2021-09-22 Bijlage 1 Sasse Poort, Sas van Gent vastgesteld

SASSE POORT, SAS VAN GENT bestemmingsplan 7 oktober 2021

1/2

Sasse Poort, Sas van Gent

Terneuzen

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0715.BPSVG09-VG01

15-12-2020 21-12-2020 08-06-2021 07-10-2021

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

projectnummer:

20200019 opdrachtleider:

J. van Broekhoven

Segeersingel 6 4330 AK Middelburg T: 0118- 68 90 10 E-mail: info@rho.nl

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding en doel bestemmingsplan

9

1.2

Ligging plangebied

10

1.3

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Omgeving plangebied

13

2.1

Ruimtelijke structuur

13

2.2

Historie Sas van Gent en plangebied

15

Beoogde ontwikkeling

17

3.1

Ruimtelijke structuur

17

3.2

Programma

19

3.3

Effecten op de structuur van Sas van Gent

19

3.4

Ladder onderbouwing en behoefte

20

Beleidskader

23

4.1

Rijksbeleid

23

4.2

Provinciaal beleid

27

4.3

Regionaal beleid

32

4.4

Gemeentelijk beleid

36

Toetsing aan milieuaspecten

45

5.1

Water

45

5.2

Bodem

45

5.3

Archeologie

48

5.4

Cultuurhistorie

53

5.5

Ecologie

55

5.6

Milieuhinder omliggende functies

61

5.7

Externe veiligheid

65

5.8

Verkeer en parkeren

68

5.9

Geluid

73

5.10

Luchtkwaliteit

74

5.11

Leidingen

76

5.12

Milieueffectrapportage

77

5.13

Niet-gesprongen explosieven

77

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/4

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

81

6.1

Voorbereiding

81

6.2

Inspraak en overleg

81

6.3

Zienswijzen

85

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

87

Hoofdstuk 8

Beschrijving juridische regeling

89

8.1

Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP)

89

8.2

Opzet van de bestemmingsregeling

89

8.3

Toelichting per bestemming

90

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Masterplan Sas van Gent / Sasse Poort

Bijlage 2

Aanmeldformulier Watertoets

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek AH-locatie

Bijlage 4

Nader bodemonderzoek AH-locatie

Bijlage 5

Toets ladder duurzame verstedelijking

Bijlage 6

Archeologisch onderzoek - Stroomschema ''de onderste steen boven?''

Bijlage 7

AERIUS-berekening

Bijlage 8

Ecologische QuickScan

Bijlage 9

Ecologische QuickScan Sasse Poort

Bijlage 10

Veldonderzoek huismus

Bijlage 11

Akoestisch onderzoek inrichtingslawaai Westkade

Bijlage 12

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai AH locatie

Bijlage 13

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Lidl locatie

Bijlage 14

Akoestisch onderzoek inrichtingslawaai Stationsstraat

Bijlage 15

Externe veiligheidsonderzoek

Bijlage 16

Verantwoording groepsrisico Sasse Poort

Bijlage 17

Mobiliteitstoets

Bijlage 18

Notitie Parkeren

Bijlage 19

Parkeerdrukmeting

Bijlage 20

Reactie veiligheidsregio Zeeland

4/5

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

135

Artikel 1

Begrippen

135

Artikel 2

Wijze van meten

139

Bestemmingsregels

141

Artikel 3

Detailhandel

141

Artikel 4

Groen

142

Artikel 5

Verkeer

143

Artikel 6

Wonen

144

Artikel 7

Waarde - Archeologie 2

146

Artikel 8

Waarde - Archeologie 3

149

Algemene regels

151

Artikel 9

Anti-dubbeltelbepaling

151

Artikel 10

Algemene bouwregels

152

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

153

Artikel 12

Algemene aanduidingsregels

154

Artikel 13

Algemene wijzigingsregels

155

Artikel 14

Algemene parkeerregels

156

Overgangs- en slotregels

157

Artikel 15

Overgangsrecht

157

Artikel 16

Slotregel

158

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

5/6

6/7

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel bestemmingsplan

Aanleiding In de kern Sas van Gent zijn twee supermarkten gevestigd, de Albert Heijn en Lidl. De huidige Albert Heijn is gevestigd aan de Wilhelminalaan; de Lidl aan de Tramstraat. Deze supermarkten voldoen momenteel niet meer aan de huidige maatstaven voor supermarkten. Er is behoefte aan meer winkelruimte voor de supermarkten voor het uitbreiden van het assortiment, het toevoegen van meer comfort tijdens het winkelen, zoals het verbreden van de gangpaden, een ruimere kassa-opstelling en meer magazijnruimten. Deze twee supermarkten kiezen voor schaalvergroting. Dit is noodzakelijk voor een toekomstgerichte, voor klanten aantrekkelijke en rendabele bedrijfsvoering. In de directe omgeving van de huidige supermarkten ontbreekt ruimte voor het mogelijk maken van schaalvergroting. Uitbreiding van de gebouwen zou ten koste gaan van parkeerruimte. Voor compensatie en voor toevoeging van extra parkeervoorzieningen is geen ruimte beschikbaar. In het centrum van Sas van Gent zijn geen locaties beschikbaar waar dit wel het geval is. De locatie voor een multifunctioneel bedrijvengebied aan de zuidzijde van Sas van Gent Ten zuiden van de kern ligt het voormalige terrein van de CSM suikerfabriek. Dit gebied wordt herontwikkeld tot een multifunctioneel bedrijventerrein 'Sasse Poort'. Aan de westzijde worden bedrijven gesitueerd, zoals de Palletcentrale aan de westrand.

Dit gedeelte is als eerste in ontwikkeling genomen, deel uitmakend van een ruim 9 ha. groot gebied. Dit gebied is in 1999 verworven door Ridderpoort B.V. voor de ontwikkeling van nieuwe stedelijke functies. Het voormalige terrein van CSM ligt al enige tijd braak. De eigenaar realiseert geleidelijk een passende invulling van dit gebied. Realisatie nieuw voorzieningengebied ''Sasse Poort'' aan de Westkade De supermarkten zijn voornemens naar het CSM-terrein te verplaatsen. Het gebied wordt hiervoor getransformeerd en krijgt een nieuwe invulling en functie voor de stad. De fullservice supermarkt Albert Heijn en de discounter Lidl, zullen zich vestigen in een nieuw voorzieningengebied op deze locatie. Tussen het nieuwe voorzieningengebied en het centrum van Sas van Gent wordt een nieuwe langzaamverkeersverbinding gerealiseerd, zodat het perceel ook vanuit het centrum goed bereikbaar is voor fietsers en voetgangers. De locatie voor het voorzieningengebied ligt aan de rand van de kern Sas van Gent, op korte afstand van de huidige supermarkten (75 meter tot 250 meter hemelsbreed). Daar is voldoende ruimte beschikbaar voor de twee supermarkten inclusief parkeren en laad/los voorzieningen. Door de ligging aan de Westkade is het gebied goed zichtbaar vanaf de route over de Westkade naar Zelzate (België).

In het voorzieningengebied worden daarnaast parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen aangelegd. Daarnaast biedt het perceel de mogelijkheid tot realisatie van nog een derde kavel. Omdat op dit moment nog geen invulling bekend is voor dit kavel is dit derde kavel (nog) niet meegenomen. In de situatie dat er een invulling voor het kavel is, zal hiervoor een aparte procedure worden doorlopen.

9/10

Woningbouw in het centrum van Sas van Gent De invulling van de huidige percelen van de supermarkten is in samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bepaald. Woongoed is bezig met de herstructurering van de Witte Wijk. Verouderde woningen worden gesloopt en een deel daarvan kan worden teruggebouwd in het centrum. De locaties van de huidige supermarkten lenen zich hier uitstekend voor. Op de Albert Heijn-locatie worden grondgebonden woningen en een appartementengebouw gerealiseerd. In totaal omvat het programma 30 woningen. De Lidl-locatie is kleinschaliger. De bedoeling is hier 10 grondgebonden woningen te bouwen. Doel Voor de locatie van het voorzieningengebied ''Sasse Poort'' is in het geldende bestemmingsplan Sas van Gent (2012) de bestemming Bedrijven vastgesteld. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor onder meer detailhandel. De ontwikkeling van de supermarkten op Sasse Poort past binnen de wijzigingsbevoegdheid van dit bestemmingsplan. Echter omdat het ook wenselijk is om de herontwikkeling van de supermarktlocaties in het centrum mee te nemen bij de ontwikkeling van Sasse Poort wordt een bestemmingsplan gemaakt, waarin zowel de ontwikkeling van Sasse Poort als de herontwikkeling van de supermarktlocaties naar woningbouw is meegenomen. De gemeente Terneuzen is bereid planologische medewerking te verlenen aan het project.

Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan bestaat uit verschillende delen. Het bestemmingsplan heeft betrekking op de onderstaande plandelen: Sasse Poort Dit deel van het plangebied ligt ten zuiden en ter hoogte van de oude vesting van Sas van Gent en betreft een deel van het voormalige terrein van de CSM suikerfabriek. Het wordt globaal begrensd door de Suikerdijk aan de zuidzijde, de Westkade aan de oostzijde, en de huizen aan de Tramstraat en het Schulpenpad aan de noord- en westzijde. Ten westen van het plangebied is de Palletcentrale gevestigd; ten zuiden is het terrein van kunstmestproducent Rosier Nederland gelegen. AH-locatie Dit betreft de huidige locatie van de Albert Heijn aan weerszijde van de Wilhelminalaan. Het perceel grenst aan de oostzijde tevens aan de Zuidstraat. Lidl-Locatie De locatie van de Lidl is gelegen aan de Tramstraat en grenst aan de noordzijde en de westzijde aan respectievelijk de Stationsstraat en het Schulpenpad.

10/11

Daarnaast maakt ook de nieuwe langzaam verkeerverbinding tussen het centrum van Sas van Gent en Sasse Poort onderdeel uit van het bestemmingsplan. In figuur 1.1 is de globale ligging van de verschillende percelen weergegeven.

Figuur 1.1

1.3

Globale ligging plangebied

Leeswijzer

Deze toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.  In hoofdstuk 2 wordt de structuur van het plangebied, de historie van Sas van Gent en de planopgave beschreven.  Hoofdstuk 3 beschrijft de beoogde ontwikkeling.  In hoofdstuk 4 worden de actuele beleidskaders beschreven.  Hoofdstuk 5 gaat in op het uitgevoerde Distributie Planologisch Onderzoek.  In hoofdstuk 6 wordt het plan getoetst aan de milieuaspecten.  Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.  In hoofdstuk 8 worden de juridische regeling en de verbeelding verklaard.

11/12

12/13

Hoofdstuk 2 2.1

Omgeving plangebied

Ruimtelijke structuur

Sas van Gent Sas van Gent ligt aan weerszijden van de Westkade. Dit is de hoofdontsluitingsweg. Hieraan zijn de centrum- en woongebieden gelegen, met aan weerszijden de bedrijventerreinen (noordzijde, zuidzijde). De hoofdstructuur in en rond het plangebied wordt bepaald door twee lange lijnen; het Kanaal Terneuzen-Gent aan de oostkant en het spoor aan de westkant (zie figuur 2.1). Het kanaal vormt een duidelijke fysieke grens tussen Sas van Gent aan de westzijde en Passluis en Westdorpe aan de overkant. Het spoor vormt een fysieke barrière aan de westzijde. Richting het zuiden wordt het gebied tussen spoor en kanaal steeds smaller. Oost-west gezien zijn de Stationsstraat en de Poelstraat/Suikerdijk belangrijke structuren die de 'kaders' voor deze locatie vormen. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich twee Natura 2000-gebieden. Aan de Nederlandse zijde is dat ''Canisvliet'' dat 400 meter ten oosten van het plangebied ligt en aan de Belgische kant ''Polders'' dat 2.000 meter ten noordwesten van het plangebied ligt.

Figuur 2.1. Ruimtelijke structuur Sas van Gent (Bron: Kadaster) Sasse Poort Het plangebied van Sasse Poort ligt als het ware ingeklemd tussen de kern Sas van Gent, de bedrijven Palletcentrale en Rosier Nederland, en het Kanaal Gent-Terneuzen met de naastgelegen Westkade. De ruimtelijke uitstraling van het plangebied in de huidige situatie is een braakliggend terrein, wachtend op een stedelijk invulling (zie figuur 2.2).

13/14

Figuur 2.2 Luchtfoto Sasse Poort (Bron: Kadaster) Huidige Supermarktlocaties De huidige locaties van de supermarkten liggen in het centrum van Sas van Gent. Beide locaties zijn gelegen tussen bestaande woningen en voorzieningen en maken onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van Sas van Gent (zie figuur 2.3)

Figuur 2.3 Luchtfoto Supermarktlocaties (Bron: Kadaster)

14/15

2.2

Historie Sas van Gent en plangebied

Sas van Gent Sas van Gent is van oorsprong (middeleeuwen) een militair bolwerk met wallen en soldaten ter bescherming van de sluis (= sas) naar Gent. Dit was het grootste bolwerk van Europa destijds. Pas in de 19e eeuw kwam de industrialisatie op gang door de komst van de suikerfabrieken. In de loop der jaren zijn verschillende fabrieken gesloten waardoor de fabriekscomplexen uit de kern zijn verdwenen. De huidige grote industrieën van Sas van Gent bevinden zich op de bedrijventerreinen Poelpolder, ten zuiden van de kern, waar het plangebied deel van uitmaakt, en de ten noorden van de kern gelegen Ghellinckpolder. De bedrijvigheid op deze terreinen zorgt voor 50% van de werkgelegenheid in Sas van Gent. De beide bedrijventerreinen zijn in het begin van de 20e eeuw gerealiseerd en zijn sterk verankerd in de structuur van de kern. Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen is daarom beperkt. CSM-terrein De Sasse Poort (9,28 ha) is het terrein van de oude CSM-fabriek (zie figuur 2.4). Het terrein is in 1999 verworven door Ridderpoort B.V., onderdeel van ontwikelaar Hillgate Investments B.V. met de bedoeling hier een ´factory outlet center´ te realiseren.

Figuur 2.4 Voormalige CSM-fabriek

15/16

Sasse Poort Vanaf 2006 zijn in samenwerking met de gemeente plannen ontwikkeld voor een multifunctioneel bedrijventerrein. In 2011 is na enkele jaren voorbereiding, de Palletcentrale, afkomstig uit Moerdijk, in het westelijk deel van het gebied gevestigd. Het bedrijfskavel van de Palletcentrale omvat 36.000 m², verder is ca. 9.000 m2 langs de Suikerdijk verkocht aan een Belgische bouwonderneming. Dit is gecombineerd met uitvoering van enkele bodemsaneringen, de aanleg van de ontsluitingen van de percelen (doortrekken Suikerdijk) en de aanleg van rioleringen en nutsvoorzieningen. Hiervoor is 24 mei 2012 het bestemmingsplan Sas van Gent vastgesteld. De Sasse Poort maakt hier deel van uit. De bestemming van het terrein is Bedrijf met een additionele mogelijkheid van 10 bedrijfswoningen langs de huidige zuidrand van de kern Sas van Gent. Verder is voor de zichtlocatie langs de Westkade (ca. 25.000 m² terrein) een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen voor onder meer detailhandel.

16/17

Hoofdstuk 3 3.1

Beoogde ontwikkeling

Ruimtelijke structuur

In het kader van de ontwikkeling van Sasse Poort en de bijbehorende herontwikkeling van de supermarktlocaties in het centrum is het Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort opgesteld. Dit masterplan beschrijft de stedenbouwkundige kaders en het samenhangend plan voor de gebiedstransformatie in Sas van Gent. Het masterplan is tot standgekomen in een intensieve samenwerking tussen Hillgate, Albert Heijn, Lidl, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Bouwgroep de Nijs-Soffers en de gemeente. In het masterplan is een aantal doelen geformuleerd voor de ontwikkeling:  verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied;  toekomstbestendige supermarkten;  verbeteren van de woonkwaliteit;  verbeteren van de leefbaarheid. De ontwikkeling vindt plaats op 3 locaties in Sas van Gent, het gaat hierbij om de locaties Sasse Poort en de twee locaties van de supermarkten in Sas van Gent aan de Zuidstraat/Wilhelminalaan en aan de Tramstraat. In het Masterplan is een stedenbouwkundige schets opgenomen met een voorstel voor de indeling van de locaties (zie figuur 3.1). In bijlage 1 is het volledige Masterplan bijgevoegd.

Figuur 3.1 Overzicht 3 locaties (Bron: Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort)

17/18

Albert-Heijn locatie De huidige Albert-Heijn-locatie en bijbehorende parkeerterreinen worden ingevuld met circa 18 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 vrije sector appartementen. Aan de Zuidstraat worden vier grondgebonden woningen gerealiseerd. Dit gebeurt tussen bestaande woningen en appartementen. Bij het bepalen van de exacte plek van de woningen en het ontwerp van de woningen wordt daar dan ook rekening mee gehouden. De overige woningen worden gerealiseerd aan de Wilhelminalaan. In het midden is er plaats voor 12 appartementen. Het realiseren van appartementen op deze plek zorgt voor een goede differentiatie van het woningbouwprogramma. Centraal in het blok is ruimte voor een groene verblijfsplek die ontsloten wordt door voetpaden tussen de woningen, waardoor een verbinding wordt gecreëerd tussen de Zuidstraat en de Wilhelminalaan. De woningen zullen aansluiten bij de bouwvolumes in de directe omgeving. Aan de Zuidstraat worden op de plek van de huidige achtergevel van de supermarkt woningen gebouwd. Zo ontstaat een gevelwand die veel beter aansluit bij het karakter van de straat en de levendigheid wordt vergroot. Aan de Wilhelminalaan worden ook grondgebonden woningen gebouwd. De appartementen worden gebouwd in 3 lagen.

Lidl-locatie Op de locatie van de Lidl en het daarbij behorende parkeerterrein worden 10 grondgebonden woningen gebouwd. Het gaat hierbij om sociale huurwoningen. Een deel van de ruimte wordt aangelegd als een groen plein waar aan wordt gewoond. Aan de zijde van het Schulpenpad is in het Masterplan een rij van vier woningen getekend, met de voorgevel naar de nieuwe verbinding. dit verhoogt de kwaliteit van de verbinding. Wel is aandacht nodig voor de zijde aan het Schulpenpad, om te zorgen dat dit goed wordt ingepast. Het groene plein maakt deel uit van een nieuwe langzaamverkeersverbinding tussen Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent. Met de realisatie van de grondgebonden woningen transformeert de Tramstraat daarmee naar een woonstraat. Om de verbinding met het centrum te maken worden de panden aan de Stationstraat 11 en 13 gesloopt en wordt een deel van de garageboxen aan de achterzijde van de Tramstraat verplaatst. De woningen Tramstraat 10 tot en met 18 zijn door Woongoed al eerder gesloopt, omdat deze verouderd waren. Een aantal woningen wordt teruggebouwd op deze locatie, waarbij de doorgang naar Sasse Poort wordt vrijgehouden. De sloop en herbouw van deze woningen maken deel uit van de vervangingsopgave van Woongoed.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de herbouw van deze woningen al mogelijk, de herbouw van deze woningen is om die reden niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Sasse Poort Voor de supermarkten wordt nieuw gebouwd op de locatie Sasse Poort. De locatie ligt aan de rand van de woonkern Sas van Gent, op korte afstand van de huidige supermarkten (hemelsbreed 75 meter tot 250 meter). Daar is voldoende ruimte beschikbaar voor de twee supermarkten inclusief parkeren en betere laad/los mogelijkheden. Door de ligging aan de Westkade is het gebied goed zichtbaar vanaf de doorgaande route vanuit Zelzate (België). Om ervoor te zorgen dat het gebied goed bereikbaar is, wordt de ontsluiting vanaf de Westkade verbeterd. In het Masterplan is nog een derde te ontwikkelen perceel opgenomen. Voor dit perceel is nog geen concrete invulling gevonden, het maakt dan ook geen deel uit van het voorliggende bestemmingsplan.

18/19

3.2

Programma

Het programma bestaat uit de realisatie van verschillende typen woningen en twee verschillende supermarkten en de sloop van twee supermarkten en verouderde woningen. Woningen Het grootste deel van de woningen zijn sociale huurwoningen voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast wordt een aantal koopwoningen gebouwd. De verdeling over de woningtypen en de locaties is als volgt.  18 sociale huurwoningen op de Albert-Heijn locatie  12 koopappartementen op de Albert-Heijn locatie  10 sociale huurwoningen op de Lidl locatie In totaal worden op de oude winkellocaties 40 woningen gebouwd. Supermarkten Het programma omvat twee supermarkten, een fullservice supermarkt (AH) en een discountsupermarkt (Lidl). De omvang van de winkels is als volgt.  Albert-Heijn 2.300 m2 bvo, met 150 parkeerplaatsen.  Lidl 1.800 m2 bvo, met 100 parkeerplaatsen. Slopen verouderde woningen Onderdeel van het programma is het slopen van woningen in de Witte Wijk. In deze wijk staan in totaal 57 woningen op het programma om gesloopt te worden. Hier worden momenteel 10 woningen teruggebouwd. Daarnaast zijn 9 woningen aan de Tramstraat gesloopt, en worden hier 4 woningen teruggebouwd. Op de locatie Lidl worden 4 leegstaande panden gesloopt waar nu woningen mogelijk zijn. Per saldo betekent dit een afname van het aantal woningen.

De sloop en de herbouw van de woningen in de Witte Wijk maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Sasse Poort.

3.3

Effecten op de structuur van Sas van Gent

De twee supermarkten zijn nu nabij het centrumgebied gelegen. In het algemeen is dit gunstig voor de bereikbaarheid. Echter, in de bestaande situatie lopen de supermarkten tegen hun grenzen aan. Bij Albert Heijn is dit al te zien door de situering van een gedeelte van de parkeervoorziening aan de overzijde van de Wilhelminalaan. Bij Lidl is de ligging in de Tramstraat, in feite een woonstraat, ongunstig. Dit heeft een verkeersdruk tot gevolg die niet passend is in die omgeving. Bij uitbreiding ter plaatse - dit is echter niet mogelijk - zou de verkeers- en parkeerdruk alleen maar toenemen. Dit is nadelig voor de leefbaarheid in de directe omgeving. Uitplaatsing van de supermarkten is gunstig voor de verkeersdruk. De bevoorrading gebeurt niet meer in de kern. En het autoverkeer kiest niet langer een enkele route richting de supermarkten. Het autoverkeer zal zich in de nieuwe situatie meer gaan spreiden. Daarbij is van belang dat de huidige supermarkten door een relevant aantal bezoekers vanuit België wordt bezocht. Dit is eigenlijk gebiedsvreemd verkeer, ondanks dat het verkeer verbonden is aan de supermarkten. In de nieuwe situatie neemt de verkeersdruk in Sas van Gent duidelijk af. Dit draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat van Sas van Gent.

19/20

De huidige parkeerterreinen dragen niet bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Het realiseren van woningbouw op de huidige twee supermarktlocaties verbetert de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

3.4

Ladder onderbouwing en behoefte

Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van stedelijk en landelijk gebied. In het Bro is hiervoor een regeling opgenomen: Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In het kader van de ladder-onderbouwing dient ten eerste te worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) kan worden afgeleid dat ontwikkelingen groter dan 500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en ontwikkelingen bestaande uit meer dan 11 woningen worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.  Met het bestemmingsplan wordt een uitbreiding van twee supermarkten mogelijk gemaakt van in totaal circa 1.300 m2 extra bvo. Dit betekent dat de ontwikkeling aangemerkt wordt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

 Met het bestemmingsplan worden 40 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Onderdeel van de ontwikkeling is echter ook de sloop van ten minste 40 woningen in de Witte wijk. Hierdoor is er per saldo sprake van een afname van het aantal woningen in Sas van Gent. Dit betekent dat de realisatie van de woningen niet is aan te merken als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkelingen van de supermarkten moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader hiervan is een ladder onderbouwing opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 5. In dit onderzoek staat de vraag centraal of de beoogde verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn en Lidl in Sas van Gent voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking en het provinciaal beleid. Behoefte Uit dit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan de herontwikkeling van de Sasse Poort in Sas van Gent. Om duurzaam-economisch te kunnen blijven functioneren moeten Albert Heijn en Lidl uitbreiden. Om een compleet kwalitatief supermarktaanbod te kunnen blijven bieden is het belangrijk om zowel Albert Heijn als Lidl als complementaire supermarkten te behouden voor de inwoners van Sas van Gent. De consument heeft behoefte aan een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand. Voornamelijk omdat Sas van Gent een belangrijke boodschappenfunctie heeft.

Door de ligging aan de grens met België worden de supermarkten ook veel bezocht door Belgische consumenten. De omvang van het aanbod kan daardoor groter zijn dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde in Nederland.

20/21

Uit het distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat de dagelijkse goederensector in de huidige situatie evenwichtig is. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal er ontwikkelingsruimte ontstaan. De indicatieve marktruimte is minder dan de beoogde uitbreiding van het aanbod. Echter, er worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het dagelijkse goederenaanbod in Sas van Gent. De huidige ondernemers zijn al bekend met Albert Heijn en Lidl in het marktgebied. Voor de consument in Sas van Gent betekent de ontwikkeling van Albert Heijn en Lidl voornamelijk een kwalitatieve verbetering van het supermarktaanbod. De ontwikkeling is niet direct gericht op een recht evenredige groei van de omzet. Locatieafweging Hoewel het provinciale – en gemeentelijke detailhandelsbeleid is gericht op de versterking van de bestaande winkelstructuur biedt het beleid aanknopingspunten om Albert Heijn en Lidl te faciliteren aan de rand van het huidige kernwinkelgebied. Voor het behoud van het voorzieningenaanbod is het wel van belang de supermarkten te behouden voor de consumenten in Sas van Gent en omgeving. De huidige winkels van Albert Heijn en Lidl zijn geen duurzame vestigingslocatie meer. De winkels zijn te klein en voldoen niet meer aan de wensen van de moderne consument.

Bovendien laat de ruimtelijke kwaliteit te wensen over en is de manier van bevoorrading zoals deze nu gebeurt niet gewenst. Op de huidige locatie kunnen de supermarkten dus op termijn niet meer functioneren, verplaatsing is noodzakelijk. In het onderzoek is aangetoond dat op de huidige locaties van de supermarkten geen mogelijkheden zijn voor uitbreiding. Uitbreiding zou ten koste gaan van de juist benodigde parkeergelegenheid. Ook in het kernwinkelgebied van Sas van Gent zijn geen mogelijkheden voor ontwikkeling van supermarkten. Geconcludeerd wordt dat exploitatie van een supermarkt binnen de huidige structuur in het centrum niet mogelijk is. Vanuit ruimtelijk oogpunt is de Sasse Poort een geschikte alternatieve locatie. De locatie is in het vigerende bestemmingsplan aangemerkt als mogelijke detailhandelslocatie indien de detailhandelsstructuur niet negatief wordt beïnvloed. De verplaatsing van de supermarkten maakt onderdeel uit van een algehele herontwikkeling van zowel de Sasse Poort als de huidige supermarktlocaties. Door verplaatsing van de supermarkten kan op deze locaties de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd. Hier worden woningen gerealiseerd, beter passend bij de functie van de woonstraten. Met een groene langzaamverkeersverbinding is er een verbinding tussen de Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent.

Door de supermarkten te concentreren aan de rand van het centrum ontstaat een duidelijke profilering van de winkelgebieden. Het historische centrum biedt voornamelijk kleinschalige winkels, speciaalzaken en niet-dagelijkse winkels. Op de Sasse Poort is ruimte voor meer grootschaliger winkels met voldoende ruimte voor parkeren. Zo ontstaat een duidelijk boodschappengebied als nieuwe zuidelijke entree voor Sas van Gent. Met deze nieuwe structuur ontstaat er een toekomstbestendige detailhandelsstructuur voor Sas van Gent.

21/22

22/23

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Nederland blijft een land waarin het goed wonen en werken is. Nederland heeft ruimte nodig; ruimte om economisch te kunnen blijven groeien en ruimte voor burgers en bedrijven om initiatief te nemen. Het Rijk kan en wil niet alles zelf doen. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. In de gebiedsontwikkeling wordt de daadwerkelijke vraag van bewoners, bedrijven en organisaties leidend. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2). Ladder voor duurzame verstedelijking, Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6, lid 2 Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt.

Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende twee treden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; b. indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient in een motivering worden voorzien waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien Toetsing voorzieningengebied a. Is er een behoefte aan de beoogde ontwikkeling? Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan detailhandel op deze locatie. Deze behoefte is nader onderbouwd in paragraaf 3.4. b. Is sprake van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied? Nee, de ontwikkeling vindt plaats op een voormalig bedrijventerrein en in de kern van Sas van Gent. Daarmee is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling voldoet aan de stappen uit de ladder voor duurzame verstedelijking.

23/24

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In het Barro is het Kanaal van Gent naar Terneuzen aangewezen als Rijksvaarweg en specifiek als zeehaventoegang, ook de kanaalarm ter hoogte van de westkade heeft deze aanduiding. In artikel 2.1.2 van het Barro is bepaald dat aan weerszijden van een zeehaventoegang een vrijwaringszone van toepassing is van 40m breed. Deze zone ligt circa 20 meter over het plangebied. in artikel 2.1.3 van het Barro zijn aan de vrijwaringszone regels verbonden, deze luiden als volgt. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, wordt rekening gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte; b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; d. de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten, en e.

het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg. Het voorliggende bestemmingsplan kent kleinere bouwmogelijkheden dan het geldende bestemmingsplan. Het bouwvlak is significant kleiner en het bouwvlak ligt circa 15 meter verder van de grens van de vaarweg. Daarmee leidt het bestemmingsplan niet tot nieuwe of grotere belemmeringen op de punten als genoemd onder a tot en met e. Daarbij is van belang dat de kanaalarm ter hoogte van het plangebied weliswaar is aangewezen als rijksvaarweg en zeehaventoegang, maar dat dit een nevenvaarwater is dat slechts gebruikt wordt als ligplaats voor binnenvaarschepen en voor recreatievaart. Het hoofdvaarwater van het kanaal van Gent naar Terneuzen ligt op meer dan 40 meter afstand. Verder is de Westkade in het Barro aangewezen als regionale waterkering, met de daarbij behorende beschermingszone (zie figuur 4.1). Het plangebied ligt buiten de waterkering zelf. een deel van de beschermingszone ligt over het plangebied. Zoals het Barro voorschrijft wordt deze zone in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen. Voor (bouw)activiteiten in de beschermingszone is een watervergunning noodzakelijk

24/25

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Rijkswaterstaatswerken In artikel 2.11.3 van het Barro is bepaald dat voor gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of een beschermingszone, een bestemmingsplan kan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van het Barro geldende bestemmingsplan, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering. Aangezien zoals hiervoor bij de vrijwaringszone beschreven sprake is van een inperking van de bouwmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, zal voldaan kunnen worden aan deze voorwaarde.

25/26

4.1.3 Programma bevolkingsdaling Krimpregio's kennen grote uitdagingen op het gebied van wonen, arbeidsmarkt, bereikbaarheid, onderwijs en zorg. Deze uitdagingen kunnen vaak niet door het gebied zelf opgelost worden. Daarbij komt dat elke regio uniek is waardoor er bij de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling een passende aanpak per gebied nodig is. Hiervoor werkt de Rijksoverheid samen met provincies, regio's en gemeenten aan de leefbaarheid in gebieden met bevolkingsdaling, dit noemt men het programma bevolkingsdaling. Voor de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling is in 2016 het Actieplan Bevolkingsdaling opgesteld. Tevens wordt er jaarlijks een voortgangsrapportage actieplan bevolkingsdaling uitgebracht. Belangrijke onderwerpen zijn: Aanpassingen en sloop van woningen en gebouwen Er dienen minder woningen te komen, omdat het bevolkingsaantal daalt. Daarnaast veranderd de bevolkingssamenstelling en de behoefte van inwoners, waardoor de woningvoorraad aangepast moet worden. Omdat er minder mensen wonen kan ook het slopen van woningen nodig zijn. In krimpgebieden staan ook meer winkels, kantoren, bedrijventerreinen, erfgoed, landgoedgebouwen en maatschappelijke gebouwen leeg. Dit brengt de aantrekkelijkheid, de lokale economie en de identiteit van een dorp of stad in gevaar. Oplossingen hiervoor zijn bijvoorbeeld herbestemming of sloop.

Versterken van de economie en arbeidsmarkt De uitdaging voor krimpgebieden ligt op het ontwikkelen van bedrijvigheid, stimuleren van economische groei en het aantrekken en behouden van arbeidskrachten. De overheid kan hierop inspelen door een betere aansluiting van het onderwijs op de arbeidsmarkt, zodat jongeren worden opgeleid voor de werkgelegenheid in die regio. Bereikbaarheid Voor de leefbaarheid en economie in een gebied is een goede bereikbaarheid belangrijk. De afname van de bevolking in een gebied kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat er geen bus meer door het dorp rijdt. Hierdoor kunnen belangrijke voorzieningen zoals scholen of ziekenhuizen minder goed bereikbaar worden. De overheid dient in een dergelijk geval op zoek te gaan naar alternatieve vormen van vervoer. Ook de digitale bereikbaarheid, zoals goed internet en glasvezel is van belang voor inwoners en bedrijven. Behoud van voorzieningen Door bevolkingsdaling maken minder mensen gebruik van voorzieningen, waardoor supermarkten, banken, culturele voorzieningen en sportclubs verdwijnen in krimpgebieden. Dit zorgt voor het minder aantrekkelijk worden van een gebied. De decentrale overheid dient hierop in te spelen zodat voorzieningen behouden kunnen blijven.

Conclusie De ontwikkeling Sasse Poort komt overeen met het Programma Bevolkingsdaling aangezien het programma voorziet in minder woningen, het behoud van voorzieningen, een goede bereikbaarheid tot de voorzieningen en de sloop van oude woningen die niet meer voldoen aan de behoeften.

26/27

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2018 Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid. Wel flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is gebaseerd op de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast houdt het Omgevingsplan Zeeland 2018 rekening met de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking treedt. Het Omgevingsplan is een overbruggingsplan. Het traject naar de Omgevingsvisie is gestart en dit zal nieuwe inzichten opleveren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 biedt meer ruimte om per situatie of gebied passend beleid te voeren en zal indien nodig tussentijds worden gewijzigd aan de nieuwe inzichten. Het plan zal de transitie naar de Omgevingswet ondersteunen, niet belemmeren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijft geldig tot vaststelling van de nieuwe Omgevingsvisie, naar verwachting in 2021. De vier grote strategische opgaven zijn als volgt: 1. Duurzame en concurrerende economie. 2. Klimaatbestendige en –neutrale samenleving. 3. Waardevolle leefomgeving. 4. Toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving.

Binnen de opgave van een duurzame en concurrerende economie is onder andere aandacht voor de voorzieningen in de provincie. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Het bieden van een goede kwaliteit van voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Voor veel voorzieningen geldt dat bereikbaarheid organiseren samenhangt met het aantal mensen dat hiervan gebruik maakt. Een winkel, school, pinautomaat of bibliotheek kan alleen renderen in een omgeving met voldoende (potentiële) klanten. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden ziet de provincie de (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel en buiten bestaand bebouwd gebied zijn kleinschalige en aan het buitengebied gebonden vormen van detailhandel mogelijk. Vanwege de bijzondere combinatie van frequent bezoek en groot winkelvloeroppervlak kunnen supermarkten in of (indien noodzakelijk vanwege de omvang) aansluitend aan het kernwinkelgebied worden gevestigd. Ook de vierde strategische opgave van de provincie Zeeland (een toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

In Zeeland is behoud en herontwikkeling van voorzieningen essentieel omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Het regionale schaalniveau wordt steeds belangrijker. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming,

27/28

het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed. Ook woningbouw in de dorpen blijft nodig. De opgave ligt hier primair bij herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar kansrijke locaties die inspelen op de lokale behoeftes. Relatie met planinitiatief Met de beoogde ontwikkeling op de Sasse Poort en in het centrum wordt invulling gegeven aan verschillende provinciale belangen. Voor Zeeland is het behoud en de herontwikkeling van voorzieningen belangrijk, gelet op de demografische ontwikkelingen. Met de verplaatsing van Albert Heijn en Lidl kan het supermarktaanbod gemoderniseerd worden en op deze manier behouden blijven voor de inwoners van Sas van Gent en omgeving. Met de verplaatsing kan op de huidige locaties woningbouw worden gerealiseerd. Omdat woningen in de Witte Wijk gesloopt worden is hier sprake van vervangende nieuwbouw. Op deze locatie in het centrum kunnen oude supermarktlocaties op een duurzame manier worden ingevuld. Er kan een kwaliteitsverbetering van de verbinding tussen het centrum en de Sasse Poort plaatsvinden.

Met de boogde ontwikkeling wordt een nieuwe toekomstbestendige winkelstructuur gecreëerd waarbij de supermarkten vanwege hun grootte geconcentreerd zijn op de Sasse Poort en de kleinschaligere winkels in het centrum gevestigd zijn.

4.2.2 Provinciale omgevingsverordening (2018) De ambities en doelen zoals geformuleerd in het Omgevingsplan van de provincie, zijn vertaald in de regels van de Omgevingsverordening. In artikel 2.6 van de verordening is vastgelegd dat in een bestemmingsplan nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair worden toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan moet inzicht worden gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden. Behoud en versterking van het aanbod aan detailhandelsvoorzieningen, alsmede bundeling en concentratie die bijdraagt aan de vitaliteit van binnensteden en dorpscentra worden als elementen van provinciaal belang aangemerkt. Met kernwinkelgebieden worden bedoeld de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd. Een bestemmingsplan dat geen bijdrage levert aan bundeling en concentratie is in beginsel strijdig met het beleidsdoel (behoudens in de bijlage benoemde uitzonderingen). Hierbij bestaat wel afwegingsruimte.

Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. Hiervoor is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd waarbij per geval, vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening en na weging van de betrokken belangen, een keuze moet worden bepaald

28/29

Relatie met planinitiatief Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van concentratie van detailhandel in de kernwinkelgebieden. De Sasse Poort is niet aangemerkt als kernwinkelgebied van Sas van Gent. In de verordening wordt echter ook een uitzondering gemaakt voor supermarkten. Als deze aantoonbaar ruimtelijk niet inpasbaar zijn in het kernwinkelgebied kunnen deze ook op enige afstand en in bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. De huidige Albert Heijn en Lidl zijn momenteel te klein naar moderne maatstaven. Zij moeten uitbreiden om ook in de toekomst behouden te kunnen worden voor Sas van Gent. Op de huidige locaties zijn geen mogelijkheden voor uitbreiding. Deze zullen ten koste gaan van de parkeerterreinen, terwijl de uitbreiding ook gepaard gaat met een extra parkeerbehoefte. Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de beleidsdoelstelling bundeling en concentratie. Dit is niet mogelijk in het centrumgebied. De Sasse Poort is een goed alternatief op korte afstand van het kernwinkelgebied. Met de totale ontwikkeling wordt een nieuwe duidelijke verbinding tussen het centrum en de Sasse Poort gerealiseerd. Met de ontwikkeling wordt de leefbaarheid in het centrum verbeterd, onder andere door afname van de verkeers- en parkeerdruk.

4.2.3 Zeeuws Energie Akkoord (10 februari 2017) Het Zeeuws Energie Akkoord is een samenwerking tussen 25 partijen gericht op energiebesparing bij bestaand particulier woningeigendom (inclusief VvE’s)’. Hierbij wordt het absolute energieverbruik van de particuliere woningvoorraad jaarlijks gemonitord. Dit wordt aangevuld met beschikbare informatie met betrekking tot onder andere het energielabel, de energie-index van woningen en duurzame energie opwekking etc.Tevens wordt er kennis uitgewisseld op het gebied van energiebesparing/CO2-reductie, samengewerkt waar dit voordelen biedt en hiervoor wordt een Zeeuws brede strategie ontwikkeld. Het tempo waarin deze energieneutraliteit wordt bereikt geleidelijk oploopt waarbij: - Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2020 met circa 5% is gedaald. - Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2025 met circa 19% is gedaald. - Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2030 met circa 34% is gedaald. - Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2040 met circa 72% is gedaald. - Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2045 neutraal is.

4.2.4 Regionale Energie Strategie Zeeland (RES 1.0) De Regionale Energie Strategie geeft aan welke gebieden op basis van infrastructuur geschikt zijn voor de opwek van zonne- en/of windenergie, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteit en andere maatschappelijke opgaven en acceptatie. Hierin staan doelstellingen en ambities ten aanzien van de gebouwde omgeving, elektriciteit, mobiliteit, waterstof, industrie, landbouw en de arbeidsmarkt en scholing. De doelstelling ten aanzien van de gebouwde omgeving is een CO2-besparing van 34% in 2030. Om dit te bereiken is niet één specifieke oplossing voor verduurzaming van de warmtevraag aan te wijzen. Zo is een warmtenet of een all-electric oplossing voor een groot deel van de woningvoorraad op de korte termijn niet haalbaar. Zeeland is terughoudend met biomassa, omdat dit niet altijd duurzaam is en negatieve effecten op de luchtkwaliteit en volksgezondheid heeft. De juiste oplossing dient door middel van onderzoek en pilots per gebied te worden bepaald. Er wordt direct gewerkt aan het besparing, middels isolatie en efficiëntere bedrijfsprocessen.

29/30

De doelstelling ten aanzien van hernieuwbare elektriciteit is het opwekken van 3TWh (11PJ) in 2030. Hierbij zijn de landschappelijke kwaliteiten, biodiversiteit en leefomgeving leidend bij het inpassen van duurzame energieprojecten. Daarbij wordt voor windenergie een concentratiebeleid gehanteerd met aangewezen locaties. Voor zonneparken heeft de Provincie Zeeland een Zeeuws afwegingskader (ladder). De gemeenteraden en Provinciale Staten hebben het laatste woord wat betreft de ruimtelijke ordening, het democratisch proces is hierbij van belang. Hierdoor is per gemeente specifiek beleid voor wind en zon opgenomen in de RES. Naast wind en zon wordt gekeken naar energie uit water, door het ondersteunen van technologische innovaties. Kernenergie heeft een rol in de Zeeuwse CO2 vrije energiemix. De netbeheerder zit voortdurend aan tafel bij de energieprojecten, zodat het elektriciteitsnet in staat is de groei van hernieuwbare energieopwekking op te vangen en de maatschappelijke kosten zo laag mogelijk te houden. De doelstelling ten aanzien van mobiliteit is om in 2030 49% CO2 reductie te realiseren, dit komt neer op een besparing van 1029 Kton Co2. De Provincie faciliteert en stimuleert de realisatie van (semi) openbare laadpunten. Hiervoor is een routekaart Laadinfrastructuur gemaakt, dit is een stappenplan tot 2030.

De Provincie Zeeland gaat dit samen met gemeenten en netbeheerder strategisch plannen en oppakken. Tot slot heeft Provincie Zeeland verduurzamingsmaatregelen benoemd voor: personenmobiliteit, de logistieke sector, zee-, kust- en binnenvaart en havens, het inkoopbeleid van overheden en het openbaar vervoer. Een belangrijke doelstelling ten aanzien van waterstof is het inzetten op een eerste grootschalige elektrolysefabriek. Daarnaast worden de toepassingen van waterstof voor hogetemperatuurwarmte (boven 600 graden) verkent en wordt geprobeerd te anticiperen op de toepassingen van waterstof als energieopslag voor langere perioden. Ten aanzien van industrie werkt de Provincie Zeeland samen met de grote Zeeuwse industrie aan energiebesparing en CO2 reductie via platform SDR. Daarbij wordt ingezet op elektrificatie van de industrie, maar dat vraagt om grote aanpassingen in bedrijfsprocessen en het elektriciteitsnetwerk. De aanleg van een buisleidinginfrastructuur is voorwaarde voor CO2 reductie in de industrie. Verder wordt gekeken naar mogelijkheden voor het gebruik van restwarmte van de industrie voor verwarming van gebouwen. Momenteel ontbreekt het aan een 380kv-aansluiting in de Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone om in grootschalig elektrificatie en elektrolyse te voorzien. Hiervoor wordt een onderzoek gestart naar verzwaring van de 150 kv-verbinding onder de Westerschelde.

Uit onderzoek blijkt dat elektrificatie in de industrie in Sas van Gent voor het midden- en laagspanningsnet al voor 2030 tot knelpunten kan leiden. Ten aanzien van landbouw wordt de opwekking van duurzame energie als kans gezien voor de Zeeuwse agrarische sector. De ruimtelijke impact is daarentegen een bedreiging. Duurzame vormen van landbouw (bijv. circulaire) vragen eveneens om ruimte. Voor warmte worden de mogelijkheden van biomassa onderzocht. De glastuinbouw heeft hoge ambities voor gebruik van restwarmte uit de inductie en gebruik van lokale biomassacentrales. Ten aanzien van de arbeidsmarkt en scholing probeert de Provincie Zeeland actief te sturen zodat er daadwerkelijk handen, kennis en ervaring zijn voor het realiseren van de energietransitie. Er moet geïnvesteerd worden zodat de arbeidsmarkt de huidige en toekomstige eisen voor scholing en kwalificatie met betrekking tot de energietransitie aankan.

30/31

4.2.5 Mobiliteitsvisie Zeeland 2028 De Mobiliteitsvisie 2028 is onderdeel van het Mobiliteitsplan Zeeland, hierin staan de ambities van de Provincie Zeeland ten aanzien van mobiliteit, verkeer en vervoer. De volgende ambities worden hierin beschreven: Netwerken Provincie Zeeland streeft naar het snel, betrouwbaar en veilig zijn van verbindingen. Door wegeninvesteringen en capaciteitsvergroting bij verschillende sluiscomplexen (Terneuzen, Krammer en Volkerak) wordt Zeeland beter bereikbaar. Dit versterkt de concurrentiekracht. Tevens dienen de bestaande verbindingen sneller, betrouwbaarder en veiliger te worden. Leefbaarheid en veiligheid De Provincie Zeeland wil al haar inwoners mobiliteitsgarantie bieden. Ook inwoners die geen beroep kunnen doen op de auto, moeten zich vrij kunnen bewegen in Zeeland. Hiervoor zijn goede mobiliteitsvoorzieningen van belang. Daarbij wordt gestreefd om het aantal verkeersslachtoffers tot een minimum te beperken. Duurzaamheid Er wordt gestreefd naar duurzame mobiliteit, zodat de aantrekkelijkheid van Zeeland als woongebied en voor toeristen en recreanten wordt versterkt. Dit wordt gedaan door het beleid erop te richten dat hinder en schadelijkheid als gevolg van emissies (lucht, geluid en licht) zoveel mogelijk worden beperkt. Daarnaast wordt ingezet op het autoluw maken van gebieden en het bevorderen van fietsen en wandelen.

Versterken Zeeuws karakter Recreanten en toeristen moeten meer de waarden van Zeeland beleven, hierbij gaat het niet alleen om de betrouwbare infrastructuur of goede voorzieningen voor bijvoorbeeld fietsers. Er moeten ook partijen samenwerken aan een manier waarop mobiliteit kan bijdragen aan de beleving van de provincie. Mobiliteit is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor Zeeland. Om het vestigingsklimaat concurrerend te houden wordt ingezet op goede verbindingen naar havens, grootschalige bedrijventerreinen en de Zeeuwse steden. Middelen Voor het verwezenlijken van de ambities is spanning tussen de beschikbare middelen (capaciteit en geld) en de benodigde en gewenste inspanningen. Om te voorkomen dat de effectiviteit van maatregelen verminderd, worden prioriteiten gesteld en expliciete keuzes gemaakt. Samen Voor het verwezenlijken van de mobiliteitsambities is het noodzakelijk belanghebbende partijen goed samen te laten werken. Hierbij heeft de provincie Zeeland de regisserende rol.

31/32

4.2.6 Omgevingsplan Zeeland 2018 Regionale samenwerking is nodig om bedrijventerreinen kwalitatief te verbeteren en om terreinen te ontwikkelen die aan de vraag uit de markt voldoen. Deze regionale samenwerking wordt vertaald in het opstellen van regionale bedrijventerreinenprogramma's en de periodieke actualisatie daarvan. Hierin worden regionale keuzes gemaakt over uitbreiding, herstructurering en het uit de markt nemen van kansarm aanbod. De invulling van de bedrijventerreinenprogramma's is per definitie het primaat van de (samenwerkende) gemeenten. De provincie ziet toe op de regionale afstemming zodat de markt goed wordt bediend en er geen overaanbod ontstaat. Toetsing Het bedrijventerrein Sasse Poort ondervindt een transformatie waarbij van een groot gedeelte van het perceel de bedrijfsbestemming wordt afgehaald. Hiermee wordt kansarm aanbod uit de markt genomen. De regio Zeeuws Vlaanderen beschikt over een bedrijventerreinenprogramma waarin de locatie Sasse Poort is opgenomen als transformatielocatie.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Gebiedsvisie Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone heeft de ambitie om een sprong te maken in de economische ontwikkeling, met name op het vlak van procesindustrie, logistiek en agribusiness. Ruimtelijk vinden de clusters in 2030 hun plek met het Dow-Complex in combinatie met het Valuepark, op de Westelijke Kanaaloever, op de Axelse Vlakte (inclusief Sluiskil-Oost en Koegorspolder) en bij Sas van Gent. De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone moet hierbij voorloper in duurzaamheid willen zijn. Om te kunnen komen tot deze ambitie voor de langere termijn, worden voor de periode tot 2030 acht opgaven benoemd; ze geven de ambities aan op het gebied van economie, omgevingskwaliteit en infrastructuur & mobiliteit. Deze opgaven zijn: 1. Verduurzaming en innovatie van het economisch kerngebied; 2. Vormgeven aan een arbeidsmarktstrategie; 3. Bouwen aan regiomarketing; 4. Duurzame multimodaliteit; 5. Differentiëren van woonmilieus en voorzieningenniveaus; 6. Werken aan milieukwaliteit; 7. Versterken van natuur en landschap; 8. Naar een Grenzeloze Kanaalzone; Binnen de gebiedsvisie is Sasse Poort aangewezen voor herstructurering en innovatie. De mogelijkheden daarvoor moeten nog worden uitgewerkt.

32/33

Figuur 4.2 Streefbeeld ruimtelijke ontwikkeling Sas van Gent De bestaande milieucontouren (ROM1 afspraken) voldoen, maar zijn bij Sas van Gent, Terneuzen en Sluiskil vrijwel volledig benut. Naar verwachting is het door technische vernieuwingen mogelijk de procesindustrie en de logistiek binnen de contouren te accommoderen. Waar die groei, binnen die contouren, op beperkingen stuit zijn ondubbelzinnige ruimtelijke keuzes nodig om de benodigde ruimte voor een duurzame industrie te borgen. Dat is met name aan de orde bij de uitbreiding van, of vernieuwing op, bestaande bedrijventerreinen (bijvoorbeeld nieuwe vestigingen aan de verruimde Autrichehaven). Voor herstructureringsgebieden, zoals de (stedelijke) havenmond van Terneuzen en de Oostelijke Kanaaloevers (Terneuzen), zullen op termijn juist kansen ontstaan voor een andersoortige invulling. Een belangrijke randvoorwaarde daarbij is dat geen nieuwe saneringssituaties worden gecreëerd.

Figuur 4.3Streefbeeld milieukwaliteit Sas van Gent Verdere uitbouw en versterking van de Kanaalzone als haven- en industriegebied in beginsel niet mag leiden tot verslechtering van de bestaande milieukwaliteiten en milieuzones. Economische groei kan alleen dán plaatsvinden als tegelijkertijd de quality of life voor mens en omgeving wordt verbeterd. Verbetering van de kwaliteit van de omgeving wordt nagestreefd door verdere reductie van emissies, terugdringing van de geluidsoverlast en het verhogen van de veiligheidssituaties rondom bedrijventerreinen conform het bestaande beleid.

33/34

Bij de uitwerking van deze ambitie worden vijf uitgangspunten gehanteerd:  stimuleren duurzame energie in combinatie met duurzame transitie procesindustrie;  handhaving van de in ROM1 gemaakte afspraken;  de milieubelasting vanuit bestaande bedrijven en het vervoer verminderen;  nieuwe ontwikkelingen benutten om beperking milieubelasting in woonkernen te realiseren;  flexibiliteit door saldering/ milieucompensatie te benutten. De verschillende partijen die deze gebiedsvisie onderschrijven, zijn het eens over deze ambitie. Tegelijkertijd wordt vastgesteld dat bij de realisering hiervan de economische situatie van het moment in ogenschouw moet worden genomen. Toetsing Sasse Poort is in de gebiedsvisie aangemerkt als locatie voor herstructurering. De ontwikkeling is dus in lijn met de gebiedsvisie. Geconstateerd wordt dat de differentiatie van het voorzieningenniveau wenselijk is. Hier draagt de beoogde ontwikkeling aan bij. De ontwikkeling van bedrijvigheid in de omgeving moet worden afgestemd op de milieukwaliteit, het leef- en woonklimaat, van de woonkern Sas van Gent. 4.3.2 Regionaal Bedrijventerreinenprogramma Zeeuws-Vlaanderen 2020-2030 Het Regionaal Bedrijventerreinenprogramma Zeeuws-Vlaanderen vertaalt de planningsopgave ten aanzien van bedrijventerreinen in Zeeuws-Vlaanderen voor de periode 2020-2030.

De programmering bevat zowel een overzicht van de behoefte en het aanbod als kwalitatieve aspecten ten aanzien van bedrijventerreinen. Doel is om te komen tot een aanbod van aantrekkelijke toekomstbestendige bedrijventerreinen, waar de aanwezige bedrijven ruimte krijgen om te ondernemen en waar nieuwe bedrijvigheid zich wil vestigen. De Zeeuws-Vlaamse gemeenten en de provincie Zeeland hechten in dat kader belang aan een gezonde, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte (kwantitatief) voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod aan terreinen niet te ruim te zijn. Verder dient deze ruimte voor bedrijvigheid in kwalitatief opzicht in orde te zijn, dat wil zeggen dat het profiel en de locatie van deze terreinen moeten beantwoorden aan de eisen die het bedrijfsleven daaraan stelt. Betere afstemming tussen vraag en aanbod is wenselijk. De regio is al langere tijd bezig om niet gunstig gelegen bedrijventerreinen dan wel bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te halen. Hier gaat de regio de komende jaren ook mee door. Toetsing Het bedrijventerrein Sasse Poort is gelegen tussen de grootschalige industrie en de woonkern Sas van Gent.

Het betreft een regulier bedrijventerrein waarvan de niet uitgegeven percelen drukken op de voorraad bedrijventerrein. Bedrijventerrein Sasse Poort is een bedrijventerrein dat voor een groot gedeelte niet is ingevuld. Er blijkt niet voldoende vraag vanuit de markt om dit terrein in te vullen als bedrijventerrein. Beleidsmatig is het gewenst bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te nemen en te transformeren. De transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Sasse Poort is opgenomen in het regionaal bedrijventerreinprogramma Zeeuws-Vlaanderen.

34/35

4.3.3 Woonvisie Regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 De gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen hebben een regionale woonvisie vastgesteld. Op deze manier kunnen de gemeenten de krachten bundelen om de negatieve effecten op de demografische ontwikkelingen te beperken. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod. De ambities luiden als volgt:  Het behoud van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de regio;  Voldoende passende woningen met toekomstwaarde, voor eigen bewoners en vestigers van buiten;  Anticiperen op de gevolgen van demografische ontwikkelingen;  Rem op waardedaling van bestaande woningen;  Kwaliteitsverbetering en functionele aanpassing van bestaande woningen;  Totale portefeuillestrategie voor de regio, inclusief nieuwbouw, sloop, verbetering en verandering;  Meer en juiste investeringen door particulieren, marktpartijen en financiële instellingen. Ruimte voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt Het realiseren van deze doelen wordt gedaan middels operationalisering van vijf kernthema's: 1.