2024-09-11 - bijlage 2 Concept ruimtelijke onderbouwing flexwoningen Bachlaan-Diepenbrockstraat Terneuzen (geanonimiseerd)

ONDERBOUWING FYSIEKE LEEFOMGEVING FLEXWONINGEN BACHLAAN DIEPENBROCKSTRAAT TERNEUZEN

–

COLOFON DOCUMENTGEGEVENS

Titel

Rapportnummer

Flexwoningen Bachlaan _ 001615 _0FLO1_D

Datum

07.08.2024

Status

Concept

Gemeente

Terneuzen

-

Diepenbrockstraat

OPDRACHTGEVER

Naam

Contactpersoon

(geanonimiseerd) mn (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

OPDRACHTNEMER

Naam

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

:

Auteur(s)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN EN

Contactgegevens

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)

Terneuzen

Inhoudsopgave 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1. 1 Aanleiding 5 1. 2 Plangebied 5 1. 3 Leeswijzer 5 ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .. ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..

....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..

2. Het project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1 Huidige situatie. 6 2. 2 Toekomstige situatie 7 2. 3 Toetsing aan omgevingsplan 8 2. 3. 1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden 8 2. 3. 2 Strijdigheid omgevingsplan 9 2. 3. 3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 9 ... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ..... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. . ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ..

.... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. . ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ..

3. Beleidskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 1 Rijksbeleid. 10 3. 2 Provinciaal beleid 10 3. 3 Regionaal beleid 12 3. 4 Gemeentelijk beleid 13 ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..... ..... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

4. Kwaliteit van de leefomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 4. 1 Ondergrond. 15 4. 1. 1 Archeologie. 15 4. 1. 2 Bodemkwaliteit 18 4. 1. 3 Niet Gesprongen Explosieven 19 4. 2 Water en natuur 20 4. 2. 1 Weging van het waterbelang 20 4. 2. 2 Natuur 22 4. 3 Omgevingskwaliteit 23 4. 3. 1 Ladder voor duurzame verstedelijking 23 4. 3. 2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit 23 4. 3. 3 Cultuurhistorische waarden 24 4. 4 Mobiliteit en bereikbaarheid 25 4. 4. 1 Verkeersgeneratie 25 4. 4. 2 Vervoersmodaliteit en ontsluiting 26 4. 4. 3 Parkeren 26 4. 5 Duurzaamheid 27 4. 6 Gezonde leefomgeving 27 27 4. 6. 1 Bewegen 28 4. 6. 2 Groen 3 28 4. 6. Milieuzonering 4. 6. 4 Omgevingsveiligheid 29 4. 6. 5 Geluid. 30 4. 6. 6 Luchtkwaliteit 31 4. 6. 7 Milieueffectrapportage 31 .... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..... ... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .......

...... ...... ...... ..... .. ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .. ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

.. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ..... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

5. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5. 1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 33 5. 2 Belangenafweging 33 . ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

6. Uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 6. 1 Economische uitvoerbaarheid. 34 6. 2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 34 6. 2. 1 Participatie 34 ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Bijlage 1: Verkennend Bodemonderzoek 36 Bijlage 2: Stikstofberekening 37 . ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

..... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

Bijlage 3: Parkeeronderbouwing. Bijlage 4: Akoestisch Onderzoek Bijlage 5: Participatieverslag

.... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

..... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

38 39 40

1. INLEIDING 1.1

AANLEIDING

Voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het realiseren van 23 flexwoningen voor een periode van maximaal 15 jaar. Deze flexwoningen worden gerealiseerd in de sociale huursector en zijn bestemd voor diverse doelgroepen. De aanwezige bebouwing is reeds gesloopt waardoor het plangebied bestaat uit braakliggend terrein, het pand ten zuiden van het plangebied blijft gehandhaafd. ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het een oog op evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing. De

heeft de

1.2

PLANGEBIED

plangebied ligt in de stad Terneuzen en bestaat uit (delen van) meerdere percelen. Het plangebied bestaat uitde percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Terneuzen, sectie N. Hiervan omvat het plangebied de volledige perceelnummers 333 en 334. Verder is aan de noord-, oost-, en westzijde een deel van het kadastrale perceelnummer 2750 bij het plangebied betrokken. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 2270 m? Het

(geanonimiseerd) 1.3

LEESWIJZER

Deze

onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke twee

uitvoerbaarheid.

2. Het project 2. 1 HUIDIGE SITUATIE Het plangebied is gelegen aan de Bachlaan en de Diepenbrockstraat in Terneuzen. Ter plaatse van het plangebied was een pand aanwezig waar in laatste instantie het Leger des Heils was gevestigd. Dit pand grensde aan het pand waar een autoservicebedrijf is gevestigd, ten zuiden van het plangebied. Dit gebouw is reeds gesloopt waardoor de gronden van het plangebied bestaan uit een grasveld. Verder is er aan de westzijde diverse beplanting aanwezig en staat er een transformatorhuisje. Het plangebied bevindt zich voor het grootste deel binnen het aanwezige trottoir.

Afbeelding 2 | Oude situatie plangebied met het pand in gebruik door het Leger des Heils (bron: Google Maps) De noordzijde van het plangebied grenst aan de Diepenbrockstraat, waar aan de overzijde meerdere woningen zijn gevestigd. Aan de oostzijde van het plangebied is na een trottoir en groenstrook de Bachlaan gevestigd, gevolgd door wederom een groenstrook en vervolgens een flatgebouw. De Bachlaan is een aftakking van de Rooseveltlaan, wat een doorgaande weg is in Terneuzen en gelegen ten zuiden van het plangebied. Tussen de Rooseveltlaan en het plangebied is een pand gelegen wat in gebruik is door een autoservicebedrijf. Verder is aan de westzijde van het plangebied een flatgebouw met bijbehorende parkeerplaatsen gevestigd.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied vanuit noordoostelijke hoek (bron: Google Maps)

6

2.2

TOEKOMSTIGE

Het

voornemen

is

SITUATIE 23

flexwoningen in de sociale huursector te realiseren op het braakliggende terrein. Deze flexwoningen bestaan uit 4 diverse typen woningen en zijn gericht op een- en tweepersoonshuishoudens. Met het principe van flexwoningen biedt (geanonimiseerd) | een tijdelijke oplossing voor actief woningzoekenden die er maximaal 2 jaar wonen. Het wordt mogen plangebied opgezet in een setting met openbaar groen wat door de bewoners gebruikt kan worden. Verder worden een aantal parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd. Naast de woningen komt er een berging tegen het pand van het autoservicebedrijf welke gebruikt kan worden door de bewoners. Parkeerplaatsen en paden worden zoveel als mogelijk waterdoorlatend uitgevoerd. om

(

„

ze

en

9

Legenda

=__BariBase

%

Duo

(2 taagse woning voor 1-2 pers huishoudens) =__

Gar Base Level (£taagse woning voor

=_

43

(taaagse woning voor

WM

-

1

pess huishouden)

BariPmC

1-2 pers

huishoudens)

smieneteelntznes

(Legs waning voor 1-2 pers huishoudens) =__berong

ee

me

=__

=__groon (som oponwaar)

=

® Afbeelding Er

4

| Plattegrond toekomstige

zijn woningen

situatie

plangebied (bron:

VG

groen (ore)

=__

meme

=__

mm

—

__ besrabng

bamen (in werk na te maten)

bestaande

Bestaand perceel ieuw woorsiel perceelsgrens

BEzA Clans

Architecten)

het concept Barli voorzien. Dit betreffen duurzame, modulaire woningen (houtbouw). Er worden flexwoningen gerealiseerd aan de oost- en noordwestelijke zijde. Deze bestaan uit twee woonlagen en circa 50 m? woonoppervlak. Verder worden er 5 Barli Base Level flexwoningen gebouwd aan de noordzijde van het plangebied. Deze woningen bestaan uit één woonlaag en hebben een woonoppervlak van circa 30 m2 Aan de westelijke zijde worden twee Barli Base Level PMC 13 woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn gestapeld en hebben circa 50 m? aan woonoppervlak. Tot slot worden er 4 flexwoningen geplaatst van circa 40 mm? woonoppervlak met het Barli Base Level concept met twee kamers. De woningen die zich niet op de begane grond bevinden, alleen het geval bij de licht- en donkerblauwe woningen op afbeelding 4, zijn bereikbaar via een trap naar een balustrade. van

12 Barli Base Duo

Afbeelding

5

| 3D-model toekomstige

situatie

plangebied

vanuit

zuidoostelijke richting (bron: VG Architecten)

2.3

TOETSING

2.3.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan

Ter

AAN

OMGEVINGSPLAN

Het bestemmingsplan gemeente Terneuzen. is vastgesteld, maakt met de gemeenteraad van van van de deel uit het Daarnaast Omgevingswet inwerkingtreding rechtswege omgevingsplan. zijn de ‘Parkeren Terneuzen’ en ‘Wonen Terneuzen’ van als het net Facetbestemmingsplannen toepassing, Bodemkwaliteit’. De van het hebben de en voor een ‘Voorbereidingsbesluit gronden plangebied bestemming ‘Bedrijf ‘Terneuzen

deel

Zuid-west,

dat

op

18

december

2008

van

door

de

de

Verkeer’,

Afbeelding

6

| Uitsnede omgevingsplan gemeente

Terneuzen

(bron: Omgevingsloket, bewerking:

(geanonimiseerd)

De met

‘Bedrijf bestemde gronden zijn onder andere bestemd voor gebouwen ten behoeve van bedrijven in diverse milieucategorieën behorende bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet zijnde BEVI-inrichtingen. Daarnaast zijn aanen uitbouwen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen toegestaan, net als tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Voor lokale bedrijven geldt dat het oppervlak van een bouwperceel maximaal 5.000 m? mag bedragen en dat groothandels-, transport-, en distributiebedrijven niet zijn toegestaan. Ter plaatse van het plangebied geldt de maximale categorie van bedrijf 2 en zijn bedrijfswoningen niet toegestaan. Daarnaast geldt een maximale goothoogte van 4 meter in het bouwvlak. Aan de

noordzijde

van

de

Verkeer’

bestemde

parkeerplaatsen aangelegd, waardoor een deel van het plangebied in gronden zijn mede bestemd voor wegen, straten, paden, voet- en en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waterlopen waterpartijen en een geluidswal, Daarnaast mogen de daarbij als ondergeschikte voorzieningen parkeerplaatsen en voorzieningen van openbaar nut, waaronder ondergrondse en bergbezinkbassins afvalophaalvoorzieningen, gerealiseerd worden. met

het

plangebied gronden

worden

valt.

Deze

2. 3. 2 Strijdigheid omgevingsplan Het realiseren van 23 flexwoningen voor een periode van 15 jaar is niet toegestaan vanwege de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling geldt voor het grootste deel de functie ‘Bedrijf’, waar het bouwen van woningen niet is toegestaan. Daarnaast valt een deel van de woningen buiten het aanwezige bouwvlak en wordt de maximale goothoogte overschreden. 2. 3. 3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8. 0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8. 0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, gezondheid, milieu, landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.

9

3. Beleidskader 3. 1 RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio’s’.

Conclusie Het rijksbeleid staat het verlenen

van de

omgevingsvergunning niet in de weg.

3. 2 PROVINCIAAL BELEID Zeeuwse Omgevingsvisie De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030).

In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

10

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Motivering De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’. De hierbij behorende bouwstenen ‘woningvoorraad’ en ‘woonomgeving’ zijn relevant. Nieuwbouw moet passend zijn in de omgeving, maar ook bij de behoefte in de huidige en toekomstige situatie. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en moet complementair zijn aan de bestaande voorraad. In dit geval betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling van tijdelijke flexwoningen in het sociale huursegment. Er wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling is passend binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang.

Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die van invloed zijn op dit specifieke plan, anders dan de aspecten waar aan getoetst is zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing. Het plangebied is niet gelegen binnen relevante invloedssferen van de Omgevingsverordening Zeeland en vormt daarom geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling. Conclusie De Omgevingsverordening Zeeland staat voorgenomen ontwikkeling niet in de weg. Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is op 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16. 500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn.

Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich. Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet tweederde van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€ 390. 000,- vanaf 2024), maar ook middenhuur (€ 1. 000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op tweederde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

11

Gemeente Terneuzen Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2. 915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1. 819 woningen. Een aantal locaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Daarnaast is het streven om in de provincie Zeeland 795 flexwoningen te leveren. De regio Zeeuws-Vlaanderen zet zich in voor de bruto toevoeging van 2. 770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in voor de realisatie van 480 aantal middenhuur woningen en 1. 045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 67%. Verder zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1. 265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 % sociale huur en 1,6 % middenhuur. Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten. Motivering Het voornemen is om 23 flexwoningen te realiseren in het sociale huursegment. De woningen zijn geschikt voor diverse doelgroepen en draagt op deze wijze bij aan de landelijke en regionale behoefte aan sociale huurwoningen en past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Woondeal. Daarnaast draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan het streven om flexwoningen in Zeeland te realiseren.

Conclusie Provinciaal beleid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 3. 3 REGIONAAL BELEID Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen In de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen de regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, werken ze toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Motivering De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie.

Ten aanzien van ‘Goed wonen voor alle doelgroepen’ is het creëren van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijk speerpunt. De gezamenlijke buitenruimte sluit aan bij de ambitie ‘Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden’. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen vinden. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingespeeld op het ontlasten van de druk op de sociale huursector aan de hand van het realiseren van tijdelijke, conceptuele woningen. Naast woningen die bestaan uit twee verdiepingen, worden er gelijkvloerse nultredenwoningen, en daarmee levensloopbestendige woningen, gerealiseerd. Bovendien ligt het plangebied in de nabijheid van voorzieningen en is er sprake van een goede bereikbaarheid voor diverse modaliteiten. Vanwege de krapte en mate van betaalbaarheid op de woningmarkt kan voor starters die momenteel geen koopwoningen kunnen bemachtigen een huurwoning een (tussentijdse) oplossing zijn. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

12

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (zie paragraaf 3. 2 Provinciaal beleid) geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020', voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald. Motivering Om de actuele ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in juli 2024 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2149 woningen en een positieve ladderruimte van 1422 woningen. De ontwikkeling van 23 flexwoningen in de sociale huursector, past binnen deze ruimte. De voorgenomen ontwikkeling is nog niet opgenomen in het dashboard ladderruimte. Conclusie De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid en staat het verlenen omgevingsvergunning niet in de weg.

van

de

3. 4 GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Terneuzen 2025 De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie weer voor ontwikkelingen van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. 2. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies worden toegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering; 3. Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; 5.

Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit en procedure; 6. Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren; 7. Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering; 8. Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen. Motivering Het plangebied is gelegen binnen de strategie ‘behouden’ (zie afbeelding 7). Deze strategie is gekozen voor delen van de gemeente waar gedurende de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Voor de gemeente is er geen aanleiding om actief plannen of projecten te initiëren in deze gebieden. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelignen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Hierbij ligt de nadruk op de kwaliteit van het leefklimaat. Veel verschillende woonwijken binnen de kernen van de gemeente vallen binnen de strategie ‘behouden’. De functie en kwaliteit van deze gebieden is goed, er is geen behoefte aan grootschalige ingrepen.

Wel zijn kleinschalige invullingen binnen de bestaande structuur, zoals het voorliggende plan, mogelijk.

13

Afbeelding

7

| Uitsnede

kaart

strategie

‘behouden’

(bron: Gemeente Terneuzen, bewerking:

(geanonimiseerd) |

Conclusie Het

plan sluit aan bij aan de doelstellingen Het gemeentelijke beleid staat het verlenen

van

de

van

de

strategie ‘behouden’ en past hiermee omgevingsvergunning niet in de weg.

binnen

de

structuurvisie.

4. KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING 4.1

Bij

ONDERGROND het

toedelen

onderdeel

van

functies

van

de

locaties

aan

fysieke leefomgeving.

Het

vindt

een

belang

integrale afweging

van

het beheren

en

plaats.

het

De

ondergrond

beschermen

van

de

is een integraal ondergrond wordt

bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. meegenomen hiervan

4.1.1 De

is dat

Archeologie gemeente

moet

bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaarte verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bk. De gerneente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Motivering het plangebied is geen dubbelbestemming gelegen voor archeologie, op basis daarvan is een archeologisch onderzoek niet benodigd. Wel dient er een toetsing plaats te vinden aan het interim-beleid van de gemeente Terneuzen ‘De onderste steen boven?’ wat door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 januari 2011. Op basis van dit beleid dient er in 6 stappen een toetsing plaats te vinden volgens het vastgelegde stroomschema. Aan de hand van de toets wordt bepaald of bescherming van archeologische waarden nodig is. Over

Archeologische Monumentenkaart (AMK) De Archeologische Monumentenkaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer waar het Rijk bevoegd gezag voor is, Daarnaast bevat de kaart de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) gewaardeerde gebieden die een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK-gebied gelegen. Othene

Trniteit

Zuiderpark

%

%

Terneuzen

î Y

6

Katspolder

À

k

®®,

Oude

%

Vaart

Oudelandse Hoeve

&

NS

\

N

Driewegen ar

Zeldenrust

N252

Zevenaar

\

% +

Afbeelding

£

®

8

| Uitsnede

*

AMK

Handelspoort

Pl ran, ©Le

(bron: Archeologieinnederland.nl; bewerking: | (geanonimiseerd)

RS

pe

N290

Ter

indicatieve

Kaart Archeologische Waarden (KAW)

Archeologische Waarden geeft de verwachtingswaarde weer voor de bovenste 1,20 meter van is gebaseerd op de geomorfologische en geologische kaart van Nederland. Er kan sprake zijn hoge, middelhoge, lage of zeer lage trefkans. De gronden van het plangebied vallen binnen de categorie

De

Indicatieve

Kaart

de

bodem.

kaart

van

een

‘zeer

lage

De

trefkans’.

(geanonimise rd) Afbeelding

9

| Uitsnede

IKAW

(bron: Archeotogieinnederland.nl: bewerking: (geanonimiseerd) BE

Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS) In deze landelijke database worden alle recent uitgevoerde archeologische onderzoeken en vondsten opgeslagen. Er wordt een indicatie gegeven van de vondsten die gedaan zijn, waar bij veel of belangrijke vondsten een hoge archeologische verwachtingswaarde wordt gegeven. Het plangebied is gelegen binnen twee grote onderzoeken: o 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen o

2439204100:

Leemten

in

Kennis

47600

[

N ie

ë

a

a

2

8 2

Le

2439204100 2434360100

%

\\d,

KNS

ad

SC

Cd

$

6

ë

j a

5

9 “

ed

N

9

mi

/

o

\ |

50

100

A

n

het

10

Plangebied

WAARDE

>

Verdronken Dorpen

_——

Terrein

van

(ZA

Vestingwerken

mem

Terrein

van

@

__ vondstlocaties

BE

onderzoeksmeldingen mmm

de

Archeologisch Archief (ZAA) Archeologisch Archief zijn geen

hand

archeologische waarde hoge archeologische waarde Terrein van zeer hoge archeologische waarde Terrein van zeer hoge archeologische waarde, beschermd

| Onderzoeksmeldingen (bron: ARCHIS: bewerking (geanonimiseerd)

Zeeuws

Geologische Aan

CI

CA

Afbeelding Zeeuws

m

e

kaar

aanvullende

gegevens

beschikbaar.

(geanonimiseerd) EN

de geologische kaart kan worden nagegaan welke geologische bodemlagen aanwezig zijn, die zijn voor de archeologische waarden. Op de Geologische kaart is het plangebied gelegen in een zone met de code Do.32. De ondergrond bestaat uit kreekafzettingen van Duinkerke Illa. Voor Duinkerke III geldt geen onderzoeksplicht. van

relevant kunnen

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017 Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd mv 4 m bedraagt.

in

een

gebied waarbij

de

vrijstellingsdiepte

meer

dan

het verlenen

van

-

Afbeelding

12

| Vrijstellingenkaart (bron: gemeente Terneuzen; bewerking:

(geanonimiseerd) |

Conclusie Gelet de

het bovenstaande

op

omgevingsvergunning

4.1.2

is

archeologisch

niet in de

onderzoek

niet

benodigd.

Het aspect

archeologie

staat

weg.

Bodemkwaliteit

In het

omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico's ontstaan bij het van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m®) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. toelaten

Motivering ontwikkeling wordt een gevoeligere functie mogelijk gemaakt. Om aan te tonen dat de gronden geschikt zijn om op te wonen, is een verkennend bodemonderzoek benodigd. Dit verkennend conform NEN 5740 is door SMA Zeeland BV. uitgevoerd (bijlage 1, rapportage 17 maart 2023).

Met de voorgenomen van

het

plangebied

bodemonderzoek Uit het onderzoek

komt naar voren dat op het noordwestelijke deel van het plangebied enkele boringen zijn gestaak ondoordringbare laag. Verder bestaat de bodem van het plangebied over de gehele geboorde diepte (maxirnaal 3,0 m-mv) uit zand. Hier zijn geen achtergrondwaarde overschrijdingen voor lood aangetoond. Daarnaas zijn in het grondwater geen streefwaarde overschrijdingen aangetoond. De bovengrond van het plangebied is onverdacht voor bodemverontreiniging en overdacht voor bodemverontreiniging met PFAS. De ondergrond is mogelijk verdacht voor bodemverontreiniging en is het grondwater onverdacht voor bodemverontreiniging me mogelijk van nature verhoogde gehalten arseen, chroom, barium en/of molybdeen. Verder is het plangebied onverdacht op verontreiniging met asbest in de boden- en ondergrond. op

een

Op

basis

ondergrondse brandstoftank aanwezig zijn waar de exacte ligging grondresultaten geven geen aanleiding tot het vermoeden van een verontreiniging. Indien de tank tijdens de werkzaamheden wordt aangetroffen dient door een erkende bodemintermediair te worden of bodemonderzoek geëvalueerd noodzakelijk is of dat het verkennend bodemonderzoek voldoende is. De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalte lood in de grond heeft geen aanleiding tot het uitvoeren van van

voorinformatie

van

onbekend

aanvullend

zou

op

de

locatie

een

is. De

of nader

bodemonderzoek.

Conclusie Het aspect

bodemkwaliteit vormt

4.1.3

Gesprongen

Niet

Op sommige plaatsen

belemmering

geen

het verlenen

voor

van

de

omgevingsvergunning.

Explosieven

ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in gevaar verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf - of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en de

bodem.

Deze

in Nederland

leveren

heiwerkzaamheden

in de

een

bevinden

zich

nog

op, vooral

als

ze

niet

bodem.

Motivering De

Gemeente

Terneuzen

Vooronderzoek

en

hanteert

NGE-Risicokaart

van

voor

de

paragraaf

REASeuro,

niet-gesprongen

kenmerk

RO180093

van

explosieven 24

oktober 2018.

(NGE) Zodra

het

Historisch

een

locatie als

(potentiële)

risicolocatie is aangemerkt, moet in eerste instantie rekening worden gehouden met mogelijk achtergebleven conventionele explosieven. Het plangebied valt volgens deze kaart aan de rand van een NGERisicogebied voor geschutmunitie van b cm t/m 10,5 cm (zie afbeelding 13). Het plangebied is reeds geroerd. Er hebben diverse grondbewerkingen plaatsgevonden. In overleg met de gemeente Terneuzen dient bepaald te worden of het voor de uitvoering van het plan nodig is om aanvullend een risico-analyse te laten uitvoeren. Naar verwachting is de grond reeds geroerd op de diepte waarop de werkzaamheden plaatsvinden.

mn Afbeelding

13

| Uitsnede

NGE-Risicokaart

NGE-Risicogebied Geschutmunitie

5 cm t/m 10,5

(bron: REASeuro, bewerking: (geanonimiseerd)

Conclusie Het aspect

niet gesprongen

explosieven

staat het verlenen

van

de

omgevingsvergunning

niet

in de weg.

