2024-05-22 a. Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 11 juni 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 170983

2024_Raad_00067 - Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit om de zienswijzen van reclamanten genoemd onder 1. tot en met 6. van paragraaf 2.1 van de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat ontvankelijk te verklaren. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit om de zienswijzen van reclamanten genoemd onder 1. t/m 5. van paragraaf 2.1 van de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat' ongegrond te verklaren. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit om de zienswijzen van reclamant genoemd onder 6. van paragraaf 2.1 van de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat' gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond te verklaren. Besluitpunt 4 De gemeenteraad besluit het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum, NieuwstraatArsenaalstraat' als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPTCT22-VG01 met bijbehorende bestanden zowel in digitale als analoge vorm (gewijzigd) vast te stellen.

Besluitpunt 5 De gemeenteraad besluit geen exploitatieplan vast te stellen conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening.

1/453

Besluitpunt 6 De gemeenteraad besluit in te stemmen met het besluit van burgemeester en wethouders om geen milieueffectenrapportage te laten opstellen voor het bestemmingsplan omdat er geen nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Wat is de aanleiding? AVV beheer bv. diende samen met Van der Poel een principeverzoek in voor de herontwikkeling van het huidige ABC complex. Het betreft de ontwikkeling van twee woonblokken en een hotel. Op 18 april 2023 stemde het college in met deze ontwikkeling. Het woonplan voorziet in 2 woonblokken met een diversiteit aan appartementen in vorm en grootte. Elk blok omringt een gezamenlijke binnentuin. Samen ontsluiten ze 77 appartementen, waarbij 39 appartementen in woonblok 1 zijn voorzien en 38 appartementen in woonblok 2. Voor elk appartement is (minimaal) één parkeerplaats in de kelder voorzien. Tevens is voor elk appartement een berging opgenomen. De appartementen variëren van kleinere tussenappartementen (ca. 54 m2 ) tot grotere appartementen (ca. 78 m2 ). Alle appartementen beschikken over een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras. De appartementen zijn in beide gebouwen verdeeld over 5 bouwlagen. De hoogte van de gebouwen is daarmee nagenoeg gelijk aan de hoogte van de omliggende bebouwing.

Tussen de Noordstraat en de Nieuwstraat komt een bouwblok met circa 100 hotelkamers met een duidelijk zichtbaar hoogteaccent op de hoek van de Nieuwstraat waar ook de entree zich bevindt. Op de begane grond is ruimte voor algemene functies als een ontvangstruimte, restaurant/ontbijtruimte en multifunctionele ruimtes (vergader, fitness, leisure ). De bovenliggende verdiepingen zijn voorzien voor hotelkamers die variëren tussen ca. 25 m2 en 50 m2. Het hotel ligt op een goed bereikbare locatie met parkeervoorzieningen in de nabijgelegen parkeergarage Theaterplein. Wat willen we bereiken? Het herstructureren en revitaliseren van de ABC-locatie is één van de meest urgente opgaven in de binnenstad en staat hoog op het prioriteitenlijstje van veel mensen uit Terneuzen. Er is veel leegstand en er dreigt verloedering. Het momentum om hier aan de slag te gaan, is er nu. Het biedt de kans het gehele gebied een impuls te geven. Argumenten 1.1 Deze ontwikkeling past in het Totaalplan Binnenstad Terneuzen Door deze ontwikkeling brengen we het vliegwielproject benoemd in het Totaalplan Binnenstad op gang. De ABC locatie is in de participatie de meest genoemde locatie om mee aan de slag te gaan in de binnenstad.

1.2 Planontwikkeling sluit aan op het ruimtelijk kader functies en bebouwing De planontwikkeling sluit aan bij het Totaalplan Binnenstad Terneuzen: Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte dat de gemeenteraad op 20 april 2023 vaststelde. 2.1 Er verdwijnt een grote hoeveelheid winkelvloeroppervlak Sloop en herontwikkeling van het ABC-complex biedt de kans om een aanzienlijke hoeveelheid leegstaand winkelvloeroppervlakte te transformeren en zo het kerngebied van

2/453

de binnenstad een stuk compacter te maken. Vanuit diverse onderzoeken blijkt dat we het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte drastisch terug moeten schroeven. 2.2 De Nieuwstraat wordt de doorgaande looproute In het totaalplan binnenstad Terneuzen is de nieuwe doorgaande route vastgesteld. Dit plan biedt het de kans om de Nieuwstraat een impuls te geven door de blinde achtergevel van de C&A te transformeren naar een levendige voorgevel van het hotel en ook meer groen voor de deur. De Nieuwstraat wordt dan de levendige wandelroute van de Markt, de Havenstraat, de Noordstraat naar de Scheldeboulevard en de Westerschelde. 3.1 Er worden woningen toegevoegd aan de binnenstad Gezien de aantallen, de onderzoeken en woondeal is er behoefte aan het toevoegen van woningen in de binnenstad. Deze herontwikkeling behelst twee woonblokken. Het gebied tussen de Nieuwstraat en de Burgemeester Geillstraat ligt straks in de luwte van het gezellige kerngebied en transformeert hiermee naar een kleinstedelijk woonbuurtje met intieme straatjes, pleintjes en stadstuinen. 3.2 Plan draagt bij om de ambities voor de openbare ruimte in het Cultuurkwartier waar te maken Met deze herontwikkeling maken we het Arsenaalgebouw los van de aangrenzende bebouwing en leggen we de rooilijn aan de Nieuwstraat iets terug.

Op deze manier wordt het Arsenaalgebouw een echte blikvanger voor mensen die komen vanuit de kant van het Schoolmuseum en gaat het een middelpunt vormen van het nieuwe Cultuurkwartier. Het biedt tegelijkertijd de mogelijkheid in de Nieuwstraat meer ruimte te creëren en groen toe te voegen. De Nieuwstraat kan daarmee weer een aantrekkelijke straat worden om te wandelen en te verblijven. Kanttekeningen 1.1 Zienswijzen Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan ontvingen wij 6 zienswijzen. Vijf zienswijzen zijn ongegrond. Om bestaande rechten te respecteren pasten wij het plan voor het te realiseren hotel aan. Ter plaatse van de aansluiting op een aangrenzend pand brachten wij de bouwhoogte omlaag van 20 meter naar 7 meter om lichtinval bij een bestaande dakkapel mogelijk te houden. De volledige beantwoording van de zienswijzen namen wij op in de Antwoordnota zienswijzen. Wat mag het kosten? Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin o.a. de proceskosten worden verhaald. Initiatiefnemer heeft op eigen kosten opdracht gegeven aan een stedenbouwkundig bureau voor het opstellen van het bestemmingsplan. Voor de gemeente zijn aan deze procedure geen kosten verbonden. Wat gaan we ervoor doen? Voorafgaand aan de behandeling in de cie. Omgeving en de vaststelling door de gemeenteraad: •

krijgen de indieners van een zienswijze een brief met het concept standpunt van de gemeenteraad met betrekking tot de ingediende zienswijzen.

Na vaststelling door de gemeenteraad: 3/453

•

krijgen de indieners van een zienswijze een brief met het definitief standpunt van de gemeenteraad en worden zij gewezen op de beroepsmogelijkheden;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan toegestuurd aan de Provincie Zeeland;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan bekend gemaakt in ZVA en Gemeenteblad;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan digitaal gepubliceerd op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl) en de gemeentelijke website;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

Bijlagen 1. Bp Terneuzen, Nieuwstraat-Arsenaalstraat_toelichting_gecompr..pdf 2. Bp Terneuzen, Nieuwstraat-Arsenaalstraat_bijl.toel._gecompr..pdf 3. Bp Terneuzen, Nieuwstraat-Arsenaalstraat_regels_gecompr..pdf 4. Bp Terneuzen, Nieuwstraat-Arsenaalstraat_verbeelding.pdf 5. Bp Tnz Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat_Antwoordnota zienswijzen.pdf

4/453

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat Bestemmingsplan Vastgesteld adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte5/453

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat 001264 23 april 2024 vastgesteld NL.IMRO.0715.BPTCT22-ON01 Terneuzen

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Gerard Verweij & Jessica Ocké +31(0)113 405 051

6/453

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

7/453

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

6 6 7 7

Hoofdstuk 2

Het project

8

Beschrijving project Juridische regeling

8 14

Beleidskader

17

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 19 21 22

Kwaliteit van de leefomgeving

25

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

25 25 28 28 29 31 31 32 32 33 33 35 37 38

Uitvoerbaarheid

39

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

39 39

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Bijlagen toelichting

41

Bijlage 1

Stedenbouwkundig ontwerp

42

Bijlage 2

Archeologisch onderzoek

69

Bijlage 3

Historisch bodemonderzoek

158

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

247

Bijlage 5

Stikstofberekening

291

Bijlage 6

Quickscan Wet natuurbescherming

325

Bijlage 7

Bezettingsgraad parkeergarages

349

Juust

8/453 2

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Bijlage 8

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

351

Bijlage 9

Nota van zienswijzen

358

Bijlage 10

Bezonningsstudie

360

Regels Hoofdstuk 1

401 Inleidende regels

402

Begrippen Wijze van meten

402 407

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

408

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Gemengd Verkeer Wonen Waarde - Archeologie 1 Waarde - Archeologie 2

408 409 410 412 415

Hoofdstuk 3

Algemene regels

418

Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Antidubbeltelregel Algemene parkeerregels Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

418 419 420 421 422 423 424

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

425

Overgangsrecht Slotregel

425 426

Artikel 1 Artikel 2

Artikel 15 Artikel 16

Bijlagen regels

427

Bijlage 1

Staat van Horeca-activiteiten

428

Bijlage 2

Archeologisch Advieskaart

431

Juust

9/453 3

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Juust

10/453 4

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Toelichting

Juust

11/453 5

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

De locatie van het voormalige ABC-complex te Terneuzen wordt herontwikkeld. Het voornemen is om op die locatie twee woonblokken te realiseren met maximaal 77 appartementen en een hotel bestaande uit 100 hotelkamers. Het plangebied heeft binnen het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' de bestemming 'Centrum -1', bestemming 'Gemengd -1' en de bestemming 'Verkeer'. In het geldende bestemmingsplan is wonen alleen toegestaan op de verdiepingslagen. Voorgenomen planontwikkeling ziet ook op het realiseren van appartementen op de begane grond. Daarnaast past het plan niet binnen de huidige bouwvlakken en overschrijdt het ook de maximale bouwhoogtes. Het plan is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van maximaal 77 woningen en een hotel met 100 kamers.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van Terneuzen. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 5.879 m2 en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: TNZ00, sectie L, perceelnummer 3842 (320 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3843 (1.533 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3371 (627 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3593 (1.644 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3662 (993 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 2925 (136 m2 ) TNZ0o, sectie L, perceelnummer 2239 (128 m2 ) TNZ0o, sectie L, perceelnummer 3447 (148 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 2241 (128 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3449 (85 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3450 (77 m2 ) TNZ00, sectie L, perceelnummer 3451 (60 m2 )

Juust

12/453 6

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

13/453 7

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

Het plangebied bestaat uit het voormalige ABC-complex en een aantal detailhandel- en horecafuncties. In de jaren '90 is het ABC-complex opgericht waarin de Albert Heijn (A), Blokker (B) en C&A (C) gevestigd zijn geweest. Nadien heeft het pand nog een supermarkt, bakker en kringloopwinkel gehuisvest. Inmiddels zijn de panden leeg komen te staan. De detailhandel- en horecafuncties zijn gesitueerd aan de westzijde van het plangebied, aan de Nieuwstraat.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf Burgemeester Geillstraat (bron: Google Street View)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf de Nieuwstraat (bron: Google Street View)

Juust

14/453 8

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf de Noordstraat/Arsenaalstraat (bron: Camile Schelstraete) Aan de noordzijde van het plangebied is de Burgemeester Geillstraat gelegen. Aan de noordoostzijde is de Arsenaalstraat gelegen en aan de zuidoostzijde de Noordstraat. Aan de zuidwestzijde is het plangebied gelegen aan de Nieuwstraat en aan de noordwestzijde aan het Arsenaalplein. Aan de noordwestzijde is het Arsenaalgebouw en de bioscoop gelegen.

Juust

15/453 9

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 5 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK; bewerking: Juust)

2.1.2

Toekomstige situatie

Het voornemen is een herstructurering en revitalisering van het voormalige ABC-complex en een aantal aangrenzende panden in de binnenstad van Terneuzen. Stedenbouwkundig plan Het plan omvat de realisatie van twee appartementengebouwen en een hotelgebouw (afbeelding 6). Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan gemaakt (Bijlage 1). In het ontwerp wordt het Arsenaalgebouw meer zichtbaar gemaakt, wordt de relatie met de omliggende straten verbeterd en wordt meer openbaar groen toegevoegd. Om aan te sluiten bij de omgeving is in het ontwerp van de gebouwen gewerkt met verspringende gevels, hoekaccenten en trapgewijze opbouw (afbeelding 7, 8 en 9). Hierdoor ontstaat er een divers aanzicht vanuit de openbare ruimte. Groen wordt voorzien in de vorm van openbaar groen (voornamelijk ter plaatse van de Nieuwstraat), daktuinen en groen aan de gevels (afbeelding 7).

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten)

Juust

16/453 10

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie plangebied - bezien vanuit de Nieuwstraat (bron: VG Architecten)

Afbeelding 8 | Zicht op woonblok 1, woonblok 2 en het hotel (bron: VG Architecten

Juust

17/453 11

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 9 | Zicht op woonblok 1 en 2 - bezien vanaf de Burgemeester Geillstraat (bron: VG Architecten) Programma Het woonprogramma van 75 appartementen wordt verdeeld over twee woonblokken. In woonblok 1 zijn 37 appartementen voorzien en in woonblok 2 zijn 38 appartementen voorzien. De woonblokken bestaan uit 5 bouwlagen en hebben een bouwhoogte van 17 meter. De appartementen variëren van kleinere tussenappartementen (ca. 54 m2 ) met één slaapkamer tot grotere appartementen (ca. 78 m2 ) met meerdere slaapkamers. Alle appartementen beschikken over een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon, terras of dakterras. Verder wordt voorzien in een ondergrondse parkeerkelder. Op de begane grond wordt ook voorzien in bergingen. De bergingen kunnen mogelijk ook gedeeltelijk in de parkeerkelder opgenomen worden waardoor er ruimte is voor kleine commerciële ruimtes ondersteunend aan het cultuurkwartier aan de zijde van de Nieuwstraat. Deze ruimtes kunnen ingevuld worden met o.a. een koffiebar. De appartementen kunnen worden aangeboden als koop- en/of huurappartementen en bedienen hiermee een brede doelgroep (zie Hoofdstuk 3).

Juust

18/453 12

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Afbeelding 10 | Plattegrond woonblokken - begane grond en 1e verdieping (bron: VG Architecten) Het hotel, wat gerealiseerd wordt tussen de Noordstraat en de Nieuwstraat, bestaat uit 100 hotelkamers in maximaal het 4*-segment. Op de begane grond is ruimte voor algemene functies als een ontvangstruimte, restaurant/ontbijtruimte en multifunctionele ruimtes (vergaderen, fitness en leisure). Aan de zuid- en westzijde van het hotel zijn mogelijkheden voor een terras. Op de verdiepingslagen zijn hotelkamers voorzien waarbij het oppervlakte varieert tussen ca. 25 m2 en 50 m2 .

Afbeelding 11 | Plattegrond hotelgebouw (bron: VG Architecten)

Juust

19/453 13

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Centrum - 1' met bouwvlak, 'Gemengd - 1' met bouwvlak en 'Verkeer. Over het plangebied ligt deels de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' en deels de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Over de westzijde van het plangebied ligt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie 1'. De bouw- en gebruiksregels bieden onvoldoende mogelijkheden voor het bouwplan. Naast het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' zijn ook de facetbestemmingsplannen Wonen Terneuzen en Parkeren Terneuzen van kracht op de locatie.

Afbeelding 12 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2

Planuitwerking

Voor de woongebouwen is de bestemming 'Wonen' met bouwvlak opgenomen. Er geldt een bouwhoogte van 17 meter. Verder is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen. Aan de zijde van de Nieuwstraat is de functieaanduiding 'gemengd' opgenomen om de commerciële ruimtes, ondersteunend aan het cultuurkwartier aan de Nieuwstraat, op de begane grond grenzend aan de Nieuwstraat mogelijk te maken. Dit kan lichte horeca zijn, maar ook dienstverlening, kantoren of maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. In de regels is vastgelegd dat er maximaal 77 woningen gerealiseerd mogen worden. Ter plaatse van het bouwvlak is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen. Woningen op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn niet toegestaan, omdat wonen op de begane grond aan de Nieuwstraat niet gewenst is. College van B&W is wel bevoegd hiervan af te wijken en wonen, onder voorwaarden, toe te staan. Ter plaatse van het hotelgebouw is de bestemming 'Gemengd' met bouwvlak opgenomen. Er geldt een bouwhoogte van 20 meter en voor een deel 7 meter. Voor de buitenruime en openbare ruimte is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Verder is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' opgenomen, evenals de gebiedsaanduiding 'Geluidzone- industrie 1'. Deze dubbelbestemmingen en gebiedsaanduiding is overeenkomstig het ter plaatse geldende

Juust

20/453 14

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

bestemmingsplan.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer.

Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Gemengd Binnen deze bestemming zijn horecabedrijven, waaronder een hotel, toegestaan. In de regels is vastgelegd dat er maximaal 100 hotelkamers gerealiseerd mogen worden.

Ook bijbehorende voorzieningen als sportvoorzieningen, zalen en congresruimten, opslagruimten en kantoren zijn toegestaan. Bredere functies zoals maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening zijn mogelijk. Verkeer

Juust

21/453 15

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

De verkeersstructuur en de openbare ruimte is bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Binnen deze bestemming is openbaar groen ook mogelijk. Wonen Binnen deze bestemming is wonen toegestaan met de daarbij behorende voorzieningen. Binnen het bouwvlak mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gerealiseerd. De maximum bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding. Tevens is het binnen de functieaanduiding 'gemengd' toegestaan om een koffiebar of een andere functie te realiseren, niet zijnde detailhandel. Waarde-Archeologie 1 en 2 Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1' of 'Waarde-Archeologie-2' opgenomen. Hierin is gewaarborgd dat eerst onderzoek wordt gedaan indien bodemingrepen plaatsvinden, zodat mogelijke behoudenswaardige archeologische resten bewaard blijven of gedocumenteerd kunnen worden. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene parkeerregels In dit artikel zijn de regels opgenomen ter waarborging van voldoende parkeergelegenheid. Deze regels zijn afgeleid uit de regels van het geldende facetbestemmingsplan.

Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw. Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

22/453 16

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor deze onderbouwing. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming.

Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het wijzigingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Op het gebied van woningbouw geeft jurisprudentie een constante lijn aan. Bouwplannen met ten hoogste 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 77 appartementen en 100 hotelkamers. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte.

Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was. In de huidige situatie is het voormalige ABC-complex en een aantal detailhandel- en horecafuncties aanwezig. Het bebouwd oppervlak van de toekomstige situatie zal niet noemenswaardig toenemen ten opzichte van de huidige situatie, maar het bouwvolume wordt wel flink vergroot vanwege hogere bebouwing. Tevens is er sprake van een zodanige functiewijziging dat er gesproken moet worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte moet in het kader van de ladder nader getoetst worden. In paragraaf 3.2 en 3.3 wordt nader ingegaan op de behoefte van de woningen. Hieruit blijkt dat er voldoende behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame

Juust

23/453 17

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

verstedelijking. De behoefte aan het hotel wordt hieronder uitgewerkt Behoefte hotel Hotelmarktonderzoek ZKA (2020) Voor deze locatie moet als marktregio de stad Terneuzen aangehouden worden. Volgens het hotelmarktonderzoek van ZKA (28-4-2020) valt Terneuzen binnen het deelgebied 'Stedelijk gebied'. Het stedelijk gebied zijn clusters met een concentratie van hotelaanbod. Hotels op de aanvoerroutes naar grote steden hebben (vaak) relatief veel zakelijke gasten en behoren daardoor ook tot de stedelijke markt. In Terneuzen is de vraag naar zakelijke overnachtingen hoog (72% van het totaal). Uit het onderzoek van ZKA blijkt eveneens dat hotels in Terneuzen het hoogst presteren op het vlak van bezetting. Dit wordt vooral verklaard door de aanwezigheid van een paar grote hotels die hoge bezettingen halen en het grote aandeel van de zakelijk vraag. De verwachting is dat deze zakelijke markt een flinke groei zal kennen met name in Terneuzen door de spin-off van projecten als Nieuwe Sluis, de verbinding Seine –Nord (Parijs-Gent), maar ook ontwikkelingen t.a.v. tijdelijk huisvesten van werknemers binnen de industrie rondom de Kanaalzone zoals DOW, Yara en North Sea Ports. Uit het onderzoek blijkt eveneens dat er op dit moment geen harde plannen zijn voor het toevoegen van hotelkamers in Terneuzen.

Bestaand aanbod Terneuzen Terneuzen beschikt over 4 hotels: de Blaauwe Leeuw (voorheen Golden Tulip L'Escaut), Churchill Terneuzen, Hotel Triniteit en City Terneuzen. Enkel het Churchill Terneuzen betreft een 4-sterren hotel. In Terneuzen is alle verblijfsrecreatie specifiek bestemd. Er is geen onbenutte plancapaciteit. Hotel De Blaauwe Leeuw Churchill Terneuzen Hotel Triniteit City Terneuzen Totaal

Sterren 3 4 3 3

Kamers 28 54 15 79 176

De gemeente Terneuzen heeft, in vergelijking met andere gemeenten met een vergelijkbaar inwoneraantal, een bovengemiddeld aanbod aan hotelkamers. Dit komt voornamelijk door de grote zakelijke vraag vanuit nabijgelegen internationale bedrijven. Trends en ontwikkelingen in de Nederlandse hotelmarkt Uit gegevens van de Rabobank (2023) blijkt dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland de komende jaren stijgt door voornamelijk internationaal toerisme. De verwachting is, in lijn met het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC) dat dit tot 2030 zal toenemen. Uit de cijfers blijkt ook dat het aantal overnachtingen door buitenlandse gasten de afgelopen jaren is toegenomen. Naast gasten uit eigen land zijn hotels en hotelketens afhankelijk van buitenlandse gasten. Daarnaast blijkt dat het aantal hotelovernachtigen 40% zakelijke overnachtingen betreft en 60% toeristische overnachtingen. Een trend binnen de hotelbranche is schaalvergroting en ketenvorming. Het aantal hotels en het gemiddelde aantal kamers per hotel neemt al jaren toe. Na verloop van tijd kan het groeiende aanbod leiden tot verzadiging in de markt. Voor hotels is het van belang om te onderscheiden door middel van innovatie in beleving, investeren in duurzaamheid en het verkrijgen van goede reviews.

Hotelonderzoek HOSTA 2023 (Horwath HTL, 2023) Uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat de bezettingsgraden van hotels, vanwege de coronacrisis, nog niet volledig zijn hersteld, maar wel sterk verbeteren. Mede door de hoge inflatie zijn de gemiddelde kamerprijzen gestegen tot recordniveau. Hierdoor is de omzet voor het gemiddelde hotel weer even hoog als voor de start van de crisis. Door de sterk gestegen kosten blijft de gemiddelde winst echter laag. De bezettingsgraad van de Nederlandse hotels steeg in 2022 tot 65,8%. Dit is ruim 27 procentpunten boven het niveau van 2021 (38,6%),

Juust

24/453 18

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

maar nog altijd 12 procentpunten onder het recordniveau van 2019 (78,2%). De gemiddelde kamerprijs is in 2022 sterk gestegen. Door de coronacrisis daalde de gemiddelde kamerprijs van € 120 in 2019 tot € 88 in 2021. In 2022 is echter een gemiddelde kamerprijs van € 134 gerealiseerd. Dit is een stijging van 52% ten opzichte van 2020, en een stijging van 12% ten opzichte van 2019. Echter zijn de gemiddelde kosten, met name personeelskosten en energiekosten, ook sterk gestegen tussen 2019 en 2022. De winstgevendheid van de Nederlandse hotels staat hierdoor onder druk. De resultaten over het eerste halfjaar van 2023 geven aan dat het herstel na de coronacrisis aanhoudt, voor zowel de bezettingsgraden als de gemiddelde kamerprijzen. Op basis van de huidige resultaten verwachten de hoteliers dat de landelijke bezettingsgraad in 2023 zal uitkomen op circa 72%. Naar verwachting komt de gemiddelde kamerprijs dit jaar uit op circa € 146. De omzet per kamer zou hiermee uit kunnen komen op € 105; circa 12% boven het niveau van 2019. Omdat dit nog altijd lager is dan de totale inflatie sinds 2019, wordt verwacht dat het winstpercentage nog niet hersteld zal zijn. Conclusie Het hotel wordt gerealiseerd op een goed bereikbare locatie in het centrum van Terneuzen.

Uit het hotelmarktonderzoek van ZKA (2020) blijkt dat Terneuzen valt onder het stedelijk gebied waar met name de zakelijk vraag leidt tot hoge bezettingen. De verwachting is dat deze zakelijke markt in Terneuzen zal groeien vanwege projecten als de Nieuwe Sluis, de verbinding Seine-Nord (Parijs-Gent) en huisvesting voor werknemers van de industrie rondom de Kanaalzone. Uit het onderzoek van ZKA blijkt eveneens dat er op dit moment geen harde plannen zijn voor het toevoegen van hotelkamers in Terneuzen. Bij het project aan de Beurtvaartkade (Dok 70) is in de verdere planontwikkeling geen hotel meer opgenomen. Naast het bedienen van de zakelijke markt, kan een hotel op deze locatie leiden tot het vergroten van de toeristische aantrekkingskracht met als gevolg extra bestedingen in de horeca en het winkelgebied.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3. 4.

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor

Juust

25/453 19

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Kijkend naar het onderhavige plan sluit deze het meest aan bij de bouwstenen zoals genoemd onder de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' waarbij, gelet op de aanzet die gegeven is voor de afwegingsfactoren, overwogen kan worden dat de woningbouwplannen passen bij de locatie en daar een meerwaarde voor bieden. Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.'' van toepassing. Naast de uitbreidingsbehoefte van de Zeeuwse woningvoorraad moet de focus van het woonbeleid ook op de bestaande voorraad komen te liggen. Voor de bouwsteen 'Woonomgeving' geldt de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Hierin speelt toekomstbestendige woongebieden op de goede plek een belangrijke rol. Het bouwplan bestaat uit maximaal 77 energiezuinige appartementen en 100 energiezuinige hotelkamers.

Daarnaast zorgt het plan voor een vergroening van de openbare ruimte wat bijdraagt aan de opgave van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Kwalitatief Woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten, een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief Woningmarkt. De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Zeeuws-Vlaanderen als volgt: Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+ -huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af. Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrije sector huur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden woningen. Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies.

In het onderhavige plan zijn maximaal 77 nultreden appartementen (koop en/of middenhuur) voorzien voor verschillende doelgroepen, waaronder binnen- en buitenlandse youngprofessionals die in de Kanaalzone werken, Vlamingen, starters en senioren. Het plangebied ligt in de nabijheid van voorzieningen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Zeeuwse Woondeal is de uitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt: Streven naar 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030 Het streven is 2/3e van die woningen in de categorie 'betaalbaar' te realiseren Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich; de gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1820 woningen.

Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen:

Juust

26/453 20

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€390.000 vanaf 2024), maar ook midden huur (€ 1.000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Het voornemen is om maximaal 77 appartementen te realiseren in de koop- en/of huursector. De appartementen zijn geschikt voor een brede doelgroep dat op zoek is naar een betaalbare woonruimte in het centrum.

Het plan voorziet in 54 appartementen welke binnen de huidige betaalbaarheidsgrens vallen, zowel betaalbare koopwoningen en/of middenhuur. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het streven om 2/3e te realiseren in de categorie 'betaalbaar'. De overige woningen zullen een hogere koopprijs hebben. Het plan maakt echter een doorstroming op de woningmarkt mogelijk. Kopers die een woning in het plan afnemen laten veelal een betaalbare woning (<€ 355.000,-) achter, waardoor ook met deze nieuwbouw het gewenste effect, beschikbaarheid van betaalbare woningen, wordt gerealiseerd. De realisatie van de woningen duurder dan €355.000,- leiden er naar verwachting niet toe dat de gemeentebrede doelstelling om 2/3 betaalbaar te bouwen onder druk komt te staan. Deze opgave in Terneuzen wordt grotendeels opgevangen door reeds bekende plannen en projecten die in voorbereiding zijn. Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen.

De Ladder voor duurzame verstedelijking komt in het provinciaal beleid, net als in het rijksbeleid, ook naar voren. Gestreefd wordt naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. De regio Zeeuws-Vlaanderen maakt als woningmarktregio binnen Zeeland woningmarktafspraken met de provincie. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3

Regionaal beleid

Woonvisie Regio Zeeuws Vlaanderen 2020 Op 6 oktober 2022 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunten: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 ambities: 1. 2.

Juust

Kansen grijpen op de woningmarkt. Goed wonen voor alle doelgroepen.

27/453 21

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

3. 4. 5.

Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad. Plancapaciteit afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie. Ten aanzien van goed wonen voor alle doelgroepen is het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijke speerpunt. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een aantal relevante opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen zijn: De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen. Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de relatief lage hypotheek rentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen. Met de gewenste ontwikkeling wordt ingespeeld op het langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Er worden maximaal levensloopbestendige appartementen gerealiseerd. In de woongebouwen worden liften ingebouwd en het plangebied ligt in de nabijheid van voorzieningen. Daarnaast wordt het met de appartementen starters mogelijk gemaakt om wooncarrière te maken in Terneuzen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (zie paragraaf 3.2) geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020', voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws-Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in september 2023 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2149 woningen en een positieve Ladderruimte van 1262 woningen. De gewenste ontwikkeling van maximaal 77 appartementen passen binnen deze ruimte. De gewenste ontwikkeling is nog niet opgenomen in de dashboard Ladderruimte. Het is de bedoeling om deze woningen op te nemen om sturing te houden op vraag en aanbod.

Verder is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie. Door de nieuwbouw op de locatie wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. De geplande appartementen, voorzien namelijk in de behoefte aan onder andere nultredenwoningen en starterswoningen. Door het realiseren van deze nultredenwoningen kunnen woningbezitters doorstromen en zullen de vrijkomende woningen beschikbaar worden voor starters. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken. De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid en vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.4

Juust

Gemeentelijk beleid

28/453 22

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Structuurvisie Terneuzen 2025 De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies wordentoegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering; Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding;onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid overprocedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit enprocedure; Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benaderingom kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren; Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering; Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen.

Afbeelding 13 | Strategie versterken (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust) Het plangebied is gelegen binnen de strategie 'versterken' (afbeelding 13). Een aantal gebieden binnen de gemeente wordt als zodanig waardevol aangemerkt dat de gemeente actief beleid wil voeren om de waarde van

Juust

29/453 23

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

deze gebieden voor de gemeente in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Het gaat hierbij enerzijds om de centrumgebieden van de grotere kernen en de gebieden met een regionale functie/ uitstraling en anderzijds om de versterking van de Liniezone, met name gerelateerd aan de Staats-Spaanse Linies. De binnenstad van Terneuzen heeft een zodanig belang voor de gemeente dat versterking van de functie van dit gebied gewenst is. De realisatie van twee appartementengebouwen en een hotel draagt bij een verlevendiging van de binnenstad. Door de gewenste ontwikkeling treedt een kwaliteitsverbetering op, waarbij het verouderde vastgoed volledig vervangen wordt door nieuwbouw. Het kernwinkelgebied wordt versterkt door een aanzienlijke afname aan het aantal vierkante meters aan winkels. Daarnaast draagt het plan bij aan het vergroenen van de openbare ruimte en worden er verbeterde verbindingen gelegd tussen de Nieuwstraat, Noordstraat en het Arsenaalplein. Het plan draagt bij aan de doelstellingen van de strategie 'versterken' en past hiermee binnen de structuurvisie. Totaalplan Binnenstad Terneuzen In het Totaalplan Binnenstad Terneuzen, vastgesteld op 10 maart 2022, worden vijf doelen gesteld om in 2030 tot een meer aantrekkelijke binnenstad te komen: 1. 2.

De binnenstad wordt niet alleen een ‘place to buy’, maar vooral ook een ‘place to be’ en een ‘place to live’. Terugdringen van de vierkante meters detailhandel en het eenzijdig winkelaanbod verrijken, door een streekeigen en meer op service en beleving gericht aanbod (voor midden- en hogere inkomens) te stimuleren. 3. Belangrijke voorzieningen in de stad zoveel als mogelijk te clusteren in de binnenstad, in een zo compact mogelijk kerngebied. Op die manier ontstaat een steviger en meer veelkleurig aanbod, wordt de binnenstad als bestemming aantrekkelijker en kunnen voorzieningen meer van elkaar profiteren. 4. Verzilveren potenties van de groeiende economie van de Kanaalzone en het groeiende toerisme in Zeeland. Duurzaam binden van mensen in, maar ook van buiten de regio. 5. Van de binnenstad een aantrekkelijke en onderscheidende woonplek te maken, voor bestaande en nieuwe bewoners; levendig, historisch, aan het water en met voorzieningen naast de deur. De herontwikkeling van het ABC-complex, wat ook specifiek benoemd wordt in het Totaalplan, draagt bij aan bovenstaande doelen. Het herstructureren en revitaliseren van de Nieuwstraat en de ABC-locatie is één van de meest urgente opgaven in de binnenstad en staat hoog op het prioriteitenlijstje van veel mensen uit Terneuzen. In dit gebied is veel leegstand en dreigt verloedering.

Sloop en herontwikkeling van het naastgelegen ABC-complex biedt de kans om een aanzienlijke hoeveelheid leegstaand winkelvloeroppervlakte te transformeren en zo het kerngebied van de binnenstad een stuk compacter te maken. Het aantal vierkante meters detailhandel in de binnenstad wordt hiermee ook teruggebracht. Tegelijkertijd biedt het de kans om de Nieuwstraat een impuls te geven door de blinde achtergevel van de C&A te transformeren naar een levendige voorgevel en meer groen voor de deur. De Nieuwstraat wordt dan de levendige wandelroute van de Markt, de Havenstraat, de Noordstraat naar de Scheldeboulevard en het stadsstrand. Een vernieuwing van de Nieuwstraat en omgeving straalt ook positief af op de naastgelegen Raadsledenbuurt. De herontwikkeling van het ABC-complex is een interessant vliegwielproject om de ontwikkeling van het Cultuurkwartier meer momentum te gaan geven. Het project draagt bij aan de doelstellingen van het Totaalplan Binnenstad Terneuzen. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Terneuzen staat deze planwijziging niet in de weg.

Juust

30/453 24

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Op het plangebied ligt zowel de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' als de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Aangezien ter plaatste twee archeologische dubbelbestemmingen zijn opgenomen, is een volledige toetsing aan het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' niet nodig. Uit de toetsing zou namelijk moeten blijken of archeologisch onderzoek nodig is. In dit geval wordt, op basis van de archeologisch dubbelbestemmingen, reeds onderzoek uitgevoerd. Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' is archeologisch onderzoek nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (50 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 100 m2 .

Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' is archeologisch onderzoek nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (50 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m2 . Voorgenomen planontwikkeling zal, mede gelet op de ondergrondse parkeerkelder, de vrijstellingswaarden overschrijden. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk. Door Artefact! is op 4 september 2023 een archeologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat er binnen het plangebied een hoge verwachting geldt op ophooglagen en resten van bewoning, militaire gebouwen en vestingwerken uit de 19e eeuw. In het westen en zuiden van het plangebied geldt tevens een hoge verwachting voor resten van de 16e-eeuwse vesting. Archeologische resten zijn te verwachten onder de bestaande funderingen en kruipruimte ter plaatse van het ABC complex (op 1,66 m +NAP/ gemiddeld 1,1 m -mv). In de overige delen van het plangebied is dit eveneens onder de bestaande verstoringen (gemiddeld vanaf circa 0,65 m -mv).

Er geldt verder binnen het plangebied ook een middelhoge verwachting voor resten uit het paleolithicum tot mesolithicum/ vroeg neolithicum dieper dan 7-7,5 m -mv (4,5 m -NAP) en een lage verwachting voor het middenneolithicum tot midden-ijzertijd en een middelhoge verwachting voor de late ijzertijd tot Romeinse tijd vanaf een diepte van 6/6,5 m -mv (3,5 m -NAP). Om die reden wordt geadviseerd om binnen het plangebied een dubbelbestemming archeologie aan te houden.

Juust

31/453 25

Terneuzen Centrum, Nieuwstraat/Arsenaalstraat

Wel wordt een bijstelling van de ondergrenzen aanbevolen. Ter plaatse van het huidig ABC complex (gebouwen) wordt een vrijstelling tot de onderzijde van de bestaande funderingen/kruipruimte (1,66 m +NAP/ gemiddeld 1,1 m- mv) geadviseerd (donkerblauw op afbeelding 14). In de overige delen van het plangebied is dit tot een diepte van 0,65 m -mv (lichtblauw op afbeelding 14). Verder geldt binnen delen van het plangebied reeds een vrijstelling tot 1,5 m -mv (oranje op afbeelding 14) en meer dan 4 m -mv (wit op afbeelding 14) op basis van het gemeentelijk beleid (zoals opgenomen in de Vrijstellingenkaart 2017). De huidige dubbelbestemmingen blijven gehandhaafd, enkel de vrijstellingsdiepten worden verruimd.

Afbeelding 14 | Advieskaart vrijstellingsdiepte en bestaande vrijstellingen op basis van de Vrijstellingenkaart 2017 (bron: Artefact!) Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Uit de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Zeeland blijkt dat de locatie Nieuwstraat 19 (onderdeel van het plangebied) een MIP-object betreft (afbeelding 15). De reden dat dit als MIP-object is aangemerkt is dat het door de gevelopzet een opvallende bouwtijdvertegenwoordiger is. Er is geen sprake van een monument, in de loop der jaren is het gebouw, met name op de begane grond, qua uitstraling reeds ingrijpend gewijzigd. Dit gebouw wordt gesloopt. In de nabije omgeving van het plangebied zijn ook verschillende MIP-objecten en gemeentelijke monumenten gelegen.