2026-05-20 - ETFAL Buitenweg 16-22, Bastionstraat 46-50, Axel (Geanonimiseerd) 30-04

ONDERBOUWING FYSIEKE LEEFOMGEVING BUITENWEG 16-22 & BASTIONSTRAAT 46-50 AXEL ,

COLOFON DOCUMENTGEGEVENS

Titel

Rapportnummer

Buitenweg 16-22 & Bastionstraat 46-50, 001985 _OFLO1_CO2

Datum

06.03.2026

Status

Concept

Gemeente

Terneuzen

OPDRACHTGEVER

Naam

Kennedy

West

Vastgoed

Contactpersoon

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

BV

OPDRACHTNEMER

Naam

Auteur(s) Contactgegevens

Nederland (geanonimiseerd) B (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN os (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) mesweco.nl Sweco

:

Axel

Inhoudsopgave 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1. 1 Aanleiding 4 1. 2 Plangebied 4 1. 3 Leeswijzer 4 2. Het project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 1 Huidige situatie. 5 2. 2 Toekomstige situatie 5 2. 2. 1 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit 6 2. 3 Toetsing aan omgevingsplan 7 2. 3. 1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden 7 2. 3. 2 Strijdigheid omgevingsplan 8 2. 3. 3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 8 3. Beleidskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . 9 3. 1 Rijksbeleid. 9 3. 2 Provinciaal beleid 10 3. 3 Regionaal beleid 12 3. 4 Gemeentelijk beleid 13 4. Kwaliteit van de leefomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 4. 1 Ondergrond en cultuurhistorie 15 4. 1. 1 Archeologie. 15 4. 1. 2 Bodemkwaliteit 19 4. 1. 3 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven 19 4. 1. 4 Cultuurhistorische waarden 21 4. 2 Water en natuur 23 4. 2. 1 Weging van het waterbelang 23 4. 2. 2 Soortenbescherming. 24 4. 2. 3 Gebiedsbescherming 24 4. 3 Mobiliteit en bereikbaarheid 25 4. 3. 1 Parkeren 25 4. 3. 2 Verkeersgeneratie en ontsluiting 26 4. 3. 3 Vervoersmodaliteit. 26 4. 4 Duurzaamheid 27 4. 5 Gezonde leefomgeving 27 4. 5. 1 Milieuzonering 27 4. 5. 2 Geluid. 28 4. 5. 3 Omgevingsveiligheid 29 4. 5. 4 Luchtkwaliteit 30 4. 5. 5 Milieueffectrapportage 30 5. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 5.

1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 31 5. 2 Belangenafweging 31 6. Uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 6. 1 Economische uitvoerbaarheid. 32 6. 2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 32 6. 2. 1 Participatie 32 Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Bijlage 1: Overzicht uitgevoerde bodemonderzoeken Bijlage 2: Bodemonderzoek ANL23-8261 Bijlage 3: Bodemonderzoek ANL24-9843 Bijlage 4: Bodemonderzoek ANL25-10233 Bijlage 5: Risicobeoordeling ANL25-10233 Bijlage 6: Bodemonderzoek ANL25-10581-VBO Bijlage 7: Bodemonderzoek ANL25-10581-NBO Bijlage 8: Bodemonderzoek ANL25-10765 Bijlage 9: Quickscan Flora & fauna Bijlage 10: Stikstofberekening Bijlage 11: Akoestisch onderzoek Bijlage 12: Participatieverslag . ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ......

....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...

. ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ..

... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .. ...... ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .. ... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..

... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... .. .. ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..

.... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... .. . ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..

...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ... ..... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ......

. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... . ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ......

..... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... .. ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... .... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

.... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... .....

.. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ....... .....

.... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ..... .... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ..... .... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... . ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... .....

.. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... .. ...... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ......

..... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

.. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

..... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ...... . ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

.. ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ......

...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ..... .... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ......

... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. . ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. .. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. . .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. .. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

.. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

.. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. .. .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... .. ... ..

1. INLEIDING 1.1

AANLEIDING

BN

vevestigd.

De winkelactiviteiten op deze locatie Buitenweg in Axel was tot voor kort de winkel van (geanonimiseerd) geheel beëindigd. Nu de oorspronkelijke locatie niet langer in gebruik is, ligt er het voornemen om het terrein te herontwikkelen tot woongebied. De bestaande bebouwing aan de Buitenweg wordt hiervoor gesloopt en de panden aan de Bastionstraat worden gerenoveerd en getransformeerd. In totaal voorziet het plan in de realisatie van 27 woningen, met bijbehorende parkeerplaatsen in de buitenruimte. Aan de

zijn

inmiddels

ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze oog op een evenwichtige toedeling van functies onderbouwing. De

heeft de

1.2

PLANGEBIED

Het plangebied is gelegen in de kern van Axel en bestaat uit meerdere percelen. oppervlakte van circa 1.639 m2. De percelen staan kadastraal bekend als: -__Gemeente Axel, sectie G, perceelnummer 4266, oppervlakte 115 m? -__Gemeente Axel, sectie G, perceelnummer 5503, oppervlakte 265 m? -__Gemeente Axel, sectie G, perceelnummer 5504, oppervlakte 292 m? -__Gemeente Axel, sectie G, perceelnummer 5639, oppervlakte 967 m?

a,

Afbeelding 1.3

In totaal

heeft

het

plangebied

een

z

1

| Luchtfo to met

plangrens (bron:

Kad astrale Kaart,

be werking:

Sweco)

LEESWIJZER

Deze

onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke twee

uitvoerbaarheid.

2. HET PROJECT 2.1

HUIDIGE

SITUATIE

Het

plangebied is gelegen aan de Buitenweg en Bastionstraat in Axel. Het pand aan de Buitenweg was tot voor kort gebruik als winkel met bijbehorend magazijn. Vanwege het stoppen van de winkelactiviteiten op deze locatie, is het pand ondertussen niet meer in gebruik. De panden binnen het plangebied zijn met elkaar verbonden en is daardoor vrijwel volledig bebouwd. Er zijn geen parkeervoorzieningen aanwezig binnen het plangebied. In de omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig. De locatie is gelegen in een overwegend woongebied. Ten zuidwesten van het plangebied is op korte afstand het centrum van Axel gelegen. in

(geanonimiserd) Afbeelding

2

| Situatie plangebied

2.2

TOEKOMSTIGE

Het

voornemen

is

eind 2024

(bron:

Cyclomedia)

SITUATIE

slopen en op deze locatie een de panden aan de Bastionstraat appartementencomplex met woningen te gerenoveerd en inpandig getransformeerd om ruimte te bieden aan drie extra woningen. In totaal omvat de ontwikkeling daarmee 27 nieuwe woningen. De appartementen aan de Buitenweg variëren in gebruiksoppervlakte van circa 50 m? tot 85 m? en zijn geschikt voor meerdere doelgroepen. Ze zijn voorzien van één of twee slaapkamers, een badkamer, berging, keuken en woonkamer. Vanwege de aanwezigheid van zowel een trap als een lift zijn alle woningen goed toegankelijk. De appartementen worden aangeboden in het middenhuursegment. om

de

bestaande

bebouwing

24

(geanonimiserd) Afbeelding

3

| Impressie toekomstige

aan

realiseren.

situatie

de

Buitenweg

Daarnaast

te

worden

(geanonimiserd)

plangebied (bron: Kennedy West)

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Kennedy West) 2. 2. 1

Landschappelijke

en

stedenbouwkundige kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken zoals cultuurhistorische elementen belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik identiteit en herkenbaarheid van een plek. ,

,

,

De herontwikkeling aan de Buitenweg en Bastionstraat in Axel biedt de mogelijkheid om verouderde bebouwing te vernieuwen met een woonprogramma dat zorgvuldig is afgestemd op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Door de sloop van de huidige bebouwing ontstaat ruimte voor 24 nieuwbouwappartementen aangevuld met drie woningen die middels inpandige transformatie aan de Bastionstraat worden gerealiseerd. De stedenbouwkundige opzet sluit aan bij de kleinschalige korrel en het gemengde karakter van de omgeving. ,

De nieuwbouw aan de Buitenweg krijgt een compacte bouwmassa waarbij gevarieerde gevels en een zorgvuldige opdeling zorgen voor een prettige uitstraling op straatniveau. Door de situering van het pand langs de Buitenweg is er achter op het terrein ruimte voor parkeervoorzieningen wat een verbetering is ten opzichte van de huidige situatie waarbij het parkeren volledig in de openbare ruimte was voorzien. De nieuwbouw bestaat uit drie bouwlagen met op de hoeken een kap als accent. ,

,

,

Ten noorden is een appartementencomplex met vier bouwlagen met de realisatie van drie bouwlagen wordt stapsgewijs het hoogteverschil verminderd tot de lagere bebouwing ten zuiden van het plangebied waardoor de bouwmassa in lijn is met de omgeving. De transformatie aan de Bastionstraat geeft een knipoog naar de oude bebouwing waarbij de rooilijn wordt behouden en er moderne elementen worden toegevoegd om de uitstraling van het gebied te verbeteren. Hierdoor sluit de bebouwing qua schaal goed aan op de bestaande bebouwing. ,

Conclusie Het geheel vormt een evenwichtige toevoeging aan de wijk met een zorgvuldig afgestemd volume en functionele indeling. Er is goed gekeken naar de bestaande situatie en de toekomstige wensen. Daarmee is de ontwikkeling landschappelijk en stedenbouwkundig goed inpasbaar. ,

6

2. 3 TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 2. 3. 1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. De beheersverordening ‘Axel’ die op 28 januari 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. Daarin zijn naast het bestaande gebruik en bestaande bouwwerken de bouw- en gebruiksfuncties uit het onderliggende bestemmingsplan ‘Axel’ van toepassing verklaard. De gronden van het plangebied hebben meerdere bestemmingen (zie afbeelding 5). ,

Afbeelding 5 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Terneuzen (bron: Omgevingsloket bewerking: Sweco) ,

Bestemmingen Over het plangebied zijn meerdere bestemmingen gelegen namelijk Bedrijf Detailhandel Maatschappelijk en Wonen. De gronden die zijn aangewezen voor Bedrijfsdoeleinden (B) zijn ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(2) bestemd voor lokale bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten en het wonen met bijbehorende erven. ,

,

,

De gronden die zijn aangewezen voor Detailhandelsdoeleinden (D) zijn bestemd voor detailhandel en dienstverlening op de begane grond en het wonen met bijbehorende erven. Ter plaatse van gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Ter plaatse van gronden met de nadere aanwijzing (e) mag: 1. voor zover deze gronden deel uitmaken van een perceel kleiner dan 500 m 2 de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen bijgebouwen en overkappingen ten hoogste 50% van dit bebouwingsvlak bedragen met een maximum van 60 m² ; 2. voor zover deze gronden deel uitmaken van een perceel van of groter dan 500 m 2 de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen bijgebouwen en overkappingen ten hoogste 50% van dit bebouwingsvlak bedragen met een maximum van 90 m² ; ,

,

,

,

,

,

De gronden die zijn aangewezen voor Maatschappelijke doeleinden (M) zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende erven. De gronden die zijn aangewezen voor Woondoeleinden (W) zijn bestemd voor het wonen met bijbehorende erven. De hoofdgebouwen op de gronden met de nadere aanwijzing (a) mogen vrijstaand en aaneen worden gebouwd.

7

,

Goot- en bouwhoogte Per bestemming is op de verbeelding aangegeven wat de goothoogte is in dit geval hebben de meeste bestemmingsvlakken binnen het plangebied een maximale goothoogte van 6 meter de detailhandelsbestemming aan de westzijde heeft een maximale goothoogte van 3 meter. Omdat de bouwhoogte niet is gespecificeerd op de verbeelding mag de bouwhoogte maximaal 4 meter hoger zijn dan de goothoogte. In dit geval is de maximale bouwhoogte dus 10 en 7 meter. ,

,

,

Molenbeschermingszone Verder ligt het plangebied binnen de Molenbeschermingszone van Stadsmolen Axel welke op circa 1005 meter afstand is gelegen. In Artikel 20 is opgenomen dat binnen een straal van 100 meter geen bebouwing mag worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Binnen 100 tot 400 meter mag geen bebouwing worden opgericht die vanaf het onderste punt van de verticaal staande wiek meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot de molen. Hier wordt aan voldaan (zie 4. 1. 4 Cultuurhistorie). ,

,

,

,

Facetbestemmingsplannen Naast de beheersverordening zijn ook het ‘facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen’ en ‘facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen’ van kracht op de planlocatie. Met deze facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en is een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. 2. 3. 2 Strijdigheid omgevingsplan Het realiseren van 27 woningen is niet toegestaan vanwege de bouw- en gebruiksregels. Binnen enkele bestemmingen is wonen wel mogelijk echter wordt het aantal woningen beperkt door het ‘facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen’ waarin is geregeld dat het bestaand aantal woningen niet mag worden vermeerderd. Daarnaast worden de maximale bouw- en goothoogtes aan de Buitenweg overschreden. ,

,

2. 3. 3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht volgens artikel 8.0a tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8. 0b Bkl). ,

,

,

De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen gezondheid milieu landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen. ,

,

8

,

,

3. Beleidskader 3. 1 RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur gezondheid milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal en Afwentelen wordt voorkomen. ,

,

,

,

Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving NOVI-gebieden Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio’s. ’ ,

,

Conclusie De Nationale Omgevingsvisie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5. 129g Bkl en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. ,

,

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie kantoren een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. ,

,

,

,

Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. ,

,

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. ,

Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel en horeca en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen waterwegen of waterkeringen. ,

,

,

,

,

9

,

Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 27 woningen en daarmee is het dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling moet in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking nader worden onderbouwd. De Provincie Zeeland heeft samen met de Zeeuwse gemeenten het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ 2024) uit laten voeren. Hieruit blijkt onder andere dat er in de regio een toenemende vraag bestaat naar huurwoningen. Met name de segmenten sociale huur en middenhuur kennen een groot tekort aangezien de koopwoningmarkt voor huishoudens met een lager inkomen moeilijk bereikbaar is geworden. Het plan om in Axel 24 appartementen in het middenhuursegment te realiseren sluit hiermee direct aan bij de actuele regionale behoefte. Daarnaast laat het KWOZ zien dat de woningvraag steeds meer verschuift naar kleinere huishoudens waaronder alleenstaanden en ouderen die op zoek zijn naar goed toegankelijke compacte woningen in de kern. De voorgenomen appartementen variërend in oppervlakte sluiten goed aan op deze behoefte.

Daarmee wordt voorzien in een kwalitatieve aanvulling op het bestaande woningaanbod in Axel. Verder bevestigt het onderzoek dat de druk op de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen de komende jaren verder toeneemt zowel door de vergrijzing als door de behoefte aan betaalbare huurwoningen voor starters. De toevoeging van middenhuurappartementen binnen de kern Axel draagt bij aan het verminderen van de druk op de koopmarkt en zorgt voor doorstroming waarmee ook in breder regionaal perspectief een bijdrage wordt geleverd aan een evenwichtige woningmarkt. ,

,

,

,

,

,

,

In paragraaf 3.2 3. 3 en 3. 4 is nader ingegaan op de behoefte aan woningbouw. Daarnaast ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt leegstand van een bestaand winkelpand voorkomen doordat er een nieuwe invulling wordt gegeven aan deze locatie. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. ,

,

Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 3. 2 PROVINCIAAL BELEID Zeeuwse Omgevingsvisie De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: Uitstekend wonen werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. ,

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. ,

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

10

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030 de huidige situatie acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. ,

,

,

,

Motivering De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie 'Uitstekend wonen werken en leven in Zeeland'. De relevante bouwstenen hierbij zijn 'woningvoorraad' en 'woonomgeving'. Voor de woningvoorraad is een relevante doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. ''. De focus ligt op de kwaliteit van woningtypen en de locatiekeuze. Het doel is om woningen toe te voegen op de juiste plekken zodat ze de bestaande voorraad aanvullen en versterken. Voor de bouwsteen 'woonomgeving' is een relevante doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit. ''. Hierbij speelt het principe van ‘toekomstbestendige woongebieden op de goede plek’ een belangrijke rol. ,

,

,

In dit geval betreft het een binnenstedelijke herontwikkeling in een centrumgebied. In stedelijke gebieden verliezen steeds meer vastgoedtypes hun oorspronkelijke functie zoals maatschappelijk vastgoed scholen winkels kerken en kantoren. Voor de dynamiek en vitaliteit van het stedelijk gebied is het van groot belang deze (op termijn) leegstaande panden plaats kunnen bieden voor woningen. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van een appartementengebouw met 24 appartementen en de transformatie van bestaande panden naar 3 woningen. Hierdoor wordt voorzien in de kwantitatieve behoefte maar ook in de kwalitatieve behoefte. ,

