2022-02-23 Bijlage 1 - Concept ruimtelijke onderbouwing Zuidpoort Leisure Park fase 1

omgevingsvergunning

Zuidpoort Leisure Park fase 1 Terneuzen

DATUM IMRO IDN

19 november 2021 NL.IMRO.0715.OMGBG63-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

Zuidpoort Leisure Park J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Focus Real Estate NV 44001152.20190619b

AUTEUR STATUS

L. ten braak / R. Verkooijen concept

Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging ontwikkeling

7

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Planbeschrijving

10

2.1

Ligging plangebied en planopgave

10

2.2

Huidige situatie

10

2.3

Toekomstige situatie

13

Beleidskaders

19

3.1

Rijksbeleid

19

3.2

Provinciaal beleid

20

3.3

Gemeentelijk beleid

24

Toetsing aan omgevingsaspecten

29

4.1

Verkeersaspecten

29

4.2

Cultuurhistorie en archeologie

33

4.3

Bodemkwaliteit

41

4.4

Water

44

4.5

Geluid

44

4.6

Bedrijven en milieuzonering

45

4.7

Luchtkwaliteit

47

4.8

Externe veiligheid

50

4.9

Ecologie

54

4.10

Leidingen en kabels

57

4.11

Niet gesprongen explosieven

59

Uitvoerbaarheid

61

5.1

Economische uitvoerbaarheid

61

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

61

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing

3/201

63

Bijlage 1

Tekening bestaande situatie

65

Bijlage 2

Tekening totaalontwikkeling

67

Bijlage 3

Tekening fase 1

69

Bijlage 4

Ladderonderbouwing

71

Bijlage 5

Beschrijving concept met toelichting meerwaarde

111

Bijlage 6

Toetsing beleidsregel verdeling schaarse speelautomatenhal

127

Bijlage 7

Vrijstellingenkaart archeologie

135

Bijlage 8

Stroomschema archeologie

137

Bijlage 9

Watertoets

141

Bijlage 10

QRA externe veiligheid

147

Bijlage 11

AERIUS berekening

187

4/201

Ruimtelijke onderbouwing

5/201

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Aan de zuidkant van Terneuzen in het gebied Zuidpoort bestaat het initiatief om Zuidpoort Leisure Park te ontwikkelen. Het gebied Zuidpoort Terneuzen functioneert na de realisatie van de Sluiskiltunnel als stadsentree van Terneuzen en heeft in de structuurvisie Terneuzen 2025 onder andere de doelstelling gekregen om als regionaal leisurecentrum te functioneren. Zuidpoort Leisure Park geeft uitwerking aan deze doelstelling. De ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel met een leisurepark daaromheen. In het leisurepark zullen verschillende dagrecreatieve functies en bijbehorende horeca onderdak vinden. Naast de realisatie van deze functies maken een parkeerterrein, (langzaamverkeers)ontsluiting, waterberging en een groene zone als landschappelijke inpassing onderdeel uit van deze ontwikkeling. De ontwikkeling van het gebied zal gefaseerd gebeuren. In fase 1 worden de volgende concrete ontwikkelingen en functies mogelijk gemaakt: Realisatie Hotel; Realisatie Casino; Realisatie Wereldrestaurant; Realisatie Bowlingcentrum; Realisatie gemakswinkel (kleine supermarkt) bij bestaand tankstation; Realisatie Foodcourt met 4 fastfoodrestaurants; Aanleg benodigde ontsluiting autoverkeer Aanleg ontsluiting langzaamverkeer op de Gravin Mariaweg; Aanleg noodzakelijk aantal parkeerplaatsen Aanleg groenvoorzieningen; Verbreden sloot t.b.v. de waterberging.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied, voor de ontwikkeling zal een nieuw bestemmingsplan dan wel omgevingsplan worden opgesteld. Vooruitlopend op dit bestemmingsplan is besloten door middel van een vergunning voor afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo) de eerste fase van de ontwikkeling mogelijk te maken. Hiervoor is een goede ruimtelijke onderbouwing vereist waarin is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Omdat deze ontwikkelingen nadrukkelijk onderdeel zijn van de totale ontwikkeling van Zuidpoort Leisure Park is deze totale ontwikkeling beschreven en ook (grotendeels) getoetst in deze ruimtelijke onderbouwing. Omdat en de eigenaar van het casino de exploitatie wil voortzetten op de locatie Zuidpoort Leisure Park en de geldende kansspelvergunning van het casino in Axel per 1-1-2021 is vervallen, is gekozen om fase 1 door middel van een omgevingsvergunning vooruitlopend op het bestemmingsplan mogelijk te maken. Daar waar in deze ruimtelijke onderbouwing gesproken wordt van plangebied, wordt het plangebied van de totaalontwikkeling van Zuidpoort Leisure Park bedoeld.

Met het projectgebied is fase 1 van deze ontwikkeling en dus van het hotel, het casino, het wereldrestaurant, het bowlingcentrum, de gemakswinkel, het foodcourt, met bijbehorende parkeer-, groen- en watervoorzieningen en ontsluitingswegen bedoeld.

6/201

1.2

Ligging ontwikkeling

Het plangebied van Zuidpoort Leisure Park is onderdeel van Zuidpoort Terneuzen ten zuiden van de kern Terneuzen, ingeklemd tussen de N61 aan de noordzijde, de Guido Gezellestraat en de nieuwe N62 met tunneltracé en afslag "Terneuzen" aan de oost- en zuidzijde. De grens van Zuidpoort Terneuzen aan de westzijde wordt gevormd door de goederenspoorlijn. Momenteel zijn er concrete plannen voor het zuidelijke deel van het gebied, de overige gronden van Zuidpoort worden in een later stadium ontwikkeld en worden nog voor agrarische doeleinden gebruikt. Het plangebied van Zuidpoort Leisure Park is in figuur 1.1 weergegeven. De projectlocatie wordt in samenhang met het plangebied in figuur 1.2 weergegeven.

Figuur 1.1: Globale ligging Zuidpoort Leisure Park (rood) (bron: luchtfoto Kadaster Nederland 2019)

7/201

Figuur 1.2 Projectgebied fase 1 onderliggende ruimtelijke onderbouwing (bron: luchtfoto Kadaster Nederland 2019)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter hoogte van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld op 25 juni 2013. Nadien zijn nog het 'Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen' en het wijzigingsplan 'Verwijderen bestemming Archeologie Sluiskiltunnel' vastgesteld. Deze wijzigingen voorzien in respectievelijk een aanpassing van de parkeerregels en het verwijderen van de archeologische dubbelbestemmingen in een deel van het plangebied. De gronden in het projectgebied zijn in het geldende bestemmingsplan grotendeels bestemd als 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Recreatieve functies zoals een hotel, leisurefuncties en horeca zijn hier niet toegestaan. Voor het bouwen van gebouwen behorende bij de bestemming zijn diverse hoogte-, oppervlakte- en inhoudsmaten opgenomen. Er geldt een bouwhoogte van maximaal 11 meter voor gebouwen, een maximale inhoud van 1.500 m3 voor bedrijfswoningen en 2.500 m3 voor mestopslagruimten en een maximale oppervlakte van 2.000 m² voor niet- grondgebonden neventakken en gebouwen ten behoeve van aquacultuur. De gronden in de zuidoosthoek hebben de bestemming 'Detailhandel', hier is het tankstation en bijbehorende ondergeschikte detailhandel toegestaan. Het westelijk deel van het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Tevens geldt in een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning ondergronds'. Deze is opgenomen ter bescherming de ondergrondse 50 kV hoogspanningsleiding. Ook de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie - 2' en 'geluidzone - industrie - 3' zijn van kracht. Hier zijn geen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegestaan.

8/201

De beoogde ontwikkelingen passen zowel voor wat betreft gebruiks- als bouwmogelijkheden niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2. Geldend bestemmingsplan, plangebied Zuidpoort Leisure Park (rood omrand) locatie casino (ode speld) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de structuur van het plangebied en de beoogde ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het actuele beleidskader beschreven en wordt de ontwikkeling hieraan getoetst; In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan de diverse milieuaspecten; In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

9/201

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Ligging plangebied en planopgave

Door de veranderingen in infrastructuur (de aanleg van de Sluiskiltunnel, N62 en de nieuwe ontsluiting van Terneuzen) is in het noorden van de Koegorspolder een nieuw gebied ontstaan genaamd Zuidpoort. In dit gebied ligt de, vanwege zijn afmetingen, in het oog springende skihal. Het gebied is zeer goed ontsloten wat kansen bied voor regionale functies. De skihal is hiervan een goed voorbeeld1. Door de aanleg van nieuwe infrastructuur fungeert dit gebied als de nieuwe stadsentree van Terneuzen. Bezoekers vanaf de N62 uit de richtingen Oostburg, Middelburg en Oost-Vlaanderen worden via de Guido Gezellestraat Terneuzen in geleid. In de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen is het gebied Zuidpoort benoemd als strategisch project met als doelstelling dat het gebied aan het eind van de structuurvisieperiode de dynamische schijf is waar onderwijs en bedrijvigheid aan elkaar gekoppeld zijn en waar veel mensen weet van hebben, omdat de Zuidpoort tegelijkertijd een regionaal leisurecentrum vormt. De realisatie van het hotel, wereldrestaurant, de leisurefuncties en een foodcourt in combinatie met de bestaande skihal past in de doelstelling uit de structuurvisie voor een regionaal bekend leisurecentrum op deze locatie.

2.2

Huidige situatie

2.2.1 Omgeving plangebied Het plangebied wordt omgeven door drukke gebiedsontsluitende vierbaanswegen en een goederenspoor die een barrière vormen met de naastgelegen gebieden. Ten oosten en zuiden van het plangebied bevinden zich vooral agrarische gronden met windturbines. Op een wat grotere afstand (ruim 1 kilometer) ligt ten zuiden van de te ontwikkelen locatie een groot industrieterrein met een recyclingfabriek (Heros) en een kunstmestfabriek (Yara). Ten noorden van het plangebied ligt de kern van Terneuzen. Grenzend aan de N61, die de Zuidpoort begrenst aan de noordzijde, ligt het bedrijventerrein Oostelijke Kanaaloever met een grote diversiteit aan bedrijven. Binnen het gebied Zuidpoort zijn een aantal functies verspreid over het gebied aanwezig. Het prominentste gebouw in het gebied is de skihal, hier zijn ook een aantal winkelruimtes en een fitnessstudio gesitueerd. Ten noorden van de skihal is een centrum voor duurzame economie en technologie (Biobase). Tussen de skihal en het centrum voor duurzame economie is een woning gevestigd. In de noordoosthoek van de Zuidpoort zijn nog twee woningen gevestigd. In het oosten ligt een recent gerealiseerd onbemand tankstation. Aan oostzijde bevindt zich ook de rotonde die de aansluiting vormt tussen de Guido Gezellestraat en de N62. Deze rotonde ontsluit eveneens het tankstation.

10/201

Figuur 2.1 Plangebied met omliggende functies (blauw woningen)(Bron: luchtfoto Kadaster Nederland, bewerkt)

Figuur 2.2 Rotonde aansluiting N62tankstation vanaf oostgrens plangebied 2.2.2 Projectgebied Momenteel is het projectgebied ter hoogte van de voorziene ontwikkelingen in gebruik als agrarische grond. Er is geen ontsluiting naar de specifieke gronden. In Bijlage 1 is een tekening op schaal opgenomen van de bestaande situatie binnen het plangebied en binnen het projectgebied.

11/201

Figuur 2.3 Huidige situatie plangebied vanaf tankstation in westelijke richting

Figuur 2.4 Huidige situatie plangebied vanaf tankstation in noordelijke richting

12/201

2.3

Toekomstige situatie

2.3.1 Inleiding Zuidpoort Leisure Park is de beoogde volgende fase in de ontwikkeling van het gebied Zuidpoort Terneuzen, hier is een compleet leisure gebied voorzien dat onder de noemer 'Simulatiepark' zal worden ontwikkeld. Doel is om hier divers aanbod aan vrijetijdsfuncties te realiseren en om door de combinatie een publieks aantrekkend geheel te worden en de hotspot voor de ultieme vrijetijdsbesteding in de regio. Daarbij wordt functioneel nadrukkelijk ook de combinatie met de skihal gezocht. Functies die in het gebied komen zijn een hotel, bowlingcentrum, een casino, een wereldrestaurant, foodcourt, gemakswinkel bij het bestaande tankstation, en leisurefuncties met simulatie als thema (surfpool & flowriders, kinderspeelparadijs en racing experience etc.). Met een dergelijke mix aan functies is er een divers aanbod voor verschillende doelgroepen. De combinatie van de verschillende vormen van vrijetijdsbesteding zal de aantrekkelijkheid van het gebied versterken. Deze vorm van recreatie vindt binnen de gebouwen plaats en is dan ook weersonafhankelijk en het volledige jaar functioneel. De ontwikkeling van het gebied zal gefaseerd gebeuren, waarbij de ontwikkelingen het dichtst bij de ontsluiting aan de Guido Gezellestraat als eerste fase zullen worden ontwikkeld: 1. Fase 1 oostzijde: a. Hotel; b. Casino; c. Wereldrestaurant; d. Bowlingcentrum; e.

Gemakswinkel (kleine supermarkt) bij bestaand tankstation; f. Foodcourt met 4 fastfoodrestaurants; g. Benodigde ontsluiting autoverkeer, langszaamverkeer en het noodzakelijk aantal parkeerplaatsen; h. Groen- en watervoorzieningen 2. Fase 2: westelijk deel: a. Simulatiepark De kansspelvergunning voor het casino dat momenteel in Axel gevestigd is per 1-1-2021 afgelopen, het casino op deze locatie is medio 2020 opgehouden te bestaan. In het najaar van 2019 is een aanbestedingsprocedure gestart voor de toewijzing van de automatenhalvergunning in de gemeente Terneuzen ter vervanging van de vergunning van het casino in Axel. Deze procedure is tweedelig, enerzijds wordt de aanvraag voor de exploitatie beoordeeld, anderzijds de aanvraag voor de omgevingsvergunning en ruimtelijke ordening. Initiatiefnemer wil het casino op basis van deze nieuwe automatenhalvergunning binnen het projectgebied vestigen.

13/201

2.3.2 Stedenbouwkundig plan Zuidpoort Leisure Park In het stedenbouwkundig plan ligt de nadruk op een aantrekkelijke nieuwe entree voor Terneuzen. Het gebied wordt ingevuld met groene randen, een brede waterpartij en afwisselende bouwhoogten en vormt zo een aantrekkelijk geheel gezien vanaf de N62. Bepalend voor de stedenbouwkundige invulling is de ontsluiting van het gebied vanaf de bestaande rotonde. Hierbij wordt een primaire ontsluitingsweg gemaakt in de zichtlijn met de top van de skihal. De ontsluitingsweg van het tankstation wordt doorgetrokken om zo te functioneren als hoofdontsluiting van het gebied Zuidpoort Leisure Park, waardoor dit direct vanaf de rotonde bereikbaar wordt. Deze weg deelt het plangebied op in een noordelijk en zuidelijk deel. Ter hoogte van het hotel verandert de weg in een langzaamverkeer verbinding in de richting van de skihal, en vormt de langzaamverkeer verbinding met de kern Terneuzen. Deze langzaamverkeerverbinding maakt geen onderdeel uit van fase 1. Later te ontwikkelen gronden aan de noordzijde kunnen op de zijweg in noordelijke richting worden aangesloten. De bestaande Gravin Mariaweg wordt doorgetrokken tot in het plangebied en zal functioneren als langzaamverkeersverbinding voor bezoekers uit het oostelijk deel van de kern Terneuzen.

Figuur 2.5 CONCEPT Birdseye impressie stedenbouwkundig plan totaalontwikkeling (bron: EVE Architecten, 21-10-2020) Aan de zuidkant van het stedenbouwkundig plan, grenzend aan de N62, worden het hotel, het wereldrestaurant en het casino gebouwd. Het hotel heeft een prominente plaats in het ontwerp en staat ruim opgezet in een parkachtige omgeving. Met name ten westen van het hotel wordt een parkachtige omgeving gecreëerd. De bestaande sloot aan de zuidzijde wordt in Fase 1 verbreedt. In Fase 2 zal een grote waterpartij worden aangelegd om te voorzien in voldoende waterberging in het kader van de totaalontwikkeling. Door deze robuuste landschappelijke inpassing heeft het plangebied vanaf de N62 een groen aangezicht. Voor het casino zal een plein komen dat het casino van de nodige allure zal voorzien. Aan de westzijde van het tankstation is de gemakswinkel gesitueerd. Deze winkel heeft een ondersteunende functie aan het tankstation en is dan ook primair vanaf het tankstation bereikbaar. In de zuidoosthoek van het plangebied wordt ruimte gereserveerd voor een toekomstige reclamemast, deze maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag in fase 1.

14/201

De gehele ontwikkeling zal landschappelijk worden ingepast met strijkeigen beplanting conform het advies van de Stichting Landschapsbeheer Zeeland. Het beoogde 3 sterren hotel met minimaal circa 120 en maximaal 220 hotelkamers biedt de mogelijkheid om een leisure beleving van enkele dagen aan te bieden en zoekt daarbij ook de verbinding met de skihal. Het hotel richt zich eveneens op de zakelijke markt en biedt daardoor de omliggende internationale bedrijven goed bereikbare overnachtingsmogelijkheden. In de zichtlijn vanuit de Sluiskiltunnel en de N62 kan door middel van een hoogteaccent met het hotel een landmark worden gecreëerd die samen met de skihal de stad Terneuzen aan de zuidzijde markeert. Het hoekperceel bij de tunnelmond is daarbij zeer geschikt voor de noodzakelijke waterberging voor de ontwikkeling van het gebied. Het foodcourt ligt ten noorden van de entree en is daarmee snel vanuit de doorgaande weg bereikbaar. Bevoorrading en drive-thru faciliteiten worden vanaf de entree van het gebied gescheiden en langs de achterzijde van de restaurants geleid. In combinatie met het tankstation en de gemakswinkel, die naast het tankstation ligt, ontstaat hierdoor een verzorgingsplaats voor het doorgaande verkeer. Daarnaast is het foodcourt een aanvulling op de overige leisure functies van Zuidpoort Leisurepark.

Met het bowlingcentrum ten westen van het foodcourt wordt de start gemaakt van het simulatiepark. De overige leisure functies met als thema simulatiepark worden in fase 2 aan de westzijde van de gronden gerealiseerd. Daarbij wordt gedacht aan functies als: Klimmen en boulderen; Surfpool eventueel aangevuld met flowriders; VR / Escape / Adventure games; Bioscoop; Kinderspeeltuin; Formule 1 experience. Deze vrijetijdsfuncties hebben als doel de regionale leisure functie van het gebied Zuidpoort verder uit te bouwen en zijn een goede slechtweersvoorziening voor recreanten uit de regio. De stedenbouwkundige invulling van deze leisure functies wordt nog nader bepaald. De randen van het gebied aan de N62 en Tractaatweg zijn de representatieve zones van de stad Terneuzen aan de doorgaande route tussen Gent, Vlissingen en Rotterdam. De nieuwe functies zullen zich hier presenteren en vormen de entree van Terneuzen. Door middel van een omgevingsvergunning wordt fase 1 van deze ontwikkeling met het hotel, casino, bowlingcentrum en een wereldrestaurant en daarnaast een foodcourt en gemakswinkel en de bijbehorende groen-, water- en parkeervoorzieningen en de noodzakelijke ontsluitingswegen mogelijk gemaakt. In figuur 2.6 (totaalontwikkeling) en 2.7 (Fase 1) is in de plattegrond van het stedenbouwkundig plan weergegeven welke onderdelen dit zijn.

De tekeningen zijn tevens opgenomen als bijlagen 2 en 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

15/201

Figuur 2.6 Stedenbouwkundig plan Zuidpoort Leisure Park (Bron: Rho Adviseurs)

Figuur 2.7 Invulling projectgebied fase 1 (Bron: Rho Adviseurs)

16/201

In Bijlage 4 wordt uitgebreid ingegaan op de behoefte aan de functies die zijn beoogd in Zuidpoort Business Park. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de beoogde functies die in Fase 1 worden toegevoegd. 2.3.3 Hotel Het hotel vormt de landmark van de ontwikkeling en de zuidelijke entree van Terneuzen. Met een toren van minimaal 65 meter en maximaal 80 meter valt deze direct op in het landschap. In het hotel met de toren is ruimte voor maximaal 220 kamers, waarvan er in de eerste 5 lagen circa 120 worden gerealiseerd. Het hotel wordt ontwikkeld door een grote hotelketen die hier beoogt een 3 sterren hotel te ontwikkelen. In het hotel zijn naast de kamers verschillende voorzieningen als een restaurant en fitnessruimte voor de hotelgasten aanwezig. Het hotel is de drager van de ontwikkeling Zuidpoort Leisure Park. Het biedt de mogelijkheid een totaalbeleving van het leisure park te maken waarbij bezoekers een weekend van de skihal en overige leisure functies gebruik kunnen maken. Anderzijds bediend het hotel de zakelijke markt, in de omgeving zijn verschillende internationale bedrijven aanwezig die behoefte hebben aan goed bereikbare overnachtingsmogelijkheden. 2.3.4 Casino en wereldrestaurant Het casino is beoogd in de zuidoosthoek van het gebied.

Het casino heeft een oppervlakte van 600 m² en wordt een modern casino met een eigen bar en keuken om de gasten van hapjes te voorzien. Het casino is een verplaatsing van een casino binnen de gemeente Terneuzen (zie ook paragraaf 2.3.1). In Bijlage 6 wordt ingegaan op de beleidsregel verdeling schaarse speelautomaten in Terneuzen. In bijlage 5 is de meerwaarde van de ontwikkeling met het casino beschreven. In dit document wordt het 'Zuidpoort Leisure Park' omschreven als 'Family Fun Zone Terneuzen'. Daarmee wordt dus dezelfde ontwikkeling bedoeld. Het Casino kent een ondergeschikte positie ten opzichte van de ontwikkeling van het gehele Zuidpoort Leisure Park, maar ook ten opzichte van de ontwikkeling van fase 1. Zoals aangegeven krijgt het casino een oppervlakte van 600 m² wat ondergeschikt is aan de overige functies. Maar met een aantal van 50.000 - 55.000 bezoekers per jaar draagt dit casino in belangrijke maar tevens beperkte en ondergeschikte mate bij aan de totale ontwikkeling van het gebied. Naast het casino komt namelijk het wereldrestaurant met een oppervlakte van 2.000 m². De beoogde bebouwing heeft een oppervlakte van 1.000 m² en bestaat uit 2 bouwlagen (maximaal 10 meter hoog). Het wereldrestaurant vormt met een verwacht bezoekersaantal van 250.000 bezoekers per jaar een grote trekker in fase 1.

Hierbij wordt een concept ontwikkeld waarbij maximaal 1.500 m² gebruikt wordt voor het restaurant en als extra service een ruime speelvoorziening wordt gerealiseerd met bijvoorbeeld een binnenspeeltuin en gameroom. 2.3.5 Foodcourt Het foodcourt bestaat uit vier units (ieder circa 400 m²) van één bouwlaag ten noorden van de nieuwe ontsluitingsweg. Hier zullen verschillende grote fastfoodketens worden ondergebracht. Voor invulling van de units zijn partijen zoals KFC en Subway denkbaar. Het foodcourt is een ondersteunende functie voor de leisure functies in het concept 'Simulatiepark', maar heeft ook een zelfstandige aantrekkingskracht voor bezoekers en toeristen die geen gebruik maken van de overige functies maar de locatie passeren onderweg naar hun vakantiebestemming. De eetgelegenheden kunnen over een drive-thru functie beschikken, maar beschikken ook over voldoende ruimte om ter plaatse te eten. Naast het tankstation komt een gemakswinkel, dit is een winkel die een combinatie met het bestaande

17/201

tankstation vormt. Hiervoor zullen dan ook parkeerplaatsen aan de zijde van het tankstation komen. Met een oppervlak van 400 m² biedt deze een beperkt assortiment voor snelle aankopen voor passerende bezoekers. Het foodcourt vormt samen met het bestaande tankstation en de gemakswinkel een verzorgingsplaats langs de N62. Deze verschillende functies worden ondergebracht in afzonderlijke paviljoens van één bouwlaag en maximaal 5 meter hoog. 2.3.6 Bowlingcentrum Het bowlingcentrum is een centrum met maximaal 15 bowlingbanen. Naast bowling is hier ook horeca en andere ondergeschikte leisure te vinden. Daarbij kan gedacht worden aan snooker en pool maar ook aan darts. Het centrum biedt daarmee een avond of middag vullend programma. De bebouwing wordt 2 bouwlagen hoog (maximaal 10 meter) en 2.000 m² oppervlakte. Het bowlingcentrum is de eerste in reeks gebouwen van het simulatiepark, de overige ontwikkelingen volgen in fase 2.

18/201

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskaders

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De drie rijksdoelen zijn uitgewerkt in 13 nationale belangen, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Toetsing Voor het plangebied geldt dat bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan geen nationale belangen uit de SVIR in het geding zijn. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk heeft met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vastgelegd. Het gaat om regels voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren en militaire terreinen. Toetsing Voor het plangebied geldt dat bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan geen nationale belangen uit het Barro in het geding zijn.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Toetsing Het toevoegen van een hotel, foodcourt en leisure voorzieningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. De behoefte aan deze functies is beschreven in de ladderonderbouwing Zuidpoort Terneuzen, deze is opgenomen in bijlage 4. Hierin is tevens de locatiekeuze onderbouwd.

19/201

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2018 In het Omgevingsplan geeft de provincie de ruimtelijke visie op Zeeland weer en geeft aan waar de komende jaren door de provincie op wordt ingezet: ruimte voor economische ontwikkeling, een gezonde en veilige woonomgeving en goede kwaliteit van bodem, water, natuur en landschap. Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied, op gronden die door de provincie zijn aangewezen als Landelijk gebied. Stedenbeleid De provincie benadrukt het belang van steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden voor een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat. De vier Zeeuwse steden waar Terneuzen er één van is spelen een belangrijke rol in Zeeland, door de aanwezigheid van veel grotere voorzieningen en de concentratie van inwoners. Omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijsd is het behoud en de herontwikkeling van voorzieningen essentieel. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Toetsing De locatie ligt op gronden die door de provincie zijn aangewezen als 'Landelijk gebied', grenzend aan één van de vier als 'Grote steden' aangewezen steden in Zeeland, Terneuzen.

De ontwikkeling van het casino, foodcourt en de overige leisure ruimte draagt bij aan het voorzieningenniveau in Terneuzen en Zeeuws-Vlaanderen en sluit daarmee aan bij de doelstelling in het stedenbeleid van de provincie. Voorzieningen De provincie vindt een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven essentieel. Daarbij vindt ze het bieden van goede kwaliteit van voorzieningen belangrijker dan de fysieke nabijheid. De schaalvergroting in de regio zorgt er voor dat de bereikbaarheid van bovenlokale voorzieningen van belang is. Daarbij gaat het om ruimtelijke inpassing in de hoofdnetwerken van openbaar vervoer, fiets en auto. Op bovengemeentelijk niveau draagt een adequaat voorzieningenpatroon bij aan de leefbaarheid en aan de aantrekkelijkheid van een regio. Een goede afstemming binnen het stedennetwerk biedt kansen voor het aantrekken van voorzieningen die nu nog in Zeeland ontbreken. Grootschalige (leisure)voorzieningen worden bij voorkeur in een van de vier stedelijke gebieden gevestigd. Toetsing De ontwikkeling van het hotel is vooral gericht op de zakelijke markt / short stay en is met name een voorziening voor de verschillende internationale bedrijven in de Kanaalzone. Daarbij is de snelle bereikbaarheid van groot belang.

Het casino en foodcourt zijn regionale voorzieningen die in de regio niet elders te vinden zijn en zijn dan ook aanvullingen op het bestaande voorzieningenniveau. In samenwerking met de overige leisure functies in Zuidpoort zal dit gebied door zijn ligging en de unieke functies gaan functioneren als regionaal leisure centrum en bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de regio.

20/201

Hotels Hotelontwikkeling wordt in het omgevingsplan als bijzondere vorm van verblijf voor recreatieve en zakelijke doeleinden gezien. De provincie ziet mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5 sterren) segment. Daarbij sluit concentratie in stedelijke en toeristische gebieden goed aan bij toeristische en zakelijke marktvraag en voorkomt dit tevens ontwikkelingen in het landelijk gebied. Nieuwvestiging van hotels wordt op eenzelfde manier als nieuwvestiging van overige verblijfsrecreatie beoordeeld. Dit wil zeggen dat nieuwvestiging buiten de kustzone mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied en in door de betrokken partijen aangewezen aandachtsgebieden. Toetsing Het in fase 1 te ontwikkelen hotel is, gelet op de perifere ligging binnen Nederland in combinatie met de groei van de Kanaalzone, een grootschalig internationaal gericht bedrijventerrein, erg geschikt voor de zakelijke markt en short stay. Ook combinatie met de overige leisure voorzieningen (bijvoorbeeld de skihal) binnen Zuidpoort Terneuzen is denkbaar. Om deze markten te kunnen bedienen is goede bereikbaarheid en de nabijheid van de leisure voorzieningen essentieel. De locatie ligt binnen het stedelijk weefsel van Terneuzen.

Geluid Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het industrieterrein Sluiskil-oost/Kanaaleiland Daarnaast ligt het plangebied grotendeels binnen de geluidzone van het industrieterrein Oostelijke kanaaloevers. Op dit aspect wordt ingegaan in paragraaf 4.5.3.

Figuur 3.1 Geluidzones industrielawaai met globale weergave plangebied in rood (bron: provincie Zeeland) Externe veiligheid Het plangebied is onderdeel van de Kanaalzone waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Daarnaast ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de N62 en de N290 waarover ook gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Langs het plangebied zijn ook twee hogedruk aardgasleidingen gelegen. Het plangebied ligt binnen

21/201

het invloedsgebied van deze leidingen. Op al deze aspecten wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.8. 3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening 2018 De regels zoals opgenomen in de Provinciale Omgevingsverordening 2018 (inclusief wijzigingen) hebben een directe doorwerking naar ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing. Voor wat betreft de ontwikkeling van Zuidpoort Leisure Park zij de volgende artikelen van toepassing: Artikel 2.6 Detailhandel In een bestemmingsplan worden nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin nieuwe detailhandelsvoorzieningen, met inbegrip van de uitbreiding van bestaande -voorzieningen, worden toegelaten wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden. Het eerste lid is niet van toepassing op de in bijlage B genoemde categorieën. Toetsing: De gemakswinkel is een nieuwe detailhandelsvoorziening die qua ligging niet geheel binnen de bestemming Detailhandel past. De functie van de gemakswinkel sluit echter wel aan bij de bestemmingsomschrijving van deze bestemming, namelijk ondergeschikte detailhandel behorend bij het tankstation.

De vergunning voor afwijken van het bestemmingsplan voorziet niet in een nieuwe detailhandelsvoorziening, maar in het toestaan van een reeds mogelijke vestiging van deze ondergeschikte detailhandelsvoorziening behorende bij het tankstation op een andere locatie grenzend aan het tankstation. Op de gronden ten zuiden van het tankstation komt deze te vervallen. Artikel 2.11 Verblijfsrecreatie buiten de kustzone 1. In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in bestaand stedelijk gebied en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten. 2. Het eerste lid is niet van toepassing indien, op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, krachtens een bestemmingsplan, de nieuwvestiging of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein reeds is toegelaten met dien verstande dat de afwijking van de bepalingen van deze verordening niet mag worden vergroot. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op een nieuw verblijfsrecreatieterrein dat gerealiseerd wordt in de vorm van een nieuw landgoed en buitenplaats, zoals bedoeld in bijlage C bij artikel 2.7, onder 3. 4.

In afwijking van het eerste lid is uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein toegelaten buiten bestaand stedelijk gebied, met dien verstande dat in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten. 5. In afwijking van het eerste lid kan een nieuw verblijfsrecreatieterrein worden toegelaten buiten bestaand stedelijk gebied indien in de toelichting op het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 4 opgenomen uitgangspunten. Bijlage D 3. Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein buiten de kustzone:

22/201

Een eenduidig Zeeuws kwaliteitsniveau verschaft helderheid over de gewenste kwaliteit van de verblijfsrecreatie voor ondernemers en biedt een gelijk speelveld. Om de potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, moeten ontwikkelingen in Zeeland minimaal aan onderstaande basiskwaliteit voldoen. Uitgangspunten Nieuwvestiging en uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.11, eerste lid voldoen aan de voorwaarden B t/m D van het Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein. Uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.11, vierde lid voldoet aan de voorwaarden A t/m D. A. Ruimtelijke kwaliteit: Kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf; Een beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein: integraal onderdeel uitmaakt van een (nieuw) landschap; en de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap; en het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is; Een beperkte uitbreiding van eenheden is mogelijk indien: er sprake is van een integrale kwaliteitsimpuls van het bestaande en toekomstige accommodatie; B.

Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een Leisureplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Toetsing De begripsbepaling van bestaand stedelijk gebied in de 'Provinciale omgevingsverordening 2018' is als volgt: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

23/201

De locatie ligt daarmee in het bestaand stedelijk gebied van Terneuzen, ingeklemd tussen het bestaand bebouwd gebied en de infrastructuur in de vorm van de N62 en de Guido Gezellestraat. Artikel 2.11 onder 1 is dan ook van toepassing. Hierna aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten. Het gaat om nieuwvestiging van verblijfsrecreatieterrein (hotel) en er moet dan ook voldaan worden aan voorwaarden B t/m D. B. Economische haalbaarheid: Het gaat om de ontwikkeling van een hotel, dit wordt geëxploiteerd door één bedrijf dat internationaal vele hotels exploiteert. Er is een Leisureplan opgesteld en de ontwikkeling is aantoonbaar uitvoerbaar. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: De ontwikkeling richt zich vooral in voor de zakelijke markt en short stay. Ook is de combinatie met de leisure voorzieningen (bijvoorbeeld de skihal) binnen Zuidpoort Terneuzen denkbaar. Uit de ladderonderbouwing (bijlage 4) blijkt dat dit type hotel voldoende onderscheidend is in de regio. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: De komst van het hotel zal de werkgelegenheid in de regio doen toenamen. Daarnaast zorgt de komst van het hotel voor een representatief meetingpoint voor bedrijven, aan een belangrijke noord-zuidverbinding in Zeeland, op een centrale plek in de Kanaalzone en centraal in Zeeuws-Vlaanderen.

Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met de regels van de Provinciale Omgevingsverordening 2018.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Gebiedsvisie Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone In de gebiedsvisie Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone uit 2009 wordt de ambitie voor het gebied langs het Kanaal Gent-Terneuzen kenbaar gemaakt. Het gebied krijgt te maken met een veranderende bevolkingssamenstelling, waardoor voorzieningen, de woningvoorraad en het aanbod van werknemers onder druk komt te staan. Echter zijn er ook veel kansen voor het gebied met projecten rond vertering van de maritieme toegang, investeringen in de bereikbaarheid over de weg en de ontwikkeling van Biopark Terneuzen en Biobase Europe. De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone heeft de ambitie om een sprong te maken in de economische ontwikkeling, daarbij zijn procesindustrie, logistiek en agriLeisure belangrijke speerpunten. Om deze ambitie waar te maken op langere termijn zijn voor de periode tot 2020 acht opgaven benoemd. 1. Verduurzaming en innovatie van het economisch kerngebied 2. Vormgeven aan een arbeidsmarktstrategie 3. Bouwen aan regiomarketing 4. Duurzame multimodaliteit 5. Differentiëren van woonmilieus en voorzieningenniveaus 6. Werken aan milieukwaliteit

24/201

7. Versterken van natuur en landschap 8. Naar een Grenzeloze Kanaalzone Toetsing De ontwikkeling van Zuidpoort Leisure Park is in overeenstemming met de ambities en opgaven zoals deze in de gebiedsvisie omschreven zijn. De realisatie van een hotel op een goed en snel bereikbare locatie midden in de Kanaalzone, voegt een aantrekkelijke voorziening voor internationale bedrijven toe aan het gebied. Daarnaast voegt de ontwikkeling van de verschillende leisure functies, voorzieningen toe aan de regio die het voorzieningenniveau hoger maken. 3.3.2 Structuurvisie Terneuzen 2025 In de Structuurvisie Terneuzen 2025 wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie steunt op diverse beleidsdocumenten zoals de Gebiedsvisie Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone en een aantal sectorale notities zoals de Structuurvisie Detailhandel, het wegencategoriseringsplan, het actieplan Economie en de notitie 'Op pad' van de provincie Zeeland, die als bouwstenen hebben gediend. Bij het opstellen van de structuurvisie is gebruik gemaakt van de zogenaamde lagenbenadering, die de kwaliteiten in een gebied met elkaar in verband brengt. De lagenbenadering wordt gezien als een zorgvuldige methode om ruimtelijke keuzes te onderbouwen.

Verblijfsrecreatie De gemeente Terneuzen heeft een beperkt aanbod aan verblijfsrecreatie. Er zijn in principe vijf gebieden die voor verblijfsrecreatie geschikt zijn: Stedelijk gebied (hotels, truckstop, gereguleerde overnachtingsplaatsen); Vakantie-eiland Braakman (reeds aanwezig, mogelijk verplaatsing/uitbreiding); Een gebied nabij Axel (verblijfsrecreatie op bovengemiddelde kwaliteit als aanvulling op hoogwaardige dagrecreatieve buitenvoorzieningen; camping aan de 1e Verkorting); Verblijfsrecreatie op het platteland (bed & breakfast, kleinschalige campings, groepsaccommodaties etc.); Leisuregebied in het gebied Zuidpoort. Zuidpoort In de structuurvisie voor Terneuzen wordt ingegaan op de gunstige ligging van het plangebied. Regionale functies die van deze locatie zouden kunnen profiteren zijn leisure functies, het onderwijs, de grootschalige detailhandel en de kantoorachtige bedrijvigheid. De Zuidpoort wordt verder aangegeven als alternatieve locatie of overloopgebied voor grootschalige perifere detailhandel. De Zuidpoort biedt tevens ruimte voor kantoorachtige bedrijven, waarvoor aan de rand van de binnenstad geen ruimte gevonden kan worden. Het strategische project is erop gericht een ruimtelijk kader te creëren, waarbinnen verschillende functies een plek kunnen krijgen, waardoor symbiosemogelijkheden ontstaan.

Tegelijkertijd zal het ruimtelijk kader een robuuste langzaam-verkeersverbinding moeten faciliteren over het kanaal heen. Doelstelling is dat de Zuidpoort aan het eind van de structuurvisieperiode de dynamische schijf is waar onderwijs en bedrijvigheid aan elkaar gekoppeld zijn en waar veel mensen weet van hebben omdat de Zuidpoort tegelijkertijd regionaal leisure

25/201

centrum vormt.

Figuur 3.2: Visiekaart Structuurvisie Terneuzen 2025

Toetsing Onderliggende ontwikkeling van verschillende leisure functies in combinatie met het hotel en het foodcourt in combinatie met de bestaande skihal is een deeluitwerking de beoogde doelstelling zoals deze geformuleerd is in Structuurvisie Terneuzen 2025, namelijk het realiseren van een regionaal leisure centrum dat bij veel mensen bekend is. 3.3.3 Hotelvisie gemeente Terneuzen (2008) In de hotelvisie wordt de toekomstige vraag naar hotelfaciliteiten in Terneuzen getoetst en wordt een inventarisatie gemaakt van de uitbreidingsmogelijkheden van het kamer- en hotelaanbod, gespecificeerd naar niveau (sterrensegmenten). Opvallend is het eenzijdige hotelaanbod in het driesterrensegment in Terneuzen en dat het aandeel vier sterrenkamers in Terneuzen fors ondervertegenwoordigd is ten opzichte van omliggende gemeenten en de rest van Nederland. De vraag naar hotels vanuit de zakelijke markt de zal op basis van de toekomstige ontwikkelingen in de regio naar verwachting licht toenemen. Daarnaast kent Terneuzen weinig vakantiewoningen. Conclusie is dat de hotelmarkt redelijk goed bezet is in Terneuzen. Er bestaat een beperkte uitbreidingsruimte in de hotelbranche (circa 25% in 2008). Deze zou in eerste instantie gerealiseerd moeten worden bij de bestaande hotels.

Toetsing De hotelvisie is geschreven in 2008, sindsdien is er veel veranderd in de regio en is de economie weer fors aangetrokken. Op basis van de analyse gemaakt in de 'Ladderonderbouwing Zuidpoort Terneuzen' (bijlage 4) wordt geconcludeerd dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt er behoefte is aan een hotelfunctie (in de 2e fase) op een zichtlocatie in de Kanaalzone.

26/201

3.3.4 Verordening Speelautomatenhallen Terneuzen 2019 In de Verordening Speelautomatenhallen Terneuzen 2019, vastgesteld 11 september 2019, zijn regels omtrent vestigen en exploiteren van speelautomatenhallen vastgelegd. In deze verordening is vastgelegd dat de burgemeester uitsluitend voor maximaal één speelautomatenhal in de kern Terneuzen een exploitatievergunning kan verlenen voor een geldigheidsduur van maximaal 5 jaar met een eenmalige mogelijkheid tot verlenging van 5 jaar. De besluitvorming omtrent de vergunningaanvraag geschiedt overeenkomstig de bepalingen in deze verordening en de door de burgemeester vast te stellen beleidsregels. Een vergunning wordt onder andere geweigerd als naar oordeel van de burgemeester de leef- en woonsituatie in de naaste omgeving of het karakter van de winkelstraat of -buurt op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed. Toetsing De exploitatievergunning van het huidige casino in Axel is per 1-1-2021 komen te vervallen en op basis van de nieuwe verordening is geen verlenging of nieuw vestiging ter plaatse mogelijk. In het najaar van 2019 is een aanbestedingsprocedure gestart voor de toewijzing van de automatenhalvergunning in de kern Terneuzen. Deze procedure is tweedelig, enerzijds wordt de aanvraag voor de exploitatie beoordeeld, anderzijds de aanvraag voor de omgevingsvergunning en ruimtelijke ordening.

De locatie van het beoogde nieuwe casino is gelegen in het deel van de gemeente dat op de bij de verordening behorende kaart is aangegeven (kaart Terneuzen Woonplaatsgrens Verordening Speelautomatenhallen Terneuzen 2019) en maakt onderdeel uit van Zuidpoort, het aangewezen leisure centrum van de kern Terneuzen, een complex met vele andere recreatieve functies. Het casino is daarbij ondersteunend aan de andere recreatieve functies en voldoet aan de gestelde ruimtelijke criteria in de verordening. 3.3.5 Beleidsregel verdeling schaarse speelautomatenhal Terneuzen 2020 Op grond van artikel 2 van de verordening Speelautomatenhallen Terneuzen 2019 is in Terneuzen maximaal één speelautomatenhal toegestaan. Meer in het bijzonder biedt de verordening de mogelijkheid voor een speelautomatenhal die onderdeel uitmaakt van een complex met ten minste twee andere recreatieve functies waaraan de speelautomatenhal ondersteunend is. Een complex bestaat ofwel uit één gebouw ofwel uit meerdere gebouwen die functioneel bij elkaar horen, met daarin gevestigd één speelautomatenhal en ten minste twee recreatieve functies. De recreatieve functies zijn op zichzelf beschouwd ‘wezenlijke functies’ waaraan de speelautomatenhal ondersteunend is. Een recreatieve functie voorziet in behoeften aan ontspanning en vermaak in de vrije tijd.

Recreatieve functies zijn vrijetijdsbestedingen zoals (maar niet uitsluitend) bioscoop, theater, concertzaal, lasergame, poolcentrum, bowlingbaan en/of een kartbaan, maar ook een hotel en restaurant kunnen hieronder worden geschaard. De burgemeester kan geen vergunning verlenen voor een losse speelautomatenhal. Dus de hal moet onderdeel zijn van een complex met ander recreatief hoofdgebruik. De speelautomatenhal mag naar aard en omvang de andere recreatieve functies niet overheersen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat een speelautomatenhal een ‘hoofdattractie’ wordt. Hiermee gaat het synergievoordeel ten opzichte van andere functies namelijk verloren. Daarom moet de speelautomatenhal aan de andere recreatieve functies ondersteunend zijn. De mate waarin de speelautomatenhal ondersteunend is, zal tevens een rol spelen bij het bepalen van diens meerwaarde.

27/201

In bijlage 5 is uitgebreid ingegaan op de relatie tussen het casino en de overige beoogde functie binnen Zuidpoort. Enerzijds ten opzichte van de ontwikkeling van de gehele ontwikkeling Zuidpoort Leisure Park (in bijlage 1 benoemd als 'Family Fun Zone Terneuzen'), anderzijds ten opzichte van de ontwikkeling van fase 1. Deze ruimtelijke onderbouwing maakt fase 1 namelijk mogelijk. Daarin worden naast het casino, een hotel, foodcourt, een gemakswinkel, een wereldrestaurant en een bowling mogelijk gemaakt. Op basis van de beleidsregel wordt beoordeeld in hoeverre het voorstel waarin de aanvraag voorziet planologisch aanvaardbaar is. Dit gebeurt aan de hand van de navolgende criteria: de ligging, de meerwaarde van het complex waaronder de speelautomatenhal in de (directe) omgeving, de ruimtelijk-functionele c.q. planologische inpasbaarheid, de stedenbouwkundige inpassing en bereikbaarheid voor alle vormen van vervoer. In bijlage 6 is als aanvulling op bijlage 5, ingegaan op deze criteria. Op basis van die aanvulling kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen voldoet aan alle criteria en dus aansluit op de beleidsregel schaarse speelautomatenhal Terneuzen 2020.

28/201

Hoofdstuk 4 4.1

Toetsing aan omgevingsaspecten

Verkeersaspecten

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. 4.1.1 Verkeersstructuur Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt ontsloten aan de rotonde die de Tractaatweg, N290 en oprit naar de N62 met elkaar verbindt. In zuidelijke richting wordt via de N209 en N62 ontsloten richting de grens met België. In noordelijke richting wordt via de Tractaatweg/N61 of de N62 en de Westerscheldetunnel in de richting van Middelburg ontsloten. De weg in het plangebied wordt ingericht als erftoegangsweg met een maximum toegestane snelheid van 30 km/h. Bevoorradingverkeer voor het foodcourt wordt vanaf de entree van het gebied gescheiden van overig verkeer. De gebiedsontsluitingswegen Tractaatweg (2 rijstroken), N290 en N62 (gedeeltelijk 2 rijstroken) hebben een maximum toegestane snelheid van 80 km/h. De randen van het gebied aan de N62 en Tractaatweg zijn de representatieve zones van de stad Terneuzen aan de doorgaande route tussen Gent, Vlissingen en Rotterdam.

Openbaar vervoer Het plangebied is te bereiken met het openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen bij het ziekenhuis van Terneuzen, op een afstand van circa 1,7 km. Aan de halte 'Terneuzen, Ziekenhuis' halteren meerdere bussen van en naar Hulst, Kloosterzande, Axel, Sas van Gent en Goes met een frequentie van 2 per uur. Langzaam verkeer Op de erftoegangsweg in het plangebied deelt het fietsverkeer de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. Langs de gebiedsontsluitingswegen zijn parallelwegen aanwezig waar het langzame verkeer gebruik van kan maken. In fase 1 wordt een langzaamverkeer verbinding gerealiseerd die aansluit op de Gravin Mariaweg. In Fase 2 wordt tevens een langzaamverkeer verbinding aangelegd richting de bestaande skihal. 4.1.2 Parkeerbehoefte Normatieve parkeerbehoefte De parkeerbehoefte kan worden bepaald aan de hand van het voorgenomen programma en wordt voorzien binnen het plangebied. De parkeernormen van de gemeente Terneuzen zijn gebaseerd op de gemiddelde parkeerkencijfers van het CROW (Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381). Hierbij zijn de kenmerken

29/201

'weinig stedelijk' en 'buitengebied' gehanteerd. Bijzonderheden bij het handteren van de parkeernormen zijn er bij het wereldrestaurant en de gemakswinkel. Bij het wereldrestaurant is sprake van een restaurant met een grote speelruimte voor de kinderen van de gasten. Het restaurant zal maximaal 1.500 m² bvo in beslag nemen, de speelruimte is niet afzonderlijk te bezoeken. Omdat er geen sprake is aan een extra behoefte aan parkeerplaatsen door deze speelruimte wordt de parkeerbehoefte voor alleen het bvo van het restaurant berekend. De gemakswinkel is een functie die voornamelijk ten dienste staat voor het tankstation, er is echter ook een ingang vanaf het parkeerterrein voor het casino. Parkeerplaatsen voor de gemakswinkel worden dan ook voor 100% voorzien op het parkeerterrein voor het casino, overige plaatsen zijn bij het tankstation beschikbaar. Tabel 4.1 Parkeerbehoefte Functie benaming Fastfoodrestaurant Restaurant (incl. fastfood) Fastfoodrestaurant Restaurant (incl. fastfood) Fastfoodrestaurant Restaurant (incl. fastfood) Fastfoodrestaurant Restaurant (incl. fastfood) Casino Casino Wereldrestaurant Restaurant (incl. fastfood)

Gemakswinkel

Buurtsuper

Bowlingbaan 3* hotel Totaal

Bowlingbaan 3* hotel

Hoeveelheid Parkeerkencijfer 2 400 m bvo 15 per 100 m2 bvo 400 m2 bvo 15 per 100 m2 bvo 400 m2 bvo 15 per 100 m2 bvo 400 m² bvo 15 per 100 m2 bvo 600 m2 bvo 8 per 100 m2 bvo 1.500 m2 bvo (met 15 per 100 m2 bvo speelruimte van 500 m² ondersteunend aan restaurant) 400 m² (hiervan 4,1 per 100 m² wordt 100% van de bezoekers via het tankstation afgeleid) 15 banen 2,8 per baan 220 kamers 6,8 per 10 kamers

Parkeerbehoefte 60 pp 60 pp 60 pp 60 pp 48 pp 225 pp

16,4 pp

42 pp 150 pp 722 pp

Dubbelgebruik De normatieve parkeerbehoefte van het plan bedraagt 722 parkeerplaatsen. Niet alle functies zorgen op hetzelfde moment voor een volledige bezetting. Dit kan inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van aanwezigheidspercentages. De zaterdagavond is hoogstwaarschijnlijk maatgevend, omdat de restaurants en het casino dan een mogelijke bezetting hebben van 100%. Voor een hotel kan de parkeerbehoefte op verschillende momenten niet inzichtelijk worden gemaakt, omdat het CROW hiervoor geen aanwezigheidspercentages heeft bepaald. De aanwezigheidspercentages van een hotel zijn verondersteld iets hoger te liggen dan die van woningen. Voor een hotel buiten de binnenstad van Terneuzen is een inschatting gemaakt dat op de maatgevende zaterdagavond het hotel voor 80% bezet is. Dit betekent dat er een parkeerbehoefte ontstaat van 722- (0,2*150) = 692 parkeerplaatsen. Geïsoleeerde ligging plangebied

30/201

Om zoekverkeer te voorkomen geeft het CROW een grenswaarde van 85% aan als maximale bezettingsgraad. Uit ervaring blijkt dat als de bezettingsgraad hoger is, men het gevoel heeft dat parkeerplaatsen vol zijn, waardoor ze elders een parkeerplaats gaan zoeken. Deze grenswaarde wordt voornamelijk gehanteerd in niet geïsoleerde gebieden zoals binnensteden of woonwijken omdat men niet wil dat de parkeerdruk zich naar andere omliggende gebieden verplaatst. De ondergrens in de parkeerdruk (80 a 85 procent) geldt voor gebieden met veel kortparkeerders en een versnipperd parkeeraanbod. De bovengrens in de parkeerdruk (90 à 95 procent) geldt voor gebieden met voornamelijk langparkeerders en geconcentreerd parkeeraanbod (Kennisplatform Verkeer en Vervoer. 2014. Parkeren en ruimtelijke ordening). De ligging van het plangebied en de parkeervoorziening ligt echter behoorlijk geïsoleerd ten opzichte van zijn omgeving. De kans dat men elders gaat parkeren bij een bezettingsgraad boven de 85% is dan ook klein. Daar komt bij dat bezoekers vaak specifiek voor deze functies naar de locatie komen en daarom ook bereid zijn een hogere bezettingsgraad van 90% te accepteren. Een hogere geaccepteerde bezettingsgraad leidt daarmee tot een verdere reductie op de berekende parkeerbehoefte van 5%. Daarmee komt de parkeervraag voor de ontwikkeling op 692*0,95= 658 parkeerplaatsen.

Dit leidt tot een reductie van 34 parkeerplaatsen. Combinatiegebruik Het is belangrijk te vermelden dat het aannemelijk is dat rekening moet worden gehouden met eventueel combinatiebezoek door bezoekers van de verschillende functies zoals casino/bowlingbaan-hotel, eten-casino/bowlingbaan. De combinatie van deze functies zorgt in de praktijk voor zogenaamde combinatiebezoeken. Dit leidt tot een lagere totale parkeerbehoefte. Zo is het te verwachten dat bezoekers van functie x tegelijk ook een bezoek brengen aan functie y. Naar verwachting gaat het hier om 15%-25% van de bezoekers. De parkeerbehoefte neemt hierdoor af tot 658*0,8 = 527 parkeerplaatsen. Conclusie De totale reductie door aanwezigheid en combinatiegebruik leidt tot een totale reductie van 195 parkeerplaatsen ten opzichte van de normatieve behoefte. Dit betekent dat er ten minste 527 parkeerplaatsen dienen gerealiseerd te worden bij een maximale invulling van functies (bijvoorbeeld de maximale 220 kamers van het hotel) in fase 1. In totaal worden er 542 parkeerplaatsen gerealiseerd in fase 1, waarvan 17 bij het tankstation. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Aan de omgevingsvergunning kan een voorwaarde verbonden worden voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen.

4.1.3 Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling Voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn berekeningen uitgevoerd op basis van de gemiddelde kengetallen van het CROW (Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381), hierbij zijn de kenmerken 'weinig stedelijk' en 'buitengebied' gehanteerd. De verkeersgeneratie van de verkeerstoename is opgenomen in tabel 2. Tabel 4.2

Fastfoodrestaurants 1

31/201

Functie benaming CROW Fastfoodrestaurant

Hoeveelheid

Mvt/hoeveelheid Verkeersgeneratie

1.600 m2 (4 vestigingen)

-

6.855 mvt/etmaal

Casino2 Casino 600 m2 192 mvt/etmaal 3 Wereldrrestaurant Restaurant 1.500 m² bvo 675 mvt/etmaal 4 Gemakswinkel Buurtsuper 400 m² 79,4 per 100 m² 318 mvt/etmaal Bowlingbaan Bowlingbaan 15 banen 16,4 per baan 246 mvt/etmaal 3* Hotel 3* Hotel max 220 kamers 19,5 per 10 kamers 429 mvt/etmaal Totaal 8.715 mvt/etmaal 1 voor de fastfoodrestaurants geldt een kencijfer van 2.285 mvt/etmaal per gemiddelde vestiging. Omdat de vier vestigingen gebruik maken van hetzelfde verzorgingsgebied, is de verwachting dat de verkeersgeneratie van de vier vestigingen 6.855 mvt/etmaal bedraagt. 2 met een parkeerbehoefte van 48 parkeerplaatsen wordt voor een casino gerekend met een gemiddelde turnover van 2 (4 mvt per parkeerplaats). Dit komt uit op een verkeersgeneratie van 192 mvt/etmaal. 3 Worst-case parkeerbehoefte van 225 parkeerplaatsen (1.500 m2, 15 parkeerplekken per 100 m2). Er wordt gerekend met een gemiddeld turnover van 1,5 (3 mvt per parkeerplaats). Dit komt op 675 mvt/etmaal, uitgegaan dat 50% van de gasten van het terrein (binnen de ontwikkeling) komt bedraagt de verkeersgeneratie voor het restaurant 333 mvt/etmaal.

4 De bezoekers van de gemakswinkel zullen grotendeels bezoekers van het tankstation zijn, we gaan uit van een toename van maximaal 50% van de verkeersgeneratie op basis van de kengetallen van het CROW De verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling bedraagt worst-case 8.715 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Naar verwachting zal de toename van het verkeer lager uitkomen door het (niet meegerekende) dubbelgebruik van de verschillende functies. De toename aan verkeer zal worden ontsloten naar de N62. De N62 is een belangrijke economische as. De weg is voor zowel het goederenvervoer als het recreatief verkeer één van de belangrijkste verkeersaders in Zeeland. Binnen de Koegorspolder spelen verschillende ontwikkelingen. Hieronder vallen onder andere de afronding van het zeehaven- en industrieterrein Sluiskil-Oost en de ontwikkeling van 'Bedrijventerrein Koegorspolder', maar ook de beoogde ontwikkeling Zuidpoort Leisure Park. De verkeerskundige gevolgen van deze ontwikkelingen zijn allen meegenomen bij de dimensionering van het nieuwe wegontwerp van de N62, welke in het kader van de aanleg van de Sluiskiltunnel is gerealiseerd, inclusief de aansluiting van de bedrijventerreinen 'Koegorspolder' en 'Zuidpoort Leisure Park' op de N62. Vanaf deze aansluiting wordt tevens aangesloten op de ontsluitingsstructuur naar de gemeente Terneuzen.

In het kader van de trajectnota/MER voor de N62 is de capaciteit van het wegennet rondom de locatie Zuidpoort Leisure Park reeds aangepast op alle grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in de Koegorspolder. De bereikbaarheid van het bedrijventerrein en de verkeersafwikkeling op het omliggend wegennet, zijn daardoor gewaarborgd (MER Tractaatweg N62, 15 november 2012). 4.1.4 Conclusie Het plangebied is goed bereikbaar voor zowel gemotoriseerd verkeer, fietsverkeer en per openbaar vervoer. De parkeerbehoefte kan worden voorzien op het parkeerterrein in het plangebied. De verkeerstoename zal worden verdeeld over de ontsluitingswegen en zodoende niet tot knelpunten leiden in de verkeersafwikkeling. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

32/201

4.2

Cultuurhistorie en archeologie

4.2.1 Inleiding In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro) is bepaald dat in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Verder is van belang dat op grond van de Erfgoedwet de minister gebouwde cultuurhistorische objecten (cultuurgoed) en terreinen met archeologische waarden kan aanwijzen tot beschermd monument. Ook kunnen op grond van deze wet Provinciale staten en de gemeenteraad een erfgoedverordening vaststellen. Op basis hiervan heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Erfgoedverordening Terneuzen 2011 vastgesteld. Daarin wordt de bescherming geregeld van gemeentelijke monumenten en archeologisch erfgoed. 4.2.2 Cultuurhistorie Toetsingskader Omdat in het plangebied geen gemeentelijke monumenten aanwezig zijn is de Erfgoedverordening Terneuzen 2011 niet van belang. Om uitvoering te geven aan de hiervoor vermelde bepaling uit het Bro beschikt de gemeente voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie over de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen.