Nota van Zienswijzen BP De Cocksdorp - Verlengde Schipper Boonstraat

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

Daarnaast is een doorsnijding van het agrarische perceel onwenselijk. Bij het aanleggen van een dergelijke erfontsluitingsweg op de Vuurtorenweg is het niet gebruikelijk dat er een verbod geldt voor fietsers en voetgangers. Dergelijke verkeersmaatregelen worden voornamelijk bij snelwegen toegepast. De gemeente moet zorgdragen voor een goede aansluiting voor al het verkeer. Daarnaast is een derde ontsluitingsweg van De Cocksdorp op de Vuurtorenweg niet wenselijk en niet nodig. Er wordt een verkeersveilige rotonde aangelegd bij het kruispunt Vuurtorenweg-Molenlaan, en er is een ontsluiting op de Langeveldstraat. Deze ontsluitingswegen zijn voldoende om De Cocksdorp te ontsluiten, en zo ook de nieuwbouw in het verlengde van de Schipper Boonstraat. Er is dus – gezien de verkeersgeneratie - geen aanleiding om een extra ontsluiting van circa 70 meter vanuit het plangebied - door het agrarische perceel - op de Vuurtorenweg te realiseren. En als het niet nodig is, dan wordt het agrarische perceel niet benut voor deze ontwikkeling. Het toevoegen van deze woningen met de bijbehorende verkeersgeneratie zal vanzelfsprekend meer vervoersbewegingen door de Schipper Boonstraat met zich meebrengen en het wordt dus minder rustig dan nu het geval is. Zoals hierboven reeds gemeld kan de capaciteit van de Schipper Boonstraat de extra verkeersbewegingen goed aan.

Het toevoegen van de woningen draagt juist bij aan de leefbaarheid van de kern. Onder de doelgroep vallen zowel ouderen, starters en jongeren. Juist daarom is dit een goede aanvulling op de bestaande samenstelling van de inwoners van De Cocksdorp. Dit komt de leefbaarheid in het dorp juist ten goede.

Standpunt De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

1.12 Zienswijze 12 De Groot, Douma, Vosmeijer & Frantzen advocaten namens firma Dekker Beheer V.O.F. (zaaknummer 3193621)

Zienswijze Indieners zijn eigenaar en exploitant van het bungalowpark ’t Eibernest aan de Molenlaan 30-34 (perceel A 5872). Zij hebben in het bijzonder bezwaar tegen de direct aangrenzend te realiseren woningen: 2x een rij van 4 aaneengebouwde woningen, die vrijwel direct tegen de noordelijke perceelgrens en 1x een blok van 6 aaneengebouwde woningen tegen de westelijke perceelsgrens aan. Indiener stellen dat dit een onevenredige inbreuk maakt op hun bestaande rechten en belangen en dat dit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, waardoor zij schade lijden. Voor de goede afweging tussen een goed woon- en leefklimaat en bedrijvigheid is gebruik gemaakt van de VNG publicatie ‘Bedrijven- en milieuzonering’. Hierin staat activiteiten en bijbehorende richtafstanden en normen die gehanteerd worden voor gevoelige functies. Deze publicatie is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor toetsing van bestaande situaties, maar kan in bestaande situaties wel een indicatie geven van de mate van hinder bij conflictsituaties. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet worden onderzocht of het voortbestaan van een bestaande situatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. In de zienswijze worden de definities van ‘rustige woonwijk’ en ‘gemengd gebied’ in het kader van de publicatie aangehaald.

26/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

In het bestemmingsplan is getoetst aan de richtafstanden van een gemengd gebied: begraafplaats, sportvelden. Echter is nagelaten om te toetsen aan de richtafstand voor het bestaande bungalowpark. Daarvoor geldt een richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 30 meter in een gemengd gebied. Volgens indiener voldoen de bovengenoemde woningen aan de noord- en westzijde niet aan deze richtafstand. Indiener stelt dat het bungalowpark in de huidige en toekomstige bestaan wordt geschaad dan wel onevenredig wordt beperkt. Indieners maken dan ook bezwaar – niet tegen de woningbouw op de locatie, maar wel direct tegen hun bungalowpark aan. Dit is in het kader van burgerparticipatie ingebracht, maar dit is niet opgepakt door de gemeente. In de directe nabijheid is een alternatieve locatie beschikbaar, die weinig impact heeft op het voorgenomen bouwprogramma en eenvoudig is te realiseren omdat de gronden eigendom zijn van de gemeente en een aansluiting op de Schipper Boonstraat mogelijk is. En er kan in het midden een ruime groene plek worden gerealiseerd. De groen en waterpartij moet worden uitgebreid en verbreed (tenminste 30 meter) langs de hele noordwestgrens. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstanden, een goede ruimtelijke ordening en er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan bestaande rechten en belangen.

Indieners stellen voor de woningblokken langs de noordgrens naar het trainingsveld te verplaatsen en het blok aan de westzijde kan ten noorden van de woningbouwlocatie – in het verlengde van de twee-onder-eenkappers- worden gebouwd. Daarmee wordt aangesloten op de bestaande bebouwing en een richtafstand van 10 meter ten aanzien van de basisschool wordt gerespecteerd. Verzocht wordt het plan niet vast te stellen, dan wel gewijzigd vast te stellen, waarbij de zuidelijke woonblokken worden verplaatst naar de noordzijde.

• Reactie gemeente Allereerst wordt gemeld dat het al lange tijd bekend was dat er woningbouw zou komen aan de westzijde van De Cocksdorp. Tussen de nummers 5 en 16 van de Schipper Boonstraat ligt al een reservering van een wegvak om doorgetrokken te worden. In het structuurplan Texel 1979 is aangegeven dat het agrarische perceel aan de westzijde is aangewezen als locatie voor woningbouw na 1985. ‘Langs de Vuurtorenweg zijn voor de woninguitbreiding benodigde terreinen aanwezig, evenwel met een maximale grootte van ca. 5 hectare. In feite is door de nodige afstand die bewaard moet worden tot de Vuurtorenweg ca. 1 hectare minder beschikbaar. Bovendien moet rekening gehouden worden met een eventuele uitbreiding van het hier liggende sportterrein’.

27/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

In het bestemmingsplan ‘De Cocksdorp – Wonen’ van februari 2000 staat ook vermeld dat de agrarische gronden al bij de vaststelling van het structuurplan in 1979 waren aangemerkt voor woningbouw. De huidige Schipper Boonstraat is daarvan de eerste fase geweest. In 2019 is er door de ‘Werkgroep wonen in De Cocksdorp’ een enquête en woningplan aangeboden aan de gemeente. Met de boodschap dat er behoefte is aan nieuwbouw woningen voor de leefbaarheid van het dorp Dit woningbouwplan beoogd hetzelfde plangebied, en de opzet van het plan heeft tot inspiratie gediend voor het nieuwbouwplan dat met dit bestemmingsplan voorligt. De gemeente is er dan ook vanuit gegaan dat er met het voorliggende plan een wens van het dorp wordt ingevuld.

Richtafstand bedrijven en milieuzonering Indiener heeft gelijk, dat in pararaaf 4.2 ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Toelichting op het bestemmingplan onder ‘toetsing’ geen toetsing heeft plaatsgevonden aan het recreatieterrein ’t Eibernest aan de Molenlaan 30-34. Het Eibernest betreft een kleinschalig bungalowpark aan de rand van De Cocksdorp. En is gelegen in het verlengde van lintbebouwing met woonfuncties aan de Molenlaan en ligt aan de achterzijde van de woningen ook omheen. Deze woningen aan de Molenlaan betreffen een bestaande situatie. De nieuwe woonwijk aan het verlengde van de Schipper Boonstraat moet getoetst worden in het kader van dit nieuwe bestemmingsplan. De grootste richtafstand uit de VNG handreiking ‘Bedrijven- en milieuzonering’ voor ‘Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)’ is 50 meter, voor het aspect geluid. Dit is een richtafstand die ook wordt gehanteerd voor een groot recreatieterrein zoals De Krim. ’t Eibernest is echter veel kleinschaliger met de 35 recreatieve slaapplaatsen (De Krim heeft er ruim 5.000). De richtlijnen gelden om hinder te voorkomen voor de gevoelige bebouwing (woningen). Het gaat erom of de toekomstige bewoners van de nieuwe woningen geen hinder ondervinden van het bungalowpark. 28/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

Het betreffen richtafstanden waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden. Uit de zienswijze van indieners blijkt dat er geen twijfel over bestaat dat het een ‘gemengd’ gebied betreft, zodat de 50 meter richtlijn met 1 trede kan worden verlaagd naar een richtafstand van 30 meter. De afstand tussen de achtergevel van de dichtstbijzijnde (toekomstige) woning en het bouwvlak van ‘t Eibernest bedraagt circa 22 meter. En de afstand tussen de dichtstbijzijnde (toekomstige) woning en de dichtstbijzijnde recreatiewoning bedraagt ca. 33 meter. Daartussen ligt de bestemming ‘Bos’ die - zoals hieronder wordt beschreven - nog gerealiseerd moet worden en als buffer dient. En het betreft een kleinschalig en rustig bungalowpark, zodat het afwijken met circa 8 meter van de richtafstand ten behoeve van sociale woningbouw (algemeen belang) gerechtvaardigd is. Er blijft daardoor sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de bewoners van de nieuwe woonwijk. Er wordt daarmee voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. De Toelichting van het plan wordt daarop aangepast. Buffer met bestemming ‘Bos’ Het perceel Molenlaan 30-34 (kadastraal A 5872) heeft in het bestemmingsplan De Cocksdorp (2016) de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ met bouwvlak met 35 slaapplaatsen en een aanduiding voor een ‘tweede woning’.

En aan de westelijke, noordelijke en oostelijke rand van het terrein heeft het perceel een strook van 7 meter breed en ca 175 meter lang met de bestemming ‘Bos’. Deze bestemming ‘Bos’ is opgenomen om een goede landschappelijke inpassing te borgen van het bungalowpark (de gemeente regelt in het bestemmingsplan de buitenzijde van het terrein en daarbinnen is de exploitant vrij om het flexibel in te delen). Maar de bosstrook geldt ook als buffer tussen gevoelige bebouwing (bestaande woningen) en het recreatieterrein. Het aantal recreatieve slaapplaatsen op het bungalowpark is benut door de 7 recreatiewoningen (met een normtelling van 5). Ook de permanent bewoonde ‘tweede woning’ is recent gerealiseerd. Bestemming ‘Recreatie-Verblijfsrecreatieve terreinen’ 16.4.2 Terreininrichting In overeenstemming met deze bestemming is: a. het gebruik en inrichten van gronden en bouwwerken ten behoeve van centraal-recreatieve voorzieningen, groenvoorzieningen, sport- en speelvoorzieningen, wandel- en uitloopmogelijkheden en verkeersvoorzieningen tot ten minste 40 % van het terrein; b. het gebruik van gronden ten behoeve van een terreinafschermende boomsingel met een breedte van ten minste 7,00 m, tenzij er vanwege de natuurlijke en landschappelijke waarden van de omgeving een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd is; c.

het gebruik en inrichten van gronden ten behoeve van voldoende parkeervoorzieningen. De 7m terreinafschermende boomsingel is nog niet gerealiseerd, en kan worden benut op de strook met de bestemming ‘Bos’. In de bestemmingsomschrijving van de bestemming ‘Bos’ staat: a) het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de afschermende bosstroken en boomsingels; b) het extensief dagrecreatief medegebruik en het educatief medegebruik; ……. …….

29/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

Groene strook ‘Bos”

Uitsnede nieuw bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat’ en De Cocksdorp 2016 Indieners hebben deze bestemming ‘Bos’ nog niet ingevuld met een bosstrook/boomsingel. Door de gemeente werd het realiseren van de boomsingel/bosstrook (nog) niet noodzakelijk geacht, omdat er geen klachten vanuit de bestaande woningen waren en het terrein weinig zichtbaar was vanaf de openbare weg (Vuurtorenweg), over het agrarische land heen. Die situatie verandert nu met de komst van de nieuwe woonwijk. Er staat indieners dus niets in de weg om de bestemming ‘Bos’ te gaan invullen. Indieners zijn door de opgelegde bestemming Bos in staat om een goede buffer aan te leggen. Op dit moment is de strook in gebruik als tuin/erf bij de recreatiewoningen. Dit is in strijd met de bestemming. Het bungalowpark van indieners is dan netjes landschappelijk ingepast zodat zij geen zicht hebben op de nieuwe woonwijk. Toeristisch Toekomstplan In het in september 2021 vastgestelde Toeristisch Toekomstplan (TTP) heeft de raad aangegeven een goede inpassing van recreatieterreinen belangrijk te vinden. Er moet in ieder geval een afschermende boomsingel aanwezig zijn. Dat is voor ’t Eibernest dus mogelijk in de bestemming ‘Bos’ maar ook in de recreatieve bestemming is dit opgenomen.

Participatie Daarnaast is met de direct omwonenden vooraf overleg gevoerd over het stedenbouwkundig ontwerp van het woningbouwplan. Naar aanleiding van het gesprek met indieners op 11 oktober 2021 is de inrichtingstekening aangepast: 30/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

- De waterpartij is verplaatst naar de oostelijke grens met ’t Eibernest, zodat er een grotere bufferafstand ontstaat tussen de toekomstige bebouwing en het recreatieterrein. - Gezien het bezwaar van de indiener dat er aan de oostzijde van het woningbouwplan alleen sociale huurwoningen waren gesitueerd, zijn de 8 (sociale) rug-aan-rug woningen omgeruild met de rij van 6 (koop)woningen. Hierdoor is de afstand groter tot het recreatieterrein, en door de draaiing van het blok is er meer open ruimte tussen de bebouwing.

Stedenbouwkundige schets 20 september 2021

Aangepaste stedenbouwkundige schets na 11 oktober 2021

Er is dus wel degelijk geluisterd naar, en tegemoet gekomen aan de wensen van de indieners bij de participatieronde met de direct omwonenden. Verplaatsing woningblokken De woningblokken langs de noordgrens kunnen niet naar het trainingsveld worden verplaatst. Dit valt buiten het plangebied, en tevens is hier in een andere toekomstige invulling voorzien. Op deze locatie is een principeverzoek gehonoreerd voor tijdelijke huisvesting van seizoenspersoneel. De 6 rijwoningen aan de westzijde kunnen daarom tevens niet worden verplaatst. De voorgestelde aanpassingen zijn daardoor niet mogelijk, maar ook zou er sprake zijn van geen goede ruimtelijke ordening om het halve plangebied ‘leeg’ te schuiven en niet in te vullen. In tijden van woningnood en schaarste aan ruimte voor woningbouw is een dergelijk voorstel niet mogelijk c.q. passend. Ook zijn er al woningblokken verplaatst naar aanleiding van het gesprek met de indieners op 11 oktober 2021. De inrichtingstekening is aangepast, waarbij tegemoet is gekomen aan de belangrijkste wensen en bezwaren van de indiener. De waterpartij is verplaatst t.b.v. meer afstand, en de woningblokken zijn omgeruild vanwege het type sociale huurwoningen.

31/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

Stedenbouwkundige schets 20 september 2021

Aangepaste stedenbouwkundige schets na 11 oktober

Schade Indieners hebben het over ‘onevenredige inbreuk maakt op hun bestaande rechten en belangen’ en dat zij schade lijden. Dit wordt onvoldoende benoemd en beargumenteerd. Daardoor kan daar verder geen inhoudelijke reactie op worden gegeven. ’t Eibernest betreft een bestaand bungalowpark en er staat niets in de weg waardoor zij niet meer kunnen blijven exploiteren. Daar verandert dit nieuwe bestemmingsplan en de woonwijk niets aan. Op het moment dat indieners schade lijden, staat voor hen de daartoe geëigende weg open voor het indienen van planschade.

Standpunt De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van de Toelichting op het bestemmingsplan.

Aan het standpunt van zienswijze 2.6 wordt het volgende toegevoegd onder ‘toetsing’: Het Eibernest betreft een kleinschalig bungalowpark aan de rand van De Cocksdorp. En is gelegen in het verlengde van lintbebouwing met woonfuncties aan de Molenlaan en ligt aan de achterzijde van de woningen ook omheen. Deze woningen aan de Molenlaan betreffen een bestaande situatie. De nieuwe woonwijk aan het verlengde van de Schipper Boonstraat moet getoetst worden in het kader van dit nieuwe bestemmingsplan. De grootste richtafstand uit de VNG handreiking ‘Bedrijven- en milieuzonering’ voor ‘Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)’ is 50 meter, voor het aspect geluid. Dit is een richtafstand die ook wordt gehanteerd voor een groot recreatieterrein zoals De Krim. ’t Eibernest is echter veel kleinschaliger met de 35 recreatieve slaapplaatsen (De Krim heeft er ruim 5.000). 32/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

De richtlijnen gelden om hinder te voorkomen voor de gevoelige bebouwing (woningen). Het gaat erom of de toekomstige bewoners van de nieuwe woningen geen hinder ondervinden van het bungalowpark. Het betreffen richtafstanden waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden. Zoals aangegeven betreft het een ‘gemengd’ gebied, waardoor de 50 meter richtlijn met 1 trede kan worden verlaagd naar een richtafstand van 30 meter.

De afstand tussen de achtergevel van de dichtstbijzijnde (toekomstige) woning en het bouwvlak van t Eibernest bedraagt circa 22 meter. En de afstand tussen de dichtstbijzijnde (toekomstige) woning en de dichtstbijzijnde recreatiewoning bedraagt ca. 33 meter. Daartussen ligt de bestemming ‘Bos’ die - zoals hieronder wordt beschreven – dor de eigenaar nog gerealiseerd moet worden en als buffer dient. En het betreft een kleinschalig en rustig bungalowpark, zodat het afwijken met circa 8 meter van de richtafstand ten behoeve van sociale woningbouw (algemeen belang) gerechtvaardigd is. Er blijft daardoor sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de bewoners van de nieuwe woonwijk. Er wordt daarmee voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

33/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

Bijlage 1: Rapport Nader onderzoek beschermde soorten met nummer 2022-26 d.d. 7 augustus 2022 van Noordkop Groen

34/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

35/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

36/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

37/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

38/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

39/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

40/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

41/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

42/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

43/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

44/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

45/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

46/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

47/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

48/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

49/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

50/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

51/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

52/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

53/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

54/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

55/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

56/58

Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

57/58

Nota van Zienswijzen bestemmingsplan De Cocksdorp – Verlengde Schipper Boonstraat

58/58