2022-02-23 Bijlage 2 - Ladderonderbouwing Zuidpoort Terneuzen

Er is behoefte aan een speelautomatenhal binnen de gemeente Terneuzen. Als de vergunning voor Axel wordt ingetrokken, is er ruimte voor een nieuwe vestiging in Terneuzen. De gemeente wenst concentratie van leisure-functies op een goed bereikbare plek in de kern Terneuzen. Zuidpoort Terneuzen kan hier invulling aan geven.

30/38

Met het verplaatsen van een vergunning voor een speelautomatenhal ontstaat geen risico op onaanvaardbare leegstand. De speelautomatenhal voorziet in een behoefte. De vrijkomende locatie op de begane grond van Zeestraat 9 in Axel kan worden heringevuld met diverse bestemmingen. Hier geldt op basis van de geldende beheersverordening de bestemming Centrumdoeleinden (detailhandel en dienstverlening, kantoren, maatschappelijk voorzieningen en horecabedrijven en het wonen met bijbehorende erven) en tevens voor horecabedrijven op de begane grond.

Figuur 5.5 Uitsnede kaart geldende beheersverordening

31/38

In de westhoek van het plangebied bevinden zich een aantal kavels bedoeld voor nog nader te bepalen vrijetijdsbesteding. In de eerste fase zal hier een bowling van 2.000 m2 worden gerealiseerd. Hier is ook al een concrete partij in geïnteresseerd. In de tweede fase van de planontwikkeling zal de rest van het leisurecentrum worden ontwikkeld, met een totaal oppervlak van circa 9.000 tot 10.000 m2. De concrete invulling van het leisurecentrum is nog niet bekend. Hier worden functies gerealiseerd met het thema ‘simulatie’. Daarbij kan worden gedacht aan: ● Klimmen en boulderen ● Surfpool, eventueel aangevuld met flowriders ● VR / Escape /Adventure games ● Bioscoop ● Kinderspeeltuin ● Formule 1 experience Deze vrijetijdsfuncties hebben als doel de regionale leisurefunctie van het gebied Zuidpoort verder uit te bouwen.

Van Spronsen en Partners horeca-advies heeft onderzoek gedaan naar leisurecentra in Nederland. Het rapport (‘Het Family Entertainment Center / Leisure-centrum in beeld, oktober 2017’) is een belangrijke onafhankelijke bron voor het bepalen van de behoefte. In deze ladderonderbouwing zijn de onderzoeksgegevens benut en geactualiseerd en is ingezoomd op de behoefte aan een entertainment centrum in Terneuzen. Er is geen specifiek onderzoek bekend naar het verzorgingsgebied van grote leisurecentra. Van Spronsen & Partners heeft wel voor grootschalige indoor leisurevoorzieningen, zoals grote trampolineparken en grote binnenspeelparadijzen, aangegeven dat consumenten bereid zijn om 30 minuten met de auto te rijden. Van grootschalige leisurecentra mag daarom gelet op het aanbod en de combinatiemogelijkheden worden verwacht dat deze voorzieningen ook een verzorgingsgebied van circa 30 minuten hebben. Dergelijke voorzieningen bevinden zich over het algemeen in de periferie van steden. Wanneer de rijafstand langer is dan 30 minuten, zijn er doorgaans vergelijkbare aanbieders. Het verzorgingsgebied overlapt aan de randen met verzorgingsgebieden van andere leisurecentra. Daarom neemt de invloed van de centra af naarmate je verder van de centra woont en er ander aanbod is. Grote leisurecentra hebben een regionale verzorgingsfunctie en moeten daarom op een goed bereikbare plek liggen.

Ook het aanbieden van voldoende en gratis parkeerplaatsen is een voorwaarde voor het functioneren van leisurecentra. Consequentie is dat een aanzienlijke oppervlakte noodzakelijk is voor parkeren. Daarom worden nieuwe leisurecentra gerealiseerd op locaties in de periferie van steden op goed bereikbare locaties waar de grond relatief goedkoop is in relatie tot binnenstedelijke locaties. Leisure-centra zijn veel op bedrijventerreinen nabij afslagen van snelwegen te vinden, omdat die gebieden goed bereikbaar zijn en grote voorzieningen hier goed ruimtelijk en verkeerskundig inpasbaar zijn.

32/38

Figuur 6.1 Onderzoeksgebied leisure centrum: goed bereikbare plekken binnen 30 minuten reisafstand

In het onderzoek van Spronsen is als ondergrens voor een leisurecentrum bepaald dat een entertainmentcentrum minimaal drie binnen-leisurefaciliteiten combineert zoals karten, lasergamen en bowlen onder één dak en daarmee in combinatie met horeca een weersonafhankelijke vrijetijdsbesteding biedt voor een brede doelgroep. Leisure-centra richten zich op kinderverjaardagen, vriendengroepen, families, vrijgezellenfeesten en zakelijke groepen (vaak personeelsfeesten of team-building dagen). In de leisurecentra worden daarom over het algemeen faciliteiten gecombineerd die een zo breed mogelijke doelgroep aantrekken. Leisure centra bieden vaak actieve vormen van indoor leisure. Om de doelgroep verder te verbreden, worden soms ook passieve vormen van leisure toegevoegd zoals een bioscoop. De verschillende activiteiten hebben een losse entreeprijs. Uiteraard worden er arrangementen geboden met combinaties en horecagebruik. Het prijsniveau van de diverse leisure-activiteiten in een leisurecentrum is vergelijkbaar met dat van standalone leisurevoorzieningen in de markt (zoals bijvoorbeeld een bowlingbaan, waar verder geen andere activiteiten worden geboden). In toenemende mate wordt gebruik gemaakt van dynamic pricing om mensen te verleiden buiten de piekmomenten in het weekend leisurecentra te bezoeken. In de voorzieningen worden primaire en secundaire voorzieningen onderscheiden.

Primaire leisurefaciliteiten creëren doelbezoek, hier komen mensen primair voor naar het leisurecentrum. Secundaire leisurefaciliteiten zijn aanvullende, vaak kleinschalige, faciliteiten en activiteiten die samen met de primaire faciliteiten worden verkocht om tot een dagvullend arrangement te komen. Dit zijn over het algemeen functies die niet direct doelbezoek creëren. Het aantal leisurecentra in Nederland neemt toe. De clustering van activiteiten versterkt elkaar, spreekt een bredere doelgroep aan en zorgt voor risicospreiding binnen de exploitatie. Veel kleinschalige leisurecentra zijn begonnen als indoor kartcentrum, waar in de loop der jaren andere voorzieningen aan zijn toegevoegd. Vaak betreft het lasergamen, bowlen en/of glowgolf. Veel leisurecentra bieden lasergamen. Karten en bowlen zijn ook veel voorkomende voorzieningen in de leisurecentra. Dit zijn ook de leisurevoorzieningen die al het langst in de

33/38

markt bestaan. Relatief nieuwe leisurevoorzieningen als indoor trampolineparken, klimparken en wintersporthallen komen minder vaak voor.

Uit onderzoek van NRIT Media blijkt dat de vrije tijd in het teken staat van de geniet-economie, retro-grenzen en digital & live realities.

Genieten is weer helemaal terug in de vrije tijd. Na de economische crisis is het genieten volop terug. Samen zijn, doen en denken lijkt een belangrijke rol te hebben in de vrije tijd. Het aanbod van vrijetijdsactiviteiten blijft groeien, waarbij vernieuwende concepten zoals break-in rooms (als tegenhanger van escape rooms) of belevingen met storytelling de innovatie tonen. Waar fysiek shoppen op zijn retour lijkt, werken winkel- en stadscentra steeds meer aan de RED-methode. Dit is de combinatie van Retail (winkels met iets extra), Entertainment (evenementen, attracties of andere trekkers van bezoekers) en Dining (leuke plekken om te eten en drinken). De huidige consument is kritisch en kiest een steeds hoger kwaliteitsniveau. Aan de andere kant is ook de charme van kleinschaligheid, simpel en basic een succesfactor. Samen en live beleven zijn door de digitalisering het belangrijkste doel van onze vrijetijd. Net als het bevestigen van onze lifestyle.

Na de jarenlange globalisering lijken grenzen weer retro te zijn. We zijn meer geneigd om ons voor vrije tijd binnen onze eigen landsgrenzen te oriënteren. We beschikken over de beste leisure-infrastructuur van de wereld. Veel, veilig en dichtbij genieten zijn weer terug. De trend van lokalisering blijft succesvol. De pretparkindustrie in Nederland bloeit en musea en evenementen trekken steeds meer bezoek. Economisch is de gastvrijheidsindustrie een belangrijke economische pijler met 72 miljard euro omzet per jaar (bron: vrijetijdskennis 2019).

In onze vrije tijd gaan digitale en echte realities naast elkaar bestaan. Via de nu volledig geaccepteerde Virtual Reality (VR) kunnen we digitale belevingen thuis krijgen. Maar ook door de VR te mixen met realiteit, zoals in achtbanen, krijgen we nieuwe dimensies. Augmented Reality (AR) zorgt voor een extra laag in de beleving van onze vrije tijd. Door bijvoorbeeld jouw GSM te richten op gebouwen krijg je alle informatie. Live realities worden aan de ene kant gestuurd door sociale interactie (gezellig samen genieten en bijpraten). Aan de andere kant worden ze steeds grootser en intenser (zoals de nieuwste achtbanen in pretparken).

Uit gegevens van “Rabobank cijfers en trends” blijkt dat de vraag naar dagrecreatie de afgelopen jaren is gestegen. De consumentenbestedingen zijn toegenomen. Ook het aanbod en de diversiteit van het aanbod zijn verder toegenomen, waardoor er veel concurrentie blijft. Consumententrends veranderen steeds sneller. Hierdoor wordt de levenscyclus van een attractie steeds korter. Dit betekent dat er steeds sneller moet worden geïnvesteerd in attracties en belevenissen. Van het management vraagt dit creativiteit. Het bundelen van activiteiten/bedrijven in een Family Entertainment Center of Leisure Boulevard heeft een positief effect op de zichtbaarheid en aantallen bezoekers. Dit verbetert de concurrentiepositie.

Door toename in schaarste van vrije tijd komt het bieden van kwaliteit en beleving steeds centraler te staan. Vrije tijd wordt door de consument zo optimaal mogelijk ingevuld. Men is bereid meer te betalen voor aanvullende kwalitatieve voorzieningen en extra beleving (Bron: Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd). Dit vormt een kans voor de leisurecentra, waardoor de concentratie van diverse leisurevoorzieningen en horeca op één locatie de vrije tijd optimaal kan worden ingevuld.

34/38

Veel van de huidige leisurecentra zijn door de jaren heen gegroeid vanuit één primaire functie waar functies aan toegevoegd zijn. Een groot deel van deze huidige centra loopt tegen ruimtelijke beperkingen aan van de panden waarin ze zijn gehuisvest, wat verdere uitbreiding bemoeilijkt. Toch verwacht Van Spronsen en Partners dat deze ontwikkeling zich verder voortzet in de toekomst. Bedrijven die nu één of soms twee voorzieningen hebben, en nog wel mogelijkheden hebben voor uitbreiding, zullen doorgroeien tot leisurecentra. Leisure-voorzieningen hebben per definitie te maken met een sterke piekbezetting in het weekend. Het blijft moeilijk om doordeweeks, zeker overdag, bezetting te realiseren. Zodra de weekenddagen goed bezet zijn, is uitbreiding van voorzieningen de enige manier om verdere groei te realiseren. Ondernemers gaan daarbij steeds beter de voordelen zien van clustering van activiteiten (versterkt elkaar, bredere doelgroep, risicospreiding) en zullen daarom organisch groeien tot kleinschalige leisurecentra. De sector professionaliseert en de ketens worden sterker en groter (filialisering). Compleet nieuwe centra worden met name middelgroot- en grootschalig gerealiseerd, met vier of meer primaire functies onder één dak. Het initiële investeringsniveau is hiermee aanzienlijk, maar er wordt wel vanaf de start een sterke marktpositie gecreëerd.

Deze nieuwe grote leisure-centra overstijgen veelal het niveau van het bestaande leisure-aanbod van op zichzelf staande voorzieningen, zowel op het gebied van leisurevoorzieningen als horecaconcepten en algeheel uitstralingsniveau.

Voor een deel zullen de nieuwe leisurecentra hun marktaandeel halen uit de bestaande markt. Met name bedrijven waar één voorziening wordt aangeboden en kleine leisurecentra waar voorzieningen en/of het algehele uitstralingsniveau is verouderd zullen last ondervinden van de opkomst van de nieuwe centra. Hiermee is de groei van leisurecentra voor een deel vervanging van het huidige aanbod. Verouderde leisurecentra in de markt dienen te investeren in eigentijdse voorzieningen om niet te worden ingehaald door de nieuwe spelers met moderne voorzieningen en een eigentijds uitstralingsniveau.

Door de toename van leisurecentra ontstaat een betere dekking met voorzieningen over het hele land. Hierdoor wordt een groter deel van de markt bereikt en zal landelijk gezien de bezoekersparticipatie van de verschillende leisurevoorzieningen stijgen. Sociale media hebben daarbij een positieve uitwerking op de vraag naar (telkens nieuwe) leisurevoorzieningen. Jongeren willen elkaar imponeren met foto’s en filmpjes van hun nieuwe belevingen en ervaringen. Tot slot wil de huidige consument een optimale invulling van vrije tijd. De concentratie van voorzieningen met goede horeca op goed bereikbare locaties sluit hier naadloos op aan.

Het assortiment aan leisurevoorzieningen wordt steeds breder. Terwijl escaperooms en indoor trampolineparken landelijke dekking krijgen, zijn er alweer nieuwe vormen van leisure in opkomst. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe klimconcepten als Clip ‘n Climb, indoor skydiven, flowboarden, eigentijdse arcadecentra (Gamestate), Real Life Gaming (Prison Escape of Koezio), roleplay voor kinderen (Kidzania), racesimulatie (RaceRoom) en VR-gaming experiences (Zero Latency of Viruix Omni). De markt zich zal blijven ontwikkelen en daarmee zal het aanbod blijven groeien. Van Spronsen en partners verwacht in de toekomst ook een opkomst van binnen leisurecentra bij grootschalige buitenfaciliteiten als attractieparken, om de seizoensgevoeligheid van de exploitatie te verlagen. Leisure-centra brengen innovaties op gebied van Leisure naar Nederland. Naast concepten die zich in Nederland al bewezen hebben en die zorgen voor een zekere bezoekersstroom, ontstaat ruimte om nieuwe concepten die zich alleen nog in het buitenland hebben bewezen naar Nederland te halen. Leisure-centra worden in de toekomst bij uitstek locaties waar mensen het nieuwste kunnen ervaren. Nieuwe voorzieningen zorgen voor onderscheidend vermogen en herhalingsbezoek. De combinatie met bewezen concepten is hierbij wel van belang voor het risicomanagement.

35/38

Binnen het verzorgingsgebied is gekeken wat het huidige aanbod is. Op de rand van het verzorgingsgebied van het beoogde leisurecentrum liggen 2 andere leisurecentra die aan de criteria voldoen (minimaal drie primaire leisurevoorzieningen en horeca onder 1 dak). Het gaat om Toversluis en Yety Eeklo. Toversluis beschikt over een casino, kinderspeelparadijs, lasergame en bowlen. Yeti Eeklo beschikt over indoor elektrisch karten, disco bowlen, escaperoom, binnenspeeltuin, bijlwerpen en Clip’n climb + lasergamen vanaf augustus 2019.

Figuur 6.2 Inventarisatie binnenleisurefuncties binnen verzorgingsgebied Het toevoegen van een leisurecentrum kan gevolgen hebben voor de bezettingsgraad van solitaire binnen-leisurevoorzieningen in de directe omgeving. Daarom zijn het aantal solitaire binnenleisurevoorzieningen binnen het verzorgingsgebied van 30 minuten reisafstand geïnventariseerd. Hierin zijn de meest voorkomende leisurevoorzieningen in beeld gebracht om een compleet beeld te krijgen van de leisuremarkt in de regio Terneuzen. Daaronder vallen ook bowlingcentra, zoals deze wordt gerealiseerd in fase 1 van de planontwikkeling. Uit deze analyse blijkt dat binnen de directe invloedssfeer van de beoogde locatie in Terneuzen (ca 15-20 minuten reisafstand) weinig binnenleisurevoorzieningen voorhanden zijn. Tussen Axel en Hulst is een partycentrum aanwezig met bowling en een binnenspeeltuin. Een bowlingcentrum is daarnaast in Middelburg aanwezig. Daarnaast zijn er vooral solitaire leisurevoorzieningen aanwezig. In de directe omgeving zijn dit bijvoorbeeld een casino in Axel (deze wordt gesloten als het casino op Zuidpoort wordt ontwikkeld), een klimzaal in Stekene, een casino en paintball in Hulst, paintball en een kartbaan in Breskens.

Het ligt voor de hand om binnenleisurevoorzieningen te realiseren die er nog niet zijn binnen de directe invloedssfeer van de beoogde nieuwe locatie, zodat de inwoners een breed aanbod aan binnenleisure kan worden aangebonden (niet meer van hetzelfde). Met de voorgestelde leisurefuncties is hier sprake van. Een aantal van de functies die binnen het thema

36/38

‘simulatie’ past zijn nu nog niet in de omgeving van Terneuzen gevestigd, zoals een surfpool en een racing experience. Ook het overige aanbod ligt op een grotere afstand van Terneuzen. In Terneuzen is momenteel een bioscoop aanwezig met 4 zalen en 640 stoelen (Cinecity). Het ligt daarom niet voor de hand om een vergelijkbare (reguliere) bioscoop in het leisurecentrum te vestigen. Aanvullend segment is bijvoorbeeld een servicebioscoop of een multiplex. De aanwezigheid van een skihal in het gebied Zuidpoort maakt dat de locatie nu al een bijzondere regionale aantrekkingskracht heeft. Een leisurecentrum in Terneuzen zal door de ligging aan de N62 vooral een functie vervullen voor het centrale en oostelijke deel van Zeeuws—Vlaanderen. De locatie in Eeklo en Sluis voorzien in de behoefte van het westelijk delen van Zeeuws-Vlaanderen. Uit deze analyse blijkt dat er binnen het potentiële verzorgingsgebied met Terneuzen als zwaartepunt nog geen leisurecentrum, of een groot aanbod aan solitaire leisurefuncties, waaronder een bowling. Naar verwachting zullen dergelijke centra bij alle grote steden worden gerealiseerd. Bij Terneuzen (de grootste stad in Zeeuws-Vlaanderen) zit een witte vlek in de verzorgingsstructuur, waarin met de locatie bij Terneuzen invulling kan worden gegeven.

Plancapaciteit en nieuwe plannen Het inventariseren van onbenutte plancapaciteit is in het geval van leisurefuncties een vrij theoretische benadering. Over het algemeen is bij leisurefuncties sprake van maatbestemmingen en is er niet (net als voor bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerreinen) sprake van significante onbenutte ruimte. Binnen het verzorgingsgebied zijn ook geen plannen bekend voor andere nieuwe leisurecentra.

Omdat bezoekers vanuit een grote regio op een grootschalige leisurefunctie afkomen, zal het economische en ruimtelijke effect op bestaande leisurefuncties worden uitgesmeerd over een groot gebied. Een verdringingseffect op een bestaande leisurefunctie zal daarmee ook beperkt zijn. Het vestigen van een leisurecentrum kan wel leiden tot extra concurrentie binnen specifieke leisureonderdelen. De leisuremarkt is tegelijk een groeimarkt. Omdat het beoogde grootschalige leisure-concept elders binnen het potentiële verzorgingsgebied nog niet voorhanden is en er in de directe omgeving vrijwel geen vergelijkbare solitaire binnenleisurefuncties zijn, zal hiervan geen onaanvaardbaar effect uitgaan op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

37/38

Er is behoefte aan een nieuwe verzorgingsplaats aan de N62. Ook is er behoefte aan een entreegebied van Terneuzen en behoefte aan een regionaal binnenleisuregebied voor het centrale en oostelijke deel van Zeeuws-Vlaanderen. Met de nieuwe functies kan ingespeeld worden op de toename van de bekendheid, meer bezoekers, vergroting van de herkenbaarheid en verhogen van de gastvrijheid. Uitgaande van de marktvraag, de gewenste identiteit en de ruimte in het poortgebied is een passend programma opgesteld met diverse leisure- en horecafuncties. De beoogde locatie ligt aan de N62 en is de nieuwe entree van Terneuzen. Deze locatie is binnen Zeeuws-Vlaanderen het meest geschikt voor deze nieuwe functies. Binnen de relevante regio is op binnenstedelijke locaties geen geschikte plek voor het beoogde totaalconcept (verzorgingsplaats en leisure).

Een verzorgingsplaats werkt alleen als deze een directe aansluiting op de snelweg heeft en ook zichtbaar is vanaf de snelweg. Omdat snelwegen maar op enkele plaatsen binnen bestaand stedelijk gebied liggen, zijn verzorgingsplaatsen binnen bestaand stedelijk gebied een uitzondering. Verzorgingslocaties langs snelwegen kunnen alleen binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd als de snelweg door stedelijk gebied loopt of grenst aan stedelijk gebied. Omdat het planinitiatief ook een poortfunctie voor Terneuzen moet krijgen, is alleen een knooppuntlocatie bij de entree van Terneuzen geschikt. In dit geval is daarom gekozen voor een locatie aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied van Terneuzen.

De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

38/38