1. Onderbouwing BOPA Engelselaan 51-53 Voorhout - Onderbouwing BOPA Engelselaan 51-53 Voorhout
Tekst van het document
Onderbouwing BOPA Voorhout, Engelselaan 51-53 Gemeente Teylingen
A
Kerkewijk 156
3904 JJ Veenendaal Dreef 4C 7202 AG Zutphen T
0318 – 505 637
E
info@kubiek.nu WWW .KUBIEK .NU
Onderbouwing BOPA Voorhout, Engelselaan 51-53 Gemeente Teylingen
PLANGEGEVENS Projectnummer: Datum: Titel: Projectleider: Auteur: Status:
2
K25072 2 maart 2026 Voorhout, Engelselaan 51-53 Gerrita Jansen B. Koppelaar Definitief
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
Inleiding ..................................................................................................................................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding..................................................................................................................................................................................................... 5
1.2.
Ligging en begrenzing planlocatie ........................................................................................................................................... 5
1.3.
Geldend Omgevingsplan .................................................................................................................................................................. 6
Beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie.................................................................................................. 9 2.1.
Bestaande situatie ............................................................................................................................................................................... 9
2.2.
Gewenste situatie ..............................................................................................................................................................................11
Beleidskader .......................................................................................................................................................................................................12 3.1.
3.1.1.
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .............................................................................................................................12
3.1.2.
Besluit kwaliteit leefomgeving....................................................................................................................................12
3.2.
Provinciaal beleid .................................................................................................................................................................................13
3.2.1.
Provinciale omgevingsvisie .............................................................................................................................................13
3.2.2.
Provinciale omgevingsverordening...........................................................................................................................14
3.3.
Regionaal beleid ...................................................................................................................................................................................15
3.3.1.
Greenport Duin- en bollenstreek ................................................................................................................................15
3.3.2.
Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 ...................................................................................16
3.3.3.
Programma Landelijk Gebied Duurzame Greenport Duin- en Bollenstreek..............................17
3.3.4.
Waterschapsverordening de Rijnlandse Keur ...................................................................................................18
3.3.5.
Holland Rijnland........................................................................................................................................................................19
3.3.6.
Regionale Woonagenda 2023 & Regionale Huisvestingsverordening 2024 .......................19
3.4.
4.
Rijksbeleid .................................................................................................................................................................................................12
Gemeentelijk beleid ...........................................................................................................................................................................20
3.4.1.
Omgevingsvisie ........................................................................................................................................................................20
3.4.2.
Woonbeleid ..................................................................................................................................................................................21
3.4.3.
Participatiebeleid ....................................................................................................................................................................24
Effecten op en van de fysieke leefomgeving .........................................................................................................................25 4.1.
Omgevingsveiligheid ........................................................................................................................................................................25
4.2.
Water .............................................................................................................................................................................................................27
4.3.
Gezondheid en milieu .......................................................................................................................................................................28
ruimte voor ontwikkeling
3
4.4.
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................................................................................28
4.5.
Geluid ............................................................................................................................................................................................................29
4.6.
Trilling ...........................................................................................................................................................................................................30
4.7.
Slagschaduw bij windturbines..................................................................................................................................................31
4.8.
Bodem ..........................................................................................................................................................................................................31
4.9.
Geur ................................................................................................................................................................................................................33
4.10.
Landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed .....................................34
4.11.
Ladder voor duurzame verstedelijking.........................................................................................................................34
4.12.
Cultuurhistorie en archeologie ...........................................................................................................................................35
4.13.
Ruimte voor toekomstige functies, infrastructuur en openbare buitenruimte ..........................36
4.14.
Flora en fauna ..................................................................................................................................................................................36
4.15.
Milieuhinderlijke activiteiten ................................................................................................................................................38
4.16.
Duurzaamheid ..................................................................................................................................................................................40
4.17.
Parkeren en verkeer.....................................................................................................................................................................41
4.18.
Kabels en leidingen......................................................................................................................................................................43
4.19.
Milieueffectrapportage ............................................................................................................................................................44
5.
Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid ..........................................................................................................46 5.1.
Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................................46
5.2.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................................................46
5.2.1.
Participatie ...................................................................................................................................................................................46
5.2.2.
Procedure ......................................................................................................................................................................................46
Eindconclusie ..................................................................................................................................................................................................................47
Bijlagen: Bijlage 1: overzichtstekeningen Bijlage 2: digitaal wateradvies Bijlage 3: akoestisch onderzoek Bijlage 4: verkennend bodemonderzoek Bijlage 5: stikstofdepositieberekening Bijlage 6: overzichtstekening parkeerplaatsen Bijlage 7: participatiebrief
4
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
1.
Inleiding 1.1.
Aanleiding
De bestaande bollenschuur gelegen aan de Engelselaan 53 in Voorhout is in het verleden (circa 20 jaar geleden) zonder omgevingsvergunning getransformeerd naar 7 appartementen, waarvan er drie gelegen zijn op de begane grond en vier op de eerste verdieping. De appartementen zijn reeds verhuurd in de vrije sector. De initiatiefnemer heeft de wens dat de gemeente akkoord gaat met formalisatie van een reeds bestaande situatie. Initiatiefnemer wenst verder dat de woning aan de Engelselaan 51 die in het verleden is gebruikt als bedrijfswoning, wordt omgezet naar een reguliere woning. Initiatiefnemer heeft de gemeente benaderd voor vooroverleg. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op grond van het ter plaatse geldende omgevingsplan. Met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) kan worden afgeweken van het omgevingsplan om het voornemen alsnog planologisch te regelen. Aangetoond dient te worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl) . Met deze onderbouwing wordt dit gemotiveerd.
1.2.
Ligging en begrenzing planlocatie
Het plangebied is gelegen aan de Engelselaan 51-53 te Voorhout. De planlocatie ligt in het buitengebied van Voorhout, net buiten de bebouwde kom. De planlocatie is gelegen op het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente VHT00, sectie B, perceel 4401. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 765 m². In de onderstaande figuren is de ligging van het plangebied aangegeven.
Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (bron: Perceelloep)
ruimte voor ontwikkeling
5
Uitsnede kadastrale kaart met ligging plangebied (bron: perceelloep.nl).
1.3.
Geldend Omgevingsplan
Het plangebied ligt in het omgevingsplan van de gemeente Teylingen. Dit omgevingsplan bestaat op locatie aan de Engelselaan uit de bruidsschatregels en uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan: het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, het paraplubestemmingsplan parkeren en het Chw bestemmingsplan met aanvullende bouw- en gebruiksregels. Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen op 30 april 2015. Hier tegen is beroep ingesteld. Op 15 december 2016 is de gewijzigde versie vastgesteld middels een bestuurlijke lus. Op 19 december 2019 vond de 1e herziening plaats van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen. Zowel de wijzigingen in 2016 als de herziening in 2019 bevatten geen relevante regels met betrekking tot het plan aan de Engelselaan 51-53. In het (tijdelijke deel van) het omgevingsplan kent het plangebied de bestemming ‘bedrijf’. Binnen deze bestemming zijn de gronden voor zover relevant bestemd voor: a. bedrijven vallende in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen.
Woningen zijn alleen in de vorm van bedrijfswoningen toegestaan, waarbij het aantal bedrijfswoningen per bouwvak ten hoogste het bestaande aantal bedrijfswoningen bedraagt. De woning aan nummer 51 is een bestaande bedrijfswoning.
6
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
Het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen voorziet onder artikel 15.5 in een wijzigingsbevoegdheid om onder voorwaarden een bedrijfswoning te wijzigen naar de bestemming Wonen. Tevens kent de locatie de bestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering. Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen Het paraplubestemmingsplan parkeren bevat het parkeerbeleid voor de gehele gemeente Teylingen. Dit bestemmingsplan is op 28 juni 2018 vastgesteld. In paragraaf 4.17 wordt dit verder uitgewerkt. Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 mei 2024. De gemeente Teylingen is een traject gestart om zich voor te bereiden op de invoering van de Omgevingswet. De gemeente heeft besloten om in elk geval de beleidsnota kruimelgevallen beleidsneutraal om te zetten naar een Crisis- en herstelwetbestemmingsplan (Chw-plan). In dit Chw-plan worden deze regels omgezet naar aanvullende bouw- en gebruiksregels. Aanvullend in die zin dat dit Chw-plan als aanvulling geldt op de bestaande bestemmingsplannen. Met dit Chw-plan wordt een verdere stap gezet op weg naar de implementatie van de Omgevingswet.
In samenhang hiermee is er voor gekozen om in het Chw-plan een verwijzing op te nemen naar de Beleidsregel “Ruimtelijke randvoorwaarden logiesgewijze huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten Duinen Bollenstreek” voor de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen. Op grond van deze beleidsregel kan een (kruimel) omgevingsvergunning worden verleend. In dat kader is ook besloten om ook dit onderdeel mee te nemen in het Chw-plan. Binnen dit bestemmingsplan kent de locatie de gebiedsaanduiding ‘overige zone – Buitengebied Teylingen’. Hiervoor gelden aanvullende regels voor het bouwen van een uitbouw, aanbouw, bijgebouw en overkapping. Voorliggend initiatief gaat over legalisatie van de bestaande situatie en er zal niet worden gebouwd.
Strijdigheid De plannen zijn strijdig met het omgevingsplan, omdat binnen de bestemming ‘bedrijf’ wonen niet is toegestaan. Tevens geldt voor de bedrijfswoning aan de Engelselaan 51 dat deze niet meer functioneel verbonden is met het bedrijf, het bedrijf bestaat immers niet meer.
ruimte voor ontwikkeling
7
Uitsnede Omgevingsplan met ligging plangebied (bron: regels op de kaart).
8
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
2.
Beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie 2.1.
Bestaande situatie
De planlocatie ligt in het buitengebied van Voorhout langs de Engelselaan. De Engelselaan 51-53 maakt deel uit van lintbebouwing waarbij Engelselaan 7 t/m 45 een woonbestemming hebben. Aan de noordwestzijde en noordoostzijde van Engelselaan 51-53 liggen ook enkele burgerwoningen. Aan de andere kant van de Engelselaan is sprake van een agrarische bollenteelt met de bestemming ‘Agrarisch – Bollenteelt – bollenzone 2’. Hier liggen een aantal bedrijven met bijbehorende woningen. Verder wordt het gebied omgeven door de bollenvelden. De bebouwing betreft een voormalige bollenschuur die circa 20 jaar geleden is omgebouwd tot een zevental appartementen. De voormalige bollenschuur heeft geen beschermde status in de vorm van een gemeentelijk monument of beeldbepalend object. In 2007 is een restauratieprijs uitgereikt door de Historische Kring Voorhout (HKV). Voor het omvormen van de voormalige bollenschuur met de bestemming ‘bedrijf’ is destijds geen vergunning aangevraagd. De gemeente Teylingen is bekend met de situatie, heeft gecontroleerd op brandveilig gebruik en de bewoners staan ook ingeschreven op de locatie. De woningen zijn in het kadaster geregistreerd en er is altijd OZB belasting betaald. De zeven appartementen zijn destijds verhuurd in de vrije sector.
De belangenbehartiger van de erfgenamen heeft in de afgelopen periode geen nieuwe huurders aangetrokken, waardoor een groot deel van de appartementen op dit moment leegstaat. De bestaande woning aan de Engelselaan 51 maakt deel uit van het plangebied en is de voormalige bedrijfswoning. Tevens wordt het onbebouwde deel van het perceel ook gebruikt ten behoeve van ‘wonen’. Van bedrijfsactiviteiten op de planlocatie is geen sprake meer.
ruimte voor ontwikkeling
9
Foto van plangebied met de voormalige bedrijfswoning (bron: GoogleMaps)
Foto van plangebied met het gedeelte waarin de 7 appartementen zich bevinden (bron: GoogleMaps)
10
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
2.2.
Gewenste situatie
In de gewenste situatie verandert er niets aan de bestaande bebouwing. De zeven appartementen blijven hetzelfde en ook aan de buitenzijde van het pand verandert er niets. In de gewenste situatie wordt alleen de functie gewijzigd van ‘bedrijf’ naar ‘wonen’ om de bestaande situatie te legaliseren. Ook het onbebouwde deel van het perceel zal in de gewenste situatie gebruikt worden ten behoeve van ‘wonen’. Om de woonfunctie mogelijk te maken dienen er 7 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd voor de bewoners. Deze zijn voorzien aan de voorzijde en aan de noordoost kant van het bestaande gebouw (zie ook paragraaf 4.17). De voormalige bedrijfswoning aan de Engelselaan 51, wordt in de gewenste situatie een reguliere woning zodat deze door iedereen bewoond mag. Van bedrijfsactiviteiten op het perceel is geen sprake meer. Aan de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen artikel 15.5 wordt niet voldaan, omdat de aanvraag is gericht op het legaliseren van de bestaande situatie waarbij het uitgangspunt is het behoud van de voormalige bollenschuur waarin circa 20 jaar geleden reeds 7 appartementen in zijn gerealiseerd.
Bestaande voorgevel/ongewijzigd in de gewenste situatie (bron: vergunningadvies.nl)
ruimte voor ontwikkeling
11
3.
Beleidskader 3.1.
Rijksbeleid
3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2.
Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.
Planspecifiek Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.
3.1.2. Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is een van de vier algemene maatregelen van bestuur (amvb’s) en bevat specifieke regels waar lagere overheden zich aan moeten houden. In hoofdstuk 5 zijn regels opgenomen voor het opstellen van een omgevingsplan en het beoordelen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Deze instructieregels hebben betrekking op de volgende onderwerpen (afdeling 5.1):
12
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
•
Waarborgen van de veiligheid;
•
Beschermen van de waterbelangen;
•
Beschermen van de gezondheid en van het milieu;
•
Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking);
•
Behoud van ruimte voor toekomstige functies;
•
Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten; en
•
Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.
In bijzondere gevallen is het mogelijk dat minister ontheffing verleend van de instructieregels.
Planspecifiek In hoofdstuk 4 van deze onderbouwing wordt ingegaan op de onderwerpen die van belang zijn voor deze ontwikkeling, en wordt onder meer getoetst aan de instructieregels uit het Bkl. Daaruit blijkt dat er geen strijdigheid is met de instructieregels van het Rijk.
3.2.
Provinciaal beleid
3.2.1. Provinciale omgevingsvisie De omgevingsvisie Zuid-Holland is sinds 1 mei 2024 in werking. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. In de omgevingsvisie worden zeven vernieuwingsambities beschreven waarmee de provincie ruimte maakt voor belangrijke ontwikkelingen rond participatie, bereikbaarheid, energie, economie, natuur, woningbouw en gezondheid en veiligheid. De zeven ambities zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Samen werken aan Zuid-Holland Bereikbaar Zuid-Holland Schone energie voor iedereen Een concurrerend Zuid-Holland Versterken natuur in Zuid-Holland Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland Gezond en veilig Zuid-Holland
Binnen de omgevingsvisie is Vitaal landelijk gebied ook één van de onderwerpen. De provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied verbeteren en daarbij interbestuurlijk afgesproken doelstellingen voor transitieopgaven realiseren. Bij keuzes over ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied geeft de provincie voorkeur aan locaties of grondgebruik die passen bij het bodem- en
ruimte voor ontwikkeling
13
watersysteem. De provincie vindt het belangrijk om ontwikkelingen in het landelijk gebied integraal te benaderen en stimuleert daarom een samenhangende en gebiedsgerichte aanpak. Daarnaast hanteert de provincie uitgangspunten voor herontwikkeling van voormalige agrarische bedrijfscomplexen. Ontwikkelingen in het landelijk gebied staan in verbinding met stedelijke ontwikkelingen. De provincie wil bestaande steden en dorpen optimaal ontwikkelen en tegelijkertijd de kwaliteit van het landelijk gebied behouden of versterken. Ook met het oog op blijvende functies.
Uitgangspunten voor herontwikkeling van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, buiten de gebieden voor glastuinbouw, boom- en sierteelt en bollenteelt, kunnen her-ontwikkeld worden voor andere functie(s). Per individuele situatie heeft herontwikkeling een relatief beperkte impact op een gebied. De optelsom van meerdere individuele ontwikkelingen kan echter wel degelijk een grote impact hebben en de ontwikkelingsrichting van een gebied beïnvloeden, zeker in een gebied waar veel agrarische bedrijven stoppen. Het is daarom nodig individuele plannen voor herontwikkeling op elkaar af te stemmen en bij voorkeur hiervoor een gebiedsgericht kader op te stellen. Bij verandering van functies van bebouwing en landschap in het landelijk gebied geldt dat de ruimtelijke kwaliteit tenminste gelijk moet blijven of erop vooruit gaat. Behoud van de cultuurhistorische waarde van bebouwing, erf en landschap dient daarbij als uitgangspunt, tevens wordt bij nieuwbouw aangesloten op de identiteit van het gebied.
Planspecifiek Deze regel is niet direct van toepassing op voorliggend initiatief omdat dit plangebied binnen een gebied voor bollenteelt ligt. Wel ligt het voornemen in lijn met de wensen van de provincie. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan met name de ambities op het vlak van woningbouw. Met voorliggend initiatief worden de bestaande huurappartementen gelegaliseerd waardoor extra woningen beschikbaar komen, zonder dat er gebouwd hoeft te worden. Het gaat om inpassen en de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en past bij de aard en schaal van de omgeving. De Engelselaan bestaat voor een groot gedeelte al uit wonen in de vorm van lintbebouwing. Het gaat niet om hergebruik van kassen, de bebouwing wordt niet uitgebreid en de zeven appartementen binnen de voormalige bollenschuur gaan onder de 'sociale huur’ vallen, waardoor deze passend zijn binnen het regionale woonbeleid en daarmee ook passend binnen de provinciale Omgevingsvisie. De huidige situatie bestaat al circa 20 jaar en met betrekking tot verkeer en bedrijvigheid zijn er geen belemmeringen. Dit wordt uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing.
3.2.2. Provinciale omgevingsverordening In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan. Ook staan er instructieregels in voor gemeentelijke omgevingsplannen en taken van waterschappen. De ZHOV is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten en voor inwerkingtreding enkele keren gewijzigd en aangevuld. Voor deze onderbouwing is de geconsolideerde versie van 24 juli 2024 geraadpleegd.
14
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
De provinciale omgevingsverordening is gericht op: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.
het waarborgen van de veiligheid het beschermen van de gezondheid, het beschermen van het milieu, het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden, het behoud van cultureel erfgoed, het behoud van de uitzonderlijke universele waarde van werelderfgoed, de natuurbescherming, het tegengaan van klimaatverandering, een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, het behoeden van de staat en werking van infrastructuur voor nadelige gevolgen van activiteiten, l. het beheer van infrastructuur, m. het beheer van watersystemen, n. het beheer van natuurlijke hulpbronnen, o. het beheer van natuurgebieden Met de voorliggende ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan uitbreiding van het woningaanbod in bestaand bebouwd gebied. De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich binnen een regionale waterkering. Deze gebiedsaanwijzing bepaalt dat in het omgevingsplan gewaarborgd is dat er geen belemmeringen ontstaan voor de instandhouding, het onderhoud of versterking van de regionale waterkering. Het plangebied is tevens gelegen in ‘Bollenteeltgebied’. Een omgevingsplan voor het bollenteeltgebied, laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, evenals de daarbij behorende voorzieningen.
In afwijking hiervan, kan het omgevingsplan beperkte uitbreiding van bestaande bebouwing of functies of wijziging daarvan naar een andere functie toelaten, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied. Met deze wijziging vindt er geen onevenredige aantasting plaats van de omvang en bruikbaarheid van de bollenteelt. Dit wordt nader onderbouwd in paragraaf 4.15. Daarnaast bevindt de locatie zich in een ‘Gebied met beschermingscategorie 3, buitengebied’. Dit betekent dat in een ruimtelijke ontwikkeling kan worden voorzien mits de gebiedskenmerken en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast. Met voorliggend initiatief wordt de huidige situatie gelegaliseerd. De bestaande bebouwing blijft behouden en wordt niet aangepast. De ruimtelijke kwaliteit blijft per saldo gelijk.
3.3.
Regionaal beleid
3.3.1. Greenport Duin- en bollenstreek Greenport Duin- en Bollenstreek is het cluster van kennis, innovatie, ondernemerschap, handel en teelt(innovatie) in de bloemen-, planten en bolleneconomie. Gelegen in de gemeenten Hillegom,
ruimte voor ontwikkeling
15
Katwijk, Lisse, Noordwijk, en Teylingen zorgt het open landschap met vollegrondsteelt voor een aantrekkelijke regio om te wonen en te recreëren. Omliggende gebieden zoals het agrarische gebied tussen Hillegom en Haarlem completeren dit beeld. Vrij land tussen de grote steden, dat is de Duin- en Bollenstreek, waar de nieuwe leefbaarheid wordt gecreëerd die mensen en bedrijven laat bloeien. Het grootste deel van het grondgebied is in gebruik als grond voor bollenteelt. De bloeiende velden hebben een magische aantrekkingskracht op toeristen en recreanten. In de Greenport komen de twee economische pijlers – sierteelt en toerisme – samen. Ruimte om te ondernemen en behoud van het open landschap staan op gespannen voet met druk vanuit de woningmarkt en bereikbaarheid van de streek. Samen met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) zet de Greenport zich in voor de ruimtelijke herstructurering en de modernisering van het buitengebied. Hierin is ruimte voor schaalvergroting, intensivering en sanering. Bereikbaarheid is al decennia een knelpunt. Transport en (vers)logistiek vragen om nieuwe mobiliteitsoplossingen. Toeristen en dagjesmensen willen wij effectief door de streek geleiden. De Greenport spant zich in om van alle belangen een geluid te maken.
3.3.2. Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 De missie van Greenport is een economisch en ruimtelijk vitale Duin- en Bollenstreek, door actieve gebieds(her)ontwikkeling. Een bloeiende Greenport vraagt om herstructureringsmaatregelen. Het planologisch beleidskader voor deze veranderopgave is de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016. Deze is in juni 2016 vastgesteld door de gemeenteraden van de samenwerkende Greeportgemeenten: Noordwijk, Lisse, Katwijk, Noordwijkerhout, Teylingen en Hillegom. De strategische hoofdlijnen tot 2030 zijn: -
-
-
-
16
Verbetering van het landschap aan de hand van het Landschapsperspectief, dat functioneert als raamwerk voor sanering, intensivering en uitbreiding van greenportbedrijven. Concentratie AHE-bedrijven en selectieve uitbreiding ter plekke Herstructurering en uitbreiding van de gespecialiseerde glastuinbouw volgens de berekende ruimtebehoefte. Mogelijk is niet alle nieuwe ruimtebehoefte te accommoderen binnen de Greenport.10 Tegengaan van verdergaande verrommeling van het landschap. Deels behoud van graslanden en deels omzetting naar bollengrond. Aanleg van nieuwe natuur c.q. ecologische verbindingszones zoals benoemd in de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) Zorg dragen voor duurzaam waterbeheer: realiseren van de waterbergingsopgave en een substantiële verbetering van de waterkwaliteit en geen achteruitgang van de waterkwaliteit bij functiewijzigingen. Waar nodig, conform de afspraken uit het Nationaal Bestuursakkoord Water, waterstructuurverbeteringen doorvoeren op polderniveau samen met overige initiatieven. Het bestaande cultuurhistorisch erfgoed verbinden met de planologische keuzes, zodat de waardevolle cultuurhistorische kenmerken duidelijk herkenbaar, zichtbaar en aantrekkelijk blijven voor de huidige en toekomstige bewoners, gebruikers en bezoekers (toeristen). Vernieuwing en doorontwikkeling van het recreatief-toeristisch product.
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
-
-
-
-
Concentratie van het merendeel (circa 60 procent) van de 500 Offensiefwoningen op enkele grotere locaties. Realisatie van 100 landgoedachtige woningen, afhankelijk van een goed initiatief op de juiste plaats. Concentratie van de helft van de verwachte 150 compensatiewoningen (ter financiering van ruimtelijke en landschappelijke verbeteringen) binnen het vastgestelde gebied van de 500 Offensiefwoningen. De andere helft concentreren boven op dit contingent, buiten de contouren op locatie. Realisatie van de 1.500 woningen voor de regionale behoefte, zoals vastgelegd in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. Op woningbouwlocatie Pastoorslaan in Hillegom 500 woningen en 1.000 woningen binnen de huidige streekplancontouren van de gemeenten Hillegom, Lisse en Noordwijkerhout, conform hun vastgesteld Ruimtelijk Perspectief 2030. Dit is de ruimtelijke concretisering van de missies, doelen en beleidsprioriteiten van de bollengemeenten Lisse, Hillegom en Noordwijkerhout. Herstructurering en beperkte uitbreiding van reguliere bedrijven op duurzame bedrijventerreinen. De taakstellende opgave bedraagt 80 hectare netto (waarvan 40 hectare uitbreiding en 40 hectare taakstellende ruimtewinst als gevolg van herstructurering). Forse investering in de bereikbaarheid.
Met betrekking tot wonen in het buitengebied geldt dat in het buitengebied de verbetering van de landschappelijke kwaliteit en de economische vitaliteit voorop staat en er geen nieuwe woningen worden gebouwd, met uitzondering van Greenportwoningen. Daarnaast wordt het toekennen van een woonfunctie aan vrijkomende cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, bijvoorbeeld een monumentale bollenschuur niet uitgesloten omdat het behoud van bollenschuren bijdraagt aan het behoud en karakteristiek van de bollenstreek. De gewenste functiewijziging naar ‘wonen’ gaat niet ten koste van bollengrond. Voorliggend initiatief betreft een functiewijziging van ‘bedrijf’ naar ‘wonen’ en de omzetting van bedrijfswoning naar reguliere woning, waardoor zonder te bouwen extra woningen mogelijk worden gemaakt. Er is dus geen sprake van het onttrekken van bollengrond waardoor ook geen sprake is het kopen van het kopen van bouwtitels bij de greenport ontwikkelingsmaatschappij. De ISG vormt geen belemmering voor het plan
3.3.3. Programma Landelijk Gebied Duurzame Greenport Duin- en Bollenstreek Op 16 december 2025 is het Programma landelijk Gebied Duurzame Greenport Duin- en Bollenstreek door de raad vastgesteld. Dit Programma LGDG vormt een herijking van de ISG, en daarmee de voortzetting van het gezamenlijk optrekken van de vijf Duin- en Bollenstreek gemeenten op het ruimtelijke beleid voor het landelijk gebied. Dit programma zet in op een vitaal landschap en een vitale Greenport gebaseerd op drie leidende principes. De principes zijn: ‘water en bodem sturend’: een gebiedsindeling gebaseerd op de ondergrond, het openhouden van (cultuur)landschap en fijnmazige groenblauwe dooradering van het landschap. Als het gaat om ‘cultuurhistorie en inpassing’ geeft het programma aan, dat het van belang is om bij ruimtelijke planvorming, herstructurering en schaalvergroting het aspect cultuurhistorie vroegtijdig te betrekken en het behoud of de versterking van karakteristieke structuren en elementen na te streven. Doordat de aanvraag uitgaat van het herbestemmen van de voormalige bollenschuur waarvan de verschijningsvorm een bijdrage levert aan
ruimte voor ontwikkeling
17
de identiteit en karakteristiek van Voorhout als onderdeel van de Greenport), vormt het Programma landelijk Gebied Duurzame Greenport Duin- en Bollenstreek geen belemmering voor het plan.
3.3.4. Waterschapsverordening de Rijnlandse Keur Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft een waterschapsverordening opgesteld. De geraadpleegde versie is in werking en voor het laatst gewijzigd op 1 mei 2025. De doelen van deze waterschapsverordening gelden voor het beheergebied van Rijnland. De doelen zijn: -
Overstromingen, wateroverlast en waterschaarste voorkomen en als het nodig is beperken. De chemische kwaliteit van het water en de ecologische kwaliteit van het water beschermen en verbeteren. De goede werking van de afvalwaterzuiveringen en transportleidingen beschermen en verbeteren. De maatschappelijke functies voor watersystemen waarmaken. Meewerken aan een duurzaam en goed beheer en gebruik van het grondwater.
Binnen de waterschapsverordening kent de planlocatie een aantal aanwijzingen die te maken hebben met de ligging aan de regionale waterkering. Activiteiten die nadelen kunnen hebben voor het watersysteem mogen niet uitgevoerd worden als de nadelen te groot worden. Het gaat hier onder andere om het verzwakken van een waterkering, toename van de kans op wateroverlast of waterschaarste of negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het (oppervlakte) water. Activiteiten waarvoor beperkingen gelden zijn onder andere bodemonderzoek, boom of struik planten, bouwen, dempen, graven, waterlozingen en onttrekkingen, verwijderen (onderdeel) van een bouwwerk en het waterpeil veranderen. Voorliggend initiatief gaat over legalisatie van de bestaande situatie. De bestaande bollenschuur gelegen aan de Engelselaan 53 in Voorhout is in het verleden zonder omgevingsvergunning getransformeerd naar 7 appartementen. Er vinden geen wijzigingen plaats aan de bebouwing en betreft een functiewijziging van bedrijf naar wonen. Verder wordt de bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De gestelde beperkingen in de waterschapsverordening zijn dan ook niet van toepassing op dit initiatief.
18
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
Legger regionale keringen vigerend met aanduiding plangebied (bron: Hoogheemraadschap Rijnland)
In paragraaf 4.2 wordt nader getoetst aan het aspect water.
3.3.5. Holland Rijnland Holland Rijnland is een regio het hart van de Randstad. In een samenwerkingsverband van dertien gemeenten verbeteren ze het wonen, werken en welzijn van de inwoners. In het noorden van Zuid-Holland liggen de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Samen vormen zij de regio Holland Rijnland. En als regio werken ze samen in de gelijknamige organisatie Holland Rijnland. Er wordt samengewerkt op het gebied van wonen, werken, onderwijs, energie, mobiliteit en recreatie. Zolang het woningtekort aanhoudt, zijn moeilijke beslissingen nodig over de verdeling van de beschikbare woningen. In Holland Rijnland hebben de gemeenten ervoor gekozen om hierover regionale afspraken te maken, vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening. Inwoners beperken zich niet tot één gemeenten, maar verhuizen regelmatig binnen de regio. Er is sprake van een regionale woningmarkt, waarbij regionale regels over de verdeling van schaarste passen. Deze regels worden periodiek herzien bij de actualisatie van de regionale huisvestingsverordening.
3.3.6. Regionale Woonagenda 2023 & Regionale Huisvestingsverordening 2024 De woningmarkt kent grote tekorten, hoge koopprijzen en lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Steeds meer mensen ervaren moeilijkheden bij het vinden van een geschikte woning. Ook veranderende woonbehoeften dragen bij aan stagnatie op de woningmarkt. De Regionale
ruimte voor ontwikkeling
19
Woonagenda en de herijkte Huisvestingsverordening vormen belangrijke stappen om de woondoelstellingen te behalen. De vernieuwde Regionale Woonagenda beschrijft de afspraken over woningbouw in onze regio. Het gaat hierbij onder andere over hoeveel woningen we gaan bouwen, waar we deze willen bouwen, wat voor soort woningen dat zijn en voor wie. De gemeenten in Holland Rijnland maken zich sterk om tot en met 2030 maar liefst 30.500 nieuwe woningen te bouwen, waarvan 30% een sociale huurwoning is en 35% een middeldure huurwoning of een betaalbare koopwoning. Voor de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) is de opgave 6.500-7.500 woningen. Om dit voor elkaar te krijgen, werkt men intensief samen met andere gemeenten en coördineren ze de gezamenlijke aanpak. Naast de woonagenda is ook de geactualiseerde Huisvestingsverordening vastgesteld, die op 1 januari 2024 in gaat. Deze verordening regelt de verdeling van woonruimten in de regio en zorgt ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor zowel reguliere woningzoekenden als specifieke aandachtsgroepen, oftewel mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben. Een belangrijk speerpunt van de vernieuwde Huisvestingsverordening is het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt.
Dit wordt onder meer bewerkstelligd doordat mensen die willen verhuizen naar een andere sociale huurwoning, een deel van hun woonduur mogen meenemen. Willen ze in de toekomst nog een overstap maken, dan beginnen ze in ieder geval niet weer bij nul. Zo werkt men samen met andere gemeenten, aan een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften van woningzoekenden binnen Holland Rijnland. Op dit moment ligt de Regionale huisvestingsverordening 2026 ter inzage.
3.4.
Gemeentelijk beleid
3.4.1. Omgevingsvisie Op 12 december 2024 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Teylingen ‘Een Florerende Toekomst voor Teylingen’ vastgesteld. De Omgevingsvisie is een van de verplichte instrumenten onder de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Teylingen 2030 ‘Duurzaam Bloeiend’. In de Omgevingsvisie van de gemeente Teylingen wordt een beeld geschetst van de toekomst van de gemeente. De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving: alles wat we buiten zien, horen, ruiken of op een andere manier ervaren. De omgevingsvisie van Teylingen beschrijft de langetermijnvisie voor Teylingen op hoofdlijnen. De spreekwoordelijke ‘stip op de horizon’. Heel veel thema’s komen erin terug en die hebben allemaal betrekking op de fysieke leefomgeving. Denk dan bijvoorbeeld aan klimaat, energie, gezondheid, mobiliteit, recreatie, natuur en landschap, bedrijvigheid, wonen en maatschappelijke voorzieningen. Ook legt de gemeente een link met het economische en sociale domein. Men zet in de omgevingsvisie in op ambitieuze doelen, maar het is ook een realistisch verhaal dat ingaat op de benodigde acties voor essentiële opgaven. In de Omgevingsvisie wordt dit zowel thematisch als gebiedsgericht uitgewerkt met een integraal afwegingskader per deelgebied.
20
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
Fijn wonen voor iedereen Teylingen staat voor een aantal uitdagingen rond de woonopgave. De bevolking van Nederland verandert de komende 30 jaar flink. Uit onderzoek blijkt dat de belangrijkste demografische wijziging in Teylingen een toenemend aantal ouderen en één- en twee persoonshuishoudens betreft. De woningnood is ook voor Teylingen een grote opgave. De claims op de ruimte in Teylingen nemen toe en dat vraagt om innovatieve en creatieve oplossingen, ook binnen de bestaande woningvoorraad. Als gevolg van het tekort aan woningen zijn de huur- en koopprijzen flink gestegen. Ook de stijging van de bouwkosten levert hieraan een bijdrage. Het gevolg daarvan is dat veel inwoners niet of nauwelijks meer een geschikte woning kunnen vinden en dat het voor ontwikkelaars steeds lastiger wordt om betaalbare (huur en koop)woningen te realiseren. Starters kunnen hierdoor geen woning vinden en de doorstroming vanuit sociale huur stagneert.
Cultureel en beleefbaar In het kader van cultuur en beleefbaarheid zet de gemeente Teylingen in op het behoud en versterking van de landschappelijke zichtlijnen, het terugbrengen van laan- en haagstructuren en de aanwezige cultuurhistorische elementen, zoals de typerende bollenschuren. De gemeente staat positief tegen het herbestemmen van bollenschuren binnen de bestaande bebouwing.
Bollengebied Het plangebied bevindt zich in het deelgebied ‘Bollengebied’ binnen de deelgebiedenkaart Teylingen. De gemeente richt zich binnen dit deelgebied op landschapsverbetering. Het gaat daarbij om behoud en herstel van openheid en zichtlijnen. Verder vindt de gemeente het belangrijk om de (cultuurhistorische) landschappelijke karakteristiek te versterken/terug te brengen in dit deelgebied. Energietransitie krijgt relatief weinig ruimte in dit deelgebied. Binnen het huidige ISG-beleid wil men de realisatie van GOM-woningen geclusterd aan pakken en wil men bij voorkeur aansluiten aan bestaande gebouwde gebieden.
Planspecifiek Met voorliggend initiatief wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Het gaat om het legaliseren van de huidige situatie waarin al circa 20 jaar gewoond wordt in een omgebouwd voormalig bedrijfsgebouw. Tevens gaat het om het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning. Het voornemen is daarmee niet strijdig met de doelen binnen het deelgebied ‘Bollengebied’. Het legaliseren van de huidige woonsituatie draagt wel bij aan de doelstellingen met betrekking tot wonen. De appartementen worden zeer waarschijnlijk opnieuw verhuurd waardoor ze vanwege de Wet betaalbare huur zullen waarschijnlijk gaan vallen in de categorie sociale huur. Het toevoegen van woningen binnen de categorie sociale huur is een speerpunt van de gemeente.
3.4.2. Woonbeleid De gemeente Teylingen heeft in 2020 een plan voor wonen vastgesteld voor de jaren 2020-2024, genaamd ‘naar een evenwichtige woningmarkt’. De ontwikkelingen in de volkshuisvesting zijn
ruimte voor ontwikkeling
21
doorgegaan. Samen met andere gemeenten in de regio Holland Rijnland heeft Teylingen een nieuw plan gemaakt, genaamd de Regionale Woonagenda, en een bijgewerkte Huisvestingsverordening. Deze belangrijke documenten helpen om de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken en geschikte woningoplossingen te bieden aan de inwoners. Het gemeentelijke beleid in het woonprogramma is leidend, behalve voor de aantallen nieuwe woningen, prijscategorieën en behoud, daarvoor volgt de gemeente de Regionale Woonagenda 2023. In dit plan voor wonen beschrijft de gemeente Teylingen de visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Ze geven antwoord op de vragen ‘wat willen we bereiken’ en ‘wat is daarvoor nodig’. Aangegeven wordt waar de gemeente aan bijdraagt en waar men zoekt naar de samenwerking met partners. De geschetste ambities en opgaven zijn daarbij de kaders. Ze vatten de opgave samen in de volgende thema’s: -
Aanpakken van de druk op de woningmarkt: zorgen voor kansen voor starters, jongeren en ouderen: voldoende woningbouw en het bouwen van de juiste woning. Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen Mensen kunnen in de kernen zelfstandig wonen. Iedereen kan onderdeel zijn van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.
Woningbouwplannen worden getoetst aan diverse criteria. Deze zijn uitgewerkt in het woonprogramma van de gemeente Teylingen.
22
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
In het woonprogramma is opgenomen dat de gemeente een evenwichtige woningmarkt heeft: voor iedere doelgroep voldoende aanbod. Dat betekent ook dat de prijs van woningen moet aansluiten bij de draagkracht van de woningzoekenden. Zeker aan de onderkant komt dit niet vanzelf tot stand. De gemeente wil in Teylingen mensen met een laag of middeninkomen een plek blijven bieden: in de sociale huur of het middensegment. Sociale huur Men ziet een tekort aan sociale huurwoningen in Teylingen, dat blijkt uit de oplopende wachttijden voor deze woningen. De groep woningzoekenden in de sociale sector bestaat voornamelijk uit alleenstaanden. Huishoudens met 2 inkomens verdienen al snel te veel voor een sociale huurwoning. Om aan de vraag te voldoen is in de regio Holland Rijnland afgesproken dat er tenminste 30% van de toe te voegen woningen een sociale huurwoning is. De gemeente vindt het belangrijk dat deze door een woningcorporatie ontwikkeld worden. Men ziet dat de grootste groep woningzoekenden is aangewezen op goedkope en betaalbare sociale huur. De liberalisatiegrens voor 2024 is € 879,66. Middensegment Ook in het middensegment ziet men dat huishoudens met een middeninkomen maar moeilijk hun plek vinden op de Teylingse woningmarkt. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning.
Starters kunnen hierdoor maar moeilijk hun plek vinden op de woningmarkt. De gemeente wil daarom inzetten op meer woningen in het middensegment: zogeheten middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen. In de regio Holland Rijnland is in 2023 afgesproken dat we tenminste 35% bouwen in het middensegment, voor huishoudens met een middeninkomen. Ook is afgesproken dat ze regionaal (en dus ook lokaal in Teylingen) dezelfde prijsgrenzen hanteren in het middensegment. Deze zijn als volgt: -
betaalbare koop: vrij-op-naamprijs tot € 390.000 prijspeil 2024, jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast
-
middenhuur: woningen tot 187 punten in het woonwaarderingsstelsel, wat neerkomt op een maximale huur van € 1.123,13 per maand, prijspeil 2023. Dit is de gedefinieerde puntengrens voor
ruimte voor ontwikkeling
23
middenhuurwoningen door de Rijksoverheid. De grens voor middenhuur wordt jaarlijks door de Rijksoverheid bijgesteld. Met tenminste 30% sociaal en 35% middensegment (samen 65%) wordt uitvoering gegeven aan het rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid én lokaal beleid om twee derde betaalbaar te bouwen. 2 op de 3 nieuwe woningen moet betaalbaar zijn. Daarnaast is regionaal afgesproken dat de instandhoudingstermijn langer worden: -
sociale huurwoningen 30 jaar middenhuurwoningen 20 jaar
Planspecifiek Met dit plan worden 7 woningen planologisch nieuw toegevoegd in de voormalige bollenschuur op het adres Engelselaan 53. De woning op nummer 51 betreft een bestaande bedrijfswoning en wordt slechts omgezet naar een burgerwoning. Het woonbeleid heeft dus alleen betrekking op de 7 nieuwe planologische woningen. Uit het advies van de gemeente Teylingen blijkt dat de verhuurder- wat cluster wonen betreft - nieuwe huurcontracten (met bestaande huurders of nieuwe huurders) moet aangaan nadat de gemeente medewerking heeft verleend, een omgevingsvergunning verstrekt en dat deze omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Pas op dat moment zou de aanvrager officieel de toestemming hebben om binnen de bestemming wonen de woningen te verhuren aan huurders. Het moeten voldoen aan het woonbeleid van de gemeente Teylingen wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat aan alle wet- en regelgeving met betrekking tot verhuur van woonruimte moet worden voldaan. Het aangaan van nieuwe huurcontracten betekent ook dat er voldaan moet worden aan de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 is ingegaan. De verwachting is daarmee dat de huurprijzen in de sociale sector gaan vallen en dat initiatief daarmee voldoet aan het woonbeleid van de gemeente Teylingen.
3.4.3. Participatiebeleid De gemeente Teylingen heeft op 1 februari 2024 het Beleidskader Participatie vastgesteld. De gemeente Teylingen vindt het belangrijk dat er een duidelijk participatiebeleid is voor alle initiatieven, plannen of activiteiten binnen de gemeente. Het doel van participatie is om belanghebbenden te betrekken en zoveel mogelijk belangen die er spelen zo compleet, evenwichtig en transparant mogelijk in kaart te brengen. Om participatie volgens de bedoeling mogelijk te maken, kan de initiatiefnemer (inwoner, ondernemer of overheid) de volgende randvoorwaarden bij de voorbereiding en uitvoering van een participatieproces hanteren: 1. Goede voorbereiding (o.a. tijdig overleg met betrokkenen op locatie, begrijpelijke taal) 2. Maak de kaders duidelijk (o.a. doel van het initiatief, wat ligt vast, waarover is overleg mogelijk) 3. Ken de deelnemers (o.a. zorg voor communicatie die past bij deelnemers, spreken ze namens zichzelf of vertegenwoordigen ze een groep). In paragraaf 5.2.1 wordt het onderdeel participatie verder uitgewerkt.
24
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
4.
Effecten op en van de fysieke leefomgeving
In dit hoofdstuk wordt getoetst of het plan een bijdrage levert aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij wordt ingegaan op verschillende aspecten van de fysieke leefomgeving. Paragraaf 4.1 tot en met 4.13 zijn opgebouwd aan de hand van de instructieregels die het Bkl in hoofdstuk 5 geeft. Paragraaf 4.14 en verder bestaat uit overige relevante instructies, regels en beleid vanuit het rijk, de provincie of gemeente.
4.1.
Omgevingsveiligheid
Wettelijk kader In paragraaf 5.1.2 van het Bkl worden regels gegeven over de toelaatbaarheid van de verschillende categorieën gebouwen en locaties in verband met een veiligheidsrisico dat ontstaat door een activiteit die op grond van het omgevingsplan op die locatie is toegestaan.
Kwetsbare gebouwen en locaties Het Bkl werkt, net als het voorgaande recht, met de begrippen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. In bijlage VI bij het Bkl is aangegeven welke soorten gebouwen en locaties tot de verschillende categorieën behoren. Belangrijk om op te merken is dat ook gebouwen en locaties die nog niet bestaan, maar wel op grond van een omgevingsplan mogelijk gemaakt worden, tot deze categorieën worden gerekend. De lijst in bijlage VI betreft een limitatieve lijst. Indien een functie niet is genoemd in de bijlage, valt het hier dus niet onder. Het staat het bevoegd gezag vrij om functies onder een strengere categorie te scharen dan vereist. In H4 van het Bal worden de minimale afstanden van verschillende milieubelastende activiteiten tot kwetsbare locaties genoemd.
Plaatsgebonden risico Artikel 5.7 Bkl bepaalt dat het plaatsgebonden risico voor kwetsbare gebouwen en locaties en zeer kwetsbare gebouwen niet groter mag zijn dan 1 op de 1.000.000. In artikel 5.8 Bkl, in combinatie met de verschillende onderdelen van bijlagen VII van het Bkl en H4 van het Bal, is aangegeven bij welke afstanden aan het vereiste van artikel 5.7 Bkl wordt voldaan. Artikel 5.9 Bkl bepaalt vervolgens tot waar de afstanden gemeten dienen te worden. Voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties geldt dat het bevoegd gezag het plaatsgebonden risico van maximaal 1 op de 1.000.000 niet in acht neemt maar er rekening mee houdt. Dit houdt in dat het bevoegd gezag een eventuele afwijking van dit getal moet kunnen verantwoorden, maar dat die afwijking dus eventueel wel toegestaan is.
Aandachtsgebieden Het plaatsgebonden risico, gekoppeld aan de afstanden die daar krachtens artikel 5.8 Bkl voor gelden, zorgen voor een contour rondom het risico-object waarbinnen geen kwetsbare gebouwen of locaties gerealiseerd mogen worden. De zogenaamde aandachtsgebieden voegen meer lagen aan deze contour toe.
ruimte voor ontwikkeling
25
Het Bkl kent drie soorten aandachtsgebieden: een brandaandachtsgebied, explosieaandachtsgebied en een gifwolkaandachtsgebied. Net als bij het plaatsgebonden risico worden ook voor de aandachtsgebieden de begrenzingsregels gegeven in het Bkl. Het aanwijzen van een aandachtsgebied heeft twee belangrijke consequenties. Ten eerste kan in het geval van een brand- dan wel explosieaandachtsgebied het gebied worden aangewezen als brandrespectievelijk explosievoorschriftengebied. Dit heeft gevolgen voor de bouwvoorschriften waar in het gebied te realiseren gebouwen aan moeten voldoen. Ten tweede moet rekening gehouden worden met het groepsrisico. Het groepsrisico is de kans op het overlijden van minstens tien personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door de risico-gevende activiteit. Het bevoegd gezag moet, net als bij het plaatsgebonden risico voor beperkt kwetsbare functies, rekening houden met dit groepsrisico. Het Bkl geeft zelf aan hoe het bevoegd gezag hier in ieder geval aan kan voldoen: er kan voor worden gekozen om geen (beperkt) kwetsbare gebouwen en locaties of zeer kwetsbare gebouwen te realiseren in dit aandachtsgebied. Indien deze categorieën wel worden gerealiseerd, kan het bevoegd gezag verplichten dat maatregelen worden getroffen voor de mensen in die locaties of door het aantal mensen in die locaties te beperken.
Beoordeling Een woning betreft een kwetsbaar gebouw, zodat getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent omgevingsveiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle activiteiten en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.
Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: atlasleefomgeving)
26
Onderbouwing BOPA - 53 in Voorhout, Engelselaan 5151-53
Transport gevaarlijke stoffen Er ligt in de directe omgeving van het plangebied (binnen 200 meter) geen hoofdvaarweg, spoorbaan of rijksweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in of nabij het plangebied geen buistransportleiding met een PR 10-6 contour.
Activiteiten In de directe nabijheid van het plangebied vinden geen omgevingsveiligheid-relevante activiteiten plaats, zodat er geen sprake is van een belemmering. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van het Bkl, waardoor de ontwikkeling geen gevaar vormt voor de omgeving.
Conclusie Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor gewenst initiatief.
4.2.
Water
Wettelijk kader Paragraaf 5.1.3 van het Bkl bevat het wettelijk kader voor het beschermen van waterbelangen. Hierin worden regels gegeven ter bescherming van primaire waterkeringen, de kust, grote rivieren en het IJsselmeergebied. Als een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een locatie in een van deze gebieden, gelden er regels ter bescherming van waterbelangen. De gemeente heeft de verplichting het waterbelang mee te wegen bij het vaststellen van een omgevingsplan of het verlenen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (artikel 5.37 Bkl). Hierbij moet het waterschap betrokken worden. Dit kan door middel van een watertoets. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.
Beoordeling De ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een primaire waterkering, in het kustfundament, bij grote rivieren of in het IJsselmeergebied. De instructieregels uit het Bkl met betrekking tot deze gebieden zijn daarom niet van toepassing. De planlocatie ligt wel op een regionale waterkering. De bestaande bebouwing is al toegestaan en daar worden geen wijzigingen in gebracht. Voorliggend initiatief is daarmee niet strijdig met de regels voor bescherming van de waterkering. Het digitaal wateradvies is ingevuld om na te gaan of het waterschap positief staat tegenover het plan. Uit het advies blijkt dat er geen waterschapsbelang. Het wateradvies is toegevoegd als bijlage 2.