Stec Groep 20 014 Herijking regionale Woonvisie - werkdocument 14-1

Herijking regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen - WERKDOCUMENT -

Stec Groep aan gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis

Sven Beekers, Bouke Timmen & Joery Schouten 14 januari 2021

2

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1

4

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Woningmarkt Zeeuws-Vlaanderen 2.1 2.2 2.3 2.4

3

3.4 3.5

7

Ruimtelijk profiel: één regio, drie identiteiten ....................................... 7 Demografisch profiel: vergrijzing, ontgroening en kansen .................. 8 Woningvoorraad en woningbehoefte: mismatch gesignaleerd .......... 8 Kansen en bedreigingen........................................................................ 10

Visie en ambities 3.1 3.2 3.3

4

Veranderende woningmarkt, nieuwe inzichten en hernieuwd beleid aanleiding voor herijking regionale woonvisie .......................... 4 Regionale samenwerking met aandacht voor eigen identiteit en opgaven .................................................................................................... 4 Kaders ....................................................................................................... 5 Leeswijzer ................................................................................................. 6

13

Visie als basis voor vier gedeelde ambities ......................................... 13 Werken aan een toekomstbestendige bestaande voorraad ............... 14 Plancapaciteit laten aansluiten op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte .................................................................................................. 16 Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken ......................... 19 Vitaliteit en leefbaarheid in de kernen op peil houden ....................... 22

Uitvoeringsprogramma’s

Bijlage A: beleidskaders

24 25

Europees en landelijk ......................................................................................... 25 Provinciaal en regionaal ..................................................................................... 26

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

3

Voorwoord PM

WERKDOCUMENT REGIONALE WOONVISIE ZEEUWS-VLAANDEREN Voorliggend document is een werkdocument, waarin de stand van de woningmarkt is beschreven een centrale visie op wonen in de regio is geformuleerd en vier bijbehorende ambities in concept zijn uitgewerkt. Het document is nadrukkelijk nog niet af, maar is bedoeld als tussenproduct, juist om het gesprek aan te gaan. Samen met de gemeenteraden en stakeholders in de regio scherpen we de uitwerking van de ambities aan en werken we uiteindelijk de gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s uit. Zo ontstaat een herijkte regionale woonvisie die maximaal recht doet aan de regionale en lokale opgaven en zo goed mogelijk handen en voeten geeft aan de uitvoering van benodigde.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

4

1 Inleiding 1.1 Veranderende woningmarkt, nieuwe inzichten en hernieuwd beleid aanleiding voor herijking regionale woonvisie De looptijd van de regionale woonvisie 2014-2020 is geëindigd, waarmee de behoefte is ontstaan aan een herijking. Los daarvan was herijking van de regionale Woonvisie voor Zeeuws-Vlaanderen van belang om de volgende redenen: • De gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s voor Hulst, Terneuzen en Sluis zijn niet meer actueel of (grotendeels)uitgevoerd. • Er zijn nieuwe actuele inzichten over de woningmarkt beschikbaar waaronder de provinciale prognose 2019 en diverse onderzoeken over demografie, de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. • Recent heeft de regio Zeeuws-Vlaanderen een locatieonderzoek laten uitvoeren. Hier komen nieuwe, waardevolle inzichten uit naar voren ten aanzien van invulling van het nieuwbouwprogramma én de koppeling met de bestaande voorraad. • De Woonvisie vormt de wettelijke basis voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties, hiervoor is een actuele woonvisienodig. Dit zet corporaties in positie om hun strategie beter vorm te geven. • Er zijn belangrijke veranderingen in Rijksbeleid met invloed op ‘wonen’. Voorbeelden zijn extramuralisering (waardoor nieuwe woonopgaven zijn ontstaan) en het woonwagenbeleid.

Daarnaast in de Woningwet in 2015 herzien en de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) in 2017 vernieuwd. • Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet in werking met nieuwe kerninstrumenten. De Woonvisie vormt een bouwsteen voor de nog op te stellen omgevingsvisies van gemeenten. • Trends en ontwikkelingen in de maatschappij die zorgen voor een toenemende vraag naar (nieuwe) individuele, collectieve en flexibele woonvormen. In het bijzonder is daarbij de ‘wonen-context’ aan verandering onderhevig. De afgelopen jaren zitten de huizenprijzen in de lift en verkeert Nederland in hoogconjunctuur. Tegelijkertijd brengt de huidige corona-pandemie nieuwe onzekerheden met zich mee. • Zeeuwse samenwerking rondom wonen krijgt vorm in de Zeeuwse Woonagenda. De gezamenlijke strategie van de Zeeuwse regio’s, gemeenten en provincie om de opgaven die in Zeeland spelen op gebied van ‘toekomstbestendig wonen’ aan te pakken.

1.2 Regionale samenwerking met aandacht voor eigen identiteit en opgaven Deze regionale woonvisie is een document met de strategische hoofdlijnen. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen deze regionale woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. In het eerste deel van deze regionale woonvisie ligt de focus op het ‘wat’. Hierin staan de afspraken op hoofdlijnen. Er is per gemeente, kern of initiatief ruimte voor maatwerk en flexibiliteit. Het ‘hoe’ zal vorm krijgen in de gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s, waarbij de drie gemeenten zelf de vrijheid hebben te bepalen hoe concreet het eigen uitvoeringsprogramma wordt. Deze uitvoeringsprogramma’s werken we uiteindelijk uit in hoofdstuk 4 van deze woonvisie. Bestaande regionale woonvisie vormt vertrekpunt voor herijking Hoewel de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen aan verandering onderhevig is, zijn de verwachte ontwikkelingen op de lange termijn zoals ze beschreven zijn in de regionale woonvisie 2014-2020 op hoofdlijnen ongewijzigd.

Het gaat dus nadrukkelijk om een herijking, waarin we thema’s actualiseren, definiëren en concretiseren naar pragmatische gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

5

1.3 Kaders Een woonvisie is een beleidsdocument dat richting geeft aan de gewenste ontwikkelingen op het gebied van wonen. Het dient bovendien als basis voor prestatieafspraken tussen de gemeenten en woningcorporaties. Naast reeds vastgesteld woonbeleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal niveau, dient in de woonvisie ook rekening gehouden te worden met de beleidsterreinen ruimte, welzijn en economische ontwikkeling van de regio Zeeuws-Vlaanderen. In deze paragraaf volgt een beknopte opsomming van de voor deze woonvisie relevante beleidskaders. In bijlage A zijn deze nader uitgewerkt. Europees en landelijk • Herziene Woningwet: Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. De gemeente krijgt in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van de in Zeeuws-Vlaanderen actieve woningcorporaties. Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. • Ladder voor duurzame verstedelijking: De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder.

Het instrument is ingericht om een zorgvuldige afweging te maken en voorziet in transparantie bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. • Omgevingswet vanaf 2022: Hoewel de invoering van de Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving is uitgesteld tot 1 januari 2022, kan de filosofie van deze wet nu al worden gevolgd om ruimte te bieden aan initiatieven. De doelstellingen om zaken te vereenvoudigen, meer ruimte te geven aan initiatieven en maatwerk mogelijk maken sluiten goed aan bij de visie van de regio ZeeuwsVlaanderen. • Woonwagen- en standplaatsenbeleid: Voor de gemeenten ligt er een opgave om het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid (opgesteld door de Rijksoverheid) uit te voeren. • Parijs en Klimaatakkoord: Op het vlak van duurzaamheid is de volgende wetgeving en regelgeving relevant: • Het Klimaatakkoord als onderdeel van het Nederlandse klimaatbeleid. Het is een overeenkomst tussen

• •

veel organisaties en bedrijven in Nederland om de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het doel: de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderen. In de Transitievisie Warmte staan voorstellen voor duurzaam aardgasvrij verwarmen en koken. Het interbestuurlijk programma (IBP) over energie biedt handvatten voor regio’s voor het opstellen van een regionale energiestrategie (RES). Zeeland heeft deze RES in maart 2020 als eerste regio van Nederland vastgesteld.

Provinciaal en regionaal en gemeentelijk • Zeeuwse Woonagenda: De Zeeuwse Woonagenda is een gezamenlijke strategie van de Zeeuwse regio’s en provincie op het gebied van wonen. Als stip op de horizon is er een gedeelde visie geformuleerd: “In 2040 hebben we in Zeeland een toekomstbestendige woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit 100% aansluit bij de vraag”. De Zeeuwse Woonagenda vormt de basis en is ondersteunend aan de uitvoering van regionale woonafspraken. • De regionale Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen: concrete, jaarlijks te monitoren afspraken over nieuwbouw- en slaapplannen per gemeente. • Plan van aanpak Terneuzen en Sluis (2020): om ruimte te behouden voor (al dan niet vervangende) nieuwbouw is in overleg met de provincie een plan van aanpak opgesteld. Hierin zijn afspraken vastgelegd over sloop en nieuwbouw in de voorraad om zo wenselijke nieuwbouwplannen doorgang te kunnen laten vinden. • Omgevingsplan Zeeland (2018): Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is het provinciaal beleidsplan voor de volle breedte van de fysieke leefomgeving. Het plan bevat beleid over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Voor wonen wordt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

•

6

centraal gesteld. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Gemeentelijke kaders: Ook gemeentelijke kaders gelden als bouwsteden én kaders voor de regionale woonvisie. Zie bijlage A voor een overzicht van de gemeentelijk beleidskaders.

1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt en worden de opgaven geschetst waar we voor staan. Aansluitend op de opgaven in de regio is er vanuit een centrale visie een viertal ambities geformuleerd die worden uitgewerkt in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden uiteindelijk de gemeentelijk uitvoeringsprogramma’s uitgewerkt.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

7

2 Woningmarkt Zeeuws-Vlaanderen 2.1 Ruimtelijk profiel: één regio, drie identiteiten De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Daarmee is het de enige Zeeuwse regio die niet aan ten minste drie zijden wordt omsloten door water. Qua landoppervlakte maakt de regio circa 40% van de provincie Zeeland uit. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dun bevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kenmerken van de regio. Toch biedt Zeeuws-Vlaanderen naast landelijke en dorpse woonmilieus met Terneuzen ook een stedelijk woonmilieu. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid.

Eén regio, drie identiteiten Hoewel Zeeuws-Vlaanderen één regio is, zijn er uiteraard ook verschillen tussen de drie gemeenten binnen de regio. Sluis is met circa 23.500 inwoners de kleinste gemeente van Zeeuws-Vlaanderen en één van de dunbevolktste gemeenten van Nederland. De gemeente Sluis kent 15 kernen waarvan Oostburg de grootste is. Met 11 kilometer aan zandstrand is de gemeente Sluis populair bij toeristen uit onder andere (Belgisch) Vlaanderen. Ook het vestingstadje Sluis is in trek bij dagjesmensen. De gemeente wil zich profileren als aantrekkelijke woon- en recreatiegemeente. Terneuzen is wat betreft inwonersaantallen de grootste gemeente in Zeeuws-Vlaanderen: de gemeente telt circa 55.000 inwoners. Iets meer dan de helft van de inwoners woont in de gelijknamige stad Terneuzen, waarmee het de vierde stad van provincie Zeeland is en onderdeel uitmaakt van de Zeeuwse G4. Gemeente Terneuzen vormt het industriële en logistieke hart van de regio Zeeuws-Vlaanderen. Tevens vervult de stad Terneuzen op velerlei gebieden de rol van centrumplaats voor de regio. In totaal bestaat Terneuzen uit 11 kernen. De gemeente Hulst kent circa 27.500 inwoners. In het gelijknamige historische vestingstadje woont circa een vierde van dit aantal. De kern betitelt zichzelf als de meest Vlaamse stad van Nederland: het bourgondische Vlaamse wordt gecombineerd met Zeeuwse nuchterheid.

Naast de kern Hulst kent de gemeente nog 21 andere kernen. Toerisme is voor Hulst een belangrijke inkomstenbron.

8

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

Van links naar rechts: Sluis, Terneuzen en Hulst.

2.2 Demografisch profiel: vergrijzing, ontgroening en kansen Begin 2021 ligt het totaal aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen op circa 49.500. In Sluis is het aantal huishoudens de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven, terwijl er in Terneuzen en Hulst nog sprake was van een lichte groei. Op basis van recente onderzoeken valt op dat de demografische ontwikkeling in de regio positief wordt beïnvloed door buitenlandse migratie. Met name instroom vanuit Belgisch Vlaanderen compenseert het sterfteoverschot in de regio en het negatieve binnenlandse migratiesaldo. Het aantrekken van extra huishoudens vanuit België is een belangrijke kans voor de regio, primair voor Hulst en Terneuzen. Wanneer we vooruitkijken verwachten we tot 2029 een verwachte groei van 890 huishoudens op regioniveau. In de tien jaar erna neemt het aantal huishoudens af met circa 660. Voor gemeente Sluis verwachten we voor de komende tien jaar al een kleine krimp van het aantal huishoudens. Onderliggend zien we regio breed een sterke vergrijzing en ontgroening. Dit betekent dat de jongere doelgroepen in omvang af zullen nemen, terwijl de oudere doelgroepen zullen groeien. Met name de groep 80-plussers groeit de komende jaren fors door.

Tabel 1: Huishoudensontwikkeling Zeeuws-Vlaanderen Zeeuws-Vlaanderen Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65-80 jaar Alleenstaanden & stellen 80-plus Totaal

Huishoudens 2019 4.070 14.620 13.660 12.120 4.820 49.290

20192029

2019-2029 relatief

-690 -570 -390 +430 +2.110 +890

-17% -4% -3% +4% +44% +2%

20292040 -580 +120 -1.750 +80 +1.480 -660

2029-2040 relatief

Totaal 20192040

-17% +1% -13% +1% +21% -1%

-1.270 -450 -2.140 +510 +3.590 +240

Totaal 20192040 relatief -31% -3% -16% +4% +74% +0,5%

Bron: Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2019). Afgerond op tientallen en hele procenten.

2.3 Woningvoorraad en woningbehoefte: mismatch gesignaleerd Bestaande woningvoorraad bestaat overwegend uit grondgebonden woningen De woningvoorraad in Zeeuws-Vlaanderen heeft ten opzichte van (grote delen van) de rest van Nederland een afwijkend profiel. Zo wordt de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad gekenmerkt door een hoog percentage grondgebonden woningen. Tegelijkertijd is de voorraad nultredenwoningen relatief klein. Wat betreft eigendom bestaat het grootste deel van de woningvoorraad in de regio uit koopwoningen. Huurwoningen zijn in beperktere mate aanwezig. In Hulst is de grondgebonden koopvoorraad het grootst. In Terneuzen is, passend bij het stedelijke karakter van de stad Terneuzen, de gestapelde voorraad groter dan gemiddeld in Zeeuws-Vlaanderen. Zie de figuur hieronder.

9

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

Figuur 1: Woningvoorraad per gemeente naar type en eigendomsvorm. Buitenste ring is Zeeuws-Vlaanderen, binnenste ring gemeenteniveau

Hulst 9% 7% 13%

5%

4%

Koop egw

2% 7%

Koop mgw Corpo egw

14% 2%

4%

Sluis

Corpo mgw 70% 63%

9% 7%

4%

4%

9%

Koop mgw

4%

7%

Corpo egw

5%

Part. huur egw Part. huur mgw

Koop egw

4%

13%

13% 13%

Terneuzen

63%

Koop egw

5%

Koop mgw

8%

Corpo egw

8%

Corpo mgw 61%

4%

Corpo mgw

13% 12%

Part. huur egw 4%

Part. huur mgw

61%

6%

63%

Part. huur egw Part. huur mgw

Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), CBS (2018), Syswov (2017), Bewerking Stec Groep (2019).

Toekomstige behoefte: primair behoefte aan nultedenwoningen en middenhuur De forse vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen resulteert primair in een behoefte naar nultredenwoningen. Dit kunnen zowel appartementen zijn als ook levensloopbestendige grondgebonden woonvormen. Dit type woningen is nu nog beperkt aanwezig in de bestaande voorraad. In mindere mate is er daarnaast nog behoefte aan grondgebonden woningen in de middenhuur. Tegelijkertijd worden er, als gevolg van de ontgroening en vergrijzing, toekomstige overschotten gesignaleerd in de reguliere grondgebonden koopen sociale huurwoningen. Deze afnemende markdruk is een belangrijk aandachtspunt. Het gaat met name om kleine grondgebonden koop- en sociale huurwoningen. Figuur 2: Woonbehoefte Zeeuws-Vlaanderen 2019-2029

Appartement/Nult. Grondgebonden

-2.000 SH GGB

-1.500

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

-1.450 240

VSH GGB KOOP GGB

-1.000

-1.820 1.565

SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT

825 1.530

Bron: Provinciale prognose (2019), CBS (2019, WoON (2015 & 2018), bewerking Stec Groep (2019).

VLAMINGEN IN ZEEUWS-VLAANDEREN: DRUK WONINGMARKT TREKT VLAMINGEN DE GRENS OVER In Fact deed recent onderzoek naar de instroom van onder andere Vlamingen naar Zeeuws-Vlaanderen. Hoewel de opgaven in Zeeuws-Vlaanderen op het vlak van wonen groot zijn, zien zij kansen tot het vergroten van de aantrekkingskracht voor (Vlaamse) huishoudens. Het buitenlandse migratiesaldo naar Zeeuws-Vlaanderen neemt al 15 jaar toe. Wanneer deze trend zich doorzet, verwacht In Fact dat Zeeuws-Vlaanderen tot 2029 maximaal 1.000 tot 1.500 huishoudens boven op de bestaande provinciale prognose kan aantrekken. Deze potentiële extra aantrekkingskracht ziet In Fact primair in Hulst en Terneuzen en slechts beperkt in Sluis. Beschikbaarheid van de juiste woningen op de juiste locaties is wel een van de vereisten om de extra aantrekkingskracht te realiseren. Hier ligt dus een kans voor de regio, al blijft de instroom van Vlamingen met veel onzekerheden is omgeven.

10

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

Zoals aangegeven is reguliere migratie (binnenlands en buitenlands) al meegenomen in de Provinciale prognose 2019 en gaat de Vlaamse instroom om een specifieke doelgroep: jonge huishoudens, op zoek naar een betaalbare grondgebonden koopwoning. Zeeuws-Vlaanderen concurreert op dit gebied met de aantrekkingskracht van (en het relatief grote middenhuursegment in) de grote Vlaamse steden. Door de instroom te blijven monitoren kan de verwachte huishoudensontwikkeling op de lange termijn, indien nodig, worden bijgesteld. Theoretisch overschot aan plannen in Zeeuws-Vlaanderen, daarbij kwalitatieve mismatch Ter voorbereiding op de regionale woonvisie is er een locatieonderzoek uitgevoerd. Uit dit locatieonderzoek blijkt dat de woningbouwplancapaciteit voor woningbouw in Zeeuws-Vlaanderen de behoefte voor de komende tien jaar fors overtreft. Daarbij blijkt op basis van de beschikbare informatie dat een belangrijk deel van de geplande woningen in Zeeuws-Vlaanderen bestaat uit reguliere grondgebonden koopwoningen. Dit terwijl de behoefte juist voor een belangrijk deel uitgaat naar nultredenwoningen en (midden)huur bestaat. De planvoorraad sluit op dit moment dus (nog) niet optimaal aan bij de woningbehoefte voor de komende tien jaar.

Kwetsbaarheid bestaande woningvoorraad belangrijk aandachtspunt: koppeling nieuwbouw cruciaal Tegelijkertijd signaleren we kwetsbare delen binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om woningen waar op termijn een afnemende behoefte aan is en die vanuit woningkenmerken (lage energieprestatie, niet levensloopbestendig te maken, et cetera) en omgevingskenmerken (leefbaarheid en voorzieningenniveau onder druk) kwetsbaar zijn. Dit is een belangrijk aandachtspunt omdat hier risico’s liggen op verloedering en leegstand, met aantasting van de leefbaarheid en grote maatschappelijke kosten tot gevolg. Deze kwetsbaarheid hangt ook samen met geplande nieuwbouw: door toevoeging van woningen in segmenten waar we al overschotten zien ontstaan wordt de kwetsbaarheid van de minst courante delen verder vergroot. Dit vergroot de noodzaak om nieuwbouw te koppelen aan de bestaande voorraad: door sloop bij nieuwbouw voorkomen we overaanbod en kunnen we wel de gewenste kwaliteitsimpuls geven aan de woningvoorraad.

2.4 Kansen en bedreigingen Regionale en landelijke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de woningmarkt in ZeeuwsVlaanderen. Hierna zijn de belangrijkste op een rij gezet, inclusief implicaties voor onze regio. Demografische trends Trend Verstedelijking (structureel)

1

Duiding • Toename vraag naar woningen in stedelijke gebieden. De middelgrote en grote steden groeien tot 2030 circa 1,5 tot 2,5 keer sneller dan andere delen van Nederland 1. Corona heeft de laatste maanden gezorgd voor een tegenstelde trend. Het is onbekend hoe structureel deze trend van aard is. • Verstedelijking lijkt een structurele trend, die samenhangt met flexibilisering, de toename van kleine huishoudens en de de doorzettende verschuiving naar een diensteneconomie.

Bron: CBS/PBL huishoudensprognose

Implicaties voor onze regio • Toenemende druk op de woningmarkt in grotere steden (ook in Zeeuws- en Belgisch Vlaanderen). • Tweekoppigheid in waardeontwikkeling: prijsstijging in de steden, prijsstabilisatie of daling daarbuiten.

11

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

•

Vergrijzing/ Afvlakkende huishoudensgroei (structureel)

•

•

•

•

Groei aantal kleine huishoudens (structureel)

•

Het aantal 65-plus huishoudens groeit de komende jaren flink door. Vergrijzing zorgt voor een stagnatie in huishoudensgroei. De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de regio naar verwachting nog. Daarna slaat de groei om in een krimp. Landelijke regio’s vergrijzen sneller dan steden. In 2030 is rond de 15% van de inwoners van de grote stad 65-plus, tegenvoer 25% in kleine gemeenten. 2 Vergrijzing is semi-structureel. Op de lange termijn vlakt deze trend naar verwachting weer af.

•

Het aantal éénpersoonshuishoudens in Nederland groeit met circa 550.000 huishoudens tussen 2018 en 2040 (18%). Het aantal meerpersoonshuishoudens groeit minder sterk (2%). Dit is een structurele trend. Wel is het aandeel alleenstaanden in grote steden groter dan elders. Naar deze steden trekken veel jongeren voor opleiding en werk. Afname gemiddelde bestedingskracht per huishouden. De gemiddelde bestedingskracht van een éénpersoonshuishouden is € 19.600. Van alle huishoudens in Nederland is dat € 34.200 3.

•

•

•

•

•

Ouderen hechten meer dan gemiddeld waarde aan wonen dicht bij voorzieningen (zoals een huisarts en een supermarkt). De vraag naar deze, vaak in de stad gelegen locaties neemt toe. Dit gaat ten koste van de vraag naar woningen in perifere gebieden met een laag voorzieningenniveau. Voorzieningen en zorg zijn niet in elke kern te realiseren/behouden. Dit vraagt om afwegingen. Vraag naar levensloopgeschikte woningen (zoals appartementen en patiowoningen) neemt toe. De bestaande voorraad voorziet hier slechts deels in. Door gemiddeld lagere bestedingskracht per huishouden blijft betaalbaarheid belangrijk. In combinatie met de doorgaans flexibelere leefstijl van éénpersoonshuishoudens neemt de vraag naar huurwoningen naar verwachting toe. Toenemende marktdruk in appartementenmarkt. Vraag naar gezinswoningen stabiliseert.

Sociaaleconomische trends zijn zowel conjunctureel als structureel Trend Krappe woningmarkt (conjunctureel)

Flexibilisering (structureel)

Corona 4

Duiding • De lage rentestand in combinatie met een hoog consumentenvertrouwen (tot voor de coronacrisis) wakkert de vraag naar koopwoningen aan. De verwachting is wel dat de rente nog enkele jaren laag blijft. De invloed van de rente op de woningprijzen is aangetoond, maar wel beperkt. Een stijging van de rentestand zal niet direct grote gevolgen hebben op de woningprijzen, zo blijkt uit onderzoek van DNB. • Tussen 2010 en 2016 steeg het aandeel werkenden met een flexibel arbeidscontract van 31 naar 39%. De toename van flexibele arbeidscontracten bemoeilijkt de financiering van een koopwoning. • Meer flexibiliteit in carrière maakt huishoudens minder plaatsgebonden.

Implicaties voor onze regio • In regio’s met hoge dynamiek op de woningmarkt staat de betaalbaarheid van koopwoningen onder druk. Meer huishoudens kiezen daarom voor een huurwoning. • Prijsdruk in de grote steden (die we ook in Belgisch Vlaanderen zien) heeft ook stuwend effect voor prijzen in onze gemeenten.

•

•

Op de korte termijn is een deel van de mensen onzeker over hun baan; hun hoofd staat niet naar verhuizen. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is de impact van het virus extra groot en wordt het vinden van een koopwoning verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we overwegend verdere stagnatie van de doorstroming.

•

•

•

Flexibilisering zorgt voor voor toenemende druk op de huurwoningmarkt en behoefte aan meer flexibele woonproducten/contracten. Huishoudens neigen in hun vestigingsplaatskeuze steeds meer naar centraal gelegen, multimodaal ontsloten plekken (vaak steden). De groeiende behoefte/noodzaak tot thuiswerken, gaat samen met een groeiende behoefte aan ruimere woningen met werkkamer. Vanwege corona is er een ‘trek naar buiten de steden’ onstaan. Huishoudens hechten meer dan voorheen waarde aan rust en ruimte. Het is onzeker of deze ontwikkeling een permanent karakter heeft.

Bron: CBS/PBL huishoudensprognose. Bron: CBS 4 Corona heeft grote impact op delen van de Nederlandse woningmarkt, op korte en lange termijn. Wat de uiteindelijke gevolgen zijn is nog relatief onzeker. We benoemen hierna enkele verwachtingen. 2 3

12

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

Grenzen vervagen: instroom vanuit Vlaanderen

Deeltijdwonen/ tweede woningbezit

•

•

In toenemende mate wordt er op allerlei gebieden samenwerking gezocht over de lands-, provinciale- en gemeentegrenzen. Grenzen vervagen. De samenhang tussen Vlaanderen en Zeeuws-Vlaanderen komt onder andere tot uiting in instroom van jonge Belgische huishoudens, op zoek naar een betaalbare woning.

•

Met name in Sluis worden er veel woningen gebruikt als tweede woning (circa 13% van de voorraad). Dit is een gemeentelijk gemiddelde. Lokaal kan dit percentage oplopen richting 50%. In Hulst en Terneuzen speelt tweede woningbezit in mindere mate.

•

•

•

De instroom van met name jonge huishoudens en gezinnen vanuit Vlaanderen biedt tegenwicht aan de vergrijzende bevolking en afvlakkende huishoudensontwikkeling. Dit is een kans voor onze regio. De instroom vanuit Vlaanderen hangt sterk samen met algehele aantrekkelijkheid van Zeeuws-Vlaanderen die verder gaat dan alleen wonen. Ook kunnen conjuncturele schommelingen een rol spelen. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur. Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af. Tweede woningbezet leidt vanwege een prijsopdrijvend effect tot mogelijke verdrukking van starters op de woningmarkt.

Belangrijke wet- en regelgeving voor de woningmarkt Trend Herziening woningwet

Scheiden wonen/zorg

Afbouw hypotheekrenteaftrek, strengere financieringsvoorwaarden en afschaffing overdrachtsbelasting starters

Duiding • Woningcorporaties moeten zich weer focussen op hun kerntaak, het aanbieden van sociale huurwoningen. Onder andere door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurstijging. • Woningcorporaties trekken zich als gevolg hiervan terug uit het segment boven de aftoppingsgrenzen. Middeninkomens zijn hierdoor meer dan voorheen aangewezen op de vrijesectorhuur- en koopmarkt. • Onlangs gaf minister Ollongren corporaties toch weer enige ruimte in het niet-DAEB-segment (bijvoorbeeld middenhuur), omdat volgens haar onvoldoende middenhuur van de grond komt. • Ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Omdat ze het zelf willen, maar ook door regelgeving (scheiding van wonen zorg). • Door het afschaffen van intramurale zorgvoorziening voor licht zorgbehoevenden neemt de vraag naar reguliere (zorg)geschikte woningen toe. Deze vraag wordt deels opgevangen in de (vrijesector)huur, maar ook in de koop.

Implicaties voor onze regio • Er is krapte in het middensegment op de woningmarkt, in het koop- en huursegment. • Corporaties krijgen weer meer positie in de middenhuur, mogelijk liggen hier kansen om het aanbod te vergroten. Op korte termijn verwachten we dat dit nog slechts beperkt het geval zal zijn.

•

•

•

•

Door de aanscherping van financieringsvoorwaarden voor een hypotheek kunnen huishoudens minder lenen. Dit effect wordt anderzijds gecompenseerd door de huidige lage rente. Dit zorgt ervoor dat huishoudens die afhankelijk zijn van financiering (omdat zij geen eigen vermogen hebben, vaak starters) het lastiger hebben op de woningmarkt dan huishoudens met eigen vermogen (ouderen of beleggers). Starters (tussen de 18 en 35 jaar) zijn vanaf 2021 vrijgesteld van overdrachtsbelasting voor hun eerste koopwoning.

•

•

•

Groeiende vraag naar levensloopbestendige woningen, zoals patiobungalows of seniorenappartementen. Bewoners geven de voorkeur aan onderhoudsvrije (huur)woningen, voorzien van alle gemakken en eventueel in combinatie met zorg op afroep. Groeiende vraag naar aanpassingen van bestaande woningen, naast verduurzaming dus ook verbetering van toegankelijkheid en levensloopbestendigheid. Grote vraag van starters in de woningmarkt. Het kopen van een woning in gebieden met een hoge marktdruk is voor veel starters geen mogeljkheid. Dit geldt zowel voor grote steden als aangrenzende gemeenten. Starters wijken in toenemende mate uit naar een huurwoning. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting biedt voor starters enige financiële ruimte.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

13

3 Visie en ambities 3.1 Visie als basis voor vier gedeelde ambities In de voorgaande hoofdstukken is gesignaleerd dat de demografische transitie in de regio ZeeuwsVlaanderen aanhoudt en significant is. Deze transitie heeft, samen met lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen, grote gevolgen op de woningvraag en de leefbaarheid in de kernen. Dit vraagt om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin wij onze krachten bundelen. De visie die centraal staat, als stip op de horizon: “We maken werk van een toekomstbestendige woningvoorraad, leefbare wijken en kernen en een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en aanbod” Belangrijk is daarbij dat alle partijen vanuit hun kernopgave en rol denken en handelen. Om dit goed in te vullen is de visie vertaald naar ambities. De ambities zijn vervolgens het vertrekpunt voor acties op lokaal niveau, concreet uit te werken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4). Aan de slag vanuit vier concrete ambities Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een viertal ambities geformuleerd. Door onze aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze vier ambities, werken we toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale woningmarktafspraken gaan vormen, zijn: 1. 2. 3. 4.

Werken aan een toekomstbestendige bestaande woningvoorraad; Plancapaciteit laten aansluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte; Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken (betaalbaarheid en beschikbaarheid); Vitaliteit en leefbaarheid kernen op peil houden.

We zien daarbij sterk het belang van de samenhang tussen ambities 1 en 2: door plannen te maken voor onttrekkingen in kwetsbare delen van de bestaande voorraad enerzijds, ontstaat anderzijds ruimte voor gewenste nieuwbouwontwikkelingen. We lichten deze koppeling bij de betreffende ambities nader toe. In de paragrafen hierna komen worden de ambities nader beschreven en geven we een doorkijk naar de bijbehorende acties, zoals nader uit te werken in hoofdstuk 4. Voor een slimme en efficiënte uitvoering van een deel van de acties werken we vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen met andere regio’s. Daar waar deze kansen er zijn lichten we dit toe bij de betreffende ambities.

CONCRETE ACTIES EN TE MAKEN KEUZES VERDER IN TE KLEUREN NA RAADSBIJEENKOMSTEN Voorliggend document is een werkdocument, bedoeld om met de drie afzonderlijke gemeenteraden te bespreken. In de tussentijdse raadsbijeenkomsten gaan we in op concrete te maken keuzes en de verdere bijbehorende acties in het uiteindelijke uitvoeringsprogramma. Naar aanleiding van de opgehaalde input kleuren we de ambities in dit hoofdstuk verder in en werken we het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4) verder uit.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

14

3.2 Werken aan een toekomstbestendige bestaande voorraad Bestaande voorraad sterk bepalend voor kwaliteit woningvoorraad Zeeuws-Vlaanderen Een aantrekkelijke woningvoorraad en woonomgeving is cruciaal voor leefbare kernen, doorstroming op de woningmarkt en prettig wonen voor zowel huishoudens met een lokale binding als ook voor het (blijven) aantrekken van huishoudens vanuit Belgisch Vlaanderen. Tegelijkertijd staat meer dan 95% van de toekomstige woningvoorraad er nu al. Nieuwbouw brengt een kwalitatief belangrijke, maar in omvang beperkte voorraadverandering teweeg. De kwaliteit van de bestaande voorraad is daarmee steeds bepalender voor de totale woningvoorraadkwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen. De bestaande woningvoorraad zien we als woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook sloop en herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief.

Belangrijkste opgaven bestaande voorraad Samengevat zien de belangrijkste opgaven in de bestaande voorraad er als volgt uit: • De combinatie van een afnemende marktdruk, woningkenmerken (lage energieprestatie, beperkte aanpasbaarheid, etc.) en omgevingskenmerken (voorzieningen onder druk, achteruitgang leefbaarheid, etc.) maakt delen van de bestaande voorraad kwetsbaar. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen. Lokaal leidt dit soms nu al tot leegstand en verloedering, of ligt dit op termijn op de loer. • Een belangrijk deel van deze kwetsbare woningen is in particulier bezit. Dit maakt de opgave complex en kostbaar. Het bundelen van kennis en middelen op Zeeuws- en regioniveau is daarom belangrijk. • Ook in de minder kwetsbare delen van de bestaande voorraad is er een grote verduurzamingsopgave. Daarbij is er ook een sterk verband met klimaatadaptatie. • Vooral in Sluis wordt een substantieel deel van de woningvoorraad niet ingezet voor reguliere bewoning. Dit brengt risico’s ten aanzien van de leefbaarheid met zich mee. We werken actief aan een toekomstbestendige woningvoorraad Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, kiezen we ervoor om actief werk te maken van een toekomstbestendige woningvoorraad.

We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Verdunnen en herstructurering; • Het ontwikkelen en inzetten van hiervoor ondersteunende financiële arrangementen; • Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad; • Opstellen van beleid voor tweede woningbezit en recreatieve verhuur in Sluis We lichten ze hierna beknopt toe. Verdunnen en herstructurering creëert ruimte voor versterking woningportefeuille We zetten als regio in op het onttrekken van de minst toekomstbestendige delen van de woningvoorraad. Zo gaan we leegstand en achteruitgang tegen en voorkomen we forse sociaal-maatschappelijke kosten die hier mee gepaard gaan. Door sloop van deze woningen wordt het minst courante deel van de voorraad kleiner en ontstaat er tegelijkertijd ook meer ruimte voor nieuwbouw van woningen die wel optimaal aansluiten bij de toekomstige behoefte. Het mes snijdt zo aan twee kanten: verdunning en herstructurering creëert ruimte voor versterking van de woningportefeuille. Op kansrijke locaties zetten we in op herstructurering, om zo wijken en buurten een vitaliteitsimpuls te geven.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

15

Voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad is een sterke samenwerking tussen stakeholders cruciaal. Zo kunnen middelen en handelingsperspectieven maximaal worden benut. We trekken als regiogemeenten samen op met de woningcorporaties. Alleen samen kunnen we de benodigde ingrepen in de voorraad (financieel) uitvoerbaar maken. Daarnaast trekken we binnen Zeeland vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen op met andere regio’s waar het gaat om het gebiedsgericht aanpakken van de bestaande voorraad. Vanuit deze samenwerking werken we toe naar concrete pilots, om de bestaande voorraad slim en betaalbaar aan te pakken en te leren voor vervolgacties. Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële arrangementen Om het aanpakken van de bestaande voorraad financieel uitvoeren te maken zetten we in op het ontwikkelen en inzetten van financiële arrangementen. Er is niet één oplossing: het bundelen van geldstromen en slim samenwerken is cruciaal. We doen dit dan ook niet alleen als gemeenten en regio: we trekken hierbij op met andere regio’s op Zeeuws niveau, vanuit de Zeeuwse Woonagenda. Mogelijke kansrijke financiële arrangementen om ook de opgave in de particuliere voorraad betaalbaar te maken verkennen we samen en werken we uit tot concrete pilots.

Stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad Er ligt een forse opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. Deze opgave beslaat een groot deel van de bestaande voorraad. De woningcorporaties in Zeeuws-Vlaanderen hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd en in de prestatieafspraken blijven we hier samen aandacht voor houden. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in de regio is te behalen bij het verduurzamen van bestaande woningen van particuliere eigenaren. Concreet ligt er vanuit het klimaatakkoord ook een concrete opgave: in 2030 moeten circa 45% en in 2050 alle woningen van het aardgas af zijn. In 2021 dienen we als gemeenten te besluiten over hoe we deze transitie in gaan richten. Het verduurzamen van de woningvoorraad biedt vele kansen. Als regio willen we graag een duurzame transitie stimuleren. Deze duurzame transitie omvat meer dan de energietransitie. Het gaat om warmtetransitie en energiebesparing, maar ook om klimaatadaptatiemaatregelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Denk aan het klimaat adaptief maken van tuinen door middel van het aanbrengen van meer groen. Dit helpt bij de afvoer van hemelwater en het tegengaan van zogenaamde ‘hitte-eilanden’.

Naast verduurzaming bestaat de transitie in de bestaande voorraad ook uit het renoveren en aanpassen van woningen, zodat oudere huishoudens bijvoorbeeld langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Ongeacht op welke manier de woning om aanpak vraagt: we vinden het belangrijk dat iedereen mee kan doen aan de transitie. Dit betekent dat we bewoners waar mogelijk gaan ondersteunen met kennis om hun woning aan te pakken en financiële regelingen zoals leningen en subsidies maar ook nieuwe arrangementen gaan verkennen. Concrete acties werken we uit in het uitvoeringsprogramma. Opstellen van beleid voor tweede woningbezit en recreatieve verhuur in Sluis Het aandeel woningen dat als tweede woning wordt gebruikt in Sluis ligt op 13%, zo blijkt uit onderzoek (KWOZ). Dit is een gemeentelijk gemiddelde: lokaal ligt dit percentage in een aantal kernen nog aanzienlijk hoger. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur. Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af. Bovendien leidt het tot verdrukking van starters op de woningmarkt, doordat er lokaal sprake is van een prijsopdrijvend effect.

Dit vraagt om het maken van keuzes: waar wordt inzet van reguliere woningen als tweede woning of voor recreatieve verhuur gezien als kans, en waar versterkt het juist risico’s in de bestaande voorraad? Aan de hand van deze keuze wordt vervolgens nieuw lokaal beleid opgesteld, zoals ook is aangegeven in het gemeentelijk Visiedocument Krachtig Verbonden. We kijken daarbij ook naar de nauwe samenhang met de verdere beoogde aanpak van de bestaande woningvoorraad en eventuele complementaire nieuwbouw.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

16

3.3 Plancapaciteit laten aansluiten op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Inzet op nieuwbouw die 100% raak is Nieuwbouw is nodig om de verwachte huishoudensgroei op regioniveau de komende tien jaar op te kunnen vangen en invulling te kunnen geven aan de gewenste kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad. Tegelijkertijd is een realistische woningbouwproductie van belang: we willen geen overaanbod aan woningen en verdere marktontspanning met leegstand, waardedaling en verloedering als gevolg. We spannen ons maximaal in om te sturen op de gewenste kwantiteit en kwaliteit. We willen nieuwbouw die 100% raak is en qua product en locatie de woningvoorraad zoveel mogelijk versterkt. Belangrijkste opgaven ten aanzien van plancapaciteit Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de plancapaciteit er als volgt uit: • Zorgen voor een optimaal aantal woningen in plannen. Op dit moment zijn er aanzienlijk meer woningen opgenomen in plannen dan waar behoefte aan is de komende tien jaar. Hiermee ontstaat het risico dat er geen ruimte meer is voor nieuwe plannen, ook niet als die wel goed aansluiten op de kwalitatieve behoefte. • De huidige plancapaciteit sluit, voor zover de invulling al bekend is, kwalitatief nog niet goed aan op de gesignaleerde behoefte. De behoefte gaat vooral uit naar nultredenproducten voor ouderen en meer middenhuur.

In plannen zitten nu voor zover bekend nog relatief veel reguliere grondgebonden woningen opgenomen. • De plancapaciteit mag risico’s in de bestaande voorraad niet ongewenst vergroten. Wanneer er meer van hetzelfde wordt gebouwd in segmenten waar al veel van is, vergroot dit de risico’s in de nu al meest kwetsbare delen van de woningvoorraad. Actief sturen om plancapaciteit te laten aansluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, gaan we actief sturen op de plancapaciteit om deze beter te laten aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Het koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad; • Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties); • Complementaire nieuwbouw; • Adaptief programmeren; We lichten ze hierna beknopt toe. Koppeling bestaande voorraad aan nieuwbouw Nieuwbouw is belangrijk voor de gewenste kwaliteitsimpuls geven aan de woningvoorraad. Het versterken van de voorraad als totaal door middel van nieuwbouw hoeft daarbij niet te leiden tot een teveel aan woningen, indien er ook onttrekkingen plaatsvinden in de minst sterke delen van de voorraad.

We leggen in ons denken en handelen daarom de koppeling tussen de nieuwbouwprogrammering en de transformatieopgave in de bestaande voorraad. Ook verkennen we in Zeeuws verband hoe we dit concreet kunnen uitwerken in een financieel arrangement, bijvoorbeeld in de vorm van een transitiefonds. Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties) De forse vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen resulteert primair in een behoefte aan nultredenwoningen. In mindere mate is er daarnaast nog behoefte aan reguliere grondgebonden woningen in de middenhuur in Terneuzen en Hulst. De huidige planvoorraad sluit hier nog niet optimaal op aan: we constateren dat er op dit moment in plannen nog beperkt wordt voorzien in nultredenwoningen en er juist veel reguliere grondgebonden woningen gepland zijn, meer dan waar behoefte aan is. Met behulp van de resultaten uit het recent uitgevoerde locatieonderzoek verkennen we als gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen waar de beste optimalisatiekansen zitten. We inventariseren bestemmingsplan-technische en juridische mogelijkheden en gaan in gesprek met de betrokken initiatiefnemers om uiteindelijk te komen tot plannen

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

17

die (nog) beter aansluiten bij de gesignaleerde behoefte. Concreet zetten we in op meer levensloopbestendig bouwen en het voorkomen van verdere marktontspanning in het grondgebonden segment. We kijken daarbij uiteraard naar de kwaliteit van plannen in brede zin. Het gaat niet alleen om de te realiseren type woningen in het plan, maar ook om de locatie, het beoogde woonmilieu, de nabijheid van relevante voorzieningen (winkels, zorg), et cetera. Ook hebben we expliciet oog voor passende woningen voor alle doelgroepen en eventuele daarbij behorende innovatie woonconcepten. Ten aanzien van locaties betekent het optimaliseren van de planvoorraad soms ook het maken van keuzes. Zo lenen kernen met een voldoende hoog voorzieningenniveau zich beter voor het realiseren van levensloopbestendige woningen voor zorgbehoevende ouderen dan kleine kernen met geen of een zeer beperkt aantal voorzieningen. Dit betekent dat we op lokaal niveau moeten kiezen waar we primair inzetten op nieuwbouw en waar nieuwbouw eventueel in kleine aantallen meer aanvullend is op de bestaande bouw. In paragraaf 3.4 gaan we ook nader in op passende woningen voor de groeiende groep zorgbehoevende ouderen. Complementaire nieuwbouw In lijn met voorgaande zetten we ook specifiek in op meer complementaire nieuwbouw.

We willen woningen toevoegen aan de voorraad in segmenten die nu nog onderbelicht zijn in de bestaande voorraad. Het gaat naast de eerder genoemde levensloopbestendige woningen bijvoorbeeld om middenhuur. We zien hiervoor behoefte vanuit diverse doelgroepen, maar het segment komt maar beperkt van de grond. We verkennen of we beleggers kunnen verleiden om dit segment verder op te pakken, in combinatie met een grotere rol in dit segment voor corporaties nu de markttoets voor hen is afgeschaft. Adaptief programmeren De verwachte huishoudensgroei in Zeeuws-Vlaanderen als geheel de komende tien jaar is relatief beperkt ten opzichte van het aantal plannen dat er nog ligt voor nieuwbouw. Bovendien zien we na de komende tien jaar een demografische omslag. Dit vraagt om het reduceren van de plancapaciteit. We werken aan een betere balans en brengen de planning tot realistische proporties terug. De regio is immers gebaat bij een realistisch en toetsbaar overzicht van plannen. Voorkomen moet worden dat geplande activiteiten elkaar frustreren en niet tot ontwikkeling komen. Door het creëren van ruimte kunnen we bovendien beter adaptief programmeren: ruimte voor sterke initiatieven vraagt een adaptieve woonprogrammering. Dit betekent ruimte houden voor initiatieven die we nu nog niet altijd op het netvlies hebben.

Denk aan mooie inbreidingsplekken, transformatie van (leeg) vastgoed naar wonen, een vernieuwend woningbouwplan van een marktpartij waar we graag aan mee willen werken, et cetera. Vrije ruimte houden in de programmering is nodig om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de marktvraag, die in de loop der jaren kan veranderen.

CORONACRISIS EN DE POTENTIËLE KOMST VAN MEER HUISHOUDENS VANUIT VLAANDEREN VERSTERKT VRAAG OM ADAPTIEF TE PROGRAMMEREN Op dit moment is er nog veel onduidelijk over de gevolgen van de coronacrisis op onder andere de bouwsnelheid en woningvraag. We gaan als gemeente zo flexibel als mogelijk om met de gevolgen voor de woningmarkt die de coronacrisis en de eventuele daarbij behorende conjuncturele veranderingen met zich meebrengen. We brengen flexibiliteit in onze woningbouwprogrammering aan om in te kunnen spelen op veranderingen in woningprijzen en bouwtempo als gevolg van een eventuele vraag- of bouwdip.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

18

Op dit moment zien we dat er een verhuisstroom op gang is gekomen vanuit de Randstad naar meer rurale regio’s. Het is onzeker hoe deze ontwikkeling zich in de toekomst zal voortzetten. Tegelijkertijd is het ook mogelijk dat de leegstand, bijvoorbeeld door het vertrek van internationale werknemers, toeneemt en de prijsontwikkeling van woningen afneemt. Met een flexibel vormgegeven woningbouwprogrammering spelen we zoveel als mogelijk in op de ontwikkelingen die ons te wachten staan: in woningaantal, en in prijssegmenten. De kans dat zich meer mensen uit Vlaanderen in Zeeuws-Vlaanderen vestigen dan al in de prognose zijn opgenomen is aanwezig. Ook hier is onduidelijk in welke mate deze kansen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Het gaat primair om starters die zoeken naar een betaalbare koopwoning. Door in te zetten op seniorenwoningen faciliteren we maximaal de verhuisketen. Woningen die ouderen verlaten komen beschikbaar voor gezinnen en deze gezinnen verlaten woningen die geschikt zijn voor starters. Dit noemen we ‘bouwen voor doorstroming’. In de volgende paragraaf lichten we dit nader toe. Aanvullend zetten we in op een type woning dat zowel voor starters als voor senioren geschikt is. Door dit te doen kan adaptief programmeren daadwerkelijk in de tijdslijn gefaciliteerd worden.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

19

3.4 Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken Vanuit voorgaande ambities zetten we sowieso al in op het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken. We constateren echter dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden in onze regio. Belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen er als volgt uit: • De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen leiden er samen toe dat er een steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen. • Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheekrentestand. Dit komt voor een belangrijk deel door de gestegen woningprijzen, een trend die we door het hele land zien. Lokaal wordt deze trend op een aantal plaatsen versterkt door de vraag naar tweede woningen in Zeeuws-Vlaanderen. • In Zeeuws-Vlaanderen werken en wonen substantiële aantallen buitenlandse werknemers. We willen kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor deze groepen werknemers, die van groot belang zijn voor de bedrijven en zorgpartijen in onze regio.

• De instroom vanuit Belgisch Vlaanderen is een grote kans voor Zeeuws-Vlaanderen. Om deze vraag te blijven bedienen is passend woningaanbod nodig. Uit onderzoek blijkt dat het vooral gaat om starters die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning in onze regio. • Woningzoekende woonwagenbewoners met banden met de gemeente hebben recht op een standplaats binnen een redelijke termijn. Voor de gemeenten is het belangrijk de behoefte aan standplaatsen goed in beeld te krijgen. Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken en knelpunten aanpakken De beschreven opgaven tonen aan dat er zich voor specifieke doelgroepen knelpunten voordoen op de woningmarkt. We willen goed wonen daarom actief mogelijk (gaan) maken voor alle doelgroepen. Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Opstellen woonzorgvisie en specifiek aandacht voor wonen en zorg; • Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid; • Op- en uitbouwen van een flexibele schil; • Actueel houden en uitvoering geven aan woonwagenbeleid. We lichten ze hierna beknopt toe. Opstellen woonzorgvisie en specifiek aandacht voor levensloopbestendige woningen Het is belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn voor zelfstandig wonende huishoudens met een zorgbehoefte.

Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning. Enerzijds omdat dit hun wens is en anderzijds omdat de overheid hierop aanstuurt. Dat leidt voor veel huishoudens tot andere wensen en eisen aan de woning. Als gevolg van de vergrijzing groeit de groep (zorgbehoevende) ouderen bovendien fors. Om een goede invulling te geven aan deze groeiende behoefte zijn we als regio reeds samen met de woningcorporaties en zorgpartijen begonnen aan het opstellen van een woonzorgvisie. Hierin werken we de gesignaleerde behoefte verder uit, zowel in aantallen woningen als ook in kenmerken van de benodigde woonvormen. Parallel aan het opstellen van de woonzorgvisie hebben we ook nu al veel aandacht voor levensloopbestendige woningen. De opgave is groot, dus we kunnen niet wachten. Zo willen we het aanpassen van bestaande woningen zoals eerder al aangegeven (verder blijven) faciliteren en (financieel) stimuleren. Door het opwaarderen van woningen, zoals het aanbrengen van een traplift of een badkamer op de benedenverdieping, neemt de voorraad die geschikt is voor bewoning door ouderen en zorgbehoevenden toe. Daarbij is het niet alleen belangrijk dat de woning zelf geschikt is, ook de omgeving moet passend zijn. De nabijheid van voorzieningen, het elkaar ontmoeten en het veiligheidsgevoel zijn erg

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

20

belangrijk om bijvoorbeeld eenzaamheid tegen te gaan en onderdeel uit te blijven maken van de maatschappij. Dit geldt zowel voor oudere huishoudens zonder zorgbehoefte als ook voor een brede groep zorgbehoevende huishoudens. Het aanpassen van de bestaande woningen is dan ook niet overal een passende oplossing, bijvoorbeeld omdat de omgeving niet optimaal is. Naast het aanpassen van bestaande woningen geven we daarom ook veel aandacht aan levensloopbestendig bouwen, zoals appartementen en patio’s. Ook voor nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen geldt dat dit niet overal passend is en dat dit vraagt om keuzes tussen meer en minder passende locaties. We zetten primair in op de nieuwbouw van deze woningen in clusters, op locaties nabij zorgvoorzieningen en dagelijkse voorzieningen. Zo kunnen we de kwaliteit en betaalbaarheid van wonen en zorg het beste garanderen. In de woonzorgvisie die we samen met woningcorporaties en zorgpartijen opstellen geven we hier verder invulling aan en houden we nadrukkelijk ook rekening met de verschillende passende woning- en omgevingskenmerken van de verschillende zorgdoelgroepen. Tot slot hebben we aandacht voor begeleiding van oudere huishoudens bij het maken van keuzes en bij de eventuele verhuizing zelf. Verhuizen is een grote stap en we willen de deze drempel zo laag mogelijk maken.

Corporaties bieden deze hulp nu soms al aan, we gaan verkennen hoe we dit ook voor particuliere huishoudens kunnen aanbieden. Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid De woningprijzen in Zeeuws-Vlaanderen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, waarmee de keuzeruimte op de woningmarkt vooral voor starters steeds beperkter is geworden. Deze groep heeft een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning, maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun budget doorgaans relatief beperkt. Zij zoeken daarom een betaalbare woningen. We zien eenzelfde patroon bij de huishoudens die vanuit Belgisch Vlaanderen verhuizen naar Zeeuws-Vlaanderen: het gaat voor een belangrijk deel om starters die op zoek zijn naar een betaalbare woonruimte. Om de kansen op de woningmarkt voor starters en voor verhuis geneigde Belgische huishoudens te vergroten, zetten we primair in op bouwen voor doorstroming. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang.

Naarmate deze verhuisketens op gang komen, kunnen inwoners beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien.

Parallel bekijken we ook waar eventueel nog nieuwbouw voor starters kan plaatsvinden, bijvoorbeeld in combinatie met sloop van incourante delen van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw in dit betaalbare segment is in de praktijk lastig: de nieuwbouwkwaliteit maakt deze woningen vaak duurder dan de bestaande voorraad. We zoeken echter naar creatieve oplossingen, ook met het oog op de demografische transitie. Denk aan levensloopbestendige grondgebonden woonvormen die nu door starters worden betrokken maar later ook geschikt zijn voor de groeiende groep oudere huishoudens. Deze creativiteit is nodig omdat de groep starters krimpt en nieuwbouw dus flexibel inzetbaar moet zijn. We nodigen marktpartijen uit met ons mee te denken en zoeken hierbij ook nadrukkelijk de samenwerking op met de andere Zeeuwse regio’s vanuit de Zeeuwse Woonagenda.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen [werkdocument]

21

Op- en uitbouwen van een flexibele schil We constateren dat er naast ‘regulier’ wonen ook steeds meer behoefte is aan een flexibele schil. Deze flexibele schil bedient vraag vanuit doelgroepen die (nog) niet voldoende middelen hebben om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren of zijn bewust op zoek naar flexibiliteit. Bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over/tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is flexwonen dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals studenten of statushouders is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. Een andere – voor ZeeuwsVlaanderen belangrijke doelgroep - is de groep buitenlandse werknemers. Door de krapte op de arbeidsmarkt neemt het belang van arbeidsmigranten voor de economie toe. Op dit moment zijn er in Zeeland naar schatting circa 7.050 arbeidsmigranten werkzaam, waarvan circa 2.260 in ZeeuwsVlaanderen. We verwachten tussen 2019 en 2029 een structurele extra huisvestingsvraag van 400 arbeidsmigranten (huisvestingsplekken). Onder bepaalde voorwaarden kan de extra behoefte oplopen tot 1.050 arbeidsmigranten(huisvestingsplekken) de komende tien jaar. Concreet gaat het in ZeeuwsVlaanderen bijvoorbeeld om buitenlandse werknemers in de zorg en bij Dow Benelux in Terneuzen.

We constateren dat het hier voor een belangrijk deel ook gaat om long-stay werknemers, die behoefte hebben aan een reguliere (midden)huurwoning. Om te komen tot een passende flexibele schil in Zeeuws-Vlaanderen werken we op Zeeuws niveau samen aan een onderzoek naar flexwonen. Doel is om uiteindelijk vanuit dit onderzoek te komen tot een aantal pilots verspreid door de provincie die een breed leereffect hebben. Parallel gaan we binnen onze regio al verkennen welke initiatieven waar mogelijk kunnen landen, waarbij de focus ligt op het huisvesten van buitenlandse werknemers. Uiteraard blijven we daarbij contact houden met het bedrijfsleven en monitoren we gezamenlijk de effecten van de huidige coronacrisis. Actueel houden en uitvoering geven aan passend woonwagenbeleid Het woonwagenbeleid maakt onderdeel uit van het volkshuisvestingsbeleid. Iedere gemeente is verantwoordelijk voor haar eigen woonwagenbeleid, waarbij het Beleidskader gemeentelijk woonwagenen standplaatsenbeleid, opgesteld door de Rijksoverheid, in acht wordt genomen. Om zo goed mogelijk in de wensen van woonwagenbewoners te kunnen voorzien, monitoren we de behoefte en blijven we in overleg met bewoners.