Document · PDF

2025-09-11 - Bijlage 3a. Ruimtelijke motivering Oostelijke Kanaaloevers, ROL Handelspoort 1, Terneuzen (Geanonimiseerd)

gemeenteraad 13 november 2025, gemeente TerneuzenBij agendapunt: Vaststellen bindend advies Regionale Opvanglocatie Handelspoort 120.442 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

RUIMTELIJKE MOTIVERING ‘Oostelijke Kanaaloevers Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’ ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 1 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers, Regionale opvanglocatie Handelspoort

1 Terneuzen’

PRO RUIMTE

Colofon

Titel:

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers, delspoort 1 Terneuzen’

Versie:

Definitief

Auteur:

(geanonimiseerd)

Opdrachtnemer:

Pro Ruimte B.V.

Regionale opvanglocatie

Han-

(geanonimiseerd) 5171 SL (geanonimiseerd) Telefoon:

0416

Email: Website:

info@proruimte.nl

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

759779

www.proruimte.nl

Pagina

2 van

ONDERDEEL

VAN

DAGNL. DE

ADVIESGROEP veoEnt

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Inhoudsopgave 1

Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1. 1

Aanleiding en doel

1. 2

Ligging

1. 3

Omgevingsplan Opzet van de ruimtelijke motivering

1. 4 2

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .

beschrijving en begrenzing besluitgebied

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .

Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2. 1

Inleiding

2. 2

Huidige situatie

2. 3

Toekomstige situatie

2. 4

Strijdigheid omgevingsplan

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

.. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

8 8 9

Relevant ruimtelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3. 1

Inleiding

3. 2

Europees beleid

3. 3

Rijksbeleid

3. 4

Provinciaal beleid

. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

3. 5

Regionaal beleid

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

3. 6

Gemeentelijk beleid

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

3. 7 4

24 Conclusie relevant ruimtelijk beleid Fysieke leefomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

4. 1

Inleiding

4. 2

Bodem

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

4. 3

Asbest

. .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

4. 4

Verkeer en parkeren

4. 5

Activiteiten en milieuzonering

4. 6 4. 7

Geluid Geurhinder

4. 8

Luchtkwaliteit

4. 9

Gezonde fysieke leefomgeving.

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

4. 10

Weging van het waterbelang

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

4. 11

Flora en fauna

4. 12

Archeologie en cultuurhistorie

4. 13 4. 14

Omgevingsveiligheid Milieueffectrapportage

4. 15

Conclusie fysieke leefomgeving

.. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

.. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

Financieel-economische uitvoerbaarheid

. .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

5. 1

Inleiding

5. 2

Economische uitvoerbaarheid

5. 3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

Pagina 3 van 57

55 55

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Bijlage 1: Inrichtingsplan

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek achterterrein Bijlage 3: Asbestinventarisatie

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Bijlage 4: Akoestisch onderzoek wegverkeer- en industrielawaai Bijlage 5: Akoestisch onderzoek activiteiten en stemgeluid AZC

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .

Bijlage 6: Quickscan flora & fauna Bijlage 7: Rapportage vleermuisonderzoek

Bijlage 8: Rapportage AERIUS-berekeningen

. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Bijlage 9: Aanmeldnotitie project-m. e. r. -beoordeling

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Bijlage 10: Verslagen informatie- en participatieavonden 22 augustus en 9 september 2024 Bijlage 11: Participatieplan

57 57

. .. . . . .. . . .. .

Bijlage 12: Rapportage omwonendenonderzoek

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. .

Pagina 4 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers, Regionale opvanglocatie Handelspoort

1 Terneuzen’

PRO RUIMTE

Inleiding

1.1

Aanleiding

Het Centraal

doel

opvang Asielzoekers (hierna: COA) is in Nederland verantwoordelijk voor het bieden van begeleiding van asielzoekers. Het hoofddoel van het COA is het voorzien in een veilige plek voor asielzoekers om te verblijven, hen te begeleiden in hun toekomst in Nederland of elders, opvanglocaties te verzorgen en beheren, veiligheid en leefbaarheid op de opvanglocaties borgen en de asielzoekers voorzien in middelen voor de dagelijkse behoeften. Ten tijde van de coronacrisis is het aantal personen dat asiel aanvroeg in Nederland sterk teruggelopen, waarop een groot deel van de opvanglocaties zijn gesloten. Met het einde is de laatste jaren ook het aantal asielaanvragen in Nederland weer toegenomen. De van de coronacrisis behoefte aan opvanglocaties in Nederland is daarom weer gegroeid. Hiermee is er ook een grotere behoefte nieuwe opvanglocaties ontstaan. Het COA heeft met het Ministerie van Asiel en Migratie een afspraak aan voor het realiseren van 41.000 vaste opvangplekken in heel Nederland om vluchtelingen duurzaam op te kunnen vangen. Dit houdt in dat deze plekken, voor de genoemde periode van 10 jaar, ook bij dalende instroom gehandhaafd blijven en niet worden uitgefaseerd. onderdak

Orgaan

regio Zeeland heeft, volgend uit de landelijke afspraken tussen COA en ministerie, een taakstelling waarbij gemeenten afspraken hebben gemaakt over de per gemeente te huisvesten aantallen vluchtelingen. Voor Zeeland zijn, op basis van de ingevoerde Spreidingswet, 2.109 opvangplekken benodigd. Voor de gemeente Terneuzen is dit aantal in de regionale afspraken vastgesteld op 277 plekken. Vanuit financieel-organisatorisch oogpunt is het noodzakelijk om een grotere opvanglocatie te realiseren; er moeten immers investeringen gedaan worden in een gebouw om dit geschikt te maken voor bewoning (o.a. versterking van nutsvoorzieningen individuele kookgelegenheden te realiseren), die op kleinere schaal niet tot een sluitende business-case om leiden en daarmee niet haalbaar zijn. Het leegstaande kantoorpand aan de Handelspoort 1 biedt de mogelijkheid om te voorzien in een nieuwe haalbare opvanglocatie. Het COA is voornemens op deze locatie een regionale opvang te realiseren voor maximaal 200 personen voor een periode van ten hoogste 10 jaar. de

de (geanonimiseerd) aan de zuidzijde van de kern (geanonimiseerd) BEN, is het COA voorneEN, kantoorpand op deze locatie een regionale opvanglocatie te realiseren voor maximaal 200 personen voor een periode van ten hoogste 10 jaar. Het betreft derhalve een tijdelijke voorziening. Naast het realiseren van woonruimtes in het bestaande kantoorpand, zal het buitenterrein rond het gebouw worden heringericht ten behoeve van het gebruik als regionale opvanglocatie, inclusief daarbij behorende bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen biedt geen rechtstreekse mogelijkheid om dit project te realiseren. Het project kan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden middels een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Indieningsvereiste hiervoor is een ruimtelijke motivering waarin wordt aangetoond dat het project in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document voorziet

mens

in deze

1.2

beoogde

locatie aan

in het bestaande

afweging.

Ligging, beschrijving

begrenzing besluitgebied

gelegen op het bedrijven- en industrieterrein aan de Oostelijke Kanaaloever in Terneuzen. besluitgebied ligt de Handelspoort, de centrale toegangsweg van het bedrijventerrein. De oostzijde wordt begrensd door een groenstrook en een naastgelegen waterpartij. Aan de noordzijde vormen de bedrijfskavel aan de Ambachtsstraat 12 en de groenstrook ten zuiden van de Hogendijk de begrenzing en tot slot is aan de westzijde de Ambachtsstraat de grens van het besluitgebied. Het perceel van (geanonimiseerd) (geanon m se rd) kadastraal bekend als gemeente BE, (geanonimiseerd) sectie F‚ nummer 1910 en heeft een oppervlakte van 16.254 Eis m? Onderstaande afbeeldingen geven de locatie van het besluitgebied weer. Het

besluitgebied

Ten

zuiden

van

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

het

Pagina

5 van

ONDERDEELVAN

D A G n ks DE

ADVIESGROEP

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Locatie besluitgebied ten opzichte van kern Terneuzen (rood omkaderd)

Exacte begrenzing besluitgebied (rood omlijnd)

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 6 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

1. 3

Omgevingsplan

Het geldend planologisch regime is vastgelegd in het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen met identificatienummer /akn/nl/act/gm0715/2020/omgevingsplan. Ter plekke van het besluitgebied geldt vanuit het tijdelijk deel van het omgevingsplan de beheersverordening ‘Oostelijke Kanaaloever’ (vastgesteld 25 juni 2013 door de gemeenteraad van Terneuzen). Binnen deze beheersverordening kent het gehele besluitgebied de hoofdfunctie ‘Kantoor’ met tevens de aanduiding ‘Waarde – Archeologie 2’.

Ook zijn vanuit het tijdelijk deel van het omgevingsplan de ‘Facetbeheersverordening Parkeren Terneuzen’ en ‘Facetbeheersverordening Wonen Terneuzen’ van toepassing. De facetbeheersverordening voor parkeren voorziet in een uniforme overkoepelende regeling voor het onderwerp parkeren. De facetbeheersverordening voor wonen voegt specifieke regels toe aan het geldende planologische beleid op het gebied van wonen. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van de beheersverordening ‘Oostelijke Kanaaloever’ weer.

Uitsnede verbeelding beheersverordening ‘Oostelijke Kanaaloevers’ (besluitgebied rood omlijnd)

1. 4

Opzet van de ruimtelijke motivering

Het tweede hoofdstuk van deze ruimtelijke motivering geeft achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande en beoogde situatie. In het derde en vierde hoofdstuk wordt het project getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk vijf bevat een beschrijving van de juridische vormgeving. In hoofdstuk zes en zeven komen de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 7 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie

2. 1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de huidige en toekomstige situatie van het besluitgebied beschreven.

2. 2

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het besluitgebied uit een kantoorpand met aan de achterzijde van het pand een parkeerterrein. Het huidige kantoorpand vormt de eerste bedrijfsmatige bebouwing op deze locatie als onderdeel van de ontwikkeling van het bedrijventerrein als geheel in de jaren ’90. In de jaren ’70 is ten zuiden van het huidige bedrijventerrein de N290 aangelegd waarmee het gebied gelegen tussen de destijds bestaande kern van Terneuzen en de nieuwe N290 werd aangewezen als nieuw te ontwikkelen stedelijk gebied. Het pand is begin jaren ’90 gebouwd ten behoeve van de vestiging van Neckermann destijds een bekend warenhuis. In latere jaren zijn er nog diverse bedrijven in de dienstverlening op de locatie gevestigd geweest. Sinds kort staat het pand leeg. Onderstaande afbeeldingen geven de historische ontwikkeling van de omgeving van het besluitgebied weer. ,

Historische ontwikkeling omgeving besluitgebied (rood omkaderd) (bron: www. topotijdreis. nl)

van

Historische foto van start bouw bedrijfspand uit 1993 Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 8 van 57

1925 (links) 1975 (midden) tot heden (rechts) ,

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

In de huidige situatie bestaat het terrein naast het bedrijfspand nagenoeg volledig uit parkeervoorzieningen (ten noorden van het bedrijfspand). Aan de westzijde van het besluitgebied grenzend aan de Ambachtsstraat ten noorden langs de Hogendijk en aan de oostzijde bevinden zich nog kleine groenvoorzieningen. Aan de voorzijde van het perceel bevindt zich een ventweg richting de hoofdentree van het bedrijfspand met enkele haaksparkeervakken. ,

2. 3

Toekomstige situatie

Het COA heeft het voornemen een tijdelijke regionale opvanglocatie te realiseren voor maximaal 10 jaar. Op de locatie is ruimte voor maximaal 200 opvangplekken voor asielzoekers. Er worden zowel inpandig in het bestaande bedrijfspand als op het achterliggende terrein ingrepen verricht.

Ontwikkelingen bestaande bedrijfspand Ten behoeve van de opvang wordt het bestaande pand intern verbouwd en worden verdeeld over de begane grond en eerste verdieping meerdere woonruimtes gerealiseerd middels het plaatsen van binnenwanden. Een deel van het gebouw zal worden gebruikt ten behoeve van een speelruimte voor kinderen die verblijven in de opvang. De resterende ruimtes worden ingericht als kantoorruimtes voor personeel en verblijfsruimtes voor de bewoners van de opvang. Begane grond bedrijfsgebouw De hoofdingang van het pand bevindt zich in de toekomstige situatie evenals de bestaande situatie aan de oostzijde van het pand. Hier wordt de receptie gerealiseerd. In de oostvleugel van de begane grond worden uitsluitend woonruimtes voor opvang gerealiseerd. Direct ten westen van de entree bevinden zich in de lange westelijke vleugel vooraan sanitaire voorzieningen met direct daarnaast meerdere woonruimtes. Verder naar de westzijde zijn de speelruimte voor kinderen en het lokaal voor taalles in de opvang beoogd. De uiterste westvleugel van de begane grond wordt ingericht ten behoeve van kantoorruimtes spreek- en behandelkamers en activiteitenruimtes. ,

Toekomstige indeling begane grond bedrijfsgebouw Eerste verdieping bedrijfsgebouw De eerste verdieping is ter plaatse van de hoofdentree van het bedrijfsgebouw bereikbaar per trap en in de westvleugel middels een lift en trap. Op de eerste verdieping zijn uitsluitend woonruimtes en bijbehorende sanitaire voorzieningen beoogd. Onderstaande tekeningen geven de toekomstige beoogde inrichting van het gebouw weer.

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 9 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Toekomstige indeling verdieping bedrijfsgebouw Wijzigingen gevels Ten behoeve van de nieuwe indeling van het hoofdgebouw vindt er ook een kleine wijziging aan de gevel plaats; aan de oostzijde van het hoofdgebouw wordt de ronde pui vervangen zodat in de hierachter te realiseren woonruimtes voldaan kan worden aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving ten aanzien van spuien en ventilatie. Onderstaande afbeelding geeft deze wijziging aan de gevel weer. ,

Nieuwe gevelaanzichten te vervangen ronde pui blauw aangegeven ,

Totaal aantal bedden Er zijn in het pand in totaal 220 bedden voorzien. Niettemin zullen er maximaal 200 mensen op de locatie worden opgevangen. De ‘overcapaciteit’ aan bedden heeft te maken met verdeling van woonruimtes per gezin of groep; in sommige gevallen zullen niet alle bedden per ruimte gebruikt kunnen worden bijvoorbeeld wanneer een gezin bestaande uit 3 personen een ruimte met 4 bedden zal betrekken. In dat geval zal er niet snel één ander persoon in dezelfde ruimte geplaatst worden waardoor dit bed leeg blijft. Hetzelfde geldt in situaties ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 10 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

waarin een bewoner ziek is of om andere redenen afgezonderd moet wonen en slapen van andere bewoners. De extra bedden bieden de mogelijkheid om deze afzondering te realiseren.

Ontwikkelingen buitenterrein Ook het buitenterrein van de locatie aan de achterzijde van het bedrijfspand wordt heringericht. Hieronder is deel van het buitenterrein aangegeven welke ontwikkelingen er plaatsvinden.

Voorzijde en oostzijde hoofdgebouw Het gedeelte van het besluitgebied gelegen aan de voorzijde van het hoofdgebouw (grenzend aan de Handelspoort) blijft nagenoeg volledig gehandhaafd in de huidige staat. Alleen aan de zuidoostzijde van het besluitgebied wordt een fietsenstalling voor personeel gerealiseerd. Het personeel dat per fiets naar de locatie komt zal het hoofdgebouw betreden via de hoofdentree aan de voorzijde van het gebouw. Om die reden is de wens om een fietsenstalling nabij de hoofdingang te realiseren. De fietsenstalling heeft een grondvlak van 4 bij 5 meter en wordt gerealiseerd direct ten oosten van de doorlopende muur naast de hoofdentree. Vóór de gevel van de fietsenstalling grenzend aan de Handelspoort zal groen worden aangeplant zodat het zicht op de stalling vanaf de openbare weg wordt beperkt. ,

Omdat de fietsenstalling vóór de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd

is de realisatie ervan vergunningplichtig volgens artikel 22. 27 onder a van het omgevingsplan van gemeente Terneuzen (bruidsschat). ,

Aan de zuidoostzijde van het besluitgebied bevindt zich een bestaand voet- en fietspad naar het achterterrein. Via dit voet- en fietspad zullen bewoners van de locatie het achterterrein en de fietsenstalling kunnen bereiken. Vanaf de hoek van de zijgevel van het hoofdgebouw wordt hier een hekwerk van 2 meter hoog geplaatst met een poort. Deze poort is voor zowel bewoners als personeel van de locatie vrij toegankelijk. Achter de poort bevindt zich aan de noordoostzijde van het hoofdgebouw de fietsenstalling voor bewoners van de locatie. De fietsen worden in rekken in de open lucht gestald. Wel bevindt zich naast de fietsenrekken een fietsenwerkplaats voor bewoners. Het betreft een overdekte werkplaats met een grondvlak van 4 bij 5 meter. Het gebruik van dit gebouw ten dienste van de opvanglocatie is in strijd met de gebruiksregels die gelden voor het besluitgebied (bestemd voor een kantoorfunctie). Na het verlenen van de omgevingsvergunning voor afwijken van de regels uit het omgevingsplan voor wat betreft de gebruiksfunctie voldoet het bouwwerk wel aan de voorschriften die gelden voor vergunningvrije bouwwerken uit artikel 22. 27 onder a onder 1 4 5 en 6 en artikel 22.

36 van het omgevingsplan van gemeente Terneuzen (bruidsschat); de werkplaats staat op de grond is gelegen in het achtererfgebied (achter de voorgevel en binnen het verlengde van de zijgevels) en is niet hoger dan 5 meter. Hiermee wordt voldaan aan artikel 22.27 sub a (bruidsschat) uit het omgevingsplan van gemeente Terneuzen. ,

Achterzijde hoofdgebouw Het zuidelijke en centrale deel van het achterterrein worden ingericht ten behoeve van sport en spel ontspanning en als verblijfsbuitenruimte voor de bewoners. Direct achter het hoofdgebouw is een pluktuin voorzien en is in de oksel van de uitbouw aan de noordzijde van het hoofdgebouw een buitenruimte voor kleine kinderen in de opvang beoogd. ,

Centraal op het achterterrein worden de bestaande parkeervakken verwijderd en wordt het terrein ingericht ten behoeve van sport en spel en ontspanning. Ten behoeve van het spelen worden een klein voetbal/basketbalveld en enkele speeltoestellen gerealiseerd. Het voetbal/basketbalveld wordt voorzien van laag hekwerk aan de lange zijden van het veld en ballenvangers met basketbalring aan de korte zijden (dit ter voorkoming van het belanden van ballen op het achtergelegen parkeerterrein). De ballenvangers met basketbalring hebben een hoogte van 4 meter. Omdat ze lager zijn dan 5 meter en in het achtererfgebied zijn gelegen zijn de bouwwerken in overeenstemming met artikel 22. 27 sub a (bruidsschat) uit het omgevingsplan van gemeente Terneuzen. Ook de speeltoestellen zijn in overeenstemming met dit artikel uit het omgevingsplan. ,

Binnen het centrale grasveld op het achterterrein worden ook zitgelegenheden en ander tuinmeubilair geplaatst. Conform artikel 2.29 sub h uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is het plaatsen van tuinmeubilair tot een hoogte van 25 meter vergunningsvrij. ,

Op de inrichtingstekening is weergegeven waar verlichting wordt geplaatst; in de huidige situatie bevinden zich al enkele lichtmasten op het achterterrein die gedeeltelijk handhaafd blijven en gedeeltelijk verplaatst Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 11 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

worden. Ook worden er langs de voetpaden nieuwe lantaarnpalen geplaatst. Het aanbrengen van nieuwe lichtpunten valt niet onder de vergunningsvrije mogelijkheden als bedoeld in artikel 2. 29 sub p van het Bbl. De nieuw te realiseren lichtpunten zijn derhalve wel vergunningplichtig. Aan de noordzijde van het achterterrein wordt een deel van het huidige parkeerterrein gehandhaafd. Deze parkeervakken zijn bedoeld als overloop voor personeel op de locatie; in beginsel parkeert personeel aan de voorzijde van het terrein maar mocht er incidenteel te weinig parkeerruimte zijn aan de voorzijde dan kan er gebruik gemaakt worden van deze vakken. ,

Aan de westzijde van het achterterrein bevindt zich de ontsluiting op de Ambachtsstraat welke is afgesloten middels een elektrische schuifpoort. De poort kan vanaf de receptie worden geopend wanneer voertuigen zich via de intercom melden. Ten zuiden van de inrit bevindt zich de containerruimte. Het betreft een met hekken omheind deel van het perceel dat niet voorzien is van een dak. Er is hiermee geen sprake van een gebouw. Aangezien de containerruimte zich wél buiten het verlengde van de zijgevel van het hoofdgebouw bevindt zijn er tekeningen van de ruimte aan de vergunningaanvraag toegevoegd in het kader van een vergunningplichtig bouwwerk. ,

Tot slot is vanaf de achterkant van de zijgevels van het hoofdgebouw een hekwerk rond het achterterrein voorzien. Dit hekwerk heeft een bouwhoogte van 2 meter. Omdat het hekwerk aan de west- en oostzijde grenst aan openbaar gebied zijn deze hekwerken vergunningplichtig gelet op artikel 2. 29 onder j van het Bbl in samenhang met artikel 2.1b onder 2 van de Vangnetregeling Omgevingswet. ,

Aan de noordwestzijde van het perceel wordt een rij leibomen geplaatst ter afscherming van het zicht van de bestaande woning aan de Ambachtsstraat 12. Deze toevoeging aan het ontwerp volgt uit de participatieavond met direct omwonenden die is gehouden op 22 augustus 2024 waarvan de verslaglegging als bijlage 9 bij deze ruimtelijke motivering is opgenomen. Hiervoor worden groenblijvende boomsoorten geselecteerd. Verder ten oosten is het terrein reeds afgeschermd door de groenvoorziening langs de Hogendijk. ,

Onderstaande afbeelding geeft het inrichtingsvoorstel voor de buitenruimte ten noorden van het bedrijfsgebouw weer. Het inrichtingsplan is als bijlage 1 bij deze ruimtelijke motivering opgenomen.

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 12 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Toekomstige inrichting buitenterrein

2. 4

Strijdigheid omgevingsplan

De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met de beheersverordening ‘Oostelijke Kanaaloevers’ onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. Onderhavig plan past niet binnen de regels van de hoofdfunctie ‘Kantoor’. Binnen deze hoofdfunctie is het toegestaan gronden en gebouwen te gebruiken voor: ,

b. c.

kantoren en dienstverlening; bedrijfswoningen zijn niet toegestaan; bij deze functie behorende voorzieningen zoals: 1. groen; 2. nutsvoorzieningen; 3. parkeervoorzieningen; 4. toegangswegen; 5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. ,

Het gebruiken van het bestaande gebouw en bijbehorende terrein ten behoeve van de opvang van vluchtelingen is binnen de regels van deze hoofdfunctie niet toegestaan. Daarnaast is de bouw van bijgebouwen waartoe de beoogde fietsenstalling met werkplaats voor personeel aan de voorzijde van het gebouw behoort niet toegestaan in het voorerf. Omdat de stalling wél is beoogd in het voorerf is ook op dit punt sprake van strijdigheid met het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te worden aangevraagd. Daarnaast is voor de bouwactiviteit omgevingsplan voor een aantal van de beoogde bouwwerken op het voor- en achterterrein een vergunningplicht van toepassing. De betreffende bouwwerken zijn in de omgevingsvergunning aangevraagd en voorzien van tekenwerk. ,

Voor de werkplaats bij de fietsenstalling voor bewoners geldt dat dit bijbehorend bouwwerk voor het beoogde gebruik (fietsenwerkplaats ten dienste van de opvang) weliswaar in strijd is met het omgevingsplan maar voor ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 13 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

de omgevingsplanactiviteit bouwen (conform artikel 22. 27 sub a en 22. 36) wel voldoet aan de criteria voor vergunningvrij bouwen. Voor dit bijbehorend bouwwerk is derhalve uitsluitend een afwijking ten aanzien van het gebruik benodigd. Met de realisatie van de tijdelijke regionale opvang worden in totaal 32 woningen gemaakt in het bestaande hoofdgebouw. In artikel 2.22 lid 2 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is aangegeven dat bij toepassing van de vergunningsvrije voorschriften bedoeld in artikelen 2. 27 (technische bouwactiviteit) en 2. 29 (omgevingsplanactiviteit) het aantal woningen gelijk dient te blijven. Ook vanuit de bruidsschat van het omgevingsplan van gemeente Terneuzen (artikel 22.23 lid 2) blijkt dit. Omdat met onderhavig project het aantal woningen toeneemt dienen deze als onderdeel van de omgevingsvergunning specifiek aangevraagd te worden. ,

Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet in de onderbouwing dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en vormt daarmee de grondslag voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 14 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Relevant ruimtelijk beleid

3. 1

Inleiding

De BOPA vergunning zoals deze voorligt is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk beschrijft het relevante omgevingsbeleid van rijk provincie en gemeente en een toetsing van het wijzigingsbesluit aan die kaders. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze ruimtelijke motivering afgewogen. ,

3. 2

Europees beleid

3. 2. 1

Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit

In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen verhinderen of te verminderen de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 2 paragraaf 2. 2. 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn de Europese richtlijnen Luchtkwaliteit en Gevaarlijke stoffen opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5. 7 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. ,

3. 2. 2

Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan) kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5. 8. ,

3. 2. 3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) ,

samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse

bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992) en die op basis van artikel 2.44 1e lid Omgevingswet door de minister van Landbouw Natuur en Voedselkwaliteit als zodanig zijn aangewezen middels een aanwijzingsbesluit. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. ,

In en rond Natura 2000-gebieden geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5. 9 wordt besproken in hoeverre het bouwplan de aanwezige natuurwaarden raakt.

3. 2. 4

Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. In paragraaf 5. 10 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden. ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 15 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

3. 3

Rijksbeleid

3. 3. 1 Instructieregels Rijk Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Deze komen voort uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan of het verlenen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels: 1. Regels die in acht moeten worden genomen; 2. Regels waar rekening mee moet worden gehouden; 3. Regels die moeten worden betrokken bij de wijziging.

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat onder meer regels ten aanzien van onderzoeksinspanningen die voor specifieke voorgenomen activiteiten verricht dienen te worden. De betreffende onderzoeken worden in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing aangehaald.

3. 3. 2

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In de Nationale Omgevingsvisie de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven zoals klimaatverandering energietransitie circulaire economie bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit het kernbegrip. ,

De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel van de boven- als de ondergrond zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: ,

1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.

Het streven naar integraliteit een belangrijk onderdeel in de NOVI komt samen in vier verschillende prioriteiten te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. ,

Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de werkwijze zoals opgenomen in de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en ,

waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het voorliggende planvoornemen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de •

fysieke leefomgeving;

• • •

Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt indien nodig jaarlijks geactualiseerd. ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 16 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

NOVEX-gebieden

In het programma NOVEX werken alle overheden samen aan een plan voor de inrichting van Nederland. Daarvoor moet eerst duidelijk zijn wat de ruimtevragers zijn en wat er ruimtelijk moet worden ingepast zowel nationaal als regionaal. In oktober 2023 zijn de provincies tot een ruimtelijk voorstel gekomen wat heeft geleidt tot plannen voor zestien aandachtsgebieden zogenaamde NOVEX-gebieden. ,

Het besluitgebied is gelegen in het North Sea Port District één van de zestien NOVEX-gebieden. Het North Sea Port District is een Vlaams-Nederlandse economische groeiregio in het hart van de EU met een sterke zeehaven een belangrijk industrieel cluster en een grootstedelijk en hoogopgeleid achterland met unieke natuur. Grote grensoverschrijdende opgaven in energietransitie circulaire economie mobiliteit logistiek & transport en leefbaarheid vragen verdergaande duurzame eenwording. ,

In het North Sea Port District komen opgaven samen zoals de verduurzaming van de industrie ruimte voor duurzame energie-opwek de aanlanding van wind op zee en het slim benutten van restwarmte (afkomstig van industrie). De benodigde energie-hoofdinfrastructuur van de haven naar land en het buisleidingennetwerk voor reststromen zijn noodzakelijke voorwaarden. Verbetering van de spoorverbinding Gent-Terneuzen is nodig. Het havenbedrijf en de bedrijven in het havengebied werken al ‘grensontkennend’ alleen worden zij bij de uitvoering nog vaak met de verschillen als gevolg van die landgrens geconfronteerd (bijvoorbeeld belastingen sociale zekerheid infrastructuurvergunningen en transport van afval). Het is nodig om de bestuurlijke armslag op nationaal niveau te versterken om een samenhangend ontwikkelingsperspectief mogelijk te maken van Zeeuws-Vlaanderen en Vlaanderen. ,

3. 3. 2. 1 Conclusie In de NOVI wordt het ‘zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften’ als één van de nationale belangen en opgaven aangemerkt. Wonen is één van de basisbehoeften voor mensen; een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huisvesten van asielzoekers valt onder dit belang. Derhalve is de realisatie van een tijdelijke opvanglocatie voor asielzoekers in overeenstemming met de NOVI. Ten aanzien van de doelen voor het NOVEX-gebied North Sea Port District wordt gesteld dat deze met name gefocust zijn op ontwikkeling van het gebied als internationaal haven- en transportgebied. De realisatie van een tijdelijke opvanglocatie in een leegstaand kantoorpand raakt niet direct aan deze beleidsdoelen maar staat gelijktijdig de verdere ontwikkeling van dit NOVEX-gebied niet in de weg. Derhalve is de ontwikkeling niet in strijd met de doelen voor het NOVEX-gebied North Sea Port District. ,

3. 3. 3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5. 129g van het Bkl schrijft voor dat de Ladder wordt toegepast bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5. 129g legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen maar stelt wel ‘in beginsel’ grenzen. ,

3. 3. 3. 1 Uitwerking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. ,

Artikel 5. 129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Voor overige stedelijke functies waartoe een tijdelijke opvanglocatie voor ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 17 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers, Regionale opvanglocatie Handelspoort

1 Terneuzen’

PRO RUIMTE

asielzoekers

behoort, wordt conform jurisprudentie uitgegaan van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de het een ontwikkeling met een nieuw ruimtebeslag groter dan 500 m? betreft; de beoogde locatie met 200 opvangplekken overstijgt deze drempelwaarde. Het plan dient dus beschouwd te worden als een stedelijke ontwikkeling en om die reden dient de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worLadder

wanneer

den. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? de opvang van asielzoekers heeft het COA een

Voor

specifieke

behoefte

of vraag

naar

opvang.

Voor

landelijke opvangtaak, behoefte

aan

is geen sprake van gebiedsderhalve landelijke cijfers

worden

opvang

gehanteerd; met het oog op de Spreidingswet, die voorziet in verplichte landelijke spreiding is het gebruik van de landelijke gegevens ook gerechtvaardigd. van asielzoekers, De behoefte zoekers

opvanglocaties

aan

is in eerste

bij het landelijk aanmeldcentrum

instantie sterk

in Ter

afhankelijk van

Apel. Omdat

het aantal

van

aanmeldingen

dit aantal sterk kan fluctueren

opvang

van

asiel-

is de prognose

van

de te verwerven opvangplaatsen eveneens voortdurend aan verandering onderhevig; ten opzichte van 2020 is het aantal aanmeldingen meer dan verdubbeld. Hierbij dient wel aangemerkt te worden dat de Coronacrisis

belangrijke factor is geweest in de verminderde aanmeldingen (zie onderstaande grafiek). een

instroom

uitstroom

—

instroom

jaren

ervoor

sprake

was

van

een

hoger

aantal

saldo

66.000

Cijfers in- en

uitstroom tussen 2019

2023

5 .978

54.96

42.936

(bron: COA)

Volgens de meest recente prognoses van het COA zijn er tot 1 juli 2025 in totaal 115.000 opvangplekken nodig; deze zijn onder meer gebaseerd op de trend die zichtbaar is in het aantal aanmeldingen over de laatste jaren. Hier is immers een stijgende lijn in waarneembaar.

dit moment

heeft het COA binnen de bestaande vastgoedportefeuille ruimte voor 62.500 opvangplekken, 72.500 aangemelde asielzoekers zijn. In het komende jaar is de verwachting dat het

daar waar er momenteel aantal

aanmeldingen

zal

oplopen, terwijl

(noodopvang)locaties (zie ting de

komende

Het voornemen een

concrete

periode om

Ligt het besluitgebied

binnen bestaand

voorgaande

spoort 1 in Terneuzen Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

vraag

naar

als

gevolg van het beëindigen van tijdelijke opvanglocaties neemt naar verwach-

meer

aan

in (geanonimiseerd) voorziet daarmee (geanonimiseerd) EN ON

aan

besluitgebied is gelegen binnen terrein). Hiermee wordt voldaan aan basis van

capaciteit terugloopt

grafiek).

dus toe.

Het

opvanglocatie te realiseren opvangplekken.

een

behoefte

bovenstaande

stedelijk gebied?

bestaand

stedelijk gebied (een

de tweede

trede van

bestaand

de Ladder voor

bedrijfspand

duurzame

een

wordt

geconcludeerd dat de realisatie van een tijdelijke opvanglocatie overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Pagina

18 van

bedrijven-

verstedelijking. aan

Handel-

ONDERDEELVAN

D B G n L. DE

ADVIESGROEP

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

3. 3. 3. 2

Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking , zoals opgenomen in artikel 5. 129g uit het Bkl.

3. 3. 4 Conclusie Rijksbeleid Onderhavige ontwikkeling raakt geen rijksbelangen en is niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat onderhavig initiatief niet in strijd is met het relevante rijksbeleid.

3. 4

Provinciaal beleid

3. 4. 1

Zeeuwse Omgevingsvisie

De Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld op 11 november 2021 door Gedeputeerd Staten van Zeeland is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op de provincie afkomen de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. ,

Hoewel het over het algemeen goed gaat met Zeeland zijn er richting de toekomst wel degelijk uitdagingen. De klimaatverandering stijging van de zeespiegel afname van biodiversiteit een andere bevolkingssamenstelling door vergrijzing; allemaal uitdagingen die vragen om te bekijken wat behouden kan worden zoals het is en waar ingespeeld moet worden op de ontwikkelingen die komen gaan. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden en tegelijkertijd te werken aan brede welvaart beschrijft de Zeeuwse Omgevingsvisie vier Zeeuwse Ambities voor 2050: ,

Uitstekend wonen

Balans in de grote wateren en het landelijk gebied;

Een duurzame en innovatieve economie;

Klimaatbestendig en CO-neutraal Zeeland. 2

werken en leven in Zeeland;

De ambities zijn vervat in deel A van de Omgevingsvisie; in deel B van de Omgevingsvisie wordt beschreven welke beleidsdoelstellingen de provincie heeft voor 2030 de acties die daaraan bijdragen en welke partijen daar een rol bij spelen. ,

De opvang van vluchtelingen wordt niet expliciet genoemd als onderdeel van de ambitie genoemd onder punt 1 noch in de uitvoeringsprogramma’s in deel B van de Omgevingsvisie. Niettemin wordt aangegeven dat het uitgangspunt is dat voor iedereen een passende woonplek beschikbaar is in 2050 zo ook voor mogelijke nieuwe inwoners van Nederland. Daarnaast sluit het tijdelijke gebruik van het bedrijfspand aan Handelspoort 1 aan op subdoel 3 actie 3. 1 uit deel B van de Omgevingsvisie; door middel van benutten van leegstaand vastgoed voor (in dit geval tijdelijk) wonen wordt flexibel ingespeeld op de woonbehoeften. ,

3. 4. 1. 1 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het initiatief niet in strijd is met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3. 4. 2

Omgevingsverordening provincie Zeeland

De provinciale omgevingsverordening van Zeeland is op 21 september 2018 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zeeland. In de omgevingsverordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. Conform de kaartbeelden bij de provinciale omgevingsverordening is het besluitgebied gelegen op één van de aangewezen grootschalige bedrijventerreinen (zie onderstaande afbeelding).

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 19 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Uitsnede kaartbeeld ‘Grootschalige bedrijventerreinen’ (besluitgebied aangeduid met rode bolletje) Deze grootschalige bedrijventerreinen zijn aangewezen voor de vestiging van nieuwe grotere en zwaardere bedrijvigheid en industrie; in beginsel dient dergelijke bedrijvigheid binnen deze zones gevestigd te worden. Het planvoornemen betreft de realisatie van een tijdelijke opvanglocatie in het bestaande bedrijfspand aan Handelspoort 1. De omgevingsverordening sluit vestiging van dergelijke functies binnen de zone ‘grootschalige bedrijventerreinen’ niet op voorhand uit. Wel dient aangetoond te worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties waaruit onder meer blijkt dat het plan geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van overige bedrijven op het terrein. In hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke motivering wordt hier verder aandacht aan besteedt. Hieruit blijkt dat het plan geen belemmering vormt voor de bedrijvigheid in de omgeving en er tevens sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het besluitgebied. ,

3. 4. 2. 1

Conclusie

Het planvoornemen is niet in strijd met de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland.

3. 4. 3 Conclusie provinciaal beleid Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met provinciale ruimtelijke belangen en passend binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie Zeeland.

3. 5

Regionaal beleid

3. 5. 1

Waterschapsverordening waterschap Scheldestromen

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ook de nieuwe waterschapsverordening van het waterschap Scheldestromen in werking getreden. In de waterschapsverordening is de wet- en regelgeving vanuit het waterschap vastgesteld en vormt daarmee de wettelijke basis voor het verlenen van een vergunning en voor het uitvoeren van de handhaving. Denk hierbij aan het beschermen van de dijken de veiligheid op de wegen of het borgen van de waterkwaliteit. In de omgeving van het besluitgebied liggen enkele watergangen en wateroppervlaktes die in beheer zijn van het waterschap met name aan de noord- en oostzijde van het besluitgebied. Vanuit de waterschapsverordening gelden voor deze watergangen en omliggende beschermingszones vergunningplichten voor een aantal werkzaamheden. ,

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 20 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

Uitsnede ligging watergangen en waterpartijen (inclusief beschermingszones) in beheer bij het waterschap Vergunningplichten gelden voor de volgende werkzaamheden in de op bovenstaande afbeelding weergegeven zones: • • •

Beschoeiing damwand oeverconstructie of grondkering aanleggen vervangen wijzigen verwijderen of onderhouden; Kabel of leiding aanleggen vervangen wijzigen verwijderen of onderhouden; Roerende zaken plaatsen. ,

In de beschermingszone ten zuiden van de watergang (gelijk aan de perceelsgrens) wordt een hekwerk met een hoogte van 2 meter (tot aan de achterzijde van de oostelijke zijgevel van het hoofdgebouw) gerealiseerd. Omtrent de plaatsing van dit hekwerk is afstemming gezocht met het waterschap. Hieruit is gebleken dat de plaatsing van dit hekwerk geen belemmering vormt voor het onderhoud aan de watergangen.

3. 5. 1. 1

Conclusie

Het plan is niet in strijd met de waterschapsverordening van waterschap Scheldestromen.

3. 5. 2

Regionale woonvisie Zeeuws-Vlaanderen 2022

In de regionale woonvisie vastgesteld op 17 november 2022 staat de strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van de krachten tussen de gemeenten Hulst Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeente te voorkomen. Binnen deze regionale woonvisie is per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. ,

De regionale woonvisie gaat onder andere ook in op de taakstelling omtrent de opvang van statushouders maar niet op de opvang van asielzoekers. Wel hebben de regionale afspraken omtrent opvang van statushouders enige samenhang met het opvangen van asielzoekers. Vanuit het Rijk hebben gemeenten een rechtstreekse taakstelling ten aanzien van de opvang van asielzoekers volgend uit de Spreidingswet.

3. 5. 3 Conclusie regionaal beleid Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met regionale ruimtelijke belangen en passend binnen het relevante regionale omgevingsbeleid. Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 21 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers , Regionale opvanglocatie Handelspoort 1 Terneuzen’

3. 6

Gemeentelijk beleid

3. 6. 1 Structuurvisie Terneuzen 2025 De Structuurvisie Terneuzen 2025 is op 16 december 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Terneuzen. In de structuurvisie wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk

economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. Hierbij is het van belang dat de structuurvisie voldoende ruimte biedt om nadere afwegingen te maken zonder dat alles is dichtgespijkerd. ,

De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van een gebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten. Op de visiekaart is het besluitgebied en de omgeving aangeduid als ‘woongebied’ (zie onderstaande uitsnede) op de grens van met bestaand bedrijventerrein. ,

Uitsnede visiekaartbeeld (locatie besluitgebied indicatief rood omkaderd) Woongebieden Van de verschillende kernen binnen de gemeente vallen de meeste woonwijken binnen de strategie ‘behouden’. Dit zijn de woonwijken van Axel Biervliet Hoek Koewacht Sluiskil Westdorpe Zaamslag en Zuiddorpe. Daarnaast vallen de wijken Zuid en Othene in Terneuzen en enkele wijken in Sas van Gent ook onder de strategie ‘behouden’. De functie en de kwaliteit van deze gebieden is goed en behoeft geen grootschalige ingrepen. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk. ,

Werkgebieden De bestaande werkgebieden van Axel-Drieschouwen en Vaartwijk Sas van Gent-Rosier Sluiskil-StroodorpeWest Terneuzen-zuid en de oostelijke kanaaloever van Terneuzen maken eveneens onderdeel van de strategie van ‘behouden’. Grote uitbreidingen van deze gebieden worden niet voorgestaan; deze werkgebieden kunnen wel een functie vervullen bij de opvang van te verplaatsen bedrijven uit de kern. De functie en de kwaliteit van de gebieden is zodanig dat vanuit de gemeente geen actieve ontwikkelingshouding noodzakelijk is. ,

Het planvoornemen voorziet in het tijdelijk gebruik van het bestaande bedrijfspand als opvanglocatie voor vluchtelingen. Omdat het besluitgebied is gelegen op de grens van de woon- en werkgebieden is er sprake van een overgangsgebied. Met transformatie van een bestaand pand is geen sprake van actieve uitbreidingof ontwikkeling van het werkgebied. Ook betreft het geen grootschalige ingreep in het woongebied. Derhalve is het initiatief niet in strijd met de gemeentelijke structuurvisie.

Datum: 31 juli 2025 Versie: Definitief

Pagina 22 van 57

Ruimtelijke motivering ‘Oostelijke Kanaaloevers, Regionale opvanglocatie Handelspoort

1 Terneuzen’

PRO RUIMTE

Binnen

strategie ‘behouden’ geeft

gangspunt

vormt.

op de loer

kennen,

zal

Gebrekkig

worden

zijn.

3.6.1.1

Conclusie

Het

is in

plan

3.6.2

gemeente

onderhoud

onwenselijk gezien. van de ruimtelijke kwaliteit

behoud

verzekerd

beheer

als

beginsel

niet in

strijd

met de

dat handhaven

aan

van

Door

het

voor

het

regels

Structuurvisie 2025

bestaande

kwaliteit

het

uit-

van

gemeente

Terneuzen.

2024

gemeente bereid is mee te werken aan afwijken van het woningbouwinitiatieven. Het initiatief betreft in dit geval geen reguliere woningbouw, maar de tijdelijke opvang van vluchtelingen. Onderstaand is opgenomen onder welke voorwaarden conform artikel 1 van het beleid afgeweken kan worden van het bestemmingsvoor

bestemmingsplan/omgevingsplan

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15896435/1