Bijlage 1. Verzoek wijziging bestemmingsplan d.d. 8 mei 2020

Artikel 4 lid 9 bijlage II Bor bepaalt dat: Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo waarbij met toepassing van arti­ kel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2”, van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken, komen in aanmerking het gebruiken van bouwwerken, even­ tueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere catego­ rieën vreemdelingen. Het voorliggende planvoornemen voldoet aan de gestelde voorwaarden zoals die zijn gesteld in artikel 4 lid 9 bijlage II Bor. In de volgende hoofdstukken zal worden ingegaan op de overige voorwaarden voor vergunningverlening op basis van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

7

Goede

r u

m t e l i j k e ordening

In de aanhef van artikel 2.12 lid 1 Wabo wordt gesteld dat een omgevingsvergunning kan worden verleend als de activiteit niet in strijd is met de goede ruimtelijk ordening. In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op de milieuas­ pecten in relatie tot het mogelijk maken van detailhandel in de bestaande beschikbare commerciële ruimte van 560 m2. In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de omgevingsvergunning van 30 mei 2012 heeft milieuonderzoek plaatsgevonden ten aanzien van de gehele ontwikkeling van de Arriva locatie. In de voorliggende ruimtelijke onderbou­ wing gaat het uitsluitend om het wijzigen van de functie van de bestaande beschikbare commerciële ruimte naar detailhandel. Het betreft hier een op­ pervlakte van 560 m2. De functiewijziging ziet op het toestaan van detailhan­ del, zodat geen sprake is van het toevoegen van een milieu(hinder)gevoelige functie. Er vinden geen bouwwerkzaamheden en/of grondroerende werkzaam­ heden plaats. Voor wat betreft de milieuaspecten: geluid, bodem, externe veiligheid, ecolo­ gie, archeologie, watertoets, milieuzonering, luchtkwaliteit en kabels en lei­ dingen treedt geen wijziging op ten opzichte van het milieuonderzoek zoals dat heeft plaatsgevonden in het kader van de omgevingsvergunningverlening op 30 mei 2012.

Daarnaast wordt ten aanzien van de ladder van duurzame verstedelijking op­ gemerkt dat op grond van artikel 5.20 van het Bor, artikel 3.1.6 van het Bro niet van toepassing is op een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder V, van de Wabo. Op het milieuaspect verkeer zal kort worden ingegaan. Dit hangt samen met het feit dat moet worden aangetoond dat is voorzien in voldoende parkeer­ plaatsen.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

9

3.1 Verkeer In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de omgevingsvergunning van 30 mei 2012 is aangegeven dat binnen het plangebied de volgende parkeerberekening is opgenomen2: ! Fase 1 I 27 appartementen 1.190 m2 Aldi 490m2 Commercieel

segment goedkoop Detailhandel: winkel Kantoren met baliefunctie

norm 1.3 per app 3 per 100m2 bvo 3 per 100m2 bvo

Parkeerplaatsen 35.1 35.7 14.7

Fase 2 12 appartementen 560m2 Commercieel

midden Kantoor met baliefunctie

1.6 per app 3 per 100m2 bvo

19.2 16.8

—

Sportvelden en zwembad Binnenstad

121 0 100.0 .

Totaal parkeerplaatsen

342.5

Figuur 2. Parkeerberekening omgevingsvergunning 30 mei 2012

De onderverdeling in fasen hangt samen met de definitieve verplaatsing van het busstation. Zoals opgemerkt is de verleende omgevingsvergunning voor de verplaatsing van het busstation aanhangig bij de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State. Vooreerst functioneert het gebied als voorlopig busstation. Na definitieve verplaatsing zal het gebied als openbare ruimte door de gemeente worden ingericht3, waarbij een groot aantal parkeerplaatsen aan het bestaan­ de aantal wordt toegevoegd. Uitgangspunt is dat voor alle functies zoals die zijn beoogd bij de volledige herontwikkeling van de Arriva locatie voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied worden aangelegd. Het betreft de realisatie van parkeervoorzienin­ gen voor: koopappartementen, huurappartementen, detailhandel en commer­ ciële ruimten. Deze parkeerplaatsen zijn gerealiseerd in de gebieden aangegeven met C, D en E in de figuur 3. Daarnaast wordt door middel van de inrichting van gebied F als opgenomen in figuur 3 tevens voorzien in de uit­ breiding van het bestaande aantal openbare parkeerplaatsen.

2 Parkeernorm gebaseerd op het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (2010) van de voor­ malige gemeente Bolsward. 3 Gebaseerd op geldende exploitatieovereenkomst d.d. 18 juli 2012.

10

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijtage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

ļāa

Figuur 3. Realisatie parkeerplaatsen eind 2016.

Zowel voor detailhandel als voor de commerciële ruimte is gerekend met drie parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De berekening is opgenomen in de parkeerberekening van de verleende omgevingsvergunning 30 mei 2012. Op basis van de CROW-publicatie waarin de parkeercijfers zijn vermeld (ten tijde van de opstelling van dit plan is dat publicatie 317 ‘Kencijfersparkeren en verkeersgeneratie’) zijn de genoemde uitgangspunten ten aanzien van de parkeernormen voldoende actueel. De benodigde parkeerplaatsen zijn reeds gerealiseerd. Er is dan ook geen sprake van een toename van de parkeerdruk op het gebied. Ook ontstaan geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeerveiligheid door de functiewijziging. Daarnaast zal het voorlopige busstation ook worden getransformeerd naar parkeergebied, wat het aantal beschikbare parkeerplaatsen nog verder doet toenemen. Op het gebied van parkeervoorzieningen bestaat dan ook geen belemmering

CONCLUSIE

om de functiewijziging van commerciële ruimte naar detailhandel mogelijk te maken.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

11

Gemeentelijk planologisch

afwijkingenbeleid

Voor het toepassen van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor heeft de gemeente Súdwest-Fryslân beleidsregels ex artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2 van de Wabo4 (hierna: beleidsregels) opgesteld. De beleidsregels zijn definitief ge­ worden op 23 juni 2015. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning ex artikel 4 lid 9 bijlage II Bor moet zijn voldaan aan de voorwaarden zoals die zijn gesteld in de beleidsre­ gels. Het betreft de volgende voorwaarden:

9.

Algemene regels voor het wijzigen van het gebruik

Per concreet geval een afweging maken waarbij met het volgende rekening wordt gehouden, tenzij de specifieke regels van de regelsets met de nummers: 9.a. t/m 9c. van toepassing zijn: *

de functiewijziging mag alleen toegepast ’worden op bestaande bebouwing.

*

er moet voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn ^uitgangspunt is parkeren op eigen terrein í.

*

de nieuwe functie moet in lijn zijn met gemeentelijke vaslgestetde nota's.

*

de nieuwe functie moet voldoen aan de milieuregelgeving.

*

de nieuwe functie moet voldoen aan de relevante voorschriften uit het Bouwbesluit.

*

functiewijzigingen van gebouwen gelegen in een woonomgeving dienen te vallen onder categorieën 1 t/m 2 van de VNG-brochure: ’’Bedrijven en Milieuzonering”, niet van toepassing

»

voor functiewijzigingen van gebouwen die niet gelegen zijn in een woonomgeving is het in beginsel toegestaan om onder een hogere categorie van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering” te vallen, niet van toepassing

*

er wordt terughoudend omgegaan met verzoeken om functiewijzigingen van gebouwen die vallen onder categorieën 3 en hoger van de VNG-brochifre: “Bedrijven en Milieuzonering”. niet van toepassing

4 Bij uitspraak van 26 oktober 2016 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State inzake de toepasbaarheid van beleidsregels in r.o. 4.3 het volgende bepaald. ‘De Afdeling is thans - anders dan voorheen en anders dan de burgemeester betoogt - van oordeel dat om­ standigheden die bij het opstellen van een beleidsregel zijn verdisconteerd, dan wel moe­ ten worden geacht te zijn verdisconteerd, niet reeds daarom buiten beschouwing kunnen worden gelaten. In de praktijk blijkt dat ook al heeft het betrokken bestuursorgaan bij het opstellen van de beleidsregel deze omstandigheden bezien, het daarmee niet heeft kunnen voorzien of deze omstandigheden alleen of tezamen in een concreet geval niettemin tot onevenredige gevolgen leiden. Het bestuursorgaan dient derhalve alle omstandigheden van het geval te betrekken in zijn beoordeling en dient te bezien of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstan­ digheden in de zin van artikel 4:84 van de Awb die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsre­ gels te dienen doelen’.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

13

De drie eerste geel gearceerde voorwaarden zijn aangetoond in eerdere hoofd­ stukken van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Ten aanzien van het Bouwbesluit wordt opgemerkt dat het gebouw zeer recent is gebouwd. Hier­ mee voldoet het gebouw aan de laatste voorschriften van het Bouwbesluit. Ook is aangegeven welke voorwaarden niet van toepassing zijn op het voorliggende geval. Hieronder wordt nader ingegaan op het gemeentelijk detailhandelsbeleid dat van toepassing is op de functiewijziging van commerciële ruimte naar detail­ handel en de afwegingen om bovengenoemde omgevingsvergunning te verle­ nen.

4.1

Detailhandelsstructuurvisie 2012 gemeente Súdwest-Fryslàn ALGEMEEN

Op 16 mei 2013 is door de gemeenteraad de Detailhandelsstructuurvisie 2012 vastgesteld. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning ex artikel 4 lid 9 bijlage II Bor dient de voorgenomen ontwikkeling te passen binnen de kaders en uitgangspunten van de Detailhandelsstructuurvisie (hierna: visie). In de visie wordt Bolsward gekwalificeerd als stedelijke zone, waarbij de ambi­ tie is de huidige sterke positie te behouden en waar mogelijk (kwalitatief) te versterken. Gestreefd wordt naar een goed evenwicht tussen het boodschap­ pen doen en winkelen. De gemeenste kiest voor geconcentreerde kernwinkelgebieden daar waar de sfeer en beleving al aanwezig is. Op gebiedsniveau wordt nadrukkelijk gestuurd op een goede mix van functies die elkaar verster­ ken zoals detailhandel, dienstverlening en horeca. In de kernwinkelgebieden wordt zo dynamisch mogelijk omgegaan met planologische regelingen, zodat dynamiek en functieafwisseling kunnen worden geboden en optimaal kan wor­ den ingesprongen op veranderende omstandigheden. Leegstand van (winkel) panden is funest voor de kwaliteit en beleving van een winkelgebied. Leeg­ stand moet dan ook worden tegengegaan.

KERNWINKELGEBI ED

In de visie wordt de oude binnenstad van Bolsward aangegeven als een kernwinkelgebied. In de schil rondom de oude binnenstad liggen de boodschappengebieden. Het kernwinkelgebied wordt beschouwd als een recreatiefwinkelgebied, waarin de kwaliteit en belevingswaarde al aanwezig is en leeg­ stand moet worden voorkomen. Alle soorten winkels kunnen worden gevestigd in het kernwinkelgebied. Ook verschillende andere stedelijke functies zijn ter plaatse toegestaan, zodat het gebied dynamisch van aard kan blijven.

BOODSCHAPPENGEBIED

Ook is een aantal supermarktlocaties benoemd in de visie. Deze locaties zijn gelegen buiten het kernwinkelgebied en benoemd als zogenaamd boodschappengebied. Buiten het kernwinkelgebied en de boodschappencentra is verdere

14

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

uitbreiding van het winkelbestand niet gewenst. Voor de gebieden met winkels buiten het kernwinkelgebied geldt de ambitie om deze als aantrekkelijke, gemengde entreegebieden naar het centrum te handhaven. Een menging van stedelijke functies met een nadruk op dienstverlening is hier gewenst. Het is in beginsel niet gewenst dat op deze locaties branches een plek krijgen die qua bezoekdoel rechtstreeks concurreren met het kernwinkelgebied. In het be­ stemmingsplan Bolsward is dit vertaald in het bestemmen van boodschappenlocaties voor uitsluitend supermarkten met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2.

Opgemerkt wordt dat van het voorgaande kan worden afgeweken middels de toepassing van artikel 4, lid 9 bijlage II Bor. In elk geval is deze mogelijkheid toegepast aan de Snekerstraat 24 te Bolsward (op de oude Aldi-locatie) door het verlenen van omgevingsvergunning voor een detailhandelsfunctie met een kleiner oppervlak dan 1.000 m2.5 Onderstaand wordt nader ingegaan op argumenten om medewerking te verle­ nen aan het toepassen van artikel 4, lid 9 bijlage II Bor, met inachtneming van de doelen van de visie en de toegepaste mogelijkheid van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor ter plaatse van de locatie Snekerstraat 24. Vanuit de visie is het duidelijk dat in boodschappengebieden geen detailhandel

BOODSCHAPPENGEBIED DE

wordt toegestaan die in rechtstreekse concurrentie met het kernwinkelgebied staat. Met andere woorden; het moet gaan om detailhandel die past bij het karakter van het “boodschappen doen”. Op deze wijze wordt concurrentie met

SNEKERSTRAAT

het kernwinkelgebied voorkomen, omdat het geen recreatief winkelen betreft. Gedacht kan worden aan detailhandel die qua aanbod valt binnen het assorti­ ment van een supermarkt, maar dan uitgebreider en specialistischer zoals een drogisterij, slagerij, groentezaak of een slijterij. Er is daarbij geen sprake van recreatief winkelen of wel funshopping, het betreft juist dagelijkse bood­ schappen waarbij de beleving van de omgeving geen of nauwelijks een rol speelt. Het voorliggende verzoek tot toepassen van artikel 4, lid 9 bijlage II Bor richt zich dan ook op het toestaan van detailhandel gerelateerd aan het boodschappen doen. Het kernwinkelgebied in Bolsward kan in specifieke situaties niet meer voor­ zien in fysieke uitbreiding van reeds aanwezige winkels en/of het opscha­ len/uitbreiden van een specifieke winkelformule. Reden hiervoor is met name de stedenbouwkundige verschijning met (historische) kleine, smalle en hoge gebouwen, dicht op elkaar gebouwd. Zelfs al zou samenvoeging van de kleine, smalle en hoge gebouwen bouwtechnisch en financieel te verantwoorden zijn,

5 De gevolgde denklijn bij de verleende omgevingsvergunning Snekerstraat 24 is als volgt. Op de locatie was een supermarkt toegestaan. Deze is verplaatst naar het nieuwbouwpand aan de Snekerstraat (de Remise). Omdat al detailhandel was toegestaan aan de Snekerstraat 24, mag er ook weer detailhandel worden gevestigd. Ook al is geen sprake van een supermarkt van een oppervlakte van meer dan 1000 m2.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

ARGUMENTEN VOOR HET TOEPASSEN VAN ARTIKEL 4, LID 9 BIJLAGE II BOR

dan is het in het concrete geval veelal de eigendomspositie die samenvoeging in de weg staat.

In recent onderzoek van DTNP wordt aangetoond dat de gemeente in zijn totaliteit een relatief goede bezettingsgraad heeft (winkels, horeca en publieksgerichte dienstverlening) en er beperkte leegstand is (8X). Dit percen­ tage is iets meer dan een gezonde frictieleegstand van kfíó. Binnen het kernwinkelgebied van Bolsward is op dit moment geen tot zeer weinig leegstand. Indien er sprake is van leegstand in het kernwinkelgebied is deze vrij snel opgevuld door nieuwe (passende) detailhandel. Opvallend in dit kernwinkelge­ bied is de recente vestiging van kleine detaillisten met gespecialiseerde waren. Het afgelopen jaar zijn hiervan zelfs twee nieuwe zaken gevestigd (delicatessenzaken, info lokale makelaar). De binnenstad van Bolsward blijkt daarmee een erg interessante vestigingslocatie te zijn voor detaillisten die gericht zijn op recreatief winkelen.

16

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

íŕrícfcte le*S5ïa nd?

Leegstandsbarometer, gemeente Sudwest Fryslân, 2016 (bron: DTN P )

Ingegaan wordt op een concreet voorbeeld van een winkelformule (drogisterij­ keten) in het kernwinkelgebied. Vanwege een gebrek aan uitbreidingsmoge­ lijkheden op de huidige locatie in het kernwinkelgebied is onderzocht of

VOORBEELD UITBREIDING WINKELFORMULE IN HET KERNWINKELGEBIED

vestiging van deze winkelformule elders binnen het kernwinkelgebied mogelijk is. Hiertoe blijken binnen het kernwinkelcentrum geen fysieke mogelijkheden (met een redelijk oppervlak) voorhanden te zijn. Wel blijkt de locatie Snekerstraat 3, direct aansluitend aan het kernwinkelge­ bied, beschikbaar te zijn. Deze commerciële ruimte is gezien de ligging en omvang (560 m2) als zeer geschikt beoordeeld. Voor het nieuwbouwpand aan de Snekerstraat geldt dat de nu nog beschikbare ruimte van 560 m2 reeds 3 jaar leeg staat. Er is in het (recente) verleden een aantal acties ondernomen om te komen tot een invulling binnen de kaders van de verleende omgevingsvergunning op 30 mei 2012. Zo zijn schetsopties aangeboden voor de flexibele invulling van de ruimte.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

17

Uit bovenstaande blijkt dat er wel concrete vraag is naar de beschikbare ruimte, alleen pasten de activiteiten van de geïnteresseerden niet binnen de kaders van de verleende omgevingsvergunning. Daarbij komt dat een drogisterijformule, zoals die van bijvoorbeeld het Kruit­ vat of Trekpleister, tegenwoordig meer een functie als ‘boodschappen’-winkel heeft dan als funshopper. Dit in tegenstelling tot gespecialiseerde drogisterij/ parfumerieformules, zoals Douglas en lei Paris, die zich specifiek richten op funshopping en beleving. Het assortiment is van bijvoorbeeld een Kruidvat of Trekpleister dan ook deels hetzelfde en anderzijds aanvullend op de dagelijkse boodschappen waarin supermarkten voorzien. Daarom zijn deze drogisterijformules in veel gevallen ook te vinden in boodschappencentra. Vestiging van een drogist in de directe nabijheid van een supermarkt kent synergievoordelen. Uit onderzoek blijkt dat er vier winkeltypen belangrijk zijn voor

dagelijkse

boodschappen;

supermarkt,

drogisterij,

boekhandel/

gemakswinkel en huishoudelijk. Door één of meer van deze branches naast de supermarkt aan te bieden, zijn klanten sneller bereid hun boodschappen lokaal te blijven doen. De supermarktlocatie functioneert daarmee als aantrekkelij­ ker gemengd entreegebied (boodschappencentrum) dat ook zijn waarde heeft richting een nabij gelegen kernwinkelgebied. Op basis van bovenstaande leegstandspercentages wordt verwacht dat de vrijkomende locatie in het kernwinkelgebied als gevolg van nieuwvestiging binnen afzienbare tijd gevuld is met een passende nieuwe (winkel)functie. Deze verwachting is gestaafd met lokale informatie van een makelaar zoals hierboven weergegeven. Daarmee blijft het centrum van Bolsward een aan­ trekkelijk recreatief winkelgebied en zal geen achteruitgang, laat staan duur­ zame ontwrichting, van het centrumgebied tot gevolg hebben. Sterker nog, de invulling met een grotere drogisterijfunctie aan de Snekerstraat gaat leegstand tegen, versterkt het toekomstig bestaan van de drogisterijformule binnen de kern Bolsward en verlaagt daarmee de kans op achteruitgang.

18

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

Conclusie

Op grond van vorenstaande kan de conclusie worden getrokken dat de invulling met detailhandel die aanvullend is op het boodschappencentrum aan de Snekerstraat niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De invulling met een detailhandelsformule gelieerd aan het boodschappen doen ter plaatse zorgt bovendien voor versterking (geen leegstand) van het aanloopgebied naar het historisch centrum en biedt de betreffende drogisterijformule een beter toekomstperspectief binnen de kern Bolsward als geheel, wat tevens recht doet aan de doelstellingen van de detailhandelsvisie. Immers, dit type drogisterij heeft veel fysieke ruimte (veel producten en uit­ gebreid basisassortiment) nodig. Dit is niet meer te realiseren op de huidige (kleine) locatie in de binnenstad. Beleving en funshopping in een fraai cultuur­ historisch centrum is niet relevant voor deze vorm van detailhandel. Door deze detailhandel naar het boodschappengebied te verplaatsen is er ruimte voor gespecialiseerde drogisterij/parfumerieketens waarbij funshopping en beleving in een fraaie binnenstad wel centraal staat. Gezien de leegstandspercentages en doorlooptijden van leegstaande panden in de binnenstad wordt aldus verwacht dat de vrijkomende locatie in de binnen­ stad op afzienbare termijn wordt ingevuld met een nieuwe passende functie.

027.79.50.00.00 - Argumenten om medewerking te verlenen aan artikel 4 lid 9 bijlage II Be­ sluit omgevingsrecht - 8 december 2016

19

Colofon Opdrachtgever Van der Meer - Marinus Rondema Rapport BügelHajema Adviseurs b.v. P ro j eet n urn me r 027.79.50.00.00

BügelHajema Adviseurs bv Adviseurs voor leefomgeving en omgevíngsrecht BNSP Vaart NZ 50 9401 GN Assen T 0592 316 206 F 0592 314 035 E info@bugelhajema.nl W www.bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort