2024-09-11 001201 BP01 VG01 Sas van Gent, Witte Wijk d.d. 9-8-24-gecomprimeerd (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Sas
van
Gent, Witte Wijk
Bestemmingsplan Vastgesteld adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte
Documentgegevens Titel
Sas van
Projectnummer
001201
Datum
14
Status
Gent, Witte Wijk
juni 2024 vastgesteld
IMRO
NL.IMRO.0715.BPSVG13-VGo1
Gemeente
Terneuzen
Opdrachtnemer Adresgegevens
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Auteur(s)
(geanonimiseerd)
Contactgegevens
+31(0)113
Naam
405 051
Sas van Gent, Witte Wijk
Toelichting Hoofdstuk
u
Inleiding
OD
ded
Algemeen Plangebied
ODO
13
Doel
14
Leeswijzer
N
1
1.1
Hoofdstuk
2
Het
project
00 oo
Beschrijving project Juridische regeling
2.1 pr
Hoofdstuk 3
10
Beleidskader
13
3.1
Rijksbeleid
13
3.2
Provinciaal beleid
14
33
Regionaal beleid Gemeentelijk beleid
16
34
Hoofdstuk
4,
Kwaliteit
15
de
van
leefomgeving
19 19
43
Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering
ENA
Bodem
27
45
Externe
4-6
Geluid
47
Kabels
48
Luchtkwaliteit
32
49
Natuur
32
4-10 4-11
Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren
34
4-12
Water
34
413
Milieu Effect
hell
Conclusie
37
Uitvoerbaarheid
38
Financiële uitvoerbaarheid
38 38
hel 42
Hoofdstuk 5 51
veiligheid
27 30
en
leidingen
31
33
Rapportage
Maatschappelijke
5.2
19 26
37
vitvoerbaarheid
Bijlagen toelichting
39
Bijlage1
Verkennend
Bijlage2
Hogere
Bijlage3
Stikstofberekening
164
Bijlage4
Ovickscan Wet
190
bodemonderzoek
waarde
besluit industrielawaai
40
1998
148
natuurbescherming
Regels
215
Hoofdstuk Artikel
(geanonimiseerd)
1 1
Inleidende
regels
216
Begrippen
216
Sas van Gent, Witte
Wijk
Artikel
Wijze van
2
Hoofdstuk
meten
222
Bestemmingsregels
223
Artikel 3 Artikel 4,
Groen
223
Verkeer
224
Artikel 5 Artikel 6
Wonen
Waarde-Archeologie 2
225 228
Artikel 7
Waarde-Archeologie-3
231
Algemene regels
234
Antidubbeltelregel
234
2
Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel zo Artikel
1a
Artikel
12
Algemene bouwregels Algemene aandvidingsregels Algemene gebruiksregels __ Algemene afwijkingsregels Overige regels
Artikel 13
Hoofdstuk
4,
Artikel 14 Artikel a5
235
236 237
238 239
_Overgangs- en slotregels Overgangsrecht __ Slotregel
240 240 241
Bijlage regels Bijlage 2
(geanonimiseerd) |
243
Vrijstellingenkaart
2hh
3
Sas van
Gent, Witte Wijk
(geanonimiseerd)
Sas van Gent, Witte
Wijk
Toelichting
(geanonimiseerd) |
5
Sas van
Gent, Witte Wijk
_ Algemeen
1.1
De Witte
Wijk, gelegen aan de zuidwestzijde van Sas van Gent, bestaat voornamelijk uit (verouderde) sociale huurwoningen en een aantal koopwoningen. Het voornemen is om, op één woning na, alle woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren. In september 2022 is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de nieuwe invulling van de Witte Wijk. Een aantal woningen zijn reeds gerealiseerd en twee blokken met rijwoningen zijn mogelijk gemaakt middels de vitgebreide procedure omgevingsvergunning. geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent' heeft het plangebied de bestemming 'Wonen' met bouwvlak, bestemming 'Groen' en de bestemming 'Verkeer'. De overige nog te realiseren woningen passen niet binnen het bouwvlak of zijn voorzien ter plaatse van de bestemming 'Groen' of Verkeer. De voorgenomen ontwikkelingen zijn daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. In het de
Plangebied
1.2
Het
plangebied is gelegen aan
zuidwestzijde van Sas van Gent. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan woningen van de Frisostraat. Aan de oostzijde en westzijde is het plangebied door een de omgeven bomenrij. Aan westzijde van het plangebied zijn een aantal woningen gelegen en wordt het plangebied begrensd door de Poeldijk. Binnen het plangebied zijn de volgende wegen gelegen: Julianastraat, Frisostraat, Alexanderstraat, Irenestraat, en Marijkestraat. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 26.263 m? en bestaat vit de onderstaande kadastrale percelen: de Mauritsstraat
_SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo, _SASoo,
*
*
*
e
*
*
*
e
*
*
*
e
e
*
*
*
*
e
(geanonimiseerd) |
en
sectie
C, C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie C, sectie
aan
een
de
aantal
perceelnummer 6092 (ca. 7.863 m?) perceelnummer 4144 (227 m?) perceelnummer 5409 (430 Mm?) perceelnummer 4145 (204 Mm?) perceelnummer 3899 (ca. 1.430 m?°) perceelnummer 5938 (ca. 350 m?) perceelnummer 3900 (1.686 m?) perceelnummer 4272 (4.628 m?°) perceelnummer 4271 (172 m?) perceelnummer 3923 (173 m?) perceelnummer 4024 (173 m?°) perceelnummer 3325 (2.596 m?) perceelnummer 3901 (1.340 Mm?) perceelnummer 5412 (2.257 m?°) perceelnummer 4273 (255 Mm?) perceelnummer 5411 (513 Mm?) perceelnummer 4978 (56 m?) perceelnummer 5590 (1.910 Mm?)
6
Sas van Gent, Witte
Wijk
Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: (geanonimiseerd) HEA Doel
1.3 Het
doel
van
dit
bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken. van
dit
1.4
Leeswijzer
Dit
bestemmingsplan
inleidende
bestaat vit deze
toelichting, regels en een verbeelding.
hoofdstuk vit vier hoofdstukken.
In hoofdstuk
2
wordt
het
Deze
toelichting bestaat naast dit en de daarbij horende
initiatief toegelicht
juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de maatschappelijke vitvoerbaarheid beschreven.
