2024-02-21 a. Vaststelling ongewijzigd bestemmingsplan Westdorpe, Graafjansdijk B 98a - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 7 maart 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 93722

2024_Raad_00019 - Vaststelling ongewijzigd bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a' Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit het bestemmingsplan ‘Westdorpe, Graafjansdijk B 98a' als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPWTD08-VG01 met bijbehorende bestanden zowel in digitale als analoge vorm ongewijzigd vast te stellen. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen. Wat is de aanleiding? In de huidige situatie is sprake van een woonbestemming waarop 2 wooneenheden mogen worden gerealiseerd. Het doel van dit bestemmingsplan is het verwijderen van een bouwtitel op de locatie Graafjansdijk B 98a te Westdorpe. Wat willen we bereiken? Een goede ruimtelijke ordening en het verhogen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in het buitengebied van de gemeente Terneuzen. Argumenten 1.1. Er zijn geen zienswijzen binnen gekomen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 9 november tot en met woensdag 20 december 2023 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Hierdoor kan het bestemmingsplan ongewijzigd worden vastgesteld. 2.1. Kostenverhaal via legesverordening

1/50

De kosten voor het doorlopen van de procedure worden door middel van leges in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

Kanttekeningen Er zijn geen kanttekeningen. Wat mag het kosten? De kosten voor het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure worden door middel van leges bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Wat gaan we ervoor doen? Na vaststelling door de gemeenteraad wordt: - de vaststelling van het bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a' bekend gemaakt in ZVA en het gemeenteblad. - het bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a' digitaal gepubliceerd op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl) en de gemeentelijke website; - het bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a' gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

Bijlagen 1. Bp Westdorpe, Graafjansdijk B 98a - toelichting_regels.pdf 2. Bp Westdorpe, Graafjansdijk B 98a - verbeelding.pdf

2/50

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a Bestemmingsplan Ontwerp adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte 3/50

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a 001197 20 oktober 2023 ontwerp NL.IMRO.0715.BPWTD08-ON01 Terneuzen

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle M. Waterman +31(0)113 405 051

4/50

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

5/50

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

4 4 5 5

Hoofdstuk 2

Het project

6

Beschrijving project Juridische regeling

6 7

Beleidskader

11

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

11 12 12

Hoofdstuk 4

Kwaliteit van de leefomgeving

14

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

15

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

15 15

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

5.1 5.2

Regels Hoofdstuk 1

17 Inleidende regels

18

Begrippen Wijze van meten

18 20

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

21

Artikel 3 Artikel 4

Wonen Waarde - Archeologie - 3

21 24

Algemene regels

27

Algemene parkeerregels Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

27 28 29 30 31 32 34

Overgangs- en slotregels

35

Overgangsrecht Slotregel

35 36

Artikel 1 Artikel 2

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Bijlage 2

Juust

37

Lijst Nieuwe Economische Dragers Uitsnede Vrijstellingenkaart Terneuzen 2017

6/50 2

38 42

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Toelichting

Juust

7/50 3

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Aan de Graafjansdijk B 98a te Westdorpe was een agrarisch bedrijf gelegen. Het agrarisch bedrijf teelde granen, peulvruchten en oliehoudende zaden. De eigenaren hebben het agrarisch bedrijf beëindigd. Ter compensatie van de sloop van één van de loodsen was het voornemen om een tweede (burger)woning op het eigen perceel te realiseren, dat vervolgens gesplitst kan worden. Daarnaast verkocht initiatiefnemer agrarische gronden achter de Graafjansdijk B 88 (ongenummerd) als verlenging van de aangrenzende tuin. Voor het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, het realiseren van de tweede woonbestemming en het omzetten van de agrarische gronden naar een woonbestemming is in 2022 een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Begin 2023 is door initiatiefnemer een verzoek ingediend om één bouwtitel te verplaatsen naar de Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. De aanleiding hiervoor was het voornemen om op die locatie een collectieve woonvorm te realiseren. Hiervoor is reeds een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen. Op de locatie Graafjansdijk B 98a te Westdorpe dient de bouwtitel nog te worden geschrapt. Dit (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk in Westdorpe. Het bestaat uit de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummers 1030 (2.140 m²), 832 (5.340 m²) en 1246 gedeeltelijk (ongeveer 6.575 m²). Een totaal van ongeveer 14.055 m² (zie afbeelding 1). In het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd' zijn de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummer 1156 (ongeveer 660 m²) en 1146 (ongeveer 2.440 m²) meegenomen (zie blauwe stippellijn op onderstaande afbeelding). Deze percelen zijn toegevoegd aan de tuin behorend bij het adres Graafjansdijk B 88. Deze percelen blijven ongewijzigd en zijn daarom niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

Juust

8/50 4

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het verwijderen van een bouwtitel op de locatie Graafjansdijk B 98a te Westdorpe.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

9/50 5

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk in Westdorpe. Het plangebied ligt ten oosten van de kern Westdorpe (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2 | Ligging plangebieden (bron: PDOK, bewerking Juust) In de huidige situatie is sprake van een woonbestemming waarop 2 wooneenheden mogen worden gerealiseerd. De op het perceel aanwezige bebouwing bestaat uit een voormalige bedrijfswoning (blauw vlak) en twee loodsen die evenwijdig gesitueerd staan ten opzichte van de Graafjansdijk B. De voorste loods (stippellijn) met asbest dak is gebouwd in 1959 en heeft een oppervlakte van ongeveer 575 m², de achterste loods is gebouwd in 1999 en heeft een oppervlakte van ongeveer 500 m². Rondom de loodsen is het erf verhard met betonplaten. Aan de voorzijde van het perceel zijn bomen en een hoge heg aanwezig.

Juust

10/50 6

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK, bewerking Juust)

2.1.2

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een woonbestemming waarop één wooneenheid mogelijk is. De grondeigenaar/initiatiefnemer heeft nog steeds de wens de grootste en oudste loods met asbest dak te slopen en de achterste, meer recentere loods te behouden voor hobbymatig privégebruik. Hierdoor blijft er op het perceel Graafjansdijk B 98a in Westdorpe één woning en een loods over.

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de plangebieden geldt het bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd'. Dit bestemmingsplan is op 3 februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Wonen' met bouwvlak (zie afbeelding 4). De gronden zijn bestemd voor het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Er zijn maximaal 2 wooneenheden toegestaan. Vanwege de verplaatsing van één bouwtitel is het maximum aantal wooneenheden niet meer kloppend.

Juust

11/50 7

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen (vastgesteld 1 juli 2021) en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen (vastgesteld 7 februari 2019). Met de bovengenoemde facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. De regels uit deze facetbestemmingsplannen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

2.2.2

Planuitwerking

De regels uit het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd', ter plaatse van het plangebied, worden overgenomen. Het maximum aantal wooneenheden van 2 woningen wordt gewijzigd naar 1 woning.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Juust

12/50 8

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Enkelbestemming Wonen Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen'.

De bestemming wonen is bedoeld om te wonen en voor aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast ook voor bij deze bestemming horende voorzieningen zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 In deze dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is als er een bodemverstoring plaatsvindt van 1.000 m² op een diepte zoals aangegeven op de vrijstellingskaart die is opgenomen in bijlage 2 van de regels. Algemene regels Algemene parkeerregels In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het parkeren bij bouwwerkzaamheden en/of gebruikswijzigingen. Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Juust

13/50 9

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

14/50 10

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. In dit geval gaat het om het verplaatsen van één bouwtitel aan de Graafjansdijk B 98a in Westdorpe naar de Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. De Laddertoets is niet van toepassing. Verder zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn.

Juust

15/50 11

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland en Omgevingsverordening Zeeland 2018 In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3. 4.

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Het gaat om het verplaatsen van een bouwtitel binnen het plangebied naar de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe. Hiervoor is een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen en het provinciaal beleid beschouwd. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025 Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De visie is opgebouwd aan de hand van 8 strategieën. Het betreffende plangebied ligt binnen een gebied wat aangewezen is voor de strategie 'behouden'. In dit gebied zijn tijdens de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkt veranderingen te verwachten. Het huidige ruimtelijke beeld en het functioneren van dit gebied is goed. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Daarmee staat de structuurvisie het verplaatsen van de bouwtitel voor het realiseren van een woning elders niet in de weg. Voor de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe is een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure

Juust

16/50 12

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

doorlopen en het gemeentelijk beleid beschouwd.

Juust

17/50 13

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving

van

de

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. In het kader van het geldende bestemmingsplan 'Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd' (vastgesteld d.d. 03-02-2022) zijn de relevante omgevings- en milieuaspecten reeds beschouwd. Daarnaast is voor het verplaatsen van een bouwtitel binnen het plangebied naar de locatie Zelzaetseweg 10 in Zuiddorpe reeds een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen, waarbij eveneens de omgevings- en milieuaspecten beschouwd zijn en enkele (milieu)onderzoeken zijn uitgevoerd.

Voor het verwijderen van één bouwtitel (die nog niet is ingezet binnen het plangebied) zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de diverse omgevings- en milieuaspecten op de locatie Graafjansdijk B 98a in Westdorpe. Voor het aspect archeologie geldt dat op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' onderzoek noodzakelijk is bij een verstoring vanaf 1.000 m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. Dit blijft ongewijzigd waardoor in het bestemmingsplan daarom de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3' is overgenomen. Daarin is geregeld dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 1.000 m² en niet dieper reiken dan 50 centimeter onder het maaiveld. Op basis van de vrijstellingenkaart geldt voor een klein deel van het terrein een grotere vrijstellingsdiepte, namelijk tot 1,00 m -mv. De omgevings- en milieuaspecten zijn op de saneringslocatie en realisatielocatie al onderzocht en vormen geen belemmeringen. De kwaliteit van de leefomgeving vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

Juust

18/50 14

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. Omdat het voorliggende plan niet voorziet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt voor het verhalen van eventuele planschade en overige kosten op de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan, tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap. Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken van [datum] tot en met [datum] ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Juust

19/50 15

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Juust

20/50 16

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Regels

Juust

21/50 17

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

Het bestemmingsplan Westdorpe, Graafjansdijk NL.IMRO.0715.BPWTD08-ON01 van de gemeente Terneuzen.

1.2

B

98a

met

identificatienummer

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen

1.3

aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.6

bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.

1.7

bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.8

bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.9

bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.10

bouwgrens

De grens van een bouwvlak.

1.11

bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.12

bouwperceelgrens

De grens van een bouwperceel.

1.13

bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.14

bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Juust

22/50 18

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

1.15

gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.16

hoofdgebouw

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.17

hoofdverblijf

De verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van één persoon of een huishouden. Hiervan is in ieder geval sprake als op grond van de Wet basisregistratie personen er een verplichting is tot inschrijving op de verblijfplaats.

1.18

huishouden

Eén of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

1.19

overig bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.20

pand

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.21

windturbine

Een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

1.22

wonen

Het gebruik van een woning conform de begripsomschrijving van 'woning'.

1.23

woning

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden als hoofdverblijf.

Juust

23/50 19

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

de dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2

de goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3

de inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5

de hoogte van een windturbine

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

Juust

24/50 20

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2

Bouwregels

Op de gronden mag uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

op deze gronden mogen hoofdgebouwen (woningen) met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aangegeven aantal woningen toegestaan; per bouwperceel is ten hoogste één woning toegestaan; op bestemmingsvlakken waar tevens een bouwvlak is aangegeven worden gebouwen en overkappingen binnen bouwvlakken gebouwd; op de gronden met de aanduiding 'erf' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; per woning is ten hoogste één paardenbak en/of stapmolen toegestaan; de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m; indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 1 m; de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen per bouwperceel ten hoogste:

bouwwerk goothoogte hoofdgebouwen (inclusief aan- en uitbouwen)/ 6 m woning bijgebouwen en overkappingen bij de woning 3 ,5 m paardenbak en/of stapmolen erfafscheiding voor de voorgevel erfafscheiding elders overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde j. k.

bouwhoogte 10 m

oppervlakte/inhoud

6m 3m 1m 2m 3m

120 m²

de inhoud van het hoofdgebouw (inclusief aan- en uitbouwen)/ de woning ter plaatse van de aanduiding 'maximum volume' bedraagt ten hoogste het op de verbeelding aangegeven (bouw)volume. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevelrooilijn worden gebouwd.

3.3

Afwijken van de bouwregels

3.3.1

Bouwen grotere bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder h voor het vergroten van de maximaal toelaatbare oppervlakte bijgebouwen tot een gezamenlijk oppervlakte van de bijgebouwen van ten hoogste 375 m², met inachtneming van het volgende: a.

Juust

de omgevingsvergunning wordt slecht verleend voor woningen waarvan het bouwperceel en de aangrenzende gronden die in gebruik en in eigendom zijn een gezamenlijke oppervlakte hebben van 2,5 ha

25/50 21

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

b. c. d.

e. f.

of meer en waarbij de woning (inclusief aan- en uitbouwen) een inhoud heeft van ten minste 1.500 m³; de omgevingsvergunning wordt slecht verleend voor bijgebouwen met een oppervlakte van ten hoogste 300 m² en een inhoud van ten hoogste 1.200 m³; op de gronden met de bestemming Wonen zijn per bouwperceel ten hoogste 4 bijgebouwen toegestaan; de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien sprake is van een concentratie van bebouwing, de bebouwingsvorm en bebouwingsmassa aansluit bij de bestaande bebouwing en er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing; de omgevingsvergunning wordt slechts verleend als zorg wordt gedragen voor ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm van landschaps- of natuurontwikkeling of het verbeteren van de inrichting van het erf; medewerking wordt slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitswinst.

3.3.2

Bouwen grotere woningen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder i voor het vergroten van de maximaal toelaatbare inhoud van een woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot een inhoud van ten hoogste 1.250 m³, met inachtneming van het volgende: a. b. c. d.

de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de afstand van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 3 m bedraagt; de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de oppervlakte van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) niet meer dan 10 % bedraagt van de oppervlakte van het bouwperceel; de omgevingsvergunning wordt slechts verleend als zorg wordt gedragen voor een goede landschappelijke inpassing; medewerking wordt slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing.

3.3.3

Bouwen kleine windturbine

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder h voor het bouwen van een kleine windturbine, met in achtneming van het volgende: a. b.

c.

per bouwperceel is ten hoogste één kleine windturbine toegestaan; de bouwhoogte van de windturbine bedraagt ten hoogste 20 m; in afwijking van het bepaalde in 2.5 wordt de bouwhoogte van de windturbine gemeten vanaf het peil tot aan het uiteinde of de tip van de rotor in de hoogste stand; verlening van de omgevingsvergunning niet leidt tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

3.4

Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. b. c. d. e.

het uitoefenen van een aan - huis - gebonden beroepen met een oppervlak van meer dan 50 m² per woning is niet toegestaan; het uitoefenen van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met een oppervlak van meer dan 20 m² per woning is niet toegestaan; het aanbieden van meer dan 50 % van de oppervlakte van de woning ten behoeve van logies met ontbijt is niet toegestaan; de opslag van caravans, boten en inboedels is uitsluitend binnen de bestaande gebouwen toegestaan; bij een paardenbak en/of stapmolen is het gebruik van een geluidsinstallatie, of verlichting door middel van lichtmasten die niet zijn voorzien van bovenafdekking, niet toegestaan.

3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1

Nieuwe Economische Dragers (NED's)

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 voor een NED, met inachtneming van het volgende: a.

Juust

de omgevingsvergunning wordt verleend voor:

26/50 22

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

1. 2.

een NED die voorkomt in de positieve lijst Nieuwe Economische Dragers zoals opgenomen in bijlage 1; overige bedrijfsactiviteiten, die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met de NED's zoals vermeld in bijlage 1; b. de oppervlakte van een NED bedraagt ten hoogste de in bijlage 1 genoemde omvang; c. de NED vindt plaats in ten hoogste één bestaand gebouw op het bouwperceel; d. de NED, of alle NED's tezamen op een bestemmingsvlak, wordt of worden uitgeoefend in een kleinschalige omvang, hetgeen blijkt uit: 1. de ruimtelijke uitstraling; 2. de verkeersaantrekkende werking, waarbij verlening van de omgevingsvergunning niet tot een onevenredige toename leidt van de automobiliteit; 3. de categorie uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten waartoe de activiteit behoort, waarbij geldt dat: de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort; de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 3 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort, mits is aangetoond dat daardoor geen milieuhinder voor aangrenzende percelen ontstaat; alvorens de omgevingsvergunning te verlenen vraagt het bevoegd gezag hierover schriftelijk advies van de milieudeskundige; 4. de omvang van verblijfsrecreatie waarbij geldt dat maximaal 10 verblijfseenheden (appartementen, hotelkamers) binnen het gebouw gerealiseerd mogen worden; 5.

de omvang van paardrijactiviteiten waarbij geldt dat maximaal één gebouw binnen een bouwvlak hiervoor benut mag worden en (groeps)lessen en horecamatige activiteiten niet zijn toegestaan; e. het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie (appartementen, hotelkamers) uitsluitend is toegestaan indien op het bouwperceel tevens wordt gewoond; f. de verkeersveiligheid wordt niet negatief beïnvloed; g. op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid; h. inzicht wordt gegeven en rekening wordt gehouden met de externe veiligheidsaspecten van nabijgelegen leidingen waarbij nieuwe beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen 10 -6 risico-contouren niet zijn toegestaan; i. inzicht wordt gegeven en rekening wordt gehouden met de externe veiligheidsaspecten van nabijgelegen inrichtingen waarbij nieuwe beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen 10 -6 risico-contouren niet zijn toegestaan; j. opslag van goederen ten behoeve van de NED buiten gebouwen is niet toegestaan; k. nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten en lichtbakken voor reclamedoeleinden daaronder begrepen zijn niet toegestaan; l. ter plaatse wordt voorzien in een voldoende afschermende landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van ten minste 5 m; m.

verlening van de omgevingsvergunning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; n. medewerking wordt slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing.

Juust

27/50 23

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 4 4.1

Waarde - Archeologie - 3

Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: a.

het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

4.2

Bouwregels

4.2.1 a. b.

4.2.2 a.

b.

Bouwwerken ten behoeve van deze bestemming

op de in artikel 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 3,50 meter.

Andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde

ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag worden gebouwd, tenzij het te verstoren oppervlak van het plangebied groter is dan 1.000 m² en waarbij bovendien grond-of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; het bepaalde onder artikel 4.2.2 sub a is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Algemene afwijking

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde onder artikel 4.2 lid 2 sub a ten behoeve van het bouwen in een plangebied met een te verstoren oppervlak groter dan 1.000 m² en dieper dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, indien de aanvrager van de vergunning artikel 2.1, lid 1 sub a Wabo een rapport heeft overgelegd, waarin wordt aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate worden veiliggesteld.

4.3.2

Voorwaarden

Indien uit het onder artikel 4.3 lid 3.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning: a. b. c.

de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; de verplichting tot het doen van opgravingen; de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

4.3.3

Advies

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.3 lid 3.1, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologische deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in dat lid. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.

Juust

28/50 24

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.4.1

Omgevingsvergunningsvereiste

Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1 sub b Wabo) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a.

b. c. d.

e. f. g. h.

het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage; het ophogen van de bodem met meer dan 2.00 meter en waartoe wordt gerekend het aanleggen van tijdelijke gronddepots; het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld bedraagt; het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op één of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; het verlagen van het waterpeil, voor zover dit geen bevoegdheid van het waterschap betreft; het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld.

4.4.2

Uitzonderingsregel

Het in artikel 4.4 lid 4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. b. c. d.

een te verstoren oppervlak van het plangebied beslaan van ten hoogste 1.000 m²; het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

4.4.3 a.

b.

c.

Juust

Voorwaarden

de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 4.4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden; voor zover de in artikel 4.4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning de volgende regels worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of; 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties; de vergunning kan alleen worden verleend nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

29/50 25

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

4.4.4

Advies

Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologisch deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in artikel 4.4 lid 4.3. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.

4.5

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde Archeologie - 3', als bedoeld in artikel 4.1 lid 1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Juust

30/50 26

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Algemene parkeerregels

Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.

5.1

Algemene parkeerregels

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

5.2

Specifieke parkeerregels bij bouwplannen

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

5.3

Specifieke parkeerregels bij gebruikswijzigingen

Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken daartoe aanleiding geeft, moet voor wat betreft de toename in de parkeerbehoefte, in voldoende mate ruimte voor het parkeren of stallen van auto's zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

5.4

Afwijken van de parkeerregels

Burgemeester en Wethouders kunnen doormiddel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 en 5.3. Burgemeester en Wethouders nemen hierbij, conform de beleidsregels, in overweging of: a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien; c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

5.5

Specifieke gebruiksregels

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

Juust

31/50 27

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 6

Antidubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Juust

32/50 28

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 7 7.1

Algemene bouwregels

Bestaande maten

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels: a.

b.

c. d.

7.2

de op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande afstands-, hoogte-, inhoudsen oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden; de op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande afstands-, hoogte-, inhoudsen oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden; in geval van herbouw is het bepaalde onder a en b slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt; op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken zoals opgenomen in 12.1 Overgangsrecht bouwwerken niet van toepassing.

Overschrijding bouwgrenzen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden de hieronder genoemde ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten: a.

b.

7.3

tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, balkons, entreeportalen, luifels en afdaken voor zover de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,0 meter; andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen voor zover de overschrijding niet meer dan 1,0 meter bedraagt zoals esthetische steunpilaren of een dakrand.

Dakkapellen en dakopbouwen

De goothoogte van (bedrijfs)woningen mag worden overschreden door dakkapellen, indien: a. b. c.

de afstand tot de dakvoet, de nok en de zijkanten van het dakvlak ten minste 0,5 m bedraagt; de bouwhoogte van de dakkapel, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, ten hoogste 1,5 m bedraagt; de breedte van dakkapellen aan de voor- of zijkant van het gebouw ten hoogste 50% van het dakvlak bedraagt; d. de breedte van dakkapellen aan de achterkant van het gebouw ten hoogste 70% van het dakvlak bedraagt; met dien verstande dat een dakopbouw bij (bedrijfs)woningen niet is toegestaan.

Juust

33/50 29

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

De algemene gebruiksregels luiden als volgt: a.

het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, de bestemmingsomschrijving en de overige regels. b. het bevoegd gezag wijkt af van het bepaalde onder a, indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van (een deel van) gebouwen en verblijfsmiddelen als seksinrichting.

8.1

Strijdig gebruik

Het is niet toegestaan om: a. b.

c. d. e. f. g. h.

8.2

onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken als opslagplaats voor bagger en grondspecie; onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald; onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald; onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen; gronden of gebouwen te (laten) gebruiken als seksinrichting of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen; het gebruik van woningen als recreatiewoningen; gronden of gebouwen te (laten) gebruiken ten behoeve van de opslag van consumentenvuurwerk (voor zover dit de vergunningplichtige hoeveelheid tussen de 1.000 kg en de 10.000 kg betreft); gronden of gebouwen te (laten) gebruiken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de 'Parkeernota 2015-2020' van de gemeente Terneuzen of diens rechtsopvolger, tenzij uit een advies van een verkeerskundige blijkt dat er op andere wijze is/wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, of het voldoen aan het geldende gemeentelijke parkeerbeleid

door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Geen strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan: a. b.

Juust

het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming(en); gebruik dat plaatsvindt krachtens een verleende ontheffing of omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels;

34/50 30

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van: a. b. c.

Juust

de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;

35/50 31

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 10 10.1

Algemene wijzigingsregels

Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10 % worden vergroot.

10.2

Archeologische verwachtingswaarden

10.2.1 Wijziging voor verwijdering van de dubbelbestemming Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de dubbelbestemming Waarde Archeologie - 1, Waarde - Archeologie - 2 of Waarde - Archeologie - 3 geheel of gedeeltelijk te verwijderen, met inachtneming van het volgende: a.

b.

wijziging vindt slechts plaats als: 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn; 2. of het op grond van nader archeologisch onderzoek of vast te stellen archeologie beleid niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet; alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders omtrent het bepaalde onder a schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

10.2.2 Wijziging voor de verandering van een bouwvlak ten behoeve van het veiligstellen van archeologische waarden Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bouwvlakken veranderen, indien dit op grond van archeologisch onderzoek noodzakelijk is met het oog op de bescherming of de veiligstelling van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden, met inachtneming van het volgende a.

b.

wijziging vindt slechts plaats als: 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn; 2. het op grond van nader archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet; alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders omtrent het bepaalde onder a schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

10.2.3 Wijziging voor de verandering van een bouwvlak ten behoeve van de onderliggende archeologische bestemming Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van de bouwvlakken veranderen, indien de bebouwing ten behoeve van de voor dat bouwvlak geldende bestemming zonder deze verandering niet of niet goed zou kunnen worden gerealiseerd en op grond van archeologisch onderzoek is gebleken dat de verandering van het bouwvlak geen afbreuk doet aan de bescherming of de veiligstelling van de aanwezige archeologische waarden, met inachtneming van de volgende regels: a.

b.

wijziging vindt slechts plaats als: 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn; 2. of het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet; alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders omtrent het bepaalde onder a schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

10.2.4 Wijziging voor aanpassing archeologisch bestemming Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door: a.

Juust

dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 te wijzigen in Waarde - Archeologie - 2 of Waarde Archeologie - 3 of;

36/50 32

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

b. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 te wijzigen in Waarde - Archeologie - 3; met inachtneming van het volgende: c.

d.

Juust

wijziging vindt slechts plaats als: 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse andere archeologische waarden aanwezig zijn; 2. of het op basis van vast te stellen archeologie beleid noodzakelijk wordt geacht ter plaatse andere archeologische waarden te beschermen; alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders omtrent het bepaalde onder c schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

37/50 33

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Artikel 11

Overige regels

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

Juust

38/50 34

Westdorpe, Graafjansdijk B 98a

Hoofdstuk 4 slotregels Artikel 12 12.1 a.

b. c.

b.

c.

d.

Juust

en

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot; 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan; het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%; dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.