Bijlage 2 - Grondbeleid 2021-2025

De regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen (gebiedsoverstijgende kosten) is in meer algemene zin gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij om verhaal van een financiële bijdrage, niet om algehele bekostiging van de met dit besluit aangewezen categorieën van ontwikkelingen.3 In het omgevingsplan of omgevingsvisie worden regels over kostenverhaal opgenomen. Zo wordt uit het omgevingsplan duidelijk voor welke activiteiten en welke locaties regels voor kostenverhaal gelden. In het omgevingsplan4 worden  Kostenverhaalgebieden aangewezen waarvoor de kosten worden gemaakt;  Per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoorten, waarvan het gebied ten dele profijt heeft naar evenredigheid worden toegerekend;  Per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen; 3

Ontwerpbesluit publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen, pagina 4 Geldt ook voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, voor zover er sprake is van een activiteit dis in strijd is met een in het omgevingsplan aan een locatie toegedeelde functie en een projectbesluit. 4

Pagina 28 van 48

BIJ.318449

 

Per kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden; Per kostenverhaalsgebied regels gesteld over: o de verdeling van de kosten over de activiteiten; o eindafrekening van de kosten.

In de Ow / Awg gaan de bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen uit de Wro grotendeels op in financiële bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 13.23 en 13.24 Ow). Hiermee wordt de laatste categorie van kosten onder de Wro (bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen) ook publiekrechtelijk afdwingbaar voor overheden. Met de toevoeging van artikel 8.21 in het ‘Ontwerp-Besluit publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen’ zijn de categorieën waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald aangewezen. Er wordt gesproken over kosten die gemaakt worden voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De huidige kostensoortenlijst wordt in de basis gehandhaafd, maar op enkele punten aangepast. Zo wordt er geanticipeerd op de verduurzamingsopgave van de fysieke leefomgeving door in de kostensoortenlijst rekening te houden met werken als warmtenetwerken, gebouwde fietsenstallingen en ondergrondse afvalinzameling.

Pagina 29 van 48

BIJ.318449

Bijlage 3: Modellen publiekrechtelijk kostenverhaal Het kenmerkende onderscheid tussen integrale en organische gebiedsontwikkeling zit in het vastleggen van het tempo van de ontwikkeling. Er zijn een aantal verschillen in de twee systemen. 1.

2.

3.

Het eerste verschil is gelegen in de wijze van rekenen. Bij een organische ontwikkeling vermeldt het omgevingsplan slechts de activiteiten en het kostenplafond, het maximale kostenverhaal voor het gebied. Bij een integrale gebiedsontwikkeling wordt in het omgevingsplan een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen. Het tweede verschil ziet op de kosten die verhaald kunnen worden. Bij de organische gebiedsontwikkeling zijn er onzekerheden over het eindbeeld, de kosten, het programma en het tempo. De gemeente zal haar investeringen en de vraag of zij voorzieningen wil aanleggen afhankelijk maken van de voortgang in het gebied. Het kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is daarom beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor niet-uitgeefbare gronden. Bij integrale gebiedsontwikkeling is het uitgangspunt dat het hele gebied wordt ontwikkeld, dus kunnen de kosten voor het hele gebied worden verhaald. Het derde verschil ziet op de begrenzing van het kostenverhaal. Bij integrale gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats bij vaststelling van het omgevingsplan en geldt het beginsel van macroaftopping (er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn). Bij organische gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats op een later moment, namelijk bij de aanvraag van de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld.

Er wordt getoetst aan de waardevermeerdering als gevolg van de aanvraag voor de te verrichten activiteit. Het te verhalen bedrag mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering na aftrek van kosten (met inbegrip van de inbrengwaarde) op het eigen perceel. Op die manier wordt voorkomen dat een initiatiefnemer meer moet betalen dan dat zijn grond in waarde is gestegen.

Pagina 30 van 48

BIJ.318449

Pagina 31 van 48

BIJ.318449

Pagina 32 van 48

BIJ.318449

Bijlage 4: Grondbeleid Situationeel grondbeleid Wij kiezen ervoor om situationeel grondbeleid te voeren. Dit houdt in dat wij niet altijd dezelfde vorm van grondbeleid voeren, maar per situatie onderzoeken wat het best passend is. Wij willen als gemeente wendbaar en flexibel kunnen omgaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voor kunnen doen. Het is echter belangrijk dat we naast flexibel ook transparant zijn, het is niet de bedoeling dat situationeel grondbeleid leidt tot willekeur. De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt voor iedere ontwikkeling individueel bepaald op basis van bestaande of gewenste grondposities, beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s en maatschappelijke urgentie. Het maken van de keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid, en dus op voorhand niet volledig uit te gaan van actief of faciliterend grondbeleid, wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Er bestaan geen ‘harde’ vormen van grondbeleid; alle typen grondbeleid bevinden zich ergens op de glijdende schaal van volledig actief tot volledig faciliterend grondbeleid. Indien er een tussenvorm van actief en faciliterend grondbeleid wordt gekozen, dus niet 100% actief of niet 100% faciliterend, komt de gemeente terecht in de publiek-private samenwerking (PPS).

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid heeft de gemeente zelf de eigendom van de gronden, maakt zelf bouwrijp en verkoopt vervolgens bouwkavels. Hierbij zijn de volgende punten van belang:  Regie over de grondexploitatie, waardoor het bouwprogramma, de kwaliteit, fasering en kosten en opbrengsten directer beïnvloed kunnen worden;  Het kostenverhaal is verzekerd: de opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en gebruikt worden ter dekking van kosten;  Financieel risico: het financiële risico ligt bij de gemeente. Voorwaarde voor een actief grondbeleid is, dat er kennis en kunde is om grondexploitaties te voeren. Daarnaast zijn er financiële risico’s verbonden aan het voeren van een grondexploitatie. Niet alleen meevallers zijn voor rekening van de gemeente, maar ook tegenvallers. Met behulp van risicoanalyses zullen de risico’s in kaart gebracht worden en afhankelijk van de uitkomst worden maatregelen genomen. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid ligt het initiatief tot het bouwrijp maken van de bouwgrond en het exploiteren van de bouwgrond bij de marktpartijen. De gemeente beperkt zich daarbij tot het vaststellen van het omgevingsplan of bestemmingsplan en het uitvoeren van toezicht op de activiteiten van derden. Het aanleggen van openbare voorzieningen en het verhalen van de daarvoor gemaakte kosten kunnen onderdeel zijn van faciliterend grondbeleid.

Hierbij zijn de volgende punten van belang:  De gemeente heeft een risicomijdende opstelling en beperkt zich tot haar publiekrechtelijke taken;  Kostenverhaal is gegarandeerd, echter niet een volledig kostenverhaal;  Extra openbare voorzieningen in het plan boven het strikt noodzakelijke, bijvoorbeeld een speelvoorziening, kunnen niet worden bekostigd uit de grondopbrengsten;  Het voordeel van het voeren van een faciliterend grondbeleid is dat de gemeente geen / beperkter capaciteit nodig heeft dan voor het zelf doen opstellen en uitvoeren van grondexploitaties;  Onder de Omgevingswet bestaat het exploitatieplan niet meer. Binnen de Omgevingswet kan de gemeente middels het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning de regie behouden. Faciliterend grondbeleid brengt de nodige (financiële) risico’s met zich mee voor de gemeente: Pagina 33 van 48

BIJ.318449

    

Als de private partij niets doet, komt de ontwikkeling niet tot stand; Niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij vooral om kosten die niet direct aan de ontwikkeling zijn toe te rekenen; Conjuncturele schommelingen en onverwachte financiële tegenvallers gedurende de looptijd van de ontwikkeling met negatieve financiële gevolgen kunnen niet worden verhaald op partijen die hun exploitatiebijdrage al hebben betaald; De gemeente is verantwoordelijk voor het totale financiële tekort op het plan; Mogelijke exploitatiewinst vloeit naar de particuliere exploitant. Hierdoor kan de gemeente geen winst nemen.

Pagina 34 van 48

BIJ.318449

Bijlage 5: Instrumenten grondverwerving Minnelijke verwerving In eerste instantie zetten wij bij verwerving van gronden in op minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van het doen van een aankoop van gronden en / of opstallen, waarbij de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien het gewenst is een aankoop te realiseren dan zullen we deze aankoop altijd voorzien van een financieel kader. Ook in een zeer globaal stadium zullen we hier een beeld van schetsen. Wij zullen de raad dan voorstellen een aankoopkrediet beschikbaar te stellen. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij al grondexploitatie door de raad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan dit vastgestelde financiële kader. Voorkeursrecht Voorafgaand aan minnelijke verwerving wordt in principe eerst onaangekondigd voorkeursrecht gevestigd. Door minnelijke verwerving op te starten, maakt de gemeente kenbaar dat er een ontwikkeling plaats zal vinden. Dit leidt tot een redelijke verwachting van waardevermeerdering. Verkoop aan een andere ontwikkelende partij dan de gemeente kan dan interessant zijn voor de huidige grondeigenaar.

Speculatieve aankoop en versnippering onder speculanten is een risico. Om die reden kan het wenselijk zijn om eerst onaangekondigd voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht (oud Wvg) biedt de gemeente (maar ook Het Rijk en de provincie) de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen. Het instrument houdt kort gezegd in dat de gemeenteraad een voorkeursrecht kan gronden door middel van een voorkeursrechtbeschikking. De grondslag hiervoor zijn, een besluit van de gemeenteraad, de gemeentelijke omgevingsvisie, omgevingsplan of programma. Eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op gevestigd is, zijn verplicht bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het vestigen van een voorkeursrecht kan alleen op gronden waaraan een niet agrarische functie is toegedacht, of al is toebedeeld in een ruimtelijk besluit. Hierbij moet het huidige gebruik afwijken van de nieuwe functie. Het voorkeursrecht is een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kunnen wij de koop niet afdwingen. Wel wordt met het voorkeursrecht bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten. Prijsopdrijving kan dan worden voorkomen. Het voorkeursrecht is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingsperiode.

Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. Uit het voorgaande blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht op gronden geen garantie geeft dat de gemeente de grond ook daadwerkelijk in handen krijgt. Verkoop vindt nog altijd plaats op basis van vrijwilligheid. Onteigening Onteigening biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Onteigening kan alleen in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving als onteigening noodzakelijk en urgent is. Uiteraard is een zeer zorgvuldige procedure in de Omgevingswet vastgelegd. Verder is, zoals aangegeven in paragraaf 7.1.1., het traject om tot minnelijke verwerving te komen van groot belang alvorens over kan worden gegaan tot onteigening. Pagina 35 van 48

BIJ.318449

De onteigening is verdeeld in de onteigeningsprocedure met een bekrachtigingsprocedure en een schadeloosstellingsprocedure. In de 1e procedure staan het algemeen belang, de noodzaak en urgentie van de onteigening centraal en wordt uiteindelijk door de gemeenteraad een onteigeningsbeschikking genomen. Deze treedt pas in werking nadat deze door de bestuursrechter is bekrachtigd op verzoek van de gemeenteraad. De bestuursrechter toetst hier ambtshalve (art. 16.107 Ow) op 4 onderdelen: vormvoorschriften, onteigeningsbelang, noodzaak, en urgentie. Bij de schadeloosstellingsprocedure wordt door de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld. De onteigenaar verkrijgt daarna het eigendom – vrij van alle bestaande lasten en verplichtingen - over de onroerende zaken die door de gemeenteraad in de onteigeningsbeschikking zijn aangewezen. Het is niet noodzakelijk dat op het moment van de onteigening de schadeloosstellingsprocedure is afgerond, wel moet de door de rechtbank vastgestelde voorlopige schadevergoeding zijn betaald. De onteigening wordt afgerond door het verlijden van de onteigeningsakte in de openbare registers. Een onteigeningsprocedure kan niet altijd met succes worden opgestart of afgerond omdat:  Er geen redelijke poging is gedaan tot minnelijke verwerving.

Er moet in ieder geval een aanbod in geld zijn gedaan;  Het aannemelijk is dat binnen afzienbare tijd toch nog overeenstemming kan worden bereikt;  De belanghebbende bereid en in staat is om de ontwikkeling te realiseren (i.c. zelfrealisatie). Deze daarbij concrete en op uitvoering gerichte voornemens kenbaar heeft gemaakt. En de belanghebbende de ontwikkeling zal verwezenlijken op de door het bevoegd gezag beoogde manier (artikel 11.7 Omgevingswet);  Een minder ingrijpend middel mogelijk is, zoals het opleggen van een gedoogplicht (algemene bestuursrechtelijke evenredigheidsbeginsel: artikel 3:4, tweede lid Algemene wet bestuursrecht). Relatie met het omgevingsplan Het onteigeningsbelang kan zijn grondslag hebben in aan locaties toegedeelde functies in 2 instrumenten:  Een vastgesteld omgevingsplan;  Een verleende omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zelfrealisatie moet dan plaatsvinden binnen de kaders van het omgevingsplan. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om specifieke eisen ten aanzien van de bouw van een bepaalde woningbouwcategorie of bepalingen over faseringen. Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe grondeigendomsverhoudingen die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen.

Stedelijke kavelruil is bijvoorbeeld inzetbaar als perceelsgrenzen moeten worden gewijzigd bij nieuwbouw op uitleglocaties. En als clusters van woningen, bedrijven, kantoren of winkels moeten worden gevormd bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden. Het herverkavelinginstrument biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en de ruil notarieel vast te leggen. In tegenstelling tot het herverkavelingsinstrument voor het landelijk gebied beschikt de regeling voor stedelijke kavelruil in de Aanvullingswet niet over afdwingbare instrumenten.

Pagina 36 van 48

BIJ.318449

Bijlage 6: Samenwerkingsmodellen Actief grondbeleid Traditioneel model In paragraaf 4.1 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kan de gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voeren over de ruimtelijke ontwikkeling, dit is het traditionele model. De gemeente voert de grondexploitatie, maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. Inherent aan dit model is dat alle risico’s voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat eventuele winsten uit de grondexploitatie aan de gemeente toevallen. Indien de gemeente de gronden nog niet allemaal in eigendom heeft, is het traditionele model niet mogelijk. De gronden zijn immers niet in eigendom van de gemeente. Indien de gemeente wel actief grondbeleid wenst te voeren komt zij uit in de publiek-private samenwerking. Publiek-private samenwerking Bouwclaim model In een bouwclaim model verdelen gemeente en private ontwikkelaars vooraf in goed overleg de werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's die bij de ontwikkeling, realisatie, exploitatie en beheer van een project behoren. Ze leggen deze vast in een overeenkomst. In een bouwclaim zijn gronden geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. Zij kunnen op een bouwlocatie grond hebben verworven met als doel geen zelfrealisatie, maar het verwerven van bouwvolume.

Zij verkopen de betreffende gronden dan door voor een overeengekomen prijs aan de gemeente die de grondexploitatie voert en krijgen daarvoor ontwikkelrechten, ofwel bouwclaims, terug. Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden de bouwrijpe kavels terug geleverd aan de ontwikkelaar. Het openbaar gebied blijft bij de gemeente achter. De meerwaarde voor de gemeente zit in het afdekken van het risico door bij de aankoop van de grond al prijsafspraken over de gronduitgifte te maken. Er ontstaat grip op de ontwikkeling, omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming kan plaatsvinden. Joint venture Er is sprake van een joint venture wanneer overheid en bedrijfsleven samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en / of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten. Het verschil met het bouwclaim model is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's niet onderling worden verdeeld, maar worden gedeeld. Ze worden overgedragen aan een speciaal hiervoor opgerichte gemeenschappelijke projectorganisatie of joint venture, waarin zowel de gemeente als de private partijen deelnemen. Concessiemodel In een concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. De private partij wordt eigenaar van de gronden en gaat deze zelf bouw- en woonrijp maken.

De gemeente zorgt voor de planologische maatregel, terwijl de andere partij al het ander doet wat nodig is voor de ontwikkeling van het gebied. Uiteraard moet deze ontwikkeling voldoen aan de door de gemeente te stellen eisen. Voor de door de gemeente te maken kosten wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen. Daarnaast maken partijen een afspraak over de in eigendom over te dragen ondergrond van het aan te leggen openbaar gebied, over de zekerheidsstelling en andere zaken. Na ondertekening van het concessiecontract, tijdens de realisatiefase, draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de publieke voorzieningen over aan de private ontwikkelaar: er wordt een concessie verleend. Pagina 37 van 48

BIJ.318449

Faciliterend grondbeleid Private zelfrealisatie Bij de uiterste vorm van faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ontwikkelingen over aan de particuliere zelfrealisator, de zogenaamde private zelfrealisatie. De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en realisatie van een project door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Wij beperken onze rol tot het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Voor het voeren van een faciliterend grondbeleid is het van belang om optimaal gebruik te maken van de instrumenten die de vigerende wetgeving biedt. Het uitgangspunt van de wet is dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal.

Pagina 38 van 48

BIJ.318449

Bijlage 7: Grondprijsbeleid Methoden Voor de bepaling van de grondprijzen onderscheiden we vier methoden die veel voorkomen. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode bepalen we de uitgifteprijs op basis van de gemaakte kosten en streven we geen positief exploitatiesaldo na. Een kostprijs dekkende grondprijs waarmee we de exploitatie sluitend maken, is dan voldoende. De kostprijs varieert per locatie en bestemming. Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaarde is het verschil tussen de marktconforme waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en de bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die we aan de grond kunnen toeschrijven. Bij deze berekeningsmethode betrekken we voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project. Grondquotemethode In principe is de grondquote voor wat betreft de rekenmethodiek niet anders dan de residuele grondwaarde. De grondquote wordt veelal bepaald met een residuele berekening. De grondquote is een percentage dat wordt berekend door de grondwaarde te delen door de vrij op naamprijs. De grondquote kan gebruikt worden in koopovereenkomsten voor projectmatige woningbouw, waarbij er veel tijd zit tussen de grondverkoop en verkoop van het gerealiseerde vastgoed.

De huidige marktwaarde van de grond is de minimale koopprijs. Als de vrij op naamprijs stijgt, wordt over de stijging ook de grondquote aan de gemeente betaald. De waarde van de grond wordt in dit geval direct gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Comparatieve methode Deze methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijking van grondprijzen in de markt. Daarbij kijken we naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied of een vergelijkbaar marktgebied, bijvoorbeeld andere gemeenten. Ook betrekken we specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de grondprijs. Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote marktkennis en kennis van de invloed van marktschommelingen. Wettelijke achtergrond Wro De Wro is één van de redenen om grondprijsbeleid vast te stellen. Onder de Wro worden de kosten van het exploitatiegebied verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen, de zogenaamde binnenplanse verevening. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten van het plangebied dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting. Voor de bepaling van de opbrengsten moet de gemeente er denkbeeldig van uitgaan dat de gemeente het betreffende gebied zelf in exploitatie brengt.

Dan moet de gemeente ook aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij het grondprijsbeleid is dit inzichtelijk en transparant en wordt willekeur voorkomen. Omgevingswet De zogenaamde binnenplanse verevening is onder de Omgevingswet ook van toepassing. Binnen de Omgevingswet zijn het omgevingsplan en de omgevingsvergunning middelen om kostenverhaal voor de gemeente te garanderen. Het grondprijsbeleid biedt onder de Omgevingswet de basis voor het kostenverhaal. Pagina 39 van 48

BIJ.318449

Nota kostenverhaal Het is mogelijk om in een Nota kostenverhaal of Nota Gebiedsoverstijgende kostenverhaal een financiële bijdrage aan openbare voorzieningen te bepalen vanuit gemeentelijke grondprijzen of grondprijsbeleid. Dit geeft de noodzaak om grondprijsbeleid vast te stellen. Staatssteun Bij het grondprijsbeleid moet de gemeente staatssteun voorkomen. Staatssteun is het verkopen van grond of vastgoed aan een onderneming beneden de marktconforme prijs. Dit is verboden. Dit beginsel is verankerd in Europese en Nederlandse wetten en regels. Het risico is dat we de onrechtmatig verleende steun van het bedrijf inclusief rente moeten terugvorderen. Mogelijk treedt ook imagoschade op, omdat de gemeente voor de rechter moet verschijnen. Staatssteun is bijvoorbeeld een risico bij het verkopen van bedrijfskavels met korting. Dit kan aantrekkelijk zijn om bedrijven en werkgelegenheid binnen te halen. De EU bepaalt de criteria wanneer handelen van de gemeente staatssteun genoemd wordt.5 Staatssteun kan in ieder geval worden uitgesloten door grond en vastgoed te verkopen met een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of door de grond onafhankelijk te laten taxeren. Bij deze werkwijzen gaat de Europese Commissie ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun. Er zijn ook andere mogelijkheden om tot een marktconforme prijs te komen en dit aan te tonen.

Daarnaast zijn veel steuncategorieën in de ‘Algemene Groepsvrijstellingsverordening’ (AGVV) vrijgesteld van aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie. De AGVV is aan veranderingen onderhevig.5 Steunmaatregelen van decentrale overheden die in omvang onder de zogenaamde ‘de minimis’ drempel blijven, hoeven niet aan de Europese Commissie te worden gemeld. Er is dan geen rapportageverplichting. De hoogte van de ‘de minimis’ steun is aan wijzigingen onderhevig.5 Woningbouw Sociale huur Een woning is een sociale huurwoning als:  De kale huur onder de liberalisatiegrens ligt;  Het aantoonbaar om een woning gaat die beneden marktconforme huur heeft, gezien de grootte en kwaliteit van de woning;  De huren van de woning aantoonbaar toegankelijk zijn voor de doelgroep: er wordt geen minimale inkomenseis of andere selectie van ‘beste’ huurders toegepast;  De maximale indexatie van de huurprijs voor zittende en nieuwe huurders wordt gehanteerd waar woningcorporaties zich aan moeten houden;  De verhuurder zich juridisch bindt aan toewijzingsregels die beschikbaarheid voor de doelgroep garanderen. De Rijksoverheid stelt de hoogte van de liberalisatiegrens elk jaar vast5. Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid is dat de woning langdurig als sociale huurwoning wordt geëxploiteerd.

Om de doelstelling voor het realiseren van sociale woningbouw in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mogelijk te maken, wordt voor sociale woningbouw gerekend met een vaste lage grondprijs per woning. Deze kan gebaseerd zijn op een benadering van de kostprijs. Sociale koop De grondprijzen voor sociale koopwoningen bepalen we op dezelfde manier als projectmatige bouw en particuliere kavels in de vrije sector. 5

https://europadecentraal.nl/

Pagina 40 van 48

BIJ.318449

Projectmatige woningbouw Bij het bepalen van de definitieve grondprijzen wordt naast de comparatieve methode ook de residuele grondwaardemethode ter toetsing toegepast. Dit laatste om ook het gewenste kwaliteitsniveau van de te realiseren woningen voldoende te borgen. Bij projectmatige bouw worden bij het vaststellen van de grondprijzen per woningtype eveneens maximale v.o.n.prijzen afgesproken behorende bij een bepaald grondprijsniveau. Indien woningen tegen een hogere v.o.n.-prijs worden verkocht, dan kan de gemeente contractueel vastleggen om een deel van deze meeropbrengst middels bijvoorbeeld een grondquote toe te voegen aan de grondprijs. Dit zal per ontwikkeling worden bekeken. Vrije sector huurwoningen Voor vrije sector huurwoningen bepalen we de grondprijs met behulp van de residuele methode. Bij vrije sector huurwoningen houdt dit in dat we uitgaan van de marktconforme beleggingswaarde. Na aftrek van de bouw- en bijkomende kosten resteert de grondwaarde. Recreatiewoningen Voor recreatiewoningen gelden dezelfde grondprijzen als bij vrije sector koopwoningen. Gestapelde woningbouw Indien sprake is van gestapelde woningbouw dan worden de grondprijzen middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald. Vrije kavels In de gemeente Súdwest-Fryslân worden op diverse locaties vrije kavels door de gemeente aangeboden voor particuliere woningbouw.

Het merendeel van deze kavels betreft vrije kavels bestemd voor een vrijstaande woning. In een enkel geval betreft het een twee-onderéén-kapwoning of particuliere rijwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap. Aangezien vooraf niet bekend is, wat voor soort woning op de verkochte kavel gerealiseerd wordt, wordt voor het bepalen van de grondprijs de comparatieve methode gehanteerd in combinatie met de residuele methode. Aan de hand van factoren als de marktomstandigheden, locatie, ligging en grootte van de kavel wordt de definitieve grondprijs bepaald. Bedrijventerrein Droog bedrijventerrein Onder droog bedrijventerrein wordt verstaan reguliere bedrijvigheid die geen ligging aan water en op- en overslagruimte nodig heeft. Voor het bepalen van de grondprijzen voor droge bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt, waarbij het prijsniveau van omliggende gemeenten mede bepalend is. De definitieve prijsstelling voor bedrijventerreinen is afhankelijk van het soort bedrijvigheid, de locatie en faciliteiten op en nabij het bedrijventerrein. Bij bedrijventerreinen worden zichtlocaties onderscheiden, waarbij de kavels aan de rand van het bedrijventerrein onderscheidend zijn ten opzichte van de reguliere kavels (nietzichtlocaties) als het gaat om ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid.

Watergebonden bedrijventerrein Onder watergebonden bedrijventerrein wordt verstaan bulk-, op- en overslagbedrijven waarvoor ligging aan het water noodzakelijk is. Voor de grondprijzen voor watergebonden bedrijventerreinen wordt aangesloten bij de prijsniveaus van de droge bedrijventerreinen inclusief een toeslag voor ligging aan het water. Indien sprake is van mee te verkopen water dan kan daarvoor een lagere prijs worden aangehouden.

Pagina 41 van 48

BIJ.318449

Watersportgebonden bedrijvigheid Onder watersportgebonden bedrijvigheid wordt verstaan bedrijven, anders dan bulk-, op- en overslagbedrijven, zoals aangegeven bij watergebonden bedrijventerreinen, waarvoor ligging aan het water noodzakelijk is. Gedacht kan worden aan boten- en jachtbouwbedrijven, bedrijven voor botenverkoop en scheepsbenodigdheden, scheepswerven, botenverhuurders et cetera. Indien sprake is van mee te verkopen water dan kan daarvoor een lagere grondprijs worden aangehouden. Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen Onder een bedrijfswoning wordt verstaan een woning bij een bedrijf waarbij de woonfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsbestemming. In incidentele gevallen kan daarop echter een uitzondering wenselijk zijn. Dan rekenen we voor de bedrijfswoning een opslag op de normale grondprijs. Woon-werklocaties Onder een woon-werklocatie wordt een woning verstaan waarbij de werkfunctie ondergeschikt is aan de woonfunctie. De grondprijs op zo’n locatie ligt hoger dan op een normaal bedrijventerrein. De definitieve grondprijs wordt bepaald op het moment dat duidelijk is wat de verhouding wonen/werken is op de betreffende kavels. Kantoren Onder kantoren worden gebouwen verstaan waar hoofdzakelijk zakelijke dienstverlening plaats vindt.

De grondprijs voor kantoren wordt in eerste instantie bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode, uitgaande van een fictieve huurprijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) berekend. Uitgangspunt voor de grondwaarde is de marktwaarde van het te realiseren kantooroppervlak. De marktwaarde wordt vervolgens bepaald door factoren als marktvraag, locatie, ligging, bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer), parkeermogelijkheden en ontsluiting. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO). Detailhandel en horeca De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt door middel van de residuele waarde methodiek bepaald. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door de te realiseren vierkante meters VVO. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend op basis van een fictieve huurprijs per vierkante meter VVO. Indien noodzakelijk wordt de hoogte van de grondprijs getoetst aan soortgelijke projecten. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Hier wordt een verdeling gemaakt in commerciële en niet-commerciële sociaalmaatschappelijke voorzieningen. Bij deze laatste categorie wordt weer onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd.

Commercieel Voorzieningen van maatschappelijke aard met winstoogmerk worden tot commerciële voorzieningen gerekend. Te denken valt aan bijvoorbeeld particuliere kinderopvang, politiebureau, opleidingsinstituten, sportscholen, medische functies zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apothekers en verzorgings- en verpleeghuizen. De grondprijzen voor commerciële (sociaal-)maatschappelijke voorzieningen worden residueel bepaald. Niet-commercieel bebouwd Het gaat hierbij met name om overheidsvoorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en nietcommerciële culturele voorzieningen. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een Pagina 42 van 48

BIJ.318449

grondprijs wordt gehanteerd per vierkante meter BVO uitgeefbaar conform de bouwmogelijkheden binnen het maximale bouwvlak in het bestemmingsplan. Niet-commercieel niet bebouwd Het gaat hierbij met name om functies waarbij sprake is van extensief grondgebruik, bijvoorbeeld speeltuinen, niet-commerciële sportvoorzieningen en grond ten behoeve van kinderboerderijen. Hiervoor wordt de kostprijsbenadering in combinatie met de comparatieve methode toegepast. De eenheid is een prijs per m2 kavel. Indien sprake is van uitzonderlijke grotere kaveloppervlaktes dan kan voor de totale kavel een afwijkende grondprijs worden bepaald. Parkeren We gaan er van uit dat degene die nieuwbouw realiseert, voldoende parkeren op eigen erf verzorgt. Als dit niet gebeurt en de gemeente moet parkeerplaatsen verzorgen, zijn de kosten voor de initiatiefnemer. Veelal bij binnenstedelijke (her)ontwikkelingen maakt gebouwd parkeren onderdeel uit van het te realiseren bouwcomplex. Het parkeren wordt vaak geïntegreerd in één gebouw samen met de functies die er gebruik van maken. Het parkeren kan zowel onder- als bovengronds in een parkeergarage plaatsvinden. Per functie wordt rekening gehouden met een bijbehorende parkeerbehoefte. De grondwaarde onder de parkeerplaatsen maakt in dat geval deel uit van de residuele grondwaarde van de functies die gebruik maken van het parkeren.

Deze grondwaarde wordt niet apart berekend. Indien er sprake is van een geheel solitaire parkeergarage dan wordt de grondwaarde middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald. Openbare parkeerplaatsen worden niet verkocht, tenzij er een goede reden voor is. Overhoeken en snippergroen Regelmatig vragen personen, bedrijven of instanties om een klein stuk grond naast hun bestaande kavel van de gemeente te kunnen kopen. Meestal voor het uitbreiden van iemands tuin of bedrijfskavel. Dit heet een overhoek of snippergroen. Voor de totstandkoming en hoogte van de grondprijzen bij verhuur of verkoop van overhoeken en snippergroen verwijzen wij naar de ‘Beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer 2021-2025 Gemeente Súdwest-Fryslân’ zoals vastgesteld door het college op 15 december 2020, danwel opvolgend vastgesteld beleid. Energieopwekking Een nieuwe functie die steeds belangrijker wordt is de functie energieopwekking (waaronder zonnevelden en windturbines). De gemeente stelt de grondprijzen voor gronden met de functie energieopwekking vast met de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode, vanuit de business case. De residuele methode wordt alleen toegepast als dit tot een redelijke benadering van de werkelijke waarde leidt.

Tijdelijk beheer Het aankopen van gronden en / of opstallen heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en soms vastgoed tijdelijk een bepaalde periode dienen te worden beheerd. Dit loopt dan vanaf het tijdstip van aankoop tot aan het moment, waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Het uitgangspunt is dat deze gronden gedurende deze periode worden verhuurd/ verpacht. Daarbij wordt gestreefd naar een maximale opbrengst uit huur / pacht. Anderzijds mag dit, wegens juridische gebondenheid, geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Dit betekent, dat de agrarische gronden tijdelijk verpacht worden en dat te slopen panden tijdelijk verhuurd kunnen worden via de Leegstandswet. Indien gronden deel uit maken van een grondexploitatie complex dan geldt voor tijdelijk beheer van gronden, dat Pagina 43 van 48

BIJ.318449

de opbrengsten uit tijdelijke pacht/ verhuur zoveel als mogelijk de kosten van beheer en onderhoud moeten dekken.

Pagina 44 van 48

BIJ.318449

Bijlage 8: Uitgangspunten grondexploitaties en financiën Vaststelling grondexploitatie Onderhanden werk Om te bepalen op welke momenten in een planvormingtraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld, wordt de (projectmatige) onderverdeling naar projectfasen aangehouden. Dit betreft de volgende projectfasen: 0.

Haalbaarheidsfase: in deze fase wordt op basis van een quick-scan, een eerste (financiële) haalbaarheidsberekening en risicoanalyse uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling. Deze fase eindigt met een collegebesluit GO / NO GO op de volgende fase.

1.

Initiatiefase: betreft de fase van eerste ideevorming en haalbaarheidsonderzoek (voorlopige haalbaarheidsberekening) of op basis van ruimtelijk beleid mogelijk c.q. wenselijk is om een ruimtelijk plan met regels te ontwikkelen. De fase eindigt met een door het college of de raad vast te stellen startdocument eventueel een intentieovereenkomst met een marktpartij en een aanvraag voor een voorbereidingskrediet aan de raad.

2.

Definitiefase: zodra gebleken is dat planontwikkeling mogelijk is, wordt het plan nader gedefinieerd in een plan van aanpak. In deze fase van het project worden tevens een nota van uitgangspunten en worden de nodige vooronderzoeken uitgevoerd. De fase eindigt met een door het college vast te stellen projectplan.

3.

Ontwerpfase: in deze fase van het project wordt het omgevingsplan opgesteld. Op basis van deze plannen wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld en tegelijkertijd met het omgevingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Indien wij samenwerken met een marktpartij kan in deze fase tevens een anterieure, samenwerkings- of realisatieovereenkomst worden gesloten.

4.

Voorbereidingsfase: in deze fase van het project vindt de voorbereiding ten behoeve van de realisatie plaats.

5.

Realisatiefase: uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken en de verdere inrichting van het plangebied.

6.

Nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde plangebied. Zodra (een deel van) het plangebied is gerealiseerd, kan het worden overgedragen aan beheer en onderhoud. Daarnaast dient er, naast de financiële eindafrekening, een evaluatie te worden uitgevoerd van het project.

In elk van de bovengenoemde fasen wordt de financiële haalbaarheid doorlopend bijgesteld en getoetst aan de uitgangspunten. Er zijn twee logische momenten om een grondexploitatie ter vaststelling voor te leggen aan de raad: Aan het eind van de initiatieffase wordt een (voorlopige) haalbaarheidsberekening opgesteld, waarbij de overige kaders van het project worden vastgelegd. De (voorlopige) haalbaarheidsberekening heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden Pagina 45 van 48

BIJ.318449

aangegeven, hoe het tekort kan worden gedekt. Het resultaat van de (voorlopige) haalbaarheidsberekening is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. Dit is tevens het moment om bij de raad een voorbereidingskrediet aan te vragen en het grondexploitatiecomplex te openen waarop kosten en opbrengsten kunnen worden verantwoord. Na afronding van de definitie- en ontwerpfase wordt de definitieve grondexploitatie door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp in het omgevingsplan. De definitieve grondexploitatie komt tot stand in een interactief proces van tekenen en rekenen. De financiële consequenties van wijzigingen, variantenstudies en optimalisaties worden op deze manier direct financieel inzichtelijk gemaakt. Afwijkingen worden hierbij toegelicht. Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de financiële kaders vastgesteld voor de verdere uitwerking. Kredieten Haalbaarheidsfase Voorafgaand aan de initiatieffase wordt de haalbaarheidsfase onderscheiden. In deze fase worden de eerste haalbaarheidsberekeningen opgesteld. De kosten in deze fase worden gezien als beleidsontwikkeling en worden gedekt uit de algemene middelen. Op het moment dat de beoogde ontwikkeling een project wordt, dan bezien we of deze kosten alsnog vanuit de grondexploitatie kunnen worden gedekt.

Voorbereidingskrediet In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd aan de raad voor de uit te voeren werkzaamheden in de, definitie- en voorbereidingsfase. Op het moment dat het project in uitvoering wordt genomen, zullen de gemaakte kosten ten laste van de grondexploitatie komen. Omwille van het risico op het niet doorgaan van de ontwikkeling, dekken we het Voorbereidingskrediet niet uit een toekomstige grondexploitatie of een toekomstige overeenkomst. Uitvoeringskrediet Ten tijde van de vaststelling van de definitieve kostenverhaalsbeschikking en het omgevingsplan, wordt het uitvoeringskrediet aangevraagd voor de uitvoering van de in de grondexploitatie opgenomen werkzaamheden. Het uitvoeringskrediet bestaat uit de gemaakte kosten (boekwaarde) en alle nog te maken kosten inclusief kostenstijging en rentekosten. Het uitvoeringskrediet wordt gedekt uit de toekomstige (grond)opbrengsten c.q. bijdragen in de grondexploitatie. Bij vaststelling van een herziene grondexploitatie vragen wij u een bijgesteld uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Dit vindt in ieder geval plaats op het moment van vaststelling van de jaarrekening. Parameters Bij het opstellen van de grondexploitatie worden verschillende parameters gehanteerd voor kosten- en opbrengstenstijging (inflatie) en rente-invloeden.

Kostenstijging Het percentage kostenstijging (inflatie) wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Voorbeelden hiervan zijn de Grond-, Weg- en Waterbouwprijsindex, de consumentenprijsindex, het inflatiestreefcijfer van de inflatie van de ECB, en verwachtingen van economische verkenningen van overheid en bedrijven. Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Wij bepalen dit percentage door de lange termijn verwachtingen van de markt. Soms kan vanwege de Pagina 46 van 48

BIJ.318449

marktsituatie of door afspraken met private partijen worden gekozen voor een afwijkend percentage per grondexploitatie. De keuze wordt voorzien van een onderbouwing. Rentepercentage De rente wordt bepaald conform de rekenregel in het BBV. Disconteringsvoet Kosten en baten van een project vallen zelden precies gelijk in de tijd. Om de kosten en de baten goed te kunnen vergelijken worden de verwachte kosten en baten in een grondexploitatie teruggerekend naar het moment dat het project start (het zogenaamde basisjaar). Dit gebeurt met de disconteringsvoet, een percentage. Dit percentage is bepaald in het BBV. Waarderingsgrondslagen Conform het BBV worden vastgoed, gronden en gebouwen, verantwoord op basis van de verkrijgingprijs. Deze wordt als boekwaarde op de balans opgenomen. Als de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, wordt het verschil als verlies genomen. In dit verband wordt onderscheid gemaakt tussen grond in de categorieën: a. Bouwgrond in exploitatie Grond die in een transformatieproces zit, met een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. b. Materiële vaste activa Grond met een vaste bestemming, die niet in een transformatieproces zit. c. ‘Warme grond’ Grond die op afzienbare termijn in exploitatie wordt gebracht. a.

Bouwgrond in exploitatie Kosten mogen worden bijgeschreven (geactiveerd), begrensd door de wettelijke kostensoortenlijst en overige regels van het BBV. b. Materiële vaste activa De grond wordt gewaardeerd in de huidige bestemming. De boekwaarde bestaat in dat geval uit de verkrijgingsprijs. Bij het opmaken van de jaarrekening toetsen we of de boekwaarde nog overeenkomt met de marktwaarde. Zodra de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, vindt een afwaardering tot de marktwaarde plaats. c. Warme grond In situatie c. moet de grond ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingsprijs, maar mag onder voorwaarden worden uitgegaan van de toekomstige (woningbouw)bestemming in plaats van de geldende bestemming6 zodat afwaardering kan worden voorkomen. Resultaatsbepaling Resultaten in de grondexploitaties volgen uit de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. Het totaalresultaat van alle grondexploitaties valt in het resultaat van de jaarrekening. Resultaatsbepaling op grondexploitaties wordt beheerst door de regelgeving in het BBV. Verliesneming Zoals eerder aangegeven worden de grondexploitaties jaarlijks herzien bij het opstellen van de jaarrekening. Indien de uitkomst leidt tot een geprognosticeerd verlies op een bepaald complex wordt dit gedekt via een (herstelbare) voorziening ter grootte van dit volledige verlies. Dit zijn de voorraden en de bouwgrond in exploitatie.

Het totaal resultaat van alle grondcomplexen bestaat uit winsten en vrijvallende of juist aanvullende verliesvoorzieningen. Het totaalresultaat telt op bij het resultaat in de jaarrekening. 6

Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), Commissie BBV, paragraaf 4.2 pagina 29

Pagina 47 van 48

BIJ.318449

In de praktijk komt het voor dat vanaf het begin al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. Indien de uitkomst leidt tot een verlies op een bepaald complex, dan moet volgens het BBV direct een voorziening worden getroffen ter grootte van dit tekort. Deze voorziening wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde van dit verlies of tegen de contante waarde van dit verlies. De gemeente mag hierin zelf een keuze maken.7 Winstneming Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd8. Dit leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij dient de Percentage-of-Completion methode (POC) te worden gevolgd. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3.

De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).9 BBV De commissie BBV heeft sinds de vaststelling van de voorgaande gemeentelijke Nota grondbeleid in 2015 tweemaal een nieuwe Notitie Grondexploitaties gepubliceerd: in 2016 en in 2019. Beide notities doen onder meer uitspraken over de uitvoering van gemeentelijk grondbeleid. De wijziging in 2016 had drie hoofddoelen: 1. Het zo goed mogelijk op elkaar aansluiten van BBV en fiscale wetgeving, 2. Het beperken van de risico’s bij de uitvoering van het grondbeleid, en 3. Eenduidigheid creëren in de verslaglegging van gemeenten. Nadat de commissie het BBV gewijzigd had in 2016, heeft zij verschillende uitingen gedaan en heeft zij via verschillende wegen vragen beantwoord. Om al die uitingen en verduidelijkingen overzichtelijk te houden heeft de commissie in 2019 de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd. De voorgaande notities en uitingen zijn daarmee komen te vervallen. In de notitie worden verschillende stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan.

7

Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), Commissie BBV, paragraaf 6.4 pagina 51 Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), Commissie BBV, paragraaf 6.1 pagina 49 9 Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), Commissie BBV, paragraaf 6.2 pagina 50 8

Pagina 48 van 48

BIJ.318449