Woonvisie - inspraakversie 13 juni 2017 - def raadsbesluit 13 juni 2017
Tekst van het document
Opstellen van een folder om Terschellingers te informeren over bestaande en nieuwe maatregelen die het hen mogelijke maken om nieuwe woningen te realiseren. Periodiek om tafel met De Veste en ontwikkelaars om zoveel mogelijk van de gewenste toevoegingen aan de woningvoorraad te realiseren in de komende 5 jaar.
2.9.
Gemeentewoningen
De gemeente heeft 14 woningen in bezit. Welke woningen in het bezit van de gemeente blijven wordt bepaald binnen de strategische beleidsvisie voor het gemeentelijk vastgoed.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
27
3. Programma en toetsingskader De gemeente Terschelling wil vaart maken met de uitvoering van de Woonvisie. De Woonvisie krijgt een vervolg door een Uitvoeringsprogramma waarin (potentiële) bouwlocaties worden benoemd. Op deze locaties kan het gewenste woningbouwprogramma (tabel 3.1.) gerealiseerd worden. Dit Programm a gebaseerd op de Woonvisie, zal jaarlijks gemonitord worden en zo nodig bijgesteld.
3.1.
Gewenste toevoegingen aan de woningvoorraad 2017-2021
1. Jongeren en starters incl. 1-pershh, hele lage inkomens
50-70
2. Starters boven de 23 en doorstromers
40-50
3. Doorstromers
45-70
40
5. Specifieke doelgroepen - Seizoen personeel - Zorg/ouderen
(100-150)
120
Totalen
135-190
40 (128)
10
15
10
2
30
10
3
10
20
Opmerkingen
Projectmatig
1
30
6- 8
Particuliere invullocaties
Markthuur
Koop
20
15
(6-8)
4. Beschermd wonen
Huur
Huur <€414
Koop <€150.000
Toevoegingen (nieuwbouw/transformatie bestaand vastgoed) woningvoorraad 2017-2021 doorkijk 2025 Doelgroep Band Goedkoop 1 Betaalbaar breedte Huur < € 414 - Huur €414 Markthuur/vrije Koop < € 150.000 - €710 kavels/projectmatig/p - Koop articulieren/dorpen <€200.000 Huur € 600-900 en Koop tot € 250.000
4
25
10
30
45
20
1. Toevoeging voorkant woningmarkt. Met name ombouw bestaand vastgoed. De Veste 2 7 eenheden de rest particulier 2. Specifiek om daarmee doorstroming op gang te brengen. 3. Mix van markthuur particuliere initiatieven, vrije kavels/cpo en projectmatig 4. Gebruik maken van bestaand vastgoed (oude campus) danwel nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting
1
Voor deze huur- en koopbedragen geldt prijspeil 2017. Na 2017 kan de gemeente de koopprijs wijzigen als de huurprijs door het
Rijk wordt aangepast.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
28
3.2.
Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven
Met deze Woonvisie en het op te stellen Uitvoeringsprogramma Woonvisie wil de gemeente Terschelling bijdragen aan de oplossing van het woningmarktprobleem. Alle bouwplannen worden getoetst op hun bijdrage aan de oplossing van deze problematiek en ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Daarvoor is onderstaand toetsingskader ontwikkeld. Dit toetsingskader wordt, in samenhang met het Uitvoeringsprogramma, verder uitgewerkt. Toetsingskader: 1. Sluit het bouwplan qua aantal woningen en doelgroep aan bij de Woonvisie en gewenst woningbouwprogramma. 2. Past de huur- of verkoopprijs bij de doelgroep voor de locatie. 3. Levert een bouwplan voor markthuur/ koop tot € 250.000 een bijdrage aan de doorstroming op de woningmarkt. 4. Is blijvende betaalbaarheid van de woningen geborgd. 5. Voldoet het plan aan de duurzaamheidsambities uit de Woonvisie. Binnen de omgevingsvergunning en/of planologische procedure wordt daarnaast beoordeeld of: 6. Het ontwerp past binnen de gemeentelijke ruimtelijke kaders. 7. Het ontwerp past bij de beeldkwaliteit behorende bij die locatie.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
29
4. Vervolgstappen: Samen komen we verder! Na de vaststelling van deze Woonvisie wil het College van B&W de uitvoering in overleg met de woningcorporatie, ontwikkelaars en de Terschellingers ter hand nemen. Gedurende de looptijd van het oude Woonplan zijn door diverse oorzaken minder (sociale huur) woningen gerealiseerd dan gepland. Om meer balans te krijgen op de woningmarkt ligt er vooral een opgave in het realiseren van goedkope huur-, koop- en doorstroomwoningen. In het onderzoek naar de problemen op de Terschellinger woningmarkt werd de analyse uit deze Woonvisie door alle partijen gedeeld. Ook werd vaak aangegeven dat de uitvoering onder regie van de gemeente Terschelling gezamenlijk opgepakt moet worden om in deze woonvisie periode een betere balans op de woningmarkt te realiseren. Om die reden is de titel va n dit hoofdstuk: Samen.komen we verder! Knelpunten In het onderzoek voor deze woonvisie is ook gesproken over knelpunten die het realiseren van een betere balans op de woningmarkt in de weg staan. In de gesprekken werden als verbeterpunten benoemd: Het maken van een gezamenlijk plan voor de realisatie van de benodigde woningen.
Nu zijn er veel losse initiatieven (ieder voor zich); Het opstellen van een gezamenlijke visie op de oplossingsrichtingen, de gesprekken voor het opstellen van de Woonvisie werden hiervoor als goede start gezien; De Gemeente zou meer de rol van regisseur (op gang brengen van het vliegwiel) op zich kunnen nemen; In de beschikbare woningbouwruimte meer flexibiliteit brengen. Woningbouwruimte Deze Woonvisie is mede gebaseerd op de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden van mei 2016. Deze analyse is ook opgesteld met het idee “Samen komen we verder”. Bij de bespreking van de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden heeft gedeputeerde Kielstra de vier Friese Waddeneilanden extra woningbouwruimte aangeboden gekoppeld aan de gesignaleerde tekorten/knelpunten op de woningmarkt. Dit provinciale standpunt is in maart 2017 door de heer Kielstra in een bestuurlijk overleg met de gemeente Terschelling herhaald. Ruimte wordt geboden bij herbestemmingslocaties en binnen stedelijk gebied. Het voorkomen van onnodige of te grootschalige groei is uitgangspunt voor zowel gemeente als provincie. Knelpunten en het gewenste woningbouwprogramma moeten wel onderbouwd worden in de Woonvisie. Visie Met alleen woningbouwafspraken met de provincie (‘’contingenten’’) en bijbouwen wordt er geen balans op de woningmarkt gerealiseerd.
Voor het realiseren van deze balans is het nodig dat alle vastgoedeigenaren en bewoners van Terschelling samen verantwoordelijkheid nemen. De gemeente Terschelling wil (voor nieuwe ontwikkelingen) proberen om samen met makelaars, ontwikkelende partijen en bewoners afspraken maken over de realisatie van nieuwe woningen waarbij betaalbaarheid voor mensen met economische of maatschappelijke binding belangrijk is. Ook wil de gemeente Terschelling de manier waarop de vastgoedpartijen en bewoners(organisaties) zijn betrokken bij het opstellen van deze woonvisie doortrekken. De gemeente wil daarin het voortouw nemen, maar nodigt ook andere partijen nadrukkelijk uit om met plannen te komen die passen bij de
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
30
uitgangspunten van de Woonvisie. Bij de totstandkoming van deze Woonvisie gaven bewoners en bedrijven op Terschelling aan hierin ook hun verantwoordelijkheid te willen nemen. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid door regie te nemen op het bereiken van de doelstellingen uit de Woonvisie. Door het opstellen van het toetsingskader (h oofdstuk 3) en een uitvoeringsprogramma geeft de gemeente helderheid over waar plannen aan moeten voldo en om medewerking van de gemeente te krijgen. Daarnaast ontwikkeld ze een instrumentarium om, indien nodig, ervoor te zorgen dat speculatie en sterke prijsstijgingen tegen gegaan kunnen worden. Naar onze mening vraagt goed samenwerken goed overleg, maar ook helderheid over kaders en regels waarbinnen geopereerd kan worden. Waar nodig passen we regels aan of voegen we regels toe als dat nodig is om de gestelde doelen te kunnen bereiken. Er wordt een ambtelijke werkgroep ingesteld, aangevuld met externe expertise. Concrete uitwerking hiervan is een vervolg op de Woonvisie.
Meer balans vraagt een lange adem: doorkijk naar 2025 In deze woonvisie stelt de gemeente Terschelling veel maatregelen voor die in samenhang met elkaar voor meer balans moeten zorgen. Het zijn raderen die in elkaar grijpen zoals ook al omschreven in de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden. In deze Woonvisie periode is het van belang om ervoor te zorgen dat de raderen gaan draaien en andere raderen meenemen. Dat vraagt de hierboven genoe mde samenwerking en een goede monitoring. Het zorgen voor beweging op de woningmarkt vraagt tijd, tijd om woningen te ontwikkelen, scheefwonen tegen te gaan, doorstroming op gang te brengen, te handhaven op onrechtmatig gebruik, maar ook tijd om bewoners vertrouwen te geven. In de periode na 2021 zal vooral ook gestuurd moeten worden om de goedkope voorraa d ook goedkoop te houden en gekeken moeten worden welke maatregelen er nog extra nodig zijn om de raderen blijvend in beweging te houden. Uit de Woningmarktanalyse Friese Wadden: Raddraaiers gezocht! Het oplossen van problemen lukt alleen als meerdere partijen gelijktijdig (en soms volgtijdelijk) aan de raderen draaien, elkaar opzoeken wanneer er obstakels zijn en gebruik maken van de bijzondere positie van de Waddeneilanden (Waddentoets, bij nood de anticipeerstatus krimp) om maatwerkoplossingen te bedenken.
Ter illustratie: waarom zou een corporatie energie steken in de aanpak van extreme scheefheid, als er geen alternatieven op de markt zijn? Waarom zou een provincie beleidsruimte voor woningbouw bieden als er geen duidelijk kader is waarmee het nut van bouwplannen is aan te tonen? Het is ook daarom van belang dat iedereen zijn best doen om tot oplossingen te komen. Het ene instrument heeft minder effect dan het andere, maar is daarom niet minder belangrijk; alle instrumenten samen maken dat de markt beweegt. Het schema hierna illustreert de grote onderlinge samenhang en complexiteit van het werken aan een beter functionerende woningmarkt. Het overzicht is geen complete weergave; er zijn veel meer ‘raderen’ of instrumenten waaraan partijen kunnen draaien.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
31
Hoofdrol gemeente Hoofdrol corporaties
Nieuwe klantgroepen aanboren
Aangepaste woningen labelen
Woningen tot nultreden aanpassen
Hoofdrol ontwikkelaars Particulieren verleiden tot ontwikkelen
Hoofdrol provincie
Goede zorg aan huis leveren
Goed wonen met een zorgvraag
Voorraad goedkope koop vergroten
Hoofdrol zorgpartijen
Koopprijzen onderkant markt beheersen
Verleiden tot verhuizen
Instroom hoge inkomens sociale huur beperken
Doorstroom sociale huur vergroten
Strenger toewijzen
Uitstroom sociale huur vergroten
HuurVerhoging scheefwoners
Herbestemming panden
Beleid woningbouw ruimte
Gereduceerde grondprijs
Voorraad vrije sector huur vergroten
Voorraad sociale huur vergroten Sociale grondprijs
Beleid woningbouw ruimte
Investeerders zoeken
Bouwruimte bieden Snelle procedures
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
32
Bijlage 1: Achtergrondcijfers bij de analyse Demografie Onderstaande tabellen zijn gemaakt met behulp van gegevens afkomstig uit het BRP van de gemeente Terschelling aangevuld me gegevens van het CBS (geraadpleegd 12-2016). 6000 5000
4888
4729
4000 3000 2000
1069
779 1000
839
589 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
15-25
Huishoudensontwikkeling
65+
2,2
89 101 96 95 90 86 92 94 95 97 99 99 95 496 495 500 492 485 505 508 2000 503 518 510 572 549 538
2,1
2500
628 651 671
695 711
721 731 729 713
2013
2014
2015
2016
Totaal
Gemiddelde huishoudensgrootte
3000
1500
2012
726 728
719 709
2 1,9
1000
1,8
1261 113511471203 500 941 968 962 986 10101019102710771119
1,7
0
1,6
1-ouder huishoudens
1,5
Samenwonend met kinderen Samenwonend zonder kinderen Alleenstaanden
Gemiddelde huishoudensgrootte
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
33
Voorraad Opbouw koopvoorraad Hier geven we inzicht in de waarde van de woningen in de gemeente Terschelling. De gemiddelde WOZwaarde van een woning op Terschelling is €290.000. De vraagprijs voor woningen op Terschelling behoort tot de hoogste van Nederland. Met een vierkante meter vraagprijs van ongeveer €4.000 per m2 behoort Terschelling tot de top van Nederland (www.huizenzoeker.nl, dec 2016). Verdeling WOZ Waarde (dec 2016) 450
418
400 327
350 300
258
250
240
200
163
150 100 50
97
72
61
148
49
30
23
19
13
13
6
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 550000 600000 650000 700000 750000 Meer
<€220.000
€220.000 €350.000
€350.000 €370.000
€370.000 €500.000
˃€500.000
Verkoopcijfers 14 41 5 8 9 2013-2016 Woningen verkocht door verschillende makelaars in periode 2013-december 2016. Cijfers 2013 en 2014 zijn incompleet.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
34
Opbouw huurvoorraad de Veste De opbouw van de huurvoorraad is gebaseerd op het VHE-bestand van de Veste (gegenereerd juli 2016, geraadpleegd in december 2016, aangevuld met gegevens nieuwbouw). Appartement Grondgebonden Seniorenwoning Studentenwoning Eindtotaal 0% 1% 2% 0% 3% 1% 15% 7% 0% 23% 3% 26% 11% 33% 73% 4% 43% 20% 33% 100%
Hoorn Midsland West Terschelling Totaal
Tot €414 €414 - €592 €592 - €635 €635 - €711 Meer dan €711€
Aandeel in totaal bezit excl. studentenkamers. 24% 65% 6% 4% 2%
Hieronder is een specificering gemaakt van de effecten van de nieuwbouw van sociale huurwoningen in het plangebied West Aletalaan fase 4 te West Terschelling. Deze tabel geeft inzicht in de effecten die de toevoeging van deze woningen aan de voorraad hebben gehad. Het betreft hier 16 woningen met huren in het hogere segment. De cijfers komen uit een notitie samengesteld door de Veste en gedeeld met de gemeente Terschelling.
Aantal reacties
Inkomen te Inkomen te laag hoog
51 Woningtype
23
6
Ingetrokken 5
Passend
Resterende reacties
16
1
Huurprijs
Tussenwoning basis
€614
Tussenwoning luxe
€670
Hoekwoning basis
€628
Hoekwoning luxe
€684
Omvang van de voorraad en omvang van huishoudens Om de optimale woningvoorraad te benaderen gaan we in beginsel uit van 1 woning voor 1 huishouden. Als hier sprake van is dan kun je stellen dat de woningmarkt in balans is. Normaal gesproken zijn hier een aantal betrouwbare bronnen voor. Voor de woningvoorraad de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en WOZ (Waardering Onroerende Zaken), dit zijn bronnen die in het beheer va n de gemeente zijn. Als basis voor het aantal personen wordt de BRP (Basis Registratie Personen) genomen. Aangezien deze bronnen dynamisch zijn, mensen verhuizen en woningen worden bijvoorbeeld gesloopt , zit er altijd een bepaalde foutmarge in, men probeert de werkelijkheid zo goed mogelijk te benaderen. Hiernaast is het nog een gegeven dat mensen en in mindere mate vastgoed, zich soms moeilijk laat registreren. Het inschrijven op een adres en de status die dat aan een verblijf geeft kan een drempel zijn. In het geval van Terschelling is de invloed van dit soort ‘vervuilende factoren’ erg groot.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
35
Bijlage 2: Maatregelen per doelgroep Naast de acties genoemd in Hoofdstuk 2 zijn er nog veel andere grotere en kleinere maatregelen die kunnen worden genomen om de raderen uit Hoofdstuk 4 te laten draaien. Deze maatregelen komen deels uit de gesprekken die zijn gevoerd met inwoners en stakeholders en deels uit de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden. Deze maatregelen zijn deels concretiseringen en deels aanvullingen op de acties uit de Woonvisie die worden ingezet om de doelstellingen van het beleid – meer beweging en daardoor meer balans- te bereiken. De maatregelen zijn geordend per thema. Dat wil echter niet zeggen dat maatregelen genoemd bij starters ook niet goed kunnen worden ingezet bij doorstromers en vice versa.
Maatregelen om meer starterswoningen te realiseren en te behouden Instrument
Omschrijving
Actie
1.
Bij voorrang
In het uitvoeringsprogramma worden locaties
Ambtelijke werkgroep instellen,
starterslocaties
opgenomen waar de komende jaren woningen
aangevuld met externe expertise,
ontwikkelen
kunnen worden ontwikkeld door
die uitvoering samen met de
ombouw/transformatie of nieuwbouw
Woningcorporatie en/of marktpartijen voortvarend oppakt.
2.
Toevoegen 40 sociale
Kleine huurwoningen met een huur onder de
Afspraken over maken met de
huurwoningen voor
kwaliteitskortingsgrens.
woningcorporatie in
starters met een laag
prestatieafspraken
inkomen 3.
Toevoegen 30 goedkope
Zie 1
De vraag neerleggen bij
koopwoningen met een
marktpartijen op basis van het
VON-prijs onder de
uitvoeringsprogramma
€200.000 (waaronder Tiny Houses zie 3.a)
3.a.
Zie 1 en
Onderzoek naar haalbaarheid
Toevoegen Tiny Houses;
van Tiny Houses voor
kleine (20-25 m2),
permanente bewoning.
innovatieve, duurzame en soms verplaatsbare woningen. 4.
Startersleningen
De werking van de verordening startersleningen
Voorleggen aan de
uitbreiden zodat de aankoop van een
gemeenteraad
starterswoning mede gefinancierd kan worden met een starterslening
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
36
5.
Huisvestingsverordening
Er is (gemeentelijke) huisvestingsvergunning nodig
Beleid voortzetten. Strikt
benutten voor gericht
voor woningen met een aanvangshuur onder de
handhaven
toewijzen
€710,68 worden alleen toegewezen aan gebonden woningzoekenden, zowel sociale als particuliere huur.
6.
7.
Toewijzing op inkomen
Alleen huishoudens met een inkomen onder de
Effecten van toewijzing tot €
en maatschappelijk of
€39.874 komen in aanmerking voor sociale huur. In
45.716 monitoren
economisch binding
de Prestatieafspraken 2017 is de grens vastgelegd
door corporaties op
op €45.716 om de groep “tussen wal en schippers’
basis prestatieafspraken
te helpen.
Inkomensafhankelijke
De Wet Doorstroming Huurmarkt maakt mogelijk om
Effecten van dit beleid
huurverhoging door
huur van scheefwoners jaarlijks te verhogen met
monitoren
corporatie
inflatiepercentage plus 4%. Dat is nu opgenomen in de prestatie afspraken. Op deze wijze wordt deze groep sneller verleid een overstap te maken naar de koopmarkt.
8.
WOZ als basis voor
Woningen onder de € 373.000 1 mogen, na
Toepassen in eigen
koopprijs bij vruchteloze
vruchteloze aanbieding, niet boven de WOZ-waarde
gemeentelijke organisatie en
aanbieding
worden verkocht. Dit om te borgen dat woningen
door taxateurs en makelaars.
tegen een prijs worden aangeboden die marktconform is voor maatschappelijk of economisch gebonden woningzoekenden. 9.
De neuzen in één
Het is belangrijk om met makelaars, ontwikkelende
Hiervoor zijn aangepaste regels
richting voor
partijen en bewoners tot afspraken te komen over
nodig, maar vooral het nemen
prijsbeheersing in de
blijvende betaalbaarheid van woningen voor
van gezamenlijke
goedkope koop
mensen met economische of maatschappelijke
verantwoordelijkheid door alle
binding.
betrokkenen. Zie H 2.
10. Gereduceerd tarief
Met sociale kavelprijzen vergroot de gemeente de
Gereduceerd tarief kan worden
kavels sociale
haalbaarheid van sociale woningbouw. Daaraan
overwogen.
woningbouw
worden voorwaarden verbonden, zoals de termijn van exploitatie als sociale huurwoning.
11. Erfpacht
Erfpacht neemt een deel van de waardeontwikkeling
Uitgifte van grond in erfpacht
van grond weg doordat deze niet overdraagbaar is.
kan worden overwogen.
Daarmee wordt ook de totale prijsontwikkeling afgeremd. 12. Bestemmingsplan: bij de
1
Door bij nieuw te bouwen starterswoningen de
De raad voorleggen om dit toe te
bouw van
planologische uitbreidingsmogelijkheden te
passen in nieuwe
starterswoningen
beperken kan er geen waarde worden toegevoegd
bestemmingsplannen
uitbreiding niet mogelijk
en blijven woningen betaalbaar voor starters of
maken
doorstromers
Prijspeil 2017..
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
37
13. Bestemmingplan:
De Bro biedt de mogelijkheid om percelen aan te
De raad voorleggen om dit toe te
duiden voor sociale huur, sociale koop en in de
passen in nieuwe
toekomst mogelijk ook middenhuur.
bestemmingsplannen
Verkrijgen van een overzicht van planologische
Inventariseren van alle
mogelijkheden tot uitbreiding van de
mogelijkheden die de huidige
woningvoorraad
bestemmingsplannen bieden voor woningtoevoeging en de inventarisatie aanvullen met eventuele nieuwe mogelijkheden tot uitbreiding van de woningvoorraad in bestaande gebouwen
14. Behoud kernvoorraad sociale huurwoningen
Borgen dat er voor de doelgroep van beleid nu en in
Minimale omvang van de
de toekomst voldoende sociale huurwoningen
kernvoorraad opnemen in
beschikbaar zijn.
prestatieafspraken
Maatregelen om meer doorstroom woningen te realiseren en te behouden Instrument
Omschrijving
Actie
1.
Toevoegen van 65
In het uitvoeringsprogramma worden locaties
Ambtelijke werkgroep instellen
goedkope
opgenomen voor doorstroom woningen (koop en
die uitvoering samen met
koopwoningen met een
huur)
marktpartijen voortvarend
VON-prijs tot € 250.000
oppakt.
en 30 dure huurwoningen met een huur van € 600-€ 900
2.
Doorstroomwoningen
Huurappartementen die bestemd zijn voor
Overleggen met
labelen door
permanente bewoning, maximaal twee jaar
woningcorporatie
woningcorporatie
tijdelijk verhuren Bedoeld om mensen met middeninkomens te binden (die op het eiland willen wonen maar niet gelijk willen/ kunnen kopen).
3.
Locaties specifiek voor
Locaties aanwijzen waar met voorrang
Voorwaarden verbinden aan
doorstromers
doorstromers die een starterswoning huur of koop
het beschikbaar stellen van
ontwikkelen
achter laten zich mogen vestigen
woningbouwruimte (‘’contingenten’’).
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
38
4.
Actief matchen van
Er zijn vele bekende en potentiële woonlocaties
Partijen benaderen, locaties in
investeerders,
op Terschelling en er is een veilig
beeld brengen, samen
eigenaren en plekken
investeringsklimaat De gemeente kan een bidbook
optrekken met elkaar en de
maken, investeerders benaderen samen met
provincie. Zie ook hoofdstuk 2.
provincie, lopend traject Expeditie Fryslân, lokale partijen en investeerders bijeenbrengen. Eerst lokaal, lukt dat niet: i.s.m. provincie 5.
6.
De neuzen in één
Het is belangrijk om met makelaars,
Hiervoor zijn aangepaste regels
richting voor
ontwikkelende partijen en bewoners tot de
nodig, maar vooral het nemen
prijsbeheersing in de
afspraak te komen over blijvende betaalbaarheid
van gezamenlijke
goedkope koop
van woningen voor mensen met economische of
verantwoordelijkheid door alle
maatschappelijke binding.
betrokkenen. Zie H 2.
Verkoopvoorwaarden
Om speculatie te voorkomen, hanteert
Strikte handhaving en
bouwkavels
Terschelling verplichte zelfbewoning en verbod op
toepassing in combinatie met
verkoop in 5 jaar. Na 3 jaar bewoning mag de
prijsbeheersings maatregelen.
woning wel verkocht worden aan maatschappelijk en/of economisch gebonden personen. 7.
8.
Huisvestingsverordening
Vergunningsplicht op het onttrekken,
Blijven toepassen. Beleidsregels
in relatie tot
samenvoegen, omzetten of splitsing van
opstellen.
onttrekking/ omzetting/
woningen. Dit is gericht op het voorkomen van
splitsing
schaarste in het goedkope deel van de voorraad
Erfpacht
Erfpacht neemt een deel van de
Overwegen, besluit nemen.
waardeontwikkeling van grond weg doordat deze niet overdraagbaar is. Daarmee wordt ook de totale prijsontwikkeling afgeremd. 9.
Voorrang op de
Bij kaveluitgifte en verkoop sociale huurwoningen
koopmarkt voor sociale
voorrang voor starters en voor mensen die een
huurders
sociale huurwoning of goedkope koopwoning
Overwegen, besluit nemen.
achterlaten op het eiland 10. Bestemmingsplan
Zie tekst bij startersmaatregelen
Zie tekst bij startersmaatregelen 11. Inzetten van
Door de inzet van wooncoaches mensen met een
Nagaan op welke manier de in
wooncoaches
doorstroom wens ondersteunen in de realisatie
de prestatieafspraken
hiervan. Kennis en voorlichting
voorgestelde inzet van wooncoaches vorm gegeven kan worden
12. Tegengaan van scheefwonen
Scheefwoners verleiden tot doorstromen
Onderzoek inzetten wooncoach, afspraken met De Veste over huurverhogingen.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
39
13. Huurprijsgrens Huisvestingsverordening
Om te borgen dat toe te voegen huurwoningen
Onderzoeken of dit mogelijk en
tussen 700 en 900 beschikbaar zijn voor
wenselijk is.
maatschappelijk en economisch gebonden is het noodzakelijk om de huurprijsgrens te verhogen naar € 900
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
40
Maatregelen wonen en zorg
Omschrijving
Instrument
Aktie
1.
Belemmeringen van een huursprong (huurverhoging
Effecten monitoren
Doorstroming senioren
bij verhuizing) deels wegnemen voor ouderen die willen verhuizen Zie prestatieafspraken 2017
2.
Wooncoach
Woon coaches kijken samen met bewoners hoe de
Nagaan op welke manier
woonsituatie verbeterd kan worden. Er wordt
de in de
gekeken naar de persoonlijke woonsituatie en op
prestatieafspraken
maat advies gegeven over eventuele aanpassingen.
voorgestelde inzet van wooncoaches vorm gegeven kan worden
3.
Ruimte in het ZAV-beleid
Bewoners van sociale huurwoningen onder
Onderdeel maken van
voorwaarden de ruimte geven om hun woning
programma ‘langer thuis
ingrijpender aan te passen (doorbraken, keuken,
wonen’. Met corporatie
sanitair, uitbouw) waarbij de corporatie de
afstemmen.
aanpassing overneemt. 4.
Inventariseren van de vraag en
Hoeveel mensen wensen nu of in de nabije toekomst
Onderdeel maken van
tonen van de mogelijkheden
een aanpassing aan hun woning? Door een
programma ‘langer thuis
voor woningaanpassing
modelwoning in te richten is het mogelijk om te
wonen’. Voorstellen aan
tonen wat er mogelijk is en tegen welke kosten. Zo
corporatie
kan door de bewoner een afweging gemaakt worden 5.
6.
Toevoegen woningen nabij
Dit kan door nieuwbouw, maar vooral ook door
Zie hoofdstuk 2:
voorzieningen
transformatie van (leegstaande) bestaande
corporaties, maar ook
gebouwen die op dit moment niet voor wonen zijn
particuliere
bestemd.
investeerders.
Bijvoorbeeld de interne sanitaire units
Corporaties interesseren,
(http://kipcare.com/), uitbouwen
maar ook particuliere
(http://www.zorgunits-op-maat.nl), of in de tuin
investeerders.
Mantelzorgunits
plaatsen (http://huisindetuin.nl). 7.
Realiseren mantelzorgwoningen
Het is mogelijk om een zorgunit bij een woning te
Onderdeel maken van
of kangoeroewoningen
plaatsen (vergunning vrij). Bij nieuw of verbouw kan
programma ‘langer thuis
gedacht worden aan een ‘Kangoeroewoning’ of
wonen’.
mantelzorgwoning (vergunningplicht). 8.
Goed afgestemd aanbod van
Eén aanbieding bij een wens tot verbouwen. Een
lokale aannemers voor het
stap verder: kant-en-klare verbouwingen aanbieden.
zorggeschikt maken van
Dit werkt vooral bij projectmatige woningbouw en
woningen
dit komt op de eilanden maar beperkt voor.
Zie thema duurzaamheid.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
41
Maatregelen Duurzaam Door Omschrijving
Instrument
Actie
1.
Duurzaamheidsambities
Partijen bij elkaar brengen om tot
Voortouw organisatie
concretiseren met lokale
duurzaamheidsinitiatieven te komen dan
bijeenkomsten in het kader van
partijen
wel samenwerken met partners
duurzaamheid (Koploperproject, Ondernemersbijeenkomsten, Duurzame Woondag etc.)
2.
Energieneutraal – nul op de
Energieloket en stimuleringsmaatregelen.
Energieloket voortzetten.
meter stimuleren
De nul op de meter woning door Urgenda
Het energieloket inzetten om
als voorbeeldwoning.
meer te communiceren over stimuleringsregelingen. Bestaande gemeentelijke regelingen continueren, zoals de regeling ondersteuning lokale duurzaamheidsinitiatieven en de terugbetalingsregeling op verkoopprijs grond. Plan nul op de meter woning door Urgenda concreet maken.
3.
Verduurzaming bestaande
Energieloket en (lokale) partijen
bouw
4.
Concreet maken met lokale partijen
Verduurzaming sociale
Sociale huurwoningen zoveel mogelijk
Vastleggen in
huurvoorraad
verduurzamen. Minimaal gemiddeld naar
prestatieafspraken
label B brengen en geen label E,F en G meer in 2020. Mooie voorbeeld hiervan is de aanpak van Wonen Zuidwest Friesland in de gemeente Súdwest Fryslân.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
42
Bijlage 3: Begrippenlijst Begrip Aftoppingsgrens
Betekenis Begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan de aftoppingsgrens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd (eigen bijdrage wordt dan hoger) De BAG bevat gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen in een gemeente. De wet basisregistraties adressen en gebouwen schrijft voor dat alle adressen en gebouwen in de gemeente worden opgenomen in twee
Basisregistratie Adressen en
basisregistraties: de Basisregistratie Adressen (BRA) en de Basisgebouwenregistratie
Gebouwen (BAG)
(BGR). De BAG onderscheidt vier soorten objecten. Dat zijn panden (gebouwen), verblijfsobjecten (zoals een woning, winkel of restaurant), standplaatsen (bijvoorbeeld voor een woonwagen) en ligplaatsen (voor boten).
Blijverslening
Een lening die het mogelijk maakt voor inwoners om tegen gunstige voorwaarden financiering te krijgen voor het levensloopbestendig maken van hun woning Is de groep huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in
Doelgroep van beleid
aanmerking kan komen voor huurtoeslag, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen 1-persoons-, meerpersoons-, 1-persoonsouderen- en meerpersoons ouderen huishouding.
Doorstromers
Energieloket Gebroken gezinnen Gemengde wijken
Grondgebonden huur
Grondgebonden koop
Huishouden
De groep huishoudens die al op Terschelling woont en verhuist van een goedkopere naar een duurdere woning. Waar particulieren terecht kunnen met vragen en advies over het verduurzamen en energiezuiniger maken van de woning. Gezinnen waarvan de ouders gescheiden zijn. Wijken waarin een menging is van de bevolking. Jong en oud, arm en rijk, met en zonder zorgvraag, een goede balans tussen oudgedienden en nieuwkomers. Een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneen gebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat, in de huursector. Een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneen gebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat, in de koopsector. Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huishoudelijk verband samenleven. In het verlengde van de Huisvestingswet kan de gemeenteregels stellen voor de
Huisvestingsverordening
woonruimteverdeling van huurwoningen en koopwoningen in de eigen gemeente. Die regels leggen ze vast in een (gemeentelijke) huisvestingsverordening, die voor maximaal vier jaar geldig blijft.
Huursprong
De huursprong is het verschil tussen de oude en de nieuwe huur.
Inbreidingslocatie
Open locaties in de bebouwde kom die geschikt worden geacht voor nieuwbouw. Betreft combinatie van 2 (of meer) zelfstandige wooneenheden onder 1 dak.
Kangoeroewoningen
Meerdere generaties wonen in hetzelfde huis, maar toch apart. Zowel nieuwbouw als ombouw hoofdwoning met ‘buidelwoning’.
Kernvoorraad Leefbaarheid
Benodigde aantal sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens (€710,68) Bij leefbaarheid gaat het om de gebruiks- en belevingswaarde van een wijk of buurt. Subjectieve beleving en waardering van een leef- en woonomgeving.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
43
Levensloopbestendige woning
Een overkoepelend begrip voor een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in het geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Betreft combinatie van 2 (of meer) zelfstandige wooneenheden met een zorgvriendelijk woonidee. Zowel nieuwbouw als ombouw hoofdwoning met
Mantelzorgwoningen
woning(en) ten behoeve van zelfredzaamheid, beschermd wonen of zorg die voortvloeit uit een tussen de bewoners bestaande sociale relatie. . Soms worden ook losse woonunits voor de duur van de mantelzorg in de tuin geplaatst. Een woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is en waarvan de
Nultredenwoning
zogenoemde primaire ruimtes, de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer zich op dezelfde woonlaag bevonden. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken.
Onderzorg Ontgroening
Mensen die door factoren niet de zorg krijgen die ze eigenlijk nodig hebben. Een afname van het aandeel jongeren in de bevolking als gevolg van een afname van het geboortecijfer. De samenwerking met en het vertrouwen tussen de corporaties,
Prestatieafspraken
huurdersorganisaties en gemeenten is van groot belang. Afspraken tussen gemeenten en corporaties liggen vast in de zo genoemde 'prestatieafspraken'. Basis daarvoor is (gewijzigde) Woningwet 2015 Huurwoning in beheer van een woningcorporatie. Deze woningen worden
Sociale huurwoning
beschikbaar gesteld voor mensen met minder financiële middelen, de huur ligt onder de huurliberalisatiegrens
Starter Statushouders
Jongere die voor het eerst op de woningmarkt komt. Asielzoekers van wie het verzoek is ingewilligd en daarmee een verblijfsvergunning hebben verkregen. Klein, compact en innovatief huis (20-25 m2) met daarin alle basisvoorzieningen.
Tiny Houses
Bedoeld om het hele jaar bewoond te worden. Nieuwe ontwikkeling gericht op bewuster en duurzamer leven. Lagere investerings- en verbruikskosten. Flexibele inrichting en mogelijk verplaatsbaar . Huishoudens met een inkomen net boven de inkomensgrens van passend toewijzen
Tussen wal en schippers
waardoor ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook te weinig verdienen voor het financieren van een koopwoning. Voor hen is een huur van meer dan € 710 (liberalisatiegrens) ook erg hoog.
Urgentieregeling
In een urgentieregeling staat welke groepen woningzoekenden voorrang krijgen. E.e.a. vastgelegd in de (gemeentelijke) Huisvestingsverordening
Vergrijzing
Een toename van het aandeel ouderen in de totale bevolking.
Vergroening
Een toename van het aandeel jongeren in de totale bevolking.
Verscholen wonen
Een verschijnsel op Terschelling waarbij een persoon dan wel huishouden in een bouwwerk woont die in de BAG niet als verblijfsobject staat geregistreerd De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in
Woningmarkt
een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden.
Woningvoorraad Wooncarrière
Wooncoach
Het totaal van koop- en huurwoningen in Nederland dat voor bewoning geschikt is. Mensen die stappen maken op sociaal economisch gebied, groeien door op de woningmarkt en kunnen zich bijvoorbeeld permitteren van huur naar koop te gaan. Wooncoach bekijkt samen met bewoners(s) hoe woonsituatie verbeterd kan worden. Ondersteuning kan bv bestaan uit geven van tips om langer thuis te kunnen
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
44
wonen of juist zoeken naar andere geschikte woonruimte. Woonlasten zijn alle kosten die het wonen met zich meebrengt. Naast de huur of Woonlasten
hypotheekkosten zijn dit de kosten voor gas, water, elektra , eventuele servicekosten, reserveringen voor onderhoud, onroerende zaakbelasting en verzekeringen.
Zelfstandige woning
Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Een woning die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s)
Zorgwoning
met een geïndiceerde zorgbehoefte. Deze woning wordt niet via het reguliere toewijzingssysteem toegewezen, maar via een zorgpartij.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
45
Colofon
Opdrachtgever
KAW
Bedrijfsnaam
Gemeente Terschelling
bedrijfsadres
Burgemeester van
www.kaw.nl www.kaw-e.nl
Heusdenweg 10a postcode en plaats
8881 EB West-Terschelling
telefoon
0562-446244
-
@KAWarchitecten www.linkedin.com/company/KAW www.facebook.com/KAWarchitecten www.youtube.com/KAWarchitecten
Groningen Postbus 1527 9701 BM Groningen Kattenhage 1 9712 JE Groningen Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH Rotterdam Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Eindhoven @ kaw-e Rechtestraat 59 C 4 e verd. 5611 GN Eindhoven Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Contactpersoon KAW naam
Diet Hensums
telefoon mobiel
0655748589
d.hensums@kaw.nl
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
46
KAW is een bijzonder bureau. Onze ambitie is ruimtelijke, sociale en economische vernieuwing vooruit helpen. Wij doen dat vanuit een perspectief van demografische en ruimtelijke transitie. Met inspirerende ontwerpen, realistisch onderzoek, werkzame adviezen, duurzame techniek en resultaatgericht projectmanagement. Wij werken met onze teams vanuit Groningen, Rotterdam en Eindhoven.
www.kaw.nl