Bijlage 2. - Nota van Zienswijzen - geanonimiseerd

Bestemmingsplan Pontweg 160-164, Oude Dijkje 4-4A en Mienterglop in De Koog

Nota van Zienswijzen Team Beleid en vergunning, januari 2020

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ………………………………………………………………………………………………………………………………………….4

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13

Zienswijzen en reacties……………………………………………………………………………………………………………………5 reactie 1: Provincie Noord-Holland………………………………………………………………………………………………...5 reactie 2: Veiligheidsregio Noord – Holland Noord………………………………………………………………………….5 Zienswijze 1: (zaaknummer 2843030)…………………………………………………………………………………………..6 Zienswijze 2: (zaaknummer 2870092)…………………………………………………………………………………………..8 Zienswijze 3: VOS & Vennoten advocaten namens Tien voor Texel (zaaknummer 2870480)…….12 Zienswijze 4: (zaaknummer 2872368)………………………………………………………………………………………….16 Zienswijze 5: dGDV&F advocaten namens diverse omwonenden (zaaknummer 2872244)…………17 Zienswijze 6: (zaaknummer 2872016)……………………………………………………………………………………….…23 Zienswijze 7: (zaaknummer 2873015)………………………………………………………………………………………….25 Zienswijze 8: (zaaknummer 2872538)………………………………………………………………………………………...28 Zienswijze 9: Stichting Kernwaarden Texel (zaaknummer 2872518)………………………………………….30 Zienswijze 10: (zaaknummer 2872515)………………………………………………………………………………………….35 Zienswijze 11: (zaaknummer 2873334)……………………..……………………………………………………………….…39

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

1. Inleiding Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het verplaatsen van slaapplaatsen van de percelen Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A naar een perceel aan het Mienterglop in De Koog. Het gaat hierbij om 25 slaapplaatsen. In de raadsvergadering van 26 februari 2020 zijn de plannen voor het verplaatsen van de slaapplaatsen van de percelen Pontweg 160-164 en Oude Dijkje naar het Mienterglop behandeld. Deze behandeling leidde tot een aangenomen amendement ‘ruimte inbouwen voor een gewogen oordeel’. De kern van dit amendement was dat initiatiefnemers een nieuw ontwerp bestemmingsplan konden indienen waarbij de recreatieve bouwmogelijkheden van het perceel Pontweg 160-164 (stolp met twee inpandige recreatieappartementen en twee vrijstaande recreatieve opstallen) en de recreatieve opstal van het Oude Dijkje 4/4A verplaatst worden naar het Mienterglop. In vervolg hierop is op 3 april 2020 een nieuw ontwerpbestemmingsplan ingediend. Dit plan is beoordeeld en het college heeft geconstateerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van het amendement. Aan het Mienterglop komt een bouwmogelijkheid voor een stolp met twee inpandige recreatieappartementen en drie recreatieve opstallen. Op het perceel Pontweg 160-164 verdwijnt de agrarische bestemming en wordt vervangen door de bestemming ‘Bedrijf – Vrijkomende agrarische bebouwing’.

Ter inzage Het bestemmingsplan Dorpsstraat 160-164 Oude Dijkje 4-4A en Mienterglop heeft als ontwerp vanaf 2 september tot en met 13 oktober 2020 zes weken ter inzage gelegen. Van 2 september tot en met 13 oktober 2020 is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan kenbaar te maken. Er zijn 11 zienswijzen op het plan ingediend en een reactie van de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord en de provincie Noord – Holland. Alle zienswijzen en reacties zijn beoordeeld, waarbij is nagegaan óf en hóe het plan bijgesteld moet worden. Deze Nota van Zienswijzen is het eindresultaat. Met deze nota neemt de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan. Algemene lijn Voor reacties van belanghebbenden is getracht tegemoet te komen aan hetgeen is ingebracht daar waar het past in de algemene uitgangspunten (wensbeeld) en het vigerende beleid. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de zienswijzen. De naar voren gebrachte punten zijn in deze notitie samengevat. Bij de Publieksbalie van de gemeente zijn de volledige zienswijzen (brieven) in te zien, zodat waar nodig ook op de integrale tekst van de zienswijzen kan worden teruggevallen. Per persoon, instantie of organisatie zijn de zienswijzen afzonderlijk beantwoord. Per zienswijze is aangegeven of en op welke wijze het bestemmingsplan wordt aangepast.

2. Reacties en zienswijzen 2.1

Reactie Provincie Noord-Holland

Reactie De provincie heeft per mail op 10 september 2020 aangegeven geen opmerkingen te hebben over dit bestemmingsplan. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

2.2

Reactie Veiligheidsregio Noord-Holland-Noord.

Reactie De Veiligheidsregio heeft in een reactie aangegeven dat de sloop van de stolp aan de Pontweg en beëindiging van het recreatieve gebruik ervan ten goede komt van de veiligheid langs de Pontweg. Voor de bluswatervoorzieningen op het perceel Pontweg 160-164 wordt advies gegeven over aanpassingen daaraan. Voor het perceel Mienterglop wordt ook een voorstel gedaan voor de benodigde bluswatervoorzieningen en opstelplaatsen voor hulpverleningsvoertuigen. Standpunt Bij het indienen van aanvragen omgevingsvergunning voor realisatie van de plannen zal het advies van de Veiligheidsregio het uitgangspunt zijn bij de beoordeling van o.a. de brandveiligheid. De reactie geeft verder geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

2.3

Zienswijze 1: (zaaknummer 2843030)

Zienswijze In de zienswijze worden de volgende punten aangehaald: 1. In de motivatie staat dat de nieuwe recreatie aansluit bij bestaande recreatie. Dat is aan de Pontweg ook zo. 2. Verplaatsing zorgt voor behoud open landschap aan de Pontweg. Dat klopt niet omdat hier niets wordt weggehaald. 3. Weiland aan Mienterglop wordt omringd door bomen en is weliswaar geen open landschap, maar dit is wel een karakteristiek rustpunt in de vorm van fraaie Texelse natuurwaarde. 4. Mienterglop ligt niet in recreatie concentratiegebied. 5. Kwaliteitsbehoud of verbetering als argument voor nieuwbouw aan het Mienterglop kan net zo goed worden aangewend voor een plan op de locatie Pontweg 160-164. Verschil is dat daar al iets staat en de inbreuk op de landshap hier dan ook minder groot is dan op het Mienterglop. 6. Meer verkeersdruk op Mienterglop en Oude Dijkje die daarvoor niet geschikt zijn. Pontweg is toch al geschikt voor meer verkeer. 7. Plan leidt tot verstening. Daar heeft de raad een aversie tegen. Dus niet nog meer recreatiewoningen op plek waar nu nog maagdelijke natuur is. Reactie De indiener is eigenaar van de woning op ongeveer 1 kilometer van het plangebied. 1.

De nieuwe ontwikkeling aan het Mienterglop sluit direct aan bij bestaand recreatieterrein aan het Mienterglop. Aan de Pontweg ligt bestaande recreatie op iets grotere afstand en sluit niet direct aan op het perceel Pontweg 160-164.

2.

Er is op 3 december 2010 bouwvergunning fase 1 (BV36A-09) en op 28 maart 2011 bouwvergunning 2e fase verleend (WHZ 2011-0001) voor de stolp en de recreatieve opstallen die zo uitgevoerd kan worden. Door het niet bouwen van de stolp en twee recreatieve opstallen aan de Pontweg wordt het open karakter van het landschap op deze locatie behouden.

3.

De bouw van de stolp met drie recreatieve opstallen aan de Mienterglop is landschappelijk ingepast. De inrichting van het terrein is gebaseerd op een agrarisch blok met een stolp en daarbij bedrijfsgebouwen. De ruimtelijke impact op het gebied is groot nu hier nieuwe bebouwing komt te staan. Er is sprake van meer verstening in dit gebied.

4.

Zowel de locatie aan de Pontweg als de locatie aan het Mienterglop ligt binnen de grenzen van het concentratiegebied als opgenomen in de structuurvisie Texel op Koers 2020.

5.

Met de motie ‘ruimte inbouwen voor een gewogen oordeel’ heeft de gemeenteraad aangegeven dat niet bouwen en weghalen van bebouwing aan de Pontweg besloten de openheid aan de Pontweg behouden blijft en daarmee de kwaliteit van het landschap hier onaangetast blijft. Met het verplaatsen van de slaapplaatsen en het wijzigen van de agrarische bestemming van het perceel Pontweg 160 naar Bedrijf – Vrijkomende agrarische bebouwing worden de bouwmogelijkheden op dit perceel ook voor de toekomt sterk ingeperkt. Alleen de bestaande bedrijfsloods met inpandige bedrijfswoning mag hier blijven staan. De verouderde stolp Pontweg 162 die direct aan de Pontweg staat, moet worden gesloopt.

6.

De verkeersdruk op het Oude Dijkje en Mienterglop neemt niet dermate toe door de komst van 20 extra slaapplaatsen (5 slaapplaatsen zitten al aan het Oude Dijkje) dat dit ten koste gaat van de kwaliteit en de verkeersveiligheid van deze wegen.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

7.

Het plan leidt tot méér verstening op de locatie Mienterglop terwijl aan de Pontweg de verstening afneemt nu hier niet gebouwd wordt en de bestaande sloop gesloopt moet worden. Daarnaast worden de bouwmogelijkheden aan de Pontweg kleiner door de omzetting van de Agrarische bestemming naar de bestemming Bedrijf - Vrijkomende agrarische bestemming. Hiervoor is een passend (kleiner)bouwvlak opgenomen.

Standpunt De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijze is gegrond voor wat betreft de impact en die het plan ruimtelijk gezien heeft op het Mienterglop. Bebouwing leidt hier tot meer verstening en de aantasting van het landschap.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

2.4

Zienswijze 2: (zaaknummer 2870092)

Zienswijze De indieners wonen op het perceel ongeveer 350 meter van het plangebied. De zienswijze is tijdig op 5 oktober 2010 bij ons ingekomen. 1.

Vertrouwensbeginsel

In het huidige bestemmingplan ‘Buitengebied Texel 2013’ is bij de totstandkoming bewust gekozen voor de bestemming ‘Agrarisch – Binnenduinrand’. De gemeente moet zich aan deze bestemming houden en de burger moet daarop kunnen vertrouwen. Dat zijn de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De plannen moeten uitgevoerd worden aan de Pontweg. Dit is de locatie waar ook de vergunning voor is afgegeven. Verplaatsen heeft alleen financiële voordelen voor de initiatiefnemer. De landelijke en rustige locatie aan het Mienterglop is vele malen meer waard dan de locatie aan de Pontweg. Het is ongepast om omwille van coulance medewerking te verlenen aan een aangepast plan. Geen medewerking is een ondernemersrisico en daarin is de gemeente altijd klip en klaar geweest. De plannen voor het verplaatsen van de slaapplaatsen en wijzigen van de bestemming komt niet ten goede aan de Kernwaarden van Texel. Reactie Het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 is vastgesteld waarbij voor de locatie aan het Mienterglop de bestemming ‘Agrarisch – Binnenduinrand’ is opgenomen. Wijzigen van deze bestemming is alleen mogelijk als daarvoor de juiste procedure wordt gevoerd. Dat kan alleen op basis van een nieuw bestemmingsplan. Burger moet erop kunnen vertrouwen dat de juist procedure wordt gevoerd.

In deze situatie is in de Nota Verblijfsrecreatie aangegeven dat verplaatsen van slaapplaatsen alleen mogelijk is op basis van een nieuw bestemmingsplan. De procedure hiervoor wordt nu gevoerd. Op het moment dat dit bestemmingsplan onherroepelijk is ontstaan er bouwmogelijkheden aan het Mienterglop. De vergunning voor de locatie Pontweg wordt ingetrokken. De verplaatsing van de slaapplaatsen naar het Mienterglop heeft ruimtelijke impact op de locatie Mienterglop. Bij de beoordeling hebben financiële aspecten geen rol gespeeld.

2.

Onverantwoorde toename van verkeer en drukte op het Mienterglop

De drukte op het Mienterglop zal, op de toch al overbelaste weg, onverantwoord toenemen en leiden tot meer ongelukken. Het villapark van De Krim aan de Boodtlaan heeft al geleid tot een exponentiële groei van het verkeer op het Mienterglop. Door het verplaatsen van de slaapplaatsen en het toestaan van extra recreatieve eenheden op het Mienterglop creëert gemeente Texel een onverantwoorde situatie. Toekomstige aansprakelijkheidsstellingen zijn op basis van dit onverantwoorde besluit dan ook niet uit te sluiten. Reactie Met de komst van 4 recreatie eenheden neemt de verkeersdruk op het Mienterglop toe. De vijfde eenheid was al op het Oude Dijkje aanwezig. Dit leidt niet vaak tot een onverantwoorde groei van het verkeer. De aangehaalde omzetting van het kampeerterrein Om de Noord naar zomerhuizen kan geleid hebben tot een verkeerstoename met name buiten het hoogseizoen. Maar het aantal eenheden is met de omzetting naar zomerhuizen verminderd. Er waren 148 kampeerplekken aanwezig/mogelijk op het terrein. Dat is nu gewijzigd naar 27 zomerhuisjes. Dit zou zeker moeten leiden tot een afname van het aantal verkeersbewegingen in het hoogseizoen.

3.

Eerdere afwijzingen recreatiebebouwing ten oosten van het Mienterglop

Het argument dat de verplaatsing van bedden binnen het recreatieconcentratiegebied zou zijn is onjuist. De grens loop langs het Mienterglop. De oostzijde van het Mienterglop behoort tot het oude Texelse landschap, namelijk het Oude St. Jansland. Dit is al decennialang beschermd gebied en biedt geen ruimte voor extra

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

bebouwing. Eerder verzoek voor Mienterglop 29 is afgewezen. Daarom dit nu ook afwijzen. Gemeente moet met dezelfde maat meten. Reactie Het recreatie concentratiegebied is vastgesteld in de structuurvisie 2020. Zowel de locatie Pontweg als de locatie Mienterglop liggen binnen dit recreatie concentratiegebied. In de zienswijze wordt verwezen naar een afgewezen verzoek voor Mienterglop 29. Dit afgewezen verzoek is niet teruggevonden in het archief zodat inhoudelijk geen vergelijking gemaakt kan worden. Een afgewezen verzoek op een andere locatie leidt niet automatisch tot een afwijzing van onderhavige verplaatsing van slaapplaatsen.

4.

Verplaatsing recreatieve eenheden van binnen naar buiten het concentratiegebied

Er is sprake van verplaatsing van binnen het concentratiegebied naar buiten. De slaapplaatsen aan de Pontweg zijn nooit gerealiseerd en bedrijfsmatig geëxploiteerd. Dit zijn dus spookslaapplaatsen in de zin van de Nota verblijfsrecreatie en aanvullend besluit ‘stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’. Reactie Zoals in punt 3 al aangegeven liggen zowel de locatie Pontweg als de locatie Mienterglop in het concentratiegebied. De recreatieve slaapplaatsen aan de Pontweg zijn niet bedrijfsmatig in gebruik en niet gerealiseerd. Dit zijn dus spookslaapplaatsen in de zin van de Nota verblijfsrecreatie en aanvullend besluit van 26 juni 2019 initiatiefvoorstel ‘stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’. Op het moment dat de gemeenteraad op 26 juni 2019 het initiatiefvoorstel ‘Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’ heeft aangenomen was voor de verplaatsing van de slaapplaatsen al een ontwerpbestemmingplan ingediend. Bij de beoordeling van de gevolgen van dit initiatiefvoorstel op de lopende zaken is geoordeeld dat, nu er een ontwerp bestemmingsplan was ingediend, het plan verder in behandeling wordt genomen en beoordeeld zou worden volgens de regels vóór het initiatiefvoorstel. Vóór het initiatiefvoorstel was het oordeel dat het gaat om bestaande slaapplaatsen op basis van de verleende vergunningen voor het realiseren ervan.

5.

Stolpenregeling

Met de plannen verdwijnt de monumentale Texelse stolp aan de Pontweg. Dit druist in tegen het beleid om klassieke Texelse stolpen te behouden. De nieuw te bouwen stolp aan het Mienterglop komt niet in aanmerking voor inpandige recreatieve appartementen want door het afbreken van de huidige stolp vervalt de daar toegepaste stolpenregeling. Een monument kun je niet verplaatsen want dan verliest het de context van het pand en wordt volledig voorbijgegaan aan de strekking van de regeling. Volgens de regeling moet het ook gaan om een agrarisch bouwvlak met een als zodanig functionerend agrarisch bedrijf met een omvang van minimaal een reëel agrarisch bedrijf. Na toepassing van de wijzigingsprocedure kan niet opnieuw gebruik gemaakt worden van de mogelijkheid recreatieve appartementen in de stolp te krijgen. Dat kan alleen als de stolp een agrarische bestemming heeft en die wordt eraf gehaald. Reactie De stolp met de twee recreatieappartementen aan de Pontweg is mogelijk gemaakt met toepassing van de stolpenregeling. Dit betrof het toekennen van inpandige recreatieappartementen in een stolp zodat de eigenaar financiële middelen kan genereren om een stolp in stand te kunnen houden. In het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 zijn de slaapplaatsen op deze locatie hier in het plan opgenomen.

De verplaatsing van de bouwmogelijkheid van de stolp met twee inpandige recreatieappartementen wordt met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt op basis van het beleid voor verplaatsen van slaapplaatsen. Een hernieuwde toetsing aan het stolpenbeleid is nu niet meer aan de orde. College is wel van mening dat, nu de op basis van de stolpenregeling verkregen slaapplaatsen verplaatst worden, deze slaapplaatsen op een oneigenlijke wijze zijn verkregen. Daarom is het college in deze situatie ook geen voorstander van verplaatsing.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

6.

Texelse kernwaarden en toename verstening

Plan voldoet niet aan een goede ruimtelijke inpassing, het beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse Kernwaarden en de Texel Principes. Uitvoeren van het plan aan de Pontweg zorgt voor een veel kleinere impact op de kernwaarden. Hier is immers al bestaande bebouwing en is de reeds afgegeven vergunning zorgvuldig bekeken en zijn de kernwaarde afgewogen door de gemeente en akkoord bevonden. Argument van geen lintbebouwing langs de Pontweg realiseren houdt geen stand nu er al vergunningen zijn afgegeven voor bebouwing bij de rioolwaterzuivering en vakantiepark de Buytenplaats. Er komt niet meer open landschap door de verplaatsing aan de Pontweg. De schuren met inpandige appartementen op het perceel en de boomsingels blijven gewoon bestaan. In De Koog en omstreken is steeds meer ongerustheid over toenemende verstening als gevolg van vergroten van recreatieve eenheden, vervangen van campingplaatsen door recreatiebungalows en verplaatsen van slaapplaatsen naar het concentratiegebied. Plan aan Mienterglop is weer meer van hetzelfde en toename van de verstening. Kwaliteitsbehoud of zelfs verbetering als argument voor nieuwbouw aan het Mienterglop kan net zo goed worden aangewend voor een plan op de locatie Pontweg 160-164, met het verschil dat daar al iets staat en het geen inbreuk doet op het landschap en Texelse Kernwaarden.

De impact op de omgeving Mienterglop, waar nu nog niets staat, zou vele malen groter zijn en leidt bovendien tot aantoonbaar meer verstening. Reactie Met de indieners van de zienswijze zijn wij het eens dat de invulling van de locatie Mienterglop met een recreatie een negatieve invloed heeft op de ruimtelijke kwaliteit en leidt tot een verdere verstening aan het Mienterglop. Dat is ook de reden dat wij de raad op 26 februari 2020 hebben voorgesteld niet akkoord te gaan met de invulling van het terrein met 5 zomerhuizen. Het nieuwe voorstel van de gemeenteraad, vertaald in onderhavig ontwerp bestemmingsplan, voor verplaatsing van de stolp met inpandige appartementen en de recreatieve opstallen, wijzigt het standpunt van ons niet. Er blijft sprake van een grote ruimtelijke impact op het Oude St. Jansland waardoor er geen sprake is van een aantoonbare kwaliteitsverbetering op deze locatie die opweegt tegen het niet bouwen aan de Pontweg 160-164. Voor deze locatie is bij het traject in 2010 voor het verlenen van de omgevingsvergunning geconstateerd dat hier sprake is van een goede ruimtelijke inpassing. Dat blijkt uit de ruimtelijke onderbouwing die voor het project was opgesteld.

7.

Aantasting leefgebied en natuurwaarden

Het bedoelde perceel maakt onderdeel uit van het zogenaamde Oude Sint-Jansland. Het St Jansland herbergt tal van zeldzame vogelsoorten, zoals de grote Barmsijs en het Bokje. De ijsvogel is in de sloten langs het terrein van de aanvrager waargenomen. Ook is het zeer waarschijnlijk dat de zeldzame loopkever (Platyderus Depressus) zich in de houtwallen van het te bebouwen perceel heeft genesteld. Ook is hier een leefgebied van de Noordse Woelmuis. Voor behoud van leefklimaat is op nog geen 750 meter van de locatie een kolk gegraven. Het is dan toch niet de bedoeling om nu een beschermd gebied te herbestemming en voor de bouw van een extra vakantiepark? Er heeft nog geen verplichte natuurtoets plaatsgevonden. Toekenning van de vergunning is onwetmatig en eventuele bouwactiviteiten mogen niet worden gestart. Reactie Voor het plangebied is een check uitgevoerd voor de aanwezigheid van beschermde soorten. Uit deze check blijkt dat in het specifieke gebied geen beschermde soorten aanwezig zijn waarvoor schadelijke effecten zouden ontstaan. Ook uit de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen QuickScan Wet natuurbescherming blijkt niet dat er ontheffing noodzakelijk is op de Wet natuurbescherming voor wat betreft soortenbescherming. In de plannen blijven overigens de houtwallen ongewijzigd intact.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

8.

Planschade en beperking gebruiksmogelijkheden

Door toename van recreatie aan het Mienterglop is de verkeersdrukte en de daarbij behorende overlast enorm toegenomen. Dit heeft invloed op de verhuurbaarheid van de eigen huisjes waarvan de gasten op zoek zijn naar rust en ruimte. Ook woongenot wordt aangetast door de nachtelijke onrust en toename verkeer. Perceel Mienterglop 27 is minder aantrekkelijk geworden voor potentiële huurders maar ook voor eventuele kopers. Reactie De realisatie van de stolp en recreatieve opstallen beperkt de gebruiksmogelijkheden van het perceel Mienterglop 27 niet. De afstand is ongeveer 330 meter. Voor eventuele planschade kan een verzoek voor planschade worden ingediend. Op basis daarvan kan geoordeeld worden of er daadwerkelijk planschade ontstaat door deze ontwikkeling. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemers. De vaststellingsovereenkomst met daarin de planschade afspraken niet getekend.

Standpunt 1. Deze zienswijze geeft aanleiding tot het innemen van het standpunt dat de ontwikkeling aan het Mienterglop niet leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Daarmee voldoet deze ontwikkeling niet aan de voorwaarden voor verplaatsing van slaapplaatsen en is de zienswijze voor wat betreft punt 6 gegrond. Daarnaast is er sprake van het verplaatsen van zgn. spookslaapplaatsen omdat deze op de huidige locatie niet zijn gerealiseerd en dus ook niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Dit naar aanleiding van de reactie op punt 4 van deze zienswijze. 2. Het verhalen van planschade op de initiatiefnemers is niet geborgd, omdat de vaststellingsovereenkomst met daarin de planschade afspraken niet is getekend door de initiatiefnemers. Dit betekent een ongewenst financieel risico voor de gemeente. 3. Als de slaapplaatsen van de Pontweg 160-164 verplaatst worden naar het Mienterglop is er sprake van een oneigenlijke toekenning van slaapplaatsen op basis van de stolpenregeling.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

2.5

Zienswijze 3: Tien voor Texel (Zaaknummer 2870480)

Zienswijze De zienswijze is tijdig op 8 oktober 2010 ingediend door VOS & Vennoten Advocaten namens de Vereniging Tien voor Texel.

1. De realisering van recreatiewoningen tast landschappelijke en natuurlijke waarden aan Door te bouwen aan het Mienterglop wordt een nog open gebied prijsgegeven aan verstening en bebouwing. Dat aan de Pontweg geen gebruik wordt gemaakt aan de bouwmogelijkheden aldaar doet aan de aantasting niet af. De locatie Pontweg maakt deel uit van een bij het erf behorende bebouwingsmogelijkheid. De stolp aan de Pontweg ligt pal aan de weg. Als deze verdwijnt heeft dat niet tot gevolg dat natuur- en landschapswaarden zullen verdwijnen. De locatie Mienterglop is een nog leeg, maagdelijk gebied waar geen aantasting van natuurwaarden heeft plaatsgevonden. Reactie Met de indieners van de zienswijze zijn wij het eens dat de invulling van de locatie Mienterglop met een recreatie een negatieve invloed heeft op de ruimtelijke kwaliteit en leidt tot een verdere verstening aan het Mienterglop. Dat is ook de reden dat wij de raad op 26 februari 2020 hebben voorgesteld niet akkoord te gaan met de invulling van het terrein met 5 zomerhuizen. Het nieuwe voorstel van de gemeenteraad, vertaald in onderhavig ontwerp bestemmingsplan, voor verplaatsing van de stolp met inpandige appartementen en de recreatieve opstallen, wijzigt het standpunt van ons niet. Er blijft sprake van een grote ruimtelijke impact op het Oude St.

Jansland waardoor er geen sprake is van een aantoonbare kwaliteitsverbetering op deze locatie die opweegt tegen het niet bouwen aan de Pontweg 160-164. Voor deze locatie is bij het traject in 2010 voor het verlenen van de omgevingsvergunning geconstateerd dat hier sprake is van een goede ruimtelijke inpassing. Dat blijkt uit de ruimtelijke onderbouwing die voor het project was opgesteld. 2. College heeft eerder gemotiveerd laten weten het plan ongewenst te vinden In het voorgestelde raadsbesluit van 26 februari 2020 heeft het college aangegeven de vaststelling van het voorgenomen bestemmingsplan ongewenst te vinden. Dat was het plan met vijf zomerhuizen. Nu komen hier drie recreatieve opstallen en een stolp met twee recreatieve appartementen. Tien voor Texel voert aan dat de argumenten die in het voorstel voor een raadsbesluit onverminderd gelden en aanleiding moeten zijn om af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan. Reactie In het voorstel naar de gemeenteraad van 26 februari 2020 heeft het college aangegeven de voorgenomen ontwikkeling aan het Mienterglop ongewenst te vinden. Dit standpunt is niet gewijzigd nadat de initiatiefnemers met een meerderheid van de gemeenteraad een kans kreeg om een gewijzigd plan in te dienen. 3.

Strijd met Provinciale Ruimtelijke Verordening Noord-Holland De mogelijke bouw van de stolp en de recreatiewoningen aan het Mienterglop moet worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in deze in van artikel 5a van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) van de provincie Noord-Holland. Een bestemmingplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte afspraken. Dit blijkt niet uit het plan. Als dit geen stedelijke ontwikkeling is dan een kleinschalige ontwikkeling in de zin van artikel 5C van de PRV. Artikel 5c lid 1 PRV bepaalt dat een bestemmingsplan een kleinschalige ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied uitsluitend mogelijk maakt binnen een bestaand bouwblok dat al voorziet in een stedelijke functie. Het aantal burgerwoningen mag hierbij niet toenemen. In het plan worden woningen mogelijk gemaakt op een perceel waar zich thans geen bestaand bouwvlak bevindt.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

Artikel 5c lid 2 PRV bepaald dat in afwijking van eerste lid bebouwing buiten het bestaande bouwblok mogelijk is, mits het bebouwde oppervlak niet wordt vergroot. In het plan is sprake van bebouwing buiten het bouwblok. Motivatie daarvoor is dat er geen toename is van het bebouwd oppervlak omdat op het perceel Pontweg 160-164 een bouwmogelijkheid geschrapt wordt. Uit artikel 5c lid 2 moet echter worden opgemaakt dat het moet gaan om een bouwvlak dat ter plaatse gelegen is en niet op een aanzienlijke afstand. De afname van de oppervlakte van het bouwvlak aan Pontweg kan niet worden gebruikt om de realisering van een nieuw bouwvlak te rechtvaardigen. Reactie Het plan is op voorgelegd aan de provincie. Op 10 september 2020 heeft de provincie haar reactie gegeven op dit plan: Het plan leidt niet tot maken van opmerkingen vanuit het provinciale beleid. Wij gaan er

dan ook vanuit dat het plan niet in strijd is met de op dat moment geldende Provinciale Ruimtelijke Verordening en dat de toetsing aan het provinciaal beleid zoals deze in de toelichting van het plan is opgenomen akkoord is. Per 17 november 2020 geldt de Provinciale Ruimtelijke Verordening niet meer. Deze is vervangen door de Omgevingsverordening. De inhoud van deze omgevingsverordening verschilt op dit gebied in principe niet en zal niet tot een andere uitkomst leiden. 4. Strijd met gemeentelijk beleid 1. Nota Verblijfsrecreatie 2016 - Doelstelling in nota, behoud open landschap. Pagina 5. Dit wordt aangetast door de realisering van de woningen. - In strijd met de Texelse kernwaarden. Met name aantasting Rust en ruimte en Rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen. - Strijd met voorwaarden voor verplaatsing: • Alleen al gerealiseerde en bedrijfsmatig geëxploiteerde slaapplaatsen mogen worden verplaatst: In het onderhavig geval is maar deels sprake van gerealiseerde slaapplaatsen. Een deel van de te verplaatsen slaapplaatsen aan de Pontweg is nimmer gerealiseerd. Dat geldt in ieder geval voor de twee recreatiewoningen waarvoor in 2011 een vergunning is verleend. • Proportionele (dus afgestemd op de omvang van de verplaatsing) kwaliteitsverbetering van alle betrokken verblijf recreatieve locaties.

In het raadsvoorstel van 26 februari 2020 al geconstateerd dat hier niet aan voldaan wordt. In het bestemmingsplan is geen enkele eis gesteld ten aanzien van kwaliteitsverbetering aan de Pontweg. Aan het Mienterglop is er sprake van een aanzienlijke verslechtering. • Deelverplaatsing is volgens de nota mogelijk op heel Texel, onder de voorwaarden dat het tot minder verstening leidt en alle locaties bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Voor zover van deelverplaatsing sprake is: de verplaatsing leidt geenszins tot minder verstening. 2. Stolpenregeling In het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 dat nu voor de locatie aan het Mienterglop geldt is een specifieke regeling opgenomen voor de stolpen. De regeling geldt ook voor de bestemming Agrarisch – Binnenduinrand (artikel 3 planregels) waarbinnen de locatie aan het Mienterglop ligt waarop het ontwerpplan betrekking heeft. In het nieuwe bestemmingsplan zijn de regelingen voor stolpen niet overgenomen. Niet in de bestemming recreatief opstal en niet in de bestemming Agrarisch Binnenduinrand. Zo wordt in het bestemmingsplan Buitengebied 2013 de eis gesteld dat het authentieke uiterlijk van de stolp behouden moet blijven. Verder is relevant dat er geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Evenmin mogen de appartementen de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven en de woonfunctie van omliggende woningen niet beperken. Nu deze eisen niet in het ontwerpplan zijn opgenomen, is het plan in strijd met het gemeentelijke beleid en is er evenmin sprake van een goede ruimtelijke ordening zoals bedoeld in artikel 3.1 Wro.

Reactie

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

De verplaatsing van deze slaapplaatsen is deels in strijd met het beleid opgenomen in de nota verblijfsrecreatie 2016. De slaapplaatsen op het perceel Pontweg 160 – 164 zijn deels nooit gerealiseerd en nu niet in gebruik als recreatieve slaapplaatsen. Er is sprake van spookslaapplaatsen. Op het moment dat de gemeenteraad op 26 juni 2019 het initiatiefvoorstel ‘Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’ heeft aangenomen was voor de verplaatsing van de slaapplaatsen al een ontwerpbestemmingplan ingediend. Bij de beoordeling van de gevolgen van dit initiatiefvoorstel op de lopende zaken is geoordeeld dat, nu er een ontwerp bestemmingsplan was ingediend, het plan verder in behandeling wordt genomen en beoordeeld zou worden volgens de regels vóór het initiatiefvoorstel. Vóór het initiatiefvoorstel was het oordeel dat het gaat om bestaande slaapplaatsen op basis van de verleende vergunningen voor het realiseren ervan. - Er is op de locatie Mienterglop geen sprake van een (proportionele) kwaliteitsverbetering. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan. De openheid op deze locatie wordt aangetast door de bouw van de stolp en drie recreatieve opstallen. - In de zienswijze wordt ingegaan op deelverplaatsing en de voorwaarde dat er dan sprake moet zijn van ontstening. Er is hier geen sprake van een deelverplaatsing.

Op de locaties aan Pontweg en Oude Dijkje blijven geen recreatieve slaapplaatsen achter. Ontstening blijft echter een belangrijke rol spelen bij de ruimtelijke beoordeling van het plan. Het college concludeert dat op de locatie aan het Mienterglop er sprake is van een ongewenste verstening die niet opweegt door het verdwijnen van de bouwmogelijkheid aan de Pontweg. - In de zienswijze wordt ook de stolpenregeling aangehaald. Deze regeling speelde een rol bij de toekenning van de slaapplaatsen op het perceel Pontweg 160 in 2010. Dit betrof het toekennen van inpandige recreatieappartementen in een stolp zodat de eigenaar financiële middelen kan genereren om een stolp in stand te kunnen houden. De destijds toegekende slaapplaatsen zijn nu opgenomen in het bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft op 26 februari 2020 besloten dat de stolp verplaatst mag worden van de Pontweg naar het Mienterglop. Dit staat los van de stolpenregeling die is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013. De stolp krijgt een recreatieve bestemming en toetsing aan een agrarische bestemming is niet meer aan de orde. Dat is ook de reden dat de stolpenregeling niet in het bestemmingsplan is opgenomen. College is wel van mening dat, nu de op basis van de stolpenregeling verkregen slaapplaatsen verplaatst worden, deze slaapplaatsen op een oneigenlijke wijze zijn verkregen.

Daarom is het college in deze situatie ook geen voorstander van verplaatsing. 5. Natuurwaarden Tien voor Texel meent dat het bijzondere gebied aan het Mienterglop gekenmerkt wordt door aanzienlijke natuurlijke waarden. Die waarden zullen ontoelaatbaar worden aangetast door realisering van de stolp en de recreatieappartementen. Het bij het plan gevoegde natuuronderzoek is met name literatuuronderzoek. Er is één veldonderzoek geweest. Tien voor Texel vindt dat te beperkt. Verder staat er dat de stolp tussen september 2019 en februari 2020 wordt gesloopt. In feite is er van sloop geen sprake geweest. Mogelijk hebben beschermde soorten zich in het pand gevestigd. Reactie Uit het natuuronderzoek blijkt niet dat de natuurwaarden op het Mienterglop worden aangetast en dat er, als de procedure uiteindelijk leidt tot het indienen van een omgevingsvergunning voor de bebouwing een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is. Ook uit de effectenindicator soorten blijkt niet dat hier beschermde diersoorten leven. Bij realisering van plannen blijft altijd de zorgplicht van toepassing en uitgangspunt is ook dat de bestaande singels en houtwallen aanwezig blijven. Voor de sloop van de stolp aan de Pontweg 160 zal een sloopmelding moeten worden ingediend. Dan wordt ook beoordeeld of hier asbest aanwezig is en of er beschermde soorten aanwezig zijn. 6.

Maatregelen ter verbetering Pontweg zoals sloop stolp aldaar voordat met bouw recreatiewoningen wordt begonnen is niet verzekerd In de planregels is niet verzekerd dat de stolp wordt gesloopt voordat de recreatiewoningen aan de Mienterglop worden opgericht en gebruikt. Nu is het mogelijk zowel de stolp aan de Pontweg te handhaven en haar te blijven gebruiken voor recreatieve doeleinden, en tegelijkertijd de stolp en de recreatiewoningen

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

aan de Mienterglop op te richten. Dat kan in ieder geval via de overgangsbepalingen in het ontwerpbestemmingsplan. Verzekeren van sloop zou bijvoorbeeld kunnen door in artikel 6 lid 6.2.1. en lid 6.2.2. van de planregels te bepalen dat er pas gebouwd mag worden als de stolp aan de Pontweg gesloopt is, de verhardingen ter plaatse van de stolp zijn verwijderd zijn en het terrein is ingericht als onverhard erf. Het eindbeeld voor Pontweg 160, afbeelding 11 is niet gewaarborgd in het plan. Het ligt, mede gezien het feit dat op de Mienterglop landschap aan verstening wordt prijsgegeven, in de rede om eisen te stellen aan de verbetering van de landschappelijke kwaliteiten van de Pontweg 160-164. Dat zou kunnen in de vorm van een planregel, inhoudende de verplichting een landschappelijk inpassingsplan op te stellen en in stand te doen houden. Reactie De bestaande stolp met inpandige recreatieappartementen aan de Pontweg moet worden gesloopt als het bestemmingsplan wordt vastgesteld en onherroepelijk wordt. Om dit te regelen moet de initiatiefnemer een vaststellingsovereenkomst met de gemeente afsluiten. Hierin wordt de sloop van de stolp en de inrichting van het perceel aan de Pontweg gewaarborgd. De vaststellingsovereenkomst ligt ter ondertekening bij de initiatiefnemer, maar deze weigert te ondertekenen.

De sloop en inrichting van het terrein aan de Pontweg en het Oude Dijkje is daarmee niet gewaarborgd.

Standpunt -Deze zienwijze geeft aanleiding tot het innemen van het standpunt dat de ontwikkeling aan het Mienterglop niet leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, maar een ongewenste verstening aan het Mienterglop. -Ook is er niet voldoende waarborg dat de bestaande stolp aan de Pontweg wordt gesloopt nu de vaststellingsovereenkomst niet is ondertekend door de initiatienemers. -Er is sprake van het verplaatsen van spookslaapplaatsen van ongewenst verkregen slaapplaatsen. -Als de slaapplaatsen van de Pontweg 160-164 verplaatst worden naar het Mienterglop is er sprake van een oneigenlijke toekenning van slaapplaatsen op basis van de stolpenregeling. De zienswijze voor wat betreft nummers 1,2,4 en 6 zijn gegrond.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

2.6

Zienswijze 4: (Zaaknummer 2872368)

Zienswijze De indiener is eigenaar en woont op het perceel, ongeveer 250 meter van het plangebied. De zienswijze is op 12 oktober 2020 bij ons ingekomen en daarmee tijdig ingediend.

1. Dubbele compensatie stolpboerderij Nadat in villapark landleven, gelegen aan het Mienterglop, de stolpboerderij was afgebrand is een vergunning verleend om in hetzelfde park op een andere locatie over een lengte van ongeveer 40 meter 5 nieuwe vakantiewoningen te bouwen. We kunnen spreken van een royale compensatie voor het verlies van de afgebrande stolpboerderij. Nu er plannen bestaan om de stolpboerderij van de Pontweg naar het Oude Dijkje te verplaatsen wordt er door sommigen uit de gemeenteraad hevig meegedacht om dit te faciliteren met als argumentatie dat er vroeger op het park landleven een stolpboerderij heeft gestaan. Hiermee wordt de afgebrande boerderij twee keer gecompenseerd. Reactie Bij de beoordeling van de plannen door het college heeft het compenseren van een afgebrande stolp aan de Mienterglop geen enkele rol gespeeld. Deze stolp is op een andere wijze op het betreffende recreatiepark teruggebouwd. Dat in het verleden in de nabijheid van de nu beoogde locatie aan het Mienterglop een stolp heeft gestaan kan bij de afweging welke vorm van bebouwing op deze locatie het beste past een rol spelen. Ook de raad ging niet uit van een compensatie van deze afgebrande stolp. Dat staat ook niet in het besluit van de raad op 26 februari 2020. De raad gaat uit van de bouwmogelijkheid van de verouderde stolp aan de Pontweg en deze verplaatsen naar het Mienterglop.

2. Gevaarlijke verkeerssituaties aan de Mienterglop Het huidige verkeer op het Mienterglop noodzaakt om hier zeer voorzichtig te rijden. Er zijn echter veel autorijders op het Mienterglop die zich van de gevaarlijke situatie weinig tot niets aantrekken. Bovendien is een niet onaanzienlijke sluiproute voor veel toeristisch en bezorgverkeer ontstaan, parallel aan de Pontweg, met regelmatige ruime overschrijdingen van de toegestane maximale snelheid. Met de uitbreiding van de activiteiten aan het Mienterglop en bij de beeldentuin is het duidelijk dat boven op de jaarlijkse groei in verkeersdrukte nog een flinke toename zal ontstaan, met alle risico’s voor de verkeersveiligheid. Reactie De verplaatsing van de slaapplaatsen naar het Mienterglop leidt tot een beperkte toename van het verkeer. Het gaat om 4 extra recreatie-eenheden. De vijfde was al op het Oude Dijkje aanwezig. Zoals in de toelichting van het ontwerpplan is aangegeven (pagina 18) wordt uitgegaan van 2,8 verkeersbewegingen per dag voor een recreatieverblijf. Voor 5 recreatieverblijven zijn dat 14 verkeersbewegingen. Deze toename leidt niet tot een ontoelaatbare verkeerstoename op het Mienterglop en heeft geen nadelige invloed op de verkeersveiligheid.

Standpunt De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

2.7

Zienswijze 5: dGDV&F advocaten namens diverse omwonenden (Zaaknummer 2872244)

Zienswijze De zienswijze is op 12 oktober 2020 bij ons ingekomen en daarmee tijdig ingediend.

1. Kern De omwonenden maken ernstig bezwaar tegen het voornemen om iets wat door de raad in het bestemmingsplan is geregeld en dus gewoon mag op een niet of weinig waardevolle locatie aan de Pontweg te verplaatsen naar een waardevolle locatie aan de Mienterglop/hoek Oude Dijkje, waar het nu planologisch absoluut niet mag en waar het absoluut niet past en alles wat krom is moet worden rechtgebogen. Reactie In het raadsadvies van 26 februari 2020 is door het college voorgesteld geen medewerking te verlenen aan het op dat moment voorliggende plan met vijf zomerhuizen op het perceel aan Mienterglop. De gemeenteraad heeft de initiatiefnemers de kans gegeven het plan aan te passen waarbij het uitgangspunt is de stolp met recreatieappartementen en twee vrijstaande recreatieve opstallen als zodanig te verplaatsen naar het Mienterglop. 2. Algemeen -

-

-

Omwonenden hebben ernstig bezwaar tegen het feit dat bij dit ruimtelijk plan, waarbij sprake is van een ernstige inbreuk op uw eigen beleidsregel vanwege een voorgenomen wijziging van agrarische bestemde gronden naar (grotendeel) verblijfsrecreatie bestemde gronden aan de Mienterglop/hoek Oude Dijkje, op geen enkele wijze sprake is geweest van participatie en inspraak over, van, voor het gewijzigde plan van de initiatiefnemer. De locatie Mienterglop (Sint Jansland), met landschappelijke, natuur- en cultuurhistorische waarden, is in geen enkel opzicht een betere of geschiktere locatie waar de ontwikkeling zelfs minder ingrijpende ruimtelijke impact zal hebben dan de realisering van de in 2011 voor de percelen Pontweg 160-164 verleende omgevingsvergunning, een locatie zonder dergelijke landschappelijke, natuur – en cultuurhistorische waarden. Het ontwerpplan is volgens omwonenden in strijd met landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid en strekt absoluut niet tot een goede ruimtelijk ordening.

Reactie - Gezien de beperkte omvang van het plan (drie locaties) is afgezien van inspraak en het plan direct voor zienswijzen in ontwerp ter inzage gelegd. - De ruimtelijke impact van het plan op het Mienterglop is groot. Het college deelt daarmee dit standpunt van de indieners van de zienswijze. - Het ontwerpplan is volgens omwonenden in strijd met landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid maar is niet onderbouwd. De provincie verklaard dat de provinciale belangen met deze verplaatsing niet worden aangetast in haar reactie. Voor wat betreft het rijksbeleid is er geen strijdigheid. Voor wat betreft het gemeentelijk beleid betreft het strijdigheden met betrekking tot het verplaatsingsbeleid opgenomen in de Nota verblijfsrecreatieve recreatie en het stolpenbeleid. 3. Voorgeschiedenis - Slaapplaatsen op perceel Pontweg 160-164 zijn niet gerealiseerd en zijn nimmer geëxploiteerd en dus feitelijk niet bestemd maar spookslaapplaatsen. - In plaats van het intrekken van de omgevingsvergunning door het college vanwege het niet (tijdig) uitvoeren hiervan heeft de raad in 2013 geoordeeld dat de bestemming van Pontweg 160-164 overeenkomstig de in 2011 verleende maar niet gerealiseerde – en niet door het College ingetrokken – omgevingsvergunning met 20 recreatieve slaapplaatsen strekte tot een goede ruimtelijke ordening.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

-

-

Er zijn vanuit planologische - juridische perspectief geen valide argumenten te verzinnen om nu te betogen dat de realisering van de huidige bestemming van Pontweg 160 - 164 ruimtelijk ongewenst zou zijn en de voorkeur zou moeten verdienen om de planologische mogelijkheden met spookslaapplaatsen te verplaatsen naar een onbebouwd agrarisch bestemd en in gebruik zijnde perceel op de hoek van de Mienterglop en het Oude Dijkje in het St. Jansland. Moet raad medewerking verlenen aan verplaatsing van 20 spookslaapplaatsen omdat de initiatiefnemer de plannen om bedrijfseconomische redenen niet wil uitvoeren op de Pontweg.

Reactie - De verplaatsing van de slaapplaatsen is deels in strijd met het beleid opgenomen in de nota verblijfsrecreatie 2016. De slaapplaatsen op het perceel Pontweg 160 – 164 zijn deels nooit gerealiseerd en nu niet in gebruik als recreatieve slaapplaatsen. Er is sprake van spookslaapplaatsen. Op het moment dat de gemeenteraad op 26 juni 2019 het initiatiefvoorstel ‘Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’ heeft aangenomen was voor de verplaatsing van de slaapplaatsen al een ontwerpbestemmingplan ingediend. Bij de beoordeling van de gevolgen van dit initiatiefvoorstel op de lopende zaken is geoordeeld dat, nu er een ontwerp bestemmingsplan was ingediend, het plan verder in behandeling wordt genomen en beoordeeld zou worden volgens de regels vóór het initiatiefvoorstel. Vóór het initiatiefvoorstel was het oordeel dat het gaat om bestaande slaapplaatsen op basis van de verleende vergunningen voor het realiseren ervan. - Met de indiener van de zienswijze zijn wij het eens dat de ruimtelijke impact van de verplaatsing van de slaapplaatsen naar de Mienterglop hier groter is dan op het perceel aan de Pontweg. - Voor de verleende vergunning voor de stolp met recreatieappartementen uit 2011 is een artikel 19 Wro procedure gevoerd, waarbij is geoordeeld dat hier sprake was van een goede ruimtelijke ordening.

De procedure is gevoerd op basis van een ruimtelijke onderbouwing waarin dit gemotiveerd is aangegeven. - Er zijn geen gronden om aan te nemen dat de initiatiefnemer de verleende omgevingsvergunning alleen om bedrijfseconomische redenen niet wil uitvoeren op de Pontweg. 4. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Het plan is in het kader van vooroverleg voorgelegd aan de provincie. De provincie toetst het plan aan haar beleidsregels Het plan voldoet niet aan de wettelijke criteria uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het ontwerpplan is dan ook voorbereid en tot stand gekomen in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro. • Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Maar bevat geen deugdelijke beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling voor de locatie Mienterglop (artikel 3.1.6. Bro.). Ook geen motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. • Niet deugdelijk is gemotiveerd waarom de ontwikkeling op het perceel Pontweg 160-164, dat als bestaand stedelijk gebied moet worden gezien, niet in die behoefte kan worden voorzien. • De verleende omgevingsvergunning uit 2011 kan binnen het criterium van goede ruimtelijke ordening probleemloos worden gerealiseerd aan de Pontweg 160-164.

Initiatiefnemer heeft voorkeur voor locatie Mienterglop omdat dit toeristisch en daarmee bedrijfseconomisch rendabeler en dus gunstiger voor hem lijkt te zijn. Reactie Op pagina 19 van de toelichting behorende bij het ontwerp bestemminsplan is gemotiveerd aangegeven dat de realisatie van de vijf recreatie eenheden niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Het gaat om al vergunde bouwmogelijkheden in het buitengebied die nu op een andere locatie mogelijk worden gemaakt binnen het recreatie concentratiegebied. Wij concluderen dan ook dat het ontwerpplan niet in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is voorbereid en tot stand is gekomen. 5. Provinciaal beleid De raad kan het ontwerpplan niet vaststellen wegens strijd met het provinciale beleid. Het ontwerpplan voorziet in een verstedelijking in het landelijk gebied, i.c. in het St Jansland op hoek Mienterglop en Oude Dijkje op agrarisch bestemde onbebouwde gronden. Daarmee wordt niet voldaan aan artikel 14 Provinciaal Ruimtelijke Verordening en is dit in strijd met het provinciaal beleid.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

Reactie Op pagina 19 van de toelichting behorende bij het ontwerp bestemmingsplan is gemotiveerd aangegeven dat de realisatie van de vijf recreatie eenheden niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Het gaat om al vergunde bouwmogelijkheden in het buitengebied die nu op een andere locatie mogelijk worden gemaakt binnen het recreatie concentratiegebied. Wij concluderen dan ook dat het ontwerpplan niet in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is voorbereid en tot stand is gekomen.

6. Gemeentelijk beleid - De slaapplaatsen ter plekke van Pontweg 164 zijn nooit gerealiseerd en bedrijfsmatig geëxploiteerd. Dit zijn dus spookslaapplaatsen. Deze vallen niet onder het ‘ja, mits’ principe voor verplaatsing. Ook voldoet het ontwerpplan niet aan andere criteria voor het verplaatsen van slaapplaatsen zoals proportionele kwaliteitsverbetering. - Zowel het eerste als het huidige plan dateert van voor de inwerkingtreding van de beleidsregels “stop op verplaatsen spookslaapplaatsen”, aangenomen op 26 juni 2019. Raad mag in gevolge artikel 4:84 Awb alleen maar van de eigen beleidsregel afwijken als het handelen overeenkomstig de beleidsregel voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Burgers moeten er immers op kunnen vertrouwen en rekenen dat de Raad zich ook zal houden aan eigen beleidsregels. Niet valt in te zien waarom het realiseren van het plan aan de Pontweg voor initiatiefnemers wegens bijzondere omstandigheden onevenredig is. Omdat de locatie Mienterglop economisch en toeristisch gunstiger betekent niet dat er sprake is van bijzondere omstandigheden en onevenredige gevolgen, maar van welbewust ondernemerschap dat de initiatiefnemer heeft genomen bij de speculatieve aankoop van Pontweg 160-64.

- Er is niet voorzien in overgangsrecht voor al lopende aanvragen c.q. plannen en dienen alle initiatieven waar nog een op rechtsgevolg gericht besluit is genomen te voldoen aan de alsdan gewijzigde beleidsregel vastgesteld door de Raad op 26 juni 2019. Dit is ook inherent aan voortschrijdend inzicht dat zich vertaalt n explicitering of uitbreiding of wijziging van beleid en beleidsregels, om welke reden de wetgever ook dynamische verwijzingen naar beleidsregels in bestemmingsplannen heeft toegestaan. Het gaat immers om een niet toegelaten ruimtelijke ontwikkeling, die uitsluitend naar de huidige stand van het recht en het beleid - dus ex nunc en niet ex tunc – getoetst moet worden aan de nu geldende beleidskaders. Ook daar moeten en mogen burgers op vertrouwen en rekenen. - De stelling dat in het ontwerpplan de realisering van de bouw- en gebruiksrechten van de Pontweg 160-164 op de locatie aan de Mienterglop minder impact zou hebben op het Texelse landschap is niet alleen geen bijzondere omstandigheid, maar een arbitraire beoordeling die niet wordt onderbouwd met relevante stukken en kengetallen over de directe omgeving. - Het concentratiegebied met grote recreatieparken ten zuiden van De Koog feitelijk uitsluitend aan de westzijde van de Pontweg.

Er is in het ontwerpplan daarom helemaal niet gekeken naar de feitelijke ligging van de locatie aan het Mienterglop maar sec geconstateerd dat het binnen de indicatieve aanduiding concentratiegebied De Koog ligt. Hierdoor ten onrechte alle concrete feiten, omstandigheden en belangen niet getoetst en gewogen. - Nieuwbouw van de stolp met recreatieve slaapplaatsen aan het Mienterglop is niet aan te merken als een vervanging van een bestaande stolp aan de Pontweg binnen de stolpenregeling. De gemeentelijke stolpenregeling is er nu juist voor bedoeld om hetzij bestaande stolpen te kunnen behouden of ter plekke te kunnen vervangen, hetgeen de bedoeling was van de omgevingsvergunning in 2011 en het bestemmingsplan van 2013, maar waarvan uitdrukkelijk wordt afgeweken in dit plan. - De toetsing aan de Texelse Kernwaarden, de Texel Principes en het Beeldkwaliteitsplan in het ontwerpplan wordt gekenmerkt door arbitraire stellingen. Ter plekke van het Mienterglop is geen boomsingel met een breedte van 7 meter aanwezig. Ook vanuit Oude Dijkje is er sprake van volop zicht op het agrarisch perceel/ weiland omdat er maar een enkele bomenrij staat. De bestaande openheid verdwijnt hier en er komt verstening voor in de plaats. Op grond van de regels is in samenhang met de verbeelding van het ontwerpplan is juist meer verstening mogelijk. Dit is verder onderbouwd in het rapport ‘verstening’,

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

(productie 2). Ook het aantal recreatieve slaapplaatsen kan wel degelijk toenemen omdat in het hoofdgebouw aan de Pontweg 160 uitdrukkelijk B&B is toegestaan. Waar dat in de huidige situatie planologisch juridisch juist niet is toegelaten. - Aangezien de raad in 2013 heeft geoordeeld dat het bestemmen van Pontweg 160-164 overeenkomstig de in 2011 verleende omgevingsvergunning met 20 recreatieve slaapplaatsen strekte tot een goede ruimtelijke ordening en op basis daarvan het bestemmingsplan Buitengebied Texel 203 dienovereenkomstig voor Pontweg 160-164 is vastgesteld valt niet in te zien dat het verwezenlijken van deze bestemming aan de Pontweg 160164 thans wel in strijd zou zijn met een goede ruimtelijke ordening. -er is geen sprake van een bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 3:84 Awb en de raad zal dan ook wettelijk dienen te handelen overeenkomstig de Nota Verblijfsrecreatie 2016 en kan en mag om die reden geen medewerking verlenen aan de verplaatsing van spookslaapplaatsen van de Pontweg naar de Mienterglop. Reactie Het eerste ontwerpbestemmingsplan dat is aangeleverd dateert van 17 oktober 2018. Dat is dus ruim voordat de gemeenteraad het initiatiefvoorstel ‘stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’ heeft aangenomen op 26 juni 2019. In punt 3 Voorgeschiedenis is aangegeven waarom onderhavige plannen in behandeling zijn genomen.

In de advisering naar de raad (februari 2020) heeft het college aangegeven dat de ontwikkeling een ongewenst ruimtelijke impact heeft op het Mienterglop. Dit leidt tot een verdere verstening in het landschap op de locatie aan het Mienterglop. Deze verstening wordt niet gecompenseerd door een voldoende kwaliteitsverbetering of ontstening op de overige locaties. - In de recreatienota 2016 is geen overgangsregeling opgenomen. Ook bij de vaststelling van het initiatiefvoorstel ‘stop op spookslaapplaatsen’ van 26 juni 2019 is geen overgangsrecht opgenomen. Via een raadsinformatiebrief is aan de gemeenteraad op 6 december 2019 meegedeeld hoe wordt omgegaan met de verzoeken. Onder punt 2 Voorgeschiedenis is dit aangegeven. Uiteindelijk zal de gemeenteraad een besluit moeten nemen over deze verplaatsing van slaapplaatsen en beoordelen of dit past in de door haar vastgestelde voorwaarden voor verplaatsing. -In de zienswijze wordt aangegeven dat niet alle feiten, omstandigheden en belangen zijn getoetst en gewogen bij de bepaling dat de slaapplaatsen in het recreatie concentratiegebied liggen. De voorwaarde is echter dat de locatie binnen het recreatie concentratiegebied moet liggen. Daarvan maakt het Mienterglop ook deel uit. - In de toelichting is een toetsing opgenomen aan de Texelse Kernwaarden, de Texel Principes en het Beeldkwaliteitsplan.

Met betrekking tot de boomsingel is aangegeven dat deze wordt versterkt tot een breedte van 7 meter. Dat is ook het uitgangspunt in het bestemmingsplan en als zodanig opgenomen in de regels. Op het perceel aan het Mienterglop vindt verstening plaats. Dat is ook de conclusie van het college en daarover heeft het college al aangegeven dat deze verstening niet wordt gecompenseerd door een voldoende kwaliteitsverbetering of ontstening op de overige locaties. - In de zienswijze wordt gesteld dat het aantal slaapplaatsen op het perceel Pontweg 160 nog kan toenemen. Daarbij wordt gedoeld op logies met ontbijt. Verstrekken van logies met ontbijt is een mogelijkheid die is opgenomen in alle bestemmingsplannen. Deze mogelijkheid is nu ook aanwezig in de bedrijfswoning Pontweg 160. Er is dus geen sprake van een uitbreiding van de mogelijkheden. - De raad heeft in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 de gevoerde planologische procedure voor het perceel Pontweg 160 uit 2011 verwerkt. Dat plan ging uit van een goede ruimtelijke ordening. Dat is ook nu het standpunt van het college. - Op het moment dat de gemeenteraad op 26 juni 2019 het initiatiefvoorstel ‘Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’ heeft aangenomen was voor de verplaatsing van de slaapplaatsen al een ontwerpbestemmingsplan ingediend.

Bij de beoordeling van de gevolgen van dit initiatiefvoorstel op de lopende zaken is geoordeeld dat, nu er een ontwerp bestemmingsplan was ingediend, het plan verder in behandeling wordt genomen en beoordeeld zou worden volgens de regels van vóór het initiatiefvoorstel. Vóór het initiatiefvoorstel was het oordeel dat het gaat om bestaande slaapplaatsen op basis van verleende vergunningen voor het realiseren ervan.

Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Oude Dijkje 4-4A Mienterglop in De Koog

7. Het ontwerpplan Het plan staat bol van mooie verhalen over allerlei voornemens voor de locatie aan het Mienterglop. In plan staat dat een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten door de gemeente met de initiatiefnemer. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft als hoogste bestuursrechter echter veelvuldig geoordeeld dat de aanleg en instandhouding van bv inrichtingsplannen toereikend in het bestemmingsplan zelf moet worden ingeregeld in plaats van in een overeenkomst. Uit de verschillende regels in het ontwerpplan blijft echter dat er ten onrechte geen enkele planologische regeling of planologische waarborg is met betrekking tot: • De sloop van de stolp aan de Pontweg 160. • De aanleg en instandhouding va een bomensingel van minimaal 7 meter breed. • De inrichting van het beeldkwaliteitsplan, want dat is helemaal niet verankerd in de regels en dus niet gegarandeerd. • De toepassing van het beeldkwaliteitsplan, want dat is helemaal niet verankerd in de regels en dus niet gegarandeerd. • Maximale oppervlakte aan verharding aan de Mienterglop waardoor het recreatief bestemde deel van het perceel volledig kan worden verhard. • Een verbod met aanlegvergunningstelsel voor het aanleggen van verharding waardoor vergunning vrij het recreatief bestemde deel van het perceel kan worden verhard.

• Het gebruik van half verharding voor de parkeerplaatsen, waardoor dit ook kan worden geasfalteerd. • Verbod op het aanleggen van parkeerplaatsen bij de huizen op de Mienterglop waardoor overal op het recreatief bestemde deel van het perceel kan worden geparkeerd. • Voorwaarden m.b.t. duurzaamheid en energieneutraliteit, terwijl de energie neutraliteit alleen maar is te realiseren in strijd met de gewenste beeldkwaliteit doordat er minimaal 400 m2 zonnepanelen nodig zal zijn met een grote stedelijk aandoende impact op de beeldkwaliteit (zie ook versteningsrapport). • Concrete ontstening op het perceel van de beeldentuin door alsnog 170 m2 i.p.v. 130 m2 aan nieuw hoofdgebouw toe te staan en ten onrechte de vergunning vrije educatie hut op de verbeelding aan te pijlen, terwijl het in 2016 vergunde recreatief opstal op het perceel Oude Dijkje 4/4A is gesitueerd en geen afbreuk doet aan het landschap. • Het maximumaantal toegelaten recreatieve slaapplaatsen, hetgeen in het renvooi van de verbeelding ontbreekt. • Het compenseren van de onttrekking van landbouwgronden aan de agrarische bestemming op de percelen Pontweg 160-162 en Mienterglop (ongenummerd). Waardoor in strijd met consistent beleid onnodig en ongewenst agrarische gronden een nadere bestemming krijgen.