Zienswijzennota.anoniem.zuidblok.30012024.pdf

Nota Zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok

Datum: 30 januari 2024 Besluit B&W: 12-12-2023 Behandeld Commissie Fysiek Domein:09-01-2024 Behoort bij raadsbesluit: 30-01-2024

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 1 1 Inleiding ......................................................................................................................................... 2 1.1 Leeswijzer .......................................................................................................................................................................................................................... 2 2 Thematische beantwoording zienswijzen .................................................................................. 4 2.1 Aanleiding en doel van de gebiedsontwikkeling Harmonieplein en belangenafweging .................................................................................................... 4 2.2 Welke bestaande functies vervallen, welke functies blijven en welke functies zijn nieuw ................................................................................................ 5 2.3 De bouwhoogtes van de nieuwbouw, de schaduwwerking, uitzicht en privacy ................................................................................................................

7 2.4 Geluid van het schoolplein van het kindcentrum op de woningen van het zuidblok ......................................................................................................... 9 2.5 Verkeersafwikkeling en parkeren .................................................................................................................................................................................... 10 2.5.1 Is de verkeerssituatie onderzocht en wat is de verwachting? ................................................................................................................................. 10 2.5.2 Hoe werken de parkeeronderzoeken en welke parkeernormen worden aangehouden? ....................................................................................... 12 2.5.3 Hoeveel parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het plangebied? ........................................................................................................................ 15 2.5.4 Is er op dit moment sprake van een tekort aan parkeerplaatsen of restcapaciteit? ................................................................................................ 18 2.5.5 Is er rekening gehouden met leegstand en nieuwe ontwikkelingen en mag de parkeervraag van het theater worden gesaldeerd? ....................

18 2.5.6 Wat is de parkeervraag voor het zuidblok en kan in die parkeervraag worden voorzien?...................................................................................... 20 2.5.7 Wat is de parkeervraag van het noordblok en kan in de parkeervraag worden voorzien? ..................................................................................... 23 2.5.8 Is er sprake van een toename van de verkeersintensiteiten en hoe gaat de verkeersafwikkeling? ....................................................................... 25 2.5.9 Wordt de knip in de Gaslaan opgeheven? .............................................................................................................................................................. 26 2.6 Duurzaam en natuurinclusief bouwen? ........................................................................................................................................................................... 27 2.7 Gefaseerde uitwerking in deelplannen maar wel integrale benadering .......................................................................................................................... 27 2.8 De ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening .........................................................................................................................................

28 2.9 Planschade en bouwschade............................................................................................................................................................................................ 29 3 Zienswijzen afzonderlijk ............................................................................................................ 31 3.1 ......................................................................................................................................................................................................................................... 31 3.2 ......................................................................................................................................................................................................................................... 34 3.3 ......................................................................................................................................................................................................................................... 37 3.4 .........................................................................................................................................................................................................................................

41 3.5 ......................................................................................................................................................................................................................................... 42 3.6 ......................................................................................................................................................................................................................................... 44 3.7 ......................................................................................................................................................................................................................................... 46 3.8 ......................................................................................................................................................................................................................................... 49 3.9 .........................................................................................................................................................................................................................................

56 3.10 ......................................................................................................................................................................................................................................... 58 3.11 ......................................................................................................................................................................................................................................... 69 3.12 ......................................................................................................................................................................................................................................... 76 4 Ambtshalve wijzigingen ............................................................................................................. 79 5 Bijlagen ........................................................................................................................................ 81 Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

1

1 Inleiding Het bestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok” maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Harmonieplein, waar de gemeenteraad op 7 maart 2017 een stedenbouwkundig plan voor heeft vastgesteld. De gebiedsontwikkeling bestaat uit 3 delen, namelijk kindcentrum, zuidblok en noordblok (inclusief plein). De gebieden worden in fases uitgewerkt. Deze Nota zienswijzen hoort bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok”. Het ontwerpbestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok” heeft van vrijdag 19-04-2019 t/m 30-05-2019 ter inzage gelegen voor zienswijzen. In totaal zijn er 12 zienswijzen ingediend, waarvan een aantal door meerdere bewoners is ondertekend. De belangrijkste punten van zorg zijn, parkeren van auto’s en fietsen, een veilige verkeersafwikkeling, bouwhoogtes in relatie tot uitzicht, privacy en bezonning, geluidbelasting van het nieuwe schoolplein en bouwwerkzaamheden in relatie tot bestaande bebouwing en bereikbaarheid van ondernemers. In de zienswijzenota is waar nodig ingegaan op de zienswijzen die betrekking hebben op de andere onderdelen dan het zuidblok om de integrale afweging niet uit het oog te verliezen. Zienswijzen die expliciet betrekking hebben op het gerealiseerde kindcentrum maken geen onderdeel meer uit van de nota.

De nota is veranderd ten opzichte van de Nota zienswijzen die bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Harmonieplein Kindcentrum” hoorde. De beantwoording is anders geformuleerd of uitgebreid om meer te verduidelijken. In de tussenliggende periode zijn sommige uitgangspunten veranderd en zijn er aanvullende onderzoeken gedaan t.a.v. verkeer en stikstof. Dit heeft tot gevolg dat de beantwoording ook inhoudelijk anders is.

1.1

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 en 3 komen de zienswijzen aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt elke zienswijze samengevat en afzonderlijk van een reactie voorzien. Omdat veel zienswijzen over hetzelfde thema gaan zijn deze thematisch beantwoord in hoofdstuk 2 en verwijzen we hiernaar. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven of de reactie leidt tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok”. Omdat de zienswijzen moeten worden samengevat kan het zijn dat de formulering van de zinnen anders is dan in de oorspronkelijke zienswijze, maar de kern van de zienswijze blijft gelijk. Hoofdstuk 4 gaat over de ambtshalve aanpassingen. Alle wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen in de Staat van wijzigingen en verwerkt in het concept gewijzigd ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein (NL.IMRO.1904.BPHarmplZdblokMRS-VG01) die als bijlagen horen bij deze Nota zienswijzen.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

2

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

3

2 Thematische beantwoording zienswijzen Elke zienswijze is afzonderlijk samengevat en van een reactie voorzien. Omdat veel zienswijzen over hetzelfde thema gaan zijn deze thematisch gebundeld en van een reactie voorzien. Voordat we in hoofdstuk 3 ingaan op elke zienswijze afzonderlijk willen we in dit hoofdstuk een reactie geven op de verschillende thema’s die in de zienswijzen aan bod komen. Het bestemmingsplan kindcentrum is op 30 september 2020 vastgesteld en is onherroepelijk. Alle onderdelen die expliciet betrekking hebben op het kindcentrum en die verder geen rol spelen bij de integrale afweging worden niet meer behandeld in deze Nota zienswijzen. De Nota zienswijzen is veranderd ten opzichte van de Nota zienswijzen die bij de vaststelling van het bestemmingsplan Harmonieplein Kindcentrum hoorde. De beantwoording is anders geformuleerd of uitgebreid om meer te verduidelijken. In de tussenliggende periode zijn sommige uitgangspunten veranderd en zijn er aanvullende onderzoeken gedaan t.a.v. verkeer en stikstof. Dit heeft tot gevolg dat de beantwoording ook inhoudelijk anders is.

2.1

Aanleiding en doel van de gebiedsontwikkeling Harmonieplein en belangenafweging

In een aantal zienswijzen wordt gesteld dat de gebiedsontwikkeling als doel had een nieuw plein te maken voor het dorp. Dit is echter maar een deel van het doel van deze gebiedsontwikkeling. In sommige zienswijzen wordt tevens verzocht minder intensief te bebouwen, omdat de intensieve manier van bouwen zorgt voor een te hoge parkeerdruk en te hoge bouwhoogte. De aanleiding: De bestaande bebouwing van de bibliotheek, theater ’t Zand, de twee basisscholen en de aanbouw van het monumentale Groene Kruisgebouw zijn sterk verouderd en voldoen niet meer aan de wettelijke eisen en wensen van nu. Daarnaast is de behoefte aan een theater van deze omvang niet langer aanwezig en kampte het theater al jaren met exploitatieproblemen met leegstand als gevolg. Dit in tegenstelling tot de grote behoefte aan nieuwe woningen. Ook de niet bebouwde ruimtes tussen de bovengenoemde bebouwing komen in aanmerking voor een facelift. Daarom heeft de gemeenteraad op 7 maart 2017, na een uitgebreid participatief traject, ingestemd met het stedenbouwkundig plan “Harmonieplein”. Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor de bestemmingsplannen die in deelfases worden uitgewerkt (kindcentrum, zuidblok, noordblok inclusief plein).

Het doel: Doel van de gebiedsontwikkeling is om hier een aantrekkelijke plek te maken met verschillende centrumfuncties, zoals wonen, onderwijs, cultuur, lichte horeca (daghoreca of restaurant), dienstverlening en andere maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is het streven een aantrekkelijk dorpsplein te maken waar activiteiten kunnen worden georganiseerd. Door te kiezen voor één grote open ruimte (het nieuwe plein) in plaats van de huidige versnipperde ruimtes ontstaat een rustiger en logischer straatbeeld dan nu het geval is. De gebiedsontwikkeling levert een ruimtelijke én functionele verbetering op voor dit deel van het centrum van Maarssen-dorp. Daarnaast kunnen we door het samenvoegen van functies en efficiënt dubbelgebruik, de grondopbrengsten maximaliseren en de exploitatie van de maatschappelijke functies verbeteren. De gebiedsontwikkeling van het Harmonieplein levert met in totaal 81 woningen, waarvan 50 binnen het zuidblok en 31 in het noordblok, een bescheiden maar belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave. De sociale woningbouwopgave voor de totale gebiedsontwikkeling wordt in zijn geheel opgenomen in het zuidblok. Voor het woonprogramma wordt uitgegaan van de Woonvisie 2017-2022. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

4

Met de ontwikkeling van het zuidblok worden het theater (Harmonieplein 4) en de aanbouw aan het monumentale Groene Kruisgebouw (Gaslaan 18) afgebroken en vervangen door 24 sociale huurwoningen, 12 middeldure huurwoningen, 4 grondgebonden koopwoningen en 9 koop appartementen met een commerciële plint van circa 100m2. De monumentale villa (Gaslaan 16) wordt als woning hersteld. De huurwoningen kunnen voorzien worden van een zorglabel met expliciete voorzieningen, zoals zorg ondersteunende en gezamenlijk te gebruiken ruimtes. De woningcorporatie die de huurwoningen zal afnemen heeft hierover afspraken gemaakt met een zorgverlener. De belangenafweging: Tijdens de ter inzage legging van de ontwerpbestemmingsplannen “Harmonieplein Zuidblok” in 2019 is iedereen in de gelegenheid gesteld met een zienswijze te reageren. De zienswijzen die zijn ingediend zijn overwegend van direct omwonenden. De belangrijkste punten van zorg zijn, parkeren van auto’s en fietsen, een veilige verkeersafwikkeling, bouwhoogtes in relatie tot uitzicht, privacy en bezonning, geluidbelasting van het nieuwe schoolplein en bouwwerkzaamheden in relatie tot bestaande bebouwing en bereikbaarheid van ondernemers. Het betreft hier een inbreidingslocatie in dicht bebouwd gebied.

De eisen die in een centrum omgeving worden gesteld aan de afstanden tot woningen en de daaraan gerelateerde mate van privacy, uitzicht, bezonning, parkeren en geluid zijn in beginsel anders dan in een minder dicht bebouwde omgeving. Ondanks dat met omwonenden is gesproken en zorgvuldig naar de locatie en de mogelijke effecten is gekeken kunnen we de bezwaren niet wegnemen. Er zullen naast de voordelen van extra woningen en herinrichting van het plangebied ook nadelen te verwachten zijn. De parkeerdruk in het centrumgebied zal toenemen, omdat de gebiedsontwikkeling naast eigen parkeerplaatsen ook gebruik zal maken de restcapaciteit die aanwezig is in en 200 meter rondom het plangebied. Daarnaast wordt de verkeersafwikkeling gemonitord en zal de knip in de Gaslaan eventueel moeten worden opgeheven, zoals al was voorgesteld in het stedenbouwkundig plan. Tot slot zullen sommige woningen te maken krijgen met afname van uitzicht en privacy. Binnen de belangenafweging en de uiteindelijke besluitvorming weegt de noodzaak om woningen te realiseren, de openbare ruimte beter in te richten en voorzieningen voor het centrum te behouden die voldoen aan wettelijke eisen van o.a. duurzaamheid en klimaatadaptatie, zwaar mee.

2.2

Welke bestaande functies vervallen, welke functies blijven en welke functies zijn nieuw

In een aantal zienswijzen wordt verwezen naar functies die niet zijn opgenomen in de bestemmingsplannen voor het kindcentrum en het zuidblok of voorzien zijn in het noordblok. Er is heel zorgvuldig gekeken naar het toevoegen van functies anders dan wonen. In het stedenbouwkundig plan zijn optionele functies genoemd die niet allemaal in de bestemmingsplannen zijn of worden overgenomen. In het kindcentrum zijn functies opgenomen die al in het gebied aanwezig waren. Deze functies waren ondergebracht in verschillende gebouwen. Het gaat om twee basisscholen, de buitenschoolse opvang (BSO), het kinderdagverblijf (KDV) en de gymzaal. De BSO was al aanwezig binnen de bestaande basisscholen en is nu onderdeel van het kindcentrum. Het kinderdagverblijf was gevestigd in theater ’t Zand en is nu gehuisvest in het kindcentrum. Het kindcentrum staat op de plek waar voorheen 1 van de basisscholen stond. De plek van de andere basisschool wordt nu ingericht als openbare ruimte. Het zuidblok komt grotendeels op de plek waar nu nog theater ’t Zand en de aanbouw aan de monumentale villa zijn gelegen.

Met de ontwikkeling van het zuidblok worden het theater (Harmonieplein 4) en de aanbouw aan het monumentale Groene Kruisgebouw (Gaslaan 18) afgebroken en vervangen door 24 sociale huurwoningen, 12 middeldure huurwoningen, 4 grondgebonden koopwoningen, 9 koopappartementen met een commerciële plint van circa 100m2. De monumentale villa (Gaslaan 16) wordt als woning hersteld. De huurwoningen kunnen voorzien worden van een zorglabel met expliciete voorzieningen, zoals Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

5

zorg ondersteunende en gezamenlijk te gebruiken ruimtes. De woningbouwvereniging die de huurwoningen zal overnemen heeft hierover afspraken gemaakt met een zorg verlenende instantie. Het noordblok ligt deels op de plek waar nu de bibliotheek is gelegen. Het voornemen is de bestaande bibliotheek met circa 350m2 weer terug te plaatsen in het noordblok. Samen met 31 nieuwe woningen en 1 horecagelegenheid van circa 350m2. Het gezondheidscentrum dat in eerste aanleg in het noordblok was voorzien is vooralsnog niet meer in beeld. Mocht bij het opstellen van het bestemmingsplan voor het noordblok blijken dat er geen behoeftemeer is aan de 350m2 horecafunctie of een bibliotheek, dan wordt gekeken naar een andere passende centrumfunctie. Gebiedsontwikkeling Harmonieplein Bestaand Basisschool Wereldkidz Basisschool Het Kompas

kindcentrum Zit nu in het kindcentrum Zit nu in het kindcentrum en de bestaande locatie is vervallen en wordt openbare ruimte

Maatschappelijke organisaties Gaslaan 18 (o.a. Jeugdzorg TIM stichtse vecht en vluchtelingenwerk)

BSO KDV Theater ’t Zand (theater en evenementen plek voor circa 500 gasten; i.v.m. leegstand huidig tijdelijk gebruik o.a. kringloopwinkel)

Bibliotheek

zuidblok

noordblok

Aanbouw met maatschappelijke organisaties Gaslaan 18 vervalt en wordt vervangen door 9 koopappartementen en circa 100m2 centrumfunctie. De monumentale villa wordt weer een woning. Zit nu in het kindcentrum Zit nu in het kindcentrum en de bestaande locatie in het theater is vervallen Theater ’t Zand vervalt en wordt vervangen door 4 grondgebonden koopwoningen, 24 sociale huurwoningen en 12 middeldure huurwoningen. Uitgangspunt is dat de (sociale) huurwoningen een zorglabel krijgen. Komt vooralsnog terug in het noordblok (350m2) samen met 31 koopwoningen en 350m2 horeca (of een andere centrumfunctie).

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

6

2.3

De bouwhoogtes van de nieuwbouw, de schaduwwerking, uitzicht en privacy

Bouwhoogte van de gebouwen De stelling van enkele bewoners dat de bouwhoogtes niet passend zijn in het dorp wordt niet gedeeld. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een zekere bouwmassa en -hoogte nodig. Er is uitvoerig gekeken hoe deze bouwmassa op een zorgvuldige en passende manier kan worden uitgevoerd. Daarvoor is op 7 maart 2017 door de gemeenteraad een stedenbouwkundig plan vastgesteld met daarin voorwaarden over de beeldkwaliteit. Er is bij de opstelling van het stedenbouwkundig plan bewust voor gekozen qua maatvoering aan te sluiten bij de bestaande bebouwing rond het plein, waaronder de hogere bebouwing van het huidige haakgebouw en de karakteristieke bebouwing in het centrumgebied. . De architectuur van de nieuwbouw moet goed aansluiten bij de Vechtse bouwstijl die zich kenmerkt door hoge kappen, grote raampartijen en versierende elementen. De gemeentelijke supervisor en welstand vinden het bouwplan van het zuidblok passend. Vechtse woningen kenmerken zich door een frequent toegepaste verhouding tussen gevel- en kaphoogte in de gulden snede 5/8. In het bestemmingsplan wordt hiervoor ruimte geboden door de relatief lage goothoogte (circa 10m) en hogere nokhoogte (max 16m). Door de opdeling van de gevels en gebruik van verschillende goot- en bouwhoogtes binnen een bouwblok ontstaat een wenselijke kleinere architectuurschaal in plaats van één grote bouwmassa.

De wijk Op Buuren in Maarssen en Cronenburgh in Loenen aan de Vecht laten zien dat een divers gevelbeeld met verschillende hoogtes een karakteristiek beeld oplevert dat ondanks de hoogtes niet massaal oogt. In het stedenbouwkundig plan “Harmonieplein” zijn hiervoor ook richtlijnen opgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok” zijn de maximale goot- en bouwhoogtes, het bouwvlak en de maximale hellingshoek van de daken van de woongebouwen weergegeven op de verbeelding om omwonenden zoveel mogelijk juridische zekerheid te geven. Daarnaast zijn de regels gekoppeld aan de beeldkwaliteitseisen in het Stedenbouwkundig plan. De bouwplannen moeten voldoen aan het voorgenoemde document en worden getoetst door de gemeentelijke supervisor en welstand. Het voorlopig ontwerp van het zuidblok (d.d. 24 januari 2023) is inmiddels akkoord en passend bevonden. Schaduwwerking van de gebouwen Enkele bewoners zijn bang voor de schaduwwerking die wordt veroorzaakt door de nieuwbouw. Nieuwbouw kan schaduwwerking tot gevolg hebben. Hoeveel schaduw en waar is in het kader van het stedenbouwkundig plan onderzocht. Dit onderzoek is in 2019 geactualiseerd op basis van de bouwplannen voor het kindcentrum en het zuidblok. Er is geen wettelijke regelgeving voor bezonning en daarom is de lichte TNO-norm als richtlijn gebruikt voor het onderzoek.

Binnen een dichtbebouwde omgeving is het toepassen van de lichte TNO-norm gerechtvaardigd. De ‘lichte’ TNO-norm luidt: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam dat uitkomt op de woonkamer. De bovengenoemde richtlijn wordt alleen toegepast op gevels die direct zonlicht kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers nooit direct zonlicht. Daarnaast is rekening gehouden met de bestaande situatie. Als een woning in de bestaande situatie door omringende bouwwerken al geen zonlicht heeft op de kritieke meetmomenten, dan geldt die situatie als uitgangspunt. Uit de zonstudie van LAP landscape & Urban design blijkt dat de totale gebiedsontwikkeling voldoet aan de lichte TNO-norm en er daarmee sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Alle woningen hebben gedurende de dag minimaal 2 bezonningsuren in midden vensterbank binnenkant raam dat uitkomt op de woonkamer. Voor de meeste woningen rond de gebiedsontwikkeling “Harmonieplein” verandert de situatie voor wat betreft bezonning helemaal niet. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

7

De TNO-norm wordt opgenomen binnen de nadere eisen in de regels van het bestemmingsplan “Harmonieplein Zuidblok”. Uitzicht en privacy Enkele bewoners vinden dat de nieuwbouw zorgt voor afname van hun uitzicht en inbreuk op de privacy omdat de nieuwe bewoners op hun erf kunnen kijken. We zijn ons bewust dat de gebiedsontwikkeling een verandering teweeg brengt voor direct omwonenden. Het waarborgen van bestaand (uit)zicht en privacy is echter heel moeilijk in een dicht bebouwde omgeving zoals deze. Zeker nu de woningbouwopgave heel hoog is en het de voorkeur heeft deze vooral binnenstedelijk op te vangen. Wat betreft privacy wordt ruimschoots voldaan aan de afstandsregels die het Burgerlijk Wetboek 5 artikel 50 hieraan stelt. Uitgangspunt binnen de wetgeving is dat uitzicht op een naastgelegen erf niet verboden is. Het staat een bewoner vrij om vanaf zijn woning/erf naar dat van de buren te kijken, zolang dit blijft binnen de grenzen van wat in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar wordt beschouwd. De afstand tussen de erfgrens van de dichtstbij gelegen grondgebonden woningen aan de Gaslaan 8 en 10 en het appartementencomplex met daarin de huurwoningen, is op het kortste stuk circa 13,5 meter. De andere grondgebonden woningen liggen op ruimere afstand.

De afstand tussen de erfgrens van de dichtstbij gelegen grondgebonden woning Gaslaan 10 en het appartementencomplex met de 9 koopwoningen ligt op ruim 30 meter. De andere grondgebonden woningen liggen op ruimere afstand. Bij de belangenafweging is ook gekeken naar de bouw en gebruiksmogelijkheden die op grond van het geldende bestemmingsplan Maarssen aan de Vecht al mogelijk zijn. Voor het zuidblok geldt dat op grond van dit bestemmingsplan maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. In geval van nieuwbouw kan een bouwhoogte van 5,5 m goot en 8 m nok worden aangehouden (artikel 10.2 lid b onder 5) en met behulp van de een binnenplanse afwijking 7,5 m goot en 12 m nok (artikel 10.3 lid a). Op grond van het geldende bestemmingsplan is dus al een verandering mogelijk ten aanzien van de bestaande situatie.

Uitsnede (deels) geldend bestemmingsplan Maarssen aan de Vecht (voor kindcentrum geldt bestemmingsplan Harmonieplein kindcentrum) Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

8

Uitsnede uit voorlopig ontwerp zuidblok waar rode stippellijn de contour van het bestemmingsplan Maarssen aan de Vecht laat zien en in de ondergrond het bestaande gebouw dat gelijk loopt met het bouwvlak uit voorgenoemd bestemmingsplan

2.4

Geluid van het schoolplein van het kindcentrum op de woningen van het zuidblok

De stelling in sommige zienswijzen dat het niet acceptabel is de nieuwe woningen van het zuidblok en noordblok zo dicht op een schoolplein te bouwen delen we niet. Er zijn veel voorbeelden van scholen met appartementen er bovenop. Binnen onze eigen gemeentegrenzen hebben we ook een voorbeeld van appartementen bovenop een school (wijk Zandweg-Oostwaard). In voorgenoemde gevallen hebben bewoners te maken met geluid van het schoolplein. Daar komt bij dat het geluid op alleen op schooldagen en op bepaalde momenten van de dag plaatsvindt, namelijk als de kinderen pauze hebben. (School-)kinderen moeten op gezette tijden buiten kunnen spelen. Buiten spelen is van groot belang voor de fysieke en sociale ontwikkeling van kinderen. Omdat kinderen met elkaar spelen leren ze sociale vaardigheden en bouwen ze een sociaal netwerk op in de vorm van vriendjes. Daarnaast krijgen kinderen door buiten te spelen de nodige hoeveelheid beweging en is het halen van “een frisse neus” goed voor het algeheel welbevinden van mensen. Het buitenspelen gebeurt meestal niet in algehele stilte. Omwonenden kunnen op die momenten van de dag extra geluid verwachten. Voor geluid gelden wettelijke normen die voor een voorziening als het kindcentrum zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit. Voor stemgeluid zijn echter geen normen opgenomen in de wettelijke regeling.

Het stemgeluid van mensen is bewust door het toenmalige ministerie van VROM buiten de wettelijke regeling van het Activiteitenbesluit gelaten. Het maatschappelijke belang dat samenvalt met de aanwezigheid van een basisschool binnen de woonomgeving en het Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

9

belang dat kinderen buiten kunnen spelen, weegt zwaarder dan de te verwachten geluidbelasting. Dat neemt niet weg dat er, net als bij de bezonning, richtlijnen zijn gemaakt door de VNG. Op het moment dat de gemeente een nieuwe school bouwt in de buurt van woningen, moeten deze richtlijnen in acht worden genomen. De gemeente mag wel gemotiveerd van deze richtlijnen afwijken. In dit geval is van de richtlijn afgeweken. Omdat van de VNG richtlijn is afgeweken is het geluid van buiten spelende kinderen op het schoolplein nader onderzocht binnen het akoestisch onderzoek, “geluid op omgeving vanwege kindcentrum”. Gezien de ligging in een centrumgebied en het feit dat de twee basisscholen nu al aanwezig zijn in het centrum is het niet onredelijk dat de gemeente, de bestaande geluidbelasting van 60db(A) van de nu al aanwezige scholen tevens als uitgangspunt hanteert als maximum bij de nieuw te bouwen woningen en bestaande woningen. Naast de maatregelen die zijn getroffen bij het schoolplein om het geluid te reduceren worden voor de nieuwe woningen van het zuidblok en het noordblok geluidmaatregelen getroffen bij de woningen zelf, zodat een aanvaardbaar binnen niveau kan worden gegarandeerd. Hiervoor zijn regels (voorwaardelijke verplichting) opgenomen in het bestemmingsplan voor het zuidblok.

2.5

Verkeersafwikkeling en parkeren

2.5.1

Is de verkeerssituatie onderzocht en wat is de verwachting?

Omwonenden zijn bevreesd voor de toenemende parkeerdruk en verkeersafwikkeling. Het parkeren is onderzocht met een parkeerbalans en een parkeerduur- en parkeerdrukmeting. De onderzoeken van 2019 zijn in 2023 geactualiseerd. De actualisering is ingegeven om de volgende reden: 1. De parkeergarage met 31 parkeerplaatsen onder het noordblok is financieel niet meer uitvoerbaar. De parkeervraag van het noordblok moet dus bovengronds worden opgevangen. In het onderzoek is gekeken of hiervoor ruimte is binnen de restcapaciteit in en 200 meter rondom het plangebied. De parkeerbalans is hierop aangepast. 2. In totaal kunnen er in het plangebied 97 parkeerplaatsen worden gerealiseerd (zie bijlage). Van deze 97 parkeerplaatsen zijn 42 parkeerplaatsen nu al aanwezig. Met andere woorden, naast de 42 al bestaande parkeerplaatsen kunnen nog 55 extra parkeerplaatsen worden aangelegd in het plangebied ten behoeve van het noordblok en zuidblok. De bestaande parkeerplaatsen zijn nu openbaar. Van de 19 parkeerplaatsen die voorzien waren in de Bolensteinseweg zijn er maximaal 14 uitvoerbaar gebleken en deze parkeerplaatsen maken nu onderdeel uit van de bestaande situatie en zijn meegenomen in het bepalen van de restcapaciteit. De parkeerbalans is aangepast op grond van deze gegevens. 3.

Binnen de Omgevingsvisies van provincie en gemeente en het in 2022 getekende convenant Duurzame woningbouw provincie Utrecht wordt aandacht gevraagd voor duurzame mobiliteit. Vanuit dat oogpunt is het belangrijk kritisch te kijken hoeveel (extra) ruimte we de auto willen geven binnen een dichtbebouwde omgeving. Het is daarom belangrijk goed te kijken naar aanwezige restcapaciteit en de aanwezigheid van OV voordat nieuwe parkeerplaatsen worden aangelegd. De gebiedsontwikkeling ligt binnen circa 170-200 meter van bushaltes die een directe verbinding hebben met Utrecht en Amsterdam en naar het treinstation van Maarssen. Het treinstation ligt lopend of fietsend op circa 1,2 km. Om een actueel beeld te krijgen van de restcapaciteit is het onderzoek van 2019 in 2023 herhaald. 4. Er is onderzocht of de knip in de Gaslaan in stand kan blijven. Binnen de parkeerbalans is nog steeds uitgegaan van de hoge parkeernormen uit het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan deel B Nota parkeernormen van juli 2015. De sociale en middeldure huurwoningen zijn voor wat betreft parkeren niet als zorgwoningen aangemerkt, zoals enkele omwonenden stellen. Er is in de parkeerbalans dus uitgegaan van een norm van 1,2 (incl. 0,3 bezoekers) in plaats van 0,5. Daarnaast is rekening gehouden met dubbelgebruik en saldering van de parkeervraag van de functies die verdwijnen.

Het salderen is toegestaan, omdat de geldende bestemmingen de functies nog altijd toelaten. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

10

De parkeerbalans laat zien dat door de gebiedsontwikkeling de parkeervraag en het parkeeraanbod wijzigen. De parkeerdruk- en parkeerduurmeting geven een goed beeld van de bestaande parkeersituatie. Er is geen sprake van een bestaand tekort maar van voldoende restcapaciteit in en 200 meter rond het plangebied. De parkeervraag wordt opgevangen door nieuw aan te leggen parkeerplaatsen en de aanwezige restcapaciteit in en 200 meter rondom het plangebied. Zie bijlage 23a bij de toelichting van het bestemmingsplan. In de parkeerbalans wordt rekening gehouden met dubbelgebruik en saldering van de parkeervraag van de functies die verdwijnen. Het salderen is juridisch toegestaan, omdat de geldende bestemmingen de functies nog altijd toelaten. Ook bij langdurige leegstand van gebouwen. In de parkeerbalans wordt o.a. uitgaan van saldering van de parkeervraag van een theater. De toegepaste saldering voor het theater geeft echter een vertekend beeld ten opzichte van de werkelijkheid. Het aantal parkeerplaatsen dat we juridisch mogen verrekenen is in werkelijkheid maar voor een deel aanwezig. Daarom hebben we een variant op de parkeerbalans laten maken waarbij we het theater niet salderen. Zie bijlage 23 b bij de toelichting van het bestemmingsplan. De bovengenoemde “varianten op de parkeerbalans” laat in scenario 1 de situatie zien met salderen van het theater.

In scenario 2 wordt duidelijk wat er gebeurd als we de parkeervraag van het theater niet salderen. We zien dan dat alleen op de zaterdagavond de parkeerdruk in en 200 meter rond het plangebied hoger wordt dan de maximaal toegestane bezettingsgraad van 85%. Er ontstaat geen situatie waarbij het gebied 100% vol staat maar je zult altijd moeten zoeken naar een plekje. Op de werkdagavond, koopavond en zaterdagmiddag is de parkeerdruk ook hoog maar blijft onder de maximale bezettingsgraad van 85%. Als we de parkeervraag van het theater helemaal niet salderen zien we in de parkeerbalans dus dat een hogere parkeerdruk ontstaat dan als we wel uitgaan van salderen. We mogen hierbij niet uit het oog verliezen dat de bestaande gebouwen, waaronder het theater, een geldende maatschappelijke bestemming hebben met een zekere parkeervraag. Met andere woorden, als de gebiedsontwikkeling niet gerealiseerd wordt en er komt een andere maatschappelijke functie in het theater, dan zal de parkeervraag van deze nieuwe functie(s) hoe dan ook druk gaan leggen op het centrumgebied en aldaar aanwezige restcapaciteit. Niet salderen geeft dus eveneens een vertekend beeld, maar geeft wel beter het verschil weer tussen hoe het nu is in het dorp wat betreft parkeerdruk en hoe het straks wordt.

Als we het bovenstaande in ogenschouw nemen dan kunnen we concluderen dat de parkeerdruk in en 200 meter rond het plangebied sowieso zal toenemen. Ook als de bestaande situatie in stand blijft die op grond van het geldende bestemmingsplan nieuwe maatschappelijke functies toestaat. Vooral in de avonden zal deze toegenomen parkeerdruk merkbaar zijn. Dat de druk hoog is in een centrumomgeving is niet ongebruikelijk. Bewoners en bezoekers zullen op sommige momenten van de dag langer moeten zoeken naar een parkeerplaats. De consequentie kan zijn dat er in de toekomst parkeerregulerende maatregelen genomen moeten worden. Er is ook een kans dat het in de praktijk meevalt wat betreft de parkeervraag van het zuidblok en noordblok. In de parkeerbalans wordt nog steeds uitgegaan van vrij hoge parkeernormen voor de woningen en aanvullende centrumfuncties. Daarnaast is voor de sociale en middeldure huurwoningen gerekend met een parkeernorm van 1,2 (incl 0,3 bezoekers) terwijl deze woningen straks worden verhuurd als zorgwoningen. Voor dit type woningen geldt normaal gesproken een parkeernorm van 0,5 of lager. Uit de praktijk blijkt namelijk dat bewoners van zorgwoningen vaak geen auto meer bezitten. Er is daarom ook een variant berekend waarbij een parkeernorm van 0,5 wordt aangehouden voor de 36 zorgwoningen.

Scenario 3 geeft heel goed weer dat bij het aanhouden van die parkeernorm op alle momenten van de dag de parkeerdruk ruim onder de maximale bezettingsgraad van 85% blijft. De parkeerbalans is zorgvuldig gemaakt, waarbij ook is gekeken wat er gebeurd als de parkeervraag van het theater niet wordt gesaldeerd, hetgeen juridisch wel is toegestaan. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

11

In 2021 is een verkeersonderzoek gedaan naar de verkeersafwikkeling en verkeersintensiteiten. Binnen dit onderzoek is geen rekening meer gehouden met de verkeersaantrekkende werking van een theater. Uit dit onderzoek blijkt dat de drie ontwikkellocaties (kindcentrum, zuidblok en noordblok) zorgen voor een beperkte hoeveelheid extra verkeer. Het onderzoek laat zien dat op de wegen binnen het plangebied de hoeveelheden autoverkeer in de huidige situatie en de toekomstige situatie ruim onder de maximaal acceptabele hoeveelheden blijven. Er zijn geen aanvullende maatregelen nodig anders dan het op sommige punten aanbrengen of aanpassen van bebording en wegmarkering. Op grond van het onderzoek naar de verkeersafwikkeling in de Gaslaan moeten we concluderen dat het opheffen van de knip in de Gaslaan de enige haalbare optie is. In het stedenbouwkundig plan, dat door de raad is vastgesteld, was hier ook rekening mee gehouden. De rijrichting zal zijn van de Bolensteinseweg (in) naar de Kerkweg (uit). Het onderzoek toont aan dat er geen grootschalige wijzigingen in het wegvak van de Gaslaan of Kerkweg nodig zijn. Wel is het wenselijk, in geval de knip in de Gaslaan wordt opgeheven, de bebording en inritconstructie bij de kruising met het fietspad aan te passen.

De verkeersonderzoeken laten zien dat de gebiedsontwikkeling “Harmonieplein” vanuit het oogpunt van verkeer nog steeds uitvoerbaar is, ondanks de veranderde aannames. 2.5.2

Hoe werken de parkeeronderzoeken en welke parkeernormen worden aangehouden?

In sommige zienswijzen worden vraagtekens gezet bij de onderzoeken en de gebruikte uitgangspunten. Zoals hierboven al is aangegeven zijn in 2019, 2021 en 2023 nieuwe verkeersonderzoeken uitgevoerd. Parkeerbalans 2023 Bij het opstellen van de parkeerbalans van 2023 zijn de volgende zes stappen gevolgd: 1. Bepalen van het parkeerbeleid: Het parkeerbeleid van de gemeente Stichtse Vecht vormt het vertrekpunt van de parkeerbalans (gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan deel B: Beleidsnota parkeren). In het beleid staan zaken zoals de geldende parkeernormen, aanwezigheidspercentages en acceptabele loopafstanden; 2. Bepalen van het onderzoeksgebied en de deelgebieden: In dit geval is het onderzoeksgebied het gehele plangebied van de gebiedsvisie “Harmonieplein”. De deelgebieden zijn de verschillende planfases zuidblok en noordblok. Het kindcentrum en bijbehorende parkeerplaatsen zijn inmiddels gerealiseerd en worden in de parkeerbalans van 2023 gezien als bestaande functie; 3. Definiëren van het onderzoeksgebied: Dit gaat over de stedelijkheidsgraad en stedelijke zone. De stedelijkheidsgraad en stedelijke zone zijn vastgelegd in eerdergenoemd parkeerbeleid. Voor dit plan is de stedelijkheidsgraad “sterk stedelijk” en de stedelijke zone “schil centrumgebied”. 4.

Inventarisatie van de parkeervraag- en aanbod: Met een parkeerbalans wordt zowel de huidige als toekomstige parkeervraag berekend. De parkeervraag ontstaat door de aanwezige of nog te realiseren functies. Daarnaast speelt het parkeeraanbod een rol, bestaande uit het huidig aantal en/of de geplande parkeerplaatsen. Wat betreft het aanbod is gerekend met de aanleg van 58 (Harmonieweg) + 24 (zuidblok eigen terrein) + 15 (Gaslaan) parkeerplaatsen. De geplande parkeerkelder met 31 parkeerNota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

12

plaatsen onder het noordblok is in het onderzoek buiten beschouwing gelaten. Daarnaast is het mogelijk om binnen de regels van het parkeerbeleid gebruik te maken van parkeercapaciteit in het aangrenzende gebied (restcapaciteit). In de parkeerbalans voor 2023 zijn het kindcentrum met de 14 gerealiseerde parkeerplaatsen niet meer benoemd. Deze vallen nu binnen de bestaande restcapaciteit. Omdat er sprake is van bestaande functies (theater, maatschappelijke/commerciële dienstverlening en bibliotheek) die op grond van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan, mag deze parkeervraag gesaldeerd worden. 5. Berekening benodigd aantal parkeerplaatsen: Met de parkeernormen en de aanwezigheidspercentages uit het parkeerbeleid wordt de parkeervraag per periode bepaald. In deze stap wordt gekeken naar hoe en wanneer parkeerplekken worden gebruikt. Sommige parkeerplekken zijn bijvoorbeeld alleen tijdens kantooruren bezet, terwijl anderen 's avonds of in het weekend vol zijn. Door dit goed te bekijken, kan er beter besloten worden welke parkeerplekken samen gebruikt kunnen worden. 6. Bepalen van (on)balans: De verhouding tussen parkeervraag- en aanbod geeft aan of in een bepaald gebied het parkeren in balans is.

Zoals hierboven aangegeven valt de gebiedsontwikkeling binnen het schil/overloopgebied; een tegen de centrumzone aangelegen gebied dat mengfuncties van wonen, werken en winkelen heeft. Het totale plangebied wordt gekenmerkt als “sterk stedelijk”. De parkeernormen die in de parkeerbalans zijn gebruikt zijn hoog. De huurwoningen in het zuidblok worden verhuurd als zorgwoningen. Voor dit type woningen geldt normaal gesproken een parkeernorm van 0,5 of lager. Uit de praktijk blijkt namelijk dat bewoners van zorgwoningen vaak geen auto meer bezitten. Hier zijn we in de parkeerbalans echter niet vanuit gegaan. In het GVVP deel B Nota parkeernormen van juli 2015 zijn de parkeernomen voor de verschillende functies genoemd. Zie voor de parkeernormen de tabel hieronder. Een parkeernorm bestaat altijd voor een deel (0.3) uit bezoekers parkeren. In de hieronder staande tabel is die apart benoemd.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

13

Bron: parkeerbalans bouwblok zuid (Exante) 2023

Parkeerdruk- en parkeerduurmeting 2023 Het tweede deel van het parkeeronderzoek is een parkeerdruk- en parkeerduurmeting. Bij deze meting is er gedurende twee weken op meerdere momenten in de week (dag en nacht) geteld hoeveel parkeerplaatsen er nog vrij zijn in en in een zone van 200 meter rond het plangebied. In het parkeerbeleid is vastgelegd dat de acceptabele loopafstand 200 meter is. Daarnaast staat in het beleid dat de restcapaciteit gebruikt mag worden. Met dit onderzoek kun je aflezen hoe de bestaande parkeerdruk in en rond het plangebied is en of er nog sprake is van restcapaciteit. Om de restcapaciteit te bepalen wordt uitgegaan van een maximale bezettingsgraad. Die is voor de meeste straten niet 100% maar 85% en in de nacht 90%. Gezamenlijk geven de theoretische parkeerbalans en de feitelijke parkdruk- en parkeerduurmeting een goed beeld van de bestaande en de nieuwe parkeersituatie in en rond het plangebied. Dit onderzoek is uitgevoerd in 2019 en geactualiseerd in 2023. Uit het onderzoek blijkt dat er nog volgende restcapaciteit aanwezig is.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

14

2.5.3

Hoeveel parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het plangebied?

Uit de meest recente tekeningen voor de openbare ruimte en ontwikkelingen rond het zuidblok en noordblok blijkt hoeveel parkeerplaatsen er daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden, namelijk: locatie

aantal parkeerplaatsen dat wordt aangelegd

parkeerplekken die verdwijnen

Gaslaan (deel ter hoogte kindcentrum)

15

Harmonieweg

58

29

Zuidblok

24

13

Totaal

97

42

al gerealiseerd

7 parkeerplaatsen zijn al enkele jaren informeel in gebruik. Binnen de parkeerbalans wordt voor de Gaslaan dus uitgegaan van 15 extra parkeerplaatsen ten opzichte van de 7 al gerealiseerde parkeerplaatsen. Nog niet. Er worden wel 8 parkeerplaatsen gerealiseerd in de tijdelijke situatie (circa 5 jaar) naast de bestaande 29 parkeerplaatsen. Nog niet. Is eigen terrein dus speelt geen rol bij dubbelgebruik

In de parkeerbalans voor 2023 zijn het kindcentrum met de 14 gerealiseerde parkeerplaatsen niet meer apart benoemd. Deze vallen nu binnen de bestaande situatie die is meegenomen in de parkeerdruk- en parkeerduurmeting.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

15

Uitsnede tekening bestaande parkeerplaatsen plangebied

Uitsnede tekening openbare ruimte rond kindcentrum aan de zijde van de Gaslaan en Bolensteinseweg. Aan de Bolensteinseweg zijn14 parkeerplaatsen gerealiseerd t.b.v. het kindcentrum. In het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte wordt uitgegaan van 17 + 5 = 22 parkeerplaatsen in de Gaslaan. Omdat 7 parkeerplaatsen nu al informeel gebruikt worden gaan we in de parkeerbalans uit van 15 extra parkeerplaatsen. Een deel van de parkeerplaatsen is nu ingericht als tijdelijke groenvakken. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

16

Uitsnede tekening tijdelijke inrichting (5 jaar) aan Harmonieweg en Harmonieplein met 8 extra parkeerplaatsen naast de bestaande 29 parkeerplaatsen en een tijdelijke groenvoorziening die door de school gebruikt kan worden. In de definitieve inrichting wordt voor dit gebied uitgegaan van 31 + 27 = 58 parkeerplaatsen.

Uitsnede inrichtingstekening zuidblok (fiets)parkeren op eigen terrein. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

17

Het plan om een parkeerkelder voor 31 parkeerplaatsen te realiseren onder het noordblok is financieel niet langer haalbaar. In totaal kunnen er nu dus 97 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Van deze 97 parkeerplaatsen zijn 42 parkeerplaatsen nu al aanwezig. Met andere woorden, naast de 42 al bestaande parkeerplaatsen kunnen nog 55 extra parkeerplaatsen worden aangelegd in het plangebied ten behoeve van het noordblok en zuidblok.

2.5.4 Is er op dit moment sprake van een tekort aan parkeerplaatsen of restcapaciteit? Een aantal bewoners geeft aan dat er nu al een groot tekort is aan parkeerplaatsen en zijn bang dat de nieuwe ontwikkeling zorgt voor een nog groter tekort. Ze vragen hoe dit wordt opgelost. Om hier meer inzicht in te krijgen zijn in 2016 en 2019 naast de parkeerbalans een parkeerdruk- en parkeerduurmeting uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2023 nogmaals uitgevoerd en geeft een actueel inzicht in de werkelijke parkeersituatie in en 200 meter rond het plangebied en de restcapaciteit die hier aanwezig is. Volgens het geldende parkeerbeleid is het mogelijk gebruik te maken van de restcapaciteit. Uit de onderzoeken blijkt dat er in en 200 meter rond het plangebied op dit moment geen sprake is van een tekort maar van voldoende restcapaciteit. De geconstateerde parkeerdruk valt binnen de normen voor een schil/overloopgebied, zoals opgenomen in het Gemeentelijke Verkeer en Vervoer Plan (GVVP). De parkeerdruk binnen het centrumgebied van Maarssen-dorp wordt wel hoger als het zuidblok en noordblok zijn gerealiseerd. Maar ook deze druk valt nog binnen de normen. Parkeerders zullen op enkele momenten in de week langer moeten zoeken naar een parkeerplaats.

Dat bewoners en bezoekers iets langer moeten zoeken naar een parkeerplaats en niet altijd voor de deur kunnen parkeren is binnen een centrumgebied niet uitzonderlijk. De extra parkeerplaatsen die worden aangelegd voor de gebiedsontwikkeling in combinatie met de aanwezige restcapaciteit laten zien dat de parkeervraag van de gebiedsontwikkeling en het –aanbod in balans zijn. Ook als er geen parkeergarage (31 parkeerplaatsen) wordt gemaakt onder het noordblok. Uit de parkeerdruk- en parkeerduurmeting is wel gebleken dat het parkeeraanbod op sommige plekken geografisch niet aansluit bij de parkeervraag. Langparkeerders, zoals bewoners en personeel, staan op plekken die eigenlijk zijn bedoeld voor bezoekers van het centrum die relatief kort parkeren. Vanuit dat oogpunt is het wenselijk het parkeren te reguleren. Of een blauwe zone daarvoor het juiste middel is en op welke wijze deze uit te voeren moet in het kader van het nieuwe mobiliteitsprogramma verder worden uitgewerkt. Dit staat verder los van het bestemmingsplan.

2.5.5 Is er rekening gehouden met leegstand en nieuwe ontwikkelingen en mag de parkeervraag van het theater worden gesaldeerd? Tijdens de commissie- en raadsvergadering rond de vaststelling van het kindcentrum vroegen een aantal bewoners of er wel rekening is gehouden met de leegstand van panden op en rond het Harmonieplein, waaronder theater ’t Zand en andere nieuwe ontwikkelingen naast de gebiedsontwikkeling “Harmonieplein”. Daarnaast is men van mening dat de gemeente teveel parkeerplaatsen saldeert, omdat het theater al een aantal jaar niet meer als zodanig in gebruik is. Naast de parkeerbalans heeft in 2019 en in 2023 een parkeerdruk- en parkeerduurmeting plaatsgevonden in en 200 meter rond het plangebied. Hiermee is inzicht gegeven in de feitelijke parkeerdruk en restcapaciteit. Tijdens de parkeerdruk- en parkeerduurmeting in 2019 stonden een aantal panden leeg. De parkeervraag van het theater mag worden gesaldeerd In de parkeerbalans wordt rekening gehouden met dubbelgebruik en saldering van de parkeervraag van de functies die verdwijnen. Het salderen is juridisch toegestaan, omdat de geldende bestemmingen de functies nog altijd toelaten. Ook bij langdurige leegstand van gebouwen. In de parkeerbalans wordt o.a. uitgaan van saldering van de parkeervraag van een theater. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

18

De toegepaste saldering voor het theater geeft echter een vertekend beeld ten opzichte van de werkelijkheid. Het aantal parkeerplaatsen dat we juridisch mogen verrekenen is in werkelijkheid maar voor een deel aanwezig. Daarom hebben we een variant op de parkeerbalans laten maken waarbij we het theater niet salderen. Zie bijlage 23 b bij de toelichting van het bestemmingsplan. De bovengenoemde “varianten op de parkeerbalans” laat in scenario 1 de situatie zien met salderen van het theater. In scenario 2 wordt duidelijk wat er gebeurd als we de parkeervraag van het theater niet salderen. We zien dan dat alleen op de zaterdagavond de parkeerdruk in en 200 meter rond het plangebied hoger wordt dan de maximaal toegestane bezettingsgraad van 85%. Er ontstaat geen situatie waarbij het gebied 100% vol staat maar je zult altijd moeten zoeken naar een plekje. Op de werkdagavond, koopavond en zaterdagmiddag is de parkeerdruk ook hoog maar blijft onder de maximale bezettingsgraad van 85%. Als we de parkeervraag van het theater helemaal niet salderen zien we in de parkeerbalans dus dat een hogere parkeerdruk ontstaat dan als we wel uitgaan van salderen. We mogen hierbij niet uit het oog verliezen dat de bestaande gebouwen, waaronder het theater, een geldende maatschappelijke bestemming hebben met een zekere parkeervraag.

Met andere woorden, als de gebiedsontwikkeling niet gerealiseerd wordt en er komt een andere maatschappelijke functie in het theater, dan zal de parkeervraag van deze nieuwe functie(s) hoe dan ook druk gaan leggen op het centrumgebied en aldaar aanwezige restcapaciteit. Niet salderen geeft dus eveneens een vertekend beeld, maar geeft wel beter het verschil weer tussen hoe het nu is in het dorp wat betreft parkeerdruk en hoe het straks wordt. Als we het bovenstaande in ogenschouw nemen dan kunnen we concluderen dat de parkeerdruk in en 200 meter rond het plangebied sowieso zal toenemen. Ook als de bestaande situatie in stand blijft die op grond van het geldende bestemmingsplan nieuwe maatschappelijke functies toestaat. Vooral in de avonden zal deze toegenomen parkeerdruk merkbaar zijn. Dat de druk hoog is in een centrumomgeving is niet ongebruikelijk. Bewoners en bezoekers zullen op sommige momenten van de dag langer moeten zoeken naar een parkeerplaats. De consequentie kan zijn dat er in de toekomst parkeerregulerende maatregelen genomen moeten worden. Er is ook een kans dat het in de praktijk meevalt wat betreft de parkeervraag van het zuidblok en noordblok. In de parkeerbalans wordt nog steeds uitgegaan van vrij hoge parkeernormen voor de woningen en aanvullende centrumfuncties.

Daarnaast is voor de sociale en middeldure huurwoningen gerekend met een parkeernorm van 1,2 (incl 0,3 bezoekers) terwijl deze woningen straks worden verhuurd als zorgwoningen. Voor dit type woningen geldt normaal gesproken een parkeernorm van 0,5 of lager. Uit de praktijk blijkt namelijk dat bewoners van zorgwoningen vaak geen auto meer bezitten. Er is daarom ook een variant berekend waarbij een parkeernorm van 0,5 wordt aangehouden voor de 36 zorgwoningen. Scenario 3 geeft heel goed weer dat bij het aanhouden van die parkeernorm op alle momenten van de dag de parkeerdruk ruim onder de maximale bezettingsgraad van 85% blijft. Andere ontwikkelingen In sommige zienswijzen wordt verwezen naar andere ontwikkelingen binnen het centrumgebied en de gevolgen die deze ontwikkeling kunnen hebben op het parkeren. Het centrum van Maarssen-dorp is aan verandering onderhevig. Daarom is het ook goed dat we in 2023 wederom een parkeerdruk en parkeerduurmeting hebben laten uitvoeren. Voor nu zijn voor elke verandering de regels in het GVVP van 2015 van toepassing. Binnen de ontwikkeling van het Mastenbroekterrein wordt geparkeerd op eigen erf. Er is dus geen sprake van een afname van het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De parkeerplaatsen van de apotheek worden wel iets verplaatst.

Daarnaast is het aantal m2 centrumfunctie op het terrein van Mastenbroek teruggebracht van 5000m2 naar 350m2 waarmee de parkeerdruk van bezoekers van de centrumfunctie aanzienlijk afneemt. De parkeervraag van de ontwikkeling op het terrein van de voor-

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

19

malige brandweerkazerne wordt op eigen terrein opgevangen door middel van een parkeergarage en parkeerplaatsen op eigen erf. De woningen op het terrein van de voormalige Rabobank beschikken over parkeerplaatsen op eigen terrein. Het terrein van Bonhof aan de Raadhuisstraat krijgt een nieuwe invulling waarbij op eigen terrein parkeerplaatsen worden gemaakt. In alle bovengenoemde gevallen zijn er dus extra parkeerplaatsen bij gekomen op eigen terrein. In sommige zienswijzen wordt verwezen naar de functiewijziging van het kantoorpand aan het Harmonieplein naar wonen en gezondheidszorg. Deze functiewijziging heeft volgens bewoners een verhoogde parkeerdruk teweeg gebracht en men vreest dat dit met de komst van nieuwe woningen alleen maar erger wordt. Er is echter een duidelijk verschil tussen de functiewijziging van het betreffende kantoorpand en de gebiedsontwikkeling Harmonieplein. Voor de gebiedsontwikkeling van het Harmonieplein worden namelijk extra parkeerplaatsen aangelegd en wordt niet alleen uitgegaan van de aanwezige restcapaciteit in en rondom het plangebied. 2.5.6 Wat is de parkeervraag voor het zuidblok en kan in die parkeervraag worden voorzien? In enkele zienswijze gaat men ervan uit dat voor het zuidblok onvoldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat voor de (sociale) huurwoningen een lage normering wordt aangehouden, namelijk de norm voor zorgwoningen.

Men maakt zich zorgen dat hierdoor een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat omdat de woningen ook als gewone (huur)woningen verhuurd kunnen worden. In totaal kunnen er 97 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Van deze 97 parkeerplaatsen zijn 42 parkeerplaatsen nu al aanwezig. Met andere woorden, naast de 42 al bestaande parkeerplaatsen kunnen nog 55 extra parkeerplaatsen worden aangelegd voor het noordblok en het zuidblok. Uit de parkeerbalans van 2023 blijkt dat met de aanleg van extra parkeerplaatsen in combinatie met de aanwezige restcapaciteit in en 200 meter rond het plangebied kan worden voldaan aan de parkeervraag. Omdat de gebiedsontwikkeling gefaseerd wordt uitgevoerd is in de parkeerbalans gekeken naar de situatie met alleen het zuidblok en naar de situatie zuidblok en noordblok. In beide gevallen kan worden voldaan aan de parkeervraag. In het zuidblok worden 50 woningen gerealiseerd waarvan 24 sociale huurwoningen, 12 middeldure huurwoningen, 9 koopappartementen en 4 grondgebonden woningen. De monumentale villa aan de Gaslaan 16 wordt als woning hersteld. Voor de villa geldt een norm van 1,9 parkeerplaats per woning (p.p.w.) en voor de koopwoningen/-appartementen geldt een norm van 1,7 p.p.w. Omdat de zorgwoningen als (sociale) huurwoningen worden verhuurd is in de parkeerbalans rekening gehouden met de norm voor dit type woningen, namelijk 1,2 p.p.w.

Deze norm is hoger dan gebruikelijk voor zorgwoningen waarvoor normaal gesproken een norm van 0,5 wordt voorgeschreven. Dat er in de parkeerbalans is gerekend met de lage norm voor zorgwoningen is dus onjuist. Alle voorgenoemde normen hebben een bezoekerscomponent in zich van 0,3. In de parkeerbalans is deze bezoekerscomponent apart benoemd. Ook voor de 100m2 centrumfunctie is een norm gehanteerd uit het GVVP.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

20

Bron: parkeerbalans bouwblok zuid (Exante) 2023

De parkeervraag voor het zuidblok is 72 parkeerplaatsen. Deze parkeervraag is echter niet op elk moment van de dag gelijk. Voor een deel zal sprake zijn van dubbelgebruik. In de parkeerbalans wordt daarom uitgegaan van dagdelen waarop er een bepaalde parkeervraag is en een bepaald aanbod aan parkeerplaatsen. Uit de parkeerbalans van 2023 blijkt dat op het drukste moment van de dag de parkeervraag voor het zuidblok 60 parkeerplaatsen is. Dit is op de werkdagavond en is alleen de parkeervraag voor de nieuwe functies. Als de parkeervraag van de te vervallen functies in mindering wordt gebracht dan is het drukste moment de werkdagnacht. Op dat moment neemt de parkeervraag toe met 52 parkeerplaatsen.

Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Harmonieplein Zuidblok, behoort bij raadsbesluit 30 januari 2024

21

Bron: parkeerbalans bouwblok zuid (Exante) 2023

Een deel van de parkeervraag, 24 stuks, wordt op eigen terrein opgelost (22 parkeerplaatsen achter de appartementen en grondgebonden woningen en 2 parkeerplaatsen op het terrein van de monumentale villa aan de Gaslaan). De parkeerplaatsen op eigen terrein zijn alleen beschikbaar voor de betreffende bewoners en spelen geen rol in het kader van dubbelgebruik. Naast de parkeerplaatsen die al aanwezig waren en dubbel worden gebruikt op de verschillende momenten van de dag neemt in de nachtperiode (alle bewoners zijn dan thuis) de parkeervraag in de openbare ruimte toe met 29. De parkeerbalans laat zien dat de parkeerplaatsen die worden aangelegd en de aanwezige restcapaciteit in en 200 meter rond het plangebied voldoende zijn om dit op te vangen.