Agendabundel

De school heeft ook een aantrekkelijkheid blijkbaar, die toch een aanzuigende werking heeft op nog een aantal leerlingen. Het gaat altijd om kleine getallen op Texel. Eén gezin dat verplaatst is, al gelijk weer drie of vier kinderen. Zeker aan die kant van het eiland. Dat was hem in eerste instantie, voorzitter. Dat is maar goed ook. Dan was meneer Hoogerheide als eerste aan de beurt inhoudelijk. Gaat u gang. Ik sta twee vingers op. Dat betekent voor de volgende keer een tweede termijn, voorzitter. Dat is niet omdat ik naar het toilet moet, want dat kan ik zo wel doen. Dat even voor de duidelijkheid. Vroeger moest je één of twee vingers opsteken. De Vliekotter. Ik denk dat deze school zo veel leerlingen krijgt omdat ze het goed doen. Laten we heel eerlijk wezen. Dat is heel fijn. Kinderen en ouders zijn tevreden. Laten we zo gauw mogelijk die containers neerzetten, dan kunnen we hun problemen oplossen. -Dank u wel. Meneer Soyer. Dank u wel, voorzitter. We zijn verheugd dat we ook een vergroenend dorp op het eiland hebben. Ik denk dat ook een reden is de woningbouw die gepland staat achter de Bijenkorf. Uiteraard moeten die kinderen een goede schoolhuisvesting krijgen. Wij zijn blij met de intentie voor het vormen van het integraal kindcentrum in Oosterend. Dat kost tijd. Vandaar dat ons de geplande tijdelijke uitbreiding een goede zaak lijkt.

Wij kunnen helaas niet oordelen over de hoogte van de geraamde kosten in het stuk. Daar hebben we de kennis niet over. We hebben voldoende vertrouwen in de samenwerking tussen Kopwerk en de gemeente en gaan ervan uit dat die raming heel dicht bij de feitelijke kosten zal liggen. Dank u wel. -Dank u wel. Ik zag verder geen handen meer met één of twee vingers. Ook geen vraag meer over dit stuk. Dan gaat hij als bespreekstuk naar de raad. Er komen nog stukken bij, tekeningen en dat soort dingen. Het is een bespreekstuk. Dan kom ik bij agendapunt 8, met u welnemen. Daar staat nog een vraag open van de zandbrug. Misschien weet de wethouder ondertussen antwoord.

Dan geef ik hem het woord. Gaat uw gang. -Dank u wel, voorzitter. Ten eerste moet ik even iets even rechtzetten. De BOPA is de afwijking van het bestemmingsplan. Ik heb het net omgedraaid. De OPA is de reguliere vergunning die in het bestemmingsplan past. Daar kiezen we nu voor. Dan kom ik terug op de vraag van meneer Kooiman. 1 januari slaat op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet. Wij hadden in begin februari de vergunning aangevraagd. Die voldeed niet aan de nieuwe indieningsvereisten. Daarom is die enkele weken daarna in overleg besloten deze in te trekken. Na die februari, begin maart is die teruggetrokken. Inmiddels was wel de bestemmingswijziging al ver in de procedure en is besloten te wachten op de inwerkingtreding daarvan, zodat het met de nieuwe reguliere omgevingsvergunning aangevraagd kan worden. Dat is het misverstand in dat stuk, denk ik. Vraag twee. De omgevingsvergunning kan pas verleend worden naar inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Dat is de vraag van meneer Ran. Dat is naar verwachting op 22 mei. Uiteraard gaan alle voorbereidende werkzaamheden wel door. In deze fase van de bestemmingsplanprocedure gaat het om beroep bij de Raad van State In Den Haag.

Als we op 23 mei vergunning zouden verlenen en er is geen voorlopige voorziening gevraagd bij de Raad van State, dan gaan we wel starten met de werkzaamheden, ook al is het bestemmingsplan en de vergunning nog niet onherroepelijk. Dan doen we wel wat u ook voorstelt: te beginnen zo spoedig mogelijk met uitvoering. Het was even juridisch. Dat is een mooie verheldering. Ik denk dat het nu ook voor beide partijen duidelijk is. Dan zijn we aan het einde gekomen van deze vergadering. Ik ga hem sluiten. Ik dank u allen voor uw inbreng. Ik wens u wel thuis

9 Sluiting en nog een fijne avond. Meneer Wever, goede ronde gehad. Bedankt.

Advies Zaaknummer

3428311 1

Project Flexwoningen Marsweg – Realisatie woningbouwplan Marsweg Noord Doelenboom 8 Goed wonen

Advies Te besluiten: 1. In afwijking van bestaand beleid het woningbouwplan Marsweg Noord – 90 flexwoningen sociale huur – voor rekening en risico van de gemeente te realiseren en exploiteren, waarbij dit woningbouwplan als een eenmalige uitzondering wordt beschouwd; 2. Een investeringskrediet ad. ca. € 12.750.000 inclusief btw ter beschikking te stellen voor de aanschaf en plaatsing van de woningen, waarbij de te activeren investering ca. € 10.000.000 (na aftrek subsidie punt 3. en de bijdrage punt 4.) bedraagt; 3. In te stemmen met een onrendabele top op de vastgoedexploitatie van ca. € 3.700.000 miljoen en daarvoor ten laste van de algemene reserve een bestemmingsreserve woningbouwplan Marsweg Noord te treffen waaruit de jaarlijkse tekorten op de vastgoedexploitatie voor de komende 15 jaar worden afgedekt. Onder de voorbehouden dat: - het ministerie van BZK een subsidie ad. € 702.000 inclusief btw verstrekt op basis van de ‘Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen 2023; - de gemeente in aanmerking komt voor de ‘Financiële herplaatsingsgarantie’, waardoor de restwaarde van de woningen na 15 jaar op ca. € 1.300.000 inclusief btw kan worden gesteld; 4. Een bijdrage te doen in het woningbouwplan Marsweg Noord vanuit het overschot ontvangen subsidie opvang Oekraïne 2022 te doen ad. € 2.000.000; Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Concept-situatietekening woningbouwlocatie Marsweg Noord en Visualisaties Rib Marsweg Noord d.d. 1 februari 2023 met brief Woontij Risicoverdeling Rijksvastgoedbedrijf – gemeente (geheimhouding, ter inzage voor raads- en commissieleden via contact met de griffie) Participatieverslag

Consequenties

 Personeel/Organisatie  Juridisch  Beleid  Financieel

Inkoop/Aanbesteding Deregulering Majeure risico’s Beheer

   

Belanghebbenden Structuurvisie

 

5.

6.

7.

8.

Gelet op het volkshuisvestelijke belang van de woningbouwplan Marsweg Noord de woningen nog dit jaar te plaatsen en kennis te nemen van: - de versnelde plaatsing van de woningen op het moment dat er een verleende, maar nog niet onherroepelijke, omgevingsvergunning is; - de verdeling van het financiële risico tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente zoals gesteld in bijlage 3; Voor de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) pro-forma in te stemmen met het woningbouwplan Marsweg Noord zoals in concept vastgelegd op de concept-inrichtingstekening van de openbare ruimte en de visualisaties van de flexwoningen, met een hoofdontsluiting op de Marsweg en een langzaam verkeerontsluiting op de Hoefslag; Gelet op beslispunt 6. in te stemmen dat het zogenaamd bindend advies dat door de raad voor de BOPA moet worden afgegeven, met een spoedadvies direct aan de raad wordt voorgelegd; In te stemmen met een onderzoek door het college naar de ‘Ontsluiting variant B’ (rechtstreekse ontsluiting op de Waalderweg), waaronder de verplaatsing van 10 en het inleveren van 10 recreatieve slaapplaatsen (voorheen totaal 20), en als blijkt dat deze wijze van ontsluiten een verbetering en (financieel) haalbaar is, dat hierover nadere advisering en besluitvorming plaatsvindt.

Toelichting Het college stelt de raad voor om in afwijking van bestaand beleid in te stemmen met de snelle realisatie van 90 sociale huurwoningen voor een periode van 15 jaar op de locatie Marsweg Noord, waarbij de gemeente zelf risicodragend realiseert en exploiteert. Een flexibele schil die een belangrijke bijdrage levert aan de volkshuisvestelijke taakstelling van de gemeente.

Project Flexwoningen Marsweg – Realisatie woningbouwplan Marsweg Noord Samenvatting Het college stelt de raad voor om het woningbouwplan Marsweg Noord te realiseren. De vraag naar betaalbare woningen op Texel is groot. Zo ook bij onze jongeren en starters. Daarnaast is er de jaarlijkse taakstelling vanuit het Rijk om statushouders te huisvesten. Ook zijn er vluchtelingen uit de Oekraïne die een woning nodig hebben. Daar komt het eventuele effect van de recent aangenomen Spreidingswet (asielzoekers) nog bovenop. Met het woningbouwplan Marsweg Noord, met 90 sociale huurwoningen, wil de gemeente voor deze groep woningzoekenden snel een passende oplossing bieden. Zonder ingrijpen komt er extra druk op de permanente woonvoorraad en daar hebben alle woningzoekenden op Texel last van. De gemeente pakt de realisatie en exploitatie van het woningbouwplan Marsweg Noord in afwijking van beleid zelf op. De investering bedraag ruim twaalf miljoen. De vastgoedexploitatie heeft een tekort over 15 jaar van ca. € 3.7 miljoen, omgerekend ca. € 2.750 per woning per jaar. De woningen worden gekocht van het Rijksvastgoedbedrijf. Het college beschouwt het woningbouwplan Marsweg Noord als eenmalige uitzondering. Het zoeken van een andere woningstichting of een marktpartij (tender/aanbesteding) voor Marsweg Noord kost tijd.

Het college wil de gemeenteraad in de gelegenheid stellen om een keuze te maken voor de snelle plaatsing van RVB-woningen. De woningen zijn reeds gebouwd en komen per vrachtwagen en boot kant-en-klaar aan op Marsweg Noord. Hierdoor is de bouwtijd op de locatie zelf veel korter en bouwoverlast minder intensief dan bij reguliere bouw. Bovendien zijn deze goed geïsoleerde 1, 2 en 3 kamerappartementen snel gereed voor bewoning. Het doel is om de woningen dit jaar te plaatsen en begin 2025 in gebruik te nemen. De woningen blijven voor de duur van 15 jaar op de locatie staan.

Project Flexwoningen Marsweg – Realisatie woningbouwplan Marsweg Noord Argumenten tot advies Met het woningbouwplan Marsweg Noord wordt invulling gegeven aan het Coalitie uitvoeringsprogramma, Programma Wonen 8.5: “op gemeentegrond realiseren we op korte termijn een flexibele schil van 100 woningen voor 15-20 jaar, voor spoedzoekers, statushouders en jongeren”. De grondexploitatie en het programma voor het project Flexwoningen Marsweg (Zuid + Noord) zijn in december 2022 door u vastgesteld. Stand van zaken woningbouwplan Marsweg Noord Sinds de voortgangsrapportage woningbouw van 19 oktober 2023 is er een ontwikkeling geweest die de realisatie van het woningbouwplan Marsweg Noord sterk onder druk heeft gezet. Op 5 december 2023 heeft Woontij (na een mondelinge vooraankondiging medio november 2023) formeel per brief meegedeeld dat Woontij zich om financiële redenen terugtrekt uit Marsweg Noord. Intentie was dat Woontij de flexwoningen op Marsweg Noord zou realiseren en exploiteren. Voor meer informatie verwijzen wij hier kortheidshalve naar de Raadsinformatiebrief Flexwoningen Marsweg - Noord d.d. 1 februari 2024 (bijlage 2), de brief van Woontij is bij deze raadsinformatiebrief is gevoegd.

Vervolg Woningbouwplan Marsweg Noord Er is voor gekozen om aan de hand van flexwoningen van het Rijksvastgoedbedrijf (‘RVBwoningen’) een voorstel te doen dat het mogelijk maakt om het woningbouwplan Marsweg Noord nog dit jaar te realiseren en beging 2025 in gebruik te nemen. Immers de noodzaak voor deze flexibele schil van woningen is niet veranderd. Er zijn starters/jongeren die een woning nodig hebben. Voor de 120 huurwoningen van Marsweg Zuid meldden binnen enkele dagen meer dan 400 belangstellenden. Daarnaast zijn er de jaarlijkse taakstellingen voor vergunninghouders (statushouders) en in de haven ligt er een boot waarop ontheemden uit de Oekraïne zijn gehuisvest. De boot is een prima noodoplossing. De oorlog duurt echter voort en wij vinden deze huisvesting voor de langere termijn niet geschikt. Uiteindelijk hebben de vluchtelingen die langer blijven een betere en zelfstandige woning nodig. Daar komt het eventuele effect van de recent aangenomen Spreidingswet (asielzoekers) nog bovenop. Zonder ingrijpen komt er extra druk op de permanente woonvoorraad en daar hebben alle woningzoekenden op Texel last van. De locatie is nabij het centrum van Den Burg en daardoor zijn alle (maatschappelijke) voorzieningen goed bereikbaar. Het zoeken van een andere woningstichting of een marktpartij (tender/aanbesteding) voor Marsweg Noord kost tijd.

Er is op dit moment niet te voorspellen of een dergelijke partij er is en wat hiervan de planning- en financiële consequenties zijn. Dat eerst uitzoeken zou betekenen dat de RVB-woningen geen optie meer zouden zijn. Met deze weg stellen wij u in de gelegenheid om een keuze te maken voor de snelle plaatsing van RVB-woningen of aan te geven dat er de voorkeur wordt gegeven aan een van de alternatieven (zie onder bij ‘Alternatieven’). RVB-woningen Vlak voor de kerst van 2023 werd duidelijk dat de gemeente in aanmerking kan komen voor de aankoop van 90 RVB-woningen. Er zijn door het Rijksvastgoedbedrijf 2.000 flexwoningen

aanbesteed. Deze woningen zijn reeds geproduceerd en kunnen na het verkrijgen van de benodigde vergunning snel worden geplaatst. Wij beschouwen dit als een goede kans om op zeer korte termijn een forse bijdrage aan de volkshuisvestelijke taakstelling van de gemeente te kunnen doen. Voorgaande betekent wel dat de gemeente realiseert en exploiteert en daarmee naast de grondexploitatie ook verantwoordelijk en risicodragend wordt voor de vastgoedexploitatie. Dit is voor de gemeente nieuw en wij beschouwen het woningbouwplan Marsweg Noord als een eenmalige uitzondering. Langjarig voordeel is dat de gemeente als eigenaar van deze ‘flexibele schil’ de zeggenschap heeft hoe deze woningen voor inwoners van Texel en bijzondere doelgroepen kunnen worden ingezet. Dat maakt gemeentelijk maatwerk makkelijker, omdat je niet afhankelijk bent van een externe partij. Er is een ‘optie’ op 90 RVB-woningen. Het betreft 2 percelen van 45 zogenaamde ‘corridorwoningen’ van bouwer Barli. Barli is ook de bouwer van Marsweg Zuid en is daarmee goed bekend met de locatie. Per perceel worden twee woonblokken geplaatst. Totaal 24 eenpersoonsstudio’s, 42 tweekamerappartementen en 24 driekamerappartementen. De woningen hebben een technische levensduur van minimaal 25 jaar, zijn van goede kwaliteit en zijn bijna energieneutraal (BENG).

Belangrijk is om te realiseren dat het Rijk de woningen zo snel als mogelijk geplaatst wil zien en daar ook stevig druk op zet. Immers deze staan in opslag en dat is bij woningnood niet wenselijk. Ook zijn er andere gegadigden (gemeenten en woningbouwcorporaties) in verband met de ontwikkelingen rond de Spreidingswet. De woningen worden geplaatst voor een periode van 15 jaar. We blijven dan binnen de termijn van de door de provincie verleende de ontheffing voor het woningbouwplan Marsweg Noord voor Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). De Provincie wordt geïnformeerd over het aangepaste plan. De ruimtelijke impact van Marsweg Noord is sterk verminderd, dus hier wordt geen probleem verwacht. Daarnaast voldoen de flexwoningen van het RVB niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL, voorheen Bouwbesluit) voor permanente bouw, dus kan er een omgevingsvergunning voor een eerste termijn van maximaal 15 jaar worden afgegeven. Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen 2023 – woningbouwplan Marsweg Noord Er is een aanvraag voor het gedaan voor een bijdrage ad. € 702.000 inclusief btw als bijdrage in de stichtingskosten. Belangrijke voorwaarde van deze regeling is dat minimaal 30% van de woningen (27 stuks) moeten worden ingezet voor de huisvesting van statushouders en ontheemden uit de Oekraïne.

Het woningbouwplan Marsweg Noord is niet bedoeld voor een specifieke doelgroep, maar een mix van bewoners (Platform 31 spreekt van de ‘magic mix’). Er is met deze bijdrage rekening gehouden in de businesscase voor 15 jaar. Financiële herplaatsingsgarantie – woningbouwplan Marsweg Noord Er wordt een aanvraag gedaan voor de Financiële Herplaatsingsgarantie ook wel de Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Indien deze wordt gehonoreerd, dan kan de restwaarde van de woningen ca. € 1.300.000 inclusief btw worden gesteld. Er is met deze minimale restwaarde rekening gehouden in de businesscase voor 15 jaar. Het is overigens goed denkbaar dat de restwaarde hoger ligt. Omgevingsvergunning – woningbouwplan Marsweg Noord Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden en daardoor zijn de regels enigszins veranderd ten opzichte van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Wabo). De Omgevingswet is ook van toepassing op het woningbouwplan Marsweg Noord. Dit betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning zal worden ingediend voor twee activiteiten:

- een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA); - een bouwtechnische activiteit. Het college is hiervoor bevoegd gezag. De BOPA heeft betrekking op het ruimtelijke deel. Dit wil zeggen het bestemmingsplan. Sinds 1 januari 2024 vormen alle Texelse bestemmingsplannen van rechtswege het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Texel. Het woningbouwplan Marsweg Noord past niet in het omgevingsplan, omdat de grond een agrarische bestemming heeft. Om die reden moet van het omgevingsplan moet worden afgeweken. Dat gebeurt met de BOPA. Ten aanzien van BOPA’s heeft de gemeenteraad de bevoegdheid gevallen aan te wijzen die voor bindend advies moeten worden voorgelegd, voordat het college op een aanvraag kan besluiten. De gemeenteraad heeft op 23 juli 2022 een besluit genomen waarin gevallen aangewezen zijn die voor bindend advies worden voorgelegd. Hieruit volgt dat voor het woningbouwplan Marsweg Noord de gemeenteraad een bindend advies moet afgeven. Formeel kan dit bindend advies worden gevraagd als de aanvraag is ingediend. Het instrument bindend advies is vergelijkbaar met het instrument de verklaring van geen bedenkingen (VVGB) zoals die onder de Wabo van toepassing was. Geeft de raad geen -positiefbindend advies, dan kan de BOPA-vergunning niet worden verleend. De aanvraag voor een BOPA wordt met een reguliere procedure voorbereid.

Dit betekent een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken. Binnen die termijn moet ook het bindend advies worden gegeven. Dit is de reden dat u wordt gevraagd af te mogen wijken van de reguliere termijn voor het aanleveren van stukken voor de raad, zodat tijdig een besluit kan worden genomen. Bedoeling is dat beide activiteiten in één vergunning worden aangevraagd, hoewel het ook mogelijk is de activiteiten apart aan te vragen (dan worden er twee vergunningen verleend). Stappen: 1. Raadsvergadering 17 april 2024 – Principe-uitspraak raad over woningbouwplan ten behoeve van BOPA 2. Formele ‘bindend adviesvraag’ aan raad ten behoeve van BOPA als de omgevingsvergunning is aangevraagd. Reserve huisvesting Oekraïners Om de onrendabele top te verlagen zijn de investeringskosten in de businesscase verlaagd met een bijdrage ad. € 2.000.000 vanuit de reserve huisvesting Oekraïners. De gemeente is vrij bij de inzet van deze middelen en gelet op de doelgroepen voor Marsweg Noord kunnen deze middelen hiervoor worden ingezet. Beheer van de woningen Met Woontij worden gesprekken gevoerd dat zij het beheer en de exploitatie van de woningen gaan doen. De gemeente heeft daarvoor de kennis en de menskracht niet in huis. Woontij heeft aangegeven hier voor open te staan en graag betrokken te blijven bij het woningbouwplan Marsweg Noord.

Beheer en exploitatie door Woontij heeft als bijkomend dat er een goede wisselwerking kan plaatsvinden tussen de flexibele schil Marsweg Noord en de permanente voorraad van Woontij. Sociaal Beheer In de businesscase zijn middelen opgenomen voor sociaal beheer die naast de ondersteuning door maatschappelijke instellingen kunnen worden ingezet voor extra ondersteuning en toezicht in het woningbouwplan Marsweg Noord.

Alternatieve Ontsluiting Woningbouwplan Marsweg Noord: Ontsluiting variant B De gemeente is rond de ontwikkeling van Marsweg Noord in contact gekomen met de eigenaar van het perceel Waalderweg 104. Daar is ook een alternatieve ontsluiting van het woningbouwplan Marsweg Noord over het perceel Waalderweg 104 aan de orde gekomen, rechtstreeks op de Waalderweg. Wij vinden dit een interessant idee en de moeite waard om verder te onderzoeken: o Er hoeft geen verharde ontsluiting over de agrarische grond richting de Marsweg plaats te vinden; o De Ontsluiting Variant B is korter en vindt direct plaats op de Waalderweg; o De impact op het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) lijkt minder groot; o Het is voor de gemeente interessant om blijvend via deze kant een ontsluitingsweg voor het gebied Marsweg Noord te hebben. Op hoofdlijnen stelt de eigenaar van het perceel voor: o De gemeente neemt de benodigde grond voor de openbare weg af tegen een nader te bepalen vergoeding en legt de openbare ontsluitingsweg aan, waaronder een groenbuffer voor perceel Waalderweg 104 langs deze nieuwe weg; o Waalderweg 104 en 106 - 118 (recreatieterrein ‘Waddenduyn’) gaan dan ontsluiten op de nieuwe Ontsluiting Variant B en niet meer rechtstreeks op de Waalderweg.

In de praktijk betekent dat, dat er dan drie bestaande ontsluitingen op de Waalderweg kunnen vervallen; o Op 2 februari 2024 heeft de eigenaar van Waalderweg 104 een vergunning verkregen voor de bouw van een stolp met een woning en 4 inpandige recreatieve appartementen. Daarnaast beschikt hij over een vergunning voor de bouw van een bedrijfsschuur. Wens is dat het een woonstolp met schuur wordt binnen de huidige bestemming Bedrijf-Vab, dat er 10 recreatieve slaapplaatsen worden ingeleverd/vervallen en dat er met de resterende 10 recreatieve slaapplaatsen 2 zomerhuizen op het aangrenzende recreatieterrein ‘Waddenduyn’ mogelijk worden gemaakt. Bovenstaande variant kan nader worden onderzocht op draagvlak bij de omgeving, verkeerskundig, financieel, (bodem)onderzoeken enz. Aangezien het verplaatsen van de recreatieve slaapplaatsen niet in het beleid van de gemeente past vragen wij de raad eerst een principe-uitspraak te doen over deze alternatieve ontsluiting, alvorens dit in overleg met de betrokken eigenaar en de omgeving verder te onderzoeken. Indien dit onderzoek succesvol kan worden afgerond, dan wordt u hierover nader geadviseerd. Voor de Ontsluiting Marsweg Noord variant B en de plannen van de eigenaar Waalderweg 104 zullen dan afzonderlijke planologische procedures moeten worden gevoerd.

Project Flexwoningen Marsweg (Zuid + Noord) Het project Flexwoningen Marsweg omvat twee deelgebieden, Zuid en Noord. Marsweg Zuid: 120 flexwoningen voor 40 jaar (50 sociale- en 70 middeldure huurwoningen), te realiseren door RaboSmartBuilds en Woontij. Marsweg Zuid ligt op schema, de woningen worden voor de zomer van 2024 geplaatst. Marsweg Noord: 102 flexwoningen voor 20 jaar (102 sociale huurwoningen), te realiseren door Woontij. Het project Flexwoningen Marsweg is in de Woondeal 2.0 opgenomen als een zogenaamde versnellingslocatie. Er is door het Rijk een Woningbouwimpuls (WBI) ad. € 1.181.257 ex btw verleend om de onrendabele top op de grondexploitatie Flexwoningen

Marsweg (Zuid + Noord) omlaag te brengen. Het project wordt actief ondersteund door het ministerie van BZK/Taskforce versnelling woningbouw.

Alternatieven Alternatief is om nu ‘pas op de plaats’ te maken. Gesprekken met andere woningstichtingen of marktconsultaties gevolgd door een tender om een marktpartij te vinden. Er zal dan een aanzienlijke vertraging gaan optreden. Het is de vraag of partijen in deze ontwikkeling willen stappen, gelet op de moeilijke businesscase. Vanuit de Woningbouwimpuls (WBI) is er geen directe tijdsdruk om Marsweg Noord snel te realiseren. Op basis van de voorwaarden dient de eerste woning van het project Flexwoningen Marsweg binnen 3 jaar na verlening van de subsidie te worden geplaatst. Met Marsweg Zuid wordt hieraan ruimschoots voldaan. Deze 120 woningen worden voor de zomer van 2024 geplaatst. De woningen van Marsweg Noord dienen vervolgens binnen 10 jaar vanaf het moment van verlening van de subsidie te worden geplaatst. Er is in de reguliere voortgangsgesprekken met het Rijk gecommuniceerd dat er uitvoeringsproblemen zijn ontstaan bij Marsweg Noord. Vanuit de WBI bestaat het risico op terugbetaling. Bij vertraging, maar wel binnen de 10 jaar, is de kans hierop nihil. Indien er minder woningen worden gebouwd, dan is de kans groter. Echter met het huidige plan voor Marsweg Noord van 90 woningen zal er uitlegbaar sprake zijn van totaal 210 woningen (de ondergrens voor de WBI was een project met minimaal 200 woningen) in plaats van de oorspronkelijke 222.

In het geval Marsweg Noord helemaal wordt afgeblazen zal er overleg met het Rijk moeten worden bezien wat dit betekent voor de WBI-subsidie.

Consequenties van het advies •

Financieel Vastgoedexploitatie (VEX) Marsweg Noord De vastgoedexploitatie wordt vanaf 2025 opgenomen in de programmabegroting. De jaarlijkse tekorten op de vastgoedexploitatie worden gedekt vanuit de in te stellen bestemmingsreserve woningbouwplan Marsweg Noord. Door de keuze om naast de grondexploitatie voor Marsweg Noord ook de vastgoedexploitatie te doen gaat de gemeente de woningen voor haar rekening en risico realiseren en exploiteren. Dit betekent dat de baten (huurinkomsten) en lasten (aankoop en exploitatie woningen) bij de gemeente terecht komen. De vastgoedexploitatie is doorgerekend voor een periode van 15 jaar. Daarbij is rekening gehouden met: o

o

o

Een bijdrage vanuit de stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen 2023 van € 702.000 inclusief btw. De aanvraag voor deze bijdrage is reeds ingediend, het is nog onzeker of de gemeente de bijdrage krijgt. De inzet van € 2.000.000 vanuit de reserve huisvesting Oekraïners. De bijdrage wordt in afwijking van bestaand beleid van de investering afgetrokken en niet geactiveerd, omdat dit een eenmalige activiteit voor 15 jaar betreft. De woningen worden niet vervangen. Dat door de ‘Financiële Herplaatsingsgarantie’ (FHG) van het Rijk de restwaarde van de woningen op minimaal ca. € 1.300.000 inclusief btw kan worden gesteld.

o

o o o

Voor de FHG moet door de gemeente een eenmalige storting in het garantiefonds worden gedaan van € 90.000 (€ 1.000 per woning). Deze storting is meegenomen in de vastgoedexploitatie. Sociale huurprijzen op maximaal de aftoppingsgrenzen, zodat huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. Indicatief: Productmarktcombinatie (PMC) 11 (eenpersoonsstudio): kale huur € 454 per maand PMC 12 (tweekamerwoning): kale huur € 621 per maand PMC 13 (driekamerwoning): kale huur € 633 per maand Huren prijspeil 1 juli 2023, ob.v. de Huurprijscheck zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. Een rekenrente van 3,5% en indexering van exploitatielasten en huuropbrengsten van 2% per jaar. Exploitatielasten die op basis van kengetallen van Woontij zijn ingeschat. Stichtingskosten die op basis van de kostenopgave van het Rijksvastgoedbedrijf en van de bouwer van de flexwoningen zijn meegenomen.

Voor de realisatie van de woningen is een investeringskrediet van ca. € 12.750.000 inclusief btw nodig, waarvan ca. € 10.000.000 moet worden geactiveerd. De eindwaarde van de vastgoedexploitatie komt daarbij uit op circa € 3.700.000 inclusief btw negatief. Dit is de waarde na de exploitatie van 15 jaar, voor dit bedrag zal een voorziening uit de algemene reserve moeten worden getroffen. Samengevat ziet dit er als volgt uit:

Samenvatting VEX gemeente

Exploitatieduur 15 jaar

Kapitaallasten Exploitatielasten

€ €

12.682.818 2.092.645

Huuropbrengsten

€

11.045.794

Saldo op eindwaarde Tekort per woning Tekort per woning per jaar Berekening gaat uit van subsidie van € 702.000 en herplaatsingsgarantie. Deze zitten in de kapitaallasten verwerkt

€ € €

-3.729.669 -41.441 -2.763

Bedragen in de samenvatting zijn inclusief btw. De vastgoedexploitatie is een ‘worst-case scenario’: o Er is een rekenrente van 3,5% gehanteerd. De laatst aangetrokken lening van de gemeente (januari 2023) was onder de 3%, bij een rekenrente van 3% is er sprake van een onrendabele top van ca. negatief € -3.200.000 en bij een rekenrente van 4% ca. negatief € -4.300.000. Gelet op de huidige marktomstandigheden is de verwachting voor de rekenrente voor medio april 2024 ruim onder de 3,5%.

o

o

o

Wanneer bijvoorbeeld na de eerste 15 jaar de woningen nog 10 jaar worden geëxploiteerd worden, verandert de eindwaarde aanzienlijk. De eindwaarde wordt naar verwachting licht positief. Ook is het goed mogelijk dat de waarde van de woningen na een exploitatieperiode van 15 jaar een stuk hoger ligt dan de ca. € 1.300.000 vanuit de ‘financiële herplaatsingsgarantie’. Daarnaast is financieel gezien uit voorzichtigheid nog geen rekening gehouden met de huisvesting van Oekraïners en de daarbij horende ‘leefgelden’. Het is niet duidelijk hoe lang deze rijksregeling blijft lopen. In het geval deze regeling na maart 2025 doorloopt dan zullen de woningen waarin Oekraïners worden gehuisvest meer opbrengsten genereren.

De te activeren investering vergt een bedrag van ca. € 10 miljoen (liquiditeit) en heeft consequenties voor de beoordeling van de gemeentelijk financiële positie, waaronder op de schuldquote en weerstandsvermogen. Btw: In dit advies staan bedragen inclusief btw en exclusief btw. De bedragen inclusief btw zien op de vastgoedexploitatie. De bedragen exclusief btw zien op de grondexploitatie. Dit komt doordat de btw in de vastgoedexploitatie niet aftrekbaar is. Grondexploitatie Flexwoningen Marsweg Voor het het project ‘Flexwoningen Marsweg’ (Marsweg Zuid en Noord) is eind 2022 een gemeentelijke grondexploitatie door de raad vastgesteld. De baten en de lasten voor het bouw- en woonrijpmaken van zowel Marsweg Noord als Zuid lagen al bij de gemeente. Op het totaalniveau van de grondexploitatie zijn er geen aanzienlijke financiële wijzigingen voor de grondexploitatie van Marsweg Noord. De gehele grondexploitatie, inclusief het deelgebied Marsweg Zuid, wordt bij de actualisatie in het kader van de jaarrekening aan de gemeenteraad voorgelegd. •

Juridische consequenties - Met het Rijksvastgoedbedrijf wordt een Samenwerkings- en koopovereenkomst Tijdelijke Woningen gesloten; - Tegen de omgevingsvergunning kan bezwaar en beroep worden ingesteld; - Gelet op het bepaalde in artikel 25 lid 2 Gw en artikel 5.1 lid 2 sub b Woo wordt ten aanzien van de ‘Bijlage Risicoverdeling Rijksvastgoedbedrijf – gemeente’ geheimhouding opgelegd. Na de afronding van het woningbouwplan Marsweg Noord is de geheimhouding opgeheven.

•

Beleidsmatige consequenties Het project Flexwoningen Marsweg – waaronder de woningbouwlocatie Marsweg Noord past binnen de ambities in het Actieplan Wonen en het Woningbouwprogramma Texel 2020 – 2030. De woningen zijn opgenomen in het kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK)en het Woonakkoord met de provincie. Het is een versnellingslocatie in de Woondeal 2.0 met het Rijk.

•

Inkoop- en aanbestedingsbeleid

Vastgoedexploitatie: De bouw van de flexwoningen is door het Rijksvastgoedbedrijf aanbesteed. De gemeente hoeft daarom niet aan te besteden en kan de woningen afnemen van het RIjksvastgoedbedrijf. Er worden aanvullende werken en diensten in opdracht gegeven aan de bouwer, omdat dit de gerede partij is om dit te doen. Alles ver onder de Europese drempelbedragen. Grondexploitatie: Er is sprake van een korte doorlooptijd, dit jaar worden de woningen geplaatst. Aandachtpunt is dat de nutspartijen mee kunnen werken met een start eind 2024. Om dit te bewerkstelligen moet het gehele proces van A tot Z strak gepland zijn en processen zo kort als mogelijk plaats vinden. Efficiëntie in afstemming en uitvoering is dus een must. Op Marsweg Zuid is een team (beleid, ontwerp, engineering, directie, uitvoering) dat goed op elkaar is afgestemd. Het geeft veel voordeel als dit team ook kan doorpakken in Noord. De keuze om verder te kunnen gaan met de uitvoerende partij van Marsweg Zuid is mogelijk door de contractvorm die is aangegaan: RAW-raamovereenkomst. Deze is meervoudig onderhands aanbesteed. Binnen dit contract wordt gewerkt met deelopdrachten, de eerste (het bouwrijp maken) is reeds verstrekt en volop in de uitvoering. Aangezien het werk van Marsweg Noord voor ca.

90% inhoudelijk hetzelfde is als Zuid en ook nog eens voor groot deel in hetzelfde jaar als Zuid gepland staat als uitvoering, kunnen we op basis van de RAWraamovereenkomst gebruik maken van de eenheidsprijzen die bij aanbesteding in concurrentie heeft plaatsgevonden. Oftewel marktconforme prijzen. De werkwijze is dan dat er nog twee deelopdrachten extra worden opgesteld voor zowel het bouw- als het woonrijp maken van Marsweg. Ook hier alles ver onder de Europese drempelbedragen. •

Risico’s Omgevingsvergunning Het versnellen van de realisatie door te starten met een omgevingsvergunning die nog niet onherroepelijk is brengt (financieel) risico mee. Aan de andere kant zijn wij van mening dat er een goed plan ligt, waarbij er goed gekeken is naar het effect op de omgeving. Aan alle kanten is geprobeerd om de impact van het plan op de omgeving zo klein mogelijk te maken en te voorzien in de wensen en bedenkingen van aanwonenden. Wij zien gelet op het voorgaande geen grote risico’s die in de weg kunnen staan aan het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. We maken hier een maatschappelijke afweging. Een procedure kan anders voor ca. anderhalf jaar vertraging zorgen. Wij vinden het maatschappelijk niet verantwoord en simpelweg niet uit te leggen dat er goede woningen in opslag staan, die op Texel hard nodig zijn. Over de risicoverdeling zijn afspraken gemaakt met het Rijksvastgoedbedrijf, zie bijlage 4. Een afgegeven omgevingsvergunning is gewoon van kracht, dat geldt voor iedereen. Belanghebbenden kunnen bezwaar en daarna (eventueel) beroep indienen. Daarnaast kan er een voorlopige voorziening worden gevraagd. Vastgoedexploitatie Risicodragend voor de vastgoedexploitatie betekent dat bij langdurige leegstand bijvoorbeeld doordat het woningtekort ophoudt te bestaan – er minder inkomsten zijn. Wij schatten dit risico niet hoog in.

•

Beheer De kosten voor het beheer en onderhoud van de buitenruimte worden via de reguliere werkwijze meegenomen voor de begroting 2025 en zijn nu per jaar geraamd op: - Verhardingen 3.600 * 2,85 €/m2 = € 10.260 ex btw - Groen: 9.600m2 * 0,36 €/m2 = € 3.456 ex btw

Belanghebbenden •

Externe belanghebbende(n) Directe omgeving/belanghebbenden De eerste opzet voor Marsweg Noord is gelijktijdig met Marsweg Zuid op een informatieavond in november 2022 gepresenteerd, ook zijn er met direct aanwonenden individuele gesprekken gevoerd. Er zijn toen een aantal opmerkingen gemaakt en zorgen uitgesproken: - Veel woningen - Weinig ruimte rond de woningen - Is het parkeren goed in te passen - Is er voldoende ondersteuning en toezicht - De ontsluiting direct achter de recreatiewoningen (vanuit eigenaren van de recreatiewoningen) - Kan de Marsweg na Marsweg Zuid (120 woningen) ook het verkeer van Marsweg Noord (90 woningen) nog aan Huidige plan Het aantal woningen is door de vaste opzet van de woningen van het RVB teruggebracht van 102 naar 90, ook omvat het plan nu 24 eenpersoonsstudio’s. De nieuwe opzet van het plan is 3-laags (dat is met de RVB-woningen een gegeven). De hoogte is ca. 9,1 m en past stedenbouwkundig bij de nabijgelegen 2onder1kapwoningen aan de Hoefslag ca. 8,8 m. Hiermee is een veel ruimere en groenere opzet van het plan mogelijk. Minder woningen betekent bijvoorbeeld ook minder parkeerplaatsen. Verder zijn de parkeerplaatsen in de nieuwe opzet beter in te passen. Daarnaast is er ruimte voor een gemeenschappelijke buitenruimte (buurtakker?).

De ontsluiting op de Marsweg (Variant A) is richting het zuiden opgeschoven om rekening te houden met de belangen van de eigenaren van de recreatiewoningen. De aangepaste ontsluiting wordt mooi in het landschap ingepast met o.a. een Tuunwal en een natuurlijke oever. Uit verkeersonderzoek blijkt verder dat de Marsweg de woningen van woningbouwplan Marsweg Noord goed kan verwerken. In de businesscase is een budget opgenomen voor sociaal beheer. Gesprekken met ondersteunende organisaties als Vluchtelingenwerk worden op korte termijn opgestart. Er zijn rond 15 februari 2024 weer individuele gesprekken geweest met een aantal direct aanwonenden over het aangepaste plan. Op de inloopbijeenkomst op 15 februari 2024 zijn geïnteresseerden geïnformeerd over de stedenbouwkundige/ruimtelijke aspecten van het plan en ook over de maatschappelijke kant van deze woningen geïnformeerd. Ondersteunende organisaties zoals vluchtelingenwerk waren ook aanwezig zijn. In bijlage 4 Participatieverslag treft u een overzicht van de suggesties & opmerkingen op het aangepaste plan en de reactie van de gemeente daarop. Daarna hebben zich een aantal bewoners van de Hoefslag zich gemeld die nog een keer een

gesprek wilden over de situering van de ontsluitingsweg naar de Marsweg in het aangepaste plan. Hierover is op maandag 11 maart 2024 een gesprek geweest. N.a.v. dit gesprek is de situering van de ontsluitingsweg nog iets aangepast, hetgeen is verwerkt in Bijlage 1.

Relevante wet- en regelgeving of jurisprudentie •

Omgevingswet, BW.

Aanleiding / Voorgeschiedenis / Eerdere besluiten Raadsadvies en besluit Project Flexwoningen Marsweg d.d. 14 december 2022.

(Concept / Voorgenomen)

Raadsbesluit Zaaknummer

3428311

Project Flexwoningen Marsweg – Realisatie woningbouwplan Marsweg Noord Doelenboom 8 Goed wonen

De raad van de gemeente Texel: gelezen het advies van burgemeester en wethouders; gehoord de raadscommissie; Gelet op • de volkshuisvestelijke taakstelling van de gemeente; Overwegende •

dat het nodig is om op korte termijn te beschikken over een flexibele schil van sociale huurwoningen voor starters, jongeren, statushouders en ontheemden uit de Oekraïne;

Besluit 1. In afwijking van bestaand beleid het woningbouwplan Marsweg Noord – 90 flexwoningen sociale huur – voor rekening en risico van de gemeente te realiseren en exploiteren, waarbij dit woningbouwplan als een eenmalige uitzondering wordt beschouwd; 2. Een investeringskrediet ad. ca. € 12.750.000 inclusief btw ter beschikking te stellen voor de aanschaf en plaatsing van de woningen, waarbij de te activeren investering ca. € 10.000.000 (na aftrek subsidie punt 3. en de bijdrage punt 4.) bedraagt; 3. In te stemmen met een onrendabele top op de vastgoedexploitatie van ca. € 3.700.000 miljoen en daarvoor ten laste van de algemene reserve een bestemmingsreserve woningbouwplan Marsweg Noord te treffen waaruit de jaarlijkse tekorten op de vastgoedexploitatie voor de komende 15 jaar worden afgedekt. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Concept-situatietekening woningbouwlocatie Marsweg Noord en Visualisaties Rib Marsweg Noord d.d. 1 februari 2023 met brief Woontij Risicoverdeling Rijksvastgoedbedrijf – gemeente (geheimhouding, ter inzage voor raads- en commissieleden via contact met de griffie) Participatieverslag

Raadsbesluit van : Project Flexwoningen Marsweg - Realisatie Marsweg Noord

4. 5.

6.

7.

8.

Onder de voorbehouden dat: - het ministerie van BZK een subsidie ad. € 702.000 inclusief btw verstrekt op basis van de ‘Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen 2023; - de gemeente in aanmerking komt voor de ‘Financiële herplaatsingsgarantie’, waardoor de restwaarde van de woningen na 15 jaar op ca. € 1.300.000 inclusief btw kan worden gesteld; Een bijdrage te doen in het woningbouwplan Marsweg Noord vanuit het overschot ontvangen subsidie opvang Oekraïne 2022 te doen ad. € 2.000.000; Gelet op het volkshuisvestelijke belang van de woningbouwplan Marsweg Noord de woningen nog dit jaar te plaatsen en kennis te nemen van: - de versnelde plaatsing van de woningen op het moment dat er een verleende, maar nog niet onherroepelijke, omgevingsvergunning is; - de verdeling van het financiële risico tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente zoals gesteld in bijlage 3; Voor de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) pro-forma in te stemmen met het woningbouwplan Marsweg Noord zoals in concept vastgelegd op de concept-inrichtingstekening van de openbare ruimte en de visualisaties van de flexwoningen, met een hoofdontsluiting op de Marsweg en een langzaam verkeerontsluiting op de Hoefslag; Gelet op beslispunt 6.

in te stemmen dat het zogenaamd bindend advies dat door de raad voor de BOPA moet worden afgegeven, met een spoedadvies direct aan de raad wordt voorgelegd; In te stemmen met een onderzoek door het college naar de ‘Ontsluiting variant B’ (rechtstreekse ontsluiting op de Waalderweg), waaronder de verplaatsing van 10 en het inleveren van 10 recreatieve slaapplaatsen (voorheen totaal 20), en als blijkt dat deze wijze van ontsluiten een verbetering en (financieel) haalbaar is, dat hierover nadere advisering en besluitvorming plaatsvindt.

Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 17-04-2024, De griffier,

De voorzitter,

10 4 A

bk

104A

112

112

bk

108A 108A

106

106A

106

106A

108

110 110

108

110A 110A

23-25 23-25

31 31

Aanname

3.00 5.00

ad maaip

6.00

doordat het Een glooiiend landschap tot aan de gevel met een ecologische waarde, plan in een kruidlaag, struiklaag en bomen voorziet. r te Een aantrekkelijk parcours om buiten te zijn en te bewegen en elkaa r en elkaa ontmoeten. Deze route verbindt grotere en kleinere plekken aan bestaat uit een verhard en onverhard deel.

5.00 92.18

16F 16F

63 parkeerplaatsen

16F

16F

verhard pad halfverhard pad Marsweg

trafo

Marsweg

ondergrondse container .00

16F

tuunwal

R12

10

natuurzone

16F

8F

8F

8F

8F

16F

8F

8F

10

fietsenstalling met aantal fietsen

16F

16F

8F

8F

bk

.20

95

13

17

15

13

17

19 19

21 23 21

schouwpad

23

dam met duiker

15

dam

11

bk

25

25

10

12 12

14 14

16 16

18 18

20 22 24 20

22

natuurzone verlaagd/verhoogd

rijweg

tuunwal

24

27

27

10

bestaande watergang

doorsnede rijweg

wijziging rijbaan Texel Flexwoningen - Deelgebied Noord projectnummer: 20220098 formaat: A1

datum: 14-03-2024 schaal: 1:500

in opdracht van:

Coehoornsingel 6 7201 AB Zutphen telefoon 0575.585220 e-mail info@smitsrinsma.nl website www.smitsrinsma.nl

Raadsinformatiebrief

Project Flexwoningen Marsweg – Noord Zaaknummer Portefeuillehouder Datum verzending

3428311

R. van de Belt 1 februari 2024

Doelenboom 8 Goed wonen

Geachte raad- en commissieleden, Zoals u weet is het college stevig aan de slag met uw opdracht snel meer woningen te bouwen op Texel. Een overzicht van de huidige stand van zaken van de projecten vindt u op: https://www.texel.nl/projecten/woningbouw-op-texel/. Met deze brief willen wij u informeren over de voortgang van het Project Flexwoningen Marsweg 1 Deelgebied Noord (Marsweg Noord). Met Marsweg Noord wordt invulling gegeven aan het Coalitieuitvoeringsprogramma, Programma Wonen 8.5: “op gemeentegrond realiseren we op korte termijn een flexibele schil van 100 woningen voor 15-20 jaar, voor spoedzoekers, statushouders en jongeren”. De grondexploitatie en het programma voor het project Flexwoningen Marsweg zijn in december 2022 door u vastgesteld. Sinds de voortgangsrapportage woningbouw van 19 oktober 2023 is er een ontwikkeling geweest die de realisatie van Marsweg Noord sterk onder druk heeft gezet. Op 5 december 2023 heeft Woontij (na een mondelinge vooraankondiging medio november 2023) formeel per brief meegedeeld dat Woontij zich om financiële redenen terugtrekt uit Marsweg Noord. Intentie was dat Woontij de flexwoningen op Marsweg Noord zou realiseren en exploiteren. Voor meer informatie verwijzen wij hier kortheidshalve naar de brief van Woontij die bij deze raadsinformatiebrief is gevoegd.

Wij hebben na deze boodschap vlak voor de feestdagen ervoor gekozen om snel te bezien of er mogelijkheden zijn om Marsweg Noord nog dit jaar te realiseren. Immers de noodzaak voor deze flexibele schil van woningen is niet veranderd. Er zijn starters/jongeren die een woning nodig hebben. Daarnaast zijn er de jaarlijkse taakstellingen voor vergunninghouders (statushouders) en in de haven ligt er een boot waarop ontheemden uit de Oekraïne zijn gehuisvest. De boot is een prima noodoplossing. De oorlog duurt echter voort en wij vinden deze huisvesting voor de langere termijn niet geschikt. Daar komt het eventuele effect van de recent aangenomen Spreidingswet (asielzoekers) nog bovenop. Zonder ingrijpen komt er extra druk op de permanente woonvoorraad. Het zoeken van een andere woningstichting of een marktpartij (tender/aanbesteding) voor Marsweg Noord kost tijd en er is op dit moment niet te voorspellen of een dergelijke partij er is en wat hiervan de planning- en financiële consequenties zijn. Daarom hebben we daar niet voor

1 Het project Flexwoningen Marsweg omvat twee deelgebieden Zuid en Noord. Marsweg Zuid: 120 flexwoningen voor

40 jaar (50 sociale- en 70 middeldure huurwoningen), te realiseren door RaboSmartBuilds en Woontij. Marsweg Zuid ligt op schema, de 120 woningen worden voor de zomer van 2024 geplaatst. Marsweg Noord: 102 flexwoningen voor 20 jaar (102 sociale huurwoningen), te realiseren door Woontij. De Provincie heeft ontheffing verleend om flexwoningen in bijzonder provinciaal landschap (BPL) te plaatsen. Het project Flexwoningen Marsweg is in de Woondeal 2.0 opgenomen als een zogenaamde versnellingslocatie. Er is door het Rijk een Woningbouwimpuls (WBI) ad. € 1.181.257 verleend om de onrendabele top op de grondexploitatie omlaag te brengen. Het project wordt actief ondersteund door BZK/Taskforce versnelling woningbouw.

Zaaknummer

3428311

gekozen. Wel zijn wij zijn voornemens om aansluitend op het woonbehoefteonderzoek (in uitvoering) en bij de nieuwe Woonvisie (in voorbereiding) te bezien of het nodig is als er nog een woningstichting actief wordt op Texel voor met name de nieuwbouw van sociale huurwoningen. De huidige Prestatieafspraken met Woontij lopen tot en met 2025 en wij zullen dit samen met Woontij bezien. Vervolg Marsweg Noord Eerst is er contact opgenomen met het BZK/Taskforce Versnelling Woningbouw. Vlak voor de kerst van 2023 werd duidelijk dat de gemeente in aanmerking kan komen voor de aankoop van 90 zogenaamde RVB-woningen2 van het Rijksvastgoedbedrijf. Er zijn door het Rijksvastgoedbedrijf 2.000 flexwoningen aanbesteed. Deze woningen zijn reeds geproduceerd en kunnen na het verkrijgen van de benodigde vergunning snel worden geplaatst. Wij beschouwen dit als een goede kans om op zeer korte termijn een forse bijdrage aan de volkshuisvestelijke taakstelling van de gemeente te kunnen doen. Voorgaande betekent wel dat de gemeente ontwikkelt en naast de grondexploitatie ook verantwoordelijk wordt voor de vastgoedexploitatie. Dit is voor de gemeente nieuw en wij beschouwen Marsweg Noord als een uitzondering. Langjarig voordeel is dat de gemeente als eigenaar van deze flexibele schil de zeggenschap heeft hoe deze woningen voor inwoners van Texel en bijzondere doelgroepen worden ingezet.

Dat maakt gemeentelijk maatwerk makkelijker. Wij hebben om tempo te houden in Marsweg Noord onder voorbehoud van uw goedkeuring een aantal belangrijke stappen gezet: 1. Er is een ‘optie’ op 90 RVB-woningen. Het betreft 2 percelen van 45 zogenaamde ‘corridorwoningen’ van bouwer Barli. Barli is ook de bouwer van Marsweg Zuid en is daarmee volledig bekend met de locatie. Per perceel twee woonblokken. Totaal 24 eenpersoonsstudio’s, 42 tweekamerappartementen en 24 driekamerappartementen. Belangrijk is om te realiseren dat het Rijk de woningen zo snel als mogelijk geplaatst wil zien en daar ook stevig druk op zet. Immers deze staan in opslag en dat is bij woningnood niet wenselijk. Ook zijn er andere gegadigden in verband met de ontwikkelingen rond de Spreidingswet. De woningen worden geplaatst voor een periode van 15 jaar.3 2. Er is op 15 januari 2024 (deadline) een aanvraag ingediend voor de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen 20234 bij het Rijk. Als college verwachten wij op 13 februari 2024 een besluit te nemen en u in de commissie- en raadsvergadering van maart 2024 over Marsweg Noord te adviseren.

Bij deze advisering wordt onder meer ingegaan op de vastgoedexploitatie5, de aanvraag voor de Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen 2023, de mogelijkheden voor een ‘Financiële Herplaatsingsgarantie’6 en het beheer van de woningen (wij zijn hiervoor in gesprek met Woontij). De voorbereiding van de aanbesteding van het bouwrijp maken is gestart. Wij hebben een verzoek aan het Afstemmingsoverleg voorgelegd voor een raadsinformatieavond voor commissie- en raadsleden op 15 februari 2024.

2

De woningen hebben een technische levensduur van minimaal 25 jaar, zijn van goede kwaliteit en bijna energieneutraal (BENG). 3 Enerzijds blijven we dan binnen de termijn van de ontheffing van de Provincie voor BPL, anderzijds voldoen de flexwoningen van het RVB niet aan het bouwbesluit voor permanente bouw, dus kan er een omgevingsvergunning voor een eerste termijn van maximaal 15 jaar worden afgegeven. 4 Een van de voorwaarden van de subsidie is dat minimaal 27 van de totaal 90 woningen in het project worden ingezet voor vergunninghouders en/of ontheemden uit de Oekraïne. 5 Op voorhand kunnen wij aangeven dat 15-jarige flexwoningprojecten met sociale huurwoningen een forse onrendabele top kennen. 6 Bij toewijzing is er garantie op een minimumopbrengst vanuit het Rijk na 15 jaar, indien de woningen niet kunnen worden herplaatst.

2/3

Zaaknummer

3428311

Direct aanwonenden en geïnteresseerden Direct aanwonenden zijn in november 2022 over Marsweg Noord geïnformeerd en medio februari 2024 zijn er vervolggesprekken over het aangepaste plan. Ook wordt er in vervolg op de informatiebijeenkomst over het Project Flexwoningen Marsweg (waaronder Noord) in november 2022, op 15 februari 2024 een informatiebijeenkomst Marsweg Noord voor geïnteresseerden georganiseerd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van gemeente Texel, de secretaris, de burgemeester, E. Wolfkamp

M. Pol

3/3

Gemeente Texel College van Burgemeester en Wethouders Postbus 200 1790 AE DEN BURG

Onderwerp: terugtrekking van Woontij uit ontwikkeling nieuwbouwproject Marsweg-Noord. Den Burg, 5 december 2023

Geacht college, Op 27 november heeft de Raad van Commissarissen het jaarplan 2024 en de begroting 2024 van Woontij goedgekeurd. Bij de totstandkoming van deze stukken zag ik mij genoodzaakt om realisatie door Woontij van het nieuwbouwplan Marsweg-Noord uit onze projectenportefeuille te laten vervallen. In deze brief licht ik toe welke overwegingen hierbij van toepassing zijn en welke keuzes wij hebben gemaakt om tot een sluitende begroting en een verantwoord volkshuisvestingsbeleid te komen. De financiële vertaling van het jaarplan 2024 heeft plaatsgevonden in de begroting 2024. Binnen het managementteam van Woontij is de afstemming van jaarplan op begroting een intensief proces geweest. Dit kwam vooral doordat uit de eerste concept-begroting bleek dat we de grenzen van onze financiële mogelijkheden gaan bereiken. Zonder bijstelling van onze plannen komt Woontij binnen een paar jaar in de ‘rode cijfers’ als het gaat om financiële parameters waaraan moet worden voldaan conform de eisen van onze financiële toezichthouders Aw (Autoriteit Woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Ten opzichte van de vorige begroting is ons financiële perspectief verslechterd. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de rentestijging, bouwkostenstijging, huurverlaging en de wijze van verantwoording verduurzamingsplannen.

Vanwege de vele nieuwbouwplannen wordt het bedrag van onze leningportefeuille binnen een paar jaar meer dan verdubbeld. Hierdoor worden onze operationele kasstromen en ons jaarresultaat zeer gevoelig voor rente-ontwikkelingen. De actuele rentestijging veroorzaakt financiële beperkingen waarvan de effecten jarenlang merkbaar zullen zijn. Door bouwkostenstijgingen zijn we genoodzaakt om onze investeringsramingen bij te stellen. In recente aanbestedingen wordt dit beeld bevestigd. Woontij heeft een relatief grote (ver)nieuwbouw-portefeuille voor de komende jaren, waardoor een bouwkostenstijging grote impact heeft. Door regelgeving van de Rijksoverheid zijn voor veel huurders met een bescheiden inkomen de huren verlaagd. Vooral voor Het Rijk levert dit grote voordelen op; de huurtoeslag wordt aanzienlijk lager. De huurders betalen minder huur, maar ontvangen ook minder huurtoeslag. Netto gaan zij er doorgaans nauwelijks op vooruit. De huurverlaging heeft voor Woontij een structureel negatief effect op onze exploitatie. Onze opbrengsten en daardoor ook onze operationele kasstromen komen voor nu en in de toekomst op een lager niveau te liggen. Doordat de jaarlijkse huurverhoging over de verlaagde huurbedragen wordt berekend, zal de stijging van de huuropbrengsten in de toekomst eveneens lager uitvallen.

Woontij houdt rekening met een jaarlijks investeringsbudget voor verduurzaming van € 3 miljoen. Bij de uitwerking van pilotprojecten voor verduurzaming is gebleken dat deze uitgaven veelal niet als investeringen kunnen worden beschouwd (en dus niet kunnen worden geactiveerd). De meeste voorgenomen uitgaven zijn te kwalificeren als onderhoud. Deze verduurzamingskosten komen daarmee ten laste van het onderhoudsbudget en daarmee ten laste van de operationele kasstromen. Om te komen tot een ‘sluitende’ begroting hebben we een aantal keuzes gemaakt. • We gaan de nieuwbouwplannen uitvoeren conform de prestatieafspraken voor Texel van 12 april 2023; • Woontij stopt met de ontwikkeling van het nieuwbouwproject Marsweg-Noord (circa 100 flexwoningen). Dit project is nog geen onderdeel van de prestatieafspraken; • Ontwikkeling nieuwbouw locatie Windwijzer in Den Helder gaat door; • Herontwikkeling Houtmanstraat Oudeschild, Starkenburgh Den Burg en Jacob van Heemskerckstraat Den Helder gaat eveneens door.

Afhankelijk van onder andere de renteontwikkelingen en onze financiële positie wordt nader bepaald wanneer we uitvoering van deze plannen verantwoord vinden; • Uitvoering van (pilot)projecten voor verduurzaming start pas na vaststelling portefeuillestrategie en asset management; • Woontij is van plan de komende jaren in (ver)nieuwbouw zo’n € 100 miljoen te investeren, met een onrendabele top van circa € 43 miljoen. Met name de terugtrekking van Woontij in de ontwikkeling van Marsweg-Noord heeft gevolgen voor de volkshuisvestelijke prestaties van Woontij. Aan huisvesting (bij voorrang) van spoedzoekers zoals vluchtelingen uit Oekraïne, onderwijzers en zorgpersoneel (economiewoningen) kan Woontij niet langer medewerking verlenen. De reguliere taakstelling van vergunninghouders komt (bij het huidige niveau van taakstelling) niet in gevaar. Hoewel we het belang van dit project onderschrijven maken we toch bovenstaande keuzes. Hierdoor kunnen we naast nieuwbouw ook nog aandacht besteden aan de gewenste verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2023 is gestart met de uitwerking van pilotprojecten voor verduurzaming. Omdat inmiddels duidelijk is dat onze financiële mogelijkheden beperkt zijn, is het nog belangrijker geworden om verantwoorde keuzes te maken.

Daarom kiezen we er voor om prioriteit te geven aan het goed in kaart brengen van de (technische en energetische) staat van ons gehele woningbezit. Op basis daarvan en de nieuwe woonvisie van de gemeente Texel wordt in het voorjaar van 2024 de portefeuillestrategie van Woontij geactualiseerd en portefeuille- en assetmanagement geïmplementeerd. Mede op basis daarvan wordt bepaald welke wooncomplexen prioriteit krijgen in de verduurzaming. Onze woningen met een E,F,G-label zijn opgenomen in onze verkoopportefeuille. Begin 2024 starten we met een campagne om de verkoop van deze woningen te bevorderen. De extra middelen hieruit kunnen worden ingezet voor verduurzaming van de woningvoorraad die we blijven doorexploiteren. Naast financiële voordelen levert dit een volkshuisvestelijke meerwaarde op; de doorstroming wordt bevordert en (veelal jonge) woningzoekenden krijgen de gelegenheid om een huis te kopen. Omdat we ‘scherp aan de wind’ gaan zeilen is het van groot belang dat onze data en informatiesystemen goed voor elkaar en actueel zijn. Monitoring van de financiële ontwikkelingen en realisatie van de begroting en projecten krijgt extra aandacht. Conclusie is dat we financieel onder druk staan, maar dat de financiële continuïteit nog niet in gevaar is. Er zijn nog voldoende ‘knoppen’ om tijdig bij te sturen als de omstandigheden

daarom vragen. We moeten keuzes maken, maar kunnen nog steeds een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke uitdagingen in ons werkgebied. Zoals ik heb aangegeven heeft de Raad van Commissarissen het jaarplan 2024 en begroting 2024 goedgekeurd. Zij staan achter de keuzes die ik heb gemaakt om tot een verantwoord jaarplan en sluitende begroting te komen. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet,

Jan van Andel Directeur-bestuurder Stichting Woontij

Bijlage 4: Participatieverslag Informatiebijeenkomst Marsweg Noord

Datum

15 februari 2024

Locatie

Buureton, Beatrixlaan 43, Den Burg

Tijd

16.30 – 19.00 uur

Deelnemers

Vluchtelingenwerk, Texels Welzijn, Taalklas en gemeente

Op donderdag 15 februari 2024 is er van 16.30 tot 19.00 uur een informatiebijeenkomst geweest over het project Marsweg Noord. De informatiebijeenkomst werd georganiseerd in De Buureton. Er waren twee stands van de gemeente met uitleg over het plan en één stand voor de maatschappelijke partners, te weten Vluchtelingenwerk en Texels Welzijn. Bij de maatschappelijke hoek konden mensen uitleg krijgen over de doelgroepen die voor ogen zijn bij dit project. In totaal hebben ca. 63 personen deze bijeenkomst bezocht. Dit waren o.a. leden van de dorpscommissie, omwonenden, eigenaren van naastgelegen recreatiewoningen en geïnteresseerden voor een woning. Ook zijn er begin februari een aantal persoonlijk gesprekken gevoerd met direct aanwonenden van het project. De input uit deze gesprekken is hier op hoofdlijnen ook in meegenomen. Veel gehoorde opmerkingen over het plan zijn: ▪ Het huidige plan ziet er goed uit. Goed ingepast en compact. ▪ Het ziet er prachtig uit. ▪ 1 kamerappartementen zijn wel erg klein. Zonde dat dat er 24 zijn. Reactie gemeente: Deze appartementen zijn inderdaad klein, maar zijn ook bedoeld voor 1-persoonshuishoudens. Daarnaast verwachten wij dat mensen hier niet al te lang wonen en weer doorstromen. ▪ Jammer dat het 3 hoog is, maar hierdoor is het plan wel compact. ▪ Maar ook 3 hoog is prima, dat scheelt weinig met de huidige bebouwing.

▪ De huidige ligging van de ontsluiting naar de Marsweg moet meer naar de recreatiewoningen toe. Singel aanleggen rond de recreatiewoningen. ▪ Ligt nu in het zicht van de woningen aan de Hoefslag. Reactie gemeente: Gelet op de reacties bekijkt de gemeente de exacte situering de ontsluitingsweg nog nader. Fijn dat er alleen een fiets en voetgangersverbinding naar de Hoefslag komt. Dit gaat ook voor levendigheid aan in de Hoefslag zorgen. ▪ De eigenaren van de recreatiewoningen vinden de nieuwe situering van de ontsluitingsweg naar de Marsweg een verbetering ten opzichte van het eerste plan. ▪ De Marsweg is onoverzichtelijk voor zoveel verkeer en de ingetekende bocht is krap. Reactie gemeente: Uit het verkeersonderzoek blijkt dat de ontsluiting van de woningbouw Marsweg Noord op de Marsweg verkeerskundig prima kan. Qua aansluiting zal de gemeente zorgen voor een overzichtelijke kruising die voldoet aan de technische aspecten zoals bochtstralen en duidelijke bebording. ▪ Chalets op het industrieterrein van Oudeschild voor de bewoners van de boot. Dan kunnen de kinderen op de Bruinvis blijven. Reactie gemeente:

1/2

▪

▪

▪ ▪

▪ ▪

▪

Marsweg Noord is gekozen om woningen te realiseren voor deze doelgroepen. Wij zien niet in dat kinderen dan niet op de Bruinvis kunnen blijven. Andere (maatschappelijke) voorzieningen – sport, cultuur, zorg en bibliotheek - zijn dan juist weer dichter bij deze locatie. Zijn de doelgroepen bij elkaar wel de juiste combinatie? Reactie: De woningen worden geplaatst voor jongeren/starters, statushouders en ontheemden uit Oekraïne. De combinatie tussen gezinnen (statushouders en ontheemden uit Oekraïne) en jongeren/starters vinden wij een goede combinatie (zie ook Platform 31: Magic Mix). Hoe wordt de situatie straks beheerd door de gemeente met de verschillende doelgroepen? Reactie gemeente: Er wordt budget gereserveerd om in te spelen op het goed kunnen beheren van de locatie, het sociale beheer. Inpassing weg met Tuunwal is een mooie oplossing. Al 7/8 jaar op de wachtlijst bij Woontij, hopelijk met Marsweg Zuid en Marsweg Noord nu zicht op een woning. Reactie gemeente: Marsweg Noord zal bijdragen aan het verminderen van de druk op de permanente woningmarkt. Veel belangstelling van jongeren voor een starterswoning. Waar kan worden ingeschreven voor de woningen, bij Woontij? Reactie gemeente: Op dit moment wordt onderzocht wie de verhuur van de woningen gaat verzorgen.