cm

4. 2 WATER EN NATUUR Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes. 4. 2. 1 Weging

van

het waterbelang

Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5. 37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Motivering Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen dat zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het oppervlaktewater beheert. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat deze voldoen aan het waterbeleid. Wateroverlast In de huidige situatie is geen verharding aanwezig in het plangebied. De toekomstige situatie zal bestaan uit circa 750 m2 aan verharding van bebouwing. De parkeerplaatsen en paden in het plangebied worden aangelegd met waterdoorlatende verharding. Voor de toename van het verhard oppervlak is watercompensatie nodig. De paden op het binnenterrein wateren af naar het groen in het plangebied. De extra verharding van de paden dient daarom niet meegerekend te worden in nieuw verhard oppervlak. Voor de parkeerplaatsen en de openbare ruimte direct om de parkeerplaatsen (ca. 120m²) kan rekening worden gehouden met de helft van het oppervlak (60m²), vanwege de doorlatendheid.

Op deze locatie wordt er niet rechtstreeks naar het groen in het plangebied afgewaterd. Op basis van de ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater Terneuzen’ moet, met het oog op het beperken van wateroverlast, het hemelwater vanaf nieuwe gebouwen en nieuwe overkappingen zoveel mogelijk op eigen terrein geborgen worden. De minimale capaciteit van de hemelwaterberging is 75 liter per m² nieuw verhard oppervlak. Het nieuw verhard oppervlak bedraagt 810m.2 Hierdoor moet er een hemelwaterberging van circa 61 m³ worden gerealiseerd. Deze hemelwaterberging moet zo ontworpen en in stand gehouden worden dat deze tussen 6 en 9 dagen weer voor 90% beschikbaar is. De hoeveelheid hemelwater die niet kan worden geborgen, moet worden geloosd in het openbare riool of in de openbare ruimte. De minimale capaciteit aan waterberging is volgens de verordening gebaseerd op nieuw verhard oppervlak. Bestaand oppervlak wordt hierin niet meegewogen. Ook niet bij vervanging van eerder aanwezige bebouwing. Uit de verordening blijkt ook dat het college af kan wijken van die verplichting voor zover het aanbrengen van de hemelwaterberging redelijkerwijs niet mogelijk of noodzakelijk is. Hiervoor is een nadere beoordeling van het college nodig. De volgens de verordening geëiste waterberging kan binnen het plangebied niet gerealiseerd worden.

Daarom wordt verzocht om ontheffing van de verplichting tot het aanbrengen van de waterberging met behulp van artikel 3, vijfde lid van de Verordening afvoer hemel- en grondwater Terneuzen. In de toelichting op de verordening is namelijk aangegeven dat de hemelwaterverordening situaties die niet voldoen aan de waterbergingseis niet zonder meer verbiedt. Het is denkbaar dat het realiseren van de voorgeschreven hoeveelheid waterberging erg lastig is, of zelfs onmogelijk. Een initiatiefnemer kan een omgevingsvergunning aanvragen om geen waterberging te hoeven aanleggen, wat in lijn is met de opdracht in artikel 10. 32a, lid 2 Wet milieubeheer om geen lozingsverbod in te stellen als van de perceeleigenaar redelijkerwijs geen andere wijze van afvoer kan worden gevergd. Er kan geredeneerd worden dat hier sprake is van vervangende nieuwbouw. Er worden 23 tijdelijke flexwoningen gerealiseerd waar eerder een pand van het Leger des Heils aanwezig was. Het terrein was daarbij nagenoeg volledig

20

verhard. De situatie verbeterd zondermeer ten opzichte bestrating toegepast.

van

de oude situatie. Bovendien wordt waterdoorlatende

De gemeente heeft aangegeven dat zij onder voorbehoud positief staan tegenover het mogelijk afkopen van de waterbergingseis zoals bedoeld in de verordening hierboven genoemd. De gemeente wil het gebied in de omgeving van het plangebied vergroenen en klimaatadaptiever inrichten. Daarmee ontstaat tevens extra ruimte voor waterberging in de omgeving. Watersysteem In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen of openbaar water aanwezig. Ook ligt het plangebied niet in de omgeving van een waterkering. Daarmee zijn er ook geen belemmeringen- of onderhoudsstroken aanwezig. Er is geen sprake van (negatieve) effecten op oppervlaktewaterlichamen. Hemel- en afvalwater Het hemel- en afvalwater van de bebouwing wordt afgevoerd via het gemengde rioolstelsel van de gemeente. Wegen en overige eigendommen waterbeheerder Er zijn in of in de nabijheid van het plangebied geen eigendommen of wegen van het waterschap aanwezig. Conclusie Het aspect weging van het waterbelang vormt geen belemmering voor het verlenen

21

van

de omgevingsvergunning.

4. 2. 2 Natuur Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Daarnaast is aandacht nodig voor de gebiedsbescherming, waarvoor het Rijk en de Provincie in de eerste plaats verantwoordelijk zijn. Toebedeelde functies moeten beoordeeld worden op mogelijk nadelige gevolgen voor Natura 2000-gebieden en getoetst moet worden aan de instructieregels uit de omgevingsverordening ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland-gebieden. Soortenbescherming Motivering Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Ter plaatse van het plangebied is geen bebouwing of beplanting aanwezig waar beschermde soorten zijn gevestigd. Het plangebied bestaat uit een veld met ingezaaid gras, andere beplantingssoorten zijn niet aanwezig. Het gras wordt regelmatig gemaaid.

Daarnaast heeft er tot eind 2023 een pand gestaan wat in gebruik was door het Leger des Heils en het terrein was volledig verhard. Voor de sloop van het pand heeft destijds een quickscan naar natuuraspecten plaatsgevonden. Daaruit is destijds gebleken dat er geen maatregelen nodig waren om eventuele natuurwaarden te beschermen. Het is aannemelijk dat er, nu het gras intensief gemaaid wordt geen negatieve effecten plaatsvinden ten aanzien van beschermde soorten ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Het uitvoeren van een nieuwe quickscan is niet doelmatig. Overigens biedt het plan wel mogelijkheden voor het vergroten ontwikkeling is er ruimte voor diverse beplantingsvormen. Conclusie De ontwikkeling heeft geen invloed op beschermde flora verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

en

van

de biodiversiteit. Met de

voorgenomen

fauna (soortenbescherming). Dit aspect staat het

Gebiedsbescherming Motivering Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is Westerschelde & Saeftinghe. Dit natuurgebied ligt op circa 2,3 kilometer van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie bijlage 2). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig. PM Conclusie Het aspect gebiedsbescherming staat het verlenen

22

van

de omgevingsvergunning niet in de weg.

4. 3 OMGEVINGSKWALITEIT Het bereiken en in stand houden van een ‘goede omgevingskwaliteit’ is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1. 3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing. 4. 3. 1 Ladder

voor

duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5. 129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 23 tijdelijke woningen en daarmee is het dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Er is geen nieuw beslag op de ruimte (het maximum bebouwd oppervlak wordt niet vergroot), maar functie van het plangebied veranderd wel. De behoefte moet daarom in het kader van de ladder nader getoetst worden. In paragraaf 3. 2, 3. 3 en 3. 4 is nader ingegaan op de behoefte aan woningbouw. Daarnaast ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking staat vergunningverlening niet in de weg. 4. 3.

2 Landschappelijke

en

stedenbouwkundige kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. Motivering De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van 23 flexwoningen bestaande uit een viertal verschillende concepten. Een deel van de woningen bestaan uit twee woonlagen, andere hebben 1 woonlaag en zijn gestapeld. De

23

woningen en woningtypen zijn passend binnen de bestaande woonwijk en geven een kwaliteitsimpuls ten opzichte van de oude en huidige situatie. Er is sprake van een integratie met de (semi-) openbare ruimte.

Afbeelding 14 | Voorzijde flexwoningen zuidwestelijke zijde plangebied (bron: VG Architecten) Conclusie Het aspect landschappelijke omgevingsvergunning.

en

stedenbouwkundige kwaliteit vormt geen belemmering

voor

het verlenen

van

de

4. 3. 3 Cultuurhistorische waarden De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Motivering Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen, van toepassing. Daarin zijn de ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven.

In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen,