. 5. Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open. 6. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports. 7. Verbetering van de regionale bereikbaarheid.