2021-12-01 Bijlage 1 - VGBP Eikenlaan 59, Koewacht 20210928

VASTGESTELD

BESTEMMINGSPLAN KOEWACHT, EIKENLAAN 59

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN KOEWACHT, EIKENLAAN 59 GEMEENTE TERNEUZEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

28 - 09 -2021

Plan identificatie

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Auteur(s)

Samira van Lieshout, Cristian van Kuijk

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Geldend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2 2 3 4 4

2.

Bestaande en toekomstige situatie

5

2.1 2.2 2.3

Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

5 5 5

3.

Toekomstige situatie

8

4.

Beleidskader

11

4.1 4.2 4.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

11 13 14

5.

Randvoorwaarden

16

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

Archeologie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Cultuurhistorie Externe veiligheid Geluid Luchtkwaliteit Natuurwetgeving Water Vormvrije mer

16 21 22 24 28 30 31 33 36 39

6.

Juridische aspecten

40

6.1 6.2 6.3 6.4

Planvorm Verbeelding Planregels Toelichting op de bestemmingen

40 40 41 41

7.

Uitvoerbaarheid

43

7.1 7.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

43 43

Bijlagen: Bijlage 1 Archeologische quickscan Bijlage 2 Bodemonderzoek Bijlage 3 Akoestisch onderzoek Bijlage 4 Stikstofberekening

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens voor de herontwikkeling van het voormalige agrarische bedrijf aan de Eikenlaan 59 te Koewacht, in de gemeente Terneuzen. De initiatiefnemer wil de functie van het voormalige agrarische bedrijf met bijbehorende bedrijfswoning wijzigen naar detailhandel voor ruitersportartikelen en een reguliere woning. De verkoop van ruitersportartikelen vindt momenteel plaats aan de Nieuwstraat 2 te Koewacht. Het betreft hierdoor geen nieuwvesting van een detailhandelsbedrijf in Koewacht, maar enkel een verplaatsing. Vanuit ruimtelijk perspectief is het wenselijk om de huidige agrarische bedrijfsbestemming in dit overwegende woongebied te saneren. Daarnaast brengt het opknappen van de aanwezige opstallen een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met zich mee. Het gewenste gebruik van detailhandel is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om de herontwikkeling van het voormalige agrarische bedrijf naar ‘Detailhandel’ in uitsluitend ruitersportartikelen en ‘Wonen’ formeel mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied aan de Eikenlaan 59 ligt in het dorp Koewacht in de Zeeuwse gemeente Terneuzen. Het plangebied wordt omringd door woningen. Aan de Eikenlaan zijn voornamelijk woonbestemmingen gevestigd. Aan de overzijde van het plangebied is een bedrijf gevestigd. Aan de Eikenlaan 45 is Museum `t Vlasschuurken gevestigd. Het plangebied, kadastraal bekend als Gemeente Axel, sectie H, nummers 1354 en 1355, heeft een oppervlakte van circa 3.030 m².

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|3

Ligging en begrenzing plangebied (plangebied rood omlijnd)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Koewacht, Overslag en Zuiddorpe’, vastgesteld op 26 januari 2012. Daarnaast geldt voor deze locatie het facetbestemmingsplan ‘Parkeren Terneuzen’, vastgesteld op 7 februari 2019.

Uitsnede geldend bestemmingsplan (plangebied rood omlijnd)

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|4

Enkelbestemmingen Op grond van het bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’. De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor lokale bedrijven in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Ter plaatse van de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’ zijn de gronden bestemd voor een agrarisch bedrijf. Op grond van het bestemmingsplan geldt voor het plangebied een maximum goothoogte van 4 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 50% Dubbelbestemmingen Ter plaatse geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m² en dieper dan 0,5 m.

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik en de bouwhoogtes van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|5

2.

BESTAANDE EN TOEKOMSTIGE SITUATIE

2.1

Historische context

Koewacht is een betrekkelijk jong dorp. De ligging op de grens tussen Nederland en België geeft het dorp een heel eigen karakter. De geografische ligging over de landsgrens heeft te maken met het ontstaan van Koewacht tijdens de Tachtigjarige Oorlog. In 1586 behoorde het Belgische gedeelte bij de katholieke Spanjaarden. Vanuit Axel werden regelmatig strooptochten georganiseerd tegen het Spaanse gebied. Om de grens te beschermen werd een reeks forten gebouwd. Van sommige forten vindt men enkel sporen in het landschap terug, maar het fort Masereel (anders genoemd ‘De Koewagt’) groeide uiteindelijk uit tot een woonkern die nu Koewacht wordt genoemd. Op de plaats van het vroegere fort staat nu de kerk van St. Philippus en Jacobus. Sinds 1830 bestaat Koewacht uit een Nederlands en Belgisch deel. De belangrijkste inkomstenbron van het dorp is altijd landbouw geweest. Tot en met eind maart 1970 was Koewacht een zelfstandige gemeente. Vervolgens werd het onderdeel van de gemeente Axel, waarna het in 2003 onderdeel werd van de gemeente Terneuzen.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

Het dorp Koewacht ligt in het oosten van Zeeuws-Vlaanderen en wordt doorsneden door de Belgische grens. De kern van het dorp bestaat daardoor uit een Nederlands en Belgisch gedeelte. Het zwaartepunt van de kern ligt in Nederland. Koewacht bestaat uit een langgerekt lint dat in zuidelijke richting over de grens naar België loopt, in noordelijke richting loopt het lint richting Axel. De bebouwingslinten bestaan vanuit noordwest naar zuidoost uit de volgende straten: Hazelarenstraat, het Zand, de Eikenlaan en de Nieuwstraat. De kern bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen in een rafelige bebouwings- en verkavelingsstructuur. Het centrale bebouwingslint kenmerkt zich vooral door verspringende rooilijnen. In de kern is de woonfunctie leidend, daarnaast zijn er nog een aantal maatschappelijke functies en kleinschalige detailhandel- en bedrijfsfuncties.

2.3

Bestaande situatie

Het plangebied aan de Eikenlaan 59 was voormalig in gebruik als agrarisch bedrijf met bijbehorende bedrijfswoning. Het plangebied ligt aan een doorgaande weg en ligt hemelsbreed op ongeveer 1,2 kilometer van de Belgische grens. Het plangebied is omgeven door vrijstaande woningen, een bedrijf aan de overzijde en een museum. De Eikenlaan gaat een paar honderd meter ten noorden van het plangebied over in Het Zand. Een paar honderd meter ten zuiden gaat de Eikenlaan over in de Nieuwstraat. Het plangebied betreft twee percelen. Op het perceel aan de oostzijde (perceelnummer 1355) staat een voormalige bedrijfswoning. Deze woning is vrijstaand, heeft één bouwlaag, een zadeldak, een bouwhoogte van 6 meter en een goothoogte van 4 meter. De woning heeft een oppervlakte van circa 95 m². Op het perceel aan de westzijde (perceelnummer 1354) staat een loods. Deze loods heeft één bouwlaag, een zadeldak, een bouwhoogte van 5 meter en een goothoogte van 4 meter. De loods heeft een oppervlakte van circa 520 m². De rest van het perceel bestaat uit een schuur, gazon, beplanting en verharding.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|6

Bestaande situatie plangebied

Bestaande situatie plangebied

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|7

Kadastrale situatie plangebied

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|8

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

Het planvoornemen betreft de herbestemming van het voormalige agrarische bedrijf aan de Eikenlaan 59 in Koewacht. Daarbij wordt het oostelijke deel van het perceel (perceelnummer 1355) met de voormalige bedrijfswoning gewijzigd naar ‘Wonen’. Ten aanzien van de woning vinden geen werkzaamheden plaats. Het westelijke deel van het perceel (perceelnummer 1354) waarop de loods zich bevindt, wordt gewijzigd naar ‘Detailhandel’ met een specifieke aanduiding ‘ruitersportartikelen’. Daarbij komt het bouwvlak strak om de bestaande bebouwing te liggen, zodat de detailhandel in de toekomst niet uitgebreid kan worden. De aanwezige loods op dit perceel wordt vernieuwd en krijgt tevens een kantoorfunctie ten dienste van het detailhandelsbedrijf. Het opknappen van de aanwezige opstallen brengt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met zich mee. De verkoop van ruitersportartikelen vindt momenteel plaats aan de Nieuwstraat 2 te Koewacht. Het betreft daarom geen nieuwvestiging van een bedrijf in Koewacht, maar enkel een verplaatsing.

Nieuwe situatie plangebied

Verkeer Ontsluiting De woning en de detailhandel worden ontsloten op de Eikenlaan, via de bestaande in- en uitrit van het perceel. De Eikenweg beschikt over een fietssuggestiestrook. Verkeersintensiteiten Bestaande situatie De verkeersgeneratie van de bestaande situatie is in onderstaande tabel weergegeven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de CROW uitgave “Toekomstbestendig parkeren 2018”.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|9

Verkeersgeneratie bestaande situatie Functie Verkeersgeneratie volgens CROW “toekomstbestendig parkeren 2018” Vrijstaande woning Min: 7,8 mvt/etmaal Max: 8,6 mvt/etmaal Bedrijf – agrarisch Min: 3.9 mvt/etmaal per 100 m² bvo (± 520 m²) Max: 5,7 mvt/etmaal per 100 m² bvo Totaal

Maximale verkeersgeneratie ‘buitengebied’ 8,6 mvt x 1 woning = 8,6 mvt/etmaal 5,7 mvt x 520 m²/ 100 m² = 26,79 mvt/etmaal 35,39 mvt/etmaal

Nieuwe situatie Het planvoornemen voorziet in de beëindiging van agrarische activiteiten binnen het plangebied, waardoor de hierbij behorende verkeersstromen wegvallen. Omdat in het plangebied al een woning aanwezig is, kan ervan uit worden gegaan dat de verkeersgeneratie voor de woning in de toekomst niet verandert. De bestemming van de aanwezige loods (± 520 m²) wordt gewijzigd naar ‘Detailhandel’ in ruitersportartikelen. Bij de verkeersgeneratie voor de detailhandel is tevens de bijbehorende kantoorfunctie meegenomen. In de normen van de CROW is geen specifieke norm voor detailhandel in ruitersportartikelen. In overleg met de gemeente is geconcludeerd dat voor de verkeersaantrekkende werking de vergelijking kan worden getrokken met de verkeersgeneratie van een meubel/woonwinkel. De bijbehorende verkeersgeneratie is maximaal 11 voertuigen per 100 m². In dit geval betekent dit bij een oppervlak van circa 520 m² een gemiddelde verkeersgeneratie van 57 motorvoertuigen per etmaal. Verkeersgeneratie nieuwe situatie Functie Verkeersgeneratie volgens CROW “toekomstbestendig parkeren 2018” Vrijstaande woning Min: 7,8 mvt/etmaal Max: 8,6 mvt/etmaal Detailhandel – Max: 11 mvt/etmaal per 100 m² bvo ruitersportartikelen (± 520 m²) Totaal

Maximale verkeersgeneratie ‘buitengebied’ 8,6 mvt x 1 woning = 8,6 mvt/etmaal 11 mvt x 520 m²/ 100 m² = 57 mvt/etmaal 66 mvt/etmaal

Dit betekent een toename van circa 31 mvt/etmaal. Deze beperkte toename zal geen significant effect hebben op de verkeersafwikkeling van de Eikenlaan. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. Het parkeren is geregeld in de parkeernota 2015-2020 van de gemeente Terneuzen. Beleidsmatig is het Facet bestemmingsplan parkeren het uitgangspunt, waarbij het parkeren bij functiewijzigingen op eigen terrein dient te worden afgewikkeld. Omdat er geen specifieke hoofdgroep is waar een agrarisch bedrijf onder beschouwd kan worden, zijn de cijfers voor ‘Bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief (loods, opslag, transportbedrijf)’ aangehouden.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|10

Omdat er geen specifieke hoofdgroep is waar detailhandel in ruitersportartikelen onder beschouwd kan worden, zijn de cijfers voor ‘woonwarenhuis/woonwinkel’ aangehouden. Bij de cijfers voor de detailhandel is tevens de bijbehorende kantoorfunctie meegenomen. In de nota zijn de volgende parkeernormen opgenomen voor rest bebouwde kom, waar het plangebied onder geschaard kan worden: • Woningen duur: 2,1 parkeerplaatsen per woning • Arbeidsextensieve/bezoekersextensieve bedrijven 0,85 parkeerplaatsen per 100m² bvo (loods, opslag, transportbedrijf)

•

Detailhandel ruitersportartikelen, parkeerkencijfer voor meubel/woonwinkel

1,95 parkeerplaatsen per 100 m² bvo

Door de bestemmingswijziging zal de parkeerbehoefte wijzigen. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte in de bestaande en toekomstige situatie weergegeven. Parkeerbehoefte bestaande situatie Functie Oppervlakte/aantal Wonen Eén woning (bedrijfswoning) Bedrijf - agrarisch ± 520 m²

Parkeernorm 2,1 / woning 0,85 pp/100 m²

Totaal Parkeerbehoefte toekomstige situatie Functie Oppervlakte/aantal Wonen Eén woning Detailhandel – Ruitersportartikelen Totaal

± 520 m²

Parkeernorm 2,1 / woning 1,95 pp/100 m²

Parkeerbehoefte 2,1 pp x 1 woning = 2,1 parkeerplaatsen 0,85 pp x 520 m² / 100 = 4,4 parkeerplaatsen 6,5 parkeerplaatsen

Parkeerbehoefte 2,1 pp x 1 woning = 2,1 parkeerplaatsen 1,95 pp x 520 m² / 100 = 10 parkeerplaatsen 12,1 parkeerplaatsen

Middels onderhavig bestemmingsplan maakt het agrarisch bedrijf plaats voor detailhandel in ruitersportartikelen en een bijbehorend kantoor. De parkeerdruk neemt hierdoor toe met 5,6 parkeerplaatsen. Gezien de afmetingen van het perceel (circa 3.000 m²) kan de parkeerbehoefte opgevangen op eigen terrein worden. Hiervoor zullen voor de loods en langs de inrit parkeervakken worden aangebracht.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|11

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langtermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig planvoornemen, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat provincies en gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z.

door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigd in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|12

Beoordeling Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’.

Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. In de nieuwe Ladder zijn de eerste twee treden samengevoegd en komt de derde trede te vervallen. Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Indien de Ladder niet van toepassing is op het plan, is een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet onder andere aandacht besteedt worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. In het kader van de uitvoerbaarheid moet de behoefte aan de beoogde ontwikkeling worden uitgewerkt.

Toetsing plangebied Dit plan betreft de wijziging van een bedrijfswoning naar ‘Wonen’ en een loods waarvan de bestemming gewijzigd wordt naar ‘Detailhandel’ in ruitersportartikelen. Rondom de bestaande loods komt een bouwvlak te liggen, zodat de detailhandel in de toekomst niet uitgebreid kan worden. Ten slotte wordt er een kantoorfunctie ten behoeve van de detailhandel toegestaan. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing en er wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in de toevoeging van een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², wordt deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Met het planvoornemen is er geen sprake van een toevoeging van meer dan 500 m². Het planvoornemen wordt derhalve niet beschouwd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en is

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|13

zodoende niet Ladderplichtig. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Onderstaand wordt hier aandacht aan besteed. Behoefte Met het planvoornemen worden geen nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In de bestaande situatie is reeds een voormalige bedrijfswoning aanwezig, waarvan de bestemming wordt gewijzigd naar ‘Wonen’. De bestemming van de reeds aanwezige loods wordt gewijzigd naar ‘Detailhandel’ in ruitersportartikelen en krijgt tevens een kantoorfunctie ten dienste van de detailhandel. De aanwezige opstallen worden opgeknapt. Het planvoornemen betreft een ontwikkeling binnen de bestaande bebouwde kom van Koewacht. Het opknappen van de aanwezige opstallen brengt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met zich mee. Gezien de ligging van het plangebied, sluit de bestemming ‘Wonen’ naadloos aan bij de omgeving. Met de verplaatsing van detailhandel in ruitersportartikelen van de Nieuwstraat 2 te Koewacht naar de Eikenlaan 59 te Koewacht, ontstaan meer mogelijkheden voor een kwalitatief toekomstbestendige detailhandel in ruitersportartikelen en kan op eigen terrein in de parkeerbehoefte voorzien worden. De ontwikkeling voorziet daarmee in een kwalitatieve behoefte.

Gezien bovenstaande behoefte is voldoende aangetoond dat een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is. Conclusie Het planvoornemen sluit aan bij het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018 Op 21 september 2018 hebben de Provinciale Staten van de Provincie Zeeland het Omgevingsplan Zeeland 2018 en de Omgevingsverordening 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 geeft de provinciale visie op Zeeland. De bijbehorende regels zijn opgenomen in de verordening. Het omgevingsplan zal de transitie naar de Omgevingswet ondersteunen. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijft geldig tot vaststelling van de Nieuwe Omgevingsvisie behorend bij de Omgevingswet, naar verwachting in 2021. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 vervangt het voorgaande Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. Het overgrote deel is geen nieuw beleid, maar flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven. Daarbij is het uitgangspunt dat de kwaliteiten en kansen van Zeeland op het gebied van economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu worden versterkt. De hoofdlijnen van het beleid richten zich daarom ook op: • Duurzame en concurrerende economie; • Klimaatbestendige en –neutrale samenleving; • Waardevolle leefomgeving; • Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving. De provincie heeft hierbij verschillende rollen en taken binnen het netwerk van samenwerkend Zeeland.

Voor zover het past in het wettelijk kader wordt er uitgegaan van de filosofie uit de omgevingswet, namelijk het denken van ‘nee tenzij’ naar ‘ja, mits’ en het hanteren van loslaten en vertrouwen.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|14

De provincie streeft daarbij naar een herkenbare, prettige, schone, veilige en aantrekkelijke leefomgeving, waar mensen graag wonen, werken en verblijven, die uitnodigt tot gezond gedrag en waar de druk op de gezondheid zo laag mogelijk is. Structuur, identiteit en inpassing van nieuwe ontwikkelingen in hun omgeving zijn belangrijk voor de ruimtelijke kwaliteit. Deze is op zijn beurt weer bepalend voor het woon- en leefklimaat van steden en dorpen. Provinciale Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018, 4e wijziging Op 21 april 2020 hebben de Provinciale Staten van de provincie Zeeland de Provinciale Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018, 4e wijziging vastgesteld. Inmiddels is de 5e wijziging in ontwerp. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 vervangt de Verordening Ruimte Provincie Zeeland. De Omgevingsverordening richt zich – net zo breed als het Omgevingsplan – op de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. De beoogde ontwikkeling vindt plaats in bestaand bebouwd gebied. Binnen het bestaand bebouwd gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkelingen.

