5. Bijlage 3 2017-08 Toekomstbestendig Vastgoed Terschelling

28

“’T SCHYLGER JOUW”

PO en VO gebouwen in Midsland en de aanpalende voorzieningen van bibliotheek, SJT en dorpshuis.

Renoveren en (her) ontwikkelen van ’t Schylger Jouw. Verschillende scenario’s denkbaar, zoals combineren PO / VO, maar ook vernieuwing en uitbreiding van het (beroeps) onderwijsaanbod! Scenario’s uitwerken met onderwijsveld en met deskundige externe ondersteuning. Combineren met licentielobby!

HOORN

PO gebouwen aan de Duinweg, Gymzaal Dorpsstraat 54, woning Dorpsstraat 52 en strandvonderijschuur Duinweg 30

Het verdient aanbeveling om tezamen met schoolbesturen, verenigingen en instellingen scenario’s te ontwikkelen en te bezien of er mogelijkheden zijn voor clustering van voorzieningen in Hoorn en wat de toegevoegde waarde daarvan kan zijn voor dit gebied / dorp. Een dergelijke verkenning is vooral bedoeld om redenerend vanuit de drie gebieden, ook in Hoorn te onderzoeken wat de kansen zijn op versterking van het voorzieningenniveau door clustering.

Potentiele gebieds- en vastgoedontwikkelingen Locatie / plot

Betrokken vastgoed

Opgave

29

PROJECT Tonnenloods

Tonnenloods en Museumwerf

Tonnenloods is monument (industrieel).

GEMEENTE IN REGIEROL. Gezamenlijke ontwikkeling met RWS (eigendom Tonnenloods). Museumwerf en pve vanuit havenfuncties in deze ontwikkeling betrekken.

Op de museumwerf zit een bedrijfsbestemming met een wijzigingsbevoegdheid

Vm Noodslacht

Oosterduinstraat 8, West VERKOOP. Terschelling Potentiele sloop /

nieuwbouw locatie. Voor twee woningen. Mogelijkheden onderzoeken om dit in sociale huursector te doen en corporatie hiervoor in te zetten. Toiletgebouw De Bruine Vloot

Werkhaven 2

SLOOP en verplaatsen van voorziening naar Tonnenloods annex Museumwerf. Alternatief: investeren in huidige locatie en voorziening toiletgebouw renoveren.

Innovatieve opgaves Mogelijke innovatie

Rol gemeente

Aanpak / opgave

30

Onderwijs

Regierol en initiatiefrijk richting Provincie, ministerie van OW tezamen met schoolbesturen.

Inzet op nieuwe opleidingen op MBO en bij voorkeur ook HBO niveau op het gebied van “watermanagement en mogelijk ook milieu”. Inzet op versterking van het VO op het eiland door opleiding te kunnen bieden tot en met eindexamenmogelijkheid HAVO. Licenties nodig en rol Ministerie daarin prominent en terughoudend.

Startende ondernemers

Regierol op vrijvallende locaties.

Locaties beschikbaar stellen om in het verlengde van vernieuwende opleidingen ook startlocatie te bieden voor startende ondernemers op deze werkterreinen. Eventueel in combinatie met bouwmogelijkheid Tiny Houses. Onderzoek behoefte uitvoeren zodra er zicht is op daadwerkelijke onderwijslicenties en vrijkomende locaties.

Duurzaamheidsambities Regierol

Initiërend in de eigen vastgoedportefeuille. Bij beheer en onderhoud maar ook bij het meegeven van verduurzamingsopgave (energieneutraal) bij nieuwe ontwikkel en renovatie opgaven.

Maatwerkoverzicht overige panden

31

Overige panden

MOGELIJKE OPGAVE

Willem Barentszkade 26, 26b,26a Er zit een wijzigingsbevoegdheid op deze panden. Deels woningen deels kantoorfunctie. Kan verkocht worden met woonbestemming. Raadsbesluit. Achterstallig onderhoud zal de taxatie negatief beïnvloeden. Zsm twee onafhankelijke taxaties laten verrichten. Kantoorfunctie Havenmeester en “rampenstaflocatie” verplaatsen naar gemeentehuis (eventueel tijdelijk). Meenemen in ontwikkeling Tonnenloods / Museumwerf.

Burgemeester van Heusdenweg 16, West Terschelling

Deze woning is ooit aangehouden qua verkoop omdat deze op een plek ligt waar sloop nodig kon zijn vanwege een aan te leggen ontsluitingsweg voor de haven. Dit is niet meer aan de orde. De woning wordt nog bewoond door een vm wethouder op basis van een reguliere huurovereenkomst. Is nog niet te koop aan geboden aan zittende huurder. Dit traject opstarten en bepalen verkoopwaarde volgens proces. Verkoop aan zittende huurder in bewoonde staat basis voor taxatie.

32

Burgemeester van Heusdenweg 38, West Terschelling Burgemeester van Heusdenweg 38a, West Terschelling

RUIMTELIJK KADER ONTBREEKT. Verkoop als woning is volgens het huidige bestemmingsplan niet mogelijk. Dat geeft aan sloop en teruggeven aan de natuur. RUIMTELIJK KADER HEROVERWEGEN!

Dellewal 12, West Terschelling; Dellewal 13, West Terschelling; Dellewal 14, West Terschelling

BESTEMMINGSPLAN EN OPHEFFEN BESLAG OP HET GEBIED AFWACHTEN. Deze woningen liggen in een duingebied. Er is evenwel geen bestemmingsplan dat woonbestemming regelt. Verkoop nu betekent dat er geen bestemmingsplan technische bescherming op de functie in zit. Dat zal de verkoop blokkeren. Op de ontwikkeling van het gebied ligt een blokkade vanuit beslag dat de hoteleigenaar heeft gelegd om uitbreiding van zijn hotelfunctie te forceren.

Oosterduinstraat 8 West Terschelling (vm noodslacht)

WOONBESTEMMING ONDERZOEKEN . Deze locatie is een potentiele woningbouwlocatie voor twee woningen. Dan wordt het stukje grond ernaast ook betrokken. Mogelijkheden sociale woningbouw. Woningbouw nader onderzoeken.

33

Schoolstraat 14, West Terschelling

BELANG GEBIEDS/VASTGOED ONTWIKKELING CNL. Onderdeel CNL Plot gebieds- en vastgoedontwikkeling. Op deze locatie kunnen ca 25 senioren / starterswoningen gerealiseerd worden! Woning wordt op dit moment nog verhuurd.

Trompstraat 1, West Terschelling Trompstraat 3, West Terschelling Burgemeester Mentzstraat 44, West Terschelling

Woningen bevinden zich in een complex. Verkoop afzonderlijk is wel mogelijk. Denken aan verkoop als afzonderlijke appartementen. Noot: Koop breekt geen huur!. Verkoop aan corporatie ook te overwegen.

Westerdam 15, Midsland ONDERZOEK NAAR GEWENSTE INVESTERINGEN. Is een woning in combinatie met bedrijfsbestemming sociale werkvoorziening. Is onderdeel van overeenkomst met sociale werkvoorziening. Deze overeenkomst loopt op korte termijn af en behoefte aan voortzetting lijkt er niet te zijn. Sloop kan optie zijn en eventueel vervangende nieuwbouw op deze locatie. Ook kan een investering in het pand mogelijk twee starterswoningen opleveren.

34

Dorpsstraat 52, Hoorn PAND IN TE ZETTEN VOOR TIJDELIJKE HUISVESTING. In Hoorn is het interessant om mogelijke scenario’s op mogelijke multifunctionele ontwikkeling te onderzoeken. Rond de kerk bevinden zich een aantal gebouwen in gemeentelijk bezit waaronder dit pand. Verkoop nu kan scenario discussies mogelijk beperken. Voorstel om verkoop aan te houden en het pand in gebruik te geven op basis van een gebruiksovereenkomst voor bepaalde tijd. Gebruik kan dan als doorstroomwoning, noodopvang of een andere vorm van tijdelijke huisvesting.

Oude Duinweg 2, Hoorn

Lopende huurovereenkomst en verkopen met woonbestemming zodra huurovereenkomst beëindigd kan worden.

35

4. RICHTINGGEVENDE UITGANGSPUNTEN VOOR DE “ IN STAND HOUDING VAN DE TE BEHOUDEN GEMEENTELIJKE VASTGOEDPORTEFEUILLE”. De kern van de inzet van de vastgoedportefeuille en het inzetten van vastgoed voor gebieds- dan wel vastgoedontwikkelingen, kent maar 1 belangrijke drijfveer: hoe houden we het eiland ook op langere termijn aantrekkelijk voor bewoners, ondernemers en bezoekers om een neerwaartse spiraal in toerisme en bevolkingssamenstelling te voorkomen. In het vorige hoofdstuk is in een aantal tabellen inzicht gegeven in waar de keuzes en opgaven dan liggen. Uiteindelijk is hieruit voor het gemeentelijk bezit een kern en een niet-kern portefeuille te bepalen. De kernportefeuille dient een maatschappelijk doel en wordt door de gemeente in stand gehouden. Voor de in stand houding willen we een aantal richtinggevende uitgangspunten gaan hanteren. Uiteraard respecteren we daarin lopende huurovereenkomsten en gaan we met verenigingen en instellingen in gesprek hoe met elkaar tot toepassing van deze uitgangspunten te komen.

Richtinggevende uitgangspunten In stand houding “ maatschappelijke kernportefeuille” 1. Voor elk pand wordt een kostendekkende huurovereenkomst gesloten. Wat is een kostendekkende huur? Voor een pand wordt een prognose gemaakt van alle kosten die een eigenaar heeft over de levensduur van een pand voor de komende 25 jaar (peildatum 1.1.2018). Het gaat dan om de jaarlijkse kapitaalslasten, gemiddelde en genormeerde onderhoudskosten en gemiddelde eigenaarslasten voor verzekeringen en belastingen. De kosten van het ambtelijk apparaat of (externe) beheerkosten kunnen worden bepaald op een gefixeerd percentage. Een gemiddeld percentage van 5% is normaliter voldoende. Soms zijn er ook servicekosten te verrekenen. Die worden verrekend op jaarbasis en afhankelijk van de hoogte voorzien van afspraken om voorschotten in rekening te brengen. Bij voorkeur zijn er geen verrekeningen tussen huurder en verhuurder op energielasten, schoonmaakkosten e.d. Het beste is om dit door de exploitant / huurder rechtstreeks met de betreffende marktpartijen af te rekenen. Op basis van de vaste kosten kun je gemiddelden per jaar berekenen en de jaar huur bepalen, die nodig is om de kosten van de eigenaar te dekken. In de huurovereenkomst wordt sowieso de opbouw van de kostendekkende huur inzichtelijk gemaakt.

Via beheerafspraken kunnen huurder en verhuurder afspraken maken om meer onderhoudsverantwoordelijkheid bij de huurder te leggen. De kosten van de verhuurder die hij dan niet meer maakt worden dan uit de huurovereenkomst gehaald en zal dus de kostendekkende huur verlagen. De kosten van de verhuurder zijn immers ook lager dan.

36

Hoe ligt de relatie tussen de kostendekkende huur en het subsidiebeleid? In de aangetroffen contractsituaties voor de gemeentelijke panden is in menig situatie geen kostendekkende huurovereenkomst. Invoering zal bij huurders en of gebruikers over komen als enorme huurverhogingen. Dat is echter niet het geval. De kosten zijn inzichtelijk en tot op dat moment werd er door de gemeente gesubsidieerd in deze kosten zonder dat zowel huurder als verhuurder zich daar van bewust is geweest. De feitelijke lasten voor een huurder / gebruiker kunnen echter altijd bijgestuurd worden met het gemeentelijk subsidiebeleid of een huurkorting in de huurovereenkomst. In het uitvoeringsprogramma “ in stand houding van de maatschappelijke kernportefeuille zal dit per pand en per huurder / gebruiker moeten worden bezien. Veelal is de huurder ook de exploitant van een pand en worden inkomsten gegenereerd uit het gebruik door individuen dan wel verenigingen. Het is goed om als gemeente ook stil te staan bij het tarievenbeleid. Is de huurder / exploitant ook met een efficiënte en effectieve exploitatie bezig. Ook hier wil het niet zeggen dat er per definitie tariefsverhogingen moeten plaats vinden, maar er moet wel helder zijn waar de gemeente gemeenschapsgeld in wil investeren en waarin niet.

Hanteert een huurder te lage tarieven en kan daardoor de huur onvoldoende opbrengen dan subsidieert de gemeente eigenlijk omdat de tarieven te laag zijn. Het is goed om per huurder / vereniging / instelling dan wel per pand met elkaar de exploitatie, de kostendekkende huur en de subsidiemogelijkheden te bezien. 2. Voor elk pand worden maatwerk beheerafspraken gemaakt. Beheerafspraken gaan dan vooral over wat doet de gemeente als eigenaar zelf en in hoeverre wil zij verantwoordelijkheden overlaten aan de huurders en of gebruikers van een pand. Als bijvoorbeeld een aantal onderhoudswerkzaamheden worden overgelaten aan de huurder dan leidt dat tot verlaging van de in de huur opgenomen kosten van onderhoud als de huurder die werkzaamheden zelf gaat uitvoeren. Anderzijds zal de gemeente als eigenaar van het pand zekerheden terug willen zien om de kwaliteit en conditie van het pand niet te zien afglijden. In de huurovereenkomst spreken partijen dan het kwaliteitsniveau NEN 2767 niveau 3 “ sober en doelmatig” af en de wijze waarop de gemeente hier dan toezicht op uitoefent. Vooraf is het van belang om met elkaar te bezien of het ook realistisch is om deze taken over te laten aan de huurder. Is de huurder ook financieel sterk genoeg en beschikt de vereniging over voldoende continuïteit in bijvoorbeeld de technische kennis enz.

Voordeel voor de huurder is dat hij veelal tegen lagere kosten en op onderdelen met vrijwilligers en eigen inzet onderhoudswerkzaamheden kan uitvoeren.) Soms is het ook mogelijk en aan te bevelen om het beheer van zowel eigenaren als huurdersonderhoud onder te brengen in een beheerstichting. Ook hier geldt dat de gemeente dan in de rol van verhuurder in de huurovereenkomst met de stichting afspraken maakt over het kwaliteitsniveau en de toetsing hierop; evenals de

37

beoordeling van een onderliggende business case. De gemeente voorkomt belangenverstrengeling door zelf geen zitting te nemen in het bestuur van een beheerstichting. Het behoud van eigendom biedt voldoende garantie om de rol als regisserende gemeente te kunnen vervullen. 3. Elk pand wordt voorzien van een conditiemeting, een meerjarig onderhoudsprogramma (25 jaar), een standaard kwaliteitsnorm en een jaarplan Om eenduidige afspraken te kunnen maken met huurders en het kwaliteitsniveau in onderhoud van een pand op een onderling vergelijkbaar kwaliteitsniveau te kunnen borgen, is de conditie van alle panden gemeten door een extern deskundig bureau op basis van een landelijk erkende systematiek. Dit is de zogenaamde NEN 2767 systematiek en deze is toegepast op de verschillende bouwdelen en installaties op basis van een gemiddeld kwaliteitsniveau 3. Dit is een sober en doelmatig niveau en gaat uit van een daaraan gekoppelde functionele in stand houding. Op deze wijze kunnen de onderhoudskosten te allen tijde inzichtelijk, transparant en volgens een eenduidige systematiek worden begroot. Op grond van conditiemetingen en daardoor inzicht in de staat van onderhoud, is vervolgens een meerjarig onderhoudsprogramma op basis van een doorlooptijd van 25 jaar bepaald.

Een dergelijke termijn garandeert dat alle bouwonderdelen en installaties in de verschillende onderhoudscycli ook zijn opgenomen in de MOP (meerjarig onderhoudsprogramma).. Vervolgens wordt op basis van dit 25 jarig onderhoudsprogramma een gemiddelde jaarlijkse onderhoudslast bepaald. Deze jaarlijkse onderhoudslast is onderdeel van de berekening van de kostendekkende huur met verwerking van eventuele beheerafspraken tussen huurder en verhuurder zoals ook aangegeven onder 1 en 2. Door te werken met een onderhoudsvoorziening in de begroting krijg je enerzijds de dekking van onderhoudsuitgaven via de huur gestort in het fonds en anderzijds de onttrekking uit het fonds op basis van de uit te voeren jaarschijf van de MOP. De stortingen en onttrekking in het onderhoudsfonds worden vastgesteld met de goedkeuring c.q. vaststelling van de gemeentelijke begroting. Onderdeel van dit proces is dat bij de begroting het jaarplan beheer en onderhoud van de in stand houding portefeuille van het betreffende begrotingsjaar wordt gevoegd. Doordat het jaarplan uitgaat van de in dat jaar uit te voeren noodzakelijke werkzaamheden zijn stortingen en onttrekkingen veelal niet gelijk aan elkaar. De onderhoudsvoorziening functioneert dan ook als een egalisatiereserve op onderhoudsuitgaven en vangt zo pieken en dalen op. 5. Voor elk pand worden in 2018 verduurzamingsafspraken gemaakt.

De invoering van kostendekkende huren vraagt zoals al aangegeven om nieuwe huurovereenkomsten. Daarbij zal ook samen met de huurder gekeken gaan worden naar de huidige exploitatiekosten. Energielasten vormen daar veelal een belangrijke component in. In TS 25 is de duurzaamheidsambitie van energieneutraal in 2020 geformuleerd. Dit betekent dat bij het sluiten van nieuwe overeenkomsten ook altijd de verduurzamingsmogelijkheden van een pand bezien worden. 38

daarnaast zal er in de afspraken over beheermodellen overeengekomen kunnen worden welke verduurzaming in de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden i smee te nemen. maar ook bij uitbreidingen of grotere functionele aanpassingen en verbouwingen in een pand komt verduurzaming aan de orde bij de te nemen maatregelen. bij nieuwbouw ontwikkelingen of (her) ontwikkelingen geldt ook dat de verduurzamingskaders die de gemeente voor ogen heeft worden meegegeven in het programma van eisen. Ook innovatieve initiatieven in relatie tot de gemeentelijke vastgoed portefeuille vragen om een positieve benadering en in beeld brengen van aknsen en mogelijkheden in bestaand vastgoed. voor zover er op pandniveau nog geen afspraken zijn gemaakt worden deze in de gemeentelijke in stand houding portefeuille in 2018 gemaakt en uiterlijk meegenomen in het jaarplan 2019 dan wel in een aanvulling op het jaar plan 2018.

6. Meten klant / gebruikers / huurdertevredenheid. Instrument kwaliteitskaart In 2018 wordt een kwaliteitskaart ontwikkeld. Dit si een meetinstrument dat gemaakt wordt met huurders en gebruikers van een voorziening c.q. pand om te meten of het pand ook voldoet aan de functionaliteitseisen en kwaliteit die huurders en gebruikers stellen. De kwaliteitskaart wordt gezamenlijk ontwikkeld en via een jaarlijkse (fysieke) schouwmethodiek ook toegepast in de praktijk. De uitkomsten worden betrokken in een op te zetten huurders- en gebruikers platform waar verbetervoorstellen kunnen worden geformuleerd die zich vooral op de functionaliteit richten. Dit kan ook de buitenruimte en de toegankelijkheid van een pand betreffen. Mochten de uitkomsten van een schouw leiden tot aanleiding geven tot noodzakelijke aanpassingen in een pand dan worden deze meegenomen bij de begrotingsbehandelingen dan wel kadernota. Dekking vindt plaats via de huur als het gaat om duidelijke verbeteringen en een hoger kwaliteitsniveau dan wel loopt het via het onderhoudsfonds als het gaat om onderhoud gerelateerde maatregelen.

39

5. RICHTINGGEVENDE UITGANGSPUNTEN VOOR DE VERKOOP VAN DE AF TE STOTEN GEMEENTELIJKE VASTGOEDPORTEFEUILLE. Is eenmaal bepaald welke voorzieningen en daarmee panden niet meer benodigd zijn om gemeentelijke beleidsdoelen dan wel wettelijke taken te borgen dan kunnen panden worden afgestoten. Alvorens tot de verkoop van panden over te gaan is een gestructureerd verkoopproces nodig op basis van een aantal uitgangspunten. Het College heeft daartoe een verkoopproces ontwikkeld, dat ondersteund om te bepalen of verkoop al dan niet onder voorwaarden dient plaats te vinden. Hieronder treft u de uitwerking van het verkoopproces. De toepassing op de door de raad vast te stellen verkooplijst vindt plaats via het “ uitvoeringsprogramma verkoopportefeuille”. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Bij verkoop wordt de potentie van de locatie en van het pand bezien in relatie tot TS 25 en de verschillende beleidsdoelen van Terschelling. Hieruit kunnen voorwaarden voortvloeien om cultuurhistorische waarde te borgen dan wel bij de verkoop een ontwikkelopgave mee te geven of een specifieke bestemming die beter past dan de huidige. Binnen de wettelijke kaders van Ruimtelijke Ontwikkeling zal dan bezien

40

moeten worden of het risico van bestemmingswijziging wordt neergelegd bij de ontwikkelaar. Er kan ook voor gekozen worden om met creatief leegstandsbeheer (tijdelijke en vernieuwende concepten) een bestemmingswijzigingsperiode wordt overbrugd. Zoals eerder aangegeven is het vaststellen van wat tot de maatschappelijke (basis) voorzieningen van het eiland moet gaan behoren van belang om te kunnen bepalen welk deel van het gemeentelijk bezit verkocht kan worden. Deze panden worden vervolgens op de verkooplijst gezet. De Verkooplijst bevat dus alle panden die de gemeente wil verkopen, nadat is vastgesteld welke panden moeten worden afgestoten en welke behouden. Dit is de uitkomst van een bestuurlijke afweging op het voor Terschelling vast te stellen langjarig (basis) voorzieningenniveau. Alvorens het feitelijke verkoopproces te kunnen opstarten is besluitvorming per pand nodig om te weten of verkocht moet worden onder voorwaarden of niet. Soms kan het ook van belang zijn om een pand nog aan te houden en het moment van verkoop vast te stellen op een later tijdstip. Schematisch zijn hiervoor een aantal aspecten van de verkoopstrategie weergegeven. Ter toelichting: Als een gebouw of complex niet als maatschappelijke basisvoorziening is aangemerkt wordt het in beginsel verkocht.

In alle gevallen moeten alvorens tot verkoop over te gaan de volgende aspecten eerst beoordeeld worden en vastgesteld door het College: Locatie specifieke aspecten. Vastgesteld wordt of er uit een oogpunt van ruimtelijke ordening / bestemmingsplan specifieke aandachtspunten voorwaarden bij verkoop aan de orde zijn. Het kan zijn dat er sprake is van overgangsrecht en bestemmingswijziging waar toekomstige kopers op gewezen moeten worden, maar het kan ook zijn dat de betreffende locatie “ ontwikkelpotentie heeft”. Is er sprake van een aandachtspunt / voorwaarde bestemmingsplan technisch dan is juridisch advies noodzakelijk en kunnen verkoopvoorwaarden aan de orde zijn. Is er sprake van een ontwikkelopgave c.q. potentie passend in 1 van de beleidskaders van de gemeente dan vindt de afweging plaats of de verkoop met of zonder voorwaarden plaats vindt. Daarbij wordt tevens stil gestaan en de afweging gemaakt of de gemeente wel of niet zelf ontwikkelt. Gebouw specifieke aspecten. Gebouwen kunnen beeldbepalend zijn in een straat of gebied/wijk/dorpskern of buurtschap. Ook kan aan een gebouw cultuurhistorische waarde worden toegekend of kan sprake zijn van een (gemeentelijke) monument. Hier specifiek bij stil staan in geval van verkoop en deze aspecten borgen in verkoopvoorwaarden is mogelijk. In sommige situaties is een ketting beding mogelijk.

Ook kunnen aspecten in het bestemmingsplan of welstandseisen worden geregeld. Of wel: het is van belang om de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke mogelijkheden in beeld te brengen en bewust af te wegen of verkoop onder voorwaarden dient plaats te vinden. Aspecten met betrekking tot Tijdstip / moment van verkoop. Ook het tijdstip van verkoop moet bewust worden afgewogen. Als bijvoorbeeld de boekwaarde op een pand hoger blijkt dan de verkoopwaarde op dat moment dan is 41

het goed om te onderzoeken of verkoop op dat moment een goede optie is. Soms kan het verstandig zijn om beperkte Investeringen in een pand te doen om een betere verkoop prijs te realiseren. Het is dus van belang om onderzoek te doen naar het financieel rendement gekoppeld aan het moment van verkoop. In geval er sprake is van een ontwikkelopgave / transformatie behoefte van het gebouw dan moet worden afgewogen op welke wijze, wanneer en onder welke condities de verkoop wordt ingezet. Bij de afweging van locatie aspecten kan dus ook het moment van verkoop en de condities en keuzes rond ontwikkelopgaven of bestemmingsveranderingen een rol spelen. In een enkel geval zal er ook een confrontatie zijn met het huurrecht en de bescherming van zittende huurders. Het belang van uitbreiding en transformatie van de woningvoorraad is echter dermate nijpend dat overwogen moet worden om tot uitkoop, ontruiming of facilitering van verhuizing, huurgewenningsbijdrage en andere mogelijk tot verhuizing stimulerende maatregelen over te gaan. Verkoop zonder voorwaarden De verkoop kan zonder voorwaarden plaats vinden als er geen aspecten spelen mbt de locatie, het pand of het moment van verkoop. Als eenmaal besloten is tot verkoop en duidelijk is of dit al dan niet onder voorwaarden plaatsvindt is de structurering van het verkoopproces van belang.

Om de vraagprijs te kunnen bepalen is het van belang om  Opdracht tot verkoop formuleren en de eventuele voorwaarden op hoofdlijnen uitwerken. Als er een ontwikkellocatie aan de orde is dan de potentie van de locatie goed laten meewegen in de uit te voeren taxatie.  Twee onafhankelijke taxaties te laten verrichten door erkende taxateurs, niet zijnde de beoogde verkoopmakelaar;  De wettelijk verplichte onderzoeken worden verricht alvorens tot verkoop over te gaan;  En een aanbesteding worden doorlopen op selectie van makelaar(s).  Niet verkopen onder de boekwaarde, tenzij het anders niet aannemelijk is tot afstoten te komen en financieel rendement niet zal wijzigen.  niet verkopen onder de laagste taxatiewaarde. Het begeleiden van het verkoopproces en zeker ook (her) ontwikkelopgaven is specialistisch werk. Het inhuren van deze kennis door een gebieds- / vastgoedontwikkelaar hierop in te zetten is een kritische succesfactor! Niet alleen omdat fouten in een dergelijk proces tot schade claims kunnen leiden, maar ook omdat met name het begeleiden van ontwikkelopgaven in de initierende fase tot en met een concept ontwerp vraagt om een partner die het gesprek met marktpartijen hierop kan aan gaan. Deze gebieds- / vastgoedontwikkelaar is de spin in het web van het verkoopproces en stuurt intern de medewerkers die bijdragen hierin moeten leveren inhoudelijk aan.

Ook draagt hij zoveel mogelijk zijn kennis over via bijvoorbeeld kennistafels om uiterlijk binnen een jaar zijn werkzaamheden te kunnen overdragen. Noot:

42

Op dit moment nog onvoldoende inzicht om te bepalen of verkoop aan beleggende partijen een optie kan zijn. Verkoop aan woningcorporatie De Veste kan in een enkele woningverkoop een optie zijn als sociale verhuur dan tot de mogelijkheden behoort. Het is aan te bevelen om de verkoopopbrengst ten goede te laten komen van de algemene middelen. Raming van de verkoopopbrengst van de op de verkooplijst opgenomen gebouwen en complexen en het te verwachten moment van ontvangst van de beoogde (netto) opbrengst kan worden opgenomen in de besluitvorming bij de gemeentebegroting in het najaar. De aan de verkoop verbonden kosten drukken op de te verkopen panden en beïnvloeden daarmee de netto opbrengst.

43

6. STRATEGIE, STURING EN UITVOERING. Strategie. De gemeentelijke vastgoed portefeuille raakt de ambities op verschillende beleidsterreinen. Gemeentelijk vastgoed kun je inzetten als instrument om die ambities dichterbij te brengen. Hoe kun je dat doen en welke strategie is daarin dan handig? Conclusies: Verdergaande clustering van voorzieningen is onontkoombaar en ondersteunt de levensvatbaarheid van voorzieningen en houdt voorzieningen ook betaalbaar. Leegstand in panden nu en in de nabije toekomst moet goed benoemd worden. Leegstand tegengaan, voorkomen en anderzijds benutten voor nieuwe ontwikkelingen, is eveneens cruciaal. Herschikking van het gebruik van panden en het (her) ontwikkelen van locaties is dan een logisch gevolg. De prioritaire ontwikkel locaties moeten benoemd worden en zullen als een vliegwiel gaan functioneren voor de versnelling in en de realisatie van de ambities van de gemeente in wonen en onderwijs. Dat kan de gemeente niet alleen. Daar heeft zij externe partners voor nodig. Partners als de Rijksoverheid in Den Haag en de Provincie in Leeuwarden, maar zeker ook de lokale partners als schoolbesturen, woningcorporatie, ondernemers en burgers. Ook zal de gemeente externe deskundigheid nodig hebben om een aantal vastgoed ontwikkelingen daadwerkelijk tot realisering te brengen.

Sturing. De partners die nodig zijn om de realisatie van de prioritaire ontwikkellocaties te realiseren zijn dezelfde als die nodig zijn voor de realisatie van TS 25 dan wel de realisatie van ambities op individuele beleidsterreinen. Sturen op inhoudelijke ontwikkelingen en ambities monden immers vrijwel altijd uit in de ontwikkeling van bestaand dan wel nieuw vastgoed. De behoefte aan voorzieningen bepaalt wat er aan “stenen” nodig is. Zowel qua omvang als qua spreiding over het eiland. Aanbeveling: Omdat de onderlinge afhankelijkheid groot is, breed draagvlak en activering, verbinding in de ambities groot is, is het aan te bevelen om breed samengestelde “ denktank” in te stellen voor een afgebakende periode van maximaal 6 maanden. In de denktank hebben vertegenwoordigers zitting van het onderwijsveld (1 PO, 1VO, 1 HBO), woningcorporatie (2), ondernemers (2), burgers (2), specialist verduurzaming (1), sport (2), sociaal culturele instellingen (2) en met externe inhoudelijke en proces ondersteuning van een Vastgoed ontwikkelaar. De “denktank” legt verantwoording af aan het College, dat als opdrachtgever opereert. Het College heeft hierin als intermediair een coördinerend wethouder benoemd, die de rol van voorzitter van de denktank vervult. De secretarisrol ligt bij een coördinerend ambtenaar.

44

De planinitiatieven worden vertaald in scenario’s op voorontwerpniveau door de externe vastgoedontwikkelaar. De als kansrijk beoordeelde scenario’s worden door het College opinie peilend ingebracht in de raadscommissie. het College beoordeelt vervolgens welke scenario’s vragen om bespreking / lobby bij Rijk en of Provincie. Een dergelijke aanpak helpt de gemeente om van een productgerichte organisatie (wetten, nota’s en brieven aan de raad) te ontwikkelen naar een meer proces en project gerichte organisatie, die in nauwe verbinding met een breed scala aan partners ontwikkelingen in gang weet te zetten en gezamenlijk weet te realiseren. Aanbeveling: Na de periode van 6 maanden met elkaar evalueren en bezien op welke wijze de gemeente en haar partners met elkaar verder gaan in vernieuwende samenwerkingsconcepten met respect voor elkaars rollen en verantwoordelijkheden, die natuurlijk altijd blijven. Grenzen op zoeken, innovatief willen zijn en het samen willen doen in het belang van de toekomstbestendige leefbaarheid van het eiland, de eilanders en haar voorzieningen. Tegenwoordig noemen we dat co-creërend willen zijn in een netwerkomgeving in de wetenschap de de financiële middelen en bestuurlijke mogelijkheden van de gemeente Terschelling beperkt blijven.

Uitvoering. Op basis van de strategische lijn en beoogde sturing, is het van belang om op korte termijn de prioritaire ontwikkellocaties te benoemen. Dit zijn locaties waarvan sowieso duidelijk is dat deze ontwikkeld moeten gaan worden. Het College kan deze als basis voor de aan de denktank te verstrekken opdracht nemen. Aanbeveling: Vanuit het voorliggende strategische kader vastgoed zijn de op lange termijn te handhaven basis voorzieningen te benoemen. Dat geeft dan vervolgens tevens aan welke portefeuille afgestoten kan worden. Voor zowel de te handhaven als de af te stoten portefeuille wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld.

45

Bijlage 1. Overzicht gemeentelijk vastgoed. WONEN: Steven Wiegmanlaan 13, West Terschelling. Willem Barentszkade 26a, West Terschelling Willem Barentszkade 26, West Terschelling Burgemeester van Heusdenweg 16, West Terschelling Burgemeester van Heusdenweg 38, West Terschelling Burgemeester van Heusdenweg 38a, West Terschelling Dellewal 12, West Terschelling Dellewal 13, West Terschelling Dellewal 14, West Terschelling Schoolstraat 14, West Terschelling Trompstraat 1, West Terschelling Trompstraat 3, West Terschelling Burgemeester Mentzstraat 44, West Terschelling Westerdam 15, Midsland Dorpsstraat 52, Hoorn Oude Duinweg 2, Hoorn

SPORT: Kallandspad 28a, Midsland Dorpsstraat 105, Hoorn Dennenweg 4a, West Terschelling Dorpsstraat 54, Hoorn Sportlaan 7, West Terschelling

Sportclub Terschelling AVV Gymzaal (dubbele) Gymzaal zwembad

ONDERWIJS: Zuid Midslandseweg 19a, Midsland Duinweg 1a, Hoorn Dennenweg 4, West Terscheling

OBS ’t Hunnighouwersgat OBS ’t Jok Brede School; Stichting beheer schoolgebouwen

niet in gemeentelijk bezit: Duinweg 1, Hoorn Zuid Midslandseweg 8, Midsland Dellewal 8, West Terschelling

CBS ’t Jok VMBO ’t Schylger Jouw Hogere Zeevaart school HBO

KINDEROPVANG: Dennenweg , West Terschelling Zuid Midslandseweg 19 , Midsland

kinderopvang in Brede School Prokino

HAVEN: Willem Barentszkade 26b, West Terschelling Havenkantoor Werkhaven 2, West Terschelling Toiletgebouw bruine vloot Werkhaven 1, West Terschelling Stichting Passantenhaven

46

SOCIAAL CULTURELE VOORZIENINGEN: Commandeurstraat 30, West Terschelling Burg Reedekerststraat 11, West Terschelling Willem Barentszkade 43a, West Terschelling Dorpsstraat 54, Hoorn Willem Barentszkade 41a, West Terschelling Duinweg 30, Hoorn Midsland

Museum ’t Behouden Huys * CNL Stichting museumwerf Dorpshuis De Stoek Duikclub Ecuador * Strandvonderijschuur Brouwershoekweg 2 – 4, Bibliotheek ( Dorpshuis, SJT)

Monument

HUISVESTING GEMEENTELIJKE FUNCTIES: Burgemeester van Heusdenweg 10a, West Terschelling Nieuwe Dijk 10, West Terschelling Burgemeester Reedekerstraat 11a, West TS Oosterduinstraat 8, West Terschelling Schoolstraat 26, West Terschelling Longway 12a, West Terschelling Schoolstraat 28, West Terschelling Nieuwedijk4, West Terschelling

Gemeentehuis Gemeentewerf vm Gemeentegarage vm Noodslacht berging oude begraafplaats berging nieuwe begraafplaats garage (berging oude begraafplaats) Overslagstation OMRIN afvalinzameling en - verwerking

47

Bijlage 2. Overzicht conditiescores volgens inspectiemethodiek NEN 2767

48