2026-01-21 - Bijlage 1 - Ruimtelijke onderbouwing 251128 Vageland Fase II (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Vageland fase 2 , Koewacht
Goede
onderbouwing Fase Il , Koewacht’
‘Vageland
Datum: Auteur:
Korte omschrijving:
december
2025
(geanonimiseerd) Goede
onderbouwing fysieke leefomgeving nieuwbouwwijk Vageland te Koewacht.
voor
de volgende
fase van de
Inhoud
1 Inleiding
sene
6 eneenvenvennenneenvenvenvenvenneenvenvenvenvenvennvenvenvenvenveenen 6
nnen
oneenveneeenenneenvenvenvenseeneenvenvenvenvenneenvenvenvenvennennen
… …nnnnnnenneenneneneeeneernseenseennersneeenseenseenseenseenneesneeenseenteenseenseenneeeneeenseenteenseenseenneenneenndeendeen
1. 1 Voorgeschiedenis en 1. 2 Ligging en begrenzing
aanleiding … … plangebied … … 1. 3 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden 1. 5 Leeswijzer
…
…
…
…
nennen
ennenne
6 7
eneen venvenvenneenvenvenvenneeneenen
8 2. Huidige en beoogde situatie ennen ennen vens envenvenvenneeneenvenvenvenneeneenvenvenvenvenneenvenvenvennenneenen 9 2. 1 Omgeving plangebied … nne ens ennen venvenvenvenvenneenvenvenvenvennennvenvenvenvenveenvenvenvenvenneenvene 9 2. 1 Huidige situatie plangebied … ennen enenneneenenveneeveneenenvenenveneenenvenenveneenenvenenveneenenee 9 nennen vennen vennvernverneeeneeenevensvennvernvernveenveenveensvennvernvernveenveensvensvense 10 2. 3 Nieuwe situatie … 3 Toetsing aan het beleid nanne eennernnersnersneerneernsernsersnersneerneeenternsernseenneereennteenteenneennn 12 3. 1 Rijksbeleid en Rijksregels unne unnernneerneneneeeneeensernneennersneeenseenseensernneesnenenveendernternneennn 12 3. 2 Provinciaal beleid en provinciale regels … … ennen venneenneneneneneneneeennvenneeeneeeneeenneenneenneeene 13 3. 3 Gemeentelijk beleid … annen ennn enneeeneneneneneneneeenevenneernenenenenenenseenneenneennenenveenneenneennenen. 14 4. Toetsing evenwichtige toedeling van functies en locaties . . . nunnnaenneeeneeeneeeneeeneeenneennereneenn 18 4. 1 Duurzaamheid … nennen eene envenvenvenvenneenvenvenvenvenverneenvenvenvenvennennvenvenvenvenvenneenvenvenee 18 4. 2 Cultureel erfgoed … nennen enn eenvenvenvenvennenneenvenvenvenveneeenvenvenvenvenvenneenvenvenvennennveneenvenvende 18 4.
3 Weging van het waterbelang … nennen eenneernenenenenevenseenneenneeenenenenenseenseenneennenenveen 20 44 Verkeer en parkeren … ennen oenoenvenvenvenvenneenvenvenvenvenverneenvenvenvenvenveenvenvenvenvenneeneenvenvenve 21 nennen eene eneenvenvenvennerneenvenvenvenvenneenvenvenvenvenveeneenvenvenvenvenvennvenvenvenvenvenneeneenvenve 23 4. 5 EEEEEEEEEEccccccccccoooooooooollllllllllooooooooooggggggggggiiiiiiiiii @@@@@@@@@@ …
…
nennen
vene venn vern eeeneeeneeennvennverneernvernveenvvenveenneenneernveenveenveenveennvennvernveenveeneenn
4. 6 Omgevingsaspecten … neven 4. 7 Waarborgen omgevingsveiligheid … …
4. 8 Kabels en leidingen
ennvenneeeneneneeenseennvenneennerenenenesenseenseenseenneerneeen
25 30
… …. . nsunnsenneenneronevenseenseenneenseennerenseenseenseenseenneenneeensvenseenseenneennsennvennvenn
31
venn vereen eerennverennervennverennveevenneevennervenneerennvervennservendeeeneren enn
4. 9 Niet-gesprongen conventionele explosieven … 41, 0 Toetsing Besluit m. e. r/m. e. r. -beoordeling …
_Stedenbouwkundige
5,
voorwaarden
nennen
ennveneonvenvenvenvenneenvenvenvenvenneeneenvenvense
ans
enenneneenensenenveneenenvenenvenvenenvenvnnenvene
31 32
34 5. 1 Rijwoningen … …. . …. . . nnnnnvennnevennnereenneeevnnneeennvervnnnervenneerennverenverennnerennveevennvervnnneeenensveennerennne 34 6 Uitvoerbaarheid … nennen eenen eenen veneevenvenenvenenvenvenenvenenvenvenenvenenvenvenenvenenvenvenenvenenvenvene 37 6. 1 Financiële uitvoerbaarheid … … nnen nveneenenvenenveneevenvenenvenennenvenenvenvenenvenenvenvenenvenen 37 6. 2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid … … … nonnen onnvenneerneeeneeeneeenseenneenneerneeeneeenseenseenneenne 37 …
nne
unne ons eonneenneenneernerenseenseenseenseenneenneeenseenseenseenseenne
7 Belangenafweging … … …. nunnsnnseneenvenvenvennennvenvenvenvenvenneensenvenvenvensennvenvenvenvenvensenneenvenvenvenvennvenvenvenvend 38 7. 1 Is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? … 38 ennen vennen
7. 2 Conclusie
Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
…
nennen
1 | Archeologisch onderzoek 2 | AERIUS Stikstofberekening 3 | Quickscan Flora en Fauna 4 | Bodemonderzoek … 5 | Akoestisch onderzoek 6 | Verslagen participatie
venen veneenenvenenveneevenvenenvenvenenvenenveneevenvenenvenenvenvenenvenvnnenvenenveneenenvenen
un
anunnenernensenernenvenenvenennenvenenvenenseneenenvenenvenvenenvenenvenenneneenen
nanne
ene oneens ene eoneeneenvenvenvensennsenvenvenvenvennennvenvenvenvensennennvenvenvende
43
1 Inleiding 1. 1
Voorgeschiedenis
en
aanleiding
Ruim 5 jaar geleden is aan de oostzijde van Koewacht de wijk Vageland ontwikkeld. Deze wijk bestaat uit diverse type grondgebonden woningen. Tijdens het ontwerp van de wijk is er al rekening gehouden met een beperkte uitbreiding op een agrarisch perceel aan de noordzijde van het plan.
Voorliggende onderbouwing maakt de afronding van de wijk mogelijk met woningbouw. afronding past niet binnen de voorschriften van het geldende omgevingsplan.
Deze
In artikel 5. 1 eerste lid onder a van de Omgevingswet is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. Op grond van artikel 22 lid 1 sub a van de Omgevingswet , juncto artikel 4. 6 , eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet zijn de regels uit het voormalige bestemmingsplan namelijk van rechtswege van toepassing vanaf het moment waarop de Omgevingswet in werking trad (1 januari 2024). Het
college van B&W van de gemeente Terneuzen heeft besloten om medewerking het initiatief , door middel van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BoPa).
te verlenen
voorgenomen
een goede onderbouwing te worden toegevoegd , waaruit blijkt dat de activiteit leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
1. 2
en
aan
Bij de aanvraag dient
Ligging
begrenzing plangebied
plangebied is gelegen in het noordelijke deel van Koewacht , in het buitengebied , maar direct grenzend aan de bebouwde kom. De woningbouwontwikkeling vindt hoofdzakelijk plaats op het perceel kadastraal bekend als gemeente Axel , sectie N‚ nummer 605 met een oppervlakte van 9. 300 m2. Daarnaast maakt een deel van het perceel N 1467 eveneens deel uit van het plangebied. Dit betreft de kavel van een bestaand bedrijf aan de Emmabaan 5/7. De gronden van de voorgenomen ontwikkeling worden aan oostelijke zijde begrensd door de Emmabaan. Aan zuidelijke en westelijke zijde grenst het plangebied aan de bestaande wijk Vageland. En aan de noordelijke zijde grenst het gebied aan een bosperceel in het buitengebied. Het
Figuur 1. 1: Ligging
van het
plangebied te Koewacht
1. 3
Huidige bouw-
en
gebruiksmogelijkheden
Het gebied is gelegen binnen de werking van het Omgevingsplan Terneuzen. De voorschriften van het onderliggende bestemmingsplan “Buitengebied” , zoals vastgesteld d. d. 25 juni 2013 , is van toepassing. De — gronden hebben in hoofdzaak een agrarische enkelbestemming , te weten ‘Agrarisch met waarden Dekzandgebied’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor agrarische bodemexploitatie ten behoeve van de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en tevens voor behoud , versterking en ontwikkeling van aanwezige landschaps- en cultuurhistorische waarden.
zijn de dubbelbestemming ‘Waarde — Archeologie - 1’ en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone wijzigingsgebied’ toegekend. De archeologische dubbelbestemming maakt dat de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. De genoemde gebiedsaanduiding biedt verruimde mogelijkheden voor de realisatie van een landgoed. Tevens
Ter plaatse van de locatie van het bedrijf aan de Emmabaan 5/7 vigeert het bestemmingsplan “Koewacht Overslag Zuiddorpe” , zoals vastgesteld d. d. 26 januari 2012. Dit perceel heeft de bestemming ‘Natuur’ , het perceel is volledig verhard , dus het feitelijk gebruik is niet in overeenstemming met deze bestemming.
vigerend planologische regime biedt niet de kaders waarmee de voorgenomen woningbouwontwikkeling kan worden gefaciliteerd. Derhalve is een omgevingsvergunningsprocedure noodzakelijk om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken. Onderhavige onderbouwing voorziet hierin. Het
afbeelding 1. 2 , uitsnede bestemmingsplan
‘Buitengebied’ (bron: regels op de kaart)
—
1. 5
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 van dit document een beschrijving van de huidige en beoogde situatie toegelicht. Hierna volgt in hoofdstuk 3 een toets aan het beleidskader. In hoofdstuk 4 volgt de toetsing aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In hoofdstuk 5 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het project beschreven.
Huidige
en
In dit hoofdstuk
worden
2. 1
plangebied
2.
Omgeving
Koewacht
beoogde
situatie
de huidige situatie beschreven
en de voorgenomen
ontwikkeling.
is een grensdorp dat verdeeld is over Nederland en België en drie gemeentes. Het grootste gedeelte van de kern maakt onderdeel uit van de Nederlandse gemeente Terneuzen en de overige delen zijn gelegen binnen de Belgische gemeenten Moerbeke en Stekene. Onderhavig plangebied is gelegen in het Nederlandse deel van Koewacht. Koewacht is gelegen op zandgrond en dat zie je aan het landschap. Het is kleinschaliger , meer bebost en er is veel lintbebouwing. Koewacht bestaat uit een langgerekt lint dat loopt vanuit Axel in noordelijke richting naar de Belgische grens in zuidelijke richting. Naast het structuurbepalende lint wordt de structuur van de dorpskern tevens bepaald door de linten die haaks staan op het ‘hoofdlint ‚ richting het buitengebied. De Emmabaan is één van deze haaks aangesloten linten en is een bebouwingslint dat in feite door loopt tot aan Sint-Jansteen. De Emmabaan zal de hoofdontsluiting van het nieuwe woongebied vormen. Deze weg vormt de verbinding tussen Koewacht en (via de dorpen Heikant en Sint Jansteen met) de kern Hulst.
plangebied is gelegen in het buitengebied en grenst direct in zuidelijke richting aan de eerste fase van wijk Vageland. Dit zijn uitsluitend jonge burgerwoningen met tuinen en erven. Tevens kent de kern van Koewacht een aantal verspreid liggende bedrijfsfuncties. Aan de oostelijke zijde is het bedrijf Emmabaan 5-7 , dit maakt deels onderdeel uit van het plangebied. In noordelijke en noordwestelijke richting grenst het plangebied aan het buitengebied. Dit buitengebied kent een agrarisch karakter , maar huisvest ook een aantal bospercelen , waaronder het bosperceel direct ten noorden van het plangebied. Het
2. 1 De
Huidige situatie plangebied
gronden op de woningbouwlocatie
de Emmabaan
plangebied
zijn grotendeels in gebruik als akkerbouwgrond. Het deel aan is verhard en momenteel onderdeel van de bedrijfslocatie Emmabaan 5-7. Het bestaat niet uit bebouwing , of opgaande groenstructuren.
afbeelding 2. 1 , planlocatie gezien vanaf de Emmabaan Ee)
5
’
Afbeelding 2. 2 , wijk Vageland
en de
planlocatie gezien vanuit de lucht
Afbeelding 2. 3 , Plangebied vanuit wijk Vageland 2. 3 Nieuwe
situatie
In het stedenbouwkundig ontwerp van Vageland is reeds rekening gehouden met voorliggende uitbreiding. Aan de noordzijde van het plangebied zijn twee doorsteken gemaakt die eindigen op het agrarisch perceel , welke nu ontwikkeld zal worden. De wegenstructuur van het nieuwe plan sluit aan op deze wegen. Aan de westelijke zijde van het plan komt een rijtje met zes betaalbare woningen. De overige woningen in het plangebied bestaan uit vrijstaande woningen. Tegen de noordzijde van het plangebied wordt een weg aangelegd , die alle kavels ontsluit. Omdat het plan op een zanderige 10
ondergrond wordt gerealiseerd is er volop ruimte een wadi aangelegd.
voor
infiltratie. Tussen
de kavels en de weg wordt
Aan de Emmabaan Emmabaan.
komen
Het bouwverkeer Hiermee worden
zal gebruik kan maken van deze percelen om het plangebied de bestaande bewoners van wijk Vagelend ontlast.
twee
vrijstaande woningen , welke direct ontsloten worden op de
11
bouwrijp te maken.
3 Toetsing
aan
het beleid
en
Rijksregels
Rijksbeleid
3. 1
3. 1. 1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grotere uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden , de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen , maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte , zowel boven- als ondergronds , is schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd , maar in goede samenwerking tussen overheden , bedrijven , kennisinstellingen , maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader , geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies , gemeenten en waterschappen ligt , kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.
Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier
Aan
prioriteiten: 1. 2.
3.
4.
Ruimte
voor
klimaatadaptatie
en
energietransitie;
Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's;
Toekomstbestendige
ontwikkelingen
van
het landelijk gebied.
Door het nationale karakter van de NOVI en de schaal van onderhavig project , heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavige project zijn geen nationale belangen in het geding.
3. 1. 2 Instructieregels
Rijk (AMvB's)
Artikel 8. 0b , Besluit kwaliteit leefomgeving (Bk) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl , de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse
omgevingsplanactivieit. Uit het tweede
buitenplanse 1.
lid van artikel 8. 0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning omgevingsplanactivieit geweigerd wordt als:
De activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegestaan
op
grond
voor van
de
een
instructie(regel)s; De omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan. 3. De omgevingsplan activiteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk , belemmert. In de paragrafen 5. 1. 2 tot en met 5. 1. 8 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is een aantal onderwerpen vastgelegd waarvoor dit Besluit instructieregels bevat. Relevant voor dit projectgebied 2.
12
is de het onderwerp
bescherming
van
landschappelijke
stedenbouwkundige waarden en cultureel verstedelijking. De overige genoemde
en
erfgoed (artikel 5. 1. 5) waaronder de ladder voor duurzame onderwerpen zijn niet van belang voor dit projectgebied. Daarnaast
bevat afdeling
5. 2 van het Bkl
instructieregels
voor de
uitoefening
van taken
voor
de
fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Ook dit onderwerp is op het projectgebied niet van toepassing. 3. 1. 3 Conclusie
beoogde project
en bijbehorende activiteiten voldoen aan de instructieregels van het rijk , zoals in het tweede lid , artikel 8. 0b van het Bkl. Hiermee past het project binnen de doelstellingen en het beleid van het Rijk.
Het
benoemd
3. 2 Provinciaal beleid en provinciale 3. 2. 1. Zeeuwse Omgevingsvisie
regels
Op 12 november
2021 heeft Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft aan de hand van 27 bouwstenen de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer , waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Per bouwsteen worden de beleidsdoelstellingen voor 2030 beschreven , de acties die daaraan bijdragen en welke partijen daar een rol bij spelen. In de Omgevingsvisie
zijn de volgende vier Zeeuwse
ambities omschreven
voor
de provincie in 2050.
Uitstekend wonen , werken en leven in Zeeland; Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; Een duurzame en innovatieve economie; Klimaatbestendig en CO» neutraal Zeeland. Het benoemen
en beschrijven van uitdagingen en ambities is geen garantie voor het maken van de beste keuzes voor Zeeland. Bij het kiezen en prioriteren wil de provincie zowel de Zeeuwse kernkwaliteiten behouden als kansen en mogelijkheden benutten. Hiervoor dienen de volgende
afwegingsfactoren:
Doe meer met minder grond; Werk samen en deel kosten en baten; Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten; Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.
ontwikkelingen
Nieuwe e e e e
passen
binnen
de kernkwaliteiten van Zeeland.
Genieten en opladen; Waarderen en beschermen van het mooie Zeeuwse landschap; We voelen ons verbonden met de historie; _Kernkwaliteitswens: passende werkgelegenheid en ontwikkelmogelijkheden Zeeland.
Toets De nieuwe
woningen
moeten
voor iedereen
woningen worden duurzaam en gasloos gebouwd. Daarnaast voorzien de bouw in een behoefte. De ontwikkeling past binnen de Zeeuwse Omgevingsvisie. 13
van
extra
in
3. 2. 2 Omgevingsverordening Zeeland 2024 (instructieregels) Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Zeeland 2024 in werking getreden , welke op 1 januari 2025 is herzien. In deze verordening zijn vrijwel alle provinciale regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening , maar ook op het gebied van mobiliteit , milieu , natuur , water en bodem. Artikel 8. 0b , eerste
lid , van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag
buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze regels zijn eveneens van toepassing voor een wijziging omgevingsplan. om
een
5 van het Bkl , de
Relevant voor deze onderbouwing is paragraaf 5. 1. 3 van de Verordening waarin instructieregels zijn opgenomen voor de functie Wonen. In artikel 5. 10 is bepaald dat regionale woningbouwafspraken dienen te worden gemaakt door de gemeenten met instemming van de provincie. De uitgangspunten zijn de provinciale huishoudensprognose , het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland en de provinciale planmonitor wonen. In artikel 5. 11 zijn de onderwerpen genoemd voor de regionale woonafspraken , in artikel 5. 12 gaat het om de doorwerking van regionale woonafspraken. Ter voldoening aan de genoemde artikelen is de Woondeal Zeeland opgesteld. In de Woondeal wordt een aantal woningmarktregio’s onderscheiden. Een daarvan is de Woningmarktregio ZeeuwsVlaanderen. In de Woondeal wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar Zeeuwse gemeenten van de afspraken op het gebied van woningbouw tussen Rijk en de Provincie. In de woondeal zijn kwantitatieve en kwalitatieve opgaven gedefinieerd om te voorzien in de woningbehoefte. In de Woondeal is een planhorizon opgenomen tot 2030. In tabel 4 van de woondeal is de ambitie opgenomen van de regio de Zeeuws-Vlaanderen van 2022 tot en met 2030 uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van woningen. Voor de gemeente Terneuzen
gaat het daarbij
om
de realisatie van 1. 820 woningen
in de periode 2022-2030.
3. 2. 3 Conclusie De nieuwe
ontwikkeling aan de rand van de kern sluit in ruimtelijke zin en typologie aan bij de rest de wijk. De ontwikkeling dient te voldoen aan de regionale woningbouwafspraken. Deze afspraken zijn een uitwerking van de Woondeal. De nieuwe woningen dienen te passen binnen de aantallen die in de Woondeal zijn afgesproken. De rijwoningen uit het plan zullen tevens binnen de betaalbaarheidsgrens van € 405.000-, op de markt worden aangeboden. Daarmee past de uitbreiding van Vageland binnen de Woondeal en daarmee voldoet de ontwikkeling aan het provinciale beleid. van
3. 3 Gemeentelijk beleid 3. 3. 1 Regionale Woonvisie In de regionale met betrekking
Zeeuws-Vlaanderen
Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst , Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en op onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente , naast gemeenschappelijke delers , een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen de regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities , werken ze toe naar de gedeelde visie. De ambities , die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen , zijn:
14
e e e e
Kansen grijpen op de woningmarkt!; Goed wonen voor alle doelgroepen; Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden; Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad; _Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve
behoefte.
Toets
Met de voorgenomen ontwikkeling worden gerealiseerd. De betaalbare woningen zijn
kwalitatief hoogwaardige nieuwbouwwoningen geschikt voor zowel starters , als senioren. Het project zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de uitgangspunten van de regionale woonvisie.
3. 3. 2 Structuurvisie Terneuzen 2025 Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de ‘Structuurvisie Terneuzen 2025’ vastgesteld. In de structuurvisie Terneuzen wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk , economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De locatie aan de Emmabaan
is gelegen
in het
gebied dat de structuurvisie aanmerkt als krimp zorgen voor een terughoudend beleid als het om het van nieuwe Omdat de bevolkingssamenstelling verandert , woningen. gaat toevoegen verandert ook de vraag naar woningen. Nieuwe woningen dienen vooral te voldoen aan de vraag. Het opknappen van woningen dient te worden gestimuleerd. In het goedkopere segment wordt een coulisselandschap. Vergrijzing , ontgroening overschot
aan
woningen
en
verwacht , welke niet
aan de vraag zullen voldoen. Woningen kent een relatief hoog voorzieningenniveau. meer
segment verdienen extra aandacht. Koewacht leefbaarheid en de voorzieningen te behouden , dient de bestaande woningvoorraad vernieuwd , zodat de kern aantrekkelijk blijft als woonkern. De projectlocatie valt binnen het gebied dat in de structuurvisie is aangemerkt functie en de kwaliteit van de gebieden is goed en behoeft geen grootschalige invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk.
Om
in dit
te worden
de
als ‘behouden’. De ingrepen. Kleine
Het plangebied aan de Emmabaan te Koewacht is op de visiekaart gelegen in een coulissenlandschap op zandgronden , direct aangrenzend aan het woongebied van Koewacht. De kern is organisch ontwikkeld op de zandrug en heeft een lintkarakter.
De visiekaart kan gezien worden als een doorvertaling vanuit het duurzaam ruimtelijk structuurbeeld naar een te verwachten toekomstbeeld anno 2025 , rekening houdende met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit (wonen , maatschappelijke voorzieningen , recreatie , natuur en water). Deze visiekaart is geënt op het gehele grondgebied van Terneuzen en doet derhalve nog geen concrete uitspraken over kleinschalige ontwikkelingen in kernen en in het
buitengebied.
toekomstige woningbehoefte hangt samen met demografische ontwikkelingen. In kwantitatieve zin zal de vraag naar woningen beperkt zijn , omdat het aantal huishoudens in de structuurvisieperiode nauwelijks meer groeit. In kwalitatieve zin is er sprake van een enorme discrepantie tussen de bestaande voorraad (vooral grondgebonden rijwoningen) en de te verwachten vraag vanuit kleinere huishoudens als gevolg van de vergrijzing en ontgroening. Dit betekent dat er een stevige herstructurering van de bestaande woningvoorraad nodig is , met name op die plekken die voor kleine huishoudens interessant zijn. Nieuwe woonconcepten , zoals nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen , verdienen steeds meer aandacht als gevolg De
van
de toenemende
vergrijzing.
15
In de structuurvisie is nog geen rekening gehouden met de forse instroom van Vlamingen , buitenlands personeel en statushouders. De beoogde woningen bevorderen de doorstroming , waardoor goedkope woningen vrij komen , die aantrekkelijk zijn voor Vlamingen. Het project draagt bij aan het verminderen van scheef wonen. Binnen de kern zijn geen transformatielocaties beschikbaar waar ruimte is voor 16 grondgebonden woningen. In dat geval ligt een locatie aansluitend aan de bestaande bebouwing voor de hand. Onderhavig project is inmiddels opgenomen in de regionale planning , welke nog wel dient te worden vastgesteld. Conclusie De Structuurvisie Terneuzen
2025 houdt gelet op haar leeftijd geen rekening met de meest recente demografische ontwikkelingen , met name de forse instroom van Vlamingen. Gelet op de ligging direct grenzend aan het bestaande woongebied , is het derhalve aanvaardbaar om af te wijken van de uitgangspunten zoals genoemd in de gemeentelijke structuurvisie.
AE Afbeelding 3. 1 | Visiekaart Structuurvisie Terneuzen 2025
Afbeelding 3. 2 | Kaart strategie behouden
3. 3. 3. Toetsingskader woningbouwinitiatieven stedelijk gebied 2024 De gemeente Terneuzen heeft in het toetsingskader vastgelegd in welke gevallen
kan worden verleend aan woningbouwinitiatieven in het bestaand Terneuzen. Het gaat daarbij om initiatieven waarbij het toevoegen wooneenheden in strijd is met het geldende omgevingsplan. Alle initiatieven dienen te voldoen a.
onderstaande
aan
kwalitatieve
het initiatief mag niet leiden tot een onevenredige
medewerking stedelijk gebied van de gemeente van woningen en/of er
basisvoorwaarden.
aantasting
van
de gebruiks- en
ontwikkelingsmogelijkheden omliggende percelen; de parkeerbehoefte die het initiatief met zich meebrengt dient in overeenstemming met het geldende parkeerbeleid of diens rechtsopvolger te zijn. Parkeren van auto’s en fietsen alsmede het opstellen van vuilcontainers mag de openbare ruimte niet belasten; c. iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen van de bewoners; d. het initiatief dient een goede fysieke inpassing door middel van groene terreininrichting te krijgen indien de locatie dit vereist; e. voldaan dient te worden aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (milieu , externe veiligheid , archeologie etc. ); b.
van
16
f. Toets
_de met het initiatief te realiseren woningen en/of wooneenheden levensloopbestendig te worden gerealiseerd; aan
ada. adb. adc.
de algemene voorwaarden hier wordt aan voldaan , zie paragraaf 4. 6 van deze onderbouwing; hier wordt aan voldaan , verwezen wordt naar paragraaf 4. 4 van deze onderbouwing; bij het indienen van de plannen voor de woningen , dient aan deze voorwaarde te worden
voldaan;
add.
dienen zoveel als mogelijk
over
de inrichting en inpassing van het gebied
ade.
gemeente Terneuzen; hier wordt aan voldaan ,
adf.
het ontwerp
fysieke leefomgeving; van
verwezen
de woningen
heeft afstemming
wordt naar hoofdstuk
plaats gevonden
4 van deze goede
met de
onderbouwing
is nog niet bekend;
Betaalbaarheid In de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd dat minimaal 2/3° van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Bij nieuw toe te voegen woningen wordt daarom de eis gesteld dat minimaal 2/3° van het aantal toe te voegen woningen betaalbaar is. Verder is vastgelegd dat 30% van het totaal aantal woningen sociale huur moet zijn. Hierdoor dient contact te worden gezocht met de corporaties om te onderzoeken of het toevoegen van sociale huur in het projectgebied tot de mogelijkheden behoort. In bepaalde gevallen kan het voorkomen dat het toevoegen van sociale huur geen optie is. De 2/3° betaalbaarheidseis blijft dan leidend. De betaalbaarheidseis is ook van toepassing op uitbreidingslocaties aan de randen van kernen. De volgende categorieën vallen onder een betaalbare woning: a. sociale huurwoningen tot de liberalisatie-/huurtoeslaggrens. Deze grens wordt jaarlijks b. c.
geïndexeerd;
middeldure huur: huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max huur van €1.1579, 5 per maand in 2024 , deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd o. b. v. de indexatie van de
liberalisatie-/huurtoeslaggrens; betaalbare koopwoningen tot de grens
Afhankelijk
van de
projectgrootte kan maatwerk
van €405. 000.
worden
Toets Voor
toegepast.
de zes rijwoningen in het project geldt dat deze in principe kunnen voldoen aan in ieder geval b de genoemde voorwaarden van betaalbaarheid. Voor de bouwkavels geldt dat niet , uitgegaan mag worden dat deze boven de betaalbaarheidsgrens vallen. Dit heeft er mee te maken dat er sprake is van een woningbouwplan aan de rand van de kern Koewacht. Er is sprake van een landschappelijke afronding van de kern , waarin de vrijstaande woningen beter passend worden geacht dan rijwoningen. De woningen zijn onderdeel van de Woondeal , waardoor in het groter geheel wel aan de 2/3° betaalbaarheidseis zal worden voldaan. en c van
17
4 , Toetsing
evenwichtige
toedeling
van
functies
en
locaties
41, Duurzaamheid 4. 1. 1 Positieve gezondheid en toegankelijkheid In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: e het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid; e het bevorderen van de gezondheid , zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve
gezondheid).
Het Bkl bevat een aantal
instructieregels voor het bereiken en in stand houden van een gezonde De fysieke leefomgeving. instructieregels hebben onder andere betrekking op de aspecten geluid , geur , trillingen , luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten worden in de hierna volgende paragrafen gemotiveerd. Conform
artikel 1. 3 sub a Omgevingswet
is het bereiken
en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel de De van Omgevingswet. aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Bij de motivering wordt aansluiting gezocht bij de positieve effecten voor de maatschappelijke behoefte. en een
Toets
De straten zullen een zeer rustig karakter krijgen. Er worden geen stoepen aangelegd. Onderzocht wordt of een deel van de bestrating , of de parkeervakken met doorgroeistenen kan worden ingericht , om nog beter te passen in de groene omgeving. worden particulier bezit , er komen geen openbaar toegankelijke gebouwen. tot het treffen van maatregelen aan de gebouwen. Vanuit het aspect positieve aanleiding en toegankelijkheid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies. De woningen
4. 1. 2 Duurzaamheid De nieuwe woningen dienen te voldoen aan de actuele prestatie-eisen leefomgeving (Bbl) ten aanzien van onder andere energieprestatie.
4. 2 Cultureel
erfgoed
van
Er is geen
gezondheid
het Besluit bouwwerken
onder cultureel erfgoed wordt verstaan is opgenomen in bijlage A (begrippen) van de Omgevingswet. Het gaat hierbij om monumenten , archeologische monumenten , stads- en dorpsgezichten , cultuurlandschappen en , voor zover dat voorwerp is of kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het omgevingsplan , ander cultureel erfgoed als bedoeld in artikel 1. 1 van de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en
Wat
structuren.
18
4. 2. 1 Archeologie In het omgevingsplan Terneuzen is in artikel 5. 20 vastgelegd dat het verboden is om een gebied waar archeologische vondsten of waarden worden verwacht de grond te verstoren. De projectlocatie kent de archeologische verachtingswaarde ‘Archeologie-1’. Dit betekent dat wanneer er sprake is van een verstoring groter dan 100 m? en dieper dan 50 centimeter , er een nader onderzoek naar het aspect archeologie plaats dient te vinden. Voor
de eerste fase van Vageland is reeds een archeologisch onderzoek uitgevoerd en ook voor de fase is door het adviesbureau Artefact een archeologisch onderzoek opgesteld. Het volledige archeologische onderzoek is als bijlage 1 bij deze onderbouwing gevoegd. nieuwe
Conclusie op basis van de resultaten van zowel het onderzoek als het reeds uitgevoerde onderzoek in het direct aangrenzende gebied , wordt de kans gering geacht dat de voorziene ingrepen aanwezige archeologische resten zouden kunnen vernietigen. In het kader van de BOPA wordt verder archeologisch onderzoek dan ook niet meer noodzakelijk geacht.
Daarbij dient wel het volgende te worden opgemerkt: Het is nooit uit te sluiten dat , ondanks vervolgonderzoek , relevante archeologische vindplaatsen in de bodem verborgen zijn die in de uitvoeringsfase van de toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 5. 10 van de Erfgoedwet (2016). Om ervoor te zorgen dat aan deze wettelijke plicht wordt voldaan bij het eventueel aantreffen van sporen en/of vondsten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden , wordt verzocht om dit in de omgevingsvergunning op te nemen. 4. 2. 2 Cultuurhistorie Uit toetsing van het plangebied aan de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Zeeland blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van het dekzandgebied St. Jansteen - Koewacht - Zuiddorpe. Gelet op de omvang van dit gebied , levert dit geen belemmeringen op voor ruimtelijke
ontwikkelingen. De Emmabaan
is aangeduid
als een afgegraven
objecten aanwezig. Het
woningbouwplan
Koewacht.
is een
De invloed van
dijk. Binnen het plangebied zijn geen monumentale
kleinschalige ontwikkeling direct aansluitend aan de bestaande kern van het plan op de structuur van het dekzandgebied is verwaarloosbaar klein.
de structuur van Emmabaan worden geen wijzigingen aangebracht. De door de provincie onderscheiden cultuurhistorische waarden in en om het plangebied komen niet in het geding.
Aan
Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Terneuzen is te zien dat voor het plangebied de strategie ‘behouden’ geldt. Binnen deze gebieden zijn geen grootschalige ingrepen voorzien. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen
binnen de functionele omgeving zijn mogelijk , waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. Het planvoornemen betreft een kleinschalige ontwikkeling aan de rand van de bestaande kern , die geen afbreuk doet aan de in de omgeving van het plangebied onderscheiden cultuurhistorische elementen , ter plaatse bestaande uit een ‘historische spoorlijn’ over het tracé van de Emmabaan. Het leefklimaat van Koewacht in een groene setting.
krijgt een kwaliteitsimpuls door de toevoeging 19
van
nieuwe
woningen
Toets
Geconcludeerd
kan worden
43,
van
onderhavige ontwikkeling.
Weging
het
dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering
vormt voor de
waterbelang
4. 3. 1 Waterkering De locatie is niet gelegen
in of nabij een waterkering.
4. 3. 2 Waterkwaliteit Het afvalwater wordt aangesloten op het bestaande riolering. Onder de nieuwe wegen wordt een geschieden stelsel aangelegd. Het hemelwater wordt hier niet op aangesloten. De ontwikkeling is gelegen op een zandige ondergrond , dat kansen biedt voor infiltratie. Tussen de voortuinen en de openbare weg wordt een Wadi aangelegd. De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterkwaliteit. 4. 3. 3 Waterkwantiteit Door de realisatie van wegen , woningen en erfverharding Hier dient waterberging te worden gecompenseerd.
neemt
de verharding
op het perceel toe.
Bij de twee vrijstaande woningen die aan de Emmabaan worden gerealiseerd , neemt de verharding juist aanzienlijk af. Dit gedeelte van het plangebied is vrijwel volledig verhard. In de nieuwe situatie afnemen
zal de verharding
en de
infiltratiemogelijkheden sterk verbeteren.
alle woningen geldt dat het hemelwater afkomstig van de daken geleid , waar het kan infiltreren in de zanderige ondergrond. Voor
Op het perceel dat de volgende
van
nu
agrarisch wordt gebruikt , zal de verharding juist toenemen. Hier is uitgegaan
verharding:
toename
Verharding nieuwe situatie bestaat uit: Rijbaan — asfalt: - Trottoir langs rijtjeswoningen: Brandgang langs en achter rijtjeswoningen: Oprit vrijstaande woningen: -
Oprit rijtjeswoning:
Hemelwater
woningen
rest van het
aan
grindkoffer wordt
uitgangspunten:
Verharding huidige situatie: Verharding nieuwe situatie: Netto
naar een
1. 257 m2 1. 378 m2 121
m2
920m2 86m2
_100m2 240m2 32m2
vanaf daken woningen gaat naar een grindkoffer op het perceel. De opritten van de 2 de Emmabaan zijn niet meegenomen , vanwege de solitaire ligging ten opzichte van de
plan.
Er wordt
gekozen om door middel van een Wadi het water te bergen. Er is gerekend met tiendaagse neerslag gebeurtenis van 147 mm (minus infiltratie in die tien dagen).
een
Er is dan dus 147 mm * 121 m? = 18 m? waterberging nodig. Met de geplande wadi van 150 m waarin 18 m° water geborgen wordt geeft dat 0. 12 m°/meter. Het Waterschap heeft inmiddels
20
lang
ingestemd met de aan te leggen waterberging die een ruimere capaciteit heeft dan de benodigde 18 m?. De Wadi wordt aangelegd langs de rijbaan en aan de zijde van het bos. Het hemelwater afkomstig van de te realiseren woningen , wordt niet aangesloten op het riool en wordt niet naar de in het openbaar gebied aan te leggen wadi geleid. Het hemelwater dient op eigen erf te worden geïnfiltreerd , te denken valt aan bijvoorbeeld een grindkoffer , infiltratiekratten , een Wadi , of een combinatie van meerdere maatregelen. Eventueel hergebruik van hemelwater , als grijswatercircuit in de nieuwbouwwoningen , heeft invloed op de uiteindelijk te realiseren bergingscapaciteit. Omdat de ontwerpen van de woningen nog niet bekend zijn , is de exacte capaciteit van de grindkoffer , of andere maatregelen maatwerk en afhankelijk van de oppervlakte van de te realiseren woning. Initiatiefnemer dient bij de stukken voor de nieuw te bouwen woning aangeven op welke wijze wordt omgegaan met het opvangen en infiltreren van hemelwater op eigen terrein. Tot slot wordt
wateroverlast
opgemerkt dat de zanderige ondergrond gebied niet te verwachten is.
4. 3. 4 Onderhoudslegger Waterschap De nieuwe ontwikkeling vindt niet plaats binnen
44, Verkeer
zeer
in het
en
geschikt is voor infiltratie , waardoor
de keurzone
van
het waterschap
Scheldestromen.
parkeren
44. 1 Verkeersgeneratie De realisatie van de nieuwe fase in Vageland zorgt voor extra verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie van het onderhavige plan is eveneens berekend op basis van de kencijfers uit de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren’. Als uitgangspunten is hier ‘matig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom' gebruikt. Uit de berekening blijkt dat - uitgaande van de aantallen in het stedenbouwkundig plan - het onderhavige plan een gemiddelde verkeersgeneratie van 279 voertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt.
Verkeersgeneratie
min
Koop , huis , vrijstaand
78,
86,
10
78
86
82
Rijwoning
67,
75,
6
402,
45
426,
119
131
125
[aantal
max
min
max
woningen
Totaal Deze verkeersbewegingen
zullen via de Emmabaan richting Heikant , Belgische grens , of Axel.
uitwaaieren
Totaal
gemiddeld
binnen het normale
verkeersbeeld
4. 4. 2 Parkeren
De gemeente Terneuzen heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in de ‘Parkeernota gemeente Terneuzen 2023-2033’. Het parkeerbeleid is tevens opgenomen in het facetbestemmingsplan ‘Parkeren Terneuzen’. Op basis van deze parkeernota is de locatie niet aangewezen als centrumgebied , of schilgebied , waardoor er sprake is van een locatie ‘rest bebouwde kom’.
Als uitgangspunt voor de stedelijkheidsgraad wordt in dit geval ‘rest bebouwde kom’ gehanteerd. Bij vergunningverlening moet getoetst worden of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. 21
Een garage telt slechts mee voor 04, parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een enkele oprit (lengte minimaal 5 meter) is er sprake van 10, parkeerplaats. Is er sprake van een lange oprit dan wordt 13, parkeerplaats meegerekend en bij een dubbele oprit (minimaal 45, meter breed) 18, parkeerplaats. Bezoekersparkeren mag plaatsvinden in de openbare ruimte. In deze
paragraaf gaan we uit van een situatie met het ontwerp zoals in het stedenbouwkundig plan. Uit de berekening blijkt dat er op basis van het parkeerbeleid van de gemeente Terneuzen binnen het plangebied in totaal 35 parkeerplaatsen benodigd zijn. Parkeren
norm
Koop , huis , vrijstaand Koop , huis , vrijstaand (Emmabaan) Rijwoning
23, |23, 20,
aantal
|
woningen 8
Totaal
184, 46,
2 6
12
Totaal
35
De twee vrijstaande woningen aan de Emmabaan worden apart benaderd. Beide woningen liggen solitair ten opzichte van de rest van het plan. Gelet op de oppervlakte en breedte van deze percelen , moeten zij zonder problemen het parkeren van meerdere auto’s op eigen terrein kunnen opvangen. Voor de overige vrijstaande woningen worden op eigen erf twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit zijn 16 parkeerplaatsen , die op basis van het parkeerbeleid van de gemeente Terneuzen worden gerekend als (8 x 18, = ) 144, parkeerplaats. Het eventuele gebruik van garages als parkeerplaats wordt hierbij niet mee genomen , omdat de ontwerpen van de woningen nog niet bekend zijn en dus ook nog niet bekend is of de woningen met garage worden gebouwd. In de voorschriften van de omgevingsvergunning wordt een verplichting opgenomen dat de oprit ruimte moet bieden aan twee
parkeerplaatsen.
de rijwoningen geldt dat uitsluitend de zuidelijke woning parkeerplaats op eigen terrein te realiseren.
Voor
In onderstaande
worden
tabel is berekend
gerealiseerd.
hoeveel
parkeerplaatsen
de mogelijkheid nog in de
openbare ruimte dienen te
Fysiek eigen terrein
Koop , huis , vrijstaand (excl. Emmabaan) Koop , huis , twee-onder-één kap , levensloopbestendig (woningen St Maartenlaan ,
144, 1
uitgezonderd)
Totaal aantal parkeerplaatsen op eigen terrein: Benodigd aantal parkeerplaatsen in plan
154,
(ex 2 woningen Emmabaan): Nog aan te leggen in openbare ruimte (afgerond):
heeft om een
| Parkeernorm 184, 12
304, 15
15
Bij de parkeerplaatsen ter hoogte van de rijwoningen worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd. Door grasbetontegels langs de rijbaan parallel aan het bos aan te leggen , ontstaat hier eventueel een mogelijkheid voor langsparkeren. 22
dient opgemerkt dat de bestaande parkeerkoffer aan de toegang van onderhavige uitbreiding van de nieuwbouwwijk Vageland , vrijwel voortdurend een zeer lage bezetting kent. Daarnaast
4. 5 Ecologie 4. 5. 1 Bescherming
Natura 2000-gebieden De dichtstbijzijnde Nederlandse Natura2000 gebieden , zoals de Vogelkreek , Canisvlietkreek en de Westerschelde en Saeftinghe , liggen allemaal op ruime afstand van de planlocatie. Het dichtstbijzijnde Natura2000 gebied ligt in België en heet ‘Bossen en heiden van zandig Vlaanderen , oostelijk deel’ en ligt op een afstand van circa 45, km. hemelsbreed van de planlocatie. Overige Natura 2000 gebieden liggen allen op 10 kilometer (Canisvlietkreek) of grotere afstand van de van
planlocatie.
Zie afbeelding
gebieden.
4. 1 voor de locatie van het plangebied
ten
opzichte
van
genoemde
Natura2000
de ontwikkeling is met behulp van de in oktober 2025 geüpdate AERIUS calculator een stikstofberekening uitgevoerd. Deze berekening is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. Uit de stikstofberekening blijkt dat de ontwikkeling geen overschrijding van de stikstofuitstoot geeft op omliggende Natura2000 gebieden.
Voor
Vegelkreek
7
Cânisvliet
Afbeelding 4. 1 , afstand tot Natura 2000 gebieden 4. 5. 2 Natuurnetwerk
plangebied is niet begrensd in het kader van de Natuurnetwerk Zeeland (NNZ , voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) , zie afbeelding 4. 2. De meest nabij gelegen beschermde gebieden liggen op meer dan 100 meter afstand. Dit betreft een bosgebied met als beheertype vochtig loofbos met productiedoelstellingen. Het
23
Er is geen
ruimteslag. Er is geen verstoring door licht , geluid of trilling. Er worden geen schadelijke Er zijn geen negatieve effecten te verwachten.
stoffen uitgestoten.
4. 5. 3 Houtopstanden Op het perceel bevinden zich geen beschermde hoeven
er geen
kapwerkzaamheden
houtopstanden. Ten behoeve
van
plaats te vinden.
de ontwikkeling
4. 5. 4 Soortenbescherming Binnen de kern Koewacht
liggen geen gronden welke onderdeel zijn van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). De dichtstbijzijnde gronden is het Groote Gat. Dit is een moerassig gebied , zie afbeelding 4. 2. het adviesbureau Wieland is een quickscan in bijlage 3 van deze onderbouwing gevoegd. Door
flora en fauna uitgevoerd.
De
volledige quickscan is
Het terrein wordt begrensd door bebouwing aan de noord , west en zuidzijde. Aan de oostzijde grenst het terrein aan bos. Het terrein bestaat uit akker en uit verharding met klinkers. De werkzaamheden bestaan uit het bouwrijp maken van het terrein en uit bouwen van woningen.
Bij het ontwikkelen
het terrein dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van zoogdieren. geschikt omdat het gebruikt wordt als akker of omdat het verhard is. Het is daarom ongeschikt voor grondgebonden zoogdieren en er zijn geen verblijfplaatsen voor vleermuizen. Het aangrenzende bos en met name de bosrand is geschikt foerageergebied voor vleermuizen. Welke soorten vleermuizen betreft is niet bekend , dit dient nader onderzocht te worden. van
Het terrein zelf is niet
Door gebruik te maken van de meest (vleermuis)vriendelijke verlichting die zo afgesteld is dat deze alleen de wegen in het plangebied verlicht kunnen nadelige effecten beperkt worden. Het wordt aanbevolen nog te onderzoeken met welke vleermuissoorten er voorkomen en met welke er bij het aanbrengen van de verlichting rekening gehouden dient te worden. is niet geschikt voor broedvogels waarvan het leefgebied jaarrond beschermd is. Ook algemene soorten worden bij de huidige terreinomstandigheden niet verwacht. Het wordt aanbevolen om bij de start van de werkzaamheden het terrein te laten controleren op broedvogels Het terrein
door een ecologisch deskundige.
Het plangebied is niet geschikt voor amfibieën. In de omgeving komen wel amfibieën voor. Er worden geen straatkolken toegepast. Het terrein watert op natuurlijke wijze af. Er zijn dus geen nadelige effecten op amfibieën te verwachten. Het terrein is onderzocht op aanwezigheid van beschermde vaatplanten. Deze zijn tijdens het onderzoek niet vastgesteld. Voor overige beschermde diersoorten is het terrein niet geschikt. Er zijn geen nadelige effecten te verwachten. Beschermde
natuurgebieden liggen op voldoende afstand. Er is geen ruimteslag. Er is geen door licht , geluid of trilling. Er worden geen schadelijke stoffen uitgestoten. Er zijn verstoring geen veranderingen in (grond)waterstanden. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten.
24
afbeelding 4. 2 , Natuurnetwerk Zeeland 46, Omgevingsaspecten 4. 6. 1 Bodemkwaliteit
Ter
bescherming
van de
gezondheid
en het milieu
zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5. 1. 4. 5 Bkl. Het Aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur , wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn Er worden
afgeleid.
De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem , door in onderlinge samenhang; e beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; e evenwichtig toedeling van functies aan locaties , rekening houdend met de kwaliteiten van de
bodem;
e
duurzaam
aantastingen
en
doelmatig beheren
van
de resterende
historische verontreinigingen
en
De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage V van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde. De beoordeling van de mogelijke aanwezigheid van onaanvaardbare risico’s voor de gezondheid voor bodemgevoelige gebouwen kan met de risicotoolbox bodem met de module Beoordelen van de bodemkwaliteit voor een
bodemgevoelig
gebouw.
Toets 25
Door adviesbureau MCG Het volledige onderzoek
Zuidwest is voor de nieuwe ontwikkeling een bodemonderzoek uitgevoerd. is als bijlage 4 bij deze onderbouwing gevoegd. Uit de resultaten blijkt dat in de bovengrond plaatselijk een lichte verontreiniging met PAK is aangetoond , de grond is beoordeeld als klasse wonen. In de overig geanalyseerde bovengrond en in de ondergrond zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetoond. De bodem voldoet in algemene zin aan de maximale waarden voor klasse landbouw/natuur. In het
grondwater is voor de parameters barium , cadmium , koper , naftaleen en xylenen een overschrijding van de streefwaarde aangetoond. De metalen zijn vermoedelijk van nature verhoogd. De concentraties naftaleen en xylenen kunnen als verwaarloosbaar worden beschouwd. Op basis
van historisch onderzoek , de zintuiglijke beoordeling van de gronden de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan geconcludeerd risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking
voorgenomen De
activiteiten op de onderzoekslocatie.
en
grondwatermonsters
worden dat er geen tot de huidige en
verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek vanuit milieukundig oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling.
en
vormen
Aanbevolen wordt om vrijkomende grond te hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. Dit onderzoek kan niet zonder meer gebruikt worden om grond , afkomstig van de onderzoekslocatie , elders toe te passen. Hiervoor dienen de toepassingseisen van het Besluit bodemkwaliteit in acht genomen te worden. 4. 6. 2 Activiteiten in de omgeving: wederzijdse beïnvloeding De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Ruimte en milieu worden verder geïntegreerd. Het gemeentelijke omgevingsplan is hét instrument waarin deze integratie op lokaal niveau plaatsvindt. Om gemeenten hierbij te helpen heeft de VNG de handreiking Activiteiten en milieuzonering opgesteld. Dit is de opvolger van de uitgaven Bedrijven en milieuzonering 2009 en Milieuzonering nieuwe stijl uit 2019. Nieuwe benadering Activiteiten en milieuzonering Zoals hiervoor is aangegeven , geeft de Omgevingswet en milieuzonering blijk van een nieuwe benadering.
in combinatie
met
de Handreiking Activiteiten
Voor
geluid en trillingen gelden daarvoor de waarden en regels in het omgevingsplan op grond van de instructieregels uit het Bkl (paragraaf 5. 1. 4. 2 Geluid door activiteiten en paragraaf 5. 1. 4. 4 Trillingen). In de periode tot de wijziging van het omgevingsplan gelden de waarden en regels in de Bruidsschat (paragraaf 22. 3. 4. 2 Geluid door activiteiten en paragraaf 22. 3. 5 Trillingen). Voor
gelden daarvoor de waarden en regels in het omgevingsplan op grond van de instructieregels uit het Bkl (paragraaf 5. 1. 4. 6 Geur). In de periode tot de wijziging van het omgevingsplan gelden de regels in de Bruidsschat (naast de specifieke zorgplicht vooral paragraaf 22. 3. 15 tot en met paragraaf 22. 3. 17 en paragraaf 22. 3. 20 voor verschillende activiteiten. geur
Voor
het aspect geluid wordt een drietal zones onderscheiden met oplopende geluidruimte. De daarbij gehanteerde afstanden tot een rustig woongebied en gemengd gebied met wonen sluiten aan bij de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 voor de milieucategorieën 2 , 3. 1 , 3. 2 en
41, .
26
Aan Emmabaan
5/7 is , gelegen tegen het plangebied , een niet-agrarisch bedrijf aanwezig. Het vigerende planologische regime staat maximaal milieucategorie 2. 1 toe , waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter voor het aspect geluid. Omdat de locatie is gelegen aan een doorgaande weg , kan het worden aangemerkt als ‘gemengd gebied’. Hierdoor kan de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind tot 10 meter. De locatie van de nieuwe woningen zal op tenminste 10 meter van de erfgrens van dit bedrijf worden gebouwd. Daarnaast wordt opgemerkt dat het bedrijf momenteel niet actief is. Wanneer op het perceel nieuwe bedrijfsactiviteiten worden opgestart , dient rekening te worden gehouden met de omliggende woningen.
Spuitzones Een
spuitzone is een gebied rond landbouwgrond waar gewassen worden bespoten , met de bedoeling om de omgeving te beschermen tegen verspreiding van gewasbeschermingsmiddelen (ook wel drift). De vuistregel die in de rechtspraak wordt gehanteerd , is een afstand van 50 meter tussen het agrarische gebied en gevoelige functies zoals woningen. dichtstbijzijnde agrarische perceel dat bewerkt wordt is het perceel ten noordwesten van het plangebied , dit perceel is kadastraal bekend als Axel N748. Dit perceel is op ruim 100 meter afstand gelegen van de dichtstbijzijnde woning uit voorliggend bouwplan. Dichterbij liggende percelen worden niet agrarisch bewerkt , of zijn in handen van Staatsbosbeheer. Hiermee wordt ruimschoots Het
voldaan
aan de richtafstand
voor
spuitzones.
Toets
De uitbreiding van Vageland heeft geen invloed op de werking van omliggende bedrijven. woningen liggen ruim buiten de spuitzones van omliggende agrarische percelen.
4. 6. 3 Geluid
door wegen , spoorwegen
en
De nieuwe
industrieterreinen
Wettelijk kader De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit
vorm.
Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen , wegen en spoorwegen zijn via de Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron. De
geluidinhoudelijke doelstellingen zijn: e e e e e
het voorkomen
gebouwen
en
van een
locaties;
onbeheerste
groei
van
de geluidsbelasting
op en in geluidsgevoelige
het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen; het bevorderen van bronmaatregelen; hetscheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels; het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.
Geluidproductieplafonds 27
geluidsproductieplafond geeft de maximale toegestane productie weer op een vast fictief punt , het referentiepunt , op korte afstand van de geluidsbron. Daarnaast voorziet afdeling 3. 5 Bkl in het wettelijk kader omtrent de beheersing van het geluid afkomstig van wegen , spoorwegen en industrieterreinen. In Bijlage XXII Bkl zijn activiteiten aangewezen die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken. Een
Geluidsgevoelige gebouwen De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3. 20 Bkl. Het betreft gebouwen , waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op geluidsgevoelige gebouwen binnen een aandachtsgebied of zone van een weg , industrieterrein of spoorweg. Ze hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan geluid op en rond woningen , waar mensen langdurig verblijven en slapen. De
Op grond
artikel 4. 2 Omgevingswet zorgt de gemeente in een omgevingsplan voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit kan de gemeente onder andere bereiken door: e De ordening van de locaties van activiteiten ten opzichte van elkaar; hierbij kan worden gedacht aan de afstand tussen een woning en een bedrijf. e _Hetstellen van regels aan activiteiten op een locatie; hierbij kan worden gedacht aan normen voor geluidimmissies of preventieve maatregelen. van
Bij de vaststelling een
geluidproductieplafond als omgevingswaarde is het geluid op geluidgevoelig gebouw niet hoger dan de hoogste van de volgende waarden:
a.
b.
van
een
De standaardwaarde , bedoeld Het aan
in tabel 1; of
geluid bij volledige benutting van het geluidproductieplafond dat gold direct voorafgaand de vaststelling van het in de aanhef bedoelde geluidproductieplafond.
Geluidbronsoorten
provinciale wegen en waterschapswegen Hoofdspoorwegen en lokale spoorwegen
Standaardwaarde 50 Lden 53 Lden 55 Lden
Industrieterreinen
50 Lden
Rijkswegen
en
Gemeentewegen
40 Lnight
Tabel 1: Standaardwaarde
geluid
Bij de vaststelling
geluidproductieplafond
geluidbronsoort
waarden , bedoeld a.
b. c.
van een
voor een
geluidbron op een geluidgevoelig gebouw per
in artikel 3. 32 lid 1 worden
Geen geluidbeperkende
maatregelen
twee waarden te voldoen; De overschrijding door het treffen van
beperkt; en Het geluid op geluidgevoelige gebouwen 2.
Rijkswegen
als omgevingswaarde kan de hoogste van de twee overschreden als; kunnen worden getroffen om aan de hoogste van de
geluidbeperkende niet hoger
provinciale wegen Gemeentewegen en waterschapswegen Hoofdspoorwegen en lokale spoorwegen
65 Lden 70 Lden
en
70 Lden 60 Lden
Industrieterreinen
28
maatregelen zoveel mogelijk wordt
is dan de grenswaarde , bedoeld
in tabel
Tabel 2: Grenswaarde
geluidbronsoort.
voor
geluid door
50
een
Lnight
geluidbron op een geluidgevoelig gebouw per
Ter
bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect geluid instructieregels opgenomen in paragraaf 5. 1. 4. 2 Bkl. Het omgevingsplan bevat op grond van en in overeenstemming met instructieregels waarden voor geluid (immissienormen) die leiden tot een evenwichtige toedeling
functies
aan
van
locaties.
Toets De nieuwe
planontwikkeling bestaat uit de realisatie van woningen. Dit zijn zogenaamde geluidgevoelige gebouwen ten opzichte van omgevingslawaai afkomstig van wegen , spoorwegen , of industrieterreinen. De locatie ligt niet binnen een gezoneerd industrieterrein , of in de nabijheid van een spoor. De wegen in Vagelend kennen een zeer lage verkeersintensiteit en een 30 km/u snelheidsregime. Het is niet aannemelijk dat de geluidsbelasting op de gevel van de woningen hoger is dan de standaardwaarde
van
53 dB uit tabel 1.
Anders is het voor de twee woningen die worden gesitueerd aan de Emmabaan. Volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving worden rondom wegen geluidaandachtsgebieden vastgesteld. Bij het toelaten van nieuwe woningen binnen geluidaandachtsgebieden dient akoestisch onderzoek te worden
uitgevoerd.
De woningen
buiten aandachtsgebieden en zones van industrieterreinen , wegen en spoorwegen liggen. Een akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven. Aangenomen worden dat door het geluid van deze bronsoorten sprake is van een goed leefklimaat bij de te
komen
mag
woningen.
Op afbeelding 4. 3 staan alle wegen in de gemeente Terneuzen met een verkeersintensiteit van 2500 motorvoertuigen per dag of meer. Dat zijn daar alle wegen met een geluidaandachtsgebied.
Afbeelding 4. 3 , alle wegen in de gemeente Terneuzen met mvt/etmaal. 29
een etmaalintensiteit
van
tenminste
2. 500
4. 6. 4 Geluid en stilte Het perceel is gelegen in de bebouwde kom. De verkeersbewegingen en het gebruik van woningen en overige panden in de omgeving produceren reeds geluid welke past binnen de bebouwde kom. De ontwikkeling is passend in de omgeving en heeft geen invloed op het geluidsniveau in een groter