Het planvoornemen maakt gebruik van de bestaande gebouwen in het plangebied en is daarmee niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de Omgevingsverordening Zeeland 2018. Conclusie Het planvoornemen sluit aan bij het provinciaal beleid.

4.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025 Op 16 december 2010 is de Structuurvisie Terneuzen vastgesteld. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van een gebied, waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten, zoals het opstellen van bestemmingsplannen, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van (bestuurs)overeenkomsten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkelingen te doen verwezenlijken. De visiekaart kan gezien worden als een doorvertaling vanuit het duurzaam ruimtelijk structuurbeeld naar een te verwachten toekomstbeeld anno 2025, rekening houdende met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit (wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatie, natuur en water). Deze visiekaart is geënt op het gehele grondgebied van Terneuzen en doet derhalve geen concrete uitspraken over kleinschalige ontwikkelingen in kernen en in het buitengebied. Structuren, routes en zoneringen vormen de ingrediënten waarmee de visiekaart is opgebouwd.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|15

Uitsnede structuurvisie kaart gemeente Terneuzen, plangebied globaal rood omlijnd

Het perceel is gelegen in Koewacht. In de structuurvisie is opgenomen dat Koewacht valt binnen een ‘woongebied’ en binnen de ruimtelijke strategie ‘behouden’. Voor dergelijke gebieden geldt dat men tevreden is over de huidige functie en kwaliteit en geen grootschalige ingrepen behoeft. Kleinschalige invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk, maar er vindt geen actieve benadering plaats door de gemeente. Door het globale karakter van de structuurvisie en de kleinschaligheid van onderhavig planvoornemen, staan in de visie geen concrete uitspraken die van toepassing zijn op de beoogde ontwikkeling. Wel kan gesteld worden dat het planvoornemen als een kleinschalige invulling binnen de bestaande structuur dient. Het initiatief sluit hiermee aan op de Structuurvisie van de gemeente Terneuzen. Excessenregeling Terneuzen, Beleidsnota welstand (2013) De gemeenteraad van Terneuzen heeft eind 2012 besloten het welstandsbeleid te herzien. Hierbij heeft de gemeenteraad tevens gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wetgever biedt om de welstandscommissie af te schaffen. Het nieuwe welstandsbeleid, de excessenregeling, wordt ambtelijk getoetst. Het ‘nieuwe’ welstandsbeleid gaat uit van de gedachte dat burgers zelf voldoende inzicht hebben in redelijke eisen van welstand. De gemeente zorgt daarom slechts voor een minimaal noodzakelijk vangnet voor ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente grijpt alleen achteraf in bij een exces. Van een exces is sprake wanneer een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand. Criteria hiervoor zijn opgenomen in de Beleidsnota Welstand. Voor monumenten en een aantal beeldbepalende boerderijen en schuren in het buitengebied zal de welstandstoezicht vooraf blijven bestaan. Voor het planvoornemen is geen welstandstoezicht van toepassing, met uitzondering van de excessenregeling. Conclusie Het planvoornemen sluit aan bij het gemeentelijk beleid.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|16

5.

RANDVOORWAARDEN

Dit hoofdstuk bevat een beschouwing op die factoren die een beperking kunnen inhouden voor het planvoornemen. Het gaat hierbij om onder andere archeologie, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit en water.

5.1

Archeologie

Wettelijk kader en beleid Met de ondertekening van het Verdrag van Malta in 1992 door bijna alle Europese landen (waaronder Nederland), werd archeologie steeds meer een onderdeel van de ruimtelijke planvorming. Sinds het in werking treden van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) op 1 september 2007 dienen alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen voorzien te zijn van een archeologische paragraaf, waarin is opgenomen hoe wordt omgegaan met bekende en te verwachten archeologische waarden. De Erfgoedwet uit 2016 borduurt hier op voort. Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het Interim-beleid archeologie vastgesteld. De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. In een cyclus van 10 jaar zullen alle ruimtelijke plannen aangepast worden, waarbij archeologie in de plannen zal worden ingebracht of geactualiseerd aan de hand van het dan geldende beleid. Als vangnet fungeert de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m 2 voor de zogenaamde kruimelgevallen.

De achterliggende gedachte van het archeologiebeleid is het in beeld brengen van de gebieden in de gemeente Terneuzen met een archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachtingswaarde kan per gebied en per geologische laag verschillen. De insteek is daarbij soepel waar het kan en streng waar nodig. Voor een aantal gebieden is de huidige kennis ontoereikend. Deze leemten worden in de toekomst ingevuld. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend. Een en ander is uitgewerkt in een stroomschema in bijlage 1 van de beleidsnota ‘De onderste steen boven? Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen’. Wanneer archeologisch onderzoek verplicht is, dient de archeologische monumentenzorg cyclus (AMZ-cyclus) te worden doorlopen. Deze cyclus is er op gericht om te beoordelen of verdergaand onderzoek of behoud noodzakelijk is. Voor de uitvoering en de beoordeling van de onderzoeken wordt aangesloten bij de landelijke en provinciale regelgeving. Door deze cyclus op een goede manier te doorlopen kan een gedegen afweging gemaakt worden waar behoud ter plaatse (in situ) of een opgraving (ex situ) noodzakelijk is of achterwege kan blijven.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|17

Procedure Procedures bij de advisering in het kader van ruimtelijke plannen en de toetsing van volgens de gemeentelijke Erfgoedverordening vergunningplichtige gevallen, zullen gebaseerd zijn op een door de gemeente uit te voeren toets. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan beheersverordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen, bodemsanering en civiele werken. De verantwoording voor het aanvragen van omgevingsvergunningen en het naleven daarvan ligt bij de initiatiefnemer. De gemeente kan ook de initiatiefnemer zijn. Daarnaast heeft de gemeente een toetsende en handhavende rol. Toetsingscriteria Om inzicht te krijgen in de archeologische verwachtingswaarde van een gebied of locatie dient aan vijf criteria te worden getoetst. Daarnaast dient de actuele vrijstellingenkaart archeologie van de gemeente geraadpleegd te worden. 1. De Archeologische Monumentenkaart (AMK). Deze kaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer, waarvoor het Rijk bevoegd gezag is. In de gemeente Terneuzen zijn dat restanten van kastelen in Axel en Zaamslag (Torenberg). Daarnaast bevat de kaart de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) gewaardeerde gebieden met een (hoge) archeologische waarde. Dit betreft vele oude dorps- en stadskernen zoals Axel, de oude kern van Terneuzen en Zaamslag. 2. De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).

