2024-06-19 - Bijlage 2 onderbouwing fysieke leefomgeving (CONCEPT)

ONDERBOUWING FYSIEKE LEEFOMGEVING

WONINGBOUW ZAAMSLAG, MOLENSTRAAT

Wonen bij Olivia

COLOFON DOCUMENTGEGEVENS Titel Rapportnummer Datum Status Gemeente

woningbouw Zaamslag, Molenstraat 001403_OFL01_D 22.04.2024 Concept Terneuzen

OPDRACHTGEVER Naam

Kennedy West Vastgoed

OPDRACHTNEMER Naam Adresgegevens

Juust BV Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle 0113 - 405051 info@juust.nl

Auteur(s)

Jessica Ocké, Miranda van der Neut

Contactgegevens

0113 40 50 51 jessica@juust.nl

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ..................................................................................................................................... 5 1.1.Aanleiding .............................................................................................................................................................................5 1.2.Plangebied ............................................................................................................................................................................5 1.3.Leeswijzer ............................................................................................................................................................................6 2. HET PROJECT ...............................................................................................................................

7 2.1.Huidige situatie ....................................................................................................................................................................7 2.2.Toekomstige situatie...........................................................................................................................................................7 2.3.Toetsing aan omgevingsplan.............................................................................................................................................9 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ..........................................................................................................................9 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan................................................................................................................................................... 10 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ......................................................................................................... 10 3. BELEIDSKADER ........................................................................................................................... 11 3.1.Rijksbeleid .........................................................................................................................................................................

11 3.2.Provinciaal beleid ............................................................................................................................................................. 11 3.3.Regionaal beleid ............................................................................................................................................................... 13 3.4.Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................................................... 13 4. KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING ........................................................................................... 15 4.1.Ondergrond ....................................................................................................................................................................... 15 4.1.1 Archeologie ................................................................................................................................................................................. 15 4.1.2 Bodemkwaliteit ..........................................................................................................................................................................

15 4.1.3 Niet Gesprongen Explosieven ............................................................................................................................................... 16 4.2.Water en natuur ................................................................................................................................................................ 16 4.2.1 Weging van het waterbelang ................................................................................................................................................ 16 4.2.2 Natuur ........................................................................................................................................................................................... 17 4.3.Omgevingskwaliteit.......................................................................................................................................................... 18 4.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................................................. 18 4.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit .....................................................................................................

20 4.3.3 Cultuurhistorische waarden.................................................................................................................................................. 20 4.4.Mobiliteit en bereikbaarheid ........................................................................................................................................... 21 4.5.Duurzaamheid................................................................................................................................................................... 21 4.6.Gezonde leefomgeving .................................................................................................................................................... 21 4.6.1. Bewegen................................................................................................................................................................................. 22 4.6.2. Groen ....................................................................................................................................................................................... 22 4.6.3. Milieuzonering ...................................................................................................................................................................... 22 4.6.4.

Omgevingsveiligheid .......................................................................................................................................................... 23 4.6.5. Geluid ...................................................................................................................................................................................... 24 4.6.6. Luchtkwaliteit ....................................................................................................................................................................... 24 4.6.7. Milieueffectrapportage ...................................................................................................................................................... 25 5. CONCLUSIE ................................................................................................................................. 26 5.1.Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ...................................................................................................... 26 5.2.Belangenafweging ............................................................................................................................................................

26 5.3.Planologisch basisbesluit ............................................................................................................................................... 27 6. UITVOERBAARHEID ..................................................................................................................... 29 6.1.Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................................................... 29 6.2.Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................................................ 29 6.2.1 Participatie .................................................................................................................................................................................. 29 6.2.2 Omgevingstafel .......................................................................................................................................................................... 29 BIJLAGE 1: STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP ..................................................................................... BIJLAGE 2: ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK .........................................................................................

BIJLAGE 3: VERKENNEND BODEMONDERZOEK ................................................................................... BIJLAGE 4: INDICATIEVE WATERCOMPENSATIEBEREKENING EN RIOLERINGSTEKENING ...................

BIJLAGE 5: QUICKSCAN NATUUR ........................................................................................................ BIJLAGE 6: STIKSTOFBEREKENING .................................................................................................... BIJLAGE 7: VERKEERSKUNDIG ADVIES ............................................................................................... BIJLAGE 8: AKOESTISCH ONDERZOEK ................................................................................................ BIJLAGE 9: PARTICIPATIEVERSLAG ....................................................................................................

1. INLEIDING 1.1. AANLEIDING Kennedy West Vastgoed is een vastgoedontwikkelaar met als doel invulling geven aan de woonbehoefte in de regio. Het bedrijf richt zich vooral op het ontwikkelen en verhuren van huisvesting in het middensegment. In samenwerking met SVRZ (Stichting voor Regionale Zorgverlening) wil zij op meerdere plaatsen in Zeeland zorggeschikte woningen realiseren voor de middenhuur en middenkoop. In dat kader is er onder andere voor een locatie aan de Molenstraat in Zaamslag een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Deze locatie betreft een onbebouwd gebied dat momenteel agrarisch in gebruik is aan de westzijde van Zaamslag. Het plan voorziet in het realiseren van 54 zorggeschikte appartementen, 10 levensloopbestendige woningen, 8 twee-onder-één-kapwoningen en 6 vrijstaande woningen. De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) geldende omgevingsplan Terneuzen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing. 1.2.

PLANGEBIED Het plangebied bestaat uit de volgende percelen, kadastraal bekend: • Zaamslag, sectie F, nummer 4879, oppervlakte 804m²; • Zaamslag, sectie F, nummer 4881, oppervlakte 11.325m²; • Zaamslag, sectie F, nummer 4884, oppervlakte 12.450m². Aan de noordzijde grenst het perceel aan de Weststraat. Ook is aan die zijde een bergbezinkbassin gelegen. Aan de oostzijde zijn tuinen gelegen van woningen aan de Diaconiestraat. Aan de zuidzijde ligt een hondenspeelweide en natuurgebied en aan de westzijde grenst het perceel aan een watergang en agrarische gronden.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens

5

1.3. LEESWIJZER Deze onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6

2. HET PROJECT 2.1. HUIDIGE SITUATIE Het plangebied bestaat uit agrarisch gronden welke intensief worden bewerkt. Ter plaatse van het perceel 4879 is een bestaande riolering aanwezig.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Maps)

2.2. TOEKOMSTIGE SITUATIE Het voornemen is om een toekomstbestendige woonwijk te realiseren met een mix aan woningtypen. Gezondheid en welzijn zijn speerpunten in het nieuwe woonconcept, dat ‘Wonen bij Olivia’ wordt genoemd. De woonwijk is gelegen in de directe nabijheid van zorgcentrum de Molenhof en multifunctioneel centrum het Stropievat. De bewoners van de nieuwe woonwijk kunnen dus gebruik maken van de faciliteiten die op korte afstand aanwezig zijn. Doordat er meer bewoners van de faciliteiten gebruik gaan maken ontstaan er ook kansen om de service en faciliteiten uit te breiden. Dit komt de leefbaarheid van het gehele dorp ten goede. Tussen Kennedy West Vastgoed, SVRZ en de gemeente Terneuzen is een overeenkomst gesloten waarin de ambities voor ……zijn vastgelegd. PM wat staat er precies in? Stedenbouwkundig ontwerp Er is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt dat uitgaat van een ruime opzet met veel ruimte voor groen, natuur, water en verblijven. Het stedenbouwkundig ontwerp is opgenomen in bijlage 1. In het plan wordt in het volgende bouwprogramma voorzien: • 2 woongebouwen van 3 bouwlagen, met in totaal 54 appartementen. Deze appartementen zijn gericht op het afnemen van zorg van de Molenhof. Uiteraard zijn deze gebouwen voorzien van een lift. Deze woningen maken het mogelijk om langer thuis te wonen en zorg naar behoefte af te nemen.

• 10 levensloopbestendige hofwoningen, 1 bouwlaag met kap. Deze woningen zijn niet alleen geschikt voor senioren die zorg willen afnemen, maar ook voor bijvoorbeeld starters. • 8 twee-onder-één-kapwoningen, 1 of 2 bouwlagen met kap. Deze woningen zijn met name geschikt voor gezinnen. • 6 vrijstaande woningen. Dit betreffen vrije kavels waarop een woning kan worden gerealiseerd, waarbij bijvoorbeeld ook mantelzorg kan worden verleend. Het plangebied ligt aan de westelijke rand van het dorp, en grenst aan de zuidwestzijde aan het naastgelegen natuurgebied (dorpsweide Zaamslag). De kracht van het gebied ligt dan ook vooral in het weidse zicht en de koppeling van de dorpskern met het natuurgebied van de kreken rond Zaamslag en Spui. De aanwezige waterlopen aan de zuid- en westzijde van het plangebied zijn uitlopers van de Otheense Kreek. Langs de lange assen in de ruimtelijke structuur van het dorp, is er ruim zicht op de omliggende polders en de natuur, wat ervoor zorgt dat Zaamslag sterk verbonden is met het buitengebied. Deze ruime zichtlijnen zijn ook aanwezig via de Molenstraat en de Weststraat. Om deze bijzondere ruimtelijke kwaliteit te behouden zijn de woningen buiten deze zichtlijnen

7

geplaatst en worden er aan de noord- en zuidzijde brede groengebieden aangelegd. Op die manier reiken de uitlopers van het natuurgebied tot diep in de bestaande dorpsstructuur. Deze groenzones worden ook benut voor de opvang en infiltratie van hemelwater (verbreden van de bestaande waterlopen met natuurvriendelijke oevers) en nieuwe wandelpaden. Deze paden vormen een belangrijke schakel in het wandelnetwerk van het dorp en verbinden de paden aan de noordzijde (wandeling rond de sportvelden) met de paden door het natuurgebied. Ook koppelen deze paden het nieuwe woongebied met de voorzieningen van De Molenhof.

Afbeelding 3 | Globale stedenbouwkundige structuur van het plan (bron: Juust) Bij de stedenbouwkundige opbouw van het plan is rekening gehouden met diverse omgevingsaspecten. Allereerst is de richting van de verkaveling aan de Diaconiestraat opgepakt als hoofdrichting voor het bebouwings- en wegenpatroon in het plan. De vrije kavels aan de oostzijde van het plan volgen de parcellering van de bestaande woningen aan de Diaconiestraat en sluiten met de diepe tuinen aan op de achtertuinen van deze woningen. Op die manier wordt de bestaande achterkantsituatie als het ware opgeheven en staan de nieuwe woningen met de voorzijde naar de openbare weg toe. In het middengebied staan de geschakelde woningtypes. Aan de binnenzijde is er sprake van een autoluw woonhofje waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en gezamenlijke activiteiten kunnen ontplooien. De woningen staan aan een gezamenlijke groene hof van waaruit ook weer een ruim doorzicht mogelijk is naar de polder. De woningen aan het hofje zijn bescheiden in bouwmassa en bestaan uit 1 laag en een kap. Hierdoor sluiten ze goed aan bij de schaal en maat van het dorp. De twee-onder-één kap woningen, die met de tuinen grenzen aan de hofwoningen, variëren in bouwhoogte en zijn aan de noordzijde twee lagen en een kap en aan de zuidzijde één laag met kap.

Deze woningen zijn met de voorgevels op de brede groenzones georiënteerd waardoor ook de groene zones als een voorzijde in het stedenbouwkundig plan worden ervaren. Aan de westelijke rand van het plangebied staan twee losse appartementsgebouwen van drie bouwlagen. Deze gebouwen sluiten in hoogte aan op de bouwmassa’s van de Molenhof en Onder de Wieken (beide gebouwen van SVRZ) en vormen een heldere beëindiging van de bebouwingsstructuur van het dorp. De gebouwen staan vrij in de groenstructuur van het plan en op ruime afstand (circa 60 meter) van de bestaande woningen aan de Weststraat, waardoor er ruime doorzichten mogelijk blijven en er geen onevenredige inbreuk op de privacy in bestaande

8

(voor)tuinen zal ontstaan. De entrees van deze gebouwen liggen ook aan de centrale, groene hof. De onderste woningen beschikken over een bescheiden tuintje. Daar omheen worden de wandelpaden doorgetrokken.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Juust) De verkeersafwikkeling van het totale plan vindt plaats via de zuidzijde, door middel van een aantakking op de Molenstraat. De openbare ruimte wordt als een erf ingericht met alleen voetpaden/trottoirs langs de belangrijkste routes in het plan. De auto is zoveel mogelijk te gast. Er is sprake van doodlopende wegen voor het gemotoriseerde verkeer waardoor er alleen bestemmingsverkeer te verwachten is (geen sluipverkeer door het plangebied mogelijk). Het parkeren wordt geconcentreerd aan de koppen van de geschakelde woningen en op een parkeerterrein nabij de appartementen. In het plan is nog extra ruimte gereserveerd om in de toekomst wanneer dat nodig mocht zijn, extra parkeerplaatsen aan te kunnen leggen. Tot die tijd worden deze plekken met groen ingericht. 2.3. TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, dat op 25 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. De gronden van het plangebied hebben de bestemming ‘Agrarisch’. De gronden zijn bedoeld voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en daarbij behorende voorzieningen en extensieve dagrecreatie.

Er is ter plaatse geen bouwvlak aanwezig. Ter bescherming van archeologische waarden heeft de locatie een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 2’. Bij werkzaamheden op een diepte van 50 cm onder maaiveld en over een oppervlakte groter dan 500 m² is archeologisch onderzoek nodig.

9

Afbeelding 5 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Terneuzen (bron:PDOK, bewerking: Juust)

2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan Het bouwen en gebruiken van nieuwbouwwoningen met bijbehorende erven is in strijd met de agrarische bestemming. Er zijn in het geheel geen bouwmogelijkheden op het perceel aanwezig en het gebruik voor wonen is momenteel niet toegestaan. Ook het gebruiken van de buitenruimte ten behoeve van verkeer, groen, verblijf en natuur is binnen het geldende omgevingsplan niet toegestaan, anders dan ten dienste van de agrarische functie. 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.

10

3. BELEIDSKADER 3.1. RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.  Duurzaam economisch groeipotentieel.  Sterke en gezonde steden en regio’s.  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:   

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda’s Grote Wateren en de Omgevingsagenda’s. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit ‘Sterke en gezonde steden en regio’s’, waarin onder andere gestuurd wordt op het laten aansluiten van vraag en aanbod in de regio’s, naar aantallen, typen woningen, woonmilieus en prijsklassen. Een van de beleidskeuzen daarbij is ook dat we de leefomgeving zodanig inrichten dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. Het voorliggende plan geeft daaraan invulling. Door de inrichting van het gebied wordt bewegen gestimuleerd en door de ligging is er een goede koppeling met bestaande maatschappelijke faciliteiten mogelijk. Conclusie Het rijksbeleid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 3.2. PROVINCIAAL BELEID Zeeuwse Omgevingsvisie 2021 De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan.

De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:  Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.  Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.  Een duurzame en innovatieve economie.  Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:    

11

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema’s (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Motivering In dit geval zijn de thema’s gezondheid, woningvoorraad en woonomgeving van toepassing. Ook wordt invulling gegeven aan doelen die in het thema klimaatadaptatie wordt nagestreefd. Het thema ‘gezondheid’ heeft als doel een veilig leefomgeving die gezond gedrag uitlokt en weinig gezondheidsrisico’s heeft. Daaronder valt een omgeving die uitnodigt tot bewegen, ontmoeten, ontspannen en het verlagen van gezondheidsrisico’s. In dit plan wordt door de inrichting en de locatie uitgenodigd om mensen te ontmoeten (koppeling met maatschappelijke voorzieningen in de nabijheid).

Daarnaast wordt ook gestimuleerd om te bewegen doordat er veel groenvoorzieningen worden gerealiseerd en een aantrekkelijke buitenruimte die aansluit op het aanwezige natuurgebied. Er kan gemakkelijk een ommetje worden gemaakt. Een groene woonomgeving zorgt daarnaast ook voor minder stress. De thema’s die horen bij een gezonde leefomgeving zijn ook in paragraaf 4.6 nader uitgewerkt. Het thema ‘woningvoorraad’ heeft als doel een toekomstbestendig en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Een doel dat daarbij onder andere wordt gesteld is dat wordt ingespeeld op de behoefte aan specifieke segmenten op de woningmarkt. Met het plan wordt specifiek invulling gegeven aan de doelgroep voor ouderen. De koppeling met SVRZ, waarbij zorg thuis geleverd kan worden, is daarbij een grote meerwaarde. Daarnaast wordt invulling gegeven aan de wens van het dorp om ook vrije kavels te realiseren. Het plan is daardoor ook afgestemd op de lokale behoefte. De ruime opzet van het plan maakt het plan bovendien ook toekomstbestendig. Er is voldoende ruimte voor water en groen, waarmee ook doelen uit het thema ‘klimaatadaptatie’ (Zeeland is voldoende waterrobuust en klimaatbestendig ingericht) met het plan worden behaald. Hittestress en wateroverlast worden voorkomen (zie ook paragraaf 4.2.1).

De doelstellingen uit het thema ‘woonomgeving’ sluiten aan bij hetgeen hiervoor over gezondheid, woningvoorraad en klimaatadaptatie is aangegeven. Conclusie Het plan draagt bij aan de doelen uit de Zeeuwse Omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering Relevant is artikel 5.46 uit de Omgevingsverordening. Dit artikel gaat over aardkundige waarden en is van toepassing op het plangebied. Dit betekent dat een omgevingsplan in dit gebied mede gericht moet zijn op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aardkundige waarden van de onderscheiden gebieden en hieraan regels moeten worden gesteld. Aardkundige waarden mogen niet significant worden aangetast of leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte van gebieden. Het gaat in dit geval om een niet actief kreeksysteem (Otheense kreek), deels watervoerend. Er is geen sprake meer van getijdenwerking en kreekvormende processen. Een groot deel van het systeem is bijzonder gaaf van vorm. Naast de hoofkreek zijn verschillende zijtakken nog steeds watervoerend.

Aan de westzijde van het plangebied is er sprake van de uitloper van deze kreek. Met het plan wordt deze weer meer zichtbaar en beleefbaar gemaakt, waardoor het plan gericht is op herstel van de aardkundige waarden. Het plan doet geen afbreuk aan de waarden en leidt niet tot een significante vermindering van de oppervlakte van gebieden.

12

Conclusie Het plan past binnen de regels van de Omgevingsverordening Zeeland. 3.3. REGIONAAL BELEID Regionale Woonvisie Zeeuws -Vlaanderen In de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. In de regionale Woonvisie staan ambities en afspraken op hoofdlijnen. Het dient bovendien als basis voor prestatieafspraken tussen de gemeenten en woningcorporaties en het dient als onderlegger voor het creëren van inzicht richting inwoners en stakeholders. De ambities in de Regionale Woonvisie zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Deze ambities en afspraken op hoofdlijnen hebben vorm gekregen in gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s, waarbij de drie gemeenten zelf de vrijheid hebben hoe concreet het eigen uitvoeringsprogramma ingestoken wordt.

Motivering In de regionale woonvisie is opgenomen dat de bestaande woningvoorraad gezien wordt als een woningportefeuille die zo toekomstgericht mogelijk gemaakt moet worden. Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief. Naast het toekomstgericht maken van de woningvoorraad wordt ingezet op het realiseren van nultredenwoningen. Hiermee wordt voorzien in de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Voorgenomen ontwikkeling zet in op kwalitatieve nieuwbouw en de realisatie van nultredenwoningen. Conclusie Het plan past binnen de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen. 3.4. GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025 De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden.

In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. 2. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies worden toegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering; 3. Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; 5. Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit en procedure; 6. Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren;

13

7. 8.

Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering; Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen.

Motivering Het plangebied ligt binnen de strategie ‘behouden’. Het gebied betreft een landbouwkundig gebied. Ten tijde van het opstellen van de structuurvisie werden er geen grote ruimtelijke ingrepen verwacht. Met de gewijzigde woningmarkt en woonbehoefte in de afgelopen jaren is in de structuurvisie nog geen rekening gehouden. Wel is aangegeven dat voor eventuele ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat deze ontwikkelingen de agrarische bedrijfsvoering niet in de weg mogen staan. Ontwikkelingen zijn niet uitgesloten. Agrarische bedrijven (bouwvlakken) liggen op ruime afstand (ca. 300 meter) van de planlocatie, waardoor er geen belemmeringen voor de bedrijfsvoering ontstaan. Conclusie Het plan is niet in strijd met de structuurvisie. Woonbeleid In paragraaf 4.3.1 wordt nader ingegaan op de Woondeal. Dit betreft het meest actuele beleidsdocument op het gebied van wonen. In die paragraaf wordt de behoefte beschreven, in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarin is ook ingegaan op de woningtypen.

14

4. KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING 4.1. ONDERGROND Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. 4.1.1 Archeologie De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Motivering Voor het plangebied gelden regels over onder andere graafwerkzaamheden om archeologische waarden in de bodem te beschermen.

Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de bodemingrepen een grotere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en dieper reiken dan 0,5 m onder het maaiveld. Gelet op de omvang van het plan en het plangebied zal de oppervlakte groter zijn dan 500 m² en zal ook de verstoring dieper dan 0,5 m zijn. Door Artefact! is een archeologisch bureau-onderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (bijlage 2, rapportage 2 april 2024). Uit het onderzoek blijkt dat voor het plangebied (middel)hoge verwachtingen gelden voor: • Het Paleolithicum tot en met Vroeg-Neolithicum in en op het Laagpakket van Wierden; • De Late IJzertijd en Romeinse tijd in de top van de Formatie van Nieuwkoop; • De Vroege en Late Middeleeuwen. Uit de Late Middeleeuwen is tevens een vermoedelijke vindplaats aangetroffen. In grote delen van het plangebied zijn er verwachtingen op een diepte al vanaf 0,25 m of 0,4 m onder het maaiveld. Dit betekent dat een vervolgonderzoek noodzakelijk is. Daarbij is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven de meest geschikte onderzoeksmethode. Voor de uitvoering van dit onderzoek wordt een programma van eisen opgesteld. Conclusie Het aspect ‘archeologie’ dient nader onderzocht te worden.

4.1.2 Bodemkwaliteit In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m²) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Motivering Door ABO-Milieuconsult is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5725 en NEN5740 uitgevoerd (bijlage 3, rapportage 8 februari 2024). Uit dat onderzoek blijkt dat de vastgestelde bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen functiewijziging van het perceel. Geadviseerd is zoveel mogelijk te werken met een gesloten grondbalans. Over hergebruik elders en afvoer van grond kan geen absolute uitspraak worden gedaan. Conclusie Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

15

4.1.3 Niet Gesprongen Explosieven Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem. Motivering De gemeente Terneuzen heeft een eigen risicokaart voor ‘Niet Gesprongen Explosieven’. Daaruit blijkt dat het plangebied is gelegen in een risicogebied voor geschutmunitie. Ten behoeve van de uitvoering is mogelijk onderzoek nodig in verband met een veilige werkomgeving. Conclusie Het aspect ‘niet gesprongen explosieven’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. In overleg met de gemeente dient te worden bepaald of er voor de uitvoering een onderzoek nodig is ten behoeve van een veilige werkomgeving. 4.2. WATER EN NATUUR Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien.

Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen – veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes. 4.2.1 Weging van het waterbelang Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Motivering Wateroverlast en watersysteem Door de realisatie van het nieuwbouwplan zal het bebouwd en verhard oppervlak toenemen. De totale oppervlakte toename van bebouwd en verhard oppervlak is momenteel nog niet exact bekend, omdat het plan nog een nadere technische uitwerking behoeft. In ieder geval is een watercompensatie (m³) benodigd die voldoet aan de norm ‘toename bebouwd/verhard oppervlak x 0,075m’. Daarbij wordt ervan uit gegaan dat waterberging in het watersysteem wordt gerealiseerd en niet als solitaire berging.

Om de haalbaarheid van de watercompensatie te beoordelen is een indicatieve berekening gemaakt, die is bijgevoegd in bijlage 4. Van belang is dat regenwater van de verharding in de openbare ruimte zoveel mogelijk oppervlakkig wordt afgevoerd naar het groen, zodat dit niet meegerekend hoeft te worden in de watercompensatie. Overigens is in de berekening uitgegaan van een worst case scenario. Voor de rijwoningen (10) wordt uitgegaan van een volledig verharde eigen tuin. Voor de vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen gaan we uit van maximaal de helft van de tuin aan verharding dat wordt aangesloten op het hemelwaterrioo.l De benodigde berging (nader te bepalen m³) wordt in de waterbergende schijf (het verschil tussen T=100 en zomerpeil) opgevangen. Uit de berekening blijkt dat de benodigde compensatie in het gebied haalbaar is. In het plan is verbreding van de watergangen rondom het plangebied voorzien. Dit zal worden gerealiseerd met natuurvriendelijke oevers. Rekening moet in beginsel worden gehouden met een maximale bovenbreedte van 14 meter. Dit vanwege het onderhoud. De watergangen rondom het plangebied zijn eigendom van het Waterschap Scheldestromen. In overleg met het Waterschap kan een aanpassing plaatsvinden aan de watergangen ten behoeve

16

van het realiseren van voldoende waterberging. Daarmee worden ook de natuurwaarden en de belevingswaarde in het gebied sterk verbetert. Indien de breedte van de natuurvriendelijke oever (plaatselijk) breder dan 14 meter wordt kan in overleg worden bezien of baggeronderhoud met een rupskraan met verlengde giek kan worden uitgevoerd. In dat geval moeten er onderhoudsstroken aan beide zijden van 7 meter zijn en is een minimale waterdiepte van 1 meter belangrijk. Daarover is dan ook overeenstemming met de aanpalende eigenaar nodig. Afvalwater Het afvalwater wordt geloosd op een nieuw aan te leggen vuilwaterriolering. Aan de oostzijde van het plangebied is een verouderde riolering aanwezig. Deze wordt buiten gebruik gesteld (klopt dat?) Er wordt een nieuwe riolering aangesloten op de bestaande riolering aan de Weststraat en de Molenstraat. Deze is indicatief aangegeven op tekening in bijlage 4. Hierover dient nog nadere afstemming met gemeente Terneuzen plaats te vinden in het kader van de verdere voorbereiding van de uitvoering. Hemelwater Voor het afvoeren van hemelwater gaan we uit van een gescheiden rioolstelsel waarbij het hemelwaterstelsel loost op de watergang. Het dakoppervlak van de nieuwe bebouwing wordt aangesloten op het nieuwe hemelwaterriool.

Zoals gesteld wordt het hemelwater van het verhard oppervlak in de buitenruimte zoveel mogelijk oppervlakkig afgevoerd naar het groen. Zoveel mogelijk water wordt in de groende gedeelten van het plan geïnfiltreerd in de bodem. Waar dit niet mogelijk is wordt het hemelwater opgevangen door kolken die op het hemelwaterriool worden aangesloten die naar de watergang leidt. Aansluiting op het bestaande gemeentelijk hemelwaterriool is niet nodig. Met de oplossingen voor het hemelwater wordt tevens voldaan aan de regels uit de verordening ‘afvoer hemel- en grondwater gemeente Terneuzen 2022’ Beschermingszones en onderhoudsstroken De afstand van nieuwe bebouwing tot watergangen is meer dan 7 meter. Daarmee is het onderhoud van de watergangen gewaarborgd. Er zijn geen overige waterkeringen en beschermingszones in of nabij het plangebied aanwezig. Wegen en overige eigendommen waterbeheerder De ontsluiting van het plan vindt plaats via gemeentelijke wegen en niet via waterschapswegen. Voor het gemeentelijk wegennet zijn er daardoor geen gevolgen. Aan de noordzijde van het plangebied is een rioolgemaal aanwezig. De afstand van nieuwe woonbebouwing tot dit gemaal is meer dan 30 meter. Daarmee is er geen belemmering voor de werking van het gemaal. Zie ook paragraaf 4.6.3. Conclusie Het aspect ‘waterbelang’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

4.2.2 Natuur Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Daarnaast is aandacht nodig voor de gebiedsbescherming, waarvoor het Rijk en de Provincie in de eerste plaats verantwoordelijk zijn. Toebedeelde functies moeten beoordeeld worden op mogelijk nadelige gevolgen voor Natura 2000-gebieden en getoetst moet worden aan de instructieregels uit de omgevingsverordening ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland-gebieden. Soortenbescherming Motivering

17

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Door adviesbureau Wieland is een quickscan uitgevoerd om te bezien of in dit geval effecten zijn te verwachten van de planontwikkeling (bijlage 5, rapportage 3 maart 2024). Daaruit blijkt dat het plangebied niet geschikt is voor zoogdieren. Ook zijn er op dit moment geen broedvogels te verwachten. Tijdens de werkzaamheden kunnen wel broedvogels worden verwacht als het perceel (gedeeltelijk) braak ligt. Broedsels zijn beschermd. Soorten waarvan het leefgebied jaarrond beschermd zijn, zijn niet te verwachten. In het kader van natuurinclusief bouwen wordt aanbevolen om in de nieuwbouw voorzieningen te treffen voor vleermuizen, huismus en gierzwaluw. In de omgeving komt de rugstreeppad voor. Het huidige plangebied is hiervoor ongeschikt. Tijdens de werkzaamheden kan wel geschikt leefgebied ontstaan. De aan te leggen waterpartijen zorgen voor voortplantingsbiotoop. Als er grondhopen aanwezig zijn tijdens de bouw dan kunnen deze fungeren als winterbiotoop. Daarom dient er een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld, om te voorkomen dat werkzaamheden worden stilgelegd. Daarmee kan verstoring of het doden van een rugstreeppad worden voorkomen. Geadviseerd is ook om de aan te leggen straatkolken amfibievriendelijk te maken. Dit zal in de nadere planuitwerking worden meegenomen.

Het plangebied is daarnaast geschikt voor de Kleine Wolfsmelk. Het dient nader onderzocht te worden of deze soort hier voorkomt. Dit onderzoek wordt uitgevoerd. Voor andere beschermde soorten is het plangebied ongeschikt. Gebiedsbescherming Motivering Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is ‘Westerschelde & Saeftinghe’. Dit natuurgebied ligt op circa 4 kilometer van het plangebied. Het perceel grenst wel aan natuurgebied dat is aangewezen in het Natuurnetwerk Zeeland. Er is geen overlast door geluid, trilling of licht en de (grond)waterstand wordt niet beïnvloedt. Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie bijlage 6). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig. Conclusie Het aspect ‘Natuur’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning/wijzigen van het omgevingsplan. 4.3. OMGEVINGSKWALITEIT Het bereiken en in stand houden van een ‘goede omgevingskwaliteit’ is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3).

Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing. 4.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

18

Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 78 woningen op een locatie waar geen bebouwing is toegestaan. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling vindt plaats buiten het bestaand stedelijk gebied, waardoor naast een beschrijving van de behoefte een motivering van de locatie ook aan de orde is. Binnen de Zeeuwse Woondeal ligt er een opgave om het huidige woningtekort aan te pakken. Het is noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In de provincie Zeeland worden tot en met 2030 16.500 nieuwe woningen gerealiseerd. De gemeente Terneuzen zet zich in voor realisatie van 1.819 woningen binnen deze opgave. Daarbij is de doelstelling dat 2/3 van de woningen betaalbaar (onder € 355.000,- in de koopsector en onder € 1.000,- per maand in de huursector) moet zijn. Daarbij zijn er ook afspraken gemaakt over versnelling, zoals de noodzakelijke samenwerking, reserveplannen in relatie tot harde plancapaciteit en het geven van prioriteit aan projecten die snel en relatief gemakkelijk te realiseren zijn. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een grote behoefte aan nultredenwoningen en geclusterde woonvormen, zoals hofjeswoningen, service- en seniorenflats.

Voor de regio Zeeland is de opgave 6.800 nultredenwoningen en 1.600 geclusterde woonvormen. De opgave nultredenwoningen in de gemeente Terneuzen bedraagt 703, het aantal geclusterde woningen (staat als PM in woondeal, @gemeente is er een cijfer?) Met het bouwplan wordt voorzien in 78 nieuwe woningen. Dit betreffen 64 geclusterde woningen, waarvan 10 hofwoningen en 54 appartementen. Deze woningen zijn gericht op het leveren van zorg. De overige 14 woningen betreffen deels twee-onder-een-kapwoningen (8) en deels vrijstaande woningen (6). De geclusterde woningen vallen binnen het betaalbare segment, binnen het plan betreft dit 80% van de woningen. Dit betreffen zowel woningen in de middenhuur als in de koopsector. De ontwikkelaar houdt een deel van de woningen in portefeuille voor de verhuur. Er is een overeenkomst gesloten met SVRZ over het aanbieden van zorg binnen het plangebied. De ontwikkeling geeft invulling aan de woonbehoefte zoals deze in de Zeeuwse Woondeal is beschreven. Ten aanzien van het stedelijk gebied het volgende. De locatie is gelegen direct tegen de kern Zaamslag aan. De gronden hebben een agrarische bestemming en zijn gelegen buiten het stedelijk gebied. Er is binnen het stedelijk gebied in Zaamslag weinig ruimte om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen.

Hoewel er locaties zijn die voor herontwikkeling in aanmerking komen (zoals bijvoorbeeld enkele leegstaande panden aan het Plein) is het niet mogelijk om op die locaties een gevarieerd aanbod aan te bieden waarbij ook op deze schaal en het voorgenomen niveau zorg verleend kan worden zoals in het onderhavige plan. Door de gekozen locatie is er een sterke verweving met de bestaande zorginfrastructuur mogelijk. De locatie is een logische nieuwe afronding van de kern waarbij ook de bestaande achterkantsituatie van de Diaconiestraat wordt opgeheven. In plaats daarvan wordt een fraaie afronding van de kern gerealiseerd waarbij er een koppeling komt met het aangrenzende natuurgebied, uitlopers daarvan worden als het ware het dorp ingetrokken. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt zal de realisatie van het plan niet leiden tot structurele leegstand elders. Het plan geeft invulling aan de kwalitatieve woonbehoefte voor met name ouderen. Doordat ouderen naar

19

het plan verhuizen komen ook voor andere doelgroepen geschikte woningen op de woningmarkt vrij. Het plan biedt naast de woningen voor ouderen ook voor andere doelgroepen die momenteel niet aan bod komen ruimte. Conclusie Het aspect ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. Motivering De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door: de maat en schaal van de bebouwing (bouwmassa, volume; stedenbouwkundige context; afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd; herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten; benutten van cultuurhistorische waarden; voldoende groen; materiaalgebruik.

In paragraaf 2.2 is uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige context van het gebied en de ontwerpuitgangspunten voor het plan. Het plan kent door de opzet en inrichting een grote belevingswaarde. Het naastgelegen natuurgebied wordt het dorp ingetrokken en er wordt een aangenaam verblijfsgebied gerealiseerd. Het plan geeft ook kansen om de ecologische waarde te vergroten. Dit kan onder meer door de realisatie van natuurvriendelijke oevers. Het plan is zowel vanuit landschappelijk als stedenbouwkundig oogpunt een meerwaarde voor de kern. Conclusie Het aspect ‘landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.3.3 Cultuurhistorische waarden De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan.

Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Motivering Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Op de cultuurhistorische waardenkaart Terneuzen is het gebied wel aangemerkt als aardkundig waardevol gebied van nationale betekenis. Hiermee is in het plan rekening gehouden door het krekenlandschap dat van oorsprong in dit gebied aanwezig was weer meer zichtbaar en beleefbaar te maken in het plan.

20

Conclusie Het aspect ‘cultuurhistorische waarden’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.4. MOBILITEIT EN BEREIKBAARHEID Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie, het type functie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden. Motivering In bijlage 7 is een memo met het verkeerskundig advies opgenomen (Juust, memo d.d. 22 april 2024). Daaruit blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen bij het plan kunnen worden gerealiseerd. Voldaan zal worden aan de parkeerregeling zoals opgenomen in het Omgevingsplan Terneuzen (onderdeel facetbestemmingsplan parkeren).

Daarnaast is gebleken dat de omliggende wegen de extra verkeersbewegingen vanwege het plan kunnen verwerken. Conclusie Het aspect ‘mobiliteit en bereikbaarheid’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.5. DUURZAAMHEID Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk. Motivering Om een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand te brengen is in de planontwikkeling veel aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. De woningen en appartementen moeten nog nader worden uitgewerkt, maar worden zo energiezuinig mogelijk gerealiseerd. De woningen worden voorzien van zonnepanelen, een warmteterugwininstallatie (WTW) en een warmtepomp. Om de warmtevraag tot het minimum te beperken worden de woningen goed geïsoleerd. Het merendeel van de grondgebonden woningen heeft een achtertuin georiënteerd op het zuiden/zuidoosten.

Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt van passieve zonne-energie. Verder wordt duurzaam omgegaan met de openbare ruimte. Er wordt zo weinig mogelijk verharding toegepast, het gebied wordt klimaatadaptief ingericht (bijvoorbeeld veel ruimte voor waterberging en infiltratie) en er worden maatregelen genomen om de natuur te bevorderen, zoals de natuurvriendelijke oevers. Door de inrichting met veel groen en natuur wordt hittestress ook mede voorkomen. Het aspect ‘duurzaamheid’ vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.6. GEZONDE LEEFOMGEVING Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn.