Bijlage 1 - Ontwerp bestemmingsplan - versie publ

Gemeente

TEXEL

------------------------------------------------------------------------------

Ontwerp - Bestemmingsplan ”Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog” Verplaatsing 50 slaapplaatsen en realisering van 10 zomerhuizen en een wooncomplex annex 4 vrijstaande, duurzame wooneenheden ten behoeve van bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden.

23 december 2019

TOELICHTING 1.

Inleiding

1.

2.

Beschrijving nieuwe ontwikkeling

1.

Deelplan ‘Stappeland 2a’. Deelplan ‘Pontweg 133-135’

1. 5.

2.1 2.2 3.

4.

Ruimtelijk beleidskader

8.

3.1

Rijksbeleid / Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

8.

3.2

De ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.1 Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Stappeland 2a’ 3.2.2 Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Pontweg 133-135’

8. 8. 9.

3.3

Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie NH2050 3.3.2 Structuurvisie NH 2040 3.3.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening 3.3.3.1 Relevantie themakaarten voor deelplan ‘Stappeland 2a’ 3.3.3.2 Relevantie themakaarten voor deelplan ‘Pontweg 133-135’ 3.3.4 Bestaand stedelijk gebied 3.3.5 Het aspect duurzaamheid 3.3.6 Beeldkwaliteit als onderdeel van provinciaal ruimtelijk beleid 3.3.6.1 Relevantie voor deelplan ‘Stappeland 2a’ 3.3.6.2 Relevantie voordeelplan ‘Pontweg 133-135’ 3.3.7 Conclusie toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) 3.3.8 Regionale woonvisie

11. 11. 11. 12. 12. 13. 14. 15. 14. 15. 15. 16. 16.

3.4

Gemeentelijk beleid 3.4.1 Gemeentelijke beleidsnota’s 3.4.1.1 Structuurvisie 3.4.1.2 Nota Verblijfsrecreatie 2016 3.4.1.3 Energievisie Texel en uitvoeringsplan 2010-2020 3.4.1.4 Gemeentelijk woon- en huisvestingsbeleid 3.4.1.5 Planet Texel / Planet De Koog 3.4.1.6 Texel principes 3.4.2 Vigerende bestemmingsplannen 3.4.3 Gemeentelijke welstandsnota

16. 16. 16. 17. 18. 18. 19. 20 20. 22.

Milieubeperkingen en omgevingsaspecten

22.

4.1

Milieu 4.1.0 Milieueffect rapportage (M.e.r.) 4.1.0.1 Relevantie voor ontwikkeling ‘Stappeland 2a” 4.1.0.2 Relevantie voor ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’ 4.1.1 Bodem en grondwater 4.1.1.1 Verkennend bodemonderzoek locatie ‘Stappeland 2a’ 4.1.1.2 Aanvullend bodemonderzoek locatie ‘Srappeland 2a’ 4.1.1 3 Verkennend bodemonderzoek locatie ‘Pontweg 133-135’ 4.1.2 Watertoets 4.1.3 Bedrijven en milieuzonering 4.1.4 Wegverkeerslawaai

22. 22. 23. 24. 26. 26. 26. 26. 26.. 27. 28.

4.2

Verkeersaspecten

28.

4.3

Luchtkwaliteit

30.

.

4.4

Externe veiligheid 4.4.1. Relevantie voor de ontwikkeling ‘Stappeland 2a” 4.4.2 Relevantie voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’

30. 30. 31.

4.5

Leidingen

31

4.6

Erfgoed

31.

4.7

Natuurwaarden / Habitatrichtlijn -Vogelrichtlijn / Flora en Fauna

34.

4.8

Duurzaamheidaspecten

34.

5.

Toelichting op de wijze van bestemmen

36

6.

Uitvoerbaarheid

37.

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

‘Conclusie en aanbevelingen’ van de verkennende bodemonderzoeken Watertoetsformulieren en concept-wateradviezen HNNK ‘Conclusies en aanbeveligen’ van Quick-scan Ecologie perceel Stappeland 2a ‘Conclusies en advies’ uit het Archeologisch onderzoek

Separate bijlagen bij bestemmingsplan ‘Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog’. (in digitale pakket t.b.v. publicatie op ruimtelijke plannen.nl) Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Bijlage E Bijlage F

Verkennend bodemonderzoek Stappeland 2a Verkennend bodemonderzoek Pontweg 133-135 Akoestisch onderzoek wegverkeer Archeologisch Bureauonderzoek van Transect Archeologisch onderzoek - advies Aanvullende bodemonderzoek Stappeland 2a Quick-scan Ecologie perceel Stappeland 2a

1

1.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan betreft twee locaties waar sprake is van een nieuwe ontwikkeling. De relatie tussen de plannen betreft het verplaatsen van recreatieve slaapplaatsen. Op de locatie Pontweg 133-135 zijn 52 recreatieve slaapplaatsen toegewezen, die bij de nieuwe (her-)ontwikkeling zullen worden ‘ingeleverd’ ten behoeve van 50 recreatieve slaapplaatsen op de locatie Stappeland 2a. Daar is het voornemen om 10 zomerhuizen (met maximaal. 5 recreatieve slaapplaatsen per zomerhuis) te realiseren. De twee overige recreatieve slaapplaatsen gaan naar de gemeente. Beide ontwikkelingen zijn binnen de huidige vigerende bestemmingsplannen niet mogelijk. Gemeend is deze twee ontwikkelingen vanwege het gemeenschappelijke belang van de uitwisseling van de recreatieve slaapplaatsen in één nieuw bestemmingsplan onder te brengen. Voor beide ontwikkelingen worden de gezamenlijke belangen/voorwaarden beschreven en daarnaast afzonderlijk als deelplan ‘Stappeland 2a’ t.b.v. het realiseren van 10 recreatiewoningen en deelplan ‘Pontweg 133-135’ ten behoeve van de realisering van bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden in het bestaande pand, alsmede 4 vrijstaande woonunits extra voor hetzelfde doel. Het betreft tijdelijke huisvesting voor onder andere nieuw personeel, huisvesting statushouders en andere mensen die om persoonlijke redenen hun huis moeten verlaten.

Zij kunnen daarna doorstromen naar een ‘reguliere’ woning en behouden tijdens de tijdelijke bewoning hun ‘wachttijd’ bij Woontij.

2.

Beschrijving nieuwe ontwikkelingen

2.1

Deelplan ‘Stappeland 2a’

□

Het initiatief

Stappeland BV, Stappeland 2a, 1796 BS De Koog, gemeente Texel, is voornemens 10 zomerhuizen te realiseren aan het Stappeland. De basis voor dit initiatief is het verplaatsen naar de locatie Stappeland van 50 slaapplaatsen uit Tubantia, Pontweg 133 in De Koog. De locatie is kadastraal bekend onder Texel, sectie T, nrs. 3148 en 3149 (ged.)

afb. 1

De ligging van de planlocatie Stappeland 2a in groter verband (Google Earth).

2

□

Bestaande situatie

De planlocatie ‘t Stappeland is omringd door verschillende andere verblijfsrecreatieve terreinen.

afb. 2

De planlocatie te midden van verschillende bungalowparken.

Het - behoudens een woonhuis op nr. 2a - onbebouwde perceel ligt ten oosten van een gebouw met ‘kartingbaan’, een omvangrijk parkeerterrein en een bedrijfspand met benzine-verkooppunt en de mogelijkheid fietsen te huren (op een afstand van ca. 260 m’)

afb. 3

De planlocatie

Het huidige gronden met de bestemming “Sport” zijn eigendom van ’t Stappeland BV. Het betreft een perceel met grasland, tennisbaan en dienstwoning. Het geheel is te beschouwen als onderdeel van een recreatieve groene zone met wandelpaden en verbindingen van en naar de diverse verblijfs-recreatieve terreinen.

3

afb. 4

Het gebouw met de karting

afb. 5

Het benzine-verkooppunt en fietsenverhuur.

□

Huidige bestemmingen en gewenste bestemmingen

Het gebruik van de gronden op en rondom de planlocatie is geregeld in het bestemmingsplan “De Koog”, geconsolideerd 7 juli 2016. Op het eigendom van de initiatiefnemer ligt de enkelbestemmingen “Sport” (art.18) en de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 4” (art. 30). Zie ook paragraaf 3.4.2. De gewenste bestemming voor de gronden is “Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen”. □

Planologische regeling

De bepalingen omtrent de procedure van wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan zijn geregeld in art. 3.9 a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het onderhavige document betreft de toelichting, planregels en verbeelding van het bestemmingsplan “ Stappeland 2a en Pontweg 133, De Koog”. □

Inrichtingsplan

De initiatiefnemer heeft in de geest van Planet Texel een ontwerp voor 10 zomerhuizen gemaakt door aan te sluiten op de bestaande waterpartij, die met het plan wordt vergroot. De waterpartij wordt zo gemaakt dat de gasten van de zomerhuizen en anderen deze voor recreatieve activiteiten kunnen gebruiken. Het aanbrengen van een 7,00 meter brede boomsingel wordt bij dit recreatieterrein niet opportuun geacht, gezien de ligging van de recreatieterreinen rondom in de omgeving en een goede aansluiting daarop. Het op en rondom de planlocatie aanwezige water en groen zorgen voor een samenhangend geheel met een eigen karakter en een belangrijke, specifieke natuurlijke en landschappelijke waarde (duinpark). In de voorliggende situatie is er sprake van, dat juist zonder een afschermende boomsingel een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde in de planregels (zie de bestemming ““Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen” - art. 4.4.2). Het verzoek sluit aan bij de Texel Principes. (zie hiervoor paragraaf 3.4.1)

4

afb. 6

Het inrichtingsplan van het recreatieterrein ‘t Stappeland

De structuur van de directe omgeving kenmerkt zich door een parkachtige opzet met vrijstaande vakantiehuizen met groen en waterpartijen. De nieuwe invulling van het perceel Stappeland 2a is met een verwante opzet en een overeenkomstige allure, maar nu met een groot accent op water, waarmee de zomerhuizen een directe relatie krijgen. Het parkeren is opgelost middels een terrein nabij de entree van het perceel in de ‘luwte’ van de Kartbaan met tenminste 20 plaatsen ten behoeve van de 10 nieuwe zomerhuizen. Bij de zomerhuizen kan niet geparkeerd worden. □

afb. 7

Het ontwerp van de vakantiewoning

Referentiefoto van de te realiseren waterwoningen

5

2.2

Deelplan ‘Pontweg 133-135’

□

Het initiatief

Stichting Woontij, Thijsselaan 2, 1797 VH Den Burg, gemeente Texel, is voornemens het pand Pontweg 133 te gebruiken als maatschappelijke voorziening ten behoeve van ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’. Voor de reeds gerealiseerde 4 woonunits geldt hetzelfde doel. De locatie is kadastraal bekend onder Texel, sectie D, nrs. 557, 3005 en 3006 (ged.).

afb. 8 □

De ligging van de planlocatie ‘Pontweg 133-135’ in groter verband (Google Earth).

Bestaande situatie

De planlocatie ligt aan de Pontweg op nr. 133 (voormalig hotel) en nr.135 A t/m D (4 wooneenheden). Hier was gevestigd het appartementenhotel Tubantia, in het verleden verhuurd aan toeristen, de afgelopen jaren onder meer als huisvesting voor statushouders en seizoenmedewerkers. Momenteel worden de appartementen verhuurd aan werknemers (al dan niet alleen voor het seizoen), vergunninghouders en woningzoekenden. De vestiging Tubantia heeft een recreatieve bestemming, waarbinnen het ( maximum) aantal van 52 recreatieve slaapplaatsen is geregeld. Direct ten noorden ligt een bijbehorend terrein, waar een omgevingsvergunning is verleend d.d. 3 juli 2018 voor 4 tijdelijke, verplaatsbare en energieneutrale woningen voor maximaal 10 jaar (zaaknummer 1564314).

6

afb. 9

De planlocatie ‘Pontweg 133 - 135’

afb. 10

De planlocatie met appartementengebouw gezien vanaf de Pontweg

□

Huidige bestemmingen en gewenste bestemmingen

Het gebruik van de gronden is geregeld in het bestemmingsplan “Buitengebied Texel”, vastgesteld 12 juni 2013 en het bestemmingsplan Reparatieplan Buitengebied, vastgesteld 21 december 2016. . De gronden hebben de enkelbestemming “Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen” (art. 36). Er is sprake van een bouwvlak, waarbinnen maximaal 1080 m2 mag worden gebouwd met een goothoogte van max. 6,00 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het aantal gebouwen is beperkt tot 2 en het aantal toegestane recreatieve slaapplaatsen is maximaal 52. Het perceelgedeelte ten noorden van het voormalige hotelgebouw valt buiten het bouwvlak. Van de recreatieve slaapplaatsen gaan er 50 naar de locatie ‘Stappeland 2a’ en 2 vallen terug naar de gemeente. De gewenste bestemming is een specifieke bestemming, die nadrukkelijk uitdrukking geeft aan de doelgroep: “Maatschappelijk - Bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden” □

Planologische regeling

De bepalingen omtrent de procedure van wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan zijn geregeld in art. 3.9 a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het onderhavige document betreft de toelichting, planregels en verbeelding op het bestemmingsplan “Stappelan 2a en Pontweg 133 en 135, De Koog”.

7 □.

De nieuwe ontwikkeling

Het bestaande gebouw is reeds geheel ingericht en geschikt als maatschappelijke voorziening voor tijdelijke huisvesting. De massa-opbouw en verschijningvorm blijven gelijk. Er zijn 26 woonheden aanwezig en een bedrijfswoning. Toegevoegd zijn vier vrijstaande wooneenheden op het open terrein aan de noordzijde van het perceel (afb. 11). Het zijn verplaatsbare en duurzaam gebouwde woningen. Zij hebben een hoge isolatiewaarde, uitgevoerd met warmtepomp en zonnepanelen, en daardoor energieneutraal. Door de bouw van de woning op een zelfdragend frame kan de woning eenvoudig verplaatst worden. De opzet is zodanig, dat sprake is van een redelijke oriëntatie en voldoende privacy. De nieuwe ontwikkeling sluit aan bij de Texel Principes. (zie hiervoor paragraaf 3.4.1.6)

afb. 11 □

Het bouwplan

afb. 12

Plattegrond wooneenheid

afb. 13

Doorsneden

8

3. 3.1

Ruimtelijk beleidskader Rijksbeleid / Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De “Nota Ruimte, Ruimte voor Ontwikkeling” is met ingang van 14 maart 2012 vervangen door de “Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte - opgesteld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is qua sturingsfilosofie een logisch vervolg op c.q. een nadere uitwerking van de Nota Ruimte en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Het Rijk neemt verantwoordelijkheid voor kernopgaven en kerngebieden waar investeringen met rijksmiddelen op nationale schaal in beginsel het meest renderen. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Alleen in de stedelijke regio’s rondom de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van de verstedelijking.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de ‘SER-ladder’). 3.2

De ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling

Het wordt van belang geacht dat provincies en gemeenten de benutting van ruimte motiveren in alle categorieën ruimtelijke besluiten. Daartoe was in artikel 3.1.6. van het Bro een artikel ingevoegd op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard dienen te motiveren met behulp van een drietal opeenvolgende stappen. Per 1 juli 2017 is een besluit tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. De aangebrachte wijzigingen hebben als doel de ladder te vereenvoudigen, zodanig dat de in de praktijk ervaren knelpunten worden opgelost, de onderzoekslasten verminderen, maar de effectiviteit van het instrument behouden blijft. Met deze wijzigingen is niet beoogd het doel van de regeling te wijzigen. De nieuwe regeling is: -- De huidige definities worden niet gewijzigd; -- De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt; -- De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt; -- Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht; -- Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen; de Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan 3.2.1

Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Stappeland 2a’. □

Ligt de planlocatie in bestaand stedelijk gebied ?

Ja, binnen de bebouwde kom van De Koog. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte, dan wordt voldaan aan de Ladder. □

Is sprake van een stedelijke ontwikkeling ?

Ja, als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Een groene zone met recreatieve bebouwing valt daaronder.

9 □

Is sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling ? (De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is)

Nee, voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. □

Beschrijving van de behoefte

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. Voor de onderhavige ontwikkeling is het schaalniveau van de gemeente, of wellicht zelfs het schaalniveau van de buurt, het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de behoefte inzichtelijk moet worden gemaakt. De behoefte aan het realiseren van het voorliggende project is gebaseerd op het beschikbaar komen van een project ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ (tijdelijk wonen). Hiervoor is het voormalige hotel Tubantia beschikbaar, maar dan moeten de toegewezen recreatieve slaapplaatsen naar een andere locatie worden overgezet, waar de mogelijkheid aanwezig is om op een verantwoorde wijze in de sector ‘verblijfsrecreatie’ daaraan vorm te geven.

De locatie ’Stappeland 2a’ biedt daarvoor een uitstekende gelegenheid door de aanwezigheid van veel water en groen en de rondom aanwezigheid van bestaande recreatieparken: van de 52 aan Tubantia toegewezen recreatieve slaapplaatsen gaan er 50 naar ‘Stappeland 2a’ voor de realisering van 10 zomerhuizen. De overige 2 recreatieve slaapplaatsen vervallen. Conclusie Een en ander overziende kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van strijdigheid met Rijksbeleid. Verder blijkt uit het voorgaande dat het beoordelings- en afwegingsproces inzake initiatieven / projecten van de onderhavige aard en omvang volledig behoort tot het beleidsniveau van de provincie en/of de gemeente. 3.2.2

Relevantie voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133 en 135’: □

Ligt de planlocatie in bestaand stedelijk gebied ?

Nee, De planlocatie betreft een bestaand gebouw, dat wordt opgewaardeerd ten behoeve van een nieuwe functie (bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden) en waaraan op het naastliggende terrein vier wooneenheden worden toegevoegd met dezelfde functie. Ligt een plangebied niet in bestaand stedelijk gebied dan dient de behoefte te worden aangetoond middels de ‘Ladder’ □

Is sprake van een stedelijke ontwikkeling ?

Ja, Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' □

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Is sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling ?

Nee, Hier is sprake van het gebruiken van een bestaand pand met een stedelijke functie

10

□

Beschrijving van de behoefte

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. Voor de onderhavige ontwikkeling is het schaalniveau van de gemeente het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de behoefte inzichtelijk moet worden gemaakt. De gemeente en woningbouwvereniging hebben vastgesteld dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen groeit en dat het voor nieuw personeel of voor mensen die om persoonlijke redenen hun huis moeten verlaten erg moeilijk is om een huis te krijgen. In het Actieplan Wonen van de gemeente Texel wordt o.a. het volgende gesteld: Op dit moment is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning van Woontij 5,5 jaar. Op Texel wordt gestreefd naar een wachttijd van maximaal 2 jaar omdat het reizen - vanwege de eilandpositie - vanuit een andere gemeente voor de meeste mensen niet lang is vol te houden.

Voor de koopmarkt geldt dat de prijzen de afgelopen 4 jaar enorm zijn gestegen, vergelijkbaar met de prijsstijgingen in de regio Amsterdam. Het is erg lastig voor bijvoorbeeld jonge mensen om aan een huis te komen. Maar ook mensen die werk vinden op Texel haken veelal snel weer af, als blijkt dat er geen woningen te vinden zijn. De situatie is dermate ernstig dat veel vacatures nu niet ingevuld raken. Op allerlei vlak, dus zowel in de zakelijke als maatschappelijke dienstverlening, zorg, onderwijs en wetenschap, horeca en toerisme. Het gaat zowel om tijdelijke werknemers en seizoenkrachten als om beoogd permanent personeel. De provincie heeft contact opgenomen met de gemeente om aan te geven dat er sprake is van een achterstand ten aanzien van de huisvesting van vergunninghouders. Gevraagd is wat de gemeente daar aan gaat doen. De wethouder heeft aangegeven dat de gemeente aan de slag gaat met het Plan van aanpak en het wegwerken van de achterstand snel op zal pakken. Begin februari 2019 is er een achterstand van 10 personen; de taakstelling van het eerste halfjaar van 2019 is 7 personen. (Dit betekent dat vóór 1 juli 2019 17 personen moeten worden gehuisvest).

Het voorliggende plan voor ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ kan voorzien in een oplossing voor de tijdelijke overbrugging naar een woonsituatie elders, waarbij de ‘wachttijd’ bij de woningbouwvereniging wordt behouden. Hetzelfde geldt voor de huisvesting van ‘statushouders’. De verwachting is dat er altijd behoefte zal zijn aan een opvang voor mensen die een tijdelijke plek zoeken om te wonen. Conclusie Een en ander overziende kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van strijdigheid met Rijksbeleid. Verder blijkt uit het voorgaande dat het beoordelings- en afwegingsproces inzake initiatieven / projecten van de onderhavige aard en omvang volledig behoort tot het beleidsniveau van de provincie en/of de gemeente.

11 3.3

Provinciaal beleid

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is de bevoegdheid voor de provincie inzake beleidsvorming en uitvoering in de huidige vorm geregeld. Dit houdt in dat de provincie haar visie op het ruimtelijke beleid neerlegt in een zelfbindend beleidsdocument om vervolgens de beschreven provinciale intenties en belangen juridisch te borgen in een ruimtelijke verordening. Deze ruimtelijke verordening richt zich op bestemmingsplannen, beheersverordening, wijzigings- en uitwerkingsplannen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1 onderdeel a onder 3 of lid 2 Wabo). Hierbij gaat het om algemene regels omtrent de inhoud. 3.3.1

Omgevingsvisie NH 2050

Op 19 november is door Provinciale Staten (PS) de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. De beleidsnota vervangt de Structuurvisie 2040 en loopt vooruit op de Omgevingswet, die in 2021 in werking zal treden. Medio 2019 zal besluitvorming inzake de koppeling met de Omgevingsverordening plaatsvinden. Dit betekent dat sprake is van een overgangsperiode, waarin voor de beschrijving van het Provinciale ruimtelijk beleid voorlopig vastgehouden wordt aan de huidige samenhangende provinciale beleidsstukken. 3.3.2

Structuurvisie NH 2040

De “Structuurvisie Noord-Holland 2040” -‘Kwaliteit door veelzijdigheid’, is op 21 juni 2010 door Provinciale Staten vastgesteld.

afb. 14

Uitsnede ‘Visiekaart”, met aanduding ‘kustzone’ (geel) en ‘kustplaats’ (De Koog).

In de structuurvisie zijn de uitgangspunten en de sturingsfilosofie uit het “Ontwikkelingsbeeld NoordHolland Noord” (Het voormalige Streekplan), overgenomen. Uitgangspunt voor 2040 is “kwaliteit door veelzijdigheid”. Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. Gelet op deze doelstelling heeft de provincie drie provinciale hoofdbelangen aangewezen, die gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling vormen van de Provincie, te weten: Ruimtelijke kwaliteit, Duurzaam ruimtegebruik en Klimaatbestendigheid.

12

3.3.3

Provinciale Ruimtelijke Verordening

Actueel Van toepassing is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), geconsolideerd 14 januari 2019. In de PRV wordt een aantal algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijk als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Gemeenten zijn verplicht om voor het bestaand bebouwd gebied bestemmingsplannen vast te stellen, maar hebben bij de invulling daarvan een grote mate van beleidsvrijheid. Naar de toekomst Uitgangspunt is toewerken naar een eerste integrale Omgevingsverordening, gebaseerd op de huidige wetgeving, die na vaststelling van de Omgevingsvisie in procedure zal worden gebracht. Vooruitlopend op bovenstaande transitie richting Omgevingsverordening is de PRV nog gewijzigd, ook al wordt er tegelijkertijd gewerkt aan de Omgevingsvisie en –verordening. In de Startnotitie Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 is vastgelegd dat de actualisering van de PRV zich beperkt tot de hoogst noodzakelijke aanpassingen die niet kunnen wachten tot de omgevingsvisie. Onderwerpen en inzichten die niet noodzakelijkerwijs in deze actualisering meegenomen hoeven te worden, krijgen een plek in het proces naar de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Bij de PRV zijn 9 themakaarten opgenomen, waarin de belangrijkste aspecten hierna zijn verbeeld.

3.3.3.1 Relevantie themakaarten voor deelplan ‘Stappeland 2a’. In het kader van ontwikkeling ‘Stappeland 2a’ zijn ‘de volgende aspecten enigszins relevant de themakaart ‘Ecologie’ (afb. 15) en themakaart ‘Aardkundige waarden’ (afb. 16). □

Themakaart ‘Ecologie’

Op de themakaart ‘Ecologie’ is te zien dat op ca. 1000 m’ naar het oosten een omvangrijk gebied is aangeduid als ‘weidevogelleefgebied’ (lichtgroen). Deze afstand is ruim voldoende om vast te stellen, dat de ontwikkeling op de planlocatie ‘een ingreep die netto geen verstoring geeft van het weidevogelleefgebied’ betreft (zie ook art. 25 PRV). Ook is te zien dat op ca. 400 m’ naar het westen de duinzone c.a. is aangeduid als Natuur Netwerk Nederland (NNN). Mede gezien het aanwezige deel van de bebouwde kom van De Koog, kan vastgesteld worden dat ook deze afstand geen belemmering vormt voor het realiseren van 10 vakantiewoningen op de planlocatie.

afb. 15

De planlocatie op een uitsnede van de themakaart ‘Ecologie’

13

□

Themakaart ‘Aardkundige waarden’

Op de themakaart is te zien dat de planlocatie Stappeland 2a niet is gelegen in een gebied dat is aangegeven als een gebied met aardkundige waarden.

afb. 16

De planlocatie op een uitsnede van de themakaart ‘Aardkundige waarden’

De overige themakaarten betreffen aspecten, die voor de ontwikkeling op de planlocatie niet relevant zijn. Deze kaarten betreffen: ‘Grondgebied’(spreekt voor zich), ‘Unesco’ (niet van toepassing), ‘Bufferzones’ (niet van toepassing), ‘Landbouwclusters’ (nee), ‘Blauwe ruimte’ (geen restricties), ‘Duurzame energie’ (kleinschalig) en 20 KE-contour Schiphol (niet van toepassing). 3.3.3.2 Relevantie themakaarten voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133’: In het kader van de ontwikkeling ‘Pontweg 133’ zijn ‘de volgende aspecten relevant: □

afb. 17

Themakaart ‘Ecologie’ - Weidevogelleefgebied

De planlocatie op een uitsnede van de themakaart ‘Ecologie’.

14

Op de themakaart ‘Ecologie’ is te zien dat het gehele gebied ten oosten van de Pontweg als weidevogelleefgebied is aangegeven. Aangezien het gebouw Tubantia reeds lange tijd ter plekke aanwezig is, kan worden aangenomen dat nestelende weidevogels zich reeds op voldoende afstand bevinden, zodat sprake is van een ontwikkeling – inclusief de vier nieuwe wooneenheden – die ‘netto geen verstoring geeft van het weidevogelleefgebied’ (zie ook art. 25 PRV). □

Themakaart ‘Aardkundige waarden’

Op de themakaart ‘Aardkundige waarden’ is te zien dat de planlocatie buiten de aangegeven gebieden is gelegen.

afb. 18

De planlocatie op een uitsnede van de themakaart ‘Aardkundige waarden’.

De overige kaarten betreffen: ‘Grondgebied’ (spreekt vanzelf), ‘Unesco’ (niet van toepassing), ‘Bufferzones’ (niet van toepassing), ‘Landbouwclusters’ (nee), ‘Blauwe ruimte’ (geen restricties), ‘Duurzame energie’ (kleinschalig) en 20 KE-contour Schiphol (niet van toepassing). 3.3.4

Bestaand stedelijk gebied

Het provinciaal uitgangspunt is om verdere verstedelijking in het ‘open’ landelijke gebied te voorkomen. Er wordt onderscheid gemaakt in landelijk gebied en ‘bestaand stedelijk gebied’. De definitie voor bestaand stedelijk gebied is als volgt (art. 1.1.1 onder h. Bro): “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur” Met betrekking tot de ontwikkeling ‘Stappeland 2a’ kan vastgesteld worden dat de planlocatie ligt in ‘bestaand stedelijk gebied’, aan 3 kanten omsloten door verblijfsrecreatieve terreinen en een sporthal, waardoor het niet noodzakelijk is de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’ te doorlopen en ter beoordeling te overleggen aan de provincie. Met betrekking tot de ontwikkeling ‘Pontweg 133 en 135’ kan vastgesteld worden dat de planlocatie ligt buiten ‘bestaand stedelijk gebied’. Hierdoor is het noodzakelijk de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’ te doorlopen , alsmede - in het kader van de ‘uitvoeringsregeling’ - de ontwikkeling ter beoordeling voor te leggen aan de provincie. Zie hiervoor paragraaf 3.2.2.

15

3.3.5

Het aspect duurzaamheid

In artikel 33 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is aangegeven dat het vereist is om in bestemmingsplannen te vermelden op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energie.(zie hiervoor paragraaf 4.8).

3.3.6

Beeldkwaliteit als onderdeel van provinciaal ruimtelijk beleid

In de Structuurvisie 2040 is het maken van een 'beeldkwaliteitsplan' verplicht gesteld voor nieuwe ontwikkelingen. De intentie van de provincie daarbij is samengevat in het credo "behoud door ontwikkeling", waarbij een sterke nadruk wordt gelegd op 'regionale identiteit' en 'ruimtelijke kwaliteit'. Voor de onderhavige ontwikkeling, waarbij sprake is van het opwaarderen van een bestaand gebouw en het toevoegen van 4 nieuwe woonunits, wordt een beknopte beeldkwaliteitsparagraaf geacht voldoende inzicht te geven in de gevolgen van de ingreep voor de bestaande beeldkwaliteit. De volgende vijf elementen worden van belang geacht voor een beeldkwaliteitsplan:  aandacht voor de ontwikkelingsgeschiedenis;  aansluiting bij de ordeningsprincipes van het landschap (omgeving);  aansluiting bij de bebouwingskarakteristiek (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte);  inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);  aandacht voor de bestaande kwaliteiten van het gebied en voor de maatregelen om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen. 3.3.6.1 Relevantie voor deelplan ‘Stappeland 2a’ Het voorliggende plan voorziet in een aanvulling op de reeds geruime tijd ontwikkelde recreatieve voorzieningen rond De Koog (recreatie-concentratiegebied), zoals dit is aangeduid op de Structuurvisiekaart ‘Texel op Koers’ (zie paragraaf 3.4.1).

Het ordeningsprincipe van de kwalitatieve recreatieparken is ook uitgangspunt voor de onderhavige aanvulling met 10 zomerhuizen: ruime kavels met rondom groen en een ruime aanwezigheid van recreatief bruikbare waterpartijen. De kwaliteit van de verschijningsvorm zal van een vergelijkbaar hoog niveau zijn, maar - zoals de gemeente dat prefereert - met een eigen identiteit: de nieuwe zomerhuizen krijgen een vorm, afmetingen en materiaalgebruik, die qua schaal en karakter zich uitstekend verhoudt met de bebouwingskarakteristiek in de omgeving. De zomerhuizen zullen op drijvende prefab betonnen bakken worden geplaatst. Hierbij zal het bebouwde oppervlak, de goot- en daknok-hoogte aansluiten op de omliggende bebouwing. Het materiaalgebruik heeft een natuurlijke, hoogwaardige uitstraling, die met de gekleurde houten gevelbekleding en keramische pannen gelijk is aan die van de omliggende bebouwing. Vastgesteld kan worden dat de bestaande kwaliteiten van het gebied met de nieuwe ontwikkeling niet worden aangetast, maar eerder versterkt. In feite wordt daarmee geheel voldaan aan de eisen, welke gesteld worden in het kader van het provinciale uitgangspunt "behoud door ontwikkeling". 3.3.6.2 Relevantie voor deelplan ‘Pontweg 133 en 135’ Er wordt een bestaand gebouw opgewaardeerd, waarbij de bestaande situering en bebouwingskarakteristiek ongewijzigd blijven.

De 4 nieuwe units zijn verplaatsbaar en worden gesitueerd op het direct aan de noordzijde aansluitende terrein. Gekozen is voor een eenvoudige, efficiënte vormgeving. Deze woningen zijn energie-neutraal. In feite wordt daarmee geheel voldaan aan de eisen, welke gesteld worden in het kader van het provinciale uitgangspunt "behoud door ontwikkeling".

16

3.3.7

Conclusie toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV):

Er worden in de provinciale ruimtelijke verordening met betrekking tot de voorliggende ingrepen verder geen richtinggevende of belemmerende uitgangspunten of regels geformuleerd. De voorgestelde ontwikkelingen, waarbij op de locatie Stappeland 2a 10 zomerhuizen op een nieuw verblijfsrecreatief terrein worden gerealiseerd en op de locatie Pontweg 133 een bestaand gebouw wordt gebruikt voor een ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’, waarnaast voor hetzelfde doel 4 nieuwe woonunits zijn toegevoegd (Pontweg 135 A t/m D), vertonen geen strijdigheden met het ruimtelijke beleid van de provincie, zoals weergegeven in de PRV. 3.3.8

Regionale woonvisie

De Regionale woonvisie ‘Groei in kwaliteit en identiteit’- Kop van Noord-Holland 2005 -2015 stamt uit 2006 en derhalve niet meer zo actueel. Maar een regionale woonvisie is voor de onderhavige ontwikkeling niet zo relevant, aangezien het de intentie van de gemeente is om hier een definitieve accommodatie voor ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ (tijdelijk wonen) te realiseren als ‘maatschappelijke voorziening’. Met betrekking tot de ‘regionale afspraken’ kan vastgesteld worden, dat wooneenheden voor ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ niet op de afsprakenlijst voor komen. Conform de afspraken tellen ‘tijdelijke woningen’ niet mee als toevoeging aan de permanente woningvoorraad.

3.4.

Gemeentelijk beleid

3.4.1.

Gemeentelijke beleidsnota’s

3.4.1.1. Structuurvisie Sinds september 2002 heeft de gemeente de beschikking over de nota “De toekomst van Texel - Structuurvisie 2020”. In 2006 startte de gemeenteraad met het project ‘Ruimte voor ontwikkeling, samen zorgen voor de toekomst’. De uitkomst daarvan is de in 2009 geactualiseerde Structuurvisie 2020 ‘Texel op koers’. Hierin staan de gewenste ontwikkelingen voor de economie, de ruimtelijke ordening en zorg en welzijn. A

B

afb. 19

De planlocaties op een uitsnede van de Structuurvisiekaart

17

De Structuurvisie vormt voor de komende jaren een toetssteen voor de beleidsbeslissingen op deze terreinen en geeft richting aan de uitwerking daarvan. Het toekomstbeeld dat de gemeente voor ogen staat luidt kernachtig: ‘Texel 2020, een vitaal en springlevend eiland’. Op de Structuurvisiekaart (afb. 19) is te zien dat de planlocatie ‘Stappeland 2a’ (A) ligt in een gebied dat is aangeduid als ‘Toeristische zonering’ (paarse vlek), en ‘ontwikkeling vitale dorp’. Ook is op de Structuurvisiekaart is te zien dat de planlocatie ‘Pontweg 133-135’ (B) nog net ligt in het gebied dat is aangeduid als ‘Toeristische zonering’, maar gezien de voorgenomen functie ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ is er in principe geen relatie met het toeristische beleid.

3.4.1.2 Nota Verblijfsrecreatie 2016 De Nota Verblijfsrecreatie 2016 met als titel “De Texelse Maat voor een zonnige toekomst” geeft invulling aan de nadrukkelijke wens van de gemeenteraad om te komen tot een breed gedragen beleid voor de verblijfsrecreatie. Geen dichtgetimmerd plan met belemmerende regelgeving waarin geen ruimte overblijft voor ontwikkeling en kwaliteitsverbetering, maar wel een heldere nota met spelregels en inspiratie die zorgt voor een goede balans tussen toerisme en economie enerzijds en ecologie en landschap anderzijds. Het gaat niet om meer (van hetzelfde), maar om beter. Kwaliteitsverbetering staat dan ook voorop in toekomstige ontwikkelingen. Een aantrekkelijk en gevarieerd aanbod in de verblijfsrecreatie is noodzakelijk en gewenst, maar vraagt ook om economische mogelijkheden voor een rendabele exploitatie. Deze nota zet in op een duurzame, gezonde eilandeconomie waarin het toerisme floreert, er ruimte is voor economische ontwikkeling en de identiteit en uniciteit van Texel behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Kleinschaligheid (de Texelse Maat), innovatie en inpasbaarheid zijn daarbij sleutelbegrippen.

Dat betekent concreet dat wordt ingezet op: Behoud van het open landschap Geen grootschalige verstening Niet meer van hetzelfde Kwaliteitsverbetering bestaande accommodaties Behoud/versterking van de diversiteit in het aanbod Het belangrijkste uitgangspunt voor de verblijfsrecreatie is kwaliteitsverbetering. Daarnaast wordt ingezet op vernieuwing, meer diversiteit in het aanbod en verplaatsing van recreatieve slaapplaatsen. Een en ander wordt getoetst wordt aan ‘Texelse kernwaarden’ en dient te passen binnen de ‘Texel principes’ (zie Nota Verblijfsrecreatie 2016, paragraaf 4, blz. 8). De kwaliteitsverbetering wordt getoetst aan de volgende crieria: □ Alle gasten van het betreffende bedrijf hebben baat bij de kwaliteitsverbetering □ Er is een koppeling van fysieke en technische kwaliteit (veiligheid, good housekeeping) □ Er is sprake van architectonische en welstandelijke kwaliteit □ Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (kavelruimte, inpassing in het landschap, duurzaamheid) □ De kwaliteitsverbetering speelt in op klantbehoefte □ De omgeving of Kernwaarden worden er door versterkt

De relevantie van de Nota Verblijfsrecreatie 2016 geldt voor beide ontwikkelingen, aangezien het de verplaatsing betreft van 50 recreatieve slaapplaatsen van Tubantia naar Stappeland 2a, waarbij op de laatste locatie hiervoor 10 zomerhuizen worden gerealiseerd.

18

Met betrekking tot het verplaatsen van recreatieve slaapplaatsen wordt gesteld, dat dit leidt tot een wenselijke kwaliteitsverbetering wanneer: a. b. c. d. e.

f.

Deze de toetsing aan het Beeldkwaliteitsplan en de Kernwaarden doorstaat en past binnen de Texel Principes; Dat leidt tot proportionele (dus afgestemd op de omvang van de verplaatsing) kwaliteitsverbetering van alle betrokken verblijfsrecreatieve locaties; Bij totale verplaatsing uitsluitend de nieuwe locatie bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd; Landbouwgrond wordt gecompenseerd (indien van toepassing); De toekenning van een toeristische functie met recreatieve slaapplaatsen geen onevenredige afbreuk doet aan de ontwikkelings- en gebruiksmogelijkheden van omringende bedrijven en/of gronden, de milieu- of woonsituatie en natuurwaarden; Deelverplaatsing is mogelijk op heel Texel, onder de voorwaarden dat het tot minder verstening leidt en alle locaties bedrijfsmatig worden geëxploiteerd.

Met de voorliggende ontwikkeling wordt in ieder geval voldaan aan de criteria a, b ,c. en e. Criterium d is niet van toepassing. 3.4.1.3 Energievisie Texel en uitvoeringsplan 2010 – 2020 (hoofdroute naar een duurzame energievoorziening, mei 2008 – voor beide ontwikkelingen relevant) Texel heeft de ambitie om in 2020 volledig duurzaam te zijn op energiegebied. In dit rapport wordt allereerst vastgelegd hoe de gemeente de ambitie precies interpreteert en wat er onder de doelstelling valt en wat niet. Op basis hiervan zijn een strategie en een plan van aanpak vastgesteld die passen binnen het bredere beleidskader van de gemeente en dat van andere lokale actoren. De energievisie omvat met name de strategische aspecten die aangeven hoe het energiegebruik en de energievoorziening van Texel er uit kunnen zien in 2020. Deze energievisie gaat in op wat deze ambitie concreet betekent voor de gemeente en voor het eiland Texel, op het gebied van duurzame energievoorziening. Aanscherping van de ambitie: ▪ ▪ ▪

Het gaat om het directe energiegebruik op Texel zelf , zelfvoorzienend èn duurzaam; Compensatie tussen de verschillende soorten van energiegebruik mag onderdeel uitmaken van het plan; Doelbereiking in 2020 is belangrijk, maar mocht blijken dat het doel pas later gehaald kan worden dan is dat geen wezenlijk probleem. Op Texel is, door de gemeente en inwoners, al veel gedaan op het gebied van energie besparing en verduurzaming. Talrijke voorbeelden zijn zichtbaar op het eiland.

De gemeente heeft nu voor de doelrealisatie behoefte aan meer focus in deze initiatieven, om deze meer te richten op het bereiken van volume. Van de burgers en bedrijven wordt verwacht dat ze naar vol vermogen meewerken aan het realiseren van de ambitie; zonder de medewerking van de Texelse bevolking en het bedrijfsleven zal de ambitie niet gehaald worden. Er zijn in dit kader projecten geformuleerd, waarvan de volgende relevant zijn voor het onderhavige initiatief: 1. Organiseren energiebesparing cursus voor het bedrijfsleven; 2. Stimuleren van de inkoop van groene energie aan bedrijven. 3.4.1.4 Gemeentelijk woon- en huisvestingsbeleid Dit beleid is met name relevant voor de ontwikkeling op de locatie ‘Pontweg 133-135’. Woonvisie De gemeentelijke woonvisie is vastgelegd in de nota ‘Woonvisie Texel’, vastgesteld in 2016. Ook hier kan worden geconcludeerd, dat deze voor de voorliggende ontwikkeling niet relevant is, aangezien het de intentie van de gemeente is om hier een definitieve accommodatie voor

19 bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden te realiseren als ‘maatschappelijke voorziening’. Prestatie-afspraken Op 25 april 2017 hebben de gemeente Texel, bewonersvereniging Texel en Stichting Woontij een overeenkomst getekend over prestatie-afspraken voor de periode 2017 t/m 2020. Hiermee is invulling gegeven aan hetgeen hierover is bepaald in de Woningwet 2015 en is vastgelegd in de Woonvisie 2016 van de gemeente Texel. Tijdens de actualisatie hiervan (eind 2018) is afgesproken dat Woontij op de locatie Tubantia aan de Pontweg 4 ‘verplaatsbare economiewoningen’ zal realiseren. Tijdelijke huisvesting Vastgesteld is dat er een duidelijke huisvestingsbehoefte op Texel bestaat voor met name ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ (tijdelijk wonen). De volgende overwegingen zijn hier aan de orde (ontleend aan de motivering op het B&Wbesluit uit de uitspraak op het principeverzoek van 21 maart 2018): • De wachtlijst voor een sociale huurwoning groeit. • De gemiddelde wachttijd in Den Burg is nu 4 jaar en 4 maanden. Deze tijd loopt op. • Er komen weinig woningen vrij. • Daardoor is het voor nieuw personeel, of voor mensen die om persoonlijke reden hun huis moeten verlaten (bijv. een relatiebreuk) heel erg moeilijk om een huis te krijgen.

• Hoe kunnen de hiervoor genoemde doelgroepen worden geholpen, in afwachting van een reguliere woning? Tubantia kan daarvoor als oplossing fungeren. Hierbij geldt dat bewoners die tijdelijk in Tubantia gaan wonen hun ‘wachttijd’ bij Woontij behouden. • Ook voor het huisvesten van statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) biedt dit een mogelijkheid, waarna ook zij kunnen doorstromen naar een reguliere woning. Hier was in 2017 een achterstand opgelopen. Dit is nu weer ingehaald, mede dankzij het woongebruik van Tubantia. • Het pand, een voormalige hotel, is sterk verouderd. • Om te kunnen investeren is een permanente andere bestemming nodig. Nu is er alleen een tijdelijke afwijking voor het gebruik als woonpand. • De verwachting is dat er altijd behoefte is aan een opvang voor mensen die tijdelijk een plek zoeken om te wonen. Ofwel, de behoefte aan een plek voor tijdelijk wonen is permanent. • Toevoegen van de woonruimten (30 woningen) aan de woningvoorraad is niet mogelijk, omdat het niet past in het provinciale en regionale beleid. Een ‘woonbestemming’ is daarom niet mogelijk. Wel is een andere functiewijziging mogelijk, waarbij uitgangspunt is het huidige gebruik voort te zetten. De nieuwe bestemming wordt ‘maatschappelijk – bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’.

3.4.1.5 Planet Texel / Planet De Koog Het project ‘Planet Texel’ is een toekomstvisie gericht op een duurzame ontwikkeling van het hele eiland om verschillende ambities - met name verdere groei van de vooral toeristische economie, het streven naar energieneutraliteit en zelfvoorziening en het behoud van de bijzondere natuur en leefklimaat van de bewoners - ruimtelijk optimaal te integreren. De gemeenteraad van Texel is op 17 december 2014 unaniem akkoord gegaan om de resultaten van dit project te gebruiken als leidraad voor de verdere ontwikkeling van het eiland. Om hieraan meer houvast te bieden en het abstracte begrip ‘kwaliteit’ beter te duiden zijn de ‘Texel Principes’ opgesteld. ‘Planet De Koog’ is een uitwerking van ‘Planet Texel’ gericht op het kwalitatief verbeteren van de badplaats door revitalisering van functies en herinrichting van het openbare gebied. Onder de vele projecten is ook de ontwikkeling Stappeland 2a genoemd als locatie voor 10 zorg/seniorenwoningen in ‘ruimtelijke samenhang met een gezonde landschappelijke omgeving’. Inmiddels wordt de locatie als minder geschikt gezien voor seniorenwoningen vanwege de afstand tot de voorzieningen (ligging buiten het centrum van het dorp).

Omdat het terrein omsloten is door terreinen met zomerhuizen is nu gekozen voor een ontwikkeling met 10 zomerhuizen, zodat qua gebruik en inrichting een prima aansluiting op de omgeving mogelijk

20 is. De locatie wordt uitgewerkt als een open en glooiend duinterrein met passende vegetatie, waarmee geheel in de geest van ‘Texel Principes wordt voldaan (zie hierna). 3.4.1.6 Texel Principes De gemeente hanteert sinds het voorjaar 2015 zeven principes bij het maken van beleid en bekijken van nieuwe ideeën; uitgangspunten voor de ideële uitwerking zijn de ‘Texel Principes’: 1. Vertrek vanuit de natuur 2. Koppel schoonheid aan schoonheid 3. Echt Texels 4. Beweeg mee met de seizoenen 5. Koester eenheid in diversiteit 6. Ruim op en revitaliseer 7. Blijf jutten, pionieren en innoveren Zowel de ontwikkeling op de locatie ‘Stappeland 2a’ als de ontwikkeling op de locatie ‘Pontweg 133-135’ sluiten aan bij de Texel Principes. Gezien de beperkte ingreep op de locatie ‘Pontweg 133-135’ staat deze ontwikkeling niet op ‘gespannen voet’ met het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. De bestaande landschapsstructuur wordt niet aangetast en het bestaande gebouw behoudt z’n korrelvorm en bijpassende ‘voet’ van omringende beplanting. Van de 4 daarbij geplaatste wooneenheden is de ordening, de kwaliteit van de verschijningsvorm en de inrichting van het erf met het verlenen van de omgevingsvergunning als kwalitatief voldoende beoordeeld. Dat de ontwikkeling ’Stappeland 2a’ aansluit op de Texel Principes blijkt uit o.a. het volgende: • • • • •

Natuur en landschap zijn de dominante factoren in het plan. De bebouwing is daaraan aangepast en ondergeschikt. Bij het verdere ontwerp wordt uitgegaan van vegetatie, kleuren en materialen die bij Texel passen In het ontwerp variëren de woningen onderling en passen ze goed in het terrein. De zomerhuizen worden energieneutraal, waarbij gedacht wordt aan een zelfde methode als van de vier nieuwe units bij Tubantia. Het omliggende water wordt gebruikt bij het ontwerp en gebruik van de woningen (zoals waterzuivering).

Dat de ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’ aansluit op de Texel Principes en het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied volgt o.a. uit: • • • • •

Door de renovatie ontstaat er een kwalitatief hoogwaardige tijdelijke woonvoorziening. Het oude zwembad (niet meer in gebruik) wordt gesloopt. Het Live-Free concept is een integraal concept van fysieke en technische kwaliteit. Door de energielevering van de vier nieuwe units aan Tubantia worden de energiekosten voor Tubantia lager. De units worden stedenbouwkundig goed in het landschap ingepast.

3.4.2

Vigerende Bestemmingsplannen

□

Locatie ‘Stappeland 2a’

Het gebruik van de gronden is geregeld in het bestemmingsplan “De Koog”, geconsolideerd 7 juli 2016. Op de gronden die eigendom zijn van de initiatiefnemer ligt de enkelbestemmingen “Sport” (art.18), en de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 4” (art. 30). De gewenste bestemming voor het terrein met de bestemming ‘Sport’ is “Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen” (art.17 van het vigerende bestemmingsplan, art.4 in het voorliggende bestemmingsplan). Een en ander is conform de bestemming van de omliggende recreatieterreinen.

21 De ontwikkeling ‘Stappeland 2a’ wordt door de gemeente beschouwd als passend binnen het gemeentelijke ruimtelijke beleid. De overwegingen daarvoor zijn neergelegd in het besluit medewerking te verlenen aan het principeverzoek in een brief aan de initiatiefnemers van 21maart 2018.

afb. 20 □

De planlocatie op de bestemmingsplankaart Locatie ‘Pontweg 133-135’

Het gebruik van de gronden is geregeld in het bestemmingsplan “Buitengebied Texel”, vastgesteld 12 juni 2013. De gronden hebben de enkelbestemming “Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen” (art. 36). Er is sprake van een bouwvlak, waarbinnen maximaal 1080 m2 mag worden gebouwd met een goothoogte van max. 6,00 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het aantal gebouwen is beperkt tot 2 en het aantal toegestane recreatieve slaapplaatsen is maximaal 52.

afb. 21

De planlocatie op de bestemmingsplankaart

Burgemeester en wethouders hebben in hun vergadering van 13 maart 2018 besloten in principe medewerking te verlenen aan de omzetting van de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ naar een bestemming die voorziet in bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden (tijdelijk wonen) en het realiseren van vier woonunits met een overeenkomstig oogmerk. Het kiezen voor een woonbestemming, ten behoeve voortzetting van het huidige gebruik, is niet passend bij dit woonconcept; er dient te worden gekozen voor een specifieke maatschappelijke bestemming voor deze locatie.

22 3.4.3

Gemeentelijke welstandsnota

Van toepassing is de Gemeentelijke Welstandsnota van 2008. In de welstandsnota 2008 zijn er vier welstandsniveaus van toepassing: ‘Beschermd Dorpsgezicht’, ‘Bijzonder’, ‘Vrij’ en ‘Dorpsranden’. Daarnaast is er aanvullend thematisch beleid en reclamebeleid. De lokale welstandscommissie heeft als titel meegekregen “Adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit”; van toepassing is het reglement van 4 februari 2015. De welstandskaart bevat een groot welstandsvrij’ gebied, waaronder de beide planlocaties ‘Stappeland 2a’ en ‘Pontweg 133-135’.

4.

afb. 22

De plan locatie ‘Stappeland 2a’ ligt in een gebied dat ‘welstandsvrij’ is (lichtgroen)

afb. 23

Planlocatie op uitsnede van de kaart met de welstandsgebieden - welstandsvrij

Milieubeperkingen en omgevingsaspecten 4.1

Milieu

4.1.0

Milieu effect rapportage (M.e.r.)

Het bestemmingsplan beoogt de mogelijkheid te bieden voor het realiseren van 10 zomerhuizen op de locatie ‘Stappeland 2a’ en het renoveren van een gebouw voor tijdelijk wonen en het realiseren van 4 vrijstaande wooneenheden op de locatie ‘Pontweg 133’. Voor een activiteit dat is opgenomen in de zogenaamde D-lijst is een m.e.r.-rapportage een vereiste; voor een activiteit, die onder de drempelwaarde valt, dient een zgn. ‘vormvrije m.e.r.- beoordeling’ plaats te vinden. Zowel de realisering van de 10 zomerhuizen als de realisering van 4 extra wooneenheden vallen in de D-lijst onder punt D-1.1.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject), maar valt onder de drempelwaarde. Aangetoond moet worden dat het uitgesloten is dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn.

23

Op 7 juli 2017 is het Besluit M.e.r. gewijzigd. Beoordeeld dient te worden of er een vormvrije M.e.r. beoordeling noodzakelijk is voor de voorgenomen nieuwe ontwikkeling. Dit moet - afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling - in principe geschieden in de vorm van een ‘aanmeldingsnotitie’. 4.1.0.1 Relevantie voor de ontwikkeling ‘Stappeland 2a’ Gelet op de locatie van het project ‘Stappeland 2a’, de kleinschalige ontwikkeling en de te verwachten externe effecten, lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat het niet noodzakelijk is om voor dit project een aanmeldingsnotitie op te stellen. Er wordt volstaan met de hierna volgende beperkte toetsing, waarmee de consequenties voor het milieu door het realiseren van 10 zomerhuizen op de betreffende locatie in beeld worden gebracht. Derhalve hierbij een beperkte toetsing: □

Kenmerken van het project

▪

Relatie met drempel D lijst

Het bestemmingsplan “Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog” beoogt de mogelijkheid te bieden voor het realiseren van 10 zomerhuizen, een ontsluitingsweg en de nodige parkeerplekken. De realisering van 10 zomerhuizen valt in de D-lijst onder punt D-1.1.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject), maar valt onder de drempelwaarde. ▪

Cumulatie met andere projecten

Nee ▪

Gebruik natuurlijke hulpbronnen

Gebruik bouwmaterialen tijdens de bouw en gebruik energie tijdens exploitatie ▪

Productie afvalstoffen

Huishoudelijk afval, afvalwater ▪

Verontreiniging en hinder

Veroorzaakt uitstoot van CO2 en luchtverontreiniging, zowel door de woningen als door het extra autoverkeer. ▪

Risico voor ongevallen

Het project veroorzaakt geen risico voor derden. □

Plaats van het project

Het terrein is gelegen achter een bestaande hal met een Kartingbaan en ligt te midden van vakantieparken met vrijstaande zomerhuizen, chalets en stacaravans met water en groen. Ter plaatse is ook nog een bedrijfswoning gesitueerd, die uiteraard blijft bestaan. ▪

De aard en kwaliteit van de projectlocatie

De locatie betreft een sportterrein dat onbebouwd is en dat weinig opgaand groen heeft. De ligging maakt het mogelijk een bescheiden cluster zomerhuizen toe te voegen met een opzet en inrichting met een zelfde kwaliteit als de omringende vakantieparken ( c.q. de landschappelijke kwaliteit, zoals deze wordt benoemd in de nieuwe ontwikkeling De Brink: materialen en beplanting conform ‘Duingebied’). Hiermee is een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd, zodat er geen afschermende boomsingel vereist is. Daarbij kan worden aangetekend dat de waterkwaliteit door het vergroten van het wateroppervlak aanzienlijk zal verbeteren (denk hierbij met name een blauwalg e.d.)

24

▪

De omvang van het project

Het aantal zomerhuizen is beperkt en houdt in feite een bescheiden toevoeging in van het omliggende gebied met meerdere recreatieparken met vrijstaande zomerhuizen. De voorgestelde bouwvorm is qua dichtheid *) en schaal geheel overeenkomstig de bebouwing in de bestaande recreatieparken in de wijdere omgeving. *)

De dichtheid van het project is 10 zomerhuizen (50 recreatieve slaapplaatsen) per hectare; in het bestemmingsplan is de grens max. 20 zomerhuizen (100 recreatieve slaapplaatsen) per hectare.

▪

Mogelijke schadelijke effecten van de functie

Er worden geen natuurlijke hulpbronnen gebruikt en geen afvalstoffen geproduceerd. Er is bij de recreatieve functie geen sprake van verontreiniging van en hinder voor de omgeving en er is geen sprake van emissie van schadelijke stoffen. □

Kenmerken van het potentiële effect

▪

Bereik van het effect (geografisch en grootte getroffen bevolking)

Potentiële effecten zullen uitsluitend lokaal optreden; er zijn geen landsgrensoverschrijdende effecten. ▪

Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect

Verbruik van bouwmaterialen is eenmalig. Overige effecten zijn permanent. ▪

Verwerking afval en productie

CO2 en luchtverontreiniging kan met nieuwe technologie op termijn worden verminderd. Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat het uitgesloten is, dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn naar aanleiding van het realiseren van 10 zomerhuizen op de betreffende locatie. 4.1.0.2 Relevantie voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’ Gelet op de locatie van het project ‘Pontweg 133-135’, de kleinschalige ontwikkeling en de te verwachten externe effecten, lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat het niet noodzakelijk is om voor dit project een aanmeldingsnotitie op te stellen. Er wordt volstaan met de hierna volgende beperkte toetsing, waarmee de consequenties voor het milieu door het gebruiken van een bestaand pand binnen een nieuwe maatschappelijke bestemming t.b.v. bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden en de 4 woonunits extra op de betreffende locatie in beeld worden gebracht. Derhalve hierbij een beperkte toetsing: □

Kenmerken van het project

▪

Relatie met drempel D lijst

Het bestemmingsplan “Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog” beoogt de mogelijkheid te bieden voor het gebruiken van een bestaand pand t.b.v. een maatschappelijke voorziening voor tijdelijke huisvesting en het planologisch regelen van 4 extra wooneenheden met dezelfde functie. De 4 wooneenheden vallen in de D-lijst onder punt D-1.1.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject), maar valt onder de drempelwaarde. ▪ Nee

Cumulatie met andere projecten

25 ▪

Gebruik natuurlijke hulpbronnen

Gebruik bouwmaterialen bij onderhoud en het gebruik van energie tijdens exploitatie. ▪

Productie afvalstoffen

Huishoudelijk afval, afvalwater ▪

Verontreiniging en hinder

Veroorzaakt uitstoot van CO2 en luchtverontreiniging, zowel door de woningen als door het extra autoverkeer (zeer geringe toename). ▪

Risico voor ongevallen

Het project veroorzaakt geen risico voor derden. □

Plaats van het project

De locatie betreft een perceel met een voormalig appartementenhotel aan de Pontweg. De omgeving is aan te merken als ‘landelijk’ met een lage bebouwingsintensiteit. De vier toegevoegde vrijstaande wooneenheden leiden niet tot een structurele verandering. Het benutten van een voormalig appartementenhotel als bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden, wordt voor de locatie als het meest doelmatig gezien. Er zijn in de omgeving geen functies aanwezig, die qua milieu hinder opleveren voor de wooneenheden en omgekeerd zullen de toegevoegde woningen geen nadelige invloed hebben op de exploitatiemogelijkheden van niet-woonfuncties. ▪

De aard en kwaliteit van de projectlocatie

Het project betreft een bestaand gebouw, met erf, tuin en parkeergelegenheid. De gronden hebben geen bijzondere landschappelijke betekenis, noch cultuur-historisch. Er zijn voor geen bijzondere waarden aan het perceel toe te kennen, die bescherming behoeven of noodzaken tot het nemen van specifieke maatregelen. ▪

De omvang van het project

Het aantal toegevoegde wooneenheden is beperkt en betekent in feite een bescheiden toevoeging aan de bestaande bebouwing. De bouwvorm is qua dichtheid en schaal geheel overeenkomstig de bestaande bebouwing op het bestaande erf en wijdere omgeving. ▪

Mogelijke schadelijke effecten van de functie

Er worden geen natuurlijke hulpbronnen gebruikt en geen afvalstoffen geproduceerd. Er is bij de woonfunctie geen sprake van verontreiniging van en hinder voor de omgeving en er is geen sprake van emissie van schadelijke stoffen. □

Kenmerken van het potentiële effect

▪

Bereik van het effect (geografisch en grootte getroffen bevolking)

Potentiële effecten zullen uitsluitend lokaal optreden; er zijn geen landsgrensoverschrijdende effecten. ▪

Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect

Verbruik van bouwmaterialen is eenmalig. Overige effecten zijn permanent. ▪