2022-02-23 Bijlage 1 - TotaalplanTerneuzen boekje raad10maart Hogeresolutie

TOTAALPLAN BINNENSTAD TERNEUZEN “Leven in de binnenstad” 7 FEBRUARI 2022

CONCEPT

Voorwoord Zoals de Vliegende Hollander duikt de opgave voor de binnenstad van Terneuzen ook steeds weer op uit de mist, om er vervolgens weer in te verdwijnen. Er is de afgelopen jaren veel gesproken, gemijmerd en gediscussieerd. De binnenstad heeft heel veel potenties, maar net als de Vliegende Hollander blijkt het verzilveren daarvan soms ongrijpbaar. De binnenstad is desondanks ontzettend belangrijk voor Terneuzen en ZeeuwsVlaanderen. Een bruisend, aantrekkelijk centrum vormt het kloppend hart van een gemeenschap en is voorwaardelijk voor een bloeiende economie. Het roer in de binnenstad moet om. Er is al veel gedaan en gerealiseerd, maar het is nu de hoogste tijd om de echte omslag te gaan maken en het tij in de binnenstad te doen keren. De tijd is er rijp voor, de economie van de Kanaalzone groeit, de stad ook. Terneuzen kan zelfbewust en met vertrouwen naar de toekomst kijken. Het vraagt echter wel een flinke inspanning van alle betrokkenen en een gemeente die stevig de regie pakt. De transitie van de binnenstad is een grote opgave, die alleen met volharding en vertrouwen in de toekomst is te realiseren. Dat begint met een inspirerend verhaal en realistische stappen om daar te komen. Met dit Totaalplan en de bijbehorende uitvoeringsstrategie bepalen we de ambitie en de eerste stappen in het realiseren van deze ambitie.

Hij is een blijvend, drijvend monument; Zijn scheepsjournaal een zeldzaam document: ‘t Begint anno 1600, bij ‘t ankerlichten, En luidt al eeuwen lang: vandaag niets te berichten De Vliegende Hollander Uit ‘Verzamelde gedichten. Deel 1(1947)–J. Slauerhoff’

INHOUD Samenvatting 7 1. Inleiding 15 1.1. Aanleiding: een belangrijke plek, waar veel opgaven samen komen 17 1.2. Het grote belang van een vitale binnenstad 19 1.3. Waarom een Totaalplan? 20 1.4. Het doorlopen planproces 21 1.5. Leeswijzer 23

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

De binnenstad nu 25 De historische ontwikkeling van de binnenstad 27 Hoe zit de binnenstad in elkaar? 31 Wat komt er op ons af? 34 Kernkwaliteiten 39

3. 3.1. 3.2. 3.3.

Een nieuw hoofdstuk voor de binnenstad Wat voor binnenstad willen we worden? Ingreep 1: compact en levendig kerngebied Ingreep 2: meer gevarieerd en hoogwaardig woningaanbod in en om de binnenstad Ingreep 3: vergroenen binnenstad Ingreep 4: het water in en rond de stad beter gebruiken Ingreep 5a: bereikbaarheid verbeteren auto Ingreep 5b: bereikbaarheid verbeteren wandelaar, fietsen en openbaar vervoer Ingreep 6: stationsgebied ontwikkelen Functionele en ruimtelijke zonering

3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9.

43 45 49 53 57 61 63 69 71 73

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Ontwikkelzones en vliegwielprojecten 77 Stap voor stap 79 Cultuurkwartier 83 Noordstraat en Havenstraat 89 Raadsledenbuurt 93 Oostelijke kanaalarm 99

5. 5.1. 5.2. 5.3.

105 107 108

Vervolgproces - van plan naar uitvoering Visie Uitvoeringsagenda Fasering en afhankelijkheid ontwikkelzones en vliegwielprojecten 5.4. Financiële uitvoerbaarheid

111 111

Bijlage 113 Resultaten Binnenstadsdialoog 114

De markt: huiskamer van de binnenstad

6

SAMENVATTING Leven in de binnenstad De binnenstad van Terneuzen heeft als het belangrijkste voorzieningencentrum van Zeeuws-Vlaanderen van oudsher een grote aantrekkingskracht. Een unieke en historische plek die jaarlijks veel bezoekers trekt en waar veel mensen wonen, werken en ondernemen. Daarmee is het het visitekaartje van de regio. Met de snelle opkomst van het internetwinkelen is de binnenstad flink aan het veranderen. Vroeger bepaalde het winkelaanbod de kracht van de binnenstad, maar een deel van de winkels staat leeg en het aanzicht van het winkelgebied zal de komende jaren aanzienlijk verkleuren. Maar ook andere onderdelen van de binnenstad veranderen. De horeca en cultuur vernieuwen zich, net als onderwijsen zorgvoorzieningen. Recreatie en toerisme in Zeeland groeien al jaren en de economie van de Kanaalzone zit flink in de lift en trekt mensen van over de hele wereld aan. Mensen werken meer thuis en steeds meer mensen kijken ook naar de binnenstad als een aantrekkelijke plek om te wonen. Alles hangt met elkaar samen. De binnenstad is zichzelf opnieuw aan het uitvinden, zoals ze dat in het verleden al meerdere keren met succes heeft gedaan. In afstemming met de ondernemers, de eigenaren, de bewoners en de bezoekers is het Totaalplan Binnenstad Terneuzen opgesteld om deze nieuwe metamorfose in goede banen te leiden.

Dit biedt duidelijkheid en vertrouwen aan de betrokkenen en zo kunnen we de komende jaren snel en proactief de kansen pakken wanneer die zich aandienen. Samenwerking en doelen Een goede samenwerking tussen de ondernemers, de eigenaren, de bewoners en de gemeente is daarbij van groot belang. Alleen samen kunnen we ervoor zorgen dat de binnenstad van Terneuzen aantrekkelijk is en blijft, door de binnenstad meer

dan een (ver)koopcentrum te maken, maar ook een aangename ontmoetings- en verblijfsplek en een gewilde plek om te wonen en te recreëren. Om in 2030 tot een meer aantrekkelijke binnenstad te komen zijn er in het Totaalplan de volgende doelen gesteld: • De binnenstad wordt niet alleen een ‘place to buy’, maar vooral ook een ‘place to be’ en een ‘place to live’. • Terugdringen van de vierkante meters detailhandel en het eenzijdig winkelaanbod verrijken, door een streekeigen en meer op service en beleving gericht aanbod (voor midden- en hogere inkomens) te stimuleren. • Belangrijke voorzieningen in de stad zoveel als mogelijk te clusteren in de binnenstad, in een zo compact mogelijk kerngebied. Op die manier ontstaat een steviger en meer veelkleurig aanbod, wordt de binnenstad als bestemming aantrekkelijker en kunnen voorzieningen meer van elkaar profiteren. • Verzilveren potenties van de groeiende economie van de Kanaalzone en het groeiende toerisme in Zeeland. Duurzaam binden van mensen in, maar ook van buiten de regio. • Van de binnenstad een aantrekkelijke en onderscheidende woonplek te maken, voor bestaande en nieuwe bewoners; levendig, historisch, aan het water en met voorzieningen naast de deur. Wie gebruiken de binnenstad van Terneuzen in de toekomst? Allereerst natuurlijk de bewoners van de stad, de gemeente en de regio.

De binnenstad vormt voor hen het vanzelfsprekende hart, waar ze komen voor de maatschappelijke voorzieningen, kantoren, dagelijkse boodschappen en winkels, maar ook voor een middag en avond uitgaan, het bezoeken van een evenement, vrienden of klanten te ontmoeten of gewoon mensen te kijken.

7

Met de recent geplande en gewenste verbeteringen aan de regionale infrastructuur wordt Terneuzen ook goed bereikbaar voor mensen uit Vlaanderen, Brabant, de Randstad en vanuit de rest van Zeeland. Een lang weekend in Terneuzen moet meer op de kaart komen. Daarbij zetten we in eerste instantie in op de sterke punten (het goud) van de binnenstad van Terneuzen: de spectaculaire uitzichten op de Westerschelde, het vernieuwde sluizencomplex, de stoere havens, de unieke historie en het aanbod aan cultuur en activiteiten. Gecombineerd met de gezelligheid van horeca en leuke winkels. Tenslotte gaan we mensen duurzaam verbinden aan de binnenstad. Mensen die er nu al wonen, maar ook nieuwe bewoners die op zoek zijn naar de reuring en dynamiek die ze in de rustige dorpen en groene buitenwijken niet kunnen vinden. Ondernemende jongeren en vitale senioren, maar ook mensen van buiten zoals de vele expats en mensen die de dure binnensteden in Vlaanderen en de Randstad willen ontvluchten. Mensen die de dynamiek van de binnenstad waarderen en deze een impuls kunnen geven. Zes samenhangende ingrepen Voor de vernieuwing en ontwikkeling van de binnenstad zetten we in op zes samenhangende ingrepen: Ingreep 1 Het creëren van een compact, bruisend en gastvrij kerngebied rond de Noordstraat, de Havenstraat, de Nieuwstraat en de Markt.

