Bijlage 1.- Ontwerp bestemmingsplan

VL

S

GEMEENTE TEXEL AAT

BESTEMMINGSPLAN PONTWEG 160-164 EN MIENTERGLOP TE DE KOOG

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Planologische regeling 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Huidige situatie en initiatief 2.1 Huidige situatie 2.2 Voorgenomen initiatief 2.3 Beeldkwaliteit en ruimtelijke inpassing 2.4 Verkeer en parkeren Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Milieuzonering 4.2 Wegverkeerslawaai 4.3 Water 4.4 Bodemkwaliteit 4.5 Aardkundige waarden 4.6 Cultuurhistorie 4.7 Archeologie 4.8 Ecologie 4.9 Externe veiligheid 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Kabels en leidingen Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de bestemming Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

1 2 3 6 7 7 11 13 17 19 19 19 21 25 25 25 26 27 27 27 27 28 29 29 30 31 31 31 33 33 33

Bijlage bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Watertoets NOG VERVANGEN_Quickscan Wet natuurbescherming Stikstofonderzoek

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Bestemmingsomschrijving Agrarisch - Binnenduinrand Bedrijf - Vab Cultuur en ontspanning Recreatie - Recreatief opstal Waarde - Archeologie 4 Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige algemene regels OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel

35 35 47 48 48 50 54 55 57 61 61 62 63 64 65 65 66

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan Texel in ontwikkeling Lijst met beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis Inrichtingsschets

toelichting

20170569

blz 1

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In 2011 is een omgevingsvergunning verleend om op het perceel Pontweg 160/162 een stolp, die voor aan de weg staat, te slopen en daarvoor in de plaats op het perceel Pontweg 164 een nieuwe stolp terug te bouwen met daarin twee recreatieve appartementen en los daarvan nog twee recreatieve opstallen achter op het perceel te bouwen. Beide vergunningen (sloop en bouw) zijn tot op heden niet uitgevoerd. De rechten van de vergunningen zijn verwerkt in het bestemmingsplan Buitengebied 2013. Het perceel Pontweg 164 is enige tijd geleden gekocht door de familie Zoetelief. De familie Zoetelief is eigenaar van meerdere verblijfsrecreatieve terreinen en objecten op Texel. Om te voorkomen dat alsnog uitvoering aan de omgevingsvergunning wordt gegeven, waarbij een onbebouwd agrarisch perceel in het buitengebied wordt bebouwd, heeft de familie Zoetelief het idee opgevat om gebruik te maken van de mogelijkheden van het gemeentelijk beleid om tot verplaatsing van rechten te komen. De familie Zoetelief is eigenaar van een verblijfsrecreatief terrein met zomerhuizen aan de Mienterglop. De aansluitende gronden zijn eveneens in eigendom bij de familie. In dit recreatief concentratiegebied nabij De Koog zou de familie Zoetelief graag een perceel in willen richten ten behoeve van de verblijfsrecreatie.

De vergunde recreatieve slaapplaatsen op het perceel Pontweg 164 willen zij graag naar dit perceel verplaatsen. In hoofdstuk 2 wordt verder op deze plannen ingegaan. Daarnaast is de familie Zoetelief recent eigenaar geworden van de natuur- en beeldentuin aan het Oude Dijkje. De familie Zoetelief wil dit perceel nieuw leven inblazen door het op te knappen. De tuin is en blijft toegankelijk voor bezoekers. Het planologisch in de tuin toegelaten en vergunde recreatief opstal wil de familie graag overhevelen naar het nieuwe naastgelegen recreatieperceel, zodat de tuin volledig op de natuur en cultuur ingericht kan worden. Concreet resulteert dit in de volgende ontwikkeling: aan de Mienterglop komen drie recreatieve opstallen en één stolp, met daarin 2 recreatie-appartementen. Totaal gaat het om gebouwen, met totaal 25 recreatieve slaapplaatsen. Het perceel Pontweg 160/162 krijgt de in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 daarvoor mogelijk gemaakte Bedrijf - VAB bestemming. De bestaande woonfunctie is/wordt ondergebracht in het te behouden bedrijfsgebouw en ter plaatse wordt de mogelijkheid geboden lichte bedrijfsactiviteiten uit te oefenen. Het perceel Pontweg 164 krijgt een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden en blijft daarmee onbebouwd.

In de natuur- en beeldentuin veranderd er qua bebouwing niets, maar wordt de situatie met betrekking tot het gebruik van de gebouwen als ontvangstruimte en de educatieruimte feitelijk in overeenstemming gebracht met de reeds vergunde situatie. De gemeente heeft in een principebesluit van 28 maart 2017 aangegeven medewerking te willen verlenen aan het voornemen tot verplaatsing van de rechten van de Pontweg naar de Mienterglop. Het recreatief opstal uit de natuur- en beeldentuin wordt met dit bestemmingsplan extra aan de plannen toegevoegd. Op basis van dat principebesluit is in samenspraak met de gemeente een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In de raadsvergadering van 26 februari 2020 is besloten dat ontwerpbestemmingsplan niet in procedure te nemen, met name vanwege de inrichting van de gronden aan de Mienterglop. Bij amendement is aangegeven dat een 1 op 1 overheveling van de vergunde rechten van Pontweg 164 naar het perceel aan de Mienterglop mogelijk wel aanvaardbaar is. Die aanvaardbare ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan dat voor het plangebied van toepassing is (zie ook 1.3). Voorliggend bestemmingsplan geeft daarom het juridisch-planologische kader dat de gewenste situatie mogelijk maakt en dat een uitwerking van, en daarmee een aanpassing van het eerdere ontwerp is, aan het amendement dat in de raadsvergadering van 26 februari 2020 is aangenomen.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho Adviserus B.V.

blz 2

1.2

20170569

Ligging plangebied

Het plangebied betreft de percelen Pontweg 160-164 te De Koog en de gronden in de hoek van de Mienterglop/Oude Dijkje te De Koog. De ligging van het plangebied is weergeven in afbeeldingen 1 en 2.

Afbeelding 1.

Rho adviseurs B.V.

De ligging van de percelen Pontweg 160-164 (bron: Bing maps)

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

Afbeelding 2. 1.3

blz 3

De ligging van de percelen Mienterglop/Oude Dijkje (bron: Bing maps)

Planologische regeling

De twee locaties binnen het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013. De geldende planologische regeling is hierna per perceel beschreven. Pontweg 160-164 te De Koog Dit deel van het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013, dat is vastgesteld op 12 juni 2013. De gronden zijn daarin bestemd als 'Agrarisch - Binnenduinrand' met een bouwvlak. Binnen de bestemming zijn binnen het bouwvlak agrarische bedrijven met wonen en recreatieve mogelijkheden toegelaten. Binnen het bouwvlak is rekening gehouden met een verleende vergunning voor de bouw van een stolp met twee recreatieve appartementen. Bovendien zijn ook twee recreatieve opstallen toegelaten en is er sprake van een bestaande bedrijfswoning (Pontweg 160/162). Voorts zijn binnen de bestemming de voor alle agrarische bedrijven toegelaten neven- en vervolgfuncties (wijziging na beëindiging agrarische bedrijfsactiviteiten) mogelijk gemaakt. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' op het plangebied. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 500 m² op locaties waar de grond nog niet verstoord is en waar dieper dan 0,50 m wordt gegraven een archeologisch onderzoek verplicht is. Afbeelding 3 geeft een fragment van het geldende bestemmingsplan weer.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 4

Afbeelding 3.

