Agendabundel
Tekst van het document
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor
logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
11 / 186
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
2. Zaaknummer 3316075 - Boslaan 71, Utrecht Zienswijze Een pipowagen op een boerencamping wordt door indiener als een grote caravan gezien. Gepleit wordt voor een persoonsgebonden overgangsrecht voor de kampeerders van pipowagens. Ook vragen zij zich af of campings pipo-wagens mogen verhuren.
Reactie gemeente In het ontwerp bestemmingsplan is geformuleerd dat een pipowagen geen kampeermiddel is en daardoor niet als passend wordt gezien op een terrein voor kamperen bij de boer (met een agrarische bestemming). Juist daar zijn kampeermiddelen zoals omschreven in artikel 1 van het parapluplan op zijn plaats. Op terreinen met de recreatiebestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ zijn pipowagens wel toegestaan. Ruim een jaar geleden heeft het college ingestemd met een memo over de werkwijze ten aanzien van pipowagens. Daarin wordt de regelgeving onder de loep genomen. In totaal zijn 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Hiervan zijn 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze 4 locaties (3 voor kamperen bij de boer en 1 woning in het buitengebied) hebben een brief gehad. Hieronder de volledige tekst van dit memo: Enkele jaren geleden is onduidelijkheid ontstaan over zogenaamde pipowagens: houten wagens die voor verblijfsrecreatie worden gebruikt. Op enkele plekken op het eiland staan pipowagens, vaak voor langere duur (jaarrond of in het seizoen).
De vraag is hoe een pipowagen moet worden gekwalificeerd: is het een kampeermiddel, stacaravan/chalet of een bouwwerk? De regels in het bestemmingsplan zijn in het verleden niet altijd eenduidig (uitgelegd). De duiding van een pipowagen is echter wel van belang, omdat bouwwerken voor verblijfsrecreatie alleen zijn toegestaan als het bestemmingsplan die mogelijkheid geeft. Dat is het geval bij de aanduiding ‘recreatief opstal’ of in de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’. Ook als een pipowagen als een stacaravan/chalet zou worden aangemerkt kan die niet overal worden geplaatst. In ieder geval geldt ook dat een pipowagen die gedurende langere tijd op een plek is geplaatst (bijvoorbeeld jaarrond of gedurende het seizoen) als een bouwwerk moet worden aangemerkt. Dit volgt uit vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter (de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Bouwwerken voor recreatief nachtverblijf zijn vergunningvrij voor de activiteit bouwen als ze niet hoger zijn dan 5 meter en geen grotere oppervlakte hebben dan 70 m². Doorgaans voldoen pipowagens daar wel aan. Vereiste is echter ook dat aan de regels van het bestemmingsplan wordt voldaan. Daar zit de crux. In het verleden is gedurende een periode binnen de organisatie het standpunt ingenomen dat een pipowagen als een kampeermiddel kon worden aangemerkt.
Dat is echter geen juiste uitleg geweest. Tegenwoordig wordt echter aan burgers en bedrijven aangegeven dat een pipowagen geen kampeermiddel is. In enkele concrete gevallen is aangegeven dat een pipowagen een kampeermiddel is of daarmee in ieder geval gelijk is te stellen. De betreffende burgers/ondernemers is gemeld dat de regels voor de plaatsing van kampeermiddelen van toepassing zijn op pipowagens. In die gevallen zijn er dus pipowagens geplaatst op plekken waar dat eigenlijk niet in overeenstemming is met de regels van het bestemmingsplan, zoals bij de regeling voor de plaatsing van één kampeermiddel bij een woning in het buitengebied, bij kamperen bij de boer en in de bestemming ‘Recreatie - Kampeerterrein’. 12 / 186
Op de plekken waar een pipowagen is aangetroffen en dat niet mag volgens het bestemmingsplan, is aan de eigenaar/ exploitant van de pipowagen gemeld dat er een overtreding is en dat die overtreding beëindigd moet worden met ingang van 2023. Aangekondigd is dat er handhavend wordt opgetreden als de overtreding in 2023 wordt voortgezet. Dit knelt met de gevallen waarin een concrete toezegging is gedaan of aannemelijk is, dat de pipowagen in een bepaald geval is toegestaan. Een concrete toezegging kan blijken uit een brief of email. Een toezegging is aannemelijk als er aanwijzingen zijn dat is gehandeld op basis van mondelinge informatie van de gemeente. Van belang is dat er duidelijkheid is over de regels in het bestemmingsplan. Daarvoor is het in de eerste plaats nodig het paraplubestemmingsplan vast te stellen dat naar aanleiding van het Toeristisch Toekomstplan is opgesteld. Aanvankelijk was het de bedoeling dit plan in 2022 vast te stellen. Dat heeft echter meer tijd nodig. Bedoeling is wel om het ontwerpplan binnenkort vast te stellen en ter inzage te leggen. Definitieve vaststelling vindt dan waarschijnlijk in het tweede kwartaal van 2023 plaats. Het jaar 2023 kan dan vervolgens worden gebruikt om voor de pipowagens die met een toezegging zijn geplaatst een overgangsregeling te bepalen. Dit kan een algemene overgangsregeling zijn of op basis van maatwerk per locatie.
Dit moet echter nog uitgewerkt worden. Tot die tijd is het juridisch niet houdbaar en ook niet redelijk te gaan handhaven in die gevallen waarin een toezegging is gedaan of aannemelijk is dat die is gedaan. Voorstel is om dat ook schriftelijk aan de betrokken burgers en bedrijven kenbaar te maken. In die gevallen waarin er geen toezegging is gedaan of aannemelijk is, zal er wel gehandhaafd worden. Dit is niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel, er is (in juridische zin) namelijk geen sprake van gelijke gevallen. In totaal zijn er 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar dat niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Hiervan zijn er 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze locaties hebben een brief gehad. Hier komt nog een vervolg op.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
3. Zaaknummer 3318654 - Postweg 201, De Cocksdorp Zienswijze De status van de woning Postweg 201 als tweede woning moet niet worden gewijzigd. De woning wordt nu voor permanente bewoning gebruikt maar is (ooit) bedoeld voor de kinderen.
Reactie gemeente Postweg 201 is bestemd als ‘tweede woning’. In het parapluplan is een wijziging van de voorwaarden van de bestemming tweede woning niet voorzien.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
4. Zaaknummer 3319237 - Kikkerstraat 12, De Cocksdorp Zienswijze 1.
De teruggang van 3 kamers en 6 slaapplaatsen naar 2 slaapkamers en 4 slaapplaatsen voor logies met ontbijt is bron van zorg. Na controle eind 2021 is de aanwezige kookgelegenheid verwijderd en een bedbank geplaatst in de gemeenschappelijke kamer. Waarom zijn de regels nu alweer anders?
2.
Waarom het aantal B&B’s nu pas beperken nu de zaken uit de hand lopen? De indiener stelt voor om bestaande B&B’s een vergunning te verlenen, hen een uitsterfregeling voor 3 kamers aan te bieden en 6 slaapplaatsen te geven en geen nieuwe B&B’s meer toe te staan.
13 / 186
Reactie gemeente De regels in het parapluplan komen voort uit het door de raad vastgestelde Toeristisch Toekomstplan (TTP) om (a) het aantal slaapplaatsen op het eiland niet te laten toenemen en (b) om de door bewoners/buren ervaren overlast in de kernen door gasten van logies met ontbijt-locaties te verminderen. Vandaar dat beperking van het aantal slaapplaatsen bij adressen met logies met ontbijt is opgenomen in het ontwerp parapluplan. Het aantal woningen met 3 kamers voor logies met ontbijt is met naar schatting een veertigtal adressen (en daarmee veertig kamers) relatief beperkt. De door indiener gevraagde uitsterfregeling voor 3 kamers en 6 slaapplaatsen is niet nodig; het bestaand legaal gebruik kan worden voortgezet.
Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden3.
Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te
verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt 3 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
14 / 186
De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; 15 / 186
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
5. Zaaknummer 3324456 - Boogerd 19, Den Burg Zienswijze De indiener vindt het parapluplan is noodzakelijk om de authentieke lokale gastvrijheid te waarborgen. Vele van de noodzakelijke veranderingen zullen moeten worden afgedwongen. Zoals rust. Gevraagd wordt om een streng handhavingsbeleid. Voorkom verstening want dan jaarrond drukte. Speciale aandacht wordt gevraagd voor een snelle verduurzaming van toerisme, met name de energietransitie.
Reactie gemeente Dit wordt niet in een bestemmingplan geregeld.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
6. Zaaknummer 3324344 - Kogerstraat 17, Den Burg Zienswijze Op basis van de artikel 1 lid 1.10 (de definitie) en artikel 6.1.1 lid a (over het maximum oppervlak) in het ontwerp paraplu bestemmingsplan wordt verondersteld dat het mogelijk is om ontbijt in een gedeelte van de woonkamer aan te bieden.
Reactie gemeente In artikel 1 lid 1.10 van het ontwerp paraplu bestemmingsplan wordt logies met ontbijt als ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor recreatief nachtverblijf omschreven. Het maximum van 50 m2 of 30% heeft betrekking op de voorziening (slaap)kamer(s) inclusief badkamer(s) zonder eventuele verkeersruimten (als trap, gang/hal, overloop). Ontbijt voor recreatieve verblijfsgasten mag in de woonkamer van de hoofdbewoner(s) worden aangeboden.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
7. Zaaknummer 3320522 - Kogerstraat 17, Den Burg Zienswijze De teruggang van 3 kamers en 6 slaapplaatsen naar 2 slaapkamers en 4 slaapplaatsen voor logies met ontbijt zorgt voor ernstige financiële consequenties. De gemeente kan een verzoek tot planschade verwachten.
Reactie gemeente Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen.
Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht
16 / 186
worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden4. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na
een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op
verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen',
4 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
17 / 186
'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor
de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm
voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels. 8.3 Vervalt
8. Zaaknummer 3319941 - Duinroosstraat 1, De Koog Zienswijze 1. Indiener vindt de omschrijving van vast kampeermiddel erg vaag. Of voorbeelden kunnen worden gegeven van vaste kampeermiddelen. 2. Tevens wordt gevraagd of 4 personen op 1 slaapkamer mogen en of dan maar 1 parkeerplaats nodig is. 3. Ook wordt gevraagd hoe bij de bestemming ‘Recreatie-Verblijfsrecreatieve gebouwen’ die gaan omzetten of verbouwen een 7 meter brede boomsingel gerealiseerd moet worden om het perceel als het gebouw in de bebouwde kom binnen 7 meter van de perceelsgrens staat. En wat nu als gasten een vrij uitzicht willen? 4. Gevraagd wordt ook om het tijdig bekend maken van de toeristenbelasting van het volgend jaar omdat gasten vaak vooruit reserveren en betalen.
Reactie 18 / 186
1. Een vast kampeermiddel is een begrip bedacht voor kampeermiddelen die langer blijven staan. Kamperen bij de boer gebeurt op een agrarische bestemming. Daar geldt dat ‘na geruime tijd’ (jurisprudentie wijst op 30 dagen) een kampeermiddel als bouwwerk wordt gezien. En dat om die reden een omgevingsvergunning nodig is. Dat zou ongewenst zijn op een locatie voor kamperen bij de boer. Vandaar dat met de definitie van ‘vast kampeermiddel’ een kampeermiddel vast (= gedurende het seizoen) mag blijven staan, zonder een vergunning te hoeven aanvragen. 2. Het is aan de aanbieder van logies met ontbijt hoe hij dit uitlegt. Als de aanbieder één grote kamer met 4 slaapplaatsen wil realiseren, dan is dat in principe toegestaan. De eis van 1 parkeerplaats geldt per kamer en bij nieuwe locaties voor logies met ontbijt. 3. In het TTP staat over de landschappelijke inpassing het volgende beschreven: ‘Wel toetsing vooraf maar niet te beperkend qua ontwikkelingsmogelijkheden bij verblijfsrecreatieve terreinen. Kan ook overwogen worden voor verblijfsrecreatieve gebouwen’.
De in het ontwerp parapluplan beschreven eis van landschappelijke inpassing met een zeven meter brede en minimaal twee meter hoge boomsingel rond het perceel met de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’, geldt vanaf het moment van nieuw- of herbouw, verbouw of verandering van de gebouwen en overkappingen (zie 5.2.1). Voorwaarde 5.2.1.a t/m 5.2.1.d zijn verduidelijkt. De situatie binnen de bebouwde kom zal in het nieuwe Welstandsbeleid worden meegenomen. 4. Dit wordt niet in een bestemmingsplan geregeld.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. De voorwaarden onder 5.2.1 worden aangepast. Voorop blijft staan een bijdrage aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
b.
er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld;
c.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
d.
voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Onverminderd de bestaande bouwregels, is het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, uitsluitend toegestaan onder de volgende aanvullende voorwaarden: a.
bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt een inrichtingsplan van het gehele perceel aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel;
b.
gebouwen en overkappingen zijn goed ingepast in het landschap en/of het bebouwingsbeeld;
c.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
d.
voor gebouwen en overkappingen gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 zijn de toetsingscriteria in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel ‘Texel in ontwikkeling’ in ieder geval van toepassing.
5.2.2 Nadere regels
Het college kan ten behoeve van de beoordeling van een inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.2.1, sub b, aanvullende beoordelingsregels vaststellen. 19 / 186
5.2.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Het is verboden om zonder omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a.
het verwijderen of aanplanten van bomen heesters en struiken;
b.
het ontgronden, afgraven, egaliseren of ophogen van gronden;
5.2.4 Beoordelingsregels en uitzonderingen Bij de afweging van de hieronder genoemde omgevingsvergunning, is het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling', steeds onderdeel van het toetsingskader. Het bepaalde in artikel 5.2.3 is niet van toepassing op de volgende werken en werkzaamheden: a.
het normale onderhoud of het normale gebruik;
b.
de bestrijding van een aanwezige of dreigende calamiteit.
De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien: a.
de werken of werkzaamheden geen onevenredige, blijvende schade toebrengen aan de aanwezige landschappelijke of natuurlijke waarden en geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de betrokken of omliggende gronden en het bebouwingsbeeld;
b.
geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een voor de betreffende locatie opgesteld inrichtingsplan.
9. Zaaknummer 3326853 - Boerderijcamping Noorderwaard, Oosterend Zienswijze Indiener vraagt aandacht voor de veranderende vraag naar luxe, zorg en comfort. Zij pleiten voor het mogelijk maken van een privé sanitairgebouw per kampeerplek. Ook willen zij graag 2-3 plekken extra voor campers. Dat is vooral ideaal voor
late buitenlandse aankomers zo vindt de indiener.
Reactie gemeente Het maximaal aantal kampeermiddelen op een terrein voor kamperen bij de boer kan niet worden overschreden. Campers mogen wel geplaatst worden (een camper wordt immers als een kampeermiddel gezien), binnen het maximale aantal kampeermiddelen. Het plaatsen van meerdere kleine sanitairgebouwen op terreinen voor kamperen bij de boer (en dus met een agrarische bestemming) is niet toegestaan. Privé-sanitair aanbieden in het sanitairgebouw kan weer wel.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
10.
Zaaknummer 3327127 - Boerderijcamping de Vrije Vogel, Oudeschild
Zienswijze Indiener constateert toename van luxe en omvang kampeermiddelen. 1. Daarom verzoekt indiener tot het loslaten van de eis van maximaal 6,5 m voor een kampeermiddel. 2. Ook ziet indiener graag alleen een vergunning voor boerenbedrijven die daadwerkelijk voldoen aan de eis van ‘reëel agrarisch bedrijf’. En dat de kampeerplaatsen van niet reëel agrarische bedrijven worden verdeeld onder de bedrijven die dat wel zijn.
Reactie gemeente 1. In de huidige bestemmingsplannen staat de volgende voorwaarde beschreven: ‘er mogen uitsluitend kampeermiddelen, niet zijnde chalets en stacaravans, geplaatst worden, waarbij de caravans gemeten zonder dissel niet langer dan 6,50 meter zijn’. In het parapluplan vervalt de eis van 6,50 meter voor caravans, conform verzoek van indiener. 2. De primaire eis voor het verkrijgen van een vergunning voor kamperen bij de boer is het zijn van een agrarisch bedrijf: dat wil zeggen met de bestemming Agrarisch, met agrarisch grondgebruik, agrarisch erf, het zijn van een agrarisch grondgebonden bedrijf en wonen ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Daar is de agrarische bedrijfsvoering de
20 / 186
hoofdactiviteit, met actieve handelingen op en rond het bedrijf die daarbij horen, uitgevoerd door de bewoner(s) die ook eigenaar is (zijn) van de gronden. Voor kamperen bij de boer geldt de eis van het zijn van een ‘reëel agrarisch bedrijf’; oftewel een bedrijf waar minimaal de helft van een volledig redelijk inkomen (zijnde het wettelijk minimum inkomen) afkomstig is uit het agrarisch bedrijf en/of minimaal een halve fte bij de activiteiten betrokken is. Het verdelen van de kampeerplaatsen van agrarische locaties die niet aan de eis van reëel agrarisch bedrijf voldoen, verondersteld dat vergunningen zijn verleend aan bedrijven die niet aan deze eis hebben voldaan. Dat feit is ons niet bekend. Wanneer een aanvraag binnenkomt voor de vergunning voor kamperen bij de boer (die 5 jaar geldig is), wordt stringent toegezien op de noodzakelijke minimale eisen. Omdat agrarische bedrijven onderling sterk in bedrijfsopzet verschillen en om bedrijven toch te kunnen indelen, hanteert de gemeente bij de vergunningverlening de NSO-typering conform de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Daarbij wordt de omvang van een bedrijf gemeten met de Standaard-opbrengst (SO), een economische norm waarmee de bedrijfsomvang en het bedrijfstype van een bedrijf kan worden vastgesteld. Deze RVO-normen worden jaarlijks door Wageningen Universiteit beoordeeld en indien nodig aangepast.
Hobbyboeren mogen geen kamperen bij de boer. Het minimuminkomen is op dit moment geen beleidsregel. Voor het kamperen bij de boer is in de totale slaapplaatsentelling een quotum gereserveerd van 3.000 slaapplaatsen. In enkele zienswijzen wordt gevraagd of het niet mogelijk is om de slaapplaatsen die (nog) niet benut worden, te verdelen over de vergunninghouders die kamperen bij de boer exploiteren. Om meerdere redenen wordt hier niet in mee gegaan: - Het kamperen bij de boer op Texel moet kleinschalig blijven, zodat het een ondergeschikte nevenactiviteit blijft op het agrarische bedrijf. De volgende toelichting in het bestemmingplan buitengebied 2013 geldt en werkt nog steeds: ‘Verder is voor verbreding in de landbouw een regeling opgenomen. Agrarische bedrijven hebben nevenactiviteiten ontwikkeld, die veelal goed inpasbaar zijn in het Texelse landschap en een welkome aanvulling bieden op het inkomen van het bedrijf en de diversiteit en levendigheid versterken. Denk hierbij aan verblijfsrecreatie zoals kamperen bij de boer, educatie in de vorm van bezoekboerderijen, rondleidingen en demonstraties, verkoop van producten rechtstreeks van de boerderij etc. Gezamenlijk maakt het een toeristisch aantrekkelijk en afwisselend gebied’. - Het is fijn om startende boeren die ook graag voor kamperen bij de boer in aanmerking willen komen, te kunnen helpen.
- Als alle slaapplaatsen altijd uitgegeven zijn, wordt het kamperen bij de boer een schaarse vergunning. Op grond van de dienstenrichtlijn en aanverwante wetgeving, moet de gemeente deze vergunningen dan bij inschrijving, op een vooraf aangegeven transparante wijze verdelen. Loting is bijvoorbeeld zo’n verdeel-wijze. Dat kan inhouden dat men dan na 5 jaar niet meer in aanmerking komt voor een vergunning. Terwijl het voor de kwaliteit van het kamperen bij de boer, en de bedrijfsvoering van de agrariër, beter is om een lange termijn perspectief te hebben en het bedrijfsplan met investeringen hierop te kunnen baseren. Het geeft onzekerheid en grotere administratieve lasten.
De omschrijving ‘toegroeien naar volwaardig bedrijf’ is verstopt in de definitie van reëel agrarisch bedrijf (zie begrip 1.111 van het Bestemmingsplan Buitengebied 2013: ‘er is sprake van een reëel agrarisch bedrijf als tussen de helft en een nagenoeg volledig ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het bedrijf en/of tussen de helft en nagenoeg volledige arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteed wordt. Een reëel bedrijf heeft de potentie uit te groeien tot een volwaardig agrarisch bedrijf’. Maar de laatste zin is moeilijk toetsbaar. Ook omdat geen periode wordt gevraagd waarbinnen dit dient te gebeuren. In onze ogen hoort dit niet thuis in een begripsbepaling. Daarom wordt voorgesteld die zinsnede eruit te halen. Het toetsen op de RVO-normen is een systematiek die werkt.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt de laatste zin in de definitie van reëel agrarisch bedrijf te laten vervallen.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan ARTIKEL 1 Begrippen
21 / 186
De definitie ‘reëel agrarisch bedrijf’ is niet in het ontwerpplan opgenomen. In het bestemmingsplan Buitengebied 2013 luidt de omschrijving als volgt ‘er is sprake van een reëel agrarisch bedrijf als tussen de helft en een nagenoeg volledig ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het bedrijf en/of tussen de helft en nagenoeg volledige arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteed wordt. Een reëel bedrijf heeft de potentie uit te groeien tot een volwaardig agrarisch bedrijf’.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan ARTIKEL 1 Begrippen 1.17 reëel agrarisch bedrijf er is sprake van een reëel agrarisch bedrijf als tussen de helft en een nagenoeg volledig ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het
bedrijf en/of tussen de helft en nagenoeg volledige arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteed wordt.
11.
Zaaknummer 3327928 - Jachtlust Recreatie BV, De Cocksdorp
Zienswijze Indiener bezit een chaletpark gelegen achter een grote veldschuur temidden van akkergronden. Hij wil uitbreiden. Om de gebouwen in goede staat te houden ontbreken de financiële middelen.
Reactie gemeente Deze mogelijkheid (de 25% regeling) is inmiddels vervallen.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
12.
Zaaknummer 3329562 - Deze zienswijze is ingetrokken.
Het gemeentebestuur heeft weet van buren van logies met ontbijt-adressen flink last te hebben van het gedrag van gasten van hun buurman. Die overlast kan inkijk in de tuin of woning betekenen maar ook gebruik van de parkeerplekken in de straat, geluidsoverlast (door brekende flessen, luide stemmen, andere slaapritmes – vaak laat nog actief – en verkeersbewegingen in een anders rustige straat). Omdat indiener vreesde dat hij in een zienswijze duidelijk herkenbaar zou zijn, heeft hij afgezien van het indienen van een zienswijze.
13.
Zaaknummer 3330370 - St. Kernwaarden Texel (Den Hoorn)
Zienswijze 1. Omzetting op ‘Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen’ −
Indiener ondersteunt de vereiste toetsing en ziet graag tegelijk een toets aan het aantal slaapplaatsen per zomerhuis en familiehuis. Veel zomerhuizen (tot 100 m2) zouden nu al over meer dan 5 slaapplaatsen beschikken. Dergelijke overschrijdingen gelden volgens indiener ook voor familiehuizen (met normen van 10, 15 of 20 slaapplaatsen). Vandaar de aanbeveling om voor zomerhuizen van 70-100m2 een norm van 7 slaapplaatsen te gaan hanteren, in plaats van 5.
−
Voorts wordt gewezen op de verwarring in de tekst door het letterlijk (moeten) opnemen van de tekst van het aangenomen amendement.
−
De samenvoeging van twee zomerhuizen zou volgens indiener leiden tot de (mogelijkheid van) bouw van een extra zomerhuis.
−
Bij vergunningverlening zou het in aantal bij nieuw- of verbouw te realiseren bedden in beeld moeten komen zodat op overschrijding van de norm en het maximum per terrein kan worden gecontroleerd.
−
Als door omzetting het aantal slaapplaatsen kleiner is geworden dient dat in het bestemmingsplan te worden aangepast.
2. Omzetting van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ −
Indiener ondersteunt de vereiste toetsing en ziet graag dat de omzetting binnen het bestaande bouwvlak plaatsvindt. Zodat extra verstening wordt tegengegaan.
22 / 186
3. Logies met ontbijt −
Indiener vraagt zich af of een vergunningensysteem nodig is om per adres e.e.a. vast te leggen en om nadere eisen te stellen, bijvoorbeeld met het oog op de buren.
−
Indiener ziet graag de vaststelling van een maximum aantal slaapplaatsen voor logies met ontbijt om de groei en de daaruit voortvloeiende druk op de samenleving te voorkomen.
4. Recreatie-appartementen in stolpen −
Indiener ondersteunt de aanpassing en benadrukt dat het gaat om authentieke monumentale stolpen met een agrarische bestemming én nieuw te bouwen stolpen die monumentale stolpen vervangen waar in beide gevallen maximaal 2 appartementen op de begane grond mogen worden gerealiseerd.
−
Stolpschuren zijn schapenboeten en geen stolpen.
−
Regel 3.1.3b wordt onduidelijk en overbodig gevonden.
−
Regel 3.1.3d wordt ook overbodig gevonden omdat het al om monumenten gaat.
−
Regel 3.1.3f (over het minimaal een reëel agrarisch bedrijf zijn): wat als het bedrijf wordt beëindigt of verkocht?
−
Regel 3.1.3k: indiener vraagt zich of het hier gaat om vergunningen die zijn afgegeven voor de ter inzagelegging van het parapluplan.
−
Regel 3.1.3o: deze voorwaarde vraagt om het registeren van slaapplaatsen in stolpen, zodat het maximum van 45.000 niet wordt overschreden.
5. Definities en begrippen −
Indiener stelt voor om de definitie van familiehuis (1.9 Een verblijfsrecreatieve opstal voor kleinere groepen, zoals bijvoorbeeld een 3-generatie familie, meerdere gezinnen e.a., op een voor recreatieve doeleinden bestemd terrein) te wijzigen in: ‘een verblijfsrecreatieve opstal met een oppervlakte groter dan 100m2 op een voor verblijfsrecreatie bestemd terrein’.
−
Bij 1.9 Kampeermiddel wordt aangegeven dat een pipowagen hiertoe niet behoort. Wat wordt dan wel onder een pipowagen verstaan?
−
Verwarring bestaat over de term ‘vast kampeermiddel’; in de sector wordt dat een seizoenplaats genoemd.
6. Kamperen bij de boer −
Indiener ziet graag vastgelegd dat het aantal van 3.000 slaapplaatsen niet wordt overschreden.
−
In dat verband ziet indiener dat voor toezicht op uitvoering van regel 3.1.1.k een nauwkeurige openbare registratie van slaapplaatsen nodig is.
−
In de regels 3.1.1.e.3 (de landschappelijke inpassing) en 3.1.1.e.4 (nadere eisen ten aanzien van de terreininrichting kunnen in de omgevingsvergunning worden opgenomen) worden eisen gesteld bij de aanvraag van de 5-jaarlijkse vergunning. Maar eisen ontbreken over het weer in de oorspronkelijke staat brengen van het terrein (verwijderen van sanitair gebouw, beplanting die het open landschap verdicht, extra verharding etc.). Een dergelijke bepaling ziet de indiener als nodig in het belang van de kernwaarde ‘open landschap’.
7.
Kampeerterreinen −
Indiener vraagt zich bij 5.1.1. af of kampeermiddelen ook vaste kampeermiddelen kunnen zijn. En zo ja of dit betekent dat deze op kampeerterreinen een geheel jaar kunnen staan.
8.
Ruimte voor Ruimte regeling. −
9.
Indiener ondersteunt de voorgestelde regeling.
Algemene opmerkingen −
Bij alle vormen van verblijfsrecreatie waarvoor een vergunning wordt aangevraagd moet het maximum van 45.000 slaapplaatsen een toets-criterium zijn.
−
Indiener vindt de definitie van ‘reëel agrarisch bedrijf’ onduidelijk en moeilijk handhaafbaar. Moet een bedrijf aan de inkomenseis voldoen en/of aan de arbeidsinzet gedurende de gehele periode waarvoor de vergunning is afgegeven? Hoe gaat dit bij ‘kamperen bij de boer’ en bij stolpen getoetst worden? Is sprake van een periode waarbinnen een reëel bedrijf de groei naar volwaardig bedrijf heeft gemaakt? Wordt een bedrijfsplan gevraagd? Is ondergeschiktheid nog steeds een criterium bij kamperen bij de boer? In dat kader wordt door indiener ook gevraagd wanner je schapenboer bent en om hoeveel schapenboeren het gaat met de mogelijkheid tot kamperen bij de boer? Indiener stelt dat als niet wordt getoetst op inkomen of arbeidsinzet, dat die criteria ook beter kunnen vervallen.
23 / 186
−
Indiener zou graag zien dat het begrip verstening niet alleen wordt gezien als de bouw van stenen zomerhuizen en familiehuizen maar zou moeten worden verbreed tot alle recreatieve bouwwerken in het open landschap. Een uitsterfregeling zou hiervoor moeten worden bekeken.
−
Indiener zou ook graag de kampeermiddelen bij woningen in het buitengebied geregistreerd zien. Net als de slaapplaatsen in de havens van Oudeschild. Ook deze dragen immers bij aan het maximumaantal van 45.000.
Reactie gemeente 1. Omzetting op verblijfsrecreatieve terreinen −
Bij omzetting wordt getoetst (a) het maximaal aantal slaapplaatsen op het perceel, (b) het aantal aanwezige en het aantal te realiseren slaapplaatsen per zomerhuis en familiehuis en (c) aan de normtelling op basis van het aantal eenheden per logiesvorm per hectare en het aantal slaapplaatsen per logiesvorm.
−
De aanbeveling om voor zomerhuizen van 70-100m2 een norm van 7 slaapplaatsen te gaan hanteren (in plaats van 5) gaat ons wat ver. Inderdaad heeft de raad 10 jaar geleden besloten aan de marktvraag tegemoet te komen en grotere zomerhuizen toe te staan met de vergroting van 70 m2 naar 100 m2. Het normgetal van 5 slaapplaatsen betreft echter een gemiddelde voor alle zomerhuizen, klein of groot. Marktcijfers tonen dat de gemiddelde bezetting van een 6-persoons zomerhuis rond de 4 personen ligt, waardoor het normgetal van 5 nog steeds als marktconform wordt gezien.
−
De verwarring in de tekst ontstond door het onverwachte amendement van de gemeenteraad. Vereist is dat de tekst van een amendement letterlijk moet worden opgenomen in de versie van het Ontwerpplan dat ter visie wordt gelegd. In de definitieve versie van het parapluplan zal de tekst zijn aangepast zodat de tekst logischer en duidelijker zal zijn.
−
Dat de samenvoeging van zomerhuizen leidt tot ruimte voor een extra zomerhuis kan in sommige gevallen kloppen. Dan moet echter het maximumaantal slaapplaatsen voor die locatie nog niet zijn bereikt en moet tegelijkertijd nog voldoende ruimte zijn om de norm-dichtheid (van 20 zomerhuizen per ha) niet te overschrijden.
−
Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor omzetting wordt het te realiseren aantal bedden gecontroleerd of de normen niet wordt overschreden.
−
Als door omzetting naar zomerhuizen en/of familiehuizen het aantal slaapplaatsen kleiner is geworden kan het college dit inderdaad wijzigen in het bestemmingsplan.
2.
Omzetting van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ −
3.
Inderdaad moet de omzetting van verblijfsrecreatieve gebouwen plaatsvinden binnen het bestaande bouwvlak.
Logies met ontbijt −
Van een vergunningensysteem per adres is tot nu toe afgezien vanwege het in 2013 in bestemmingsplannen toegekende recht maar ook vanwege de extra kosten. Inderdaad heeft een vergunningensysteem voordelen, o.a. om voorwaarden te kunnen stellen en om als buren hier wat van te vinden. Het ingestelde registratie systeem is een uitvloeisel van de mogelijkheden van de Huisvestingswet, niet van het bestemmingplan.
4.
Recreatie-appartementen in stolpen −
Inderdaad gaat het om authentieke ‘monumentale stolpen met een agrarische bestemming’ waarin in beide gevallen maximaal 2 appartementen op de begane grond mogen worden gerealiseerd.
−
Schapenboeten zijn stolpschuren (en geen stolpen) maar stolpschuren zijn niet altijd schapenboeten.
−
Regel 3.1.3b wordt door u onduidelijk en overbodig gevonden. Er zijn wel aanvragen.
−
Regel 3.1.3d (‘het authentieke uiterlijk van de stolp blijft behouden’) wordt door u overbodig gevonden omdat het al om monumenten gaat. Dat is correct. In deze regel wordt dit aspect extra benadrukt.
−
Regel 3.1.3f (over het minimaal een reëel agrarisch bedrijf zijn). Indien de agrarische bestemming door verkoop of bedrijfsbeëindiging niet langer betrekking heeft op de locatie waar de stolp zich bevindt, vervalt de mogelijkheid tot het realiseren van 2 recreatie-appartementen op de begane grond. Bij verkoop wordt de bestemming niet anders, wel eventueel door het niet meer agrarische gebruik.
−
Regel 3.1.3o kan inderdaad alleen gelden als we bijhouden om welke groei in recreatieve slaapplaatsen in stolpen het gaat. Recent is een overzicht gemaakt van het aantal stolpen en schapenboeten: 299 stolpen, waarvan 58 in de kern, 28 sinds 2000 nieuw gebouwd en 6 stolpen die in aanbouw zijn of een vergunning hebben om te gaan bouwen. Van de 299 stolpen zijn 67 monument (33 rijksmonument en 34 gemeentelijk monument), 12 niet Noord-Hollandse stolpen en 39 stolpschuren. Met een aantal van 67 monumentale stolpen op Texel kan het dus in de komende 24 / 186
decennia maximaal gaan om 2 x 5 x 67 = 670 recreatieve slaapplaatsen extra. Onduidelijk is welk deel hiervan in de afgelopen jaren is verzilverd. 5.
Definities en begrippen −
Het voorstel om de definitie van familiehuis te wijzigen (van 1.9 ‘Een verblijfsrecreatieve opstal voor kleinere groepen, zoals bijvoorbeeld een 3-generatie familie, meerdere gezinnen e.a., op een voor recreatieve doeleinden bestemd terrein’) naar ‘een verblijfsrecreatieve opstal met een oppervlakte groter dan 100 m2 op een voor verblijfsrecreatie bestemd terrein’ biedt in onze ogen te weinig houvast. Zeker omdat per categorie familiehuis al het maximum oppervlak en de bijbehorende slaapplaatsennorm zijn vastgesteld.
−
Een definitie van pipowagen hebben in onze ogen niet nodig en is daarom niet in het ontwerp parapluplan opgenomen. Uit de overige definities blijkt dat een pipowagen geen kampeermiddel is.
−
Voor duidelijkheid over de term ‘vast kampeermiddel’ zie onze reactie bij zienswijze 8 punt 1. Inderdaad is een vast kampeermiddel bij kamperen bij de boer als seizoenplaats te beschouwen.
6.
Kamperen bij de boer −
Een maximum van 3.000 slaapplaatsen bij kamperen bij de boer (2.715 feitelijke slaapplaatsen nu), is al als voorwaarde 11 opgenomen in het bestemmingsplan buitengebied 2013.
−
Toezicht op het aantal slaapplaatsen bij kamperen bij de boer hebben wij door de vergunningverlening en de regelmatige bezoeken van Toezicht en Handhaving aan de locaties.
−
Het weer in de oorspronkelijke staat brengen van het terrein verplichten via het bestemmingsplan lijkt ons niet zinvol; immers om het agrarisch erf mag een boomsingel worden gerealiseerd. Aan de andere kant wordt de vergroting van biodiversiteit steeds belangrijker. Uiteindelijk moeten we de biodiversiteit vergroten, klimaatmaatregelen treffen en het typisch Texelse landschap in stand houden.
7.
Kampeerterreinen −
Kampeermiddelen op kampeerterreinen (met de bestemming ‘Recreatie Kampeerterreinen’) kunnen vanwege de bestemming recreatie voor langere tijd worden geplaatst. Voor de duidelijkheid is dit ook voor kampeerterreinen expliciet in de regels opgenomen. Vaste kampeermiddelen zijn de zogenaamde seizoenplekken en voor- en naseizoensplekken. Een kampeerterrein kan in principe het gehele jaar geopend zijn. Afhankelijk van de aanbieder en de verpachter van de ondergrond, kunnen kampeermiddelen in theorie een heel jaar staan. De praktijk is vaak anders: in de winter staan geen kampeermiddelen op kampeerterreinen, misschien met uitzondering van een enkele winter-kampeerder op een kampeerterrein dat in de winter wil (en volgens de verpachter open mag) zijn.
8.
Ruimte voor Ruimte regeling. −
9.
De zienswijze op dit onderdeel is voor kennisgeving aangenomen.
Algemene opmerkingen Bij logies met ontbijt en de bruine vloot is het maximum van 45.000 slaapplaatsen nog geen toetscriterium. Bij sommige vergunningen of afwijkingen/wijzigingen van het bestemmingsplan is het dat wel. −
Het begrip ‘reëel agrarisch bedrijf’ is onder zienswijze 10 nogmaals toegelicht. Een bedrijf wordt bij aanvraag beoordeeld via de methode van Standaard Opbrengsten. Dit geldt voor locaties met ‘kamperen bij de boer’ en bij huisvesting tijdelijk personeel. Cijfers en staten moeten worden overlegd bij opvraag. Van een volwaardig agrarisch bedrijf is sprake als een nagenoeg redelijk (minimum) inkomen afkomstig is uit het bedrijf en nagenoeg de gehele arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteed wordt. Ondergeschiktheid blijft een criterium bij kamperen bij de boer.
−
In de RIB over ‘verstening’ wordt het begrip verstening van het landschap gebruikt voor de bouw van stenen zomerhuizen en familiehuizen. Indien bedoeld wordt dat het gaat om meer bebouwing, dan zou geen enkele logiesvorm anders dan een kampeerplek zijn toegestaan. Dat wordt ook met het amendement beoogd. Zoals bekend dienen alle recreatieterreinen met de bestemming ‘Recreatie Kampeerterreinen’ en ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen’ over een 7m brede groenzone te beschikken. In het parapluplan wordt voorgesteld de locaties met de bestemming ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen’ bij (ver)bouw en/of verandering van de gebouwen ook te verplichten aan een landschappelijke inpassing te voldoen.
25 / 186
−
Registratie conform de Huisvestingsverordening kan alleen bij woonruimte. Eén kampeermiddel bij woningen is bij recht toegestaan, dat wordt niet apart geregistreerd en daar is ook geen specifiek handhavingsbeleid voor. Begrijpelijk is dat indiener van mening is dat het totale aantal slaapplaatsen zou moeten worden bijhouden. Het afdwingen via de Huisvestingsverordening gaat echter niet voor de havens.