Zienswijzennota Zandpad 41 versie 11-07 inclusief zienswijzen_Geredigeerd.pdf

Nota zienswijzen Bestemmingsplan “Zandpad 41” Maarssen

Ontwerp bestemmingsplan “Zandpad 41” IDN: NL.IMRO.1904.BPZandpad41-VG01 Auteur: Joost Broeke Datum: 4 juli 2023 Besluit B&W: 11 juli 2023 Besluit gemeenteraad: 26 september 2023

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 1 1 Inleiding ............................................................................................................................................. 2 Doel van deze nota ............................................................................................................................................................................................................ 2 Aanleiding bestemmingsplan............................................................................................................................................................................................. 2 Reacties vooroverlegpartners en zienswijzen ................................................................................................................................................................... 2 Leeswijzer .......................................................................................................................................................................................................................... 3 2 Zienswijzen en overlegreacties .................................................................................................................

4 3 Staat van wijzigingen Zandpad 41 Maarssen .............................................................................................. 20 Verbeelding...................................................................................................................................................................................................................... 20 Regels.............................................................................................................................................................................................................................. 21 Toelichting en bijlagen ..................................................................................................................................................................................................... 22 4 Bijlagen kopie vooroverlegreacties anoniem................................................................................................. 23

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

1

1 Inleiding Doel van deze nota Deze nota stelt belanghebbenden in de gelegenheid om kennis te nemen van alle ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan “Zandpad 41” in Maarssen. Elke zienswijze is afzonderlijk samengevat en voorzien van een reactie. Daarnaast is aangegeven of en in welke mate de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het bestemmingsplan. Ook overlegpartners zijn in de gelegenheid gesteld om opnieuw hun reactie kenbaar te maken. Behalve door zienswijzen kunnen aanpassingen hun oorzaak vinden in ambtelijke wijzingen. De ambtshalve wijzigingen zijn net als de aanpassingen als gevolg van de zienswijzen opgenomen in de Staat van wijzigingen. Aanleiding bestemmingsplan De initiatiefnemer is voornemens om op het perceel aan het Zandpad 41 te Maarssen de functie als caravanstalling te beëindigen. Het perceel heeft een bedrijfsbestemming en zou, naast caravanstalling, ook gebruikt mogen worden voor andere doeleinden. Door de aanwezigheid van bedrijfsbebouwing en omliggende verharding is het perceel voor een groot deel verhard. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt woningbouw beoogd. Het voornemen is om in totaal 10 nieuwe woningen op ruime kavels mogelijk te maken. Daarnaast wordt de bedrijfswoning op het perceel van het Zandpad 41 omgezet van een bedrijfswoning naar een reguliere woonbestemming.

Historische waardevolle elementen blijven behouden of worden hersteld. Denk aan een schoorsteen, watertoren en het herstel van oorspronkelijke zichtlijnen die terugverwijzen naar het oorspronkelijke gebruik als tuinderij bij de naastgelegen buitenplaats. Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is nodig om het plan te kunnen realiseren. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 april 2023 tot en met 25 mei 2023 ter inzage gelegen. Het plan is tevens gestuurd naar de overlegpartners. Daarbij gaat het om: provincie Utrecht, Waternet (AGV), Gasunie en de Veiligheidsregio Utrecht (VRU). Alleen van de provincie Utrecht en Waternet hebben wij een reactie ontvangen. Gedurende de termijn hebben wij daarnaast zes zienswijzen ontvangen. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.6

Reacties vooroverlegpartners en zienswijzen Provincie Utrecht Waterschap Amstel, Gooi en Vechtstreek

Archimedeslaan 6, 3584 BA Korte Ouderkerkerdijk 7, 1090 GJ

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

Utrecht Amsterdam Maarssen Maarssen Maarssen Maarssen Maarssen Breukelen

2

Leeswijzer In hoofdstuk 2 komen de zienswijzen en overlegreacties aan de orde. Elke zienswijze en overlegreactie is samengevat en afzonderlijk beantwoord. Hierbij wordt aangegeven of de reactie leidt tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Omdat de zienswijzen en overlegreacties moeten worden samengevat kan het zijn dat de formulering van de zinnen anders is dan in de oorspronkelijke zienswijze of reactie, maar de kern blijft gelijk. De volledige, originele, zienswijzen en overlegreacties zullen ook beschikbaar worden gesteld. Hoofdstuk 3 heeft betrekking op de ambtshalve aanpassingen. Dit zijn aanpassingen die wij zelf hebben geconstateerd op grond van nieuwe gegevens en inzichten en kunnen los staan van de zienswijzen. In hoofdstuk 4 zijn alle aanpassingen die worden aangebracht in de verbeelding (plankaart), regels of toelichting samengevat weergegeven in een Staat van wijzigingen. De Staat van Wijzigingen maakt onderdeel uit van het collegebesluit.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

3

2 Zienswijzen en overlegreacties Inleiding Tijdens de voorbereiding van het plan heeft er in 2021 een bredere informatieavond plaatsgevonden. Omwonenden hebben toen de gelegenheid gehad om hun reacties kenbaar te maken. Deze reacties hebben ertoe geleid dat het plan op verschillende punten is aangepast. Zo is de groenbestemming verruimd, zijn bouwvlakken voor woningen verschoven, zijn nok- en goothoogten verlaagd en zijn aanvullende regels opgenomen om op sommige plaatsen bebouwing uit te sluiten en opgaande beplanting in stand te houden. In bijlage 10 bij het bestemmingsplan wordt een impressie gegeven van deze informatieavond en de gemaakte opmerkingen. Met de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan hebben omwonenden de gelegenheid gekregen om een zienswijzen in te dienen. Sommigen hebben daar gebruik van gemaakt. Deze zienswijzen zijn opgenomen onder 2.3 tot en met 2.8. Sommige zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Daarnaast hebben enkele omwonenden zich tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan tot de initiatiefnemer en gemeente gericht. Zij hebben vragen gesteld over het plan maar geen zienswijzen ingediend. Toch hebben ook deze gesprekken aanleiding gegeven om het bestemmingsplan op punten aan te passen.

Op die manier wordt het bestemmingsplan verder versterkt en is rekening gehouden met de belangen van omwonenden. Deze aanpassingen zijn opgenomen als ambtshalve wijziging in de Staat van Wijzigingen onder hoofdstuk 3. Overlegreacties 2.1

Korte inhoud overlegreactie provincie Utrecht Reactie gemeente De provincie Utrecht heeft eerder een overlegreacDe reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. ties kenbaar gemaakt op het concept bestemmingsplan. Naar aanleiding van die reactie is het bestemmingsplan aangescherpt. Dat geeft de provincie Utrecht aanleiding om nu geen verdere opmerkingen te maken op het ontwerpbestemmingsplan. De eerdere opmerkingen van de provincie Utrecht zijn voldoende verwerkt in het bestemmingsplan. Aanpassingen: De vooroverlegreactie heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg. 2.2

Korte inhoud reactie AGV Reactie gemeente AGV bevestigt (nogmaals) dat het verhard oppervlak De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. afneemt en dat de waterhuishoudkundige belangen niet in het geding zijn. Dit is wat betreft AGV voldoende omschreven in de toelichting bij het bestemmingsplan. Aanpassingen: De vooroverlegreactie heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg. Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

4

Zienswijzen Onder 2.3 tot en met 2.8 worden de ingekomen zienswijzen besproken. De zienswijzen richten zich regelmatig op, in de ogen van appellanten, mogelijke negatieve gevolgen die nieuwe woningen zouden kunnen hebben op kwaliteiten en waarden van de directe omgeving. In het algemeen willen wij daarover opmerken dat in deze zienswijzen voorbij gegaan wordt aan de huidige situatie en vooral de geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het perceel is op dit moment volledig bestemd voor bedrijfsdoeleinden en daarbinnen is een zeer omvangrijk bouwvlak aanwezig voor het oprichten van bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is een bedrijfsgebouw van circa 5.200m2 aanwezig. In totaal heeft het perceel een bedrijfsbestemming van circa 13.500m2. Om te kunnen beoordelen of de ontwikkeling van 10 woningen negatieve gevolgen heeft voor de directe omgeving dus niet alleen moet rekening gehouden met de huidige inrichting maar zeker ook met de geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de huidige bestemming. Dit is het startpunt van de verdere ruimtelijke afweging. Of voorliggend plan negatieve gevolgen heeft voor de omgeving moet dus ook afgezet worden tegen de huidige bestemming. Alleen op die manier kan tot een volledige vergelijking gekomen worden.

Dit geldt voor de effecten op natuurwaarden, een goede landschappelijke inpassingen, de gevolgen voor verkeersbewegingen op het Zandpad maar ook voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling. 2.3

Inhoud zienswijze Appellant geeft aan moeite te hebben met de bouw van de woningen en dan vooral met de twee achterste woningen aan de noordzijde van het plan. Appellant is van mening dat dit deel van het perceel onbebouwd moet blijven. Het plangebied grenst ten noorden aan een perceel van appellant dat de bestemming “Natuur” heeft. Appellant vindt het vanwege de natuurwaarden van zijn perceel niet wenselijk dat er op zo’n korte afstand van zijn perceel woningen gebouwd mogen worden. Ter ondersteuning van dit standpunt stelt appellant het volgende: - het weiland moet volgens appellant volgens gemeente en provincie open gehouden worden; - dat de afstand van de huidige loods tot de erfgrens 40 meter is; - dat de nieuwe woningen op 8 meter van de erfgrens staan; - dat nieuwbouw van woningen tot kap van monumentale bomen op het perceel van appellant zal leiden. Appellant stelt tevens dat de bouw van woningen een verstorend effect zal hebben op de aanwezige

Reactie gemeente Appellant is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend als nummers 283 en 434. Deze percelen hebben in het geldende bestemmingsplan “Rondom De Vecht” een hoofdzakelijk natuurbestemming. De bouw- en gebruiksmogelijkheden op de bestemming “Natuur” zijn beperkt. Echter op het perceel 283 is, midden in de natuurbestemming, tevens een woonbestemming gesitueerd. Binnen deze bestemming ligt de woning van appellant waar vooral sinds 2017 de nodige sloop en bouwwerkzaamheden lijken te zijn verricht. Op de onderstaande afbeelding is het perceel met nummer 434 weergegeven (rood omlijnd). Het grijze vlak eronder is het bestaande bedrijfsgebouw op het perceel Zandpad 41. Appellant is overigens sinds december 2019 eigenaar geworden van zijn perceel.

Het volledige perceel Zandpad 41 heeft, tot aan de noordelijke erfgrens met het perceel van appellant, nu de bestemming “bedrijfsdoeleinden” met daarbinnen een omvangrijk bouwvlak. Dit bouwvlak

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

5

flora en fauna op zijn perceel. Daarom heeft appellant een ecoloog gevraagd om een advies op te stellen. Appellant vraagt zich af hoe het plan zich verhoudt tot het plan voor het Noorderpark en het grondwaterbeschermingsgebied.

is niet gelegen op 40 maar op 30 meter van de erfgrens. Het volledige perceel mag volgens het geldende bestemmingsplan voor bedrijfsdoeleinden gebruikt worden. In de praktijk betekende dit dat het gedeelte van het bedrijfsperceel achter het bestaande bedrijfsgebouw, ook werd gebruikt voor bedrijfsdoeleinden zoals opslag, stalling maar ook voor vervoersbewegingen. Dit is op de volgende luchtfoto uit 2019 goed te zien. In de praktijk vonden de bedrijfsactiviteiten plaats tot op enkele meters van het perceel van appellant vandaan.

Appellant stelt zich op het standpunt dat het toevoegen van woningen leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen.

Dat het bedrijfsperceel niet volledig tot aan de sloot / erfgrens werd gebruikt is het gevolg van de voorwaarde in het geldende bestemmingsplan dat op het bedrijfsperceel een strook van ongeveer zes meter breed aanwezig moet zijn met een afschermend groenvoorziening. Dit heeft niet zozeer een ecologische functie maar is vooral bedoeld om het zicht op het bedrijfsperceel en de aanwezige bedrijfsbebouwing te ontnemen. Nu de bedrijfsbestemming wordt wegbestemd en de bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt is het niet langer noodzakelijk om het afschermende groen in stand te houden. Toch zijn er juist ook in het nieuwe bestemmingsplan planregels opgenomen om dat ook in de nieuwe situatie te blijven doen. Zo is een groot deel van de bestaande groenstrook aan de westzijde van het plangebied bestemd als “Groen” en is ter plaatse van de bestaande houtwal de nadere aanduiding “houtwal” opgenomen om het behoud daarvan te kunnen waarborgen. De beschermingszone van de houtwal is veel breder dan Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

6

de oorspronkelijke 6 meter die in het bestemmingsplan “Rondom De Vecht” was opgenomen, namelijk ongeveer 11 meter. Aan de achterzijde van noordelijke percelen, welke grenzen aan het perceel van appellant, zijn zones aangewezen waar zowel met vergunning als vergunningsvrij, geen bebouwing gerealiseerd mag worden. Deze zone, welke de functieaanduiding “openheid” heeft gekregen, varieert in breedte van 5 tot 8 tot zelfs 16 meter. Deze is daarmee veelal breder dan de afstand waarop voorheen bedrijfsactiviteiten plaatsvonden binnen de bedrijfsbestemming. De functieaanduiding “openheid” is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen nadat appellant na de informatieavond zijn zorgen kenbaar heeft gemaakt. Naar aanleiding hiervan is toen het plan verder aangepast door de afstand van de bouwvlakken van de achterste woningen tot de erfgrens te vergroten naar 8 en 11 meter. Aanvankelijk waren deze afstanden respectievelijk 4,5 en 6 meter. Op de onderstaande afbeelding is te zien dat situering van de woningen zodanig is aangepast dat de woningen verder van de erfgrens met het perceel van appellant zijn komen te liggen.

Binnen de zone met de functieaanduiding “openheid” mag wel beplanting worden aangebracht. De sloot tussen de percelen heeft de bestemming water gekregen zodat de instandhouding daarmee wordt gewaarborgd. In het geldende bestemmingsplan is dit helemaal niet geregeld. Daarnaast hebben grote delen van het plangebied waar die nu bedrijfsbestemming hebben in het nieuwe bestemmingsplan een groenbestemming gekregen. Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

7

Openheid landschap Appellant stelt dat provincie en gemeente aangegeven hebben dat de groenstrook open moet blijven. Zoals hiervoor aangegeven blijft die openheid behouden via de groenbestemming en aanvullende maatregelen in de verschillende zones. Daarnaast zijn op andere delen de groenbestemming gelet op de openheid van het plangebied verder te versterken. Het plangebied betreft nu grotendeels een bedrijfsperceel, geen weiland of groenstrook, en heeft ook geen agrarische bestemming met waarden. De provincie en gemeente hebben daarbij nooit aangegeven dat dit bedrijfsperceel en het omliggende perceel bij herontwikkeling open zou moeten blijven. Dat is ook niet gezegd in het kader van het plan Noorderpark. Het plan Noorderpark is gericht open het polderlandschap, gelegen tussen de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar de rivier De Vecht. Het gaat daarbij specifiek om weidegebieden, overgangsgebieden, de Bethunepolder en officiële, aangewezen, natuurgebieden. Het plan Noorderpark richt zich hoofdzakelijk op het optimaliseren van weidegebieden voor natuurontwikkeling en het realiseren van de doelstellingen uit de Kaderrichtlijn Water. Het plan voor het Noorderpark richt zich niet op percelen in de lintbebouwing langs de Vecht, zoals Zandpad 41, en schrijft geen beperkingen voor ter plaatse van nieuwe ontwikkelingen op bestaande bedrijfspercelen in de lintbebouwing.

Vanuit het plan Noorderpark zijn geen specifieke ontwikkelingsdoelen opgesteld voor dit perceel waarbij opgemerkt moet worden dat het perceel van appellant in het plan Noorderpark niet aangemerkt wordt als natuurgebied. Zie onderstaande afbeelding, blauw omcirkeld het plangebied en het perceel van appellant.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

8

In het kader van het Noorderpark merkt appellant tevens op dat door dit nieuwe bestemmingsplan bijgebouwd zal worden. Dat is niet juist. Door dit bouwplan zal het bebouwd oppervlak afnemen van circa 5.200m2 naar 1.600m2. Dit is een afname van ongeveer tweederde. Daarnaast zal ook het verhard oppervlak aanzienlijk afnemen hetgeen voor het Waterschap aanleiding is om in te stemmen met dit plan. Ecologisch onderzoek Ter ondersteuning van de zienswijze heeft appellant een ecologisch onderzoek laten opstellen. Dit onderzoek bestaat hoofdzakelijk uit een beschrijving van de ecologische waarden en mogelijke aanwezigheid van soorten op het eigen perceel, kadastraal bekend als nummer 434. Het bestemmingsplan voorziet echter niet in ontwikkelingen op het perceel van appellant maar op ontwikkelingen op het perceel Zandpad 41. Daarnaast wordt in het ecologisch onderzoek van appellant volledig voorbijgegaan aan de mogelijkheden binnen de huidige bestemming, de huidige inrichting en de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel Zandpad 41. Door in het onderzoek niet stil te staan bij de effecten van de huidige bedrijfsbestemming kan het onderzoek van appellant niet dienen als onderbouwing voor de stelling dat de beoogde ontwikkeling van 10 woningen negatieve gevolgen heeft voor ecologische waarden.

Het vast te stellen bestemmingsplan is voorzien van een uitgebreid ecologisch onderzoek waarin ook de samenhang met nabijgelegen (officiële) natuurgebieden en netwerken is beschreven. Grondwaterbeschermingsgebied Het grondwaterbeschermingsgebied hangt uiteraard nauw samen met het waterwingebied geconcentreerd in en om de Bethunepolder. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt niet in het grondwaterbeschermingsgebied. Het ligt in het 100-jaaraandachtsgebied. Voor deze gebieden zijn geen specifieke regels opgenomen in de provinciale milieuverordening. In het vast te stellen bestemmingsplan is wel een aanduiding opgenomen op de plankaart. In de planregels wordt onder 12.1 verwezen naar het provinciaal beleid. Zo blijft de bijzondere positie van het nabijgelegen waterwingebied onder de aandacht. Voor de belangen van het grondwaterbeschermingsgebied is het juist gunstig dat de bedrijfsbestemming wordt gesaneerd. Bomen Appellant stelt dat woningbouw in de toekomst mogelijk leidt tot de kap van bomen op zijn perceel. In het ecologisch onderzoek van appellant wordt gesteld dat bomen mogelijk gekapt moeten worden omdat zij een gevaar (slechte staat, omvallen etc.) vormen. Wij willen appellant erop attenderen dat indien de bomen zorgen voor een onveilige situatie op het naburige perceel, deze in de huidige situatie ook al gekapt moeten worden.

In de huidige situatie wonen en werken er ook al mensen op het perceel Zandpad 41. Op het perceel van het plangebied is in ieder geval een zone opgenomen waar op de nieuwe woonpercelen niet gebouwd mag worden. Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

9

Verkeersbewegingen Met betrekking tot het aantal verkeersbewegingen schets appellant het beeld dat hier alleen maar wordt bijgebouwd terwijl met dit plan in hoofdzaak een bedrijfsperceel met een groot bouwvlak en ruime gebruiksmogelijkheden wordt gesaneerd langs het Zandpad. Daarmee wordt ook toekomstig bedrijfsmatig gebruik met nieuwe bouwmogelijkheden en daaraan gerelateerde verkeersbewegingen uitgesloten. Om een goede afweging te kunnen maken ten aanzien van het aantal verkeersbewegingen dient een vergelijking gemaakt te worden met het gebruik van deze bedrijfsbestemming. Als hier rekening mee wordt gehouden, is de conclusie dat het plan geen onevenredige nadelige effecten heeft op het aantal verkeersbewegingen en ten aanzien van mogelijk toekomstig gebruik juist een verbetering kan brengen.

Aanpassingen: Naar aanleiding van de zienswijze van appellant zien wij kans om het bestemmingsplan verder aan te scherpen. De functieaanduiding “openheid” bestaat nu uit twee losse vlakken. Deze worden halverwege het perceel onderbroken. Wij zullen deze aan elkaar verbinden zodat de aanduiding over de volledige breedte van het perceel, langs de erfgrens met appellant, verbonden is. 2.4

Korte inhoud zienswijze Appellant is van mening dat onvoldoende gedefinieerd is wat verstaan moet worden onder een groot bedrijfsgebouw. Appellant lijkt daarmee te willen aangeven dat de voorgenomen woningbouw een intensivering betekent en verwijst daarmee vooral naar de bouw- en nokhoogte van de nieuwe woningen. Appellant vindt een, in zijn ogen, groot en omvangrijk woningbouwproject niet passend op deze locatie. Appellant stelt dat het plan in strijd is met het geldende bestemmingsplan “Rondom De Vecht” en de mogelijkheid die daarin is opgenomen om de bestemming te wijzen naar een woonbestemming. Daarmee is het vast te stellen bestemmingsplan volgens appellant in strijd met gemeentelijk ruimtelijk beleid. Appellant stelt dat woningbouw de aanwezige natuur en omgeving ernstig zal verstoren en voegt daaraan toe dat de gemeente de milieueffecten in

Reactie gemeente Het perceel van appellant is gelegen op circa 65 meter van het plangebied. De dichtstbijzijnde, nieuw te bouwen woning is beoogd op ongeveer 100 meter terwijl het bestaande bedrijfsgebouw op het perceel Zandpad 41 gelegen is op een afstand van 80 meter. Tussen het plangebied en het perceel van appellant zijn nog percelen van derden gelegen. Appellant spreekt van nokhoogtes van 10 tot zelfs 12 meter. Dit geldt echter niet voor alle woningen. Zes van de tien woningen hebben een nokhoogte van 7,5 tot 8 meter. De goothoogte bedraagt 3,5 meter. Deze woningen zijn juist gesitueerd aan de achterzijde van het perceel en aan de kant van het plangebied gericht naar het perceel van appellant. In de zienswijze verwijst appellant naar de publicatietekst van het ontwerpbestemmingsplan en in het bijzonder naar de zinsnede: “Op het perceel staat nu een groot bedrijfsgebouw”. Appellant stelt dat onvoldoende gedefinieerd is wat verstaan wordt onder een “groot gebouw” en verwijst daarbij voornamelijk naar de nok- en goothoogte van het bestaande gebouw. Het klopt dat de huidige nok- en bouwhoogte van het bestaande bedrijfsgebouw relatief laag zijn (tot 4,5 meter) in verhouding tot het oppervlak van het bedrijfsgebouw.

Echter in tegenstelling tot het standpunt van appellant kan uiteraard niet gesproken worden van een bedrijfsgebouw van slechts 5.000m2 is, zoals appellant het in zijn zienswijze noemt. In onze gemeente zijn buiten de bedrijfsterreinen slechts enkele plekken waar een in grootte vergelijkbaar bouwvlak aanwezig is met een bedrijfsbestemming. Zeker direct langs de Vecht. Daarbij komt dat in tegenstelling tot andere bouwvlakken in het landelijk gebied met een bedrijfsbestemming, op het perceel Zandpad 41 het volledige bouwvlak bebouwd mag worden. Andere bouwvlakken kennen een maximum bebouwingspercentage (meestal 60% of 70%). Volgens Prognose

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

10

beeld had moeten brengen via een m.e.r.-procedure.

bedrijventerreinen Provincie Utrecht is er op bedrijventerreinen al geen sprake meer van een kleinschalig bedrijfskavel als deze groter is dan 5.000m2. In het geval van Zandpad 41 is alleen al het bedrijfsgebouw groter terwijl er sprake is van een bedrijfskavel van ongeveer 13.500m2. Wij kunnen daarom wel stellen dat hier sprake is van een groot bedrijfsgebouw. Zeker in het landelijk gebied. Daarbij geven wij ook in overweging dat het geldende bestemmingsplan “Rondom de Vecht” in artikel 4.2.2. de mogelijkheid biedt om bij nieuwbouw de goot- en nokhoogte van bedrijfsgebouwen te verhogen naar respectievelijk 6 en 10 meter terwijl artikel 4.3.4. ook het onder voorwaarden van het bouwvlak mogelijk is het bouwvlak nog eens met 15% te vergroten. Met de vaststelling van dit nieuwe bestemmingsplan worden die ontwikkelmogelijkheden uitgesloten. Zonder verder te definiëren stelt appellant dat hier sprake is van een groot en omvangrijk woningbouwproject. Het gaat hier om 10 woningen op een terrein van bijna 24.000m2. Dit betekent dat het plan voorziet in een dichtheid van ongeveer 5 woningen per hectare. Dit is juist zeer extensief in vergelijking tot reguliere woonwijken. Door dit bouwplan zal het bebouwd oppervlak op het perceel afnemen van circa 5.200m2 naar 1.600m2.

Hier is geen sprake van een grootschalige woningbouwlocatie, zeker niet in vergelijking met de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Wijzigingsbevoegdheid Appellant geeft aan dat het voorliggende bestemmingsplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan “Rondom de Vecht”. Daarbij verwijst appellant naar de opgenomen wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling naar woningbouw waarvan de gemeenteraad, de uitvoering gemandateerd heeft aan het college. Wanneer voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid kan in ieder geval medewerking verleend worden aan het wijzigen van het bestemmingsplan, zonder tussenkomst van de gemeenteraad. Het gaat daarbij over het algemeen om kleine afwijkingen van het geldende bestemmingsplan. Wanneer niet voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid omdat het plan bijvoorbeeld voorziet in meer woningen of een andere inrichting dan dient een volledige bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden. Daarbij moet een nieuwe ruimtelijke afweging gemaakt te worden. Daarin volgt de gemeente het geldend ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Rondom de Vecht” was al bekend dat bekend dat voor het perceel Zandpad 41 een zelfstandige procedure doorlopen zou worden. In de inleiding van het bestemmingsplan worden deze projecten genoemd.

Ook Zandpad 41. Deze ontwikkeling is toen niet meegenomen in het bestemmingsplan “Rondom De Vecht” omdat deze op dat moment nog niet voldoende was uitgewerkt om in die procedure meegenomen te kunnen worden. In paragraaf 3.2.2 en 3.3 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht en de gemeente. De invloed op de omgeving van 10 woningen zal minder zijn dan van de huidige bedrijfsbestemming: de (potentiële) milieuhinder neemt af, er is geen sprake van onevenredige verkeerstoename en het landschap zal minder verstoord worden dan met de (huidige en binnen het bestemmingsplan mogelijke) bedrijfsbebouwing en de bijbehorende gebruiksNota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

11

en opslagmogelijkheden op het terrein. Verder worden de woningen zorgvuldig ingepast waardoor er een kwaliteitsverbetering van het gebied plaatsvindt. Er worden nieuwe doorzichten en meer openheid gecreëerd. De cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden dan ook versterkt met het voorliggende initiatief. De nieuwe ontwikkeling gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Met de sloop van de caravanstalling en de ontwikkeling tot woongebied met 10 woningen wordt de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit verbeterd. Met het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming verbetert het woon- en leefklimaat in de omgeving en bestaat niet meer de mogelijkheid dat er zich een bedrijf vestigt dat past binnen de regels van het geldende bestemmingsplan maar een veel grotere impact heeft op de omgeving. Er zijn immers op basis van het nu geldende bestemmingsplan allerlei soorten bedrijfsactiviteiten mogelijk. Daarnaast zijn er ook aanvullende bouwmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan. Op basis van dat beleid en de bijbehorende onderzoeken kan de gemeente zich op het standpunt stellen dat hier sprake is van een passende ontwikkeling.

Ecologische verstoring In de zienswijze gaat appellant grotendeels voorbij aan het feit dat het perceel momenteel een bedrijfsbestemming heeft en welke gevolgen dit heef en potentieel kan hebben op de directe woonomgeving en de ecologische waarden. Om te kunnen beoordelen of het voorliggend plan voor een ernstige verstoring van natuur en omgeving zal zorgen, moeten de mogelijkheden die binnen de huidige bestemming in de ruimtelijke afweging meegenomen worden. Dat doet appellant niet. De milieueffecten zijn voldoende onderzocht. In hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt uitgebreid ingegaan op de milieuonderzoeken. In paragraaf 4.1 gaat het in het bijzonder over de milieueffectrapportage. In het Besluit milieueffectrapportage is wettelijk vastgelegd wanneer een m.e.r. procedure doorlopen moet worden. Hieruit volgt dat er voor dit plan geen volledige m.e.r. procedure gevolgd moet worden. Uiteraard zijn in het kader van dit plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de bouw van 10 woningen geen forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen.

Daarbij moet opnieuw rekening gehouden worden met de huidige situatie. Met het voorliggende plan wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 10 woningen gerealiseerd. De bebouwingsmogelijkheden nemen daarmee niet toe ten opzichte van de bestaande (planologische) situatie. De milieugevolgen van de huidige en potentiële bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn groter dan die van voorliggende plan.

Aanpassingen: De zienswijze heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

12

2.5

Korte inhoud zienswijze Appellant sluit zich in zijn zienswijze voornamelijk aan bij de zienswijze opgenomen onder 2.4. Appellant verwijst naar een eerder plan voor 13 woningen dat is afgewezen en vraagt zich af waarom 10 woningen wel kunnen. Appellant stelt dat het perceel Zandpad 41 niet bebouwd mag worden in het kader van het plan voor het Noorderpark.

Reactie gemeente Het perceel van appellant is gelegen op circa 85 meter van het plangebied. De dichtstbijzijnde, nieuw te bouwen woning is beoogd op ongeveer 100 meter terwijl het bestaande bedrijfsgebouw gelegen is op een van afstand 114 meter. Tussen het plangebied en het perceel van appellant zijn nog percelen van derden gelegen. Appellant spreekt van nokhoogtes van 8 tot zelfs 12 meter. Dit geldt echter niet voor alle woningen. Zes van de tien woningen hebben een nokhoogte van 7,5 tot 8 meter met een goothoogte van 3.5 meter. De woningen die voornamelijk in de zichtlijn van de tuin van appellant zijn gelegen hebben een goothoogte van 3,5 meter en een nokhoogte van 7,5 of 8 meter. Eerder plan Voor de beantwoording van de zienswijze voor zover deze verwijst naar de zienswijze onder 2.4 verwijzen wij ook naar deze beantwoording onder 2,4. Appellant verwijst vervolgens naar een eerder vooroverlegplan uit 2016 dat betrekking had op 13 tot 15 woningen met de mogelijkheid tot verdere uitbreiding naar 18 woningen. De gemeente heeft destijds niet ingestemd met dit plan omdat bij het ontwerp geen rekening werd gehouden met de (cultuurhistorische) waarden en overige kwaliteiten van het gebied langs De Vecht. Sindsdien is het plan teruggegaan naar de tekentafel en is begonnen met een historische quickscan en een visie en beeldkwaliteitsplan.

Deze zijn als bijlagen toegevoegd aan het bestemmingsplan en worden beschreven in paragraaf 2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Daarmee is de kwaliteit van het plan dusdanig verbeterd en is wezenlijk sprake van een volledig ander plan dan het eerder afgewezen plan. Noorderpark Het plan Noorderpark is een open polderlandschap, gelegen tussen de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar de rivier De Vecht. Het gaat daarbij specifiek om weidegebieden, overgangsgebieden, De Bethunepolder en Natuurgebieden. Het plan Noorderpark richt zich hoofdzakelijk op het optimaliseren van weidegebieden voor natuurontwikkeling en het realiseren van de doelstellingen uit de Kaderrichtlijn Water. Het plan voor het Noorderpark richt zich niet op percelen in de lintbebouwing langs De Vecht en schrijft geen beperkingen voor ter plaatse van nieuwe ontwikkelingen op bestaande bedrijfspercelen. Het plan Noorderpark kon voor appellant geen aanleiding zijn aan te nemen dat er op het perceel Zandpad 41 geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt konden worden.

Aanpassingen: De zienswijze heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

13

2.6

Korte inhoud zienswijze Appellant spreekt zijn zorgen uit ten aanzien van het voorliggende plan. Appellant ziet in het plan een aantasting van de landelijke omgeving en verwacht geluidsoverlast en verlies van privacy. Appellant geeft aan dat in tegenstelling tot eerdere plannen geen groenwal aan de oostzijde van het plangebied meer ingepland lijkt te zijn. Door de bouwhoogte van 12 meter voor de woningen verwacht appellant een verstoring van het uitzicht. Appellant vraagt om de bouwhoogte van woningen terug te brengen maar 9 meter en de gesloten groenwal aan de oostzijde van het perceel terug te brengen.

Reactie gemeente Het perceel van appellant is gelegen op circa 88 meter van het plangebied. De dichtstbijzijnde, nieuw te bouwen woning is beoogd op ongeveer 100 meter terwijl het bestaande bedrijfsgebouw gelegen is op een van afstand 115 meter. Tussen het plangebied en het perceel van appellant zijn percelen van derden gelegen. Hierdoor is er vanaf de woning van appellant geen direct zicht op het plangebied. Dat is wel het geval vanaf de achterliggende tuin en dat is omdat perceel van appellant dieper is dan dat van andere appellanten. Appellant spreekt van nokhoogten van 12 meter. Dit geldt voor maximaal twee woningen, die overigens een goothoogten hebben van maximaal 7,5 meter. Deze woningen zijn op 140 meter van het perceel van appellant gelegen. De woningen aan de achterzijde en oostzijde van het perceel, gericht naar de woning van appellant, hebben juist een bouwhoogte van 7,5 tot 8 meter en een goothoogte van 3.5 meter. Met betrekking tot privacy en uitzicht moeten wij opmerken dat hoewel er vanaf het perceel van appellant zicht is op het plangebied de afstand tot het plangebied, mede gelet op jurisprudentie, dermate groot is dat er voor wat betreft geluid en privacy niet zodanig negatieve effecten te verwachten zijn dat hierdoor sprake zal zijn van een onaanvaardbare aantasting van woon- en leefklimaat.

Ook daarbij moet, zeker voor geluid, weer een vergelijking gemaakt worden met de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsbestemming op het perceel Zandpad 41. Daarnaast verwijzen wij ook opnieuw naar de mogelijkheid die het geldende bestemmingsplan biedt om bij nieuwbouw de nok- en goothoogte van bedrijfsgebouwen te verhogen naar respectievelijk 6 en 10 meter. Appellant verzoekt om de bouwhoogte van woningen aan te passen naar 9 meter. Dat is echter hoger dan de bouwhoogte van zes van tien nieuw te realiseren woningen. Het plan is tot stand gekomen op basis van een historische quickscan en een visie en beeldkwaliteitsplan. Deze zijn als bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan en worden beschreven in paragraaf 2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Met dit beeldkwaliteitsplan wordt gezorgd voor een zorgvuldige inpassing in de omgeving. De bouwhoogte tot 12 meter voor de centraal gelegen twee-onder-één-kapwoning past binnen dit beeld. Wij zien geen aanleiding om de bouwhoogte van de woningen te wijzigingen. Appellant wijst terecht op het feit dat in het beeldkwaliteitsplan, ter plaatse van de woonpercelen, een opgaande beplanting / een haag is opgenomen aan de oostzijde van het perceel. Zie bijvoorbeeld onderstaande afbeeldingen.

Hoewel het hier niet gaat om het volledig in stand houden van de bestaande opgaande beplanting, is wel beoogd op langs deze erfgrens opgaande beplanting te realiseren.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

14

Links plan informatieavond, rechts: vast te stellen bestemmingsplan met nieuw de aanduiding (sw-g2) op de grens.

Aan de voorzijde van het plangebied is ter plaatse van de opgaande beplanting / haag wel de aanduiding “specifieke vorm van wonen – groen” op de bestemmingsplankaart opgenomen. In de planregels zijn voorwaarden opgenomen die de instandhouding van deze opgaande beplanting garanderen. Hetzelfde is gedaan ter plaatse bij de houtwal aan westzijde van het plangebied. Hier is de functieaanduiding “houtwal” opgenomen. Ter plaatse van de achterste woningen ontbreekt deze aanduiding aan de oostelijke erfgrens. Naar aanleiding van de zienswijze zal dan ook op de achterste woonpercelen een dergelijke aanduiding opgenomen worden. Daaraan wordt de verplichting gekoppeld dat minimaal 50% van de oostelijke perceelsgrens, per woonperceel, voorzien moet zijn van een haag welke ook duurzaam in stand gehouden moet worden. In het beeldkwaliteitsplan is namelijk geen volledig gesloten opgaande beplanting opgenomen. Met deze aanpassing van het bestemmingsplan wordt het beeldkwaliteitsplan nog nauwkeuriger vertaald in het bestemmingsplan en komen we tegemoet aan de zienswijze van appellant. Aanpassingen: De zienswijze heeft aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg. Naar aanleiding van de zienswijze wordt de bestemmingsplankaart voorzien van een aanvullende aanduiding ten behoeve van opgaande beplanting ter plaatse van de oostelijke perceelsgrens van de achterste woningen.

In de planregels wordt de verplichting opgenomen om hier over de lengte van minimaal 50% van de oostelijke erfgrens opgaande beplanting te plaatsen of te handhaven en duurzaam in stand te houden.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

15

2.7

Korte inhoud zienswijze Volgens appellant staat de bouw van 10 extra woning haaks op de ambitie van de gemeente Stichtse Vecht met betrekking tot de herinrichting van het Zandpad. Door de bouw van 10 woningen zal, in samenhang met andere ontwikkelingen, het aantal verkeersbewegingen toenemen. Appellant stelt dat de woningen niet aansluiten bij de beeldkwaliteit en karakteristiek van De Vecht. Daarbij vindt de appellant de keuze voor de locatie van de poortwoning niet goed gekozen. Appellant geeft aan dat het meest noordelijke perceel aan de westzijde van het plangebied gelegen is in de huidige groenstrook en dat daardoor vergunningsvrij niet bijgebouwd mag worden. Appellant geeft aan dat dit niet moet betekenen dat er alsnog een vergunning aangevraagd kan worden voor een bijgebouw. Appellant wil daarom dat het bestemmingsplan de bouw van bijgebouwen op dit perceel volledig verbied. Appellant is van mening dat door het plan de groenstrook verdwijnt. Dit heeft negatieve gevolgen voor de lokale flora en fauna. Appellant stelt dat het plangebied onderdeel uit maakt van het leefgebied van de das en dat het ecologisch onderzoek behorende bij het bestemmingsplan onvolledig is. Appellant zegt dat er onvoldoende oog lijkt te zijn voor potentiële bodemvervuiling.

Reactie gemeente Het perceel van appellant is gelegen aansluitend aan het plangebied. De afstand van de woning van appellant tot de dichtstbijzijnde nieuwe woning bedraagt circa 44 meter. Aan de westzijde van het plangebied is in de huidige situatie een groenstrook met houtwal aanwezig. Deze blijft behouden waardoor een groot deel van de nieuwe woningen aan het zicht kan worden onttrokken. Herinrichting Zandpad De gemeente heeft zich tot doel gesteld om een herinrichting van het Zandpad te realiseren zodat de veiligheid wordt verbeterd en het Zandpad een aantrekkelijke recreatieve route zal worden. Het bouwen van 10 woningen past ogenschijnlijk niet binnen deze ambitie maar appellant gaat in de zienswijze wel voorbij aan de huidige bestemming met bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel Zandpad 41. Daardoor doet appellant het voorkomen dat hier alleen maar wordt bijgebouwd terwijl met dit plan in hoofdzaak een bedrijfsperceel met een groot bouwvlak en ruime gebruiksmogelijkheden wordt gesaneerd langs het Zandpad. Daarmee wordt ook toekomstig bedrijfsmatig gebruik met nieuwe bouwmogelijkheden uitgesloten. Herbestemming van het perceel draagt bij aan de ambitie om het karakter en uitstraling van het Zandpad te veranderen en daarmee ook het verbeteren van de verkeersveiligheid en het verminderen van het aantal verkeersbewegingen op het Zandpad.

Beeldkwaliteit De planvorming voor de ontwikkeling aan het Zandpad 41 te Maarssen is juist geïnspireerd op de historie van het gebied als 'tuinderij van Cromwijck'. De initiatiefnemer heeft vooruitlopend op het bestemmingsplan een cultuurhistorisch onderzoek en vervolgens een visie en beeldkwaliteitsplan opgesteld. De zijn als bijlagen opgenomen bij het bestemmingsplan en worden beschreven in hoofdstuk 2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Het plan is ook uitvoerig besproken met onder andere de provincie Utrecht die vanuit haar rol zorgt draagt voor het behoud en de versterking van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatszones en het bouwen langs De Vecht. Met dit plan is veel zorg besteed aan een goede beeldkwaliteit en uitstraling, een goede landschappelijke inpassing en het behoud van waardevolle elementen die karakteristiek zijn voor het bouwen langs De Vecht. Voor een volledige beschrijving van alle uitgangspunten verwijzen wij naar het bestemmingsplan. Poortwoning De poortwoning is de woning gelegen aan de voorzijde van het plangebied, langs de ontsluitingsweg. De poortwoning is de woning welke het dichtst bij de woning van appellant is gelegen (44 meter). De poortwoning is echter nog dichterbij de woning op het perceel Zandpad 43 gelegen, namelijk 20 meter.

Na de informatieavond in 2021 heeft de eigenaar van het perceel Zandpad 43 ook zijn zorgen uitgesproken over de positionering van de poortwoning. Naar aanleiding van deze reactie is het plan aangepast door de poortwoning zodanig naar achteren te schuiven dat deze achter de rooilijn van de

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

16

woning op het perceel Zandpad 43 wordt gepositioneerd en deze niet direct in het zicht (dode hoek) vanuit deze woningen, waaronder die van appellant, is komen te liggen. De vorm van de poortwoning is aangepast (compacter gemaakt) en de goot- en nokhoogte verlaagd van 7 en 10 meter naar respectievelijk 4 en 8 meter. Omdat de bestaande haag en bomen op de westelijke erfgrens behouden blijven blijft het beeld vanaf deze percelen ook grotendeels in tact. Met het verlagen van de nok- en goothoogte, het compacter maken van bouwvlak en het verschuiven van het bouwvlak is ook de zichtlijn naar vanaf de andere percelen verbeterd. Op de volgende afbeelding ziet u de aanpassingen aan het bouwvlak naar aanleiding van de eerdere informatieavond.

Bijgebouwen De woning op het achterste perceel aan de westzijde van het plangebied ligt grotendeels deels binnen de bestaande bedrijfsbestemming. De rest van het perceel ligt inderdaad in de huidige groenstrook. Op het betreffende woonperceel is vanaf de erfgrens een strook van 8 meter opgenomen met de nadere aanduiding “openheid”. In de regels van het bestemmingsplan is in artikel 6.2.2 onder b en artikel 6.2.3 onder d opgenomen dat er geen bijgebouwen of bouwwerken gerealiseerd kunnen worden binnen deze strook. Met behulp van artikel 6.5.4 wordt ook vergunningsvrij bouwen uitgesloten. Binnen de strook kunnen dus zowel met vergunning als vergunningsvrij geen gebouwen gerealiseerd mogen worden. Omdat deze aanduiding ook is opgenomen langs de noordgrens van het plangebied en dus op dit perceel mag een groot deel van het perceel al niet bebouwd worden. Daarmee zijn we al tegemoet gekomen aan de wens van appellant. Met het bestemmingsplan wordt conform het beeldkwaliteitsplan de bebouwing binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken geclusterd. Op deze manier wordt de openheid van de woonpercelen gegarandeerd en blijft de verspreiding van bijgebouwen beperkt. Enige ruimte om daarnaast nog bijgebouwen of bouwwerken te realiseren past wel binnen de gebruikelijke woonwens.

Zo hebben bestaande woonpercelen in de directe omgeving op grond van het geldende bestemmingsplan de Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

17

mogelijkheid om 150m2 aan bijgebouwen te realiseren binnen de woonbestemming. In het ontwerpbestemmingsplan “Zandpad 41” was maximaal voorzien in een oppervlakte van “slechts” 50m2. Naar aanleiding van de zienswijze van appellant zien wij aanleiding het bestemmingsplan verder aan te scherpen. Om nog verder tegemoet te komen aan de zienswijze van appellant zullen wij deze oppervlakte verder terugbrengen naar 30m2 waarbij we tevens aangeven dat het aantal bijgebouwen en overkappingen maximaal twee per woonperceel mag bedragen. Dit zal gaan gelden voor alle woonpercelen. Voor appellant betekent dit dat de bouwmogelijkheden op het door hem bedoelde perceel verder worden teruggebracht. Effecten natuur De huidige groenstrook komt door dit bestemmingsplan niet te vervallen. Het grootste deel van deze groenstrook krijgt in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming “Groen” en zoals eerder aangegeven voorziet het bestemmingsplan in diverseaanvullende maatregelen om de openheid en bestaande landschapselementen te behouden. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan in een omvangrijke vermindering van oppervlakte verharding, krijgen ook andere delen van het perceel een groenbestemming terwijl deze eerder bedrijfsbestemming hadden en worden de sloten door het nieuwe bestemmingsplan ook daadwerkelijk als water bestemd.

De wijze van bestemmen heeft dus bij voorbaat geen negatief effect op de lokale flora en fauna zoals appellant claimt. Om de daadwerkelijke effecten in beeld te brengen is er een ecologisch onderzoek opgesteld waarbij weldegelijk onderzoek is gedaan naar de aanwezigheid van de ringslang (pagina 10) en de das. Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat dit plan geen negatieve effecten heeft op de lokale flora en fauna. Waarbij ook weer opgemerkt moet worden dat het hier gaat om het saneren van een perceel met een bedrijfsbestemming en bedrijfsbebouwing. Vervuiling Ten aanzien van de bodemvervuiling moet opgemerkt worden dat de bodemvervuiling afkomstig is vanaf het perceel van appellant. Ter voorbereiding op het bestemmingsplan is de bodemkwaliteit uitvoerig onderzocht mede omdat men op de hoogte was van de aanwezige vervuiling afkomstig van het naastgelegen perceel Zandpad 44 waar in het verleden een fabriek gevestigd was. Ten behoeve van het plan zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd die bij het bestemmingsplan zijn gevoegd. De resultaten van de bodemonderzoeken zijn besproken met de RUD en de ODRU. Met de bodemonderzoeken zijn de aard en omvang van de vervuiling in kaart gebracht. Daaruit blijkt dat de vervuiling zich beperkt tot een deel van plangebied waar geen woningen gebouwd worden en waar geen woonbestemming voorzien is.

De vervuiling bevindt zich in een deel van de huidige groenstrook waar in de toekomst ook de ontsluitingsweg gerealiseerd wordt. Met de aanleg van de weg kan daar direct de vervuiling opgeruimd worden. Zo biedt dit plan de kans om een deel van de vervuiling, afkomstig van het naastgelegen perceel, te saneren ter plaatse van en tijdens de realisatie van de ontsluitingsweg. In aanvulling op de al opgestelde onderzoeken is gedurende de ter inzage legging van het ontwerpbeNota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

18

stemmingsplan door de initiatiefnemer nog verder aanvullend onderzoek gedaan. De rapportages hiervan te het: “Historisch vooronderzoek NEN 5725 Zandpad 41 te Maarssen (13 februari 2023) en “Aanvullend boedemonderzoek Zandpad 41 te Maarssen (7 april 2023). Deze onderzoeken zullen ook toegevoegd worden aan het bestemmingsplan.

Aanpassingen: De zienswijze heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg. 2.8

Korte inhoud zienswijze Appellant stelt dat het bestemmingsplan, zoals beoogd niet voorziet, in de mogelijkheid om ter plaatse van de aanduiding “openheid” bebouwing uit te kunnen sluiten.

Reactie gemeente Op het betreffende woonpercelen is vanaf de erfgrens een strook opgenomen met de nadere aanduiding “openheid”. In de regels van het bestemmingsplan is in artikel 6.2.2 onder b en artikel 6.2.3 onder d opgenomen dat er geen bijgebouwen of bouwwerken gerealiseerd kunnen worden binnen deze strook. Met behulp van artikel 6.5.4 wordt ook vergunningsvrij bouwen uitgesloten. Binnen de strook kunnen dus zowel met vergunning als vergunningsvrij geen gebouwen gerealiseerd worden. De appellant is hierover op 26 mei 2023 per mail over geïnformeerd. De bestemming “groen” wordt gebruikt voor groen(stroken) met een openbaar karakter. Omdat deze gronden in de toekomst onderdeel uitmaken van zelfstandige percelen is dit geen passende bestemming. Ook de bestemming tuin biedt geen oplossing omdat met de bestemming tuin nog altijd de mogelijkheid bestaat om vergunningvrije bouwwerken op te richten. Wij denken dat met voorliggende wijze van bestemming, dus woonbestemming met aanvullende aanduiding, ons doel kan worden bereikt en juridisch houdbaar is.

Aanpassingen: De zienswijze heeft geen aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

19

3 Staat van wijzigingen Zandpad 41 Maarssen In de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan “Zandpad 41” Maarssen zijn de hieronder genoemde wijzigingen aangebracht. Bij elke wijziging is aangegeven of de wijziging een gevolg is van een ingediende vooroverlegreactie of het gevolg van een ambtshalve overweging. Deze Staat van wijzigingen maakt onderdeel uit van het raadsbesluit van 26 september 2023. Verbeelding Nr 1

Omschrijving Naar aanleiding van de zienswijze is kans gezien om het bestemmingsplan verder aan te scherpen. De functieaanduiding “openheid” bestond uit twee losse vlakken. Deze waren halverwege het perceel onderbroken. Deze zijn nu deze aan elkaar verbonden zodat de aanduiding over de volledige breedte van het perceel doorlopend is. Onderstaand ziet u de aangepaste aanduiding op de verbeelding. Rechts de aanduiding in het ontwerpbestemmingsplan.

Aanleiding Zienswijze 2.1

2

Om het beeldkwaliteitsplan nog beter te vertalen in het bestemmingsplan is op de bestemmingsplankaart nu voorzien van een aanvullende aanduiding ten behoeve van opgaande beplanting ter plaatse van de oostelijke perceelsgrens van de achterste woningen. Hier is de aanduiding (sw-g2) opgenomen waarbinnen opgaande beplanting aangebracht en behouden moet worden. Omdat op de verbeelding al een aanduiding (sw-g) was opgenomen is hier een 2 toegevoegd. De bestaande aanduiding (sw-g) is hebrnoemd naar (sw-g1).

Zienswijze 2.6.

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

20

3

Nr 1

2

3

Tijdens de ter inzage legging van het bestemmingsplan heeft de bewoner van de woning Zandpad 43 zich tot de initiatiefnemer en de gemeente gericht. In aanvulling op de aanpassingen naar aanleiding van de informatieavond in 2021 vroeg hij zich af of er nog ruimte was om de verkeersbestemming vanaf de inrit iets “om te leggen” om nog wat extra ruimte te creëren tussen de oprit en zijn perceel. Uiteindelijk is er door deze bewoner geen zienswijze ingediend. Naar aanleiding van het gesprek is aan deze vraag tegemoet te komen. De bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” is daarvoor verlegd. De aanpassing is opgenomen op de onderstaande. Daarbij wordt tevens de verkeersbestemming verbreed in de richting van het poorthuis. Op deze manier sluit dit woonperceel goed aan op de verkeersbestemming. Rechts ziet u de situatie in het ontwerp.

Regels Omschrijving Zoals genoemd onder 3.1 onder 2 wordt de plankaart voorzien van een aanvullende aanduiding ten behoeve van opgaande bepalnting. In regels van het bestemmingsplan wordt de verplichting opgenomen om hier over de lengte van minimaal 50% van de oostelijke erfgrens opgaande beplanting te handhave en plaatsen en duurzaam in stand te houden. In artikel 6.1 onder d is hiervoor een planregel opgenomen. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn er ook vragen gesteld over de mogelijkheid om lichtmasten te realiseren. Hier is geen zienswijze over ingediend. Toch is het bestemmingsplan op dit punt aangescherpt. In artikel 4.2.2. onder d was de mogelijkheid opgenomen om lichtmasten tot 8 meter te plaatsen. Lichtmasten horen bij een sportveld en niet in dit plan. Het is wel de bedoeling om straatlantaarns mogelijk te maken. Artikel 4.2.2. onder d is daarom gewijzigd in de mogelijkheid om straatlantaarns te realiseren tot een hoogte van maximaal 4,5 meter. In de zienswijzen onder 2.7 en 2.8 wordt ingegaan op het uitsluiten van gebouwen en bouwwerken op sommige delen van de nieuwe woonpercelen. Hoewel deze zienswijzen voor ons geen aanleiding geven om het bestemmingsplan op dat punt aan te passen is het bestemmingsplan wel aangepast voor wat betreft de maximale oppervlakte aan bijgebouwen buiten Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

Ambtshalve wijziging.

Aanleiding Zienswijze 2.6

Ambtshalve wijziging

Ambtshalve wijziging

21

het bouwvlak en het aantal bijgebouwen dat buiten het bouwvlak mag worden opgericht. Dit leidt tot de volgende aanpassingen: • Om in overstemming met het beeldkwaliteitsplan het compact bouwen te stimuleren moeten (aangebouwde) bijbehorende bijgebouwen zoveel mogelijk binnen het bouwvlak van het hoofdgebouw gerealiseerd worden. In artikel 6.2.2. onder a wordt toegevoegd dat bijbehorende bouwwerken ook binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. Aangebouwde bijbehorende bouwwerken gelegen binnen de bouwvlakken hebben dezelfde goot- en bouwhoogten (als onderdeel van) het hoofdgebouw; • De totaal oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken onder 6.2.2.onder e wordt verlaagd van 50m2 naar 30m2. In het vast te stellen bestemmingsplan is dit artikel 6.2.2. onder d. Artikel 6.2.2.onder d sluit niet aan bij het beeldkwaliteitsplan en is daarom geschrapt. Om die reden wordt het realiseren van bijbehorende bouwwerken in artikel 6.2.2. onder a niet langer beperkt tot het zij- en achtererf. Artikel 6.2.2. onder f is overbodig en is daarom geschrapt. Dit hangt ook samen met het verlagen van het oppervlak aan bijbehorende bouwwerken onder 6.2.2. onder e.

4 5

Nr 1

Toelichting en bijlagen Omschrijving In de toelichting wordt de bodemparagraaf verder aangevuld en zijn de bijlagen ‘Historisch vooronderzoek NEN 5725 Zandpad 41 te Maarssen’ (13 februari 2023) en ‘Aanvullend bodemonderzoek Zandpad 41 te Maarssen’ (7 april 2023) zijn toegevoegd.

Ambtshalve wijziging Ambtshalve wijziging

Aanleiding Ambtshalve wijziging

Aldus besloten in de raadvergadering van 26 september 2023 Griffier

Voorzitter

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

22

4 Bijlagen kopie vooroverlegreacties anoniem

Nota zienswijzen Zandpad 41 Maarssen

23

Gemeenteraad Stichtse Vecht Postbus 1212 3600 BE MAARSSEN www.stichtsevecht.nl/zienswijze Ovv: Zienswijze Zandpad 41 Maarssen Geachte heer/mevrouw, Wij zijn het niet (volledig) eens met ontwerpbestemmingsplan Zandpad 41 Maarsen, en lichten dit graag toe in deze zienswijze; Wij hebben er niets op tegen dat het bedrijfsgebouw van 5.000m2 verdwijnt en daar in plaats van enkele woningen worden gebouwd. Echter waar wij wel moeite mee hebben, zijn de hoeveelheid woningen die gebouwd gaan worden, en dan met name de 2 woningen aan de noordelijke achterzijde, buiten het bouwvlak zoals ingetekend (de achterste 2 achter de huidige loods). Deze 2 woningen staan ingetekend buiten het huidige bouwvlak met een goothoogte resp. van 3,5m1 en 4m1 en beiden met een nokhoogte van maar liefst 8m1. Wij zijn van mening, dat dit gedeelte, wat nu al zeker meer dan 70 jaar onbebouwd is, ook onbebouwd moet blijven. Wil je het landelijke karakter van het buitengebied ook landelijk houden, hou het dan ook groen en ruimtelijk (open). De 2 betreffende woningen worden buiten het huidige/bestaande bouwvlak ingetekend, aangrenzend aan ons perceel (Zandpad 33A) waar een enkelbestemming NATUUR op heerst. Op ons perceel, mag men nog geen pad verharden, geen sloot verbreden, eigenlijk helemaal niets behalve de natuur zoveel mogelijk z’n gang laten gaan.

Het kan dan ook niet anders dat het niet wenselijk is en/of geoorloofd is dat er zo kort van de erfgrens van dit stukje Natuur, gebouwd gaat worden. De gemeente/Provincie heeft reeds aangegeven, dat het weiland (agrarische waarde) onbebouwd moet blijven en zo de natuur/het groen open te houden. Het huidige bouwvlak (loods) ligt circa 40m1 vanaf de erfgrens. Wij zijn van mening dat eventuele bebouwing niet op deze groenstrook zou moeten komen om zo de ruimtelijke impact op de omgeving van het nieuwe bouwplan te beschermen en zo de natuur en cultuurhistorische waarden te continueren. De erfgrens tussen ons perceel Zandpad 33A en dat van Kuijvenhoven Zandpad 41 wordt bepaald dmv hart sloot. De woningen, zoals nu ingetekend, staan op het dichtstbijzijnde punt, op slechts 8 m1 van de erfgrens. Ons perceel wordt omgeven door zeer oude bomen, zeer zeker een bijzonder en kenmerkend landschapselement. De 2 huizen worden dichtbij de erfgrens van ons perceel Natuur ingetekend, zo kort op de erfgrens zal dit zeker door de toekomstige woningeigenaren bezwaren met zich meebrengen waardoor monumentale bomen verwijderd zullen moeten worden. Tevens zal bebouwing zo dicht op de erfgrens, een negatief effect hebben dmv verstoring van de huidige flora en fauna aan beide zijdes van de erfgrens inclusief de nodige licht- en optische milieuvervuiling.

Wij hebben dan ook ecoloog ……….. (…….) gevraagd hier naar te kijken. ……….. is ook regelmatig werkzaam voor de Provincie. Zijn rapportage en advies is als bijlage bijgevoegd. Wij denken dat door B&W, gemeente en provincie onvoldoende naar het naastgelegen perceel is gekeken of volledig aan is voorbij gegaan. Zo ook vragen wij ons af, of er door de gemeente gekeken is naar het Noorderparkplan (waren we destijds niet allemaal in rep en roer daar we door dit plan nergens meer mochten (bij)bouwen omdat we in het drinkwatergebied van Amsterdam vielen? ). Zie ook de zogenaamde milieuzone grondwaterbeschermingsgebied. De hoeveelheid van 10 woningen, zal ook weer dagelijks extra rijbewegingen op het Zandpad teweeg brengen (in ieder geval meer dan de huidige caravanstalling met zich mee brengt). Wij verzoeken de gemeenteraad dit ontwerpbestemmingsplan dusdanig aan te passen, zodat de 2 Noordelijke woningen achterin op het perceel van Zandpad 41 vervallen én eventuele bebouwing vanaf minimaal 50m1 vanuit de Noordelijke erfgrens met het achtergelegen perceel pas toe te staan. Zie ook bijgaand advies. Maak van dit Noordelijke stukje óók bestemming Natuur, of bijvoorbeeld een verplichte groenstrook net zoals het huidige weiland (agrarische waarde) onbebouwd moet blijven (bepaald door de Provincie) en zo de natuur/het groen open te houden.

Er zijn ook genoeg andere mogelijkheden zoals bijvoorbeeld een schapenweide, knotwilgen-laantje, hazelaarbosje, dassenburcht oid passend bij het thema van De Landerij en passend bij/op het achter gelegen stuk natuur. Nogmaals: wij vinden het plan prachtig maar zijn van mening dat er achter de huidige bebouwing/loods NIET gebouwd moet/mag worden ter bescherming van de natuur. Onze zienswijze hebben wij destijds ook direct mondeling en schriftelijk kenbaar gemaakt aan opdrachtgever Kuijvenhoven, adviseur ……….. en …………………., de projectontwikkelaars (dd. 9 december 2021), eea nav de informatiebijeenkomst.