2024-05-22 - Terneuzen, Othene Oost 2022 Toelichting - ingewerkte versie

bestemmingsplan

Terneuzen, Othene Oost 2022 Terneuzen

DATUM IMRO IDN

17-04-2024

NL.IMRO.0715.BPTNZOTH03- VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

mr. ir. H. Wenting

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

gemeente Terneuzen 0715.20211046

AUTEUR STATUS

ing. B.M. Lap vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Plangebied

6

1.3

Geldende planologische regelingen

7

1.4

Leeswijzer

8

Planbeschrijving

9

2.1

Stedenbouwkundig plan 2005

9

2.2

Aanpassing stedenbouwkundig plan 2022

9

Beleidskader

11

3.1

Algemeen

11

3.2

Rijksbeleid

11

3.3

Provinciaal beleid

13

3.4

Gemeentelijk beleid

19

Kwaliteit van de leefomgeving

21

4.1

Algemeen

21

4.2

Verkeersaspecten

21

4.3

Bodem

24

4.4

Geluid

31

4.5

Externe Veiligheid

33

4.6

Planologisch relevante kabels en leidingen

38

4.7

Ecologie

39

4.8

Luchtkwaliteit

46

4.9

Bedrijven en milieuhinder

47

4.10

Water

48

4.11

Cultuurhistorie

48

4.12

Ontplofbare oorlogsresten

50

4.13

Mer-beoordeling

52

Toelichting op de juridische regeling

54

5.1

Wettelijk kader

54

5.2

Opzet van de bestemmingsregeling

54

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/61

5.3

Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

55

Uitvoerbaarheid

59

6.1

Economische uitvoerbaarheid

59

6.2

Grondexploitatie

59

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

60

Hoofdstuk 6

4/61

Toelichting

5/61

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Terneuzen heeft in 2002 een basisexploitatieovereenkomst gesloten met Projektbouw Zeeland B.V. (nu AM Zeeland) voor de ontwikkeling van het uitbreidingsplan woongebied Othene Zuid. Destijds werd gedacht aan een uitbreidingswijk met ruimte voor maximaal 1.450 woningen. In eerste instantie werd gedacht aan 6 deelgebieden en een looptijd van circa 10 jaar om heel de woonwijk tot ontwikkeling te brengen. Mede als gevolg van de dubbele economische crisis in 2009 en 2012-2013 is de ontwikkeling gestagneerd. Sindsdien is voor het westelijke deel van de woonwijk in 2015 een beheersverordening opgesteld waarmee het aantal woningen in het westelijk deel planologisch-juridisch is beperkt tot 1.000 stuks. Een groot gedeelte van het plangebied van de beheersverordening was destijds al tot ontwikkeling gebracht. Het oostelijke deel van het uitbreidingsplan, waarvoor de gemeenteraad van Terneuzen in 2018 het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' heeft vastgesteld, is nog in ontwikkeling en deels nog onbebouwd. Dat bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' is vastgesteld vanwege de wens om te beschikken over een actueel en overzichtelijk bestemmingsplan dat bovendien digitaal beter raadpleegbaar is dan het bestemmingsplan 'Othene Zuid' uit 2005 waarop het voortborduurt.

In dat bestemmingsplan is onder andere ook het maximale woningaantal voor de oostelijke gronden vastgesteld op 548 stuks, waarmee in Othene het totaal aantal woningen maximaal 1.548 bedraagt. Sinds de vaststelling van dit bestemmingsplan zijn er diverse woningen tot ontwikkeling gebracht en voor een aantal nog te bouwen woningen binnen het plangebied van dat bestemmingsplan zijn omgevingsvergunningen verleend. Vanwege de lange looptijd van de gebiedsontwikkeling zijn de voorgaande planologische regimes tamelijk flexibel gehouden. Op die manier konden gemeente en ontwikkelaar inspelen op gewijzigde marktomstandigheden en woningbehoeftes. Nu de laatste, oostelijke deelgebieden van het uitbreidingsplan tot ontwikkeling worden gebracht, is juist meer behoefte aan zekerheid als het gaat om de nog te realiseren woningen op de gronden in eigendom van AM Zeeland. Daarnaast hebben gemeente en ontwikkelaar gewerkt aan aanpassingen aan het stedenbouwkundig ontwerp waardoor de stedenbouwkundige afronding van het plan aan de oostzijde geoptimaliseerd is. In paragraaf 2.1 wordt hier nader op ingegaan. Deze zaken vragen om een herziening van het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost'.

1.2

Plangebied

Dit bestemmingsplan vervangt in zijn geheel het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' uit 2018. Het plangebied is aldus hetzelfde. Globaal wordt het plangebied begrensd door de Reuzenhoeksedijk in het noorden, de Drieweg ten oosten en door de Schepenlaan / Molenweg aan de zuidzijde. Aan de westzijde wordt het plangebied globaal begrensd door de straten Waterlanden. Het plangebied is momenteel nog deels in gebruik als landbouwgrond. Aan de Reuzenhoeksedijk 5 nog een boerderij met bijbehorende opstallen gesitueerd. Deze historische boerderij is aangekocht.

6/61

Figuur 1.1 Boerderij Reuzenhoeksedijk 5 (foto: Quickscan beschermde natuurwaarden project Othene Oost, bijlage 12)

1.3

Geldende planologische regelingen

Het belangrijkste bestemmingsplan dat momenteel van kracht is, is het hiervoor genoemde bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost'. Daarnaast gelden er 2 facetbestemmingsplannen. Dat zijn plannen die voor de gehele gemeente zijn vastgesteld en die een specifiek onderdeel regelen. Deze bestemmingsplannen zijn: het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen dat op 7 februari 2019 is vastgesteld en waarin een regeling voor het realiseren en de instandhouding van voldoende parkeergelegenheid is opgenomen; het Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen, dat op 1 juli 2021 is vastgesteld, waarin regels en begrippen zijn opgenomen met betrekking tot wonen. Dit plan is vastgesteld om meer regie te krijgen op mogelijke woonvormen die een ruimtelijke uitstraling hebben die niet altijd past in de omgeving en waardoor overlast kan worden veroorzaakt. De bestemmingsplannen zijn net als voorliggend bestemmingsplan raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl/omgevingsloket-regels op de kaart.

7/61

1.4

Leeswijzer

Deze plantoelichting is grotendeels gebaseerd op de toelichting van het bestemmingsplan uit 2018. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een verduidelijking van de stedenbouwkundige structuur die aan dit bestemmingsplan ten grondslag ligt. Vervolgens volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van voor het plangebied relevant beleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de sectorale aspecten en in hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling zoals vertaald in de regels en verbeelding van het bestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

8/61

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Stedenbouwkundig plan 2005

De ontwikkeling van het oostelijke deel van het uitbreidingsplan Othene Zuid vindt plaats op basis van de in 2005 vastgestelde stedenbouwkundige structuur. In de hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan Othene Zuid is het stedenbouwkundige plan nader onderbouwd. Een samenvatting daarvan is opgenomen in hoofdstuk 2 van de toelichting op het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

2.2

Aanpassing stedenbouwkundig plan 2022

In paragraaf 1.1 is gemeld dat het stedenbouwkundig ontwerp enigszins is aangepast. Die aanpassingen hebben betrekking op de stedenbouwkundige afronding van het woongebied aan de oostzijde. In figuur 2.1 zijn het oorspronkelijke ontwerp uit 2015 en het aangepaste ontwerp uit 2022 naast elkaar gezet en is aangegeven wat de aanpassingen zijn. Inrichtingstekeningen zijn opgenomen in bijlage 1. Hoewel deze gedetailleerd zijn, zijn ze nog niet definitief.1 Het plan is nu om de primaire waterloop, die vanuit het gebied ten noorden van de Reuzenhoeksedijk doorloopt tot in het uitbreidingsplan, niet weg geheel te halen maar te integreren in het ontwerp. Na circa 200 meter buigt de waterloop richting oostelijke buitenrand van het gebied. Daar loopt deze nieuwe watergang langs de westzijde van de Drieweg 150 meter in zuidelijke richting door. Vervolgens wordt de waterloop aangesloten op de centrale watergang in het uitbreidingsplan, die in oostelijke richting wordt verlengd. Die centrale watergang voert het water af richting de Otheensekreek. Door het handhaven van de waterloop is de verkaveling in de noordoosthoek van het uitbreidingsplan aangepast en kunnen circa 15 woningen minder worden gerealiseerd. Het eerder beoogde buurtje met 14 grondgebonden woningen aan oostzijde maakt plaats om verbreding van de waterpartij in het uitbreidingsplan mogelijk te maken.

Aan de westzijde van deze verbrede waterpartij wordt een appartementengebouw in 5 bouwlagen (bouwhoogte 20 meter) gebouwd. De verbreding van de waterpartij en de bouw van een appartementengebouw wordt aan de zuidzijde van de (verlengde) centrale watergang herhaald. In de zuidoosthoek is een locatie gereserveerd voor een speelkooi. Het een nieuwe locatie van speelkooi die heeft gestaan aan de Jacobsschelp, vlak bij de brede school Othene. Aan deze zijde zijn ook verschillende andere speelvoorzieningen voorzien zoals een uitkijkpunt, een boomstamtribune, stapstenen en een speeloever. Ook worden mogelijk een trekpontje, een trimparcours en een paddenpoel aangelegd. Het geheel krijgt het karakter van een natuurlijk sport- en speellandschap.

9/61

Figuur 2.1 Stedenbouwkundige opzet 2005 en 2022 Op basis van de aangepaste stedenbouwkundige plannen zouden er in Othene Oost totaal 713 woningen kunnen worden gerealiseerd, ofwel een plus van 165 woningen. Daarnaast is er een zorginstelling die de wens kenbaar heeft gemaakt om in het plangebied een zorgvoorziening te realiseren voor hun cliënten.

10/61

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Algemeen

Dit bestemmingsplan voorziet op het continueren van een geldende juridisch-planologisch toetsingskader ten behoeve van de ontwikkeling van de laatste drie fasen van de uitbreiding Othene Zuid. Daarom is een uitgebreide toetsing niet noodzakelijk. Voor een belangrijk deel kan worden teruggegrepen op de toelichting van het geldende bestemmingsplan. In de volgende paragrafen wordt alleen ingegaan op het ruimtelijk beleid en wetgeving van het Rijk, de provincie en de gemeente dat relevant is voor het plangebied en dat na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost van kracht is geworden. Die wijzigingen zijn beperkt.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Inleiding Na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld en de verschillende Algemene maatregelen van bestuur en Regelingen. 3.2.2 Nationale Omgevingsvisie Samenvatting beleidskader Met de NOVI (vastgesteld 11 september 2020) geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Het klimaat verandert. De gevolgen hiervan merken we al. Denk aan de steeds drogere zomers, de hevigere regenval en stijgende zeespiegel. Op deze en andere gevolgen van de klimaatverandering moeten we zo snel mogelijk inspelen. Tegelijkertijd willen we met elkaar de overstap maken naar duurzame energie. Het is de bedoeling dat ons land in 2050 een duurzame energievoorziening heeft. We dragen hier zelf aan bij door bijvoorbeeld zoveel mogelijk woningen aardgasvrij te maken. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. Nederland heeft een sterke internationale concurrentiepositie. Vanuit die positie willen we werk maken van een nieuw economisch verdienmodel dat duurzaam is en circulair.

Door grondstoffen te hergebruiken in de bouw bijvoorbeeld. Overstappen naar duurzame energie en zorgen voor een gezond milieu zijn belangrijk. Ook willen we dat bedrijven zich hier goed kunnen vestigen met voldoende ruimte voor hun activiteiten. Daarvoor is het zaak hierbij alle aspecten te betrekken die een rol spelen, zodat we geld kunnen blijven verdienen. 3. Sterke en gezonde regio's. Veel mensen zijn op zoek naar een geschikte, betaalbare woning en een aantrekkelijke woonomgeving. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied. Toetsing aan beleidskader

11/61

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Met de grote waterpartijen in het (aangepaste) plan wordt ingespeeld op de steeds drogere zomers en de hevigere regenval. Daarnaast wordt het plangebied met 0,5 tot 1 meter opgehoogd, met als gevolg een hoger bouwpeil van de woningen, omdat wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. De stijgende zeespiegel is geen onderwerp dat op het niveau van dit bestemmingsplan aandacht behoeft. Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat de vergunningaanvragen moeten voldoen aan sinds 1 januari 2021 gestelde eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) waarin strenge eisen zijn gesteld om energiegebruik te beperken. Alle woningen in het plangebied worden gasloos gebouwd. Dit is inmiddels wettelijk verplicht. Op veel van de woningen zullen zonnepanelen worden gelegd en bij veel woningen zullen warmtepompen worden geplaatst. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. Voor alle woningen zullen naar verwachting nieuwe grondstoffen worden gebruikt. Er wordt niet ingezet op het hergebruiken van grondstoffen in de bouw van de woningen. Sloop en hergebruik van materialen zijn evenmin te verwachten. De woningen worden gebouwd voor vele generaties en zijn in dat opzicht duurzaam te nomen. 3. Sterke en gezonde regio's. De ontwikkeling van Othene-Zuid zorgt voor aanbod aan geschikte woningen en een aantrekkelijke woonomgeving.

Het bevordert ook de doorstroming op de woningmarkt. Hierdoor komen aan de onderkant van de koopwoningmarkt woningen vrij voor starters en kleine huishoudens. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied. Deze ambitie is voor de ontwikkeling en afronding van Othene Zuid niet van belang. 3.2.3 Algemene maatregelen van bestuur (Amvb's) en Regelingen De volgende Amvb's en Regelingen zijn na het bestemmingsplan Othene Oost vastgesteld: 20-11-20 2018: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met diverse ontwikkelingen 2018. De wijzigingen in deze regeling betreffen regulier noodzakelijk onderhoud en bestaan uit de toevoeging van een antennelocatie van Defensie, alsmede een nieuwe Defensieradar, het toevoegen van de secundaire surveillance radar (SSR) aan het verstoringsonderzoek, en een actualisatie van reserveringsgebieden voor de uitbreiding en aanleg van hoofdwegen. 27-05-2020: wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (kustfundament, grote rivieren, radarstations en hoogspanningsverbindingen). 14-09-2020: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met enkele actualiseringen: de wijziging van de Rarro betreft regulier onderhoud van de Rarro en heeft geen gevolgen voor burgers, bedrijven en het milieu.

19-11-2020: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met het aanwijzen van twee civiele radarstations. 25-06-2021: wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en Omgevingsregeling in verband met de actualisatie en het laten vervallen van geometrische kaarten. 16-02-2022: Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters. 10-06-2022 ontwerp wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit kwaliteit leefomgeving in verband met instructieregels voor hyperscale datacentra. Geen van deze wijzigingen zijn relevant voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

12/61

In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De ontwikkeling van een nieuwe woonwijk is een stedelijke ontwikkeling. Dat zou betekenen dat de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' moet worden toegepast. In onderhavig bestemmingsplan is echter alleen sprake van een technische aanpassing van het bestemmingsplan. Uit jurisprudentie blijkt dat bestaande planologische (onbenutte) mogelijkheden overnemen niet behoeft te worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 3.2.4 Nationale woon- en bouwagenda (maart 2022) Volkshuisvesting als kerntaak van de overheid is terug van weggeweest. De regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat er nu met meer tempo en meer regie aan de slag moeten worden gegaan. Om hieraan richting te geven, heeft het ministerie de Nationale woon- en bouwagenda opgesteld. Daarin is vermeld dat een meer beschermende overheid nodig is. Een vermindering van kansenongelijkheid in de volkshuisvesting moet de inzet zijn. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar.

We willen ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn. Volgens de nationale-woon-en-bouwagenda dient 2/3 van de woningen “betaalbaar” te zijn. Het is de bedoeling dat dit streven geldt voor nieuwe projecten. Gemeente en ontwikkelaar hebben afgesproken dat dit streven geldt voor de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt. Concreet zal ongeveer 1/3 deel huurwoningen zijn (van sociale huurgrens € 763 tot maximaal € 1.000, prijspeil 2023), 1/3 deel betaalbare koopwoningen (tot NHG-grens € 405.000 in 2023) en 1/3 woningen in het duurdere segment.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Inleiding Na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost zijn op provinciaal niveau de volgende ruimtelijke beleidsdocumenten en verordeningen vastgesteld: a. de Zeeuwse Omgevingsvisie (structuurvisie), vastgesteld 11 november 2021; b. de Provinciale Omgevingsverordening 2018, vastgesteld 21 september 2018 en vervolgens 8 wijzigingen van deze verordening, namelijk 1. 1e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 7 december 2018; 2. 2e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 5 februari 2019; 3. 3e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 24 september 2019; 4. 4e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 21 april 2020; 5. 5e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 22 september 2020; 6. 7e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 29 juni 2021; 7. 8e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 20 mei 2022; 8. 9e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 5 juli 2022. De 6de wijziging ontbreekt in dit rijtje. Die is namelijk nooit opgesteld.

13/61

3.3.2 Zeeuwse Omgevingsvisie De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities en de instrumenten die de provincie inzet om deze ambities te bereiken. In Deel A zijn strategische ambities beschreven met 2050 als horizon. Ze geven richting aan de beleidsdoelstellingen en acties voor de kortere termijn (2030). In Deel B van de Omgevingsvisie beschrijft uitgebreid de beleidsdoelstellingen voor 2030, de acties die daaraan bijdragen en welke partijen daar een rol bij spelen. Met name Deel B is de basis voor de uitvoering en de omgevingsverordening (zie paragraaf 3.3.3). De vier Zeeuwse Ambities voor 2050 die in de Zeeuwse Omgevingsvisie worden beschreven zijn: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen; vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt; noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving; zorgen voor een schone, gezonde en veilige woonomgeving. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied verbeteren van de balans tussen het gebruik en de draagkracht van land en water; herstel van biodiversiteit; ruimte voor nieuwe duurzame ontwikkeling. 3.

Een duurzame en innovatieve economie hoogwaardig (her)gebruik van producten, grondstoffen en energie; sluiten van kringlopen. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland aanpassen aan wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen; zo min mogelijk uitstoot van broeikasgassen. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee. Toetsing en conclusie De ontwikkeling van Othene Zuid sluit aan bij de ambities die in de omgevingsvisie zijn geformuleerd. Zoals al in paragraaf 3.2.2 is vermeld, zorgt de ontwikkeling van Othene-Zuid voor aanbod aan geschikte woningen en een aantrekkelijke woonomgeving. Het bevordert ook de doorstroming op de woningmarkt. Voorts zorgt de ontwikkeling voor meer en ook meer afwisselende beplanting en daarmee voor meer biodiversiteit dan het voormalige agrarische grondgebruik. 3.3.3 Verordening Ruimte Zeeland (inclusief wijzigingen) Toetsing Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is uitgewerkt in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna

14/61

PRV). Voor een belangrijk deel gaat het om regels die betrekking hebben op het buitengebied, zoals: concentratie agrarische bebouwing; bufferzones; glastuinbouw; intensieve veehouderij; agrarische onderzoeksbedrijven; agrarisch gebied van ecologische betekenis; bestaande Natuur, Natuurontwikkelingsgebieden. afwegingszone natuurgebieden en wijziging begrenzing ecologische hoofdstructuur; landschap. Verder zijn er algemene regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied, zoals: regionale waterkeringen; bebouwing in kustfundament; molenbiotoop; opstellingen voor wind- en zonne-energie; erfgoed. Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies, namelijk: bedrijven en detailhandelsvoorzieningen; wonen: dit artikel heeft betrekking op nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied. Dit is niet aan de orde. De eerder vastgestelde algemene regels voor duurzame verstedelijking zijn in 2016 komen te vervallen omdat dit thans is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening (zie hiervoor). Van belang is dat sprake is van een actualisering. Er worden geen nieuwe functies gerealiseerd. Uitgangspunt van de Ruimtelijke Verordening Zeeland is dat bestaande juridisch-planologische rechten worden gerespecteerd. Met de voorliggend bestemmingsplan is daaraan invulling gegeven.

De volgende artikelen zijn daarbij van belang: 2.7 Bufferzones: In een bestemmingsplan waarin voor de eerste maal woon- of verblijfsrecreatieve bestemmingen worden aangewezen worden nieuwe woon- of verblijfsrecreatieve functies niet toegelaten binnen een afstand van: 1. 100 meter tot buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop agrarische gebouwen anders dan kassen zijn toegelaten. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied kunnen geen nieuwe agrarische bedrijven worden gevestigd in deze bufferzone. 2. 50 meter vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde kassen en, primair, vanaf daarvoor aangewezen bouwvlakken alsmede vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop fruitteelt is toegelaten. In het bestemmingsplan Buitengebied is bepaald dat fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden niet is toegestaan. 2.11 Regionale waterkeringen. Voor de Reuzenhoeksedijk is de dubbelbestemming Waterstaat - waterkering opgenomen. Gekozen is voor een dubbelbestemming omdat dit ook de systematiek is in het voorgaande bestemmingsplan Othene-zuid en het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied. 2.12 Bestaande natuur. Binnen het plangebied is geen bestaande natuur aanwezig. Direct ten noorden van

15/61

het plangebied is de bestaande natuur van de Margarethapolder aanwezig. Dit heeft echter geen consequenties voor het bestemmingsplan. 2.17 Landschap en erfgoed: In de toelichting bij een bestemmingsplan wordt inzicht gegeven in de landschappelijke respectievelijk cultuurhistorische waarden van de gronden of elementen en worden geen bestemmingen aangewezen of regels gesteld die, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, mogelijk maken dat landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden of elementen significant worden aangetast. Dit is echter niet aan de orde. De Reuzenhoeksedijk is voorzien van een beschermende regeling, niet alleen vanuit waterkeringsoogpunt maar ook vanwege de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan wordt uitsluitend het bestaande gebruik en het planologische toegestane gebruik opnieuw vastgelegd. Het bestemmingsplan voldoet aan de bepalingen uit de Verordening Ruimte Zeeland. 3.3.4 Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 In navolging op de in het verleden gehanteerde planningslijsten voor woningbouw, heeft de Provincie in 2014 het instrument woningmarktafspraken in het leven geroepen. Via een jaarlijkse herijking worden deze afspraken actueel gehouden.

Binnen deze afspraken worden zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve aspecten van de woningmarkt, als uitwerking van de kernopgave uit de regionale woonvisie 2014, nader vastgelegd. Periodiek wordt het programma op basis van de marktbehoefte geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Een van de afspraken is dat er in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. De voorkeur wordt gegeven aan plannen waarbij herstructurering/ sanering van bedrijfs-/ woonlocaties wordt gerealiseerd. In zowel de planning als monitor zullen deze gegevens ook bijgehouden worden. Toetsing Bij het begin van de planontwikkeling voor het uitbreidingsplan Othene Zuid is de afspraak gemaakt dat dat er in totaal 1.450 woningen konden worden gerealiseerd. Dit is ook zo vastgelegd in het bestemmingsplan Othene Zuid (2005) en in de woningmarktafspraken voor Zeeuws-Vlaanderen. Mede als gevolg van de economische crisis is de ontwikkeling van de uitbreidingswijk gestagneerd. Sindsdien is er voor het westelijke deel van de woonwijk in 2015 een beheersverordening opgesteld waarmee het aantal woningen in het westelijk deel wordt beperkt tot 1.000 stuks. Een groot gedeelte van het plangebied van de beheersverordening was destijds al tot ontwikkeling gebracht.

In dit gebied zijn 897 woningen waarvan 1 voormalige agrarische bedrijfswoning (Waterhyacint 8) en 896 nieuwbouwwoningen aanwezig. Er kunnen nog 4 woningen vergund (situatie september 2023), waarmee het totaal aantal nieuwbouwwoningen in Othene komt op 900. Een deel van het plangebied van de beheersverordening is met de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost in 2018 komen te vervallen (zie figuur 3.1). In dit gebied kunnen 32 woningen worden gebouwd. Deze zijn inmiddels allemaal vergund en gebouwd of in aanbouw. Daarmee komt het aantal 'nieuwbouwwoningen' in het gebied van de beheersverordening op (900-32=) 868.

16/61

Figuur 3.1 Gebied dat in 2018 is overgegaan van beheersverordening Othene naar bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost In het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost (ook het plangebied van voorliggend bestemmingsplan) mogen maximaal 548 woningen worden gebouwd. Het voorliggende bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost 2022 borduurt voort op de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur en is bedoeld om het uitbreidingsplan voor het oostelijke deel van Othene Zuid opnieuw planologisch-juridisch te regelen. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp 2022 (zie paragraaf 2.2) kunnen er in dit deelgebied totaal 713 woningen worden gerealiseerd. Dat is een plus van 165 woningen. In het projecteamoverleg van begin november 2023 is de wens uitgesproken om - gelet op de opgave om de woningbouwproductie te versnellen en te vergroten - nog meer plancapaciteit mogelijk te maken. Ingezet wordt op een plus van nog eens 85 woningen , waarmee de plus komt op maximaal 250 woningen. Dat zou betekenen

17/61

dat er in het totale plan Othene (868+713+85=) 1.666 woningen worden gerealiseerd (circa 15% meer dan oorspronkelijk gedacht). Omdat het gebied al een woonbestemming heeft vindt er geen uitbreiding van woningbouw plaats buiten het bestaand bebouwd gebied. Daarmee past de woningbouw binnen het ruimtelijk afwegingskader als genoemd in de Regionale woningmarktafspraken. Gemiddeld zijn er de afgelopen 20 jaar circa 50 woningen per jaar gerealiseerd. Nu komt er mogelijk in sommige jaren wat extra (sociale/betaalbare) woningbouw bij. Daarom wordt nu uitgegaan van gemiddeld 75 gebouwde woningen per jaar. In overeenstemming met de nationale-woon-en-bouwagenda (zie paragraaf 3.2.4) zal 2/3 deel van de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt (dus 167 woningen) een betaalbare woning zijn. Dit is vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan. 3.3.5 Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, gemeenten Hulst, Sluis & Terneuzen (22 juli 2022) en Zeeuwse Woondeal 2023-2030 "Op weg naar een toekomstbestendige woningvoorraad" Inmiddels is een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld en hebben de Zeeuwse gemeenten, de provincie Zeeland en het Rijk afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van de nationale doelstellingen om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen en daarbij te streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar.

In beide documenten wordt uitgegaan van groei in plaats van krimp. In het kader van de Zeeuwse Woondeal is voor de gemeente Terneuzen afgesproken dat er tot 2030 in totaal 1.820 nieuwe woningen toegevoegd moeten worden (waarvan 2/3 betaalbaar). Dit aantal woningen wordt door de gemeente als ondergrens gezien. Het toevoegen van 250 extra woningen past daardoor in de actuele woningmarktsituatie en is in overeenstemming met de regionale woonvisie en de Zeeuwse woondeal. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich middenin een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich grote uitdagingen, maar ook kansen voor, die de gemeente met beide handen wil aangrijpen. Ook is een demografische transitie in de regio gesignaleerd die de komende jaren verder doorzet en significant is. Deze transitie heeft, samen met lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen, effecten op de woningbehoefte en de leefbaarheid in de kernen. Ook is de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio een belangrijke factor in het woonbeleid. De kansen en uitdagingen die de regio te wachten staat, vragen om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin overheden hun krachten bundelen.

De visie die centraal staat, als stip op de horizon: “We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod'' Aan de slag vanuit vijf concrete ambities Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met belanghebbend (e organisaties) vijf ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, wordt toegewerkt naar de gedeelde visie.

18/61

De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen. 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad. 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Conclusie Het toevoegen van 250 extra woningen is in lijn met de centrale visie uit de regionale woonvisie. Er is immers een veranderde woningvraag (onder andere door een stijging van het aantal huishoudens) die tot gevolg heeft dat er meer woningen aan de regio Zeeuws-Vlaanderen dienen te worden toegevoegd. In de Zeeuwse Woondeal is daarnaast vastgelegd dat de gemeente Terneuzen tot 2030 minimaal 1.820 nieuwe woningen dient te realiseren. Waarvan 2/3de betaalbaar moet zijn. Het toevoegen van 167 betaalbare woningen draagt daardoor bij aan het realiseren van de doelen en ambities uit de regionale woonvisie en de Zeeuwse Woondeal.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 2025 In de structuurvisie (vastgesteld 16 december 2010) wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. Voor het bestemmingsplangebied zijn de volgende beleidsuitspraken relevant. Een verdere uitbouw van de wijk Othene na het als zodanig in het bestemmingsplan “Othene Zuid”, bestemde deel ligt niet (meer) voor de hand. Voor het bestaande woongebied Othene Zuid geldt de strategie 'behouden'. Deze strategie is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijke beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk. Wonen De toekomstige woningbehoefte hangt samen met demografische ontwikkelingen. In kwantitatieve zin betekent dit dat de vraag naar woningen kan wijzigen ten opzichte van de huidige behoefte. Ook in kwalitatieve zin zal de behoefte kunnen wijzigen ten aanzien van de huidige woonwensen. 3.4.2 Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen Gemeenten Hulst, Sluis & Terneuzen, 22 juli 2022.

In deze woonvisie is aangegeven dat in Terneuzen nog een kleine uitbreidingsbehoefte bestaat aan reguliere grondgebonden woningen in de middenhuur. In het aantal van 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt, is rekening gehouden met een dergelijke behoefte (zie ook paragraaf 3.2.4). Ook wordt de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio als belangrijke factor gezien om in het woonbeleid mee te nemen. Arbeidskrachten moeten ook passend worden gehuisvest. Soms door een woningcorporatie, soms in een flexibele middenhuurwoning en soms in een reguliere koopwoning. De gemeente Terneuzen vormt namelijk het industriële en logistieke hart van de regio Zeeuws-Vlaanderen en de

19/61

stad Terneuzen vervult op velerlei gebieden de rol van centrumplaats voor de regio. In de woonvisie wordt ook aangehaakt op de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen, waarin het grijpen van kansen als ambitie is vastgelegd. Om ook in de toekomst voldoende arbeidskrachten voor onze lokale economie te behouden, wordt beoogd door middel van kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijke woonomgeving mensen verleiden in Zeeuws- Vlaanderen te komen wonen en werken. In de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen is als een van de belangrijkste kansen geformuleerd: "het inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma". Het buitenlandse migratiesaldo naar Zeeuws-Vlaanderen neemt al 15 jaar toe. Vooral jonge huishoudens uit België vestigen zich in dit gebied. 7% van de inwoners heeft inmiddels de Belgische nationaliteit. Als deze trend zich doorzet, wordt verwacht dat Zeeuws-Vlaanderen tot 2029 maximaal 1.000 tot 1.500 huishoudens boven op de provinciale prognose uit 2019 kan aantrekken. Deze potentiële extra instroom van Vlamingen zal zich primair voordoen in Hulst en Terneuzen en beperkter in Sluis. Beschikbaarheid van de juiste woningen - betaalbare grondgebonden koopwoningen - op de juiste locaties is wel een van de vereisten om de instroom te realiseren. Met de ontwikkeling van Othene wordt al jaren hierop ingespeeld.

Zoals al in de paragrafen 3.2.4 en 3.4.2 is vermeld, zal 2/3 deel van de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt (dus 167 woningen) een betaalbare woning zijn. De extra instroom wordt jaarlijks gemonitord. Als de instroom wordt gerealiseerd, kan verder worden gegaan op de ingeslagen weg. Indien niet, is een kantelpunt bereikt en wordt onmiddellijk bijgestuurd door de jaarlijkse extra bouwproductie aan te passen op de daadwerkelijk gerealiseerde instroom vanuit Vlaanderen. De monitoring wordt gekoppeld aan de afspraken die zijn gemaakt met de provincie wat betreft monitoring, bijvoorbeeld de Planmonitor Woningbouw. 3.4.3 Actualiseren parkeernormen gemeente Terneuzen In paragraaf 1.3 is ingegaan op de geldende planologische regelingen. Een daarvan is het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Die herziening is gebaseerd op de 'Parkeernota 2015-2020, gemeente Terneuzen' van 7 juli 2015. De Parkeernota is opgesteld op basis van de publicatie nummer 182 van het kennisplatform CROW waarin aanbevelingen in de vorm van kencijfers voor parkeerbehoefte zijn opgenomen. In december 2018 heeft het CROW de publicatie geactualiseerd onder de titel 'Toekomstigbestendig parkeren' van parkeerkencijfers naar parkeernormen. De publicatie heeft als nummer 381. In vervolg daarop heeft de gemeenteraad op 22 april 2020 de parkeernormen geactualiseerd.

De normen zijn nog niet verankerd in een nieuw facetbestemmingsplan. Omdat het hier gaat om een nieuw aan te leggen woonwijk en niet een beheerssituatie is behoefte aan een specifieke parkeerregeling in afwijking van het hiervoor genoemde facetbestemmingsplan. De regeling in bestemmingsplan Othene Oost 2022 beoogt duidelijkheid te scheppen in het parkeren in het plangebied met als doel de realisatie van een nieuwe woonwijk met voldoende parkeervoorzieningen in de openbare ruimte en op het eigen terrein. Omdat de ontwikkeling van het plangebied mogelijk langere tijd beslaat, is gekozen voor een dynamisch verwijzing naar de meest actuele parkeernormen.

20/61

Hoofdstuk 4 4.1

Kwaliteit van de leefomgeving

Algemeen

In het kader van dit bestemmingsplan is voor het plangebied een scan gemaakt van relevante omgevingsaspecten. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat door middel van het bestemmingsplan uitsluitend het bestaande gebruik en het planologische toegestane gebruik opnieuw wordt vastgelegd. Het onderzoek richt zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving. Voor een belangrijk deel wordt teruggegrepen op het onderzoek naar de omgevingsaspecten dat ten behoeve van het (voorheen geldende) bestemmingsplan Othene Zuid is uitgevoerd. Na de vaststelling van het hiervoor genoemde bestemmingsplan is nieuw beleid van kracht geworden voor het aspect archeologie. In verband hiermee is een nieuwe toetsing opgesteld die in bijlage 16 is opgenomen.

4.2

Verkeersaspecten

4.2.1 Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor het nemen van besluiten over ruimtelijke plannen of projecten. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en dat er in de gebruiksfase voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. Voor de beoogde ontwikkeling kunnen de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie worden berekend op basis van kencijfers uit publicaties van het kennisplatform CROW. Tegenwoordig is dat publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen, december 2018). Hiervan kan worden afgeweken, maar dan zal dit goed moeten worden gemotiveerd of onderbouwd. Voor wat betreft de parkeerbehoefte worden in dit bestemmingsplan parkeernormen gehanteerd die afwijken van het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.4.3. Voor wat betreft de verkeergeneratie kunnen wijzigingen in het verkeersnetwerk en ruimtelijke ontwikkelingen leiden tot verschuiving van verkeer en in een toe- of afname van verkeersintensiteiten.

De gemeente Terneuzen beschikt over een verkeersmodel uit 2018 waarmee voor het prognosejaar 2030 berekeningen zijn gemaakt van de toekomstige verkeersintensiteiten op wegvakniveau voor een gemiddelde werkdag. In deze prognose is niet gerekend met de ontwikkeling van een groot deel van Othene, in het bijzonder met Othene Oost.

21/61

Figuur 4.1 Uitsnede kaart Verkeersmodel, prognosejaar 2030

4.2.2 Toetsing De kencijfers uit de publicatie van het CROW houden rekening met de ligging van het projectgebied en de mate van verstedelijking van de gemeente. Voor Terneuzen kunnen de kenmerken 'matig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' worden gehanteerd. Eerder in deze plantoelichting is vermeld dat er in het plan Othene Oost 713+85=798 woningen worden gebouwd. In het plangebied zijn 145 woningen gerealiseerd en zijn 47 woningen in aanbouw. Dat betekent dat er nog (798-192=) 606 woningen kunnen worden gebouwd. Op de (nog niet definitieve) inrichtingstekeningen (zie bijlage 1) zijn verschillende woningtypes indicatief weergegeven. Op basis daarvan kan de verkeersgeneratie als worden berekend. Tabel 4.1 Verkeersgeneratiecijfers per woningtype (bron: CROW/gemeente Terneuzen)

22/61

Als deze verkeersgeneratie wordt geprojecteerd over de proefverkaveling die is opgesteld voor het te ontwikkelen woongebied, dan kan de verkeersgeneratie vrij nauwkeurig per te ontwikkelen deelgebied of per bouwblok worden berekend. Voor de afwikkeling van het gegenereerde verkeer wordt ervan uitgegaan dat 70% van het verkeer via de Laan van Othene uit noordelijke richting komt of daar naartoe gaat. De overige 30% zal via de (doorgetrokken) Laan van Othene uit zuidelijke richting komen of daar vandaan komen. Deze verkeersgeneratie wordt samen met de verkeersgeneratie van de woningen in Othene Oost die zijn gerealiseerd na de totstandkoming van het verkeersmodel toegevoegd aan de geprognotiseerde verkeersintensiteiten voor het jaar 2030 op basis van het verkeersmodel. Dat leidt tot de volgende verkeersintensiteiten voor een gemiddelde werkdag op de wegvakken van de belangrijkste wegen.

23/61

Figuur 4.2 Uitsnede kaart Verkeersmodel, prognosejaar 2030, opgeplust met verkeersgeneratie Othene Oost c.a.2 4.2.3 Conclusie Voor wat betreft de parkeerbehoefte worden in dit bestemmingsplan parkeernormen gehanteerd die afwijken van het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Uitgangspunt is voldoende parkeren in de openbare ruimte en op het eigen terrein. Daaraan kan worden voldaan. Ten aanzien van de verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling is berekend dat ten opzichte van de prognose in het verkeersmodel 2018 voor het jaar 2030 de intensiteiten op het noordelijk deel van de Laan van Othene met ongeveer 40% tot 42% en op het zuidelijke deel met ongeveer 18% tot 24% toenemen. Deze cijfers zijn enerzijds het gevolg van al gerealiseerde woningbouw (die nog niet eerder in het verkeersmodel was verwerkt) en de ontwikkeling van Othene Oost. Op de oostwest buurtverzamelwegen in Othene Zuid, ten oosten van de Laan van Othene, nemen de intensiteiten toe tot maximaal circa 3.800 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. De infrastructuur is hierop ontworpen. Met het doortrekken van de Laan van Othene is geanticipeerd op de ontwikkeling van Othene Zuid.

4.3

Bodem

4.3.1 Toetsingskader Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat bij functiewijzigingen onderzocht dient te worden of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur

24/61

te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik. In de Regeling bodemkwaliteit zijn de landelijke Achtergrondwaarden vastgelegd. Deze gelden als toetsingskader om te bepalen of grond “schoon” is. Wettelijk gezien mogen geen strengere normen worden gesteld dan de Achtergrondwaarden. Daarnaast onderscheidt het Besluit bodemkwaliteit de bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’ en de bodemkwaliteitsklasse ‘industrie'. Voor toepassingen op de landbodem gelden daarom de volgende normen: Achtergrondwaarde (schoon); Maximale waarden voor wonen; Maximale waarden voor industrie. 4.3.2 Onderzoek Omdat er in planologisch opzicht geen functiewijzigingen plaatsvinden is onderzoek op grond van de Wet bodembescherming niet verplicht. In het kader van het bestemmingsplan moet wel de uitvoerbaarheid worden aangetoond. Dit betekent onder andere dat er geen ernstige bodemverontreinigingen aanwezig mogen zijn. Het grootste deel van het plangebied Othene -zuid is destijds (van 2001 tot en met 2004) zowel historisch als kwalitatief onderzocht. Uit dit onderzoek bleek dat de bodem geschikt is voor het realiseren van een woonbuurt. Nadien hebben geen activiteiten plaatsgevonden die een verhoogde kans op bodemverontreinigingen geven. Twee onderzoeken uit deze periode hebben betrekking gehad op het plangebied Othene-Oost. Op deze onderzoeken wordt hierna ingegaan.

Rapportage verkennend bodemonderzoek ter hoogte van de Reuzenhoeksedijk - Drieweg' (februari-maart 2003) In het voorjaar van 2003 is voor het perceel in de noordwesthoek van het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit perceel (Kadastraal nummer TNZ00-T-302) is weergegeven in figuur 4.3 en heeft een oppervlakte van ongeveer 3,5 hectare.

25/61

Figuur 4.3 Onderzoeklocatie bodemonderzoek uit 2003 De rapportage van dit verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2. De conclusie daaruit is hierna opgenomen. In de 19de eeuw was het perceel grotendeels in gebruik als boomgaard. In 1909 bleek de boomgaard te zijn geruimd. Sindsdien - tot heden - is het terrein in gebruik als landbouwgrond. De sloten/watergangen aan de west- en zuidzijde zijn aangelegd. In 1958 is een sloot/watergang (in oost-westelijke· richting) circa 100 meter ingekort. Uit het onderzoek is gebleken dat er sporen van kwik in de bovengrond/bouwvoor en zink in het grondwater aanwezig zijn. Getalswaarden voor genoemde parameters zijn echter relatief laag. Ten aanzien van de gedempte sloot/watergang zijn visueel geen herkenbare bodemstructuren/-lagen of niet-natuurlijke dempingsmaterialen aangetroffen. Ook kan worden geconcludeerd dat geen van de geanalyseerde parameters (verontreinigingen) in daadwerkelijk verhoogde hoeveelheden aanwezig zijn. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg (sectie T, perceel 305) te Zaamslag (2004) Dit onderzoek (opgenomen in bijlage 3) heeft betrekking op het perceel direct ten zuiden van het hiervoor genoemde perceel (zie figuur 4.4).

26/61

Figuur 4.4 Onderzoeklocatie bodemonderzoek uit 2004 Voor het onderzoek is uitgegaan van de hypothese “onverdacht”. Deze hypothese dient vanwege de onderzoeksresultaten formeel verworpen te worden. In het grondwater worden plaatselijk licht verhoogde concentraties chroom en minerale olie aangetroffen. In de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen met de geanalyseerde parameters. De aangetroffen gehalten in het grondwater zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu. Verdere onderzoeksinspanningen zijn dan ook niet noodzakelijk en er gelden geen gebruiksbeperkingen. Overige deel Othene Oost Hoewel het gehele woongebied in het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost uit 2018 is voorzien van een woonbestemming, is de bodemkwaliteit van de gedempte kreek en de locatie van de boerderij aan de Reuzenhoeksedijk 5 destijds niet onderzocht. Praktische belemmeringen lagen hieraan ten grondslag. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden zijn beide locaties verdacht op het voorkomen van bodemverontreinigingen. Omdat het geldende bestemmingsplan dateert uit 2005 en nadien de bodemkwaliteitskaart Zeeuws-Vlaanderen (verder: BKK) tot stand is gekomen, is in 2017 in het kader van de voorbereidingen voor het bestemmingsplan Terneuzen, Othene-Oost een zogenoemde Quickscan naar de bodemkwaliteit uitgevoerd.

Deze Quickscan, die is opgenomen in bijlage 4, geeft globaal inzicht in de verwachte milieuhygiënische bodemkwaliteit. Daarin is ook te lezen dat de betreffende locatie op de BKK milieuhygiënisch in principe is ingedeeld voor de kwaliteit 'achtergrondwaarde'. Een aan de BKK gerelateerde inventarisatie (historische toets) naar potentiële verontreinigingsbronnen en/of bodembelastende gebeurtenissen is uitgevoerd. Nadien zijn voor het deelgebied Othene Oost 4 bodemonderzoeken uitgevoerd:

27/61

a. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Schepenlaan en Drieweg Terneuzen (28 mei 2018) (zie bijlage 5); b. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg te Terneuzen (3 augustus 2020)(zie bijlage 6); c. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid Terneuzen, locatie: De Regt (8 december 2020)(zie bijlage 7); d. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid, De Regt te Terneuzen (28 oktober 2022)(zie bijlage 8). Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan en de watergang (kadastraal perceel TNZ00-T-303), die in figuur 4.5 is aangeduid, wordt nog uitgevoerd.

Figuur 4.5 Watergang waarvoor nog geen bodemonderzoek is uitgevoerd Ad 1 Eindrapport verkennend bodemonderzoek Schepenlaan en Drieweg Terneuzen Dit onderzoek heeft betrekking op 2 locaties, namelijk 1 locatie ten noorden van de Schepenlaan en 1 locatie ten westen van de Drieweg. Alleen de noordelijke onderzoekslocatie is van belang. Het gaat om de kadastrale percelen T307 en T311. Het vooronderzoek richtte zich op de onderzoekslocatie én een strook van 25 meter daaromheen.

Figuur 4.6 Locaties bodemonderzoek uit 2018

28/61

In het onderzoek zijn in de bovengrond geen verhoogde gehalten van de geanalyseerde parameters aangetoond. In de ondergrond zijn plaatselijk geringe achtergrondwaarde-overschrijdingen voor molybdeen en minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn een streefwaarde-overschrijding voor lood en verder natuurlijke streefwaardeoverschrijdingen voor barium en molybdeen aangetoond. Voor het onderzoek op deze deellocatie is uitgegaan van de hypothese: verdacht voor bodemverontreiniging met diverse stoffen, waaronder OCB's in de bovengrond en onverdacht voor bodemverontreiniging in de ondergrond en in het grondwater. Deze hypothese dient op basis van de onderzoeksresultaten te worden verworpen. De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Op basis van de uit dit milieuhygiënisch onderzoek verkregen gegevens kan in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond wel alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig zijn. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald. Ad 2. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg te Terneuzen Dit onderzoek heeft betrekking op een locatie aan de westzijde van de Drieweg. In het gebied is een gedempte sloot aanwezig.

Figuur 4.7 Locatie bodemonderzoek Drieweg uit 2020 Uit het onderzoek blijkt dat de geconstateerde waarden van de geanalyseerde chemische parameters onder de achtergrondwaarde blijven en geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Ook voor deze locatie geldt dat in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig kan zijn. Ad 3. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid Terneuzen, locatie: De Regt

29/61

Dit onderzoek heeft betrekking op de gronden aan de noordzijde van Othene -Oost, plaatselijk bekend als de locatie "De Regt" en omvat een agrarisch perceel met op het noordelijk deel daarvan een voormalige boomgaard. Daarnaast omvat het perceel een deel van de gedempte kreek en een gedempte veedrinkput. Het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan, is daarin niet meegenomen. Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat perceel wordt nog uitgevoerd.

Figuur 4.8 Bodemonderzoek locatie "De Regt"uit 2020 Uit het onderzoek blijkt dat de op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten van chemische stoffen in de grond en het grondwater geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Ad 4. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid, De Regt te Terneuzen 28 oktober 2022 Dit onderzoek heeft betrekking op gronden (en grondwater) ten oosten van het onder ad. 3 genoemde onderzoeksgebied en omvat ook een voormalige boomgaard, een stuk gedempte kreek en een kavelpad afkomstig van het woonerf ten noorden van de onderzoekslocatie.

30/61

Figuur 4.9 Bodemonderzoek locatie "De Regt" oktober 2023 Uit dit onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen worden voorzien voor de beoogde ontwikkeling van de locatie. 4.3.3

Conclusie

De bodemkwaliteit is van het gehele plangebied onderzocht. Uit de verschillende onderzoeken blijkt dat de geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Op basis van de verkregen gegevens kan in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond wel alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig zijn. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald. Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan, wordt nog uitgevoerd.

4.4

Geluid

4.4.1 Toetsingskader Wet geluidhinder (Wgh); Provinciale milieuverordening Zeeland; Geluidbeleidsplan gemeente Terneuzen; Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening 4.4.2 Onderzoek en conclusie Voorgeschiedenis: eerder akoestisch onderzoek uit 1997 en 2022 In het kader van het bestemmingsplan Nieuw-Othene (26 juni 1997) is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai van wegen in en rond het plangebied die ingevolge de Wgh zijn voorzien van een geluidzone. Op basis hiervan zijn voor 207 geprojecteerde woningen langs de Laan van Othene (buiten het plangebied van dit

31/61

bestemmingsplan) hogere grenswaarden verleend. Dit onderzoek is eind november 2002 ten behoeve van het bestemmingsplan Othene Zuid vanwege een gewijzigd stedenbouwkundig ontwerp en gewijzigde woningaantallen geactualiseerd. Uit dit onderzoek (bijlage 9) is gebleken dat voor de geprojecteerde woningen langs de Vrijheidslaan en Reuzenhoeksedijk de geluidbelasting ruimschoots onder de destijds geldende voorkeursgrenswaarde van 50 dB (A) blijft. Voor de Laan van Othene is geconcludeerd dat de verleende hogere grenswaarden voor de woningen langs de Laan van Othene nergens worden overschreden. Actualisering akoestisch onderzoek is nodig Hoewel er in planologisch-juridisch opzicht binnen het bestemmingsplangebied geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, is om de volgende redenen toch akoestisch onderzoek nodig naar de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai rondom wegen die ingevolge de Wgh zijn voorzien van een geluidzone: Het akoestisch onderzoek inmiddels meer dan 20 jaar oud en daarom niet meer bruikbaar. De Wgh is in de tussentijd herzien. Er is sprake van een nieuw ruimtelijk besluit over een plan dat in enige mate afwijkt van het oorspronkelijke plan en het daaraan ten grondslag liggende inrichtingsplan of ontwerpverkaveling. De wegen met een geluidzone zijn alle wegen langs de randen van het plangebied: Reuzendijk, Drieweg en Molenweg.

De wegen in het plangebied hebben geen wettelijke geluidzone omdat op deze wegen een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager geldt of gaat gelden. Akoestisch onderzoek op grond van de Wgh is dan ook niet nodig. Echter, op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dat dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. Binnen het plangebied zijn 5 oost-west 5 ontsluitingswegen met een maximum snelheid van 30 km/uur die in akoestisch opzicht relevant zijn: de Schelpenlaan, Vogellaan, Vlinderlaan, Koninginnepage en de Schepenlaan. Resultaten akoestisch onderzoek 2023 Voor de gezoneerde wegen en de 5 hiervoor genoemde 30 km-uur wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in bijlage 10.

3 Deze intensiteiten zijn gebaseerd op het gemeentelijk Verkeersmodel 2018. Gebruikelijk is dat bij het opstellen van een verkeersmodel alle op dat moment bekende ontwikkelingen worden meegenomen. Dat is echter niet het geval voor Othene. Alleen voor de meest westelijke straten zijn verkeersintensiteiten berekend. Dat betekent dat het verkeersmodel moet worden aangevuld met de verkeersgeneratie van de nadien gerealiseerde woningen en met de verkeersgeneratie als gevolg van de volledige ontwikkeling of afronding van het

32/61

toekomstig woongebied. Ook de verkeersintensiteiten van de gezoneerde Reuzendijk, Drieweg en Molenweg zijn niet actueel. Het verkeersmodel geeft voor de Reuzendijk/Drieweg 600/200 mvt/etmaal. Voor de Reuzendijk geldt dat deze weg in de toekomst niet drukker wordt vanwege het doortrekken van de Laan van Othene in zuidelijke richting (N290). Om die reden is voor de Reuzendijk de bestaande intensiteit van het verkeersmodel gehanteerd. Voor de Drieweg is uitgegaan van een maximaal scenario van een verdubbeling (400 mvt/etmaal). Uit de wegverkeerslawaaiberekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege de gezoneerde wegen niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB aan de buitenranden van het plangebied. Vanuit de Wgh is het plan uitvoerbaar, zonder dat er een hogere waarde procedure nodig. De geluidbelasting (Lden ) afkomstig van 30 km-wegen bedraagt 48-52 dB, afhankelijk van de afstand van de nieuwe woningen tot de wegen. De maximale streefwaarde van Lden = 63 dB wordt niet overschreden (de Wgh is niet van toepassing). De geluidbelasting exclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh bedraagt Lden = 48-57 dB. Omdat de voorgevels met de maatgevende geluidbelasting aan de straatzijde worden gesitueerd (geen buitenruimten) wordt door voldoende geluidwering een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat gerealiseerd.

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient de geluidwering ten minste 20-24 dB(A) te bedragen. Vanwege energiezuinig/gasloze bouw kan zonder berekening worden aangenomen dat aan deze eis wordt voldaan. 4.4.3 Conclusies Woningbouw in het plangebied binnen de geluidzones van de Reuzendijk, Drieweg en Molenweg voldoet aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh. De geluidbelasting afkomstig van gedezoneerde 30 km-wegen is dusdanig laag dat met de geluidwering van een normale gevel kan worden voldaan aan het criterium van een goed woon- en leefklimaat.

4.5

Externe Veiligheid

4.5.1 Toetsingskader Besluit externe veiligheid inrichtingen; Besluit externe veiligheid buisleidingen; Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen; Basisnet Weg, Spoor en Water; Besluit Transport Vervoer Gevaarlijke stoffen. Bij de berekening van de risico's van transporten van gevaarlijke stoffen wordt onderscheid gemaakt tussen het individuele risico (plaatsgebonden risico, verder: PR) en het groepsrisico (verder: GR). 4.5.2 Onderzoek Risicovolle inrichtingen Net buiten het plangebied, op het perceel Schepenlaan 6, is een propaangastank aanwezig. De relevante PR-contour 10-6) ligt voor een deel over het plangebied. Binnen deze contour zijn geen (beperkt) kwetsbare

33/61

objecten voorzien. Voor het overige zijn op korte afstand van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Op grotere afstand is de Katoennatie aanwezig. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van de Katoennatie, er wordt daarom niet ingegaan op deze risicobron. Vaarroute Westerschelde met transport van gevaarlijke stoffen Ten noorden van het plangebied vindt over de Westerschelde transport van gevaarlijke stoffen plaats. De vaarroute ligt op circa 1.650 meter afstand van het plangebied. De daarbij behorende relevante plaatsgebonden risicocontour (10-6) ligt buiten de oevers van de kern Terneuzen en is daarom niet van invloed op het plangebied van dit bestemmingsplan. In figuur 4.10 wordt het invloedsgebied weergegeven. Het invloedgebied kan worden waarbinnen gedefinieerd als het gebied waarbij dodelijke slachtoffers kunnen vallen door een ongeval met een gevaarlijke stof. Meer specifiek wordt het invloedsgebied afgebakend door de 1%-letaliteitsgrens. Ter hoogte van de gemeente Terneuzen is het groepsrisico relatief laag en bedraagt minder dan 10 % van de oriëntatiewaarde. Een deel van het plangebied ligt in het invloedsgebied van de vaarroute Westerschelde. Op grond van artikel 7 van het Bevt dient het groepsrisico te worden verantwoord. De verantwoording is hierna opgenomen.