2022-02-23 Bijlage 2 - Ladderonderbouwing Zuidpoort Terneuzen

19 november 2021

1/38

19 november 2021 400011_20191619JB Zuidpoort Leisure Park Terneuzen ing. R.B.P. Verkooijen Four-D 20190619 Julia Breukelman, Joost Jansen Definitief

2/38

3/38

4/38

Het gebied Zuidpoort Terneuzen is na de realisatie van de Sluiskiltunnel de stadsentree van Terneuzen geworden en heeft in de structuurvisie Terneuzen 2025 de doelstelling gekregen om onder andere als regionaal leisurecentrum te functioneren. Als onderdeel van het gebied Zuidpoort Terneuzen wordt Zuidpoort Leisure Park ontwikkeld op een wijze die uitwerking aan de doelstelling geeft. Fase 1 van Zuidpoort Leisure Park ligt direct naast het bestaande tankstation en bestaat uit de realisatie van een hotel, een foodcourt met vier fastservice-restaurants, een supermarkt bij het bestaande tankstation, een wereldrestaurant, bowling en casino. Fase 2 betreft circa 9.000 tot 10.000 m2 bvo aan nog nader in te vullen binnen-leisurefuncties, met als thema ‘simulatie’. Ook wordt een waterberging en groene zone aangelegd in het midden van het gebied Zuidpoort Terneuzen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied, waarin het gebied een agrarische bestemming heeft. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. In dit document wordt de behoefte aan de ontwikkeling beschreven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Uitgangspunten voor het gebied zijn een poortfunctie voor Terneuzen, een regionale leisurefunctie voor Zeeuws-Vlaanderen en een verzorgingsplek aan de N62 in de Kanaalzone. In het Zuidpoortgebied is daarom naast de nieuwe entree van Terneuzen en het brandstofverkooppunt ruimte voorzien voor een foodcourt (deels verplaatsing), een zakelijk hotel, een casino (na sluiting locatie in Axel) en een nieuw leisurecentrum met binnenleisurevoorzieningen die de leisurefunctie van het gebied verder kunnen uitbouwen.

5/38

Figuur 1.2 stedenbouwkundig plan Zuidpoort Leisure park Fase 1

Foodcourt ● 5 units met fastservice horeca 4 units van maximaal 400 m2 1 unit van 400 m2 t.b.v. van supermarkt bij tankstation ● 1 unit ten zuiden van het casino t.b.v. een wereldrestaurant van 2.000 m2 Hotel ● 3 sterren ● Hoofdzakelijk gericht op zakelijke markt ● Maximaal 220 kamers Diverse bijbehorende functies: lobby, lounge, keuken, restaurant, zakelijke ruimtes, fitnessruimte Casino (speelautomatenhal) ● 600m2 Ter vervanging van bestaand casino in Axel Bowling ● 2.000 m2 Reclamemast

Fase 2

Leisurecentrum ● Nader te bepalen vrijetijdsfuncties ● 5 units van elk 2.000 m2; totaal 10.000 m2 De parkeerbehoefte binnen de kavels oplossen Figuur 1.3 Functies Zuidpoort Leisure park

6/38

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog op het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige ruimtelijke afweging en transparante besluitvorming. Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2) De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De eerste vraag is welke functies van het bestemmingsplan Zuidpoort Leisure Park Terneuzen kunnen worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij zijn de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met de huidige planologische gebruiksmogelijkheden. In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied is het gebied bestemd voor agrarische doeleinden. Binnen deze bestemming zijn geen leisure- of horecafuncties mogelijk.

Figuur 1.4 Geldend bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen (bron: planviewer.nl) In de Handreiking ladder (Infomil) is het toepassingsbereik van artikel 3.1.6, tweede lid, nader omschreven. Hierin staat dat onder het begrip "overige stedelijke voorzieningen" wordt verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoorsport en leisure. Ook wordt de jurisprudentie bijgehouden. Uit het jurisprudentie-overzicht blijkt dat ontwikkelingen van meer dan 500m2 als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Uit het jurisprudentie-overzicht kan worden afgeleid dat reclamemasten geen stedelijke ontwikkeling zijn. Een reclamemast wordt immers niet gezien als stedelijke ontwikkeling omdat de ladder is gericht op het tegengaan van (onaanvaardbare) leegstand (ABRvS 16 maart 2016;ECLI:NL:RVS:2016:709). Alle functies met uitzondering van de reclamemast en de supermarkt (kleiner dan 500 m2) kunnen, gelet op het bovenstaande, worden aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ volgens de ladder voor duurzame verstedelijking. De onderzoeksvraag is dan ook of er behoefte is aan bovengenoemde functies en waarom deze functies niet binnen bestaand stedelijk gebied kunnen worden ingepast. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken.

De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien.

7/38

In hoofdstuk 2 wordt de behoefte aan de ontwikkeling van het Poortgebied in relatie tot de relevante beleidsuitgangspunten ten aanzien van de beoogde ontwikkeling van de Zuidpoort Terneuzen uiteengezet. Ook wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt de behoefte aan de beoogde functies onderbouwd: (fast-service)horeca (hoofdstuk 3), hotel(hoofdstuk 4), casino (hoofdstuk 5) en de mogelijkheid voor een leisure-centrum, waaronder een bowling (hoofdstuk 6). Tot slot zijn in hoofdstuk 7 de belangrijkste conclusies opgenomen.

8/38

Door de veranderingen in infrastructuur (de aanleg van de Sluiskiltunnel, N62 en de nieuwe ontsluiting van Terneuzen) is aan de zuidkant van Terneuzen een nieuw gebied ontstaan genaamd Zuidpoort. In dit gebied ligt de in het oog springende skihal. Het gebied is zeer goed ontsloten wat kansen biedt voor regionale functies. De skihal is hiervan een goed voorbeeld. Door de aanleg van nieuwe infrastructuur is dit een van de best bereikbare plekken in Zeeuws-Vlaanderen en fungeert dit gebied als de nieuwe stadsentree van Terneuzen. Uitgangspunt is de realisatie van een verzorgingsplaats aan de N62 binnen de Kanaalzone, een poortgebied voor Terneuzen én een leisuregebied met regionale aantrekkingskracht. De behoefte aan het totaalconcept van de ontwikkeling van Zuidpoort Terneuzen blijkt uit diverse beleidskaders. Rekening houdend met de beleidskaders is ook de locatiekeuze nader gemotiveerd.

Op het moment van schrijven van deze rapportage is er wereldwijd sprake van de coronacrisis. De coronacrisis heeft in 2020 geleid tot een flinke daling van het bruto binnenlands product (bbp). In het tweede kwartaal van 2021 is het bbp echter weer gegroeid met 3,1% ten opzichte van het kwartaal ervoor. De groei is vooral toe te schrijven aan een stijging van de consumptie door huishoudens en het handelssaldo. Ook de consumptie van de overheid droeg positief bij. De investeringen daalden echter (CBS: ‘economie groei met 3,1% in tweede kwartaal 2021’, 17-08-2021). Gelet op de snelle ontwikkelingen en de onzekerheid de komende periode zijn voorspellingen voor verschillende sectoren snel veranderlijk. Het overgrote deel van de sectoren heeft een goed of zelfs zeer goed tweede kwartaal achter de rug. Ook de verdere vooruitzichten zijn gunstig. (Rabobank: ‘sectorprognoses: veel sectoren weer vol op stoom’, 09-09-2021). Wel zijn er zorgen om schaarste aan materialen en personeel. Het aantal vacatures steeg naar recordhoogte, door een unieke samenloop van zowel structurele als tijdelijke factoren. Voor de sectorprognoses wordt ervan uitgegaan dat er door vaccinaties steeds meer controle over het virus komt. De overheid kan hierdoor in het vierde kwartaal van dit jaar vrijwel alle omzetbelemmerende restricties loslaten; de evenementenbranche en nachthoreca uitgezonderd.

De vooruitzichten verschillen duidelijk per sector. Sommige sectoren, zoals de industrie, zijn de coronadip al helemaal te boven, terwijl volledig herstel in andere sectoren, zoals de horeca, nog niet is gerealiseerd (figuur 2.1). En binnen hoofdsectoren bestaan er soms grote verschillen tussen sub-sectoren. Voor een aantal sectoren voorzien we voor dit jaar wel een sneller herstel dan eerder verwacht. Gelet op de planologische procedure, en de daaropvolgende bouwtijd, zal de planontwikkeling pas na 2022 plaatsvinden. In de behoefte-onderbouwing wordt ingegaan op de trends en ontwikkelingen die in de verschillende sectoren spelen tot aan dit jaar. Dit zijn de trends en ontwikkelingen waar dit project op inspeelt.

9/38

Figuur 2.1 Sectorprognose september 2021 Rabobank1 (bron: Rabobank, 2020)

Een foodcourt is onderdeel van een verzorgingsplaats langs grote doorgaande wegen en/of bij entrees van steden. De functie geeft invulling aan de behoefte van passanten en inwoners uit het gebied. Een foodcourt kan alleen goed functioneren langs aansluitingen op zichtbare plekken langs grote doorgaande wegen. Omdat er in Zeeuws-Vlaanderen verder geen foodcourt is, zal de verzorgingsplaats een functie vervullen voor passanten op de N62 en inwoners uit heel Zeeuws-Vlaanderen. De hier beoogde horeca zal dus een ander bezoekmotief hebben dan de horeca in het centrum van Terneuzen. In hoofdstuk 3 wordt deze behoefte, en de effecten op de bestaande horeca in Terneuzen nader toegelicht.

Een snelweghotel is onderdeel van een verzorgingsplaats langs grote doorgaande wegen, bij steden en of grote werkgebieden. In dit geval geeft de functie invulling aan de behoefte van zakelijke reizigers aan overnachtingsmogelijkheden in het Kanaalzonegebied. Door de perifere ligging van dit grote werkgebied binnen Nederland en nabij de havengebieden van Antwerpen en Rotterdam en de (inter)nationale bedrijven in het gebied, is de behoefte aan overnachtingsmogelijkheden groter dan gemiddeld.

De vestigingsvoorwaarden van speelautomatenhallen worden bepaald door wetgeving en beleidsregels van de gemeenten. Uitgangspunt is dat een speelautomatenhal op een plek ligt die preventief werkt tegen verslaving. De gemeente wil naar 1 plek waar de inwoners op een fysieke plek kunnen deelnemen aan kansspelen, dit ter voorkoming van illegaliteit. Een speelautomatenhal kan goed functioneren als onderdeel van een breder leisuregebied.

Een leisurecentrum kan functioneren op een goed bereikbare plek bij grotere bevolkingsconcentraties. Ook moet er voldoende ruimte zijn voor gratis parkeren. De reisbereidheid is ongeveer 30 minuten omdat er over het algemeen bij een 1 https://www.rabobank.nl/kennis/s011185786-sectorprognoses-veel-sectoren-weer-vol-op-stoom

10/38

langere reisafstand al andere keuzemogelijkheden voor leisurecentra zijn. Terneuzen heeft de grootste bevolkingsconcentratie in Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast heeft Zeeuws-Vlaanderen, maar ook Walcheren en Zuid-Beveland een belangrijke toeristische functie. Gelet op de recreatieve functie van het leisuregebied is de beoogde locatie daarmee de meest kansrijke plek. Door concentratie van de diverse functies in het poortgebied, kunnen deze elkaar versterken.

De realisatie van een foodcourt, hotel, casino en leisurecentrum past in de doelstelling uit de gemeentelijke structuurvisie voor een regionaal bekend leisuregebied op deze locatie. Ook het provinciale beleid zoals beschreven in het Omgevingsplan biedt openingen voor ontwikkelingen in de randen van de vier grote Zeeuwse steden en in de Kanaalzone.

De provincie benadrukt het belang van steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden voor een aantrekkelijk woonen vestigingsklimaat. De vier grote Zeeuwse steden waar Terneuzen er één van is spelen een belangrijke rol in Zeeland, door de aanwezigheid van veel grotere voorzieningen en de concentratie van inwoners. Omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst, is het behoud en de herontwikkeling van voorzieningen essentieel. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Toetsing De locatie ligt op gronden die door de provincie zijn aangewezen als 'Landelijk gebied', grenzend aan één van de vier als 'Grote steden' aangewezen steden in Zeeland; Terneuzen. De ontwikkeling van het foodcourt, hotel, casino, en de overige leisureruimte draagt bij aan het voorzieningenniveau in Terneuzen en Zeeuws-Vlaanderen en sluit daarmee aan bij de doelstelling in het stedenbeleid van de provincie.

De provincie vindt een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven essentieel. Daarbij vindt ze het bieden van goede kwaliteit van voorzieningen belangrijker dan de fysieke nabijheid. De schaalvergroting in de regio zorgt er voor dat de bereikbaarheid van bovenlokale voorzieningen van belang is. Daarbij gaat het om ruimtelijke inpassing in de hoofdnetwerken van openbaar vervoer, fiets en auto. Op bovengemeentelijk niveau draagt een adequaat voorzieningenpatroon bij aan de leefbaarheid en aan de aantrekkelijkheid van een regio. Een goede afstemming binnen het stedennetwerk biedt kansen voor het aantrekken van voorzieningen die nu nog in Zeeland ontbreken. Grootschalige (leisure)voorzieningen worden bij voorkeur in een van de vier stedelijke gebieden gevestigd. Toetsing De ontwikkeling van het hotel is vooral gericht op de zakelijk markt / short stay en is met name een voorziening voor de verschillende internationale bedrijven in de Kanaalzone. Daarbij is de snelle bereikbaarheid van groot belang. Het foodcourt is een voorziening die in de regio niet elders te vinden is en is dan ook een aanvulling op het bestaande voorzieningenniveau.

In samenwerking met de overige leisure functies in Zuidpoort zal dit gebied door zijn ligging en de unieke functies gaan functioneren als regionaal leisure centrum en bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de regio.

11/38

Hotelontwikkeling wordt in het omgevingsplan als bijzondere vorm van verblijf voor recreatieve en zakelijke doeleinden gezien. De provincie ziet mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5 sterren) segment. Daarbij sluit concentratie in stedelijke en toeristische gebieden goed aan bij toeristische en zakelijke marktvraag en voorkomt dit tevens ontwikkelingen in het landelijk gebied. Nieuwvestiging van hotels wordt op eenzelfde manier als nieuwvestiging van overige verblijfsrecreatie beoordeeld. Dit wil zeggen dat nieuwvestiging buiten de kustzone mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied en in door de betrokken partijen aangewezen aandachtsgebieden. Toetsing Het te ontwikkelen hotel is, gelet op de perifere ligging binnen Nederland in combinatie met de groei van de Kanaalzone, een grootschalig internationaal gericht bedrijventerrein, erg geschikt voor de zakelijk markt en short stay. Ook combinatie met de leisurevoorzieningen (bijvoorbeeld de skihal) binnen Zuidpoort Terneuzen is denkbaar. Om deze markten te kunnen bedienen is goede bereikbaarheid essentieel.

Om invulling te kunnen geven aan de behoefte van reizigers/passanten zijn zichtlocaties langs snelwegen/autowegen noodzakelijk. Omdat snelwegen en autowegen maar op enkele plaatsen binnen bestaand stedelijk gebied liggen, zijn verzorgingsplaatsen binnen bestaand stedelijk gebied een uitzondering. Verzorgingslocaties langs snelwegen kunnen alleen binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd als de snelweg door stedelijk gebied loopt of grenst aan stedelijk gebied (en uiteraard een knooppunt aanwezig is, of kan worden gerealiseerd). Omdat dit initiatief ook een poortfunctie voor Terneuzen en een leisurefunctie voor heel Zeeuws-Vlaanderen moet krijgen, is alleen een knooppuntlocatie bij de hoofdtoegang van Terneuzen aan de N62 (centraal in Zeeuws-Vlaanderen) geschikt. In dit geval is gelet op de multifunctionele ontwikkeling gekozen voor een locatie aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied van Terneuzen. Het poortgebied is na de aanleg van infrastructuur een agrarisch restgebied geworden dat geheel door infrastructuur wordt omsloten.

Er is behoefte aan een nieuw entreegebied van Terneuzen, een regionaal leisuregebied en een verzorgingsfunctie langs de N62 en voor de Kanaalzone. Met de nieuwe functies wordt een duurzame nieuwe invulling mogelijk gemaakt in een agrarisch restgebied aangrenzend aan Terneuzen.

12/38

Onderdeel van de verzorgingsplaats is een food-court, bestaande uit vier fast-service eetgelegenheden (4 units van maximaal 400 m2) aan de noordkant van de nieuwe ontsluitingsweg, een supermarkt van 400 m² bij het bestaande tankstation en een wereldrestaurant van 2.000 m2. Voor de invulling van twee van de units wordt gedacht aan restaurant de Beren en Starbucks. Het foodcourt vormt samen met het tankstation en een hotel een verzorgingsplaats langs de N62. De KFC en een tweede fast-service eetgelegenheid kunnen over een drive-thru functie beschikken. De parkeerplaatsen zijn voorzien op het middenterrein van het Leisure Park.

De horecavestigingen zullen vooral worden gebruikt door reizigers/passanten op de N62, maar ook omwonenden en recreatieve gebruikers die een bezoek brengen aan een van de leisurefuncties in het gebied. De N62 vormt een belangrijke noord-zuidverbinding in Zeeland. Het is de transportas tussen de havens en industriegebieden van Gent, Terneuzen en Vlissingen. De route wordt ook gebruikt als alternatieve route van en naar Rotterdam, om files rond Antwerpen te ontwijken. Door de Westerscheldetunnel en nieuwe bedrijven in de regio wordt het drukker op de N62 tot aan de Belgische grens. Daarom heeft de Provincie Zeeland flink geïnvesteerd in deze 41-kilometer lange route.

Figuur 3.1 Ontwikkeling N62 naar autoweg De Westerscheldetunnel, de Sluiskiltunnel, de Sloeweg en de Tractaatweg met haar tweebaanswegen zijn inmiddels gereed. De kruising Sloeweg met de Bernhardweg (knooppunt Drie Klauwen) is de laatste schakel in de totale verdubbeling van de N62. Met de verdubbeling van de gehele N62 is een veilige en vlotte verbinding tussen Goes en Gent gerealiseerd. Een verbinding die hoort bij de economische ontwikkeling van Zeeland. Als verzorgingsgebied wordt 30 minuten reistijd aangehouden. Vestigingsvoorwaarde voor een food-court is een zichtlocatie aan de afslag van een grote doorgaande weg (bij voorkeur een snelweg of autoweg).

13/38

Figuur 3.2 Relevant onderzoeksgebied verzorgingsplaats food-court: zichtlocaties aan grote doorgaande wegen binnen 30 minuten reisafstand

Het belang van horeca binnen de vrijetijdssector neemt steeds verder toe. Dat is zichtbaar op allerhande locaties: in centrumgebieden, waar food het nieuwe winkelen wordt genoemd, maar ook op locaties die worden (her-)ontwikkeld of op trafficlocaties. Op al die locaties is de horeca belangrijk, ook omdat de bedrijfstak vele gezichten kent. Een belangrijke trend is dat de filialisering in de horeca toeneemt. Dat is met name een gevolg van de groei van ‘functional dining’: het aantal mensen dat, en de momenten waarop men uit eten gaat, groeit enorm. Dat geldt vooral voor de millennials: zo dineert 21% van hen één of meer keren per week buiten de deur. Dat percentage is aanzienlijk hoger dan bij andere generaties. Uit eten gaan is daarmee ook ‘gewoner’ geworden. Het gaat niet zozeer om een avond uit, maar vooral om functioneel, snel en goedkoop iets te eten. Tegelijkertijd nemen de wensen en verwachtingen ten aanzien van gezond en duurzaam voedsel toe. Om aan deze wensen te kunnen voldoen en een horecaonderneming rendabel te houden is standaardisatie nodig: conceptmatiger werken, standaardiseren voor en achter de schermen, met als doel inkoopvoordelen te behalen en de logistiek efficiënt te organiseren. Daarnaast is personeelskrapte een andere drijvende kracht achter de huidige standaardisatietrend. Medewerkers moeten gemakkelijk van plaats kunnen wisselen.

Uniforme begeleiding en training is essentieel. Ook hier speelt de herkenbaarheid van de formule een rol (Bron: Foodservice instituut, 2018, ABN Amro, 2019).

Zoals in hoofdstuk 2 weergegeven is de economie door de coronacrisis flink gekrompen. Dit treft ook de leisurebranche. De verwachting is dat de sector in 2021 weer zal groeien, met name fastfood, campings en vakantieparken. Naast de gevolgen van de coronacrisis is er een aantal trends in de afgelopen jaren te onderscheiden die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling.

14/38

Fastfood-sector in de lift De totale bestedingen aan eten en drinken groeien, geholpen door de positieve economische omstandigheden. Ook in de fastfood-sector was sprake van sterke groei, van 8,7%. Een deel daarvan werd gerealiseerd door hogere prijzen. De verkoopvolumes stegen met 5,7%. In 2017 kwamen er ongeveer 130 vestigingen van fastfood-restaurants extra bij. Het aantal fastfood-zaken daalde tussen 2005 en 2012, maar groeide daarna met 7%. Gevestigde fastfoodzaken breidden uit, en internationale ketens als Five Guys en Dunkin’ Donuts vestigen zich graag met meerdere locaties in ons land. Meer eetmomenten Fast-servicehoreca profiteren van de toename van het aantal eetmomenten. Doordat consumenten inmiddels zo’n 6 eetmomenten op een dag hebben, in plaats van de traditionele 4, wordt er vaker buitenshuis geconsumeerd. De meer verwen-momenten komen tezamen met de behoefte aan snel en gemakkelijk (kant-en-klaar) eten, fastfood-restaurants ten goede. Een trend die deze branche kenmerkt, is de toenemende focus van consumenten op ‘gezond consumeren’. Hierdoor zijn concepten ontstaan die enkel biologisch en vers voedsel bereiden, zoals Fritesatelier en Croquetten Boutique. Tegelijkertijd voegen gevestigde fastfoodrestaurants een gezond(er) en vegetarisch assortiment toe, zoals McDonalds met salades en glutenvrije burgers.

Fastservice-restaurants verkorten wachtrijen met digitale bestelzuilen. Hiermee worden consumenten slim door het assortiment geleid en kan de restauranthouder snel aanbiedingen doorvoeren op basis van actuele voorraadniveaus. Dit bestelgemak leidt veelal tot hogere orderbedragen (oplopende tot maar liefst 10%).

Het onbeperkt eten is met name opgekomen binnen Aziatische formules, met name bij wokrestaurants die in de jaren negentig als paddenstoelen uit de grond schoten. Begin van deze eeuw kwam het onbeperkt sushi eten op, eerst in de grote steden maar inmiddels ook al met een kleine 200 formules verspreid over het hele land. Wereldrestaurants zijn een ontwikkelingen van met name de laatste 5 à 10 jaar. Hoewel de Aziatische keuken vaak nog prominent aanwezig is, zijn er keukenrichtingen aan toegevoegd om voor vrijwel ieder wat wils te bieden onder één dak. Het aantal wereldrestaurants in Nederland is in drie jaar bijna verdrievoudigd, van 25 in 2016 naar 71 in 2019. Wereldrestaurants zijn populair bij een brede doelgroep, van gezinnen met kinderen tot grote groepen en complete families. Ieder segment heeft eigen motieven voor de populariteit van het concept. Centraal in de populariteit zijn het brede assortiment en het onbeperkte eten en drinken voor een vaste, relatief lage prijs. Uiteindelijk wordt het succes van wereldrestaurants bepaald door de immer populaire ‘veel voor weinig’ beleving. Hoewel bijvoorbeeld ook stellen en senioren het wereldrestaurant bezoeken, zijn de voornaamste doelgroepen gezinnen met jonge kinderen, families en andere groepen zoals vriendengroepen of personeelsuitjes.

Van Spronsen & Partners horeca-advies verwacht dat het aantal wereldrestaurants de komende jaren verder zal toenemen. Diverse ketens hebben groeiambities, Van der Valk opent in steeds meer locaties Live-Cooking en ook op zichzelf staande vestigingen zullen naar verwachting toenemen. Daar komt bij dat een deel van de wokrestaurants de formule aanpast van wok- naar het nu populaire wereldrestaurant.

Het initiatief gaat uit van de vestiging van fast-service-restaurants zoals een KFC (Kentucky Fried Chicken), of een Subway, en mogelijk een restaurant van de Beren-formule, Starbucks La Place of Delifrance.

KFC is een Amerikaanse fastfoodketen die kipproducten verkoopt en werkt volgens het franchise-model. KFC is opgericht door Harland Sanders, beter bekend onder de naam Colonel Sanders, in 1952 onder de naam Kentucky Fried Chicken. In 1972

15/38

is de eerste KFC geopend in Rotterdam. Inmiddels heeft KFC 58 restaurants in Nederland, waar ongeveer 2.200 mensen werken.

Subway is een Amerikaanse fastfoodketen. Subway verkoopt voornamelijk sandwiches. Onderscheidend kenmerk van Subway is dat klanten zelf hun sandwich kunnen laten samenstellen. Het bedrijf heeft in Nederland 207 vestigingen.

Naast de eerder genoemde horeca is ook ruimte opgenomen voor een tweetal aanvullende functies. Daarbij wordt onder andere gedacht aan de Beren, een functional dining restaurant. Hierbij gaat het om een restaurant waar wel aan tafel wordt bediend, maar gericht op functional dining, en minder op een gastronomische belevenis, zoals bij ‘reguliere’ restaurants. Dit is een concept dat aanvullend is op de eerder genoemde horeca-onderdelen van de ontwikkeling. De beren is zo’n 30 jaar actief in Nederland en is in die tijd gegroeid naar ruim 50 vestigingen. Daarnaast kan Starbucks een goede aanvulling zijn op het aanbod op het foodcourt. Starbucks is een koffieketen gevestigd over de hele wereld. Naast het schenken van koffie besteed Starbucks veel aandacht aan de beleving in haar cafés. Ook La Place of Delifrance zijn mogelijkheden voor vestiging. Dit zijn ketens die met name een aanbod hebben dat gericht is op de lunch.

In het plan is ruimte voor een wereldrestaurant van 2.000 m2. Een wereldrestaurant is een ‘all-you-can-eat’ concept waarbij verschillende keukens onder één dak zijn gevestigd. Vanwege het concept is een groot oppervlak nodig om de verschillende keukens en eetgedeelte te faciliteren. Een wereldrestaurant heeft een relatief groot verzorgingsgebied, waardoor het van belang is dat het restaurant goed bereikbaar is per auto, en voldoende parkeergelegenheid heeft. Relatie met het planinitiatief Met de beoogde ontwikkeling in het Poortgebied worden vijf restaurants toegevoegd, waaronder een wereldrestaurant. Daarbij wordt het fast-servicesegment verbreed en een positieve impuls gegeven aan de werkgelegenheid in Terneuzen.

In figuur 3.3 is een inventarisatie weergegeven van het aanbod aan fast-service restaurants langs een rijksweg of autoweg binnen een verzorgingsgebied van 30 minuten reistijd. In Terneuzen is McDonalds gevestigd aan de Informaticastraat op het bedrijventerrein Handelspoort Zuid. Deze vestiging ligt niet direct aan een autoweg, maar is wel makkelijk te bereiken vanaf de N290/N61, en ligt nabij de projectlocatie. Langs de N62 zijn verder geen fast-service restaurants beschikbaar (figuur 3.3). De dichtstbijzijnde fast-servicerestaurants aan rijkswegen en autowegen, die veelal interessant zijn voor passanten, bevinden zich in Middelburg en Goes op meer dan 35 kilometer afstand en bijna een half uur reisafstand. In zuidelijke richting bevindt het dichtstbijzijnde fast-servicerestaurant zich ten noorden van Gent op circa 27 kilometer en 25 minuten reisafstand. De La Place in Hulst is onderdeel van een grote woonwinkel (niet gericht op passanten).

16/38

Figuur 3.3 Inventarisatie fast-service restaurants aan snelweg/autoweg-locaties (ondergrond: TomTom Maps; bewerking Rho) Als wordt ingezoomd op de specifieke formules wordt geconcludeerd dat er momenteel nog geen KFC en Subway in ZeeuwsVlaanderen is gevestigd. Binnen het verzorgingsgebied van 30 minuten reisafstand is slechts één wereldrestaurant (restaurant met meerdere keukens, niet alleen Aziatisch) gevestigd; restaurant Tafelen in Middelburg (figuur 3.4). Dit restaurant ligt op circa 35 kilometer en 26 autominuten. Buiten het verzorgingsgebied is een aantal wereldkeukens gevestigd, voornamelijk in België, maar dit is op meer dan een half uur rijden van de projectlocatie.

17/38

Figuur 3.4 Inventarisatie wereldrestaurants (ondergrond: TomTom Maps, 2018; bewerking Rho)

Terneuzen heeft momenteel een horeca-aanbod van 11.229 m2 wvo (Locatus, 2021). Met de beoogde ontwikkeling wordt een wereldrestaurant van 2.000 m2 bvo toegevoegd en 4 units voor restaurants in de fastservice met een oppervlakte maximaal 400 m² bvo en een supermarkt bij het bestaande tankstation van 400 m² bvo. Rekening houdend met de algemene verhouding dat 80% van het bruto vloeroppervlak het winkelvloeroppervlak betreft, betekent dit een toevoeging van maximaal 3.120 m2 wvo. Dit is een toevoeging van 30% van het huidige horeca-aanbod. Deze toevoeging bestaat voor een groot deel uit het wereldrestaurant. De vraag is of de ontwikkeling significant negatieve effecten heeft op het bestaande aanbod in de kern Terneuzen. De horeca bij het leisurecentrum is afgestemd op de locatie. Met de komst van meerdere formules naar het leisurecentrum is hier sprake van een breed aanbod dat daardoor keuze biedt aan de consument zodat, in aansluiting op het brede leisureaanbod, de consument ook wat betreft horeca voor meerdere opties terecht kan. Zoals in vorige paragraaf beschreven heeft de horeca behorend bij het leisurecentrum een andere functie dan het horecaaanbod in de kern of centrum van Terneuzen. De aantrekkingskracht van het horecadeel van Zuidpoort is zeer direct gekoppeld aan het bezoek van de activiteiten aldaar.

Omdat, door het meedoen aan meerdere activiteiten, de verblijfsduur in het leisurecentrum toeneemt, is het logisch om ook ter plaatse gebruik te maken van horeca. Dit zorgt voor een aangenaam verblijf. Daarnaast zullen de units bedoeld voor fast-service horeca zich ook richten op passanten langs de N62. Zoals in figuur 3.3 te zien is het aanbod aan fast-service aan autowegen of rijkswegen momenteel beperkt. De locatie sluit dus aan bij de locatie-uitgangspunten van zowel de fast-service horeca als het wereldrestaurant. Een goed bereikbare locatie vanuit een grote regio, dat betekent zowel de regio Terneuzen maar ook de toeristische regio’s Zeeuws-Vlaanderen, Walcheren, Zuid-Beveland alsook België. Het plangebied biedt daarnaast voldoende ruimte voor genoeg parkeerruimte.

18/38

Fast-service horeca Belangrijk is dat de horeca (zowel de fast-service als het wereldrestaurant) ten opzichte van het bestaande aanbod in Terneuzen anders is qua concept en er ook sprake is van een heel andere setting: het bestaande aanbod in Terneuzen ligt met name in het centrum. Het aanbod is meer kleinschalig, 56 vestigingen van gemiddeld 134 m2 wvo per vestiging. Ten opzichte van de beoogde fast-service op Zuidpoort richt het horeca-aanbod in het centrum zich minder op ’functional dining’. De horeca in het centrum is vooral gericht op een gezellig avondje uit waar een langere verblijfstijd is. De fast-service op Zuidpoort is gericht op snel bezoek en zal met name bezocht worden in combinatie met bezoek aan het leisurecentrum en door passanten, en in mindere mate voor een gezellig avondje uit. Met de fast-service wordt dus een ander segment toegevoegd dan nu in het centrum van Terneuzen aanwezig is. In Terneuzen is momenteel al een McDonalds gevestigd, ook een fast-service keten. Deze ligt nabij het projectgebied. Voor deze vestiging betekent het leisurepark een concurrent. De verwachting is dat een deel van de klanten van deze McDonalds ook de horeca op het leisure park zal bezoeken, wat een nadelig omzeteffect kan geven voor deze vestiging.

Economische concurrentie op zich is geen ruimtelijk relevant argument, het gaat om eventuele negatieve ruimtelijke effecten zoals onaanvaardbare leegstand. Mocht het geval zo zijn dat deze McDonalds-vestiging uiteindelijk niet meer rendabel te exploiteren is, moet de vraag gesteld worden wat de betekenis is van de ontstane leegstand. Vanwege de ligging op een bedrijventerrein, zal de locatie relatief eenvoudig om te zetten zijn naar bijvoorbeeld een bedrijfsfunctie. Toevoeging van een vergelijkbaar concept in de gemeente is dus vooral een geval van concurrentie en ondernemersrisico. Wereldrestaurant Zoals ook hiervoor aangegeven heeft het horeca-aanbod in Terneuzen deels een ander bezoekmotief dan een wereldrestaurant. De horeca in het centrum van Terneuzen zal voornamelijk voor een gezellig avondje uit worden bezocht, door het meer kleinschalige aanbod. Het wereldrestaurant is groot opgezet en biedt een grote variatie aan verschillende keukens. Hoewel ook stellen, ouderen en kleine gezelschappen wereldrestaurants bezoeken, is door deze opzet de doelgroep voor wereldrestaurants met name gezinnen met jonge kinderen, families en andere groepen zoals vriendengroepen of personeelsuitjes (Van Spronsen en Partners). Zeker in combinatie met de overige leisurefuncties, die ook doelgericht bezocht worden. In het centrum van Terneuzen zijn geen vergelijkbare concepten aanwezig.

De restaurants bieden voornamelijk één specifieke keuken aan. Voorbeelden zijn Griekse restaurants, Italiaanse restaurants en restaurants met Aziatisch eten. Daarnaast zijn er ook veel restaurants met een meer algemene kaart. Met het aanbod van verschillende keukens onder één dak, biedt het wereldrestaurant een segment dat nog niet aanwezig is in Terneuzen. Klanten van de horeca in het centrum van Terneuzen zullen het wereldrestaurant in Terneuzen ook gaan bezoeken, maar zullen nog steeds het centrum van Terneuzen bezoeken vanwege het eigen aanbod met een daarbij behorende sfeer en setting die niet aangeboden wordt in het leisurecentrum. Illustratie: vergelijking Wereldrestaurants Middelburg, Ommen, Gorinchem Om een beeld te geven van de mogelijke effecten van een wereldrestaurant op de overige horeca, is voor een aantal wegrestaurants het horeca-aanbod voor en na opening van een wereldrestaurant in beeld gebracht (tabel 3.1). Een vergelijking is gemaakt met het wereldrestaurant Tafelen in Middelburg, deze ligt in het verzorgingsgebied van Terneuzen, en is ook gelegen langs een doorgaande weg buiten de kern. Daarnaast zijn twee wereldrestaurants meegenomen uit het oosten van het land (Ommen) en het midden (Gorinchem), die ook buiten de kern aan een doorgaande weg zijn gelegen. De wereldrestaurants zijn in 2013 of 2014 geopend.

Uit gegevens van Locatus blijkt dat het aantal horecavestigingen in (het centrum van) deze kernen van 2010 tot 2021, de periode waarin het wereldrestaurant aan het aanbod is toegevoegd, niet is afgenomen. Het aantal horeca-vestigingen is toegenomen, ondanks extra aanbod in de vorm van een wereldrestaurant. Dit geldt zowel voor de horeca in de centrumgebieden als het totale horeca-aanbod in de kern. Deze voorbeelden geven een indicatie van het effect van een wereldrestaurant binnen het verzorgingsgebied van Terneuzen. De vestiging van een wereldrestaurant heeft in deze gevallen niet geleid tot negatieve effecten op het horeca-aanbod.

19/38

Tabel 3.1 Ontwikkeling aantal horeca-vestigingen in Middelburg, Ommen en Gorinchem van 2010 tot 2021 (bron Locatus, 2010, 2021) Wereldrestaurant Woonplaats Ontwikkeling centrum Ontwikkeling kern Tafelen Middelburg Middelburg 12% 17% Lindenberg Ommen Ommen 0% 3% Wegrestaurant A15 Gorinchem Gorinchem 2% 13% Conclusie Geconcludeerd wordt dat sprake is van een forse toevoeging van horeca in Terneuzen, maar naar verwachting niet zal leiden tot onaanvaardbare leegstandseffecten op het bestaande aanbod in Terneuzen.

Op basis van de analyse wordt geconcludeerd dat de fast-servicerestaurants een aanvulling zijn op het voorzieningenaanbod langs de N62. Momenteel is hier geen horeca-aanbod gevestigd, terwijl hier wel een horeca-aanbod verwacht mag worden zodat de passant een rustmoment kan nemen. Naast de primaire doelgroep van de passanten spelen de fast-servicerestaurants ook in op de gemeentelijke beleidsambitie dat Terneuzen moet beschikken over goede entreevoorzieningen. Tot slot heeft de ontwikkeling van fast-service horeca een positief effect op de werkgelegenheid in Terneuzen. Vanwege de primaire verzorgingsfunctie voor de bezoekers van het leisurecentrum en voor de passanten aan de N62 worden geen onaanvaardbare effecten op het ondernemersklimaat in de regio verwacht (zoals leegstand). Er is sprake van zowel een kwantitatieve – als kwalitatieve behoefte aan de fast-service horeca. De beoogde restaurantconcepten zijn niet aanwezig in Terneuzen. Daarnaast zijn er ook geen wereldrestaurants gevestigd met een verscheidenheid aan keukens. In Terneuzen zijn wel verschillende all-you-can-eat restaurants aanwezig, maar deze zijn gespecialiseerd op één keuken, zoals Aziatische restaurants. Voor de horecafunctie geldt dat deze vooral invulling zal geven aan de behoefte van de nieuwe markt, namelijk de bezoekers aan het leisure-gebied en passanten.

De horeca is ten opzichte van het bestaande aanbod in Terneuzen anders qua concept en er is (vooral) ook sprake van een heel andere setting. Beide horecafuncties (in centrum Terneuzen en binnen het ZuidPoortgebied) kunnen daarom goed naast elkaar functioneren.

20/38

Het beoogde hotel betreft een 3-sterrenhotel van de hotelketen Zleep. Het hotel zal een basis van circa 20 meter hoog hebben, een gebouw van vijf bouwlagen en een hoogteaccent van 65 meter in de vorm van een toren. Het hotel is vooral gericht op de zakelijke markt en omliggende leisure functies en heeft naast hotelkamers ook ruimtes om te vergaderen, een restaurant en een fitnessgelegenheid. Er is ruimte voor circa 220 hotelkamers.

Het verzorgingsgebied voor een zakelijk hotel in het poortgebied van Terneuzen is de Kanaalzone en passanten binnen 30 minuten reisafstand. Het te ontwikkelen hotel is, gelet op de perifere ligging binnen Nederland in combinatie met de groei van de Kanaalzone, een grootschalig internationaal gericht bedrijventerrein, gericht op de zakelijk markt en short stay. Ook combinatie met de leisurevoorzieningen (bijvoorbeeld de skihal) binnen Zuidpoort Terneuzen is denkbaar. Om deze markten te kunnen bedienen zijn een goede bereikbaarheid en een zichtlocatie essentieel.

Figuur 4.1 Relevant onderzoeksgebied: Zichtlocaties langs grote doorgaande wegen binnen Kanaalzone

Uit gegevens van Rabobank cijfers en trends (2018) blijkt dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland al jaren toeneemt. Het aantal buitenlandse gasten is de afgelopen jaren sterker toegenomen dan het aantal Nederlandse gasten. Hierdoor wordt nu iets meer dan de helft van het aantal overnachtingen door buitenlanders geboekt. De Nederlandse hotelbranche is dus afhankelijk van zowel Nederlandse als buitenlandse bezoekers. Ongeveer 40% van de hotelovernachtingen betreft boekingen van zakelijke reizigers. Voor de komende jaren verwacht de Rabobank dat het aantal overnachtingen verder zal toenemen.

21/38

Het aantal hotels neemt al jaren toe. De trend is schaalvergroting en ketenvorming. Daarbij stijgt ook het gemiddelde aantal kamers per hotel. Het gemiddelde aantal kamers per hotel ligt boven de 70 kamers. De toename van het aantal overnachtingen zal gedeeltelijk worden opgevangen door een hogere bezettingsgraad in bestaande hotels en gedeeltelijk door een toename van het aantal hotels. Op langere termijn kan het groeiende aanbod leiden tot verzadiging in de markt. Er worden daarnaast steeds meer overnachtingen geboekt via Airbnb. Hiermee wordt dit platform een geduchte concurrent voor hotels. Hotels zullen een meerwaarde moeten leveren om aantrekkelijk te blijven. Er zijn daarbij grote regionale verschillen als het gaat om de prestaties van hotels. Hotels in de metropoolregio Amsterdam, grote steden en in de kustregio's hebben gemiddeld hogere bezettingsgraden en kamerprijzen. Dit komt met name door het toenemende buitenlandse toerisme in deze regio's.

Hotels hebben als hoofdactiviteit het verstrekken van logies, waarbij ze ingedeeld zijn in een sterclassificatie. De actuele ontwikkelingen in de hotelbranche kunnen als volgt worden omschreven (Rabobank Cijfers & Trends, 2020): ● Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. De meeste initiatieven gaan duurzamer om met de bouw en het vastgoed, met aandacht voor energieverbruik. Consumenten gaan steeds bewuster om met hun voeding en verwachten ook duurzame keuzes van hotels. Met het tegengaan van voedselverspilling draagt een hotel niet alleen bij aan een maatschappelijk doel, maar zorgt het tegelijkertijd ook voor een verlaging van eigen kosten. ● Gasten hechten ook steeds meer waarde aan een duurzame operatie, zoals het hergebruiken van handdoeken en tegengaan van waterverspilling. ● Innovaties in de hotelbranche zijn met name gericht op beleving en comfort van de gast. ● ‘Smart hotel’: hotelkamers worden steeds meer uitgerust met innovatieve oplossingen zoals domotica en spraakbesturing. Ook wordt steeds vaker ingecheckt via bijvoorbeeld apps. ● Hotels hebben toenemende concurrentie van airbnb’s en travel agencies. Omdat er meer te kiezen valt, wordt de prijs en beleving steeds belangrijker voor consumenten. Ze willen een kwalitatief goed product tegen een scherpe prijs.

Een meerprijs wordt alleen nog betaald voor een uniek product dat een bijzondere herinnering of beleving creëert. ● Om concurrenten bij te houden is het belangrijk dat hotels online goed zichtbaar zijn, met op zijn minst een website en social kanalen. Ook aansluiten bij boekingsplatforms is verstandig omdat veel consumenten daar hun zoektocht starten.

De Nederlandse hotelmarkt is hard geraakt door de coronacrisis. Dat blijkt uit Hosta 2020, het jaarlijkse rapport over de hotelmarkt (Horwath HTL). In 2019 werden nog records gebroken. In 2019 steeg de gemiddelde bezettingsgraad van de Nederlandse hotels nog, van 77,7% in 2018 naar 78,2% in 2019. Het was de hoogste bezettingsgraad ooit gemeten in Nederland, sinds de start van het jaarlijkse hotelonderzoek in 1977. Omdat de gemiddelde kamerprijs stabiel bleef op € 120, behaalde ook de omzet per hotelkamer na 43 jaar een absoluut record, op € 94. Door de coronacrisis is een groot deel van de hotels dicht geweest, de bezettingsgraad en de kamerprijs zijn in deze periode flink gedaald. De hoteliers zijn relatief positief over de toekomst. Alle participerende hotels verwachten in 2021 een hogere bezettingsgraad te kunnen realiseren, variërend van een stijging van 5% of 10% tot 100% of meer. Een enkel hotel geeft zelfs aan een vervier- of vervijfvoudiging te willen realiseren, wat natuurlijk alleen mogelijk is doordat de huidige bezettingsgraad onder de 10% ligt. Ondanks deze stijging echter verwacht meer dan 90% van de hoteliers dat de bezettingsgraad in 2021 onder het niveau van 2019 blijft. Ook verwacht slechts 18% van de hoteliers in 2021 een hogere kamerprijs te behalen dan in 2019. Of het herstel doorzet is voor een groot deel afhankelijk van de coronapandemie.

De meeste hoteliers gaan ervan uit dat de pandemie in 2021 beslecht wordt. Hiervan uitgaande, verwachten de hoteliers gemiddeld medio 2022 een bezettingsgraad te behalen die terug is op het niveau van 2019, en eind 2022 ook weer eenzelfde gemiddelde kamerprijs te kunnen realiseren. Op basis van de huidige projecties komt de landelijke bezettingsgraad in 2021 uit op circa 60% (figuur 4.2). Een stijging van ruim 40% ten opzichte van 2020, maar nog altijd 22% onder het niveau van 2019. Ook de gemiddelde kamerprijs blijft op €

22/38

105 in 2021 ruim 12% onder 2019, ondanks een geprojecteerde stijging van 7%. In Amsterdam & Schiphol stijgt de bezettingsgraad volgens de projecties volgend jaar met 75% naar circa 62%, ruim 27% onder het niveau van 2019, bij een 9% hogere kamerprijs van € 127. In de rest van het land stijgt de bezettingsgraad naar verwachting tot 60%, bij een kamerprijs van € 92.

Figuur 4.2 Verwachte ontwikkeling bezettingsgraad en kamerprijs.

De provincie Zeeland heeft Horeca Maatwerk en ZKA Leisure Consultants gevraagd onderzoek te doen naar de huidige situatie van, de behoefte aan en kansen voor hotelontwikkelingen in Zeeland. In de provincie Zeeland zijn 199 hotels met 4.308 kamers gevestigd. Het stedelijk gebied, waar Terneuzen onder valt, beschikt over het minste aantal hotels, maar neemt qua kameraantal een middenpositie in. Daarnaast is te zien dat in het stedelijk gebied veel hotelketens aanwezig zijn. Het is opvallend dat in Zeeland het merendeel van de hotels drie sterren hebben, en vrijwel geen vier sterren. Inzoomend op de marktsegmentatie in het Stedelijk gebied valt de grote vraag naar zakelijke overnachtingen op. Vooral in Terneuzen (72%) en Goes (58%) is de zakelijke markt dominant. Het Stedelijk gebied heeft als enige deelregio meer Nederlandse dan buitenlandse gasten. De grote zakelijke component is hier waarschijnlijk een belangrijke verklaring voor. Verder valt op dat er meer Belgen (22%) dan Duitsers (11%) in de steden in Zeeland overnachten. Ook heeft het Stedelijk gebied een substantieel aantal gasten dat afkomstig is van buiten Europa (4%). Ten aanzien van de ontwikkelingen in de hotelbranche worden de volgende conclusies getrokken: ● De afgelopen tien jaar is het aantal persoonsovernachtingen in Zeeuwse hotels toegenomen met circa 35%. In absolute aantallen betekent dit een stijging van ca.

1,3 miljoen persoonsovernachtingen in 2008 naar 1,8 miljoen in 2018. Ook de kamerbezettingsgraden van Zeeuwse hotels zijn in deze periode navenant meegegroeid (van 57% in 2018 naar 67% in 2018). Vooral vanaf 2015 zijn deze flink gestegen. Dit betekent dat de vraag harder is toegenomen dan het aanbod. De aanbodtoename is dus volledig geabsorbeerd door de markt.

23/38

●

De ontwikkeling van de vraag naar hotelkamers in Nederland (excl. Amsterdam) loopt redelijk evenredig met de vraag naar hotelkamers in Zeeland. Al lijkt de laatste jaren de vraag buiten Zeeland iets harder te zijn gegroeid dan in Zeeland. Ook de gemiddelde bezettingsgraden van de hotelkamers lagen de afgelopen jaren iets hoger buiten Zeeland dan in Zeeland. De verschillen zijn echter zijn klein.

Er is een aantal trends en ontwikkelingen waargenomen in de hotelbranche die relevant voor Zeeland zijn: ● No Waste: duurzaamheid is de trend voor de komende decennia. Met de maatschappelijke en politieke discussies over klimaatverandering, het Klimaatakkoord en de energietransitie is duurzaamheid actueler dan ooit. Naarmate duurzaamheid en sociaal ondernemerschap mainstream worden –en consumenten op dit terrein van organisaties steeds meer informatie en daadkracht verwachten –wordt MVO een hygiënefactor in plaats van een unique selling point. ● Human Tech: moderne technieken worden met name ingezet om de hotelgast gemak te bieden, een toekomst waarbij de receptie is vervangen door een servicepunt waar vragen gesteld worden, waar digitaal wordt ingecheckt en met smartphones liften en deuren bedient. Diverse hotelsoftware wordt gekoppeld aan devices zodat bijvoorbeeld dat de frontoffice realtime ziet welke kamers de housekeeping klaar heeft voor nieuwe gasten. Digitale personalisatie verbetert de bedrijfsresultaten en klanttevredenheid. ● Reshare: deze trend omschrijft o.a. de afname van materialisme, we willen alles delen en hoeven niet alles meer te bezitten. Airbnb is de grootste hotelketen ter wereld, zonder dat zij één hotelkamer bezitten.

Een ander onderdeel bij deze trend is de verkleuring van onze samenleving denk hierbij aan etnische verschillen, maar ook genderverschillen die omarmd worden. ● Hybrid: de wereld wordt kleiner; fysieke en digitale drempels worden lager en de integratie van work, play & live groter. Onder andere door voortschrijdende technologische ontwikkelingen verandert het gedrag, veranderen voorkeuren en verandert de manier waarop men omgaat met ruimte. De afgelopen jaren veranderen de wensen van gasten steeds sneller en gasten zijn kritischer. Om bedrijfsmatig gezond te blijven, hebben bedrijven behoefte aan een zo flexibel mogelijk bedrijfsconcept. In het kader van een kwantitatieve beoordeling van de hotelsector in de provincie is een marktruimteberekening gemaakt. In iedere deelregio is een negatieve marktruimte te zien. Uitgaande van een normbezetting van 60% tot 67,5%, na correctie van de in 2019 geopende kamers, overstijgt de harde planvoorraad de berekende marktruimte.

Figuur 4.3 Berekende marktruimte provincie Zeeland (bron: hotelmarktonderzoek Zeeland, 2020) Voor het stedelijk gebied geldt dat de marktruimte 179 tot maximaal 273 kamers is. De plancapaciteit bedraagt 300 kamers. Dit betekent dat de marktruimte in principe negatief is. Vooral in Goes en Middelburg zijn veel harde plannen voor toevoegen van hotelkamers aan de markt. In de gemeente Vlissingen en Terneuzen zijn geen harde plannen bekend, terwijl in deze gemeenten de nodige groei van de hotelvraag wordt verwacht als gevolg van actuele beleidsontwikkelingen/-ambities. Relatie met planinitiatief Uit de relevante trends en ontwikkelingen in de hotelbranche wordt geconcludeerd dat de hoteliers positief zijn over de toekomst. De verwachting is dat het toerisme in 2024 weer is hersteld van de coronacrisis, wat leidt tot stijgende bezettingsgraden en kamerprijzen. Het planinitiatief voor een hotel in het Poortgebied van Terneuzen heeft een strategische ligging voor zowel het Nederlandse – als Vlaamse achterland. De onderzoeken doen geen specifieke uitspraken over hotels langs

24/38

snelwegen/autowegen, maar het planinitiatief speelt primair in op de zakelijke markt vanwege de ligging aan de N62 en de ligging in de Kanaalzone. Daarnaast biedt het hotelinitiatief, naast de zakelijke markt, ook kansen voor de recreatieve markt waarbij een koppeling wordt gelegd met het aanwezige en te ontwikkelen leisuregebied. Op basis van het hotelmarktonderzoek van de provincie Zeeland wordt geconcludeerd dat ondanks dat er in de stedelijke gebieden in Zeeland geen directe marktruimte is voor uitbreiding van het aanbod, wel blijkt dat specifiek voor Terneuzen geldt dat er geen harde plancapaciteit is terwijl er wel een groei van de hotelvraag wordt verwacht. Rekening houdend met de actuele trends en ontwikkelingen binnen de hotelbranche wordt een hotelfunctie op de beoogde locatie als kansrijk beoordeeld.

Het planinitiatief gaat uit van de hotelketen Zleep. Zleep is een hotelketen die in 2003 is opgericht in Denemarken. De keten heeft 13 hotels in Denemarken en 1 in Zweden. Het is begonnen als een budgethotel en ze zijn steeds meer gaan uitbreiden, professionaliseren en verduurzamen. De keten gaat zich meer concentreren op verdere uitbreiding in Scandinavië en Europa. Het concept van Zleep is gebaseerd op eenvoud, er wordt gebruik gemaakt van slimme IT-systemen zodat efficiënt gewerkt kan worden. De Deense wortels van het bedrijf zijn te herkennen, waar kwaliteit, service en design voorop staat. Relatie met planinitiatief Voor de locatie wordt een Zleep hotel voorzien met circa 220 kamers in het drie-sterrensegment, gelegen aan de snelweg. Met de komst van het hotel neemt de werkgelegenheid toe. In de regio komt een representatief meetingpoint voor bedrijven, aan een belangrijke noord-zuidverbinding in Zeeland, op een centrale plek in de Kanaalzone en centraal in ZeeuwsVlaanderen. Het hotel sluit aan op de trends en ontwikkelingen die worden gezien binnen de hotelsector. De keten heeft aandacht voor duurzaamheid, en maakt gebruik van technologische ontwikkelingen in haar hotels. Daarnaast kan het hotel ook goed aansluiten bij de naastgelegen skihal van SnowWorld. Een dagje skiën of snowboarden kan gecombineerd worden met een hotelovernachting.

Ter illustratie, SnowWorld heeft zelf in Landgraaf een hotel naast de skihal opgezet. Het Alpine hotel richt zich op de gasten van SnowWorld door een wintersportgevoel te geven. Ook wordt de zakelijke markt en de markt voor groepen bediend.

Op dit moment zijn in de Kanaalzone binnen de invloedssfeer van de beoogde locatie in Terneuzen 9 stuks 3 en 4 sterrenhotels beschikbaar, waarvan slechts 1 op een zichtlocatie. Het aanbod aan pensions (en 1 en twee sterrenhotels) en bed & breakfast/Airbnb is buiten beschouwing gelaten omdat dit andere marktsegmenten betreft. Inventarisatie drie- en viersterrenhotels in Kanaalzone locatie sterren kamers Zeeuws-Vlaanderen (gemeente Terneuzen) Golden Tulip LTerneuzen 4 28 + 32. L’Escaut verplaatst naar Escaut de Beurtvaartkade en in het nieuwe

Zichtlocatie aan grote doorgaande weg nee

hotel worden 60 kamers gerealiseerd.

Hampshire Hotel - Churchill Hampshire Hotel - City Terneuzen Hotel Triniteit Dallinga Hotel Royal Vlaanderen

25/38

Terneuzen

4

54

nee

Terneuzen

3

79

nee

Terneuzen Sluiskil Sas van gent

3 3 3

15 33 53

nee nee nee

JFK hotel Zelzate 3 18+ 2 appartementen ja Den Hof Zelzate 3 35 + 5 appartementen nee Royal Zelzate Zelzate 3 27 nee totaal 381 Uit de inventarisatie wordt geconcludeerd dat het aanbod in de Kanaalzone relatief kleinschalig is (alle aanbieders beschikken over minder dan 80 kamers) en vooral in de kernen is gevestigd. Ook binnen 30 minuten reisafstand is het aanbod aan hotels op zichtlocaties aan snelwegen/autowegen beperkt. Alleen Middelburg en Goes beschikken over een vergelijkbaar snelweghotel. Deze locaties liggen te ver van de Kanaalzone en zullen daarom niet concurreren met een nieuwe vestiging in Terneuzen.

Figuur 4.5 Inventarisatie hotels Kanaalzone en zichtlocaties aan snelwegen binnen 30 minuten reisafstand

De gemeente Terneuzen (ca 54.600 inwoners) beschikt in totaal over 381 hotelkamers in alle segmenten (bron: HorecaDNA 2020, gegevens over 2019). Terneuzen heeft in vergelijking met andere steden in dezelfde grootteklasse een bovengemiddeld aanbod aan hotelkamers. Het gemiddelde in de grootteklasse 50.000 tot 100.000 inwoners ligt op 259 kamers. Dit is goed te verklaren door de perifere ligging in Nederland en de aanwezigheid van grote internationaal opererende bedrijven in het havengebied. De hotels in dit gebied worden vooral zakelijk gebruikt. Conclusie Om te kunnen voldoen aan de vraag naar meer luxe is in de hotelbranche sprake van ketenvorming en schaalvergroting. Grotere hotels zijn noodzakelijk voor een efficiënte bedrijfsvoering. Daarom mag worden verwacht dat hotelaccommodaties in Terneuzen door de marktvraag zullen verschuiven naar meer luxe. De hotels in Terneuzen worden vooral zakelijk gebruikt, mede door de perifere ligging in Nederland en de aanwezigheid van diverse internationaal opererende bedrijven in het havengebied.

26/38

Op basis van de analyse wordt verwacht dat de Nederlandse hotelbranche snel herstelt na de coronapandemie. Het planinitiatief voor een hotel in het Zuidpoortgebied speelt primair in op de zakelijke markt vanwege de ligging in de Kanaalzone aan de N62. Door de perifere ligging en het grote aantal (inter)nationaal opererende bedrijven is er een bovengemiddelde behoefte aan overnachtingsmogelijkheden te verwachten. Door de ligging aan de N62 is de locatie goed bereikbaar. Uit een kwantitatieve verkenning in de relevante regio wordt geconcludeerd dat er momenteel nog geen hotelaanbod is gevestigd op een verzorgingsplek langs de N62. Zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt is er behoefte aan een hotelfunctie op een zichtlocatie in de Kanaalzone.

27/38

De beoogde speelautomatenhal heeft een oppervlakte van 600 m². Het betreft sluiting van een speelautomatenhal in Axel en opening van een nieuwe in Terneuzen (verplaatsing van de functie met een andere exploitant).

Binnen de kansspelen wordt onderscheidt gemaakt tussen casinospelen (met Holland Casino als enige exploitant en vergunninghouder) en kansspelautomaten. ● Het BSR (bruto spelresultaat; totale inzet minus uitgekeerde prijzen) van casinospelen (tafelspellen als roulette, blackjack en poker) bedroeg in 2018 266 miljoen euro en bleef daarmee nagenoeg gelijk met het BSR in 2017 (Marktscan landgebonden kansspelen 2020, kansspelautoriteit). Casinospelen vormen 10 procent van de totale kansspelmarkt. Het fysiek aanbieden van deze spellen is en blijft voorbehouden aan Holland Casino. Deze situatie blijft zo, ook als de Wet Kansspelen op afstand in werking is getreden. Het online aanbieden van casinospelen mag vanaf dit moment door meer partijen worden gedaan. Een voorwaarde wordt wel dat er een vergunning is verleend door de Kansspelautoriteit (Ksa). ● De kansspelautomaten zijn verantwoordelijk voor 41,5 procent van de Nederlandse kansspelmarkt. Kansspelautomaten staan in horecagelegenheden, speelhallen en vestigingen van Holland Casino. Het BSR van kansspelautomaten bedroeg in 2018 in totaal ruim 1,1 miljard euro: de horeca en speelhallen zijn verantwoordelijk voor 763 miljoen, de vestigingen van Holland Casino voor 340 miljoen euro. Het BSR behaald in speelhallen en horeca groeide duidelijk: van 722 miljoen euro in 2017 naar 763 miljoen euro in 2018.

Bij Holland Casino bleef het BSR behaald met speelautomaten nagenoeg gelijk: in 2017 was dit 338 miljoen euro, in 2018 340 miljoen euro.

Online kansspelen zijn op dit moment verboden in Nederland. De Wet Kansspelen op afstand gaat hier verandering in brengen. Na inwerkingtreding van de nieuwe wet ontstaat er met de markt voor online kansspelen een nieuwe deelmarkt. De Ksa zal vanaf dan ook gegevens over de online kansspelmarkt in de periodieke marktscan opnemen. De marktscan bevat steeds de meest actuele gegevens. Het jaartal van verschijnen is vanaf nu uitgangspunt bij de betiteling; eerder was dat het jaartal van de laatst bekende gegevens.

De markt voor kansspelen in Nederland is door de Wet op de kansspelen (Wok) gereguleerd. Regulering van de kansspelmarkt wordt noodzakelijk geacht gelet op de bescherming van drie publieke doelen, te weten: • Beschermen en informeren van consumenten, kortweg ‘consumentenbescherming’; • Voorkomen van verslaving, kortweg ‘verslavingspreventie’; • Tegengaan van illegaliteit en criminaliteit. Alleen Holland Casino heeft een vergunning voor casino-spelen (tafelspelen) en speelhalautomaten met casino-automaten. Speelhalautomaten en horeca-automaten zijn mogelijk als de eigenaar in het bezit is van een exploitatievergunning. Deze wordt verleend door de Kansspelautoriteit. De aanwezigheidsvergunning is bestemd voor de eigenaar of huurder van de locatie waar de kansspelautomaat wordt geplaatst. Een aanwezigheidsvergunning voor kansspelautomaten in een speelhal wordt alleen verleend als de gemeenteraad de exploitatie van één of meerdere speelhallen bij Raadsverordening heeft toegestaan. In Zeeuws-Vlaanderen zijn op dit moment drie locaties met speelhalautomaten (Sluis, Axel en Hulst).

28/38

Figuur 5.1 Spelersplaatsen in speelhallen en casino’s, plaatsen per 1000 inwoners per provincie (bron: Marktscan landgebonden kansspelen 2020) De bewoners van de meeste Nederlandse gemeenten hoeven niet lang te reizen om bij een speelhal te komen, zoals geïllustreerd in onderstaande figuur. De afstand tot een Holland Casino is in Zeeuws-Vlaanderen opvallend groot.

Figuur 5.3 Spelersplaatsen in speelhallen en casino’s, plaatsen per 1000 inwoners per provincie (bron: Marktscan landgebonden kansspelen 2020) In de gemeente Terneuzen zijn op dit moment twee speelautomatenhallen toegestaan. JVH Gaming is de exploitant van de nu nog enige speelhal (Playland) in de gemeente Terneuzen in Axel. De gemeente is van plan om de vergunning voor deze locatie in te trekken als die eind 2020 afloopt. De andere bestaande vergunning, voor de vroegere Vlaanderenhal in Sas van Gent, wordt al jaren niet meer gebruikt. De gemeente heeft het voornemen om vanaf 2021 alleen nog een vergunning te verlenen voor een speelhal in de kern Terneu-

29/38

zen en directe omgeving. De op te richten speelhal moet ingebed zijn in een breder amusementsbedrijf met andere ‘ontspanningsvoorzieningen', bijvoorbeeld een bowlingcentrum. Een andere eis die Terneuzen wil stellen, is toegang vanaf 21 jaar. In België is het aantal casino’s en speelautomatenhallen gelimiteerd. De dichtstbijzijnde speelautomatenhallen in Vlaanderen zijn gevestigd in Eeklo (op ca 30 minuten reisafstand van beoogde locatie in Terneuzen)

Figuur 5.4 Casino’s en speelautomatenhallen in België.

De gemeente Terneuzen heeft behoefte aan een fysieke plek waar kansspelen mogelijk zijn. Hiermee wil de gemeente illegaliteit en criminaliteit tegengaan en een locatie mogelijk maken die preventief werkt tegen verslaving. De speelhal kan daarmee voorzien in de behoefte van inwoners van de gemeente Terneuzen om aan kansspelen deel te nemen. Binnen Zeeuws-Vlaanderen is in de gemeente Sluis en Hulst ook een speelautomatenhal aanwezig. Het verzorgingsgebied is daarom het grondgebied van de gemeente.