(geanonimiseerd) |
7
in
hoofdstuk
economische
Sas van
4 de en
Gent, Witte Wijk
Hoofdstuk 2.1
Beschrijving project
2.1.1
Huidige situatie
project
Het
2
Wijk is in de jaren 'so van de vorige eeuw gebouwd. De grond onder de woningen is in eigendom van gemeente en wordt verpacht aan Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De wijk bestaat vooral vit rijwoningen, duplex-woningen en enkele twee-onder-een-kap woningen. De openbare ruimte heeft het karakter van een erf. Er is geen duidelijke wegindeling en het aanwezige groen is versnipperd (kleine borders en solitaire bomen). en | De Witte de
Ke
Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied
-
bezien
vanaf de Alexanderstraat (bron: Google Street View)
Van oorsprong zijn alle woningen sociale huurwoningen. In de loop der tijd zijn een aantal woningen verkocht. Woongoed Zeeuws Vlaanderen is vanaf 2011 begonnen met de sloop van een aantal woningen en op de locatie Julianastraat 20-28
(geanonimiseerd) |
zijn vijf nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd (afbeelding 4).
8
Sas van Gent, Witte
Wijk
Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied 2.1.2
Toekomstige
september (afbeelding 5). Het
-
sociale
huurwoningen Julianastraat 20-28 (bron: Google Street View)
situatie
stedenbouwkundig plan vastgesteld voor de nieuwe invulling van de Witte Wijk is, om na sloop van de huidige woningen, 41 woningen te realiseren. Mogelijk worden er nog 2 extra woningen gerealiseerd. Het exacte aantal woningen is niet vastgelegd, zodat er nog enige flexibiliteit is binnen het plan. Het doel is om te voorzien in een gevariëerd woningaanbod voor een brede doelgroep. Daarom wordt voorzien in zowel sociale huurwoningen als koopwoningen en in verschillende woningtypes: __19 sociale huurwoningen (rijwoningen, gele cirkels afbeelding 5) 26 projectbouw (rijwoningen en twee-onder-een-kap-woningen, blauwe cirkels afbeelding 5) 6 vrije kavels (vrijstaand, donker blauwe cirkel afbeelding 5) In
2022
is
een
voornemen
*
*
*
REEDS
(geanonimiseerd) |
GEREALISEERD
9
REEDS VERGUND
Sas van
Gent, Witte Wijk
Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: EM (geanonimiseerd) gerealiseerd en zijn de woningen aan de Frisostraat en de Alexanderstraat reeds vergund. De huidige hoekwoning aan de Irenestraat 12 blijft staan en wordt een vrijstaande woning. Aangezien het plangebied de Witte Wijk wordt genoemd, is het wenselijk dat er witte elementen/materialen in de uitstraling van de woningen wordt gebruikt. In de prijsvraag voor de projectbouw wordt dit meegenomen als een ‘plus’. Van
de
sociale
In de nieuwe centraal worden
2.2
huurwoningen
zijn
de
woningen
aan
opzet blijft de sitvering
van
de wegen
ongewijzigd. De openbare
in de wijk wordt een park gerealiseerd. parkeerkoffers gerealiseerd.
Tussen
de
de
Julianastraat
bouwblokken
20-28
reeds
ruimte wordt
aan
de
opnieuw
Julianastraat
en
bestraat de
en
Poeldijk
_ Juridischeregeling Geldend
2.21
Ter
bestemmingsplan
plaatse plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen. Dit 2012 door de is mei bestemmingsplan op 24 gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemd voor ‘Wonen! met bouwvlak, ‘Groen! en 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Wonen' bestemmingsplan is de functieaanduiding ‘erf, de bouwaandviding 'aaneengebouwd', de bouwaanduiding 'twee-aaneen' en de bouwaandviding ‘vrijstaand!’ opgenomen. Daarnaast geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter. Verder geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding ‘geluidzone van
het
industrie'. Verder
geldt
het
facetbestemmingsplan ‘Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan ‘Parkeren Terneuzen’. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen ‘wonen’ en ‘huishouden! gestandaardiseerd. Daarnaast is geregeld dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen.
Afbeelding 6 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: HM (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) |
10
Sas van
Gent, Witte Wijk
-
Planuitwerking
2.2.2
Het
plangebied is bestemd voor 'Groen!, ‘Verkeer! en 'Wonen'. Binnen de bestemming ‘Wonen! is de functieaandviding 'erf' opgenomen en drie verschillende bouwaandvidingen: ‘vrijstaand’, 'twee-aaneen' en ‘aaneengebouwd'. Daarnaast is een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 6 en 10 meter opgenomen. Aangezien er nog enige flexibiliteit is in het plan t.a.v. het exacte aantal woningen is het maximaal aantal woningen niet vastgelegd. Verder is de gebiedsaanduiding 'gelvidzone industrie! overgenomen. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3' opgenomen. -
Juridische
2.2.3 In de Wet
planbeschrijving
ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële ‘Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard SVBP de norm is voor de 2012) Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna vergelijkbaarheid van die tot doel om te komen tot een en heeft bestemmingsplannen, geüniformeerde gestandaardiseerde opzet van Nederland. methodiek onverkort Deze is bestemmingsplannen in gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast
ruimtelijke ordening
met
bijbehorende
Besluit
feit dat de
het
bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort van het bestemmingsplan vit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud is niet De behoudt haar ten aanzien van de inhoud en gestandaardiseerd. gemeente vrijheid vormgeving aangaande de toelichting. vloeit de
redactie
van
de
Verbeelding De
verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie, en maatvoeringsaandvidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen status. juridische Regels Algemeen De
regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde
betreffende het SVBP
2012, onderverdeeld
in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk
a
Inleidende
-
Hoofdstuk
2
Bestemmingsregels
-
Hoofdstuk 3 Algemene
-
Hoofdstuk 4 Overgangs-
-
Inleidende
regels regels en
slotregels
regels
Begripsbepalingen
en
Wijze van meten
regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. De
inleidende
moeten
(geanonimiseerd) |
worden
gemeten.
a
Sas van
Gent, Witte Wijk
Bestemmingsregels Groen De
bestemming 'Groen' geldt voor het openbare groen in de wijk. In of op deze gronden gebouwd.
mogen geen
gebouwen
worden
Verkeer verkeersstructuur
De
en
de
parkeerplaatsen zijn
bestemd
als
'Verkeer'.
Binnen
deze
bestemming zijn
geen
gebouwen toegestaan. Wonen deze
daarbij behorende voorzieningen. Binnen het mogen gerealiseerd. Voor de verschillende woningtypes zijn woningen verschillende aanduidingen opgenomen: '‘twee-aaneen', 'aaneengebouwd!' en ‘vrijstaand’. De maximum goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd op de verbeelding. Binnen
bestemming
bouwvlak
is alleen
wonen
uitsluitend
toegestaan
met
de
worden
Waarde-Archeologie 2 en 3 Voor het
plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-2' of 'Waarde-Archeologie-3' opgenomen. gewaarborgd dat eerst onderzoek wordt gedaan indien bodemingrepen plaatsvinden, zodat mogelijke behoudenswaardige archeologische resten bewaard blijven of gedocumenteerd kunnen worden. Hierin
is
Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze
bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit
artikel
bevat
verschillende
een
aantal
bij gebouwen
algemene bepalingen horende elementen
aanzien van het overschrijden galerijen, afdaken en erkers.
ten
zoals
van
de
bouwgrenzen
en
bouwwerken.
van
Algemene gebruiksregels In dit artikel
zijn algemene regels opgenomen
ten
aanzien
van
het
gebruik van gronden
Algemene afwijkingsregels In deze
regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, van en/of richting afmetingen bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan is. noodzakelijk Overige regels In de
overige regels is bepaald dat voorzien moet
worden
in voldoende
parkeergelegenheid.
Overgangs- en slotregels In
deze
regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.
(geanonimiseerd) |
1
Sas van
Gent, Witte Wijk
_ Rijksbeleid
3-1
Nationale
Omgevingsvisie (NOVI)
Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Op
11
september
2020
is de
Nationale
Pune
Het versterken
de
omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: van
de
1.
Combinaties
2.
Kenmerken
3.
Afwentelen wordt voorkomen.
van en
functies gaan
identiteit
van
enkelvoudige functies, gebied staan centraal, en
voor
een
De
beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Het plan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's. Besluit
ruimtelijke ordening (Bro)
alle
ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Bij Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De
gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 41 woningen en is daarmee aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Er is echter, ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, geen sprake van een toename van het aantal woningen. Voor 2011 bestond de Witte Wijk vit 108 woningen. Inmiddels zijn er 76 woningen gesloopt en worden er nog 19 woningen gesloopt. In de tussentijd zijn er 5 woningen gebouwd en worden er nog 36 bijgebouwd. In de eindsituatie bestaat de Witte Wijk vit 54 woningen. Per saldo is er sprake van een afname. In
welke
Voorgenomen ontwikkeling is daarom niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.
(geanonimiseerd) |
13
Sas van
Gent, Witte Wijk
Nationale Woon-
Bouwagenda/Zeeuwse
en
Woondeal
Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, de provincies en gemeenten gevraagd om met woningbouwplannen te komen in de vorm van zogenaamde woondeals. Die woondeals geven regionale aan de nationale invulling woningbouwambities. De Zeeuwse Woondeal is de vitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt: Het
*
*
*
16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030 _ Streven streven die is 2/3e woningen in de categorie ‘betaalbaar’ te realiseren _ Het de regionale opgave op zich; de gemeente Terneuzen eerlijk deel _ Elke gemeente neemt naar
van
een
aandeel
van
Betaalbaarheid
1820
en
De beschikbaarheid
van
heeft
een
woningen.
kwaliteit
passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: woning veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. staat
om
snel
van
een
te
een
cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€ 355.000), maar ook midden huur (€ 1.000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan vit sociale huurwoningen. Gelet
op
aantallen
de
meest
actuele
nieuw te bouwen
Toetsing onderhavig plan worden, planologisch gezien, geen nieuwe woningen toegevoegd, maar wordt voorzien in sloop en nieuwbouw. Er wordt echter wel voorzien in de realisatie van zowel huur- als koopwoningen als in verschillende typologieën: vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijwoningen. Hiermee wordt bijgedragen aan de realisatie van betaalbare woningen in zowel het koop- als huursegment. De gewenste ontwikkeling voorziet daarmee in een breed aanbod voor diverse doelgroepen. Het bouwplan past binnen de kaders van de Nationale Woon- en Bouwagenda en de recent gesloten Zeeuwse Woondeal. In
Provinciaal beleid
3-2
Omgevingsvisie
Zeeland
Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die op fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de vitvoering daarvan. Deze ambities zijn: Op
1
te
maken
janvari 2024
treedt de
hebben
de
1.
Uitstekend wonen,
werken
en
leven in Zeeland.
2.
Balans in de
wateren
en
het
3.
Een duurzame
4.
__Klimaatbestendig en CO2-neutraal
(geanonimiseerd) |
grote en
landelijk gebied.
innovatieve economie. Zeeland.
14
Sas van
Gent, Witte Wijk
vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI-
Deze
drie
De
zijn
Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: Doe meer met minder grond.
PN
niveau.
Werk
samen
Maak
gebruik
Denk
aan
en
deel kosten
van
te
in
de
kunnen
baten.
en
de Zeeuwse kernkwaliteiten.
de toekomst
en
aan
de rest
van
de wereld.
De vier ambities
zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. beleid
periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) vitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid vit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Dit
Kijkend
onderverdeeld
is
het
naar
‘Uitstekend
de
Voor
werken
wonen,
en
leven kan
overwogen
in
de
2030,
meest
Zeeland'
huidige sitvatie,
acties
voor
de
bij de bouwstenen zoals genoemd onder de ambitie waarbij, gelet op de aanzet die gegeven is voor de woningbouwplannen passen bij de locatie en daar een aan
worden
dat
de
doelstelling
“Een
toekomstbestendige
bieden.
voor
woningvoorraad
kwaliteit
voor
onderhavige plan sluit deze het
afwegingsfactoren, meerwaarde
doelen
in
is de
en
CO2-neutrale
woningvoorraad
die
in
kwantiteit aansluit op de vraag." van toepassing. Naast de vitbreidingsbehoefte van de Zeeuwse woningvoorraad moet de focus van het woonbeleid ook op de bestaande voorraad komen te liggen. Voor de en
bouwsteen
‘Woonomgeving! geldt de doelstelling: "Onze woonomgeving ís veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag draagt bij aan biodiversiteit”. Hierin speelt toekomstbestendige woongebieden op de goede plek een belangrijke rol. Verder is groen in de nabijheid van de woonomgeving gunstig voor de waardeontwikkeling van woningen. In het plan zijn binnen de groenbestemming diverse mogelijkheden om bomen, struiken of een wadi aan te leggen. vit
en
Omgevingsverordening
Zeeland
2018
De
Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, van bescherming natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking komt in het provinciaal beleid, net als in het rijksbeleid, ook naar voren. de
Gestreefd wordt de
naar
woningmarktafspraken Provinciaal
3-3
In
woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van De regio Zeeuws-Vlaanderen maakt als woningmarktregio binnen Zeeland de
met
beleid staat de
Regionaal
Woonvisie
een
huishoudens.
Zeeuwse
provincie.
vaststelling van het plan niet in de weg.
beleid
Regio Zeeuws Vlaanderen
juli 20214 is de
woonvisie
2020
regio Zeeuws
Vlaanderen
2020
vastgesteld.
Deze woonvisie
is
vastgesteld
om
te
anticiperen op de gevolgen van de bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze
visie
nieuwbouw voor
(geanonimiseerd) |
heeft
als
kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een
vitgangspunten:
binnen bestaand bebouwd
bewoners
en
vestigers van
15
Sas van
Gent, Witte Wijk
gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag kernopgaven denken en handelen. De
gemeenten
nePp
Kansen
De
gewenste
willen hun doelen halen met
de
en
aanbod
waarbij
betrokken
gemeenten
hun
vanuit
volgende 5 ambities:
grijpen op de woningmarkt. voor alle doelgroepen. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad. Plancapaciteit afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Goed
wonen
doelgroepen
ontwikkeling
past
Uit
de
creëren
nagenoeg
behouden
binnen
elke
ambitie.
Ten
aanzien
goed wonen voor alle wijken een belangrijke nodig is om te zorgen dat
van
passende woningen blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een aantal relevante opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen zijn: _ De sterke vergrijzing en de extramvuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden speerpunt.
is het
en
van
en
woonvisie
leefbare kernen
en
*
en *
_
zorg
aan
huis kunnen is het
Voor starters
komen, de
ondanks de
ontvangen.
de
afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning lage hypotheek rentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen.
woningen toegevoegd. Het bouwplan bestaat echter uit diverse koopsegment. Hiermee is de woningbouwontwikkeling geschikt voor woningtypes verschillende doelgroepen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de vitgangspunten van de woonvisie. Met
gewenste ontwikkeling
worden
zowel
als
te
in
het
huur-
geen
Gemeentelijk beleid
3:4
Structuurvisie Terneuzen
2025
geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren die versterken. multifunctionaliteit vanontwikkelingen Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies wordentoegevoegd 2. gecombineerd met kwaliteitsverbetering; Verbinden: ontevreden over robuustheid over exacte 3. structuur, onduidelijkheid situering verbinding;onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid overprocedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit 5. enprocedure; tevreden over 6.
Herstructureren: huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren; benaderingom Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve 7. benadering; Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat 8. ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen. De
structuurvisie
Het vormt
(geanonimiseerd) |
Terneuzen
2025
een
16
Sas van Gent, Witte
Wijk
plangebied (afbeelding 8). Het
is zowel
gelegen binnen
de
strategie ‘behouden! (afbeelding 7) als de strategie ‘herstructureren!
Behouden Van de verschillende Dit
zijn
Daarnaast
strategie ingrepen.
de
kernen binnen de
woonwijken de wijken
van
vallen
‘behouden’. Kleine
De
gemeente vallen de meeste woonwijken binnen de strategie ‘behouden’. Axel, Biervliet, Hoek, Koewacht, Sluiskil, Westdorpe, Zaamslag en Zuiddorpe.
Zuid
en
Othene
functie
en
de
in Terneuzen
kwaliteit
invullingen binnen de bestaande
van
en
deze
structuur
enkele
gebieden zijn mogelijk.
wijken goed
is
in
Sas
van
Gent
ook
en
onder
de
behoeft
geen
grootschalige
(geanonimiseerd) Herstructureren In de
woongebieden aangewezen waarvan de bebouwde en onbebouwde omgeving zal worden geherstructureerd. Dit zijn de “Witte wijk’ en Sint Albert in Sas van Gent, Sluiskil-zuid, en de wijken ten zuidoosten van de binnenstad in Terneuzen (met name Triniteit, Lievenspolder en Zuiderpark). Daarnaast zijn in verschillende kernen de vroeg naoorlogse wijken aangeduid, waar in verschillende gradaties herstructurering van de woningvoorraad noodzakelijk is. In deze gebieden zal een groot deel van de woningvoorraad worden vervangen (met kwaliteitsverbeteringen in termen van levensloopbestendigheid en energiezuinigheid) en worden de stedenbouwkundige en sociaal-maatschappelijke structuren versterkt.
(geanonimiseerd) |
gemeente
is
een
aantal
17
Sas van
Gent, Witte Wijk
Afbeelding 8 | Strategie herstructureren (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: EM (geanonimiseerd) Het
planvoornemen, de sloop en nieuwbouw van woningen in de Witte Wijk, past binnen de strategie ‘behouden' en geeft invulling aan de strategie ‘herstructureren’. Het deel van het plangebied dat gelegen is binnen de strategie '‘behouden' betreft de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen en de projectbouw (rijwoningen en twee-onder-een-kap-woningen). De sloop en nieuwbouw is geen grootschalige ingreep in de bestaande stedenbouwkundige structuur, aangezien de nieuwbouw op dezelfde plaats is voorzien als de sloopwoningen. Het deel van het plangebied dat gelegen is binnen de strategie 'herstructureren' betreft eveneens de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen, maar ook de realisatie van vrijstaande woningen (vrije kavels) en rijwoningen (projectbouw). Binnen de strategie ‘herstructureren! is het plangebied, bekend als de Witte Wijk, specifiek benoemd als een herstructureringslocatie. Met voorgenomen ontwikkeling wordt aan een van de Witte en in de realisatie van bijgedragen (stedenbouwkundige) kwaliteitsverbetering Wijk eveneens het Dit is in opgenomen energiezuinige woningen. project Interregproject Natuur-Inbouw (gebouwgebonden natuurmaatregelen). Het
gemeentelijk beleid
(geanonimiseerd) |
van
de
gemeente
Terneuzen
staat
18
deze
planwijziging niet in de weg.
Sas van Gent, Witte
Wijk
_ Inleiding
41
Er bestaat
duidelijke
een
beleidsvelden
dan
ook
relatie tussen elkaar
milieubeleid
ruimtelijke ordening.
en
Milieubelastende situaties moeten
_ Archeologie
4-2
en
toe.
De
voorkomen
milieukwaliteit
De laatste
decennia
groeien deze afweging bij de
belangrijke ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening worden met de nadrukkelijk rekening gehouden gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. naar
vormt
een
worden.
cultuurhistorie
Archeologie In
Europees
zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, h oe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. is
Er
is geen
onderzoek het
verband
dubbelbestemming
archeologie aanwezig nodig. De gemeente
op
is op basis daarvan niet
interimbeleid
plaatsvindt.
is het
het
archeologie
Naast het
'De onderste
steen
het
perceel.
Temeuzen
Het
uitvoeren
eist echter wel dat
boven?!', (waarvan
de
van
er een
vrijstellingenkaart
archeologisch volledige toets aan een
ook
deel
vitmaakt)
archeologie wordt ook getoetst aan de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening Archeologie .Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?! dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden „Daarbij wordt 1.
interimbeleid
stroomschemagevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied is niet binnen een AMK terrein gelegen.
(geanonimiseerd) |
het
19
of grenzend
Sas van
aan
Gent, Witte Wijk
ap /
|
d
id
ë
/
Bolwerk
(
ESE |
A
zm B
ì
P
EN Archeologische Monumentenkaart (2014)
==
k
Archeologische waarde
vz
|
Hoge archeologische waarde
\ \
IE Zeer hoge archeologische waarde tigging Archeologische Monumenten
hr
Ni
_« _
Ligging Archeologische Monumenten
Afbeelding g | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl) 2.
Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische gebied met een lage trefkans.
Waarden
(IKAW):
Het
plangebied
is
gesitveerd
in
een
é
/ ij
|
Û
de
ki
a
Pold land
water
EE
hoge
| |
tage trefkans zeer
[niet
Afbeelding 3.
10
| Uitsnede Indicatieve
Kaart Archeologische
Waarden
trefkans
middelhoge trefkans
lage trefkans gekarteerd
(bron:www.archeologieinnederland.nl)
Toetsing aan Archis: Volgens de gegevens vit Archis is er nog geen onderzoek uitgevoerd binnen het plangebied Witte Wijk te Sas van Gent. De plangebieden maken wel deel vit van de drie bekende grootschalige onderzoeken die het gehele grondgebied van de gemeente Terneuzen beslaan: 1.
2434360100
(SCEZ): Project verruiming vrijstellingsdieptes gemeente
gebied. Deze
kaart werd
daarmee
3.
(geanonimiseerd) |
Terneuzen.
Gemeentedekkend
door de
in 2017 vervangen Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen komen te vervallen. Zie onderzoeksmelding 45687602100 hieronder.
2027
en
is
4568760100 (Edufact): Opstellen Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017. 2439204100 (Artefact): Project Leemten in kennis. Gemeentedekkend gebied.
20
Sas van
Gent, Witte Wijk
43200
43300
43400
43600
43500
43800
43700
3610
3610
122942061104
2299551100 \ 1: d
3609 0
5263172100
|
360go
5115111100
3608 0
3608 0
3607 0
(geanonimise rd)
360 0
2069107100 2439204100
Alexande'
>
2434360100
AA0100 ‘2152764100
ea
_
md
3607 0
360 0
3605 0
3605 0
3604 0
L_]
CJ
Vondstlocaties
@
43200
43300
3604 0
Plangebied Onderzoeksmeldingen
43400
43500
43600
43700
43800
|
Afbeelding 12 | Onderzoeksmeldingen (bron: Archis) plangebied een aantal archeologische onderzoeken het huidige plangebied echter uitgevoerd. De bevindingen zijn weinig van belang. Zo zijn bij onderzoeksmelding 2325667100 (en vondstlocatie 1095495) in het noordelijke deel van het onderzochte terrein bakstenen funderingen vastgesteld van het voormalige stationsgebouw van Sas van Gent. Deze vindplaats is in overleg met de bevoegde overheid als niet behoudenswaardig gekwalificeerd. Onderzoeksmelding 2152764100 betreft een onderzoek op de locatie waar de buitenste gracht van de vestingwerken van Sas van Gent gelegen was. In
een
straal
van
zo'n
200
meter van
4.
Toetsing
aan
het
2023 aangegeven
archief dat
er
van
zijn er ten
westen
van
deze onderzoeken
het
Zeeuws
het
voor
Archeologisch Depot (ZAD):
Het
ZAD
heeft op d.d. 28 augustus
geen aanvullende informatie bekend is.
Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Op de geologische kaart (Van Rummelen) is plangebied gelegen in een zone met code Fo.3b. Dit betekent dat hier sprake zijn van afzettingen van Laagpakket van Walcheren (Duinkerke Illb) op Hollandveen op pleistocene afzettingen.
5.
(geanonimiseerd) |
21
Sas van
het het
Gent, Witte Wijk
ke _
Afbeelding 12 | Uitsnede Van Rummelen 6.
1977
Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): De vrijstellingenkaart vit 2017 geeft voor het plangebied voor de westelijke helft van het plangebied een dieptevrijstelling tot 1,50 meter -mv. In het oostelijke deel geldt er een dieptevrijstelling van respectievelijk 2,00 en 2,50 m mv. —
(geanonimiseerd) |
22
Sas van
Gent, Witte Wijk
(geanonimise rd) ebied
777
100
200777
300
BE
150)
250
350
EEN
WW
400
Afbeelding 13 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen) Toetsing basis
gemeentelijk stroomschema is het gebied onderzocht op archeologische waarden. De planlocatie gelegen binnen een zone van de AMK. Op basis van de IKAW is het gebied gelegen in een zone met een lage trefkans. In Archis en het ZAD zijn geen archeologische vondsten bekend. Op basis van de Geologische Kaart van Rummelen geldt dat het gebied ligt in Duinkerke IIb. Voor deze gebieden geldt op basis van het archeologiebeleid van de gemeente Terneuzen geen nadere onderzoeksplicht. Dit geldt wel voor het onderliggende niet geërodeerde pleistoceen en Hollandveen. Het voorkomen van deze niet geërodeerde lagen geeft aanleiding om aan de westelijke helft van het plangebied de dubbelbestemming ‘waarde archeologie 2' aan te merken. In het overige deel van het plangebied wordt de dubbelbestemming ‘waarde archeologie 3' toegekend. Voor deze gebieden geldt dat ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek nodig is wanneer de vrijstellingswaarden worden overscheden. Op
van
het
is niet
—
—
Conclusie
sloop teruggebouwd op dezelfde plek, vitgezonderd de woningen in de zuidoostelijke deze Ten woningen zal de grond echter niet dieper dan 2,00 m-mv geroerd worden. Archeologisch onderzoek is daarom niet aan de orde. Zowel in het kader van het bestemmingsplan als ten tijde De
woningen
hoek.
(geanonimiseerd) |
worden
behoeve
na
van
23
Sas van
Gent, Witte Wijk
van
vergunningverlening
is een
archeologisch onderzoek niet benodigd.
Cultuurhistorie
Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet basis van het Besluit 1988. Op ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een een bestemmingsplan beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Met
de
wetten
Voor de
beoordeling
Structuurvisie
2025
van
het
van
de
aspect cultuurhistorie gemeente Terneuzen In
de
beschikbaar.
Daarin
cultuurhistorische
waardenkaart,
als onderdeel
van
de
zijn ruimtelijke strategieën voor het wordt uitgegaan van 3
grondgebied aangegeven. strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). van
Temeuzen
is de cultuurhistorische
Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Op
zowel
‘behouden'
de
kaart
'Behoud'
als de
kaart
'Behoud
(zie afbeelding 14 15). Op strategie ‘herstructureren’ (zie afbeelding 12). en
de
kaart
-
behoud
waardenkaart
(bron: gemeente Terneuzen)
door
ontwikkeling ligt het plangebied binnen de strategie 'vemieuwing mogelijk ligt het plangebied wel binnen de
1
enn
Afbeelding 15 | Uitsnede cultvurhistorische waardenkaart
(geanonimiseerd) |
-
24
behoud door
i
Ì
==
ontwikkeling
Sas van
Gent, Witte Wijk
.
Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Uit
de Cultuurhistorische
verder
Hoofdstructuur (CHS)
cultuurhistorisch
geen
vernieuwing mogelijk
-
waardevolle
blijkt dat er in of in de directe omgeving van objecten zijn waarmee in het plan rekening moet
het
plangebied
of kan
worden
gehouden (afbeelding 17). jee. westdar
es
al
E
4
4 4
e
Ë
8
8
e
5
5
8
5
8
8$
5 8
Mauritsstraat
8
e
8
8
<
2
3
»®
viaanderenplein
Ke
Historische
4
KE
©
*
&
®
ka
boerderijen
_ Rijksmorument _
cuttuurhistorisch
>
waardevolle
boerderij van provinciaal belang @
1850-1945
.
Histor:
®@
B Marijkestraat
(MIP)
_ Niet geïnventariseerde boerdery > Dorps en stadsgezichten
MB
norecedure
WH
tancevezen
M
Aowced
Afbeelding 17 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zeeland (bron: Provincie Zeeland) Gelet
op
bovenstaande
vormt
het
aspect
cultuurhistorie
geen
belemmering
voor
de
voorgenomen
Sas van
Gent, Witte Wijk
ontwikkeling.
(geanonimiseerd)
25
Bedrijven en milieuzonering
4-3 Een
goede
ruimtelijke ordening
milieubelastende
voorziet
in
het
Aan
milieubelasting
Sommige de omgeving.
voorkomen
activiteiten
voor
die
van
voorzienbare
hinder
en
gevaar
door
planologisch mogelijk gemaakt, (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. veroorzaken
activiteiten.
worden
Andere
de
noordoostzijde van het plangebied ligt op de locatie Lepoutreweg 2 t/m 4 de bestemming ‘Maatschappelijk met de functieaandviding ‘verenigingsleven’. De bebouwing ter plaatse wordt gebruikt voor opslag en de bouw van carnavalswagens. Voor een maatschappelijke functie/verenigingsleven geldt, conform de VNG-publicatie 'Bedrijven- en milieuvzonering', een richtafstand van 30 meter. Aan de oostzijde van het plangebied ligt op de locatie Lepoutreweg a/Vlaanderenplein 5 en Vlaanderenplein 3 een bedrijfsbestemming. Hier zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 5o meter tot het gebiedstype ‘rustige woonwijk’. Er is
grotendeels sprake van een bestaande situatie. De vrijstaande woningen in de meest zuidoostelijk gelegen van de ontwikkeling worden gerealiseerd op gronden waar op dit moment geen bouwvlak aanwezig is. De tussen de bedrijfsbestemming en de gevel van de meest zuidoostelijk gelegen afstand woning (ten zuiden van de Irenestraat) bedraagt circa 43 meter. Hierdoor wordt niet voldaan aan de richtafstand. Daarnaast wordt het bouwvlak aan de oostzijde van de Alexanderstraat vergroot, waardoor deze woningen dichterbij de en komen te liggen. Ook hier wordt niet voldaan aan de bedrijfsbestemming maatschappelijke bestemming hoek
richtafstand.
Echter,
binnen
de
richtafstand
zijn deels al woningen aanwezig waardoor in ieder geval het bedrijf niet wordt beperkt in het uitvoeren van de bedrijfsactiviteiten. De locatie Lepoutreweg 1 is gemeentelijk eigendom en wordt gebruikt voor opslag (buitendienst). De locatie Vlaanderenplein 3 betreft het bedrijf IPCA avtobekleding. Hier vindt enkel nog opslag van onderdelen plaats. Voor opslag geldt, conform de VNG-publicatie 'Bedrijven- en milieuzonering’, een richtafstand van 30 meter. Hierdoor voldoen de vrijstaande woningen in de meest zuidoostelijk gelegen hoek van het plangebied aan de richtafstand. woningen aan de oostzijde van de Alexanderstraat voldoen niet aan de richtafstand van 30 meter tot de bedrijfsbestemming (opslag/buitendienst) en de maatschappelijke bestemming (Levutjesfabriek). Voor de opslag/buitendienst geldt dat de werkzaamheden beperkt zijn. De locatie wordt dagelijk (ma-vr) door drie personen gebruikt van 8.00-16.30 m.u.v. calamiteiten. Dagelijks wordt 12 werkbus gebruikt en wekelijks een kleine werktractor. voor de groenvoorziening is er een hoofdgebouw met kantine en opslag van (klein) locatie wordt voor o.a.: gereedschap. De gebruikt De
_Opslag
*
*
_ Buiten
ondergrondse containers à amper verloop. Enkel bij nieuwbouwproject. vindt opslag groenafval plaats, wekelijks wordt dit met een vrachtwagen opgehaald voor
om
overlast te
voorkomen
_ Verder vindt
opslag grond en (geurloze) compost plaats. speeltoestellen. à opslag. Geen dagelijks verloop Aangezien er een beperkte inzet is van zwaar materieel is de geluidoverlast minimaal. Daarnaast is er geen tot weinig gevroverlast. De locatie wordt ook vit het zicht getrokken, doordat het perceel voor % omsloten is door bosschage. *
Schors
*__
ook
zijde Lepoutreweg ruimten verhuurd t.b.v. van de wagenbouwers voor de carnavalsverenigingen. wagenbouwers zijn aan de west- en noordzijde van de fabriek gesitveerd. Deze rvimten worden enkel gebruikt in de tijd van en aanloop naar carnaval. Aan de oostzijde van de fabriek is een grote zaal aanwezig waar sporadisch feesten worden gehouden. Dat is op basis van incidentele festiviteiten. Dit kan tot 12 keer per jaar op basis van de APV. Deze aantallen worden lang niet gehaald. Eerder 1 à 2 keer per jaar. In
de
er
voor
'Leutfabriek
worden
aan
de
De
Op
basis
vormt
(geanonimiseerd) |
van
voor
bovenstaande het
kan
gesteld worden dat het aspect 'bedrijven- en milieuzonering’ geen belemmering planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.
26
Sas van Gent, Witte
Wijk
Bodem
44 Om
het
risico
uit te
sluiten,
dat
verblijf op verontreinigde grond, beoogde functie. Ter
plaatse
woningen is reeds een woonbestemming aanwezig. Op een aantal plaatsen, onder de woningen in de meest zuidoostelijk gelegen hoek van het plangebied, is een verkeersbesteming aanwezig. Waar de verkeersbestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Op 6 december 2023 is door ABO Milieuconsult een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat tijdens de veldwerkzaamheden geen aangetroffen bijmengingen zijn die te relateren zijn aan de voormalige (gedempte) watergangen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de watergangen zijn gedempt met gebiedseigen grond. In onderstaande tabel de onderzoeksresultaten benoemd. zijn andere
de
van
de
gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de
mensen
dient
nieuwe
voortuinen
van
Zintuiglijke waarnemingen: Asbest op maaiveld
In de vrijkomende grond ter plaatse van enkele boringen zijn lichte bijmengingen (sporen resten) met puin en baksteen aangetroffen. Ter hoogte van boring 1022 is op het maaiveld een stukje asbestverdacht plaatmatenaal aangetroffen. Het aangetroffen asbest is hechtgebonden en bestaat uit asbesthoudende cement golfplaat (10-15% chrysotiel en/of 2-5% crocidoliet).
Bovengrond NEN 5740
In de
en
Ondergrond NEN 5740: Grondwater NEN 5740:
bovenstaande
blijkt bestemmingswijziging en Uit
bodemonderzoek wordt
bovengrond zijn plaatselijk maximaal
lichte
verontreinigingen
aangetoond
met
respectievelijk de parameters PCB, PAK, zink, lood en bestrijdingsmiddelen. In de ondergrond is plaatselijk maximaal een lichte verontreiniging aangetoond met respectievelijk de parameters PCB en kwik. In het grondwater zijn plaatselijk maximaal lichte verontreinigingen met respectievelijk de parameters minerale olie, barium en molybdeen aangetoond. dat de
niet
de
de
bodemkwaliteit
aanvraag
van
de
belemmering vormt voor de voorgenomen Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Nader geen
noodzakelijk geacht.
hoogte van boring 1022 is op het maaiveld een stukje asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen. Het aangetroffen asbest is hechtgebonden en bestaat vit asbesthoudende cement golfplaat (10-15% chrysotiel en/of 2-5% crocidoliet). In de nabije omgeving van boring 1022 en in de bodem zijn geen asbestverdachte plaatmaterialen aangetroffen. Op basis van de geringe bijmenging met bodemvreemd materiaal in de bodem en het enkele stukje asbest op maaiveld wordt asbest in grondonderzoek vooralsnog niet noodzakelijk geacht. Aanbevolen wordt om na de asbestsanering van gebouwen en de daaropvolgende sloopwerkzaamheden een maaiveldinspectie uit te voeren. De maaiveldinspectie heeft als doel om te controleren dat er geen asbestverdacht plaatmateriaal op het maaiveld aanwezig is. Ter
Externe
4.5 De
veiligheid
doelstelling van
leefomgeving gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. door het
beheersen
het externe van
risico's
veiligheidsbeleid
van
activiteiten
is het realiseren
van
een
veilige
woon-
en
met
Kwetsbare
objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen externe veiligheidsrisico's. In de directe omgeving van het plangebied zijn drie risicovolle inrichtingen aanwezig: (geanonimiseerd) kunstmestproducent (geanonimiseerd) veedselprodvcent Cargill (Nijverheidstraat a) en het B (geanonimiseerd) 28). spoorwegemplacement BN (afbeelding plangebied gelegen in de nabijheid van transportroutes gevaarlijke stoffen, waaronder de de en de (geanonimiseerd) de spoorlijn (geanonimiseerd) gasleiding Z-553-01 van de Gasunie. Voor BN WN de onderbouwing van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) is de risicokaart geraadpleegd. Per risicobron en transportroute is zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico beschreven. Aangezien het plangebied gelegen is binnen het invloedsgebied van zowel (geanonimiseerd) BM het Spoorwegemplacement, de hogedruk en het Kanaal een is aardgasleiding (geanonimiseerd) beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. WN de en nieuwbouw is er van een zeer Vanwege sloop sprake beperkte toename van het aantal aanwezige Verder
is
vaarroute
het
kanaal
personen.
(geanonimiseerd) |
27
Sas van
Gent, Witte Wijk
vBEL 13 203 |E
ON
r
4
Denma:
„08
2
Afbeelding 18 | Uitsnede risicokaart (bron: Ipo; bewerking: HM (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) BM heeft een opslagpunt van ammoniak. Het plangebied ligt binnden de 10° contour van plaatsgebonden risico. Het invloedsgebied bedraagt 1600 meter rondom de opslagtank. Gezien de ruime afstand tussen de risicobron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is benodigd. Chemieconcern het
Cargill Voedselproducent Cargill heeft een opslagpunt, waarbij een lekkage aanwezig is van POCL3 uit een vat in de opslagkluis. De 10f-contour van het plaatsgebonden risico (PR) ligt binnen de inrichtingsgrens. Gezien de afstand tussen de risicobron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van Cargill. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico zal, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, niet overschreden worden. Spoorwegemplacement Sas van Gent Het
plaatsgebonden
risico
(PR)
van
het
emplacement is kleiner dan 20° per jaar. Het invloedsgebied bedraagt
de
1500 meter rondom de inrichting. Het plangebied ligt op een afstand van circa 120 meter vanaf grens van de inrichting van het spoorwegemplacement. Er worden minder woningen teruggebouwd dan er gesloopt worden.
Per saldo neemt
groepsrisico
van
Vaarrovte kanaal
(geanonimiseerd) |
maximaal
het
groepsrisico af. Conform beleidsvisie Externe Veiligheid is een toename toegestaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.
van
het
10%
(geanonimiseerd) |
28
Sas
van
Gent, Witte Wijk
plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. De oriëntatiewaarde van groepsrisico zal door de nieuwe ontwikkeling niet overschreden worden. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico benodigd is. Het het
Spoorlijn Gent Het van
-
Terneuzen
plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering vormt gevaarlijke stoffen leidt eveneens niet tot een overschrijding
voor van
het
bestemmingsplan.
de oriëntatiewaarde
van
Het
spoortransport
het
groepsriscio.
