2022-06-22 - Bijlage 3 Bestemmingsplan Maartenshof Samengevoegd (toelichting, planregels, verbeelding)
Tekst van het document
28
afbeelding 4.8, ligging Beoostenblij ten opzichte van Maartenshof In het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD) worden de archeologische vondsten en documentatie die eigendom zijn van de Provincie Zeeland bewaard en beheerd. Hier wordt ook een deel van de archeologische collectie van het Koninklijk Zeeuwsch Genootschap der Wetenschappen bewaard. Alle Zeeuwse bodemvondsten die het resultaat zijn van archeologisch onderzoek zijn automatisch eigendom van de Provincie en moeten in het ZAD worden gedeponeerd. Het ZAD is geraadpleegd op 3 mei 2022. In het ZAD zijn geen meldingen bekend voor de locatie MaartensHof. Geologische kaart Van Rummelen
Afbeelding 4.9, uitsnede geologische kaart Van Rummelen Op de Geologische Kaart van Nederland (van Rummelen 1977a) worden in het plangebied twee verschillende geologische eenheden weergegeven (zie Afbeelding 4.5). In het grootste en zuidelijke 29
deel van het plangebied komen kreekafzettingen van Duinkerke IIIa (code Do.3b) voor. In deze zones hebben erosieve kreken zich diep in het landschap in gesneden, eventuele onderliggende archeologische lagen zijn hierbij opgeruimd. Deze kreken zijn vervolgens dichtgeslibd met zandige mariene afzettingen. Deze voormalige kreken zijn in principe onverdacht voor archeologie. In het noordelijk deel van het plangebied ligt een zone met een omvang van ca. 1,6 hectare met code DPo.3b betreffende kreekafzettingen van Duinkerke IIIb op niet geërodeerd pleistoceen. Op basis van het stroomschema van het gemeentelijk archeologiebeleid geldt voor afzettingen uit Duinkerke III geen onderzoeksplicht. Deze onderzoeksplicht geldt wel voor het onderliggende niet geërodeerde pleistoceen.
afbeelding 4.10, pleistocene afzettingen, diepteligging en erosiegraad (bron: Van Rummelen) Op basis van de bijkaarten, behorende bij de geologische kaart van Van Rummelen, is de diepte van de pleistocene afzettingen te bepalen. Deze diepte is bepaald ten opzichte van het N.A.P. Voor de niet geërodeerde pleistocene afzettingen geldt, dat in het noordelijk deel van het plangebied de pleistocene lagen grotendeels gelegen zijn tussen -1 meter en 0 meter N.A.P. In het uiterste noorden van het plangebied, waar de Sint Maartenlaan de Liniedijk kruist is een klein gedeelte met een oppervlakte van zo’n 1.500 m2 waar de pleistocene lagen zijn gelegen op 0 tot +1 meter N.A.P. Om de diepte van de pleistocene lagen te bepalen ten opzichte van het oppervlakte dient de hoogte van het maaiveld bepaald te worden. Voor het noordelijk deel van het plangebied is deze bepaald met behulp van de Algemene Hoogtekaart Nederland. Deze hoogten zijn weergegeven in afbeelding 4.11. Op basis van deze hoogtebepaling is er sprake van een beperkte vorm van microreliëf binnen het plangebied. Het zuidelijke deel dat thans in gebruik is als particuliere tuin is hoger gelegen dan de omliggende agrarische gronden. Het is aannemelijk dat dit gedeelte is opgehoogd door de gebruikers van deze privékavel. Voor de agrarische gronden geldt dat deze licht oplopend zijn qua hoogte richting de noordelijke Liniedijk toe.
Binnen het agrarisch perceel is er een verschil in microreliëf van zo’n 20 centimeter. Gelet op dit relatief geringe microreliëf mag worden gesteld dat dit perceel een gemiddelde hoogte heeft van ca. 1,5 meter ten opzichte van het N.A.P.
30
afbeelding 4.11, hoogteligging ten opzichte van N.A.P. (bron: AHN, bewerking De Koster RO) Nu de hoogte van de pleistocene afzettingen bekend is ten opzichte van N.A.P. en de hoogte van het maaiveld ten opzichte van N.A.P., kan de diepte van de pleistocene afzettingen ten opzichte van het maaiveld worden bepaald. In het uiterste noordwesten van het plangebied, min of meer tegen een deel van de Liniedijk gelegen, bevinden de pleistocene afzettingen zich op een diepte van 0,5 tot 1,5 meter ten opzichte van het maaiveld. Het overige gedeelte waar op basis van de geologische kaart van Van Rummelen (afbeelding 4.9) binnen het plangebied pleistocene afzettingen aanwezig zijn, zijn deze afzettingen gelegen op een diepte van 1,5 tot 2,5 meter ten opzichte van het maaiveld. Op basis van voorgaande toetsing en het stroomschema uit het gemeentelijk archeologiebeleid geldt dat ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek nodig is wanneer in het uiterste noordelijk deel van het plangebied de verstoring 100 m² of meer beslaat. In het overige noordelijke deel van het plangebied geldt dit vanaf een verstoring van 500 m2 of meer. Voor de exacte begrenzing van deze twee archeologische zones wordt verwezen naar de plankaart.
Gemeentelijke vrijstellingenkaart (2017) Volgens de Vrijstellingenkaart van de gemeente Terneuzen (versie november 2017) ligt het plangebied grotendeels in een witte zone (afbeelding 4.12). Voor dit gedeelte van het plangebied geldt een vrijstellingsdiepte van meer dan vier meter beneden maaiveld. Voor het overige deel wordt een vrijstellingsdiepte van deels tweeëneenhalve, deels twee en deels anderhalve meter aangehouden. De kaart dient alleen gebruikt te worden voor gebieden waar een dubbelbestemming archeologie geldt. De gemeentelijke vrijstellingenkaart is daarom als bijlage bij de planregels behorende bij dit bestemmingsplan gevoegd.
31
afbeelding 4.12, vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen Toets archeologie Op basis van het gemeentelijk stroomschema is het gebied onderzocht op archeologische waarden. De planlocatie is niet gelegen binnen een zone van de AMK. Op basis van de IKAW is het gebied gelegen in een zone met een lage, tot zeer lage trefkans. In Archgis en het ZAD zijn geen archeologische vondsten bekend. Op basis van de Geologische Kaart van Rummelen geldt dat het gebied ligt in Duinkerke III. Voor deze gebieden geldt op basis van het archeologiebeleid van de gemeente Terneuzen geen nadere onderzoeksplicht. Dit geldt wel voor het onderliggende niet geërodeerde pleistoceen. Het voorkomen van deze niet geërodeerde lagen geeft aanleiding om aan de min of meer noordelijke helft van het plangebied de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 2’ aan te merken. In het uiterste noordelijk deel van het plangebied, deels tegen de Liniedijk aan gelegen, wordt over een deel van het plangebied de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 1’ toegekend. Voor deze gebieden geldt dat ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek nodig is. Verwezen wordt naar de bij dit bestemmingsplan behorende plankaart voor de exacte begrenzing van deze dubbelbestemmingen.
Eventuele bij de werkzaamheden voorkomende vondsten dienen op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet altijd te worden gemeld bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Cultuurhistorie Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties. De gemeente Terneuzen heeft in aanvulling op haar vastgestelde Structuurvisie 2025 cultuurhistorische waardenkaarten vastgesteld. Bij iedere herziening van het bestemmingsplan dienen de cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan te worden vertaald. Cultuurhistorische waarden kunnen op verschillende manieren worden opgenomen in het bestemmingsplan. Cultuurhistorie omvat naast archeologie, veel meer aspecten. Hierbij kan worden gedacht aan beschermde stads- en dorpsgezichten, molens met bijbehorende molenbiotopen, 32
bebouwingsstructuren, beplanting, karakteristieke bebouwing, monumenten, landgoederen, buitenplaatsen, zichtlijnen. In de toelichting dient nu dus naast archeologie ook aandacht te worden besteedt aan gebouwd erfgoed en landschap. Het gaan daarbij om sporen, objecten, patronen en structuren die bepalend zijn voor de geschiedenis en identiteit van een gebied. Er zijn voor drie hoofdstrategieën drie historische waardenkaarten vastgesteld. Toets Voor de locatie MaartensHof is getoetst aan de cultuurhistorische waardenkaarten.
Afbeelding 4.11, kaartblad ‘Behoud’ Cultuurhistorische Waardenkaarten gemeente Terneuzen Toets Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een afgegraven dijk. Aan de zuidzijde loopt buiten het plangebied een watergang. Verder lag ook net buiten het zuidwestelijk deel van het plangebied een weel. Deze weel is niet meer als dusdanig herkenbaar in het landschap. De bestaande woning aan de Sint Maartenlaan, welke wordt gehandhaafd, heeft geen monumentale, of cultuurhistorische waarden.
Afbeelding 4.12, Kaartblad ‘Behoud door Ontwikkeling’, Cultuurhistorische Waardenkaarten gemeente Terneuzen
33
Toets Langs de noordzijde van het plangebied loopt een voormalige historische spoorlijn. Deze historische lijn is nog voor een deel in het verkavelingspatroon herkenbaar. Het traject van deze voormalige spoorlijn is volledig buiten het plangebied gelegen. De nieuwe ontwikkeling tast het voormalige spoortraject dus niet aan. Ten noorden van het plangebied loopt de Liniedijk. Zoals de naam al zegt, is dit onderdeel van de zogenoemde Liniezone van de Staats-Spaanse Linies en is daarom aangewezen met de strategie Versterken. Het is de bedoeling de herkenbaarheid van de Liniezone te verbeteren, waarmee ook een bijdrage geleverd kan worden aan de toeristisch-recreatieve infrastructuur van de gemeente. Ter hoogte van het plangebied is de Liniedijk reeds afgegraven en daardoor niet meer als dusdanig herkenbaar. De voormalige schans Beoostenblijde is niet meer herkenbaar in het landschap aanwezig. Deze verdwenen schans maakt daarom ook geen onderdeel meer van de Cultuurhistorische Waardenkaart. Vanwege de ontsluiting van de Liniedijk op omliggende kavels en bebouwing ligt herstel van deze dijk niet meer voor de hand. Naar het westen toe is de liniedijk niet meer herkenbaar binnen de kern Axel. Verder oostelijk is de dijk nog wel herkenbaar in het landschap.
Omdat ter hoogte van het plangebied de Liniedijk reeds afgegraven is en daardoor niet meer als dusdanig herkenbaar is, tast de ontwikkeling Maartenshof de liniedijk niet aan. Ook de Hulsterseweg langs het Kanaal Hulst – Axel is een historische dijk, evenals de nabij het plangebied gelegen Polderdijk. Ook hiervoor geldt dat het plangebied de aanwezige ter hoogte van het plangebied niet meer als dusdanig herkenbaar is vanwege de aanwezige bebouwing en de aansluiting met de kern Axel. Daarnaast geldt dat de ontwikkeling niet op deze dijk is gelegen en de dijk niet aantast.
Afbeelding 4.13, kaartblad ‘Vernieuwing Mogelijk’, Cultuurhistorische Waardenkaarten gemeente Terneuzen Toets Het gebied is geen onderdeel van een locatie waar vernieuwing mogelijk is, maar bevat een
34
uitbreiding van de kern Axel. Voor de motivatie hiervan wordt verwezen naar het opgestelde behoefteonderzoek, welke als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.
afb. 4.14, legenda CHW-kaarten Binnen het plangebied zijn geen landschappelijke, aardkundige, of cultuurhistorische elementen gelegen. De aanwezige cultuurhistorische elementen liggen buiten het plangebied. Er dienen binnen de contouren van het bestemmingsplan ook geen specifieke cultuurhistorische elementen te worden beschermd. Cultuurhistorische kaarten provincie Zeeland De Kaart Cultuurhistorie Zeeland zet karakteristieke landschappelijke kenmerken ‘op de kaart’. Het bevordert de beleving door aan te geven waar cultuurhistorische waardevolle aspecten van het landschap gevonden kunnen worden. Op deze kaart worden onder meer aardkundige waardevolle gebieden, historische landschappen en waardevolle bouwwerken aangegeven.
35
Afbeelding 4.14, uitsnede cultuurhistorische kaart provincie Zeeland (bron: www.zeeland.nl) Het plangebied is gelegen binnen het ‘zeekleigebied nieuwland’. Het zuidwestelijk zeekleigebied beslaat een groot deel van Zeeland en de Zuidhollandse eilanden. Het wordt chronologisch ingedeeld in oudland en nieuwland. Het grootste gedeelte van Zeeuws-Vlaanderen wordt aangemerkt als nieuwland. Vanaf het midden van de 13e eeuw werden dijken niet meer zozeer aangelegd om bestaand land te verdedigen, maar ook om ‘nieuw’ land aan te winnen. Omdat het zeekleigebied vrijwel heel Zeeuws-Vlaanderen beslaat, vloeien er geen beperkingen uit in ruimtelijk opzicht. Zoals reeds geconstateerd op de cultuurhistorische waardenkaarten van de gemeente Terneuzen, loopt ten noorden van het plangebied een liniedijk van de voormalige Staats- Spaanse Linies. Direct ten noorden van het plangebied is deze dijk inmiddels afgegraven en daardoor niet meer zichtbaar in het landschap. Ook de voormalige spoorlijn Mechelen – Terneuzen is aangegeven op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Deze spoorlijn is nog deels zichtbaar in het verkavelingspatroon van het landschap. Omdat het traject ook buiten het plangebied gelegen, heeft de ontwikkeling geen invloed op deze verkaveling. Verder ligt aan de zuidkant van het plangebied, hetgeen nu de Hulsterseweg heet, een historische dijk.
Deze dijk is als zeedijk in gebruik geweest.
36
Afbeelding 4.15, historische rasterkaart Van Deventer omstreeks 1560 (bron: www.zeeland.nl) Van de kern Axel en omgeving is door Van Deventer omstreeks 1560 een historische rasterkaart gemaakt. Ter oriëntatie zijn de Liniedijk en de Hulsterseweg weer gegeven op deze kaart. Het gebied is op deze kaart niet bebouwd. Ten westen van het plangebied ligt de kern Axel en ten noordoosten van het plangebied ligt het voormalige dorp Beoostenblij aangegeven. Op de historische kaart Visschier Roman (afbeelding 4.16) is het plangebied eveneens weer gegeven. Op deze kaart is indicatief en ter oriëntatie ook de Liniedijk en de Hulsterseweg aangegeven. Het plangebied valt hier grotendeels binnen de Axelsche Kreek die na overstromingen in het Land van Axel is ontstaan. Het landschap ziet er hierdoor anders uit, ten opzichte van de eerdere kaart van Van Deventer uit 1560. Het dorp Beoostenblij is volledig verdwenen. De Redoute welke buiten het plangebied valt is thans gelegen binnen de kern Axel en inmiddels volledig bebouwd met woningbouw en ingericht als openbaar gebied.
37
afbeelding 4.16 historische kaart Visscher Roman uit omstreeks 1650 (bron: www.zeeland.nl) Conclusie provinciaal cultuurhistorisch beleid Op basis van cultuurhistorisch kaartmateriaal van de provincie Zeeland is het plangebied nooit bebouwd geweest. De cultuurhistorisch waardevolle elementen in de omgeving van het plangebied zijn de voormalige Staats Spaanse Linies, de Hulsterseweg die als voormalige zeedijk heeft gediend en de verdwenen spoorlijn Terneuzen – Mechelen. Zoals reeds op basis van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaarten geconcludeerd, tast de ontwikkeling Maartenshof deze elementen niet aan, omdat ze of reeds zijn verdwenen en/of buiten het plangebied zijn gelegen.
4.10 Kabels en leidingen Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen, welke in de beheersverordening Axel zijn beschermd.
4.11 Overige belemmeringen Er zijn binnen het plangebied geen overige belemmeringen, zoals een molenbiotoop, of radargebied, bekend.
4.12 Waterhuishouding Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, te voorkomen. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening is een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en water gerelateerde aspecten wordt om gegaan.
38
De relevante aspecten met betrekking tot de waterhuishouding zijn opgenomen in de tabel uit bijlage 5. Deze is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan het Waterschap Scheldestromen. Deze reactie is als bijlage 8 bijgevoegd. De belangrijkste conclusie is dat ontwikkeling extra verhard oppervlakte met zich mee brengt. Om het hemelwater ter plaatse te infiltreren dient aan de oostzijde van het plangebied een waterberging te worden gerealiseerd, met een capaciteit van 946 m3. Dit is als een verplichting in de planregels opgenomen.
4.13 Besluit M.E.R. Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft t ot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets
In onderhavig plan worden ca. 35 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet
beschreven in paragraaf 2.2. Het huidige gebruik van het plangebied is agrarische grond.
Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projceten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. Wel zal een vormvrije m.e.r. uitgevoerd moeten worden. Er wordt een aparte notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling gemaakt waarin de milieu-effecten nader zijn beoordeeld aan de hand van de criteria uit de Europese richtlijn. Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd zal het college van burgemeester en wethouders hierover een afzonderlijk besluit nemen.
4.14 Explosievenonderzoek Net als vele andere Nederlandse steden was Axel tijdens de Tweede Wereldoorlog (WOII) bezet door de Duitse overheersers en hierdoor het toneel van meerdere van grond- en luchtgevechten. Met name tijdens de bevrijding is er rondom het kanaal van Axel naar Hulst hevig gevochten. Na de oorlog was sprake van een groot aantal op en in de (water)bodem aanwezige conventionele explosieven (CE), zoals achtergelaten munitievoorraden, mijnenvelden en vele blindgangers van allerhande soorten munitie die tijdens het gebruik in de oorlog niet naar behoren hadden gefunctioneerd. In dat kader heeft de gemeente Terneuzen een explosievenkaart opgesteld. Hieruit 39
is gebleken dat de planlocatie een verdachte omgeving betreft. Een nader onderzoek op het gebied van niet gesprongen explosieven uit WO II is derhalve noodzakelijk. Door Bodac BV uit Schijndel is een risicoanalyse op het voorkomen van explosieven uitgevoerd. Omdat sinds de Tweede Wereldoorlog de bodem binnen het plangebied vrijwel niet is geroerd, ten behoeve van bouw- of aanlegwerkzaamheden, buiten normale werkzaamheden, is de locatie nog steeds verdacht op het voorkomen van explosieven. Nader onderzoek zal plaats moeten vinden in de vorm van detectieonderzoek, voordat de aanlegwerkzaamheden van MaartensHof plaats vinden. In de planregels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen niet eerder afgegeven mag worden, nadat er is aangetoond dat er geen explosieven, of geen met explosieven gemoeide risico’s op het plangebied aanwezig zijn en na beoordeling en schriftelijk akkoord van de gemeente. De risicoanalyse is als bijlage 7 bij deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd.
40
5 Juridische planbeschrijving 5.1 Planopzet en systematiek De in hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.
5.1.1 Regels De regels sluiten aan bij de door de gemeente Terneuzen gehanteerde standaard. De regels zijn vergelijkbaar met die van bijvoorbeeld het bestemmingsplan ‘Axel, Zomerlust’. Tevens zijn de voorschriften uit het facetbestemmingsplan ‘Parkeren’ verwerkt. Tot slot wordt aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012. Artikel 3 Groen De openbare ruimte in het plangebied wordt als ‘groen’ bestemd. In de bestemming ‘groen’ is ruimte voor specifieke bebouwing, waaronder speeltoestellen, parkeren en nutsvoorzieningen. Artikel 4 Natuur In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de waterberging op dit perceel. Voor gronden met deze bestemming is hiervoor de aanduiding ‘waterberging’ opgenomen. Artikel 5 Verkeer De wegen in het plangebied krijgen de verkeersbestemming. Aangesloten is bij de standaard van de gemeente Terneuzen Artikel 6 Wonen De gronden waar bebouwd mag worden bestemd als ‘wonen’. In het plangebied mogen uitsluitend vrijstaande en twee-onder-één kap woningen worden gebouwd. Verder is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om eerst een detectieonderzoek uit te voeren ten aanzien van explosieven, alvorens de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen kan worden verleend.
Artikel 7 en 8 Waarde – Archeologie De voorschriften ter bescherming van de archeologische waarden, sluiten aan bij de standaardregels van de gemeente Terneuzen.
5.1.2 Verbeelding Op de verbeelding wordt opgenomen dat in het westelijk deel van het plangebied tegen de Sint Maartenlaan aan, ten hoogste 33 woningen mogen worden gebouwd. In het oostelijk deel aan de Hulsterseweg mogen ten hoogste 2 woningen worden gebouwd. De woningen dienen binnen het geldende bouwblok te worden gebouwd.
41
6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Hiervoor is door de ontwikkelaar een economische onderbouwing aangeleverd, welke is getoetst door de gemeente Terneuzen en akkoord is bevonden. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. Met de initiatiefnemer van het plan sloot de gemeente een exploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro. Het verhaal van gemeentelijke kosten is hierdoor verzekerd. Het is niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen voor deze ontwikkeling.
afbeelding 6.1, luchtfoto plangebied
42
7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De vooroverlegreacties zijn als bijlage 8 van de toelichting gevoegd. Provincie Zeeland Het voorontwerp bestemmingsplan is voorgelegd aan de provincie Zeeland. De provincie Zeeland heeft aangegeven dat zij een nadere toelichting op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van het plan wenst. Hierop is de ladderonderbouwing uit bijlage 1 aangevuld. Daarnaast heeft zij aangegeven dat een flora en faunatoets moet worden toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. Deze toets is uitgevoerd en als bijlage 6 aan de toelichting gevoegd. Verder heeft de provincie aangegeven dat de te vellen bomen binnen het plangebied kapvergunningplichtig zijn. Tot slot heeft de provincie aangegeven dat in de toelichting iets moet worden opgenomen over de cultuurhistorie van de aanwezige dijken. Hierop is de toelichting aangepast. Waterschap Scheldestromen Het plan wordt via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Waterschap Scheldestromen.
Het Waterschap heeft ingestemd met de ontwikkeling. Veiligheidsregio Het voorontwerp bestemmingsplan is voorgelegd aan de Veiligheidsregio Zeeland. De Veiligheidsregio Zeeland heeft geen opmerkingen gemaakt.
7.2 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 11 november 2021 tot en met 22 december 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Er zijn gedurende deze periode zijn vier zienswijzen ingediend, waarvan één zienswijze buiten de termijn van ter inzagelegging, deze zienswijze is niet ontvankelijk verklaard. Voor een samenvatting en beantwoording van deze zienswijzen wordt verwezen naar het inspraaken overlegverslag in bijlage 9 van deze toelichting.
43
44
Bijlage 1: Behoefteonderzoek
45
AXEL Ladderonderbouwing Maartenshof 3 mei 2022
1/21
DATUM KENMERK PROJECT PROJECTLEIDER
3 mei 2022 Hetty Wenting
OPDRACHTGEVER MaJa Vastgoed PROJECTNUMMER 20220061 AUTEUR STATUS
2/21
Joost Jansen Definitief
INHOUD 1.
2.
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4
4 4 6 6
Uitbreiding kern Axel en aanleiding actualisering ladderonderbouwing Programma en noodzaak nieuw bestemmingsplan Waarom toetsing aan de ladder? Leeswijzer
Beschrijving woningbehoefte
7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
7 7 11 12 13 14 17
Relevante regio Bevolkingsontwikkeling en woningvoorraad Regionale afstemming woningbouwopgave Woningbehoefte Verhuisrelaties tussen de kernen Specifieke behoefte levensloopbestendige grondgebonden woningen Plancapaciteit
3.
Waarom niet binnenstedelijk (locatiekeuze)
20
4.
Conclusie
21
3/21
1. INLEIDING 1.1
Uitbreiding kern Axel en aanleiding actualisering ladderonderbouwing
Door MaJa Vastgoed is een aanvraag ingediend om een uitbreidingslocatie voor 35 woningen mogelijk te maken in de kernrand van Axel. De beoogde locatie is een perceel aan de oostkant van de stad, tussen de Liniedijk, de Sint Maartenlaan en de Hulsterseweg. De gemeente wil hieraan medewerking verlenen en heeft in november 2021 het ontwerp bestemmingsplan Maartenshof, Axel ter inzage gelegd. De provincie heeft hierop gereageerd met een zienswijze en verzoekt om de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de locatiekeuze nader te onderbouwen. Deze notitie voorziet daar in. Inmiddels is er een nieuwe Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 waaruit een hogere woningbehoefte blijkt. Verder is de harde plancapaciteit de afgelopen tijd afgenomen door de bouw van woningen. Hierdoor is er meer ‘ladderruimte’ ontstaan. Verder zal de beschikbare harde plancapaciteit in Axel dit jaar sterk afnemen, omdat de verkoop van Buitenweg fase 2 is gestart. Per 2 mei 2022 zijn nog slechts 4 van de 42 woningen beschikbaar. Axel is de tweede woonkern binnen de gemeente Terneuzen. De opgave om in Axel woningbouw te realiseren komt voort uit de wens om in de verzorgingskernen in de gemeente woningbouw te realiseren voor de regionale woningbehoefte en de woningbehoefte van de eigen inwoners. Van krimp is in Zeeuws Vlaanderen geen sprake.
Er is sprake van vergrijzing, maar de instroom van buiten de regio zorgt er voor dat het aantal inwoners niet afneemt. Door instroom en gezinsverdunning is de druk op de woningmarkt de afgelopen jaren opgelopen, wat de aanleiding is om woningen mogelijk te maken. Hiermee kan deze locatie een bijdrage leveren aan de lokale woningbehoefte in Axel en de woningbehoefte in de gemeente.
Figuur 1.1. Ligging plangebied
1.2
Programma en noodzaak nieuw bestemmingsplan
Het te ontwikkelen woongebied heeft een oppervlakte van circa 3 ha. In het plangebied worden maximaal 35 woningen mogelijk gemaakt. Het woningbouwprogramma zal bestaan uit voornamelijk levensloopbestendige eengezinswoningen (twee-onder-éénkapwoningen en vrijstaande woningen) in het hogere marktsegment. Het beoogde plan gaat vrijwel geheel uit van nultredenwoningen. Een nultredenwoning is een woning die intern en extern toegankelijk is. Intern toegankelijk betekent dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Extern toegankelijk wil zeggen dat de woonkamer van de woning of woonruimte vanaf de straat te bereiken is zonder traplopen. Hiermee wordt een
4/21
segment toegevoegd in Axel, wat er nu nog niet is. In Axel is slechts 15% van de woningen een appartement. Slechts een deel hiervan is levensloopbestendig. Levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn er op dit moment nog niet. Met het toevoegen van levensloopbestendige grondgebonden woningen wordt de doorstroming bevorderd.
Figuur 1.2. Inrichtingsschets (Bron: MaJa Vastgoed) In de geldende beheersverordening Axel (vastgesteld 2016) heeft de locatie deels de bestemming Agrarische doeleinden, Woondoeleinden, Recreatieve doeleinden en Groen. Om woningen mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.
Figuur 1.3. Axel, beheersverordening (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)
5/21
1.3
Waarom toetsing aan de ladder?
Uitbreiding of nieuwe functies zijn niet zonder meer mogelijk, omdat sprake moet zijn van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten daarom worden getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. Wel of geen stedelijke ontwikkeling? De vraag bij de ladder voor duurzame verstedelijking is of de ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 lid 2 Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat gewoonlijk ontwikkelingen groter dan 500 m2 bvo en ontwikkelingen met meer dan 11 woningen worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er worden meer dan 11 woningen mogelijk gemaakt, dus is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Wel of geen nieuwe stedelijke ontwikkeling Of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is afhankelijk van de huidige planologische mogelijkheden.
Wanneer er met een nieuw bestemmingsplan geen nieuw planologisch ruimtebeslag wordt mogelijk gemaakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet een bestemmingsplan in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken als de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat toch sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functies en die onder het vorige plan mogelijk was. Het geldende bestemmingsplan maakt 1 woning mogelijk. Daarom is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel of geen bestaand stedelijk gebied De tweede vraag die moet worden beantwoord, is of de vestigingslocatie wordt beschouwd als bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een omschrijving van het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing.
De kwalificatie bestaand stedelijk gebied hangt af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat agrarische functies, die ook als zodanig in gebruik zijn, geen onderdeel uitmaken van het bestaand stedelijk gebied. In dit geval is op de locatie van de agrarische gronden daarom sprake van een ligging buiten bestaand stedelijk gebied. Conclusie Gelet op het bovenstaande is een beschrijving van de behoefte en een motivering van de locatiekeuze (waarom niet binnenstedelijk) noodzakelijk. Deze notitie voorziet daarin.
1.4
Leeswijzer
Hoofstuk 2 gaat in op de woningbehoefte in de regio en specifiek in de gemeente Terneuzen en Axel. In hoofdstuk 3 wordt gemotiveerd waarom de woningen niet binnen bestaand stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. In hoofdstuk 4 worden tot slot samenvattende conclusies getrokken.
6/21
2. BESCHRIJVING WONINGBEHOEFTE In dit hoofdstuk wordt de woningbehoefte beschreven op basis van diverse bronnen.
2.1
Relevante regio
Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Terneuzen binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen. Het is daarbij van belang dat in de grote verzorgingskernen, waaronder Axel, niet alleen voor de lokale behoefte, maar ook voor de gemeentelijke behoefte wordt gebouwd. Gelet op de vergrijzing is er immers meer behoefte aan woningen nabij voorzieningen.
