Bijlage 2 - Bedrijventerreinen in Fryslân I vraagprognose tot 2035
Tekst van het document
Bedrijventerreinen in Fryslân Vraagprognoses tot en met 2035
Auteurs: Peter Louter Pim van Eikeren Opdrachtgever: Provincie Fryslân Contactpersoon bij opdrachtgever: Martijn Ledegang
Bureau Louter Rotterdamseweg 183c 2629 HD Delft Telefoon: 015-2682556 peter@bureaulouter.nl www.bureaulouter.nl Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Louter. Verwijzing naar resultaten uit dit onderzoek is toegestaan, mits voorzien van een duidelijke bronvermelding, namelijk: ‘Bureau Louter (2021) Bedrijventerreinen in Fryslân, Vraagprognoses tot en met 2035
Woord vooraf De provincie Fryslân heeft aan Bureau Louter verzocht een prognose te maken van de ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen tot en met 2025, met een doorkijkje naar 2035. Prognoses zijn opgesteld voor Fryslân als geheel, voor vier regio’s en voor de groep van F4-gemeenten (Heerenveen, Leeuwarden, Smallingerland en Súdwest-Fryslân, met kern Sneek). Vanuit de provincie is het onderzoek begeleid door Martijn Ledegang (aanspreekpunt). De positieve wijze waarop hij daar uitvoering aan heeft gegeven, heeft zeker bijgedragen aan de kwaliteit van het eindproduct. Bureau Louter is hem daarvoor zeer erkentelijk. Meile Tamminga heeft een actieve bijdrage geleverd aan het onderzoek door zijn werkzaamheden om een inschatting te maken van de zogenaamde ‘onbebouwde reserves’. Dat zijn weliswaar uitgegeven, maar (nog) niet bebouwde delen van bedrijventerreinen. Tevens heeft Meile gegevens geleverd over de uitgifte van bedrijfskavels in de periode 2015-2020. We zijn hem daarvoor zeer erkentelijk. De kwaliteit van de gegevens die de provincie op dit gebied bijhoudt, is uitstekend. Daarnaast zijn met deskundigen van alle Friese gemeenten op het vasteland gesprekken gevoerd. Centraal daarin stond het controleren van de juistheid van de gebruikte gegevens. Daarnaast is bij deze gesprekken nog andere informatie ingewonnen.
Wij zijn allen zeer erkentelijk voor hun bereidwilligheid om aan het onderzoek mee te werken. In bijlage II staat een overzicht van de contactpersonen bij de gemeenten. Delft, april 2021
ínhoud Woord vooraf ínhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4
Inleiding Aanleiding en onderzoeksvragen Historische uitgifte bedrijventerreinen Indelingen gebieden en sectoren Inhoud rapport
1 1 1 4 5
2 2.1 2.2 2.3 2.4
Methodiek Methodiek: de BLM — Bureau Louter Methode Rol van gemeenten in het onderzoek Overige methodologische aspecten Prognose en realisatie 2015-2020
7 7 9 11 14
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Componenten achter de ruimtevraag Ontwikkeling bedrijventerreinen Economie en ontwikkeling werkgelegenheid Locatietypevoorkeuren Terreinquotiënten
19 19 33 43 49
4 4.1 4.2 4.3
Vraag naar bedrijventerreinen tot 2030 Vraag naar bedrijventerreinen in vier scenario’s Onderverdeling naar sectoren Onderverdeling naar kavelgrootte
52 52 59 63
I II
Bijlagen Methodologische aspecten Contactpersonen bij de gemeenten
65 75
III IV
Detailuitkomsten Tabellen met resultaten prognoses
76 96
Opmerking: Een liggend streepje betekent tot en met. Dus: 2021-2025 is 2021 tot en met 2025 (of van 1 januari 2021 tot 1 januari 2026).
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
1
Inleiding
1.1
Onderzoeksvragen
In 2015 heeft Bureau Louter prognoses opgesteld voor de vraag naar bedrijventerreinen tot 2025 (met een doorkijkje tot 2030) in Fryslân, met een onderscheid naar de vier regio’s in Fryslân waarin gemeenten op het gebied van bedrijventerreinen samenwerken (Noordwest-Fryslân, Noordoost-Fryslân, ZuidwestFryslân en Zuidoost-Fryslân). De provincie Fryslân heeft aangegeven een nieuwe behoefteraming te wensen met prognoses voor de ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2021 2035. Om in deze informatiebehoefte te voldoen heeft de provincie aan Bureau Louter verzocht een onderzoek uit te voeren waarin de volgende onderzoeksvraag centraal staat: Onderzoeksvraag ‘Een kwantitatieve prognose van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen voor de periode 2021 tot en met 2025 en een indicatieve prognose voor de periode daarna tot en met 2035, met daarbij de volgende uitgangspunten/elementen: * Een prognose voor heel Fryslân. * Een prognose voor de vier onderscheiden regio’s. * Een prognose voor de groep F4-gemeenten (Leeuwarden, Heerenveen, Smallingerland en Súdwest_______ Fryslân)._________________________________________________________________________________
Aanvullend wenst de provincie Fryslân een 'segmentatie' van de vraag naar brede economische sectoren en kavelgrootte. Hierbij heeft de provincie nog het volgende aangegeven: * In de basisprognose worden berekeningen gemaakt volgens een aantal scenario’s voor de nationale economie. * De prognose heeft alleen betrekking op de bedrijventerreinen op het vasteland van Fryslân, met uitzondering van de zeehaventerreinen te Harlingen. * Het inzichtelijk maken van het huidige aanbod en de planvoorraad voor nieuwe bedrijventerreinen in Fryslân maakt géén onderdeel uit van de behoefteraming. * In de projectopzet van de behoefteraming moet worden voorzien in de afstemming met de veertien Friese gemeenten op het vasteland. * Naast de totale vraag naar bedrijventerreinen is een inschatting gewenst van de verdeling van de vraag naar grootte van de bedrijfskavels, voor Fryslân als geheel en per regio en voor de F4gemeenten als groep. In het onderzoek is gebruik gemaakt van een aantal indelingen: in gebieden, in economische sectoren en in grootteklassen van bedrijfskavels. De daarbij gemaakte keuzes staan in paragraaf 1.3 en bijlage I. In die bijlage wordt ook ingegaan op de voor dit onderzoek gebruikte gegevens.
1.2
Historische uitgifte bedrijventerreinen
In figuur 1.1 staat de uitgifte aan bedrijventerreinen per jaar sinds 1991 voor Fryslân. Het uitgangspunt vormden hierbij de gegevens volgens IBIS, een landelijk registratiesysteem van de ontwikkeling van bedrijventerreinen, dat jaarlijks wordt gevoed door informatie die door gemeenten wordt aangeleverd. Voor de provincie Fryslân is gebruik gemaakt van door de provincie geleverde gegevens. Nationaal zijn gegevens tot en met 2019 beschikbaar, voor de provincie Fryslân tot en met 2020. peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
1
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Na een gestage groei van uitgiftecijfers gedurende de jaren negentig, met een piek rond het jaar 2000, een terugval daarna en vervolgens groei tot het midden van de jaren nul, viel de uitgifte sinds 2007 steeds verder terug, om de jaren daarna te stabiliseren bij lage uitgiftecijfers in de periode 2012-2016. In de afgelopen vier jaar lagen de uitgiftecijfers weer ruim hoger dan in de periode 2012-2016. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte nam per decennium af en lag in 2011-2020 op een derde van de gemiddelde jaarlijkse uitgiftecijfers in de periode 1991-2000: de 10-jaars gemiddelde jaarlijkse uitgiftes bedroegen in de jaren negentig, nul en tien respectievelijk 88,7 hectare, 57,8 hectare en 29,2 hectare. Dit is een nationaal verschijnsel (zie figuur 1.2). Hoewel sprake is van conjuncturele schommelingen was de richting van de trend onmiskenbaar: naar beneden. Daarbij past wel de kanttekening dat de economische hoogconjunctuur in de periode 2017-2019 heeft geleid tot vrij hoge uitgiftecijfers (exclusief zeehaventerreinen en NoordHolland, waarvoor geen gegevens beschikbaar zijn). Het aandeel van Fryslân in het nationaal totaal schommelde de afgelopen drie decennia tussen de 4 en 12 procent (zie figuur 1.3).
Lange tijd lag het aandeel van Fryslân in het nationaal totaal rond een gemiddelde van 8 à 100Zo, maar in de periode 2015-2019 lag het eerder rond de 50Zo, hoewel het binnen die periode wel licht is gestegen. Als referentie staan in figuur 1.3 tevens de aandelen van Fryslân in het aantal inwoners van 18-66 jaar en van het aantal arbeidsplaatsen in de totale bedrijvigheid en bedrijventerreinsectoren (sectoren die voor een relatief groot deel op bedrijventerreinen zijn gevestigd; zie paragraaf 1.3). De aandelen in de uitgifte van bedrijventerreinen lagen voor Fryslân voorheen ruim boven de inwoners- en werkgelegenheidsaandelen, maar de laatste jaren is dat veel minder het geval. Figuur 1.1
Uitgifte netto hectares bedrijventerrein Fryslân, 1991-2020
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
2
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Figuur 1.2
Uitgifte netto hectares bedrijventerrein Nederland (excl. zeehaventerreinen, 1991-2019)
Opmerking: De gegevens voor de provincie Noord-Holland zijn niet altijd betrouwbaar en ontbreken zelfs voor sommige jaren. De uitgiftes zijn daarom exclusief Noord-Holland bepaald.
Figuur 1.3
Aandeel Fryslân in nationale uitgifte bedrijventerreinen, 1991-2019
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
3
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
1.3
Indelingen en gegevens
In het onderzoek wordt gebruik gemaakt van verschillende typen indelingen. Details daarover staan in bijlage I. In hoofdlijnen worden de volgende indelingen gehanteerd. Gebieden Naast het vasteland van Fryslân als geheel wordt onderscheid gemaakt in vier regio's, zoals vastgesteld door de provincie, namelijk Noordwest, Noordoost, Zuidoost en Zuidwest (zie bijlage I voor een kaartbeeld). Daarnaast is gebruik gemaakt van een tweedeling tussen de F4-gemeenten als groep (Leeuwarden, Heerenveen, Smallingerland en Súdwest-Fryslân) en de overige (tien) gemeenten op het Friese vasteland. In sommige analyses is ook onderscheid gemaakt tussen de vier individuele F4-gemeenten en 'Landelijk Noord' en 'Landelijk Zuid'. Bij Landelijk Noord gaat het dan om de gemeenten in de twee noordelijke regio's exclusief Leeuwarden (Harlingen, Waadhoeke, Noardeast-Fryslân, Achtkarspelen, Dantumadiel en Tytsjerksteradiel). Bij Landelijk Zuid gaat het om de gemeenten in de twee zuidelijke regio's exclusief de F4-gemeenten (Opsterland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf en De Fryske Marren). Bij de indeling in bedrijventerreinen is uitgegaan van de lijst van bedrijventerreinen zoals die door de provincie wordt gehanteerd. Daarbij geldt dat het bedrijventerrein Azeven-Zuid door de provincie aan Smallingerland wordt toegerekend, hoewel het op het grondgebied van de gemeente Opsterland ligt.
In dit onderzoek wordt daarbij aangesloten. In overleg met de gemeenten en/of omdat zij niet aan het minimumcriterium van een omvang van minstens een hectare voldeden is een aantal kleine bedrijventerreinen geschrapt. Economische sectoren De basisberekeningen voor dit onderzoek vinden plaats op een zeer gedetailleerde onderverdeling naar economische sectoren. Bij het weergeven van de resultaten wordt gebruik gemaakt van een indeling in zeven 'brede sectoren' en soms in een indeling van 21 'sectoren'. Aan een deel van die 21 sectoren wordt het predikaat 'bedrijventerreinsectoren' toegekend. Dat zijn sectoren die door de aard van hun werkzaamheden relatief vaak op bedrijventerreinen zijn gevestigd. Waar relevant zal afzonderlijk aandacht worden besteed aan 'zonneparken'. Deze zijn niet toegewezen aan de 21 sectoren en zeven brede sectoren. Overige activiteiten binnen de sector energie vallen onder kapitaalsintensieve industrie. Daartoe behoren onder andere biovergisters. In bijlage I staat een overzicht van de diverse indelingen in sectoren en staan tevens enige kerngegevens. Bedrijfskavels Op bedrijventerreinen in Fryslân bevinden zich in totaal ruim 16 duizend bedrijfskavels. Soms heeft een bedrijf meerdere aaneengesloten bedrijfskavels in bezit. Door de provincie hebben dan samenvoegingen plaatsgevonden. Door Bureau Louter wordt dit aangeduid als 'kavelcombinaties'.
In totaal zijn er ongeveer 11 duizend kavelcombinaties (inclusief kavelcombinaties die uit slechts één kavel bestaan). De kavelcombinaties vormen de ingang om 'terreinquotiënten' te bepalen (het aantal vierkante meter grondoppervlak per werknemer). Aan alle kavels is door de provincie een typering (of 'code' toegekend), namelijk: 1. Uitgegeven terrein. 2. Terstond uitgeefbaar. 3. Infrastructuur, water en groenstroken. 4. Niet terstond uitgeefbaar terrein. 5. Geen bedrijfsbestemming (zoals bijvoorbeeld delen op het terrein met uitsluitend woningen). De som over de codes 1 tot en met 4 vormt het 'bruto oppervlak', de som over 1, 2 en 4 het 'netto oppervlak' en code 1 vormt het netto uitgegeven terrein. peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
4
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Door Bureau Louter is daar nog aan toegevoegd het 'in gebruik zijnd' terrein. Dat zijn de bedrijfskavels met code 1 exclusief 'onbebouwde reserves' (ruimte op bedrijventerreinen die weliswaar verkocht is, maar waar geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden) en 'leegstand' (het oppervlak van bedrijfskavels met bebouwing, waarop geheel of gedeeltelijk sprake is van leegstaande panden). In het onderzoek wordt aandacht besteed aan de kavelgrootte. Daarbij is onderscheid gemaakt naar vijf grootteklassen, namelijk minder dan 0.25 hectare, 0.25 tot 0.5 hectare, 0.5 tot 1.0 hectare, 1.0 tot 2.0 hectare en 2.0 hectare of meer.
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op methodologische aspecten. In paragraaf 2.1 staat een beschrijving van de methodiek om de vraag naar bedrijventerreinen te bepalen: de 'BedrijfsLocatieMonitor'. Meer gedetailleerde informatie staat in bijlage I. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2. ingegaan op de rol die de gemeenten hebben vervuld binnen het onderzoek in de vorm van het aandragen van informatie. In paragraaf 2.3 staan overige methodologische aspecten. In paragraaf 2.4 tenslotte staat een vergelijking tussen de prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen uit het onderzoek in 2015 en de feitelijke uitgiftes sindsdien (in de periode 2015-2020). De vraag naar bedrijventerreinen wordt in de methodiek van de BedrijfsLocatieMonitor uitgesplitst naar drie componenten, namelijk de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen, de ontwikkeling van locatietypevoorkeuren (het deel van de bedrijvigheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd) en de ontwikkeling van terreinquotiënten (het ruimtebeslag per arbeidsplaats). Deze 'componenten' worden successievelijk besproken in paragraaf 3.2, paragraaf 3.3 en paragraaf 3.4 wat betreft de huidige situatie en de historische ontwikkeling. Hoofdstuk 3 begint met een analyse van de huidige situatie en de ontwikkelingen in het verleden van bedrijventerreinen (paragraaf 3.1).
In hoofdstuk 4 tenslotte staat de vraag naar bedrijventerreinen tot en met 2035. Eerst wordt in paragraaf 4.1 ingegaan op de totale vraag naar bedrijventerreinen, met een uitsplitsing naar gebieden en vier macroeconomische scenario's. Vervolgens is in paragraaf 4.2 een uitsplitsing naar economische sectoren gemaakt. Die uitsplitsing vindt zowel plaats voor Fryslân als geheel als naar regio's. In paragraaf 4.3 is tenslotte een inschatting gemaakt van de te verwachten verdeling van de vraag naar grootteklassen van bedrijfskavels.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
5
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Economische en demografische effecten van COVID-19 Over de effecten van COVID-19 op de economie en op de ruimtevraag worden momenteel veel verwachtingen uitgesproken, die echter zeker niet eensluidend zijn. Factoren zoals de lengte van de pandemie, de snelheid van vaccineren en de duur van maatregelen en steunpakketten hebben invloed op de economische en demografische effecten. Vooralsnog lijkt COVID-19 vooral trends die al bestonden te versnellen. Het is echter verre van duidelijk in hoeverre e-commerce, thuiswerken (vooral bij kantoorwerk), het aanhouden van grotere voorraden en re-shoring (meer productie dicht bij huis) ook zullen blijven toenemen indien de COVID-19 crisis op korte termijn wordt bezworen. Een voorbeeld: een recent experiment waarbij mensen die een test hadden ondergaan een congres bezochten met 500 deelnemers wees uit dat iedereen 'gewoon' weer boven op elkaar stond, zonder enige vorm van het houden van afstand (het 'oude normaal', terwijl bekend is dat bij testen sprake kan zijn van vals-negatieven en er tussen test en deelname een tijdsverschil was van twee dagen waarin men besmet had kunnen raken).
In een situatie waarbij COVID-19 langdurige effecten zal blijken te hebben, bijvoorbeeld omdat mutaties resistent blijken te zijn/worden voor de bestaande vaccins, is de kans dat structurele veranderingen op zullen treden groter dan wanneer op korte termijn afdoende oplossingen worden gevonden. Denkbare effecten van COVID-19 zijn de volgende (dit overzicht is verre van volledig): * Mogelijk zal, in een situatie waarbij pandemieën een deel van het dagelijks leven worden en een beleid dat men daar door middel van instrumenten als lockdowns op blijft reageren, wonen in een huis met een buitenruimte (een huis-met-een-tuintje) aan populariteit winnen. Dat zou dan ook extra groei in de minder verstedelijkte delen van Fryslân in kunnen houden. Extra koopkracht en extra arbeidsaanbod zouden kunnen leiden tot meer groei in de bedrijvigheid, deels ook voor bedrijven die voornamelijk op bedrijventerreinen zijn gericht. Dat dit een structurele trend zal worden, is op dit moment echter verre van zeker. * Er zijn op dit moment vooral effecten op contactenberoepen (horeca, evenementen, een deel van de winkels, contactberoepen als bijvoorbeeld kappers). Dit zal weinig effect hebben op de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen omdat deze typen bedrijvigheid niet of nauwelijks op bedrijventerreinen zijn gericht.
Indirect kan er wel een effect zijn: wanneer online winkelen extra gaat groeien zal de vraag naar bedrijventerreinen toenemen (groei van distributie en opslag vanuit detailhandel in internet). * Mogelijk zal meer thuis gewerkt gaan worden. Dat heeft voornamelijk effect op kantoorwerkgelegenheid: de vraag naar kantoorruimte zou af kunnen nemen. Aangezien daarvan slechts een bescheiden deel op een bedrijventerrein is gevestigd, zal de afname van de vraag naar bedrijventerreinen als gevolg van meer thuiswerken naar verwachting klein zijn. * De kwetsbaarheid van een productiesysteem waarbij een groot deel van de fysieke producten op grote afstand van Nederland wordt geproduceerd (zowel eindproducten als tussenproducten) is door COVID-19 duidelijk aan het licht gekomen. Dit zou kunnen leiden tot het aanhouden van meer voorraden (een toename van opslagruimte) en/of tot re-shoring, waarbij het zelfs denkbaar is dat een groter deel van de productie weer binnen Nederland zelf gaat plaatsvinden. Zowel vanuit de distributiesector als vanuit de industrie zal dit mogelijk tot een toename van de vraag naar bedrijventerreinen leiden. Dat is echter verre van zeker en hangt sterk af van de mate van permanentheid waarmee beperkingen op internationale goederenstromen op zullen gaan treden.
Uiteindelijk bestaat dit systeem omdat het kostenvoordelen oplevert en in de strijd om de consument zullen bedrijven indien het enigszins mogelijk is zo goedkoop mogelijk willen blijven produceren. Slechts wanneer lockdowns en beperkingen in internationale goederenstromen een structurele kostenpost worden zal het bedrijfsleven bedrijfsstrategieën op het gebied van opslag en distributie en de keuzes waar geproduceerd wordt (of waar grondstoffen en tussenproducten worden ingekocht) mogelijk gaan wijzigen. De eerste indrukken zijn dat de korte termijn effecten van COVID-19 voor Fryslân beperkt zijn: * In 2020 werd 40 hectare aan bedrijfskavels verkocht. Dat is niet minder dan in de voorgaande jaren. * Uit de vraaggesprekken met contactpersonen bij de gemeenten (medio 2020) bleek dat men destijds in ieder geval nog niet of nauwelijks effecten op de belangstelling voor bedrijfskavels ondervond. Incidenteel waren bedrijven met belangstelling voor aankoop van grond afgehaakt. In de gevallen waarbij daar sprake van was, vormde niet in eerste instantie terugvallende omzet/winst de drijvende kracht, maar eerder terughoudendheid bij banken bij het verstrekken van leningen.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
6
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
2
Methodiek
In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen de methodiek besproken. Eerst wordt een verbeterde versie van de zogenaamde BedrijfsLocatieMonitor (de BLM) toegelicht. Deze methodiek vormt de ruggengraat van de opgestelde vraagprognoses (zie paragraaf 2.1). Aan het onderzoek liggen verschillende gegevensbestanden ten grondslag (zie bijlage I). Een belangrijk onderdeel van het onderzoek was een uitvoerige controle, en zo nodig correctie, van de gegevens. Daartoe is onder andere gebruik gemaakt van de kennis bij lokale deskundigen. In bijlage II staat de lijst met contactpersonen bij de gemeenten. In paragraaf 2.2 is aangegeven welke informatie bij de contactpersonen is ingewonnen. In paragraaf 2.3 zijn overige methodologische aspecten besproken, waaronder hoe is omgegaan met leegstand op bedrijventerreinen en hoe is omgegaan met door de provincie Fryslân aangeleverde informatie over zogenaamde ‘onbebouwde reserves’. In paragraaf 2.4 tenslotte vindt een evaluatie plaats in hoeverre de prognose uit het onderzoek uit 2015 voor de periode 2015-2020 overeenkomen met de feitelijke uitgifte.
2.1
Methodiek: de BLM — Bureau Louter Methode
De basis voor het bepalen van de vraag naar bedrijventerreinen is een methode die voortbouwt op de methodiek van de BedrijfsLocatieMonitor (die voorheen landelijk gebruikt werd voor het maken van prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen). Deze oorspronkelijk door het CPB ontwikkelde methode levert slechts uitspraken op het niveau van provincies. In diverse onderzoeken is deze methodiek door Bureau Louter zodanig aangepast, aangevuld en verfijnd, dat ook prognoses op gemeentelijk niveau kunnen worden opgesteld. Deze methodiek wordt hier aangeduid als de BedrijfsLocatieMonitor - Bureau Louter Methodiek (oftewel: BLM-BLM). In het kader ‘BedrijfsLocatieMonitor (BLM)’ is de oorspronkelijke BLM-methodiek in hoofdlijnen beschreven. De belangrijkste innovaties in de BLM-BLM ten opzichte van de ‘traditionele BLM’ zijn: * Bureau Louter gebruikt voor de prognose van het aantal arbeidsplaatsen het in eigen beheer ontwikkelde AREA-model. Dat levert prognoses op het niveau van gemeenten, in plaats van prognoses op het niveau van regio’s. Een belangrijke ‘input’ voor het AREA-model is de nationale ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per economische sector. Daarvoor wordt uitgegaan van vier lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (die ten behoeve van dit onderzoek overigens wel ingrijpend zijn geactualiseerd door Bureau Louter; zie bijlage I).
Een tweede belangrijke ‘input’ zijn prognoses voor de bevolkingsontwikkeling per gemeente. Daarbij is uitgegaan van door de provincie Fryslân geleverde bevolkingsprognoses. In het AREA-model wordt per economische sector de werkgelegenheidsontwikkeling ‘verdeeld’ over gemeenten aan de hand van een groot aantal verklarende variabelen (waaronder de bevolkingsontwikkeling). Verklarende variabelen hangen bijvoorbeeld samen met ligging en bereikbaarheid, de bestaande dichtheid aan mensen en bedrijven en kenmerken van de arbeidsmarkt. Van belang is dat per economische sector andere typen ‘drijvende krachten’ achter de ruimtelijke verdeling van de werkgelegenheid van invloed zijn. Zo zal voor detailhandel met name het lokaal/regionaal bevolkingsdraagvlak van belang zijn, maar geldt voor distributiebedrijven dat vooral ligging en bereikbaarheid relevant zijn. Zie bijlage I voor een andere toelichting. * Voor de ontwikkeling van de locatietypevoorkeuren maakt Bureau Louter gebruik van gedetailleerde, gemeentelijke, informatie uit de vestigingenregisters van de provincie Fryslân, in plaats van gemiddelde, grofmazige kengetallen per provincie. * Aan de hand van een koppeling van arbeidsplaatsen naar bedrijfskavels maakt Bureau Louter gebruik van gebiedsspecifieke informatie over terreinquotiënten in plaats van zeer grofmazige kengetallen voor drie landsdelen.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
7
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
BedrijfsLocatieMonitor (BLM): oorspronkelijke opzet Een gangbare methode om tot een raming van de vraag naar bedrijventerreinen te komen is de BedrijfsLocatieMonitor (BLM), ontwikkeld door het Centraal Planbureau en daarna enige tijd beheerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. (Inmiddels is de verdere ontwikkeling stopgezet.) In de BLM worden de volgende drie bronnen (of: ‘componenten’) van vraag naar bedrijventerreinen onderscheiden: * Ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen. Het Centraal Planbureau bepaalt de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen als volgt. Het uitgangspunt vormt de nationale prognose van het aantal arbeidsplaatsen, met een onderscheid naar economische sectoren. Daarvoor worden de vier lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau gehanteerd. Door middel van een eenvoudig model wordt de nationale ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per sector voorspeld en vervolgens verdeeld over regio’s binnen Nederland. * Ontwikkeling van de ‘locatietypevoorkeuren’. Concreet houdt dit in de ontwikkeling van het aandeel van de werkgelegenheid dat op een formeel bedrijventerrein is gevestigd. Het gaat dan om verplaatsing van bedrijven vanuit de woonbebouwing of het buitengebied naar een bedrijventerrein. Historisch gezien is er sprake geweest van een toename van het deel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd.
* Ontwikkeling van het ‘terreinquotiënt’ (het aantal vierkante meter netto bedrijventerrein per arbeidsplaats). Indien het ruimtebeslag per arbeidsplaats toeneemt, zal ook de vraag naar bedrijventerreinen toenemen, zelfs als er geen toename van het aantal arbeidsplaatsen of verplaatsing naar bedrijventerreinen plaatsvindt. De som over deze drie componenten is gelijk aan de totale uitbreidingsvraag. In de BLM worden 18 economische sectoren onderscheiden. Daarvoor worden per sector het terreinquotiënt, de ontwikkeling in de tijd daarvan, de locatietypevoorkeuren (ofte wel: het aandeel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd) en de ontwikkeling van de locatietypevoorkeuren bepaald. Daarbij wordt ook rekening gehouden met verschillen tussen regio’s. In totaal zijn er vijftien gebieden: de drie grootstedelijke regio’s, de overige delen van NoordHolland en Zuid-Holland en de overige tien provincies. De terreinquotiënten, de locatietypevoorkeuren en de ontwikkeling daarvan in de tijd zijn alle per gebied afzonderlijk bepaald. Bij het berekenen van de vraag naar bedrijventerreinen wordt dus rekening gehouden met verschillen tussen economische sectoren en tussen regio’s.
Vervangingsvraag Naast de uitbreidingsvraag kan er ook nog sprake zijn van vervangingsvraag. Daarbij zijn er globaal twee varianten: * Transformatie: een gebied krijgt een andere bestemming, waardoor gevestigde bedrijvigheid moet worden uitgeplaatst. * Herstructurering: kwaliteitsingrepen op een bedrijventerrein. Dat kan per saldo leiden tot een verandering in het ruimtebeslag per arbeidsplaats. Voor de vervangingsvraag als gevolg van transformatie of herstructurering van bedrijventerreinen wordt in de ‘traditionele’ BedrijfsLocatieMonitor uitgegaan van een vast jaarlijks percentage van de bestaande voorraad bedrijventerreinen aan onttrekkingen per jaar. In onderzoek van Bureau Louter (via de BLMBLM methodiek) wordt de vervangingsvraag ingeschat door concreet te bepalen of er, en zo ja voor welke, bedrijventerreinen sprake zal zijn van transformatie. Dat gebeurt aan de hand van gesprekken met deskundigen bij gemeenten (zie paragraaf 2.2). Aldus kan, op basis van de momenteel op de te transformeren bedrijventerreinen gevestigde bedrijvigheid, worden ingeschat hoe groot de vervangingsvraag zal zijn. Er moet op worden gewezen dat in dit onderzoek alleen relevant is in hoeverre transformatie/herstructurering leidt tot een vervangingsvraag omdat gevestigde bedrijvigheid verplaatst zal moeten worden.
Van vervangingsvraag is dan bovendien slechts sprake wanneer men uitwijkt naar een locatie elders op het bedrijventerrein of naar een ander bedrijventerrein binnen Fryslân. De interviews met deskundigen bij de gemeenten hebben voor Fryslân slechts in zeer geringe mate geleid tot het aanwijzen van bedrijventerreinen waar transformatie of herstructurering leidt tot gedwongen verplaatsing van gevestigde bedrijvigheid (en dus tot vervangingsvraag). Soms bestaan er wel plannen
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
8
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
voor transformatie/herstructurering, maar zijn deze op de middellange termijn, waar hier de aandacht naar uitgaat (de periode 2021-2025), nog niet concreet. Enkele voorbeelden: * Hogedijken in Dokkum (gemeente Noardeast-Fryslân). Het deel aan de noordwestzijde, ten noorden van Hogedijken verliest inde periode 2021-2025 de bedrijfsbestemming. Dat zal tot vervangingsvraag leiden. De gemeente schat dat de vervangingsvraag 1.3 hectare zal bedragen. * Mogelijke transformatie/herstructurering op een deel van de IJlsterkade (Sneek). Een deel is daar overigens al getransformeerd naar woningbouw. Dat is niet meer als uitgegeven terrein beschouwd. * Op een voormalig Prins-terrein in Dokkum wordt ook herstructurering/transformatie overwogen. Of dat doorgaat is echter hoogst onzeker. * De Polle in Berltsum (gemeente Waadhoeke). Dit wordt mogelijk een woonwijk. Op dit moment is er slechts een old-timer museum operationeel. Het is zeer de vraag of dat bij verplaatsing weer op een bedrijventerrein zou vestigen. * Op bedrijventerrein Franeker-Oost, ten noorden van het Van Harinxmakanaal is in het oostelijk deel nog slechts één bedrijf operationeel (een schildersbedrijf op een terrein van 0.42 hectare). Bureau Louter heeft hier de contour van het bedrijventerrein aangepast door aan dit terrein niet meer de status van bedrijventerrein toe te kennen.
Wellicht zou het gevestigde schildersbedrijf op termijn willen verplaatsen naar een andere locatie op een bedrijventerrein in Waadhoeke. * Mogelijk zal op een deel van Heerenveen-Zuid op termijn transformatie plaatsvinden. Vooralsnog bestaan er echter nog geen concrete plannen. Gezien het zeer geringe areaal aan te transformeren bedrijventerreinen speelt vervangingsvraag slechts een beperkte rol in dit onderzoek. Slechts in Noardeast-Fryslân zal mogelijk sprake zijn van een (bescheiden) vervangingsvraag. De door Bureau Louter gemaakte berekeningen resulteren in de vraag naar bedrijventerreinen, uitgesplitst naar de gemeenten op het vasteland van Fryslân (exclusief de zeehaventerreinen bij Harlingen) en met een onderscheid naar een aantal economische sectoren. Vanuit die basis is de vraag bepaald voor elke van de vier regio’s en voor de F4-gemeenten (individueel en als groep), steeds voor elke van de vier lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau. Dat gebeurt voor de periode 2021-2025 (een periode van vijfjaar) en voor de 15-jaars periode 2021-2035.
2.2
Rol van gemeenten in het onderzoek
Alle veertien Friese gemeenten op het vasteland waren bereid hun medewerking aan het onderzoek te verlenen. Daartoe is een telefonisch interview gehouden aan de hand van een vooraf gestuurde vragenlijst. Concreet zijn de volgende thema’s aan de orde gekomen: * Welke bedrijventerreinen zijn er en wat is hun ruimtelijke afbakening (‘contour’). Dit is bepalend voor het vaststellen welke bedrijvigheid er op een bedrijventerrein is gevestigd. Als basis diende de contour zoals geleverd door de provincie Fryslân. Op basis van het gesprek tussen Bureau Louter en de deskundigen bij de gemeenten werd deze, aan de hand van kaartbeelden, zonodig aangepast. Dit was slechts bij uitzondering nodig. * Welke plannen voor transformatie (naar andere functies dan bedrijventerreinen) en/of herstructurering zijn er. Deze informatie is van belang om te bepalen of er vervangingsvraag kan worden voorzien van bedrijven die hun huidige locatie moeten verlaten. Zoals eerder aangegeven bleek daarvan nauwelijks sprake te zijn. * De onbebouwde reserves (uitgegeven terreinen, die echter door de eigenaar nog niet zijn bebouwd) zijn bepaald door de provincie (zie paragraaf 2.3). Aan de deskundigen bij de gemeenten is voorgelegd of zij dit herkennen. Daarnaast heeft Bureau Louter nog een extra peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
9
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
*
*
controle uitgevoerd. In bijlage I staat per gemeente het totaal aantal hectares aan onbebouwde reserves. Als gevolg van de extra controles wijkt dit iets af van de cijfers van de provincie. Informatie over leegstand op bebouwde delen van de bedrijventerreinen. De verwachting was dat deze informatie zeker niet op gedetailleerd niveau in elke gemeente beschikbaar zou zijn. Dat bleek inderdaad het geval te zijn. Wel kon op deze wijze worden getoetst of er momenteel op specifieke grote kavels geen bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd. De leegstand is bepaald aan de hand van informatie van internet, gecontroleerd en waar nodig gecorrigeerd. Inzicht in eventuele 'leads': bedrijven waarvoor wordt voorzien dat zij op korte termijn tot koop van een bedrijfskavel zullen overgaan. Bij een deel van de gemeenten bestond hier een actueel overzicht van, maar zeker niet bij alle gemeenten.
Naast de algemene vragen over de contouren van de bedrijventerreinen en eventuele geplande transformaties (waarover bij alle gemeenten informatie beschikbaar is) aan elke gemeente gevraagd om de volgende typen informatie: * Overzicht van recent uitgegeven kavels ('uitgifte'). * Huidige leegstand ('leegstand'). * Lijst met bedrijven die belangstelling hebben getoond voor een bedrijfskavel ('leads'). Gegevens over uitgifte, leads en leegstand bleken niet bij alle gemeenten beschikbaar zijn. Deze informatie wijzigt bovendien sterk in de tijd. Besloten is daarom om 'leads' niet in het onderzoek te betrekken omdat geen integraal beeld bestaat voor alle gemeenten. Voor leegstand is gebruik gemaakt van een andere bron, namelijk gegevens van Funda In Business (via internet). Het betreft de stand op 4 februari 2021 (zie ook paragraaf 2.3). Over de in het (recente) verleden uitgegeven kavels bestaat ook niet bij alle gemeenten een volledig beeld. Hier kon echter gebruik worden gemaakt van een door de provincie geleverd overzicht van uitgiftes van bedrijfskavels in de periode 2015-2020. Bekend was daarbij op welk bedrijventerrein het kavel was uitgegeven, in welk jaar, wat de omvang van het kavel was en wie de koper was. Niet bekend is wat de sector is van de bedrijven die hun bedrijfsactiviteiten zijn gaan uitvoeren op het kavel.
Dit is daar Bureau Louter zo veel mogelijk bepaald op basis van verschillende bronnen van informatie (zie paragraaf 2.3).
2.3
Overige methodologische aspecten
Aan specifieke methodologische aspecten wordt verder soms aandacht besteed bij het bespreken van de onderzoeksresultaten. In het algemeen wordt hier echter nog stilgestaan bij een aantal thema's, namelijk: * de ontwikkeling van terreinquotiënten en locatietypevoorkeuren als onderdeel van de prognoses; * leegstand en onbebouwde reserves; * de uitgifte van bedrijfskavels in Fryslân in de periode 2015-2020. Ontwikkeling terreinquotiënten en locatietypevoorkeuren Om tot prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen te komen is eerst voor elk op een bedrijventerrein gevestigd bedrijf gemeten en anders zo goed mogelijk geschat wat het huidige netto ruimtebeslag is. Aldus kunnen vanaf een zeer gedetailleerd niveau terreinquotiënten worden bepaald. In het kader ‘Bepalen van terreinquotiënten’ is aangegeven hoe de regio- en sectorspecifieke terreinquotiënten door Bureau Louter zijn bepaald (zonder in technische details te vervallen). Tevens zijn de locatietypevoorkeuren per gebied en sector bepaald op basis van het vestigingenregister omdat voor elk bedrijf bekend is of het wel of niet op een bedrijventerrein is gevestigd.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
10
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Bepalen van terreinquotiënten Theoretisch is het mogelijk om voor elk individueel bedrijf het terreinquotiënt (het ruimtebeslag per werknemer) te bepalen. Omdat van elk bedrijf uit het vestigingenregister bekend is wat de locatie is, kan dat worden gekoppeld aan kavels (of beter: kavelcombinaties). Die relatie is niet 1-op-1: soms zijn er meerdere bedrijven gevestigd op een kavelcombinatie en soms zijn kavelcombinaties uitgegeven, maar is er volgens het vestigingenregister geen bedrijf gevestigd. Via aanvullende informatie en rekenkundige methodieken heeft Bureau Louter informatie zodanig gecombineerd dat een zo goed mogelijke inschatting resulteert van de terreinquotiënten voor individuele bedrijven. Die berekeningen zijn zo uitgevoerd dat de som van het ruimtebeslag van bedrijven op een bedrijventerrein altijd exact optelt tot het totale aantal bebouwde en in gebruik zijnde hectares op dat bedrijventerrein.
Wanneer de 'startsituatie' (de verdeling van de ruimte over bedrijven) bepaald is, moet vervolgen per combinatie van sector en gebied de te verwachten toekomstige ontwikkeling worden bepaald van: * de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen. Dat gebeurt via het AREA-model. * de ontwikkeling van het terreinquotiënt. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de ontwikkeling volgens de standaard BedrijfsLocatieMonitor. Beschikbare gegevens bieden onvoldoende aangrijpingspunten om hiervan af te wijken. De toekomstige ontwikkeling van het terreinquotiënt is voor alle Friese gemeenten en regio’s gelijkgesteld aan de door het Centraal Planbureau voor Fryslân bepaalde ontwikkeling. Tussen sectoren en ook tussen de vier macro-economische scenario's in Fryslân bestaan verschillen in de ontwikkeling van de terreinquotiënten. * de ontwikkeling van het aandeel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd (de locatietypevoorkeuren). Die ontwikkeling per gebied-sector combinatie is in dit onderzoek ingeschat. Daarbij is voor elke van de 21 sectoren bepaald wat de historische ontwikkeling is geweest van de locatietypevoorkeuren en is vervolgens geëxtrapoleerd naar de toekomst.
Er is per sector tevens onderscheid gemaakt naar de (ontwikkeling van) de locatietypevoorkeuren per F4gemeente, voor de groep van overige gemeenten in de twee noordelijke regio's ('Landelijk Noord') en voor de groep van overige gemeenten in de twee zuidelijke regio's ('Landelijk Zuid'). Daarbij is rekening gehouden met een eventueel in het verleden afvlakkende groei en is ook rekening gehouden met het feit dat er sprake zal zijn van een bepaald ‘verzadigingspunt’: een aandeel op bedrijventerreinen dat voor een specifieke sector als maximum mag worden beschouwd. Leegstand en onbebouwde reserves Een specifiek aandachtspunt wordt gevormd door de leegstand op bedrijventerreinen (zie ook paragraaf 2.2). Dit kan zowel leegstaande gebouwen betreffen op al bebouwde kavels (verder kortweg aangeduid als ‘leegstand’, waarbij het duidelijk zal zijn dat een kavel niet ‘leeg kan staan’, maar dat het hier om de bebouwing op het kavel gaat) als wel uitgegeven (in bezit van een particulier), maar nog niet bebouwde kavels (verder aangeduid als ‘onbebouwde reserves’). Door voor onbebouwde reserves en leegstand te corrigeren ontstaat een zuiverder beeld van de terreinquotiënten en wordt duidelijk welk deel van de uitgegeven bedrijventerreinen daadwerkelijk in gebruik is.. Het bepalen van de onbebouwde reserves en leegstand is niet eenvoudig.
De provincie heeft ten behoeve van dit onderzoek aan de hand van luchtfoto’s een inschatting gemaakt van de onbebouwde reserves per bedrijventerrein. Bij twijfel is dit nog voorgelegd aan de contactpersonen bij de gemeenten. Aan de hand van die informatie en aan de hand van recente ontwikkelingen (in gebruik nemen van kavels) zijn waar relevant aanpassingen doorgevoerd door Bureau Louter. Door Bureau Louter wordt, naast 'uitgegeven terrein' gebruik gemaakt van het begrip 'in gebruik zijnd terrein'. Dat is het uitgegeven terrein minus kavels (of delen van kavels) waarvoor sprake is van leegstaande bebouwing en minus 'onbebouwde reserves'. Ter herinnering: bij onbebouwde reserves gaat het om kavels (of delen van kavels) die weliswaar zijn uitgegeven, maar waar (nog) geen sprake is van bebouwing en het kavel ook niet wordt gebruikt voor opslag. Er is dus geen bedrijf actief. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom sprake is van onbebouwde reserves: peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
11
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
*
*
*
Het kan een recente aankoop van een kavel betreffen, waarbij nog niet met de bouw van een bedrijfspand is begonnen. Het is dan een kwestie van tijd voordat het kavel de status van 'onbebouwde reserve' verliest. Het kavel kan zijn gekocht door een projectontwikkelaar die (nog) geen kavels heeft verkocht. Dergelijke kavels kunnen in feite ook als 'uitgeefbaar' worden beschouwd, maar dan niet door de gemeente, maar door particulieren. Het kan om een kavel (veelal een deel van een kavel) gaan dat niet wordt gebruikt door een bedrijf. Er kan daarbij sprake zijn van verschillende situaties: het kan gaan om 'milieuruimte' rond een pand (in verband met hinder door stank, geluid of omdat er gevaarlijke bedrijfsprocessen worden uitgevoerd); het kan gaan om 'strategische reserves' (ruimte voor eventuele toekomstige groei van het bedrijf); en het kan gaan om ruimte waarvoor het inmiddels duidelijk is dat het bedrijf daar geen gebruik van zal maken (in dat geval zal het bedrijf die ruimte nu of mogelijk in de toekomst te koop aanbieden en kan het dus feitelijk ook als particulier - 'uitgeefbaar' worden beschouwd).
Bepalen uitgiftes 2015-2020 naar economische sector In de door de provincie Fryslân opgestelde lijst van 521 uitgiftes van bedrijfskavels in de periode 2015 2020 is niet bekend wat de economische sector is van het bedrijf dat de grond heeft gekocht. Om daar een beeld van te krijgen zijn door Bureau Louter de volgende informatiebronnen aangewend: * uit de gegevens van de provincie is de eigenaar bekend. Een complicerende factor is hier dat dit zeker niet altijd de bedrijfsnaam is, maar soms een persoon (bijvoorbeeld de directeur) en dat veel kavels zijn verkocht aan makelaars of projectontwikkelaars. Ook ging het soms om bedrijfsverzamelgebouwen of 'units', waarbij sprake is van meerdere bedrijven; * een deel van de gemeenten kon een lijst van uitgiftes leveren. Dat ging in het algemeen niet om bedrijfsnamen maar om aanduidingen zoals 'bouwbedrijf; * doordat de contour van het uitgegeven kavel bekend is, kan via BAG (Basisadministratie Adressen en Gebouwen) worden bepaald of er panden op het uitgegeven kavel staan. Aan de hand van het adres kan vervolgens getracht worden een koppeling te maken naar bedrijven via het vestigingenregister, gegevens uit Vastgoeddata en via internet.
Met behulp van dit zeer arbeidsintensieve werk kon uiteindelijk voor 160.0 hectare van de in totaal 197.9 hectare (810Zo) uitgegeven bedrijfskavels in de periode 2015-2020 worden achterhaald wat de verdeling over economische sectoren is geweest (zie ook paragraaf 3.1) Uitgifte van en vraag naar bedrijventerreinen Er moet op worden gewezen dat de 'vraag' naar bedrijventerreinen niet precies hetzelfde is als de 'uitgifte' van bedrijventerreinen (zie het kader 'Uitgifte en vraag naar bedrijventerreinen'). Wat dit betreft wordt door Bureau Louter een nieuw concept geïntroduceerd, namelijk 'space hoarding'.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
12
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Uitgifte en vraag naar bedrijventerreinen De 'uitgifte' betreft de door de gemeente uitgegeven kavels. De 'vraag' is gelijk aan de ontwikkeling van de in gebruik zijnde hectares bedrijventerrein. De ontwikkeling van de vraag is uit de volgende componenten opgebouwd: * uitgifte van kavels die in hetzelfde jaar ook in gebruik worden genomen * in gebruik nemen van nog onbebouwde kavels * de afname van leegstand, doordat op kavels met leegstaande bebouwing weer gestart wordt met bedrijfsactiviteiten * een negatieve vraag doordat op kavels waar voorheen bedrijvigheid actief was leegstand ontstaat (door vertrek of sluiten van een bedrijf) * een negatieve vraag doordat bedrijventerrein aan de voorraad wordt onttrokken (transformatie naar een andere functie). Dit is slechts relevant wanneer daar bedrijfsactiviteiten werden verricht, niet als al sprake was van leegstand of onbebouwde reserves. Hoewel dat verre van eenvoudig is, zouden deze componenten in principe alle kunnen worden gemeten.
Nauwelijks meetbaar is wat door Bureau Louter 'space hoarding'1 wordt genoemd: het op korte termijn aanhouden van ruimte die in feite niet wordt gebruikt (of verhuur van een deel van de ruimte aan andere bedrijven) bij een teruglopende markt of, andersom, juist het op korte termijn veel intensiever gebruik maken van ruimte dan optimaal zou zijn (of huur van ruimte van een ander bedrijf) bij een groeiende markt. Dergelijke 'aanpassingen' blijven vaak onder de radar bij gebruik van officiële statistieken en worden dus niet gemeten. Veelal zal pas op termijn worden overgegaan tot structurele oplossingen, zoals aankoop van een extra kavel, verplaatsen naar een groter kavel dan wel verkoop van (een deel van) het kavel of verplaatsen naar een kleiner kavel. Dit houdt in dat in een bepaald jaar zelfs sprake kan zijn van een negatieve vraag terwijl toch sprake is geweest van uitgifte van kavels, namelijk indien de afname in het gebruik op bestaande kavels (door ontstaan van leegstand) groter is dan de som van de uitgifte van nieuwe kavels, het in gebruik nemen van onbebouwde reserves en de afname van leegstand. Zeker in specifieke sectoren kan sprake zijn van een negatieve ruimtevraag, namelijk wanneer verlaten kavels in die sector worden gevuld door bedrijven uit andere sectoren.
Incidentele uitgiftes Soms wordt gewezen op de invloed van incidentele uitgiftes van grote kavels. Geclaimd wordt dan dat vraagprognoses daarmee opgehoogd zouden moeten worden. Dat is methodologisch niet juist. De ramingen van de BLM zijn namelijk bepaald inclusief grote uitgiftes. Een hogere vraag door uitgifte op de ene locatie zal dus op een andere locatie tot lagere vraag leiden. Los hiervan komen grote uitgiftes niet veel voor. Vaak wordt een ondergrens aangehouden van 10 hectare. Sinds 1988 zijn er slechts tien uitgiftes van 10 hectare of meer geweest in de drie noordelijke provincies, exclusief uitgiftes op zeehaventerreinen (zie tabel 2.1). Daarvan waren er vier in Heerenveen (waarvan zelfs drie in de periode 2012-2014). In het gehele Noorden was er sinds eind jaren tachtig dus gemiddeld slechts één maal in de drie jaar sprake van een uitgifte van 10 hectare per jaar of meer2. Voor een aantal van deze kavels geldt ook nog dat zij nog slechts gedeeltelijk bebouwd zijn. 1
2
Naar analogie van het begrip 'labour hoarding' uit de arbeidsmarkttheorie: het verschijnsel dat bedrijven bij een terugvallende omzet in eerste instantie geen vast personeel zullen ontslaan omdat daarin is geïnvesteerd en men de ontwikkelingen dus eerst nog even aan wil zien, terwijl ze bij een sterk groeiende vraag in eerste instantie nog terughoudend zijn bij het aannemen van nieuw personeel (omdat men eerst wil aankijken of het geen tijdelijke groei betreft). Inzet of af laten vloeien van flexibel personeel (tijdelijke arbeidskrachten of uitzendkrachten) vormt een middel om snel in te spelen op veranderende marktomstandigheden (maar is niet voor elk type bedrijvigheid even geschikt). Bij bedrijfsruimte vormt tijdelijk huren of verhuren van bedrijfsruimte hier het equivalent van. Overwerk of minder laten werken dan volgens het arbeidscontract vormt het equivalent van het meer of minder intensief gebruik maken van de beschikbare ruimte. Per provincie in het Noorden zou dus ongeveer één grote uitgifte per tien jaar verwacht worden. Wanneer er in Fryslân tot en met 2030 nog vier grote uitgiftes zouden zijn (met een gemiddelde van 15 hectare per jaar) zou dat betekenen dat er drie grote uitgiftes extra zijn, die dan bijvoorbeeld ten koste gaan van vestiging in andere noordelijke provincies. Dat zou tot een extra vraag van 45 hectare leiden.
Dat is 4 hectare per jaar voor de gehele provincie: een substantiële, maar zeker niet spectaculaire extra ruimtevraag.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
13
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Tabel 2.1
Uitgifte kavels van meer dan 10 hectare sinds 1988 in het Noorden
Jaar
Gemeente
Bedrijventerrein
Hectares
1993 1997 1998 1998 2005 2012 2013 2014 2017 2020
Veendam De Marne Slochteren Heerenveen Coevorden Heerenveen Heerenveen Heerenveen Groningen Groningen
RSCG-terrein Zoutkamp-Noord BT Rengers IBF Leeuwerikenveld VI IBF IBF IBF Roodehaan Westpoort
11 15 12 14 23 13 20 14 13 11
Bron: Toelichting:
2.4
Bedrijf Rail Service Centre Groningen Heijploeg (nog deel onbebouwd) Reining Transport SCI; sinds 2001 Tetra Pak (nog groot deel onbebouwd) Wildkamp (nog slechts klein deel in gebruik) Lidl (verplaatsing vanaf De Kavels) Fonterra/ Aware (op de groei gekocht) Ausnutrica (op de groei gekocht) Sweco (afvalverwerking) Aldi (verplaatsing uit Drachten; in aanbouw)
Basisgegevens uit IBIS en diverse andere bronnen; uitvoerige bewerking door Bureau Louter. Tot deze lijst is gekomen door eerst per bedrijventerrein in Noord-Nederland (exclusief zeehaventerreinen) te bepalen of er in een jaar 10 hectare of meer is uitgegeven. Vervolgens is aan de hand van verschillende bronnen (waaronder lokale deskundigen) door Bureau Louter bepaald of daarbij sprake was van uitgifte van een kavel van 10 hectare of meer. Dank gaat uit naar Luuk Ronde van de Regio Groningen-Assen voor het leveren van recente informatie over die regio (de uitgiftes aan Sweco en Aldi).
Vergelijking prognose ruimte vraag en feitelijke uitgifte 2015-2020
In het onderzoek van Bureau Louter uit 2015 zijn prognoses opgesteld voor de periode 2014-2024, volgens een viertal scenario's. Aangenomen is hier dat die gemiddelde jaarlijkse vraag ook representatief is voor de periode 2015-2020. In figuur 2.1 staan de resultaten per scenario in de vorm van stippen. Daarin is tevens de feitelijke gemiddelde uitgifte per jaar weergegeven voor die periode (het uiteinde van het lichtblauwe staafje). Er is uitgegaan van de gemeentelijke indeling in 2013 (twintig gemeenten). Als gevolg van gemeentelijke herindelingen wijkt de verdeling naar regio's en naar F4-gemeenten versus overige gemeenten iets af van de huidige situatie (bedrijventerreinen in het voormalige Littenseradiel in Noordwest vallen tegenwoordig deels in Súdwest-Fryslân in Zuidwest) . Eerder is er al op gewezen dat 'vraag' niet precies gelijk is aan 'uitgifte'. De vraag in een periode wordt naast de uitgifte (en de eventuele onttrekking aan de voorraad van bedrijventerreinen) tevens bepaald door de ontwikkeling van de leegstand en de ontwikkeling van de onbebouwde reserves, alsmede door de (niet of nauwelijks te meten) effecten van 'space hoarding'. Dit is niet met terugwerkende kracht te berekenen, met uitzondering van twee effecten: * Voor een deel van de uitgiftes geldt dat zij nog niet in gebruik zijn genomen: er is dan sprake van 'onbebouwde reserves'.
Zij worden in mindering gebracht op de uitgifte. * Voor zover te achterhalen, zijn er zeven uitgiftes gedaan aan zonneparken (drie in Harlingen, twee in Ferwerderadiel, één in Kollumerland en één grote in Leeuwarden). In het onderzoek uit 2015 is daar geen rekening mee gehouden. Ze zijn daarom in mindering gebracht op de vraag. Na het in mindering brengen van onbebouwde reserves en zonneparken resulteert de 'gecorrigeerde uitgifte' (het donkerblauwe staafje in figuur 2.1). Hoewel niet is gecorrigeerd voor de ontwikkeling in de leegstand (zowel toenames als afnames zijn hier mogelijk), het in gebruik nemen van onbebouwde reserves sinds 2015 en de effecten van space hoarding geeft de voor het in gebruik nemen van onbebouwde reserves en het in mindering brengen van uitgiften voor zonneparken een beeld van de uitgifte die in lijn met de in 2015 gebruikte berekeningswijze van de vraag voor de periode 2015-2020 zal liggen. In tabel 2.2 is nog een vergelijking gemaakt tussen de gecorrigeerde uitgifte in de periode 2015-2020 en de berekende vraag voor die periode volgens het Transatlantic scenario van het Centraal Planbureau peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
14
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
(afgekort als 'TM' - zie bijlage I, vanaf pagina 73 voor een toelichting bij de CPB-scenario's). Gezien de beweging richting 'markt' die in Nederland in die periode werd voortgezet (zie de as 'publieke' versus 'private' verantwoordelijkheden in figuur I.3 in bijlage I) en de neiging tot meer gewicht bij nationale soevereiniteit, niet alleen in Nederland, maar ook in andere landen (opkomst van anti-establishment partijen, meer protectionistische maatregelen in de internationale handel, terughoudender asielzoekersbeleid - zie de as 'internationale samenwerking' versus 'nationale soevereiniteit' in figuur I.3) lijkt het TM-scenario het meest overeen te komen met ontwikkelingen in die periode. Uit tabel 2.2 blijkt dat het verschil tussen prognose (volgens het TM-scenario) en 'realisatie' (de gecorrigeerde uitgifte) voor Fryslân als geheel slechts 0.69 hectare per jaar bedroeg (ongeveer een voetbalveld). De feitelijke jaarlijkse uitgiftes in de F4-gemeenten lagen twee voetbalvelden boven de prognose uit 2015 en de feitelijke jaarlijkse uitgiftes over de som van alle zestien overige gemeenten bleven een voetbalveld achter bij de prognose. Voor Zuidoost en Zuidwest kwamen voorspelling en realisatie vrijwel overeen en voor Noordwest bleef de realisatie iets achter bij de prognose.
Het grootste verschil resulteerde voor Noordoost: daar lag de feitelijke uitgifte twee hectare per jaar boven wat in 2015 volgens het TM-scenario werd voorzien. Voor de vijf individuele gemeenten met de hoogste uitgiftecijfers in de periode 2015-2020 (de F4gemeenten, aangevuld met De Fryske Marren, met kernen als Lemmer en Joure) bleef het verschil tussen prognose en realisatie in vier van de vijf gevallen onder de 0.5 hectare per jaar. Slechts in Heerenveen lag de uitgifte meer dan een hectare per jaar boven de in 2015 berekende vraag. Dat verschil wordt al volledig verklaard door één grote uitgifte van 7.65 hectare (veruit de grootste van alle Friese uitgiftes in de periode 2015-2020 - zie ook tabel 3.4): een verdere uitbreiding van een zuivelbedrijf dat enkele jaren eerder was gevestigd op het IBF-terrein en in feite dus onderdeel van een 'incidentele uitgifte'. Bij de overige vijftien gemeenten (die verder worden aangeduid als de 'landelijke gemeenten') zijn enkele patronen herkenbaar. Zo blijkt in alle landelijke gemeenten in Noordwest sprake te zijn van een bij de verwachting achterblijvende uitgifte. De verschillen tussen de berekende vraag en de feitelijke uitgifte zijn overigens veelal klein: in vier van de zes gemeenten minder dan 0.2 hectare per jaar.
Het grootste verschil resulteert voor Harlingen: daar blijft de uitgifte bijna een hectare per jaar achter bij de prognose. De totale uitgifte was overigens aanzienlijk hoger dan de gecorrigeerde uitgifte, maar daarbij ging het om de aanleg van zonneparken. Daarnaast is Harlingen de enige gemeente met zeehaventerreinen. Deze zijn buiten de prognoses gelaten. In de periode 2015-2020 is echter maar liefst 8.14 hectare aan zeehaventerrein uitgegeven (1.36 hectare per jaar). Voor de meeste bedrijvigheid die vestigt op een zeehaventerrein bestaat er in feite geen duidelijke voorkeur voor vestiging op een zeehaventerrein of vestiging op een zwaar industrieterrein met een goede ontsluiting via het water. Bij de berekening van de vraag naar bedrijventerreinen kan dat verschil ook niet worden gemaakt. In de (hypothetische) situatie dat de zeehaventerreinen in Harlingen niet als zodanig waren aangemerkt, maar als 'regulier' bedrijventerrein (voor zware milieucategorieën) zou dus een uitgifte van 1.50 hectare per jaar resulteren (0.14 plus 1.36). Dat is zelfs wat hoger dan volgens het TM-scenario en maar iets lager dan volgens het hoogste scenario (GE - zie figuur 2.1). Voor de regio Noordwest als geheel zouden prognoses en realisatie dan zelfs vrijwel exact gelijk zijn (respectievelijk 6.08 en 6.06 hectare per jaar).
Een tweede patroon is dat voor vrijwel alle gemeenten in de regio Noordoost (waar geen enkele F4gemeente ligt) de uitgifte hoger lag dan de berekende vraag. De enige uitzondering is hier Tytsjerksteradiel. Voor die gemeente zou dat samen kunnen hangen met een tekort aan aanbod van geschikte bedrijfskavels (kwantitatief, maar mogelijk ook kwalitatief). Wanneer er wel voldoende aanbod was geweest, betekent dat overigens niet dat de totale uitgifte in Noordoost ook nog verder zou zijn toegenomen. Denkbaar is dat bedrijven als gevolg van een tekort aan aanbod hebben gekozen voor andere gemeenten in de omgeving (bijvoorbeeld Achtkarspelen, waar sprake was van meer uitgifte dan vraag). Dergelijke keuzes tussen nabijgelegen gemeenten maken dat prognoses op gemeentelijk niveau altijd met meer onzekerheden zijn omgeven dan op regionaal niveau, met name wanneer het om (in termen van de peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
15
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
ruimte aan bedrijventerreinen) kleine gemeenten gaat. Gebrek aan aanbod (kwantitatief of kwalitatief) kan overigens ook bij andere gemeenten leiden tot minder uitgifte dan volgens de berekende vraag. Figuur 2.1
Confrontatie vraag naar bedrijventerreinen en feitelijk uitgifte, 2015-2020
Leeuwarden Smallingerland Heerenveen Súdwest-Fryslân De Fryske Marren -1
01
23456789
10
-0.3
0
0.3
0.6
0.9
1.2
1.5
1.8
2.1
2.4
2.7
3
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
-3
0
3
6
9
12
15
18
21
24
27
30
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Harlingen Franekeradeel Littenseradiel Menameradiel het Bildt Leeuwarderadeel Ferwerderadiel Dantumadiel Dongeradeel Kollumerland c.a. Achtkarspelen Tytsjerksteradiel Opsterland Ooststellingw erf Wëststellingw erf
Noordwest Noordoost Zuidoost Zuidwest
F4-gemeenten Overige gemeenten
Fryslân totaal
Uitgifte Totaal Na correctie
Prognose O Regionale Communities O Strong Europe O Transatlantic Market O Global Economy
Toelichting: Het totaal van de donkerblauwe en lichtblauwe staafjes geeft de totale uitgifte in de periode 2015-2020 weer. Bij de gecorrigeerde uitgifte zijn uitgiftes aan zonneparken en uitgiftes die geheel of gedeeltelijk nog niet in gebruik zijn genomen ('onbebouwde reserves') in mindering gebracht. Dat vormt de best mogelijke maatstaf voor een vergelijking met de in 2015 berekende 'vraag' naar bedrijventerreinen in de periode 2015-2020.
peter@bureaulouter.nl
tel. 015-2682556
www.bureaulouter.nl
16
Bureau Louter, 13 april 2021 Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035
Tabel 2.2
Vergelijking uitgifte en vraag volgens TM-scenario, 2015-2020, gemiddeld per jaar
Gebied
Uitgifte
Vraag TM
Uitgifte min vraag
Leeuwarden Smallingerland Heerenveen Súdwest-Fryslân De Fryske Marren
2.96 3.43 6.90 3.59 3.05
2.49 3.80 5.68 3.51 2.92
0.47 -0.37 1.22 0.08 0.13
Harlingen Franekeradeel Littenseradiel Menameradiel het Bildt Leeuwarderadeel Ferwerderadiel Dantumadiel Dongeradeel Kollumerland en Nieuwkruisland Achtkarspelen Tytsjerksteradiel Opsterland Ooststellingwerf Weststellingwerf