2020-10-01 C3 - Bijlage 1 - Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil, 06-03-20
Tekst van het document
Terneuzen Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil
Bestemmingsplan
Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil
Terneuzen
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0715.PMgemTppstr‐0001
07‐06‐2017 28‐06‐2017 18‐05‐2018 16‐07‐2018 22‐10‐2018 27‐02‐2020
1e concept 2e concept 3e concept 4e concept 5e concept 6e concept
projectnummer:
401447.20162000 opdrachtleider:
ir. C.A. Louws
Delftseplein 27b
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-201 85 55 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
2
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Doel bestemmingsplan
7
1.2
Ligging plangebied
7
1.3
Leeswijzer
8
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
9
2.1
Cultuurhistorische context
9
2.2
Huidige situatie
10
2.3
Geldende bestemmingsplan
11
2.4
Een bijzonder woonconcept voor Sluiskil
12
2.5
Bouwplan woonzorgcomplex
14
2.6
Beschrijving juridische regeling
17
Hoofdstuk 3
Toetsing aan beleid
21
3.1
Toetsing aan Rijksbeleid
21
3.2
Toetsing aan provinciaal beleid
23
3.3
Toetsing aan regionaal en gemeentelijk beleid
24
Hoofdstuk 4
Toetsing aan omgevingsaspecten
29
4.1
Verkeersaspecten
29
4.2
Cultuurhistorie en archeologie
30
4.3
Bodemkwaliteit
34
4.4
Watertoets
35
4.5
Geluid
37
4.6
Milieuhinder en bedrijven
40
4.7
Luchtkwaliteit
41
4.8
Externe veiligheid
43
4.9
Ecologie
45
4.10
Leidingen en kabels
46
4.11
Vormvrije‐mer
47
Hoofdstuk 5
Financiële aspecten
49
Hoofdstuk 6
Maatschappelijke uitvoerbaarheid en overleg
51
6.1
Enquête
51
6.2
Informatieavond
51
6.3
Overleg
52
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
3
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Toelichting zorg‐ en dienstverleningsconcept
Bijlage 2
Analyse woningmarkt
Bijlage 3
Woningbehoefteonderzoek
Bijlage 4
Stroomschema archeologie
Bijlage 5
Bodemonderzoek
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek geluidwering gevels
Bijlage 7
Ecologische quickscan
Bijlage 8
Veldonderzoek vleermuizen
Bijlage 9
Stikstofberekening
Bijlage 10
Consequentieanalyse regionale waterkering
Bijlage 11
Kwelwaterberekening
Bijlage 12
Watertoets
Bijlage 13
Verantwoording groepsrisico
Bijlage 14
QRA
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
85
Artikel 1
Begrippen
85
Artikel 2
Wijze van meten
88
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
89
Artikel 3
Gemengd
89
Artikel 4
Waterstaat ‐ Waterkering
91
Hoofdstuk 3
Algemene regels
93
Artikel 5
Anti‐dubbeltelregel
93
Artikel 6
Algemene bouwregels
94
Artikel 7
Algemene aanduidingsregels
95
Artikel 8
Algemene afwijkingsregels
96
Artikel 9
Algemene wijzigingsregels
97
Artikel 10
Overige regels
98
Hoofdstuk 4
Overgangs‐ en slotregels
99
Artikel 11
Overgangsrecht
99
Artikel 12
Slotregel
100
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
Toelichting
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Doel bestemmingsplan
Roobeek Ontwikkeling b.v. is voornemens om op de locatie van het voormalige streeklaboratorium van het waterschap aan de Pierssenspolderstraat in Sluiskil een woonzorgcomplex te realiseren. Het voormalige streeklabaratorium wordt gesloopt. Voor de nieuwbouw heeft Vorm Verbeeld uit Middelburg een ontwerpstudie vervaardigd en een definitief ontwerp (DO) dat uitgaat van drie bouwblokken. Het woonzorgcomplex bestaat uit 31 zorgappartementen, een woonzorgvorm met gemeenschappelijke voorzieningen, 18 reguliere appartementen en ruimten voor algemeen gebruik.Het bouwplan wordt gefaseerd gerealiseerd. In paragraaf 1.2 is de globale ligging van het plangebied weergegeven. In paragraaf 2.4 en 2.5 wordt de toekomstige situatie van de locatie beschreven. De beoogde ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Sluiskil Zandstraat' (vastgesteld 2011). Om het plan te kunnen realiseren, wordt het bestemmingsplan herzien. De dorpsraad Sluiskil is positief over de beoogde ontwikkeling en de gemeente Terneuzen heeft Roobeek Ontwikkeling b.v. uitgenodigd een plan in te dienen.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied ligt ingesloten tussen de Pierssenspolderstraat in het oosten, de Nieuwe Kerkstraat in het zuiden en de St. Elizabethlaan in het westen en noorden. De locatie ligt nabij het kanaal van Gent naar Terneuzen. Ten zuiden van het plangebied ligt een bestaand bebouwingslint met woningen aan de Nieuwe Kerkstraat.
Figuur 1.1. en 1.2.
Globale ligging plangebied
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
8
1.3
Leeswijzer
De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet: In hoofdstuk 2 Planbeschrijving worden de cultuurhistorische context van het gebied en de huidige situatie beschreven en wordt het nieuwe stedenbouwkundige ontwerp toegelicht. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie planologisch‐juridisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan. In hoofdstuk Toetsing aan beleid is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden. In hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten. In hoofdstuk 5 Financiële aspecten en 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid en overleg wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
9
Hoofdstuk 2
2.1
Planbeschrijving
Cultuurhistorische context
Sluiskil is ontstaan uit een dorpsgemeenschap genaamd “Stroodorpe" en de Kanaalweg, dat destijds bestond uit een bebouwd lint. De dorpskern Sluiskil ligt op de plaats waar rond 1825/1826 het „Axelsche Gat" werd afgesloten met de komst van het “Kanaal van Gent naar Terneuzen”. Na de aanleg van een spoortracé van Terneuzen naar Sluiskil en van Sluiskil naar Zelzate hebben ontwikkelingen alleen nog aan de westzijde van het kanaal plaatsgevonden. In het Nederlands‐Belgisch traktaat van 20 juni 1960 werden opnieuw afspraken gemaakt ten aanzien van de verbreding en de verdieping van het kanaal. Een gedeelte van het dorp Sluiskil is hierbij “in het kanaal gevallen”. In 1963 werden twee nieuwe sluizen in Terneuzen gegraven. Bij deze verbreding van het Kanaal van Gent naar Terneuzen in het begin van de jaren zestig van de twintigste eeuw werd het hart uit het dorp gehaald: ruim tweehonderd woningen, winkels, een kerk en een school moesten voor deze verbreding worden gesloopt. Verschillende maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid hebben ervoor gezorgd dat Sluiskil uitgegroeid is tot een dorpskern zoals deze nu te beleven valt.
Figuur 2.1. Uitsnede kaart Sluiskil omstreeks 1826 en 1920 De gevolgen van de verbreding van het Kanaal van Gent naar Terneuzen heeft op de kern Sluiskil enorme impact gehad. Voorzieningen en winkelgelegenheden werden verspreid over de kern terwijl het ontstaan van een nieuw dorpscentrum wenselijk was.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
10
Figuur 2.2. Ruimtelijke hoofdstructuur en woonmilieus Sluiskil De afgelopen jaren is gewerkt aan een nieuw dorpscentrum. Het uitgangspunt daarbij is de indeling naar ruimtelijke hoofdstructuur en woonmilieus zoals zichtbaar in figuur 2.2. Het plangebied ligt in de hoofdstructuur “centrumvoorzieningen” en het woonmilieu “wonen in het centrum”. In of nabij het plangebied zijn geen Rijks‐ en/of gemeentelijke monumenten aanwezig.
2.2
Huidige situatie
Het plangebied ligt in de dorpskern Sluiskil van de gemeente Terneuzen. De dorpskern Sluiskil wordt aan de oostzijde begrensd door het kanaal van Gent naar Terneuzen en aan de westzijde door de provinciale Rijksweg N252. De dorpskern Sluiskil bestaat uit een aantal karakteristieke bebouwingslinten waaronder de Pierssenspolderstraat. Aan de Pierssenspolderstraat is het voormalige streeklaboratorium gesitueerd. In dit laboratorium was de Technologische Dienst van de Zeeuwse Waterschappen gevestigd. Roobeek Ontwikkeling b.v. heeft het perceel inclusief opstallen in 2000 verworven. Tot 1 september 2004 is het streeklaboratorium in gebruik geweest. Momenteel staat het voormalige streeklaboratorium leeg. De leegstand heeft een negatieve uitstraling op de kwaliteit van de omgeving, nodigt uit tot vandalisme en leidt tot verloedering.
Figuur 2.3. Voormalige streeklaboratorium
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
11
Figuur 2.4. Voormalige streeklaboratorium Ten zuiden van het plangebied ligt een bestaand bebouwingslint met grondgebonden woningen aan de Nieuwe Kerkstraat.
Figuur 2.5. Impressie bebouwingslint Nieuwe Kerkstraat Ten westen van het plangebied ligt welzijnscentrum 't Meulengat met een multifunctioneel congres‐ en zalencentrum en een groot parkeerterrein.
Figuur 2.6. Situering en impressie 't Meulengat
2.3
Geldende bestemmingsplan
Het plangebied ligt in het geldende bestemmingsplan Sluiskil – Zandstraat (2011) en is daarin bestemd als “Maatschappelijk”, functieaanduiding “specifieke vorm van maatschappelijk – geen geluidsgevoelige objecten toegestaan”. Op deze gronden mogen binnen het bouwvlak gebouwen worden opgericht ten behoeve van de betreffende bestemming.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
12
Figuur 2.7 Aanduiding plangebied binnen het geldende bestemmingsplan Sluiskil‐Zandstraat Voor een deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming “waterstaat – waterkering”. Om de waterbeheersing te kunnen garanderen is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, waarmee het niet zonder meer mogelijk is hier te bouwen of werkzaamheden uit te voeren. Het plangebied ligt binnen een geluidzone van het industrieterrein Sluiskil‐Oost/Stroodorpe‐Oost en is in het geldende bestemmingsplan aangeduid als “gebiedsaanduiding “Geluidzone – industrie I”. Deze gebiedsaanduiding heeft als doel om een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein ‘Sluiskil‐Oost/Stroodorpe‐Oost’ op geluidsgevoelige functies tegen te gaan. Met uitzondering van herbouw van bestaande geluidsgevoelige functies mogen geen geluidsgevoelige functies worden gerealiseerd. Het college kan een omgevingsvergunning verlenen voor het realiseren van geluidsgevoelige functies en afwijken van de gebiedsaanduiding als voldaan kan worden aan de geldende voorkeurswaarde of verkregen hogere grenswaarde.
2.4
Een bijzonder woonconcept voor Sluiskil
Roobeek Ontwikkeling bv is al enkele jaren met de gemeente in gesprek over de herontwikkeling van het voormalige streeklaboratorium aan de Pierssenspolderstraat in Sluiskil. In samenwerking met de dorpsraad Sluiskil en Stichting Zorgbalie Nederland is een bouwplan voor de realisatie van een vernieuwend woonzorgcomplex ontwikkeld. In deze paragraaf wordt de ambitie, filosofie en doelgroepen van het concept beschreven. In bijlage 1 beschrijft de Zorgbalie haar zorg‐ en dienstverleningsconcept. Stichting Zorgbalie Nederland Stichting De Zorgbalie is een landelijk werkende stichting zonder winst oogmerk waarvan het bestuur gevormd wordt door mensen die hun sporen ruim verdiend hebben in het sociaal domein. De Zorgbalie biedt, op een laagdrempelige manier, toegang tot lokale diensten die nodig kunnen zijn om langer, zelfstandig en veilig thuis te kunnen wonen. Stichting De Zorgbalie ondersteunt en faciliteert ondernemers en exploitanten om een lokale Zorgbalie op‐ en in te richten. Deze lokale Zorgbalies leveren diensten en producten aan burgers met een ondersteuningsvraag om zolang mogelijk eigen regie op hun leefsituatie te kunnen houden.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
13
De Zorgbalie richt een fysiek en digitaal servicepunt in. Dit servicepunt maakt onderdeel uit van het woonzorgcomplex en wordt tot de opening van het complex georganiseerd in het tegenoverliggende Elisabeth Hof en is in april 2017 geopend. Filosofie De filosofie achter de realisatie van het woonzorgcomplex is gebaseerd op meedoen in de maatschappij. Er wordt geïnvesteerd in zorg en welzijn met als doel mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen in eigen vertrouwde omgeving en (over)consumptie van zorg te voorkomen. Het woonzorgcomplex moet zoveel mogelijk mensen de kans bieden om er te wonen, ongeacht leeftijd, beperking, gezondheidssituatie of omvang van de beurs. De bewoners maken onderdeel uit van een geheel: Samen Sterk! Het gemeenschapsgevoel wordt actief gestimuleerd en beloond. Het woonzorgcomplex wordt een woonomgeving waarbij mensen in hun eigen thuissituatie alle vormen van zorg en ondersteuning kunnen krijgen. Het woonzorgcomplex maakt actief deel uit van de lokale gemeenschap in Sluiskil. De bewoners maken gebruik van de voorzieningen in Sluiskil, de wijkbewoners maken gebruik van de voorzieningen van het woonzorgcomplex. Daarnaast stelt de dorpsraad Sluiskil zich beschikbaar om de cohesie onder de inwoners te versterken. Doelgroep In het woonzorgcomplex wordt gestreefd naar een goede mix van bewoners.
De mix zal bestaan uit: vitale senioren die er graag willen wonen; mensen met tijdelijke zorgvragen; mensen met (lichte) beperkingen die in een aangepaste omgeving en met lichte zorg of ondersteuning zelfstandig kunnen wonen; mensen met ernstige zorgvragen of gezondheidsproblemen die intensieve zorg nodig hebben. In het woonzorgcomplex wordt een project voor kleinschalig groepswonen voor mensen met dementie gerealiseerd. Binnen dit project beschikt men over een gemeenschappelijke huiskamer, een zorgbadkamer en 6 zit‐slaapkamers met eigen sanitair. Deze groep wordt permanent begeleid door een zorgteam. Daarnaast zijn er herstelkamers die gebruikt worden voor mensen die overbrugging zoeken tussen ziekenhuis en huis of tussen verpleeghuis en thuis. Ook vakantiezorg en respijtzorg is hier mogelijk. In paragraaf 2.5 wordt nader ingegaan op de invulling van het woonzorgcomplex voor de verschillende doelgroepen. In het woonzorgcomplex wordt dagopvang aangeboden. Dagopvang voor de bewoners van het complex, maar ook voor de inwoners van Sluiskil en uit de regio. Diensten Vanuit het servicepunt worden verschillende diensten aangeboden ter ondersteuning van de zelfstandigheid en eigen regie.
Alle inwoners van Sluiskil (of hun familie) kunnen terecht bij het servicepunt en gebruik maken van onder andere de volgende diensten: huishoudelijke hulp (al dan niet via de Wmo); ondersteuning bij mantelzorg; respijtzorg, zorgoppas en reguliere dagopvang; maaltijdenservice en Eetclub; ondersteuning bij het regelen van hulpmiddelen; ondersteuning bij woningaanpassingen;
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
14
ondersteuning bij onderhoud van de woning en tuin; vervoer, boodschappenservice en aangepast vervoer; administratieve ondersteuning.
Mensen kunnen en willen tot op hoge leeftijd activiteiten uitvoeren. Om fit te blijven, voor de gezelligheid of voor een waardevolle invulling van de dag. Er worden randvoorwaarden gerealiseerd die mensen uitnodigen c.q. stimuleren om hun vaardigheden te blijven gebruiken. Er worden “werkomgevingen” gerealiseerd waar mensen vrijwillig actief kunnen zijn met nuttige dingen. Voor zichzelf of voor anderen. Ondersteuning Al naar gelang de behoefte wordt de investering in zorg en welzijn trapsgewijs ondersteund. 1. Zelfredzaamheid Alles is erop gebaseerd om mensen zo lang mogelijk zelfredzaam te houden. Dit wordt gerealiseerd door voorzieningen aan te brengen in de gebouwen, het opzetten van activiteiten, meedoen met programma's en een stimulerende rol voor de beheerders, mantelzorgers en familie. 2. Beheer Er wordt een beheerdersechtpaar met een zorgachtergrond geselecteerd. Het echtpaar woont in het complex en heeft een signaalfunctie en vervult een informele rol bij huis‐, tuin‐ en keukenzorg. Afhankelijk van competenties en ervaring kunnen ook formele zorgtaken toebedeeld worden. 3. Servicepunt De Zorgbalie coördineert de zorg. Intake, contact met lokale aanbieders, ZZPérs en instanties verloopt via de vaste aanspreekpersoon van de Zorgbalie. De Zorgbalie is 24 uur per dag bereikbaar. 4. Team De bewoners kunnen hun eigen zorgteam samenstellen.
Het kleinschalige groepswonen wordt begeleid door een vast team. 5. Derden De Zorgbalie onderhoudt een prima netwerk met lokale aanbieders zoals ZorgSaam en Buurtzorg. De samenwerking met ZorgSaam is actueel in Elisabeth Hof. Door deze samenwerking kunnen garanties worden geboden dat alle vormen van zorg hoogwaardig geleverd kunnen worden. Behoefte Sluiskil Sluiskil heeft te maken met dubbele vergrijzing: het aantal ouderen neemt toe, alsook hun leeftijd. De inwoners van Sluiskil staan bekend om hun onverzettelijkheid en zijn bereid te vechten voor het behoud van hun dorp en hun eigenheid. De realisatie van het woonzorgcomplex draagt eraan bij dat de inwoners van Sluiskil tot op hoge leeftijd in Sluiskil kunnen blijven wonen. Hiermee gaat een lang gekoesterde wens van de inwoners van Sluiskil en de dorpsraad in vervulling. Deze demografische ontwikkeling en de behoefte aan geschikte en passende woonruimte als onderdeel van een kwalitatief hoogwaardige woonconcept past in de landelijke, provincie en gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Dit blijkt ook uit het uitgevoerde woningbehoefteonderzoek (bijlage 3).
2.5
Bouwplan woonzorgcomplex
Het woonzorgcomplex bestaat uit drie gebouwen met ieder drie bouwlagen. In de drie gebouwen wordt het volgende programma gerealiseerd:
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
15
31 zorgappartementen inclusief circa 3 à 4 appartementen voor tijdelijke opvang na ziekenhuisopname en/of vergelijkbare medische calamiteiten; een woonzorgvorm met gemeenschappelijke voorzieningen voor mensen met dementie of vergelijkbare cliënten (6 kamers); 18 reguliere appartementen; 2 appartementen (qua verschijningsvorm) voor algemeen gebruik (kantoor zorgverlener en ten behoeve van wasserette, opslag van hulpmiddelen). Deze appartementen worden niet bewoond.
In totaal worden er qua verschijningvorm 57 appartementen gerealiseerd inclusief bergingen (zowel buitenbergingen als inpandige bergingen). De verhouding tussen het aantal zorgwoningen en reguliere woningen voldoet aan de door de gemeente gestelde eis van 60%‐40%. Voor de zorgappartementen zal ten minste 1 van de bewoners door een professionele zorgverlenende organisatie moeten zijn geïndiceerd voor zorgzwaartepakket 2 of hoger volgens de Wet langdurige zorg dan wel de Zorgverzekeringswet (Zvw). Ook kunnen deze appartementen onderdeel uitmaken van een bijzondere woonvoorziening voor (een) bepaalde groep(en) die een zorgafhankelijkheid hebben van een professionele zorgverlenende organisatie. De gewone appartementen zijn voor een ieder beschikbaar. Uiteraard mogen de bewoners hiervan ook zorg afnemen. Maar het aantal woningen zonder noodzakelijke zorgindicatie mag niet groter zijn dan het hiervoor genoemde aantal. De appartmenten worden binnen de planperiode van 10 jaar gefaseerd gerealiseerd: fase 1: 12 zorgappartementen, 4 reguliere appartementen en 2 appartementen voor algemeen gebruik (totaal 18 appartementen); fase 2: 13 zorgappartementen en 8 reguliere appartementen (totaal 21 appartementen); fase 3: 6 zorgappartementen, de woonzorgvorm met gemeenschappelijke voorzieningen (6 kamers) en 6 reguliere appartementen (totaal 18 appartementen).
Op eigen terrein worden 44 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het woonzorgcomplex wordt zowel via de Pierssenspolderstraat als via de Elisabethlaan ontsloten.
Figuur 2.8 Situatietekening woonzorgcomplex
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
16
Figuur 2.9 Impressie aanzicht woonzorgcomplex vanuit Elisabethlaan
Figuur 2.10 Impressie aanzicht woonzorgcomplex vanuit Pierssenspolderstraat (noord)
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
17
Figuur 2.11 Impressie aanzicht woonzorgcomplex vanuit Pierssenspolderstraat (zuid) Levensloopbestendig De te realiseren appartementen in het woonzorgcomplex voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid, toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid. In het bijzonder wordt rekening gehouden met mensen met fysieke beperkingen, visuele beperkingen, auditieve beperkingen en mensen met oriëntatieproblemen. Alle appartementen worden voorbereid zodat ze kunnen worden aangesloten op een systeem van passieve alarmering. Daarnaast worden specifieke omgevingen optioneel ingericht ten behoeve van zorgdoelgroepen. Energieneutraal Het woonzorgcomplex worden gasloos gerealiseerd. Er wordt gebouwd volgens de eisen van BENG en NOM.
2.6
Beschrijving juridische regeling
2.6.1 Wettelijk kader In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (thans Standaard Vergelijkbare bestemmingsplanen (SVBP2012), het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012), Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. 2.6.2 Opzet van de bestemmingsregeling Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling (verbeelding en planregels) is het volgende van belang. Verbeelding Eisen aan de verbeelding Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
18
Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden. Op de verbeelding wordt met bestemmingen en aanduidingen aangegeven welk gebruik is toegestaan en of er ten behoeve van die bestemmingen mag worden gebouwd. In het bestemmingsplan Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskilis dit maar 1 bestemming, namelijk 'Gemengd'. Met aanduidingen kan het gebruik nader worden gespecificeerd en het bouwen worden gereguleerd. In het bestemmingsplan zijn alleen een bouw‐ en een gebiedsaanduiding opgenomen, namelijk een bouwvlak en een aanduiding 'Geluidzone ‐ industrie 1. Naast de enkelbestemming Gemengd die met een kleur wordt aangeduid, is er ter bescherming van de waterkering langs het Kanaal van Gent naar Terneuzen een dubbelbestemming Waterstaat‐Waterkering opgenomen. Deze dubbelbestemming is de verbeelding herkenbaar met een (gegolfde) arcering. Regels Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.
In hoofdstuk 1 (Inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald. In hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven. Hoofdstuk 3 (Algemene regels) bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti‐dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing). Hoofdstuk 4 (Overgangs‐ en slotregels ten slotte bevat het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan. Ook al is in het plangebied nu geen bebouwing aanwezig, de regeling is wettelijk voorgeschreven. Ook bij de opstelling van een bestemming (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti‐dubbeltelbepaling.
Tot slot dienen de regels zoveel mogelijk aan te sluiten bij de regels van andere bestemmingsplan binnen de gemeente Terneuzen. 2.6.3
Toelichting op de gehanteerde bestemmingen
Gemengd (Artikel 3)
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
19
Wanneer er in een bestemmingsplan twee of meer gelijkwaardige bestemmingen moeten worden geregeld, dan biedt SVBP2012 de mogelijkheid om een gemengde bestemming te gebruiken. In dit bestemmingsplan is sprake van twee min of meer gelijkwaardige functies die flexibel binnen het de bouwplannen moeten kunnen worden ingepast, namelijk gewone appartementen en appartementen die alleen kunnen worden bewoond als er ook een zorgindicatie is (zie paragraaf 2.4). Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om exact de locatie van de verschillende woningen binnen de gebouwen vast te leggen. Daarom is gekozen voor een gemengde bestemming. Binnen de bestemming is het totaal aantal woningen vastgelegd op 57. Daarbinnen is het aantal woningen dat voor iedereen beschikbaar is (ook voor personen zonder zorgvraag) gemaximeerd. Voor de zorgappartementen geldt geen maximum, wel wordt uitgaan van 37 zorgwoningen en 18 reguliere woningen. Deze bestemming is bedoeld voor gezondheidszorg, sociale en welzijnsvoorzieningen en praktijkruimten. Hierbinnen zijn tevens de mogelijkheden opgenomen voor bij de bestemming behorende voorzieningen in de (openbare) ruimte, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en toegangswegen. Hoofdgebouwen zijn enkel toegestaan binnen het bouwvlak, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan binnen de hele bestemming.
Waterstaat ‐ Waterkering (Artikel 4) Verder ligt over het oostelijk deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waterstaat ‐ Waterkering'. Hierin worden voorzieningen ten behoeve van de waterkering mogelijk gemaakt, inclusief de bijbehorende keurzones en de waterbeheersing. Om de bescherming van de waterkering te garanderen is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen, waarmee het niet direct mogelijk is om ter plaatse van de aanduiding te bouwen of werkzaamheden uit te voeren. 2.6.4 Toelichting op de algemene regels Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen. Anti‐dubbeltelregel (Artikel 5) Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. De anti‐dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken. Algemene bouwregels (Artikel 6) Dit artikel bevat één lid, namelijk "Overschrijding bouwgrenzen" (lid 6.1): Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken.
Algemene aanduidingsregels In het plan is één algemene aanduiding opgenomen, namelijk die voor de geluidzone industrielawaai ‐ 1 (7.1). Met deze aanduiding wordt geregeld dat de geluidbelasting op de gevel van het bouwplan de waarde van 55 dB(A) vanwege industrielawaai afkomstig van de industrieterreinen Sluiskil‐Oost / Stroodorpe‐Oost niet te boven gaat. Voor deze waarde is namelijk een hogere waarde verleend. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8) Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen. Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
20
In dit artikel (lid 9.1) is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 6.1. Vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen. Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als bij nader inzien: open water dat als zodanig is bestemd een andere vorm moet krijgen; een bruggetje dat anders moet worden geconstrueerd of een stukje moet opschuiven; een fietspad iets anders moet aansluiten op een kruising; Het gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad. Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn.
Bij het uitzetten van het gebied blijkt dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening/in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van tegenwoordig, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters. Overige regels (Artikel 10) Ook dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold.
Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad. 2.6.5 Toelichting op de overgangs‐ en slotbepalingen In artikel 11 Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
21
Hoofdstuk 3
3.1
Toetsing aan beleid
Toetsing aan Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk‐ en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk‐economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De drie rijksdoelen zijn uitgewerkt in 13 nationale belangen, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Toetsing Voor het plangebied geldt dat bij de beoogde ontwikkeling geen nationale belangen uit de structuurvisie in het geding zijn.
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het nationale belang van het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden worden behouden Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk heeft met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vastgelegd. Het gaat om regels voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren en militaire terreinen. Met de AMvB Ruimte maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het Kanaal Gent‐Terneuzen is een rijksvaarweg. Deze rijksvaarweg is aangewezen als vaarroute met CEMT‐klasse VI. Op grond van artikel 2.1.2 van Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en artikel 5.1 van de Waterwet geldt voor een rijksvaarweg van CEMT‐klasse VI een vrijwaringszone van 25 meter aan weerszijden van het kanaal. De ontwikkeling vindt plaats ten westen van het Kanaal Gent‐Terneuzen. De vrijwaringszone ligt niet over het plangebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
22
Toetsing De regels van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn niet rechtstreeks van belang voor voorliggend bestemmingsplan. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Op grond van artikel 3.1.6, lid 2 Bro dient voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied de behoefte te worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Via deze duurzaamheidsladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied. Toetsing De beoogde ontwikkeling dient te worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand gebied in de zin van artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro , gezien de definitie in artikel 1.1.1 onder i van het Bro. De behoefte aan deze ontwikkeling dient te worden beschreven. Regionaal is een demografische trend van vergrijzing en huishoudenverdunning waarneembaar. Dit impliceert een toenemende vraag naar gebruiksvriendelijke en comfortabele woningen. Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen.
Scheiding van wonen en zorg vraagt een grotere zelfredzaamheid van de burger en onderstreept het nut en de noodzaak om levensloopbestendige woonconcepten te realiseren in combinatie met een daartoe afgestemd zorg(voorzieningen)beleid (paragraaf 3.3). Sluiskil heeft te maken met dubbele vergrijzing: het aantal ouderen neemt toe, alsook hun leeftijd. De inwoners van Sluiskil staan bekend om hun onverzettelijkheid en zijn bereid te vechten voor het behoud van hun dorp en hun eigenheid. Initiatiefnemer heeft de woningmarkt in Terneuzen, en Sluiskil in het bijzonder, geanalyseerd. De resultaten vindt u in bijlage 2. Uit de analyse blijkt een krapte in de appartementensector en een beperkt aanbod van betaalbare woningen. Het woningaanbod in Sluiskil is verouderd en de kwaliteitseisen en normen van de gemiddelde woningvoorraad sluit niet aan bij een juiste zorgverlening. De realisatie van het woonzorgcomplex draagt eraan bij dat de inwoners van Sluiskil tot op hoge leeftijd in Sluiskil kunnen blijven wonen. Hiermee gaat een lang gekoesterde wens van de inwoners van Sluiskil en de dorpsraad in vervulling. De realisatie van het woonzorgcomplex voorziet in een behoefte en anticipeert op de demografische ontwikkeling in de regio. Daarnaast blijkt de behoefte uit een door de dorpsraad uitgevoerde enquete.
Door de realisatie van het woonzorgcomplex wordt de krapte op de woningmarkt verminderd en ontstaat een natuurlijke doorstroming door het passend aanbod dat in alle lagen van de markt vrijkomt. Aanvullend is in oktober 2018 nog een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd (bijlage 3). In dit onderzoek is zowel de behoefte op korte termijn als de lange termijn onderzocht. Daarnaast is het effect op de bestaande woningvoorrraad in beeld gebracht. Om de markt niet te overvoeren wordt een gefaseerde ontwikkeling aanbevolen waarbij in de eerste
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
23
fase het beoogde dienstenaanbod zoveel als mogelijk wordt gerealiseerd. Aankoop van de te verlaten woning en renovatie ten behoeve van starters bevordert de doorstroming. Er is in Sluiskil onvoldoende passend aanbod voor senioren en een beperkt aantal appartementen. Hier tegenover staat een behoefte aan zorg met verblijf en verzorgd wonen. De beoogde ontwikkeling betreft een kwalitatieve toevoeging van de woningvoorrraad. De renovatie en herpositionering van de vrijkomende bestaande woningen vormen een kans. Men signaleert een lichte groei in de woningbehoefte in Sluiskil en daarmee een uitbreidingsbehoefte van circa 35 woningen in de periode 2015‐2025. Eenzelfde uitbreidingsbehoefte geldt voor woonzorgeenheden. Deze demografische ontwikkeling en de behoefte aan geschikte en passende woonruimte als onderdeel van een kwalitatief hoogwaardige woonconcept past in de landelijke, provincie en gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Door de gefaseerde ontwikkeling van een woonzorgcomplex op de locatie van het voormalige streeklaboratorium in het stedelijk gebied is er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.
Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de ondersteuning van mensen die niet op eigen kracht zelfredzaam zijn en zorgen ervoor dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Via de Wmo biedt de gemeente ondersteuning. Toetsing De realisatie van dit vernieuwende woonzorgcomplex draagt bij aan de doelstelling uit de Wmo. Conclusie Zowel het aantal woonzorgeenheden (31) als het aantal reguliere wooneenheden (18) blijft daarmee ruim onder de aangetoonde uitbreidingsbehoefte van de planperiode 2015‐2025. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het relevante rijksbeleid.
3.2
Toetsing aan provinciaal beleid
Omgevingsplan Zeeland 2012‐2018 Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. En is in voor het overgrote deel geen nieuw beleid ten opzichte van het Omgevingsplan 2012‐2018. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven (duurzame en concurrerende economie, klimaatbestendige en neutrale samenleving, waardevolle leefomgeving en toekomstbestendige bereikbare woon‐, werk‐ en verblijfsomgeving) ook een eerste aanzet voor te geven voor de lange termijn strategische doelen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen. Stedenbeleid In Zeeland is er sprake van een trek naar de steden en neemt de totale behoefte aan extra woningen in Zeeland de komende tien jaar geleidelijk af naar nul. Door de aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt niet alleen gebouwd waar de markt om vraagt, maar wordt ook het draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden.
Daarnaast zal het nodig blijven om de woningbouw in dorpen te faciliteren, dit zal dan primair via herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar nieuwe kansrijke locaties moeten gebeuren.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
24
Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Wonen Door vergrijzing en ontgroening neemt het aantal gezinnen af en (oudere) alleenstaande huishoudens juist toe. Hierdoor neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Het omgevingsplan benadrukt dan ook het belang van regionale woningmarktafspraken. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing De ontwikkeling van het project in stedelijk gebied past binnen het beleid van de provincie Zeeland. Het gaat hier om inbreiding in het stedelijk gebied en gaat uit van de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik. De doelgroep past binnen de demografische ontwikkeling en is gelegen nabij de voorzieningen in de kern Sluiskil. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het Omgevingsplan Zeeland 2018. Provincale Omgevingsverordening 2018 Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsverordening 2018.
Voor een belangrijk deel gaat het om regels die betrekking hebben op het buitengebied. In artikel 2.7 zijn beperkingen opgenomen ten aanzien van nieuwbouw van woningen in het landelijk gebied, waaronder wordt verstaan: het gebied gelegen buiten de grens van het bestaand stedelijk gebied. Verder zijn er algemene regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied. Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies. De regels zijn van belang voor het opstellen van een bestemmingsplan en voor een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan. Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan. Toetsing De projectlocatie is gelegen in het bestaand stedelijk gebied. Vanuit de Omgevingsverordening gelden dan ook geen beperkingen ten aanzien van nieuwe zorgwoningen op de projectlocatie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid.
3.3
Toetsing aan regionaal en gemeentelijk beleid
Woonvisie regio Zeeuw‐Vlaanderen 2020 (januari 2014) In de regionale woonvisie wordt een visie, ambitie en missie gepresenteerd voor de woningbouw in de regio. Voor wat betreft de visie gaat het om een gezondere balans tussen de veranderende woningvraag en aanbod waarbij alle partijen vanuit hun kernopgave en rol denken en handelen. De ambitie betreft onder andere: behoud aantrekkelijk woon‐ en leefklimaat in de regio Zeeuws‐Vlaanderen;
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
25
voldoende, passend woningaanbod met toekomstwaarde, voor eigen bewoners en vestigers van buiten (in het bijzonder: vanuit België); anticiperen op de gevolgen van de demografische ontwikkelingen.
Hiervoor zijn vijf kernthema's geformuleerd. Van deze kernthema's is het thema "kwaliteit staat voorop" van toepassing op het voorliggende bestemmingsplan. Kansen grijpen (kernthema 4) Onder verwijzing naar de MKBA (maatschappelijke kosten‐batenanalyse) wordt aangegeven dat de regio Zeeuws‐Vlaanderen de niches in de markt moet bedienen. De komst van Vlamingen, het bieden van onderdak aan tijdelijke arbeidskrachten (MOE‐landers) en het ondersteunen van bijzondere woonconcepten kunnen onder deze noemer worden gebracht. Het betekent ook dat wij in voorkomende gevallen van de geijkte paden zullen moeten afwijken. Naar een realistische woningbouwproductie (kernthema 5) De regio Zeeuws‐Vlaanderen kampt met een overmaat aan geplande woningbouwinitiatieven. Slechts een fractie hiervan wordt tot uitvoering gebracht. We werken aan een betere balans en brengen de planning tot realistische proporties terug. De regio is immers gebaat bij een realistisch en toetsbaar overzicht van plannen. Voorkomen moet worden dat geplande activiteiten elkaar frustreren en niet tot ontwikkeling komen. Er is nieuwbouw nodig, om te voldoen aan de kwaliteitsvraag en de veranderende huishoudensamenstelling. Dat staat buiten kijf. Anderzijds willen we geen overaanbod aan woningen en verdere marktontspanning met leegstand, waardedaling en verloedering als gevolg.
Individuele gemeenten hebben de ruimte om een eigen kleur, identiteit en invulling te geven aan woonbeleid incluis specifieke lokale thematiek, strategie en instrumenten mits dit past onder de paraplu van de regionale woonvisie. Dus: lokaal wat kan, regionaal wat moet. We zetten actief in op wonen en zorg, met onze partners in het veld. Als gevolg van de vergrijzing groeit de vraag van seniorenhuishoudens naar huisvesting. Een deel hiervan zal binnen de bestaande, reguliere woningvoorraad opgevangen kunnen en moeten worden. Het kabinetsbeleid is immers gericht op het stimuleren van het zelfstandig blijven wonen van senioren (extramuralisering) en de afbouw van de intramurale capaciteit in verzorgingshuizen. In 2030 is in de regio Zeeuws‐Vlaanderen zo’n derde van de bevolking 65‐plus, nu is dat nog 22%. Het gaat om een groei van 4.000 75‐plus 1‐ en 2‐ persoonshuishoudens. Dit betekent een forse opgave, zowel voor nieuwbouw als het aanpassen van bestaande woningen aan de wensen en eisen van ouderen. Denk aan ingrepen van (bouw)technische aard – handgrepen, drempelvrij maken, kamers samenvoegen en toevoegen van liften aan complexen – maar ook koppeling van wonen en zorg, investeren in voorzieningen, zorgen voor doorstroming in de huur et cetera. Door extramuralisering blijven ouderen langer ‘thuis wonen’ waardoor ook ondersteuning, zorg en diensten aan huis nodig zijn.
Vanaf 2015 wordt de verzorging vanuit de AWBZ overgeheveld naar de WMO. Verpleging aan huis komt voor rekening van de zorgverzekeraars. Vanuit de AWBZ wordt straks alleen nog de intramurale zorg betaald. Vooral de middeninkomens met een eigen woning zijn een aandachtsgroep. Door een gestage verandering in het demografisch profiel is de regio Zeeuws‐Vlaanderen aan een structurele transitie onderhevig. Vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning leiden tot een andere vraag naar woningen, voorzieningen en omgevingskwaliteit. Deze combinatie van factoren leidt tot een zekere zorg over de woningmarkt. De geprognosticeerde ontwikkelingen laten tegelijkertijd ook zien dat er kansen zijn voor de regio Zeeuws‐Vlaanderen.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
26
Het veranderlijk demografisch profiel leidt ook tot veranderingen in woonvoorkeuren. De verdere vergrijzing en huishoudensverdunning impliceert een toenemende vraag naar gebruiksvriendelijke en comfortabele woningen. Levensloopbestendigheid, duurzaamheid en flexibiliteit vormen daarbij het credo. Niet alleen de kwaliteit van de woning, ook de kwaliteit van de woonomgeving zal in toenemende mate een rol gaan spelen. De omgeving dient als het ware mee te groeien met de veranderende bewonersspiegel. Aard en omvang van het voorzieningenniveau zijn daarbij eveneens van belang. Het scheiden van wonen en zorg is een actueel thema. De verzorgingsplaatsen verdwijnen (extramuralisering) en de verpleeghuiscapaciteit slinkt. Dit komt enerzijds door overheidsmaatregelen en anderzijds omdat ouderen langer zelfstandig willen blijven wonen. Scheiding van wonen en zorg vraagt een grotere zelfredzaamheid van de burger en onderstreept het nut en de noodzaak om levensloopbestendige woonconcepten te realiseren in combinatie met een daartoe afgestemd zorg(voorzieningen)beleid. De visie geeft, binnen het regionale kader, perspectief en ruimte om lokaal passende maatregelen te treffen. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling past binnen het regionale beleid. Regionale woningmarktafspraken De Provincie Zeeland heeft in 2014 het instrument woningmarktafspraken in het leven geroepen.
Via een jaarlijkse herijking worden deze afspraken actueel gehouden. Binnen deze afspraken worden zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve aspecten van de woningmarkt, als uitwerking van de kernopgave uit de regionale woonvisie 2014, nader vastgelegd. In 2016 zijn de regionale woningmarktafspraken voor Zeeuws‐Vlaanderen. Het verkrijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. Om de woningmarkt toekomstbestendig te houden is er ruimte nodig om de bestaande woningvoorraad te vernieuwen en de leefbaarheid van de kernen te behouden. Een van de opgaven om dit te bereiken is het terugbrengen plancapaciteit. In principe geen uitbreiding buiten bestaand bebouwd gebied: Maximale termijn van 2 jaar koppelen aan bouwvergunning Actief inzetten om plancapactiteit weg te bestemmen Provinciale prognoses bepalen netto plafond Jaarlijkse rapportage Uitwerken eigen notitie ten aanzien van principe verzoeken. Toetsing In de bijlage bij de regionale woningmarktafspraken is op peildatum 1 juli 2013 voor Sluiskil rekening gehouden met totaal 26 woningen, namelijk: inbreiding Pierssenspolderstraat 14 grondgebonden woningen en herstructurering Pierssenspolderstraat 12 woningen (in verband met sloop). De aanvankelijk voorziene woningbouwlocatie aan de Pierssenspolderstraat (de voormalige ‘zusterflat’ / ‘hotel Sluiskil’) wordt niet ontwikkeld.
Er waren op die locatie 27 onbenutte bouwtitels aanwezig. Met het bestemmingsplan Sluiskil, Baljuwlaan en Pierssenspolderstraat (vastgesteld 2017) zijn deze titels wegbestemd en zijn 16 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Per saldo zijn er dus 11 extra bouwmogelijkheden. Inclusief het reeds beschikbare contingent is er ruimte voor 18 reguliere woningen.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
27
Uitvoeringsprogramma Wonen monitor In het Uitvoeringsprogramma Wonen monitor van de gemeente Terneuzen (juli 2016) staat onder meer bij het onderdeel "Verordening impuls Wonen gemeente Terneuzen": Kwalitatieve opwaardering particuliere woningvoorraad; Waardebehoud onroerende zaken; Stimuleren economische activiteit; Verbetering openbare ruimte; Tegengaan verloedering, verpaupering; Vergroten toekomstbestendigheid; Saneren onderkant particuliere woningmarkt. Er wordt sterk ingestoken op een aantal cruciale opgaven: Behoud aantrekkelijk woon‐ en leefklimaat; Passend aanbod met toekomstwaarde, toekomstbestendig (inspelen op demografische ontwikkelingen); Aanpassing bestaande woningen (kwalitatieve opwaardering, tegengaan verloedering verpaupering, sanering onderkant particuliere woningmarkt); Ruimte voor nieuwe, aantrekkelijke woningbouwinitiatieven Toetsing De beooge ontwikkeling past in meerdere opzichten passend bij deze beleidslijn. Op onderstaande aspecten komt de beoogde ontwikkeling overeen met de beleidslijn: Woonzorgwoningen (toekomstbestendigheid, demografische ontwikkelingen).
De beoogde ontwikkeling speelt in op nu nog ontbrekend segment; De geadviseerde prijssegmenten spelen in op de kwalitatieve mismatch; Vernieuwing op een nu braakliggend terrein ('rotte kies': tegengaan verloedering/verpaupering, verbetering openbare ruimte); Nabij de belangrijkste voorzieningen; Lokale inkoop zorg (stimuleren economische activiteit); Van onderaf en in nauwe samenwerking met de Dorpsraad tot stand gekomen; Initiatiefnemer garandeert koop huidige woningen en renovatie/herpositionering van deze bestaan‐de particuliere woningen voor andere doelgroepen (kwalitatieve opwaardering particuliere woning‐voorraad). Geconstateerd kan worden, dat er daarnaast geen alternatieve inbreidingslocaties beschikbaar zijn. Structuurvisie Terneuzen 2025 In de Structuurvisie Terneuzen 2025 wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie steunt op diverse beleidsdocumenten zoals de Gebiedsvisie Zeeuws‐Vlaamse Kanaalzone en een aantal sectorale notities zoals de Structuurvisie Detailhandel, het wegencategoriseringsplan, het actieplan Economie en de notitie 'Op pad' van de provincie Zeeland, die als bouwstenen hebben gediend.
Bij het opstellen van de structuurvisie is gebruik gemaakt van de zogenaamde lagenbenadering die de kwaliteiten in een gebied met elkaar in verband brengt. De lagenbenadering wordt gezien als een zorgvuldige methode om ruimtelijke keuzes te onderbouwen. Voor het bestemmingsplan zijn met name de thema's demografie, zorg en cultuurhistorie van belang. Demografie Het inwonersaantal van de gemeente Terneuzen zal naar verwachting in de periode 2010‐2030
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
28
dalen met circa zes procent; De samenstelling van de bevolking verandert: verwacht wordt een forse afname van het aantal 0‐60 jarigen, daarnaast wordt een forse toename van het aantal 60‐plussers verwacht; Veranderingen in de demografische samenstellingen hebben gevolgen voor de woningopgave en het ruimtegebruik; De leefomgevingskwaliteit wordt mede bepaald door de sociale en fysieke kenmerken van kernen en wijken die van invloed zijn op het welzijn van mensen.
Zorg De gemeente Terneuzen zet in op een samenleving waar plaats is voor iedereen, onafhankelijk van leeftijd, opleidingsniveau, afkomst, gezondheid of inkomenssituatie. Voor kwetsbare groepen, bijvoorbeeld mensen met lichamelijke of geestelijke beperking, zijn daarvoor soms extra inspanningen nodig; De komende decennia zal de combinatie wonen‐zorg steeds belangrijker worden. Reden hiervoor is de toenemende vergrijzing in de samenleving van Terneuzen. Uitgangspunt is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen of, als zelfstandig wonen niet meer mogelijk is, in de eigen omgeving te laten wonen; Indien mensen veel zorg nodig hebben, wordt deze zorg bij voorkeur aan huis geleverd vanuit een woon‐zorg zone in de directe omgeving van de woning. Op deze wijze kan de zorgbehoevende zelf bepalen welk deel van het zorgpakket ingekocht wordt. De keuzevrijheid voor zorgbehoevenden is hierbij van belang. Mantelzorgers kunnen eventueel aanvullende zorg of huishoudelijke ondersteuning bieden; In de kernen zijn woon‐zorg zones al aanwezig: voor zover mensen niet meer zelfstandig in een reguliere woning kunnen wonen, wordt ernaar gestreefd inwoners in de directe woonomgeving op te vangen. De opvang in de directe woonomgeving heeft de voorkeur, omdat men zich hier thuis voelt.
Bij voorkeur wordt ingezet op de realisatie van kleinschalige woon‐zorg voorzieningen; Zodra de zorgvraag te intensief wordt, worden inwoners van de gemeente opgevangen in de grotere kernen. De locatie van deze voorzieningen ligt bij voorkeur in de directe omgeving van voorzieningen, zoals winkels, banken en kerken, zodat deze bereikbaar blijven. Op deze wijze wordt het risico dat mensen in een isolement raken, zoveel mogelijk beperkt. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling speelt in op de veranderende demografie van de gemeente Terneuzen, alsook op de veranderende vraag van de bevolking. Door de ontwikkeling van het woonzorgcomplex kan worden voldaan aan het uitgangspunt van de structuurvisie om zorg op maat dicht bij huis te bieden. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen het regionale en gemeentelijke beleid. In paragraaf 3.1, bijlage 2 en bijlage 3 wordt de actuele behoefte onderbouwd. Tussen gemeente en initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Daarin worden onder andere afspraken gemaakt over een gefaseerde realisatie. De reguliere woningen, in totaal 18, worden gefaseerd gerealiseerd. Hiervoor is contingent beschikbaar.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
29
Hoofdstuk 4
4.1
Toetsing aan omgevingsaspecten
Verkeersaspecten
Verkeersontsluiting Het plangebied wordt ontsloten op de Pierssenspolderstraat en de Sint Elisabethlaan. De Pierssenspolderstraat gaat in zuidelijke richting over in de Nieuwe Kerkstraat. Ook de Sint Elisabethlaan sluit ten zuiden van de ontwikkeling aan op deze weg. De Nieuwe Kerkstraat kruist de Baljuwlaan. Deze vormt voor het noordelijke deel van Sluiskil de ontsluiting naar de N252. De Pierssenspolderstraat, Sint Elisabethlaan, Nieuwe Kerkstraat en Baljuwlaan zijn gecategoriseerd als er erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximum snelheid van 30 km/u. De kruispunten zijn gelijkwaardig en voorzien van plateau's om de snelheid te remmen. Voor het fietsverkeer vindt de ontsluiting op gelijke wijze plaats als voor het gemotoriseerd verkeer. Op de Pierssenspolderstraat, Sint Elisabethlaan en Nieuwe Kerkstraat maken het fietsverkeer en gemotoriseerd verkeer gebruik van dezelfde verkeersruimte. Er zijn geen specifieke fietsvoorzieningen aanwezig. De Baljuwlaan beschikt over fietssuggestiestroken. Deze sluiten ter hoogte van de rotonde met de N252 aan op de daar aanwezige vrijliggende fietsvoorzieningen. Voor voetgangers zijn langs alle wegen trottoirs aanwezig. Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling De ontwikkeling heeft een verkeerstoename tot gevolg.
De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling kan bepaald worden op basis van kencijfers van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (2012). Op basis van de gemeentelijke parkeernota ('Parkeernota 2015‐2020 – Gemeente Terneuzen') geldt voor Sluiskil een matig stedelijke omgeving en ligt de ontwikkeling in het restgebied van de bebouwde kom. Daarbij gaat de gemeente Terneuzen uit van het gemiddelde van de door de CROW gegeven bandbreedte. De ontwikkeling betreft de realisatie van 57 woningen binnen een woonzorgcomplex. Het gaat hierbij om zelfstandige woningen met beperkte zorgvoorzieningen. Voor dit type woningen geldt ten aanzien van de verkeersgeneratie een kencijfer van 2,45 mvt/etmaal per woning een weekdag. De totale verkeersgeneratie op een weekdag bedraagt dan 140 mvt/etmaal. Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Dit leidt tot een totale verkeersgeneratie op een werkdag van 155 mvt/etmaal. Een dergelijke verkeersgeneratie is dermate beperkt dat dit niet zal leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor erftoegangswegen geldt een maximaal wenselijke intensiteit van 5.000/6.000 mvt/etmaal. Deze intensiteit zal ook inclusief de verkeersgeneratie van het te realiseren woonzorgcomplex niet overschreden worden.
Parkeerbehoefte De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van parkeernormen van de gemeente Terneuzen. Deze zijn vastgelegd in de 'Parkeernota 2015‐2020 – Gemeente Terneuzen'. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt 'wordt‐case' uitgegaan van de 57 eenheden (qua verschijningsvorm). De parkeerbehoefte is weergeven in tabel 4.1.
Rho adviseurs voor leefruimte
401447.20162000
30
Tabel 4.1. Parkeerbehoefte Woningen Parkeernota Parkeernorm 20 appartementen Woningen goedkoop 1,25 37 zorgwoningen Serviceflat / aanleunwoning 0,45 Totaal
Parkeerbehoefte 25 16,65 41,65 parkeerplaatsen
Binnen het plangebied worden 44 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt, waarmee kan worden voorzien in de parkeerbehoefte die is berekend volgens de gemeentelijke parkeernormen. Conclusie De verkeersontsluiting is voor alle modaliteiten goed. Daarnaast leidt de verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Het plan voorziet ook in voldoende parkeerplaatsen om aan de parkeernormen van de gemeente Terneuzen te voldoen.
4.2
Cultuurhistorie en archeologie
4.2.1 Cultuurhistorie Toetsingskader Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Cultuurhistorische waardenkaart De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen bestaat uit drie kaartbladen: 'behoud', 'behoud door ontwikkeling' en 'vernieuwing mogelijk'. in figuur 4.1 ‐ 4.3 zijn de drie kaartenbladen voor de locatie weergegeven, inclusief legenda. Hierna wordt per kaartblad uitgelegd welke strategie voor de locatie geldt.