Bijlage 1 - Bestemmingsplan ‘Makkum – Locatie Tichelaar'

33/546

'karterend onderzoek' en 'quickscan' hebben gekregen en zijn dan ook gebieden met een archeologische verwachtingswaarde. Voor Súdwest-Fryslân wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Deze geeft advies over benodigd onderzoek naar archeologische resten uit twee perioden: de ijzertijd tot de middeleeuwen en de steentijd tot de bronstijd. Uit de FAMKE blijkt dat voor het plangebied nader archeologisch onderzoek nodig is. In onderstaande figuren zijn uitsneden uit de FAMKE opgenomen.

Figuur 4.1

Uitsnede van de FAMKE steentijd-bronstijd

Figuur 4.2

Uitsnede van de FAMKE ijzertijd-middeleeuwen

Toetsing Vanwege de hoge archeologische verwachtingswaarde en de schaal van de ontwikkeling is voor de ontwikkeling in het plangebied een waarderend archeologisch boor- en proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Hieruit is

34/546

gebleken dat er ter plaatse geen sprake (meer) is van een archeologisch behoudenswaardige vindplaats. Het archeologisch onderzoeksbureau adviseert dan ook om het onderzochte gebied vrij te geven; het bevoegd gezag, zijnde de gemeente gaat akkoord met dit selectieadvies. Wel blijft de archeologische meldingsplicht van toevalsvondsten van kracht (art. 5.10, lid 1 Erfgoedwet). Concreet houdt dit in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag, zijnde de gemeente. De archeologische onderzoeken zijn als bijlagen 4 en 5 toegevoegd. Het grootste deel van het plangebied heeft derhalve geen archeologische dubbelbestemming op de verbeelding. Dit met uitzondering van een kleine zone in het westen van het plangebied, hier is namelijk nog geen archeologisch booronderzoek verricht, maar zullen verder ook geen significante bodemingrepen plaatsvinden. Deze zone behoudt de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2. 4.4.3 Cultuurhistorie Met het vaststellen van de 'Erfgoednota 2021-2026 Cultureel Erfgoed is geen keus' (april 2021) heeft de gemeente haar visie en missie op behoud en ontwikkeling van het erfgoed vastgesteld.

De gemeente SWF zorgt samen met de mienskip dat cultureel erfgoed duurzaam behouden en ontsloten wordt en zichtbaar en beleefbaar is. Dit doen wij door erfgoed te waarderen en te beschermen, bewustwording en samenwerking te stimuleren en daardoor erfgoed te versterken en levend te houden. De mienskip heeft tijdens het 'Rondje Súdwest' in 2019 in het kader van de Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest' (2021) cultureel erfgoed benoemt als wezenlijk onderdeel van thema 2 van de 5 thema's in de Omgevingsvisie 1.0: sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap. Ook het weidse en waterrijke landschap is eigenlijk erfgoed. Immers de meren, kanalen en sloten en weide- en akkergronden zijn allemaal onder menselijke invloed ontstaan en verder vormgegeven, oftewel cultuurlandschap. In die zin geldt hetzelfde voor thema 4: vitaal en aantrekkelijk landschap. Ook in thema 3: veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden en thema 5: duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief heeft cultureel erfgoed een rol als wezenlijk onderdeel van de bijzondere woonkwaliteiten. Een zorgvuldige afweging van de cultuurhistorische waarden om de omgevingskwaliteit te kunnen waarborgen en te versterken is dus essentieel. Het is een gemeentelijke wettelijke taak om te komen tot een zorgvuldige planbehandeling en besluitvorming voor wat betreft cultuurhistorie.

Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat gemeenten verplicht zijn cultuurhistorie mee te wegen bij het opstellen van het bestemmingsplan. Niet alleen de cultuurhistorische waarden in de grond (archeologie) maar ook boven de grond moeten meegenomen worden. Zo stelt de gemeente bij bestemmingsplannen cultuurhistorische analyses op en gaat de gemeente bij de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in bestemmingsplannen formeel uit van de gemeentelijke FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra), een uitsnede van de provinciale FAMKE. Voor de bekende en de te verwachten cultuurhistorische waarden gaat de gemeente uit van de Cultuur Historisch kaart van de provincie Fryslân (CHK) en de Landschapsbiografie Súdwesthoeke. Deze kaarten zijn daarmee onderlegger voor het in de Erfgoednota geformuleerde beleid. Niet alle op deze kaarten aangegeven

35/546

waarden kunnen echter behouden blijven, hier komt een gemeentelijke afweging aan te pas. In de toelichting van het bestemmingsplan moet beschreven worden hoe het bestemmingsplan met deze waarden omgaat. Op de plankaart kunnen cultuurhistorische waarden aangeduid worden met dubbelbestemmingen en/of aanduidingen. In de regels bij het bestemmingsplan moet worden omschreven welke voorschriften er aan die bestemming zijn gekoppeld. Met de komst van de Omgevingswet worden deze op een gegeven moment doorvertaald naar het omgevingsplan. Toetsing Het plangebied is op de provinciale cultuurhistorische kaart (CHK) aangewezen als beschermd stadsgezicht (zie ook Bijlage 2). Bovendien zijn de panden aangewezen als Rijksmonument. In haar rapport van 23 november 2020 meldt het Advies Cultureel Erfgoed dat de panden aan de Turfmarkt 57 en 61 zijn bezocht om te bekijken waar de monumentale waarden in- en extern zitten bij beide panden. Er bleken zo goed als geen monumentale waarden meer aanwezig te zijn bij de pandjes. Daarom is nader onderzocht of de panden nog wel de status van Rijksmonument moeten hebben. Hierover is overleg geweest met de RCE. Het RCE heeft aangegeven dat de monumentale status moet worden behouden. De gebouwen blijven dus een rijksmonument.

De belangrijkste reden hiervoor is dat, hoewel door modernisering in de jaren 1990 inwendig veel historisch materiaal verloren is gegaan, dit wordt beoordeeld als een herkenbare en voldoende passende fase in de ontwikkeling van een (toen nog) werkend ambachtelijk bedrijf. Vernieuwingen en restauraties zijn, hoewel ingrijpend, met zorg gedaan. Bovendien heeft het pand aanvullende waarden zoals de cultuurhistorische waarde, de herinneringswaarde en de stedenbouwkundige waarde. De verdere motivatie van de RCE is als Bijlage 6 opgenomen. Overigens is niet het gehele pand aangewezen als rijksmonument. Het betreft enkel het deel dat voorheen onder huisnummer 61 bekend stond (de twee pakhuizen). De monumentale waarde van de pakhuizen wordt niet geschaad door het bouwplan. De resterende beeldwaarde aan de buitenzijde van de panden moet behouden worden. In het schetsplan is aangegeven dat de bouwmassa vrijwel gelijk blijft, hoewel de definitieve uitwerking van de gevels nog niet precies is aangegeven. Eventuele gevelwijzigingen zullen bij de definitieve aanvraag ter beoordeling worden voorgelegd. In het verleden stond rechts van het pakhuis nog een aangebouwde boerderij. Deze is later vervangen voor een modern uitgevoerde showroom.

De initiatiefnemer wil deze redelijk detonerende aanbouw slopen en vervangen voor een nieuwe aanbouw waarbij de nieuwe bouwmassa weer geënt wordt op de historische boerderij. Dit moet nog verder uitgewerkt worden qua uitvoering en detaillering. Nu ligt enkel de bouwmassa voor. Tegen deze 'knipoog naar het verleden' zijn geen bezwaren vanuit erfgoed. Wel moet daarbij zorgvuldig aandacht worden besteed aan de verdere uitwerking. Conclusie: Er is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en deze worden in het bouwplan verwerkt. Bij de opzet van de ontwikkeling wordt middels een 'plein' gerefereerd aan het fundament van de voormalige aardewerkfabriek. Zo wordt de herinnering aan de voormalige functie op de locatie in stand

36/546

gehouden. Het aanzicht vanaf de Turfmarkt en de historische uitstraling van deze straat zijn beschermd in de dubbelbestemming Waarde - Beschermd Dorpsgezicht. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.5

Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied mogelijk is, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen heeft in paragraaf 3.1.2 de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is en de behoefte aan de ontwikkelingen niet hoeft te worden onderzocht omdat er sprake is van functieverandering en hergebruik van bestaande stedelijke bebouwing. Dat de ladder niet van toepassing is, betekent overigens niet dat er geen toelichting nodig is op de behoeftevraag. De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling moet met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan zijn onderbouwd.

In paragraaf 3.3 is aan de hand van het gemeentelijk beleid onderbouwd dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte in Makkum.

4.6

Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Toetsing Soortenbescherming Om inzicht te krijgen in (potentieel) aanwezige beschermde soorten in het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 7. Uit deze quickscan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van huismus, ringmus en gierzwaluw, nesten van algemene broedvogels, verblijfplaatsen en vliegroutes van vleermuizen en verblijfsplaatsen voor kleine marterachtigen in het plangebied aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, is nader ecologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). Er zijn geen nesten en verblijfplaatsen van jaarrond beschermde soorten zoals huismus, vleermuizen en kleine marterachtigen aangetroffen. Wel is het water ten zuiden van het plangebied (Grutte Sylroede) een essentiële vliegroute voor watervleermuis en meervleermuis.

De invloed van de ontwikkeling in het plangebied op dit water is beperkt. Lichtuitstraling naar het water kan ten tijde van de aanleg worden voorkomen (deels

37/546

doordat de bebouwing aan de Turfmarkt grotendeels blijft staan en het achterliggende terrein afschermt, en anderzijds door tijdens de bouw ongewenste lichtuitstraling naar het water te voorkomen door daar rekening mee te houden bij de plaatsing van bouwlampen en door niet tussen zonsondergang en zonsopkomst te werken.) Om te garanderen dat er geen sprake zal zijn van lichthinder voor vleermuizen is een ecologisch werkprotocol opgesteld waaraan de aannemer zich tijdens de bouw moet houden. Door het opstellen van een werkprotocol hoeft er geen ontheffing te worden aangevraagd. Bovendien kan op basis van het werkprotocol worden gehandhaafd. Het werkprotocol is voor de volledigheid als Bijlage 9 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Voor algemene broedvogels moeten enkele mitigerende maatregelen worden genomen. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Indien toch gestart wordt met de werkzaamheden aan het begin van het vogelbroedseizoen, dan moet het plangebied ruim voor aanvang van het broedseizoen preventief ongeschikt gemaakt worden, mits dit geen effect heeft op overige aanwezige beschermde natuurwaarden. Als er middenin het vogelbroedseizoen gestart wordt, moet er eerst een controle plaatsvinden door een ter zake kundige ecoloog.

Daarnaast moet verstoring door bouwverlichting voorkomen worden voor vleermuizen die potentieel een verblijfsplaats hebben in de woningen naast het plangebied. Met betrekking tot het aspect ecologie is er geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Ook maakt het plangebied geen deel uit van de EHS/NNN. Wel liggen nabij Makkum enkele beschermde gebieden namelijk de Natura 2000-gebieden het IJsselmeer en Waddenzee. Gelet op de ligging van het plangebied binnen stedelijk gebied, de aard omvang van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden kunnen directe effecten, zoals verstoring of verontreiniging, op de Natura 2000-gebieden worden uitgesloten. Stikstof Per 1 juli 2021 trad de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijkt dat art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd is met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming.

Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten. In dat kader is een stikstofonderzoek uitgevoerd (Bijlage 10) met de meest recente versie van de Aerius-calculator (26 januari 2023) voor de aanleg- en exploitatie-fase van de woningbouw aan de Turfmarkt in Makkum. In deze berekening is rekening gehouden met verkeersbewegingen en de inzet van met diesel aangedreven materieel. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet

38/546

aan de orde. De sloop, aanleg- en exploitatiefase zijn in dezelfde berekening meegenomen. In de berekening is de aanlegfase worst-case ingevoerd onder de beoogde situatie. De effecten van het wegverkeer zijn in de AERIUS-calculator zowel via het SRM-II model als het OPSmodel berekend. Hierdoor zijn de effecten van het wegverkeer tot een afstand van 25 kilometer berekend. De effecten van andere bronnen zijn ook tot een afstand van 25 kilometer berekend. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb).

4.7

Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Toetsing Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op www.atlasleefomgeving.nl. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied een aantal risicobronnen aanwezig is. Zo bevindt zich op circa 170 meter afstand ten oosten van het plangebied, aan de Suderseewei 7, een LPG tankstation. De afstand tussen het plangebied en de LPG-afleverinstallatie bedraagt ongeveer 170 meter, de afstand tussen het plangebied en het LPG-vulpunt bedraagt ongeveer 235 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van 150 meter van het vulpunt. Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) hoeft het groepsrisico dan ook niet verantwoord te worden. Op grond van de Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations moeten gemeenten een effectbenadering toepassen als een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld op grond waarvan kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten binnen de effectzone van maximaal 160 meter van een LPG-tankstation worden gerealiseerd.

Conform het BEVI betreffen het kwetsbare woningen en zeer kwetsbare woningen (zorg). Aangezien het plangebied op een grotere afstand ligt, hoeft deze effectbenadering niet te worden toegepast en hoeven gevaarsaspecten niet te worden gekwantificeerd. Geconcludeerd wordt dat Externe veiligheid geen belemmering voor het bestemmingsplan vormt.

4.8

Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Als hieraan niet kan worden voldaan, kan een hogere waarde van in stedelijk gebied maximaal 63 dB worden vastgesteld. Toetsing Het plangebied ligt aan de straten Turfmarkt en Estrikwerk. Dit zijn geen zoneplichtige wegen. Het gebied is aangewezen als 30 km/uur-zone en de direct aangrenzende wegen hebben in hoofdzaak een verblijfsfunctie. Er is geen sprake van een belangrijke stroom van doorgaand verkeer. Het is daarom niet nodig om de ontwikkeling

39/546

te toetsen aan de Wgh of om in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' akoestisch onderzoek uit te voeren. Ter plaatse van de nieuwe woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9

Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht. In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Luchtkwaliteit In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd. In Friesland zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratieen Depositiekaarten blijkt dat er in Makkum en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan valt binnen de Nibm-regeling, omdat er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling van minder dan 2.000 woningen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren De invloed van de ontwikkeling op de verkeer en parkeersituatie in het plangebied is nader onderbouwd in paragraaf 2.5. Hieruit blijkt dat op het gebied van verkeer en parkeren de gewenste ontwikkeling goed is ingepast.

40/546

4.12 Water Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. De watertoets is een procesvereiste in het kader van de ruimtelijke procedure. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Vanwege onder andere de ligging nabij een hoofdwatergang is de normale watertoetsprocedure van toepassing. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon. Veilig Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen.

Voldoende Klimaatadaptie In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Uit de Klimaatatlas Friesland blijkt dat er nabij het plangebied sprake kan zijn van wateroverlast. Hiermee moet bij de dimensionering van het watersysteem rekening worden gehouden. Met deze aspecten is rekening gehouden door zuinig om te gaan met verhardingen. Een deel van de bestaande bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt minder bebouwing gerealiseerd. Voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt gebruikt gemaakt van halfverharding. Per saldo is er dus geen sprake van toename van de verharding. Langs het plangebied ligt een hoofdwatergang, waarop hemelwater afgekoppeld kan worden. De watergang blijft voor onderhoud bereikbaar via de Turfmarkt. Compensatie Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het

41/546

versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer da 200m2 in de bebouwde kom (stedelijk gebied). In de huidige situatie is er sprake van 6521 m2 bebouwd/verhard. Een deel van de bestaande bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt een vergelijkbare hoeveelheid bebouwing gerealiseerd. In de nieuwe situatie: is er in totaal 7100 m2 bebouwd/verhard, waarvan circa 3600m 2 deels verhard/half verhard. De halfverharding moet voor 75% gecompenseerd en de verharding als 100%. In de nieuwe situatie is er dus per saldo sprake van 6200 m2 verharding. Ten opzichte van de huidige situatie is dat een afname van 321m2. Ook is er in het plangebied nog 130m2 oppervlaktewater aanwezig. Met het waterschap wordt overleg gevoerd over de compensatie van het oppervlaktewater en de nadere invulling van deze compensatie wordt in de watervergunningprocedure afgestemd. Het voornemen is om op het Tichelaarplein een vijver op te nemen als compensatie voor het te dempen oppervlaktewater. Op deze vijver kunnen ook de HWA's van de gebouwen lozen. De vijver fungeert dan tevens als buffer met een overstort op de Grutte Sylroede. Daarnaast vindt nog onderzoek plaats of deze vijver ook als bron zou kunnen fungeren voor het toepassen van aquathermie. Peilbeheer Er moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging.

Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van de bebouwing. De nieuwbouw wordt op dezelfde hoogte gerealiseerd als de huidige bebouwing. Dit plan ligt in een gebied dat is aangewezen als 'vrij voor boezem' (streefpeil -0,52m NAP). Dit betekent dat het plangebied niet door een boezemkade is beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Er moet daarom rekening worden gehouden met hoogwater in het kader van regionale wateroverlast. Het is van belang om rekening te houden met de droogleggingsnorm of het maatgevend boezempeil (MBP) (op te vragen bij Wetterskip Fryslân). Het MBP, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. Het waterschap adviseert om toekomstige wateroverlast tegen te gaan door voldoende hoog te bouwen. Vanwege de ligging aan het IJsselmeer, waar het peil tussen -0,10 en -0,30 ligt, en de ligging van het plangebied achter een sluis in de boezem, geldt als maatgevend boezempeil -0,2 m NAP. Hiervoor gelden droogleggingsnormen van 70 cm (bebouwing zonder kruipruimte) en 110 cm (bebouwing met kruipruimte) leidend zijn. Op dit moment is het uitgangspunt bouwen met een kruipruimte en moet worden voldaan aan de droogleggingsnorm van 110 cm. Het terrein is ingemeten en hieruit blijkt dat het maaiveld ten tijde van de inmeting varieerde van +0,65 tot +0,24 m NAP.

Voor het nieuwe bouwpeil wordt +0,70 m NAP gehanteerd, voor het toekomstige maaiveld +0,60 m NAP. Door het maaiveld in het plangebied te verhogen/ nivelleren tot 0,60/0,70 m-kan aan de droogleggingsnorm van 110 worden voldaan mits de grondwaterstand vergelijkbaar is met het boezempeil. Er wordt een vijver aangelegd ter compensatie van het te dempen oppervlaktewater. Bovendien wordt in het plangebied gekozen voor een groene inrichting. Hiermee kan het hemelwater dat in het plangebied valt op een verantwoorde manier afstromen zodat er naast het plangebied geen wateroverlast ontstaat. Grondwateronttrekking

42/546

Voor het (tijdelijk) onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing. Het onttrekken van grondwater zal naar verwachting nodig zijn voor het drooghouden van de bouwputten (bronbemaling). Indien noodzakelijk zal hiervoor een melding of vergunning worden aangevraagd. Schoon Afvalwater en regenwatersysteem Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater gescheiden af te voeren. In dit geval wordt de nieuwbouw aangesloten op de bestaande voorziening. Het systeem heeft voldoende capaciteit. De hemelwaterafvoer van de gebouwen worden geloosd op de nieuwe vijver op het Tichelaarplein. Deze vijver fungeert ook als buffer met een overstort op de Grutte Sylroede. Waterkwaliteit De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen. Via de digitalewatertoets.nl is het plan aangemeld bij Wetterskip Fryslân.

43/546

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische toelichting

Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2

Toelichting op de bestemmingen

Verkeer-Verblijf De straten en parkeerplaatsen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Wonen De woningen in het noordelijk deel van het plangebied zijn specifiek bedoeld voor zorgwoningen/ wooneenheden in een zorgcomplex. Daarom is binnen de woonbestemming de aanduiding 'zorgwoningen' toegevoegd. De woningen zijn zodanig gebouwd dat er op termijn ook zelfstandige wooneenheden van kunnen worden gemaakt, door kleine aanpassingen in het gebouw. De woningen zijn met elkaar verbonden middels een corridor. De seniorenwoningen aan de oostzijde van het plangebied en de woningen in het monument en in de nieuwbouw aan de Turfmarkt hebben de bestemming Wonen. Middels een gevellijn is aangegeven waar de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd en een hoofdgebouw mag maximaal 150m2 groot zijn. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven hoeveel woningen maximaal per bouwvlak mogen worden gebouwd. Voor het voormalige monument geldt een aanduiding 'maatschappelijk' waarmee op de begane grond ruimte wordt geboden voor een buurthuiskamer, kantoor- en gebruiksruimtes ten behoeve van de zorgwoningen en kleinschalige sociaal-culturele voorzieningen. Waarde - Archeologie 1 Een kleine strook aan de westkant van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

Dit betekent dat de in of op de grond aanwezige archeologische (verwachtings)waarden behouden moeten blijven. Om hiervoor te zorgen, zijn in dit bestemmingsplan een aantal bouwregels opgenomen. Zo is voor de gronden binnen deze bestemming een archeologisch onderzoek nodig bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk kan worden verleend. Naar aanleiding van het uitgevoerde archeologische onderzoek is het gebied waarvoor deze bestemming geldt verkleind ten opzichte van het archeologische verwachtingsgebied.

44/546

Waarde - Archeologie 2 Voor een klein deel aan de westzijde van het plangebied is nog geen onderzoek gedaan naar eventueel aanwezige archeologische (verwachtings)waarden. Op dit deel van het plangebied zijn geen significante bodemingrepen gepland. Om de eventueel aanwezige waarde te beschermen is hiervoor de bestemming Waarde- Archeologie 2 opgenomen. In de regels is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan volgens de FAMKE voor dit gebied geldt (500 m2) en een diepte van meer dan 0,40 meter beneden het maaiveld voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk kan worden verleend. Waarde - Beschermd dorpsgezicht Het plangebied ligt binnen het beschermde dorpsgezicht van Makkum en heeft daarom de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het dorpsgezicht Makkum. Binnen deze bestemming zijn voorwaarden gesteld aan de plaatsing en vorm van de bebouwing.

45/546

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De bestemmingsplanprocedure geeft inzicht in het draagvlak en daarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan. Voorafgaand aan deze procedure is een inloopbijeenkomst georganiseerd om belanghebbenden kennis te laten maken met de plannen. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan doorlopen de volgende procedurestappen: Inspraak en overleg Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van de Inspraakverordening inspraak verleend op het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan verzonden naar verschillende (overheids)instanties. Er zijn twee inhoudelijke reacties ontvangen, namelijk van de provincie Fryslân en van het Wetterskip Fryslân. Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van inspraak van 24 juni tot en met 4 augustus ter inzage gelegen. Daarbij is de mogelijkheid gegeven om een schriftelijke of mondelinge inspraakreactie te geven op het plan. Op 7 juli 2022 is er een inloopmiddag georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst kon een ieder vragen stellen over het (bestemmings-)plan. In totaal zijn er acht schriftelijke inspraakreacties ingediend. Naar aanleiding van de overleg- en inspraakreacties is het bestemmingsplan op een aantal punten aangepast.

Een overzicht van de reacties en het antwoord van de gemeente daarop, is opgenomen in Bijlage 11. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hebben tussen 17 maart en 27 april 2023 gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar gemaakt. Vaststelling De gemeenteraad beslist uiteindelijk over de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

46/546

6.2

Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan. Financiële haalbaarheid De ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De te maken kosten worden verhaald uit de verkoop van woningen. De ontwikkelaar heeft een kosten/baten-analyse gedaan en daaruit geconcludeerd dat het project financieel haalbaar is. Om de karakteristieke panden aan de Turfmarkt te kunnen behouden, zijn renovatie en onderhoud nodig. Om hiervoor de financiële middelen te genereren, wordt de locatie heringevuld met woningen. Deze ontwikkeling sluit aan op de vraag naar geschikte woningen voor ouderen in de nabijheid van de dorpskern

6.3

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan, omdat het bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten. Daarbij moet het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk zijn. Er worden privaatrechtelijk afspraken gemaakt tussen gemeente en de ontwikkelaar over het verhaal van gemeentelijke kosten. Hierin is onder andere het aspect planschade geregeld. De gemeenteraad besluit dan ook bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.

47/546

48/546

Bijlagen toelichting

49/546

50/546

Bijlage 1

51/546

Beeldkwaliteitsplan

HERONTWIKKELING TICHELAARLOCATIE MAKKUM BEELDKWALITEITSPLAN 07-02-2023

BEELDKWALITEITSPLAN

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

2

CONTENT INTRODUCTIE

5

LOCATIE

6

ANALYSE

10

BEELDKWALITEIT

26

UITGANGSPUNTEN

28

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

30

MASTERPLAN

32

HET TICHELAAR PLEIN GROEN ZORGHOF

GEVELS & DAKEN

38

KLEURPALETTEN & TICHELAAR AMBITIE AANSLUITINGEN

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

BESTAANDE PANDEN

44

NIEUWE TOEVOEGING AAN DE TURFMARKT

46

PARKEREN IN HET GROEN

48

COLOPHON

51

3

MAKKUM

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

4

INTRODUCTIE Sinds haar oprichting in 1572 is de Koninklijke Tichelaar Makkum verbonden met het dorp. Met het verplaatsen van het bedrijf naar de rand van het dorp is de locatie van bijna een hectare, waar Tichelaar sinds haar ontstaan was gevestigd, vrijgekomen. Op het terrein bevinden zich drie gebouwen aan de Turfmarkt, een werkplaats met showroom en op het noordelijke deel van de locatie het voormalige laboratorium. Voor het behoud van de karakteristieke panden aan de Turfmarkt is de realisatie van nieuwe woningen noodzakelijk om de renovatie en het onderhoud te bekostigen. Met deze opgave wordt tevens aangesloten op de vraag naar geschikte woningen voor ouderen in de nabijheid van de dorpskern. Benthem Crouwel Architects heeft in opdracht van PAAvOn vastgoed BV, de nieuwe eigenaar van de locatie, onderzocht op welke wijze invulling gegeven kan worden aan de bestaande gebouwen en de stedenbouwkundige ontwikkeling van de Tichelaarlocatie. Dit beeldkwaliteitsplan houdt rekening met het morfologisch karakter van het oude Makkum en geeft de geschiedenis van Tichelaar een zichtbare plek in de ontwikkeling. Op de plek van de voormalige bedrijfshallen grenzend aan de karakteristieke panden aan de Turfmarkt wordt een nieuw dorpsplein gecreëerd.

Zo komt de bestaande panden weer vrij te staan op een plateau, een Tichelaars tapijt, waarmee de geschiedenis van de Tichelaar op een bijzondere manier zichtbaar blijft binnen het dorp. Rondom dit plein worden 32 zorgwoningen en 4 seniorenwoningen gerealiseerd in een overwegend groene leefomgeving. De plint van de bestaande panden wordt ingevuld met voornamelijk collectieve voorzieningen en op de bovengelegen verdiepingen worden 7 appartementen gerealiseerd.Aan de oostzijde van de bestaande panden komt een nieuw woonblok, waar ruimte is voor 4 appartementen. Dit nieuwe volume is een moderne vertaling van de voormalige schuur aan de Turfmarkt, waarmee de kenmerkende geschiedenis van Makkum weer wordt teruggebracht op deze bijzondere plek. Benthem Crouwel Architects

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

5

LOCATIE

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

6

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

7

A7

Cornwerd Wons

afsluitdijk

Schraard

A7

beschermd natuurgebied Makkumernoardwaard

Makkum

Allingawier

Idsegahuizum

beschermd natuurgebied Makkumersudwaard

Piaam

Makkum en omgeving - schaal 1:50.000

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

8

8

beschermd natuurgebied Makkumernoardwaard

voormalige lokatie Koninklijke Tichelaar Makkum

oude dorpskern nieuwe lokatie Koninklijke Tichelaar Makkum

haven

Feadship

beach resort Makkum

Makkum - schaal 1:20.000

beschermd natuurgebied Makkumersudwaard koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

9

9

ANALYSE

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

10

GESCHIEDENIS MAKKUM ECONOMIE EN RUIMTELIJKE GROEI Makkum kent een rijke historie in handel, industrie en scheepvaart. Door de gunstige ligging aan het water kwam in de 17e tot de 18e eeuw Makkum sterk op als centrum van handel en industrie met onder meer keramische bedrijven, hout-, olie- en pelmolens, glasblazers, leerlooiers, scheepswerven en schelpkalkbranderijen. De schelpkalkbranderijen waren de belangrijkste motor achter de welvaart van Makkum en boden veel werkgelegenheid. De metselkalk die van de schelpen werd gemaakt had een hoge kwaliteit en werd onder andere gebruikt bij de bouw van huizen in Amsterdam. Het transport van de metselkalk en andere eindproducten gebeurde over het water, en als gevolg daarvan profiteerden de scheepvaart en de scheepsbouw. Dankzij de schelpkalkbranderijen groeide Makkum tussen 1600 en 1689 van een dorp van 50 woningen met ongeveer 225 inwoners, naar een stadje van rond de 2777 inwoners. In deze periode is dan ook de stedenbouwkundige structuur van het ‘oude’ Makkum ontstaan zoals we die nu kennen. Het dorp groeide rondom het water: zowel parallel als haaks op het water ontstonden straten, stegen en bebouwing. De rijkdom en diversiteit van de gevels van met name de koopmanshuizen uit die periode bepalen nog altijd het beeld van het oude centrum van Makkum.

Z

UI D

Z ER Z

EE

water als leidende structuur

UI D

Doordat in de 19e eeuw de Zuiderzee verzandde, kon de haven van Makkum minder goed worden bereikt. Dit had grote consequenties voor de economie. De bedrijvigheid liep terug en alleen de scheepsbouw en wat aardewerkfabrieken bleven over. Door het afnemende economische belang van het water voor het dorp, werden sommige watergangen gedempt om plaats te maken voor straten. Een voorbeeld hiervan is de Bleekstraat midden in het dorp. MAKKUM EN TICHELAAR Dankzij de overvloedige beschikbaarheid van zeeklei in de omgeving, is aardewerk door de eeuwen heen een belangrijke industrie geweest voor Makkum. De Koninklijke Tichelaar is het laatste bedrijf dat is overgebleven uit die lange historie en wordt wereldwijd geroemd om haar hoogwaardige en op ambachtelijke wijze geproduceerde aardewerk. Tichelaar heeft Makkum wereldwijd op de kaart gezet. Sinds de oprichting in 1572 tot aan de verhuizing naar de Suderseewei buiten het dorp in 2013, is de Koninklijke Tichelaar actief geweest aan de Turfmarkt in Makkum. Op een kadasterkaart uit 1820 zijn de fabriek en de plateelbakkerij duidelijk zichtbaar aan de rand van het dorp. Ooit een fabriek te midden van water en weilanden, wordt de locatie nu deels omgeven door de rijtjeshuizen die kenmerkend zijn voor naoorlogse woningbouw.

Z ER Z

EE

wegen en stegen langs en haaks op water

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

UI D

ER Z

EE

bebouwing haaks op wegen en water

Kadasterkaart Makkum 1820

11

11

Aardewerkefabriek Koninklijke Tickelaar Makkum

Aardewerkefabriek Koninklijke Tickelaar Makkum met rechts de oude (niet meer bestaande) boerderij

Arbeiderswoning

Arbeiderswoning

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

12

12

Aardewerkfabriek Koninklijke Tichelaar Makkum

Kalkovens aan het water

Achterterrein aardewerkfabriek Koninklijke Tichelaar Makkum

Achterterrein aardewerkfabriek Koninklijke Tichelaar Makkum met monumentale panden op achtergrond

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

13

13

Historische bebouwing met de Waag aan de Pruikmakershoek

historische bebouwing naoorlogse bebouwing (woningbouw)

Historische bebouwing aan het water

historische bebouwing naoorlogse Makkum bebouwing (overig) naoorlogse bebouwing lokatie Koninklijke Tichelaar Makkum bedrijven lokatie voormalige aardewerkfabriek Koninklijke Tichelaar

historische bebouwing BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

naoorlogse bebouwing (woningbouw) naoorlogse bebouwing (overig)

14

14

OUD MAKKUM STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR De stedenbouwkundige structuur van historisch Makkum dateert uit de 17e eeuw, de eeuw waarin Makkum explosief groeide en zich ontwikkelde. Makkum leefde van het water: de monumentale koopmanshuizen bij de sluizen, de straten die uitwaaieren vanaf de waterkanten en de smalle steegjes die huizen en schuren met het water verbinden zijn hier nog steeds sporen van. Centraal in het dorp ligt het marktplein met de oude Waag en het uit de 19e eeuw daterende Posthuis. De bouwstijlen in het historische centrum zijn gevarieerd, maar gevels sluiten vrijwel overal nauw aan op de straat, met een scherpe scheiding tussen publiek en privé. Zo ontstonden de ‘bouwblokken’, kleinschalige, aaneengesloten bebouwing met voornamelijk bakstenen en rode dakpannen, maar met een grote diversiteit aan gevels en daken. De strakke buitencontouren staan in contrast met de meer ‘gerafelde’ binnenkant van de bouwblokken, die in de loop der tijd zijn ontstaan door de verschillende woningdieptes, uitbouwen en schuurtjes. Door de laagbouw en de verbinding met de waterwegen houdt het historische centrum een betekenisvolle relatie met het water, de lucht en de open ruimte die zo karakteristiek zijn voor het Friese landschap. Al deze kenmerken vormen de inspiratie voor ons plan voor de Koninklijke Tichelaar.

Monumentale panden Tichelaar aan de Turfmarkt

Het marktplein met op de achtergrond het voormalige Posthuis (eind 19e eeuw)

Nauwe straatjes en stegen

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

15

15

Cynthia Lenigestraat

Estrikwerk

naoorlogse bebouwing Makkum historische bebouwing bedrijven lokatie voormalige aardewerkfabriek Koninklijke Tichelaar

historische bebouwing BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

naoorlogse bebouwing (woningbouw) naoorlogse bebouwing (overig)

16

16

NAOORLOGS MAKKUM STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR De naoorlogse uitbreiding van Makkum strekt zich uit over het grootste deel van het dorp. Dit deel kenmerkt zich door een ‘ontworpen’ open bebouwingsstructuur waarbij de voortuin van de woning een private overgang is naar het publieke domein – dit in contrast met het oude Makkum waar juist de gevel de scheiding vormt tussen publiek en privé. Een groot deel van deze naoorlogse woningbouw ligt direct rondom het hart van Makkum en stamt uit de periode van wederopbouw en later. Bij deze woningbouw lag de nadruk op kwantiteit en niet op kwaliteit van de woningen. Door de efficiënte, stempelachtige herhaling van rijwoningen maken deze wijken een uniforme en voorspelbare indruk. Naast de rijwoningen zien we in de nieuwere wijken tweeonder-één-kap-woningen en enkele vrijstaande woningen terug.

Petrus Groeniastraat

Petrus Groeinastraat

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

17

17

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

18

STRUCTUUR

De voormalige Koninklijke Tichelaar Makkum locatie is zeer centraal gelegen in het dorp, op een interessante plek, waar het historische centrum overgaat in de naoorlogse woonwijken. Wanneer je die twee typen woonwijken ontleedt en naast elkaar houdt, valt het op dat de naoorlogse wijken zich kenmerken door de meer eenvoudige, opzet van meestal doorzonwoningen die herhaald worden in de structuur van rijtjeswoningen.Veel woningen hebben een aanbouw of schuur en ook dat wordt seriematig herhaald. Repetitie van dit soort klusters van woningen worden op hun beurt ook weer gespiegeld. En zo is eigenlijk het hele naoorlogse deel van Makkum opgebouwd: efficiente, gestructureerde ruimtelijke ordening met vergelijkbare woningen in schaal, hoogte, dichtheid en typologie. Er is veel repetitie, een open en overzichtelijke opzet met veel repetitie. De identiteit van van de wijk en de bewoners komt met name tot uitdrukking in de (voor-)tuinen.

ontworpen

Voorbeeld na-oorlogse seriematige woningbouw op de hoek Tichelwerk / Estrikwerk

Daartegenover is er de historische bebouwing van de oude dorpskern, waar alle woningen uniek zijn. Er komen schaalsprongen voor; in perceelbreedte, maar ook in de diepte en hoogte. Er is een kleinere korrelgroote, de percelen zijn smaller, maar er is ook meer variatie en alles zit dichter op elkaar. De woningen volgen het stratenpatroon en hebben een duidelijke voor- en achterzijde. De woonblokken zijn dicht, met smalle stegen die doorgang bieden naar de binnenterreinen. De voorzijde is steenachtig, grenst direct aan straat en heeft een vaak een pitoreske uitstraling. De binnenzijde is rafelig, organisch en wekt nieuwsgierigheid; er valt wat te ontdekken!

ontstaan Voorbeeld historische bebouwing oude dorpskern op de hoek Kerkstraat / Voorstraat

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

19

DIVERSITEIT

De architectuur in Makkum is rijk en afwisselend; geen enkele gevel is hetzelfde.Toch is er samenhang en eenheid. Daarnaast valt binnen de panden ook een rijkheid aan details te ontdekken.

Divers straatbeeld langs de Grutte Sylroede

Rijke detaillering van een woning aan de Turfmarkt

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

20

DICHTHEID

Ook de dichtheid van de openbare ruimte varieert in het oude centrum. Van brede, voetgangersvriendelijke straatprofielen tot stegen en doorkijkjes. Er zijn gebogen straatjes die je langs tuinmuren leiden en steegjes die privaat zijn maar nog net betreedbaar. Maar ook zijn er steegjes zo smal zijn dat ze, ondanks dat ze niet betreedbaar zijn, wel een invulling hebben gekregen.

Diverse voorbeelden stegen en tussenruimtes; zowel begaanbaar als onbegaanbaar

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

21

GELAAGDHEID

Alle elementen tezamen zorgen voor een interessante gelaagdheid. Er is een veelvoud van verschillende lagen en materialen dicht op elkaar. De horizontale en diagonale lijnen vormen samen wisselende daklandschappen en er is een divers kleurgebruik. Er gaat een wereld verborgen achter de vele tuinmuren die beslotenheid bieden en waar zich groene en weelderige binnenplaatsen bevinden. De inbreiding op de oude Tichelaar locatie vindt plaats op het grensvlak van de dorpskern en modernere woonwijken. Inspiratie kan hiervoor worden gevonden in de diversiteit, de verborgenheid, de kleinschaligheid, de kleuren, de binnenplaatsen en daarnaast het groen dat schuil gaat achter gevels en tuinmuren. Met deze uitgangspunten kan aan de slag worden gegaan met het vormen van een visie op de herbestemming van de historische panden en de invulling van het achterterrein.

Voorbeelden gelaagdheid

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

22

Voorbeelden gelaagdheid

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

23

dat in deze visie ingezet wordt op woningen voor hoofdzakelijk deze doelgroep.

3 en

Petrus Groen

8

Cyn t

hia Len ig

estr aat

iastraat

5 6 plangebied 9.460 m2

7

5 laa

Estrikwerk

4

Turfmarkt

3

12 10 m 50m

7 no

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

24

LOCATIE

1 woningen aan de Turfmarkt

2 monumentale panden Koninklijke Tichelaar

3 entree showroom Koninklijke Tichelaar

4 laagbouw rond monumenten

5 laagbouw rond monumenten

6 laboratorium Koninklijke Tichelaar

7 notenboom

8 achterzijde woningen aan noordzijde locatie

Cyn t

hia

Len ig

estr aat

De historische historische locatie Turfmarkt is is op op te te delen delen De locatie aan aan de de Turfmarkt in twee ontwikkelingen: de renovatie van de in twee ontwikkelingen: de renovatie van de rijksmonumenten en deaan invulling van het achterterrein. karakteristieke panden de Turfmarkt en de invulling Het relatief nieuwe gebouw (meest oostelijk aan de van het achterterrein. Turfmarkt) de gebouwen op het achterterrein Het relatief en nieuwe gebouw (meest oostelijk aan de voldoen niet meer, deze laagbouw wordt afgebroken. Turfmarkt) en de gebouwen op het achterterrein Bij de herontwikkeling van het terrein zal rekening voldoen niet meer, deze laagbouw wordt afgebroken. gehouden worden met de mindere kwaliteit van de omliggende woningen. Mogelijk kunnen deze percelen Voor het realiseren van de renovatie en onderhoud van van woningcorporatie Elkien op termijn bij het de bestaande panden is de ontwikkeling van nieuwe plangebied betrokken worden. woningen een voorwaarde. In de visie wordt uitgegaan van zorgwoningen, seniorenwoningen en 4 Voor32het realiseren van4 de renovatie en onderhoud van appartementen. Ondanks dat Makkum in een de monumenten is de ontwikkeling van nieuwe krimpgebied kent Makkum zelfvisie eenwordt lichteuitgegaan groei. De woningen eenligt, voorwaarde. In de behoefte aan geschikte woningen voor senioren maakt van zestien woningen.

Ondanks dat Makkum in een dat in deze visie wordt op krimpgebied ligt,ingezet kent Makkum zelfwoningen een lichtevoor groei. De hoofdzakelijk deze doelgroep. behoefte aan geschikte woningen voor senioren maakt dat in deze visie ingezet wordt op woningen voor hoofdzakelijk deze doelgroep. AMBITIE De locatie ligt op de grens van het historische Makkum en de naoorlogse uitbreiding. Dus op de grens van ‘ontstaan’ en ‘ontworpen’ zoals in de analyse van de structuur van Makkum is aangegeven. De Tichelaarlocatie is jarenlang een op zichzelf staande ontwikkeling of entiteit geweest in deze gebouwde omgeving. Een entiteit die voor de geschiedenis van Makkum van groot belang is geweest. De nieuwe invulling van de locatie mag om die reden ook een op Petrus Groen iastraat zichzelf staande ontwikkeling zijn. Maar wel een ontwikkeling die met een verschijningsvorm c.q. structuur recht doet aan en rekening houdt met de 8 ligging op de grens van historie en naoorlogse uitbreiding. En die daarbij ook verwijst naar het verleden van deze voor de geschiedenis van Makkum zo 5 belangrijke plek.

6 plangebied 9.460 m2

7

Estrikwerk

4

Turfmarkt

3

12 10 m 50m

koninklijke TICHELAAR MAKKUM — 892SO_TICH20180323 — STRUCTUURONTWERP HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

7

25

BEELDKWALITEIT PLAATSING

HOOFDVORM

• De seniorenwoningen worden met de voorgevel parallel aan de Estrikwerk gesitueerd, aan de westkant van de plot.

• Op de locatie van de voormalige schuur van Tichelaar wordt een nieuw volume teruggebracht dat verwijst naar de geschiedenis van de plek. Het volume is een moderne vertaling van de oude schuur, waarin meerdere appartementen worden gerealiseerd.

• De zorgwoningen worden haaks op de Estrikwerk gesitueerd en zijn N-Z georiënteerd. De woningen worden in twee bebouwingsstroken geclusterd met een besloten hof in het midden. • Er zijn onderlinge verspringingen in de appartementen die refereren aan het rafelig karakter van de bebouwing van Makkum. Deze verspringingen zijn minimaal 300mm groot. • De plaatsing van zorgwoningen, seniorenwoningen en de Turfmarkt appartementen creëren een beschut gebied, wat het Tichelaar plein vormt.

• Het volume aan de Turfmarkt mag niet hoger worden dan de bestaande panden aan de Turfmarkt, en refereert naar de voormalige Tichelaar schuur. • De seniorenwoningen en zorgwoningen kennen dezelfde korrelgrootte, die refereert aan de bebouwing van Makkum. • Seniorenwoningen en zorgwoningen kennen 1 bouwlaag met kap. • De seniorenwoningen en zorgwoningen variëren in dakvorm om diversiteit te waarborgen.Waar diversiteit dat vereist worden dakvlak of ligging van de noklijn gespiegeld. • De volumes van de seniorenwoningen en zorgwoningen zijn helder en eenduidig en kunnen, vanaf de straatzijde gezien, gelezen worden als een extrusie van de contour van een een typische woning met zadeldak. • De contour van de voormalige bedrijfshallen van de Koninklijke Tichelaar dient als inspiratie voor de vormgeving en invulling van het Tichelaar plein.

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

26

AANZICHTEN

OPMAAK

• De onderlinge samenhang tussen de zorgwoningen, seniorenwoningen en het Turfmarkt appartementenblok van belang om het plan als coherent geheel te laten functioneren en hiermee een eenduidige relatie te laten aangaan met de historie van de plek.

• Ambitie is om de historie van het Tichelaar terrein terug te laten komen in de nieuwe bebouwing. Het is wenselijk om in samenwerking met de Koninklijke Tichelaar de mogelijkheden hiervan te onderzoeken.Toepassing van Tichelaar-tegels in onderdelen van de gevel c.q. bij toepassing van details is daarbij een uitgangspunt

• De zorgwoningen en seniorenwoningen kennen individualiteit door onderlinge variatie in gevelindeling en dakvorm.

• De kleurstelling van de gevelbekleding past in het kleurenpalet van het historische Makkum.

• De gevelopeningen van alle nieuwbouw woningen zijn een moderne en eigentijdse vertaling van de gevels van Makkum.

• De zorgvuldige detaillering is van belang om het ontwerpconcept te ondersteunen.

• De gevelopeningen van alle nieuwbouw woningen kennen net zoals de dakvormen variatie, maar hebben ook een eenduidig karakter met dezelfde detaillering. • De gevels van de zorgwoningen zijn alzijdig, kennen hetzelfde karakter aan het hof, en aan het Tichelaarplein.

• De HWA’s worden geïntegreerd in het gevelvlak en de dakgoten zullen worden geïntegreerd in het dakvlak. Dit beoogt dat het gevel en dakvlak qua volume in elkaar overlopen.

OPENBAAR GEBIED

• Hoofdtoegangen van de zorgwoningen zijn gesitueerd aan het Tichelaarplein en aan de noordkant van de plot.

• Groen is een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling en zorgt voor de verbinding tussen de verschillende nieuwe en bestaande bouwvolumes.

• Hoofdtoegangen van woningen aan de Estrikwerk liggen aan de Estrikwerk.

• Gezien de doelgroep grotendeels ouderen betreft, is het van belang dat alle woningen en publieke ruimte te bereiken is via verharde paden.

• Op elke gevel van nieuwbouw aan de Turfmarkt l kan een entree gecreëerd worden. • De authentieke uitstraling van de bestaande panden aan de Turfmarkt wordt gewaarborgd. Nieuwe ramen die nodig zijn t.b.v. daglicht toetreding zullen op een passende wijze gedetailleerd en ingepast worden. • Het oostelijk aanzicht van de bestaande panden aan de Turfmarkt waar de oude Tichelaar showroom gesloopt wordt, zal een nieuwe invulling krijgen. Hierin wordt het verschil tussen oud en nieuw goed zichtbaar gemaakt. • Het Tichelaarplein wordt deels gedefinieerd door een middelhoge muur, wat een verwijzing is naar de voormalige bedrijfshallen van Tichelaar. De contour van de voormalige bedrijfshallen zal worden aangehouden daar waar mogelijk. Daar waar ter plaatse van de nieuwe bebouwing zal worden afgeweken van de oorspronkelijke contour is dit duidelijk leesbaar gemaakt door afwijkende vormgeving / materiaalgebruik van de muur. •

• Het hof tussen de twee zorgwoningstroken heeft een besloten karakter en is voornamelijk bedoeld voor bewoners van de zorginstelling en hun bezoekers. • In het zorghof wordt groen en verharding afgewisseld, zodat het een geschikte en prettige buitenruimte is voor de doelgroep ouderen. • Het Tichelaarplein heeft een meer openbaar karakter en is van verschillende kanten bereikbaar. De paden naar het plein worden vormgegeven zoals de steegjes in het oude stadscentrum en zijn smal en rafelig van aard. • Parkeren wordt grotendeels op eigen terrein opgelost en zal overwegend groen worden vormgegeven.Voldoende afwisseling tussen verharding voor het parkeren en groene zones is van belang. • De overgang van de woning naar de openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven in de vorm meeontworpen, groene erfafscheidingen. •

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

27

UITGANGSPUNTEN BEHOUD HET GROEN RECHTE BUITENKANT

SYMBLOISCHE TICHELAAR MUUR RAFELIGE BINNENKANT

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

28

DIVERSITEIT IN: VORM... OVERGANG: PRIVE’...

ONTDEKKEN

PUBLIEK

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

EN MATERIAAL

29

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

32 ZORGWONINGEN

EXTRA PROGRAMMA + PRIVE GROEN

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

30

CREËER MAKKUM EIGEN DOORGANGEN

ONTDEKKEN

COLLECTIEF GROEN

HET TICHELAAR PLEIN

+ PUBLIEK GROEN

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

31

MASTERPLAN

1 Referentie voor pad in het groen

4 Referenties voor ‘hoog groen‘: privacy en biodiversiteit. BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

2 Referentie voor parkeren in het groen, (zie ook pagina 17)

53 Referentie voor zorghof - zorgstraat (zie ook pagina 18-19)

3 Referentie voor de Tichelaar muur - Tichelaar plein (zie ook pagina 16)

6 Behoud bestaande bomen op de Tichelaar locatie 32

Petrus Groeniastraat

Vergroenen P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

2P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

Cynth ia Len igestr aat

P

P

P

5

P

6

P

P

Zorghof met 4 woongroepen

P

Behoud bomen nader onderzoeken

P

Privé groen Collectief groen Tichelaar muur

3

P

Bestaand groen op eigen terrein P

Seniorenwoningen

1

P

P

Estrikwerk

P

Tichelaar plein

0m

5

10

Meanderende doorgangen naar het plein

P

Nieuwbouw appartementen

WIJZIGINGEN

Appartementen en collectieve voorzieningen in bestaande panden

Herontwikkeling Tichelaar locat

PROJECTNAAM PROJECTNUMMER

Turfmarkt

892 TEKENINGNAAM

892-

Situatie tekening

Grutte Sylroede

OMSCHRIJVING

Situatie Dakoverzicht acc gemee DATUM

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

DATUM GEWIJZIGD33 OPDRACHTGEVER

HET TICHELAAR PLEIN AMBITIE: GEBRUIK VAN TICHELAAR TEGELS IN HET TICHELAAR PLEIN. EEN MUUR VAN TEGELS ZAL SYMBOLISCH DE CONTOUREN VAN DE FABRIEK VOLGEN.

Integratie Tichelaar tegeltableaus in de nieuwe stadsmuur: de hystorie van de plek.

BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

34

GROEN

bomen aan de estrikwerk

AMBITIE: BOMEN BEHOUDEN OF GROEN TERUGPLANTEN ELDERS OP DE PLOT.

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

35

ZORGHOF

Referenties voor “zorgstraat“: hof gevoel, groen, besloten, levendig BENTHEM CROUWEL ARCHITECTS

36

A’

B’

A

B

AA’: Breed straat profiel in het midden van het zorgcomplex; hof gevoel.

HERONTWIKKELING TICHELAAR — BEELDKWALITEITSPLAN — CONCEPT

BB’: Smal straat profiel aan de uiteindes van het zorgcomplex; besloten en beschermd gevoel.

37

GEVELS & DAKEN MODERNE VERTALING VAN DE VARIATIES IN DAK VORMEN VAN MAKKUM EN DE OUDE FRIESE BOEDERIJEN