,

,

,

Conclusie De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die van invloed zijn op dit specifieke plan anders dan de aspecten waaraan getoetst is zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing. Het plangebied is niet gelegen binnen relevante invloedssferen van de Omgevingsverordening Zeeland en vormt daarom geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

,

Conclusie De Omgevingsverordening Zeeland staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16. 500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich. ,

,

,

,

Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk ; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. ,

11

,

Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€ 405.000- vanaf 2025) maar ook midden huur (€ 1.18482 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. ,

,

,

,

Gemeente Terneuzen Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2. 915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4. 130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. De gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1. 820 woningen. Een aantal locaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eén van de locaties is ‘Axel Buitenweg 2 e fase’ echter betreft dit niet het gebied waar de voorgenomen ontwikkeling binnen valt. ,

De regio Zeeuws-Vlaanderen zet zich in ieder geval in voor de bruto toevoeging van 2. 770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in voor de realisatie van 480 middenhuur woningen en 1. 045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 67%. Verder zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1. 265 corporatiewoningen. Hiervan is 984 % sociale huur en 16 % middenhuur. Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten. ,

,

Motivering Het voornemen is om de woningen in het middenhuur segment te realiseren. De woningen zijn geschikt voor een brede doelgroep die op zoek is naar een betaalbare woning. De ontwikkeling draagt op deze manier bij aan de landelijke en regionale behoefte aan betaalbare woningen. Conclusie De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Woondeal. 3. 3 REGIONAAL BELEID Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen In de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente naast gemeenschappelijke delers een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen de regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. ,

,

,

Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities werken ze toe naar de gedeelde visie. De ambities die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte ,

,

,

Motivering De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie. Ten aanzien van ‘Goed wonen voor alle doelgroepen’ is het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijk speerpunt. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een belangrijke uitdaging voor deze ontwikkeling met betrekking tot specifieke doelgroepen is de situatie voor starters. Het is de afgelopen jaren steeds moeilijker geworden voor hen om een betaalbare (koop)woning te vinden. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt door de gestegen woningprijzen. ,

,

12

Met de beoogde ontwikkeling wordt een appartementengebouw gerealiseerd dat is uitgerust met een lift. Dit maakt de appartementen ook geschikt voor mensen die minder mobiel zijn. Bovendien bevindt het plangebied zich in het centrum van Axel waardoor diverse voorzieningen binnen loopafstand bereikbaar zijn. ,

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de regionale woonvisie. Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020' voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald. ,

,

Motivering Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws-Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in juli 2025 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2. 149 woningen en een positieve Ladderruimte van 1. 479 woningen. De ontwikkeling van een appartementengebouw met 24 appartementen en de inpandige transformatie van bestaande bebouwing naar 3 woningen past binnen deze ruimte. De ontwikkeling van het appartementengebouw is nog niet opgenomen in de dashboard Ladderruimte. Het is de bedoeling om deze woningen op te nemen om sturing te houden op vraag en aanbod. ,

Conclusie De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten omgevingsvergunning niet in de weg.

van

het regionaal beleid en staat het verlenen

van

de

3. 4 GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Terneuzen 2025 De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

13

Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit ; zorgen over (toekomstige) kwaliteit ; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit ; faciliteren dat nieuwe functies worden toegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering ; Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur ; onduidelijkheid over exacte situering verbinding ; onduidelijkheid over procedure ; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie ; Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit ; ideeën over nieuwe hoofdfunctie ; onduidelijkheid over procedure ; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie ; Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie ; nieuwe functie inbrengen ; duidelijkheid over kwaliteit en procedure ; Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie ontevreden over kwaliteit ; actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren ; Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit ; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk ; geen actieve benadering ; Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie ; kwetsbare hoofdfunctie beschermen ; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen. ,

Motivering Het plangebied is gelegen binnen de strategieën 'versterken' (zie afbeelding 6) en ‘behouden’ (zie afbeelding 7). Voor de strategie ‘versterken’ zijn een aantal gebieden binnen de gemeente als zodanig waardevol aangemerkt dat de gemeente actief beleid wil voeren om de waarde van deze gebieden voor de gemeente in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Het gaat hierbij enerzijds om de centrumgebieden van de grotere kernen en de gebieden met een regionale functie/ uitstraling en anderzijds om de versterking van de Liniezone met name gerelateerd aan de Staats-Spaanse Linies. De realisatie van woningbouw draagt bij een verlevendiging van Axel. Door de gewenste ontwikkeling treedt een kwaliteitsverbetering op waarbij het verouderde vastgoed volledig vervangen wordt door nieuwbouw. ,

,

De strategie ‘behouden’ is gekozen voor delen van de gemeente waar gedurende de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Voor de gemeente is er geen aanleiding om actief plannen of projecten te initiëren in deze gebieden. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Hierbij ligt de nadruk op de kwaliteit van het leefklimaat. Veel verschillende woonwijken binnen de kernen van de gemeente vallen binnen de strategie ‘behouden’. De functie en kwaliteit van deze gebieden is goed er is geen behoefte aan grootschalige ingrepen. Wel zijn kleinschalige invullingen binnen de bestaande structuur zoals het voorliggende plan mogelijk. ,

,

,

Afbeelding 6 | Strategie ‘versterken’ (bron: gemeente Terneuzen ; bewerking: Sweco)

Afbeelding 7 | Strategie ‘behouden’ (bron: gemeente Terneuzen ; bewerking: Sweco) Conclusie Het plan draagt bij aan de doelstellingen past hiermee binnen de structuurvisie.

14

4. Kwaliteit van de leefomgeving 4. 1 ONDERGROND EN CULTUURHISTORIE Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie bodemkwaliteit kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. ,

,

4. 1. 1 Archeologie De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5. 130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Over het plangebied is geen archeologische dubbelbestemming gelegen. Archeologisch waardevol gebied is opgenomen op de voorschriftenkaart (zie afbeelding 8). Het plangebied is op deze kaart niet aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Op basis hiervan is een archeologisch onderzoek niet benodigd. Wel moet er een toetsing plaatsvinden aan het interim-beleid van de gemeente Terneuzen ‘De onderste steen boven?’ wat door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 januari 2011. Op basis van dit beleid dient er in 6 stappen een toetsing plaats te vinden volgens het vastgelegde stroomschema. Aan de hand van de toets wordt bepaald of bescherming van archeologische waarden nodig is.

Afbeelding 8 | Voorschriftenkaart archeologische waarden Axel (bron: Gemeente Terneuzen bewerking: Sweco) ,

15

Archeologische Monumentenkaart (AMK) De Archeologische Monumentenkaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer waar het Rijk bevoegd gezag voor is. Daarnaast bevat de kaart de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) gewaardeerde gebieden die een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK-gebied gelegen.

Afbeelding 9 | Archeologische Monumenten Kaart (AMK) (bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed bewerking: Sweco) ,

Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden geeft de verwachtingswaarde weer voor de bovenste 120 meter van de bodem. De kaart is gebaseerd op de geomorfologische en geologische kaart van Nederland. Er kan sprake zijn van een hoge middelhoge lage of zeer lage trefkans. Het plangebied valt binnen de categorie ‘niet gekarteerd’. ,

,

,

Afbeelding 10 | Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) (bron: Nationaal Georegister bewerking: Sweco) ,

16

Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS) In deze landelijke database worden alle recent uitgevoerde archeologische onderzoeken en vondsten opgeslagen. Er wordt een indicatie gegeven van de vondsten die gedaan zijn waarbij veel of belangrijke vondsten een hoge archeologische verwachtingswaarde wordt gegeven. Het plangebied is gelegen binnen twee grote ,

(bureau)onderzoeken: -

2439204100: Leemten in Kennis 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen

Afbeelding 11 | Onderzoeksmeldingen (bron: ARCHIS) Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) Vanuit het Zeeuws Archeologisch Archief zijn geen aanvullende gegevens beschikbaar. Geologische kaart Van Rummelen Aan de hand van de geologische kaart kan worden nagegaan welke geologische bodemlagen aanwezig zijn die archeologisch relevant kunnen zijn. Op de Geologische kaart is het plangebied gelegen in een zone die niet is gekarteerd. ,

17

Afbeelding 11 | Uitsnede Van Rummelen (bron: Van Rummelen ; bewerking: Sweco) Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017 Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek is vrijgesteld tot 150 meter beneden maaiveld. ,

Afbeelding 12 | Vrijstellingenkaart (bron: gemeente Terneuzen bewerking: Sweco) ,

Volgens het interim beleid geldt voor deze locatie de vrijstellingswaarde van archeologisch onderzoek indien het oppervlak niet groter is dan 1. 000 m² en niet dieper reikt dan 15 m-mv. Er wordt grotendeels gebruik gemaakt van de bestaande fundering daarnaast is er in de Bastionstraat sprake van inpandige transformatie. De vrijstellingswaarden worden niet overschreden. Archeologisch onderzoek is niet aan de orde. ,

,

18

Conclusie Het aspect archeologie staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4. 1. 2 Bodemkwaliteit In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een bodemgevoelige functie op een bodemgevoelige locatie mogelijk gemaakt. Er zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd met betrekking tot de bodem voor diverse delen van het plangebied.

Door ABO-milieuconsult zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: ANL23-8261: Verkennend bodemonderzoek Buitenweg 16 t/m 22 en Bastionstraat 50 te Axel (bijlage 2) ; ANL24-9843: Aanvullend/nader bodemonderzoek Bastionstraat 48 te Axel (bijlage 3) ; ANL25-10233: Aanvullend bodemonderzoek Buitenweg 16 t/m 22 te Axel (bijlage 4) ; o Risicobeoordeling minerale olieverontreiniging (bijlage 5) ; ANL25-10581-VBO: Verkennend bodemonderzoek Buitenweg 16 t/m 22 te Axel (bijlage 6) ; ANL25-10581-NBO: Nader bodemonderzoek Buitenweg 16 t/m 22 te Axel (bijlage 7) ; ANL25-10765: Nader bodemonderzoek Buitenweg 16 t/m 22 te Axel (bijlage 8). ,

,

,

,

,

,

In de bijlage ‘Overzicht uitgevoerde bodemonderzoeken’ is opgenomen wat er in de desbetreffende onderzoeken is onderzocht en wat de conclusies en aanbevelingen zijn. De diverse onderzoeken zijn als losse bijlages toegevoegd. In de onderzoeken zijn de verontreinigingen in beeld gebracht en is helder welke maatregelen getroffen moeten worden om de locatie geschikt te maken voor woningbouw. De locatie is daarmee voldoende onderzocht. Conclusie Het aspect bodem staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg mits de benodigde vervolgstappen worden doorlopen. ,

4. 1. 3 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem. ,

,

,

,

De Gemeente Terneuzen hanteert voor niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek met NGERisicokaart van REASeuro kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. Zodra een locatie als (potentiële) risicolocatie is aangemerkt moet er in eerste instantie rekening worden gehouden met mogelijk achtergebleven conventionele explosieven. Het plangebied valt binnen een NGE-risicogebied (zie afbeelding 13). ,

,

Tijdens de bevrijding hebben in september 1944 hevige grondgevechten en artilleriebeschietingen plaatsgevonden namelijk bij het verdrijven van Duitse soldaten uit Axel in de opmars richting Terneuzen en Zaamslag door Poolse eenheden. Op basis daarvan is sprake van een NGE-risicolocatie door mogelijk achtergebleven klein kaliber munitie (KKM) hand- en geweergranaten munitie voor granaatwerpers en geschutmunitie afkomstig van grondartillerie. ,

19

,

,

Afbeelding 13 | Uitsnede NGE-Risicokaart (bron: Gemeente Terneuzen bewerking: Sweco) ,

De locatie Buitenweg 16-22/Bastionstraat 46-50 in Axel blijkt in en kort na de WO II stedelijk gebied en was toen deels bebouwd. Medio 1970 is het gebied verder verstedelijkt en is het voornoemde projectgebied geheel bebouwd. Daardoor heeft er in het projectgebied (ruim) na de Tweede Wereldoorlog enig grondverzet in relatie tot de bebouwing plaatsgevonden. Grotere oorlogsrestanten zouden redelijkerwijs zijn opgemerkt. Het aantreffen van munitie is niet ondenkbaar maar de trefkans is wel relatief klein. Op basis van trefkans en kaliber van bedoelde munitie wordt humaan risico laag ingeschat. ,

,

,

Afbeelding 14 | Historische kaarten 1951 (links) en 1972 (rechts) (bron: Gemeente Terneuzen)

(Verder) onderzoek

naar conventionele explosieven wordt door bovenstaande overweging redelijkerwijs niet noodzakelijk geacht. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol ‘Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog’. ,

Conclusie Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

20

4. 1. 4

Cultuurhistorische waarden

De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten het aanstellen van een monumentencommissie of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken tuinen en parken bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. ,

,

,

,

,

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden zijn aanwezig. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen van toepassing. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming) Behoud door ontwikkeling (versterken verbreden verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren ontwikkelen ,

,

,

,

,

,

,

,

,

herstructureren). Het plangebied ligt in een gebied waar de cultuurhistorische waarden behouden moeten blijven (zie afbeelding 15). Daarnaast staat ook conservering van de bestaande ruimtelijke kenmerken van het landschap voorop. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan die deze ruimtelijkheid veranderen. Het gebied hoeft echter niet bij voorbaat zijn huidige functie te behouden. Verbreding is tevens mogelijk (zie afbeelding 16). De bestaande landschapsstructuur en mate van verdichting is richtinggevend voor mogelijke veranderingen. De veranderingen moeten passen in deze structuur. Het versterken van de omgeving is nadrukkelijk een optie. De mate waarin veranderingen optreden kan per gebied verschillend zijn. Op basis van de kaart 'Vernieuwing mogelijk' zijn binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen gelegen en het plangebied kent op basis van deze kaart geen expliciete strategie. Met de ontwikkeling worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad of afbreuk aan gedaan. De functie wijzigt maar de ruimtelijkheid verandert niet. De ontwikkeling past binnen de huidige structuur en wordt zelfs verbeterd en versterkt ten opzichte van de huidige situatie. ,

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen bewerking Sweco) ,

21

Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart bewerking Sweco)

–

behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen

Verder zijn binnen het plangebied geen historische stedenbouwkundige bouwwerken gelegen. In de nabijheid van het plangebied zijn wel diverse MIP-objecten (rood & groen) en gemeentelijke monumenten (grijs) gelegen (zie afbeelding 17). Met de transformatie is er sprake van een kwaliteitsverbetering binnen de contouren van het plangebied. De beoogde ontwikkeling doet hiermee geen afbreuk aan cultuurhistorisch waardevolle objecten in de directe omgeving van het plangebied.

Afbeelding 17 | Uitsnede kaart cultuurhistorie (bron: Provincie Zeeland bewerking: Sweco) ,

22

,

Stadsmolen Axel Op circa 1005 meter ten westen van het plangebied is de Stadsmolen van Axel gelegen. De korenmolen komt uit het jaar 1750. In het omgevingsplan (tijdelijk deel: ‘Beheersverordening Axel’) is opgenomen dat deze molen een molenbeschermingszone heeft. In Artikel 20 van de beheersverordening is opgenomen dat binnen een straal van 100 meter geen bebouwing mag worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Binnen 100 tot 400 meter mag geen bebouwing worden opgericht die vanaf het onderste punt van de verticaal staande wiek meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot de molen. ,

,

,

Volgens de Nederlandse Molendatabase is de hoogte van de stelling en daarmee het onderste punt van de wiek 660 meter. De molen is gelegen op circa +62 m NAP en het plangebied op circa +14 m NAP. Er is dus een verschil in de hoogteligging van circa 48 meter. De afstand van de molen tot de westelijke zijde van het toekomstige appartementengebouw is circa 106 meter. Dit houdt in dat de maximale bouwhoogte (660+48=) 114 + 106 = 1246 meter mag bedragen. De bouwhoogte van het appartementengebouw zal afhankelijk van de exacte uitwerking uit drie bouwlagen met op de uiteinden een kap bestaan (uitgaande van 3 meter per bouwlaag is dat 12 meter). Er wordt daarmee onder de maximale bouwhoogte voor wat betreft de molenbiotoop gebleven. ,