Deze kaart geeft de trefkans weer op het aantreffen van archeologische vindplaatsen binnen de bovenste 1,20 meter van de bodem. Deze kaart is gebaseerd op de Geomorfologische en Geologische kaart van Nederland. Bij een hoge trefkans wordt aangesloten bij de wettelijke vrijstelling van 100 m2. Voor een middelhoge trefkans kan een ruimere norm gelden. Deze wordt arbitrair vastgelegd op 500 m 2. 3. Archis (Archeologisch Informatie Systeem) 3.0. Dit is de landelijke database waarin alle (recent uitgevoerde) archeologische onderzoeken en vondsten worden opgeslagen. Deze database geeft een indicatie van de vondsten die gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten kunnen een hogere archeologische verwachtingswaarde geven aan een gebied. 4. Archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD) en informatie die aanwezig is bij de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente. In het ZAD berusten de verslagen van een aantal in het verleden in Zeeland uitgevoerde archeologische onderzoeken, gegevens over losse vondsten en dergelijke. Dit archief geeft een indicatie van de vondsten die in het verleden gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten kunnen een hogere archeologische verwachtingswaarde geven aan een gebied. In de praktijk wordt de toets op Archis, ZAD en gemeente gecombineerd, of in het kader van het bureauonderzoek uitgevoerd. 5. De bodemopbouw.

Aan de hand van de Geologische kaart van Nederland kan nagegaan worden welke geologische, voor de archeologie relevante, bodemlagen aanwezig zijn. Daarbij kan gedacht worden aan de volgende bodemlagen: o Pleistoceen dekzand: vanaf de Steentijd o Hollandveen: vanaf de ijzertijd en Romeinse tijd o Duinkerke II, inclusief ‘oudere afzettingen van Duinkerke’: vanaf de middeleeuwen o Duinkerke IIIa/b: vanaf de Nieuwe Tijd In de loop van 2014 werd door de gemeente de vrijstellingenkaart archeologie opgesteld en deze werd in 2017 geactualiseerd. Op deze kaart is aangegeven waar en met welke diepte de vrijstellingsdiepte verruimd kan worden.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|18

Toetsing 1. De Archeologische Monumentenkaart (AMK) Binnen de grenzen van het plangebied bevinden zich volgens de Archeologische Monumentenkaart (AMK) geen terreinen met een vastgestelde archeologische waarde.

Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (AMK), plangebied rood omlijnd

2. De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) is het plangebied gelegen in een zone die wordt gekenmerkt door een zeer hoge trefkans op het aantreffen van archeologische waarden. Dit betekent een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m².

Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW), plangebied globaal zwart omcirkeld

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|19

3. Archeologische Informatie Systeem (Archis) Aeres Milieu heeft een archeologische quickscan uitgevoerd waarin gekeken is naar de relevante gegevens uit de directe omgeving van het plangebied. Er zijn geen archeologische monumenten bekend en er zijn meerdere onderzoeksmeldingen en vindplaatsen bekend in de directe omgeving.

Bekende archeologische gegevens rondom de onderzoekslocatie, plangebied rood omlijnd

4. Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD) Aeres Milieu B.V. heeft navraag gedaan of er informatie bekend is van het plangebied of de omgeving in het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD). Hierbij is op 10 februari 2021 per mail aangegeven dat in het archief van het ZAD geen aanvullende informatie bekend is. 5. Bodemopbouw Uit de geologische kaart van Van Rummelen blijkt dat het plangebied zich geheel bevindt op een pleistocene dekzandrug met de code TW. De code TW geeft de formatie van Twente dikker dan 2 meter dekzand weer. Onder de koude omstandigheden van de laatste ijstijd, dus gedurende het Weichselien, aeolische zanden afgezet: de Formatie van Twente. Bij bodemverstoringen in Pleistoceen zand zijn bodemverstoringen kleiner dan 100 m² vrijgesteld van archeologisch onderzoek.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|20

Globale ligging van het plangebied op een uitsnede van de Geologische kaart van Nederland (van Rummelen 1977).

6. Vrijstellingenkaart Het plangebied ligt volgens de Vrijstellingenkaart van de gemeente Terneuzen (2017) grotendeels in een zone met een vrijstellingsdiepte van 0,5 meter onder maaiveld. Het zuidoostelijk deel ligt in een zone met een vrijstellingsdiepte van 1,5 meter onder maaiveld.

Uitsnede vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen 2017, plangebied zwart omlijnd

Conclusie Volgens de archeologische toets uit het interim-beleid archeologie van de gemeente Terneuzen dient op de verbeelding een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1 opgenomen te worden. Dit is in lijn met het bovenstaande beleid. Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming betekent dat het onderzoek, indien dat noodzakelijk mocht blijken, wordt doorgeschoven naar de omgevingsvergunningaanvraag.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|21

5.2

Bedrijven en milieuzonering

De Wet milieubeheer zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebied zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moeten daarom een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer. In de Handreiking ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een indicatieve richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten opgenomen. Alle bedrijven die in de buurt van de planlocatie liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand. In deze paragraaf dient getoetst te worden of de voorgenomen functie past binnen het plangebied met inachtneming van geluidgevoelige functies in de directe omgeving. Onderzoek De benodigde afstand tussen bedrijven en woningen is afhankelijk van aard en omgeving van het bedrijf en de omgeving. Voor een rustige woonomgeving gelden andere eisen dan voor drukke woonwijken, gemengde gebieden en landelijk gebied. Het plangebied ligt aan een doorgaande weg in een woonwijk langs het lint van de dorpskern Koewacht. Langs het lint bevinden zich voornamelijk woningen, een bedrijf aan de overzijde en een museum. Gelet op de omgevingskarakteristieken kan voor dit gebied gesproken worden van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Omzetten bedrijfswoning naar Wonen De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere bestemming Wonen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de bedrijvigheid in de nabije omgeving van het plangebied in beeld gebracht. De bebouwing binnen de woonbestemming moet voldoen aan de vereiste richtafstanden met betrekking tot de omliggende bedrijven en inrichtingen. In de nabijheid van het plangebied komen de volgende bedrijven en instellingen voor: Locatie

Soort bedrijf/instelling

Eikenlaan 59

Detailhandel in ruitersportartikelen Bedrijf Museum Bibliotheek Basisschool Tennisvereniging

Eikenlaan 36-38 Eikenlaan 45 Molenweg 2 Eikenlaan 22 Korte Akkers 23

Milieucategorie

Richtafstand

2

10 meter

Werkelijke afstand ± 55 meter

1 en 2 1 1 2 3.1

10 meter 0 meter 0 meter 10 meter 30 meter

± 30 meter ± 83 meter ± 170 meter ± 143 meter ± 200 meter

Milieuzonering plangebied (op basis van richtafstanden omgevingstype gemengd gebied)

Voor de nieuwe detailhandel in ruitersportartikelen in het plangebied aan de Eikenlaan 59 wordt voldaan aan de richtafstand tussen de woning en het bedrijf. Voor het bedrijf aan de Eikenlaan 3638 wordt uitgegaan van een maximale planologische situatie. Het huidige feitelijke gebruik betreft geen bedrijf in milieucategorie 2, het lijkt om een opslag te gaan. Met het planvoornemen wordt gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing. De afstand tussen de woning in het plangebied en het bedrijf aan de Eikenlaan 36-38 zal daardoor niet kleiner worden. Bij het omzetten van de bedrijfswoning naar reguliere woning is sprake van een acceptabel woonen leefklimaat. De omliggende bedrijven en inrichtingen worden hiermee niet in hun mogelijkheden beperkt en er is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Tevens moet in de huidige situatie al NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|22

sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Het pand aan de Eikenlaan 59 wordt namelijk momenteel al gebruikt als bedrijfswoning. Daarmee is het al een gevoelig object. Het planvoornemen verandert hier niets aan. Omzetten bestemming Bedrijf naar detailhandel Momenteel heeft het gehele perceel de bestemming Bedrijf met de aanduiding “agrarisch bedrijf”. Op basis van de bestemmingsplanregels zijn lokale bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij dit artikel behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet zijnde Beviinrichtingen alsmede een agrarisch bedrijf toegestaan. Een akkerbouwbedrijf valt in milieucategorie 2. In de nieuwe opzet krijgt een groot deel van het perceel de bestemming Wonen. Het westelijke deel krijgt de bestemming Detailhandel. Dat valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1. Door de functiewijziging van agrarisch bedrijf naar ‘Wonen’ en ‘Detailhandel’ verbetert het woonen leefklimaat in de omgeving. Enerzijds door de wijziging naar Wonen voor het grootste deel van het perceel. En anderzijds door een andere vorm van bedrijvigheid waardoor deze afneemt van milieucategorie 2 naar milieucategorie 1. Vanuit de ruimtelijke ordening is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Voor de volledigheid is een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de nieuwe situatie dat inzichtelijk maakt dat voldaan wordt aan de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit. Dit met het oog op de inrit die het detailhandelsbedrijf heeft geprojecteerd direct naast een woning van derden. De geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit voor een detailhandelsbedrijf wijken namelijk sterk af van de normen voor een agrarische bedrijf. Dit akoestisch onderzoek wordt nader toegelicht in paragraaf 5.6. Uit het akoestisch onderzoek volgen geen belemmeringen voor de omgeving.

Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.3

Bodemkwaliteit

Wettelijk kader en beleid Bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik (functie) van die bodem, of dat beiden alsnog op elkaar kunnen worden afgestemd. Bodemgebruiksfuncties nemen namelijk af naarmate bodemverontreinigingen en gerelateerde risico’s toenemen. Sanerende maatregelen kunnen nodig zijn. Het gemeentelijk bodemkwaliteitsbeleid volgt de kaderwet Wet bodembescherming en daaruit voortvloeiende regelgeving. Uitgangspunten zijn dat de bodem duurzaam geschikt moet zijn voor de beoogde functie en dat de bodemkwaliteit niet mag verslechteren. Verontreinigingen in stabiele eindsituaties worden daarbij niet vanzelfsprekend geaccepteerd; voor mobiele verontreinigingen moeten maatregelen gericht zijn op verwijderen en soms is het inpassen van immobiele verontreinigingen onder voorwaarden toelaatbaar. De oppervlakte van het plangebied en de conclusie van een vooronderzoek (historisch onderzoek) zijn bepalend voor het uitvoeren van eventueel veld- en laboratoriumonderzoek, op basis waarvan (on)mogelijkheden inzichtelijk worden.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|23

Onderzoek Voor het plangebied is een verkennend bodemonderzoek en onderzoek asbest in de bodem (bijlage, Aeres Milieu, AM21026, 16 april 2021) uitgevoerd.

Boorpuntenkaart

Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn behoudens de aangetroffen stukjes asbestverdacht plaatmateriaal zuidoostelijk ter plaatse van de paardenwei geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. In de bodem tot 0,5 m-mv (boringen 01, 06, en 08) zijn baksteen- en puinresten aangetroffen (gradatie spoor tot zwak). In boring 03 is tot 0,5 m-mv een spoor slakken en een zwakke bijmenging met asfalt waargenomen. In het uitgegraven bodemmateriaal van asbestinspectiegat ABG06 zijn stukken asbesthoudend plaatmateriaal aangetroffen. Asbest Bij het verkennend asbest in de bodem onderzoek zijn algemeen geen tot licht verhoogde gehalten in de bodem aangetroffen. Ter plaatse van ABG06 wordt de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. overschreden. Ter plaatse is het uitvoeren van een nader onderzoek noodzakelijk Bodem Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond licht verhoogd is met cadmium, koper, lood, zink, kwik en PAK. In de ondergrond zijn geen gehalten gemeten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarde. In het freatisch grondwater zijn geen verhogingen aangetoond.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|24

De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling. De verhoogde gehalten aan asbest in de bodem ter plaatse van ABG06 overschrijden de interventiewaarde waardoor sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Gezien de ligging van het inspectiegat, de omliggend uitgevoerde inspectiegaten en (analyse)resultaten betreft het vermoedelijk een lokale puntverhoging. Ter inkadering van de verontreiniging dient een nader asbest in bodem onderzoek (sleuvenonderzoek ten behoeve van een inkadering en hoeveelheidsbepaling) uitgevoerd te worden. Dit onderzoek dient plaats te vinden voorafgaand aan de planrealisatie en/of toekomstige grondwerkzaamheden. Het uitvoeren van grondroerende activiteiten (graven of andere grondbewerking) vanwege de aangetoonde bodemverontreiniging is ter plaatse en in de directe omgeving niet toegestaan zonder instemming van de bevoegde overheid. Opgemerkt wordt dat asbestverontreinigingen vaak heterogeen verspreid zijn in de bodem. Dit wil zeggen dat de aan‐ of afwezigheid van asbest per kubieke meter kan verschillen. Het bereiken van resultaat in dit onderzoek is derhalve niet uitsluitend afhankelijk van de inspanning en ervaring van het onderzoeksbureau, maar ook van factoren die buiten onze invloedsfeer vallen.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond mogelijk niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Conclusie Het aspect bodemkwaliteit vormt een belemmering voor het planvoornemen vanwege een asbestverontreiniging. Deze dient nader onderzocht te worden. Het uitvoeren van grondroerende activiteiten (graven of andere grondbewerking) vanwege de aangetoonde bodemverontreiniging is ter plaatse en in de directe omgeving niet toegestaan zonder instemming van de bevoegde overheid. Rud Zeeland is het bevoegd gezag voor het uitvoeren van nader onderzoek.

5.4

Cultuurhistorie

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Hiermee is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Naast archeologie moet ook het aspect historische bouw worden opgenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Handreiking landschap De gemeente Terneuzen heeft samen met de gemeenten Sluis en Hulst de Handreiking Landschap Provincie Zeeland opgesteld. Hierin is van relevante cultuurhistorische elementen en objecten beschreven hoe bepalend en leesbaar ze zijn, op welk bestuurlijk niveau en met welk planologisch instrument regulering plaats zal vinden en welke strategie eraan gekoppeld kan worden.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|25

De Handreiking Landschap noemt vier strategieën die gekoppeld kunnen worden aan cultuurhistorische elementen en objecten: 1. Behoud: hierbij gaat het voornamelijk om monumentale objecten met landschapshistorische waarde (molens, vliedberg e.d.), alsmede de landschapsreservaten en delen van het landschap met zeer hoge mate van bepaaldheid en gaafheid; 2. Behoud ruimtelijke karakteristiek: conservering van de bestaande ruimtelijke kenmerken van het landschap staat voorop. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan die deze ruimtelijkheid veranderen. Het gebied hoeft echter niet bij voorbaat zijn huidige functie te behouden. Deze strategie komt in Terneuzen in de praktijk niet voor; 3. Behoud door ontwikkeling: de bestaande landschapsstructuur en mate van verdichting is richtinggevend voor mogelijk veranderingen. De veranderingen moeten passen in de structuur. Verandering van functie is nadrukkelijk een optie. De mate waarin veranderingen optreden kan per gebied verschillend zijn. Nadere afweging is hierbij noodzakelijk; 4. Vernieuwing: de bestaande landschapsstructuur verandert ingrijpend. Functies veranderen. De veranderingen zijn echter passend binnen het DNA van het betreffende gebied. Cultuurhistorische waardenkaart De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen bestaat uit drie kaartbladen: ‘behoud’, ‘behoud door ontwikkeling’ en ‘vernieuwing mogelijk’.

Onderstaand is een uitsnede van de drie kaartbladen voor het beoogde plangebied weergegeven inclusief legenda. Per kaartblad wordt uitgelegd welke strategie voor de locatie geldt. Behoud: De strategie voor het plangebied is gericht op het behouden. Hierbij geldt een tevredenheid over het huidige functie en kwaliteit, waarbij kleinschalige aanpassingen mogelijk zijn (geen actieve benadering). In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Het planvoornemen heeft geen negatieve invloed op de monumenten een paar honderd meter verderop. Het plangebied valt in de Strategieën van de structuurvisie 2025 in het gebied wat moet worden behouden. In het gebied ‘behouden’ is men tevreden over de huidige functie en kwaliteit. Daarbinnen zijn kleinschalige aanpassingen mogelijk, vanuit de gemeente zal er geen actieve benadering zijn. Het planvoornemen sluit aan bij de cultuurhistorische waardenkaart Terneuzen ‘behoud’. Het herontwikkelen van het voormalig agrarische bedrijf naar detailhandel en wonen is een kleinschalige aanpassing in de omgeving. Dit past binnen de bestaande structuur waardoor het aansluit bij het behouden van het gebied. Het planvoornemen om aanwezige opstallen op te knappen brengt tevens een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met zich mee.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|26

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Terneuzen “behoud”, plangebied globaal rood omcirkeld

Behoud door ontwikkeling: Op de cultuurhistorische waardenkaart van Terneuzen, bevindt Eikenlaan 59, Koewacht zich in een kleinschalig dekzandlandschap. Het dekzandlandschap bestaat uit een aantal hooggelegen ruggen tot circa 3,5 meter + NAP met lager gelegen gedeelten daartussen. De tussenliggende lagere dekzanden zijn gedeeltelijk bedekt met een dunne laag jonge zeeklei. Het dekzandlandschap is gevarieerd en kleinschalig. Doordat de wegen en de bebouwing vanouds op de hogere dekzandruggen gesitueerd zijn, is lintbebouwing karakteristiek voor het dekzandlandschap. De dichte bebouwing langs de wegen en de kleine kavels met sterk gevarieerd bodemgebouw (weilanden, akkers, erfbeplanting, kleine bossen en 2-hectare woningen), is er een sterk contrast met zeekleilandschap. Met het planvoornemen wordt gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing, waardoor de structuur niet wijzigt. Het planvoornemen voor het herontwikkelen van het voormalige agrarische bedrijf naar detailhandel en wonen sluit daarmee aan bij de omgeving waardoor het past binnen de structuur van de omgeving.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Terneuzen “behoud door ontwikkeling”, plangebied globaal rood omcirkeld

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|27

Vernieuwing mogelijk: De strategie voor het plangebied is niet specifiek gericht op herstructureren, transformeren of behouden.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Terneuzen “vernieuwing mogelijk”, plangebied globaal rood omcirkeld

Op grond van de Cultuurhistorische waardenkaart zijn in het projectgebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Hiervoor is al aangegeven dat het plangebied valt binnen de strategie ‘behouden’. Binnen deze strategie ‘behouden’ gaat het voornamelijk om monumentale objecten met landschapshistorische waarde, alsmede de landschapsreservaten en delen van het landschap met een zeer hoge mate van bepalendheid en gaafheid. Binnen dit landschap zijn kleinschalige aanpassingen mogelijk. Het planvoornemen voorziet in het wijzigen van de bestemming en het opknappen van de aanwezige opstallen. Een dergelijke ontwikkeling kan als kleinschalig beschouwd worden. Cultuurhistorische Hoofdstructuur De Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) zet karakteristieke landschappelijke kenmerken letterlijk op de kaart. Het bevordert de beleving van het landschap door aan te geven waar cultuurhistorische waardevolle aspecten van het landschap binnen en buiten de bebouwde kom gevonden kunnen worden. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur geeft aan dat binnen het plangebied aan de Eikenlaan 59, Koewacht geen historische objecten aanwezig zijn.

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|28

Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS), plangebied zwart omlijnd

Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.5

Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren voor de directe omgeving in het geval dat er iets mis gaat tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De verbonden risico’s moeten binnen de perken blijven. Hiervoor worden normstellingen gehanteerd: 1. 2.

Het plaatsgebonden risico is vooral gericht op de te realiseren basisveiligheid voor burgers; Het groepsrisico stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichting (Bevi) in werking getreden. In het Bevi zijn grenswaarden en oriënterende richtwaarden opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Voor het groepsrisico is een verantwoordingsplicht opgenomen. Hiermee worden de aan te houden afstanden tussen inrichtingen (bedrijven) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn en kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gewaarborgd. Naast het Bevi is de bijbehorende ministeriële Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) van belang. Het externe veilheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is vanaf 1 april 2015 vastgelegd in de Wet Basisnet en de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wgvs). Voor ruimtelijke ordening in relatie tot transportroutes en buisleidingen is er het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Deze besluiten zijn gebaseerd op de Wro en Wm. Volgens het Bevt en Bevb mag op grond van een ruimtelijk besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Het Bevt gaat ook in op de hoogte van het groepsrisico.

Wanneer het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt, is een verantwoording van het groepsrisico niet verplicht. Bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het plaatsgebonden risico: rond inrichtingen waarin opslag/verwerking van gevaarlijke stoffen

NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|29

plaatsvindt; langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleidingen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het doel van het externe veiligheidsbeleid is het beperken van risico’s door het hanteren van afstanden tussen risicovolle activiteiten en de mogelijke aanwezigheid van (groepen) mensen in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Onderzoek Het planvoornemen betreft een bestemmingswijziging en het opknappen van de aanwezige opstallen. Voor de inventarisatie van de risicobronnen is gebruik gemaakt van de Risicokaart Nederland.

Uitsnede Risicokaart Nederland, plangebied rood omlijnd

Risicovolle inrichtingen buiten het plangebied Op circa 430 meter ten westen van het plangebied bevinden zich twee ondergrondse butaantanks, waarbij de maximale risicoafstand 18 meter bedraagt. Het plangebied ligt ruim buiten deze contour. Op circa 650 meter ten oosten van het plangebied bevinden zich een LPG-reservoir, waarvan de maximale risicoafstand 25 meter is. Tevens bevindt zich hier een vulpunt, waarvan de maximale risicoafstand 40 meter is. Ook bevindt zich hier een LPG-afleverinstallatie, waarvan de maximale risicoafstand 15 meter is. Vanwege de grote afstand van het plangebied tot de risicobronnen en de beperkte toename van de personendichtheid ten opzichte van de bestaande situatie, zal geen sprake zijn van een significante toename van het groepsrisico. Verder ligt het plangebied net buiten de 20 kilometer noodplanningszone van de kerncentrale Doel in België, voor het schuilen en innemen van jodiumtabletten in geval van een kernongeval. Dit heeft geen ruimtelijke invloed op onderhavig wijzigingsplan. Transport per buisleidingen Het plangebied ligt op geruime afstand van buisleidingen (circa 6,5 km en 6,1 km). In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen leidingen gelegen die planologisch relevant zijn. NL.IMRO.0715.BPKOZ23-VG01

Bestemmingsplan Koewacht, Eikenlaan 59

|30

Transport over de weg of spoor In de omgeving van het plangebied is geen spoorweg gelegen. Het plangebied bevindt zich nabij de N258 (circa 3 km). De N258 is op gemeentelijk niveau (Hulst) aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Deze weg is echter zowel op het Basisnet als op de Risicokaart Nederland niet aangewezen als transportroute van gevaarlijke stoffen. Hieruit blijkt dat de frequentie van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg dusdanig laag is dat dit niet voor ruimtelijke beperkingen zorgt. Transport over water Het plangebied ligt op geruime afstand van het Kanaal Gent Terneuzen (circa 10 km) en de Westerschelde (circa 15 km). Het plangebied lift daarmee ver buiten de risicocontour en het invloedsgebied. Groepsrisico Het plangebied ligt op voldoende afstand van eventueel risicovolle bronnen. Tevens worden er in het planvoornemen geen objecten toegevoegd. Een verantwoording van het groepsrisico is dus niet aan de orde. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.