20170569

Fragment Pontweg 160-164 vigerend bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013

Mienterglop/Oude Dijkje te De Koog Dit deel van het plangebied is eveneens geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013, dat is vastgesteld op 12 juni 2013. De gronden zijn daarin bestemd als 'Agrarisch - Binnenduinrand' (zonder bouwvlak) en 'Cultuur en ontspanning' (de natuur- en beeldentuin). Binnen de agrarische bestemming is het agrarisch grondgebruik toegelaten. Op deze gronden zijn geen gebouwen en overkappingen toegelaten. Ter bescherming van de landschappelijke waarden zijn enkele werken en werkzaamheden vergunningplichtig gesteld. De bestemming 'Cultuur en ontspanning' ligt op de natuur- en beeldentuin, waar specifiek een recreatief opstal is toegelaten. In de natuur- en beeldentuin is op dit moment geen bedrijfswoning aanwezig. Op grond van de bestemming mag geen nieuwe bedrijfswoning worden toegevoegd. In de natuur- en beeldentuin zijn wel meerdere gebouwtjes aanwezig, gelegen buiten het bouwvlak. Deze situatie is in de loop der jaren ontstaan. Voor het educatiegebouw is in 2004 een omgevingsvergunning verleend. In 2016 is een omgevingsvergunning verleend voor het omzetten van de bestaande recreatieve opstal in een bezoekerscentrum en ontvangstruimte en de bouw van een nieuwe recreatieve opstal.

Deze omgevingsvergunning komt nu met dit nieuwe bestemmingsplan te vervallen en wordt vervangen door een omgevingsvergunning zonder de recreatieve opstal (die wordt verplaatst naar de Mienterglop). Het gebouw met bezoekerscentrum en de ontvangstruimte moet als hoofdgebouw binnen de bestemming worden beoordeeld. De niet vergunde kleine bouwwerken buiten het bouwvlak zijn daarmee vergunningsvrij en kunnen blijven behouden. De maximaal toegelaten oppervlakte voor bebouwing van 200 m² wordt binnen de natuur- en beeldentuin op dit moment niet overschreden. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' op het plangebied. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 500 m² op locaties waar de grond nog niet verstoord is en waar dieper dan 0,50 m wordt gegraven een archeologisch onderzoek verplicht is. Afbeelding 4 geeft een fragment van het geldende bestemmingsplan weer.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

blz 5

Tot slot is op 21 december 2016 het bestemmingsplan Reparatieplan buitengebied Texel vastgesteld. In dit reparatieplan is een nieuw uitgangspunt met betrekking tot de landschappelijke inpassing opgenomen. Het gaat hierbij over bestaande en nieuwe situaties met betrekking tot de erfinrichting van recreatieterreinen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen'. Het uitgangspunt is dat elk terrein een afschermende windsingel van 7 meter moet hebben. De formulering geeft echter aan dat daar uitzonderingen op zijn. Hiermee zijn terreinen die aan elkaar grenzen, aan een bos, of op andere wijze goed landschappelijk zijn ingepast (ter beoordeling aan de gemeente), niet verplicht een boomsingel van 7 meter te hebben en te houden.

Afbeelding 4.

Fragment Mienterglop/Oude Dijkje bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 6

1.4

20170569

Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

Hoofdstuk 2

blz 7

Huidige situatie en initiatief

De beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De te verplaatsen recreatieve slaapplaatsen moeten op een goede manier worden ingepast in de situatie aan de Mienterglop te De Koog. Een en ander is in nauw overleg met de gemeente tot stand gekomen. Een beschrijving van de huidige situatie van beide locaties is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. 2.1

Huidige situatie

Pontweg 160-164 te De Koog De percelen zijn gelegen aan de weg die De Koog verbindt met Den Burg. De weg heeft een kenmerkend open karakter en open binding met de aangrenzende agrarische gronden, waardoor er met name naar het westen toe ruime vergezichten over de polder aanwezig zijn. Aan de oostzijde is er zicht op de duin- en bosgebieden met de grotere recreatiecomplexen daarin en tegenaan gelegen. Deze openheid wordt afgewisseld met individueel bebouwde percelen met verschillende functies. Het perceel Pontweg 164 is nog altijd onbebouwd en wordt extensief agrarisch gebruikt. Op het perceel Pontweg 160/162 heeft tot dusver altijd een agrarisch bedrijf gefunctioneerd. Direct aan de weg staat een stolpwoning met twee inpandige appartementen en een schuur met woonruimte. Beide percelen zijn van elkaar gescheiden door boombeplanting. Op basis van de in de inleiding genoemde omgevingsvergunning en volgens het vigerende bestemmingsplan mag het perceel Pontweg 164 bebouwd worden met een stolp met daarin twee recreatieappartementen en twee recreatieve opstallen en moet de direct aan de weg staande stolpwoning, Pontweg 160/162, worden gesloopt. Met de eigenaren van deze stolpwoning is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten, zodat de sloop ook daadwerkelijk juridisch is geborgd. De ontsluiting van het perceel naar de openbare weg vindt plaats via het erf van nummer 160.

Afbeeldingen 5, 6 en 7 geven een beeld van de bestaande situatie weer.

Afbeelding 5

Luchtfoto Pontweg 160-164 (bron: Google.maps)

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 8

20170569

Afbeelding 6

Vooraanzicht situatie Pontweg 160/162 (bron: Google Streetview)

Afbeelding 7

Vooraanzicht situatie Pontweg 164 (bron: Google Streetview)

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

blz 9

Afbeelding 7.1 Vergunde situatie Pontweg 160-164 Hoek Mienterglop/Oude Dijkje te De Koog Dit deel van het plangebied bestaat uit twee aparte onderdelen. Enerzijds is er de natuur- en beeldentuin en anderzijds is er het nu nog onbebouwde perceel in de hoek waar de familie Zoetelief graag een perceel met recreatieverblijven wil ontwikkelen. Dit laatste perceel is eigendom van de familie Zoetelief en wordt agrarisch gebruikt. Het perceel is volledig omgeven door een boomsingel/boombeplanting. Op plaatsen moet deze beplanting worden aangevuld tot de benodigde 7 m afschermende boomsingel. De natuur- en beeldentuin is een voor mensen toegankelijke tuin waar planten worden gekweekt en waar de bestaande inrichting met water, bomen, paden, en dergelijke gebruikt wordt om de natuur en biodiversiteit, met name op het gebied van insecten, te versterken. De natuur- en beeldentuin maakt deel van dit bestemmingsplan uit, omdat het recreatief opstal dat verplaatst wordt naar het nieuwe recreatieterrein niet langer planologisch mogelijk gemaakt moet worden. De bestemming is nu zoveel mogelijk op de toekomstige situatie ingericht, waarbij het recreatief opstal uit de regels en als aanduiding van de verbeelding is verwijderd. Afbeelding 8 geeft een beeld van de huidige situatie van de natuur- en beeldentuin weer.

Afbeelding 9 geeft een beeld van het perceel waar de recreatieverblijven gebouwd moeten worden.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 10

20170569

Afbeelding 8.

Luchtfoto onbebouwd perceel en de natuur en beeldentuin

Afbeelding 9.

Beeld van het onbebouwd perceel

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

2.2

blz 11

Voorgenomen initiatief

2.2.1 Pontweg 160-164 te De Koog Het voornemen is om geen gebruik te maken van de verleende omgevingsvergunning op het perceel Pontweg 164. De familie Zoetelief ziet elders op Texel de impact van vergelijkbaar verleende vergunningen in het open landschap van Texel en de impact die dit heeft op de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De familie Zoetelief wil om die reden graag gebruik maken van de beleidsmatige ruimte die er is om slaapplaatsen te verplaatsen naar een plek met minder impact op het landschap. Door de vergunde slaapplaatsen en bebouwing op het perceel Pontweg 164 te verplaatsen naar het perceel aan de Mienterglop, dat in het recreatie concentratiegebied ligt en bijna volledig met een boomsingel is omsloten, zodat bebouwing geen invloed heeft op de kwaliteit van het open landschap, ziet de familie Zoetelief kans om de bestaande situatie aan de Pontweg te behouden en geen verdere aantasting van de belevingswaarden daarvan te veroorzaken. Het karakter van openheid blijft daarmee behouden. De openheid wordt geen geweld aangedaan door nieuwe bebouwing in het open landschap. Het onbebouwde agrarische karakter van het perceel Pontweg 164 blijft daarmee behouden, terwijl het perceel Pontweg 160/162, met uitzondering van de sloop van de stolpwoning, eveneens qua omvang en bedrijfsmatig gebruik onveranderd verankerd blijft in het landschap.

Evenals de geldende bestemming biedt ook de nieuwe bestemming voor Pontweg 160/162 binnen de omvang van het perceel beperkte bouwmogelijkheden die de inrichting van het perceel kunnen wijzigen, met daarnaast ook mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen. Op het perceel Pontweg 160/162 wordt de bestaande stolp met inpandige appartementen gesloopt. De bestaande woonfunctie is/wordt ondergebracht in het bedrijfsgebouw en de lichte bedrijfsactiviteiten worden gecontinueerd. Een en ander krijgt vorm in de voorgestelde planologische situatie, waarbij het huidige agrarische bouwvlak komt te vervallen. Het perceel Pontweg 164 krijgt een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. Het perceel Pontweg 160/162 krijgt de in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 daarvoor mogelijk gemaakte Bedrijf - VAB bestemming. Deze bestemming maakt het mogelijk om lichte bedrijvigheid op een vrijkomend voormalig agrarisch bedrijfsperceel toe te laten. Binnen de bestemming wordt het bestaande bedrijfsgebouw op grond van de bestaande oppervlakte binnen een bouwvlak toegelaten met een inpandige bedrijfswoning. Buiten het bouwvlak zijn de gronden voorzien van het onbebouwde deel van de bestemming. Daarmee wordt het gehele agrarische bouwblok omgezet naar: deels Agrarisch binnenduinrand zonder bouwvlak en deels Bedrijf - VAB met een passend bouwvlak.

In de omgevingsvergunning en het vigerende bestemmingsplan is een mogelijkheid geboden om 4 recreatieve eenheden op het perceel Pontweg 164 te realiseren: twee inpandige recreatieappartementen en twee losstaande recreatieve opstallen. In deze vier recreatieve eenheden zijn volgens de normtelling in totaal 20 slaapplaatsen toegestaan. Het plan is om deze slaapplaatsen conform de eerder verleende vergunning over te hevelen in een nieuw te bouwen stolp aan de Mienterglop met daarin twee inpandige appartementen alsmede de bouw van de twee losse recreatieve opstallen. Het onbebouwde stuk agrarische grond wordt als zodanig verkocht en blijft daarmee agrarisch in gebruik. 2.2.2 Mienterglop Het onbebouwde agrarische perceel aan de Mienterglop wordt deels ingericht ten behoeve van de bouw een nieuwe stolp met daarin de twee inpandige recreatieve appartementen en opslagruimte ten behoeve van de bestemming, alsmede met de twee losse recreatieve opstallen uit de vergunning en één losse recreatieve opstal uit de natuur- en beeldentuin. In afbeelding 12 is een eindbeeld gevisualiseerd om te laten zien op welke wijze de gebouwen zich als een bebouwd erf voegen in het landschap en de natuurlijke kwaliteit van de omgeving.

Het is de bedoeling om de gebouwen zodanig te situeren en vorm te geven, dat deze relateren aan de wijze waarop stolpen zich in zijn algemeenheid in het landschap van Texel manifesteren. Het vrij blijvende deel van het perceel blijft agrarisch met daarin een kleine waterpartij.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 12

20170569

Afbeelding 10. Directe omgeving Mienterglop en Oude Dijkje De gebouwen worden volledig energieneutraal en met natuurlijke materialen gebouwd. Indien mogelijk is het de bedoeling om zelfs energie over te houden en dat te gebruiken op het naastgelegen recreatiepark. Er wordt parkeergelegenheid geboden voor electrische auto's. De familie Zoetelief wil hiermee een plek bieden aan recreanten die een zo gering mogelijke voetafdruk na willen laten met hun vakantie en hen de mogelijkheid bieden om in een volledig duurzame en energieneutraal recreatieverblijf in een natuurlijke omgeving te kunnen recreëren. De bestaande boomsingel blijft volledig intact en waar nodig aangevuld tot een breedte van 7 meter. Op het perceel wordt eveneens een kleine waterpartij aangelegd, zoals dat op meerdere plekken in de omgeving voorkomt. Er is in 2016 een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een recreatief opstal in de natuur- en beeldentuin. De familie Zoetelief is van mening dat een recreatief opstal afbreuk doet aan de beleving van de natuur- en beeldentuin en wil graag die vergunning laten vervallen en het recreatief opstal verplaatsen naar het naastgelegen nieuwe terrein. Door deze recreatief opstal mee te nemen in het plan voor het onbebouwde perceel, kan de bouw in de natuur- en beeldentuin worden voorkomen. De in 2016 daarvoor verleende omgevingsvergunning zal worden ingetrokken.

Het bestaande recreatieve opstal op het terrein is inmiddels in gebruik ten behoeve van een ontvangstruimte/bezoekerscentrum. Daarvoor zal na intrekking van de vergunning uit 2016 een nieuwe omgevingsvergunning worden verleend teneinde dat ook vergunningtechnisch goed vast te leggen.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

2.3

blz 13

Beeldkwaliteit en ruimtelijke inpassing

Met de beoogde ontwikkeling dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke inpassing, overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden en de Texel Principes. Omdat er sprake is van het 1 op 1 overhevelen van een bestaande, vergunde situatie, is er voor de inrichting van het perceel niet een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan gemaakt. De inpassing van de vergunde situatie is op basis van deze toelichting aan de instrumenten getoetst. Gelet op het feit dat de feitelijke situatie aan de Pontweg 160-164 (met uitzondering van de sloop van de bestaande stolp) vrijwel ongewijzigd blijft, is hiervoor eveneens geen specifiek beeldkwaliteitskader opgenomen. Het initiatief voldoet aan de genoemde kernwaardes en principes. Hierna wordt per locatie een toelichting daarop gegeven. Pontweg 160-164 te De Koog Het mogelijk maken van de verplaatsing van de slaapplaatsen en daarmee het niet uitvoeren van de omgevingsvergunning, zorgt ter plaatse voor een belangrijk kwaliteitsbehoud. Ondanks dat dat feitelijk niet tot uitdrukking komt, simpelweg omdat er nog geen uitvoering aan de verleende vergunning is gegeven, is daar in juridische zin wel sprake van. Er ligt namelijk een vergunning die een forse impact op het bestaande beeld heeft, mocht die vergunning uitgevoerd worden.

