2026-06-24 - Bijlage 2. Herijkingsrapportage financien Totaalplan Binnenstad
Tekst van het document
Totaalplan Binnenstad Herijkingsrapportage
V e r si e
:
3
S t at us
:
D e fi n i t i e f
D at u m
:
28-5-2026
B e st u u rl i j k op d r ac h t g e v e r
:
F ra n k v a n H ul l e
A mb t e l i j k op d ra ch t g e v e r
:
He n r y v an d e r Pl uy m
Pr oj e ct m an ag e r
:
Pe t ra d e V l i e g h e r - Jo nk h e i j m
C o nt a ct p e rs o n e n
:
Je l m e r B l om & D av ud K aj m ovi c
1
01 SAMENVATTING 01.01 In 2022 is € 17 miljoen beschikbaar gesteld voor realisatie Totaalplan Binnenstad Voor het Totaalplan Binnenstad is in juli 2022 in totaal € 17,0 miljoen beschikbaar gesteld (€ 6,5 miljoen investeringskrediet en € 10,5 miljoen bestemmingsreserve), Deze bedragen gingen uit van prijspeil 2022 en hielden geen rekening met toekomstige prijsstijgingen en eventuele rentekosten. We brengen de financiële stand per deelgebied up-to-date op basis van de huidige inzichten. Anders dan bij het oorspronkelijke budget presenteren we de bedragen nu op eindwaarde: alle kosten en opbrengsten zijn in de tijd gefaseerd en gecorrigeerd voor inflatie. Daardoor zijn de cijfers niet direct vergelijkbaar met de € 17 miljoen die in 2022 beschikbaar is gesteld. Dat bedrag was gebaseerd op prijspeil 2022, terwijl de huidige bedragen de verwachte werkelijke uitgaven en inkomsten weergeven op het moment dat ze zich voordoen. 01.02 Keuze in ambitieniveau voor nog te starten projecten De projecten binnen de ontwikkelzones bevinden zich in wisselende fasen van ontwikkeling. Voor een deel van de projecten is het ontwerp uitgewerkt en zijn we in uitvoering; voor een ander deel bevinden we ons nog in de initiatieffase en zijn keuzes over ambitieniveau en scope nog te maken.
Om de raad in deze fase een realistisch beeld te geven, presenteren we een bandbreedte met een minimum- en maximumvariant: Doorkijk programma Omschrijving
Bedrag
Lopende projecten
€
-11.782.000
Toekomstige projecten
€
-11.077.000
€
-22.859.000
Totaal programma Totaal afgerond
€
-23.000.000
De tabel kent twee regels die elk een andere mate van zekerheid weergeven:
•
Lopende projecten (€ 11,78 miljoen). Dit zijn de projecten die we hoe dan ook gaan uitvoeren. De uitvoering loopt of staat op het punt te beginnen, waardoor de raming vaststaat en weinig onzekerheid kent. Onder deze post vallen ook de algemene exploitatiekosten die de afzonderlijke projecten en ontwikkelzones overstijgen (zoals het projectbureau), en de cofinanciering die nodig is om de aangevraagde rijkssubsidies binnen te halen. Omdat de ramingen van de lopende projecten vaststaat, staat dit ook in beide kolommen minimaal én maximaal gelijk.
•
Toekomstige projecten (€ 11,08 miljoen). Dit zijn de projecten die nog moeten starten. Voor deze projecten zijn nog geen concrete ontwerpen gemaakt. De precieze scope moet nog bepaald worden en de ramingen zijn nu nog gebaseerd op kengetallen en de omvang van de plangebieden.
01.03 Realisatie Totaalplan Binnenstad geraamd op € 23 miljoen De huidige doorkijk van het Totaalplan Binnenstad waarbij rekening gehouden wordt met lopende en toekomstige projecten komt nu uit op een tekort van ongeveer € 23 miljoen. Hiervan wordt € 13,5 miljoen gedekt vanuit de bestemmingsreserve en € 9,5 miljoen uit investeringskredieten.
2
INHOUDSOPGAVE
01
SAMENVATTING.................................................................................................................................................................. 2
01.01
In 2022 is € 17 miljoen beschikbaar gesteld voor realisatie Totaalplan Binnenstad .................................... 2
01.02
Keuze in ambitieniveau voor nog te starten projecten ................................................................................. 2
01.03
Realisatie Totaalplan Binnenstad geraamd op € 23 miljoen ........................................................................ 2
02
CONTEXT EN DOEL VAN DE HERIJKINGSRAPPORTAGE ........................................................................................... 5
02.01
Wat is de aanleiding? ................................................................................................................................... 5
02.02
Aan welke doelen dragen de projecten bij en wat kost dit? ......................................................................... 5
02.03
Wanneer komen we weer bij u terug? .......................................................................................................... 5
02.04
Hoe is deze rapportage opgebouwd? .......................................................................................................... 5
03
WAT ZIT ER IN HET PROGRAMMA? ............................................................................................................................... 6
03.01
Waar liggen deze projecten en wat is de plangrens? ................................................................................... 6
03.02
Welke verschillende type projecten zijn er allemaal? ................................................................................... 7
04
PLANNING ............................................................................................................................................................................ 8
05
WAT IS DE HUIDIGE FINANCIËLE STAND? ................................................................................................................... 9
05.01
Welke uitgangspunten hanteerden we in 2022? .......................................................................................... 9
05.02
Hoe wordt Totaalplan Binnenstad financieel gedekt? .................................................................................. 9
05.03
Hoeveel is geraamd voor de lopende projecten? ....................................................................................... 11
05.04
Waar is nog geen rekening mee gehouden in de financiële dekking? ....................................................... 11
06
HOE STAAN DE PROJECTEN ERVOOR? ........................................................................................................................12
06.01
Cultuurkwartier ........................................................................................................................................... 12
06.01.01
Financiële doorrekening ................................................................................................................................................................. 13
06.03
Huizingaplein en hofjes (realisatie 2026) ................................................................................................... 14
06.03.01
Financiële doorrekening ................................................................................................................................................................. 15
06.04
Volkshuisvestingsfonds .............................................................................................................................. 16
06.04.01
Financiële doorrekening ................................................................................................................................................................. 17
06.05
Noordstraat / Havenstraat .......................................................................................................................... 18
06.05.01
Financiële doorrekening ................................................................................................................................................................. 18
06.06
Oostelijke kanaalarm fase 1 ....................................................................................................................... 20
06.06.01
Financiële doorrekening .................................................................................................................................................................20
06.07
Oostelijke kanaalarm fase 2a ..................................................................................................................... 22
06.07.01
Financiële doorrekening ................................................................................................................................................................. 22
07
TOEKOMSTIGE GRONDEXPLOITATIES IN VOORBEREIDING ................................................................................. 24 3
07.01
Oostelijke kanaalarm deelgebied 3 ............................................................................................................ 24
07.02
Raadsledenbuurt buurthart ......................................................................................................................... 24
08
TOEKOMSTIGE BUITENRUIMTEPROJECTEN .............................................................................................................. 26
08.01
Oostelijke kanaalarm fase 2b ..................................................................................................................... 26
08.02
Oostelijke kanaalarm fase 4 ....................................................................................................................... 26
08.03
Oostelijke kanaalarm fase 5 ....................................................................................................................... 26
09
KANSEN VOOR BEBOUWING IN HET RINGPARK ..................................................................................................... 27
10
BIJLAGE ................................................................................................................................................................................ 28
10.01
Gehanteerde parameters op basis van jaarplan kostprijsberekeningen .................................................... 28
10.02
Uitgangspunten vast te stellen grondexploitatie Cultuurkwartier ................................................................ 28
10.02.01
Resultaat deelgebied Cultuurkwartier ....................................................................................................................................... 28
10.02.02
Ruimtegebruik en programma ....................................................................................................................................................29
10.02.03
Stedenbouwkundig ontwerp .........................................................................................................................................................29
10.02.04
Transformatie winkelpand Bomont ............................................................................................................................................30
10.02.05
Kosten ..................................................................................................................................................................................................30
10.02.06
Opbrengsten ...................................................................................................................................................................................... 31
4
02 CONTEXT EN DOEL VAN DE HERIJKINGSRAPPORTAGE 02.01 Wat is de aanleiding? Op 10 maart 2022 stelde de gemeenteraad het Totaalplan Binnenstad Terneuzen vast: een integrale, langjarige koers om de binnenstad te transformeren van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be’ en ‘place to live‘. Met het vaststellen van het Totaalplan werd ook een bestemmingsreserve van € 10,5 miljoen en een investeringskrediet van € 6,5 miljoen toegekend. Op dat moment waren vooral de opgaven in de binnenstad helder, maar waren er nog geen concrete projecten. In april 2023 is dit aangescherpt met het Functioneel & Ruimtelijk Kader en het Ambitiedocument Openbare Ruimte, waarin spelregels zijn vastgelegd voor functies, bebouwing en inrichting van de openbare ruimte in drie ontwikkelzones. In de afgelopen jaren is via raadsinformatiebijeenkomsten de voortgang van het Totaalplan en de financiën met uw college en raad gedeeld. Wij zijn nu vier jaar onderweg. In deze periode hebben we de stap kunnen maken van opgaven naar projecten en hebben we diverse subsidies kunnen binnenhalen. Tegelijkertijd is er in deze vier jaar het nodige veranderd, denk aan prijsontwikkelingen, nieuwe inzichten per ontwikkelzone en nieuwe subsidiekansen. Dit heeft allemaal invloed op de financiële opgave. Met deze herijkingsrapportage bieden we u voor het eerst een integraal financieel overzicht van het Totaalplan Binnenstad.
We gaan in op de stand van zaken van de lopende projecten en kijken vooruit naar de projecten die op langere termijn spelen. Daarmee ontstaat een actueel beeld dat u helpt om gericht te sturen en onderbouwde keuzes te maken in het vervolg van het Totaalplan. 02.02 Aan welke doelen dragen de projecten bij en wat kost dit? In deze rapportage maken we inzichtelijk welke projecten lopen, welke nog moeten starten, wat zij kosten en aan welke doelen van het Totaalplan zij bijdragen. Daarmee ontstaat een actueel overzicht waarmee u gericht kunt sturen en, waar nodig, kunt bijsturen. 02.03 Wanneer komen we weer bij u terug? We stellen voor om deze rapportage jaarlijks te actualiseren. Daarmee houden we grip op het programma en blijven we in staat tijdig keuzes te maken, zonder dat de actualisatie zelf een te grote belasting wordt voor de organisatie. Bij majeure ontwikkelingen, zoals het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie of een belangrijke wijziging in subsidies, informeren we u uiteraard tussentijds via de gebruikelijke kanalen. 02.04 Hoe is deze rapportage opgebouwd? Allereerst gaan we straks in hoofdstuk 03 in op de verschillende opgaven en projecten die spelen. In welke ontwikkelzone liggen ze en welk type project is het? Wat is het financieel resultaat en hoe wordt dit straks gedekt? Vervolgens gaan we in hoofdstuk 04 in op de planning.
Wanneer gaan we wat uitvoeren? Wanneer gaat welk project starten? In hoofdstuk 05 wordt de financiële doorkijk verder uitgesplitst naar grondexploitaties, investeringskredieten, cofinanciering, algemene exploitatiekosten. Ook gaan we in op posten die buiten deze doorkijk vallen waaronder toekomstige opstalontwikkelingen waarvoor te zijner tijd separaat dekking gezocht moet worden. Hoofdstuk 06 gaat weer een slag dieper in detail. Via een projectfiche wordt per project de stand van zaken, voortgang en financiële onderbouwing gegeven.
5
03 WAT ZIT ER IN HET PROGRAMMA? 03.01 Waar liggen deze projecten en wat is de plangrens? Het Totaalplan Binnenstad is onderverdeeld in vier ontwikkelzones (zie Figuur 1iguur 1). De ontwikkelzones kennen alle hun eigen karakteristieken, opgaven en uitdagingen.
6
Figuur 1: Ontwikkelzones Totaalplan Binnenstad
03.02 Welke verschillende type projecten zijn er allemaal?
Figuur 2: Schematische weergave van type projecten, fase en dekking.
Grondexploitaties Een project waarbij de gemeente gronden ontwikkelt en uitgeeft. Kosten en opbrengsten (zoals verkoop van grond) worden in samenhang beheerd binnen één grondexploitatie. Er is nu één grondexploitatie die we voorstellen om vast te stellen: Cultuurkwartier. Grondexploitatie in voorbereiding (via een voorbereidingskrediet) Een project waarin de gemeente werkt aan de voorbereiding van een grondexploitatie. Denk aan onderzoeken, planvorming en besluitvorming voorafgaand aan het vaststellen van de grondexploitatie. Er zijn twee grondexploitaties in voorbereiding waarvoor we een voorbereidingskrediet laten vaststellen: Raadsledenbuurt buurthart en Oostelijke kanaalarm deelgebied 3. Subsidieproject Een project dat (deels) wordt gefinancierd met externe subsidies. De uitvoering en verantwoording zijn gekoppeld aan de voorwaarden van de subsidiegever. In dit geval zijn er verschillende projecten die gedekt worden vanuit het Volkshuisvestingsfonds, hier zit ook een stukje cofinanciering aan gekoppeld. Buitenruimte project Een project gericht op de inrichting of herinrichting van de openbare ruimte, zoals straten, pleinen of groen. Deze projecten hebben geen directe grondopbrengsten. De buitenruimteprojecten worden gedekt vanuit investeringskredieten en worden in sommige gevallen deels gedekt uit subsidies vanuit de regio of provincie.
7
04 PLANNING De financiële doorkijk is in de tijd uitgezet over de periode 2026–2030, conform de planning van het uitvoeringsprogramma. Verschillende projecten en subsidies kennen feitelijk een langere looptijd. In deze rapportage hanteren we een planhorizon tot en met 2030, aansluitend op de termijn van de huidige gemeenteraad. Uitgaven daarna worden bij toekomstige actualisaties van de rapportage in beeld gebracht. Voor de nog te openen grondexploitaties (Oostelijke Kanaalarm deelgebied 3 en Raadsledenbuurt Buurthart) is uitsluitend de periode voor het voorbereidingskrediet geraamd. De uiteindelijke planning voor de eventuele grondexploitaties volgt in afzonderlijke raadsvoorstellen zodra het projectplan is vastgesteld. De gehanteerde planning sluit verder aan op het uitvoeringsprogramma per ontwikkelzone, waarvoor wordt verwezen naar de projectfiches.
Figuur 3: Doorlooptijd deelgebieden
8
05 WAT IS DE HUIDIGE FINANCIËLE STAND? Dit hoofdstuk geeft een geactualiseerd beeld van de financiële stand van het Totaalplan Binnenstad. De cijfers zijn opgebouwd uit twee delen: de benodigde eindwaarde voor de projecten die in uitvoering zijn of nabij uitvoering, en een bandbreedte (laag / hoog) voor de projecten die zich nog moeten starten. Samen vormen zij het beeld dat in de samenvatting is gepresenteerd. In hoofdstuk 06 gaan we via een projectfiche dieper in op de stand van zaken, voortgang en financiële uitgangspunten. Hoofdstuk 0 gaat in op de financiële uitgangspunten die horen bij de berekende bandbreedte en te maken keuzes voor toekomstige projecten. 05.01 Welke uitgangspunten hanteerden we in 2022? Voor het Totaalplan Binnenstad is in juli 2022 in totaal € 17,0 miljoen beschikbaar gesteld (€ 6,5 miljoen investeringskrediet en € 10,5 miljoen bestemmingsreserve), Deze bedragen gingen uit van prijspeil 2022 en hielden geen rekening met toekomstige prijsstijgingen en eventuele rentekosten. De financiële vertaling sluit aan op het Totaalplan Binnenstad zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 maart 2022, en op de daaruit voortgekomen verdere uitwerkingen, in het bijzonder het ruimtelijk kader bebouwing en functies en het ambitiedocument openbare ruimte.
We houden nu rekening met inschatting van toekomstige indexatie We brengen de financiële stand per deelgebied up-to-date op basis van de huidige inzichten. Anders dan bij het oorspronkelijke budget presenteren we de bedragen nu op eindwaarde: alle kosten en opbrengsten zijn in de tijd gefaseerd en gecorrigeerd voor inflatie. Daardoor zijn de cijfers niet direct vergelijkbaar met de € 17 miljoen die in 2022 beschikbaar is gesteld. Dat bedrag was gebaseerd op prijspeil 2022, terwijl de huidige bedragen de verwachte werkelijke uitgaven en inkomsten weergeven op het moment dat ze zich voordoen. We houden nu rekening met nieuwe subsidies en cofinanciering In de doorrekening zijn de tot op heden gemaakte kosten (de huidige boekwaarde) meegenomen. De gepresenteerde bedragen geven daarmee het totale benodigde budget weer (gemaakt plus nog te maken), en niet alleen het bedrag dat vanaf nu nodig is. Ook is rekening gehouden met de subsidie vanuit het Volkshuisvestingsfonds die tussentijds is binnengehaald inclusief de benodigde cofinanciering. We houden nu rekening met benodigde ambtelijke capaciteit De berekening die ten grondslag lag onder de € 17 miljoen hield nog geen rekening met benodigde ambtelijke capaciteit om de plannen uit te werken en te realiseren. Deze maken nu wel integraal onderdeel uit van de berekeningen.
05.02 Hoe wordt Totaalplan Binnenstad financieel gedekt? Voor de financiering van het Totaalplan Binnenstad zijn twee potjes beschikbaar. Welk potje wordt gebruikt, hangt af van de aard van de uitgave. Bestemmingsreserve Dit is geld dat de gemeente speciaal voor het Totaalplan Binnenstad heeft gereserveerd. Het mag niet voor andere doelen worden gebruikt. Uit deze reserve worden drie soorten uitgaven gedekt: •
•
•
Grondexploitaties (A). Voor projecten waarbij grond wordt uitgegeven, stelt de gemeenteraad een grondexploitatie vast. Levert zo'n project een tekort op, dan wordt dat tekort uit de reserve gedekt. Valt het resultaat positief uit, dan vloeit het geld juist terug naar de reserve. Cofinanciering (C). Voor verschillende projecten zijn rijkssubsidies aangevraagd of al toegekend. De rijksoverheid stelt als voorwaarde dat de gemeente zelf ook meebetaalt. Doet de gemeente dat niet, dan vervalt de subsidie. Deze gemeentelijke bijdrage komt uit de reserve. Programmakosten (D). Kosten die het hele programma ten goede komen en niet aan één specifiek project zijn toe te rekenen, zoals het projectbureau, worden jaarlijks uit de reserve betaald.
Investeringskrediet (B) Dit wordt gebruikt voor investeringen met een lange levensduur, zoals de inrichting van de openbare ruimte. Deze uitgaven worden niet in één keer afgeschreven, maar gespreid over de jaren dat de gemeente en haar inwoners er profijt van hebben. De jaarlijkse kosten (afschrijving en rente) komen ten laste van de begroting. Totaal budget is uitwisselbaar tussen bestemmingsreserve en investeringskrediet
9
De herijking leidt tot een gewijzigde verdeling van projecten die gedekt worden uit de bestemmingsreserve en via een investeringskrediet. Dit is onderling uitwisselbaar en zal in de toekomst ook nog tot gewijzigde verdeling kunnen leiden.
10
05.03 Hoeveel is geraamd voor de lopende projecten? Onderstaand totaaloverzicht laat per hoofdpost zien wat er op eindwaarde nodig is voor de lopende projecten en de toekomstige projecten: Doorkijk Hoofdpost
Eindwaarde huidig
Eindwaarde huidig
Totaal
Bestemmingsreserve A. Grondexploitaties
€
-3.630.000
€
€
-10.562.000
C. Cofinanciering
€
-1.962.000
€
-
€
-1.962.000
D. Algemene exploitatiekosten
€
-808.000
€
-
€
-808.000
-6.400.000
€
-6.932.000
€
-13.332.000
€
-6.932.000
Investeringskrediet B. Investeringskrediet
€
-5.382.000
€
-4.145.000
€
-9.527.000
Totaal programma
€
-11.782.000
€
-11.077.000
€
-22.859.000
Totaal programma incl. toekomstige projecten
Totaal afgerond
€
-23.000.000
Onder de bestemmingsreserve:
•
A. Grondexploitaties (€ 10,56 miljoen). Voorziening te treffen voor het tekort op de te openen grondexploitatie van het Cultuurkwartier en toekomstige tekorten voor buurthart en oostelijke kanaalarm
•
C. Cofinanciering (€ 1,96 miljoen). Gemeentelijke bijdrage gekoppeld aan de toegekende rijkssubsidie uit het Volkshuisvestingsfonds. Zonder deze cofinanciering vervalt de subsidie.
•
D. Algemene exploitatiekosten (€ 0,80 miljoen). Alle tot op heden gemaakte en toekomstige programmaoverstijgende kosten. Denk hierbij aan kosten projectbureau en plankosten die niet aan een afzonderlijk project of ontwikkelzone zijn toe te rekenen en daarom ten laste van de bestemmingsreserve worden gebracht.
Onder het investeringskrediet:
•
B. Investeringskrediet (€ 9,5 miljoen). Inrichting van de openbare ruimte voor de lopende projecten.
Samen tellen deze posten op tot afgerond € 23 miljoen. 05.04 Waar is nog geen rekening mee gehouden in de financiële dekking? Toekomstige ontwikkeling en realisatie opstallen In bovenstaande doorkijk is de toekomstige ontwikkeling en realisatie van opstallen die de gemeente in eigendom houdt nog niet meegenomen. Dit speelt mogelijk in de Raadsledenbuurt (buurthart) waarbij een buurtcentrum en een zachte zaal gerealiseerd wordt. Te benutten kans uit toevoeging bebouwing in ringpark In het ringpark is er de mogelijkheid om nog woningbouw toe te voegen. Deels door transformatie van het huidige gebouw van North Sea Port dat op termijn leegkomt maar ook door toevoeging van nieuwe torens. Deze kans biedt mogelijkheden om extra dekking te genereren voor de investeringen die elders gedaan worden vanuit het Totaalplan Binnenstad. In hoofdstuk 06 gaan we uitgebreider in op de stand van zaken per project.
11
06 HOE STAAN DE PROJECTEN ERVOOR? 06.01 Cultuurkwartier Projecttype: Grondexploitatie
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Een levendig en aantrekkelijk Cultuurkwartier rond de Nieuwstraat, met het Arsenaalgebouw als cultureel middelpunt. Meer verblijfskwaliteit, horeca, groen en woningen in een autovrij gebied dat de schakel vormt tussen de Noordstraat en de Scheldeboulevard. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Plein Korte Kerkstraat wordt in 2026 gerealiseerd. Transformatie Bomont start in 2026. ABC Complex heeft vertraging door beroep bij Raad van State, uitspraak wordt afgewacht. Wat gaan we ervoor doen?
• Herinrichting openbare ruimte in 4 deelgebieden: Plein Korte Kerk-
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Realisatie plein Korte Kerkstraat
2026
Start transformatie Bomont
2026
Oplevering transformatie Bomont
Uiterlijk 2027
Uitspraak Raad van State ABC Complex
2026
Start herontwikkeling ABC Complex (afhankelijk RvS)
Nader te bepalen
Besteding rijkssubsidie Impulsaanpak afgerond
December 2030
straat, Nieuwstraat, Noordstraat-noord/Arsenaalstraat en Arsenaalplein • Herontwikkeling ABC Complex door AVV Beheer b.v. (77 appartementen + hotel ~100 kamers) • Transformatie winkelpand Bomont naar 8 wooneenheden (4 studio's + 4 stadswoningen)
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Begroot
Gerealiseerd
Prognose
Totaal
Totale kosten
-€ 5.915.000
-€ 1.524.000
-€ 4.513.000
-€ 6.037.000
Totale opbrengsten
€ 2.698.000
€ 1.789.000
€ 908.000
€ 2.698.000
-€ 285.000
-€.291.000
Tijdseffecten Totaal
Delta
-€3.630.000
Project afgerond in: 2030
Wat zijn de risico's?
• Vertraging ABC Complex door beroep bij Raad van State • Openbare ruimte fasen 2–4 afhankelijk van voortgang ABC Complex • Tijdsdruk rijkssubsidie: besteding vereist voor december 2030
12
06.01.01 Financiële doorrekening Voor het Cultuurkwartier is een grondexploitatie opgesteld dat rekening houdt met de gemaakte plannen en afspraken met AVV Beheer voor de ontwikkeling van het ABC-complex. Hierbij verkoopt de gemeente een stukje grond en zijn afspraken gemaakt met AVV-beheer voor een exploitatiebijdrage. Om de openbare ruimte een impuls te geven zal de gemeente een aantal panden aankopen. Vervolgens zal deze samen met de bestaande openbare ruimte heringericht worden.
Het totale exploitatiegebied bedraagt circa 8.055 m². Van het totale oppervlak bestaat circa 85% uit verharding en trottoirs (6.853 m²) en 15% uit groen (1.203 m²). De m² in te richten openbaar gebied is door het team support ruimtelijk domein in kaart gebracht. Vervolgens is op basis van het SO een civiele raming opgesteld op basis van kengetallen en m². In een volgende ontwerpfase zal de raming verder uitgewerkt worden. Daarbij is uitgegaan van een hoog kwaliteitsniveau, passend bij de beoogde kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. Voor de aan te kopen panden zijn taxaties uitgevoerd en is een inschatting gedaan voor schadeloosstelling van de eigenaren. Op basis van kengetallen van het bouwkostenkompas zijn de sloopkosten geraamd. De plankosten zijn berekend op basis van een ervaringspercentage van de civiele kosten. Sinds 2023 worden er al kosten gemaakt voor verwerving en planvorming van het Cultuurkwartier. De gerealiseerde kosten tot dusver bedragen circa € 1,4 miljoen. Voor de resterende aankoop en sloop van panden is ongeveer € 1,2 miljoen geraamd. Voor het bouwrijp maken, het verwijderen van de bestaande verharding en onderliggende lagen, is circa € 1,7 miljoen geraamd. Daarnaast zijn plankosten opgenomen voor planuitwerking en -begeleiding. Voor de civiele werkzaamheden is rekening gehouden met voorbereiding, toezicht en engineering.
Samen bedragen de nog te maken plankosten ongeveer € 453.000. De opbrengst betreft de bijdrage uit Impulsaanpak winkelgebieden van ongeveer € 2,4 miljoen waarvan € 1,3 miljoen richting ontwikkelende partijen doorgesluisd wordt. Voor de grondverkoop is een bedrag geraamd van € 264.000. De boekwaarde van circa € 1,8 miljoen is opgebouwd uit ontvangen subsidie uit Impulsaanpak winkelgebieden en een exploitatiebijdrage van circa € 70.000 vanuit AVV-beheer.
We stellen voor om de grondexploitatie Cultuurkwartier met dit raadsvoorstel vast te gaan stellen. Volgens de vaste werkwijze bij vaststelling van nieuwe grondexploitaties vindt u de uitgebreide onderbouwing voor gehanteerde uitgangspunten in bijlage ..
13
06.03 Huizingaplein en hofjes (realisatie 2026) Projecttype: Buitenruimteproject
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Een prettig en groen Huizingaplein met verblijfsruimte en ontmoetingsplek. Verbeterde hofjes met minder wateroverlast, meer groen en moestuinen. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Co-creatietraject afgerond. Ontwerp gereed. Realisatie gepland in 2026. Bewoners werken actief aan de Social Sofa. Wat gaan we ervoor doen?
• Herinrichting Huizingaplein (verblijf, ontmoeting, parkeren) • Verbetering aangrenzende hofjes (wateroverlast, vergroening, moes-
tuinbakken) • Plaatsing Social Sofa (mozaïekkunstwerk door bewoners)
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Realisatie Huizingaplein en hofjes
2026
Plaatsing Social Sofa
2026
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Begroot
Gerealiseerd
Prognose
Totaal
Totale kosten
-€ 493.000
€ 67.000
-€ 426.000
-€ 493.000
Totale opbrengsten
€ 375.000
€0
€ 375.000
€ 375.000
-€ 6.000
-€ 6.000
Tijdseffecten Totaal
Delta
-€ 124.000
Project afgerond in: 2026
Wat zijn de risico's?
• Geen significante risico's voorzien; project betreft een afgebakende
ingreep in de openbare ruimte met beperkte afhankelijkheden.
14
06.03.01 Financiële doorrekening Voor het Huizingaplein is eerst de stedenbouwkundige tekening als uitgangspunt genomen. Via QGIS, een programma waarmee je oppervlakten nauwkeurig kunt inmeten, zijn de verschillende vlakken uit het ontwerp ingedeeld in drie categorieën: verharding, trottoirs en groen. Zo ontstaat een helder beeld van wat er precies op het plein komt en hoeveel ruimte elk onderdeel inneemt. Het totale exploitatiegebied bedraagt circa 2.288 m². Dit bestaat volledig uit openbare ruimte, er zijn geen gronden die worden uitgegeven. Van het totale oppervlak bestaat circa 71% uit verharding en trottoirs (1.627 m²) en 29% uit groen (661 m²). Op basis van deze oppervlakten zijn de kosten bepaald met het civieltechnisch prijzenboek van Urban Reality. Daarbij is uitgegaan van een hoog kwaliteitsniveau, passend bij de beoogde kwaliteitsimpuls van het plein. Sinds 2023 worden er al kosten gemaakt voor de planvorming van het Huizingaplein. Deze bedragen circa € 67.000 en zijn als boekwaarde meegenomen in de begroting. Voor het bouwrijp maken, het verwijderen van de bestaande verharding en onderliggende lagen, is circa € 68.000 geraamd. De grootste kostenpost is het woonrijp maken: het opnieuw inrichten van het plein met nieuwe verharding, trottoirs, groenvoorzieningen en overige inrichting. Hiervoor is circa € 445.000 geraamd.
Daarnaast zijn plankosten opgenomen voor voorbereiding, toezicht en engineering van circa € 67.000. Dit betreft nog te maken kosten. De opbrengst betreft de bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds. Dit fonds kent vier onderdelen, waarvan de gelden bestemd voor openbare ruimte op dit project worden ingezet. Deze gelden zijn reeds door het Rijk verstrekt aan de gemeente.
15
06.04 Volkshuisvestingsfonds Projecttype: Subsidieproject
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Met een toekenning uit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) extra middelen aantrekken voor de herstructurering van de Raadsledenbuurt, zodat we de kwetsbare particuliere woningvoorraad kunnen aanpakken en de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid in de buurt structureel verbeteren. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Volkshuisvestingsfonds ontvangen december 2023. Aanpak gestart. Alle vier onderdelen in uitvoering of voorbereiding. Wat gaan we ervoor doen?
• • • •
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Herinrichting openbare ruimte Huizingaplein
2026
100 woningen aanpakken achterstallig onderhoud
Einddatum 2032
100 woningen verduurzamen
Einddatum 2032
24 woningen levensloopbestendig
Einddatum 2032
30 woningen ingepond door Clavis en Woongoed
Einddatum 2032
Aanpak achterstallig onderhoud van 100 woningen Verduurzamen van 100 woningen richting isolatiestandaard Levensloopbestendig maken van 24 woningen Inzet middelen openbare ruimte voor project Huizingaplein: aandeel uit VHF, aangevuld met cofinanciering vanuit provincie • Samenwerking met Clavis en Woongoed voor verduurzaming
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Gerealiseerd
Prognose
Totaal
Totale kosten
-€ 7.207.978
€0
-€ 7.207.978
-€ 7.207.978
Woningverbetering / herstructurering
-€ 7.207.978
€0
-€ 7.207.978
-€ 7.207.978
Totale opbrengsten
€ 5.245.584
€0
€ 5.245.584
€ 5.245.584
Bw
€ 1.054.352
-
€ 1.054.352
€ 1.054.352
Subsidie VHF (55%)
€ 3.991.232
€ 3.991.232
€ 3.991.232
€ 3.991.232
Provincie bijdrage
€ 200.000
-
€ 200.000
€ 200.000
-€ 1.962.394
€ 4.191.232
-€ 6.153.626
-€ 1.962.394
Totaal (gemeentelijk aandeel 27%)
Wat zijn de risico's?
Begroot
• Vrijwillige deelname eigenaren — niet iedereen bereid of in staat • Complexe samenwerking: gemeente, Clavis, bewoners en eigenaren • Lange doorlooptijd (10 jaar) vraagt consistente sturing
16
06.04.01 Financiële doorrekening Het Volkshuisvestingsfonds (VHF) is een rijkssubsidie voor de verbetering van kwetsbare woningvoorraad in prioritaire gebieden. Terneuzen heeft een toekenning ontvangen voor de Raadsledenbuurt als onderdeel van de bredere aanpak binnenstad Terneuzen. De subsidie kent vier onderdelen: woningverbetering, inponding door corporaties, openbare ruimte en projectkosten. Het Rijk draagt per onderdeel 70% bij; de gemeente cofinanciert 30%. Voor de openbare ruimte ontvangen wij daarnaast € 200.000 vanuit de provincie. Cofinanciering is een harde voorwaarde: zonder gedekte 30% gemeentelijke bijdrage vervalt de aanspraak op het rijksdeel. Voor de aanpak Raadsledenbuurt betekent dat een gemeentelijke inleg van € 1.962.394 uit eigen middelen. Deze cofinanciering is gedekt binnen het budget van het Totaalplan binnenstad Terneuzen en komt dus niet bovenop het reeds gereserveerde budget. Onderdeel
Totaal
Rijk (70%) Provincie Gemeente (30%)
Belegd in
Woningverbetering (100/100/24 woningen) € 6.575.929 € 3.536.232
-
€ 1.767.394 Deze begroting
Projectkosten (1 fte / 8 jaar)
€ 400.000
€ 280.000
-
€ 120.000 Deze begroting
Openbare ruimte
€ 250.000
€ 175.000 € 200.000
Inponding corporaties Totaal Raadsledenbuurt
-
-
-
€ 7.207.978 € 3.991.232 € 200.000
€ 75.000 Project Huizingaplein - Via Clavis / Woongoed € 1.962.394
Woningverbetering: aanpak van particuliere woningen in de Raadsledenbuurt: 100 woningen achterstallig onderhoud, 100 woningen verduurzaming en 24 woningen levensloopbestendig. Maatregelen kunnen gestapeld worden, waardoor het totaal aantal aan te pakken woningen tussen 100 en 224 ligt. Projectkosten: projectleiding, bewonersparticipatie (PlekkenMakers), keukentafelgesprekken, bouwtechnische keuringen en intentieovereenkomsten. Geraamd op circa 1 fte gedurende 8 jaar (2024-2032), volledig ingezet voor de begeleiding van de woningaanpak. Openbare ruimte: vergroening, aanpak grondwaterproblematiek en verbeteren zichtlijnen. Het VHF-aandeel van € 175.000 en de provinciale bijdrage van € 200.000 zijn beide belegd bij het project Huizingaplein, waar de fysieke ingrepen plaatsvinden. Daarmee wordt het openbare-ruimtebudget gebundeld bij het uitvoerende project en wordt dubbele dekking voorkomen. Inponding corporaties: aankoop van circa 30 woningen door Clavis en Woongoed. Kosten en VHF-bijdrage lopen volledig via de corporaties. De gemeente draagt flankerende kosten (procesbegeleiding, afstemming), waarvoor binnen deze begroting cofinanciering is gereserveerd.
17
06.05 Noordstraat / Havenstraat Projecttype: Buitenruimteproject
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Transformatie naar een toekomstbestendige, bruisende stadsstraat. Meer beleving, levendigheid, vergroening en verblijfskwaliteit. Verrijking met horeca, cultuur en wonen op de verdiepingen. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Uitgangspunten en knelpunten worden in kaart gebracht. Participatietraject en ontwerp volgen. Wat gaan we ervoor doen?
• Herinrichting openbare ruimte (groen, klimaatbestendig, actieve plin-
ten) • Knelpuntenanalyse als basis voor participatie en ontwerp
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Vaststelling projectplan
Mei 2026
Start voorbereidende fase Volop Terneuzen
Mei 2026
Voorkeursvariant o.b.v. SO en kengetallen raming
December 2026
Vernieuwing openbare ruimte gereed
Eind 2027
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Totale kosten
Begroot
-€ 2.045.000
Gerealiseerd
Prognose
Totaal
-€ 2.045.000
-€ 2.045.000
-€ 82.000
-€ 82.000
Delta
Totale opbrengsten Tijdseffecten Totaal
-€ 2.127.000
Project afgerond in: 2029
Wat zijn de risico's?
• Overlast voor ondernemers tijdens werkzaamheden
06.05.01 Financiële doorrekening Voor Noordstraat/Havenstraat zal de komende tijd een ontwerp uitgewerkt gaan worden. Hierbij zal ook aan participatietraject doorlopen worden.
18
Het totale exploitatiegebied bedraagt circa 7.396 m². Dit zal in de toekomst heringericht worden met verschillende type bestrating en groen. De m² in te richten openbaar gebied is door het team support ruimtelijk domein in kaart gebracht. Vervolgens is op basis van kengetallen een civiele raming gemaakt. In een volgende ontwerpfase zal de raming verder uitgewerkt worden. Daarbij is uitgegaan van een hoog kwaliteitsniveau, passend bij de beoogde kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. Er zijn nog geen kosten gemaakt voor dit project. Via deze herijking willen we het investeringskrediet vaststellen van € 2.023.000. Voor het bouwrijp maken, het verwijderen van de bestaande verharding en onderliggende lagen, is circa € 1,6 miljoen geraamd. Voor de civiele werkzaamheden is rekening gehouden met voorbereiding, toezicht en engineering. De nog te maken plankosten bedragen ongeveer € 0,3 miljoen. Er zijn geen subsidies voor dit deelgebied meegenomen.
19
06.06 Oostelijke kanaalarm fase 1 Projecttype: Buitenruimteproject
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Kwalitatieve herinrichting van de Herengracht, Rosegracht, De Blokken en Jongestraat als eerste fase van de transformatie van de Oostelijke Kanaalarm. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Loopt volgens planning. Civieltechnisch deel gereed per 1 juli 2026. Beplanting volgt in het najaar. Wat gaan we ervoor doen?
• Kwalitatieve herinrichting Herengracht, Rosegracht, De Blokken en
Jongestraat • Natuurlijke, groene oevers realiseren • Tijdelijke bewaakte fietsenstalling Bellevue gerealiseerd • Maaiveldparkeren verplaatsen naar parkeergarages.
Wanneer gaan we wat doen?
Wat mag het kosten?
Mijlpaal
Planning
Bestrating en herinrichting
1 juli 2026
Aanplant beplanting
Najaar 2026
Omschrijving
Totale kosten Totale opbrengsten Tijdseffecten
Begroot
Gerealiseerd
-€ 2.897.000
-€ 539.000
Prognose
Totaal
-€ 2.359.000
-€ 2.897.000
€ 1.613.000
€ 1.613.000
€ 47.000
€ 47.000
Totaal
Delta
-€ 1.331.000
Project afgerond in: 2028
Wat zijn de risico's?
• Verplaatsing van nieuwe bewaakte fietsenstalling valt duurder uit als gevolg van hogere ambitie • Verplaatsing frituur komt niet rond • Herinrichting stuk park bij de huidige frituur is niet meegenomen van-
wege afhankelijkheid wel/niet verplaatsen frituur. • Deel van Rosegracht kadastraal eigendom Clavis • Meerkosten a.g.v. meerwerk en PM posten in de aanbesteding
06.06.01 Financiële doorrekening Voor Oostelijke kanaalarm fase 1 is een investeringskrediet vastgesteld van € 2.953.000. Het te dekken tekort valt echter lager uit doordat de subsidie vanuit de Regiodeal ter grootte van circa € 1,6 miljoen en de TIK-gelden van € 47.000 worden hiervan afgetrokken. De Regiodeal gelden zijn bedoeld voor deelgebieden 1 en 2 van de herinrichting van de Oostelijke kanaalarm maar administratief volledig meegenomen in deelgebied 1. Inclusief verrekening van subsidies komen de te dekken investeringskosten per saldo uit op circa € 1,3 miljoen.
20
Het totale exploitatiegebied bedraagt circa 14.527 m². Dit zal in de toekomst heringericht worden met 9.894 m² verschillende type bestrating (68%) en 4.633 m² groen (32%). De m² in te richten openbaar gebied is door het team support ruimtelijk domein in kaart gebracht. Vervolgens is op basis van kengetallen een civiele raming gemaakt. Op basis van het ontwerp is een aanbesteding gedaan en is de kengetallen raming opgehoogd met het resultaat vanuit de aanbesteding en verwachte meerkosten. Het project is in uitvoering en er vinden doorlopend nog discussies plaats over meer- en minderwerk en PM posten uit het bestek. Op basis van de huidige doorkijk komen de kosten hoger uit dan het vastgestelde investeringskrediet. De gerealiseerde kosten uit het voorgaande jaar bedroegen totaal circa € 71.000 aan plankosten en € 479.000 woonrijp maken. Voor de resterende inrichting is circa € 1,9 miljoen geraamd. Voor de civiele werkzaamheden is rekening gehouden met voorbereiding, toezicht en engineering. De nog te maken plankosten hiervoor bedragen ongeveer € 0,6 miljoen. Er zijn twee subsidies gekoppeld aan de Oostelijke Kanaalarm. Gelden vanuit de Regiodeal van totaal circa € 1,6 miljoen en € 47.000 aan TIK-gelden. Hiervan zijn nog geen gelden binnengekomen.
21
06.07 Oostelijke kanaalarm fase 2a Projecttype: Buitenruimteproject
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
De Axelsedam wordt opnieuw ingericht. We trekken het groene wandelpark langs de Heren- en Rosegracht door naar dit gebied, als onderdeel van het ringpark dat de hele binnenstad omsluit. Tegelijk zorgen we voor een duidelijke verbinding tussen winkelgebied Noordstraat/Havenstraat en winkelcentrum Schuttershof en maken we de groene entree van de binnenstad aantrekkelijker. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
Participatie afgerond. Gesprekken met participanten volgen binnenkort. Aangepast ontwerp is in voorbereiding. Wat gaan we ervoor doen?
• • • •
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Gesprekken participanten afgerond
2026
Vaststelling aangepast ontwerp fase 2a
2026
Afronding fase 2a (deadline RegioDeal)
Eind 2027
Kwalitatieve herinrichting openbare ruimte deelgebied 2a Verwerken participatie-input in aangepast ontwerp Voeren gesprekken met indieners participatie Verplaatsing frituur
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Totale kosten
Begroot
-€ 1.718.000
Gerealiseerd
Prognose
Totaal
-€ 1.718.000
-€ 1.718.000
-€ 82.000
-€ 82.000
Delta
Totale opbrengsten Tijdseffecten Totaal
-€ 1.800.000
Project afgerond in: 2031
Wat zijn de risico's?
• Harde subsidiedeadline eind 2027 (RegioDeal North Seaport District)
wordt niet gehaald • Participatieresultaten kunnen leiden tot aanpassingen in planning,
ontwerp en kosten • De samenstelling van de bodem (gedempte kanaalarm met mogelijke vervuiling) zorgt voor (on)mogelijkheden in de herinrichting. • Ambitie wordt niet gehaald als gevolg van het meegaan in de wens
voor meer parkeerplaatsen op maaiveld of de uitkomsten van het verkeersonderzoek.
06.07.01 Financiële doorrekening Voor Oostelijke kanaalarm fase 2a is een investeringskrediet vastgesteld van € 1,8 miljoen. Eerder dit jaar heeft het college gekozen voor de variant met brug. De Regiodeal gelden zijn bedoeld voor deelgebieden 1 en 2 van de herinrichting van de Oostelijke kanaalarm maar administratief volledig meegenomen in deelgebied 1. 22
Het totale exploitatiegebied bedraagt circa 5.900 m². Dit zal in de toekomst heringericht worden met 3.604 m² verschillende type bestrating (61%) en 2.296 m² groen (39%). De m² in te richten openbaar gebied is door het team support ruimtelijk domein in kaart gebracht. Vervolgens is op basis van kengetallen een civiele raming gemaakt. In de loop van dit jaar wordt op basis van een aangepast ontwerp de raming aangepast en de aanbesteding ingegaan. Voor de herinrichting is circa € 1,6 miljoen geraamd. Voor de civiele werkzaamheden is rekening gehouden met voorbereiding, toezicht en engineering. De nog te maken plankosten hiervoor bedragen ongeveer € 0,2 miljoen.
23
07 TOEKOMSTIGE GRONDEXPLOITATIES IN VOORBEREIDING 07.01 Oostelijke kanaalarm deelgebied 3 Projecttype: Voorbereidingskrediet
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Kwalitatieve herinrichting van de Oostelijke Kanaal-arm die de verbinding vormt tussen de Axelsedam, Stadhuisplein en Ringpark. De herinrichting moet leiden tot een groene wandelverbinding en toevoeging van nieuwe woningen met voorzieningen in de plint. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
De planvorming voor fase 3 zal naar verwachting eind 2026/begin 2027 op worden gestart. In de initiatieffase is al wel een aantal scenario’s doorgerekend. De komende tijd wordt een parkeeronderzoek uitgevoerd om de toekomstige parkeerbehoefte in kaart te brengen. De uitkomsten hiervan worden gebruikt om de scope van het project verder vormt te geven. Ten tweede wordt een visie gevormd over het wel of niet behouden van het voormalige ING-gebouw. Wat gaan we ervoor doen?
• Parkeeronderzoek • Scenariostudie op wel/niet behouden voormalige ING • Uitwerken van de scope, het projectplan en de grondexploitatieberekening.
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Parkeeronderzoek
Q2 2026
Uitwerken projectplan en scope
Q3-Q4 2026
Vaststellen projectplan en openen GREX
Q2 2027
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Totale kosten
Begroot
-€ 150.000
Gerealiseerd
Prognose
-€ 150.000
Totaal
Delta
-€ 150.000
Totale opbrengsten Tijdseffecten Totaal
Wat zijn de risico's?
-€ 150.000
-€ 150.000
• Niet voldoen aan de woningbouwdoelstelling • Uitbreiding parkeergarage wat leidt tot extra investeringen • Vergroening stadhuisplein komt onder druk
Met dit raadsvoorstel stellen wij voor om een voorbereidingskrediet vast te stellen om het plan verder uit te werken alvorens een grondexploitatie vastgesteld wordt. Het voorbereidingskrediet wordt bij vaststelling van de grondexploitatie meegenomen als boekwaarde in de grondexploitatieberekening. Hiermee maakt het voorbereidingskrediet onderdeel uit van het gepresenteerde tekort in het totaaloverzicht. 07.02 Raadsledenbuurt buurthart Projecttype: Voorbereidingskrediet
24
Wat willen we bereiken?
Waar staan we nu?
Een aantrekkelijke, gezonde en duurzame buurt met een gemêleerde bevolkingssamenstelling, door verbetering van woningkwaliteit, openbare ruimte en groen, en een gerichte aanpak van grondwaterproblemen. Met het voorbereidingskrediet werken we de haalbaarheid (financieel, planologisch en eigendomsposities) verder uit, zodat we bij de raad kunnen terugkomen met een vastgesteld projectplan en het openen van een grondexploitatie. Initiatieffase
Definitiefase
Ontwerpfase
Voorbereidings-fase
Realisatiefase
Nazorgfase
In de initiatieffase. Vervolgstappen worden nu uitgewerkt: haalbaarheid financieel, planologisch en eigendomsposities in beeld brengen. Wat gaan we ervoor doen?
• Kwaliteitsimpuls en vergroening openbare ruimte als antwoord op wateroverlast, parkeerdruk en sociale onveiligheid • Buurthart als aantrekkelijke schakel tussen Noordstraat/Nieuwstraat en ringpark • Ruimte maken voor schuifpuzzel woonvernieuwing (sociale huurwoningen corporatie als vliegwiel)
Wanneer gaan we wat doen?
Mijlpaal
Planning
Inzet projectleider (Royal HaskoningDHV) en opstart projectorganisatie
Q3 2026
Uitwerken projectplan en scope
Q3–Q2 2027
Vaststellen projectplan en openen GREX
Q3 2027
Wat mag het kosten?
Omschrijving
Totale kosten
Begroot
-€ 150.000
Gerealiseerd
Prognose
-€ 150.000
Totaal
Delta
-€ 150.000
Totale opbrengsten Tijdseffecten Totaal
Wat zijn de risico's?
-€ 150.000
-€ 150.000
• Groot deel panden in particulier bezit, medewerking eigenaren onzeker • Complexe samenwerking: gemeente, Clavis, corporaties en particuliere eigenaren • Haalbaarheid afhankelijk van meerdere partijen en besluitvorming • Onrendabele top opstalontwikkeling buurtcentrum en cultuurpodium onzeker
Met dit raadsvoorstel stellen wij voor om een voorbereidingskrediet vast te stellen om het plan verder uit te werken alvorens een grondexploitatie vastgesteld wordt. Het voorbereidingskrediet wordt bij vaststelling van de grondexploitatie meegenomen als boekwaarde in de grondexploitatieberekening. Hiermee maakt het voorbereidingskrediet onderdeel uit van het gepresenteerde tekort in het totaaloverzicht.
25
08 TOEKOMSTIGE BUITENRUIMTEPROJECTEN 08.01 Oostelijke kanaalarm fase 2b In maart van dit jaar is het projectplan voor fase 2a vastgesteld. Hierin is het college meegenomen in de doorkijk voor fase 2. Met het oog op benutting van de subsidiegelden uit de Regio Deal North Seaport District, het project opgedeeld wordt in twee fasen. College heeft gekozen voor variant met brug in fase 2a Voor de verdere uitwerking van fase 2a zijn twee varianten voorgelegd. Eentje met en eentje zonder brug. Het college heeft gekozen voor de variant met brug. Onzeker of fase 2b doorgaat Of fase 2b doorgang vindt volgens de oorspronkelijke gedachten is mede afhankelijk van de uitkomsten van het verkeersstromenmodel. Op basis hiervan zal de herinrichting Schuttershofweg/Kennedylaan ontworpen worden. Op basis van de uitkomsten worden scenario’s uitgewerkt om te kijken wat er nodig is om binnen budget te blijven of wat nodig is aan extra budget om de gewenste ambities te halen. Het benodigde budget voor fase 2 als gehele bedraagt hierbij ongeveer € 3,5 miljoen. 08.02 Oostelijke kanaalarm fase 4 In de raming is uitgegaan van een herinrichting van grofweg de kolk tot aan de huidige busbaan. Om het Stadhuisplein de uitstraling te geven die past bij de nieuwe functie van het stadhuis en de ambities uit het Totaalplan is een gewijzigde routering van de busverbindingen wenselijk.
Kansen voor realisatie van het toekomstbeeld voor het stadhuisplein Binnenkort wordt gestart met de verduurzaming van het stadhuis. Dit biedt kansen om de vergroening van het stadhuisplein op te gaan pakken zoals dat eerder beoogd was vanuit het toekomstbeeld. In de verdere uitwerking zal onderzocht worden in hoeverre de uitbreiding van de scope mogelijk is binnen het budget van € 1,1 miljoen. 08.03 Oostelijke kanaalarm fase 5 Om de ambitie uit het Totaalplan voor een aansluitend groen ringpark, en daarmee een wandelrondje rond de binnenstad, willen wij het huidige parkeerterrein aan de Spuistraat/Scheldekade vergroenen. Hiermee wijzigt de mogelijke scope van het maken of verbeteren van de verbinding naar een complete herinrichting. In de verdere uitwerking zal onderzocht worden in hoeverre de uitbreiding van de scope mogelijk is binnen het budget van € 1,4 miljoen. Dit zal mede afhankelijk zijn van de koppeling met stadhuisplein en de totale parkeeropgave van de binnenstad.
26
09 KANSEN VOOR BEBOUWING IN HET RINGPARK Binnen het Ringpark ligt de huidige locatie van North Sea Port. De optie is uitgewerkt om deze locatie te slopen en op die plek drie woontorens van 4 tot 5 bouwlagen te realiseren. Hiermee wordt op een strategisch gelegen locatie binnen het Ringpark voorzien in de woningbehoefte van Terneuzen, terwijl de overige inrichting van het Ringpark als openbare ruimte behouden blijft. Op basis van een eerste verkenning zijn twee varianten doorgerekend, beide uitgaande van een woningsegmentenbalans van 30/40/30 (sociaal / middelduur / duur). Optie A: lage variant: circa 85 woningen Drie torens met in totaal circa 85 woningen. De opbrengstpotentie wordt geraamd op € 2.891.000. Dit is de financieel meer ingetogen variant met iets minder programma op de locatie. Optie B: hoge variant: circa 100 woningen Drie torens met in totaal circa 100 woningen. De opbrengstpotentie wordt geraamd op € 3.909.000, een verschil van € 1.018.000 ten opzichte van de lage variant. Met deze variant wordt meer voorzien in de woningbehoefte en ontstaat meer financiële ruimte binnen het project. Deze plek biedt hiermee kansen om extra dekking te genereren voor de investeringen op andere plekken in het Totaalplan Binnenstad en tevens bij te dragen aan de woningbouwdoelstellingen.
27
10 BIJLAGE 10.01 Gehanteerde parameters op basis van jaarplan kostprijsberekeningen Een gebiedsontwikkeling kent een lange doorlooptijd. In die periode maken de kosten en opbrengsten ook een ontwikkeling door. Om rekening te houden met de tijdseffecten (inflatie, prijsstijgingen, marktrentes etc.) is een aantal parameters vastgelegd als aanname voor de toekomst. Deze parameters zijn gebaseerd op de prijsontwikkeling en het renteverloop uit het verleden tezamen met prognoses voor de toekomst. De gemeente Terneuzen stelt deze voor alle grondexploitaties jaarlijks vast bij de herziening van de kostprijsberekeningen. De parameters zijn als volgt vertaald en toegepast in de grondexploitatie. Parameter Kostenstijging Opbrengstenstijging Subsidies Rente Disconteringsvoet
2025 4,00% 1,50%
2026 4,00% 1,50%
2027 4,00% 1,50%
2028 e.v. 4,00% 1,50%
0,00% 1,00% 2,00%
0,00% 1,00% 2,00%
0,00% 1,00% 2,00%
0,00% 1,00% 2,00%
Figuur 4: Parameters grondexploitatie Totaalplan Binnenstad
De gehanteerde parameters voor kostenstijging en opbrengstenstijging zijn in lijn met de gemiddelde parameters vanuit verschillende outlook marktrapportages. Het rentepercentage komt voort uit de gemeentelijke leningenportefeuille en zal hier voor de toekomst ook mee meebewegen. Voor de berekening van benodigde investeringskredieten is alleen rekening gehouden met de kostenstijging. Subsidies worden niet geïndexeerd.
10.02 Uitgangspunten vast te stellen grondexploitatie Cultuurkwartier 10.02.01 Resultaat deelgebied Cultuurkwartier
Het resultaat van de grondexploitatie voor deelgebied Cultuurkwartier komt nu uit op -€ 3.353.000 negatief netto contant per 1-1-2026 en -€ 3.630.000 op eindwaarde. 28
10.02.02 Ruimtegebruik en programma Het ontwikkelgebied Cultuurkwartier vormt een strategisch onderdeel van het Totaalplan Binnenstad en kent een gemengde ontwikkelopgave. Binnen dit gebied worden zowel investeringen gedaan in de kwaliteit van de openbare ruimte als in de herontwikkeling van vastgoed. De bestaande functies met een overwegend bedrijfsmatig karakter worden gefaseerd getransformeerd naar een gevarieerd woonprogramma met ruimte voor cultuur, ontmoeting en kleinschalige voorzieningen. Vanwege de verwachte gronduitgiftes binnen dit gebied worden de investeringen in de openbare ruimte die direct toerekenbaar zijn aan deze uitgiftes opgenomen in de grondexploitatie Totaalplan Binnenstad. Hiermee wordt de koppeling gelegd tussen publieke investeringen en private ontwikkelingen, en ontstaat financiële dekking voor de stedelijke kwaliteitsslag. Zo blijft ruimte voor een ambitieuze publieke inrichting, los van de fasering in vastgoedontwikkeling.
Figuur 5 Cultuurkwartier begrenzing
De vastgoedopgaven vallen in het paars gearceerde gebied. De investeringen in de openbare ruimte zien toe op het geel gearceerde gebied. 10.02.03 Stedenbouwkundig ontwerp 10.02.03.01 Ontwikkeling AVV AVV beheer b.v. realiseert de herontwikkeling van het huidige ABC complex. Het betreft de ontwikkeling van twee woonblokken en een hotel. Het woonplan voorziet in 2 woonblokken met een diversiteit aan appartementen in vorm en grootte. Elk blok omringt een gezamenlijke binnentuin. Samen ontsluiten ze 77 appartementen, waarbij 39 appartementen in woonblok 1 zijn voorzien en 38 appartementen in woonblok 2. Tussen de Noordstraat en de Nieuwstraat, op de oude C&A locatie komt een hotel met ongeveer 100 kamers met de entree aan de Nieuwstraat. Op de begane grond is ruimte voor algemene functies zoals een ontvangstruimte, restaurant/ontbijtruimte en multifunctionele ruimtes (vergader, fitness, leisure). De bovenliggende verdiepingen zijn voorzien voor de hotelkamers. Begin 2026 heeft de zitting plaatsgevonden bij de Raad van State vanwege beroep dat was ingesteld tegen het bestemmingsplan. Hierdoor heeft het project vertraging opgelopen.
29
10.02.04 Transformatie winkelpand Bomont Het bestaande winkelpand transformeert tot acht wooneenheden. De woningen zullen worden gerealiseerd op de begane grond. Vier van de wooneenheden zullen georiënteerd zijn op de Noordstraat. Dit zijn vier studio’s. De andere vier richten zich naar de Arsenaalstraat en dit zijn stadswoningen. Deze transformatie start in 2026 en wordt uiterlijk in 2027 opgeleverd. 10.02.05 Kosten De kosten voor de grondexploitatie zijn geraamd op een prijspeil van 1 januari 2026, het gepresenteerde resultaat gaat uit van het prijspeil 1 januari van dit jaar. In de volgende paragrafen zijn deze ramingen kort toegelicht. Alle kosten zijn in beginsel exclusief BTW tenzij anders omschreven. Onderstaand figuur 6 worden de totale kosten samengevat.
BEGROTING KOSTEN
Gerealiseerd
Te realiseren
Totaal
%
Verwerven
€ 1.264.000
€ 812.000
€ 2.076.000
34%
Slopen
€ 80.000
€ 330.000
€ 410.000
7%
Milieu werkzaamheden
€ 36.000
€ 61.000
€ 97.000
2%
Bouwrijp maken
€0
€0
€0
0%
Woonrijp maken
€0
€ 1.584.000
€ 1.584.000
26%
Plankosten
€ 144.000
€ 426.000
€ 570.000
9%
Onderzoek
€0
€0
€0
0%
Onvoorzien
€0
€0
€0
0%
Hoofdinfrastructuur/Kunstwerken
€0
€0
€0
0%
Overig
€0
€ 1.300.000
€ 1.300.000
22%
€ 1.524.000
€ 4.513.000
€ 6.037.000
100%
Totale kosten
Figuur 6: Kosten grondexploitatie Cultuurkwartier Totaalplan Binnenstad
10.02.05.01 Boekwaarde Voor de boekwaarde is een bedrag van € 1.524.000 aan kosten opgenomen in de grex. De boekwaarde is grotendeels opgebouwd vanuit de panden die zijn aangekocht en plankosten. 10.02.05.02 Verwervingskosten In totaal dienen er nog twee objecten verworven te worden. De waarde van deze onroerende zaken is begin 2023 (prijspeil 24-01-2023) vastgesteld door Moovs Makelaars & Taxateurs. Daarnaast hebben de verschillende eigenaren van de onroerende zaken eigen taxaties laten uitvoeren. Naast de aankoopwaarde van de opstallen gebaseerd op een taxaties is per pand uitgegaan van een verhuisvergoeding van € 75.000 per eigenaar. De verhuisvergoeding is nu nog gebaseerd op eerdere ervaringscijfers. De kosten voor verwerving bedragen circa € 2,1 mln. 10.02.05.03 Sloopkosten De aan te kopen opstallen dienen allemaal gesloopt te worden ten behoeve van het realiseren van de gewenste kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. De kosten hiervoor bedragen circa € 140.000. Hierbij is, gezien de complexe binnenstedelijke situatie, voor het pand aan de Korte Kerkstraat 1 uitgegaan van een eenheidsprijs aan de bovenkant van de bandbreedte. Voor de overige opstallen is uitgegaan van een eenheidsprijs aan de onderkant van de bandbreedte.
Daarnaast zijn er stelposten opgenomen voor het verwijderen van asbest en voor het nemen van extra voorzorgsmaatregelen voor het beschermen van het naastgelegen Arsenaalgebouw. Voor het verwijderen en afvoeren van de huidige bestrating is circa € 160.000 geraamd. Daarnaast is een post van 10% opgenomen over beide onderdelen voor nadere detaillering. De kosten voor sloop en verwijderen bestrating bedragen circa € 0,4 mln. 10.02.05.04 Milieu werkzaamheden Het uitgangspunt is dat nog bodemonderzoeken moeten worden uitgevoerd, evenals enkele bodemsaneringen. Hiervoor is een stelpost van € 55.000 opgenomen. Inclusief 10% onvoorziene kosten komt het totale bedrag uit op € 61.000. Voor het verleggen van kabels en leidingen is een bedrag opgenomen van € 36.000 als boekwaarde. 30
10.02.05.05 Bouwrijp en woonrijp maken De geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn samengevoegd en in de grondexploitatie ondergebracht onder de post woonrijp maken. Tijdens de fase van bouwrijp maken wordt de ondergrondse infrastructuur aangelegd, zoals riolering en de fundering van wegen en tijdelijke bovengrondse infrastructuur. Daarnaast worden de kavels bouwrijp gemaakt en vindt eventuele sanering plaats. We gaan ervan uit dat na het bouwrijp maken de kavels uitgegeven worden en in de laatste maanden van de nieuwbouw de openbare ruimte ingericht wordt. Er is rekening gehouden met het aanbrengen van nieuwe bestrating, groen en overige inrichtingselementen zoals lichtmasten e.d. Met betrekking tot het woonrijp maken is het exploitatiegebied opgedeeld in de volgende deelgebieden: Nieuwstraat + Kop Nieuwstraat, Arsenaalplein + omgeving Arsenaalgebouw, Noordstraat + Arsenaalstraat en Plein Nieuwstraat/Noordstraat. Naast de aanleg is een stelpost opgenomen voor het verleggen van kabels en leidingen van € 110.000. De basisraming is eerder opgesteld door het ingenieursbureau, deze is geïndexeerd en getoetst aan het recente aanbestedingsresultaat van fase 1 Oostelijke Kanaalarm.
Verder wordt er rekening gehouden met een stelpost van 20% over de investeringskosten vanwege de complexiteit van het uitvoeren van de werkzaamheden in de binnenstad, waarbij de toegankelijkheid van de verschillende panden tijdens de werkzaamheden gegarandeerd moet blijven. De kosten voor bouwrijp en woonrijp maken bedragen circa € 1,58 mln. 10.02.05.06 Plankosten De plankosten voor gebiedsontwikkeling bestaan uit de inzet van de gemeente en eventuele externe inhuur voor voorbereiding en realisatie. Denk hierbij aan het uitwerken van het stedenbouwkundig ontwerp, opstellen van benodigde documenten voor de planologische procedure en het doorlopen hiervan. Ook het projectmanagement, participatietraject, voorbereiding van bestuurlijke besluitvorming maakt hier onderdeel van uit. De uitwerking van het ontwerp naar bestek en aanbesteding evenals de begeleiding van de realisatiefase (directievoering en toezicht) maken onderdeel uit van de plankosten. Het verkopen van de gronden inclusief het opstellen van tenderdocumenten, overeenkomsten en berekeningen vallen eveneens onder de plankosten. Op dit moment is gewerkt met een percentage van de civiele werkzaamheden om tot de inschatting te komen van de plankosten. Later zal een capaciteitsraming opgesteld worden met als onderleggers de planning, benodigde producten en beoogde overlegstructuur.