Bijlage 3 - Woononderzoek 2024
Tekst van het document
COMPANEN Woningmarktonderzoek 2024
Gemeente Súdwest-Fryslân 21 maart 2024 Definitief
Kijk vooruit. 1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
1
ADVIES VOOR WONINGMARKT EN LEEFOMGEVING
DATUM
21 maart 2024
TITEL
Woningmarktonderzoek 2024
OPDRACHTGEVER
Gemeente Súdwest-Fryslân
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Gemma van der Wal
PROJECTNUMMER
1900.108/G
STATUS
Definitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 k
Vdödg/Gľf Wo^ihglm arktonderzoek 2023
KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
ínhoud 1 2
inleiding
4
Samenvatting onderzoek aan de hand van drie onderzoeksvragen
2.1
Hoe functioneert de woningmarkt voor starters, doorstromers en nieuwkomers?
2.2
6
Hoe ontwikkelt de woningbehoefte zich naar aantallen en soorten woningen?
2.3
6
6
Welke plannen zijn er reeds die inspelen op de behoefte en waar is bijsturing gewenst?
8
Bevolking en huishoudens
12
3.1
Bevolking van Súdwest-Fryslân
12
3.2
Wie gaan in Súdwest-Fryslân wonen?
15
3.3
Starters en doorstromers op de woningmarkt
19
4
Woningvoorraad Súdwest-Fryslân
22
5
Woningbehoefte in de kernen
26
3
5.1
Prognose toekomstige woningbehoefte
26
5.2
Toekomstige kwalitatieve woningbehoefte
28
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
3
1
^
Inleiding
Welke plannen zijn er reeds die inspelen op de behoefte en waar is bijsturing gewenst?
In het onderzoek gaan we uit van de volgende deelgebieden. In 2019 voerde de gemeente Súdwest-Fryslân een woningmarktonderzoek uit. Dit onderzoek bood zicht op de verdeling van de woningbehoefte naar type
Figuur 1.1. Overzicht van de deelgebieden in de gemeente Súdwest-Fryslân
woningen en over de verschillende delen van de gemeente. Mede op basis van
S«kkvett-FrY*lén
dit onderzoek maakte de gemeente keuzes over de woningproductie in verschillende deelgebieden. Sindsdien is de woningmarkt verder veranderd. De druk op de woningmarkt is opgelopen. Er was de afgelopen jaren sprake van een omslag van een gestage ontwikkeling naar groei van de woningbehoefte. Er zijn veranderingen in vraagaanbodverhoudingen,
door
bijvoorbeeld
aan
de
ene
kant
gestegen
verkoopprijzen en tegelijkertijd hogere rente en bouwkosten. Bovendien heeft het Rijk uitgesproken dat meer overheidsregie op de woningmarkt nodig is. Zo wil het Rijk dat alle gemeenten bijdragen aan de landelijke woningnood en ook
twirtOi
hun eerlijke bijdrage leveren aan de sociale volkshuisvestingsopgave (fairshare). Dit is vastgelegd in de woondeal. Vraagstelling
Om de woningproductie in Súdwest-Fryslân aan te laten sluiten bij de behoefte, wil de gemeente een actueel woningmarktbeeld hebben. Centrale vraag is: hoe regisseert de gemeente de woningproductie als je weet hoe de woningmarkt functioneert? Daartoe wil de gemeente inzicht hebben in: ^ Hoe functioneert de woningmarkt voor starters,
doorstromers en
nieuwkomers? Welke patronen zijn er herkenbaar? En waar is sturing op
Bron: Gemeente Súdwest-Fryslân
die patronen mogelijk? •
Hoe ontwikkelt de woningbehoefte zich naar aantallen en soorten woningen? En wat is het verschil tussen de deelgebieden?
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
4
Leeswijzer
We
geven
eerst
een
overzicht
van
de
belangrijkste
richtingen
en
sturingsmogelijkheden voor de gemeente om adequaat in te kunnen spelen op de behoefte. Hierna volgen de onderzoekshoofdstukken: eerst met een beschrijving van de bevolking in de gemeente Súdwest-Fryslân. In hoofdstuk 4 geven we inzicht in de huidige samenstelling en druk op de woningvoorraad. Hoofdstuk 5 beschrijft stapsgewijs de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot 2030, met een vooruitblik richting 2040.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
5
2
Samenvatting onderzoek aan de
2.2 Hoe ontwikkelt de woningbehoefte zich
naar
aantallen en soorten woningen?
hand van drie onderzoeksvragen Vanaf 2022 tot 2031 (tot en met 2030, conform Woondealperiode) komen er
2.1 Hoe functioneert de woningmarkt voor starters, doorstromers en nieuwkomers?
volgens de provinciale prognose (2023) per saldo ongeveer 1.800 huishoudens bij in de gemeente. Daarnaast voorzien we een groei door extra vestiging van circa 400 huishoudens. Daarmee komt de woningbehoefte op basis van de prognose uit op 2.200 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Dit is een
De woningmarkt van Súdwest-Fryslân is vanaf het woningmarktonderzoek van 2019 nogal veranderd. Sindsdien is sprake van een meer gestage ontwikkeling van de woningbehoefte, naar een wezenlijke groei. In absolute zin is er geen woningnood. Wel is er krapte, zeker in delen van de woningmarkt: vooral voor starters en ouderen. Sinds 2019 zijn aanzienlijk meer woningen gebouwd dan toen uit de analyses kwam: in 10 jaar tijd tot 2028 zouden er volgens het eerdere onderzoek 1.315
fractie hoger dan de 1.980 woningen die in de Woondeal voor Súdwest-Fryslân zijn opgenomen. Per deelgebied is de woningbehoefte verder geraamd, op basis van specifieke kenmerken van een gebied (afwijking ten opzichte van het gemiddelde). Vooral een jonge bevolking (veel starters) en bovengemiddelde belangstelling van vestigers zorgen voor extra druk op de woningmarkt. Voor Sneek is deze raming een minimum. Voor de andere deelgebieden lijkt dit een realistische raming.
woningen bij moeten komen. De eerste 5 jaar kwamen er al 1.269 woningen bij. Daarmee was de productie dubbel zo hoog. Ondanks die nieuwbouw is de druk op de woningmarkt opgelopen: dit blijkt uit de koopprijzen die stegen met meer dan 50% van gemiddeld ruim C 215.000 in 2018 naar ruim C 340.000 in 2022. De slaagkans voor een sociale huurwoning daalde van 20% naar 15%. Zowel inwoners van de gemeente als nieuwkomers profiteren van de extra
Tabel 2.1. Indicatieve woningbehoefte per deelgebied op basis van trendperiode 2022 - 2031, Súdwest-Fryslân___________________________________________________ Indicatie Specifieke situatie woningbehoefte Noordwest
+250à 300
Noordoost
Jonge bevolking relatief grotere meer behoefte
+175à 225
bouwproductie. Circa twee derde deel van de verhuizers komt en kwam uit de
Zuidwest
Veel belangstelling van vestigers
+250à 300
gemeente zelf, zowel starters die voor het eerst zelfstandig gaan wonen in
Zuidoost
Súdwest-Fryslân als doorstromers die bij verhuizing een woning achterlaten in
Sneek
+300à 350 Jonge bevolking & veel belangstelling van vestigers
de gemeente. Het aantal verhuizingen naar Súdwest-Fryslân is toegenomen: in
Bolsward
2018 vestigden zich een kleine 2.900 mensen vanuit een andere gemeente, in
Totaal
2022 waren dit er bijna 3.250. Ook het vertrek nam toe, zij het minder snel. Per
Bron: bewerking Companen.
+950 à 1.250 +200à 250 +2.200
saldo was het verschil tussen vestiging en vertrek circa 150 mensen per jaar. Zij komen vaak als jong stel zonder kinderen. Dat zien we in alle deelgebieden.
De groei van de woningbehoefte na 2030 is (nog) onzekerder. Op basis van
Noordwest, Zuidwest en Sneek blijven daarbij het meest in trek.
demografische prognoses zou sprake zijn van een afvlakking van de groei.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
6
Vanuit bijvoorbeeld werkgelegenheidsontwikkeling, kansrijke woonmilieus en
Door de gestegen koopprijzen aan de ene kant en mindere hypotheekruimte
gemeentelijke ambities kan dit in de praktijk anders uitpakken. Dit vergt een
door rentestijging aan de andere kant, zien we dat de tekorten ten opzichte van
nadere taxatie binnen de ambities van de gemeentelijke Omgevingsvisie
het onderzoek uit 2019 hoofdzakelijk naar voren komen in het betaalbare segment van de woningmarkt: sociale huur en betaalbare koopwoningen.
Wij
berekenden
de
samenstelling van
de woningbehoefte
bij
ideale
doorstroming, waarbij alle verhuisgeneigde huishoudens een woning vinden:
Het kwalitatief woningbehoeftemodel gaat uit van optimale doorstroming: mensen die
^
Ouderen weten een toegankelijke sociale huurwoning of koopappartement
willen verhuizen, gaan verhuizen en vinden de woning die ze willen. Met de kwalitatieve
te vinden, waardoor rijwoningen en koopwoningen (vooral relatief
woningbehoefte wordt de potentiële totale vraag en het potentiële aanbod bij doorstroming weergegeven (dus exclusief nieuwbouw). Dit biedt zicht op theoretisch
betaalbare tweekappers) beschikbaar komen. ^
gewenste toevoegingen (mismatch tussen vraag en aanbod). Door marktwerking en
Starters en jonge huishoudens vragen een (zeer) betaalbaar rijtjeshuis in de
alternatieven die voorhanden zijn, pakt dit in de praktijk anders uit. Enkele voorbeelden:
koop.
^
Starters vinden niet snel een woning, waardoor zij voor een bepaalde periode een alternatief zoeken in middenhuur. In dit relatief beperkte marktsegment zijn vaak
Figuur 2.1. Behoefte naar woonvormen en financieringscategorie, vraag en aanbod per jaar, Súdwest-Fryslân 2022 - 2030
verhoudingsgewijs veel mutaties. ^
Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Daardoor blijft
het
vrijkomende
aanbod
grondgebonden
woningen
achter
bij
de
doorrekening.
Koop appartement ^ Koop 2-1 kap/vrijstaand 355+
huishoudens die een woning tot 2,5 ton zoeken, stellen hun wens bij en vinden een woning boven 2,5 ton.
^ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355
Groepen die geen alternatief hebben, bijvoorbeeld omdat ze niet meer kunnen betalen, komen het meest in de knel. Daar kan met beleid op gestuurd worden.
Koop rij 250+
In de deelgebieden Zuidoost, Zuidwest, Noordoost en Noordwest is er Koop rij tot 250
verhoudingsgewijs iets
Huur particulier
woningen (rijwoningen), en minder aan koopappartementen en sociale
meer behoefte aan
betaalbare grondgebonden
huurwoningen. De behoefte aan betaalbare grondgebonden woningen komt Huur sociaal toegankelijk
van starters die in deze gebieden zich sterk richten op een koopwoning. Die betaalbare woningen zijn er relatief minder in de dorpen. In Sneek en Bolsward
Huur sociaal rijwoning
zien we juist iets meer behoefte aan koopappartementen en zeker in Sneek ook -100
■ aanbod 2022
0
100
200
a vraag 2030
300
400
a saldo
500
600
700
aan sociale huurwoningen. In alle deelgebieden is de toevoeging van sociale huur vooral nodig in de vorm van toegankelijke woningen voor kleine huishoudens.
Bron: woningmarktmodel Companen.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
2.3 Welke plannen zijn er reeds die inspelen op de behoefte en waar is bijsturing gewenst? Op grond van de analyses geven we vanuit onze ervaring adviezen over de richting van te volgen beleid.
Dat geldt voor de kleinste kernen veel minder. In bijna alle deelgebieden is de behoefte nu groot, maar leerde het verleden dat bij een afnemende woningmarktdruk de verkooptijden in de bestaande woningvoorraad oplopen. Aansluitend op de organische planning is het belangrijk bij deze kernen steeds vooruitlopend op elk plan de concrete vraag te beoordelen: kan deze niet bediend worden in de bestaande voorraad? Alleen op die manier kan voorkomen worden dat de aantrekkelijke nieuwbouw goed afgezet wordt en in
Verschillen honoreren: drie manieren van sturing
De gemeente is uitgestrekt. De verschillen tussen deelgebieden zijn best groot. De ontwikkeling van Sneek en Bolsward is als steden te kenmerken als planmatig, terwijl die in de kleinere kernen veel meer organisch gaat. Daar is het belangrijk om in te spelen op de vraag als die zich voordoet. Dit verschil vertaalt zich ook naar de planningsmethodiek. Advies: plan in Sneek (en IJlst) en Bolsward programmatisch, waarin plannen in onderlinge samenhang beoordeeld worden. Het totaal van plannen moet voorzien in de behoefte. De gemeente heeft hier regie op samenstelling van het totale programma. Plan in de middelgrote kernen Heeg, Koudum, Makkum, Witmarsum, Wommels en Workum planmatig voor een enkele (grotere) locatie. Deze plannen moeten zo goed mogelijk aansluiten bij de behoefte.
de bestaande woningvoorraad gaten vallen. Nu is dit moeilijk voorstelbaar omdat de druk op de markt groot is. Tegelijkertijd liepen juist in de periode 2010 - 2015 de verkopen terug. Advies: vergroot de plancapaciteit tot een niveau, waarbij die in alle deelgebieden ligt op 130% van de minimale behoefte, en in Sneek op 130% van de maximale behoefte. Hiermee zou er dan een voldoende basis zijn om tempo te houden in de planrealisatie. Bovendien wordt daarmee recht gedaan aan de behoefte (en onzekerheid) in de andere deelgebieden en de relatief sterke positie van Sneek. Dit vraagt in nagenoeg alle deelgebieden uitbreiding van de plancapaciteit. Per deelgebied ziet dit er als volgt uit: Tabel 2.2. Gewenste versus aanwezige omvang netto-plancapaciteit* per deelgebied __________ (2022-2031)_____________________________________________________
Plan in de kleine kernen alleen organisch. Dit betekent ruimte bieden als een
Gewenste omvang plancapaciteit (130%)
concrete vraag zich aandient. Weeg initiatieven af op wat aan woningen beschikbaar is, en laat initiatiefnemers aantoonbaar maken dat woningen aanvullend hierop zijn en dus voorzien in een structurele behoefte die niet in de huidige voorraad kan worden opgevangen.
Noordwest
325
Noordoost
230
140
Zuidwest
325
320
Zuidoost
390
320
Sneek
1.625
1.640
Conjunctuurgevoeligheid: vinger aan de pols in kleine kernen
Bolsward
De driedeling in kernen komt ook terug in de conjunctuurgevoeligheid van
Totaal
plannen. Uit de analyse blijkt dat de conjunctuurgevoeligheid in Sneek beperkt is. Ongeacht de situatie op de woningmarkt is woningbouw in Sneek afzetbaar.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
Plancapaciteit* per begin 2024 (afgerond) 150
260
210
3.155
2.780
* netto-plancapaciteit per begin 2024, inclusief realisatie 2022-2023 Bron: bewerking Companen.
8
Daarmee geeft de gemeente op een bij Súdwest-Fryslân passende wijze
Sociale huur in de grote kernen
Het is wenselijk om 30^. in het programma op gemeenteniveau op te nemen als
sociale
huurwoning.
Dit
is weliswaar
iets
hoger
dan
enkel
invulling aan de fair-share.
de
woningbehoefte; bij een gemiddelde welvaartsgroei zou namelijk 24'^ sociale
Sturen op doorstroming kansrijk in grote kernen
huur moeten zijn. Met een iets groter programma sociale huurwoningen is er
Sneek en Bolsward kunnen in het bijzonder gekenmerkt worden als kernen met
ruimte
voor economische tegenvallers en
ontstaat ook
ruimte voor
transformatie in de bestaande woningvoorraad.
een volledige en dynamische woningmarkt. Dit betekent dat mensen er verschillende stappen zetten in hun wooncarrière. Starten is mogelijk in de
De druk op de sociale huursector is in Sneek en Bolsward relatief hoog. De
huur- en de koopsector. Vervolgens kunnen mensen doorstromen naar andere
slaagkans is er laag. De inschrijftijd bij toewijzing is hoog. Met name jonge
woningtypen. Dit vertaalt zich ook terug in de behoefte. Er is vraag in vrijwel
huishoudens vinden er moeilijk een woning. Dit zijn doorgaans kleine
alle marktsegmenten, van sociale huur tot betaalbare koopwoningen en
huishoudens. Daarnaast groeit de vraag van de groep ouderen. Zij zijn kritisch
koopappartementen. Doorstroming stagneert nu in deze kernen door:
in hun woonwens. Ook voor hen is toevoeging van sociale huur gewenst, mits
^
met voldoende kwaliteit. Advies: nieuwbouw van sociale huur zou vooral in deze grote kernen moeten
•
plaatsvinden, in de vorm van nultredenwoningen nabij voorzieningen. Neem in
In de koopsector tekort aan ruimere rijwoningen waarmee gezinnen wooncarrière kunnen maken, en dan eenvoudige betaalbare rijwoningen
het programma van deze kernen een derde deel sociale huur op. Dit kan op de ene locatie betekenen dat volledig in sociale huur wordt gerealiseerd en op een
In de sociale huur tekort aan toegankelijke woningen voor kleine huishoudens.
achterlaten voor (koop)starters. •
In de koopsector is er ook een tekort aan appartementen, in het bijzonder
andere locatie wat minder. De gemeente moet door afspraken met corporaties
voor ouderen. Zonder dit aanbod stagneert doorstroming uit ruimere
regie nemen op de realisatie van een derde deel sociale huur.
koopwoningen (tweekappers en vrijstaand). Dan is toevoeging in dat
In de regionale kernen als Heeg, Koudum, Makkum, Witmarsum, Wommels en
segment gewenst. Dit kan overigens vanuit oogpunt van exploitatie en
Workum adviseren wij met enige voorzichtigheid sociale huur toe te voegen
variatie in planopbouw een aantrekkelijk alternatief zijn. Dan blijven
door hier bij alle grote locaties uit te gaan van 30^. sociale huur (locaties vanaf
ouderen wel in hun (ruime) beperkt toegankelijke woning zitten.
40 woningen). Dit ten behoeve van spreiding van huisvestingskansen voor de
Advies: in de programmasturing inzetten op een gevarieerd programma per
doelgroep over de gemeente (fair-share).
locatie. Idealiter speel je daarbij in op de behoefte: toegankelijke sociale huur-
In de kleinste kernen is maatwerk mogelijk door bijvoorbeeld betaalbare
en koopwoningen, en woningen voor doorstroming uit de goedkoopste
koopwoningen toe te voegen en op initiatief van een woningcorporatie of
koopwoningen. De toegankelijke woningen plant de gemeente bij voorkeur op
particuliere verhuurder mogelijk (sociale) huurwoningen. Sociale huur is in
centrale locaties, nabij voorzieningen. Hiervoor zou de gemeente primair, maar
deze kernen vaak minder passend vanwege vervoer en minder voorzieningen.
niet alleen, de binnenstedelijke locaties moeten benutten.
Nieuwbouw van sociale huur in deze kernen is er vooral ter vervanging van
Belangrijk is om hierbij woningbouw niet te zien als financiële drager voor
bestaande woningen om de sociale huurvoorraad kwalitatief op peil te houden.
ontwikkelingen,
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
maar
als
een
primaire
levensbehoefte
en
dus
een
9
maatschappelijke opgave.
De grondexploitatie voedt daarmee niet de
gaat het vooral om vestigers uit andere Nederlandse gemeenten, rond 45% uit
algemene gemeentelijke middelen.
een andere Friese gemeente, 55% elders uit Nederland waarvan 25% Friesen
Werk de gewenste kwalitatieve ontwikkeling programmatisch uit en borg de
om utens. Een kleiner deel van 7% is statushouder.
realisatie in verschillende segmenten door eerst hiervoor passende locaties te vinden en dit vervolgens op te nemen in anterieure overeenkomsten en het
Resumerend 9 richtingen
omgevingsplan. Zeker in Bolsward ligt er een opgave om locaties te vinden die
De adviezen uit de voorgaande paragrafen zijn:
passend zijn voor toegankelijke woningen (huur en koop).
1.
Kleine kernen als 'eindproduct'
2.
De woningbehoefte is ten opzichte van het vorige onderzoek uit 2019 sterk gestegen. betaalbare koop- en huurwoningen voor jongeren Z starters.
De overige deelgebieden zijn eenzijdiger van opbouw. Ook is er minder dynamiek op de woningmarkt. Mensen gaan hier wonen en zetten vervolgens
Er is vooral behoefte aan toegankelijke woningen voor ouderen en
3.
De behoefte in Sneek en Bolsward richt zich meer op appartementen en
weinig verhuisstappen. Dit betekent dat zij vaak al gaan wonen in hun
betaalbare huurwoningen. In de kleinere kernen is de behoefte meer
'eindwoning'. Dit zien we terug bij starters die veel minder vaak naar een
gericht op betaalbare koopwoningen.
huurwoning gaan, maar direct kopen. Tot op heden was dat vaak een
4.
Stuur het woningbouwprogramma naar aard en schaal van de kernen. In
tweekapper. Tegelijkertijd zien we dat de tweekappers voor veel starters te
Sneek (en IJlst) en Bolsward is dat meer programmatisch (op het totale
duur worden. Daarom is toevoeging van betaalbare grondgebonden woningen
programma), in middelgrote kernen door een programma voor de grotere
voor starters gewenst.
locaties en in de kleine kernen op basis van concrete vragen.
Advies: neem het idee van de woning als eindproduct als uitgangspunt bij het
5.
Zorg voor continuïteit in woningbouwplanning door voldoende (harde)
maken van plannen voor de kernen. Dit betekent dus niet bouwen voor
plancapaciteit. Voldoende is 130% van de (minimale) behoefte, en gelet op
wooncarrière. Wel is het voor starters belangrijk om betaalbare koopwoningen
haar aantrekkingskracht in Sneek 130% van de maximale behoefte. Dit
toe te voegen. Met de gestegen bouwkosten betekent dit dat in de dorpen vooral rijwoningen (of vergelijkbaar) in de koopsector toegevoegd moeten
vraagt overal vergroting van plancapaciteit en 'hard' maken van capaciteit. 6.
Nieuwbouw van sociale huur is primair passend in Sneek en Bolsward; circa
worden. Neem dit, in de afweging over wel/niet meewerken, bij initiatieven als
een derde deel van het programma in deze beide steden. In Heeg,
uitgangspunt.
Koudum, Makkum, Witmarsum, Wommels en Workum gaat het om 30% bij grotere locaties. In de kleinere kernen is toevoeging van sociale huur maatwerk.
Instroom van buiten honoreren
De gemeente is zeer aantrekkelijk bij nieuwkomers. Dat geldt zeker voor Sneek, en
de
deelgebieden
Noordwest
(gunstige
prijs-kwaliteitverhouding),
7.
Per locatie in de grote kernen is een gevarieerd programma gewenst. Op centrale locaties nabij voorziening is een groter aanbod toegankelijke
Noordoost (nabij steden) en Zuidoost (landschappelijk fraai). Nieuwbouw voor
sociale huur- en koopwoningen gewenst. Dit moet nog nader ingekleurd
nieuwkomers zou idealiter in deze deelgebieden gepland moeten worden. Dan
worden met de corporaties.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
10
8.
Nieuwbouw in de kleinere kernen moet bijdragen aan meer variatie in die kernen met betaalbaar aanbod koopwoningen (bijvoorbeeld rijwoningen).
9.
De gemeente kan woningbouw sturen met grondbeleid, waarmee zij meer grip heeft op de realisatie van het gewenste programma. Zie daarbij grondbeleid als een investering met een maatschappelijk rendement, in plaats van traditioneel met een financieel rendement.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
11
3
Bevolking en huishoudens
3.1
Bevolking van Súdwest-Fryslân
2018 (+5.430 inwoners). In dezelfde periode was de groei 5.000 huishoudens (2.500 autonoom en 2.500 door toevoeging Littenseradiel). Figuur 3.1. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling, Súdwest-Fryslân 2013 - 2023
Wie wonen er in Súdwest-Fryslân?
100.000
50.000
90.000
45.000
80.000
40.000
70.000
35.000
60.000
30.000
In 2022 woonden er in gemeente Súdwest-Fryslân 90.310 inwoners die in totaal 40.540 huishoudens vormden. Van de zes deelgebieden is Sneek de grootste met meer dan een derde van de inwoners en huishoudens. De andere vijf deelgebieden huisvesten elk tussen de 10% en 15% van de bevolking. Tabel 3.1. Bevolking en huishoudens naar deelgebied, Súdwest-Fryslân 2022 Bevolking
Huishoudens
CuO
cn c
O
25.000
50.000
Noordwest
11.455
5.075
Noordoost
9.295
10y
3.935
10y
Zuidwest
10.995
12y0
4.980
12y0
Zuidoost
13.625
15y0
5.790
Sneek en buitengebied
34.840
39y0
16.175
40y
Bolsward
10.100
m
4.585
m
Totaal Súdwest-Fryslân
90.310
100r0
40.540
100r0
N/* Çj
Ó'
ŵ
fSp
Ç)'
çj'
çJV
rŵ
kP)
QjV
çjy
rQ
cf'y
rfW
QjV
QjV
r\Ò
'V'V'V'V'V'V'V'V'V'V'V Bevolking
Bron: CBS (2022).
3 O
Huishoudens
Noot: in 2018 kwam Littenseradiel bij de gemeente Súdwest-Fryslân Bron: CBS (2023), bewerking Companen.
Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren
Tot 2017 werden in de gemeente ongeveer evenveel kinderen geboren als er Sinds het vorige onderzoek in 2018 is de bevolking met 725 inwoners gegroeid.
mensen overleden. Sindsdien is het aantal overlijdensgevallen gestegen,
Het aantal huishoudens groeide met 1.150. Door gezinsverdunning (minder
waardoor de bevolking zonder vestiging van nieuwkomers kleiner zou worden.
personen per huishouden) lopen die twee ontwikkelingen iets uit elkaar. Dit
Toch blijft het aantal inwoners stijgen. Dit is grotendeels te verklaren door
laatste betekent dat het aantal personen per huishouden is afgenomen van 2,5
binnenlands migratiesaldo: er kwamen meer vestigers in de gemeente dan dat
in 2010 naar 2,2 in 2022.
er mensen vertrokken. Dit gold zeker voor de periode vanaf 2018. Het moment van het vorige onderzoek markeert daarmee een verandering in de
Kijken we verder terug dan zien we dat de gemeente tussen 2013 en 2023 met
ontwikkeling van de gemeente.
zo'n 8.000 inwoners groeide. Naast een autonome groei van ruim 2.500 inwoners, kwam dit door toevoeging van Littenseradiel aan de gemeente in
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
12
Figuur 3.2. Bevolkingsontwikkeling, Súdwest-Fryslân 2012 - 2021
Figuur 3.3.Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, Súdwest-Fryslân 2013 - 2022
2022
37/
40/
13/
11/
2019
38/
40/
13/
9/
2016
39/
41/
12/
9/
2013
39/
42/
11/
8/
0/
20/
40/
60/
80/
1000/
0-35 B 35-65 B 65-75 B75+ Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlandse migratiesaldo
Bron: CBS (2023), bewerking Companen. Figuur 3.4. Bevolking naar leeftijd per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2022
Bron: CBS (2022), bewerking Companen.
100/
Leeftijdsopbouw van de bevolking
80/
24/
22/
60/
31/
290/0
ouderen tussen 65 - 75 jaar is in gelijke mate toegenomen. In deelgebied Zuidwest woont naar verhouding een groot aandeel ouderen
40/
19»J
20/
(27%) tegenover 22 - 24% in de andere deelgebieden. In Sneek, Noordoost en
20/ 26/
28/
De bevolking vergrijst: in Súdwest-Fryslân is het aandeel 75-plussers de afgelopen 10 jaar gestegen van 8% van de bevolking naar 11/. Het aandeel
Bolsward wonen relatief meer jongere inwoners. De verdeling is vergelijkbaar met de situatie in 2018, al was toen het aandeel
27o7o
23/
22/
24/
23/
31/
280/0
28/
29/
18/
18/
23/1
20/
21/
25/
28/
27/
28/
27/
B 45-65 jaar
65+ jaar
0/
jongeren groter en het aandeel 65-plussers een fractie lager.
Tot 25 jaar
B 25-45 jaar
Bron: CBS (2022), bewerking Companen.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
13
Verandering in huishoudenssamenstelling
Inkomensverdeling
De samenstelling van de huishoudens verandert. Het aandeel alleenstaanden
De inkomensopbouw in de gemeente is redelijk vergelijkbaar met de
groeit. De huishoudens worden gemiddeld kleiner. Dit is een tendens die al
provinciale en landelijke verdeling: 490 behoort tot de corporatiedoelgroep,
gaande is. Nu is 360 van de huishoudens alleenstaand. In 2040 is dat 390. Met
510 niet. Ten opzichte van Fryslân telt de gemeente relatief iets minder
name het aandeel gezinnen met kinderen neemt de komende jaren af.
huishoudens in de doelgroep (in Fryslân is dat ruim 500). Ten opzichte van Nederland telt de gemeente iets meer huishoudens in de corporatiedoelgroep
Figuur 3.5. Ontwikkeling huishoudens, Súdwest-Fryslân 2022 - 2040
(in Nederland is dat 470).
45.000 40.000
70
35.000 260
70
70
230
230
25 jaar, alleenstaanden (alle leeftijden) en eenoudergezinnen behoren vaker tot de corporatiedoelgroep. De corporatiesector is steeds meer (eenzijdig) het
30.000
domein van de éénverdiener.
25.000 20.000
Stellen hebben veel vaker een hoog inkomen dan alleenstaanden. Jongeren tot
320
320
320 Figuur 3.6. Inkomensverdeling per huishoudenstype, Súdwest-Fryslân 2022 1000
15.000
50
1 7o
900
10.000
380
360
390
700
0
600 2031
2040
530 470
B Stellen
B Gezinnen
B Eenoudergezin
Bron: Primos-prognose (2022), bewerking Companen.
500
60 110
290
210
200
470
390 240
90
00
100 60
år Jř
schrijven aan de groei van het aantal ouderen. Zij wonen immers vaker alleen. Het aantal 75-plussers groeit van 6.780 in 2022 naar 9.120 in 2031 en 10.850 in 2040.
580
260
210
300 100
Deze verandering in huishoudenssamenstelling is voor een groot deel toe te
120 100
400
■ Alleenstaand
50 50
800
5.000
2022
140 280
n5P
B Passend toewijzen
Corporatiedoelgroep overig
B Middeninkomen (laag)
Middeninkomen (hoog)
B Hoog inkomen Noot: 'Passend toewijzen' omvat de primaire corporatiedoelgroep
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
14
Noot: Prijspeil 2022: middeninkomen (laag) = vanaf C 40.024, middeninkomen (hoog) = vanaf C 45.014, hoog inkomen = vanaf C 56.600 Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking Companen.
Vanzelfsprekend wonen mensen met een laag inkomen vaker in een sociale huurwoning en hoge inkomens vaker in een koopwoning. Toch wordt een derde
deel
van
de
koopwoningen
bewoond
door
iemand
uit
de
corporatiedoelgroep. Waarschijnlijk zijn dit vaak ouderen met een beperkt
De particuliere huur huisvest verschillende inkomensgroepen: 30% van de particuliere huurwoningen wordt bewoond door midden- en hoge inkomens. In twee derde deel van deze woningen woont iemand met een inkomen tot de grens van de corporatiedoelgroep. Om dit in perspectief te plaatsen: het aantal particuliere huurwoningen is relatief klein: de corporatiesector is viermaal groter. Laat onverlet dat ook dit marktsegment betekenis heeft voor de laagste inkomens.
pensioen en een (afbetaalde) eigen woning. Figuur 3.7. Inkomensverdeling huishoudens naar eigendom, Súdwest-Fryslân 2022 100y0
3.2
Wie gaan in Súdwest-Fryslân wonen?
80y0
Twee op de drie verhuizende huishoudens in Súdwest-Fryslân verhuisde binnen de gemeente. Tussen 2019 en 2021 verhuisden ongeveer 7.600
60y0
huishoudens binnen de gemeente (2.485 starters en 5.135 doorstromers). In diezelfde periode vestigden 3.500 huishoudens zich vanuit een andere
40y0
gemeente in Súdwest-Fryslân.
20y0 Tabel 3.2. Gemiddelde jaarlijks aantal huishoudens dat een woning betrekt in SúdwestFryslân naar positie op de woningmarkt_________________________________________
007o Totaal
Koopwoning
M Passend toewijzen m Middeninkomen (laag) B Hoog inkomen
Particuliere huurwoning
2015 - 2018 per jaar
Corporatie huurwoning
Starter binnen Súdwest-Fryslân
828
1.778
1.712
Starter/vestiger
309
299
Doorstromer/vestiger
738
872
Doorstromer binnen Súdwest-Fryslân
M Corporatiedoelgroep overig B Middeninkomen (hoog)
2019 - 2021 per jaar
814
Bron: CBS-Microdata.
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking Companen.
Ten opzichte van de periode voor 2019 is het aantal starters redelijk stabiel. Minder
dan
15%
van
de
corporatiewoningen
wordt
bewoond
door
huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Dit wordt aangeduid als
Het aantal doorstromers binnen de gemeente daalt licht. Vooral het aantal zich vestigende doorstromers groeide met ruim 130 huishoudens per jaar.
'scheefheid'. Deze scheefheid is dus beperkt.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
15
Verhuizers van en naar de deelgebieden in Súdwest-Fryslân
Het aandeel vestigende huishoudens is met 39% van alle huishoudens die een
Het aantal verhuizende huishoudens per deelgebied is door de jaren redelijk
woning betrokken in de landelijke deelgebieden iets hoger dan in Sneek (27%)
constant.
en Bolsward (26%). In absolute aantallen vestigden zich in Sneek per jaar circa 480 huishoudens
Figuur 3.8. Profiel vestigers (huishoudens) per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2019 - 2021
van buiten de gemeente. Dat is verhoudingsgewijs iets meer dan op basis van
2015-2018 (per jaar)
de omvang van Sneek verwacht zou worden. Dit komt doordat in Sneek relatief veel woningen vrijkomen en daarmee beschikbaar zijn. Naast vestigers vinden
Bolsward
relatief veel starters hier hun plek (meer dan de helft van alle starters in
Sneek en buitengebied
Súdwest-Fryslân gaat in Sneek wonen, een lichte toename ten opzichte van de
Zuidoost
periode voor 2019). Zij kiezen voor de stad vanwege de faciliteiten en het
Zuidwest
beschikbare aanbod betaalbare huurwoningen en appartementen.
Noordoost
De landelijke deelgebieden zijn relatief sterk in trek bij kleine huishoudens van Noordwest
35 tot 65 jaar. Zeker in Zuidwest en Zuidoost is er relatief meer vestiging van 0
500
1000
1500
2000
recent gepensioneerden, mogelijk vanwege het aantrekkelijke landelijke karakter van dit gebied.
2019-2021 (per jaar) Figuur 3.9. Profiel vestigers naar leeftijd per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2019 - 2021 Bolsward Sneek en buitengebied
Noordwest
Zuidoost
Noordoost
Zuidwest
Zuidwest
230____________ 410__________ 140
Zuidoost
270
Noordoost
240
Sneek en buitengb.
Noordwest
400
Bolsward 0
500
1000
1500
«doorstromers
290
330
340
170
M
160
140
190
80
200
80
190
2000 00
■ starters
350
H
200
400
600
800
1000
«vestigers « 1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh 35-65 jaar
1-2 phh 65-75 jaar
Bron: CBS-Microdata (2022), bewerking Companen. 1-2 phh 75+ jaar
«Gezinnen
Bron: CBS-Microdata (2022), bewerking Companen.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
16
Kenmerken binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers
Binnen de eigen gemeente verhuisden vooral gezinnen en jonge huishoudens
Figuur 3.10. Huishoudensinkomen binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers, SúdwestFryslân 2019 - 2021
tot 35 jaar (starters en doorstromers). Vestigers zijn vaak kleine huishoudens tot 65 jaar (in totaal 56% van alle doorstomers). Daarnaast is 25% een gezin met kind(eren). Er zijn weinig 75-plussers van buitenaf die in de gemeente gaan wonen. Onder de vertrekkende huishoudens bevinden zich relatief veel starters. Zij verlaten het ouderlijk huis om in een studentenstad op zichzelf te gaan wonen of verhuizen naar een andere regio voor werk. 0y0 Tabel 3.3. Vestigingssaldo naar type huishouden, Súdwest-Fryslân 2019 - 2021 Vestigers
Vertrekkers
^T-grens
HT - C39.055
C39.055 - C43.574
Saldo
Starters
900
26y0
2.690
57y0
-1.790
Doorstromer
2615
7407o
2.035
4307o
+580
100r0
10y 20y 30y 40y 50y 60y 70y 80y0 90y0 100y0
100r0
Leeftijd doorstromers 1-2 phh tot 35 jaar
250
10y
65
3y0
+185
1-2 phh 35-55 jaar
670
26y0
585
29y0
+85
1-2 phh 55-65 jaar
525
20y
330
16y0
+195
1-2 phh 65-75 jaar
360
1-2 phh 75+ jaar
145
6y0
130
6y0
+15
Gezin
665
2507o
635
3107o
+30
290
+70
B C43.574 - C55.000
55.000-75.000
B ^75.000
Noot: HT = jaarinkomen onder de huurtoeslaggrens (vanaf 2022 'passend toewijzen') Noot: bij vestigers telt voor jongeren die uit huis gaan het gezinshuishouden waar zij vandaan komen. Dat vertekent het beeld. Daarom stellen we bij vestigers een groot deel van de inkomens als onbekend Bron: CBS-Microdata (2022), bewerking Companen.
Mensen die binnen de gemeente verhuizen hebben veelal een hoog inkomen en gaan naar een groter huis. Huishoudens met een lager inkomen uit andere gemeenten betrokken juist wat vaker een woning in Súdwest-Fryslân.
Bron: CBS-Microdata (2022), bewerking Companen.
Vestiging en vertrek voornamelijk binnen de regio
Naast wie in de gemeente een huis vonden, analyseerden we de richting van de verhuisbeweging. Daaruit blijkt dat doorstromers binnen de gemeente vaak verhuizen binnen het eigen deelgebied. Dat geldt iets minder voor de deelgebieden Noordoost en Zuidoost. Daar verhuist ook een groot aantal binnenverhuizers naar Sneek. Doorstromers uit Sneek gaan relatief vaak naar Zuidoost. Sneek heeft voor starters uit het
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
17
oostelijk deel van de gemeente een aantrekkelijk woningaanbod. Vervolgens Tabel 3.5. Vestiging en vertrek naar herkomst- en bestemmingsgemeente (personen), Súdwest-Fryslân 2019 - 2022_________________________________________________
verhuizen zijn in beperktere mate terug naar de meer landelijke regio's. In het Noordwestelijke deel van de gemeente zien we dat Bolsward die functie heeft.
7/
Heerenveen
4/
5/
Harlingen
3/
4/
2/
2/
Opsterland
1/
1/
Bolsward
6/
Smallingerland
Sneek
10/
Waadhoeke
Zuidoost
11/
Zuidwest
17/
De Fryske Marren
Noordoost
Vertrek uit Súdwest-Fryslân
14/
Noordwest
Tabel 3.4. Herkomst binnenverhuizers per deelgebied (personen), Súdwest-Fryslân 2019 - 2021
Vestiging in Súdwest-Fryslân Leeuwarden
Noardeast-Fryslân
1/
1/
Noordwest
74/
3/
6/
1/
6/
10/
Tytsjerksteradiel
1/
2/
Noordoost
6/
69/
0/
3/
18/
4/
Overig Fryslan
3/
4/
2/
Groningen
7/
9/
Amsterdam
4/
4/
Almere
1/
0/
Naar ^ Van ļ
Zuidwest Zuidoost
4/
0/
87/
1/
6/
1/
3/
0/
64/
29/
3/
Sneek
2/
6/
2/
11/
77/
2/
Bolsward
18/
5/
1/
4/
12/
60/
Bron: CBS microdata (2022), bewerking Companen.
Ook bij mensen vanuit andere gemeenten zien we dat veel mensen van relatief
s-Gravenhage
1/
1/
Overig Nederland
39/
34/
Totaal
100r0
100y0
Bron: CBS
nabij komen: 47% komt vanuit een andere Friese gemeente. Leeuwarden en De Fryske Marren zijn hierbij belangrijke gemeenten (meer dan de helft van de vestigers uit Fryslân). Daarnaast verhuizen de nodige mensen vanwege studie naar de grote steden Amsterdam, Groningen en Utrecht. Een klein deel komt terug. Ongeveer een kwart van de vestigers is een "Fries om utens" (terugkeerder).
Uit recent onderzoek van het Kadaster voor de provincie Fryslân blijkt dat één op de tien koopwoningen wordt gekocht door kopers uit de Randstad. In Súdwest-Fryslân ligt dit percentage hoger; indicatief rond 20%. In het onderzoek van het Kadaster is aangegeven dat Súdwest-Fryslân en Leeuwarden binnen Fryslân het meest in trek zijn bij vestigers om een woning te kopen. Van alle (koop)instromers verhuist 40% naar een kleine kern; waaronder ook de buitengebieden van Súdwest-Fryslân. Dat komt redelijk overeen met de verdeling van de kernen binnen Súdwest-Fryslân.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
18
3.3 Starters en doorstromers op de woningmarkt
Van de vestigers in de gemeente gaat ongeveer de helft naar een huurwoning en de helft naar een koopwoning. Bij de koopwoningen verdeelt
We hebben de verhuisbewegingen in Súdwest-Fryslân over de periode 2019 tot 2022 in beeld gebracht. Dit biedt zicht op de gerealiseerde verhuiswensen van groepen op de woningmarkt: naar welk woningtype verhuizen zij en waar in de gemeente? Hierbij maken we onderscheid naar starters, doorstromers en vestigers. Voor Súdwest-Fryslân levert dat het volgende beeld van gerealiseerde verhuizingen op: ^
Bijna 60% van de starters in de gemeente SúdwestFryslân verhuist naar een huurwoning in de sociale huur of particuliere huur. In de koopsector zien we ook de nodige starters. Zij kiezen daar voor een betaalbare woning.
^
In Sneek en Bolsward verhuizen starters vooral naar de
Starters zijn huishoudens uit de gemeente die zelfstandig gaan wonen en bij verhuizing geen woning vrij achterlaten. De meeste starters zijn jongeren die het ouderlijk huis verlaten of van kamers komen. Jaarlijks zijn er in de gemeente circa 700 starters die zelfstandig (willen) gaan wonen. Doorstromers zijn huishoudens die binnen de gemeente Súdwest-Fryslân verhuizen en bij verhuizing hun huur- of koopwoning achterlaten voor een ander huishouden. Jaarlijks zijn er in de gemeente circa 1.400 doorstromers. Vestigers zijn huishoudens die van elders naar Súdwest-Fryslân verhuizen. Jaarlijks zijn er in de gemeente circa 950 vestigers.
sociale huur en de particuliere huur. In de andere deelgebieden
verhuizen
starters
vaker
naar
een
grondgebonden
koopwoning; dat geldt in het bijzonder voor Zuidoost en Noordwest. ^
^
^
de vraag
zich
gelijkmatig over typen
en
prijsklassen, maar wel vrijwel altijd een grondgebonden woning. In de huur gaat ongeveer twee derde deel naar een sociale huurwoning. ^
In alle deelgebieden zien we vestigers naar een
sociale huurwoning gaan: rond 30% van de vraag. In Sneek gaan relatief veel vestigers naar de particuliere huur. In Bolsward komen relatief veel vestigers in een sociale huurwoning terecht. ^
In Zuidwest, Zuidoost, Noordwest en Noordoost
verhuizen vestigers relatief vaker naar een vrijstaande woning of tweekapper. Ook hier geldt: in Zuidoost naar duurdere woningen dan in de andere deelgebieden. ^
Van de vertrekkers uit de gemeente (exclusief de
elders startende jongeren) zien we vergelijkbare patronen als bij de vestigers.
Onder doorstromers zien we bij jongeren tot 35 jaar en gezinnen met kinderen een verhuizing naar een doorgaans iets duurdere woning, toe aan
In totaliteit zien we een grote verhuisstroom naar particuliere huurwoningen
iets meer ruimte of een grotere tuin. De groep die in de sociale huur woont
en een minstens zo grote verhuisstroom uit deze woningen. Dit staat niet in
blijft redelijk stabiel.
verhouding tot de omvang van dit segment in de gemeente Súdwest-Fryslân.
Bij doorstromers vanaf 65 jaar zien we zeer beperkte verhuisbewegingen.
Hieruit leiden we af dat dit deel van de huursector vooral een functie heeft voor
De huishoudens van 65-plus die verhuizen oriënteren zich bovengemiddeld
mensen die geen alternatief kunnen vinden. Gelet op de inkomensopbouw
op sociale huurwoningen en in beperkte mate op koopappartementen.
geldt dat zowel voor gebrek aan alternatieven in de sociale huur- als in de
In Bolsward en Sneek is er vooral doorstroming binnen de huursector en
koopsector.
binnen de koopsector van en naar rijwoningen. In de andere deelgebieden verhuist een doorstromer vaker naar een tweekapper of vrijstaande woning, met name in Zuidoost in het duurdere segment.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
19
Figuur 3.11. Achtergelaten en betrokken woningen van verhuizers binnen de eigen gemeente en van vertrekkers en vestigers, Súdwest-Fryslân 2019 - 2021 De pijltjes geven aan welke woningen betrokken worden (waar de pijltjes naartoe wijzen) en welke woningen achtergelaten worden (waar de pijltjes vandaan komen)
3000 2750 2500
tot 35 jaar
starters
35 - 65 jaar
Gezin
65 - 75 jaar
75 plus
2250
2250
2250
2250
2250
2250
2250
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
1750
1750
1750
1750
1750
1750
1750
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1500
1250
1250
1250
1250
1250
1250
1250
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
750
750
750
750
750
750
500
500
500
500
500
250
250
250
250
0
0
750
I
500
500
250
250
0
0 HUIDIG Huur sociaal
IJ
VORIG
HUIDIG
Huur particulier
I
VORIG Koop rij tot 250
HUIDIG B Koop rij 250+
0 VORIG
HUIDIG
..H.."
VORIG
Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355
HUIDIG
0
İ
VORIG
I ♦I
250 0 HUIDIG
B Koop 2-1 kap/vrijstaand 355+
vestiger
vertrekker
B Koop appartement
Bron: CBS-Microdata (2022), bewerking Companen.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
20
Figuur 3.12. Achtergelaten en betrokken woningen per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2019 - 2021
Noordwest
Noordoost
Zuidwest
1000
1000
900
90%
90%
80%
80%
800
700
70%
70%
60%
60%
60%
1000
50%
500
50%
40%
40%
40%
30%
30%
300
200
20%
20%
10%
10%
10%
0%
0%
00 Achtergelaten Bet ro kken Achtergelaten binnenverh. binnenverh. vertrekker
I Huur sociaal
100%
I Huur particulier
Betrokken vestiger
Achtergelaten Betrokken Achtergelaten binnenverh. binnenverh. vertrekker
I Koop rij tot 250
Koop rij 250+
Zuidoost
Betrokken vestiger
M Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355
Achtergelaten binnenverh.
I Koop 2-1 kap/vrijstaand 355+
Sneek en buitengebied 1000
900
900
900
80%
800
80%
70%
700
70%
60%
60%
600
50%
50%
50%
400
40%
40%
30%
300
30%
20%
20%
20%
10%
10%
100
0% Achtergelaten Betrokken Achtergelaten binnenverh. binnenverh. vertrekker
Betrokken vestiger
Betrokken vestiger
Koop appartement
Bolsward
1000
0%
Betrokken Achtergelaten binnenverh. vertrekker
0% Betrokken
Achtergelaten Betrokken Achtergelaten binnenverh. binnenverh. vertrekker
Betrokken vestiger
Betrokken
Achtergelaten binnenverh.
Betrokken Achtergelaten binnenverh. vertrekker
Betrokken vestiger
Bron: CBS-Microdata (2022), bewerki ng Companen.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
21
4
Woningvoorraad Súdwest-Fryslân
Ten opzichte van het onderzoek in 2019 is het aandeel woningen van woningcorporaties afgenomen: van 27'^ naar 24'^. Dit komt vooral doordat de nieuwbouw in belangrijke mate bestond uit koopwoningen.
Samenstelling woningvoorraad
In de gemeente staan ruim 43.000 woningen. Ongeveer 70'^ is een
Koopwoningen in Súdwest-Fryslân: woningprijs is gestegen
koopwoning, iets minder dan een kwart is in bezit van een woningcorporatie
De druk op zowel de koop- als op de huurmarkt is de afgelopen jaren
en de rest is in bezit van een particuliere verhuurder. De meeste huurwoningen
toegenomen. De gemiddelde verkoopprijs van woningen is sinds 2018 in
zijn dus corporatiebezit met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. In
Súdwest-Fryslân met C 126.000 gestegen tot een koopprijs van C 342.000 in
verhouding zijn er in Zuidoost, Noordwest en Noordoost meer koopwoningen.
2022. Dit is vergelijkbaar met de gemiddelde verkoopprijs in de provincie
Corporatiewoningen
Fryslân, maar is circa C 85.000 lager dan de landelijke verkoopprijzen.
zijn
er veel
in Sneek en
Bolsward;
de grootste
Kopers van buiten de provincie hebben vaak meer te besteden dan kopers
deelgebieden.
binnen Fryslân, zo blijkt uit onderzoek van het Kadaster. In 2022 betaalden Figuur 4.1. Woningvoorraad naar eigendom per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2023
vestigers gemiddeld C 45.000 meer voor een woning in Fryslân dan Friese kopers. Dit verschil komt doordat zij in 'duurdere woningmarkten' hun woning verkopen. Met de extra bestedingsruimte die vestigers van buiten de provincie hebben, kopen ze vaker een vrijstaande woning en minder vaak een appartement dan kopers uit de provincie. Voor koopstarters bedraagt dit verschil C 30.000.
■ Koop
B Sociale huur
B Particuliere verhuur
Bron: WOZ-gegevens gemeente (2023).
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
22
Figuur 4.2. Gemiddelde verkoopprijzen koopwoningen, Súdwest-Fryslân 2018 - 2022 e 450.000
Figuur 4.3. Woningvoorraad Súdwest-Fryslân 2023 Noordwest
220Z___________Ş8y____________220Z 15oz_______ 3^___________ 27y0
^■26^”
Zuidwest
130Z________ 3Şy____________ 270/0
^H24^
Zuidoost
12oz______ 32y___________ 26oz 16oz________ 34y___________ 230/0
Bolsward Totaal SWF 2018
2019
2020
2021
Provincie Fryslân
^H26^”
16oz_________ 40y_____________2^
BÏTy
1607o
2507o
3507o
2507o
2022 0y0
Súdwest-Fryslân
180Z
Noordoost
Sneek en buitengb.
e 150.000
koopwoningen naar WOZ-waarde per deelgebied,
20y0
40%
60y0
80%
100%
Nederland <e200.000
e200 -300.000
e300 -400.000
e 400.000
Bron: CBS en Kadaster (2022). Bron: WOZ-gegevens gemeente (2023), bewerking Companen.
Woningwaarde per deelgebied
De door gemeente getaxeerde WOZ-waarde van de woningen geeft een
Bijna 50% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde van e 300.000 of
indicatie
meer.
van
de
hoogte
en
ontwikkeling
van
prijzen.
De
feitelijke
verkoopwaarde wijkt hier van af. De WOZ-waarde van de huizen in de
De meeste duurdere koopwoningen staan in Noordoost en Zuidoost, terwijl in
gemeente ligt met gemiddeld e 269.000 voor een koopwoning iets boven de
Bolsward en Noordwest juist relatief meer woningen met een lagere WOZ-
gemiddelde waarde in de provincie Fryslân met e 262.000 per woning. Landelijk
waarde staan. In Bolsward is dit te verklaren door veel rijwoningen. In
is de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen e 345.000.
Noordwest bestaat de voorraad voor een belangrijk deel uit vrijstaande woningen. Hier is het gemiddelde prijs-kwaliteitsniveau gunstiger (meer woning voor je geld). De marktdruk in Noordwest lijkt daarmee beperkter dan in andere delen van de gemeente. In Sneek en Bolsward is de gemiddelde vierkante meterprijs ook relatief laag ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde. Hier staan veel appartementen en rijwoningen, en weinig vrijstaande woningen. De opbouw van deze kernen is daarmee anders dan die van de andere delen van de gemeente. Vergelijking
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
23
is dan ook lastig. Gelet op het verhoudingsgewijs grote aantal vestigers in Sneek
De corporatiewoningen in de gemeente zijn qua betaalbaarheid vergelijkbaar
(in een koopwoning), is in Sneek ondanks een gemiddeld lage vierkante
met de rest van de provincie.
meterprijs de marktdruk hoog. Tabel 4.1. Woningvoorraad en kenmerken per deelge bied, Súdwest-Fryslân 2022
Figuur 4.4. Huurprijs corporatiewoningen 1 januari 2023
per deelgebied, Súdwest-Fryslân
per
Gemiddelde woningprijs^2* Noordwest
C 2.755
Noordoost
C 2.915
Zuidwest
C 3.203
Zuidoost
C 3.315
Sneek en buitengebied
C 2.892
Bolsward
C 2.875
Totaal SWF
C 2.967
* inschatting op basis van vraagprijzen van aanbod op Funda begin 2023 Bron: CBS (2022), Funda (2023). 0y0
Verhuurprijzen sociale huurwoningen
Van alle woningen in de gemeente is 24% een corporatiewoning. Het gaat in Súdwest-Fryslân om 10.405 woningen van Elkien (6.480 woningen), Accolade
20y
Tot 1e aftoppingsgrens
40y
60y
Tot liberalisatiegrens
80y
100y
B Geliberaliseerd
Bron: Gegevens corporaties (2023), bewerking Companen.
(2.384 woningen), WoonFriesland (967 woningen), Dynhus (502 woningen) en Woonzorg Nederland (72 woningen). Van alle corporatiehuurwoningen in de gemeente heeft 85% momenteel een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (C 647,19 prijspeil 2023). Daarmee zijn deze woningen bereikbaar voor de hele doelgroep van de corporaties. Ongeveer de helft hiervan heeft een prijs onder de kwaliteitskortingsgrens (C 452,20 prijspeil 2023). Dit zijn prijzen van voor de wettelijke huurverlaging van 1 juli 2023. Overigens heeft die verlaging weinig verschuivingen veroorzaakt. In Zuidwest en Zuidoost zijn er relatief veel corporatiewoningen met een huidige huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
Druk op sociale huur neemt toe
Verschillende indicatoren samen geven een beeld van de druk op de sociale huursector in Súdwest-Fryslân.
De corporaties houden dit bij in hun
'vraagdrukmonitor'. Uit deze monitor halen we het volgende beeld van de verhuurresultaten. Het aantal vrijkomende sociale huurwoningen bleef tussen 2017 en 2022 min of meer gelijk (rond 8% per jaar). Het aantal woningzoekenden werd in die periode wel 1,5 keer zo groot. Dit betekent dat de keuzemogelijkheden van woningzoekenden afnam.
24
Dat zien we terug bij de gemiddelde inschrijftijd die een woningzoekende had op het moment van acceptatie van een sociale huurwoning. Dit was ruim 3 jaar
Tabel 4.3. Gemiddelde slaagkans toewijzing corporatiewoning per leeftijdsklasse, Súdwest-Fryslân 2017 - 2022 2017-18
2018-19
2019-20
2020-21
2021-22*
tot 23 jaar
10y0
12y0
m
m
12y0
2017 - 2018 toen dit 2,15 jaar was. Doorgaans is de inschrijftijd het hoogst bij
23 tot 35 jaar
21y0
23y0
20y
15y0
de rijwoningen.
35 tot 45 jaar
15y0
17y0
15y0
10y
Overigens betekent dit niet dat een woningzoekende per se 3 jaar moet
45 tot 55 jaar
20y
16y0
16y0
12y0
wachten op een woning. In de landelijke kernen is de gemiddelde inschrijftijd
55 tot 65 jaar
30y
28y0
30y
27y0
23y0
relatief korter met 2,5 jaar. In de stedelijke kernen Bolsward en Sneek is die
65jaar en ouder
53y0
40y
44y0
37y0
38y0
meer dan 3,5 jaar. Daarnaast wordt de inschrijftijd beïnvloed door mensen die
Totaal
2oy0
21^0
19^0
17^0
15^0
langer ingeschreven staan (uit voorzorg) en daarmee het gemiddelde omhoog
* gegevens 2021 - 2022 voor hele provincie Fryslân Bron: verhuurgegevens woningcorporatie (2021), planbureau Fryslân (2022).
in de periode 2021 - 2022. Dit is een stijging ten opzichte van periode
brengen. Tabel 4.2. Gemiddelde inschrijftijd in maanden bij acceptatie van een huurwoning, gesplitst per woningtype, huurprijs en stedelijkheid, Súdwest-Fryslân 2017 - 2022 2017-18
2018-19
2019-20
2020-21
2021-22*
Stedelijke kern
34
40
44
39
40
Regionale kern
22
26
26
25
35
Overige kernen
17
20
23
19
31
Totaal
26
30
34
30
37
Leeftijd
Totaal wijzen de signalen op een groeiende druk op de sociale huurvoorraad door meer belangstelling en minder beschikbaarheid; in het bijzonder in de grote kernen en bij de jongste leeftijdsgroepen.
* gegevens 2021 - 2022 voor hele provincie Fryslân Bron: verhuurgegevens woningcorporatie (2021), planbureau Fryslân (2022).
Een andere indicator van de krapte op de huurmarkt is de slaagkans. Deze is sinds 2017 - 2018 afgenomen van 20% naar 15% in 2021 - 2022. De afname in slaagkans is het grootst voor de groep 65-plussers; waar zij in 2017 - 2018 een ruime slaagkans hadden van 53%, is dit nu gedaald tot 38%. Bij de jongste groep tot 23 jaar is de slaagkans het laagst met 12%. Zij ervaren veel concurrentie.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
25
5
Woningbehoefte in de kernen
op dit moment een tekort van 1,7% van de woningvoorraad. Dit percentage ligt binnen de bandbreedte die vanuit rijksbeleid als wenselijk wordt beschouwd. Een tekort boven 2% vraagt extra woningbouw. Dit is in
Woningen bouw je voor de lange termijn. Daarom is het belangrijk niet alleen
Súdwest-Fryslân nu niet aan de orde.
te kijken naar de huidige verhuur- en verkoopcijfers, maar ook naar verwachte ontwikkeling in de behoefte. Eerst gaan we in op de totale groei van de
Vanaf 2022 tot 2031 (tot en met 2030, conform Woondealperiode) komen er
woningbehoefte. Vervolgens werken we dit uit per woningmarktsegment.
volgens de prognose per saldo ongeveer 1.800 huishoudens bij in de gemeente. Daarnaast voorzien we een groei door extra vestiging van circa 400 huishoudens. Daarmee komt de woningbehoefte op basis van de prognose uit
5.1
Prognose toekomstige woningbehoefte
op 2.200 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Dit is een fractie hoger dan de 1.980 woningen die in de Woondeal voor Súdwest-Fryslân zijn
De provincie Fryslân stelt periodiek een woningbehoefteprognose op. Deze
opgenomen.
prognose
behoefteontwikkeling.
Tussen 2031 en 2040 is er volgens de provinciale prognose geen groei van de
Tegelijkertijd is dit beeld sterk afhankelijk van de gekozen uitgangspunten. Op
woningbehoefte. Het aantal huishoudens zou dan stabiel blijven. Deze
geeft
een
beeld
van
te
verwachten
basis van de recente provinciale prognose (uit 2023) hebben we de behoefte
prognose is echter in grote mate onzeker. Bijvoorbeeld tekorten op de
voor Súdwest-Fryslân geraamd. Daarbij hebben we het volgende geanalyseerd: ^ De woningbehoefte wordt in belangrijke mate bepaalt door de groei van
arbeidsmarkt, aantrekkelijke woonmilieus of ontwikkelambities van de gemeente kunnen leiden tot een andere prognose. In het kader van de
het aantal huishoudens; immers in beginsel heeft elk huishouden behoefte
gemeentelijke omgevingsvisie en de verstedelijkingsstrategie is het nuttig die
aan een woning.
langere-termijnprognose nader te beoordelen.
^
Volgens de provinciale prognose komen er in de gemeente Súdwest-Fryslân vanaf 2022 tot en met 2030 1.800 huishoudens bij. Nadere analyse van die
^
De prognose ligt hiermee hoger dan de raming in 2019. Sinds 2019 is er een
prognose laat zien dat die uitgaat van per saldo vertrek van personen: per
duidelijke omslag waarbij meer mensen de gemeente Súdwest-Fryslân weten
saldo gemiddeld jaarlijks 46 personen die de gemeente verlaten. Tot 2018
te vinden. Al verschilt de groei van jaar tot jaar. Bovendien zien we dat de
klopte dit beeld redelijk. Sinds 2018 is dit veranderd. Een saldo van +50
prognose die we destijds opstelden voor een periode van tien jaar, binnen vijf
personen per jaar is meer in lijn met de huidige trend. Dit is een verschil van
jaar al lijkt te zijn gerealiseerd.
96 personen. Vertalen we dit naar huishoudens dan gaat het om jaarlijks
Met name in Sneek en Zuidoost zijn veel woningen gerealiseerd. Dit zijn ook de
circa 50 huishoudens (meer personen in een huishouden) die er ten
deelgebieden met de hoogste marktdruk. In Noordwest, Zuidwest en Bolsward
opzichte van de prognose bijkomen.
blijft de productie nog achter bij de prognose.
Naast de woningbehoefte is ook het actuele woningtekort een belangrijke factor voor de toekomstige bouwopgave. Vanuit Primos (ABF) herleiden we
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
26
25y0
Zuidoost
+130-200
+141
85y0
Sneek en buitengebieden
+530-590
+915
163y0
Bolsward
+200-260
+49
21y0
Totaal SWF
+1.315
+1.269
97r0
Noordwest Noordoost
+
-
+
+250à 300
++
10y0
+175à 225 +
+
+250à 300
Zuidoost
15y0
+
-/-
+
+300à 350
Sneek
39y0
+
+
Woningbehoefte per deelgebied
Bolsward
m
0
-/-
Hoe lager het schaalniveau, des te onzekerder de prognoses. De woning
Totaal SWF
Bron: onderzoek 2019, gemeente Súdwest-Fryslân, CBS.
vertaling
per
deelgebied
ramen
we
op
basis
van
Zuidwest
+
--
+
+950 à 1.250 +200à 250 +2.200
de
* Meer vergrijzing betekent een lagere woningbehoefte doordat deze groepen geen extra woning nodig hebben en door overlijden gestaag de woningmarkt verlaten. Meer jongeren betekent juist dat er starters zijn die de woningmarkt willen betreden Bron: diverse, bewerking Companen.
behoefte werken we per deelgebied daarom indicatief uit tot 2031. De kwantitatieve
+
Indicatie
55y0
+41
woningbehoefte
+90
+130-200
koopscore
+130-200
Indicatie
Noordoost Zuidwest
huurscore
27y0
Indicatie
+38
vestiging
+110-170
Indicatie
behoefte
Noordwest
Demografische
opzichte van
groei-indicatie *
Realisatie 2018 - 2023
Omvang van het
Behoefte 2018 tot 2028
Tabel 5.2. Inschatting woningbehoefte per deelgebied op basis van trendperiode 2022 - 2031, Súdwest-Fryslân
Achterstand
Realisatie ten
gebied
Tabel 5.1. Realisatie woningbouw ten opzichte van prognose uit 2018, Súdwest-Fryslân
achtergrondkenmerken van de gebieden. Dit doen we op basis van: ^
de huidige verdeling in de woningvoorraad en huishoudens
^
achterstand in de afgelopen jaren
Op basis van de verschillende indicatoren hebben we de behoefte vanuit
^
aandeel jongeren en mate van vergrijzing (hoe meer jongeren, hoe groter
gemeentelijk niveau verdeeld over de deelgebieden. Dat leidt voor alle
de aanvullende woningbehoefte)
deelgebieden tot een forse bijstelling naar boven. Bij Noordwest, Zuidwest en
^
de aantrekkingskracht van het gebied op potentiële vestigers
Bolsward is dit deels ook om de tekorten van de afgelopen jaren verder in te
^
de indicatieve marktdruk in de huur- en koopsecto
lopen. In Sneek is dit in lijn met de realisatie in de afgelopen jaren. Dit lijkt op
De onderbouwing van deze variabelen is in dit onderzoek weergegeven.
basis van de inzichten op dit moment een realistische inschatting, waarbij we dit juist voor Sneek zien als een voorzichtige inschatting. Waar in de deelgebieden woningbouw achterblijft, kan Sneek dan ook compensatie bieden.
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
27
Woningbehoefte en woningbouwplanning
De
aantallen
te
realiseren
woningen
zetten
5.2 we
af
tegen
Toekomstige kwalitatieve woningbehoefte
de
woningbouwplanning per deelgebied.
In deze paragraaf werken we stapsgewijs de toekomstige kwalitatieve
Uit de vergelijking met de plancapaciteit blijkt dat in nagenoeg alle
woningbehoefte uit, vooruitkijkend naar 2030. We gaan in op:
deelgebieden een aanvulling van de plancapaciteit gewenst is. Alleen in Sneek
^
de behoefte aan sociale huurwoningen
lijkt er voldoende plancapaciteit te zijn, mits er niet meer dan 30% planuitval
^
de behoefte aan levensloopgeschikte woningen en woonzorgvarianten
is. Bovendien is een klein deel van deze plancapaciteit 'hard'; nog geen 25%. In
^
de behoefte van starters en doorstromers
de landelijke delen van de gemeente is de behoefte aan extra plancapaciteit groot, zij het dat het in absolute zin om kleine aantallen gaat. Figuur 5.1. Bouwplannen (2022 - 2030, stand van zaken maart huishoudensontwikkeling per deelgebied, Súdwest-Fryslân 2022 - 2030
Behoefte aan sociale huurwoningen 2024)
en
De behoefte aan sociale huur wordt in belangrijke mate bepaald door de toewijzingseisen. Wettelijk is vastgelegd dat huishoudens met een laag inkomen tot de doelgroep van de woningcorporatie behoren; C 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en
C 48.625
(prijspeil
een
2023).
Zij
kunnen
voor
beroep
meerpersoonshuishoudens
doen
op woningen
tot de
liberalisatiegrens van C 808,06 (prijspeil 2023). Verschillende (on)zekere ontwikkelingen geven richting aan de behoefteontwikkeling aan sociale huur; op basis van deze gegevens maken wij een inschatting van die behoefte. Wij richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: ^ Effect van de huishoudensgroei. Dit is inclusief de toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van instellingszorg. i Minimale behoefte
m Maximale behoefte
m Harde plannen
a Zachte plannen
^
Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie
Bron: Primos prognose (2022), gegevens gemeente.
(generatie-effect).
Jonge
generatie
ouderen
(baby
boomers) wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande generatie In de huidige gangbare planningsmethodiek wordt vaak rekening gehouden
ouderen. De babyboomers hebben ook meer pensioen opgebouwd, waar
met planuitval, en is een plancapaciteit van 130% doorgaans wenselijk. Dit is in
door de behoefte aan sociale huurwoningen daalt.
de deelgebieden nog niet beschikbaar.
^
Effect van de welvaartsgroei. We gaan uit van een basisscenario met een gemiddelde economische welvaartsstijging van 0,3%. We werken ook met
1900.108/G | Woningmarktonderzoek 2023
28
een plusscenario waarin de gemiddelde inkomensontwikkeling is vastgezet
des te minder sociale huurwoningen zijn nodig, uitgaande van de huidige
op Ĵ.,0%.
wetgeving. Bij een bredere definitie van de doelgroep neemt de behoefte toe. In deze aantallen is de vervangingsopgave nog niet meegenomen. Dit betekent
Figuur 5.2. Behoefte sociale huurwoningen tot en met 2030, Súdwest-Fryslân
dat woningen die worden gesloopt of verkocht vervangen moeten worden. Vooruitlopend op deze vervangingsopgave is dan vaak nieuwbouw nodig. Dit pleit ervoor om uit te gaan van het laag (economisch) scenario met ruimere toevoeging van sociale huur. Kijken we naar de verhuurscores dan zal het leeuwendeel van deze toevoegingen in Sneek en vervolgens Bolsward moeten worden toegevoegd. In
vergelijking
met onderzoek uit 2019
is de
behoefte
aan
sociale
huurwoningen op basis van de demografische doorrekening fors toegenomen. Destijds was de groei bij een laag economisch scenario geraamd op +300 woningen. Bij een hoog (economisch) scenario zouden er voldoende sociale huurwoningen zijn. Dit heeft enerzijds te maken met een aanzienlijk hogere woningbehoefte (bijna een verdubbeling), en anderzijds met de inschatting dat meer mensen zijn en blijven aangewezen op een sociale huurwoning.
U Toename U Afname U Totaal Geschikt wonen voor ouderen Bron: Primos-prognose (2022), bewerking Companen.
Door de vergrijzing en het langer zelfstandig wonen, zijn geschikte woningen voor ouderen nodig. Veel ouderen zijn vitaal en blijven in hun huidige woning
We zien op basis van inkomensontwikkeling, demografische ontwikkeling en
en omgeving wonen. Onder de groep die zorg nodig heeft, is niet meer voor
het generatie-effect de behoefte aan sociale huurwoningen toenemen met 660
iedereen plaats in een intramurale setting. Daardoor ontstaat behoefte aan
woningen (laag-scenario). Dat is 30'^ van de 2.200 toe te voegen woningen. In
tussenvormen van geschikte woningen, in geclusterde vorm en met zorg in
dit laag (economisch) scenario houden we geen rekening met welvaartsgroei.
nabijheid. In Fryslân is in opdracht van het zorgkantoor de woonzorgbehoefte
Bij een beperkte welvaartsgroei van 0,3'^ zou de toevoeging nog 520 sociale
geanalyseerd. Wij geven hier enkele kwalitatieve richtingen voor Súdwest-
huurwoningen moeten zijn: 24'^ van de totale toevoeging (basis-scenario). Bij een welvaartsgroei van ľX. per jaar zou de gewenste toevoeging 425 sociale