Met dit bestemmingsplan en daarmee met de garantie dat de vergunning ter plaatse niet wordt uitgevoerd, blijft de openheid, de individualiteit en de agrarische functie van het perceel Pontweg 164 behouden. Bovendien wordt het perceel Pontweg 160/162 opgeknapt met behoud van de randbeplanting. Op het perceel wordt de stolp aan de weg gesloopt en wordt de inpandige bedrijfswoning en de benodigde ruimte voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten juridisch vastgelegd. Afbeelding 11 geeft een schetsmatig indruk van de eindsituatie aan de Pontweg.

Afbeelding 11: eindbeeld Pontweg 160-164

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 14

20170569

Mienterglop De stolp met de recreatieve opstallen worden op een zorgvuldige wijze, overeenkomstig de daarvoor geldende richtlijnen uit het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, ingepast op het perceel en in de omgeving (zie afbeelding 12 en bijlage 3 bij de regels. De oppervlakte van het perceel dat voor de recreatie wordt ingericht is, nu een deel de agrarische bestemming behoudt, minder groot dan het deel van het agrarisch bouwvlak dat ten behoeve van de compensatie aan de Pontweg is komen te vervallen. Met de inrichting van het terrein, de bouw van een stolp met twee recreatieve appartementen (max 50-70 m²) en een drietal vrijstaande recreatieve opstallen (max 70 m²), wordt uitdrukking gegeven aan de tendens naar duurzaamheid en energieneutraal bouwen. Het is de wens om op het perceel meer energie te winnen dan op het terrein zelf nodig is, zodat ook duurzaam gewonnen energie benut kan worden op het naastgelegen, bestaande recreatieterrein. Bij de uitvoering zal worden gekeken of dat haalbaar is. Er is met de situering en inrichting van het terrein gepoogd aan te sluiten bij de aspecten duurzaamheid en energieneutraliteit. Dat betekent bijvoorbeeld dat er een zekere afstand is aangehouden tot de hoge boombeplanting in de Natuur- en beeldentuin om voldoende zonlicht te vangen voor de te plaatsen zonnepanelen.

Voorts blijft de bestaande randbeplanting rondom het perceel in stand en wordt de boomsingel versterkt tot 7 m breedte. Daarmee is een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd. De inrichting van het perceel is in samenspraak met de gemeente ontworpen overeenkomstig de randvoorwaarden zoals benoemd in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden en de Texel Principes.

Afbeelding 12: inrichtingsschets

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

blz 15

Beeldkwaliteitsplan Buitengebied De locatie ligt in het gebied met landschapstype Binnenduinrand. Met de duinen in de rug en het zicht over de open strandvlakte is de Binnenduinrand op veel plekken in Nederland uitgegroeid tot een prachtig romantisch en weelderig plezierlandschap. Een kantwerken zoom van bosschages, open ruimtes en bijzondere gebouwen van allure. Ook op Texel heeft een dergelijke ontwikkeling plaatsgevonden tot een waardevol en uniek beeld op het eiland. Het landschap van de Binnenduinrand is het meest gebruikte en meest gelaagde landschap van Texel. Met zijn afwisseling van open ruimtes en bossages en bescheiden maar allurevolle individuele bebouwing geeft het de woeste duinen een prachtige cultuurlijke rand en vormt het een ruimtelijk overgang met uitzicht op de weidse polders. De Binnenduinrand biedt een complementaire recreatieve beleving, de romantiek en rust van het oude land, gecombineerd met de natuur en vrijheid van duinen en bossen. Criteria: Voor de criteria wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan in bijlage 1 van de regels. Het hier opsommen van de criteria trekt ze uit het verband van de daarin opgebouwde tekst, zodat het niet zinvol is om de criteria los van de bijbehorende teksten hier op te sommen. Toepassing criteria: Met de inrichting van het terrein wordt de bestaande boomsingel behouden en versterkt.

Alleen de toerit vanaf de Mienterglop direct naar de stolp wordt open, welke toerit meteen als ontsluiting van het perceel kan dienen. Daarmee is sprake van een besloten inpassing, die een duidelijke begrenzing van het perceel geeft. Aan het karakter van de Binnenduinrand wordt bebouwing toegevoegd. De kleinschaligheid van het perceel blijft behouden, waarbij ook de waardevolle open groen ruimte in de hoek Mienterglop Oude Dijkje behouden blijft. In die groene ruimte wordt een kleine waterpartij aangelegd. De stolp is recht op het perceel en gericht op de Mienterglop zodanig gesitueerd dat wordt voldaan aan de criteria voor plaatsing van stolpen in het Beeldkwaliteitplan. De stolp wordt gezien als bijzondere bebouwing die als ruimtelijke drager het landschap kan versterken. De stolp is in het Binnenduinrandgebied niet een gebiedsvreemd element. Aan het Oude Dijkje bijvoorbeeld staan meer stolpen. Met de erfbebouwing en de erfinrichting en het behoud van een deel van het huidige weiland wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het karakter van de stolp en het omringende landschap. De recreatieve opstallen zijn achter de stolp gesitueerd en vormen een ensemble met de stolp. Met deze bijzondere korrel wordt het landschap met benutting van een particulier perceel verder verweven en kracht bij gezet. De stolp wordt identiek aan de verleende vergunning gebouwd.

Het is niet de bedoeling veranderingen in die vergunde situatie aan te brengen. De recreatieve opstallen volgen qua vormgeving eveneens zoveel mogelijk de verleende vergunning. De recreatieve opstallen kunnen planologisch nu gebouwd worden tot een oppervlakte van 70 m². Bovendien is er sprake van een andere locatie, zodat het wenselijk is om de opstallen in te passen in de nieuwe omgeving. Omdat er sprake is van een nieuwe situering, zal er sowieso een nieuwe omgevingsvergunning verleend moeten worden. Bij de uitwerking van de omgevingsvergunning worden de recreatieve opstallen nader ingevuld en worden deze architectonisch verder uitgewerkt op basis van de criteria die daarvoor gelden. De bebouwing ligt als het ware in het landschap en maakt daar deel van uit. De stolp is georiënteerd op de Mienterglop. De recreatieve opstallen zullen georiënteerd worden op de omliggende open ruimtes. De verharding is minimaal aangezien alleen de ontsluitingsweg en het parkeerterrein verhard zullen zijn. De recreatieve opstallen zijn alleen via een pad bereikbaar vanaf het parkeerterrein, zodat niet de gebruikelijke rondgang voor auto's over het perceel ontstaat. Voor het parkeerterrein is gekozen om te werken met half verharding. Paden ontstaan automatisch in het terrein of worden met schelpen belegd. De bebouwing wordt van hoogwaardige duurzame materialen gerealiseerd.

Dat past bij de uitstraling van duurzaamheid en natuurlijkheid die wordt nagestreefd. Zoals gezegd zal met de vormgeving zoveel mogelijk worden aangesloten bij de verleende vergunning, maar omdat onder meer de situering wordt aangepast is er ook een mogelijkheid om de vormgeving iets meer af te stemmen op de nieuwe plek. Bij de uitwerking van de omgevingsvergunning zullen de richtlijnen van het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied en de thematische welstandscriteria voor stolpen worden gevolgd. In ieder geval zal daarbij aandacht zijn voor een onderscheidend karakter van de opstallen, maar ook de relatie met de stolp en het karakter van een boerenerf. Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 16

20170569

Gesteld kan worden dat aan de voorwaarden die gelden voor stolpen op boerenerven en de inpassing er van in het Binnenduinrandgebied uit het beeldkwaliteitsplan wordt voldaan. Texelprincipes en de Texelse kernwaarden De Gemeenteraad van Texel is op 17 december 2014 unaniem akkoord gegaan met het advies van het College van Burgemeester en Wethouders om de resultaten van Planet Texel 2014 integraal over te nemen en te gebruiken als leidraad voor de ontwikkeling van het eiland. Onderdeel daarvan zijn de 7 Texel Principes die zijn vastgesteld en die een richtinggevende inspiratiebron vormen voor nieuwe initiatieven. De Texel Principes zijn daarmee een aanvulling op de eerder vastgestelde Texelse kernwaarden. In de Texelprincipes en de Texelse kernwaarden worden uitgangspunten benoemd van waaruit plannen kunnen worden ontwikkeld. Hierna wordt hier een beschrijving van gegeven. In 2.2. is hier ook al het nodige over gezegd, zodat hier alleen nog het nodige zal worden aangestipt. 1. vertrek vanuit natuur en landschap Het plan voor het verplaatsen van een stolp met recreatieve appartementen en recreatieve opstallen past binnen de recreatiezone van het gebied Binnenduinrand en sluit aan op de ten zuiden gelegen bestaande recreatieterreinen en verder verspreid liggende stolpen in het gebied.

Het realiseren van recreatieve opstallen op dit terrein vraagt om een zorgvuldige inpassing en inrichting (zie 2.2.). De eerder genoemde boomsingel is voor een groot deel reeds aanwezig in de vorm van opgaand groen en bomen en vormt zo een natuurlijke begrenzing van de locatie. Deze beplanting wordt verder doorgezet en versterkt op de kavels/erfgrenzen en uitgevoerd in landschapseigen soorten. Het is de bedoeling om het terrein een natuurlijke inrichting en uitstraling te geven. Daartoe wordt ook water gerealiseerd, wat op meerdere plekken in de omgeving terug komt, op het te behouden deel van het weiland, zodat de inpassing van de bebouwing zoveel mogelijk aansluit bij het bestaande karakter van bebouwing gelegen in de binnenduinrandgebied. Voorts wordt een directe relatie gelegd vanuit de belevingswaarde van het terrein met de omliggende natuur- en landschapswaarden. 2. koppel schoonheid aan schoonheid De bebouwing wordt duurzaam gebouwd met, indien mogelijk, een duidelijke doelstelling voor energiewinning. Het gebruik en de inrichting van het terrein wordt verbonden met de natuur- en beeldentuin, een recreatiepark en de omliggende extensief en natuurlijk agrarisch ingerichte gronden. Daarmee wordt de bijzonderheid van de aangrenzende gronden benut om het duurzame karakter en de natuurlijke inpassing van het terrein vast te leggen.

De bebouwing past qua beeld goed in het Texelse landschap als onderdeel van een boerenerf, maar wil wel daarop aansluitend zoveel mogelijk een moderne uitstraling hebben die past bij het concept van duurzaamheid en energieneutraliteit. 3. ga voor echt Texels en Texels eigen De recreatieve opstallen in combinatie met een stolp met een Texelse uitstraling in architectuur en inrichting brengt het Texel gevoel van rust, ruimte en natuur over op de bezoekers hiervan. De stolp met bijbehorend erf is geen gebiedsvreemd element. Daarmee voegt het perceel zich in het Texelse beeld dat mensen in het gebied kunnen herkennen. 4. beweeg met de seizoenen mee Door gebruik te maken van halfverharding voor het parkeerterrein en de recreatieve opstallen zodanig te realiseren dat deze onderdeel van het erf zijn, krijgt de natuur in het rustige seizoen de kans om door te komen en zich verder te ontwikkelen op een wijze die aansluit bij de inrichting van de aangrenzende gronden. Door de beplanting op het erf zijn ook de seizoenen goed waarneembaar en heeft het park elk jaargetijde een andere uitstraling.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

blz 17

5. ruim op en revitaliseer De stolp aan de Pontweg 160 wordt gesloopt en de (ongewenste) bouwmogelijkheden op het perceel Pontweg 164 en in de natuur- en beeldentuin verdwijnen en worden ingepast binnen de contouren van het nieuwe recreatieperceel in het concentratiegebied. 6. koester eenheid in diversiteit Voor de inrichting is gekozen voor een perceel met een besloten karakter met recreatieve opstallen in een natuurlijke omgeving, waardoor de gronden het karakter van een erf in een besloten omgeving krijgen. Daarnaast wordt gewerkt met een parkeerterrein, zodat er geen parkeergelegenheid per opstal wordt geboden en daarmee het gebruikelijke rondrijden op het erf wordt voorkomen. De recreatieve opstallen zullen qua vormgeving gelijk aan elkaar worden, maar vanwege de ligging op een erf in relatie tot een stolp ontstaat het gevoel van een bijzonder ingericht erf met recreatieve mogelijkheden waarbij de opstallen deel van het erf behorende bij een stolp zijn, maar ook een relatie krijgen met de omliggende gronden van de natuur- en beeldentuin en de agrarische gronden. De Texelse kernwaarden: Rust en ruimte Doordat de recreatieve opstallen geheel aan het zicht zijn onttrokken door de boomsingel, alsmede de kleinschaligheid en de binding die met de natuur- en beeldentuin en de omliggende agrarische gronden is gezocht, is de rust en de ruimte voldoende gegarandeerd.

Rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen Door de afschermende boomsingel wordt dit erf opgenomen in het geheel aan recreatieterreinen waardoor het wegvalt in het landschap van het Binnenduinrandgebied. De Texelse identiteit De Texelse identiteit komt naar voren in het ensemble van de recreatieve opstallen met de stolp op de wijze van een boerenerf. Dat boerenerf wordt ingepast in het binnenduinrandgebied op de wijze waarop in dat gebied meer stolpen voorkomen en als korrels deel uitmaken van de bebouwde inrichting van het gebied. Door de relatie met de ecologische voetafdruk en de relatie met de directe omgeving voegt het erf iets toe aan Texel en de eilandbeleving, waar mensen veelal voor de natuur- en landschapsbeleving naartoe komen. De mogelijkheid om een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk na te laten, wordt daarbij als een belangrijke meerwaarde van de identiteit gezien. Het specifieke eilandkarakter Op het erf zijn de recreatieve opstallen verweven in de natuurlijke inrichting van het erf. Zoals hiervoor is gezegd bij de Texelse identiteit moet het specifieke concept van dit boerenerf een versterking betekenen van het specifieke eilandkarakter. 2.4

Verkeer en parkeren

De gemeente Texel heeft eigen parkeerbeleid. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Texel 2015. Voor parkeren is van belang dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de recreatieve opstallen. Hierbij geldt het gemeentelijk parkeerbeleid als uitgangspunt. Vanuit dit beleid geldt als norm dat voor een recreatiewoning in het buitengebied per (recreatie) woning 2 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. Ter plaatse van de percelen Pontweg 160-164 verandert niets aan de verkeerssituatie. Op de locatie aan de Mienterglop is er met dit bestemmingsplan sprake van 5 recreatieverblijven (twee inpandige appartementen en drie losse opstallen). Dit betekent dat er 10 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 18

20170569

Bij de uitwerking van de plannen is hiermee rekening gehouden. Op het terrein wordt een parkeerterrein voor 10 auto's aangelegd, alsmede een kleine fietsenstalling, alsmede een oplaadstation voor electrische auto's en fietsen. De speciale plek voor de fietsen is gewenst, omdat daarvoor geen ruimte is in de stolp, ze van hetzelfde oplaadstation gebruik kunnen maken en het gebruik van de stolp als fietsenstalling als ongewenst wordt gezien in relatie tot het toegelaten gebruik van de stolp. Op deze wijze wordt voldaan aan de parkeernormen. Als gevolg van de ontwikkeling zal daardoor geen overlast ontstaan door geparkeerde auto's. Qua verkeersgeneratie is sprake 4 nieuwe recreatieverblijven langs de Mienterglop (1 recreatief opstal is al mogelijk in de natuur- en beeldentuin). Voor recreatieverblijven op een verblijfsrecreatief terrein geldt een maximale verkeersgeneratie van 2,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor 5 recreatieverblijven geldt een verkeersgeneratie van 14 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Een dergelijke beperkte verkeersgeneratie gaat op in het bestaande verkeersbeeld en is eenvoudig te verwerken via de Mienterglop. Er is en blijft sprake van een goede en veilige verkeerssituatie.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

Hoofdstuk 3 3.1

blz 19

Beleidskader

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. In het Barro is specifiek een paragraaf gewijd aan het waddengebied. De belangen van het Rijk spelen zich op een dusdanig niveau af, dat er geen raakvlakken zijn met de kleinschalige invulling en verplaatsing van slaapplaatsen in het geval van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan worden er geen rijksbelangen geraakt. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd.

De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een plan dat betrekking heeft op een vergunde ontwikkeling en dat ziet op een kleinschalige ontwikkeling, wordt door de Afdeling niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. In de jurisprudentie is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als er bijvoorbeeld elf woonhuizen worden gebouwd, waarvoor beleidsmatig al de ruimte is geschapen. In dit geval gaat het om verplaatsing van vijf recreatieobjecten, die al vergund zijn, maar op een andere plek in het concentratiegebied voor recreatie worden gerealiseerd. Beleidsmatig is die verplaatsingsmogelijkheid beschreven.

Er is voor deze kleinschalige ontwikkeling dan ook geen aanleiding om de ladder door te lopen om deze ontwikkeling verder te onderbouwen. 3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Provinciale Verordening Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050. In de omgevingsvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de visie uitgewerkt.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 20

20170569

De provincie maakt nieuwe bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk als er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, op een plek waar al wordt voorzien in een stedelijke functie. Daarvan is hier geen sprake. In afwijking hiervan kan een bestemmingsplan voorzien in een kleinschalige ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied indien dit op grond van een ander artikel in deze verordening is toegestaan. Ook is er bebouwing buiten het bestaande bouwblok mogelijk, mits het bebouwd oppervlak niet wordt vergroot. In dit specifieke geval is sprake van verplaatsing van bestaande rechten. In die zin moet worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een toename van het bebouwd oppervlakte. De provincie heeft impliciet eerder binnen procedures van andere bestemmingsplannen geen bezwaren tegen het gemeentelijk verplaatsingsbeleid kenbaar gemaakt. De vergunde oppervlakte en mogelijkheden van de Pontweg 164 worden verplaatst naar de Mienterglop. Een verplaatsing van bouwmogelijkheden vanuit het open buitengebied naar het concentratiegebied voor recreatie. In hoofdstuk 2 is gemotiveerd aangegeven dat hiermee in ruimtelijke zin een sterke verbetering wordt bewerkstelligd. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat er sprake is van een ontwikkeling die past binnen de uitgangspunten van het provinciaal beleid.

Daarenboven worden geen provinciale belangen geraakt, zoals weidevogelleefgebied, aardkundig monument, etc. Dit wordt bevestigd door onderstaande reactie van de provincie op het voorontwerp bestemmingsplan. Deze reactie dateert van 17 mei 2019. Op de Pontweg wordt een bouwvergunning voor een stolp met 2 inpandige recreatieappartementen en 2 losstaande recreatieve opstallen niet uitgevoerd. Deze recreatieve slaapplaatsen worden verplaatst naar een agrarisch perceel aan Mienterglop. Ook het recreatief opstal van het naastgelegen terrein met de bestemming Cultuur en Ontspanning wordt verplaatst naar de Mienterglop/hoek Oude dijkje. Provincie vindt nabij De Koog een betere plek voor verblijfsrecreatie/toerisme. Op de Pontweg wordt de bestemming gewijzigd naar Bedrijf-Vrijkomende agrarische bebouwing met een inpandige woning en de rest van het perceel krijgt een agrarische bestemming. Op het Mienterglop komen worden dan 25 recreatieve slaapplaatsen bestemd. Provincie is akkoord met het plan. Cultuurhistorie In artikel 15 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is de ruimtelijke kwaliteitseis voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied opgenomen. Daarbij wordt de relatie gelegd met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

In het artikel is opgenomen waar rekening mee moet worden gehouden als er sprake is van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied, zoals hier het geval is. De toelichting op het plan moet een motivering bevatten van de elementen die in artikel 15 zijn genoemd. In artikel 15 gaat het om de volgende aspecten: Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied, indien gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: a. rekening wordt gehouden met: 1. de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble, en; 2. de ambities en ontwikkelprincipes van de toepasselijke provinciale structuren, en; b. hierbij wordt betrokken: 1. de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes, en; 2. de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble, en; 3. de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van de toepasselijke provinciale structuren. In deze toelichting is hier voldoende aandacht aan besteed. Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan past binnen het gestelde van artikel 15. In de regels is voorts vastgelegd dat er sprake moet zijn van een bedrijfsmatige exploitatie van de recreatieverblijven en dat deze niet permanent bewoond mogen worden. De ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de beleidsruimte die de provincie Noord-Holland hiervoor biedt.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

3.3

blz 21

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Texel op koers' In de Structuurvisie worden op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelingen voor het eiland aangegeven op het gebied van economie, ruimtelijke ordening, zorg en welzijn. Wat betreft het aantal slaapplaatsen telt Texel ongeveer 44.000 toeristische slaapplaatsen, waarmee de grens bijna bereikt is. Een doorgroei naar 45.000 tot 2020 behoort tot de mogelijkheden. De gemeente gaat niet uit van een verdere uitbreiding. De focus dient meer gelegd te worden op kwaliteitsverbetering van de accommodaties passend binnen het beeld/kernkwaliteiten van Texel. Bij nieuwe ontwikkelingen gaat de gemeente uit van de Texelse kernkwaliteiten. Het gaat hierbij om de rust en ruimte, de rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen, de grote afwisseling in landschappen en landgebruiksvormen, de Texelse identiteit, het specifieke eilandkarakter, de nachtelijke duisternis en de maritieme monumenten. Daarnaast is geen sprake van meer verstening. Aan de Pontweg 160/162 wordt een stolp gesloopt. Aan de Pontweg 164 wordt een vergunde oppervlakte van 390 m² (250 m2 stolp + twee opstallen van 70 m2) meegenomen naar de Mienterglop. Het vergunde recreatief opstal in de natuur- en beeldentuin wordt tot 70 m² teruggebouwd op het recreatieterrein. De verleende vergunningen voor de natuur- en beeldentuin worden hierop afgestemd en nageleefd.

Met dit bestemmingsplan worden geen extra slaapplaatsen gecreëerd. Er is feitelijk gezien sprake van het juridisch-planologisch verplaatsen van 25 recreatieve slaapplaatsen. Met deze verplaatsing is sprake van een kwaliteitsverbetering. De beoogde locatie voor de recreatieverblijven aan de Mienterglop leent zich beter dan de locatie Pontweg 164 midden in het buitengebied. In hoofdstuk 2 is dat uitgebreid gemotiveerd. De beoogde locatie ligt midden in het concentratiegebied voor recreatie, sluit aan op meerdere bestaande complexen voor recreatieve opstallen en is vanwege het besloten karakter van het perceel uitermate geschikt voor een mooie inpassing in het landschap. Het toevoegen van de duurzame recreatieverblijven doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van Texel. Een en ander is reeds in paragraaf 2.3 aan de orde gekomen. Nota verblijfsrecreatie 'De Texelse maat voor een zonnige toekomst' Op 17 februari 2016 heeft de raad de Nota Verblijfsrecreatie vastgesteld. In deze beleidsnota (hierna: de Nota) zijn de spelregels voor een goed toekomstperspectief voor de verblijfsrecreatie gedefinieerd. Het behouden of versterken van de identiteit en uniciteit van Texel staan daarbij centraal. Het verplaatsen van slaapplaatsen leidt in bepaalde gevallen tot een wenselijke kwaliteitsverbetering en dient ondernemers meer mogelijkheden om te komen tot een rendabele exploitatie.

Het is mogelijk om bestaande recreatieve slaapplaatsen te verplaatsen naar de concentratiegebieden. Met een initiatiefvoorstel van 29 mei 2019 is de nota aangepast: verplaatsing is alleen mogelijk als er sprake is van al gerealiseerde en bedrijfsmatig geëxploiteerde slaapplaatsen. Aangezien de verplaatsing die aan dit bestemmingsplan ten grondslag ligt al is aangevraagd voorafgaand aan het initiatiefvoorstel, geldt voor voorliggend bestemmingsplan de situatie van voor het initiatiefvoorstel. Onderhavig bestemmingsplan maakt een verplaatsing mogelijk. Het gaat om verplaatsing van slaapplaatsen naar een andere locatie binnen het concentratiegebied, namelijk De Koog. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden. Deze worden hierna benoemd en tevens getoetst. 1. De ontwikkeling wordt getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan en De Kernwaarden en moet passen binnen de Texel Principes Gelet op het feit dat de situatie aan de Pontweg 164 ongewijzigd blijft en het om een verplaatsing gaat naar een nieuw perceel binnen het concentratiegebied, voldoet het verzoek aan de genoemde uitgangspunten. Dit wordt bij de toetsing aan de andere voorwaarden nader toegelicht.

De inrichting van het perceel is in samenspraak met de gemeente ontworpen overeenkomstig de randvoorwaarden zoals benoemd in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden, de Texel Principes én conform het amendement van de raad. Dit is in paragraaf 2.3 nader uitgewerkt.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 22

20170569

2. De ontwikkeling dient te passen binnen de Texelse Principes De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de natuur- en landschapsbeleving op en vanaf het perceel. De bestaande afschermende beplanting zorgt voor een goede landschappelijke inpassing. Tevens wordt het perceel met behoud van de natuurlijk beheerde gronden ingericht. Er wordt met die inrichting en afscherming kwaliteit en rust op het perceel gerealiseerd. Daardoor vindt geen afbreuk plaats naar de omgeving, maar wordt juist een relatie met de omgeving bewerkstelligd. Daarmee wordt bijgedragen aan het Texelse principe: vertrek vanuit natuur en landschap. Daarnaast geldt dat het om een kleinschalig recreatieperceel gaat, dat nadrukkelijk een eenheid vormt in de uitstraling die het op het gebied van duurzaamheid tot uitdrukking wil brengen. Tenslotte kan hier worden gesteld dat de totale ontwikkeling, vanaf het juist niet realiseren van de recreatieve opstallen plus een stolp in het open landschap langs de Pontweg en een recreatieobject in de natuur en beeldentuin, maar het juist verplaatsen naar een nieuw verblijfsrecreatief perceel binnen het recreatie concentratiegebied, een vorm is van opruimen en revitaliseren (zie paragraaf 2.3). Hierdoor wordt bijgedragen aan de Texelse principes: 'Ruim en revitaliseer' en 'Koester eenheid in diversiteit'. 3.

Compensatie landbouwgronden De slaapplaatsen worden verplaatst vanaf landbouwgronden naar gronden die eveneens agrarisch in gebruik zijn. De oppervlakte van het perceel dat voor de recreatie wordt ingericht is, nu een deel de agrarische bestemming behoudt, minder groot dan het deel van het agrarisch bouwvlak dat ten behoeve van de compensatie aan de Pontweg is komen te vervallen. Compensatie van landbouwgronden is om die reden niet aan de orde. 4. De toekenning van een toeristische functie met recreatieve slaapplaatsen mag geen onevenredige afbreuk doen aan de ontwikkelings- en gebruiksmogelijkheden van omringende bedrijven en/of gronden, de milieu- of woonsituatie en natuurwaarden In de directe omgeving van het recreatieperceel komen geen bedrijven voor die mogelijke hinder ondervinden van het nieuwe recreatiecomplex. Het terrein wordt omringd door andere recreatieterreinen, bos en agrarische gronden. Op ruime afstand zijn enkele verspreid liggende woonpercelen aanwezig (zie hiervoor de afbeeldingen 2 en 10). Deze afstanden zijn zodanig groot en de ontwikkeling is zodanig kleinschalig dat er geen onevenredige hinder van het recreatieperceel uitgaat op de omliggende woonpercelen. De ontsluiting vindt plaats op de Mienterglop.

Het verkeer voegt zich in het bestaande verkeer op deze weg, zodat er ook qua verkeer geen nieuwe verkeersstromen gaan ontwikkelen als gevolg van de komst van de recreatieverblijven. Het nieuwe recreatieperceel voegt zich in het gebruik van gronden in de omgeving en leidt, mede ook vanwege het kleinschalige karakter, niet tot onevenredige afbreuk voor omliggende functies. 5. Er dient sprake te zijn van een proportionele kwaliteitsverbetering van alle locaties Aan kwaliteitsverbetering wordt volgens de Nota voldaan als onderstaande checklist een positief uitsluitsel geeft:  Alle gasten van het betreffende bedrijf hebben baat bij de kwaliteitsverbetering. Er is hier geen sprake van een bestaande bedrijfslocatie. Van bestaande gasten is dan ook nog geen sprake. Initiatiefnemers hebben met het nieuwe recreatieperceel nadrukkelijk de bedoeling een duurzame recreatiemogelijkheid aan het bestaande aanbod toe te voegen. Zie daarvoor paragraaf 2.2. Mensen die met een zo beperkt mogelijke ecologische voetafduk (volledige energieneutraal, duurzaam materiaalgebruik en gericht op de bewustwording daarvan) willen recreëren, krijgen met het nieuwe perceel een extra mogelijkheid om dat op Texel te realiseren.

Rho adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

20170569

blz 23

 Er is een koppeling van fysieke en technische kwaliteit (veiligheid, good housekeeping). Het nieuwe terrein wordt op eenzelfde wijze beheerd als het naastgelegen zomerhuizenterrein. Die wijze van beheren heeft aangetoond dat de koppeling tussen fysieke en technische kwaliteit op die wijze op een goede manier kan worden gewaarborgd.  Er is sprake van architectonische en welstandelijke kwaliteit. De recreatieve opstallen voldoen aan de architectuur die enerzijds bij het landschap past en onderdeel zijn van het ensemble met de stolp, maar die daarnaast ook de moderne, duurzame uitstraling moet krijgen waarmee iets aan het bestaande aanbod wordt toegevoegd. Dit wordt bij de omgevingsvergunning verder architectonisch uitgewerkt. Er geldt een thematische welstandstoets voor de stolp, waarbij ook de samenhang met de recreatieve opstallen beschouwd zal worden op basis van de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan Buitengebied. De stolp wordt identiek gebouwd aan de verleende vergunning voor de Pontweg. De gedetailleerde uitwerking van de recreatieve opstallen zal gedaan worden op basis van de genoemde uitgangspunten. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (kavelruimte, inpassing in het landschap, duurzaamheid).

De recreatieve opstallen worden overeenkomstig de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan Buitengebied samen met de stolp in een ensemble ingepast op het huidige perceel. Die inrichting, als ware er sprake van een boerenerf, zorgt er voor dat de natuurlijke uitstraling van het perceel niet wordt aangetast. Het perceel is kleinschalig opgezet, met voldoende parkeerplaatsen die in het terrein zijn ingepast en de natuurlijke uitstraling bevorderen. De verharding wordt beperkt doordat de parkeerplaatsen niet bij de recreatieverblijven zijn gesitueerd maar aan de ontsluitingsweg liggen. Een waardevol deel van het weiland blijft behouden. In paragraaf 2.3 is beschreven dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing. 

 De kwaliteitsverbetering speelt in op klantbehoefte. Er is sprake van duurzame recreatieve opstallen in combinatie met een stolp op de wijze van een erfinrichting in een natuurlijke setting. De ontwikkeling gaat gepaard met een goede groene inpassing. Daarmee wordt beoogd een groep mensen aan te trekken die op dit moment nog beperkt of onvoldoende keus heeft om op Texel te recreëren.  De omgeving of Kernwaarden worden er door versterkt. Er is sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling. Naast deze ontwikkeling en los hiervan wordt de natuur- en beeldentuin opgewaardeerd en wordt het aangrenzende agrarische landschap voor mensen en dieren op een natuurlijke manier beleefbaar gemaakt. Beoogd wordt met die aanpassingen de natuurwaarden van de gronden rondom het verblijfsrecreatieve perceel zodanig te versterken dat daarmee ook de biodiversiteit gediend wordt en de natuurlijke setting van het verblijfsrecreatieve perceel in haar omgeving wordt versterkt. Daarmee wordt de aantrekkelijkheid van de recreatieverblijven voor mensen die zich daardoor aangetrokken voelen verhoogd. In paragraaf 2.3 is verder ingegaan op de kernwaarden.  Kwaliteitsverbetering perceel Pontweg 160-164: Het perceel Pontweg 164 wordt niet meer bebouwd en van een bestemming voorzien op grond waarvan er ook niet meer gebouwd mag worden.

Het perceel Pontweg 160/162 wordt opgeknapt door de stolp aan de weg te slopen. De bestaande kwaliteit van het perceel met haar individuele ligging in het landschap blijft voorts aanwezig. Realiseren van de recreatieve opstallen en een stolp op deze locatie is ruimtelijk gezien geen verbetering voor dit gebied of de omgeving. 7. Deelverplaatsing is niet mogelijk, tenzij dit leidt tot minder verstening. Er is in dit geval geen sprake van deelverplaatsing. Alle recreatieverblijven worden verplaatst. Dit criterium is om die reden niet van toepassing. De ontwikkeling die wordt gerealiseerd is van geringere omvang die men voornemens was te realiseren aan de Pontweg in samenhang met de recreatieve opstal uit de natuur- en beeldentuin. De verstening neemt niet toe terwijl de kernkwaliteiten van de bebouwing en het open landschap langs de Pontweg behouden blijven.

Bestemmingsplan Pontweg 160-164 en Mienterglop te De Koog Status: Ontwerp / 16-08-2020

Rho adviseurs B.V.

blz 24

20170569

8. De verblijfsrecreatieve accommodaties moeten bedrijfsmatig worden geëxploiteerd Aan deze voorwaarde voldoet de ontwikkeling. De nieuwe locatie zal bedrijfsmatig geëxploiteerd worden. In de regels is dit vastgelegd. Welstandsnota De Welstandsnota geeft een helder en actueel beeld van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig - landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Texel. De Welstandsnota gaat uit van een gebieds- en objectgerichte benadering. Verder wordt uitgegaan van een specifieke, thematische benadering als het gaat om (nieuw) bouwen aan dorpsranden en als het gaat om het bouwen aan of nabij monumenten en stolpen. In de Welstandsnota worden drie welstandsniveaus onderscheiden, namelijk 'bijzonder', 'welstandsvrij' en 'dorpsranden'. Het concentratiegebied nabij De Koog kent het welstandsniveau 'Welstandsvrij'. Voor stolpen gelden evenwel thematische welstandscriteria, waarbij ook de overige bebouwing op het erf in samenhang met de stolp beoordeeld moet worden. De inrichtingstekening is al ter beoordeling voorgelegd en akkoord bevonden. Bij de uitwerking van de omgevingsvergunning wordt rekening gehouden met de welstandscriteria. Het plan is voorts getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013.