2021-12-01 BIJLAGE 3 aDEO 6-020501 stedenbouwkundig plan Kuipers en RHDHV
Tekst van het document
Othene voork achter.qxd
22-5-2007
14:17
Pagina 1
thene Zuid Gemeente Terneuzen Stedenbouwkundig plan
Projektbouw Zeeland BV., Terneuzen Royal Haskoning, Goes 1 mei 2002
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:30
Pagina 1
Othene Zuid Gemeente Terneuzen Projektbouw Zeeland BV, Terneuzen Royal Haskoning, Goes 1 mei 2002 833/400/70
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:30
Pagina 2
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
O
10:31
Pagina 3
I
Inhoudsopgave
1.
Voorwoord
5
2.
Inleiding
6
3.
Uitgangssituatie
8
4.
Het stedenbouwkundig plan
12
4.1.
Algemeen/de opgave
12
4.2.
De hoofdstructuur
14
4.3.
De verkavelingsopzet
36
4.4.
Inrichting van de openbare ruimte
46
5.
Facetgewijze toelichting
48
5.1.
Wonen en woonmilieus
48
5.2.
Ruimtegebruik
52
5.3.
Groenstructuur en speelvoorzieningen
54
5.4.
Waterstructuur
58
5.5.
Verkeersstructuur
60
5.6.
Voorzieningen
64
5.7.
Verharding en straatmeubilair
66
5.8.
Duurzaamheid
68
5.9.
Beeldkwaliteit en architectuurtaakgebieden
70
6.
Realisatieaspecten
74
6.1.
Ontwikkelingsvolgorde en fasering
74
6.2.
Waterhuishouding
75
6.3.
Bouwrijp maken
75
6.4.
Kabels en leidingen
75
6.5.
Bodemkwaliteit
76
6.6.
Geluidsaspecten
76
6.7.
Archeologisch onderzoek
77
6.8.
Rijksmonumenten
77
7. Het vervolg
78
3
Othene boek_1_5_2002.qxd
4
22-5-2007
10:31
Pagina 4
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:31
Pagina 5
O
1 Voorwoord Na een enigszins vertraagde start in 1995 is de realisatie van de Nieuw Othene Polder nagenoeg voltooid. Slechts de realisatie van de dijkbebouwing resteert nog. De sprong over de kreek heeft daarmee feitelijk gestalte gekregen. De gemeenteraad van Terneuzen en Projektbouw Zeeland hebben een zogenaamde voorovereen-
De (bijlagen bij de) voorovereenkomst bevatten tevens afspraken en uitgangspunten omtrent een
komst gesloten omtrent de verdere ontwikkeling van het zuidelijke deel van Othene. In deze over-
aantal ruimtelijke en programmatische aspecten en over de overlegstructuur met een project- en
eenkomst is onder meer bepaald dat medio 2002 een basis-exploitatieovereenkomst, 'vergezeld'
stuurgroep. Het nu voorliggende ontwerp is, in conceptvorm, in project- en stuurgroep besproken.
van een ontwikkelingsplan, ter goedkeuring aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. Met de ontwikkeling van de Nieuw Othene Polder is het gemeentebestuur erin geslaagd Othene 'op Het ontwikkelingsplan dient volgens genoemde overeenkomst te bestaan uit:
de kaart van Terneuzen' te plaatsen; in feite is daarmee Othene Zuid waarderijp gemaakt. Voor
a. Een stedenbouwkundig plan
Othene Zuid worden de hoge ambities die gehanteerd zijn bij de realisatie van de Nieuw Othene
b. Een planning
Polder onverminderd gehandhaafd. Van essentieel belang daarbij is de keuze voor een, door de
c. Een haalbaarheidsanalyse
lange lijnen in het bestaande landschap geïnspireerde, heldere hoofdstructuur in combinatie met een grote mate van diversiteit van woningen en inrichting van de directe woonomgeving. Verder is
Het onderhavige document bevat het stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig ontwerp is, in
in overleg met de gemeente getracht (nog) meer betekenis toe te kennen aan een marktconforme
opdracht
aanpak.
en
onder
verantwoordelijkheid
van
Projektbouw
Zeeland,
opgesteld
door
KuiperCompagnons te Rotterdam. Voor de civieltechnische en verkeerskundige aspecten, het akoestisch onderzoek, de waterhuishouding en het bouw- en woonrijp maken is Haskoning te Goes ingeschakeld. De hoofdlijnen daarvan zijn in dit rapport opgenomen; voor een volledig inzicht in deze aspecten wordt verwezen naar het afzonderlijke rapport. De hoofdlijnen van de planning zijn eveneens in deze nota opgenomen. De haalbaarheidsanalyse is in een afzonderlijk document opgenomen.
5
Othene boek_1_5_2002.qxd
6
22-5-2007
10:33
Pagina 6
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
O 2
10:33
Pagina 7
Inleiding
De opzet en kwaliteit van de hoofdstructuur is echter onaantastbaar; wijzigende marktomstandigheden mogen niet tot wijziging van de hoofdstructuur leiden, wel tot aanpassing c.q. verdieping en verfijning van de typologie van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte.
Algemeen In het midden van de jaren tachtig zijn de eerste verkenningen gedaan naar de ontwikkelingsmo-
Relatie met het bestemmingsplan
gelijkheden van Othene. Nadat in 1992 de structuurvisie "Sprong over de kreek' is gepresenteerd
Aan het op 26 juni 1997 vastgestelde en op 3 februari 1998 (gedeeltelijk) goedgekeurde bestem-
werd een bestemmingsplan opgesteld en werd in 1995 een feitelijke start gemaakt met de reali-
mingsplan ligt een ruimtelijke en programmatische basisopzet ten grondslag. Nog afgezien van de
satie. Deze realisatie betrof de Nieuw Othene Polder. Met uitzondering van de, inmiddels in aan-
omstandigheid dat aan het grootste gedeelte van Othene Zuid goedkeuring is onthouden is een
bouw genomen, dijkbebouwing is dit plandeel geheel gerealiseerd.
tweetal ontwikkelingen te noemen die leiden tot de conclusie dat het juridisch kader aangepast
De capaciteit van dit plandeel is ca. 20% lager dan aanvankelijk werd voorzien. De belangrijkste
dient te worden.
reden voor verlaging van de capaciteit is de aanpassing van het oorspronkelijke verkavelingsplan
-
Ten eerste betreft dat het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid. In het verlengde van het (gewij-
aan wensen 'vanuit de markt'. In het algemeen maar met name in Zeeuws Vlaanderen c.q.
zigde) landelijke en provinciale planologische beleid dient bij de ontwikkeling van nieuwbouwlo-
Terneuzen, kan gesteld worden dat deze wensen gaan in de richting van grotere woningen op rui-
caties meer rekening gehouden te worden met de woonwensen van de bevolking. In Zeeuws-
mere kavels. Dit benadrukt dat de ambitie in Othene meer gericht is op kwaliteit dan op kwantiteit.
Vlaanderen/Terneuzen betekent dat met name dat de vraag naar ruimere woningen op grotere
Inmiddels is ook een plan opgesteld voor de realisatie van woningen op grote, exclusieve kavels;
kavels 'beantwoord' moet worden. In het bestemmingsplan was nog uitgegaan van een totaal-
de Rietlanden. Gelegen aan de Otheense Kreek biedt de Rietlanden mogelijkheden tot realisatie
capaciteit voor Othene van ca. 2500 woningen. De gemaakte afspraken in de voorovereenkomst
van woningen met een sterk individueel karakter binnen een samenhangende stedenbouwkundige structuur die wordt bepaald door water en bos.
leiden tot een capaciteit van 1600-1800 woningen. -
Ten tweede betreft dat de ruimtelijke en programmatische betekenis van het besluit om langs
Deze kwalitatieve ambitie en marktconforme aanpak is ook bij het sluiten van de voorovereenkomst
de Otheense Kreek ruimte te bieden aan zogenaamde exclusieve kavels. Deze ruime kavels (in
een belangrijke leidraad geweest en is 'vertaald' naar een marktconform programma voor Othene
een bandbreedte van ca. 1.000 tot ca. 10.000 m2) vereisen een stedenbouwkundige opzet die
Zuid. Een belangrijk verschil met de eerdere aanpak is dat voor Othene Zuid gekozen is voor een
het mogelijk maakt de kavels op een individuele wijze te bebouwen en in te richten. In het ver-
aanpak waarin de plannen voor rekening en risico van Projektbouw Zeeland worden opgesteld. De
lengde van de gemeentelijke besluitvorming omtrent de Rietlanden (16 exclusieve kavels in een
gemeente heeft met name een toetsende (en daarmee bepalende) rol ten aanzien van de kwaliteit.
stedenbouwkundige setting van bos en water) wordt ook voor het gebied ten zuiden van de
Door afspraken te maken omtrent een getrapte besluitvorming (eerst een voorovereenkomst, dan
Rietlanden een dergelijke ontwikkeling voorzien.
een basis-exploitatieovereenkomst en tenslotte een deel-exploitatieovereenkomsten) is vorm en inhoud gegeven aan de publiekrechtelijke taak van de gemeente.
Onveranderd is echter de ambitie van het gemeentebestuur om in Othene Zuid een woonwijk te ontwikkelen die een grote mate van helderheid in de structuur koppelt aan een grote diversiteit en
Onderlegger voor de nadere uitwerking
eigen identiteit van woningen en openbare ruimte. Ook de begrenzing van het plangebied is in begin-
Vorengeschetste besluitvorming is er op gericht in een vroege fase van planontwikkeling waarbor-
sel onveranderd gebleven.
gen te bieden voor een kwalitatief hoogwaardig en samenhangend ontwerp. Pas nadat uitspraken zijn gedaan en afspraken zijn gemaakt over de hoofdopzet wordt de concrete uitwerking ter hand
Indeling van de nota
genomen. Met het voorliggende stedenbouwkundig plan wordt enerzijds beoogd een kwalitatief en
In hoofdstuk 3 wordt de uitgangsituatie voor het stedenbouwkundig plan behandeld. Deze uit-
programmatisch toetsingskader te scheppen en wordt anderzijds inzicht gegeven in de mogelijke
gangssituatie is vooral vastgelegd in de eerder genoemde voorovereenkomst. Hoofdstuk 4
kwaliteit van de uitwerking in deelgebieden. Het plan biedt voorts de mogelijkheid om met alle
beschrijft de ruimtelijke opzet van het stedenbouwkundig plan. Daarin is onderscheid gemaakt tus-
betrokkenen en belanghebbenden te kunnen communiceren. Met name voor diegenen die deelne-
sen de hoofdstructuur, de verkavelingsopzet en de openbare ruimte. In hoofdstuk 5 wordt het plan
men aan de verdere uitwerking kan het plan ook als stimulans en inspiratiebron functioneren. In
facet-gewijs toegelicht en in hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op een aantal aspecten die bij rea-
dat opzicht is dit plan te beschouwen als een onderlegger voor de nadere uitwerking van de te
lisatie verder van belang is. Voorzover daarbij facetten en aspecten aan de orde komen die te
onderscheiden fasen en deelgebieden. De looptijd van het plan zal naar verwachting ca. 10-12 jaar
maken hebben met civieltechnische zaken, verkeer, bouw- en woonrijp maken enz., is gebruik
bedragen. Dit betekent dat het een illusie is te veronderstellen dat reeds op dit moment een gede-
gemaakt van het onderzoek dat in opdracht van Projektbouw Zeeland is verricht door Royal
tailleerde blauwdruk van de woningen en de woonomgeving getekend zou kunnen worden. Het plan
Haskoning te Goes. In hoofdstuk 7 is tenslotte een vooruitblik opgenomen van de volgende stap-
dient in dat opzicht flexibel te kunnen inspelen op, zich mogelijk wijzigende, marktomstandigheden.
pen in het proces van planvorming en realisatie.
7
Othene boek_1_5_2002.qxd
8
22-5-2007
10:34
Pagina 8
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
O 3
10:35
Pagina 9
Uitgangssituatie
De voorovereenkomst De uitgangssituatie voor het ontwerp van Othene Zuid is met name vastgelegd in de bijlagen bij de voorovereenkomst. De belangrijkste uitgangspunten zijn:
- Het programma Voor het plangebied wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse bouwproductie en bouwcontingent van ca. 100 - 120 woningen. Gezien de huidige behoeften onder de potentiële doelgroepen en de te bedienen marktsegmenten dient het plan te voorzien in een structuur voor de volgende woningtypen: a. Vrijstaande, individuele, kavels (< ca 1000 m2 en vrije bouw); b. Exclusieve kavels (>1000 m2 en vrije bouw in een exclusieve (groen/water) omgeving); c. Projectmatige woningbouw in architectuur, te onderscheiden in: -
Vrijstaand / geschakeld
-
2-onder-1-kap / aaneengesloten / evt. gestapeld in prijsklasse > 150.000,00
Uitgaande van 1.300 nieuwbouwwoningen wordt planmatig / programmatisch de volgende verhouding aangehouden: a. Vrijstaande individuele kavels: 195 (15%), waarvan 39 (20%) ter vrije invulling kopers; b. Exclusieve kavels: 15 (1%), alle ter vrije invulling kopers; c. Projectmatige woningbouw in architectuur: - vrijstaande / geschakelde:
130 (10%)
- 2-onder-1-kap / aaneengesloten / evt. gestapeld:
960 (74%)
Periodiek zal op basis van de markt en de behoefte het vorenstaand programma worden geëvalueerd en zonodig bijgesteld.
- Ruimtelijk Voor de stedenbouwkundige planvorming zal zoveel mogelijk de eerder, d.d. 26 maart 1992, door de raad vastgestelde Structuurvisie 'Sprong over de Kreek' als uitgangspunt dienen. De belangrijkste punten daaruit zijn: -
Samenhang in hoofdstructuur, diversiteit in woonmilieus
-
Uitbreiding integreren met bestaande landschap en verbinden met de bestaande stad. Doorzetten kenmerkende structuren van Terneuzen in Nieuw Othene. Lange lijnen in het landschap verankeren in het plan
-
Door in te spelen op de specifieke kenmerken van de locatie en groen-, water-, en architectuurtypologieën op een strategische wijze in te zetten, ontstaat een grote diversiteit aan woonmilieus.
- Rijksmonumenten Handhaven van de twee aanwezige monumenten; de Staal-Hoeve, op de kruising van de Drieweg en de Molenweg en de boerderij langs de Otheense Dreef.
9
Othene boek_1_5_2002.qxd
10
22-5-2007
10:36
Pagina 10
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:37
Pagina 11
- Groene zone langs de kreek Langs de Otheense kreek wordt een openbare groenzone van tenminste 25 meter breed ontwikkeld, ten behoeve van ecologie en recreatief gebruik. Daar doorheen loopt een recreatief fietspad.
- Doortrekken Laan van Othene De Laan van Othene wordt als continue lijn doorgetrokken in Othene Zuid en gaat de hoofdontsluiting vormen van het plangebied. Indien de verkeersontwikkeling daarom vraagt, zal de gemeente de aansluiting van deze weg op de N61 realiseren.
- Rietlanden De realisatie van De Rietlanden I (16 exclusieve kavels langs de Otheense Kreek) valt buiten het plangebied, maar dient wel als aanzet voor de verdere ontwikkeling van het gebied tussen de (doorgetrokken) Laan van Othene en de Otheense Kreek.
Bestaande situatie Het plangebied Othene Zuid maakt op dit moment, ruimtelijk gezien, onderdeel uit van de Zaamslagpolder; een rechtlijnig landschap van polderwegen, sloten, boerderijen en akkerland, afgewisseld door een aantal boomgaarden met windsingels en geheel omsloten door een dijk. De grenzen van het plangebied worden gevormd door de Reuzenhoeksedijk in het noorden, de Drieweg in het oosten en de Molenweg in het zuiden. De westgrens wordt gevormd door de Otheense Kreek, een brede doorbreekgeul, waarvan het noordelijk deel nog uit diep open water met steile oevers en rietkragen bestaat. De fluctuatie in de kreek is groot (winter en zomerpeil variërend tussen -1,90 en -1,20 NAP). Aan de westkant van deze kreek heeft zich Terneuzen ontwikkeld; ter plaatse van de Westerscheldedijk en de Serlippensstraat bestaan verbindingen tussen stad en plangebied. Langs de Otheense Kreek, opgehangen aan de Reuzenhoeksedijk ligt het oude buurtschap Othene, een verzameling kleine arbeiderswoningen. Ten noorden daarvan, in de Nieuw Othene Polder, het reeds gerealiseerde deel van Nieuw Othene. De noordgrens van die uitbreiding wordt weer gevormd door de Westerscheldedijk. Het plangebied zelf is een vlak akkerland, variërend tussen 1,0 en 1,5 meter boven N.A.P.
Het wordt doorsneden door een aantal kleine afwateringssloten, een bredere singel, richting de Otheense kreek, en een andere - voormalige- kreek; de Zaamkreek. Deze is nog in het landschap herkenbaar als een wat lager liggende drassige strook langs de Reuzenhoeksedijk, die verder afloopt naar het zuiden in de vorm van een kreekrestant, waarvan nu nog slechts een slootje resteert. Vanaf het buurtschap Othene loopt een semi-verharde weg richting de Molenweg; de Otheense dreef. Verder zijn in het gebied een beperkt aantal verspreid gelegen boerderijen en woonhuizen aanwezig, waarvan er dus twee de status van monument hebben; De Staal Hoeve en de boerderij tussen de Otheense Dreef en de Otheense Kreek.
11
Othene boek_1_5_2002.qxd
12
22-5-2007
10:37
Pagina 12
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:38
Pagina 13
O
4 Het stedenbouwkundig plan 4.1. Algemeen/de opgave Met de ontwikkeling van de Nieuw Othene Polder heeft Terneuzen de sprong over de kreek gemaakt. De ontwikkeling van Othene Zuid sluit hierbij aan en vormt een nieuwe uitbreiding van Terneuzen aan de oostkant van de Otheense Kreek. Het te realiseren woningbouwprogramma is tamelijk éénzijdig samengesteld; ruime woningen op ruime kavels. De woningen hebben over het algemeen een voortuin, parkeren op eigen erf en zijn per auto bereikbaar. De opgave in Othene Zuid is daarom vooral het realiseren van een sterke samenhangende structuur, zodanig dat deze uitbreiding meer wordt dan alleen maar een verzameling
(op zichzelf
prachtige en functioneel goede) woningen. De strategie is nu, om aan de ene kant een hoofdstructuur te creëren die ten eerste meerwaarde verschaft aan de wijk en de te realiseren woningen, die eenheid verzorgt binnen de wijk zelf en bovendien een verankering van de uitbreiding met Terneuzen en het landschap waarborgt. Aan de andere kant is het belangrijk diversiteit in de openbare ruimte te creëren en daarmee differentiatie in woonmilieus. Door de strategische situering van een aantal meer bijzondere bebouwingsobjecten kan bovendien de 'leesbaarheid' van het plan verder vergroot worden. Vanwege de marktconforme aanpak betreft dit slechts een relatief beperkt aantal 'kansen'. De ruimtelijke en functionele kwaliteit van de hoofdstructuur dient dus zodanig te zijn dat het plan waarborgen biedt voor de 'eindsituatie'. Daarbij moet het plan voldoende houvast en inspiratie bieden voor de nadere architectonische, cultuurtechnische en civieltechnische uitwerking. Omdat het plan ook de grondslag biedt voor de basis-exploitatieovereenkomst moet het plan in totaal en voor de onderdelen meetbaar en telbaar zijn. Om die redenen is het ontwerp in 2 stappen vervaardigd en toegelicht, te weten de opzet van de hoofdstructuur enerzijds en de verkavelingsopzet anderzijds.
13
Othene boek_1_5_2002.qxd
14
22-5-2007
10:41
Pagina 14
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:43
Pagina 15
4.2. De hoofdstructuur De hoofdstructuur vormt het belangrijkste onderdeel van dit ontwikkelingsplan. De uiteindelijke verkaveling en architectuur kunnen nog veranderen op termijn, maar de hoofdstructuur ligt vast. Het creëert de verbinding tussen de stad en het landschap en vormt het kwalitatieve kader voor de toekomstige ontwikkeling. De hoofdlijnen van deze structuur zijn elementen in de nieuwe uitbreiding met de schaal van het landschap. Zij zijn tegelijkertijd dragers van het beeld en van de functie (verkeer o.a.). Het zijn allemaal bindende ruimtelijke elementen, die samenhang creëren in het grote geheel en differentiatie in de woonmilieus.
15
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:43
Pagina 16
In de hoofdstructuur is onderscheid te maken tussen de randen en de interne structuur:
De randen De Otheense Kreek heeft met zijn oevers in de structuurschets de betekenis van een landschappelijk element gekregen dat als 'groen-blauwe' structuur diep in het stedelijk gebied van Terneuzen doorloopt. Er wordt daarom in het plan uitgegaan van een recreatieve functie en de aanwezige natuurwaarden, waarvoor een zone van minimaal 25 meter is opgenomen in de hoofdstructuur. Ten behoeve van de recreatieve functie is er langs de Kreek, vanaf de Vrijheidsweg, tot aan de Molenweg, een langzaam verkeersroute opgenomen in deze zone. Omdat de kreekoever ook als uitloopgebied voor de wijk gaat functioneren zijn de langzaam verkeersroutes vanuit de wijk op deze route aangesloten. De Reuzenhoeksedijk vormt de noordgrens en tegelijk de overgang tussen Nieuw Othene Polder en Othene Zuid. Het bestaande groene dijklichaam, met hoog opgaande laanbeplanting blijft gehandhaafd, met uitzondering van het gedeelte ter plaatsen van de Vrijheidslaan. Hier wordt de dijk gecombineerd met de wijkontsluiting, welke wel wordt voorzien van een nieuwe laanbeplanting. Onder aan de dijk komen grotere woningen gericht naar die dijk, vanaf de dijk komt een doorzicht naar het zuiden, over het water van de aan te leggen Zaamkreek. Vanuit Nieuw Othene is het niet mogelijk met de auto de dijk op te komen, waardoor deze functioneel bij het agrarische landschap blijft behoren.
De dijk blijft als langzaam verkeersroute gehandhaafd; langzaam verkeersroutes uit het plangebied worden wel op de Reuzenhoeksedijk aangesloten. De dijk blijft tevens zijn functie als ontsluiting van het agrarisch achterland behouden. De oost-rand is duidelijk vorm gegeven als grens van het woongebied. De uitbreiding is hier grotendeels los gemaakt van de polderweg, waardoor de afwisselende ruimtelijke beleving van deze polderweg met de Staal Hoeve en zijn erfbeplanting en de kreekrestant met aflopende oever optimaal tot zijn recht komt. De terugliggende woningen in het plangebied versterken het gevarieerde ruimtelijke beeld. Ze zijn afwisselend wel en niet georiënteerd op het open landschap, maar hebben wel de uitstraling van het achter gelegen woonmilieu. Deze open groene zone heeft een recreatieve functie voor de wijk, erdoorheen loopt in elk geval een langzaam verkeersroute. De Molenweg is de (voorlopige) begrenzing van Othene in het zuiden. De bebouwing volgt deze zuidgrens en wordt plaatselijk onderbroken door lange zichtlijnen, het woongebied in en uit. Gekoppeld aan de, doorgetrokken Laan van Othene ligt ten westen hiervan een bijzonder object (kasteel) als benadrukking van de entree van dit deel van Othene Zuid.
16
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:44
Pagina 17
Reuzenhoeksedijk
17
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:44
Pagina 18
Drieweg
18
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:45
Pagina 19
Molenweg
19
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:45
Pagina 20
Molenweg
20
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:46
Pagina 21
Otheense Kreek
21
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:46
Pagina 22
De interne structuur In noord-zuid richting: De Laan van Othene: Is gesitueerd op de lijn tussen het lichtbaken op de Westerscheldedijk en de bocht in de Otheense Kreek ter hoogte van de Kraag. De gestrektheid van deze stedelijke ruimte heeft een schaal die aansluit bij het landschap, terwijl het als route en zichtlijn als schakel of intermediair fungeert tussen zowel de woonmilieus en de bestaande stad als de woonmilieus en het landschap. Naast het ruimtelijk belang van deze weg, heeft hij ook betekenis als Noord-Zuid as; erlangs lopen parallelwegen, waarop de langsgelegen woningen zijn georiënteerd. De weg wordt zoveel mogelijk, in ieder geval aan één zijde, begeleid door voorgevels en het profiel heeft elementen in zich die de richting en continuïteit ervan benadrukken, zoals bomenrijen, vrij liggende fietspaden en verlichting. De route is niet bestemd voor doorgaand verkeer, maar te zijner tijd kan de gemeente, als de verkeerssituatie daarom vraagt, de aansluiting op de N61 realiseren. Doorgaand verkeer dient dan door middel van verkeerstechnische maatregelen geweerd te worden. Overeenkomstig de Nieuw Othene Polder, kan daarbij gedacht worden aan (een combinatie van) rotondes en plateaus. De Neven-as: Deze ligt opgespannen tussen Reuzenhoeksedijk en de Molenweg en vormt een lange, continue lijn door het plangebied.
Tegelijkertijd doet deze dienst als verzamelweg voor het autoverkeer. Naast deze hoofdstructuren zijn er in de noord-zuid richting een aantal sub-structuren ingebracht, in de vorm van een viertal lange lijnen. Deze creëren een samenhang binnen het plangebied, door belangrijke oost-west structuren te verbinden en zichtrelaties te leggen tussen de verschillende deelgebieden.
22
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:47
Pagina 23
Laan van Othene
23
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:48
Pagina 24
Laan van Othene + Leidingenstrook
24
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:48
Pagina 25
Neven-As
25
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:49
Pagina 26
Zaamkreek
26
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:49
Pagina 27
Substructuren
27
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:50
Pagina 28
Substructuur
28
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:50
Pagina 29
In oost-west richting: De Zaamkreek is in het noordelijke deel van het plangebied aangegrepen om een grote, continue openbare ruimte te maken. Deze loopt vanaf het huidige kreekrestant, slingerend, naar de Otheense Kreek en creëert met één krachtig gebaar samenhang en identiteit in dit gedeelte. Het slingerende profiel is opgebouwd uit een watergang met afwisselend brede en flauwe taluds, diverse boomgroepen en oevers met riet. Incidenteel is het denkbaar "harde" waterkanten te maken; bijvoorbeeld gekoppeld aan speel- en verblijfplekken aan het water. De Singel (in verlengde van de watergang in de Rietlanden) legt, als doorsnede van het gebied, een ruimtelijke relatie tussen de Otheense Kreek en de Zaamslagpolder. Het profiel is a-symmetrisch opgebouwd, langs een brede gestrekte watergang. De zuidzijde, met daarin opgenomen een langzaam verkeer route, bestaat uit een strak gemaaid talud met een monumentale bomenrij. Aan de noordzijde een private bosrand, aangevuld met een brede rietkraag. De Groene Kamer in het zuidelijk gedeelte van het plangebied loopt vanaf de Otheense Kreek naar de Staal Hoeve. Het vormt een grote aaneengesloten groene en waterrijke ruimte, waarin verspreid enkele bijzondere woonobjecten en speelvoorzieningen liggen. Deze ruimte wordt aan weerszijden begeleid door bomenrijen en een langzaam verkeersroute.
Het gedeelte ten westen van de Laan van Othene heeft een overwegend open en groen karakter, ten oosten worden open groene ruimtes en bebouwingsobjecten afgewisseld met waterpartijen. Als substructuur in deze richting is een lange laan in het verlengde van de ontsluiting van de Rietlanden I gecreëerd, die samen met de overige structuren het plangebied in vier typologisch herkenbare deelgebieden verdeelt:
29
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:51
Pagina 30
Zaamkreek
30
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:51
Pagina 31
Singel
31
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:52
Pagina 32
Groene Kamer (ten oosten van Laan van Othene)
32
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:53
Pagina 33
Groene Kamer (ten westen van Laan van Othene)
33
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:53
Pagina 34
Substructuren
34
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:54
Pagina 35
4 deelgebieden 1 Parklandschap aan de Zaamkreek; 2 Boslandschap in de middenzone; 3 Rietlanden met exclusieve kavels langs de Otheense Kreek; 4 Groene Kamer in het zuiden;
35
Othene boek_1_5_2002.qxd
36
22-5-2007
10:55
Pagina 36
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
10:56
4.3.
Pagina 37
De verkavelingopzet
De gemaakte verkavelingsopzet is te beschouwen als een voorontwerp-verkavelingsplan. Tekening en maquette geven een mogelijke invulling van de hoofdstructuur met het programma zoals nu aangegeven. Daarmee wordt niet alleen een beeld geschetst (voor besluitvorming maar ook voor potentiële kopers), maar wordt het plan ook telbaar en meetbaar gemaakt c.q. is toegankelijk gemaakt wat de betekenis is van de afspraken omtrent capaciteit, woningdifferentiatie en ruimtegebruik. Bij de verdere projectsgewijze uitwerking van het plan wordt de definitieve verkaveling bepaald. Het netto woongebied is dus in het plan over vier typologisch herkenbare deelgebieden verdeeld. Op basis daarvan is een verdere differentiatie van het woningbouwprogramma gecreëerd. De hoofdstructuur en substructuren verzekeren de samenhang tussen de deelgebieden.
37
Othene boek_1_5_2002.qxd
38
22-5-2007
10:57
Pagina 38
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:00
Pagina 39
De Zaamkreek: De samenhang in dit gebied wordt geleverd door een continue, openbare groene ruimte, die wordt begrensd door gebogen, vloeiende bebouwingsranden. Als contrast daarmee, is de verdere invulling een afwisseling van verschillende soorten woonstraten en hofjes. Hierdoor ontstaat binnen het deelgebied een afwisseling in woonmilieus, die zoveel mogelijk versterkt wordt door de openbare ruimte en indien mogelijk de bebouwing (2-onder-1-kap langs de kreekzone, vrijere, individuele bebouwing langs de hofjes). De gebogen randen van de Zaamkreekzone zijn openbaar en worden allemaal gevormd door voorkanten. De randen van de verschillende 'bebouwingslobben' vertonen per lob een duidelijke eenheid in architectuur, waardoor een herkenbare afwisseling van verschillende woonbuurten ontstaat. In deze vrij continue bebouwingsranden worden de entrees van de hofjes benadrukt (door middel van bijzondere projectmatig te ontwikkelen vrijstaande woningen), alsmede de belangrijke doorsnijdingen van de hoofdstructuur. Op enkele strategische plaatsen (opgehangen aan de substructuren en soms in de hofjes) zijn bijzondere objecten gepland, zoals vrijstaande woningen in het water, objecten van geschakelde woningen, een schoolgebouw en de geplande winkel langs de (doorgetrokken) Laan van Othene.
39
Othene boek_1_5_2002.qxd
40
22-5-2007
11:01
Pagina 40
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:02
Pagina 41
Het Boslandschap: Deze centraal gelegen strook, vormt de groene intermediair tussen de Zaamkreek en de Groene Kamer en heeft enige samenhang met de Rietlanden. Ingebed in een serie groene kamers zijn hier vooral de vrijstaande, individueel in te vullen kavels, gepland. De strook zelf maakt als één groot groen gebaar de verdeling van het plangebied duidelijk. De noordrand wordt gevormd door een 10 meter brede groenstrook (openbaar), met een Elzensingel. Achter deze groenstrook bevinden zich groene kamers, gevormd door beplantingen op eigen erf. Deze beplantingen zijn overeenkomstig de soortkeuze in de Rietlanden en afwisselend aan de voor- en achterzijde gesitueerd. Van belang is vooral de beplanting van grotere bomen; es, esdoorn, eiken en acacia. Aan de koper van het kavel wordt dit meegegeven. Binnen de verschillende groene kamers bevinden zich zowel de individuele kavels met vrijstaande woningen, als vrijstaande projectmatige woningen. Het beeld aan de randen van de strook is afwisselend open en dicht (Elzensingels). Een afwisseling van hofjes en straatjes vormt de ontsluiting. Op de plaats waar de Neven-as en de substructuren door de bosstrook 'snijden' zijn bebouwingsaccenten aangebracht, in de vorm van twee-kappers en projectmatige vrijstaande woningen. Langs de Laan van Othene is een woonobject geplaatst.
41
Othene boek_1_5_2002.qxd
42
22-5-2007
11:02
Pagina 42
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:04
Pagina 43
Groene Kamer: Het deelgebied, tussen de Singel en de Molenweg zoekt een relatie met de rest van het plangebied en het omliggende landschap. In de noord-zuid richting verankeren de hoofd- en substructuren het in zijn context, in de oost-west richting gebeurt dit door de groene wigvormige openbare ruimte. Deze bepaalt voor een belangrijk gedeelte het karakter van het gebied. De zone wordt in sterke mate bepaald door een groenstructuur gevormd door een dubbele bomenrij en water en er langs bevinden zich de voorkanten van projectmatig te realiseren vrijstaande woningen. Verspreid over de open ruimte ligt in het water een aantal bijzondere woonobjecten. De ruimte van de wig verandert langzaam van karakter richting de Staal Hoeve. De hele oostrand van het gebied vormt een verweving met de Zaamkreek en het landschap. Hier bevinden zich vooral vrije kavels. Deze kavels worden omzoomd door een groen dijklichaam en gericht naar het achterliggende polderlandschap. De rest van het deelgebied wordt door een aantal hoofdlijnen helder verdeeld in verschillende blokken, die door woonstraten verder gedifferentieerd worden. Verspreid over dat gebied ligt ook een aantal besloten groene ruimten. Deze groene ruimten verschillen onderling van karakter door hun positie in het gebied, soms bijna verscholen in een blok, een andere keer aan de groene wig.
Tenslotte vergroot ook hier een aantal bijzondere bebouwingsobjecten de 'leesbaarheid'.
43
Othene boek_1_5_2002.qxd
44
22-5-2007
11:05
Pagina 44
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:05
Pagina 45
De Rietlanden: In navolging van Rietlanden I wordt langs de Otheense Kreek een woonmilieu gerealiseerd met grote exclusieve kavels, in het groen en aan het water, waar vooral de individualiteit een kwaliteit is. De zone langs de Otheense kreek wordt door de Singel en de Groene Wig in drieën verdeeld, de twee zuidelijke delen behoren bij dit plan. Vanaf de Singel en vanaf een nieuw te ontwikkelen watergang langs de Molenweg steken watergangen het plangebied in, waaromheen 33 grote kavels zijn gesitueerd. Een gedeelte van deze kavel mag bebouwd worden, de rest wordt groen ingericht, met hoge bomen (es, esdoorn, eik en acacia). Op die manier ontstaat op termijn een bosgebied, waarin kavels zijn uitgesneden, en waarbij de exclusiviteit wordt versterkt door de privacy van de kavel. De monumentale boerderij vormt één van de exclusieve kavels. De groene wig verschaft een statige entree, waar vandaan de meeste van deze kavels worden ontsloten. Een klein gedeelte wordt ontsloten vanaf de Molenweg. Langs de Laan van Othene ontstaat hierdoor een groen beeld, dat contrasteert met de laan-bebouwing aan de oostzijde. Anders dan in Rietlanden I is dit gebied niet afgegraven. De noordzijde heeft nog een directe relatie met de Otheense Kreek, maar het water in het zuidelijk deel is gekoppeld aan het water in de Groene Kamer, en ligt derhalve op stadsniveau.
Het verschil tussen waterhoogte en maaiveldhoogte kan daardoor beperkt blijven, waardoor afgraven niet nodig is. Bovendien moeten we voorkomen dat de Kreek te intensief toegankelijk wordt voor 'bootjes'. De rust rond dit water is een te koesteren kwaliteit.
45
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:06
Pagina 46
Woonstraten Voor het gehele netto woongebied in het plan is gekozen voor één standaard basisprofiel voor de woonstraten en de hofjes. Dit profiel wordt soms (plaatselijk) aangepast, afhankelijk van bijvoorbeeld context of veranderende profielbreedte (hofjes). Voor dit profiel geldt wederom de Nieuw Othene Polder als uitgangspunt. Een profiel van 10 meter, met een rijbaan van 4,5 meter, een parkeer- annex bomenstrook van 2,5 meter en aan weerszijden van het profiel een 1,5 meter brede rabatstrook. Hieronder bevinden zich de kabels en leidingen.
46
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:06
Pagina 47
Water: Vormgeving en oeverafwerking van de diverse waterpartijen dienen voorwaardescheppend te zijn voor een rijk en gevarieerd dieren- en plantenleven (water- en oeverbegroeiing, visstand en vogels), waterpartijen vergroten de kwaliteit van de buitenruimte.
4.4.
Inrichting van de openbare ruimte
In het plan is de openbare ruimte te verdelen in de planstructuur en de inrichting van de openbare
Bruggen:
ruimte van het netto woongebied; de woonstraatjes en hofjes.
Een nadere uitwerking van de bruggen, met betrekking tot vorm, materiaal en kleur zal nog moeten
Gekozen is voor een grote diversiteit van ruimtevormen op beide schaalniveaus; enerzijds de inrich-
plaatsvinden.
ting van planstructuur, bijvoorbeeld de vloeiende ruimte van de Zaamkreek versus de formele monumentale ruimte van de groene wig, anderzijds een diversiteit in straatjes en hofjes op het niveau
Speelvoorzieningen:
van het woongebied. Op dit niveau is een groot scala aan ruimtevormen toegepast, van rechte en
Voor de jeugd in verschillende leeftijdscategorieën is het van belang dat er in de wijk op diverse
gebogen straten, pleintjes en hofjes, meer groen of meer stenig ingericht, etc.
plaatsen speelvoorzieningen worden aangebracht. Tevens zal de nodige aandacht moeten worden
Voor de inrichting hebben we vooral gebruik gemaakt van ervaringen bij de ontwikkeling van de
besteed aan het plaatsen van zitgelegenheid, in relatie tot de diverse wandelroutes.
Nieuw Othene Polder. Dit is een logische keus, aangezien Othene Zuid daar straks een samenhangend geheel mee moet gaan vormen. Verhardingskeuzes en profielopbouw dienen dus overeen te
Openbare verlichting en straatmeubilair:
komen.
Vorm, kleur en plaats van openbare straatverlichting dient gelijktijdig met de groenstructuur te worden ontworpen en op elkaar te worden afgestemd. Eén en ander is uiteraard ook van toepassing
Algemene uitgangspunten voor de inrichting:
op het straatmeubilair. Parkeren:
Vormgeving:
In Othene Zuid is een parkeernorm aangehouden van 1,5 p.pl./won. waarbij ervan uit is gegaan dat
De inrichting van het openbaar gebied dient wat betreft vormgeving en kleur de verschillende ste-
alle woningen in elk geval 1 auto op eigen erf kunnen plaatsen en dat 0,5 ppl/won in het openbaar
denbouwkundige ruimtes naar karakter te ondersteunen en te versterken.
gebied wordt aangelegd. Bij de verdere uitwerking dient het de ambitie te zijn om het parkeren op eigen erf eventueel nog te vermeerderen. De grootte van de kavels in Othene Zuid geeft daar
Verhardingen:
genoeg aanleiding voor. Gelet op de kwaliteit van de woonomgeving, mag de omvang van het open-
Materiaal en kleurkeuze van de diverse verhardingen dient aan te sluiten bij de diverse straatfunc-
baar parkeren niet vergroot worden.
ties, tevens is de verharding mede bepalend voor de kwaliteit van het openbaar gebied. Eén en ander dient elkaar in harmonie aan te vullen en te versterken. Groen: Belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur, vooral in Othene Zuid, is het openbaar groen. Een juiste soortkeuze voor de boombeplanting wat betreft kleur, textuur en groeivorm zal de karakteristiek van de verschillende ruimtes moeten versterken. Gestreefd zal worden om de bomen zoveel mogelijk in het groen te planten. Waar bomen om wat voor reden dan ook in de verharding zijn gesitueerd, dienen deze voldoende te worden beschermd.
47
Othene boek_1_5_2002.qxd
48
22-5-2007
11:07
Pagina 48
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:16
Pagina 49
O
5 Facetgewijze toelichting
5.1. Wonen en woonmilieus De totale oppervlakte van het plangebied Othene Zuid bedraagt 113 ha. Na aftrek van de oppervlakte voor de hoofdstructuur heeft het netto woongebied een omvang van ongeveer 75 ha. De in de voorovereenkomst afgesproken programmatische differentiatie; in totaal ongeveer 1.300 woningen, en de afspraken omtrent het uit te geven oppervlakte; in totaal ongeveer 568.000 m2, hebben vervolgens geleid tot een normatief ruimtegebruik (uit te geven grond, versus openbaar groen en verharding).
In proc.
Uitgeefb.
Verhard.
vlakte van ca 10 ha. Dit leidde tot een forse wijziging in het oorspronkelijke programma. In volgende tabel is het gecorrigeerde programma weergegeven. Het verkavelingsplan In het opgestelde verkavelingsplan is het volgende woningbouwprogramma ondergebracht:
Tabel: normatief ruimtegebruik binnen netto woongebied, volgens oorspronkelijk programma Aantal
Kreek en de Laan van Othene te bestemmen voor exclusieve kavels. Deze zone heeft een opper-
Tabel: normatief ruimtegebruik binnen netto woongebied, volgens gecorrigeerd programma
Dit normatief ruimtegebruik is in onderstaande tabel aangegeven.
Woningtype
Bij de nadere uitwerking bleek dat het logisch en gewenst is de gehele zone tussen de Otheense
Groen
Tot./won.
Netto woongeb.
Woningtype
Aantal
In proc.
Uitgeefb.
Verhard.
Groen
Tot./won.
Netto woongeb.
Excl. Kavels
15
1
2500
300
300
3100
46.500
Excl. Kavels
33
3
2500
300
300
3100
103.354
Vrijst/ind
195
15
700
120
80
900
175.500
Vrijst/ind
185
14
700
120
80
900
166.403
Vrijst/gesch/project
130
10
500
100
50
650
84.500
Vrijst/gesch/project
121
10
500
100
50
650
78.815
Gesch/gest/rijen/2 kap Gewogen gem/won.
960
74
343
80
27
450
432.000
867
73
343
80
27
450
389.928
437
90
41
568
Gesch/gest/rijen/2 kap Gewogen gem/won.
437
90
41
568
77%
16%
7%
100%
77%
16%
7%
100%
568.000
117.700
52.800
568
569.881
113.560
54.459
568
Gewogen gem. in proc. T o t aa l/ ge wo ge n g e m.
1300
100
738.500 m 2
Gewogen gem. in proc. T o t aa l/ ge wo ge n g e m.
1206
100
738.5 00 m 2
Winkels
4.000 m2
Winkels
4.000 m2
school
6.000 m2
school
6.000 m2
T o taa l
748.500 m 2
T o taa l
748.500 m 2
49
Othene boek_1_5_2002.qxd
50
22-5-2007
11:18
Pagina 50
2-onder-1-kap
Geschakeld
Vrijstaand projectmatig
Vrijstaand individueel in te vullen
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:23
Pagina 51
Het verkavelingsplan
Dit is in geringe mate meer dan in het normatief bepaalde programma is opgenomen (1220 t.o.v.
In het opgestelde verkavelingsplan is het volgende woningbouwprogramma ondergebracht:
1206 woningen). Dit is deels een gevolg van de, om kwalitatieve redenen, licht gewijzigde begrenzing aan de oostzijde. Anderzijds is het verschil zeer klein (1%) en dient in de beschouwingen te
Zaamkre ek 26 451 67 38
Geschakeld 2-onder-1-kap Vrijstaand projectmatig Vrijstaand Individueel in te vullen
58 2
Woni ngen
worden betrokken dat, in het verlengde van de marktconforme aanpak, het plan flexibel van opzet is en gezien de lange looptijd (10-12 jaar) beslist nog aan veranderingen onderhevig zal zijn.
B o sla n d s ch a p 8 11 54 91
Geschakeld 2-onder-1-kap Vrijstaand projectmatig Vrijstaand Individueel in te vullen
164
W oni ngen
Groene K amer 62 301 31 45
Geschakeld 2-onder-1-kap Vrijstaand projectmatig Vrijstaand Individueel in te vullen
439
W oni ngen
33
Exclusieve kavels
33
W oni ngen
98
Geschakeld
763 152 174 33
2-onder-1-kap Vrijstaand projectmatig Vrijstaand Individueel in te vullen Exclusieve
122 0
W oni ngen
Exclusieve woningen
R ie t la n d e n
Totaal
51
Othene boek_1_5_2002.qxd
52
22-5-2007
11:24
Pagina 52
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:26
Pagina 53
5.2. Ruimtegebruik Uitgangspunt is dat van het netto-woongebied ca 57 % uitgeefbaar dient te zijn. Onderstaand is de normatief bepaalde uit te geven grond per deelgebied vergeleken met de feitelijk gemeten oppervlakte. Tabel: Ruimtegebruik
Zaamkreek Boslandschap Groene Kamer Rietlanden
Normatief bepaald Uitgeefbaar 221.100 m2 93.600 m2 174.500 m2 82.500 m2
Feitelijk gemeten Water 40.332 m2 21.068 m2 35.956 m2 15.183 m2
Groen 44.536 m2 15.568 m2 57.355 m2 42.198 m2
Verharding 80.865 m2 44.986 m2 88.883 m2 14.206 m2
Uitgeefbaar 228.651 m2 106.165 m2 161.797 m2 88.058 m2
Totaal
571.700 m2
112.539 m2
159.657 m2
228.940 m2
584.671 m2
Geconcludeerd kan worden dat normatief bepaald en feitelijk gemeten ruimtegebruik grotendeels overeenkomen. Daarbij dient vermeld dat de uit het bestemmingsplan voortkomende oostgrens van het plangebied (de schuine lijn van de Reuzenhoeksedijk tot aan de windsingel langs de Molenweg) in deze situatie iets verlegd is naar het oosten. Het gebruiken van deze ruimte levert een aanzienlijke kwaliteitsverhoging op in het plan. In de inleiding werd al geconcludeerd dat kwaliteit het doel is van alle betrokkenen.
53
Othene boek_1_5_2002.qxd
54
22-5-2007
11:27
Pagina 54
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:28
Pagina 55
5.3. Groenstructuur en speelvoorzieningen Het groene lineaire bomenkader van de Reuzenhoeksedijk, de Bosstrook en de laan van Othene vormen in feite het ruimtelijk kader van de vier te onderscheiden deelgebieden. De laan van Othene vormt met drie rijen platanen een sterke bomenlaan, de singel is een brede watergang met een monumentale bomenrij van Vleugelnoten en de andere noord/zuid verbinding laat meer de verscheidenheid van de diverse deelgebieden zien. De open groene ruimten van de Zaamkreek en de Groene Wig leggen daaroverheen een relatie tussen de verschillende deelgebieden en het landschap en creëren bovendien een grote ruimtelijke verscheidenheid binnen het totale plangebied. Verder verschaffen zij een bijzondere kwaliteit aan de aangrenzende woonmilieus. De groene wig krijgt een strak kader van gemaaide taluds en aan weerszijden een ijle bomenrij van smalle witte abelen. Op een lager schaalniveau verzorgt het groen langs de straten en in de hofjes diversiteit en woonkwaliteit. De vier afzonderlijke deelgebieden krijgen ieder een eigen karakteristieke groenstructuur.
Zaamkreek (winter) De Zaamkreek wordt gekenmerkt flauwe taluds met wuivende rietkragen. In de taluds staan boomgroepen met abelen, moerascypressen en wilgen met oranje gekleurde twijgen. De strakke bebouwingsranden worden versterkt door een bomenrij die tevens een kader vormen voor de kreek. De hofjes krijgen lichte transparante bomen.
Boslandschap (herfst) In het boslandschap spelen grote bomen een belangrijke rol, een lommerrijke sfeer. Wat de soortkeuze betreft, is er ingezet op een "Indian summer", sterke herfstkleuren. Hiervoor zijn Esdoorns en een cultivar van de Es voor gebruikt. De privacy en de bosuitstraling worden gewaarborgd door een bosstrook aan de buitenzijde van het boslandschap. Dit is een gemengde beplanting met heesters en boomvormers.
Groene Kamer (voorjaar) In de groene kamer wordt een link gelegd met de omgevingseigen boomgaarden. De toegepaste bomen zijn alle bloesembomen. In de wegen zijn Kersen en Japanse kersen toegepast en op de velden Sierappels. Verder spelen hagen en grasbermen een belangrijke rol in het beeld.
Rietlanden (zomer) Een bosrijke omgeving, volumineus groen met water dat is zomer. In de "rietlanden II" wordt hetzelfde systeem toegepast als in de rietlanden I. Lanen van kastanjes met grasbermen, beukenhagen en bosstroken bestaande uit heesterbeplantingen met boomvormers.
55
Othene boek_1_5_2002.qxd
56
22-5-2007
11:28
Pagina 56
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:31
Pagina 57
57
Othene boek_1_5_2002.qxd
58
22-5-2007
11:32
Pagina 58
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:33
Pagina 59
5.4. Waterstructuur Onderdeel van het plan voor Othene Zuid is een continue watersysteem. Dit verzorgt enerzijds de waterberging in het plangebied, maar biedt vooral de gelegenheid om een diversiteit aan sferen te creëren. De afwisseling in vorm en maat van water in het plangebied maakt dat de Zaamkreekzone bijvoorbeeld een heel ander karakter heeft dan de Singel of de Rietlanden. Verder is het water in het plan op verschillende manieren gebruikt om ruimtelijke relaties te leggen, tussen de verschillende deelgebieden, maar ook met de omgeving. De Zaamkreek slingert vanuit het landschap, door het plan, richting de Otheense Kreek, de singel vormt een lange zichtlijn en het water in de Groene Wig benadrukt de richting en diens formele karakter.
Civieltechnisch: Ten aanzien van de waterstructuur is, in overleg met het waterschap Zeeuws Vlaanderen, als uitgangspunt gehanteerd, dat er 6 tot 10% van het plangebied beschikbaar dient te zijn voor open water. De aangegeven 6% is het minimum. Een hoger percentage aan open water biedt betere mogelijkheden voor het bergen van water in extreme neerslagsituaties. Gezien de te verwachten klimatologische ontwikkelingen met een toenemende neerslagintensiteit is derhalve uitgegaan van 8 à 10% open water. Het feitelijke wateroppervlak in het plan is 112.539 m2. Het te handhaven waterpeil is afhankelijk van de toekomstige functies van het open water. In de bestaande situatie kent het plangebied een fluctuerend peil van NAP-0,90 meter in de zomer en NAP-1,20 meter in de winter. Om de afvoer vanuit het achterliggende gebied te kunnen garanderen, dient de afvoerende waterloop dit peil te handhaven. Voor de overige waterpartijen wordt uitgegaan van een water met een stedelijk karakter, waarbij van een waterpeil van NAP+0,00 meter is uitgegaan. Dit peil kan nog enigszins fluctueren ten gevolge van de aanvoer van neerslag en een daarop afgestemd peilbeheer. Deze fluctuaties liggen in de orde grootte van 0,20 meter boven of onder het streefpeil.
Op het gebied van water uit het oogpunt van duurzaamheid dient stagnant (stilstaand) water voorkomen te worden en wordt ingezet op de natuurlijke inrichting van oevers op die locaties waar dit past in het gewenste beeld. De doelstelling voor deze natuurvriendelijke oevers is ecologisch gezien een gradiëntsituatie (geleidelijke overgang) te creëren tussen water en land, die plaats biedt aan een natuurlijke diversiteit van oeverlevensgemeenschappen. De hoofdfunctie van de oever is het vastleggen van de overgang tussen water en land. In het algemeen geldt dat hierbij, zoals voor het gehele plangebied, materialen dienen te worden gebruikt die voldoen aan het bouwstoffenbesluit. Voor natuurvriendelijke oevers geldt voorts het toepassen van een flauw talud (minimaal 1:4) en het beperken van de stroomsnelheden.
59
Othene boek_1_5_2002.qxd
60
22-5-2007
11:33
Pagina 60
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:34
Pagina 61
5.5. Verkeersstructuur Voor het snelverkeer geldt de Laan van Othene als hoofdontsluiting, aantakkend op de Vrijheidslaan en zo op de rest van Terneuzen. Voor de ontsluiting binnen Othene Zuid is niet gekozen voor een lus, maar voor een systeem waarbij de Neven-as 'gevoed' wordt vanuit een vijftal oost-west verbindingen die zijn/worden aangesloten op de Laan van Othene. Daarmee wordt de met name beoogd de verkeersdruk te spreiden en te vermijden dat een beperkt aantal wegen een hoger dan noodzakelijke intensiteit krijgt. Dit ligt in één lijn met de gekozen oplossingen in de Nieuw Othene Polder. Op die manier ontstaat een helder, min of meer orthogonaal stelsel van ontsluitingswegen, waaraan de verschillende woonstraatjes en hofjes zijn opgehangen.). Heel Nieuw Othene is een 30 kilometer gebied. Dat wil zeggen dat alle kruisingen gelijkwaardig zijn, men fietst op de rijbaan en snelheidsremmende maatregelen dienen te worden getroffen. Uitzondering hierop vormt de Laan van Othene. Hier liggen de fietspaden wel vrij en geldt een snelheidslimiet van 50 km/u. Snelheidsremmende maatregelen, zoals rotondes en verkeersplateaus, en de vele aantakkingen op deze weg, voorkomen harder rijden. In de gekozen planopzet is de Laan van Othene echter meer een erftoegangsweg met een plus (ETWplus) dan een gebiedsontsluitingsweg (GOW).
De aansluitingen aan Laan van Othene worden in het algemeen vormgegeven als rotondes. Ter hoogte van de Groene wig is echter gekozen voor een langgerekte drempel, zodat de continuïteit van deze openbare, groene ruimte, en van de begeleidende bomenrijen, niet verloren hoeft te gaan. Bovendien is het dan mogelijk om de lanen ter weerszijden goed aan te sluiten. De geparkeerde auto zal in Othene Zuid, mede als gevolg van de relatief ruime kavels, niet het openbaar beeld domineren; dit is een kwaliteit. Tenslotte is in de profilering van de straatprofielen van de hoofdontsluitingsstructuur rekening gehouden met (toekomstige) mogelijkheden voor openbaar vervoer. Bij voldoende draagvlak is een aansluiting op het bussysteem dus een mogelijkheid. Met name de Neven-as kan daarbij een rol spelen.
61
Othene boek_1_5_2002.qxd
62
22-5-2007
11:34
Pagina 62
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:35
Pagina 63
Langzaam verkeer Voor het langzaamverkeer geldt dat Othene Zuid één fijn vertakt systeem vormt, waarbij alle wegen in principe ook voor de fietser bestemd zijn. Alleen de Laan van Othene heeft vrijliggende fietspaden. Verder zijn er drie recreatieve routes in het gebied gepland; langs de Otheense Kreek, de Singel en langs de Zaamkreek. Verspreid over het plan zijn op verschillende plaatsen fietsbruggen gepland, die voorkomen dat de lange waterlijnen in het gebied barrières gaan vormen. Belangrijke bestemmingen in het langzaam verkeersnetwerk zijn de school en de supermarkt. Hun bereikbaarheid vanuit zowel Othene Zuid, als Nieuw Othene Polder dient optimaal te zijn en extra aandacht voor de vormgeven van de langzaamverkeersroutes rond deze punten is vereist.
Speelvoorzieningen Kinderen zijn creatief en hebben slechts speelaanleidingen nodig voor optimaal speelgenot. De inrichting van het openbaargebied en vooral de groengebieden vormen met een paar simpele ingrepen vaak al goede speelaanleidingen. Naast deze aanleidingen zijn er in het gehele plangebied diverse speelplekken gepland. Met de situering van de plekken is er rekening gehouden met de verschillende leeftijdsopbouw, van 0-6 jaar, van 6-12 jaar en 12 jaar en ouder. De actieradius bedraagt respectievelijk, 100 meter, 300 meter en 800 meter. De speelplekken van de jongste categorie wordt in het plan niet gecombineerd met water. De trapveldjes hebben vooral plek gekregen in de grotere groene ruimtes.
63
Othene boek_1_5_2002.qxd
64
22-5-2007
11:35
Pagina 64
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:36
Pagina 65
5.6. Voorzieningen In het voorlopig verkavelingsplan is ruimte gereserveerd voor winkels en een school. Voor winkels is de wens, vanuit de toekomstige bewoners van Othene geredeneerd, dat in Othene een 'winkelsteunpunt' wordt gerealiseerd; in ieder geval uitsluitend ten behoeve van food-sector. Echter, de totale omvang van Nieuw Othene na voltooiing van Zuid bedraagt ca. 16.00-1800 woningen; gezien de huidige tendensen van schaalvergroting van detailhandelsvestigingen is dat onvoldoende voor een supermarkt. Het is echter wel gewenst een ruimtelijke reservering op te nemen. De beste plaats daarvoor is op een knooppunt in de hoofdstructuur, ten zuid-oosten van de kruising van de Laan van Othene met de Vrijheidslaan. Deze reservering heeft een oppervlakte van ca. 3000 m2; 1500 m2 bebouwd en 1500 m2 onbebouwd ten behoeve van de parkeervoorzieningen. Er dient echter ook rekening mee gehouden te worden dat deze reservering ingevuld kan worden met woningen. In het Zaamkreekgedeelte is eveneens rekening gehouden met de mogelijke realisering van onderwijsvoorzieningen; met name basisonderwijs. De omvang van het leerlingenaanbod is afhankelijk van de deelname vanuit Othene in samenhang met de verdeling naar denominatie. Bij een deelname van ca. 90% is de omvang van het leerlingenaanbod ca. 700 leerlingen. De 'bijbehorende' ruimtebehoefte' bedraagt dan ca.
24 lokalen; exclusief de mogelijkerwijs met het basisonderwijs te combineren andere voorzieningen. Daarbij kan, mede in het kader van longitudinale ontwikkeling van het kind, gedacht worden aan een Brede Schoolontwikkeling. Mogelijk kan het basisonderwijs gecombineerd worden met kinderopvang/peuterwerk, jeugdgezondheidszorg, kunstzinnige vorming en welzijnswerk. Gelet op de relatieve grote afstand van Othene tot bestaande voorzieningen dient voorts gedacht te worden aan een combinatie met gymnastieklokalen. De totaal gewenste vloeroppervlakte bedraagt dan ca. 3200-3600 m2; de totale terreinoppervlakte ca. 7000 m2. Nader onderzoek en overleg met de betreffende instanties is nodig voor precisering van de ruimtebehoefte. Ook de vraag of het gewenst is te kiezen voor één locatie of voor meerdere locaties dient dan beantwoord te worden. In ieder geval zal een schoolvestiging ook moeten voorzien in het leerlingenaanbod vanuit de Nieuw Othene Polder; een locatie nabij dit gebied en nabij de hoofdstructuur (vanwege de bereikbaarheid) is gewenst. In het plan is rekening gehouden met een centrale locatie in het plandeel Zaamkreek; direct ten zuiden van eerdergenoemde winkellocatie. Daarmee is een goede bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer alsmede een veilige bereikbaarheid voor langzaam verkeer verzekerd.
Een bijkomend voordeel voor deze locatie is dat eventueel sprake kan zijn van dubbelgebruik van de parkeervoorzieningen voor de winkels (ook voor het avond-gebruik van de gymlokalen). Verder kunnen de buitenruimten van de school eventueel geïntegreerd worden met het parklandschap rond de Zaamkreek. Ca. 5 jaar na de start van de realisatie van woningen in Othene Zuid dient bepaald te worden of in Zuid nog een tweede schoollocatie gewenst is. In concreto dient daarbij gedacht te worden aan een locatie in de Groene Kamer; 'in plaats van' één van de bijzondere woonobjecten. Het plan biedt daartoe voldoende flexibiliteit.
65
Othene boek_1_5_2002.qxd
66
22-5-2007
11:36
Pagina 66
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:38
Pagina 67
5.7. Verharding en straatmeubilair Ook hiervoor geldt de Nieuw Othene Polder als uitgangspunt. Het is belangrijk dat met het gebruik van de verharding het karakter van de openbare ruimtes versterkt wordt. Ditzelfde geldt voor het straatmeubilair. Essentieel is dat het toe te passen straatmeubilair een geïntegreerd onderdeel is van de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast zal ze natuurlijk recht moeten doen aan de aspecten van functionaliteit en onderhoud. Asfalt zal als verharding worden toegepast in de hoofdstructuur en in het gebied van de Zaamkreek. Voor de overige woonstraten zal in overleg met de gemeente nog nader bepaald moeten worden of ook hier (gedeeltelijk) asfalt kan worden toepast.
67
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:38
Pagina 68
5.8. Duurzaamheid Het begrip duurzaam in de stedelijke ontwikkeling kan verschillende betekenissen hebben. In het 'Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw' en "de concept circulaire duurzame stedenbouw", van de Provincie Zeeland, wordt als definitie aangehouden: "Duurzame stedenbouw is een vorm van stedenbouw die in alle stadia van het planproces kansen en mogelijkheden benut om een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een lage milieubelasting tot stand te brengen. En die beiden in de tijd weet te handhaven, zodat ook toekomstige generaties daar in delen." Vanuit de twee bovengenoemde documenten is het aspect 'duurzaam' voor Othene Zuid te verdelen in vier onderdelen:
A. Duurzaam landschap Cultuurhistorische elementen uit de bestaande situatie worden als aanleiding genomen voor het
B. Duurzame structuur, flexibele invulling
ontwerp.
Stedenbouwkundige plannen die tegen een stootje kunnen, gaan langer mee en zijn dus duurzamer.
In Othene Zuid betreft dit ten eerste de structuur van de wijk, waar de bestaande landschappelijke
Een gemengde wijk, met een gevarieerde ruimtelijke opzet, waar verschillende doelgroepen kunnen
verkaveling als onderlegger en inspiratiebron heeft gediend. Kenmerkende structuren, zoals de
wonen op de door hen gewenste wijze en verschillende woontypen en woonmilieus aanwezig zijn, is
Zaamkreek, de singel en de dijk, zijn als onderdeel van de hoofdstructuur verwerkt in het plan. Ook
duurzamer dan een monocultuur, die vaak alleen tijdelijk succesvol is. In het kort; een gevarieerde
zijn enkele kenmerkende objecten uit het bestaande landschap, zoals de twee monumentale boer-
wijk is flexibeler ten aanzien van maatschappelijke veranderingen. Ook met het ontwikkelen van een
derijen en de windsingels, als incidenten in het plan opgenomen.
marktconform plan is betekenis toegekend aan een duurzame uitbreiding. Er is in het plan daarom zoveel mogelijk ingezet op diversiteit in sferen en woonmilieus. De hoofdstructuur en verdeling in deelgebieden bieden daar aanleidingen voor, alsmede de gedifferentieerde vorm en inrichting van de hofjes en woonstraten. Bij de ontwikkeling van de wijk is de flexibiliteit ook van belang. De vrij lange ontwikkelingsperiode (±10 jaar) maakt een tussentijdse aanpassing van het programma niet ondenkbaar. En ook op de lange termijn is een gedeeltelijke aanpassing van het programma mogelijk. Een wijk is pas duurzaam als het die veranderingen kan opnemen, zonder rigoureus van karakter te veranderen. Dit kan door de hoofdstructuur als een hard kader te laten fungeren, waarbinnen eventuele veranderingen dan kunnen plaatsvinden. Het karakter en de kwaliteit van het plan zijn daarmee verzekerd, terwijl flexibel kan worden ingespeeld op veranderende marktomstandigheden. In Othene Zuid is daarom ingezet op een kwalitatief hoogwaardige en gevarieerde ruimtelijke hoofdstructuur, die door zijn betekenis voor de aangelegen woonmilieus als hard kader kan gaan dienen. Verder bepaalt de kwaliteit van de openbare ruimte en de hoofdstructuur natuurlijk voor een belangrijk deel het karakter van de woonomgeving.
Een hoogwaardig en veilig woonmilieu vergroot de betrokkenheid van de bewoners en dit is weer één van de voorwaarden voor een duurzame leefomgeving. De beeldkwaliteit speelt daarin een aanzienlijke rol.
68
Othene boek_1_5_2002.qxd
22-5-2007
11:38
Pagina 69
D. Technische duurzaamheid op bouwkundig niveau Van belang is dat woningen bij de bouw, het gebruik en de sloop, zo min mogelijk milieubelasting veroorzaken. Aandachtspunten bij de uitwerking van gebouwen zijn:
C.Technische duurzaamheid op stedenbouwkundig niveau Technische maatregelen en ingrepen in het openbaar gebied en de verkaveling, die de milieubelasting van de wijk verlagen. -
Gesloten grondbalans; Alle bij de planontwikkeling vrijkomende grond wordt in het plangebied zelf verwerkt.
-
Waterhuishouding; Bestaande hoogtes in het landschap en bestaande waterlopen zijn zoveel mogelijk als uitgangspunt genomen voor de waterstructuur van het plan, dat één continue systeem vormt. Het waterbergend vermogen in het gebied is met 10% oppervlaktewater ruim voldoende. Opvang en afvoer van afvalwater en neerslag geschiedt middels een gescheiden rioleringssysteem.
-
Natuur en ecologie: Er is ingezet op robuuste verbindingszones van water en groen, tussen landschap en Otheense Kreek en langs de Otheense Kreek. De ecologische waarde van die zones wordt versterkt door de natuurlijke oevers en gekozen beplantingsdifferentiatie. Na realisatie is een goed beheerplan van belang.
-
Verkeer: Het uitgangspunt hierbij is dat steeds de kwaliteit van de openbare ruimte voorop staat; de parkeernorm in het openbaar gebied is relatief laag, verder is het gehele plan, met uitzondering van de Laan van Othene een 30 km zone en wordt het gebied zeer fietstoegankelijk gemaakt.
-
Afval: Afval wordt verzameld op speciaal daarvoor aangewezen locaties.
-
Leefbaarheid: Aandacht is besteed aan mogelijke geluidshinder (o.a. 30 km zone), sociale veiligheid (o.a. sociale controle) en gebruik van de openbare ruimte (o.a. speelvoorzieningen)
-
Energiegebruik
-
EPC norm is 1,00
-
Energiebesparende maatregelen
-
Gebruik niet eindige bronnen
-
Materiaalgebruik
-
Milieuvriendelijk
-
Sloopvriendelijk
-
Duurzaam
-
Afval
-
Voorkomen bouwafval en stimuleren hergebruik
-
Hergebruik huishoudelijk afval