Woonvisie - inspraakversie 13 juni 2017 - def raadsbesluit 13 juni 2017
Tekst van het document
7 maart 2017
CONCEPT
datum 13 juni 2017 werk 160128 Woonvisie Terschelling onderwerp Rapport behandeld door Diet Hensums, Aitze van den Bos, Jeroen Drewes
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
2
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ....................................................................................................................... 3
0.
Inleiding ....................................................................................................... 5
Waarom een nieuwe Woonvisie .............................................................................................. 5 Aanpak en processtappen ....................................................................................................... 5 Samenvatting: Op weg naar meer balans op de woningmarkt .................................................. 7
1.
Analyse van de Terschellinger woningmarkt ..................................................... 9
1.1.
Cijfers en Prognoses .................................................................................................... 9
1.2.
Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte ........................................................... 10
1.3.
Specifieke doelgroepen ............................................................................................... 15
1.4.
Overige thema’s ......................................................................................................... 17
2.
Op weg naar meer balans op de woningmarkt ................................................. 19
2.1.
Starters/jongeren krijgen weer een kans ..................................................................... 19
2.2.
Doorstromen moet gewoon worden ............................................................................ 22
2.3.
Aparte voorzieningen voor tijdelijke huisvesting creëren ............................................. 23
2.4.
Woonplek met zorg voor iedereen die het nodig heeft................................................. 24
2.5.
Duurzaam door ........................................................................................................... 25
2.6.
Handhaven ................................................................................................................. 26
2.7.
Zorgvuldig ruimtegebruik ............................................................................................ 26
2.8.
Communicatie ............................................................................................................ 27
3.
Programma en toetsingskader ....................................................................... 28
3.1.
Gewenste toevoegingen aan de woningvoorraad 2017-2021 ........................................ 28
3.2.
Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven .................................................. 29
4.
Vervolgstappen: Samen komen we verder! ..................................................... 30
Bijlage 1: Achtergrondcijfers bij de analyse ........................................................... 33
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
3
Bijlage 2: Maatregelen per doelgroep ................................................................... 36
Bijlage 3: Begrippenlijst....................................................................................... 43
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
4
0. Inleiding Waarom een nieuwe Woonvisie Het huidige woonplan van de gemeente Terschelling dateert uit 2009 en heeft een looptijd tot 2016. Hierop zijn onder meer de huidige afspraken met de Provincie Fryslân over de woningbouwruimte gebaseerd. In de afgelopen jaren is er op de woningmarkt veel veranderd in de vraag en aanbod van woningen en in de wet en regelgeving. Met de herziene Woningwet (2015) verandert de rolverdeling tussen gemeente, woningcorporaties en huurders. Enerzijds wordt van gemeenten nu gevraagd om heel duidelijk een visie te geven en randvoorwaarden te stellen en om deze vast te leggen in een Woonvisie. Corporaties moeten nu ook jaarlijks een bod uitbrengen op realisatie van onderdelen van de gemeentelijke Woonvisie. Anderzijds is meer dan ooit duidelijk dat vooral andere partijen het wonen ‘maken’: woningcorporaties, maatschappelijke organisaties, ontwikkelaars/ondernemers en vooral: de bewoners zelf. Daarnaast heeft de gemeente Terschelling met haar Toekomstvisie TS 25 een koers uitgezet voor de toekomst die nu vertaald moet worden naar onder andere het woonbeleid. Om die reden heeft de gemeente Terschelling aan KAW Architecten en adviseurs gevraagd om met hen een nieuwe woonvisie te maken. De nieuwe woonvisie omvat het volgende: 1.
Een kernachtig beschrijving van de analyse, opgaven, ambities, in te zetten instrumenten, rollen, keuzes en prioriteiten van Terschelling; 2. Een beleidskader voor de komende 5 jaar op het gebied van Wonen en aan wonen gerelateerde thema’s (zorg), met een doorkijk naar 2025. De Woonvisie is de basis voor: 1. Het maken van (prestatie) afspraken met woningcorporatie De Veste en huurdersvereniging De Brandaris; 2. Het maken van afspraken met marktpartijen over nieuwbouw van woningen; 3. Het maken van nieuwe afspraken over woningbouwruimte met de provincie Fryslân; 4. Een uitvoeringsprogramma en toetsingskader voor woningbouwinitiatieven.
Aanpak en processtappen Voor het opstellen van de Woonvisie is een ambtelijke werkgroep ingesteld met medewerkers vanuit Wonen, Ruimtelijke Ordening, Sociaal Domein en Duurzaamheid. Zij hebben met het adviesbureau KAW het onderzoek uitgevoerd voor de onderbouwing van de visie en de Woonvisie opgesteld. Bij het opstellen van deze woonvisie zijn de volgende stappen gezet: 1. Het uitvoeren van een woningmarktonderzoek. De focus is gelegd op een analyse van beschikbare data, afkomstig van de gemeente Terschelling, corporatie De Veste, provincie Fryslân en landelijke bronnen. Toegespitst op demografische aspecten, samenstelling van de woningvoorraad en de tekorten bij specifieke segmenten op de Terschellinger woningmarkt. 2. De tweede stap betrof het delen van de voorlopige bevindingen met diverse partners binnen de woningmarkt. Er is onder meer gesproken met makelaars, met professionals uit de zorg, de
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
5
3.
4.
woningcorporatie, de huurdersvereniging, Terschellinger Tafel, provincie Fryslân en Urgenda. Daarnaast is contact gezocht met ondernemers c.q. werkgevers op het eiland om inzicht te krijgen in de problematiek van huisvesting van seizoenspersoneel en het aantrekken van nieuw personeel van de vaste wal. Voor het toetsen van de resultaten van het onderzoek en de eerste conclusies is op 20 en 21 december 2016 een tweedaagse georganiseerd. Uitgenodigd waren burgers, waaronder specifieke doelgroepen zoals starters, de indieners van een TS 25 “Ja, ik doe mee kaart’’, Recreatieplatform en vertegenwoordigers van aannemers, ontwikkelende bouwbedrijven, lokale ontwikkelaars, makelaars en lokale zorgverleners. Op 11 januari 2017 zijn het college en de gemeenteraad over de voortgang van het opstellen van de Woonvisie geïnformeerd. Er zijn voorlopige bevindingen gedeeld en er is gesproken over mogelijke oplossingen voor de gesignaleerde knelpunten op de Terschellinger woningmarkt
Belangrijke kaders voor opstellen Woonvisie Bij het opstellen van de Woonvisie is rekening gehouden met de volgende kaders. 1. Toekomstvisie TS 25 2. Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden 3. De door het College van B&W in de offerteaanvraag aangereikte thema’s 4. Evaluatie Woonplan 2008-2016 Vanuit deze kaders zijn de volgende thema’s meegenomen: Het voorzien in woonwensen van inwoners en van woningzoekenden die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan Terschelling. Specifieke aandacht voor doelgroepen, zoals starters, doorstromers, tussen wal en schippers 1, seizoenwerknemers, studenten van het MIWB, ouderen en urgent woningzoekenden. Voldoende sociale huurwoningen voor de doelgroep van beleid . Betaalbaarheid van huur- en koopwoningen en te nemen maatregelen voor blijvende betaalbaarheid. Wonen en Zorg. Duurzaamheid. Dit omvat zowel energetische maatregelen als flexibel en levensloopbestendig (ver)bouwen. Daarnaast was de vraag om een uitvoeringsprogramma op te stellen op basis van de programmatische uitkomsten van de woonvisie. Dat uitvoeringsprogramma moet concreet, flexibel, financieel haalbaar en realistisch zijn en passen bij de schaal en architectuur van Terschelling. De woonvisie en het uitvoeringsprogramma worden het toetsingskader voor bouwinitiatieven.
1
Tussen wal en schippers: huishoudens met een inkomen net boven de inkomensgrens van passend toewijzen waardoor ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, m aar ook te weinig verdienen voor het financieren van een koopwoning. Voor hen is een huur van meer dan € 710 erg hoog.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
6
Samenvatting: Op weg naar meer balans op de woningmarkt De looptijd van deze woonvisie is 2017 tot en met 2021, met een doorkijk naar 2025. De Terschellinger woningmarkt is net als die op de andere Waddeneilanden een specifieke markt die op veel punten sterk afwijkt van die van Friesland. De prijzen van koopwoningen zijn hoog en daardoor voor veel starters en (jonge) gezinnen met een gemiddeld inkomen onbereikbaar. De m2 prijs voor koopwoningen is een van de hoogste van Nederland. De wachtlijsten in de sociale huursector zijn lang. Hierdoor is de doorstroming op de woningmarkt zeer gering. De voorgestelde maatregelen voor de komende jaren zijn: Tabel 1: Overzicht gewenste toevoegingen aan de woningmarkt in de periode 2017- 2021
1. Jongeren en starters incl. 1-pershh, hele lage inkomens
50-70
2. Starters boven de 23 en doorstromers
40-50
3. Doorstromers
45-70
40
5. Specifieke doelgroepen - Seizoen personeel - Zorg/ouderen
(100-150)
120
Totalen
135-190
40 (128)
10
15
10
2
30
10
3
10
20
Opmerkingen
Projectmatig
1
30
6- 8
Particuliere invullocaties
Markthuur
Koop
20
15
(6-8)
4. Beschermd wonen
Huur
Huur <€414
Koop <€150.000
Toevoegingen (nieuwbouw/transformatie bestaand vastgoed) woningvoorraad 2017-2021 doorkijk 2025 Doelgroep Band Goedkoop 1 Betaalbaar breedte Huur < € 414 - Huur €414 Markthuur/vrije Koop < € 150.000 - €710 kavels/projectmatig/p - Koop articulieren/dorpen <€200.000 Huur € 600-900 en Koop tot € 250.000
4
25
10
30
45
20
1. Toevoeging voorkant woningmarkt. Met name ombouw bestaand vastgoed. De Veste 2 7 eenheden de rest particulier 2. Specifiek om daarmee doorstroming op gang te brengen. 3. Mix van markthuur particuliere initiatieven, vrije kavels/cpo en projectmatig. 4. Gebruik maken van bestaand vastgoed (oude campus) of van nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting.
1
Voor deze huur- en koopbedragen geldt prijspeil 2017. Na 2017 kan de gemeente de koopprijs wijzigen als de huurprijs door het
Rijk wordt aangepast.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
7
De prioriteit van de Woonvisie ligt de eerste jaren bij het realiseren van starterswoningen, doorstroomwoningen (<€ 250.000) en tijdelijke huisvesting voor seizoenspersoneel. Op het gebied van vraag en aanbod liggen hier de grootste knelpunten. Dit is niet van toepassing op de locaties Dellewal en B&Y/Groene Strand. Bij uitzondering, worden hier nog duurdere woningen gebouwd omdat voor deze locaties de planvorming al lang geleden is gestart én deze locaties bedoeld zijn voor woningen in het duurdere segment. Deze toevoegingen moeten gezamenlijk meer balans op de woningmarkt geven. De effecten worden jaarlijks gemonitord om steeds te kunnen bepalen of er wijzigingen nodig zijn in de prioritering . In de eerste jaren hebben vooral het realiseren van starterswoningen en tijdelijke huisvesting prioriteit. .
Beleid kan niet zonder toepassing van de regels, monitoring van de effecten en goed samenspel tussen gemeente, woningcorporatie, ontwikkelaars en bewoners. In een gespannen woningmarkt als Terschelling, met hoge prijzen en een grote recreatieve vraag is dat noodzakelijk om woningen voor de vaste bewoners toegankelijk en betaalbaar te houden en goed te blijven aansluiten bij de vraag. Tot slot is het behoud van een hoge beeldkwaliteit voor Terschelling economisch van groot belang. De inpassing van nieuwe woningen moet passen binnen de Welstandsnota of een voor de locatie op te stellen beeldkwaliteitsplan.
Leeswijzer Na de Inleiding volgt Hoofdstuk 1 ‘Analyse van Terschellingse woningmarkt’. In dit hoofdstuk wordt een schets gegeven van de huidige Terschellinger woningmarkt. Hoofdstuk 1 benoemt ook de knelpunten die op dit moment actueel zijn. Vervolgens worden in Hoofdstuk 2 ‘Op weg naar meer balans op de woningmarkt’ de opgave, maatregelen en instrumenten benoemd die een bijdrage moeten leveren aan het oplossen van de verschillende woningvraagstukken op het eiland. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen korte termijn en langere termijn. In Hoofdstuk 3 is het gewenste programma voor woningtoevoegingen in de periode 2017 -2021 opgenomen. Het bevat een indicatief programma waarin, met bandbreedtes, de opgave per doelgroep wordt aangegeven. Dit hoofdstuk bevat ook het kader waaraan bouwinitiatieven worden getoetst. De vervolgstappen worden in Hoofdstuk 4 benoemd. Dat betreft de stappen en acties die na het vaststellen van de Woonvisie in de komende tijd door de verschillende partijen moeten worden genomen. In dit hoofdstuk legt de gemeente Terschelling vast welke rol zij in de operationalisering van de Woonvisie gaat innemen en welke instrumenten zij wil inzetten. De Woonvisie wordt afgerond met een bijlage-gedeelte. Daarin zijn onder andere opgenomen de achtergrondcijfers die gebruikt zijn bij het analysedeel.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
8
1. Analyse van de Terschellinger woningmarkt In de woningmarktanalyse voor de Friese Waddeneilanden (2016) wordt gesteld dat De Waddeneilanden een bijzondere woningmarkt hebben waarvoor ook bijzondere oplossingen nodig zijn. In dit hoofdstuk staan de resultaten van de verdere uitdieping van de Waddenanalyse voor Terschelling. De achterliggende cijfers, grafieken en gebruikte bronnen staan in Bijlage 1 van deze Woonvisie.
Woningbehoefte op Terschelling is niet exact te bepalen op basis van kerncijfers en prognoses. Het is een kleine en geïsoleerde woningmarkt. Kleine aantallen of onzekerheden hebben soms grote effecten. Daarnaast is de woningbehoefte soms versluierd omdat er ‘verscholen’ gewoond wordt. In de BAG-registratie moeten gemeenten op basis van strikte criteria aangeven of een object een woonhuis is. Hierdoor is er geen zicht op het aantal andere objecten waar verscholen gewoond wordt. In deze Woonvisie werken we met bandbreedtes omdat het werken met harde getallen een schijnzekerheid geeft die niet bijdraagt aan het oplossen van de pr oblemen op de Terschellinger woningmarkt. Er is daarom gekozen om de uitkomsten van de kwantitatieve analyse aan te vullen met uitkomsten van interviews en beredeneerd combineren van gegevens. De uitkomsten hebben we getoetst met partners/partijen, doelgroepen in het veld (de kwalitatieve toets).
1.1.
Cijfers en Prognoses
In onderstaande tabel zijn op hoofdlijnen de belangrijkste kwantitatieve gegevens van de Terschellinger woningmarkt opgenomen. Vooral de uit de gegevens blijkende ontwikkelingen in de laatste 10 jaar en de vergelijking met landelijke cijfers zijn belangrijk voor de bepaling van het te voeren woonbeleid en de te maken prestatieafspraken. Deze cijfers zijn uitgebreider en met bronvermelding opgenomen in Bijlage 1. Zoals eerder aangegeven heeft Terschelling een bijzondere woningmarkt waarvoor de standaard prognose modellen niet werken. Het gaat om relatief zo weinig mensen dat kleine (normale) vervuilingen in de bestanden grote gevolgen hebben. Ook is de Terschellinger woningmarkt, in tegenstelling tot de woningmarkt op de wal, een gesloten markt. Voor de meeste woningzoekenden is wonen op de vaste wal geen alternatief. Voor deze bijzondere maar ook kleine woningmarkt kan gezien de onzekerheden alleen een bandbreedte worden bepaald voor de woningbehoefte. Naast een kwantitatieve analyse is ook een kwalitatief onderzoek gedaan. Veel mensen zijn geïnterviewd en de uitkomsten van de kwantitatieve analyse zijn getoetst met alle belangrijke stakeholders. Het beeld dat hieruit voortkomt was voor nagenoeg alle thema’s eenduidig.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
9
Tabel 2: Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Terschelling Bevolking en Inwoners 2006 2016 Aantal inwoners (BRP)
4729
4888
Aantal ouderen 65+ (BRP)
779 (16,5%)
1069 (21,9%)
589 (12,5%)
839 (17,2%)
±300 (ca 6%)
±400 (ca 8%)
Aantal jongeren 15-25 (BRP) Aantal studenten maritiem instituut (BRP)
Vergelijk met NL/F Krimp in Fryslân Stijgt in het hele land maar vooral op het platteland. Daalt in krimpgebieden
Huishoudens Aantal huishoudens (BRP/CBS) Gem huishoudensgrootte (BRP/CBS)
2270
2566
2,09
1,9
Gemiddelde huishoudens grootte blijft dalen
Woningvoorraad Totale woningvoorraad (BAG/CBS)
19671
2291 (100%)
Is marginaal sneller gegroeid dan de rest van Fryslân
Aantal sociale huurwoningen (de Veste)
445
618 (27%)
*nadere uitsplitsing staat in tabel 4
Aantal particuliere huurwoningen (Lokale Monitor Wonen)
±285 (12%)
Aantal koopwoningen
1388 (61%)
1.2.
*nadere uitsplitsing staat in tabel 3
Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
Ontwikkeling bevolking Demografische prognoses worden in het hele land gebruikt om vraag en aanbod aan woningen op elkaar af te stemmen. Verwachtingen voor de migratie tussen gemeenten is veruit de grootste factor daarin. In gebieden met een hoge marktdruk, is het beschikbare aanbod aan nieuwbouw bepalend hoeveel migratie er naar dat gebied mogelijk is. Via regionaal en gemeentelijk niveau wordt (normaal gesproken) afgepeld welke trend uit de prognoses valt te halen. Het aantal inwoners van Terschelling stijgt nog steeds. De laatste 10 jaar met ca 150 inwoners tot 4888 inwoners (inclusief studenten). Het saldo van geboorten en sterfte is al jaren in balans. De groei wordt veroorzaakt door instroom van nieuwe bewoners. Het aantal ouderen nam toe van 779 naar 1069. In afwijking van veel andere Friese gemeenten neemt ook het aandeel jongeren tot 25 nog steeds toe.
1
In 2006 was de definitie van woningen die meetellen in de woningvoorraad anders dan in 2016. In 2006 werden bijvoorbeeld studentenwoningen niet meegeteld als woning.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
10
Voor het bepalen van de gewenste omvang van de woningvoorraad zijn vooral prognoses van de toekomstige ontwikkelingen van belang. Voor Terschelling is het maken van dergelijke prognoses lastig. Provinciale prognoses Friese Waddeneilanden Recent is door de provincie Fryslân de ‘Prognose bevolking en huishoudens 2016-2040’ uitgebracht. Daarin onderkent de provincie een zekere vraagdruk op de eilanden. Vraagdruk als gevolg van huishoudensontwikkeling autonome bevolking, seizoenswerknemers en vraag vanaf de vaste wal. De provincie stelt dat die vraagdruk vanwege landschappelijke en cultuurhistorische setting maar heel beperkt bedient kan worden, waardoor de groei beperkt mogelijk is. Met als gevolg dat het aantal inwoners terug zal lopen. Voor de periode 2016-2025 verwacht de provincie een daling van 4,2%. Kader: Prognose Provincie Fryslân …uitkomsten op regionaal niveau betrouwbaarder zijn dan uitkomsten op gemeentelijk niveau. Voor de Waddengemeenten geldt echter dat zelfs op regioniveau de onzekerheid relati ef groot is. De vier gemeenten samen tellen iets meer dan 10.000 inwoners. Daarmee is de regio eigenlijk een kleine gemeente en gelden dus dezelfde beperkingen aan de regionale uitkomsten. Daar komt bij dat de eilanden een unieke geografische setting kenne n.
Ze liggen geïsoleerd van elkaar en van het vaste land, waardoor er geen sprake is van regionale woningmarkten met een regionale dynamiek. Tegelijkertijd is er wel een zekere druk op de woningmarkt. In de eerste plaats als gevolg de huishoudensontwikkeling van de autonome bevolking. In de tweede plaats is er een huisvestingsbehoefte van personeel, met name in het zomerseizoen in de toeristische sector. En een derde factor die zorgt voor vraagdruk is de vraag van buitenaf om een woning te kunnen kopen op het eiland als tweede woning of om de oude dag op het eiland door te brengen. Deze vraag kan maar heel beperkt bediend worden vanwege de unieke landschappelijke en cultuurhistorische setting. Groei van de voorraad is dus beperkt mogelijk. In de modellering is dan ook getracht de migratie zo door te rekenen dat er geen of slechts beperkte groei van het aantal huishoudens uit zou vloeien. Dit betekent wel dat het aantal inwoners terug zal lopen. Provincie Fryslân, 2016. In het op te stellen Uitvoeringsprogramma worden bekende potentiële bouw- en verbouwlocaties opgenomen. Bij de voorbereidingen voor het uitvoeringsprogramma lijken er tot 2025 genoeg mogelijkheden te zijn om de groei van de autonome bevolking te huisvesten. Gemeentelijk Wij hebben gepoogd om op basis van dezelfde gegevens als de Provincie Fryslân een gemeentelijke prognose te maken.
Op basis van alleen demografische trends blijkt dat zeer lastig. Zoals in bijlage 1 besproken blijkt dat er een zevental factoren zijn die de situatie op Terschelling uniek maken: De omvang (inwoneraantal) van de gemeente; De ruimtelijke isolatie ten opzichte van Fryslân en de rest van Nederland; De druk op de woningmarkt door de ontwikkeling van de (maatschappelijk en economisch gebonden) bevolking; De effecten van het toerisme op de reguliere woningvoorraad; Een deel van de woningbehoefte is versluierd doordat er ‘verscholen’ gewoond wordt; De druk op de woningmarkt door belangstelling van buiten het eiland.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
11
De beperkte uitbreidingsmogelijkheden buiten de dorpen door de landschappelijke en cultuurhistorische setting en de natuurregelgeving.
Bestaande prognosemodellen passen niet op een markt als Terschelling. Primos, het CBS en onderzoeksbureaus rekenen met cijfers die rechtstreeks afkomstig zijn uit basisregistraties. Deze cijfers zijn voor Terschelling echter niet goed bruikbaar, aangezien zij geen volledige weerspiegeling van de werkelijkheid geven. Kleine afwijkingen in brongetallen hebben door de geringe omvang van Terschelling grote gevolgen in prognoses. Hierbij is te denken aan illegaal wonen op achtererven, het pendelen van mensen tussen de wal en het eiland en mensen die zich niet inschrijven. Zij vertegenwoordigen een verscholen woonvraag die niet in de registraties vastgelegd kan worden. Voor de gemeente Terschelling lijkt doortrekken van kwantitatieve trends zoals in de tabel 1 aangevuld met kwalitatieve gegeven uit interviews de beste richting te geven voor de woningbehoefte van de komende jaren.
Conclusie bevolkingstrends: Aantal huishoudens neemt toe Gemiddelde grootte van huishoudens neemt af Aantal inwoners neemt licht toe, voornamelijk door toestroom studenten en migratie van de wal. Er is sprake van vergrijzing (37% meer 65+ laatste 10 jaar) en vergroening (vooral door de studenten).
Omvang van de voorraad Voor Terschelling is het verschil tussen het aantal huishoudens en woningen ca 250 (2566 huishoudens versus 2291 woningen). Verklarende factoren hiervoor zijn: Het aantal studenten (200) van het MIWB die volgens de BAG op de campus in 11 woningen wonen. Vervuiling van cijfers onder meer door het ‘verscholen wonen’. Veel starters die op papier bij hun ouders wonen maar feitelijk in recreatiewoningen of in de ‘schuur’ bij hun ouders. Illegaal bewoonde recreatiewoningen en recreatief bewoonde woonhuizen. 3e en 4e jaars studenten en tijdelijk personeel wonen met meerdere mensen op één adres om de kosten te drukken. Nieuw personeelslid ’t Schylger Jouw: “Drie jaar geleden teruggekeerd op het eiland en ik hou rekening met een wachttijd van 6 jaar! ”
De marges zijn dus groot en de ‘vervuilende’ factoren zijn niet cijfermatig hard te maken. De interviews en de gesprekken op 20 en 21 december bevestigen het beeld van tekorten en ‘vervuiling’ van de cijfers. In bijlage 1 vindt u een uitgebreide analyse van de omvang van de woningvoorraad, prognoses en ander beschikbare cijfers.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
12
Conclusie: Op basis van het verschil tussen aantal huishoudens en woningen , in samenhang met het ‘verscholen wonen’ is er een (fors) woningtekort op Terschelling. De exacte omvang is echter niet te bepalen, maar er is wel een bandbreedte te bepalen. Op basis van de kwantitatieve cijfers en kwalitatieve informatie ligt de bandbreedte tussen de 135 en 190 woningen.
Voorraad koopwoningen
Tabel 3: Prijs en aanbod in koop In een koopmarkt die onder druk staat worden woningen snel onbetaalbaar. Op Terschelling is er ook sprake van zowel interne (de Terschellingers) als externe marktdruk ( de vraag van buitenaf om een woning te kunnen kopen op het eiland als tweede woning, als vestiger met werk op Terschelling of om de oude dag op het eiland door te brengen). De prijzen per vierkante meter woonoppervlak liggen op waarden die we alleen in de Randstad tegen komen (circa €4.000 per m2 woonoppervlak). Dit houdt in dat bewoning door de eigen bevolking in het gedrang komt. Onderstaand is te zien dat de vraagprijs en WOZ -waarde verdeling niet in verhouding staat tot de hoeveelheid Terschellingers in een inkomenscategorie: het aanbod voor lage inkomens ontbreekt nagenoeg. Maar ook voor doorstromers (inkomen van € 38.000 tot € 54.000) is er weinig aanbod op de koopmarkt.
Inkomen
Inkomensverdeling huishoudens Terschelling
<34.900 34.900-38.000 38.000-54.000 >54.000 >72.000
26% 5% 3% 66%
Hypotheek
Funda
WOZ
<165 165-200 200-250 250-365 >365
0% 9% 17% 17% 56%
9% 19% 17% 29% 26%
Bron: Inkomensgegevens CBS, Funda geraadpleegd 8-2-2017. WOZ-waarde december 2016; alleen van woningen (niet recreatie).
Er stonden in december 2016 maar 17 woningen met een vraagprijs onder €250.000 te koop. De WOZ-waarde van woningen met een gemiddelde van €290.000 is erg hoog, ook in nationale context. <€220.000 Verkoopcijfers 2013-2016
18%
€220.000 €350.000
€350.000 €370.000
€370.000 €500.000
53%
6%
10%
˃€500.000 12%
Bovenstaande tabel geeft inzicht in de verhouding in de verkochten woningen naar prijs. Het betreft hier een uitsnede van de verkoop van een aantal verschillende makelaars in de jaren 2013-2016.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
13
Alle interviews en gesprekken die zijn gevoerd in het kader van de Woonvisie bevestigen dit beeld. Deze trend is ook al in de jaren hiervoor te zien. Tussen 2013 en 2016 zijn er 77 woningen verko cht, waarvan maar 14 onder de € 220.000. Woningen onder de € 220.000 zijn, gezien de hoge m2 prijs, klein. Conclusie: Er is een fors tekort aan koopwoningen voor de onderste twee segmenten van de koopmarkt (tot €200.000) en in iets mindere mate voor het segment daarboven (tussen € 200.000 en € 250.000)
Sociale huurvoorraad Tabel 4: Prijs en aanbod in sociale huur Net als de koopmarkt staat ook de sociale huurmarkt onder druk op Terschelling. Op basis van de kerncijfers (incl. de wachtlijst) van woningcorporatie De Veste is onderstaande tabel gegenereerd. De mutatiegraad en percentage scheefwoners is afkomstig uit recent landelijk onderzoek (Lokale Monitor Wonen VNG/KING). Voorraad incl. studenteneenheden Huurprijs tot € 635 euro per maand Huurprijs tussen € 635 -€710
618 94% 6%
Goedkope scheefheid*
18,2%
Mutatiegraad
3,8%
Actief zoekenden
150
Actief & economisch of maatschappelijk gebonden Wachttijd hoog
68 3,2 jaar
*Goedkope scheefheid wordt gedefinieerd indien het be lastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 38.690 is en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens.
Van de actief zoekenden hebben ongeveer 50 mensen een leeftijd onder de 30 jaar. Uit interviews en de inloopmarkt blijkt dat veel jongeren zich inmiddels niet meer inschrijven omdat zij verwachten dat zij niet tijdig een woning toegewezen zullen krijgen. Zij gaan dus op zoek naar alternatieve oplossingen. Recent heeft De Veste een nieuw complex van 16 woningen met huurprijzen boven de € 600 euro verhuurd. Van de mensen van de wachtlijst die op deze woningen reageerde had bijna de helft een te laag inkomen om in aanmerking te komen voor deze woningen. Een klein percentage had een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor deze woningen. Veel van deze eengezinswoningen zijn toegewezen aan (maatschappelijk of economische gebonden) één persoonshuishoudens die relatief kort op de wachtlijst voor een huurwoning stonden (zie bijlage 1). Conclusie: Weinig doorstroming Veel actief woningzoekenden waarvan groot deel jongeren/starters Veel jongeren schrijven zich niet meer in Gevolg: de wachttijd voor een huurwoning bij De Veste is lang.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
14
1.3.
Specifieke doelgroepen
Voor de analyse van de woningmarkt is ook gekeken naar de woningbeh oefte van specifieke doelgroepen: starters, doorstromers, tussen wal en schippers, seizoenspersoneel, studenten MIWB en ouderen.
Jongeren/Starters Zoals uit de analyses hiervoor al benoemd is er een fors tekort aan woningen voor jongeren/starters. Bedragen voor bepaling hoogte huurtoeslag 2017 (zie ook begrippenlijst in bijlage 4) € 414,02 - de kwaliteitskortingsgrens voor huurtoeslag in 2017 € 592,55 - de aftoppingsgrens voor huishoudens van 1 of 2 personen € 635,05 - de aftoppingsgrens voor huishoudens van 3 of meer personen.
Aan huurwoningen beneden de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens bestaat een groot tekort. De goedkope woningen die er zijn komen maar zeer beperkt vrij. De wachttijd voor dergelijke woningen is langer dan voor de huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurtoeslaggrens 1. Veel jongeren schrijven zich om die reden al niet meer in voor een sociale huurwoning. Ze zoeken alternatieven b.v. via permanente bewoning van een recreatieappartement of in (of bij) de woning van hun ouders wordt iets gecreëerd. Ook koopwoningen en vrije sector huurwoningen voor starters met iets hogere inkomens (>€ 40.000) zijn er niet. Voor een deel van deze starters zijn koopwoningen met een prijs tot € 200.000 of een huur tussen de € 700 en € 800 betaalbaar. Het aanbod van deze woningen is nagenoeg nihil.
Doorstromers Voor huishoudens die vanuit de (sociale) huur of goedkope koop zouden willen doorstromen ontbreek t geschikt aanbod. De doorstroming op Terschelling vanuit de sociale huur is laag (3,9%). Het aandeel scheefwoners (te hoge of te lage huur in relatie tot het inkomen) ligt dicht tegen het landelijke gemiddelde aan. Het aanbod van met name koopwoningen tussen de € 200.000-€ 250.000 voor deze doelgroep is klein. De kwaliteit van de sociale huurwoningen is over het algemeen goed en doorstroming naar een andere huurwoning betekent vooral een hogere huur en niet direct meer kwaliteit. Doorstroming binnen de huurvoorraad vindt vooral plaats vanuit de studentencampus, of vanuit particuliere (te dure) huur.
Doelgroepen met behoefte aan tijdelijke huisvesting De vraag naar tijdelijke huisvesting is gemêleerd samengesteld. Kwantitatief is deze vraag alleen hard te maken voor de 3 e en 4 e jaars studenten van het MIWB. Uit de interviews en bijeenkomsten met stakeholders kwam ook een grote vraag naar tijdelijke huisvesting naar boven. Niet alleen van studenten maar ook van mensen die door de week op Terschelling werken en van tijdelijk personeel. Vooral het wat beter gekwalificeerde personeel tijdens het steeds langer wordende seizoen wil niet meer in schuren of tenten worden gehuisvest. Het wordt voor ondernemers op Terschelling steeds moeilijker om gekwalificeerd personeel te werven, omdat zij hen geen woonruimte kunnen aanbieden ter overbrugging van de tijd om een huis te vinden.
1
Bron mutatiegegevens Woningmarktanalyse Friese Wadden.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
15
Recreatieplatform Terschelling: ‘Wij kunnen op dit moment vaak geen passende oplossing bieden voor gekwalificeerd personeel die wij een 1 of 2-jarig contract aan willen bieden.’ Ook de medewerkers en artiesten voor Oerol hebben een aantal weken tot maanden goede tijdelijke huisvesting nodig. De inschatting is dat voor de genoemde doelgroepen voor zo’n 100 tot 150 mensen het jaar rond tijdelijke huisvesting nodig is. Deze mensen wonen nu, vaak met meerdere mensen, tegen relatief hoge huren in een gewone woning, illegaal in een recreatiewoning of in andere ruimten die niet voor bewoning bestemd zijn. Tijdens de interviews en tweedaagse sprak men de verwachting uit dat na realisering van een goede oplossing voor tijdelijk personeel er meer ruimte komt op de woningmarkt voor doorstromers of starters die een woning boven de € 700 huur per maand kunnen betalen. Conclusie: Er is een fors tekort aan huisvesting voor tijdelijk personeel en 3e en 4e jaars studenten. .
Doelgroepen met behoefte aan wonen met zorg Er is met alle zorgpartijen op Terschelling gesproken. Zij geven aan dat er voldoende huisvesting is voor ouderen. In De Stilen staan zelfs ca 10 1 dure huur (> € 1000 p/m) appartementen leeg. Daarnaast wordt een aantal woningen gebruikt voor het huisvesten van stagiairs en tijdelijk personeel. De Stilen geeft aan dat zij moeite hebben om nieuw personeel aan te trekken. De krapte op de Terschellinger woningmarkt maakt het extra lastig. De thuiszorgorganisaties geven aan dat het voor hun cliënten in crisissituaties te lang duurt voordat er een geschikte (senioren) woning beschikbaar is. Zij doen de suggestie om één of twee nultreden woningen in de buurt van voorzieningen vrij te houden (of tijdelijk te verhuren) zodat deze snel beschikbaar kunnen komen voor crisissituaties. Naar verwachting zullen, door de toenemende vergrijzing en het steeds langer thuis blijven wonen, crisissituaties ook vaker gaan voorkomen. Vaak zit het vermogen van die ouderen in hun huis maar is er geen geld om aanpassingen of ext ra zorg in te kopen. Ook voor andere doelgroepen is er behoefte aan crisisopvang via het Eiland Team. Het Eilandteam geeft verder aan dat er te weinig woningen zijn in beschermde woonvormen. Met name de vorm tussen intra en extramuraal wonen is niet aanwezig op Terschelling terwijl er wel behoefte aan is.
Ook de Jonge Jan, een organisatie voor kleinschalig wonen voor mensen met een beperking, geeft aan dat die vraag er is. Beiden denken aan 6 tot 8 extra plaatsen voor beschermd wonen (extramuraal). Voor een deel van de woningzoekende is de woningmarkt verdeeld in West en Oost: Mensen om Oost willen niet naar West en vice versa. Bij ouderen speelt dat nog sterker dan bij jongeren. Het aanbod a an seniorenwoningen is om Oost erg klein en de mutatiegraad is laag. Tot slot geven zorgorganisaties en het Eiland team aan dat er behoefte is aan beleid om de vaak grote woningen van ouderen te kunnen splitsen (kangoeroewoningen) en aan een wooncoach om na te denken over de toekomst en de mogelijkheden met het (eigen) huis.
1
Situatie eind 2016
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
16
Conclusie: Er is een tekort aan woningen voor beschermd wonen en de wachttijd voor een nultreden woning in crisissituaties is te lang. Ook is er behoefte aan nieuwe woonconcepten voor ouderen zoals kangoeroewoningen en aan methoden om geld vrij te maken uit de woningen die vrij van hypotheek zijn. Daarnaast is het mede door de gespannen woningmarkt lastig om voldoende gekwalificeerd zorgpersoneel te vinden.
1.4.
Overige thema’s
Duurzaamheid In 2007 is door de gemeente Terschelling, samen met de overige 4 Waddeneilanden, het Ambitiemanifest Duurzame Waddeneilanden vastgesteld. Ambitie is om op het gebied van duurzame energie en water zelfvoorzienend te zijn. Alle stakeholders zijn eensgezind van mening dat verduurzaming een belangrijk onderwerp is. Op dit thema zijn al veel maatregelen in gang gezet Vooralsnog lijkt het doorzetten en meer bekend maken van de huidige maatregelen op dit terrein voldoende voor het voldoen aan de huidige ambities op het gebied van verduurzamen van de woningvoorraad.
Handhaven In alle gesprekken was strengere handhaving een thema. Men gaf aan dat voor een gezonde woningmarkt de regels voor toewijzen en permanente bewoning een essentiële randvoorwaarde is en dat het onrechtmatig gebruik van woonruimte streng gehandhaafd moet worden. Juist nu de woningmarkt weer aantrekt moet het helder zijn dat alleen permanente bewoning is toegestaan in de gewone voorraad. Ook andersom, het permanent bewonen van recreatiewoningen moet tegengegaan worden om een gezonde balans op de woningmarkt te krijgen. Handhaving is vaak een zaak van lange adem. De woningmarkt is het meest gebaat bij het geven van prioriteit aan recent ontstane gevallen van onrechtmatige bewoning en woningen die, na handhaving, beschikbaar kunnen komen voor de lage en middeninkomens.
Zorgvuldig ruimtegebruik Vanuit de provincie, maar ook vanuit ondernemers, wordt aangegeven dat nieuwbouw, bij voorkeur, moet plaatsvinden binnen de dorpskernen of de linten. De ondernemers geven hierbij ook aan dat daarbij veel aandacht moet worden geschonken aan de architectonische inpassing. Dit sluit aan bij het beleid van de gemeente. In Hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
17
Communicatie Tot slot werd vaak als thema voor de komende tijd genoemd: We doen het samen. Samen omdat er vaart moet worden gemaakt. Voor dat vaart maken is het nodig dat partijen die daarvoor kunnen zorgen geregeld met elkaar om tafel gaan. Ook het geven van informatie over plannen, mogelijkheden en het beleid van De Veste werd geregeld genoemd als manier om bewoners meer vertrouwen en kennis te geven in de huisvestingsmogelijkheden op Terschelling. In de uitvoering van de ni euwe Woonvisie moet hier veel aandacht voor zijn.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
18
2. Op weg naar meer balans op de woningmarkt Uit de analyse in hoofdstuk 1 blijkt dat er op de Terschellinger woningmarkt sprake is van een forse disbalans. De gemeente Terschelling wil met deze visie bijdragen aan een betere balans op de Terschellinger woningmarkt. In het vorige hoofdstuk zijn de knelpunten gegroepeerd rond een aantal thema’s: starters, doorstromers, tijdelijke huisvesting en wonen en zorg. Daarnaast heeft de gemeente Terschelling een aantal ambities op het terrein van duurzaamheid, handhaving, zorgvuldig ruimtegebruik en communicatie. In dit hoofdstuk wordt per thema de visie op dat thema geformuleerd inclusief de acties om meer balans op de woningmarkt te realiseren. De acties versterken elkaar en samen vormen ze de weg naar meer balans. In bijlage 2 ‘Maatregelen per doelgroep’ zijn die acties waar nodig en mogelijk nog geconcretiseerd. Deze woonvisie is niet van toepassing op de locaties Dellewal en B&Y/Groene Strand. Bij uitzondering, worden hier nog duurdere woningen gebouwd omdat voor deze locaties de planvorming al lang geleden is gestart én deze locaties bedoeld zijn voor woningen in het duurdere segment.
2.1.
Starters/jongeren krijgen weer een kans
Knelpunt uit de analyse: Voor jongeren en starters zijn er heel erg weinig woningen beschikbaar in de sociale huur, particuliere huur of koop. Zoals ook blijkt uit de analyse is de wachttijd voor een sociale huurwoning lang en zijn er nauwelijks koopwoningen onder de € 200.000. Visie: Voor het behouden van een vitaal eiland, waar het niet alleen goed recreëren is maar ook prettig om te wonen voor de ‘eilanders’, is het nodig om voldoende woningen te hebben voor (maatschappelijk of economisch gebonden) starters. Het zijn belangrijke arbeidskrachten die de gemeente een passende starterswoning wil bieden, maar ook woonruimte om te kunnen beginnen aan een volgende levensfase (gezin met kinderen). Waardoor ook op de langere termijn Terschelling een leefbaar eiland blijft. Omdat al geruime tijd de druk op de woningmarkt erg hoog is en ook de doorstroming vanuit een starterswoning naar een gezinswoning erg lastig is, wil een deel van de starters het liefst starten in een ééngezinswoning. De gemeente Terschelling gaat een aantal maatregelen nemen om de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te krijgen. Dat wil ze onder andere doen door starterswoningen ook echt het karakter van starterswoning te geven. Dat wil zeggen kleine studio’s of appartementen en kleine grondgebonden rijtjeswoningen.
Starterswoningen (nieuwbouw of transformatie) tussen 50 en 70 m2 zijn over het algemeen te bouwen voor huur- en koopprijzen die betaalbaar zijn voor starters. Door aan de verkoop van grond en het toekennen van woningbouwruimte (“contingenten”) extra voorwaarden te verbinden probeert de gemeente ervoor zorgen dat deze woningen ook op langere termijn bereikbaar blijven voor starters. Ook te nemen planologische maatregelen dragen bij aan het betaalbaar houden van starterswoningen. De gemeente onderzoekt hiervoor ook de haalbaarheid van zogenaamde Tiny Houses voor permanente bewoning, waarmee uitvoering wordt gegeven aan de door de gemeenteraad aanvaarde motie van 28 maart 2017.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
19
Een andere mogelijke maatregel is om het verscholen wonen te legaliseren door bij woonhuizen op ruime erven vrijstaande kleine woningen toe te staan, vergelijkbaar met de wijze waarop nu vrijstaande recreatiewoningen en mantelzorgwoningen worden toegestaan. Eén en ander binnen de bijgebouwenregeling van de bestemmingsplannen. Dit is vooral een mogelijkheid voor de dorpen buiten West-Terschelling en Midsland. Tot slot kan overwogen worden om de huidige planologische mogelijkheid van toevoegen van recreatieappartementen in bestaande woonhuizen aan te vullen met de mogelijkheid van toevoegen van een mantelzorg of starterswoning. Kernvoorraad In de vorige woonvisie periode zijn vooral veel minder (sociale) huurwoningen gebouwd dan gepland. Voor de periode tot 2022 wil het college van B&W met de woningstichting, op basis van wederkerigheid, afspraken maken over de gewenste omvang en kwaliteit van de kernvoorraad. Afspraken die er vooral op gericht zijn om de doorstroming in de huurvoorraad te vergroten en de wachttijd voor een huurwoning te verkorten. Tabel 5: Gewenste ontwikkeling kernvoorraad woningstichting De Veste
appartement met lift
grondgebonden
Appartement zonder lift
appartement met lift
grondgebonden
appartement zonder lift
appartement met lift
grondgebonden
appartement zonder lift
appartement met lift
grondgebonden
appartement zonder lift
appartement met lift
Totalen
Vrije sector
Duur tot 710,68
appartement zonder lift
Tot €635,05
grondgebonden
Goedkoop
goedkoop onzelfstandige studenteneenheden Huidige voorraad Programma/ mutaties
Tot €592,55
Omvang en gewenste ontwikkeling kernvoorraad De Veste 2017-2021
204
33
17
0
246
33
15
21
0
5
33
1
1
8
0
1
10
17
-20
10
10
618 27
645 Grondgebonden
43
Appartement zonder lift
226 34
Appartement met lift Studenten eenheden
31 33
0
43 0
15
8* 1
5
351 0
1
68
1
204
22
204
Totaal
645
*Deze 8 woningen worden na mutatie overgebracht naar de categorie duur tot € 710,68
Gewenste toevoegingen: De gemeente Terschelling wil in deze Woonvisie periode met De Veste afspraken maken over: 1. 27 wooneenheden specifiek voor starters. Mix van nieuwbouw dan wel transformatie/verbouw bestaand vastgoed. Mutaties: 2. Verkoop 20 sociale huurwoningen, grondgebonden huurprijs <€592 (1e aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens)
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
20
3.
Gelijktijdige terugbouw van 20 nieuwe sociale huurwoningen, waarvan 10 woningen <€635 (aftoppingsgrens gezinnen) en 10 categorie duur (<€710)
Uit de kwantitatieve analyse en gesprekken met stakeholders blijkt dat Terschellinger woningmarkt al jaren kampt met forse problemen. Voor starters is er weinig woonruimte en doorstroming ontbreekt nagenoeg. De omvang van de sociale huurvoorraad is onderdeel van die problematiek. De omvang van de voorraad (segmenten/prijs) zou in relatie tot de omvang van de doelgroep van beleid voldoende kunnen zijn ware het niet dat die woningen niet vrijkomen door het gebrek aan doorstroming. In deze woonvisie kiest de gemeente Terschelling als hoofddoel: Meer balans op de woningmarkt. Daarvoor kiest de gemeente twee sporen: 1. Toevoeging van aanbod aan de voorkant van de woningmarkt ten behoeve van starters (bandbreedte 90 -120 wooneenheden/woningen; huur en koop) en 2. Toevoeging van doorstroomwoningen (bandbreedte: 45-70 woningen met een deel markthuur). De gemeente Terschelling kiest in deze Woonvisie voor een wijze van ontwikkelen waarbij projecten stap voor stap (gekoppeld aan beide sporen) gebouwd worden. De effecten van die nieuwe woningbouwprojecten (oplossen starters- en doorstroomprobleem) worden gemonitord. Om die reden wordt er gewerkt met bandbreedtes.
Actie: Komende 5 jaar 90 tot 120 kleine starterswoningen toevoegen voor de groep jongeren en starter. Waarvan 55 in de (sociale) huur (vooral onder de € 414,02, 30 koop (onder de € 200.000 v.o.n.(2017) en 25 in de koop tot € 250.000.
Door woningcorporatie, ontwikkelaars en particuliere initiatiefnemers. In alle dorpen. Onderzocht wort of door bijvoorbeeld erfpacht de kosten van de woningen laag gehouden kunnen worden. Gebruik maken van mogelijkheden tot ombouw van bestaand/leegstaand vastgoed. De mogelijkheden voor de bouw van ‘Tiny Houses’ voor permanente bewoning wordt onderzocht. Het beschikbaar stellen van woningbouwruimte (‘’Contingenten’’) voor projecten wordt gekoppeld aan voorwaarden om voor deze groep te bouwen. Ook kunnen voorwaarden worden gesteld om deze woningen de komende 10jaar beschikbaar te houden voor deze doelgroep.
Voor de genoemde huur- en koopbedragen geldt prijspeil 2017. Na 2017 kan de gemeente de koopprijs bedragen wijzigen als de huurprijs door het Rijk wordt aangepast.
In bijlage 2 ‘Maatregelen per doelgroep’ worden deze acties nader geconcretiseerd.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
21
2.2.
Doorstromen moet gewoon worden
Knelpunt uit de analyse: Voor doorstromers met een middeninkomen 1 is er op Terschelling nauwelijks aanbod in zowel de huurals de koopmarkt. Dat geldt ook voor het merendeel van huurders van een sociale huurwoning die een vervolgstap in hun wooncarrière zouden willen maken. Dat heeft tot gevolg dat het aantal mutaties in zowel koop als in het (sociale) huursegment laag is. De kwaliteit van de aangeboden koopwoningen voor het doorstroom segment is laag. Ook voor nieuwkomers (maatschappelijk of economisch gebonden) met een middeninkomen is het hierdoor erg moeilijk om huisvesting te vinden. De woningmarktproblematiek werkt belemmerend voor het aantrekken van nieuw personeel van de vaste wal. Visie: Om de doorstroming op gang te brengen in de Terschellinger woningmarkt is niet makkelijk. Het vraagt een combinatie van verleiding en lichte dwang. De eisen van de middeninkomens ten opzichte van hun budget zijn groot. Dat betekent dat nieuwbouwlocaties zoveel mogelijk samen met potentiële doorstromers moeten worden ontwikkeld. Doorstromers uit de sociale huur krijgen voorrang om het percentage scheefwoners terug te dringen en de mutatiegraad te verhogen. Toevoegen van (doorstroom) woningen is onvoldoende om structureel een goede doorstroming te krijgen. Ook maatregelen om bijvoorbeeld ouderen meer bewust te maken van mogelijkheden om woningen te splitsen of te verkopen zijn nodig.
Daarnaast zijn er aanvullende maatregelen nodig om deze woningen ook voor de doorstroomdoelgroep te behouden. Om het voor ouderen met geringe financiële armslag mogelijk te maken om door te stromen wordt het instellen van een verhuiskostenfonds voor deze doelgroep onderzocht. In de Prestatieafspraken 2017 (De Veste, gemeente en huurdersvereniging) is op genomen de mogelijkheden van de rol van een wooncoach zal worden onderzocht en wie deze rol gaat vervullen. Een wooncoach bekijkt samen met de bewoner(s) hoe de woonsituatie verbeterd kan worden. De ondersteuning kan bijvoorbeeld bestaan uit het geven van tips om langer thuis te kunnen wonen of juist in het zoeken naar andere geschikte woonruimte. In deze woonvisie periode wordt het accent gelegd op het realiseren van woningen voor starters en doorstromers. Wanneer uit de monitoring van de effecten van de maatregelen in deze Woonvisie blijkt dat er ook toevoegingen nodig zijn in het iets hogere segment (€ 250.000 - € 350.000) kunnen deze na 2021 ook weer worden toegevoegd. Woningcorporaties hebben na de wijziging van de Woningwet nieuwe instrumenten om doorstroming te bevorderen (inkomensafhankelijke huurverhoging, tijdelijke huurcontracten aan jongeren (<27 jaar), ouderen kunnen hun oude huurprijs meenemen naar de ‘nieuwe’ woning.
De gemeente Terschelling en de woningstichting zullen deze mogelijkheden ook benutten en andere mogelijkheden, zoals het toekennen van zoekduur aan zittende huurders, onderzoeken om de doorstroming te bevorderen. Wanneer er voldoende starterswoningen (huur en koop) voor één persoonshuishoudens zijn toegevoegd, kan met De Veste nagegaan worden of er mogelijkheden zijn om gezinswoningen bij voorrang toe te wijzen aan gezinnen.
1
Huishouden inkomens tussen de € 36.000 en € 46.000 euro per jaar.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
22
Acties: Toevoegen van 45 tot 70 doorstroomwoningen. In de betaalbare huur (30) en koop (40 tot € 250.000) Op bestaande bouwlocaties maar ook op kleine particuliere (invul)locaties in de dorpen. Betrekken van potentiele bewoners bij de planvorming Voorrang voor doorstromers uit de sociale huur Inzet van een wooncoach onderzoeken. Instellen verhuiskostenfonds voor ouderen met geringe financiële armslag onderzoeken. In onderstaand schema zijn op basis van een aantal scenario’s de effecten doorgerekend die het toevoegen van woningen en tegengaan van scheefheid oplevert in de wachttijd voor een sociale huurwoning. Tabel 6: Scenariobenadering sociale huur voorraad Net als de koopmarkt staat ook de sociale huurmarkt onder druk op Terschelling. Op basis van de wachtlijst van woningcorporatie De Veste is onderstaande tabel gegenereerd. De mutatiegraad en percentage scheefwoners is afkomstig uit een nieuwe landelijk onderzoek. De beschikbare voorraad en aantal zoekenden is gebaseerd op cijfers van de Veste. De cijfers ‘beschikbare voorraad’ is afgeleid uit de voorraad min de voorraad waar scheefwoners in wonen, deze voorraad wordt immers niet bewoond door de doelgroep. Sociale huur
Nu
Scenario 1 meer bouwen
Scenario 2 minder scheef
Voorraad
414
439
414
Scenario 3 minder scheef en meer woningen 439
Scheefwoners
18%
18%
10%
10%
Beschikbare voorraad
340
365
373
395
Mutatie/ jaar
13
14
14
15
Actief zoekenden hoog
150
125
117
92
Actief & economisch of maatschappelijk gebonden Wachttijd hoog=?
68
43
35
10
11,6
9,0
8,3
6,1
Wachttijd laag=?
5,3
3,1
2,5
0,7
Er zijn 3 (theoretische) scenario’s uitgewerkt, deze zijn vervolgens doorgerekend naar de wachttijd. Op deze manier wordt inzichtelijk wat voor uitwerking ingrepen in de scheefheid en het bijbouwen van voorraad hebben op de wachttijd.
2.3.
Aparte voorzieningen voor tijdelijke huisvesting creëren
Knelpunt uit de analyse: Uit de analyse blijkt een tekort aan huisvesting voor tijdelijke medewerkers en seizoenspersoneel en noodopvang voor urgent woningzoekenden. Hierdoor wordt het voor werkgevers steeds lastiger om goed personeel te krijgen. Een deel van de druk op tijdelijke huisvesting komt van de 3 e en 4e jaars studenten MIWB. Daarnaast speelt ook de noodopvang voor urgent woningzoekende. Nu wordt deze huisvestingsvraag opgelost in de bestaande voorraad, in recreatiewoningen, zorgwoningen of gelegenheidshuisvesting in schuren of andere niet voor wonen bedoelde bo uwsels. De
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
23
vraag van tijdelijke en seizoenspersoneel naar een kwalitatief goede kamer met eigen voorzieningen neemt toe. Voorzien in goede tijdelijke huisvesting is belangrijk voor de economie op het eiland en kan bijdragen aan meer ontspanning op de woningmarkt. Voor huiseigenaren die optreden als kamerverhuurder is de totale huuropbrengst per woning bij kamerverhuur veel hoger dan bij verhuur van de hele woning aan een starter of doorstromer. Hierdoor wordt een deel van de reguliere voorraad gebruikt voor tijdelijke huisvesting, terwijl die hard nodig is voor de huisvesting van starters en doorstromers. Op dit moment zijn er ruim 100 oudere jaars studenten die woonruimte nodig hebben. De aantallen die nodig zijn voor tijdelijk en seizoenspersoneel zijn minder hard, maar 50 wordt vaak genoemd en lijkt gezien de omvang van de economie (toerisme) en de vraag van zorg en ander personeel reëel. Visie: Om voldoende goed (seizoens)personeel te kunnen werven en reguliere woningen weer voor de reguliere woningmarkt beschikbaar te krijgen, wil de gemeente Terschelling woonruimte (laten) realiseren voor tijdelijk personeel en oudere jaars studenten. Verhuur van deze woonruimte vindt plaats met tijdelijke huurcontracten. Deze woonruimte kan ook benut worden voor de tijdelijke noodhuisvesting (‘’crisisopvang’’) van maatschappelijk of economische aan Terschelling gebonden urgent woningzoekenden.
Hiervoor is een goede juridische regeling en een toetsingskader nodig. Onderzocht gaat worden of een goede regeling voor deze doelgroep mogelijk is, zonder dat dit leidt tot toelating van nu, in de Huisvestingsverordening, uitgesloten groepen woningzo ekenden of te zware administratieve of juridische lasten. Acties: De gemeente Terschelling gaat actief proberen om voorzieningen voor 100 tot 150 tijdelijke medewerkers te (laten) realiseren zonder gebruik van de reguliere woningvoorraad. Bij voorkeur door ombouw van een bestaande locatie, zoals de vrijkomende campus, maar in overleg met ontwikkelaars en exploitanten kunnen ook andere opties worden onderzocht. Huisvesting is alleen mogelijk met een werkgeversverklaring, verklaring van inschrijving aan het MIWB of een verklaring van het Eiland Team. Verhuur vindt alleen plaats op basis van tijdelijke huurovereenkomsten. De wenselijkheid van het ontwikkelen van een vergunningenbeleid om tijdelijke huisvesting door het opdelen van woningen in de dorpen in meerdere te verhuren kamers tegen te gaan, wordt onderzocht. De mogelijkheid van een goede juridische regeling en toetsingskader voor tijdelijke noodopvang (crisisopvang) van maatschappelijk of economisch aan Terschelling gebonden urgent woningzoekenden wordt onderzocht.
2.4.
Woonplek met zorg voor iedereen die het nodig heeft
Knelpunt uit de analyse: Er lijken voldoende intramurale woonvoorzieningen voor mensen met een psychische of verstandelijk beperking op Terschelling aanwezig te zijn. Wel ontbreekt een voorziening voor beschermd wonen (extramuraal). Ook zijn er geen woningen beschikbaar voor mensen met een zorgvraag die op korte termijn een nultredenwoning nodig hebben.
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
24
Visie: Voor mensen die zorg nodig hebben en maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan Terschelling, moet in nagenoeg alle gevallen een plek zijn om te wonen. De Stilen en de Jonge Jan zijn voorzieningen die in een grote behoefte voorzien voor ouderen en mensen met een verstandelijke beper king. Een voorziening voor beschermd wonen ontbreekt terwijl er wel behoefte aan is, zowel als doorstroom voorziening voor de Jonge Jan, als plek voor mensen die helemaal zelfstandig wonen niet redden. Met de toenemende vergrijzing, de trend om langer thuis te wonen en de geringe doorstroming op de woningmarkt zullen er steeds vaker mensen op korte termijn een nultredenwoning nodig hebben. Met de woningcorporatie en het Eilandteam wil de gemeente Terschelling nagaan hoe een aantal van deze woningen snel beschikbaar kunnen komen voor mensen die dat nodig hebben. Actie:
De gemeente Terschelling zal initiatieven om een beschermd wonen voorziening te realiseren faciliteren. De gemeente Terschelling wil in overleg met De Veste en De Stilen nagaan hoe een aantal zorg geschikte woningen snel beschikbaar kunnen komen voor mensen die dat nodig hebben.
In bijlage 2 ‘Maatregelen per doelgroep’ worden specifieke acties nader uitgewerkt
2.5.
Duurzaam door
De vijf Waddeneilanden hebben op het gebied van duurzaamheid een gezamenlijke ambitie. De eilande n willen op het gebied van duurzame energie en water zelfvoorzienend worden. Dit beleid is in 200 7 vastgelegd (Ambitiemanifest) en onlangs verder uitgewerkt in het visiedocument ‘Duurzame Waddeneilanden’. Dit document stelt dat er een boost nodig is om daarmee het tempo omhoog te brengen. Het visiedocument kent drie pijlers: energiebesparing, groene energieopwekking en de koppeling tussen water, energie, toerisme en economie. Vanuit deze (algemene) ambitiedocumenten zet de gemeente Terschelling v oor wat betreft het thema wonen in op de volgende speerpunten: verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en op een , zo mogelijk, hogere energieprestatie bij nieuwbouw. Deels is dat voortbordurend op bestaande maatregelen maar waar mogelijk zal ook ingezet worden op intensivering dan wel op het stimuleren van nieuwe ontwikkelingen en innovaties. Bij wonen speelt echter ook betaalbaarheid (huur en koop) een rol. Bouwen op het eiland geeft hogere investeringskosten dan aan de vaste wal. De Woonvisie legt de prioriteit bij het bouwen in het lage huur- en koopsegment. Voor deze woningen is de gemeente dan ook terughoudend bij het voorschrijven van extra duurzaamheidsinvesteringen boven de wettelijke normen voor de energieprestatie van nieuwe woningen.
Streven is energie neutrale nieuwbouw, tenzij de bovenwettelijke investeringen in energiebesparende maatregelen aantoonbaar leiden tot hogere woonlasten. De woningstichting gaat voor 2020 circa 220 sociale huurwoningen verduurzamen. Doelstelling daarbij is dat de woningstichting geen woningen meer heeft met het energielabel E, F of G en het woningbezit gemiddeld het energielabel B heeft. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambities op het gebied van het
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
25
energetisch verduurzamen van de woningvoorraad. Duurzaam kan voor wat betreft wonen ook flexibel aanpasbaar en levensloopbestendig bouwen zijn. Actie:
De gemeente Terschelling zet de huidige duurzaamheidsmaatregelen gericht op de woningmarkt door en gaat na hoe deze, waar nodig, geïntensiveerd kunnen worden De gemeente Terschelling onderzoekt met de lokale energiecoöperatie, ontwikkelaars e n De Veste of er nieuwe ontwikkelingen zijn die de verduurzaming van de woningvoorraad kunnen versnellen.
In bijlage 2 ‘Maatregelen per doelgroep’ worden specifieke acties nader uitgewerkt
2.6.
Handhaven
Handhaving is op een gespannen woningmarkt als die van Terschelling belangrijk. Ook on der de bevolking is veel draagvlak voor handhaving van recreatieve bewoning van de permanente woningvoorraad en andersom. Handhaving vraagt wel een lange adem. De woningmarkt is het meest gebaat bij het geven van prioriteit aan aanpak van gevallen van onre chtmatige bewoning van woningen die, na handhaving, beschikbaar kunnen komen voor de lage en middeninkomens. Prioriteit zal daarom liggen bij de aanpak van woonruimte met een WOZ-waarde beneden de € 250.000, vervolgens bij woonruimte met een WOZ-waarde beneden de koopprijsgrens uit de Huisvestingsverordening (2017: € 373.000). Dit betekent niet dat er geen handhaving plaatsvindt bij woningen met een hogere WOZ waarde. Ingeval van nieuwe constateringen wordt een wrakingsbrief verstuurd. Actie:
Handhaving wordt blijvend ingezet, om te beginnen met woningen die beschikbaar kunnen komen voor lage en middeninkomens.
2.7.
Zorgvuldig ruimtegebruik
Voor Terschelling is de unieke landschappelijke- en cultuurhistorische kwaliteit belangrijk. De ruimte voor woningbouw wordt in eerste instantie gezocht binnen de dorpen. Indien noodzakelijk zal er bij de dorpen West-Terschelling, Midsland en Hoorn gezocht worden naar ruimte voor planmatige uitbreiding. Ook voor bedrijfswoningen op agrarische bouwpercelen buiten de bebouwde kom kan in voorkomende gevallen ruimte worden geboden. Actie:
Bouwinitiatieven worden getoetst aan het wenselijke programma zoals geformuleerd bij het Toetsingskader (Hoofdstuk 3)
Concept 13 juni 2017 Woonvisie Terschelling
26
2.8.
Communicatie
In deze woonvisie periode moeten veel woningen worden toegevoegd en veel maatregelen ontwikkeld om de doorstroming op gang te brengen. Dat kan de gemeente Terschelling niet alleen. We doen het samen was in de gesprekken over de nieuwe Woonvisie een vaak terugkerend thema. De gemeente Terschelling zal dan ook veel aandacht hebben voor de communicatie over de Woonvisie en overleg met de partijen die een belangrijke rol hebben in de realisatie van veel nieuwe woningen in deze Woonvisie periode. Actie: