Bijlage 1. Huisvestingsverordening Texel 2026 ter vaststelling raad november was wordt

•

WOZ-gegevens (peildatum 1-1-2024)

•

Basis Administratie Gemeente (BAG)

•

Drukcijfers koopmarkt NVM

•

Drukcijfers sociale huur Woontij

•

Gemeentelijke gegevens over vruchteloze aanbiedingen

•

Kenmerken aanvragen bindingseisen

Op basis van bovenstaande zijn kaders opgesteld voor aanpassing van de huisvestingsverordening. Die kaders zijn negen juli 2025 de Gemeenteraad van Texel vastgesteld. Op basis daarvan is de Concept huisvestingsverordening Texel 2026 opgemaakt.

Consultatie ‘Ontwerp Huisvestingsverordening Texel 2026’. De ‘ontwerp Huisvestingsverordening Texel 2026’ is op 19 augustus 2025 vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders van Texel en is voor consultatie aangeboden aan de wettelijk aangewezen instellingen.

Dat betekent dat de ontwerp huisvestingsverordening is afgestemd met de besturen van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio waarin de gemeente is gelegen, zijn

gemeentes Schagen, Hollands Kroon en Den Helder. Ook is overleg gepleegd met de in de gemeente werkzame Woningbouwcorporatie (Woontij) en de Bewonersvereniging Texel. Door een wijziging in

de Huisvestingswet 2014 moet de gemeente vanaf 1 januari 2024 bij vaststelling of wijziging van de

huisvestingsverordening een advies vragen aan gedeputeerde staten van de Provincie Noord-Holland. Dit advies moet betrokken worden bij de besluitvorming, waarbij er gemotiveerd afgeweken kan worden van dit advies.

De reactie uit de consultatie zijn als volgt verwerkt in de ‘Huisvestingsverordening Texel 2026’: •

de Bewonersvereniging Texel, Akkoord: geen aanpassing van de verordening,

•

de woningbouwcorporatie (Woontij), Akkoord met verzoek tot aanpassing van omissie: o In artikel 7 staat dat het aanbod van woningen in-aan-huisblad bekend moeten worden gemaakt. Voor de woningen van Woontij is dat is al heel lang niet meer zo. o De Huisvestingsverordening is op dit punt aangepast op de daadwerkelijke wijze van publiceren van (huurwoningen) van Woontij. Namelijk via hun openbaar toegankelijke website.

•

de drie gemeenten uit de Kop van Noord-Holland, Akkoord: geen aanpassing van de verordening,

•

de Gedeputeerde staten van de Provincie Noord-Holland. Akkoord* mits de regionale urgentieregeling vanuit de ‘wet versterking regie volkshuisvesting’ en

de regionaal afgestemde woonzorgvisie te zijner tijd ook in wordt opgenomen: geen aanpassing van de verordening,

Artikelsgewijs

Leeswijzer: -inhoudelijke wijzigingen naar aanleiding van de kaders zoals die op negen juli 2025 door de Gemeenteraad van Texel zijn vastgesteld zijn aangegeven met: oude tekst in rood en de nieuwe tekst in groen; -tekstuele verbeteringen zijn aangeven in blauw, de oude tekst is doorgehaald;

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 1. Begripsbepalingen Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid is een aantal belangrijke wettelijke definities hieronder weergegeven:

Extra toelichting op de definitie van bedrijfswoning: De bedrijfswoning moet op grond van een

bestemmingsplan het omgevingsplan expliciet zijn toegestaan. Het inschrijven van een bedrijf (bij de KvK) op een woonadres, maakt van de woning geen bedrijfswoning. Het bestemmingsplan omgevingsplan biedt het planologische kader ter zake en is daarvoor leidend.

Artikel 3 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

Met ingang van 1 juli 2019 (Stb. 2019, 331) is de reikwijdte van de huisvestingsverordening uitgebreid met de categoriemiddeldure woonruimte. In de artikelen 2, 4 en 7 van de Huisvestingswet 2014 zoals

die hiervoor van kracht was, is het begrip ‘goedkoop’ komen te vervallen. Daardoor blijft als criterium alleen over: schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Elke categorie van

woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden kan derhalve worden aangewezen als vergunningplichtig in de huisvestingsverordening.

Op Texel is sprake van een unieke woonsituatie, samenhangend met het zijn van een eiland: -

Er is een schaarste aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op Texel; Deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten;

De druk op de woningmarkt wordt mede veroorzaakt door het feit dat degenen die werken op

Texel hier ook moeten wonen. Door de reistijd, de afvaarttijden en -frequentie van de boten is het praktisch niet mogelijk aan de wal te wonen en op Texel te werken; -

De gemeente heeft maar zeer beperkt ruimte om nieuwe woningen te bouwen;

Veel mensen willen op Texel wonen, al dan niet permanent, waardoor het risico bestaat dat permanente woningen als tweede woning worden gebruikt;

-

De vraagprijs van de koopwoningen is hoog, evenals de WOZ waarden;

Er zijn, in verhouding tot de rest van Nederland, weinig huurwoningen;

Een groot deel van de bevolking is werkzaam in aan het toerisme gerelateerde sectoren. Het inkomen dat daarin verdiend wordt is relatief laag, waardoor zij aangewezen zijn op de goedkopere woningvoorraad.

-

De vraagprijs van de koopwoningen is hoog en daardoor voor veel starters, (jonge) gezinnen en middeninkomens, onbereikbaar.

In het eerste lid is onder b en d aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning

verplicht is en onder c tot welke koopprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Voor alle categorieën is dit van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Texel.

Voor de huurwoningen zijn de huurwoningen van een woningcorporatie, Woontij onder de regeling

vervat, omdat het hier in beginsel gaat om sociale huurwoningen. Voor de particuliere huurwoningen is een keuze gemaakt voor huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens en huurwoningen die behoren tot de middeldure huurwoningen. In het Woningwaarderingsstelsel in de Wet betaalbare huur hebben sociale huurwoningen maximaal tot 144. Middenhuurwoning zijn woningen van 144 tot met 186

punten. De huurliberalisatiegrens oftewel de vrijesectorhuur begint vanaf 187. Momenteel ligt de huurliberalisatiegrens op € 1.184,82 (prijspeil 2025).

Het zwaartepunt van de woningmarkt op Texel lag het afgelopen jaar rond het segment van de € 300.000,- tot € 450.000,-. Afgelopen jaar heeft zich daarnaast een zeer sterke prijsstijging

voorgedaan (circa 22% ten opzichte van een jaar geleden in het 2e kwartaal), wat op een woning van

circa € 450.000,- een prijsstijging betekent van € 90.000,-. Dan is een vraagprijsopslag om boven de prijsgrens van € 600.000,- uit te komen niet onwaarschijnlijk. Indien de prijsstijgingen doorzetten, dan zal het zwaartepunt van de Texelse woningmarkt al snel niet meer onder de huisvestingsvergunning vallen.

Door de prijsgrens op € 600.000,- van de WOZ-waarde te leggen wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet en wordt een eventueel prijsopdrijvend effect dat uitgaat van het vergunningenstelsel zoveel mogelijk beperkt.

Woonruimten met een huurprijs boven een puntenaantal van 187 de categorie middeldure huurwoning of woonruimten met een koopprijs boven de koopprijsgrens een WOZ-waarde van 600.000,- (prijspeil 2025, wordt jaarlijks geïndexeerd) kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd, gekocht of verkocht.

In het tweede lid zijn de gevallen opgenomen waarin geen huisvestingsvergunning is vereist. Daarnaast is geen huisvestingsvergunning nodig voor woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, want: -

De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat aan de

onderwijsinstelling, moet hij het huurcontract opzeggen. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd. -

Bij deze vorm van studentenhuisvesting is er geen sprake van een normale woningmarkt. Het is meer gekoppeld aan het specifieke onderwijs op Texel via de onderwijsinstelling.

-

Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is, kan alleen met

instemming van de gemeente. Dit kan bv. in het bestemmingsplan omgevingsplan opgenomen worden, of via een planologische afwijking. Bijvoorbeeld met gebruikmaking van artikel 4 bijlage II Bor.

Voor nu vallen in ieder geval de volgende complexen hieronder: De Potvis op ’t Horntje (voor zolang en voor zover als Woontij deze woningen verhuurt aan studenten/medewerkers van het NIOZ) en de campusunits van Woontij aan de Slingerweg te Den Burg. Artikel 4 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de

huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een

uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het

huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in

Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan deze criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Een vergunning wordt alleen verleend aan meerderjarige woningzoekenden met een maatschappelijke of een economische binding aan het eiland. De omvang van de vraag naar betaalbare huur- en

koopwoningen in verhouding tot het relatief geringe aanbod (en de relatief geringe voorraad) van

woonruimte vallende onder het vergunningvereiste en de geringe nieuwbouw in de goedkope voorraad rechtvaardigt deze beperking. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woonruimte toegewezen kan worden aan de lokale beroepsbevolking en maatschappelijk gebonden personen is het stellen van voorschriften noodzakelijk.

In het derde lid is bepaald dat de huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien het verlenen van de

vergunning het in gebruik hebben door de aanvrager van meer dan één woonruimte tot gevolg heeft. In het vierde lid is hierop een uitzondering geformuleerd. Het bepaalde in het derde lid is niet van toepassing ten aanzien van degene die vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee

woonruimten in gebruik heeft, wanneer ten genoegen van burgemeester en wethouders kan worden aangetoond, dat slechts één woonruimte feitelijk wordt bewoond.

Artikel 5. Inschrijfsysteem van woningzoekenden Woningcorporatie Woontij is verantwoordelijk voor het inschrijfsysteem voor sociale huurwoningen. Iedereen kan zich inschrijven. De corporatie legt bepaalde gegevens vast en verstrekt een

inschrijfbewijs. Verder is bepaald dat het woningaanbod kosteloos digitaal moet worden bekend

gemaakt, dat gebeurt op www.woontij.nl. De corporatie maakt voor inschrijving en bekendmaking gebruik van haar eigen systeem: “Mijn Woontij”.

Artikel 6. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de

huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met betrekking tot leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn

noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de wet. Zie hierover nader de toelichting onder artikel 3.

In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft

genomen (zie het derde lid) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of

onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 7. Bekendmaking aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad

regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.

De bekendmaking moet overal op Texel te lezen kunnen zijn. Dit gebeurt door publicatie op een voor iedere woningzoekende kosteloos toegankelijk digitaal huizenplatform en in een advertentie in een

huis-aan-huisblad dat op geheel Texel wordt verspreid. Dat laatste geldt niet voor de huurwoningen van Woontij, die hoeven niet in een huis-aan-huisblad te worden aangeboden. Vanwege de hoge verspreidingsdichtheid wordt de Texelse Courant als huis-aan-huisblad beschouwd.

In de bekendmaking moet ten minsten staan: het adres, de huur- of koopprijs, de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen

huisvestingsvergunning is verleend met een verwijzing over de regels naar de website van de gemeente Texel.

De bekendmaking gebeurt in het Nederlands, in algemeen begrijpelijk taalgebruik. Ook moet in de

bekendmaking zijn opgenomen dat op de website van de gemeente Texel informatie is te vinden over de huisvestingsverordening en huisvestingsvergunning, met een duidelijke verwijzing naar de exacte locatie op de gemeentewebsite.

Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in

de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de

woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte.

De huisvestingsvergunning is bedoeld als maatregel om te zorgen dat Texelse jongeren, terugkerende Texelse studenten en mensen in de Texelse beroepsbevolking sneller in aanmerking komen voor een passende en betaalbare woning.

Ook mensen die op Texel werken en hier (nog) geen woning hebben kunnen vinden komen in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor deze woningen.

Wanneer is er sprake van een economische of maatschappelijke binding? In de Huisvestingswet staat dat een woningzoekende economisch gebonden is aan het in de

verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk

belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met

de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).

Mantelzorgers en Vreemdelingen met recht op verblijf Personen die mantelzorg ontvangen/verlenen van/aan iemand die al langere tijd op Texel woont en

vreemdelingen die recht hebben op verblijf in Nederland als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000 vallen eveneens onder de maatschappelijke binding. Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, mits aan artikel 1.1.1 van de Wet

maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt voldaan, worden beschouwd als maatschappelijk

gebonden aan Texel. Landelijk en gemeentelijk (sociaal) beleid gaan ervan uit dat hulpbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarvoor een beroep doen op mantelzorg. (Rijks)

bouwregelgeving maakt vergunningvrij bouwen van een mantelzorgwoning mogelijk. Personen die op

Texel komen wonen om mantelzorg te geven of te ontvangen zullen niet altijd kunnen voldoen aan de bindingseisen. Om te voorkomen dat de huisvestingsregelgeving het langer zelfstandig wonen met

hulp van mantelzorgers belemmerd is in de toelichting opgenomen dat zij die mantelzorg verlenen of ontvangen maatschappelijk gebonden zijn.

Een mantelzorger of degene die mantelzorg nodig heeft, wordt beschouwd als maatschappelijk

gebonden als voldaan wordt aan de definitie uit de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, het verkrijgen van zorg of het verlenen van zorg langdurig en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden

aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor

elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een arts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. Van

mantelzorg is sprake als het gaat om mantelzorg gedurende minimaal 10 uur per week verdeeld over minimaal vier dagen per week. De zorgrelatie is duurzaam van aard in die zin dat hiervan – naar

verwachting – nog ten minste twee jaar sprake zal zijn. Daarnaast levert de huisvesting op Texel een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger.

Vreemdelingen met recht op verblijf dienen volgens de landelijk bepaalde taakstelling in elke gemeente een plek te krijgen. Ook zij worden geacht maatschappelijke binding te hebben, zodra zij door het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) zijn geplaatst op de lijst voor Texel. Maatschappelijke binding op Texel: Als een woningzoekende al enige tijd woont op Texel heeft hij in ieder geval een maatschappelijke

binding in die zin dat het dan logisch is dat hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich hier te vestigen. Omdat bij de 6-uit-10 jaar in incidentele gevallen de eis

van “onafgebroken ingezetene” onrechtvaardig uitpakt, wordt maatschappelijke binding aangenomen

ingeval de betrokkene gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest. Daarnaast wordt maatschappelijke binding met Texel aanwezig geacht als de woningzoekende ten minste drie jaar op Texel woont. Deze laatste maatschappelijke bindingseis was in de

Huisvestingverordening Texel 2020 wel opgenomen in artikelsgewijze beschrijving van de

maatschappelijke binding maar was per abuis niet in de regels bij de begripsbepalingen opgenomen. Voor terugkerende studenten geldt het volgende. Op Texel geldt ook expliciet dat personen die voor het volgen van een opleiding na het middelbaar onderwijs in het verleden van Texel zijn verhuisd en nu wensen terug te keren, ook een

maatschappelijke binding hebben. Onder maatschappelijke binding wordt daarmee ook verstaan de

situatie dat scholieren en /of studenten tot een leeftijd van 45 jaar oud die zich, in verband met een

vervolgopleiding of studie, zich gedurende deze vervolgopleiding na beëindiging van de middelbare

school uit hebben laten schrijven bij de gemeente Texel, waarbij de woningzoekende direct voordat hij

van Texel vertrok ten behoeve van de vervolgopleiding, ten minste zes jaar onafgebroken op Texel ingeschreven heeft gestaan. De duur van de middelbare schoolopleiding kan per persoon variëren, bijvoorbeeld vanwege de soort opleiding en/of iemand een keer is blijven zitten. Er kan dus geen

exacte leeftijd aan de uitstroom worden gekoppeld, in de praktijk gaat het over jongeren die tussen hun 16e en 21e het eiland verlaten.

Voor deze groep scholieren en/of studenten wordt een tijdelijke inschrijving gedurende of vlak na de studieperiode bij bijvoorbeeld hun ouders die op Texel wonen niet meegenomen bij de beoordeling voor een huisvestingsvergunning.

Economische binding op Texel: Een economische binding wordt aanwezig geacht als de woningzoekende kan aantonen dat hij voor het voorzien in zijn bestaan is aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen de gemeente

Texel en kan aantonen dat hij beschikt over een arbeidscontract op ten minste bijstandsniveau van ten

minste een jaar bij een bedrijf/werkgever op Texel of vanuit een bedrijf/werkgever tewerkgesteld is op Texel. Of

de woningzoekende die kan aantonen dat hij voor het voorzien in zijn bestaan is aangewezen op het

duurzaam verrichten van ZZP arbeid binnen de gemeente Texel en kan aantonen dat hij ten minste 24 uur per week en ten minste een jaar, waarvan minimaal 3 maanden voor en minimaal 3 maanden na het aanvragen van de huisvestingvergunning, werkt op Texel

Om aan te tonen dat de aanvrager in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning kan een

ZZP'er bijvoorbeeld opdrachtomschrijvingen, overeenkomst van opdracht, accountantsverklaring, of soortgelijke bewijzen van werk op Texel overleggen. Aan de hand van de documenten moet de gemeente in ieder geval de omvang van het werk kunnen beoordelen en of de werkzaamheden daadwerkelijk fysiek op Texel worden uitgevoerd.

Artikel 9. Rangorde woningzoekenden In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor

toewijzing bemiddeling van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte.

In het eerste lid is bepaald dat uitvoerende personeel in essentiële beroepen zijnde: zorg, het

onderwijs en de politie, onder voorwaarden van een passende inkomenstoets met voorrang in

aanmerking te komen een woonruimte. Dit wordt ook vastgelegd in de prestatieafspraken met de

woningbouwcorporatie. Het aantal toe te wijzen woningen is in eerste instantie maximaal 5 per jaar.

In het tweede derde lid is bepaald dat in geval de woning specifieke kenmerken of voorzieningen heeft, afgeweken kan worden van deze volgorde. Dit kan gaan over bijvoorbeeld een grote eengezinswoning. Die zijn er niet veel. Als er daar een van vrijkomt, dan is het belangrijk dat deze woning toegewezen

wordt aan een huishouden met een groot gezin. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor rolstoeltoegankelijke

woningen. Woontij wijst deze woningen toe via bemiddeling. Daardoor zijn andere criteria belangrijker dan de wachttijd.

Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van

huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 4 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

In het eerste lid zijn ‘labels’ genoemd die Stichting Woontij bij het aanbieden van woonruimte op deze woonruimte kunnen plakken. Als zij hiervoor kiezen, dan geldt de bij de ‘label’ behorende voorrangsregel uit het tweede lid.

Het eerste label lid is ‘woonruimte met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens’. Dat is € 619,01 (prijspeil 2020).

Het tweede label lid is ‘woonruimte met een maximale huurprijs tot de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag’. Dat is € 663,40 (prijspeil 2020).

In het eerste lid onder a. zijn alle sociale huurwoningen benoemd die Stichting Woontij aanbiedt. Dit

zijn woonruimte tot 144 punten conform het Woningwaarderingsstelsel in de Wet betaalbare huur. In het tweede lid onder a. is bepaald dat deze worden verhuurd aan woningzoekende met een inkomen dat voldoet aan de maximale inkomensgrens voor sociale huur. Als de berekende huurprijs voor een

specifieke sociale huurwoning niet passend is op het inkomen van de toekomstige bewoner, dan kan de huurprijs worden aangepast (twee-hurenbeleid).

Ook de bijzondere woonvormen met zorg zoals bijvoorbeeld voor ‘Novalis’ en ‘Tante Jans’ vallen onder het vereiste van een huisvestingsvergunning, waarbij derhalve ook de maatschappelijke en/of

economische bindingseis geldt. Dit is gedaan om te zorgen dat Texelaars die deze zorgvraag hebben met voorrang in aanmerking komen voor deze woningen. Pas als er geen Texelse zorgbehoevenden

zijn voor een vrijgekomen woonruimte, kan deze worden bewoond door een persoon met de specifieke zorgbehoefte van de woonvorm, die geen economische of maatschappelijke binding heeft met Texel.

Artikel 11. Vruchteloze aanbieding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als er geen belangstelling is voor een bepaalde woning vanuit woningzoekenden met economische of

maatschappelijke binding, deze woning ook bewoond mag worden door een huishouden zonder deze binding. In het eerste lid is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de

betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. In artikel 17 van de wet is vastgelegd wanneer sprake is van een realistische huur- of koopprijs. Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het

woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt

overeengekomen (door verhuurder aan te tonen via een verklaring van een ter zake kundig makelaar). Voor koopwoningen geldt een marktconforme waarde die getoetst kan worden aan de gemeentelijke WOZ waarde. Voor koopwoningen mag de koopprijs hiermee niet hoger zijn dan 110% van de WOZ

waarde. Als voor een nieuwbouwwoning nog geen WOZ waarde is vastgesteld, kan bij de gemeente een

voorlopige WOZ-waarde worden aangevraagd op prijspeil 1 januari van het lopende jaar. De opslag van 10%, normaal berekend over de definitieve WOZ waarde van het voorgaand jaar, is in dat geval dus niet

van toepassing. Het betreft hier een voorlopige WOZ waarde en deze is uitsluitend voor de toets van de vruchteloze aanbieding. Voor de vaststelling van de voorlopige WOZ waarde dienen adres, kavelgrootte en een tekening (definitief ontwerp) op basis waarvan een omgevingsvergunning voor de bouw is verleend te worden aangeleverd.

Artikel 11a Vormen van toeristische verhuur In het eerste lid van dit artikel is bepaald dat alle vormen van toeristische verhuur van woonruimte

worden gereguleerd met een registratieplicht. Op Texel betreft dit voornamelijk het aanbieden van logies, al dan niet met ontbijt (Bed&Breakfast) (Logies met Ontbijt), en toeristische verhuur van woningen die bestemd dan wel aangeduid zijn als tweede woning in het bestemmingsplan omgevingsplan (‘Wonen – tweede woning’).

In het tweede lid is opgenomen dat het eerste lid niet van toepassing is op als zodanig in het ter

plaatse geldende bestemmingsplan omgevingsplan bestemde recreatiewoningen (zomerhuizen) en recreatie-/vakantieappartementen en evenmin op woningruil en huisbewaring. In de memorie van

toelichting bij de Wet toeristische verhuur van woonruimte is toegelicht: ‘dat met toeristische verhuur

van woonruimte wordt bedoeld het tegen betaling in een woonruimte verblijf bieden aan personen die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de Basis Registratie Personen (BRP) zijn

ingeschreven. Woningruil, anders dan voor vakantie en/of recreatie, en huisbewaring vallen hier niet onder omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de BRP en er

derhalve geen sprake is van toeristische verhuur. Ook recreatiewoningen (zomerhuizen) vallen niet

onder de reikwijdte van deze bepaling. De memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 stelt

immers dat met «bewoning» als genoemd in de begripsbepaling van «woonruimte» bedoeld wordt dat

de woonruimte dient als hoofdverblijf. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014.’ (Kamerstukken II 35 353, nr. 3, blz. 36).

Artikel 11b Verbod aanbieden zonder registratienummer Op grond van artikel 23a van de Huisvestingswet 2014 wordt het registratienummer eenmalig

aangevraagd door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur, middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. De eenmalige registratie is

digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert, ontvangt een registratienummer. U krijgt het nummer direct per mail toegestuurd. Dit nummer moet u vervolgens in uw advertenties vermelden. Platforms zoals Airbnb hebben een speciaal veld waar u het nummer moet invullen. Er zijn geen

voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het registratienummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet

bestuursrecht (hierna: Awb). De registratieplicht geldt voor elke afzonderlijke woonruimte die apart kan worden verhuurd, ook al bevindt die zich in hetzelfde gebouw of dezelfde woning als andere

toeristisch te verhuren woonruimte van dezelfde verhuurder. Voor elk van die woonruimten moet dus een eigen registratienummer worden aangevraagd.

Op grond van artikel 51, eerste lid, van de wet, geldt ingeval toepassing is gegeven aan artikel 23a van de wet zoals in deze verordening is gedaan, voor aanbieders die hun woonruimte al voor de

inwerkingtreding van het verbod aanboden voor toeristische verhuur het verbod bedoeld in dat artikel niet eerder dan zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Artikel 11c Dienstverlener informeert aanbieder over verbod Dit artikel is opgenomen in artikel 23d van de wet en voorziet erin dat degene die een dienst verleent

gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur dient te informeren over het verbod, bedoeld in artikel 23a, eerste lid, van de wet.

Artikel 11d Jaarverbod toeristische verhuur Three strikes and you are out: wie binnen vijf jaar voor tweemaal of vaker wordt betrapt op een

overtreding van hoofdstuk 3A, riskeert een verbod van toeristische verhuur voor de tijd van maximaal

een jaar (eerste lid). Als burgemeester en wethouders dat doorgeven aan een ‘tussenpersoon’, mag die

voor de duur van het verbod niet adverteren voor deze aanbieder (tweede lid). Deze bepaling berust op artikel 33a van de wet.

Artikel 11e Zorgplicht aanbieder Deze bepaling berust op artikel 151d van de Gemeentewet. Ze vormt een aanvulling op de

medebewindsregeling van de wet. De zorgplicht voor de leefbaarheid van de omgeving geldt voor iedereen die aan toeristische verhuur doet. Op grond van artikel 12 van de verordening kan bij

overtreding hiervan een boete worden opgelegd conform de tabel in bijlage 1 bij de verordening.

Artikel 12. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in

de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, 23a, eerste of derde lid, 23b,

eerste en tweede lid, 23c, eerste lid, 23d of 23e,, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet.

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening

ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Het college is bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

In de verordening zijn bestuurlijke boetes opgenomen voor overtreding van artikel 8, 23a en 23d van de wet, alsmede voor handelen in strijd met artikel 11e van deze verordening, De (maximum) hoogte van de op te leggen boete per overtreding is opgenomen in bijlage 1 bij de verordening.

De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt

daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

Artikel 13. Hardheidsclausule Dit artikel maakt afwijking in specifieke situaties, te beoordelen door burgemeester en wethouders,

mogelijk en behoeft geen verdere toelichting. Er wordt terughoudend omgegaan met toepassing van de hardheidsclausule gezien de woningnood op Texel.

Artikel 14. Intrekken oude verordening en overgangsregeling Dit artikel geeft uitzonderingen aan voor situaties die op het moment van inwerkingtreding van deze

verordening hier anders door benadeeld zouden worden. Huisvestingsvergunningen die zijn verleend op grond van de verordening zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de

onderhavige verordening, gelden als van kracht als gedaan onder deze verordening. De situatie van de genoemde huurders en kopers/eigenaren die al voor de inwerkingtreding van de

Huisvestingsverordening 2019 (5 oktober 2019) huurder/koper/eigenaar waren van een woning zoals in dit artikel bedoeld blijft gelijk aan de situatie onder het overgangsrecht onder de Huisvestingsverordening 2019.

De overgangsregeling gaat over woningen die die onder de voorgaande verordening al een huur of koopcontract hadden, daarop blijven de oude regels van toepassing voor het verlenen van de huisvestingsvergunning.

Daarnaast worden lopende bezwaarschriften afgedaan volgens de oude regelgeving. Verder worden

bestaande inschrijvingen beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.

Deze verordening is niet van toepassing op de situatie dat voor de datum van inwerkingtreding van de

onderhavige verordening reeds een huurovereenkomst voor middeldure woonruimten is gesloten, maar de betreffende middeldure woonruimte nog niet in gebruik is genomen voor permanente bewoning als bedoeld in deze verordening.

Artikel 15. Inwerkingtreding en citeertitel De verordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking van het besluit en vervalt na 4

jaar. Op grond van de wet kan een Huisvestingsverordening geen langere werkingsduur hebben dan 4 jaar.