Hier zorgen we met een mix van levendige voorzieningen (winkels, horeca, cultuur), evenementen en een aantrekkelijke inrichting dat mensen er graag komen en lang blijven hangen. Dit wordt de plek van zien en gezien worden. Ingreep 2 Het ontwikkelen van een meer gevarieerd en hoogwaardig woningaanbod in en om de binnenstad, met unieke en aantrekkelijke woningen en woonmilieus. In

8

aanvulling op de nu aanwezige betaalbare woningen zetten we vooral in op het toevoegen van woningen voor de midden- en hogere inkomens. Daarbij is het streven dat iedereen die dat graag wil, een plekje in de binnenstad moet kunnen (blijven) vinden. Ingreep 3 Het vergroenen van de binnenstad door de bestaande groene gebieden en de snippers te verbinden, nieuw groen in straten en op pleinen toe te voegen en vergroening van tuinen, daken en gevels actief te stimuleren. Prominent onderdeel daarvan is het verbinden van alle groene plekken rond de binnenstad en het creëren van één aantrekkelijk samenhangend ringpark, als uitloopgebied, een groen wandelrondje en met allerlei leuke plekken aan het water. In het ringpark komt ruimte voor meer groen, sporten en spelen en uitzichtpunten. Zo wordt de binnenstad aantrekkelijker en gezonder, maar ook beter voorbereid op de klimaatverandering. Het niveau en budget voor onderhoud en beheer wordt aangepast om de kwaliteit van de openbare ruimte in de intensief gebruikte binnenstad op een hoog niveau te houden. Ingreep 4 Het water rond de binnenstad gaan we (nog) beter gebruiken door het creëren van een ringpark rond de binnenstad, met een Scheldepark aan de Westerschelde en een Kanaalpark aan de binnenhavens en Oostelijke Kanaalarm.

Hier komt meer ruimte voor groen, sporten, spelen en wandelen, maar ook voor verblijfsplekken aan, in en op het water. Vanuit het ringpark is er uitzicht op de vele schepen rond de binnenstad. Rond het water is ruimte voor een mix van wonen en kantoren. Ingreep 5a De bereikbaarheid wordt verbeterd door het ‘sluiten’ van de auto-ontsluiting rond de binnenstad. Op die manier zijn alle parkeerconcentraties (poorten) rond de binnenstad goed bereikbaar en helder verbonden voor alle bezoekers. Door de snelheid terug te brengen naar 30 km/u verminderen we de overlast. We zetten in

op het nog efficiënter gebruiken van deze parkeerconcentraties, zodat bezoekers altijd een plekje kunnen vinden, maar ook bestaande en nieuwe bewoners en werknemers. Bij nieuwe ontwikkelingen in de historische binnenstad proberen we het parkeren vooral op te lossen in de poorten aan de randen. Ingreep 5b Daarnaast krijgen wandelaars en fietsers flink de ruimte, met aantrekkelijke wandelen fietsroutes, van en naar de poorten en tussen de verschillende delen van de binnenstad. In de binnenstad is de wandelaar de belangrijkste en passen andere gebruikers zich aan. Dit zorgt voor gezelligheid en voorkomt overlast. Ingreep 5c De bereikbaarheid voor het openbaar vervoer wordt verbeterd door het busstation aan de westzijde van de sluizen naar het gebied rond de Beneluxweg/Stationsweg te brengen, zodat bezoekers vanuit de bus zo de binnenstad in kunnen wandelen. De ambitie is om hier ook de trein richting Gent te laten stoppen en een station te realiseren. Ingreep 6 Rond bus- en treinstation wordt het stationsgebied Terneuzen ontwikkeld. Hier krijgen grootschaligere voorzieningen een plek, zoals onderwijsinstellingen en zorginstellingen, maar liggen ook kansen voor bijvoorbeeld een groot hotel, woningen, kantoren, et cetera. Functies die profiteren van de nabijheid van goed openbaar vervoer en de voorzieningen van de binnenstad op loopafstand.

9

Totaalplankaart Binnenstad Terneuzen

Ontwikkelzones en vliegwielprojecten Op een aantal plekken in de binnenstad komen deze opgaven samen in de vijf verschillende ontwikkelzones. Met de juiste ontwikkeling en vliegwielprojecten als aanjager per zone liggen hier de uitgelezen kansen om grote stappen te maken met de vernieuwing van de binnenstad: Ontwikkelzones en vliegwielprojecten

10

Op een aantal plekken in de binnenstad komen deze opgaven samen in de vijf verschillende ontwikkelzones. Met de juiste ontwikkeling en vliegwielprojecten als aanjager per zone liggen hier de uitgelezen kansen om grote stappen te maken met de vernieuwing van de binnenstad: Cultuurkwartier: De Nieuwstraat is al een belangrijke plek voor cultuur met theater, schoolmuseum en bioscoop. Dit versterken we door het nu leegstaande Arsenaalgebouw als culturele trekker te ontwikkelen. Dit belangrijke historische gebouw vertelt een uniek verhaal en moet toegankelijk blijven voor het publiek. Hier liggen allerlei kansen voor bijvoorbeeld een muziektempel, museum en/of evenementenfunctie. Het Arsenaalgebouw kan met zo’n soort culturele functie de aantrekkingskracht van de binnenstad en van de omgeving van de Nieuwstraat een aanzienlijke impuls geven en een nieuw icoon toevoegen aan de stad. Het biedt nieuwe mogelijkheden voor de omliggende horeca en andere voorzieningen en helpt om nieuwe doelgroepen aan de binnenstad te binden. Door het naastgelegen leegstaande ABC-complex te herontwikkelen kan het aantal vierkante meters detailhandel in de binnenstad terug worden gebracht en tegelijkertijd nieuwe woningen en mogelijk cultuur en recreatieve functies in de plint worden toegevoegd, zodat de levendigheid in de Nieuwstraat wordt versterkt.

Een vernieuwing van de Nieuwstraat en omgeving straalt ook positief af op de naastgelegen Raadsledenbuurt. De herontwikkeling van het ABC-complex loopt al en is een interessant vliegwielproject om de ontwikkeling van het Cultuurkwartier meer momentum te gaan geven. Noordstraat en Havenstraat: De Noordstraat en Havenstraat transformeren van een wat eenzijdige winkelstraat naar een bruisende, veelzijdige stadsstraat. Het draait hier niet meer alleen om het verkopen van spullen, maar net zo goed om het aanbieden van ervaringen en het aanbieden van persoonlijke service. Bezoekers komen hier voor een goed advies, om nieuwe dingen te proberen, te ruiken, te proeven, te passen en te verwonderen. Winkels worden afgewisseld met horeca, cultuur, dienstverlening en wonen. En

regelmatig lopen die functies ook in elkaar over. In het bestemmingsplan wordt dit mogelijk gemaakt, en worden de veelzijdigheid en afwisseling zo goed mogelijk geborgd. Beleving en levendigheid staat centraal, dus er wordt veel geïnvesteerd in het behouden en herstellen van de historische kwaliteiten van de gebouwen, de uitstraling van de panden en de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. De herinrichting van de openbare ruimte is daarbij een interessant vliegwielproject, waar eigenaren en ondernemers bij aan kunnen haken. Historische blikvangers zoals het voormalige stadhuis en de twee kerken krijgen een prominente plek en uitnodigende functie. Dit zijn de ankerpunten die de bezoekers door de Noordstraat leiden en de trendsetters voor de omliggende panden. Raadsledenbuurt: De aantrekkingskracht van de Raadsledenbuurt als intieme, historische woonbuurt wordt versterkt, door een aantal zaken op te pakken: • Het buurthart rondom de Triangel en de Willibrordustoren wordt vernieuwd met een nieuw buurthuis, een aantrekkelijk en centraal gelegen buurtpark en nieuwe seniorenappartementen.

Deze vernieuwing is een ideaal vliegwiel voor de ontwikkeling van de rest van de Raadsledenbuurt, omdat daarmee de ontmoetingsfunctie en uitstraling vanuit het hart worden verbeterd en omdat met nieuwe woningen kansen ontstaan vrijkomende andere woningen in de buurt te gaan verbeteren en verduurzamen. • Ook op andere plekken wordt ruimte geboden voor aantrekkelijke nieuwe woningen in en rondom de Raadsledenbuurt, zodat mensen binnen de buurt kunnen doorgroeien en er in de bestaande en nieuwe woningen ruimte ontstaat voor nieuwe bewoners, zoals senioren, jonge gezinnen en expats. Zo kunnen stapje voor stapje de vrijkomende verouderde woningen in de buurt worden verbeterd (o.a. als kluswoningen). •

•

De relaties met het bruisende kerngebied en het rustige groene Willem I park worden versterkt door de bestaande wandelverbindingen op te waarderen en te vergroenen. Het parkeerterrein bij de sluizen wordt gebruikt voor bezoekers en busjes uit

11

•

de buurt, zodat de parkeerdruk in de Raadsledenbuurt afneemt en er ruimte ontstaat voor groen en spelen. De verschillende groene achterhoven worden veiliger en aantrekkelijker gemaakt door deze alleen beschikbaar te maken voor de omwonenden. Zo ontstaan woonclusters rond een gemeenschappelijke groene tuin, die ook aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld gezinnen.

Oostelijke Kanaalarm Het waardevolle maar wat versnipperde en verrommelde gebied rondom de voormalige Oostelijke Kanaalarm, wordt omgevormd tot een aantrekkelijk onderdeel van het ringpark en een groen rondje binnenstad. De openbare ruimte wordt heringericht en vergroend, met ruimte voor wandelen en verblijven. Het bestaande water van de Herengracht en Kolk krijgt een kwaliteitsimpuls, wordt ingepast en wordt onderdeel van het nieuwe ringpark. Ter plaatse van de Kolk en de Axelsedam komen verleidelijke entrees waar de bezoekers aan de binnenstad met open armen worden ontvangen en door het groen en langs het water naar de Havenstraat of de Noordstraat worden geleid. De herinrichting van de openbare ruimte van Kop van de Noordstraat en Axelsedam, waar aan gewerkt wordt, is een goede aanjager en kan als vliegwielproject worden ingezet. Voor de bewoners, de werknemers, maar ook de bezoekers geeft het gebied de mogelijkheid om even te ontsnappen aan de drukte van de binnenstad. Aan de zuidzijde van de Oostelijke Kanaalarm, tussen de Kolk en de Beneluxweg, is ruimte voor transformatie van kantoren en de nieuwbouw van woningen. Van plan naar uitvoering De vernieuwing van de binnenstad vraagt een lange adem en volharding. Veel betrokkenen geven aan dat een duidelijk plan voor de toekomst daarom zo belangrijk is.

Maar ook dat tastbare resultaten nodig zijn om alles écht in beweging te zetten. Er is een rotsvast geloof dat de binnenstad van Terneuzen de potenties heeft, maar er is ook behoefte aan vertrouwen dat er doorgepakt gaat worden.

12

De binnenstad maken we met zijn allen: ondernemers, bewoners, eigenaren, gemeente, bezoekers. Het continueren en verder stimuleren van de samenwerking in de binnenstad is daarom de eerste belangrijke stap. Een periodiek ‘Binnenstad overleg’ met alle stakeholders gaat ervoor zorgen dat iedereen in gesprek blijft over deze belangrijke opgave. En dat er samen wordt opgetrokken als dat nodig is. De gemeente gaat daarbij optreden als initiator en zal daarvoor een kwartiermaker aanstellen die daarmee een vast aanspreekpunt is, die als aanjager en als verbinder gaat werken. Bij de vernieuwing van de binnenstad hangen veel opgaven samen en voor een aantal belangrijke zaken, zoals de inrichting en het beheer van de openbare ruimte, het parkeren, het bestemmingsplan en de maatschappelijke voorzieningen, is de gemeente verantwoordelijk. De gemeente is immers de partij die er vanuit het algemeen belang en de lange termijn in zit. Ook bij vliegwielprojecten in de ontwikkelzones zal ze daarom de regie nemen, waarbij de rol van de gemeente per vliegwielproject zal verschillen. Gemeente neemt de regie Bij de uitvoering van het Totaalplan neemt de gemeente de regie. Het voorstel is om in het verlengde van het Totaalplan een professionele organisatie op te zetten, die zich de komende jaren toegewijd kan gaan bezighouden met deze langjarige vernieuwingsopgave.

Een soort ‘ontwikkelbureau binnenstad Terneuzen’, met lange adem en slagkracht. Met gerichte investeringen in bijvoorbeeld openbare ruimte gaat zij bouwen aan het vertrouwen van de ondernemers, de eigenaren, de marktpartijen en de bewoners om aan te haken en hun bijdrage te gaan leveren. Want zonder die bijdrage zal het niet lukken. Daarvoor zijn overheidsinvesteringen nodig: in de openbare ruimte en voor wat betreft de bereikbaarheid, de maatschappelijke voorzieningen, maar mogelijk ook de cultuur, de historie en de beeldkwaliteit. Op basis van de verkenningen

voor de ontwikkelzones en vliegwielprojecten is globaal in beeld gebracht welke investeringen noodzakelijk zijn. Door de plannen verder uit te werken zal dat verder worden uitgekristalliseerd en worden allianties gesmeed en samenwerkingen opgetuigd. Daarnaast gaat het ontwikkelbureau bestaande en nieuwe initiatieven begeleiden en helpen om deze tot een goed einde te brengen. En daarbij proactief de kwaliteit en samenhang bewaken. Investeringen De vernieuwing van de binnenstad kan niet van de grond komen zonder een financiële bijdrage vanuit de overheid. Een deel van deze investeringen komen vanuit de onderhoudsbudgetten, een deel betreft vooral een investering en verdient zichzelf later direct of als maatschappelijke baat terug. Er liggen ook mogelijkheden voor gemeentelijke opbrengsten in en om de binnenstad, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwe woningen op eigendommen van de gemeente. En bij particuliere ontwikkelingen worden er afdrachten gedaan aan het fonds bovenwijks. Een deel van de benodigde investeringsbudgetten zal daarnaast gevonden moeten worden in subsidies, vanuit de provincie, het Rijk of Europa. Op basis van het Totaalplan zullen deze aanvragen verder worden uitgewerkt.

en investeringen die worden gedaan ook op langere termijn een basis vormen voor verdere groei en nieuwe investeringen. Uitvoeringsagenda Er is op basis van het Totaalplan, de lopende ontwikkelingen en de input vanuit de participatie een uitvoeringsagenda voor komende jaren opgesteld. Daarin zijn per thema acties en maatregelen benoemd die met name komend jaar door de kwartiermaker uitvoering moeten krijgen. Daarmee wordt een basis gevormd waarmee de opgaven en ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. Op een effectieve en efficiënte wijze kan er daarmee worden toegewerkt naar een tastbaar resultaat en een nieuw elan in de binnenstad van Terneuzen.

Beleid en planologische kaders Naast investeringen zal de gemeente ook zorgdragen voor passend beleid en goede planologische kaders om de vernieuwing mogelijk te maken. Juist voor de binnenstad is maatwerk nodig als het gaat om bijvoorbeeld een bestemmings-/ omgevingsplan of parkeerbeleid. Maatwerk is ook nodig als het gaat over de onderhoudsbudgetten. De binnenstad is een intensief gebruikt gebied met veel historische waarde, wat vraagt om een hoog onderhoudsniveau. Onderhoud met voldoende liefde, tijd en budget. Alleen zo kan de bijzondere kwaliteit van de binnenstad langjarig hoog worden gehouden

13

01 INLEIDING

Plangebied binnenstad Terneuzen

16

INLEIDING 1.1 Aanleiding: een belangrijke plek, waar veel opgaven samen komen Terneuzen is de kernstad en het economisch hart van Zeeuws-Vlaanderen, de grootste gemeente van Zeeland en met Gent een belangrijke Europese havenstad. En de binnenstad is daarbij het visitekaartje en het belangrijkste voorzieningencentrum. De stad heeft de aantrekkingskracht van het water en de spectaculaire vergezichten. De weidse uitzichten, het intieme historische stadje en de groene krans daaromheen zijn unieke kwaliteiten, die mensen verleiden naar de binnenstad te komen om te gaan recreëren, werken, winkelen en wonen. Er gebeurt ook veel. Zo wordt er hard gewerkt aan het vernieuwen van het sluizencomplex, de samenwerking in de Kanaalzone met Gent is verstevigd en de economie in de Kanaalzone groeit. Er worden gesprekken gevoerd over personenvervoer over het spoor tussen Terneuzen en Gent, er is een groeiende woningmarkt met diverse ontwikkelingen en initiatieven. Ook recreatie en toerisme groeien al jaren onstuimig in Zeeland. Het gaat alleen niet goed met de winkels in de binnenstad van Terneuzen. Een ontwikkeling die in veel centra in Nederland zichtbaar is, maar die zeker in de binnenstad van Terneuzen om snelle actie vraagt. Er is relatief veel leegstand en verloedering en verdere achteruitgang dreigt, ondanks diverse initiatieven om het tij te keren.

Het winkelgebied moet compacter en gezelliger. Maar hoe doe je dat en wat komt er dan voor in de plaats? Daarnaast spelen er nog andere opgaven ook, zoals de verouderde woningen en het eenzijdige woningaanbod, de transitie van nacht- naar daghoreca, de professionalisering van de cultuursector, de grondwaterproblematiek en de op sommige plekken verouderde openbare ruimte.

01 De transitie van de binnenstad is een belangrijke opgave voor Terneuzen en Zeeuws-Vlaanderen, maar ook een ingewikkelde. Complexe opgaven rondom winkelen, horeca, cultuur, wonen, openbare ruimte en verkeer komen hier samen en beïnvloeden elkaar. Ze zijn moeilijk los van elkaar op te lossen en vragen een integrale aanpak, stevige regie en een duidelijke visie. Er moet een duidelijk perspectief komen om de binnenstad levendig en vitaal te houden en een realistisch stappenplan hoe dat te bereiken. En gerichte acties van de gemeente, de eigenaren, de ondernemer en de bewoners. Het doel is met elkaar de binnenstad een aantrekkelijke ontmoetingsplek te maken, met een bruisende mix van winkels, werken, wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreëren, horeca, historie, cultuur, kunst en evenementen. Een gastvrije binnenstad met nieuw elan, waar de inwoners van de gemeente Terneuzen trots op kunnen zijn! We beginnen niet op nul, maar we moeten opschakelen Er wordt door de ondernemers, de eigenaren en de gemeente al langer nagedacht en gesproken over de binnenstad van Terneuzen. Op dit moment vinden er in en rond de binnenstad allerlei projecten en initiatieven plaats, waarvan enkele ook recent uitgevoerd of momenteel in uitvoering, zoals de Kampanje met de nieuwe locatie voor de bibliotheek, de residentie Veerhaven en de nieuwbouw aan de Nieuwstraat.

Toch leeft bij de mensen het idee dat ondanks de ontwikkelingen er nog geen duurzame ommekeer is ontstaan. Het gevoel dat veel betrokkenen meegeven is, dat er meer nodig is om het centrum vitaal en bruisend te houden en dat er met name meer samenhang en een langjarig perspectief moet komen. De binnenstad moet juist nu gaan opschakelen. 17

Westerschelde en Jachthaven

Arsenaal gebouw

Raadsledenbuurt

18

Loper vanaf de Scheldeboulevard

De Noordstraat

Voormalig klooster en Willibrordustoren

Het gemeentehuis

De Markt

Java

Oud-Terneuzen

De Rosegracht en Herengracht

Omgeving Kennedylaan

Verschillende vastgoedeigenaren zijn bezig zich te verenigen in de Denktank Vastgoed en hebben een manifest opgesteld met hun toekomstbeeld voor het centrum. Zij pleiten voor een compacter winkelgebied, met een duidelijk profiel. Daarnaast heeft het landelijke expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) advies uitgebracht over de Raadsledenbuurt. Een duurzame kwaliteitsverbetering van de Raadsledenbuurt kan alleen worden gerealiseerd als deze in samenhang met de rest van de binnenstad wordt aangepakt. Samenwerking tussen belanghebbenden en vasthoudendheid en consistentie in de aanpak zijn daarbij cruciaal. Er is nu momentum Er is nu momentum om een echte slag naar voren te gaan maken. De Kanaalzone van Terneuzen-Gent groeit en staat als NOVI-gebied op de kaart. Het gevoel van urgentie leeft sterk bij de eigenaren, de ondernemers en de bewoners en de mensen beginnen zich te verenigen. Daarnaast zijn er subsidiemogelijkheden beschikbaar voor het opwaarderen van binnensteden en is er veel druk op de woningmarkt in Nederland en Vlaanderen. Om met alle betrokkenen nu een integrale slag naar voren te kunnen maken moeten we durven dromen, investeren en veranderen. Het verder vormgeven aan een duurzame samenwerking tussen de ondernemers, de eigenaren, de bewoners, de bezoekers en de gemeente is daarbij cruciaal.

Een onderdeel daarvan is het maken van een breed gedragen en inspirerend verhaal waar we met elkaar naartoe willen. En duidelijke stappen hoe we daar willen komen en welke acties op korte en langere termijn nodig zijn om daar te komen. Op die manier bouwen we aan vertrouwen en kan er ook effectief een aanvraag voor subsidiemogelijkheden worden gedaan bij bijvoorbeeld de provincie, het Rijk en Europa. Om die reden is met de betrokkenen voorliggend Totaalplan binnenstad opgesteld.

1.2 Het grote belang van een vitale binnenstad In Terneuzen en zeker in de binnenstad leeft wel eens het idee dat de stad een beetje aan de zijlijn staat. Maar schijn bedriegt. Als we uitzoomen dan leven in deze hoek van Europa ca. 42 miljoen mensen op ca. 3 uur rijden van de binnenstad Terneuzen. Met de Randstad en de Vlaamse Ruit om de hoek en de Zeeuwse delta, met haar bijzondere natuur en vele recreatie voor de deur. Terneuzen is een interessante plek om te leven en te ondernemen. Terneuzen is bovendien een belangrijk onderdeel van de North Sea Port, het grensoverschrijdende havengebied, dat zich uitstrekt van Gent tot Terneuzen en Vlissingen. De stad is feitelijk de voordeur van Gent en via die route ook de poort naar Parijs in de toekomst. De binnenstad ligt zelfbewust en prominent op de kop van die belangrijke economische zone, als een balkon uitkijkend op één van de grootste sluizen ter wereld. Een fantastische plek, met een fenomenaal uitzicht op het water en de voorbijvarende schepen. ‘De wereld trekt voorbij, we moeten haar alleen naar binnen halen’. Een bruisende en aantrekkelijke binnenstad Is van groot belang voor de leefbaarheid en uitstraling van de stad Terneuzen, de kernen eromheen en de regio ZeeuwsVlaanderen. In de binnenstad zijn immers bijna alle stedelijke voorzieningen geconcentreerd.

Ook de bedrijvigheid van de Kanaalzone profiteert van een aantrekkelijk stadscentrum als visitekaartje, ontmoetingsplek, voorzieningencentrum en stedelijke woonlocatie voor de werknemers en de zakenrelaties. In de mondiale strijd om talent is een aantrekkelijke leefomgeving een belangrijk voorwaarde. Als één van de economische motoren van de Zeeuwse economie is heel Zeeland ermee geholpen als het goed gaat in Terneuzen. En een vitale binnenstad is daarvoor onmisbaar. Binnensteden worden ook steeds belangrijker als plekken om te wonen, om belangrijke doelgroepen als dynamische en ondernemende jongeren en vermogende senioren aan de stad te binden. Jongeren, jonge gezinnen, vitale 19

senioren, expats wonen graag in een stedelijke omgeving dichtbij de voorzieningen en het water. Dat geldt voor de mensen in Zeeuws-Vlaanderen, maar ook in de dure steden in de Randstad en Vlaanderen kijken mensen naar de Zeeuwse steden. De bereikbaarheid is aanzienlijk verbeterd de afgelopen jaren en met het toenemende thuiswerken en de hoge woningprijzen is Terneuzen in potentie een aantrekkelijke plek om te wonen. Als de kwaliteit van de binnenstad en de woningen dat aantrekkelijk maken. De binnenstad Terneuzen bepaalt in belangrijke mate de identiteit van de stad, voor toeristen, werknemers, ondernemers en bewoners. Terneuzen heeft unieke kwaliteiten en moet deze in de binnenstad de komende jaren zien te verzilveren. 1.3 Waarom een Totaalplan? Aanjager, inspiratie en leidraad Iedere effectieve stap voorwaarts begint met een duidelijk beeld van waar we naar toe willen. Zeker voor de binnenstad van Terneuzen, waar zoveel ideeën, belangen, opgaven en wensen bij elkaar komen. Het Totaalplan binnenstad Terneuzen schetst: • Wat we waardevol vinden in de bestaande binnenstad: de kernkwaliteiten en -waarden. • Wat de betekenis is van de binnenstad over 10 jaar. Wat willen we worden, waar willen we naar toe? • Welke ingrepen moeten we dan doen om daar te komen.

• Welke sleutelprojecten we dan zien: ontwikkelingen die als vliegwiel kunnen dienen en die belangrijk zijn om snel en doeltreffend op te pakken. • Welke strategie we gaan volgen om het echt handen en voeten te gaan geven en welke concrete acties daarbij horen. Het Totaalplan zorgt voor samenhang en kwaliteit en maakt aan alle betrokkenen duidelijk waar we naar toe willen met elkaar. Op die manier geeft het houvast en zorgt het ervoor dat we steeds de goede dingen doen voor de toekomst van de 20

binnenstad. Het Totaalplan is voorzien van een toetsingskader met spelregels en kaders voor bestaande en nieuwe ontwikkelingen en initiatieven. Tegelijkertijd vormt het Totaalplan ook een inspiratiedocument dat kansen laat zien en bestaande en nieuwe initiatiefnemers verleid om tot actie over te gaan. In die zin is het Totaalplan ook een uitnodiging en aanjager voor vernieuwing en verbeteringen. Het Totaalplan is een langetermijnvisie en geeft een streefbeeld voor de komende 10-20 jaar. Het is geen blauwdruk en biedt ruimte voor onverwachte kansen. Het grotere verhaal is daarin belangrijk, zodat de kans herkend wordt als die zich aandient. In dit licht is het belangrijk een goede organisatie op te zetten vanuit de gemeente die zich actief bezighoudt met de ontwikkeling van de binnenstad en hier proactief in kan schakelen en kansen kan verzilveren. Het opstellen van het Totaalplan heeft natuurlijk alleen waarde als dit leidt tot tastbare resultaten en het de opmaat vormt naar een nieuw elan in de binnenstad van Terneuzen. Er is brede consensus bij de betrokkenen in de binnenstad welke kant het op moet met de binnenstad. Er is de afgelopen jaren natuurlijk ook al veel gesproken, nagedacht en er zijn plannen gemaakt. We hebben dat verhaal zo goed mogelijk in beeld proberen te brengen in dit Totaalplan.

De grote vraag die er bij veel betrokkenen leeft is, hoe we dat moeten gaan doen. Waar gaan we starten, wie neemt het voortouw, waar moet er geïnvesteerd worden en hoe zorgen we dat we langjarig een duidelijke koers houden? Er is een aantal complexe opgaven, zoals de hardnekkige leegstand in het ABC-complex en de Noordstraat (met name in het noordelijke gedeelte), de gewenste kwaliteitsverbetering van de bebouwing en de openbare ruimte in de Raadsledenbuurt en het aantrekkelijk maken van de stadsentree bij de Axelsedam, waar de wandelrelaties tussen de Noordstraat en de omgeving Kennedylaan niet goed functioneren. Plekken waar meerdere eigenaren en diverse belangen samenkomen en die daardoor tot nu toe moeilijk van de grond komen. Het zijn echter wel cruciale opgaven, op hele strategische plekken die bij verloedering ook de omgeving en daarmee de gehele binnenstad negatief beïnvloeden. Dit komt het imago, de aantrekkingskracht en het vertrouwen niet ten goede. Een ‘quick fix’ gaat hier echter niet werken. Het effectief en duurzaam oplossen van deze vraagstukken

vraagt om een samenhangend plan, een heldere regie, volharding en doortastende actie. Bij het Totaalplan zit daarom een globale uitvoeringsstrategie (met actieagenda), waarin de prioriteitsprojecten/vliegwielprojecten staan benoemd waar je idealiter mee gaat starten, wat de rol-verdeling zou moeten zijn binnen deze projecten en hoe deze moeten worden aangepakt. Het optuigen van goede samenwerking en het maken van afspraken daarover is cruciaal. Het is ook goed om te realiseren dat we het niet in één keer kan worden uitgevoerd en opgelost. De vernieuwing van de binnenstad zal stapje voor stapje moeten gebeuren, een proces ‘van de lange adem’, zoals door betrokkenen is meegegeven. Het Totaalplan geeft daarbij de richtingen aan en de ambities, zodat toekomstige kansen niet worden geblokkeerd. Sommige cruciale ontwikkelingen kosten gewoon tijd, maar door veel betrokkenen is meegegeven dat Terneuzen beter geduld kan hebben en vast moet houden aan wat het echt wil bereiken, dan voor de snelle maar minder effectieve resultaten te gaan. Duurzame kwaliteit moet voorop staan in de binnenstad, daar is iedereen het over eens.

1.4 Het doorlopen planproces Om de kwaliteit en aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten, is het noodzakelijk dat eigenaren, ondernemers, bewoners, bezoekers, instellingen, corporaties, wijkraden, promotie en toerisme, kunst en cultuur en de gemeente allemaal de schouders gaan zetten onder de vernieuwing van de binnenstad. Een belangrijk doel van het Totaalplan is daarom de neuzen dezelfde kant op te krijgen in de binnenstad. Het proces is net zo waardevol als het plan zelf. Een inspirerend verhaal dat door veel betrokkenen omarmd en uitgedragen wordt, is de beste garantie om over een langere periode en met verve te werken aan een toekomstbestendige en vitale binnenstad. En dat heeft de binnenstad van Terneuzen nodig. Samen plannen maken zorgt voor breed draagvlak en maakt deelgenoten tot bondgenoten. Om te komen tot een breed gedragen Totaalplan voor de binnenstad Terneuzen,

hebben we binnen de beperkingen van de Covid-pandemie een zo goed mogelijk proces opgezet waar iedereen in mee heeft kunnen denken/praten en input voor heeft kunnen leveren. Projectorganisatie Er is een projectorganisatie opgestart met in het hart daarvan een projectgroep, met verschillende betrokken gemeentelijke ambtenaren. De projectgroep heeft de plannen vormgegeven en de diverse participatiemomenten voorbereid. Daarnaast is een veelkleurige klankbordgroep geformeerd met daarin diverse betrokken bewoners, ondernemers en andere betrokkenen uit de binnenstad. Met de klankbordgroep is diepgravend over de plannen van gedachten gewisseld en zijn de plannen verrijkt. Ook is er op meerdere momenten intensief afgestemd met de initiatiefnemers van de lopende ontwikkelingen in de binnenstad en hebben er interviews en gesprekken plaatsgevonden met een groot aantal mensen die zich dagelijks bezighouden met het wel en wee van de binnenstad: • Ondernemersverenigingen • Denktank Vastgoed • Bewoners • Bezoekers (o.a. met straatinterviews) • Kunst- en Cultuursector • Woningcorporatie • Arsenaalgebouw • Stakeholders rond de Axelsedam • Eigenaren van belangrijke panden • Promotie en Toerisme • Zorgorganisaties • Lokale en betrokken ontwikkelaars • Adviesbureau van GVVP Tenslotte hebben ook het college van B&W en de gemeenteraad actief meegedacht in de planvorming en het proces. 21

Binnenstadsdialoog

Straatinterviews

Brainstormsessie met de raad

Participatieavond met de Klankbordgroep

22

Binnenstadsdialoog Het planproces is gestart met een uitgebreide binnenstadsdialoog, waarin breed is geluisterd wat er leeft in de binnenstad en welke kansen, dromen en opgaven de mensen zien. Met interviews, een digitale inloopavond en door middel van straatinterviews is breed van gedachten gewisseld en is in aanvulling op de plannen en visies die er al lagen een goed beeld ontstaan van de gevoelens en mogelijkheden in de binnenstad.

Participatierondes en digitale inloopavonden Op basis van de dialoogfase zijn de eerste verkenningen en richtingen geschetst voor het Totaalplan. Op basis daarvan hebben diverse gedachtewisselingen plaatsgevonden, met de klankbordgroep, de initiatiefnemers, tijdens twee digitale inloopavonden en met het college en de Raad. Ook konden mensen via de mail input leveren en contact zoeken. Aan de hand van alle reacties is de inhoud steeds aangevuld, aangescherpt en verrijkt.

Er kwam duidelijk naar voren dat Terneuzenaren erg betrokken zijn bij de binnenstad, maar zich ook zorgen maken over de leegstand en gevoelde achteruitgang. Veel mensen gaven aan dat Terneuzen best wat trotser mag zijn en vertrouwen moet hebben in de eigen kracht. ‘Kom op Terneuzenaren, doe niet zo bescheiden. Er is veel om trots op te zijn, zoals de vele voorzieningen, het omringende water, het grootste theater van Zeeland, een uniek sluizencomplex, Dow als gigantische werkgever, Oud-Terneuzen, etc. ’.

1.5. Leeswijzer

Mensen hebben behoefte om vooruit te kijken en nieuwe wegen te omarmen. De stad verandert, net als dat ze dat altijd heeft gedaan. Terneuzen moet mee met de tijdstroom en daar het beste uithalen. De kansen liggen er. ‘Terneuzen is een Europese havenstad waaraan de wereld voorbij trekt. We moeten haar alleen naar binnen halen.’ Er is ook veel aangegeven dat er behoefte is om het nu echt goed aan te pakken, dat het met alleen losse, kleinere projecten niet gaat lukken de koers te verleggen. De ontwikkeling van de binnenstad moet integraal en in samenhang worden opgepakt. Er is behoefte aan nieuw elan, een goed verhaal en zeker ook tastbare actie de komende jaren. ‘De tijd van pleisters plakken is voorbij, het is tijd voor de grote opgaven’. Daarbij zijn een langjarig commitment en een stevige regie vanuit de gemeente erg belangrijk volgens veel betrokkenen.

Na de inleiding in hoofdstuk 1 wordt in hoofdstuk 2 het grotere verhaal van Terneuzen besproken: wat is de betekenis van de binnenstad in de regio, hoe zit de binnenstad nu in elkaar en welke opgaven staan we voor? In hoofdstuk 3 beschrijven we vervolgens waar we met de binnenstad graag naar toe willen en welke ingrepen daarbij horen. Aan het einde van hoofdstuk 3 hebben we dat toekomstbeeld samengebracht in één Totaalplan-kaart, met uitgebreide legenda. In hoofdstuk 4 beschrijven we vervolgens welke integrale ontwikkelzones er zijn en welke vliegwielprojecten als aanjager binnen de verschillende zones in ieder geval aangepakt dienen te worden in de komende jaren, zodat de opwaardering van de binnenstad momentum krijgt. In hoofdstuk 5 tenslotte lichten we de uitvoeringsstrategie toe. Hoe willen we de komende jaren aan de slag gaan en welke rol kan eenieder daarin pakken? In de bijlage hebben we tenslotte de resultaten van de binnenstadsdialoog opgenomen.

23

02

DE BINNENSTAD NU

Terneuzen rond 1920

26

02

DE BINNENSTAD NU 2.1 De historische ontwikkeling van de binnenstad De binnenstad van Terneuzen heeft door de jaren heen verschillende grote metamorfoses ondergaan, met de ontwikkeling en ontmanteling van de vestingwerken en de grote transformaties van de waterwerken. De betekenis van de stad is steeds veranderd en Terneuzen heeft zich iedere keer opnieuw uitgevonden. De compacte en complete stad De stad is ontstaan als nederzetting op een landtong in de Westerschelde aan de oude vaart naar Axel. In de haven, gelegen op de plek wat nu de markt is, vond overslag plaats van goederen die per trekschuit via de Axelse Vaart landinwaarts tot aan Gent werden vervoerd. Deze bleef tot 1583 in gebruik waarna de vaart werd afgesloten door de aanleg van de vestingwerken en de stad in stapjes uitgroeide tot een belangrijke vestingstad. Het Arsenaal herinnert nog aan de belangrijke militaire functie van de stad. Maar ook de verschillende fasen van vestingwerken zijn nog te herkennen in de hoogteverschillen en de loop van veel straten in de binnenstad. In de 19e eeuw werd de waterverbinding tussen Gent en Terneuzen verder verbeterd en de binnenstad omarmd de westelijke en de Oostelijke Kanaalarm. De handel en de overslag groeiden gestaag mee. Tot deze tijd vond alles plaats in de compacte binnenstad; industrie, handel, wonen, voorzieningen, feesten, de defensiewerken, etc.

Bezoekers aan de stad kwamen via de haven of via kanaal/ Axelsestraat bij de stad aan, de Noordstraat en de Nieuwstraat vormden de logische entrees. Hier waren dan ook alle belangrijke stedelijke voorzieningen geconcentreerd en iedereen kwam daar lopend vanzelfsprekend langs.

Verdedigingswerken

27

Terneuzen rond 1975

Terneuzen rond 2020

28

De groeiende economie van de Kanaalzone De economische bloei kwam voor Terneuzen helemaal goed op gang met de aanleg van spoorlijnen naar Mechelen en Gent. De stad werd een belangrijke plaats voor de overslag en opslag van goederen. Met de komst van een grotere zeesluis in de jaren ’60 van de vorige eeuw vestigde zich een aantal internationale bedrijven in Terneuzen zoals Dow Chemical. De stad werd daarmee het economische hart van Zeeuws-Vlaanderen en een belangrijke economische motor van Zeeland. Met name na de Tweede Wereldoorlog is de stad vervolgens snel gegroeid met woonwijken en bedrijventerreinen buiten de binnenstad. Veel van de industrie en havenactiviteiten zijn onder invloed van schaalvergroting naar buiten de binnenstad verplaatst. De meeste grootschalige bedrijvigheid bevindt zich nu langs het kanaal. Sluizen en kanaal zijn steeds vergoot en uitgebreid en er wordt nog steeds hard gewerkt aan het vernieuwen en vergroten van de sluizen. De afgelopen jaren is ook de weginfrastructuur rondom Terneuzen flink aangepakt, met de Westerscheldetunnel en doorgaande wegen aan de westzijde van het kanaal en aan de zuidzijde van de stad. De haven van Terneuzen is nu onderdeel van de North Sea Port, samen met Gent en Vlissingen, en de economie in de Kanaalzone groeit stevig door.

De uitgestrekte stad, de binnenstad winkelbestemming Met de gestage groei van Terneuzen tussen kanaal en kreek is de binnenstad een beetje afgezonderd geraakt van de rest van de stad en de regio. De binnenstad is niet meer de vanzelfsprekende plek waar iedereen aankomt en waar alles is geconcentreerd. Havens, bedrijven en veel van de woningen liggen ondertussen buiten de binnenstad. Veel bezoekers forenzen dagelijks met de auto en rijden langs de binnenstad of via de zuidzijde van Terneuzen naar huis of naar hun werk. Er is een stevige waterkering gekomen rond de binnenstad en de oostelijke kanaalarm is afgesloten om de wateroverlast te beperken die de binnenstad teisterde. Daarmee is noodgedwongen wel de unieke relatie van de binnenstad met de Westerschelde en het kanaal minder direct geworden.

Toch is de binnenstad nog jarenlang een veel bezochte bestemming geweest, met name door de aantrekkingskracht van de vele winkels, maar ook door de horeca, de cultuur en de dienstverlening/kantoren. Ook veel mensen uit België komen er graag. De binnenstad is een bestemming geworden als regionaal voorzieningencentrum, waar ook de aanwezige bedrijven in de Kanaalzone en hun werknemers van profiteren. Digitalisering en de groei van de recreatie Ondertussen veranderen de tijden opnieuw. Onder invloed van de digitalisering verdwijnt een deel van het winkelen naar internet en neemt het aantal fysieke winkels snel af. En onder invloed van de toenemende mobiliteit treedt er een flinke schaalvergroting op en concentreren grotere winkelketens zich steeds meer op een aantal centraal gelegen locaties, vaak in de grote steden. Grootschalige detailhandel concentreert zich op locaties met goede autobereikbaarheid aan de rand van de steden en past niet meer in de kleinschalige binnenstad. In Terneuzen is dit aan de rand van de binnenstad geplaatst, rond de Kennedylaan, om de kruisbestuiving en dubbelgebruik met de binnenstad toch zoveel mogelijk te stimuleren. Ook veel dienstverlening gebeurt via internet en steeds meer mensen met kantoorfuncties werken (een deel van de week) vanuit huis.

Daarmee neemt de behoefte aan kantoorruimte af en worden kantoren steeds meer ontmoetingsplekken en vergaderlocaties. In de binnenstad zijn deze transities goed zichtbaar aan de leegstand van winkelpanden en kantoren. Daar tegenover staat dat recreatie en toerisme flink groeien en de verwachting is dat dit nog wel even zo blijft. Met de toenemende welvaart gaan mensen buiten de reguliere vakanties steeds meer naar buiten, een dagje, weekend of langer. Zeeland profiteert daar met haar vele water, natuur, ruimte en historie optimaal van, de provincie ligt op korte afstand van de Randstad, de Vlaamse Ruit en zelfs het Ruhrgebied. Ook in Terneuzen is dit voorzichtig te zien, een dagje wandelen op de Scheldeboulevard is in opkomst en de evenementen in de binnenstad van Terneuzen doen het goed.

29

Ruimtelijke hoofdstructuur

30

Onder invloed van de digitalisering en het thuiswerken hoeven mensen niet meer iedere dag in de auto naar het werk en is de autobereikbaarheid en het dicht bij het werk wonen minder belangrijk aan het worden. De kwaliteit van de woonomgeving wordt steeds meer doorslaggevend en charmanter, bruisende binnensteden en mooie landelijke gebieden worden steeds populairder. Bij recente woningbouwprojecten in Othene Zuid en rond de binnenstad is dit ook in Terneuzen zichtbaar aan het worden.

en routes vormt een constante door al die veranderingen heen en is het anker dat alles vasthoudt en verbindt. De historische route tussen haven en achterland, via de Nieuwstraat, de Noordstraat en de Axelsestraat, is van oudsher de ruggengraat en het kloppende hart van de binnenstad, samen met de Havenstraat en de Markt. Hier zijn nog steeds de meeste voorzieningen geconcentreerd, is de meeste historie en worden veel van de activiteiten en evenementen georganiseerd.

2.2. Hoe zit de binnenstad in elkaar? Twee gezichten De binnenstad van Terneuzen kent twee gezichten en deze twee gezichten versterken elkaar, maar leveren soms ook spanning op. Aan de ene kant is Terneuzen een stoere havenstad met de enorme sluizen, de dynamiek van de Westerschelde en de industriële herinneringen langs de Oostelijke Kanaalarm. Ook de nachthoreca en de arbeidersbuurten in de binnenstad, de kloeke bebouwing langs de Rosengracht en de Beneluxlaan en zelfs de stoere uitstraling van het gemeentehuis, het Arsenaal, de Markt en de Havenstraat tonen het DNA van mouwen opstropen en niet zeuren. Aan de andere kant is er de intimiteit en kleinschaligheid binnen het historische centrum, met de smalle straatjes, de kleine huisjes en de rijkversierde pandjes. Met Oud-Terneuzen, de kerken, Willibrordustoren, het Pastersbos en het Willem I park toont Terneuzen haar zachte kant, de warme stad waar mensen naar elkaar omkijken en voor elkaar zorgen. In de historische binnenstad is er beschutting en beslotenheid, rondom de binnenstad is er de ruimtelijkheid en het spektakel van de uitzichten. Deze twee gezichten versterken elkaar, maar het is steeds een opgave om de beiden gezichten goed op elkaar aan te sluiten en zo goed mogelijk met elkaar te verbinden. Openbare ruimte als anker De openbare ruimte is daarin heel erg belangrijk.

De binnenstad heeft al meerdere metamorfoses ondergaan, maar de historische structuur van straatjes, pleinen, kades

Vanuit deze historische ruggengraat is de stad stapje voor stapje gegroeid, via de vestingwerken, naar de Raadsledenbuurt, Java en de Kennedylaan. Wandelstraatjes waaieren uit en verbinden het historisch hart met de rest van de groeiende stad en met het omliggende water van de Westerschelde en het kanaal. Een hele sterke en logische structuur nog steeds. Met name rondom de binnenstad, ter plaatse van de kanaalarm, het sluizencomplex en de Scheldeboulevard is echter veel veranderd, onder invloed van de groeiende economie, de veranderende haven en de waterveiligheid. Deze krans rond de binnenstad is meerdere keren rigoureus verbouwd en aangepast en heeft diverse belangrijke functies als hoofdontsluiting voor de stad, de zeedijk, de grootschalige parkeervoorziening en de wandelboulevard. Daarnaast wordt er gewoond en gewerkt en gerecreëerd aan het strand en in de haventjes. Een belangrijke openbare ruimte, maar ook een beetje een rommelig gebied, soms winderig en guur, dat voor met name voor wandelaars weinig kwaliteiten heeft en niet uitnodigt om lang te blijven hangen. Om die reden versterkt het de wat geïsoleerde positie van de binnenstad en nodigt het mensen rondom de Kennedylaan, de Axelsestraat en wandelaars op de Scheldeboulevard niet voldoende uit om de binnenstad in te wandelen.

Andersom wordt dit unieke gebied, met zijn prachtige uitzichten en lommerrijke Willem I park vanuit de binnenstad ook niet optimaal gebruikt. Hier liggen kansen.

31

Functionele hoofdopzet

32

Functionele hoofdopzet Rondom dit netwerk van openbare ruimtes liggen een grote hoeveelheid stedelijke voorzieningen en wordt gewoond en gewerkt. Er zijn globaal een aantal clusters te herkennen: •

•

• •

•

• •

•

•

•

Tussen deze voorzieningenclusters liggen in de luwte verschillende stadse woonbuurten, zoals de Raadsledenbuurt en Java. De focus ligt hier op een combinatie van grondgebonden stadswoningen en appartementen. De Raadsledenbuurt is een oude woonbuurt die hard toe is aan vernieuwing. Hier staan veel verouderde, kleine woningen en zijn ook wat sociale problemen.

Het kernwinkelgebied bevindt zich rond de Noordstraat en de Havenstraat. Deze twee straten vormen een liggende T-structuur die drie “koppen” of entrees met bronpunten van parkeergelegenheid met elkaar verbindt: de Steenen Beer, de Kop van de Noordstraat en het ABC-complex. De Markt is de huiskamer van Terneuzen en is sinds de herinrichting een aantrekkelijk horecaplein geworden en een plek voor allerlei stedelijke evenementen. Oud-Terneuzen ligt daar een beetje verstopt tussen en bestaat uit een charmante wereld van steegjes met kleinschalige horeca en wonen. Rondom de Nieuwstraat is van oudsher vooral de nachthoreca en cultuur geconcentreerd, zoals het Scheldetheater, de bioscoop en het schoolmuseum “Schooltijd”. Dit loopt over in de Korte Kerkstraat richting de Raadsledenbuurt, met de Willibrordustoren, het poppodium PIT en het buurtcentrum de Triangel. Aan de zuidkant van de binnenstad bevindt zich het winkelcentrum Schuttershof met een supermarkt en andere winkels voor de dagelijkse boodschappen. De Axelsestraat is een klassieke aanloopstraat, met vooral wonen, maar ook wat kleine winkels, dienstverlening en wat horeca. Rondom de Kennedylaan concentreert zich de grootschalige detailhandel, gesitueerd rond een groot parkeerterrein en langs een belangrijke hoofdontsluiting van de stad.

Kantoor- en baliefuncties bevinden zich van oudsher met name langs de voormalige Oostelijke Kanaalarm. Hier bevindt zich ook het gemeentehuis. De afgelopen jaren wordt hier ook steeds meer gewoond. De Scheldeboulevard vormt het recreatieve waterfront met twee horecavoorzieningen, de veerhaven aan de Westerschelde en het stadsstrand.

33

2.3. Wat komt er op ons af? De binnenstad van Terneuzen ziet op dit moment verschillende ontwikkelingen op zich afkomen, waar het op in zal moeten spelen: Van spullen kopen, naar ervaringen opdoen en mensen ontmoeten Met de sterke groei van het online winkelen is de vraag naar fysieke winkels afgenomen en de verwachting is dat deze trend zich zal doorzetten. Er zijn in de toekomst minder winkels nodig. Ook de betekenis van de fysieke winkel is aan het veranderen. De focus verschuift van het verkopen van spullen, naar het aanbieden van nieuwe ervaringen en het ontdekken van nieuwe producten en diensten. Dit past ook bij nieuwe leefstijlen die aan het opkomen zijn. Waar vroeger zaken als bezit en status belangrijk waren, vinden steeds meer mensen nu beleving, expressie en identiteit juist waardevol. Dit maakt dat men meer tijd en geld besteed aan ‘leuke dingen doen’ – reizen, uit eten, muziek, cultuur, etc. Ook de deeleconomie is populairder aan het worden, omdat men flexibeler wil zijn en meer ontzorgd wil worden. De verwachting is dat de fysieke winkel niet zal verdwijnen, maar wel dat er minder behoefte is aan winkelvloeroppervlakte. Uit het prestatieonderzoek van 2019 is al

34

gebleken dat er in de binnenstad teveel winkelmeters zijn en de leegstand laat dat ook duidelijk zien. Een deel van de winkels in de binnenstad zal dus moeten transformeren. Winkels in de binnenstad blijven wel belangrijk in de toekomst, maar zullen in toenemende mate een plek worden om nieuwe producten en diensten te ontdekken, om zaken te proberen, te proeven, te beleven en om geïnspireerd te worden. Gezelligheid en beleving worden belangrijker als reden om naar de binnenstad te komen. Reuring en levendigheid zorgen voor mensen op straat en mensen trekken weer mensen aan. Na de tijdelijke dip tijdens de Covid-pandemie is de verwachting dat de ontmoetingsfunctie van de binnenstad weer steeds belangrijker zal gaan worden. Je moet in de toekomst niet alleen goed in de binnenstad kunnen komen, maar er vooral ook graag willen zijn. Dat betekent dat we naast het aanbod aan winkels, horeca en cultuur ook de bebouwing en de openbare ruimte een kwaliteitsimpuls moeten geven. Wandelen en verblijfskwaliteit zijn daarbij heel belangrijk. Zo worden mensen verleid de binnenstad te gaan ontdekken en langer te blijven hangen. Hier profiteren de voorzieningen van, maar mensen op straat trekken ook weer nieuwe mensen aan. Het mes snijdt dus aan twee kanten. De recente herinrichting van de Markt en de transformatie van Oud-Terneuzen zijn hier goede voorbeelden van.

Schaalvergroting en clustering Door toenemende mobiliteit en een wens tot grotere efficiëntie is er ook een schaalvergroting bezig als het gaat om voorzieningen. Grote ketens als supermarkten, interieurwinkels en bouwmarkten worden steeds groter en ook maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en zorgvoorzieningen clusteren zich en zoeken schaalvergroting en efficiëntie. De bereikbaarheid met de auto, maar ook met de fiets en het openbaar vervoer is daarbij een belangrijke opgave, maar ook de uitstraling en de verblijfskwaliteit. Kwaliteit, duurzaamheid en beleving zijn ook hier belangrijker aan het worden. Kleinschalige, stedelijke voorzieningen die vooral in de binnenstad zijn te vinden kunnen hun schaal niet vergroten en dat moeten we ook niet willen in deze historische omgeving. Zij kunnen echter wel hun impact en aantrekkingskracht voor bezoekers vergroten door elkaar op te zoeken. De ondernemers profiteren zo van elkaars bezoekers en faciliteiten en de bezoekreden wordt groter van een gebied. Winkels, culturele voorzieningen, horeca en maatschappelijke voorzieningen in en om de binnenstad van Terneuzen zijn gebaat bij heldere clusters en stedelijke gebieden met een herkenbaar eigen profiel en identiteit, waar de verschillende voorzieningen meer zijn dan de som der delen. Door deze

clusters ook nog eens goed met elkaar te verbinden en er één samenhangend en compact wandel/verblijfsgebied van te maken, zorgt dit ervoor dat de verschillende clusters ook nog van elkaar profiteren en er veel kruisbestuiving zal plaatsvinden. Ook voor de bezoekers is een verblijf in de binnenstad zo leuker, verrassender en verleidelijker. Het ‘nieuwe’ werken Onder invloed van de digitalisering en door de Covid-pandemie verandert onze manier van werken (thuiswerken, flexibeler, meer op afstand). Dit heeft zijn weerslag op het gebruik van de kantoren, zowel kwantitatief als kwalitatief. Kantoren worden meer ontmoetingsplekken, waar ruimte is voor vergaderen, afstemmen en brainstormen. Dit kan versterkt worden in combinatie met verduurzaming, mogelijke functieveranderingen en meer kansen voor wonen. Een levendige omgeving als de binnenstad is met alle voorzieningen en goede bereikbaarheid als vestigingslocatie daarom zeer interessant. De binnenstad biedt ook kansen voor bijvoorbeeld ontmoetingsruimtes en flexplekken voor zzp’ers en kleinschalige congres- en vergaderfaciliteiten.

35

Groeiende economie van de Kanaalzone Er zijn de laatste jaren forse investeringen gedaan in de infrastructuur (wegen, sluizen) en voor wat betreft de samenwerking: de North Sea Port in de Kanaalzone. Met een positief effect, de economie van de Kanaalzone groeit en bloeit en er is een grote vraag naar goed geclassificeerd personeel. De binnenstad is belangrijk als regionale voorziening en helpt internationale bedrijven om hoog-geclassificeerd personeel aan zich te binden en internationale zakenrelaties te onderhouden. Cultuur, goede horeca, een hoogwaardig winkelaanbod, historie en evenementen zijn onmisbaar daarin. Aan de andere kant kan ook de binnenstad profiteren. Grote internationale bedrijven in de Kanaalzone hebben veel expats en ontvangen internationale bezoekers. Het binden van deze doelgroepen aan de binnenstad biedt nieuwe kansen voor ondernemers en voorzieningen.

36

Groeiende welvaart De mensen zijn de afgelopen jaren steeds welvarender geworden en krijgen meer vrije tijd. Dat betekent ook dat mensen kritischer worden, minder snel verrast zijn, luxe en comfort steeds meer de norm wordt en kwaliteit, service en gastvrijheid steeds belangrijker worden. Dat geldt voor het wonen en de verblijfsrecreatie, maar ook voor de voorzieningen, de cultuur, de evenementen en de horeca. Kwaliteitsverbetering is constant noodzakelijk om de nieuwe generatie bewoners en bezoekers te kunnen binden. Zeker de binnenstad van Terneuzen moet het hebben van de mensen die er graag willen zijn, niet van de mensen die er toevallig terechtkomen. Mensen worden ook mobieler. Er valt dus meer te kiezen. Binnensteden moeten concurreren met elkaar, kwaliteit is daarbij doorslaggevend.

De binnenstad als woonplek De bevolking van Nederland groeit stevig door, ook in de regio Terneuzen. Het aantal huishoudens groeit zelfs nog harder, door de gestage toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens. Er is een grote vraag naar woningen, voor starters, jonge gezinnen en in Terneuzen ook expats. Maar ook voor emptynesters en senioren, die steeds langer zelfstandig blijven wonen, is er behoefte aan comfortabele appartementen in het hart van een gemeenschap. Juist voor deze doelgroepen zijn binnensteden in korte tijd tot de meest geliefde woongebieden van Nederland en België geworden. De nabijheid en de levendigheid van voorzieningen, historie, cultuur en openbaar vervoer maken de binnenstad een goede plek voor nieuwe, stedelijke woonmilieus. Met de oververhitte woningmarkten in Vlaanderen en de Randstad ontstaat er een trek naar kleinere steden. Terneuzen en de binnenstad moeten daarop inspelen en het nu wat eenzijdige, vaak goedkope woningaanbod in de binnenstad verbeteren, aanvullen en verrijken (advies RVO). Dat is positief voor de bestaande bewoners, maar biedt ook een kans nieuwe mensen en doelgroepen aan de binnenstad te binden, het draagvlak voor voorzieningen te vergroten en opbrengsten en investeringen te genereren voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering.