2023-09-13 a. vaststellen (gewijzigd) bestemmingsplan Hoek, Windlust II - ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 28 september 2023 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 8035

2023_Raad_00123 - Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplan Hoek, Windlust II Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit om de zienswijzen van reclamanten genoemd onder 1. tot en met 7. van de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan 'Hoek, Windlust II' ontvankelijk te verklaren. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit om de zienswijzen van reclamanten genoemd onder 1, 2, 5, 6 en 7 in de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan 'Hoek, Windlust II' ongegrond te verklaren en de zienswijzen van reclamanten genoemd onder 3 en 4 in diezelfde antwoordnota gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond te verklaren. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit om de ambtshalve wijzigingen vast te stellen conform het voorstel in paragraaf 4 van de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' bestemmingsplan 'Hoek, Windlust II'. Besluitpunt 4 De gemeenteraad besluit het gewijzigde bestemmingsplan 'Hoek, Windlust II', als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPHK02-VG01 met bijbehorende bestanden, zowel in digitale als analoge vorm vast te stellen. Besluitpunt 5 De gemeenteraad besluit geen exploitatieplan vast te stellen, conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening.

Besluitpunt 6 De gemeenteraad besluit om in te stemmen met het besluit van burgemeester en wethouders van 4 april 2023 (2023_BW_00360) om geen milieueffectrapport te laten 1/424

opstellen voor het bestemmingsplan Hoek, Windlust II, omdat er door de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Wat is de aanleiding? In Hoek zijn diverse maatschappelijke functies verspreid over de kern. Een aantal van deze maatschappelijke voorzieningen voldoet niet meer aan de huidige eisen. Uit efficiëntie en duurzaamheidsoverwegingen is een multifunctionele accommodatie (MFA) beoogd. De huidige gebouwen met een maatschappelijke functie in de kern die leeg komen te staan, worden gesloopt. De MFA bestaat uit een basisschool (1.006 m²), gymzaal/sporthal (512 m²), schoolterrein incl. schoolplein en speelkooi (1.200 m²), kinderopvang en bibliotheek (495 m²), welzijnsaccommodatie/dorpshuis (464 m²) en een zorgfunctie voor ZorgSaam (120 m²). De MFA krijgt een totale oppervlakte van afgerond 3.800 m². Ter vervanging van het verzorgingstehuis ‘Vremdieke’ is een nieuwe zorgwijk noodzakelijk. Het is gewenst om dit op basis van het concept dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen te realiseren. In totaal worden 64 zorgwoningen gerealiseerd. Binnen het plangebied is ruimte voor maximaal 12 reguliere grondgebonden woningen. Deze woningen zijn beoogd aansluitend aan de woonwijk Windlust I.

Tussen de zorgwoningen (zuidzijde plangebied) en de MFA/regulier woningen (noordzijde plangebied) is in het verlengde van de Windlustlaan een langzaam verkeerroute en een nieuwe watergang voorzien. Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Koudepolderstraat. Hiervoor worden de volkstuinen opnieuw ingedeeld. Het is een bewuste keuze om geen verbindingen met Windlust I te maken voor gemotoriseerd verkeer maar enkel voor langzaam verkeer en hulpdiensten. Wat willen we bereiken? De binnen het plangebied te onderscheiden ontwikkelingen dragen bij aan diverse onderdelen van het Bestuursakkoord 2022-2026 ‘Goed leven in Terneuzen. Verder bouwen aan een duurzame toekomst' geformuleerde doelstellingen. Zo draagt de realisatie van het MFA inclusief speelkooi bij aan kwalitatief goede en duurzame huisvesting voor het primair onderwijs en het voorzien in speelgelegenheden c.q. ontmoetingsplekken. Binnen de zorgwijk voorzien wij in overleg met een zorgaanbieder in het op peil blijven van de zorgvoorzieningen binnen de kern Hoek. Met de reguliere woningen binnen het plan sluiten wij aan op de vraag naar dit type woningen binnen de kern Hoek. Tussen het plangebied en de bestaande kern Hoek is ingezet op langzaam verkeersroutes. Dit sluit aan bij het uitgangspunt om bij eigen plannen de fiets op één te zetten.

Het plan Windlust II in zijn totaliteit draagt bij aan de algehele doelstelling voor een goed woon- en leefklimaat binnen de kern Hoek met passende woonruimte en afgestemde voorzieningen. Argumenten 1.1 Omgevingsvisie Hoek Op 26 september 2019 stelde de raad de Omgevingsvisie Hoek vast. In de Omgevingsvisie Hoek wordt de locatie Dorpshuis als meest voor de hand liggende locatie voor het MFA aangewezen, mits achterliggende private percelen kunnen worden verworven. Pogingen om deze percelen te verwerven zijn niet succesvol geweest. Naast de locatie Dorpshuis worden 2/424

in de Omgevingsvisie Hoek ook de locaties Windlust II en Vremdieke genoemd als potentiële locaties, met name wanneer sprake is van een combinatie van zorg en onderwijs. Gelet op de omvang van het programma voor de beide functies zijn andere locaties binnen de kern niet geschikt. 1.2 Integraal Huisvestingsplan (IHP) In augustus 2019 besloot uw college om de huisvestingsonderzoeken in de gemeente Terneuzen te bundelen in een Integraal HuisvestingsPlan (IHP). In de raadsvergadering van 30 juni 2020 stemde de raad in met het Integraal Huisvestingsplan onderwijs gemeente Terneuzen 2020 (IHP). In dit IHP is nieuwbouw van een IKC in een deel van Windlust II voor de eerste periode opgenomen. 1.3 Ruimtelijke kwaliteit Het project draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening. Zo is voldoende afstand gehouden tussen functies die elkaar kunnen hinderen, is ingezet op het stimuleren van langzaam verkeer, is met de bebouwingshoogte rekening gehouden met de beschermenswaardige molenbiotoop en wordt het gehele project gerealiseerd binnen een groene setting met voldoende waterbergende capaciteit. 1.4 Participatie In de aanloop naar het ontwerpbestemmingsplan gaven wij de inwoners van Hoek de mogelijkheid om met ons mee te denken. Daarom richtten wij een klankbordgroep op. De klankbordgroep is 7 keer bij elkaar geweest.

Naast de bijeenkomsten die wij hielden met de klankbordgroep brachten wij ook 8 nieuwsbrieven uit. Tenslotte hielden wij in november 2022 een inloopbijeenkomst. De inrichting van de wijk Windlust II zoals vertaald in het nu ter vaststelling aangeboden bestemmingsplan is tot stand gekomen na een uitgebreid participatietraject. Kanttekeningen 1.1 Weerstand Ondanks dat uitvoerig is geparticipeerd met omwonenden en inwoners van de kern Hoek zijn binnen de termijn van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan zienswijzen ingediend. Bewoners die wonen aan de Koudepolderstraat of Windlustlaan krijgen door de nieuwe ontwikkeling te maken met meer langzaam en/of gemotoriseerd verkeer langs hun woning. Iedere nieuwe ontwikkeling brengt verkeer met zich mee, zo ook een MFA en zorgwijk. Met de inrichting van de verkeersstructuur hielden wij zoveel als mogelijk rekening met de belangen van deze bewoners. 1.2 Uitvoerbaarheid zorgwijk nog niet geborgd Als gemeente zijn wij nog steeds in gesprek met Zorgsaam om een intentieovereenkomst voor realisatie van de zorgwijk te sluiten. Nu deze overeenkomst er op dit moment nog niet is, is de realisatie van de zorgwijk niet geborgd en de uitvoerbaarheid van dat deel van het bestemmingsplan niet verzekerd. 1.3 Speelkooi Een speelkooi is een voorziening die hinder, met name geluidoverlast, kan geven voor de omgeving.

Wij stemden met de architect af dat de speelkooi wordt gesitueerd in de noordwesthoek van het plangebied, ten westen van het MFA-gebouw. Hiermee fungeert het MFA-gebouw als akoestische afscherming richting de (zorg-)woningen.

3/424

Wat mag het kosten? De kosten voor het bestemmingsplan zijn meegenomen in de exploitatieopzet van het project. Binnen deze opzet is een post Planontwikkelingskosten opgenomen. In de vergadering van 15 december 2022 stemde de raad in met de grondexploitaties Hoek. Wat gaan we ervoor doen? Voorafgaand aan de behandeling in de cie. Omgeving en de vaststelling door de gemeenteraad: •

krijgen de indieners van een zienswijze een brief met het concept standpunt van de gemeenteraad met betrekking tot de ingediende zienswijzen.

Na vaststelling door de gemeenteraad: •

krijgen de indieners van een zienswijze een brief met het definitief standpunt van de gemeenteraad en worden zij gewezen op de beroepsmogelijkheden;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan toegestuurd aan de Provincie Zeeland;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan bekend gemaakt in ZVA en Gemeenteblad;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan digitaal gepubliceerd op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl) en de gemeentelijke website;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

Bijlagen 1. BP_VG01 Hoek, Windlust II_Toelichting-gecompr.-1 geanonimiseerd.pdf 2. BP_VG01 Hoek, Windlust II_Bijlagen bij toelichting-gecompr.-1 geanonimiseerd.pdf 3. BP_VG01 Hoek, Windlust II_Regels geanonimiseerd.pdf 4. BP_VG01 Hoek, Windlust II_Bijlagen bij regels geanonimiseerd.pdf 5. BP_VG01 Hoek, Windlust II_verbeelding.pdf 6. Bp Hoek, Windlust II_Antwoordnota zienswijzen v3.pdf 7. Bp Hoek, Windlust II_overzicht zienswijzen.pdf 8. Besluit HGW wegverkeerslawaai Bp Hoek, Windlust II-1 geanonimiseerd.pdf 9. raadsbesluit - vaststellen (gewijzigd) bestemmingsplan Hoek, Windlust II.pdf

4/424

Hoek, Windlust II Bestemmingsplan Vastgesteld adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte 5/424

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Hoek, Windlust II 000712 28 september 2023 vastgesteld NL.IMRO.0715.BPHK02-VG01 Terneuzen

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle

Auteur(s) Contactgegevens

6/424

Hoek, Windlust II

7/424

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

4 4 5 5

Hoofdstuk 2

Het project

6

Beschrijving project Juridische regeling

6 8

Beleidskader

13

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 14 16 17

Kwaliteit van de leefomgeving

20

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

20 20 30 31 32 36 37 37 39 40 40 43 45 45

Uitvoerbaarheid

46

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

46 46

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juust

8/424 2

Hoek, Windlust II

Toelichting

Juust

9/424 3

Hoek, Windlust II

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Een aantal maatschappelijke voorzieningen in Hoek voldoet niet meer aan de huidige eisen. Het gaat om een verzorgingstehuis, de bibliotheek, een welzijnsaccommodatie, basisschool De Driesprong, kindercentrum Hoek, een gymzaal en het dorpshuis. Uit efficiëntie en duurzaamheidsoverwegingen is een multifunctionele accommodatie beoogd waarin de maatschappelijke voorzieningen gehuisvest worden. Ter vervanging van het verzorgingstehuis is een nieuwe zorgwijk met 64 eenheden en enkele zorgfuncties beoogd vanuit de gedachte dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Concentratie van zorgwoningen, zorgvoorzieningen, MFA (multifunctionele accommodatie) met een sporthal, een speelkooi en reguliere woningen is binnen de kern Hoek niet mogelijk. Om die reden is gezocht naar een passende locatie. Het gaat om de agrarische gronden aan de westzijde van Hoek direct grenzend aan woonwijk Windlust I, een volkstuincomplex en de begraafplaats. De volkstuinen worden opnieuw ingedeeld om plaats te maken voor de ontsluiting en enkele zorgwoningen. In de nieuwe buurt is tot slot plaats voor 12 grondgebonden woningen. Deze totale ontwikkeling, genaamd Windlust II, past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' (vastgesteld 15 juni 2013). Er is een nieuwe planologische regeling nodig. Dit (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van Hoek en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: Kad. gemeente Terneuzen, sectie U, perceelnummer 1170 (32.324 m²); Kad. gemeente Terneuzen, sectie U, perceelnummer 1169 (400 m²); Kad. gemeente Terneuzen, sectie U, perceelnummer 1209 (deels, ongeveer 1.000 m²); Kad. gemeente Hoek, sectie I, perceelnummer 3173 (1.095 m²); Kad. gemeente Hoek, sectie I, perceelnummer 3350 (deels, ongeveer 8.000 m²); Kad. gemeente Hoek, sectie I, perceelnummer 3614 (185 m²); Kad. gemeente Hoek, sectie I, perceelnummer 3772 (1.100 m²).

Juust

10/424 4

Hoek, Windlust II

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK. bewerking Juust)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

11/424 5

Hoek, Windlust II

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

Het plangebied bestaat uit grotendeels agrarische gronden ten westen van Hoek. In het zuiden van het plangebied liggen enkele volkstuinen (zie afbeelding 2). Aan de oostkant grenst het plangebied aan de woonwijk Windlust I. Dit zijn woningen uit de jaren 2000. Langs het plangebied loopt een route van Wandelnetwerk Zeeland. Rond het plangebied zijn tevens watergangen gelegen.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied vanaf Koudepolderstraat (bron: Google Maps)

2.1.2

Toekomstige situatie

In Hoek zijn de diverse maatschappelijke functies verspreid over de kern. Een aantal maatschappelijke voorzieningen in Hoek voldoet niet meer aan de huidige eisen. Het gaat om de volgende voorzieningen: verzorgingstehuis Vremdieke aan de Irisstraat 30; de bibliotheek Hoek aan de Irisstraat 30b; welzijnsaccommodatie Lovenhoek aan de Irisstraat 30a; de basisschool De Driesprong aan de Narcissenlaan 37; de gymzaal aan de Langestraat 21; kindercentrum Hoek en dorpshuis Hoek aan het Molenplein 3. Uit efficiëntie en duurzaamheidsoverwegingen is een multifunctionele accommodatie (MFA) beoogd (zie afbeelding 3). De huidige gebouwen met een maatschappelijke functie in de kern die leeg komen te staan, worden gesloopt. De MFA bestaat uit een basisschool (1.006 m²), gymzaal/sporthal (512 m²), schoolterrein incl. schoolplein en speelkooi (1.200 m²), kinderopvang en bibliotheek (495 m²), welzijnsaccommodatie/dorpshuis (464 m²) en een zorgfunctie voor ZorgSaam (120 m²). De MFA krijgt een totale oppervlakte van afgerond 3.800 m². De MFA is gelegen in het noordwesten van het plangebied. Bij de MFA wordt een speelkooi gerealiseerd. Het betreft een verplaatsing van de speelkooi bij het dorpshuis. In de nieuwe situatie is ruimte voor een grotere

Juust

12/424 6

Hoek, Windlust II

speelkooi die voorziet in de behoefte aan een ontmoetingsplek voor jeugd en een plek die geschikt is voor oudere jeugd (12-18 jaar) om te spelen en bewegen. Ter vervanging van het verzorgingstehuis is een nieuwe zorgwijk noodzakelijk. Het is gewenst om dit op basis van het concept dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen te realiseren. In totaal worden 64 zorgwoningen gerealiseerd. ZorgSaam ontwikkelt deze zorgwoningen. Deze zijn voorzien in het midden van het plangebied door middel van 2 gebouwen van 2 bouwlagen. Elk gebouw heeft 26 appartementen. De hoven openen zich naar elkaar richting de centrale groene ruimte. De hoven hebben ieder een gezamenlijke ruimte voor bomen en ander groen. Naast de zorgwoningen heeft ZorgSaam binnen de zorgwijk behoefte aan ongeveer 250 m² ten behoeve van (zorg-)ondersteunende functies, zoals fysiotherapie etc. Het meest westelijk gelegen gebouw in de zorgwijk krijgt een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen waarbinnen 26 woningen en de genoemde 250 m² aan ondersteunende functies gerealiseerd kunnen worden. In het zuiden van het plangebied, ten noorden van de volkstuinen, is een appartementengebouw beoogd van 3 bouwlagen. Hier kunnen 12 appartementen worden gerealiseerd. Tussen de zorgwoningen en de MFA/regulier woningen is in het verlengde van de Windlustlaan een langzaamverkeerroute en een nieuwe watergang voorzien.

Afbeelding 3 | Indicatieve schets toekomstige situatie plangebied (bron: gemeente Terneuzen)

Juust

13/424 7

Hoek, Windlust II

Binnen het plangebied is ruimte voor maximaal 12 reguliere grondgebonden woningen. Deze woningen zijn beoogd in het noordoosten van het plangebied, gelegen tegen Windlust I. Verder worden de volkstuinen opnieuw ingedeeld om plaats te maken voor de ontsluiting en enkele zorgwoningen. Voor de ontsluiting van de wijk Windlust II is door de gemeente een verkeerskundige structuur opgesteld. Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Koudepolderstraat. Binnen het plangebied ligt de ontsluiting hiervan aan de westzijde. Het is een bewuste keuze om geen verbindingen met Windlust I te maken voor gemotoriseerd verkeer maar enkel voor langzaam verkeer en hulpdiensten.

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt grotendeels het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Terneuzen (zie afbeelding 4). Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Agrarisch met waarden - Coulisselandschap en Microrelief'. Deze gronden zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven en behoud, versterking en ontwikkeling van aanwezige natuur, landschaps- en cultuurhistorische waarden.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust) Voor een klein deel van het plangebied geldt de 'Beheersverordening Hoek' (zie afbeelding 5). Deze is vastgesteld op 3 juli 2018. Het bestaand gebruik, maar ook het toegestane gebruik conform het bestemmingsplan 'Kom Hoek' van 6 maart 2008 is op de locatie mogelijk. De gronden waarop de ontwikkeling is voorzien hebben in het genoemde bestemmingsplan uit 2008 de bestemming 'Groenvoorzieningen', 'Maatschappelijk doeleinden' met de nadere aanduiding 'begraafplaats' en 'Bedrijfsdoeleinden'.

Juust

14/424 8

Hoek, Windlust II

Afbeelding 5 | Uitsnede geldende beheersverordening 'Hoek' (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust) Verder geldt de facetbeheersverordening 'Wonen Terneuzen' (vastgesteld 12 oktober 2021), facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen (vastgesteld 1 juli 2021), de facetbeheersverordening 'Parkeren Terneuzen' (vastgesteld 18 maart 2021) en facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen (vastgesteld 7 februari 2019).Met de bovengenoemde beheersverordeningen en facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. Deze beheersverordeningen/facetbestemmingsplannen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

2.2.2

Planuitwerking

Er is gekozen voor een bestemmingsplan waarin de hoofdstructuur is vastgelegd. Het MFA heeft een ruim bouwvlak met een bebouwingspercentage en bouwhoogte. Voor de (zorg)woningen en appartementen zijn ruime bestemmingsvlakken en bouwvlakken opgenomen. Voor de grondgebonden woningen is een maximum aantal van 12 woningen en de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen. Door het opnemen van deze bouwaanduiding is het mogelijk om vrijstaand, twee-aaneen of aaneen te bouwen. Voor de zorgwoningen is de functieaanduiding 'zorgwoningen' toegekend. Hier zijn uitsluitend zorgwoningen toegestaan. Omdat er sprake is van extramurale zorg en daarmee 'nagenoeg zelfstandige bewoning' is op basis van jurisprudentie de bestemming 'Wonen' opgenomen. De bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn begrensd. De hoofdontsluitingsroute binnen het plangebied is bestemd als 'Verkeer'. De verbindingen voor langzaam verkeer passen binnen de opgenomen groenbestemming. Binnen deze bestemming is het uitsluitend mogelijk om te parkeren ter plaatse van de specifieke aanduiding voor parkeren. Het realiseren van water is mogelijk binnen de groenbestemming. De volkstuinen hebben de bestemming 'Recreatie' gekregen met de aanduiding 'volkstuin'.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' is gebaseerd op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (zie paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie). De

Juust

15/424 9

Hoek, Windlust II

dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1' is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer.

Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Groen Een groot deel van het plangebied is bestemd als 'Groen'.

Binnen de groenbestemming zijn naast groenvoorzieningen onder andere speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en afvalophaalvoorzieningen mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - parkeren' zijn tevens parkeervoorzieningen mogelijk. Op de groenbestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een bouwhoogte van 3 meter.

Juust

16/424 10

Hoek, Windlust II

Maatschappelijk Binnen deze bestemming zijn verschillende maatschappelijke voorzieningen toegestaan met onder andere bijbehorende parkeervoorzieningen. Hoofdgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 35% worden bebouwd. De maximale bouwhoogte van het gebouw is 9 meter. Recreatie Ter plaatse van de volkstuinen is de bestemming 'Recreatie' met de aanduiding 'volkstuin' opgenomen. Deze gronden zijn uitsluitend bedoeld voor volkstuinen. Verkeer Binnen de verkeersbestemming zijn naast wegen, straten, parkeervoorzieningen, voet- en rijwielpaden ook groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, geluidswallen, markten en standplaatsen mogelijk, inclusief daaraan ondergeschikt voorzieningen van openbaar nut en luifels. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Wonen Binnen deze bestemming is alleen wonen toegestaan met de daarbij behorende voorzieningen. Binnen het bouwvlak mogen uitsluitend woningen worden gerealiseerd. Ter plaatse van de beoogde grondgebonden woningen is de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen. Hier mag vrijstaand, twee-aaneen of aaneen worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' zijn uitsluitend zorgwoningen toegestaan. In artikel 1 Begrippen is het begrip zorgwoning nader gedefinieerd.

Het maximum aantal (zorg)woningen en de maximum bouwhoogte zijn aangegeven op de verbeelding. Waarde - Archeologie - 2 Ter bescherming van archeologische waarden is het opnemen van een dubbelbestemming nodig. Hiervoor dient Waarde - Archeologie 2 te worden opgenomen conform het gemeentelijk archeologiebeleid. Dit betekent een onderzoeksverplichting zodra het te verstoren oppervlak meer dan 500 m² bedraagt en lager is dan de vrijstellingsdiepte van 0,5 meter. Waarde - Cultuurhistorie - 1 Deze bestemming is mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de functionele, cultuurhistorische en landschapswaarde van een molen. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van

Juust

17/424 11

Hoek, Windlust II

bestemmingsgrenzen. Overige regels In de overige regels is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

18/424 12

Hoek, Windlust II

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. In dit geval is sprake van de ontwikkeling van meer dan 12 woningen. Daarnaast worden diverse maatschappelijke functies verplaatst naar de MFA. De achterblijvende locaties worden niet in dit bestemmingsplan opgenomen. Daarmee is in dit geval sprake van het toevoegen van vierkante meters. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Door Rho Adviseurs is een Laddertoets uitgevoerd (zie Bijlage 1).

Juust

19/424 13

Hoek, Windlust II

Woningbehoefte Uit de Laddertoets blijkt dat het inwoneraantal de afgelopen jaren nagenoeg stabiel is en het aantal huishoudens in de gemeente en in Hoek is gestegen als gevolg van de gezinsverdunning. De bevolking in Hoek vergrijst. Ondanks dat Hoek de vierde woonkern is van de gemeente, is er relatief weinig gebouwd. Per saldo zijn er iets meer mensen uit Hoek vertrokken naar andere kernen dan andersom. Dit heeft een relatie met het beschikbare woningaanbod (bestaande voorraad en nieuwbouw) en de mate waarin dit aansluit op de behoefte van de woningzoekenden. Daarnaast is op 6 maart 2023 de Zeeuwse Woondeal gesloten. Het doel is om 16.500 nieuwe woningen in Zeeland te bouwen. De samenwerking van de partijen moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen komen in Zeeland (zie paragraaf 3.2 Provinciaal beleid). De woondeal is verwerkt in de dashboard 'Ladderruimte' waarin is aangegeven dat er een positieve Ladderruimte is van 846 woningen in de regio Zeeuws-Vlaanderen (zie paragraaf 3.3 Regionaal beleid). De gewenste ontwikkeling past binnen deze Ladderuimte. Behoefte zorgwonen en MFA Het bestemmingsplan maakt een MFA en 64 extramurale zorgwoningen mogelijk. Het betreft grotendeels een verplaatsing van functies en eenheden uit de kern Hoek. In Hoek staat een verouderd verzorgingstehuis Vremdieke uit 1969 met 69 intramurale eenheden.

Doelstelling is dat mensen zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk kunnen blijven wonen, met zorg in de buurt. Het verzorgingstehuis voldoet niet aan deze doelstelling. Met het vervangen van 69 intramurale eenheden door 64 extramurale appartementen wordt invulling gegeven aan het beleid en de behoefte aan moderne, zo zelfstandig mogelijke voorzieningen. Er is in Hoek behoefte aan een MFA ten behoeve van diverse maatschappelijke functies. Het is noodzakelijk om maatschappelijk vastgoed efficiënter te benutten en te beheren en de omschakeling te maken naar hernieuwbare energie. De diverse functies zitten nu verspreid in de kern in veelal verouderde gebouwen. Door diverse functies onder één dak is synergie en efficiënt ruimtegebruik mogelijk. Buiten bestaand stedelijke gebied Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Binnen Hoek is onvoldoende ruimte om in de behoefte aan een zorgwijk en MFA te voorzien. Daarom kiest de gemeente voor beperkte uitbreiding in Hoek. De gebouwen op achterblijvende locaties in de kern worden gesloopt, zodat geen leegstand in maatschappelijk vastgoed ontstaat. De locaties zijn in beeld voor woningbouw.

Er is voldoende woningbehoefte in de gemeente en in Hoek zodat het realistisch is dat deze locaties de komende periode ook ingevuld zullen worden. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Met het efficiënt benutten van de beoogde uitbreidingslocatie voor (zorg)wonen en maatschappelijke voorzieningen wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid vormt daarmee geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3.

Juust

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie.

20/424 14

Hoek, Windlust II

4.

Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3. 4.

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Ten aanzien van de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' zijn de bouwstenen 'woningvoorraad' en 'woonomgeving' relevant. Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.''. Naast de uitbreidingsbehoefte van de Zeeuwse woningvoorraad moet de focus van het woonbeleid ook op de bestaande voorraad komen te liggen. Voor de bouwsteen 'woonomgeving' is de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Hierin speelt toekomstbestendige woongebieden op de goede plek een belangrijke rol.

Verder is water in de nabijheid van de woonomgeving gunstig voor de waardeontwikkeling van woningen, en biedt dit ook kansen voor ontwikkeling van natuur en groen. Daartegenover staan een aantal consequenties zoals de waterveiligheid van oevers (bereikbare oevers voor spelende kinderen), ontwikkeling van plaagdieren (muggen, ratten, e.d.) bij zomerse temperaturen. De beste waterberging zit wat dit betreft in de ondergrond door gebruik te maken van infiltratie waar dat mogelijk is. Kwalitatief Woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken. Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten, een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Zeeuws-Vlaanderen als volgt: Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+ -huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af. Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrije sector huur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 64 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Het plangebied ligt in de nabijheid

Juust

21/424 15

Hoek, Windlust II

van voorzieningen zoals de beoogde MFA. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Woondeal Zeeland Op 6 maart 2023 hebben betrokken partijen hun handtekening gezet onder de Zeeuwse Woondeal. Het doel is 16.500 nieuwe woningen in Zeeland te bouwen. De samenwerking van de partijen moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen komen in Zeeland. Op de kwantitatieve behoefte wordt verder ingegaan onder paragraaf 3.3 Regionaal beleid. De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland 2018 Provinciale Staten moeten op grond van de Omgevingswet één omgevingsverordening vaststellen, waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De invulling hiervan is de Omgevingsverordening Zeeland. Op 21 december 2021 hebben Gedeputeerde Staten een ontwerp Omgevingsverordening Zeeland vastgesteld voor inspraak. De ontwerp Omgevingsverordening Zeeland heeft vanaf 11 januari tot en met 21 februari 2022 ter inzage gelegen. Tot het moment van vaststelling van deze Omgevingsverordening is de Omgevingsverordening uit 2018 van kracht. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie.

Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2, welke gaat over het ruimtelijk domein, van belang. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking komt in het provinciaal beleid, net als in het rijksbeleid, ook naar voren. Gestreefd wordt naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Zie hiervoor de paragrafen 3.1 Rijksbeleid en 3.3 Regionaal beleid. Hoewel het plangebied op dit moment als buitengebied kan worden aangemerkt, zal het plangebied na realisatie onderdeel zijn van het stedelijk gebied. Daarnaast is de gewenste ontwikkeling geen kleinschalige woningbouwlocatie zoals bedoeld in de omgevingsverordening. Hierdoor kan gesteld worden dat er in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen zijn die het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling onmogelijk maakt. Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor het mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling.

3.3

Regionaal beleid

Woonvisie Regio Zeeuws Vlaanderen 2020 In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunten: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 ambities: 1. 2. 3. 4. 5.

Juust

Kansen grijpen op de woningmarkt. Goed wonen voor alle doelgroepen. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad. Plancapaciteit afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

22/424 16

Hoek, Windlust II

De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie. Ten aanzien van goed wonen voor alle doelgroepen is het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijke speerpunt. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een aantal relevante opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen zijn: De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen. Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheek rentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen. Met de gewenste ontwikkeling wordt ingespeeld op het langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Er worden 64 zorgwoningen gerealiseerd. Daarnaast wordt het met de 12 reguliere woningen mogelijk gemaakt om binnen Hoek wooncarrière te maken. Bestaande woningen binnen Hoek maken ruimte voor bijvoorbeeld starters. Ook de achtergebleven locaties van het maatschappelijk vastgoed worden (op een later moment) herontwikkeld naar woningbouw.

De totale ontwikkeling van de (zorg)wijk Windlust II past binnen de uitgangspunten van de woonvisie. Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 vs. Zeeuwse Woondeal De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (zie paragraaf 3.2 Provinciaal beleid) geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020', voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in maart 2023 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2149 woningen en een positieve Ladderruimte van 846 woningen. De gewenste ontwikkeling, de 12 reguliere woningen, passen binnen deze ruimte. De gewenste woonwijk Windlust II is nog niet opgenomen in de dashboard Ladderuimte. Het is de bedoeling om deze woningen op te nemen om sturing te houden op vraag en aanbod.

De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid en vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Hoek Op 18 juni 2019 is de Omgevingsvisie Hoek vastgesteld. Deze visie is, voor de kern Hoek, de opvolger van de Structuurvisie Terneuzen 2025. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn en is in 2010 opgesteld. De dorpsraad Hoek en de gemeente Terneuzen hebben in het kader van burgerparticipatie een Taskforce opgericht om de ingrijpende keuzes voor het dorp in te kaderen. Deze inkadering heeft plaatsgevonden door inhoudelijk de voors en tegens van locatiekeuzen tegen elkaar af te wegen en door maatschappelijk het debat met het dorp te organiseren. De uitkomst van deze inkadering is vastgelegd in de omgevingsvisie. Het plangebied ligt in het deelgebied 'groene rand'. In het westen is de overgang van de historische structuur naar agrarisch land rafelig. Er liggen enkele agrarische erven, maar een moderne agrarische bedrijfsvoering verhoudt zich niet meer met de historische structuur. Aan deze zijde liggen kansen om de overgang opnieuw vorm te geven, waarbij het agrarische land helder wordt afgebakend. In het zuidwesten bevinden zich de

Juust

23/424 17

Hoek, Windlust II

begraafplaats, enkele volkstuinen en enkele grotere bedrijven. In het zuiden vormt de spie tussen Koudepolderstraat en N61 de groene afbakening, voorzien van geluidwering. Het plangebied is een potentiële veranderlocatie (zie aanduiding 'H' in afbeelding 6). De locatie Windlust II is indertijd door de gemeente aangekocht in een packagedeal met de gronden waarop de woonwijk Windlust I is ontwikkeld. De locatie grenst aan de oostzijde aan Windlust I, aan de zuidzijde aan de begraafplaats en aan de overige zijden aan agrarisch gebied.

Afbeelding 6 | Uitsnede Omgevingsvisie Hoek (bron: gemeente Terneuzen, bewerking Juust) Bij een combinatie van zorg en onderwijs is gelet op de omvang van het programma alleen ruimte te vinden op de locaties Vremdieke en Windlust II. Windlust II biedt mogelijkheden, onder de voorwaarde dat voor auto's de ontsluiting vanaf de Koudepolderstraat gerealiseerd wordt en de langzaam verkeersroute naar het centrum rond de Markt en het Molenplein wordt geoptimaliseerd.

Juust

24/424 18

Hoek, Windlust II

Met de gewenste ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de potentiële veranderlocatie Windlust II. Hierbij wordt bijgedragen aan de behoefte van zorgwoningen waarbij mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven. Daarnaast kent het plan 12 reguliere woningen om te voorzien in de beperkte vraag naar woningen. In Hoek heeft sinds 2009 geen nieuwbouw meer plaatsgevonden en de ontwikkelingen bij Dow en andere industrie kunnen zorgen voor een extra instroom van mensen. Door de vergrijzing verschuift de vraag ook deels naar een ander type woningen (levensloopbestendig). Het plan voorziet in een gedifferentieerd aanbod en past op basis van het bovenstaande binnen de omgevingsvisie Hoek. Op basis van de bovenstaande gemeentelijke beleidsdocumenten en de behoefte aan woningbouw (zie paragraaf 3.3 Regionaal beleid en 3.2 Provinciaal beleid) kan de gewenste ontwikkeling mogelijk worden gemaakt.

Juust

25/424 19

Hoek, Windlust II

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (vastgesteld op 27 januari 2011) dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Op basis van de toets wordt bepaald of een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' moet worden opgenomen. 1.

Juust

Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK terrein gelegen.

26/424 20

Hoek, Windlust II

Afbeelding 7 | Uitsnede AMK kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust) 2.

Juust

Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied ligt in een gebied met een lage trefkans (zie afbeelding 8).

27/424 21

Hoek, Windlust II

Afbeelding 8 | Uitsnede IKAW kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust) 3.

Juust

Toetsing aan Archis: Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt verder deel uit van drie grote (bureau)onderzoeken: 2026574100: Archeologische inventarisatie en advieskaart 2384416100: Archeologisch bureauonderzoek in het kader van de milieueffectrapportage (MER) Multi Utility Providing (MUP) 2439204100: Leemten in Kennis 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

28/424 22

Hoek, Windlust II

Afbeelding 9 | Vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!) 4. 5.

Juust

Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Er zijn vooralsnog geen aanvullende gegevens in het archief aanwezig (informatie op basis van 30-03-2022). Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Het plangebied heeft de aanduiding Fo.3b met ruitjes. Dit betekent afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke op Hollandveen op Pleistoceen dekzand.

29/424 23

Hoek, Windlust II

Afbeelding 10 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen) 6.

Juust

Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek is vrijgesteld tot 50 cm beneden maaiveld.

30/424 24

Hoek, Windlust II

Afbeelding 11 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen) Op basis van voorgaande toetsing is volgens de AMK, IKAW en Archis geen directe onderzoeksplicht. Op basis van het stroomschema van het gemeentelijk archeologiebeleid geldt voor afzettingen uit Duinkerke III geen onderzoeksplicht. Echter gaat het hier om gestapeld landschap. Onderaan het profiel komen pleistocene dekzandafzettingen voor. Deze worden afgedekt door Hollandveen. Het Hollandveen wordt op zijn beurt afgedekt door oudere afzettingen van Duinkerke II. Deze wordt op zijn beurt afgedekt door Duinkerke IIIb. Om die reden is volgens het stroomschema een onderzoeksplicht bij 500 m² of groter. Dit betekent dat de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' van toepassing is voor het gehele plangebied. De onderzoeksplicht geldt in de fase van de aan te vragen omgevingsvergunning voor het bouwen van het gewenste plan. Na eventuele uitvoering van archeologisch onderzoek zullen de resultaten daarvan worden meegenomen bij het verlenen van de omgevingsvergunning. De geldende wetgeving en het huidige en toekomstige archeologiebeleid gaan uit van onderzoek en, waar nodig, het behoud van archeologische waarden. Dit behoud kan zowel in-situ (ter plaatse) als ex-situ (opgraven) zijn. Op basis van het bovenstaande vorm het aspect archeologie geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3

Juust

31/424 25

Hoek, Windlust II

strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Afbeelding 12 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen) Op de kaart 'Behoud' ligt het plangebied niet binnen een bepaalde strategie (zie afbeelding 12). Op de kaart 'Behoud door ontwikkeling' ligt het plangebied binnen de strategie 'verbreden'. Zie toetsing hieraan in paragraaf 3.4 Gemeentelijk beleid. Daarnaast ligt het binnen een molenbiotoop (zie afbeelding 13). Het gaat om de molen 'De Windlust'. Dit is een ronde, stenen stellingmolen, gebruikt als korenmolen. De molen ligt aan de rand van het dorp en domineert, samen met de naastgelegen kerk, de omgeving. Het is één van de veertien overgebleven korenmolens in Zeeuws-Vlaanderen. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is hiervoor de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1' opgenomen. De voor Waarde - Cultuurhistorie - 1 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de functionele, cultuurhistorische en landschapswaarde van een molen. Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 1.

2.

3.

Juust

binnen een afstand van 100 meter tot het middelpunt van de molen worden ten behoeve van de onderliggende bestemmingen geen omgevingsvergunningen voor afwijken van de bouwregels verleend of wijzigingsbevoegdheden toegepast voor het oprichten van nieuwe bebouwing of de verhoging van bouwhoogten; in de zone tussen 100 en 400 m vanaf het middelpunt van de molen geldt de volgende maximale bouwhoogte voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan (afstand tot molen in meters/50) + (0,2 x askophoogte van de molen in meters) waarbij de maximale bouwhoogte en de askophoogte beide dienen te worden bepaald ten opzichte van hetzelfde peil; indien op grond van de artikelen geldend voor de onderliggende bestemmingen een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge het bepaalde onder 2, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van de betreffende artikelen.

32/424 26

Hoek, Windlust II

Het plangebied, waar de dichtstbijzijnde bebouwing is beoogd, is op 186 meter afstand gelegen van de molen (zie afbeelding 15). De afstand tussen de onderkant van de wiek en peil is volgens de inmeting 6,95 meter. De vluchthoogte is 22,15 meter, dus de lengte van 1 wiek is 11,07 meter. De askophoogte is dus 11,07 + 6,95 = 18,02 meter. Op basis van de formule uit het bestemmingsplan is de toegestane bouwhoogte op 355 meter afstand dus 10,7 meter (400/50+0,2x18,02). Echter moet er worden uitgegaan van hetzelfde peil. Daarnaast moet er uit gegaan worden van het zelfde peil. Volgens de inmeting is het peil van de molen 1,78 m+. Het peil van de nieuwe woonwijk is nog niet bekend, maar het is aannemelijk iom het peil van Windlust 1 aan te houden. Dat ligt volgens de inmeting op 1,40 m +. Uitgaande van dit peil is de maximale bouwhoogte op 355 meter afstand van de molen, ter hoogte van het appartementengebouw in het westen, dus 10,7 + 0,38 = 11,08 m. De maximale hoogte in het oosten van het plangebied is daarmee 7,7 meter (186/50+0,2x18,02+0,38). De molenbiotoop beperkt de bouwhoogte en beplantingshoogte in het plangebied (maximaal oplopend van 7,7 meter naar ruim 11 meter). Door deze beperking wordt net niet overal voldaan aan de regels die gelden voor de molenbiotoop. Het plan Windlust II sluit aan de oostzijde aan op de woonwijk Windlust I.

Met het bestemmingsplan Windlust II worden, het meest nabij de molen, geen hogere bouwhoogten toegestaan dan binnen de geldende beheersverordening Hoek al planologisch zijn toegestaan in Windlust I, namelijk 8 meter. Door te bouwen in het verlengde van de bebouwing aan de Windlustlaan en de Molendreef wordt de windvang van de molen, afkomstig uit het buitengebied, niet belemmerd. Met de inrichting van het plangebied is hier nadrukkelijk rekening mee gehouden. Het zicht op de molen en de naastgelegen kerk zijn waardevol en daarom in het plan gefaciliteerd. Het is daarom niet te verwachten dat dit plan het toekomstig functioneren van de molen in de weg staat. De molenbeschermingszone (dubbelbestemming) is overgenomen uit en afgestemd op het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' en opgenomen in dit bestemmingsplan. Alvorens het verlenen van een omgevingsvergunning vraagt het college schriftelijk advies bij een molendeskundige.

Afbeelding 13 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen)

Juust

33/424 27

Hoek, Windlust II

Afbeelding 14 | Verbeelding en molenbiotoop in beeld Op basis van de kaart 'Vernieuwing mogelijk' zijn binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen gelegen en kent geen expliciete strategie (zie afbeelding 15).

Juust

34/424 28

Hoek, Windlust II

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen) Op basis van de cultuurhistorische kaart van de provincie Zeeland ligt het plangebied in de hiervoor besproken molenbiotoop (zie afbeelding 16). Andere cultuurhistorische elementen zoals MIP-objecten zijn op ruime afstand gelegen en achter de bestaande bebouwing. De gewenste ontwikkeling heeft hierdoor geen impact op deze cultuurhistorische waarden.