Gasleiding Z-533-01 (Gasunie) plaatsgebonden risico (PR) van de hogedrukaardgasleiding is aan de oostzijde van het kanaal (geanonimiseerd) Kieiner dan 20° per jaar. Het plangebied is gelegen buiten deze risicocontour, waardoor het BN plaatsgebonden risico (PR) geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan. Gelet op de afstand tussen de hogedrukaardgasleiding en het plangebied is het de verwachting dat de invloed op het groepsrisico beperkt zal zijn. De orïentatiewaarde van het groepsrisico zal in geen geval overschreden worden. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig is. Het
Beperkte verantwoording groepsrisico Omdat
de
oriëntatiewaarde
van
het
groepsrisico niet verantwoording
beknopte verantwoording. In deze bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. In het worden aan de Veiligheidsregio.
kader
van
het
wordt wordt
overschreden
ingegaan op wettelijk vooroverleg
kan de
worden
volstaan
aspecten
met
een
bereikbaarheid,
zal aanvullend advies
gevraagd
Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed vit te voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”. bovengenoemde hulpverleningsdiensten
plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de onafhankelijke aanvalswegen, waardoor ook in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. De woningen worden ontsloten op de Poeldijk, Julianastraat en Julianapark. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen. De locatie is vanuit de noordoostelijke richting via de N252 uitstekend bereikbaar voor hulpdiensten. Uit
handreiking via
twee
volgt
van
dat
het
elkaar
Zelfredzaamheid gezien als minder zelfredzaam. De ontwikkeling voorziet in de realisatie grondgebonden (gezins)woningen. Voor de risicovolle inrichtingen (geanonimiseerd) BM is een toxisch scenario maatgevend. Bij een toxisch scenario is het van belang dat de aanwezige personen in het gebouw kunnen schuilen. het Door o.a. handmatig uitzetten van de mechanische ventailatie en het sluiten van de luchtventilatieroosters wordt de zelfredzaamheid van aanwezige personen verhoogd. Het maatgevende scenario voor een is een fakkelbrandincident. Omdat het hier om een kwetsbare functie gaat, hogedrukaardgasleiding wordt van een worst-case scenario. Door een woningen, vitgegaan beschadiging van een leiding kan gas dat ontsteekt en een fakkelbrand vormt. De richting van de fakkel is afhankelijk van het vrijkomen vervolgens punt waar de brandbare gassen vrijkomen. Het invloedsgebied van een fakkelbrandincident ligt op 75 meter van de leiding. Het plangebied is niet gelegen binnen de 100% letaliteitsgrens van de hogedruk aardgasleiding. Een fakkelbrand is zichtbaar en hoorbaar voor aanwezige personen. Ontvluchting is mogelijk buiten de 100% letaliteitszone, mits er geen beperkingen zijn ten aanzien van zelfredzaamheid van aanwezigen. De wijk kan ontvlucht worden in noordelijke/noordwestelijke richting. Voor het spoorwegemplacement en de spoorlijn is Groepen
ouderen
en
kinderen worden
van
(geanonimiseerd) |
29
Sas van
Gent, Witte Wijk
een
warme
van
de
BLEVE
risicobron
geïnformeerd
over
en
een
koude BLEVE
of gaswolkexplosie
af wordt de
middel
gerealiseerd. risico's en mogelijke maatregelen Door
van
die
maatgevend. Hierbij geldt risicocommunicatie
getroffen
kunnen
dat
kunnen
worden
nooduitgang
er een
de
indien
bewoners
worden
scenario zich
een
voordoet.
Op het
basis
voorgaande kan gesteld worden dat het aspect ‘externe veiligheid! planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.
4.6
van
geen
belemmering
vormt
voor
Geluid
Geluid
kan
hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat gelvidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van gelvidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een gelvidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. Railverkeerslawaai
plangebied is gelegen buiten de spoorzone. Op grond van artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder zijn zones vastgesteld op basis van de gelvidproductieplafonds (GPP). In dit gebied geldt een GPP van 52 dB. Daarbij hoort een zone van 100 meter. De afstand tussen het spoor en het plangebied bedraagt circa 160 meter. De woningen daarmee gelegen buiten de zone. Een akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai is om deze reden niet zijn noodzakelijk. Het
Wegverkeerslawaai Het
plangebied
weg
op de
is gelegen binnen de
geluidzone (200 meter) van de Westdam. Het wegverkeerslawaai van deze afgeschermd door de bestaande woningen tussen het plangebied en de woningen Westdam. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom niet benodigd. De nieuw te bouwen woningen worden gesitueerd op een afstand van ruim 130 meter tot de Westdam. Verder worden de woningen gerealiseerd conform de actvele eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Dit betekent dat voorzien wordt in goede isolatie met een minimale gelvidswering van 20 dB. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Vanwege wegverkeerslawaai hoeven geen MTG's (maximaal toelaatbare geluidsbelasting) te worden vastgesteld. wordt
nieuwe
Industrielawaai
plangebied is daarnaast gelegen binnen de geluidzone van het gelvidgezoneerde industrieterrein Poel- en Ghellinckpolder. Het oprichten van nieuwe geluidgevoelige objecten is enkel toegestaan indien gebleken is dat de geluidbelasting vanwege een industrieterrein ter plaatse van de geluidgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde. Om deze reden is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een berekening gemaakt. Het
woning binnen een bestaande geluidzone is hoofdstuk 5 'Zones rond industrieterreinen', afdeling gelvidzones” van de Wet geluidhinder van toepassing. Op grond van artikel 5g lid 2 zijn voor wat betreft de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting, vanwege een industrieterrein, van de gevel van binnen de zone nieuw te bouwen en nog niet geprojecteerde woningen, de artikelen 44 en 45 van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat de vast te stellen waarde 55 dB(A) niet te boven mag Voor wat
betreft de nieuwbouw
van
een
2
“Bestaande
dat
voor
gaan. Concreet
betekent
dit
woningen getoetst moet worden aan een 5o dB(A). voorkeursgrenswaarde geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijden, dan mag, onder voorwaarden, een hogere waarde worden vastgesteld van maximaal 55 dB(A). De geluidbelasting vanwege het industrieterrein “Poel- en Gehellinckpolder” is berekend op de geprojecteerde woningen in het plangebied. De berekeningen zijn gebaseerd op het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. De rekenresultaten van