Bijlage 3 - Woononderzoek 2024
Tekst van het document
Fryslân, zoals die uit het ramingsmodel van Companen komen: ^ De meeste ouderen wonen in een reguliere woning met mogelijke
huurwoningen zijn (hoog economisch scenario). Hoe hoger de welvaartsgroei,
aanpassingen. Het aantal 65-plussers in een reguliere woning groeit richting 2030 met 2.000 huishoudens.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
29
Een kleiner deel van de 65-plussers kiest voor een geclusterde woonvorm
Rolstoeltoegankelijke woning: Een woning die extern toegankelijk is met een
met ontmoetingsmogelijkheden en zorg in nabijheid/afroepbaar. Tot 2030
rolstoel, en intern rollatorgeschikt (brede toegangsdeur, geen drempels).
groeit de behoefte aan geclusterd wonen met 150 sociale huurwoningen en
Rolstoelgeschikte woning: Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is met een rolstoel (brede deuren, geen drempels, minimale draaicirkel in
350 koopwoningen.
vertrekken). Figuur 5.3. Ontwikkeling behoefte toegankelijke woningen, Súdwest-Fryslân 2022 - 2040
Kwalitatieve woningbehoefte
6.000 155 ļ
5.000
485
155
Aan de hand van gerealiseerde verhuizingen, veranderende demografie,
480
woonwensen en praktische mogelijkheden om te huren of te kopen schetsen
I
135 4.000 3.000
105 325
we een beeld van de potentiële toekomstige woningmarktdynamiek. Hierbij
400
analyseren we hoe woningzoekenden in 2030 (starters, doorstromers en
mm
vestigers) willen wonen, op basis van demografie van dat moment. Dat zetten 4.715
2.000
4.680
komend woningaanbod, uitgaande van de huidige woningvoorraad. Hierbij
3.605
3.165
we af tegen het bij doorstroming of verlaten van de woningmarkt beschikbaar betrekken we de analyses van de sociale huurvoorraad en de geschikte
1.000
woonvormen. Dit biedt zicht op de mismatch van de vraag met het huidige 0
aanbod. Daarmee ontstaat een beeld van de gewenste toevoegingen aan de 2022
2030
2035
2040
woningvoorraad.
B Rollatorgeschikte woningen B Rolstoeltoegankelijke woningen B Rolstoelgeschikte woningen Bron: Primos-prognose (2022), Woonzorgweter Companen.
Voor verreweg de meeste ouderen is het belangrijk dat de woning rollatorgeschikt is. Daarnaast groeit de behoefte aan rolstoeltoegankelijke of volledig geschikte woningen. Definities: ^
Rollatorgeschikte woning: Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is met een rollator (brede deuren, geen drempels).
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
30
Figuur 5.4. Behoefte naar woonvormen en financieringscategorie, vraag en aanbod per jaar, Súdwest-Fryslân 2022 - 2030
dan om rijwoningen tussen C 250.000 en C 355.000. Daar is nu geen aanvullende behoefte. Door het creëren van aanbod kan die behoefte wellicht gewekt worden.
Koop appartement
^
Duurdere woningen zijn er voor de vraag voldoende. In beperkte mate kan toegevoegd worden boven C 355.000. Ook in 2018 voorzagen we in dat
Koop 2-1 kap/vrijstaand 355+
segment een klein tekort. Door de gestegen koopprijzen aan de ene kant
Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355
en mindere hypotheekruimte door rentestijging aan de andere kant, is dit
Koop rij 250+
tekort kleiner geworden. De tekorten doen zich nu sterker voor in het betaalbare segment van de woningmarkt.
Koop rij tot 250 Huur particulier
Het kwalitatief woningbehoeftemodel gaat uit van optimale doorstroming: mensen die willen verhuizen, gaan verhuizen en vinden de woning die ze willen. Met de kwalitatieve
Huur sociaal toegankelijk
woningbehoefte wordt de potentiële totale vraag en het potentiële aanbod bij doorstroming weergegeven (dus exclusief nieuwbouw). Dit biedt zicht op theoretisch
Huur sociaal rijwoning
gewenste toevoegingen (mismatch tussen vraag en aanbod). Door marktwerking en -100
0
100
200
300
400
500
600
alternatieven die voorhanden zijn, pakt dit in de praktijk anders uit. Enkele voorbeelden:
700
»
■ aanbod 2022
a vraag 2030
a saldo
Starters vinden niet snel een woning, waardoor zij voor een bepaalde periode een alternatief zoeken in middenhuur. In dit relatief beperkte marktsegment zijn vaak verhoudingsgewijs veel mutaties.
Bron: woningmarktsimulatie Companen.
»
Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Daardoor blijft
Het geschetste beeld geeft een situatie weer van ideale doorstroming, waarbij alle verhuisgeneigde huishoudens een woning vinden. Dit komt op het
»
Ouderen
weten
een
toegankelijke
sociale
huurwoning
of
koopappartement te vinden, waardoor rijwoningen en koopwoningen (vooral relatief betaalbare tweekappers) beschikbaar komen. ^
vrijkomende
aanbod
grondgebonden
woningen
achter
bij
de
huishoudens die een woning tot 2,5 ton zoeken, stellen hun wens bij en vinden een woning boven 2,5 ton.
volgende neer: ^
het
doorrekening.
Starters en jonge huishoudens vragen een betaalbaar rijtjeshuis in de
»
Groepen die geen alternatief hebben, bijvoorbeeld omdat ze niet meer kunnen betalen, komen het meest in de knel. Daar kan met beleid op gestuurd worden.
Per deelgebied zijn de accenten verschillend. We hebben de aantallen als volgt verdeeld naar de deelgebieden:
koop, tot C 250.000. Met de gestegen bouwkosten is het steeds moeilijker om een product te realiseren dat aansluit bij de wens van deze groep starters. Een deel van deze woningen kan vrijkomen als voor gezinnen met kinderen een net iets luxere rijwoning kan worden toegevoegd. Het gaat
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
31
Figuur 5.5. Behoefte naar woonvormen en financieringscategorie per kern (mismatch vraag en aanbod per jaar), Súdwest-Fryslân 2022 - 2030 Bolsward
Behoefte en woningbouwplannen
Wij hebben de behoefteraming vergeleken met de planningslijsten van de gemeente van maart 2024. Dit is een momentopname en verandert continu
|
door nieuwe plannen en voortschrijdend inzicht. ^
Sneek en buitengb.
De verhouding in het programma, 1/3 grondgebonden en 2/3 appartement, is passend bij de behoefte.
Zuidoost
Als we de aantallen per jaar in figuur 5.5 vertalen naar een behoefte voor
Zuidwest
toegevoegd moeten worden (huur en koop). Hierin wordt binnen de
de totale periode dan zouden in Sneek minimaal 700 appartementen
Noordoost
huidige (planologisch harde) woningbouwlocaties al in grote mate voorzien.
| |
Er zijn locaties voor 290 appartementen die planologisch hard zijn, en nog eens 875 appartementen op andere locaties.
Noordwest
Een derde deel van het programma zou een grondgebonden betaalbare -20
0
20
40
60
80
100
120
koopwoning moeten zijn (meestal een rijwoning). Het gaat dan om
B Huur sociaal rijwoning
B Huur sociaal toegankelijk
minimaal 400 woningen. In de harde plancapaciteit zijn nu een 120
B Huur particulier
B Koop rij tot 250
grondgebonden woningen tot de betaalbaarheidsgrens van C 355.000
B Koop rij 250+
B Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355
opgenomen. In de zachte plannen komen daar 200 woningen bij.
B Koop 2-1 kap/vrijstaand 355+
B Koop appartement
Volgens
de
planningslijst
zou
de
netto-toevoeging
aan
sociale
huurwoningen kunnen oplopen tot 675 woningen (dit is excl. vervanging bij Bron: woningmarktsimulatie Companen.
Het Eiland). Dit is circa 1/3 deel van het programma, wat aansluit bij de
In de deelgebieden Zuidoost, Zuidwest, Noordoost en Noordwest is er
daadwerkelijk te voorzien in de behoefte aan sociale huur, zullen plannen
behoefte. Slechts 150 sociale huurwoningen zitten in 'harde plannen'. Om nog wel concreet gemaakt moeten worden.
verhoudingsgewijs iets meer behoefte aan rijwoningen, en minder aan koopappartementen en sociale huurwoningen. In Sneek en Bolsward zien we
^
In Bolsward zien we een omgekeerde beweging. Het aanbod dat er is, is te
juist iets meer behoefte aan koopappartementen en zeker in Sneek ook aan
kenmerken als zacht en bestaat voor het grootste deel uit grondgebonden
sociale huurwoningen. In alle deelgebieden is de toevoeging van sociale huur
woningen. Daarmee is de tendens naar meer toegankelijke huur- en
vooral nodig in de vorm van toegankelijke woningen voor kleine huishoudens.
koopwoningen nog niet in het programma opgenomen. Dit vergt verdere inkleuring van het programma voor Bolsward, waarbij in het bijzonder ingezet
moet
worden
op
locaties
waar
toegankelijke
huur-
en
koopwoningen passend zijn.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
32
^
In de overige deelgebieden is de plancapaciteit nog heel beperkt. Sociale huur zit hier nauwelijks in de programma's, met uitzondering van Workum en IJlst. Ook al is de behoefte aan sociale huur in de andere kernen hier beperkter, enige toevoeging is gewenst. Dit vraagt bij het vinden van locaties overleg met de corporaties van voor hen passende plekken. Wel zijn er in het bekende programma de nodige koopwoningen. Idealiter wordt een groot deel van dit programma gerealiseerd als rijwoning in de betaalbaarheidscategorie tot C 355.000. Daarin lijkt het programma te voorzien.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
33