2.2
Bevolkingsontwikkeling en woningvoorraad
De afgelopen 10 jaar zijn in Terneuzen per saldo 1.264 woningen toegevoegd (gemiddeld 126 per jaar) en is het aantal inwoners met 244 afgenomen (gemiddeld 24 per jaar). Sinds 1 januari 2020 groeit het aantal inwoners weer licht. Axel is de tweede woonkern met 7.818 inwoners per 1 januari 2022.
Figuur 2.1. Ontwikkeling woningvoorraad en inwoners gemeente Terneuzen (Bron: CBS en gemeente)
7/21
Kernprofiel Axel Het aantal huishoudens in Axel is de afgelopen 10 jaar licht toegenomen (van 3.695 naar 3.790) terwijl het aantal inwoners heel licht daalt (gemiddeld 12 inwoners per jaar). Een verklaring hiervoor is de gezinsverdunning. De gemiddelde huishoudensgrootte was in 2011 nog 2,16 en is nu 2,08.
Figuur 2.2 Ontwikkeling aantal inwoners Axel (Bron: Kernprofiel Axel 2021) Het aantal personen van buiten de gemeente Terneuzen dat zich in Axel vestigt wisselt. Per saldo is over de afgelopen 10 jaar sprake van een gemiddelde afname van 11 inwoners per jaar. Het aantal personen van binnen de gemeente Terneuzen dat zich in Axel vestigt is in het merendeel van de afgelopen jaren positief. Per saldo is over de afgelopen 10 jaar sprake van een gemiddelde toename van 17 inwoners per jaar.
Figuur 2.3. Verhuizingen kern Axel (Bron: Kernprofiel Axel 2021)
8/21
Voor Axel geldt dat de leeftijdsgroepen van 50 t/m 79 jaar het grootste percentage van de bevolking beslaan.
Figuur 2.4. Leeftijdsopbouw kern Axel (Bron: Kernprofiel Axel 2021) De leeftijdsopbouw is vergelijkbaar met het gemiddelde van de gemeente Terneuzen. Axel heeft een fractie meer 60+ers (33,3% ten opzichte van het gemiddelde van 32,7%.
Figuur 2.5. Bevolkingsopbouw Axel in vergelijking met Terneuzen
9/21
In Axel wonen iets meer alleenstaanden dan gemiddeld en iets minder gezinnen met kinderen.
Figuur 2.6. Samenstelling huishoudens kern Axel en gemeente Terneuzen (Bron: kernprofiel Axel 2021) De woningvoorraad is sinds 2012 met slechts 68 woningen toegenomen naar 3.905 (een toename van 1,7%).
Figuur 2.7. Ontwikkeling woningvoorraad Axel (Bron: kernprofiel Axel 2021) Vanaf 2000 is er in Axel minder gebouwd dan gemiddeld binnen de gemeente. Kenmerkend voor de woningvoorraad in Axel is dat er procentueel gezien veel woningen in de jaren 1960-1970 en 1991-2000 gebouwd zijn. 85% van de woningen in Axel is een eengezinswoning, 15% een appartement. 59% van de voorraad is een koopwoning.
10/21
Figuur 2.8.Woningen naar bouwjaar Kern Axel (Bron: kernprofiel Axel 2021) De leegstand (woningen waar niemand staat ingeschreven) in Axel was in 2021 4,1% (160 woningen). De leegstand is al jaren stabiel en lager dan gemiddeld in de gemeente. De leegstand is wel hoger dan de frictieleegstand (2%). Een verklaring daarvoor kan zijn dat er in Zeeuws Vlaanderen vrij veel woningen als vakantiewoning worden gebruikt en daarmee niet permanent worden bewoond. Op basis van het energie- en waterverbruik in de hiervoor genoemde woningen is de schatting dat er ongeveer een derde van deze woningen daadwerkelijk leegstaat. Er is een groot verschil tussen theoretische leegstand en werkelijke leegstand in Axel. Uit onderzoek (Theoretische leegstand versus werkelijkheid – Axel, augustus 2021) blijkt dat er in werkelijkheid in 2021 maximaal 44 woningen leegstonden. Op een woningvoorraad van 3.905 betekent dit een leegstand van slechts 1,1%. Conclusie Het inwoneraantal is de afgelopen jaren nagenoeg stabiel en het aantal huishoudens in de gemeente is gestegen als gevolg van de gezinsverdunning. Sinds 2020 groeit het aantal inwoners licht. Het aantal huishoudens in Axel is de afgelopen 10 jaar door de gezinsverdunning licht toegenomen terwijl het aantal inwoners zeer licht daalt. Ondanks dat Axel de tweede woonkern is van de gemeente, is er relatief weinig gebouwd.
De woningvoorraad is vrij eenzijdig met weinig appartementen. Gelet op de vergrijzing is er behoefte aan meer appartementen en meer patiowoningen/grondgebonden nultredenwoningen. Het project voorziet hier in.
2.3
Regionale afstemming woningbouwopgave
Om het provinciaal belang te waarborgen van een goed functionerende regionale woningmarkt in Zeeland bevat het provinciale beleid in het Omgevingsplan Zeeland 2018 het middel van de regionale woningmarktafspraken. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de onderbouwing is het nodig dat de harde plancapaciteit in beeld wordt gebracht, dat gebruik wordt gemaakt van de actuele provinciale prognose, dat er heldere afspraken zijn over de kwantitatieve en kwalitatieve invulling van de Ladderruimte en hoe wordt gemonitord. Op basis van monitoring, nieuwe ontwikkelingen en informatie worden de regionale woningmarktafspraken periodiek herijkt.
11/21
Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland op basis van de met de Zeeuwse gemeenten afgestemde Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2019 en de gemeentelijke plangegevens het dashboard ‘Ladderruimte Zeeuws Vlaanderen’ gemaakt. Volgens het dashboard ladderruimte Zeeuws-Vlaanderen was in maart 2022 in de gemeente Terneuzen sprake van een negatieve Ladderruimte van 565 woningen. In Terneuzen was sprake van een behoefte van 450 woningen, een sloopopgave van 361 woningen en een harde plancapaciteit van 1.376 woningen. Inmiddels is een nieuwe prognose beschikbaar, waaruit een hogere woningbehoefte blijkt. Ook is de harde plancapaciteit geactualiseerd.
2.4
Woningbehoefte
De bouw van woningen in de gemeente Terneuzen en de kern Axel voorziet in een actuele regionale behoefte. De woningbehoefte blijkt uit de nieuwste Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022. Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 De huishoudensprognose 2019 ging nog uit van 25.745 huishoudens in 2030 en daarna stabilisatie. De nieuwe prognose 2022 gaat uit van 27.354 huishoudens in 2030 en een verdere groei naar 27.853 huishoudens in 2035. De nieuwe prognose komt veel hoger uit door de extra instroom van buiten de provincie (meer thuiswerken, behoefte aan betaalbare woningen), de structurele instroom uit Vlaanderen en de extra behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten. Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met 30% planuitval. Per 1 januari 2022 waren er 25.830 huishoudens (bron: gemeente Terneuzen). De prognose gaat uit van 27.578 huishoudens per 1 januari 2032. Dit betekent dat er de komende 10 jaar (een bestemmingsplanperiode) nog behoefte is aan 1.748 woningen (zonder rekening te houden met planuitval). Doorrekening woningbehoefte Axel Axel is de tweede woonkern van de gemeente Terneuzen, met 7.818 inwoners per 1 januari 2022. Binnen de hele gemeente wonen 54.498 mensen.
Wanneer je de bijdrage aan de woningbehoefte evenredig verdeelt per kern, dan zou Axel met 14,3% van de inwoners in de gemeente Terneuzen in ieder geval een bijdrage moeten leveren van 250 woningen. Rekening houdend met 30% planuitval zou je dan 325 woningen moeten plannen. Actuele woningmarktgegevens Funda Uit gegevens van Funda blijkt dat er per 2 mei 2022 34 woningen te koop worden aangeboden in de kern Axel, waarvan 13 verkocht onder voorbehoud. De vraagprijzen liggen tussen de 150.000 euro en 795.000 euro. Er is vrijwel geen aanbod boven de 300.000 euro. De verkoop in project Buitenweg is in maart 2022 gestart. Van de 42 woningen met een vrij op naamprijs tussen 300.000 en 360.000 euro zijn er op dit moment nog 4 beschikbaar. NVM, woningmarktcijfers De druk op de woningmarkt blijkt uit cijfers van NVM (kwartaalcijfers vierde kwartaal 2021). De krapte-indicator voor bestaande woningen in de regio Zeeuws-Vlaanderen komt gemiddeld uit op 3,2. De koper kan dus gemiddeld uit 3 huizen kiezen en dat aantal is sinds 2017 teruggelopen. Het NVM ziet de markt bij een krapte indicator van minder dan vijf woningen als een ‘verkopersmarkt’. In de gemeente zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2020 13% minder woningen verkocht (128 woningen).
Figuur 2.9. Krapte indicator (bron NVM)
12/21
Figuur 2.10. Aantal transacties (bron NVM)
De regio laat een prijsstijging zien van 14,1% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs is € 286.000. de prijzen van vrijstaande woningen en twee onder een kap zijn het sterkst gestegen. Dit heeft te maken met een teruglopend aanbod in deze woningtypen.
Figuur 2.11. Transactieprijzen (bron NVM)
Figuur 2.12. Aantal te koop gezet (bron NVM)
De gemiddelde verkooptijd bedraagt 37 dagen versus 51 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2021 is 56%.
Figuur 2.13. Verkooptijd in dagen (bron NVM)
Figuur 2.14. Boven de vraagprijs verkocht (bron NVM)
Conclusie Uit het bovenstaande blijkt dat de druk op de woningmarkt is toegenomen. De doorstroming stokt door te weinig aanbod en de krapte zorgt voor hogere prijzen. Dit is in deze regio vooral te zien bij de vrijstaande woningen en twee onder een kapwoningen. Door de veranderende leeftijdsopbouw is er behoefte aan Levensloop bestendige woningen. En dus ook aan grondgebonden vormen levensloop bestendig wonen (zie paragraaf 2.6).
2.5
Verhuisrelaties tussen de kernen
In de meeste kernen wordt vooral binnen de kern verhuisd. Uit de cijfers van 2021 (bron: gemeente Terneuzen) blijkt dat in de kern Terneuzen het percentage veruit het hoogste ligt (83%). In Axel is 55% van de verhuizingen een verhuizing binnen de kern. Er is ook een duidelijke verhuisrelatie met Terneuzen: 115 mensen verhuisden naar Terneuzen en 81 mensen vanuit Terneuzen naar Axel. Per saldo zijn er iets meer mensen uit Axel vertrokken naar andere kernen dan andersom (29 inwoners). Dit heeft een relatie met het beschikbare woningaanbod (bestaande voorraad en nieuwbouw) en de mate waarin dit aansluit op de behoefte van de woningzoekenden.
13/21
verhuizingen binnen de kernen in 2021 van links naar rechts = uitstroom, van boven naar beneden = instroom Axel Biervliet Hoek Koewacht Overslag Philippine Sas van Gent Sluiskil Spui Terneuzen Westdorpe Zaamslag Zuiddorpe totaal uitstroom 256
7
7
9
6
3
12
17
5
115
4
10
12
Biervliet
7
55
2
3
0
1
0
5
0
20
3
1
2
99
Hoek
12
10
139
4
0
1
10
8
0
89
0
3
3
279
Koewacht
8
0
3
52
0
2
0
0
0
15
2
4
4
90
Overslag
1
0
0
0
0
0
0
0
0
4
3
0
0
8
Philippine
5
2
10
1
0
59
1
9
0
23
1
1
0
112
Sas van Gent
11
2
11
4
0
10
117
18
0
25
19
6
0
223
Sluis kil
16
1
12
0
0
6
14
44
0
62
4
1
0
160
Spui
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
1
0
5
Terneuzen
81
23
45
21
0
13
41
29
1
1695
20
78
1
2048
Westdorpe
1
0
3
3
0
2
12
4
0
12
28
0
1
66
Zaams lag
25
1
5
0
0
1
3
4
0
35
1
65
2
142
Zuiddorpe
11
0
1
2
0
0
0
0
0
7
0
1
0
22
totaal instroom 434
101
238
99
6
98
210
138
6
2106
85
171
25
3717
Axel
463
Figuur 2.14. Verhuizingen binnen de kernen 2021 (Bron: gemeente Terneuzen) Kandidaat-kopers Plan Maartenshof en herkomst kandidaten In het derde kwartaal van 2020 kreeg het Plan Maartenshof vorm en is het voornemen van deze ontwikkeling via social media naar buiten gebracht. Daarop kwamen zeer veel reacties binnen en waren alle kavels binnen enkele maanden in optie genomen (tegen een vergoeding van €1.000,-). Daarnaast zijn er op dit moment meerdere kandidaten die interesse hebben getoond en als reserve genoteerd zijn. De huidige woonplaats van 29 van de 35 (83%) kandidaat-kopers van Plan Maartenshof is Axel. De andere kandidaten zijn veelal afkomstig uit Axel en willen graag terugkeren. De sociale en economische gebondenheid van deze kandidaat-kopers is erg groot. Plan Maartenshof voldoet aan een behoefte van vooral doorstromers en senioren. 54% van de kandidaat kopers is 50+er en 23% valt in de categorie 40-50 jaar. Deze groep laat bij het betrekken van een woning in Plan Maartenshof een andere koopwoning achter voor starters of doorstromers. Het project zal dan ook een positieve invloed hebben op de balans in de woningmarkt en zal de verhuisketen verlengen doordat doorstroming en starten op de woningmarkt in Axel weer mogelijk wordt. Conclusie Er is een grote lokale woningbehoefte aan grondgebonden nultredenwoningen. Plan Maartenshof voorziet in deze behoefte.
2.6
Specifieke behoefte levensloopbestendige grondgebonden woningen
De kwalitatieve woningbehoefte in Zeeuws-Vlaanderen is in opdracht van de provincie onderzocht. Hieruit blijkt dat er vooral behoefte is aan levensloopbestendige woningen. Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (Stec-groep, januari 2020) In Zeeuws-Vlaanderen is sprake van een forse instroom uit Vlaanderen. Bijna 40% van alle huishoudens die vanuit België in Zeeland zijn komen wonen, hebben een betaalbare (tot € 150.000 of € 150.000 - € 250.000) grondgebonden koopwoning gekocht. Nog eens 16% landde in een sociale huurwoning. Het feit dat instroom vooral plaatsvindt naar betaalbare huur- of koopwoningen hangt naar verwachting mede samen met de dominante doelgroep jonge, kinderloze huishoudens. Het vermogen en de hypotheekmogelijkheden van huishoudens in deze doelgroep zijn vaak nog beperkt, waarmee zij zijn aangewezen op een betaalbare woonruimte.
14/21
Figuur 2.15. Huishoudenssamenstelling instromers uit Vlaanderen (Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019) De reguliere woningvoorraad in Terneuzen wordt grotendeels ook gebruikt voor reguliere bewoning. De leegstand in de gemeente Terneuzen is 3,7%. Dit is iets boven het gemiddelde in Zeeland van 3%. En ook iets boven de frictieleegstand van 2%.
Figuur 2.16. Huishoudenssamenstelling instromers uit Vlaanderen (Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019) De verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten in Zeeuws Vlaanderen nog fors toeneemt.
Figuur 2.17. Indicatie toename arbeidsmigranten Zeeuws-Vlaanderen (Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019) Zeeuws-Vlaanderen vergrijst sterk. Hierdoor ontstaat er een groot overschot in het grondgebonden koop- en sociale huursegment en een sterke behoefte aan meer nultredenwoningen (appartementen of patio’s) in alle prijs- en oppervlakteklassen.
Figuur 2.18. Doorstroommodel Zeeuws-Vlaanderen totaal 2019-2028 (Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019)
15/21
Figuur 2.19. Behoefte vertaald naar ProductMarktCombinaties (Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019) Er is sprake van dubbele vergrijzing, omdat zowel het aantal 65+ers als het aantal 80+ers toeneemt. Het aandeel 65+ers is steeds groter (babyboomgeneratie) en mensen worden steeds ouder. Het beoogde plan gaat vrijwel geheel uit van nultredenwoningen. Een nultredenwoning is een woning die intern en extern toegankelijk is. Intern toegankelijk betekent dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Extern toegankelijk wil zeggen dat de woonkamer van de woning of woonruimte vanaf de straat te bereiken is zonder traplopen.
Figuur 2.20. Optie slaapkamer op begane grond (links twee-onder-een kap, rechts vrijstaand)
16/21
In het plan Maartenshof worden 35 woningen gerealiseerd, waarvan 26 in projectbouw. Het plan kent geen appartementen, waardoor de woonkamer van de woning altijd vanaf de straat en dus traploos te bereiken is. Van deze 26 projectbouw woningen worden 13 woningen vanaf het begin levensloopbestendig opgeleverd, dus met een slaapkamer op de begane grond. De overige 13 woningen zijn levensloopbestendig te maken. Van de overige woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd, is inmiddels bekend dat hiervan tenminste 6 voldoen aan de definitie van levensloopbestendig wonen. Van de overige 3 woningen is nog geen ontwerp bekend. Geconcludeerd kan worden dat tenminste 32 van de 35 te realiseren woningen voldoen aan de definitie van levensloopbestendig bouwen. Binnen de kern Axel is geen bouwgrond te koop voor zelfbouw. Ook zijn geen vergelijkbare levensloopbestendige woningtypes beschikbaar en het aantal levensloopbestendige appartementen in Axel is beperkt. Invloed corona op verhuismotieven Zeeland”, I&O Research mei 2021 In december 2020 heeft de Provinciale Commissie Wonen (PCW) geconstateerd dat in 2020 de bevolking in de provincie Zeeland harder gegroeid is dan in de voorgaande jaren. De PCW heeft een onderzoek ingesteld naar de oorzaak hiervan. Het onderzoek is uitgevoerd door I&O Research in samenwerking met KAW.
Voor de Zeeuwse woningmarkt vallen in 2020 met name de grote krapte, het overbieden op woningen en de toename van de instroom van buitenaf op. Dit zijn ontwikkelingen die eerder al zichtbaar waren, maar die in 2020 sterker tot uiting kwamen. De coronapandemie lijkt één van de factoren te zijn die daarin een rol spelen. De instroom vanuit de Randstad lijkt (ieder geval tijdelijk) versterkt. België is na de grote steden en overige gemeenten in Nederland de belangrijkste leverancier van vestigers. Zij vestigen zich met name in Zeeuws-Vlaanderen. De instroom uit België naar met name Zeeuws-Vlaanderen lag in 2020 net als de jaren daarvoor rond de 1.100 mensen op jaarbasis. Om erachter te komen welke plekken en producten in de regio meer of minder gewild zijn, is voor alle woningen in het gebied een inschatting van de marktpositie gemaakt. In Zeeuws-Vlaanderen scoren nieuwe buurten in de grotere kernen positief. Aanbevelingen uit het rapport zijn: Bouw in de prognose een extra marge in om rekening te houden met de potentiële effecten van corona alsook de marktdruk van de laatste jaren. Creëer doorstroming door woningen voor ouderen te realiseren. Biedt ruimte voor de vraag van nu, met oog voor de toekomst. Conclusie De behoefte aan nultredenwoningen blijkt uit onderzoek in opdracht van de provincie.
De woningbehoefte ligt hoger dan de prognose uit 2019, gelet op de instroom uit Vlaanderen, arbeidsmigranten, de krapte op de woningmarkt en de effecten van de corona-pandemie. In Zeeuws-Vlaanderen hebben nieuwe buurten in de grotere kernen een positieve marktverwachting.
2.7
Plancapaciteit
Voor de ladderonderbouwing is relevant of er al planologische mogelijkheden beschikbaar zijn voor de bouw van woningen die in de behoefte kunnen voorzien. Binnen de Gemeente Terneuzen is de harde plancapaciteit door de gemeente nader onderzocht (maart 2022). Diverse projecten zijn in de verkoop of in aanbouw. Onderstaand is geïnventariseerd welke harde plancapaciteit per 1 januari 2023 vermoedelijk nog beschikbaar is. Hieruit blijkt dat er capaciteit is voor 716 woningen, waarvan 205 op inbreidingslocaties.
17/21
Harde plancapaciteit, onbenut*
Capaciteit wonin-
Omgevings-
gen per 1-1 2022
vergunning
Bouw
Inschatting beschikbare harde plancapaciteit per 1-1 2023
Terneuzen Bp Othene-Oost
511
511
Bp Tnz-Midden, Pattistpark¹
192
06/08/2019
gestart
56
Bp Tnz-Centrum, Beurtvaartkade
110
eind april
eind 2022
0
Bp Tnz-Zuidoost, Anna Bijnsstraat²
23
06/07/2021
gestart
0
Bp Tnz-Centrum, Scheldekade
36
18/12/2020
gestart
0
Bp Tnz-Zuidwest, Bellamyhof
34
24/12/2020
april 2022
0
Bp Tnz Centrum, Schoolweg/Vlooswijkstr.
46
13/07/2021
gestart
0
52
03-03-2022
2022
10
68
13/04/2021
gerealiseerd
0
zie noot 3.
eind 2022
2022
Axel Bp Axel, Buitenweg 2de fase⁴ Koewacht Bp Koewacht, Emmabaan 1ste fase³ Bp Koewacht, Emmabaan 2de fase Zuiddorpe Bp Zuiddorpe, Lindenhof
8
8
3
3
40
40
Westdorpe Wp Westdorpe, Vissersverkorting Sas van gent Bp Sas van Gent, Sasse Poort Totaal
1.123
628
inbreiding
544
117
uitbreiding
579
511
1) Omgevingsvergunning voor 1ste toren met 48 appartementen. Aanvraag omgevingsvergunning voor tweede toren met 88 appartementen is ingediend. 2) Omgevingsvergunning voor 23 reguliere woningen en 43 zorgwoningen 3) Omgevingsvergunning voor 28 woningen fase 1 d.d. 13/04/2021 Omgevingsvergunningen (afzonderlijk) voor 11 vrijstaande woningen (Vuursteen 44 - 66) Omgevingsvergunning voor 28 woningen fase 2 d.d. 16/12/2021 aangevraagd 4) Omgevingsvergunning voor 42 woningen (resteert 10 in de omgeving van bedrijf Luteijn)
* In de harde plancapaciteit is geen rekening gehouden met woningen die mogelijk zijn binnen gemengde bestemmingen. Het gaat dan doorgaans om woningen die in de centra mogelijk zijn boven winkels. Deze ruimtes worden regelmatig als opslag gebruikt en zijn niet beschikbaar. Het betreft bovendien geen harde plancapaciteit voor grondgebonden woningen.
Figuur 2.21. Plancapaciteit Axel mei 2022 (bron: gemeente) Plancapaciteit Axel In de kern Axel worden momenteel naast Maartenshof op drie andere locaties plannen ontwikkeld. De plannen bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling: Het plan Buitenweg is inmiddels harde plancapaciteit (52 woningen). 42 grondgebonden koopwoningen zijn op 2 april 2022 in de verkoop gegaan. Het betreft 21 rij en 21 levensloopbestendige rijwoningen in de prijsklasse 300.000 – 360.000 euro. Hiervoor is veel animo. Alle woningen worden naar verwachting in 2022 verkocht. Naar verwachting is in 2023 nog harde plancapaciteit voor 10 woningen. Voor een kleinschalig appartementengebouw met 9 appartementen aan de Tuinstraat wordt momenteel een planologische procedure gevolgd. Aan de Hulsterseweg wordt een exclusief bouwproject ontwikkeld waarbij 10 luxe woningen worden gecombineerd met voorzieningen voor de hippische sport. Dit betreft een specifieke doelgroep, waardoor dit plan niet concurreert met Maartenshof.
18/21
Buitenweg harde plancapaciteit 52 woningen, waarvan 42 in de verkoop Tuinstraat 9 woningen
Hulsterseweg 10 woningen Maartenshof 35 woningen
Figuur 2.22. Plancapaciteit Axel Conclusie De totale harde plancapaciteit is per 1 januari 2022 1.123 woningen. Verreweg de meeste harde plancapaciteit is beschikbaar in Terneuzen (Othene Oost), maar dit betreft een uitbreidingslocatie. In de gemeente Terneuzen is binnen bestaand stedelijk gebied vanaf 1 januari 2023 slechts harde plancapaciteit voor 117 woningen. In Axel is per 1 januari 2022 nog harde plancapaciteit voor 52 woningen. Naar verwachting is er vanaf 1 januari 2023 nagenoeg geen harde plancapaciteit meer beschikbaar om te kunnen voorzien in de woningbehoefte de komende jaren.
19/21
3. WAAROM NIET BINNENSTEDELIJK (LOCATIEKEUZE) Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Dit hoofdstuk bevat die noodzakelijke motivering. Op basis van de omgevingsvisie en provinciaal beleid. Als nieuwbouw plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, dient onderbouwd te worden waarom het woningbouwprogramma niet elders in de kern kan worden gebouwd. Deze onderbouwing is belangrijk, omdat bundeling en zuinig ruimtegebruik centraal staan in het provinciaal omgevingsbeleid. Op die manier wordt landschap gespaard en worden de steden en dorpen met voorzieningen versterkt. Ook geeft dit een impuls aan het leegstaande vastgoed in Axel. Het plan zorgt tevens voor een verbinding tussen het woningbouwplan aan de Hulsterseweg en de kern Axel. Voor de beoogde grondgebonden nultredenwoningen is een oppervlakte van 3 hectare noodzakelijk. Deze ruimte is niet op binnenstedelijke locaties beschikbaar binnen de kern van Axel. De enige inbreidingslocatie van enige omvang is inmiddels in ontwikkeling als woningbouwlocatie (plan Buitenweg). Binnen de kern is transformatie van enkele locaties naar wonen wellicht nog mogelijk. Bij dergelijke locaties is de bouw van appartementen meer voor de hand liggend.
Alleen in Terneuzen is voldoende harde plancapaciteit voor grondgebonden woningen, maar deze locatie kan niet voorzien in de lokale behoefte uit Axel. Het betreft bovendien ook een uitbreidingslocatie. Het merendeel van de woningzoekenden in Axel wil graag verhuizen naar een woning binnen de kern. Dit blijkt ook uit de herkomst van de kandidaten. 83% komt uit Axel.
Legenda Stedelijk gebied
Ca 3 ha
Figuur 3.1. Indicatie bestaand stedelijk gebied en indicatie benodigd ruimtebeslag 35 grondgebonden woningen (ca 3 ha)
20/21
4. CONCLUSIE De woningbehoefte in de gemeente Terneuzen binnen de regio Zeeuws Vlaanderen is de afgelopen jaren toegenomen en de woningproductie blijft achter bij de vraag. De woningmarkt wordt steeds krapper. Er is behoefte aan woningen in de kern Axel, binnen de gemeente Terneuzen. Op basis van de provinciale prognose zijn in de periode 2022-2031 (een bestemmingsplanperiode van 10 jaar) 1.748 woningen nodig en er zijn harde plannen voor 1.123 woningen. Axel is de tweede woonkern van de gemeente Terneuzen, met 7.818 inwoners per 1 januari 2022. Binnen de hele gemeente wonen 54.498 mensen. Wanneer je de bijdrage aan de woningbehoefte evenredig verdeelt per kern, dan zou Axel met 14,3% van de inwoners in de gemeente Terneuzen in ieder geval een bijdrage moeten leveren van 250 woningen. Rekening houdend met 30% planuitval zou je dan 325 woningen moeten plannen. Binnen de gemeente Terneuzen is op dit moment de totale harde plancapaciteit niet voldoende om te kunnen voorzien in de behoefte. Gelet op planuitval en vertraging moet bovendien 30% extra plancapaciteit worden gepland. In Axel is per 1 januari 2022 harde plancapaciteit voor 52 woningen. Naar verwachting is dit op 1 januari 2023 nog slechts 10 woningen. Er zijn dus ook in Axel nog onvoldoende plannen om in de behoefte te kunnen voorzien.
Voor de woningmarkt in Axel worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij de veranderende bevolkingssamenstelling (dubbele vergrijzing). Concreet is er behoefte aan levensloopbestendige woningen in het hogere marktsegment. Dit segment ontbreekt nog in de kern Axel. Deze woningen bevorderen de doorstroming, zodat het goedkopere marktsegment vrij komt voor starters. Het plan geeft daar invulling aan. De woningbehoefte is groot en het toevoegen van woningen in Axel geeft invulling aan de behoefte en de doelstellingen van de gemeente. Axel zou als tweede woonkern binnen de gemeente moeten kunnen voorzien in de lokale behoefte en in een deel van de regionale woningbehoefte. Binnen Axel en op binnenstedelijke locaties in de gemeente Terneuzen is onvoldoende ruimte om in de behoefte te voorzien. Daarom kiest de gemeente voor beperkte uitbreiding in Axel. Met het efficiënt benutten van de beoogde uitbreidingslocatie voor wonen wordt voldaan aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.