Bijlage 1. Huisvestingsverordening Texel 2026 ter vaststelling raad november was wordt
Tekst van het document
Was – wordt versie:
Huisvestingsverordening Texel 2026
Leeswijzer voor de Ontwerp Huisvestingsverordening Texel: Vanwege de continuïteit is de tekst van de Ontwerp Huisvestingsverordening Texel 2026 zoveel mogelijk ongewijzigd ten opzichte van Huisvestingsverordening Texel 2020. De wijzigingen zijn aangeven: -inhoudelijke wijzigingen naar aanleiding van de kaders zoals die op negen juli 2025 door de Gemeenteraad van Texel zijn vastgesteld zijn aangegeven met: oude tekst in rood en de nieuwe tekst in groen; -tekstuele verbeteringen zijn aangeven in blauw, de oude tekst is doorgehaald; -tekst die pas bij vaststelling van de huisvestingsverordening ingevuld kan worden is aangegeven met [PM].
De raad van de gemeente Texel; Gelezen de voorstellen van burgemeester en wethouders van Texel van [PM]; Gehoord de raadscommissie van [PM];
Gelet op o.a. artikel 17 van de Huisvestingswet 2014; Besluit
Vast te stellen de volgende verordening:
Huisvestingsverordening Texel 2020 2026.
Hoofdstuk 1 Algemeen Artikel 1 Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: a.
bedrijfswoning: een gebouw dat op grond van het bestemmingsplan omgevingsplan voor het gebruik als bedrijfswoning bestemd is en dat geheel of gedeeltelijk is ingericht ten behoeve
van het wonen op een terrein behorende bij een op hetzelfde bouwperceel aanwezig bedrijf,
uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon, die een redelijk belang heeft om bij het bedrijf te wonen in verband met de bedrijfsvoering. De eigenaar van b.
het bedrijf wordt geacht een redelijk belang te hebben;
economische binding:
de woningzoekende die kan aantonen dat hij voor het voorzien in zijn bestaan is aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen de gemeente Texel en kan aantonen dat hij
beschikt over een arbeidscontract op ten minste bijstandsniveau van minimaal 24 uur per week
en van ten minste een jaar bij een bedrijf/werkgever op Texel of vanuit een bedrijf/werkgever tewerkgesteld is op Texel, Of
de woningzoekende die kan aantonen dat hij voor het voorzien in zijn bestaan is aangewezen
op het duurzaam verrichten van ZZP arbeid binnen de gemeente Texel en kan aantonen dat hij ten minste 24 uur per week en ten minste één jaar, waarvan minimaal 3 maanden voor en c. d. e.
minimaal 3 maanden na het aanvragen van de huisvestingvergunning, werkt op Texel
huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;
huisvestingsvergunning: de vergunning, als bedoeld in artikel 8 van de wet;
maatschappelijke binding: de situatie dat de woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de gemeente Texel te vestigen. Hieronder wordt in deze verordening in ieder geval verstaan: •
gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene
•
(terugkerende) scholieren en /of studenten tot een leeftijd van 45 jaar oud die, in
van Texel is geweest;
verband met een vervolgopleiding of studie, zich gedurende deze vervolgopleiding na beëindiging van de middelbare school uit hebben laten schrijven (in de BRP
Basisregistratie Personen) bij de gemeente Texel, waarbij de woningzoekende direct voordat hij van Texel vertrok ten behoeve van de vervolgopleiding, ten minste zes jaar onafgebroken op Texel ingeschreven heeft gestaan (in de Basisregistratie • •
•
f.
Personen);
de woningzoekende die gedurende de voorafgaande drie jaar onafgebroken op Texel ingeschreven heeft gestaan (in de Basisregistratie Personen).
de mantelzorger, de woningzoekende die niet in de gemeente Texel woont en die
geen binding aan de gemeente Texel heeft, maar die conform de definitie uit deze verordening, mantelzorg verleent aan een inwoner van de gemeente Texel;
de mantelzorgerontvanger, de woningzoekende die niet op Texel woont en die geen binding aan de gemeente Texel heeft maar is aangewezen op mantelzorg conform de definitie uit deze verordening van een ingezetene van de gemeente Texel.
mantelzorg: zorg als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning
2015, waarbij sprake is van een duurzame mantelzorgrelatie waarin de mantelzorger minimaal 10 uur per week besteedt aan het bieden van mantelzorg, verdeeld over minimaal vier dagen
per week, waarbij de verwachting is dat de mantelzorgrelatie minimaal twee jaar in stand blijft en waarbij de huisvesting op Texel een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de g.
mantelzorger levert;
middeldure huurwoningen: woonruimten met een aanvangshuurprijs vanaf de
huurliberalisatiegrens volgens de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten, zoals deze jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, tot een maximale huurprijs van € 1.250, ; gelijk aan het puntenstelsel voor middenhuur (tot 187 punten) conform het
h.
i.
Woningwaarderingsstelsel in de Wet betaalbare huur;
onzelfstandige woonruimte: woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
permanente bewoning: het permanent wonen en zijn of haar hoofdverblijf hebben in de woning, als bedoeld in de Wet Basisregistratie Personen, hetgeen blijkt uit zowel een
inschrijving in het bevolkingsregister als uit het daadwerkelijk gebruik van de woning. Als
permanente bewoning wordt tevens gezien het gebruiken van een pand voor bewoning door personeel, niet zijnde binnen een tijdelijk dienstverband;
het permanent wonen en hoofdverblijf houden in een woonruimte, als bedoeld in de Wet Basisregistratie Personen, hetgeen blijkt uit zowel de inschrijving in de Basisregistratie Personen als uit het daadwerkelijke gebruik van de woonruimte;
j.
wet: de Huisvestingswet 2014;
l.
woningcorporatie: toegelaten instelling ex artikel 19, eerste lid van de Woningwet;
k.
woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de wet;
m. zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en door een huishouden n. o.
kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
WOZ- waarde: is de waarde van een onroerende zaak conform de ‘Wet waardering onroerende zaken’;
puntenstelsel voor huur: is het Woningwaarderingsstelsel zoals opgenomen in de Wet
betaalbare huur. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt hoeveel punten een huurwoning heeft. Afhankelijk van het aantal punten valt de woning in de sociale huur (tot en met 143 punten), middenhuur (van 144 tot en met 186 punten) of vrije sector (187 of hoger). In de sectoren
sociale huur en middenhuur bepaalt het puntenaantal de maximale huurprijs. Voor woningen p.
in de vrije sector (187 of hoger) geldt geen maximale huurprijs;
essentiële beroepen: uitvoerende functies bij de politie, in het onderwijs en in de zorg op Texel.
Artikel 2 Werkingsgebied Het bepaalde in deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Texel.
Hoofdstuk 2 De huisvestingsvergunning Artikel 3 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1.
De volgende categorieën goedkope en middeldure woonruimte mogen enkel voor bewoning door een huishouden in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:
2.
a.
Huurwoningen gelegen in de gemeente Texel in eigendom bij een woningcorporatie;
b.
Particuliere huurwoningen gelegen in de gemeente Texel met een huurprijs onder de
c.
Woningen Woonruimte gelegen in de gemeente Texel met een koopprijs WOZ-
d.
Particuliere huurwoningen gelegen in de gemeente Texel die behoren tot de
huurliberalisatiegrens (tot 187 punten);
waarde beneden de € 600.000,- (prijspeil 2025) categorie middeldure huurwoningen.
Het eerste lid is niet van toepassing op: a.
Woningen Woonruimte die, naar het oordeel van burgemeester en wethouders,
b.
Onzelfstandige woonruimten;
c.
Bedrijfswoningen;
d.
Campuswoningen (woningen woonruimte die, naar het oordeel van burgemeester en
bedoeld zijn voor de huisvesting van werknemers met een tijdelijk dienstverband;
wethouders, speciaal bedoeld zijn voor studenten van een opleiding op Texel, mbo of hoger onderwijs);
e.
Woningen Woonruimte waarbij sprake is van permanente bewoning door (pleeg-)
kinderen, huwelijkspartner of geregistreerd partner, die deze woning in eigendom
hebben verkregen via vererving. Hierbij geldt dat het (pleeg-)kind, de huwelijks- of geregistreerd partner binnen 12 maanden na erven van dit recht gebruik moet maken; daarna vervalt deze uitzonderingsgrond.
Artikel 4 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning 1.
Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, en artikel 14 van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking: a.
meerderjarige woningzoekenden met een maatschappelijke en/of economische
b.
vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de Vreemdelingenwet 2000, die op
binding aan het eiland Texel;
basis van de landelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders, gehuisvest dienen te worden en die door het COA aan Texel zijn gekoppeld.
2.
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien er voor de
woonruimte geen andere gegadigde is, die op grond van artikelen 8, 9 en 10 ten opzichte van de aanvrager van de vergunning een voorrangspositie heeft.
Artikel 5. Inschrijfsysteem van woningzoekenden 1.
Personen met een leeftijd van ten minste 18 jaar kunnen zich als woningzoekenden inschrijven
2.
De inschrijfduur is gelijk aan de periode die men als woningzoekende ingeschreven staat.
3.
Een inschrijving eindigt nadat een woningzoekende (als huurder) een woonruimte in gebruik
4.
Burgemeester en wethouders dragen in samenwerking met de woningcorporatie zorg voor het
via het inschrijfsysteem van woningen woonruimte in eigendom bij een woningcorporatie.
heeft genomen in de gemeente Texel.
aanleggen en bijhouden van een uniform inschrijfsysteem van woningzoekenden voor de woningen woonruimte genoemd in artikel 3 lid 1 sub a van deze verordening.
5.
Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor het inschrijfsysteem kunnen
voorwaarden aan de inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen op de website van de woningcorporatie.
Artikel 6. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1.
Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een
2.
Burgemeester en wethouders beslissen op een aanvraag om een huisvestingsvergunning.
door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
Burgemeester en wethouders kunnen besluiten de aanvraag niet te behandelen indien de
aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning krijgt
voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal (kunnen) nemen voor permanente bewoning. 3.
Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt: a.
naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de
b.
de meest recente inkomensgegevens van de aanvrager, verstrekt door diens
verblijfstitel van de aanvrager;
werkgever, uitkeringsinstantie of pensioeninstantie dan wel de meest recente aanslag inkomstenbelasting of een accountantsverklaring indien aanvrager zelfstandig werkzaam is;
c.
bij huurwoningen: adres, naam van de verhuurder en huurprijs het huurcontract
d.
bij koopwoningen: adres en koopprijs en WOZ-waarde op de datum van aanvraag van
e.
gegevens die de maatschappelijke of economische binding aan de gemeente Texel
f.
bij koopwoningen, de koopovereenkomst of koopakte;
g.
indien van toepassing, gegevens die aantonen dat de koopwoning waarvoor
inclusief de bijbehorende puntentelling van de te betrekken woonruimte; de te betrekken woonruimte; aantonen;
vergunning wordt gevraagd gedurende de in artikel 11, lid 1, van deze verordening
genoemde termijn vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 8 van deze verordening; h.
indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een
i.
beoogde datum van het betrekken van de woonruimte.
specifieke voorziening;
4.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere gegevens te vragen die nodig zijn om de
5.
In geval van woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen wordt de
aanvraag te beoordelen.
mantelzorgrelatie aangetoond met een verklaring van een (medisch) deskundige, dat wil
zeggen een huisarts, wijkverpleegkundige of een andere door de gemeente aangewezen
(sociaal)-medisch adviseur, waaruit de noodzaak, de mate en de duur van de zorg blijkt. 6.
De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: a.
een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
b.
de naam van de persoon aan wie de huisvestingsvergunning is verleend;
c.
de mededeling dat binnen de, in de vergunning genoemde termijn, de woonruimte in gebruik dient te worden genomen.
Artikel 7. Bekendmaking aanbod van woonruimte 1.
Het aanbod van de in artikel 3 lid 1 aangewezen woonruimte wordt in ieder geval
bekendgemaakt door publicatie op een voor iedere woningzoekende kosteloos toegankelijk
digitaal huizenplatform en een advertentie in een huis-aan-huisblad dat op geheel Texel wordt verspreid. De taal van de bekendmaking is het Nederlands. 2.
Het aanbod van de in artikel 3 lid 1 b. en c. aangewezen woonruimte wordt ook
bekendgemaakt door een advertentie in een huis-aan-huisblad dat op geheel Texel wordt verspreid. De taal van de bekendmaking is het Nederlands.
3.
De bekendmaking bevat in ieder geval: a.
het adres en de huur- of koopprijs van de woonruimte;
b.
de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag
c.
een verwijzing naar de website van de gemeente Texel voor verdere uitleg over de
worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend, en huisvestingsverordening en –vergunning.
Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding De in artikel 3 lid 1 aangewezen categorieën woonruimte worden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Texel.
Artikel 9. Rangorde woningzoekenden Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning wordt de rangorde door bemiddeling als volgt bepaald: 1.
2.
3.
aan de woningzoekende met een uitvoerende functie in essentiële beroepen zal voorrang worden verleend om voor een woonruimte in aanmerking te komen, behoudens een eventuele wettelijke voorrangspositie;
aan de woningzoekende, wiens inschrijving voor een woning van eerdere datum is, zal
voorrang worden verleend om voor een woonruimte in aanmerking te komen, behoudens een eventuele wettelijke voorrangspositie;
bij woningen woonruimte met specifieke voorzieningen of kenmerken (bijvoorbeeld
rolstoeltoegankelijk of grote eengezinswoning) kan worden afgeweken van de sub 1 en 2 genoemde volgorde.
Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs 1.
Woonruimte kan door de woningcorporatie aangemerkt worden als: a.
woonruimte met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens; voor sociale huur volgens
b.
woonruimte met een maximale huurprijs tot de maximale huurprijsgrens voor
het Woningwaarderingsstelsel in de Wet betaalbare huur (tot 144 punten). huurtoeslag;
c.b. woonruimte die is aangepast/ingericht voor woningzoekenden met een specifieke zorg- of woonbegeleidingsbehoefte.
2.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte geldt het volgende: a.
woningen woonruimte die vallen onder lid 1, sub a en b, worden verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen dat voldoet aan de passendheidsregels inkomensgrens voor sociale huur;
b.
woningen woonruimte die vallen onder lid 1, sub c b worden verhuurd aan woningzoekenden met een zorgindicatie.
Artikel 11. Vruchteloze aanbieding 1.
In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van het in artikel 8 bepaalde de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de
hierna in het tweede en derde lid van dit artikel weergegeven procedure gedurende 13 weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 8 voor die woonruimte in aanmerking komen, tegen een reële prijs: a.
Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op
b.
als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende huurwoning, met de redelijke
grond van het woningwaarderingsstelsel, of;
huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt
overeengekomen, door verhuurder aan te tonen middels een verklaring van een ter zake kundig makelaar; c. 2.
voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan 110% van de WOZ waarde.
De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn overeenkomstig artikel 7 hebben aangeboden, gedurende 13 weken op een kosteloos toegankelijk digitaal
huizenplatform. De aanbieding moet continu op dit digitale huizenplatform vindbaar blijven zolang de woning niet is verkocht. Gedurende de 13 weken termijn moet de woning ook
minimaal éénmaal geadverteerd zijn in een huis-aan-huisblad overeenkomstig artikel 7 lid 1. 3.
De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie op
4.
Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de
het kosteloos toegankelijk digitale huizenplatform overeenkomstig artikel 7 lid 1.
woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het
eerste lid genoemde woningzoekenden, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid van dit artikel bepaalde. 5.
Als voor een nieuwbouwwoning nog geen WOZ waarde is vastgesteld, kan bij de gemeente een voorlopige WOZ waarde worden aangevraagd op prijspeil 1 januari van het lopende jaar. De
opslag van 10%, normaal berekend over de definitieve WOZ waarde van het voorgaand jaar, is in dat geval dus niet van toepassing. Het betreft hier een voorlopige WOZ waarde en deze is
uitsluitend voor de toets van de vruchteloze aanbieding. Voor de vaststelling van de voorlopige
WOZ waarde dienen adres, kavelgrootte en een tekening (definitief ontwerp) op basis waarvan een omgevingsvergunning voor de bouw is verleend te worden aangeleverd.
HOOFDSTUK 2A Toeristische verhuur van woonruimte Artikel 11a Vormen van toeristische verhuur 1.
Het verbod, bedoeld in artikel 23a, eerste lid, van de wet is van toepassing op alle
woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Texel voor alle vormen van toeristische verhuur. Dit hoofdstuk is van toepassing op alle vormen van toeristische verhuur.
2.
Het vorige lid is niet van toepassing op als zodanig in het ter plaatse geldende
bestemmingsplan omgevingsplan bestemde recreatiewoningen (zomerhuizen) en recreatie/vakantieappartementen en evenmin op woningruil en huisbewaring.
Artikel 11b. Verbod aanbieden zonder registratienummer 1.
Het is verboden woonruimte, of een deel daarvan, aan te bieden voor toeristische verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 11a lid 1 van deze verordening, zonder daarbij het
registratienummer van de woonruimte te vermelden, bedoeld in artikel 23a, eerste lid, van de wet. 2.
Voor elk van de te verhuren woonruimten wordt een registratienummer aangevraagd door
3.
Een registratienummer als bedoeld in het tweede lid, wordt aangevraagd door degene die een
middel van de website toeristischeverhuur.nl.
woonruimte of deel daarvan aanbiedt voor toeristische verhuur.
Artikel 11c Dienstverlener informeert aanbieder over verbod Degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, dient degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur te informeren over het verbod, bedoeld in artikel 23a, eerste lid, van de wet.
Artikel 11d. Jaarverbod toeristische verhuur 1.
Als een toezichthouder een overtreding van artikel 11b van deze verordening constateert en
aan de betrokken aanbieder binnen het tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering
tweemaal of vaker een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van dit artikel, kunnen burgemeester en wethouders de aanbieder een verbod opleggen tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur gedurende hoogstens een jaar. 2.
Burgemeester en wethouders kunnen in dat geval tevens een aanwijzing geven aan iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, om aanbiedingen voor toeristische verhuur van de betrokken aanbieder te blokkeren voor de periode waarvoor het verbod van het eerste lid geldt.
Artikel 11e. Zorgplicht aanbieder De aanbieder die een woonruimte toeristisch heeft verhuurd, zorgt ervoor dat door gedragingen in of vanuit de verhuurde woonruimte, het bijbehorende erf of de onmiddellijke nabijheid van de
woonruimte geen ernstige of herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt door toedoen van de huurders of hun bezoekers.
HOOFDSTUK 3. Slotbepalingen Artikel 12. Bestuurlijke boete 1.
Voor overtreding van de verboden van artikelen 8, 23a en 23d van de wet, alsmede handelen in strijd met artikel 11e van deze verordening, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.
2.
De bestuurlijke boete voor overtreding van het verbod als bedoeld in de artikelen 8, tweede lid, van de wet, wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in de bijlage I bij deze
verordening is bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 3.
Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders
4.
Voor overtreding van artikel 8, tweede lid, van de wet wordt, als binnen een tijdvak van vier
hoogstens de boetes als vermeld in bijlage 1 van deze verordening.
jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding van hetzelfde verbod, in geval van overtreding door een rechtspersoon een boete van ten hoogste € 90.000,- opgelegd en in geval van overtreding door een natuurlijk persoon een boete van ten hoogste € 45.000,-.
Artikel 13. Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin het toepassen van deze verordening tot een naar hun oordeel bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening.
Artikel 14. Intrekken oude verordening en overgangsregeling 1.
De Huisvestingsverordening Texel 2019 2020 wordt ingetrokken op de datum dat deze
2.
Huisvestingsvergunningen die zijn verleend op grond van de verordening zoals deze gold voor
verordening in werking treedt.
het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening, gelden als van kracht als gedaan onder deze verordening.
3.
Deze verordening is niet van toepassing op kopers van een woning die valt onder artikel 3 lid 1 sub c van deze verordening, die op het moment van inwerkingtreding van de
Huisvestingsverordening 2019 (5 oktober 2019) al beschikten over een getekende koopovereenkomst, danwel een bij de notaris gepasseerde leveringsakte. 3.
Deze verordening is niet van toepassing op de situatie dat voor de datum van inwerkingtreding van de onderhavige verordening reeds een koopovereenkomst voor een koopwoning is
gesloten, maar de betreffende koopwoning nog niet in gebruik is genomen voor permanente bewoning als bedoeld in deze verordening. Op deze aanvragen blijven de regels van de voorgaande Huisvestingsverordening 2020 van toepassing. 4.
Deze verordening is niet van toepassing op huurders van een woning die valt onder artikel 3 lid 1 sub a en b van deze verordening, die op het moment van inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2019 (5 oktober 2019) al beschikten over een getekende huurovereenkomst.
5.
Lopende bezwaarschriften worden afgedaan volgens de oude regelgeving. Bezwaar- en
beroepschriften die zijn ingediend tegen besluiten op grond van de Huisvestingsverordening 2020 worden afgedaan volgens die verordening.
6.
Bestaande inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
7.
Deze verordening is niet van toepassing op de situatie dat voor de datum van inwerkingtreding van de onderhavige verordening reeds een huurovereenkomst voor een middeldure
huurwoning is gesloten, maar de betreffende middeldure huurwoning nog niet in gebruik is genomen voor permanente bewoning als bedoeld in deze verordening. 8.
Deze verordening is niet van toepassing op de woningbouwontwikkelingen ‘Voor mekaar in Strend’, ‘Knooperf De Tuunen’, ‘De Korf III aan de Nikadel’ en ‘De Jelleboog aan de Kantoorstraat’ in die zin dat de eerste bewoners van deze woningen geen huisvestingsvergunning nodig hebben.
Artikel 15. Inwerkingtreding en citeertitel 1.
Deze verordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking en vervalt vijf vier jaar
2.
Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Texel 2020 2026.
daarna.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad, gehouden op [PM]. De voorzitter, [PM]. De griffier, [PM].
Bijlage I: bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 12 van deze verordening Overtreding
1e keer
Recidive*
Artikel 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:
€ 450
€ 450
niet-bedrijfsmatige exploitatie
€ 22.500
€ 45.000
bedrijfsmatige exploitatie
€ 45.000
€ 90.000
Artikel 11e van deze verordening
€ 410 € 515 voor een natuurlijk persoon en €2.250 voor een rechtspersoon
€ 410 € 515 voor een natuurlijk persoon en €2.250 voor een rechtspersoon
€ 9.000
€ 9.000
€ 9.000
€ 9.000
(woonruimte in gebruik nemen zonder vergunning) (artikel 3:1 van deze verordening)
Artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014: (woonruimte in gebruik geven zonder vergunning) (artikel 3:1 van deze verordening)
(hinder door toeristische verhuur) (artikel 151d van de Gemeentewet)
Artikel 23a, eerste of derde lid, van de Huisvestingswet 2014 (toeristische verhuur zonder registratienummer) (artikel 11b van deze verordening)
Artikel 23d van de Huisvestingswet 2014 (niet voldoen aan informatieplicht toeristische verhuur door platform) (artikel 11c van deze verordening)
*) Recidive Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.
Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1.
2.
De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.
De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en
exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars,
makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit 3.
voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de
exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een
exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.
Toelichting Algemeen
Leeswijzer: de algemene toelichting is herschreven, de schaarste-analyse is gebaseerd op de meest recente data (peildatum juli 2025).
Uitgangspunten Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het instrumentarium om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruik maken van dit
instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.
Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat
met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te
vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in
een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier
aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om
die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelings-regels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met
specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Uitsluitend op de Waddeneilanden geldt een uitzondering voor een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen. Hier geldt dat de gemeente(raad) zelf de schaarse, goedkope voorraad aanwijst. Als
motivatie heeft de wetgever hierover het volgende aangegeven: ‘Gezien echter het insulaire karakter van de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland, en de daarmee
bijzondere situatie van de woningmarkt op deze eilanden, kan het noodzakelijk zijn dat koopwoningen wel onder de maatregelen inzake woonruimteverdeling kunnen vallen.
Daarmee kan voorkomen worden dat de beschikbare betaalbare koopwoningen op de Waddeneilanden, niet in die mate worden opgekocht door personen van elders, dat de mogelijkheid voor de bewoners
van deze eilanden tot het verwerven van een eigen woning ingrijpend wordt beperkt. De situatie van de Waddeneilanden is uniek, ook ten opzichte van andere gemeenten met beperkte
uitbreidingsmogelijkheden, gezien de afhankelijkheid van de bewoners van de eilanden van
bootverbindingen met het vasteland. In andere gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, kunnen woningzoekenden zich nog steeds vestigen in aangrenzende gemeenten, waar minder
schaarste is. Daarom wordt voorgesteld de mogelijkheid tot het reguleren van koopwoningen inzake woonruimteverdeling alleen van toepassing te laten zijn op de Waddeneilanden’. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.
Dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat het noodzakelijk is om de
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan blijkt uit ook de navolgende schaarste analyse.
Schaarste-analyse Steeds meer krapte op de woningmarkt Uit de marktdrukcijfers van het NVM zijn signalen te herleiden die iets zeggen over de krapte op de
koopmarkt op Texel. Onderstaande tabellen laten de ontwikkeling van het aantal koopwoningen dat op de markt werd aangeboden en de transactieprijs per m² zien. De cijfers gaan over de periode tussen 2019 en 2024.
De trendbreuk is in de loop van 2020 ontstaan: door de snellere verkooptijd nam het aanbod af met als gevolg dat de m² sinds 2019 met de helft toenam naar bijna € 5.000. Toch zien we ook signaleren dat de markt zich lichtelijk aan het ontspannen is. Sinds 2023 neemt de verkooptijd toe en neemt het
aantal transacties af waardoor het aanbod toeneemt en kopers meer hebben te kiezen. Dit zijn dan wel vooral vrijstaande woningen. Ander woningtypen worden amper aangeboden terwijl de vraag hoog is. De transactieprijs per m² blijft schommelen rond de € 5.000. 30 25 20 15 10 5 0
2019
2020
2021
2022
2023
2024
▲ Ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen op Texel, over de periode 2019-2024. Bron: NVM (2024) TRANSACTIEPRIJS PER M² € 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500
2019
2020
2021
2022
2023
2024
▲ Ontwikkeling van de transactieprijzen per m² op Texel, over de periode 2019-2024. Bron: NVM (2024)
Steeds minder woningen bereikbaar Onderstaande tabellen laten de verdeling van de WOZ-waarde en de ontwikkeling hiervan zien op
Texel in 2025. De waardepeildatum voor de WOZ-waarde van 2025 is 1 januari 2024. Ook is het aantal te koop aangeboden woningen op Funda opgenomen.
We zien dat sinds 2019 de verdeling naar prijsklassen is omgeslagen. In 2019 viel twee derde van de koopvoorraad nog in de prijsklasse tot € 350.000. Zes jaar later heeft nog slechts 20% van
koopwoningen een WOZ-waarde onder deze prijsgrens. Ook het aandeel dure woningen boven €
600.000 is in deze periode verdrievoudigd. De gemiddelde WOZ-waarde op Texel ligt met € 555.000 dan ook ver boven het gemiddelde van Nederland met € 398.000 (CBS, 2025).
Als we kijken naar de verdeling van de vraagprijs van woningen op Funda zien we een nog sterkere
nadruk op woningen in het duurdere segment: meer dan de helft van de aangeboden woningen heeft een vraagprijs boven de € 600.000. Woningen boven deze prijsgrens lijken minder schaars en is er voor kopers relatief veel keuze.
WOZ-waarde
Te koop op Funda
CLUSTER
2019
2023
2025
Aantal
%
< € 200.000
11%
4%
3%
0
0%
€ 200. - € 250.000
18%
4%
3%
3
3%
€ 250. - € 300.000
19%
8%
5%
4
4%
€ 300. - € 350.000
18%
14%
10%
8
9%
€ 350. - € 400.000
11%
15%
13%
10
11%
€ 400. - € 450.000
7%
14%
14%
9
10%
€ 450. - € 500.000
5%
10%
12%
3
3%
€ 500. - € 600.000
6%
13%
17%
7
8%
€ 600. - € 750.000
3%
10%
13%
10
11%
> € 750.000
2%
7%
11%
37
41%
▲ Ontwikkeling van de verdeling van de WOZ-waarde voor koopwoningen naar prijsklasse op Texel en het aanbod op Funda. Bron: WOZ gemeente Texel 2025 (peildatum 2018, 2022 en 2024) & Funda (peildatum: 3-7-2025) CLUSTER
2019
2023
2025
Δ 19-25
Δ 23-25
< € 350.000
66%
31%
20%
-69%
-33%
€ 350. - € 600.000
29%
52%
56%
94%
7%
> € 600.000
6%
17%
24%
312%
36%
▲ Ontwikkeling van de verdeling van de WOZ-waarde voor koopwoningen naar prijsklasse op Texel. Bron: WOZ gemeente Texel (2025)
Starters in de knel Onderstaand tabel laat voor verschillende inkomensgroepen de bereikbaarheid van koopwoningen zien op basis van de WOZ-waarde van 2025 en de aangeboden woningen op Funda het afgelopen jaar.
Inkomensgroepen tot de DAEB-grens zijn aangewezen op de sociale huur, maar hadden überhaupt
geen mogelijkheid om in te stromen op de koopmarkt vanwege ontbrekend aanbod. Ter referentie: op
Texel ligt een gemiddeld inkomen beneden modaal. Een groot deel van de bevolking is werkzaam in de toeristische sector. De inkomens zijn hier relatief laag, waardoor zij zijn aangewezen op de goedkope woningvoorraad.
Je moet minimaal met zijn tweeën werken om een beetje keuzevrijheid te hebben. Pas bij twee keer modaal is er substantieel aanbod om uit te kiezen.
Sociale huur Koopsector
BRUTO INKOMEN
LEENCAPACITEIT
WOZ
FUNDA
Het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2023)
€ 34.500
€ 170.000
2%
0%
Inkomen per huishouden (CBS, 2023)
€ 37.300
€ 180.000
3%
0%
Modaal inkomen (2025)
€ 46.500
€ 220.000
4%
0%
Eenpersoonshuishoudens DAEB-grens (2025)
€ 49.669
€ 235.000
5%
0%
Twee keer het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2023)
€ 69.000
€ 325.000
15%
11%
Twee keer modaal inkomen (2025)
€ 93.000
€ 450.000
47%
37%
Tweeënhalf keer modaal inkomen (2025)
€ 116.250
€ 580.000
74%
46%
▲ Koopwoningen in de bestaande voorraad die je kunt kopen met bruto jaarinkomen van verschillende inkomensgroepen en verkochte woningen op Funda (inclusief ‘in onderhandeling’). Het prijssegment tot € 325.000 past bij een modaal bruto jaarinkomen tot € 93.000. LET OP: dit is een moment opname (peildatum: juli 2025) Bron: WOZ-registratie Texel (2025), Funda (2025), CBS (2025)
Huurmarkt onder druk Als gevolg van toenemende krapte op de koopmarkt zien we de vraagdruk in de sociale huur
toenemen. Door toenemende prijzen in de koopmarkt zijn koopwoningen voor starters minder
bereikbaar. Hierdoor zijn ze aangewezen op de sociale huur. Ook is er minder uitstroom vanuit de sociale huur naar de koopmarkt. Hierdoor zien we wachttijden toenemen. Zo is de gemiddelde inschrijfduur opgelopen van 3 jaar in 2019 naar 5 jaar in 2024. VRAAGDRUK SOCIALE HUUR 70 60 50 40 30 20 10 0
2017
2018
2019
2020
Zoekduur ex doorstromers
2021
2022
2023
2024
Inschrijfduur ex. Doorstromers
▲ Zoek- en inschrijfduur in maanden voor sociale huurwoningen. Bron: Woontij (2025)
Indexatie prijsgrens; WOZ-waarde van € 600.000 als prijsgrens voor koopwoningen
Sinds 2019 geldt er een huisvestingsvergunning op Texel met een koopprijsgrens van € 600.000. We zien dat sinds de invoering er nauwelijks woningen vruchteloos zijn aangeboden (zie onderstaand
tabel). Dat betekent dat de meeste woningen tot € 600.000 binnen 13 weken worden verkocht aan iemand met een binding met Texel. De vraag naar woningen tot deze prijsgrens is dus hoog. De
verdeling naar prijsklassen voor aangeboden woningen op Funda bevestigt dit beeld waar een groot
deel van de te koop staande woningen een vraagprijs heeft boven € 600.000. Boven deze prijsgrens lijkt de markt meer ontspannen. 2020
2021
2022
2023
2024
2025
4
7
1
1
2
2
▲ Aantal woningen per jaar dat vruchteloos is aangeboden. Dat wil zeggen voor 13 weken te koop is gezet voor max 110% van de WOZ-waarde en dan niet verkocht is. Bron: gemeente Texel (2025)
Bij een prijsgrens van € 600.000 WOZ is 75% van de koopvoorraad op het eiland beschermd voor mensen met een binding. Deze prijsgrens werkt in elk dorp anders door afhankelijk van de
samenstelling van de woningvoorraad. Zo zien we een lagere beschermingsgraad in het buitengebied, waar de woningen vooral groter zijn en hierdoor vaak duurder. 2025 CLUSTER
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
Den Burg
38%
69%
85%
92%
95%
Oudeschild
41%
72%
87%
95%
96%
De Koog
28%
49%
58%
73%
81%
Oosterend
49%
73%
90%
94%
98%
De Cocksdorp
34%
57%
73%
80%
82%
Den Hoorn
19%
35%
66%
83%
93%
De Waal
25%
57%
71%
88%
95%
Buitengebied Noord
16%
31%
50%
64%
77%
Buitengebied Zuid
15%
28%
46%
61%
72%
TEXEL
33%
58%
75%
84%
90%
▲ Beschermingsgraad van koopwoningen per cluster op basis van verschillende prijsgrenzen. Bron: WOZ gemeente Texel (2025)
Indexatie prijsgrens voor huurwoningen gelijk aan puntenstelsel voor middenhuur (tot 187 punten: € 1.184,82)
De prijsgrens voor huurwoningen ligt in de ‘Huisvestingsverordening Texel 2020’ op een huurprijs van € 1.250 per maand. Voor sociale huurwoningen van Woontij geldt dat er sinds 2019 geen enkele
huurwoning naar iemand zonder binding met Texel is gegaan. Ook zien we sinds 2019 de vraagdruk op sociale huurwoningen toenemen.
Ook blijkt vanuit het woonbehoefteonderzoek een grote vraag naar middenhuur woningen terwijl er
weinig aanbod beschikbaar is. Tot 2034 bestaat daarom 10% van het bouwprogramma uit middenhuur, daarvan is reeds 100% gerealiseerd en ook meteen verhuurd.
Om huurwoningen beschikbaar te houden voor mensen met een binding aan het eiland wordt de prijsgrens voor huurwoningen gelijk gesteld aan het aantal punten voor middenhuur vanuit het
Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit komt neer op 186 punten, waar in 2025 de maximale huurprijs van € 1.184,82 bij hoort.
▲ Maximale huurprijs volgens het puntensysteem van het WWS. Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (2025).
De situatie op de woningmarkt is daarnaast beschreven in diverse rapporten en beleidsstukken:
1. Woonbehoefteonderzoek Texel (april 2024) Het woonbehoefteonderzoek brengt de belangrijkst trends en ontwikkelingen van wonen op Texel in kaart. Het rapport gaat in op demografische ontwikkelingen, de bestaande woningvoorraad en de
kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar wonen op Texel. Ook komen de thema’s wonen en zorg en
duurzaamheid terug. Tot slot wordt de huisvestingsvergunning geëvalueerd. Naar aanleiding van de gesignaleerde uitdagingen komt het rapport met aanbevelingen en adviezen. De belangrijkste
boodschap is dat overal op Texel er vraag is naar extra woningen. Het gaat om 500 tot 775 woningen
tot 2035. Deze bandbreedte gaat er van uit dat de huisvestingsverordening met voorrang voor mensen met een maatschappelijke of economische binding met Texel wordt voortgezet, anders zijn er meer woningen nodig.
Uit het onderzoek blijkt dat vooral jongeren en ouderen in de knel zitten. Er zijn twee sporen om
dynamiek in de woningmarkt te brengen en de woningmarkt uit het slop te trekken. De eerste is direct bouwen voor starters, dat houdt in betaalbare koop en sociale huur. Het tweede spoor is het
stimuleren van doorstroming door een geschikt product voor senioren te bouwen. Naast de vraag naar reguliere bewoning is er ook een sterke (kwalitatieve) behoefte naar tijdelijke huisvesting voor seizoenspersoneel.
2. Woonvisie Texel “Een eiland in balans” (december 2024) De Woonvisie beschrijft hoe de gemeente toe wil werken naar een eiland in balans. Om dit te bereiken
ligt de focus op het toevoegen van kwaliteit om zo te zorgen voor voldoende passende woningen voor
Texelaars. Naast nieuwbouw noemt de visie flankerende maatregelen om extra woonruimte te creëren, zoals het verbieden van leegstand, handhaven op illegaal gebruik van woningen en het ondersteunen van woningsplitsing.
De Woonvisie constateert dat de prijzen van koopwoningen hoog zijn en koopwoningen onbereikbaar zijn voor lage- en middeninkomens. Dit legt ook extra druk op de sociale huur. Betaalbaar wonen is daarom een speerpunt. Hier moet het bouwprogramma van 775 woningen bij helpen door 80%
betaalbare nieuwbouw toe te voegen, bestaande uit minimaal 30% sociale huur, 10% middenhuur en 40% betaalbare koop tot € 355.000. Ook wordt er ingezet op diverse maatregelen en regelingen om woningen betaalbaar te maken en te houden.
Een belangrijke voorwaarde om voor voldoende woningen voor Texelaars te zorgen is het belonen van maatschappelijke of economische binding met Texel. De Woonvisie noemt daarom uitgangspunten en kaders bij het opstellen van de nieuwe huisvestingsverordening.
3. Memo uitgangspunten Huisvestingsverordening Texel Evaluatie en Advies (juli 2025) In deze memo zijn de resultaten opgenomen van de verdiepende evaluatie van de
huisvestingsverordening. Vanuit deze evaluatie en analyse zijn adviezen en uitgangspunten
geformuleerd voor de nieuwe huisvestingsverordening. Deze keuzes zijn grondig onderbouwd aan de hand van gesprekken en cijfermatige analyses.
Conclusie Het vorenstaande toont aan dat er sprake is van schaarste in het huursegment tot niet alleen de
huurtoeslaggrens, maar ook in de middenhuur, en in de middeldure koopsector. We zien in deze segmenten veel vraag en weinig aanbod.
Om te zorgen dat de schaarse woningen met voorrang toegewezen worden aan maatschappelijk gebonden personen en aan de lokale beroepsbevolking is een huisvestingsvergunning dan ook noodzakelijk.
Hiermee beperken we de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte op het eiland.
Inzet Huisvestingswet 2014 De huisvestingsverordening maakt op Texel onderdeel uit van een bredere aanpak die ertoe moet leiden dat de schaarste wordt opgelost. De Woonvisie Texel 2024 (met uitvoeringsprogramma) is
vastgesteld op 17 december 2024. Daarin zijn concrete maatregelen opgenomen wat er voor 2034 moet gebeuren om de schaarste op te lossen. Het aantal en type benodigde nieuw te bouwen
woningen is onderbouw, evenals de benodigde ingrepen en herzieningen van beleid en afspraken.
Denk hierbij onder andere aan nieuwe Prestatieafspraken met de woningbouwvereniging, het instellen van een Leegstandsverordening, aanpassen beleid voor tijdelijke huisvesting voor personeel
(werknemerscampus), stimuleren van doorstroming op de woonmarkt. Daarnaast is de Woonvisie
aangeven dat de maatregelingen in de huisvestingsverordening nog nodig blijft en aangepast dient te worden. De huisvestingsverordening maakt deel uit van die brede aanpak om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan.
In de Huisvestingswet 2014 zijn vijf verschillende instrumenten beschikbaar. In de Woonvisie Texel 2024 zijn, op basis van data en analyses, per instrument keuzes gemaakt welke instrumenten voor Texel effectief zijn. We lichten de inzet per instrument kort toe:
1 De huisvestingsvergunning De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte aanwijzen die niet voor
bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. De Huisvestingswet noemt categorieën van woningen die onder de huisvestingsvergunning mogen vallen:
Sociale- en middeldure huurwoningen
Nieuwbouw koopwoningen tot € 405.000
Speciaal voor de Waddeneilanden: middeldure koopwoningen in de bestaande voorraad
Categorieën van woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden kunne worden aangewezen als vergunningplichtig in de huisvestingsverordening. De
schaarste aan woningen op Texel is onderbouwd in de algemene toelichting onder het kopje ‘schaarste onderbouwing’.
Voor de huurwoningen zijn de huurwoningen van een woningcorporatie, Woontij onder de regeling
vervat, omdat het hier in beginsel gaat om sociale huurwoningen. Voor de particuliere huurwoningen is een keuze gemaakt voor huurwoningen met het maximum aantal punten dat geld voor middenhuur conform het woningwaarderingsstelstel (WWS) in de Wet betaalbare huur. In 2025 bedraagt de
maximale huurprijs bij 186 punten voor middenhuur € 1.184,82. De prijsgrens wordt automatisch landelijk geïndexeerd.
Door de prijsgrens voor koopwoningen op € 600.000,- WOZ-waarde (prijspeil 2025) te leggen wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de
schaarste en verdringing zich voordoet. Door de prijsgrens te koppelen aan de WOZ-waarde wordt een prijsopdrijvend dat uitgaat van het vergunningenstelsel zoveel mogelijk beperkt. Om dezelfde beschermingsgraad te waarborgen wordt jaarlijks de prijsgrens geïndexeerd.
Woonruimten met een huurprijs boven de categorie middeldure huurwoning of woonruimten met een
koopprijs boven de € 600.000,- WOZ-waarde (prijspeil 2025) kunnen zonder huisvestingsvergunning worden betrokken. In dat geval is er geen huisvestingsvergunning vereist, wel dienen zij -uiteraardpermanent bewoont te worden.
In een huisvestingsverordening kan de gemeenteraad voor het afgeven van een huisvestingsvergunning regels opnemen rondom maatschappelijke en/of economische binding. Inwoners met een binding aan Texel kunnen dan met voorrang een woning krijgen. De Huisvestingswet laat gemeenten vrij om zelf bindingseisen te formuleren, maar deze wet geeft ook aan wanneer iemand in ieder geval een maatschappelijke binding heeft.
Texel maakt gebruik van de wettelijke maatschappelijke en de economische bindingseisen en heeft aanvullende regels.
De woningzoekende die gedurende de voorafgaande drie jaar onafgebroken ingezetene is van Texel
heeft ook maatschappelijke binding met Texel. Inwoners zijn ook maatschappelijk gebonden wanneer
zij mantelzorg verlenen of nodig hebben van iemand die woonachtig is op Texel. Daarnaast heeft Texel ook een terugkeerders regeling voor studenten en scholieren die na beëindiging van de middelbare school het eiland hebben verlaten. Zij mogen tot hun 45e terugkeren naar het eiland.
Iemand heeft een economische binding als diegene een arbeidscontract heeft van minimaal 24 uur per week en van ten minste een jaar bij een bedrijf/werkgever op Texel of vanuit een bedrijf/werkgever
tewerkgesteld is op Texel. Vanwege de krimpende beroepsbevolking zijn kunnen mensen die als ZZP’er werken nu ook aanspraak maken op een huisvestingsvergunning. Wel moeten zij hun arbeid duurzaam verrichten op Texel waarbij het noodzakelijk is om op Texel te wonen. De binding geldt voor
woningzoekende die kan aantonen dat hij voor het voorzien in zijn bestaan is aangewezen op het
duurzaam verrichten van ZZP arbeid binnen de gemeente Texel en kan aantonen dat hij ten minste 24 uur per week en ten minste een jaar, waarvan minimaal 3 maanden voor en minimaal 3 maanden na het aanvragen van de huisvestingvergunning, werkt op Texel.
Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in
gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders zoals de woningbouwcoöperatie (Woontij).
Het huisvestingsvergunningsstelsel is op Texel het belangrijkste instrument om de negatieve effecten van schaarste aan woonruimte het hoofd te bieden.
2 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en
woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunning plichtig te
maken. Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de
woonruimtevoorraad groter is dan het met de vergunning gediende belang. Naast schaarste kan een
dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Zo kan een concentratie van kamergewijze verhuur nadelig zijn voor de leefbaarheid vanwege bijvoorbeeld geluidsoverlast.
Deze negatieve effecten zijn niet of nauwelijks zichtbaar op Texel. Wijzigingen in de woningvoorraad worden, conform de Woonvisie Texel 2024, niet gereguleerd via de huisvestingverordening.
3 Urgentieverordening Gemeenten mogen zelf urgente groepen opnemen. Met een urgentieverordening kunnen gemeente woningen met voorrang toewijzen aan urgente doelgroepen. In de nieuwe Wet versterking regie
volkshuisvesting is een lijst opgenomen met urgente doelgroepen die gemeenten verplicht moeten
opnemen in een urgentieverordening. De landelijk verplichte urgente doelgroepen worden op een later
moment in een regionale huisvestingsverordening vastgelegd, of opgenomen in een herziening van deze verordening.
In deze verordening is voor essentiële beroepen een voorrangregeling opgenomen. Het opnemen van een voorrang voor essentiële beroepen is onderdeel van het uitvoeringsprogramma en als opdracht meegenomen in de Woonvisie Texel 2024. Het gaat om politie, onderwijs en zorg. Binnen deze
beroepen zijn veel verschillende functies. We maken onderscheid in het type werk dat mensen in deze sectoren uitvoeren. Het gaat uitdrukkelijk om uitvoerend personeel en niet om ondersteunde
(administratief) personeel. De woningbouwcorporatie heeft in de huidige prestatieafspraken nog wel lopende afspraken voor voorrang voor diverse doelgroepen, waaronder ook de essentiële beroepen. Deze komen in 2026 te vervallen. Bij de nieuwe prestatieafspraken met de woningbouwcorporatie worden de voorrangsregels uit deze huisvestingsverordening opgenomen in de nieuwe
prestatieafspraken. De mensen die beroep willen doen op de voorrangsregeling voor essentiële
beroepen dienen te voldoen aan de eisen voor de sociale huurgrens, sociale huurwoningen worden
alleen passend toegewezen. Het maximum aantal woningen dat met voorrang beschikbaar is voor de essentiële beroepen is vijf per jaar.
4 Wet toeristische verhuur van woonruimte De wet biedt sinds 1 januari 2021 een aantal instrumenten voor het reguleren van de toeristische
verhuur van woonruimte die in de Huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen. Hiervoor zijn verschillende instrumenten beschikbaar zoals een registratieplicht, een meldplicht per overnachting,
een maximaal aantal nachten per jaar en een vergunningstelsel voor toeristische verhuur. De wetgever geeft een brede definitie van toeristische verhuur. Het gaat om alle vormen van het tegen betaling
bieden van verblijf in een woonruimte aan personen die niet in de gemeentelijke basisregistratie zijn ingeschreven. Daarmee omvat toeristische verhuur niet alleen vakantieverhuur van woningen (het toeristisch verhuren van woonruimte tijdens de afwezigheid van de hoofdbewoner, bijvoorbeeld
vanwege vakantie), maar ook Logies met Ontbijt (waarbij een deel van de woning verhuurd wordt en de hoofdbewoner tijdens de verhuur aanwezig is) alsook andere vormen van tijdelijke verhuur van woningen aan personen die niet ingeschreven staan in de basisregistratie.
In de Huisvestingsverordening Texel 2020 is een registratieplicht voor het toeristische mogen verhuren
van woonruimte opgenomen. Daarnaast zijn er in het omgevingsplan van Texel regels opgenomen over het verhuren van woningen aan toeristen.
De toeristische verhuur van woonruimte in de gemeente Texel biedt kansen voor onder meer de gastvrijheidseconomie. De laatste jaren beginnen echter ook de negatieve aspecten zich te
manifesteren. Op Texel is sprake van een unieke woonsituatie, samenhangend met het zijn van een (toeristisch) eiland. Het gevolg van het toeristisch verhuren van woonruimte is dat het woongebruik
niet langer overheersend is en dat er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk omdat er schaarste aan woonruimte is.
Van oudsher gebeurde toeristische verhuur van woonruimte als een bijverdienste in het hoogseizoen. In veel situaties hebben Logies met Ontbijt zich nu ontwikkeld tot een grootschalige logiesvorm
jaarrond, en dus niet langer alleen beperkt tot het hoogseizoen. Wanneer woonruimte toeristisch wordt verhuurd, is zij niet beschikbaar voor de woonfunctie wat ten koste kan gaan van de doorstroming en mogelijk effect heeft op de koop- en huurprijzen. Toeristische verhuur van woonruimte tast de
leefbaarheid in de woonomgeving aan. Dit is voornamelijk het geval in gebieden waar een concentratie van toeristische verhuur plaatsvindt. Toeristische verhuur van woonruimte kan tot overlast leiden. In
sommige gevallen kan het zelfs invloed hebben op de openbare orde en veiligheid in de buurt. Voorts
heeft het veelvuldig gebruik van meerdere woonruimten voor toeristische verhuur in dezelfde buurt negatieve invloed op het karakter en de sociale cohesie van de buurt.
De regels voor het reguleren van de toeristische verhuur voorzien erin dat negatieve effecten van
toeristische verhuur worden voorkomen of beperkt. Negatieve effecten zijn bijvoorbeeld afname van de beschikbaarheid van woningen door woningonttrekking en leefbaarheidsproblemen zoals overlast voor omwonenden en afnemende sociale cohesie in een buurt.
In het Toeristisch Toekomstplan is aangegeven dat er een belangrijke keerzijde zit aan (een toename van) toerisme. Uit een door het Bureau Stedelijke Planning en de Universiteit Utrecht uitgevoerd
onderzoek naar Airbnb in de provincie Noord-Holland (gebundeld in Airbnb Monitor Noord-Holland 2021, d.d. 1 oktober 2021) blijkt dat de leefbaarheid op Texel, zowel in de kernen als in het buitengebied, onder druk.
De uitkomsten van de onderzoeken die ten grondslag liggen aan het Toeristisch Toekomstplan vormen aanleiding tot het invoeren van deze registratieplicht. Het invoeren van de registratieplicht, en het vervolgens handhaven hiervan, is één van de conclusies en aanbevelingen in het Toeristisch
Toekomstplan. Door de registratieplicht wordt de informatiepositie verbeterd, waardoor gericht en
effectief kan worden gehandhaafd. De registratieplicht is bedoeld om beter inzicht te krijgen in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur en dus de omvang van toeristische verhuur van woonruimte op Texel. Zonder de registratieplicht beschikt de gemeente
immers niet over de adressen waar woonruimte voor toeristische verhuur wordt aangeboden omdat verschillende online platforms deze informatie niet bij de advertentie vermelden.
5 Opkoopbescherming: Met een opkoopbescherming kun je voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht om te verhuren (vaak als belegging). Zo bescherm je onttrekking van woningen aan de
koopvoorraad. Uit het onderzoek naar de effectiviteit van de opkoopbescherming op Texel (2022)
bleek geen aanleiding voor het invoeren van dit instrument, omdat opkoop door beleggers op Texel amper plaatsvindt.
Bijkomend zijn huurwoningen via de huisvestingsverordening beschermd voor Texelaars met een maatschappelijke of economische binding. Ook als een koopwoning in de verhuur komt, is een
huisvestingsvergunning verplicht waardoor bij opkoop woningen nog steeds beschikbaar blijven voor Texelaars. Zo komt de woning, ongeacht de eigendom, altijd bij iemand met een binding terecht.
De wet betaalbare huur reguleert de maximale verhuurprijs, daardoor worden de woningen voor een reëel prijs aangeboden.
Bestuurlijke boete. Het college heeft op grond van artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 de bevoegdheid om
overtredingen van de verordening te sanctioneren met een bestuurlijke boete. In de verordening zijn de maximale hoogten van de boetes opgenomen, met inachtneming van de in de Huisvestingswet 2014 opgenomen kaders. Met het betalen van de boete wordt de strijdigheid niet opgeheven.
Met het uitbreiden van de artikelen in de verordening vanwege de Wet Toeristische verhuur, wordt het ook voor het overtreden van deze nieuwe voorschriften mogelijk deze met een bestuurlijke boete te
sanctioneren. Het gaat dan om het overtreden van de registratieplicht, de zorgplicht van de aanbieder in het kader van overlast en overtredingen door online platforms. In de wet is een verbod opgenomen op publiceren zonder registratienummer en een verplichting om aanbieders te informeren over de
geldende wet -en regelgeving voor het legaal aanbieden van woonruimte voor toeristische verhuur.
De maximumhoogtes van de boetes die kunnen worden opgelegd bij het overtreden van de
voorschriften in verband met toeristische verhuur, staan vermeld in de tabel in bijlage 1 bij de verordening.
Dit alles laat onverlet dat indien men met toeristische verhuur handelt in strijd met het omgevingsplan, de Woningwet of de Wabo, op grond van deze wet- en regelgeving (ook) handhavend kan worden opgetreden. Bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang.
Duur van het stelsel en aanpassingen. Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de Huisvestingswet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk.
De Huisvestingsverordening 2020 vervalt op 25 februari 2026 In de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat de gemeenteraad een verordening kan vaststellen voor een maximale periode van vier jaar. Deze termijn is door de wetgever gekozen omdat deze
samenhangt met de zittingstermijn van de gemeenteraad. De reden voor de tijdelijkheid van de
huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing.
In de raadvergadering van 2 december 2020 is de Huisvestingsverordening 2020 vastgesteld. De verordening is in werking getreden op 25 februari 2021. Per 1 april 2022 is een wijziging van de
Huisvestingsverordening Texel 2020 in werking getreden. De wijziging betrof een registratieplicht voor
het toeristische mogen verhuren. Op 18 december 2024 is de Huisvestingsverordening 2020 ongewijzigd vastgesteld voor nog een jaar, de verordening vervalt op uiterlijk 25 feb 2026. Deze nieuwe
huisvestingsverordening sluit daarop aan. Uit bovenstaande toelichting blijkt dat er nog steeds dat de negatieve effecten van schaarste aan woonruimte nog steeds aanwezig zijn.
Evaluatie Huisvestingsverordening Texel 2020. De evaluatie van de Huisvestingsverordening Texel 2020 is in meerdere stappen uitgevoerd. In het
woonbehoefteonderzoek Texel (2024) wordt een uitgebreid beeld geschetst van de stand van zaken van de woningmarkt op Texel. Hierin is alle informatie rondom demografie, verhuisbewegingen, de
woningvoorraad, marktdrukcijfers en woningbehoefte terug te vinden. Om voor voldoende woningen te zorgen is het nodig om 750 woningen te bouwen tot 2034. Voorwaarde van dit aantal is dat betaalbare woningen met de huisvestingsvergunning worden beschermd aan mensen met een
binding met het eiland. Ook voerden we in dit woonbehoefteonderzoek een QuickScan evaluatie uit over de werking van de huidige huisvestingsverordening. Deze cijfers fungeren als basis en onderlegger voor de richting van de huisvestingsverordening.
Met het Woonbehoefteonderzoek Texel 2024 en een concrete opdracht vanuit de Woonvisie Texel
2024 zijn we overgegaan tot een verdiepende evaluatie om zo tot adviezen te komen voor de nieuwe huisvestingsverordening. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de notitie Schaarste-
onderbouwing huisvestingsverordening Texel 2025. Voor de cijfermatige analyse van de evaluatie
voerden we gesprekken met betrokkenen waaronder de Woningbouwcorporatie (Woontij) en maakten we gebruik van bestaande bronnen, data zoals: