Woonvisie 2023-2030 vastgesteld 29-09-2023 def.pdf

Flexibele woningbouw Ook het inzetten van flexibele woningbouw kan leiden tot versnelling. De doorlooptijden voor flexibele woningbouw zijn immers veel korter dan voor permanente bouw. Als de flexwoningen gedurende 10 tot 15 jaar blijven staan, kan hiermee de tijd overbrugd worden die nodig is om de permanente woningbouw weer op gang te krijgen (doorlooptijd is gemiddeld 7 tot 10 jaar). De bewoners van de flexwoningen kunnen hierdoor voldoende inschrijftijd opbouwen om uit te stromen naar een reguliere sociale huurwoning. De woningbouwcorporaties Portaal en Vecht & Omstreken hebben in de Prestatieafspraken 2022 - 2024 aangegeven dat zij graag meer willen investeren in deze vorm van woningbouw. Industrieel bouwen Door gebruik te maken van prefab woningen kunnen de doorlooptijden voor woningbouwplannen worden verkort. Het kost minder tijd om deze woningen te ontwerpen en te bouwen. Transformatie van bestaand vastgoed Het rijk ziet de transformatie van bestaand vastgoed ook als een versnellingskans. De gedachte hierbij is dat een bestaand pand slechts anders hoeft te worden ingedeeld. In de praktijk ziet de gemeente dat de transformatie tegenvalt o.a. vanwege milieuknelpunten en de niet passende bestaande infrastructuur. De inrichting van wegen is afgestemd op de voormalige bedrijfsfunctie i.p.v. op een woonfunctie.

Grootschalig bouwen De ontwikkeling van grootschalige projecten levert meer woningen op dan de ontwikkeling van kleinschalige projecten. In de Woondeal is opgenomen dat grootschalige woningbouw het beste kan plaatsvinden bij OVknooppunten zodat de toename van woningen en daarmee de toename van de mobiliteit voldoende kan worden opgevangen. In Stichtse Vecht is daartoe het knooppunt Breukelen in beeld gebracht. Dit vraagt een zorgvuldige belangenafweging in relatie tot de gemeentelijke ambitie om juist te letten op een gezonde woonomgeving, liefst op afstand van drukke wegen.

24

Bestaande woningvoorraad beter benutten De beschikbaarheid van huurwoningen kan op korte termijn worden vergroot door ruimte te bieden aan concepten voor woningdelen. Dit kunnen zowel corporatiewoningen als particuliere woningen zijn. Ook het splitsen van woningen kan helpen om de voorraad op korte termijn te vergroten. Woningsplitsing is vergunning plichtig tot aan de NHG grens (€ 405.000, prijspeil 2023), daardoor kan de gemeente bewaken dat er geen overbewoning en/of overlast ontstaat in een straat of buurt. De woningcorporatie Portaal werkt al met concepten zoals ‘Kamers met aandacht’, ‘Onder de pannen’ en ‘Hospi housing’ in de stad Utrecht en is gestart met ‘Kamers met aandacht’ in Stichtse Vecht. ‘Kamers met aandacht’ is bedoeld voor jongeren van 18 tot 23 jaar die begeleiding nodig hebben. Voor een deel geeft de verhuurder die aandacht en voor een deel begeleidt een zorgorganisatie. ‘Onder de pannen’ is specifiek gericht op economisch daklozen. De Tussenvoorziening is de uitvoerende organisatie. ‘Hospi housing’ is gericht op studenten.

Ook het toepassen van ‘Friendscontracten’ is mogelijk. De kern van een friendscontract is de verhuur van een woning aan meerdere afzonderlijke alleenstaanden, met één gezamenlijk huurcontract. De gemeente wil samen met de corporaties onderzoeken welke mogelijkheden er zijn. Daarnaast is sloop-nieuwbouw, waarbij meer woningen worden teruggebouwd op dezelfde kavel, een mogelijkheid om de woningvoorraad te vergtoten. De corporaties passen dit al regelmatig toe. Permanente bewoning van recreatiewoningen Onder hele scherpe randvoorwaarden over de ligging (niet in natuurgebieden), de ontsluiting ervan en de omvang van de recreatiewoningen (niet te groot), wil de gemeente onderzoeken of zij medewerking kan verlenen aan de permanente bewoning van recreatiewoningen. Vitaliteitsregeling kleine kernen provincie

25

De gemeente wil gebruik maken van de mogelijkheid om maximaal 50 woningen buiten de rode contour toe te voegen aan een kleine kern. Dit doen we bijvoorbeeld al in Nieuwer Ter Aa. 3.3.4. Strategische woningbouwplanning en afwegingskader Strategische woningbouwplanning In de strategische woningbouwplanning staat het totaal overzicht van alle woningbouwprojecten in de gemeente (het ‘dashboard woningbouwprognoses’ kan als een eerste aanzet hiertoe worden gezien). Daarbij hoort een planning van aantallen en soort woningen per jaar per kern als richtlijn. Aan de hand hiervan wordt gestuurd op het woningbouwprogramma, de planning en de fasering: wat wordt er voor wie, wanneer en waar gebouwd. Waar zien we tekorten ontstaan? De strategische woningbouwplanning wordt halfjaarlijks gemonitord en waar nodig bijgesteld. Er wordt in ieder geval gelet op: • wijzigingen in trends en ontwikkelingen en de mogelijke invloed op programma, planning en fasering • de daadwerkelijke woningbouwproductie in relatie tot prognoses en geplande aantallen • de gerealiseerde woningen in relatie tot de doelstellingen uit de woonvisie. Afwegingskader De gemeente stuurt op de gewenste kwaliteit bij woningbouwontwikkelingen in onze kernen. Wonen is topprioriteit in het coalitieakkoord 2022 – 2026.

Bij onze (noodzakelijke) prioriteitstelling voor woningbouwplannen hanteren we op dit moment op hoofdlijnen een aantal afwegingen: hoeveel draagt het initiatief bij aan de gewenste aantallen woningen, hoeveel draagt het initiatief bij aan de gewenste segmenten en type woningen, hoeveel draagt het initiatief bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van een kern en de verdeling over de kernen. Deze afwegingen en eventueel nog toe te voegen afwegingen, worden vastgelegd in criteria. Zo wordt voor iedereen duidelijk waarom en in welke volgorde projecten worden opgepakt. Woningbouwinitiatieven worden niet meer opgepakt op volgorde van binnenkomst maar op basis van vastgestelde criteria. 3.3.5. Gebiedsgerichte woningbouwplanning Voor de toekomst wil de gemeente gebiedsvisies, ofwel gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s, maken per kern of gebied. De woningbouwplanning wordt volledig afgestemd op de behoefte in die kern of dat gebied. In omgevingsprogramma’s wordt naast de woningbehoefte ook ingegaan op leefbaarheid, mobiliteit, (sociale) veiligheid, gezondheid en voorzieningenniveau. Bij laatstgenoemde gaat het om openbaar groen, speelruimte, maatschappelijke voorzieningen, medische voorzieningen enz. Die gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s zijn er nu nog niet, daarom starten we in 2023 met een generieke woningbouwprogrammering voor de hele gemeente.

Bij elke oplevering van een gebiedsgericht omgevingsprogramma wordt de generieke woningbouwprogrammering geleidelijk afgebouwd. 3.3.6. Strategisch grondbeleid Tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ heeft de gemeente een actiever grondbeleid overwogen omdat ook daarmee een betere sturing op het betaalbare segment mogelijk wordt. Bij eigen grondposities bepaalt de gemeente immers zelf wat en door wie gebouwd gaat worden. In de praktijk draagt de gemeente de kleinere grondposities bij voorkeur over aan de corporaties zodat er 100% sociaal kan worden gebouwd. Bij de grotere grondposities kan de gemeente ontwikkelaars selecteren die naast sociale huur ook in andere gewenste segmenten willen bouwen en daarmee willen bijdragen aan de overige beleidsdoelstellingen in de woonvisie (zoals bijvoorbeeld duurzaamheid of geclusterde woonvormen voor ouderen). Een actiever grondbeleid vraagt ook een eigen grondbedrijf hetgeen op de schaal van Stichtse Vecht geen optie is. Mogelijk zou op termijn in samenwerking met de andere regiogemeenten een regionaal grondbedrijf 26

uitkomst kunnen bieden. Voor nu wil de gemeente vooral strategisch omgaan met de grondposities die zij heeft en die in de toekomst vrijkomen. Daarnaast wordt de zorg dat corporaties in mindere mate aan bod komen bij ontwikkelaars die zelf grond inbrengen, enigszins weggenomen. Vanaf nu willen we immers de exclusiviteit van de exploitatie van sociale huur aan de corporaties toekennen. Daarmee worden zij automatisch in positie gebracht, ook als de gemeente geen eigenaar is van de grond. 3.3.7. Lokale binding De gemeente wil de lokale woningzoekenden eerlijke kansen bieden door voorrang te verlenen als er sprake is van maatschappelijke binding aan een kern. Maatschappelijke binding betekent dat men in de afgelopen 10 jaar, minimaal 6 jaar aaneengesloten in deze kern heeft gewoond. De ruimte voor lokale binding is landelijk verruimd van maximaal 25% naar maximaal 50%. Tot nu toe maakt onze gemeente slechts voor ca. 14 % gebruik van deze ruimte in plaats van de beschikbare 25%, een verruiming naar 50% is dan ook niet nodig. Op dit moment geldt de kernbinding voor alle 9 kleine kernen van de gemeente. Omdat de gemeente tot nu toe slechts voor 14% gebruik maakt van de lokale binding zou het mogelijk zijn om ook de 3 grote kernen onder de kernbinding te laten vallen. Zeker nu de inschrijftijd voor een sociale huurwoning hier al is opgelopen naar 15 jaar.

Kantekening hierbij is dat, als wij onze woningen op slot zetten voor de hele regio, de regiogemeenten hun woningen ook op slot kunnen zetten voor onze inwoners. Daarnaast hebben we in de Omgevingsvisie de ambitie opgenomen om zowel voor de eigen inwoners als voor de regio te bouwen. Het college heeft overigens de mogelijkheid om in elke kern bij oplevering van nieuwbouw koop- en huurwoningen de lokale binding voor een project toe te passen bij de woningtoewijzing. Hier maakt het college ook al gebruik van. 3.3.8. Leegstandsverordening De Leegstandwet is bedoeld om onwenselijke leegstand van woningen en gebouwen tegen te gaan. De wet maakt het mogelijk dat woningen die bestemd zijn voor sloop, grondige renovatie of verkoop tijdelijk te verhuren. Dat kan voor een periode van minimaal zes maanden en maximaal vijf jaar. De huurder heeft minder bescherming dan bij reguliere verhuur. Leegstand van woningen komt in Stichtse Vecht beperkt voor: 6% van de woningen staat tijdelijk leeg. Dat zijn in absolute aantallen wel nog 1.728 van de 28.814 woningen. Om leegstand te voorkomen, zou de gemeente een leegstandsverordening kunnen invoeren. Daarbij kan bijvoorbeeld worden vastgelegd dat woningen maximaal zes maanden onbewoond mogen zijn. Een leegstandsverordening bestaat doorgaans uit de volgende processtappen: 1. Meldingsplicht: een pandeigenaar moet leegstand melden binnen zes maanden.

Dit biedt de betreffende gemeente een duidelijker beeld van de leegstandsomvang. Wanneer de eigenaar niet voldoet aan de meldingsplicht, kan een bestuurlijke boete van maximaal €7.500,- worden opgelegd. 2. Leegstandoverleg: de gemeente gaat na melding van de leegstand met de pandeigenaar in gesprek. Het doel van het gesprek is de mogelijkheden van het pand te verkennen. Er kunnen mogelijkheden bestaan op het gebied van functiewijziging, maar ook wat betreft uitstraling of gebiedsontwikkeling. 3. Verplichtende voordracht: als overleg tussen gemeente en pandeigenaar niets oplevert, kan de gemeente een potentiële gebruiker van het leegstaande pand voordragen. De pandeigenaar kan worden verplicht om de voorgedragen gebruiker een overeenkomst aan te bieden binnen een termijn van 3 maanden. Gedurende deze periode krijgt de pandeigenaar nog wel de tijd om in een andere huurder te voorzien. De corporaties vormen een uitzondering hierop. Bij sloop/nieuwbouw moeten zij de zittende bewoners tijdelijk elders huisvesten. Een complex dat gesloopt gaat worden, kan ruimte bieden voor tijdelijke verhuur.

27

3.3.9. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken is opgenomen dat maximaal 30% van de vrijkomende woningen aan bijzondere doelgroepen (urgenten, statushouders, uitstroom MOBW) verhuurd wordt, zodat de reguliere woningzoekenden ook nog een kans maken op een sociale huurwoning. Deze afspraak willen wij behouden. In navolging van de Nationale prestatieafspraken over beschikbaarheid willen we: • •

vastleggen waar, wanneer, hoeveel woningen door welke corporatie worden gebouwd experimenten voor woningdelen opzetten met de corporaties

Corporaties zijn wettelijk verplicht om vanaf een bezit van 100 sociale huurwoningen prestatieafspraken te maken met de gemeente. Wij willen ook de commerciële verhuurders met meer dan 100 sociale huurwoningen in beeld brengen en betrekken bij de prestatieafspraken. Op die manier kan de gemeente beter borgen dat de particuliere sociale huurwoningen blijven voldoen aan de definitie van de sociale huur en zij kan ook beter sturen op 30% sociale huur in de gehele woningvoorraad. De commerciële verhuurders zouden hier op vrijwillige basis aan moeten meewerken omdat een wettelijke basis ontbreekt. 3.3.10.

Overzicht van wat we al doen, willen doen en willen onderzoeken Wat doen we al? • Woningbouwprogrammering • Maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen toewijzen • Transformatielocaties benutten • Grootschalig bouwen • Financiële bijdrage: gebruik maken van de woningbouwimpuls • Vitaliteitsregeling kleine kernen benutten • Lokale binding: kernbinding voor alle kleine kernen en bij nieuwbouw • Flexibele woningbouw • Gebruik maken van mogelijkheid om bij kleine kernen maximaal 50 woningen buiten de rode contour te bouwen Wat willen we doen? • Criteria voor inwisselbaarheid middensegment opstellen • In de prestatieafspraken vastleggen welk aandeel de corporaties nemen in de benodigde woningbouwproductie (als vertaalslag van de Woondeal en de Nationale prestatieafspraken) • De commerciële verhuur van sociale huurwoningen in beeld brengen en bij meer dan 100 woningen de verhuurder betrekken bij de prestatieafspraken • Geen stapeling van eisen • Meer overlaten aan ontwikkelende partijen om zelf voorbereidende werkzaamheden te doen • Kortere procedures • Ingenieursdiensten inhuren • Bestaande woningvoorraad beter benutten (woningdelen en woningsplitsen) • Strategische woningbouwplanning • Afwegingskader voor woningbouwinitiatieven • Gebiedsgerichte woningbouwplanning (gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s) Wat willen we onderzoeken? •

Vereveningsfonds • Industrieel bouwen • Leegstandsverordening • Permanente bewoning recreatiewoningen • Strategisch grondbeleid 28

4. Betaalbaarheid 4.1 Wat speelt er? Het gaat er niet alleen om dat we woningen toevoegen. Het gaat er ook om dat deze woningen betaalbaar zijn en blijven en bij de juiste woningzoekenden terecht komen. Dat zijn met name mensen met een laag- of midden inkomen. Het aantal betaalbare woningen voor middeninkomens is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Met name in de stedelijke gebieden komen, in het middensegment, steeds minder huurwoningen beschikbaar, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Hun toegang tot de stedelijke gebieden staat sterk onder druk, terwijl er juist in de steden een groot tekort is aan bijvoorbeeld, leraren, verpleegkundigen, en politieagenten. Om het middenhuur segment weer betaalbaar en bereikbaar te maken voor mensen met een middeninkomen gaat het kabinet het middensegment reguleren. Dit wordt gedaan door het woningwaarderingsstelsel door te trekken tot 187 punten. Het Nationale programma betaalbaarheid kent 3 doelen:

29

Binnen de Nationale prestatieafspraken met de corporaties wordt gestuurd op huurmatigingen voor de komende 3 jaar en op inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het rijk overweegt herinvoering van premie A woningen voor starters. De toewijzing van betaalbare koopwoningen wil het rijk op termijn ook via de Huisvestingsverordening reguleren, net zoals we nu al de sociale huur en de middenhuur via de Huisvestingsverordening verdelen. 4.2 Wat wil Stichtse Vecht? Wij willen de definities voor het betaalbare segment scherp stellen zodat de woningen langdurig in dit segment blijven en niet via een omweg onevenredig in huurprijs stijgen (bijvoorbeeld door middel van servicekosten). Daarnaast willen we de toewijzing van woningen in het betaalbare segment beter reguleren en de exploitatie van de sociale huur exclusief door de corporaties laten doen. Dit houdt in dat we zowel voor de middenhuur als voor de betaalbare koopwoningen duidelijke toewijzingsregels opstellen. Voor de sociale huur is dit alleen nog nodig bij lopende projecten omdat bij nieuwe projecten de exclusiviteit voor de corporaties geldt. Daarmee is de woningtoewijzing optimaal via Woningnet en volgens de huurwet, geregeld. 4.3. Hoe willen we dit bereiken? 4.3.1.

Sociale huur: definitie, inkomensgrenzen en exclusiviteit corporaties Voor de sociale huurwoningen geldt een gedifferentieerde inkomensgrens van maximaal € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien: • De woningen een huurprijs hebben tot de liberalisatiegrens € 808 (prijspeil 2023), inclusief subsidiabele servicekosten; • daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs: a. Kwaliteitskortingsgrens (jongeren tot en met 23 jaar*): € 452 (prijspeil 2023) b. 1e aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishouden): € 647 (prijspeil 2023) c.

2e aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden): € 693 (prijspeil 2023) • de (maximale) huurprijs wordt vastgesteld volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS); • de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; • indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt bij woningtoewijzing; • de toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet; • de exploitatietermijn van de huurwoningen minimaal 25 jaar**is; • De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen *De leeftijdsgrens voor de kwaliteitskortingsgrens zal vanaf 2024 verlaagd worden naar 21 jaar. **De exploitatietermijn voor sociale huurwoningen zal vanaf 2024 verlengd worden naar 25 jaar. Hier anticiperen we met deze woonvisie al op..

De exploitatie van sociale huurwoningen wordt belegd bij de corporaties waarbij het beleid van de corporaties leidend is. Deze exclusiviteit voor de exploitatie van sociale huur geldt alleen voor nieuwbouw die onder deze nieuwe woonvisie 2023 – 2030 valt. Daarom is bij deze nieuwe woonvisie een projectenlijst gevoegd waaruit blijkt welke projecten onder deze woonvisie vallen. Dat betekent dat op termijn een definitie voor sociale huur minder belangrijk zou kunnen worden omdat de corporaties zich sowieso aan deze definitie zullen houden. Maar in de evaluatie van de woonvisie 2017 – 2022 (zie hoofdstuk 2) hebben we gezien dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur ook bij corporaties tot discussie kan leiden. Het risico dat een corporatie in financiële problemen geraakt en daardoor noodgedwongen sociale 30

huurwoningen moet verkopen, hoort niet bij de gemeente te liggen. Navraag bij de brancheorganisatie Aedes wijst uit dat ook Aedes zich niet herkent in de behoefte om de instandhoudingstermijn voor sociale huur te verkorten. Daarnaast moet ook de bestaande sociale woningvoorraad, die in commerciële handen is, en waar de gemeente via anterieure overeenkomsten afspraken over heeft gemaakt, aan de bovenstaande definitie blijven voldoen gedurende 20 jaar (zijnde de instandhoudingstermijn van de vorige woonvisie). Daarom is het van belang dat de definitie van de sociale huur onderdeel blijft van de woonvisie. Uitzondering hierop zijn sloop-nieuwbouw projecten van corporaties. Daar leggen we de nieuwe instandhoudingstermijn alleen op voor het deel van de sociale huurwoningen dat extra wordt terug gebouwd. Vanaf 2026 is de definitie van sociale huur via de ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ geregeld. Toch blijft het vanwege een aantal voorwaarden wenselijk om vast te houden aan de eigen definitie van sociale huur. De gemeente Stichtse Vecht hecht bijvoorbeeld waarde aan het toewijzen via Woningnet hetgeen niet in de landelijke definitie wordt meegenomen. 4.3.2. Middenhuur: definitie, inkomensgrenzen en woningtoewijzing De gemeente Stichtse Vecht heeft in de huisvestingsverordening 2019 de inkomensgrens voor een middeninkomen gesteld op € 60.000.

Na indexatie is deze inkomensgrens inmiddels gestegen naar € 70.447 (prijspeil 2023). Wij kiezen er nu voor om over te gaan op de inkomensgrenzen voor een laag middeninkomen volgens de ‘Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte’. Dat betekent een inkomensgrens van maximaal € 48.836 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal € 56.513 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). Woningen kunnen worden gerekend tot een middenhuur woning indien: • De woningen een huurprijs hebben tussen de liberalisatiegrens € 808 (prijspeil 2023) en de maximale huurprijs behorend bij 186 punten in het WWS, zijnde € 1.021 (prijspeil 2023). Deze huurprijs is inclusief servicekosten; • de (maximale) huurprijs wordt vastgesteld volgens het puntensysteem van het WWS; • de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; • toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet (volgens het vastgestelde ‘Stappenplan 2022’); • de exploitatietermijn van de huurwoningen minimaal 15 jaar is 4.3.3. Betaalbare koop: definitie, inkomensgrenzen en woningtoewijzing Voor de betaalbare koopwoningen geldt een gedifferentieerde inkomensgrens van maximaal € 57.573 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal € 76.764 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). Dit komt overeen met een hoog middeninkomen volgens de ‘ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte’.

Nieuwbouw koopwoningen kunnen gerekend worden tot de betaalbare koopwoningen indien: • De koopprijs van de woningen niet hoger is dan € 300.000 V.O.N. (prijspeil 2023) bij een minimaal woonoppervlak van 70 m2 en niet hoger is dan € 355.000 V.O.N. (prijspeil 2023) bij een minimaal woonoppervlak van 90 m2. De minimale oppervlaktes zijn gebaseerd op de marktconsultatie met een grote ontwikkelende partij. De tweede betaalbaarheidsgrens komt overeen met de landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000. Wij voegen een tweede categorie toe tot een koopprijs van € 300.000 omdat:  de behoefte aan betaalbare koopwoningen tot € 300.000 groot is;  omdat deze woningen helemaal niet voorkomen op de huidige woningmarkt van bestaande woningen en  omdat dit aankoopbedrag ook beter past bij een maximaal te verkrijgen hypotheek met een middeninkomen 31

• •

•

De wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn. Dit betekent inclusief toilet, badkamer, keuken en minimaal 2 slaapkamers; Bij de verkoop maatregelen (zoals een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht) worden getroffen om de woning voor minimaal zeven jaar in het betaalbare segment beschikbaar te houden. Dit betekent overigens niet dat de eerste koper er voor langere tijd moet blijven wonen, men mag doorverkopen maar onder dezelfde voorwaarden als voor de eerste koop; Toewijzing van de woningen verloopt via een makelaar, daarbij dient deze zich te houden aan de volgende eisen:  Voorrang voor inwoners met een maatschappelijke binding aan de desbetreffende kern, daarna voorrang voor inwoners met een maatschappelijke binding aan Stichtse Vecht;  Het college van B&W kan voorrang voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld starters of senioren, voorschrijven;  Voorrang voor woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten, bij gelijke geschiktheid geldt dat degene met de langste woonduur voorrang heeft;  Voorrang voor woningzoekenden die de langste inschrijftijd in WoningNet hebben;  De gemeente controleert de selectie van de makelaar op basis van deze eisen

4.3.4. Relatie huurprijs of koopprijs en minimale gebruiksoppervlaktes (GBO) Om te voorkomen dat te kleine woningen worden gebouwd voor een te hoge huur- of koopprijs, willen wij ook kaders stellen voor de minimale gebruiksoppervlaktes van huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen in de verschillende segmenten. Voor sociale huur willen de corporaties differentiëren naar studio’s voor eenpersoonshuishoudens van 30 – 40 m2 (met name voor starters) en tweekamerappartementen voor eenen tweepersoonshuishoudens met een gebruiksoppervlakte van 50 – 60 m2. Voor gezinnen zijn eengezinswoningen van 80 – 100 m2 wenselijk. Voor de middenhuur hebben we in de vorige woonvisie de volgende eis gesteld: minimaal tweekamerappartementen van minimaal 50 m² bij een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot minimaal 75 m² bij een op dat moment geldende maximale huurprijs voor de middenhuur. De marktpartijen geven terecht aan dat deze prijs/kwaliteitverhouding niet meer overeen komt met de 186 punten in het woningwaarderingsstelsel. Een woning van 75 m2 komt dan boven de 186 punten uit. De marktconsultatie met een grote projectontwikkelaar heeft opgeleverd dat een middenhuur woning minimaal € 15 per m2 per maand moet kosten om de rendementseis van 4% te halen.

Een oppervlakte van 75 m2 past dan inderdaad niet binnen de maximale huurprijs voor middenhuur (zijnde € 1.021 in 2023) want de huurprijs zou dan 75 x 15 = € 1.125 moeten zijn. De projectontwikkelaar adviseert om de minimale middenhuur gebruiksoppervlakte van de stad Utrecht te hanteren, zijnde 65 m2. Wij denken echter dat 70 m2 een realistische nieuwe oppervlakte eis is omdat in 2024 de maximale middenhuur prijs al zal stijgen naar € 1.123 terwijl deze woonvisie nog 7 jaar van kracht zal zijn. Wij prefereren 70 m2 boven 65 m2 omdat dit een betere prijs/kwaliteit verhouding van de middenhuur woningen geeft. Voor betaalbare koop geeft de ontwikkelaar aan dat bij een koopprijs van € 300.000 maximaal een woning van 80 m2 gebouwd kan worden. Daarbij maakt het niet zo veel uit of de woning grondgebonden (ggb) of een appartement is. Bij een grondgebonden woning kost de kavel meer maar bij een appartement komen er extra kosten bij voor bijvoorbeeld een parkeergarage. Bij een koopwoning van € 355.000 (de landelijke betaalbaarheidsgrens) kan een woning van 100 m2 opgeleverd worden. Onderstaande tabel geeft een keuze weer die wij op basis van bovenstaande afwegingen maken.

32

Tabel 10 Type woning Sociale huur - studio Sociale huur - tweekamer appartementen Sociale huur - driekamer appartementen Sociale huur - eengezinswoning Middenhuur Middenhuur Duur huur Betaalbare koop (appartementen of ggb) Betaalbare koop (ggb)

Prijs (peil 2023) Conform WWS Conform WWS Conform WWS Conform WWS € 808 - € 900 € 900 - € 1.021 v.a. € 1.021 Max. € 300.000 Max. € 355.000

GBO (minimaal) 30 m2 50 m2* 60 m2 70 m2 50 – 60 m2* 60 – 70 m2 70 m2 70 m2 90 m2

*Uit de tabel komt naar voren dat voor een zelfde oppervlakte bij sociale huur een veel lagere huurprijs wordt gerekend dan bij middenhuur. Dat lijkt niet te kloppen, maar bij sociale huur is de grondprijs veel lager dan bij middenhuur en kunnen dus ook lagere huren gevraagd worden. Ook het uitrustingsniveau van een sociale huurwoning is lager. Tegelijkertijd zijn de inkomensgrenzen bij sociale huur lager en kunnen huurders ook geen hogere huur betalen terwijl de middeninkomens dat wel kunnen. Met andere woorden, deze ongelijkheid is uitlegbaar.

4.3.5. Instrumenten: Starterslening, Opkoopbescherming, Doelgroepenverordening, Vroegsignalering De gemeente kent sinds oktober 2021 een regeling starterslening. Dit helpt starters om net iets meer te kunnen lenen om een woning te kopen. De starterslening wordt verstrekt door het SVN (Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Vanaf 1 juli 2022 heeft de gemeente de opkoopbescherming ingevoerd in de drie grote kernen en met een koopprijsgrens van € 487.000 WOZ waarde. De opkoopbescherming regelt dat kopers een zelfbewoningsplicht hebben bij het verwerven van een woning tot aan de koopprijsgrens. Daarmee komen koopwoningen minder in handen van investeerders en meer in handen van woningzoekenden. De gemeente heeft al in 2019 besloten dat er een doelgroepenverordening moet komen die in samenhang met de Omgevingsvisie zou worden opgesteld. Omdat de Omgevingsvisie pas in januari 2022 is vastgesteld wordt de doelgroepenverordening alsnog in 2023 ingevoerd. Met deze verordening wordt geregeld dat de percentages voor sociale huur en middenhuur in de Omgevingsplannen opgenomen kunnen worden. Daarnaast kan met een doelgroepenverordening voorrang gegeven worden aan bepaalde beroepsgroepen. Welke beroepsgroepen dat zijn, moet worden aangetoond door middel van een schaarste onderzoek. Om huisuitzettingen te voorkomen werkt de gemeente samen met de corporaties aan Vroegsignalering.

Vroegsignalering binnen de schuldhulpverlening is het in een zo vroeg mogelijk stadium in beeld brengen van mensen met financiële problemen om vroegtijdige hulpverlening mogelijk te maken. 4.3.6. Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? Wat doen we al? • Starterslening: monitoring • Opkoopbescherming: monitoring • Vroegsignalering Wat gaan we doen? • Definities betaalbare segmenten aanscherpen • Prijs/oppervlakte eisen stellen bij het betaalbare segment • Exclusiviteit exploitatie sociale huur voor woningcorporaties • Doelgroepenverordening invoeren

33

5. Een thuis voor iedereen 5.1. Wat speelt er? Het Nationale programma ‘Een thuis voor iedereen’ heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Daarbij hoort het opstellen van een integrale woonzorgvisie door iedere gemeente voor alle aandachtgroepen en ouderen. Het rijk verstaat onder aandachtsgroepen de volgende doelgroepen: • Arbeidsmigranten • Dak- en thuislozen • Statushouders • Woonwagenbewoners • Studenten • Uitstroom Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MOBW) • Urgenten (medisch en sociaal) • Stoppende sekswerkers • Ex-gedetineerden • Slachtoffers van mensenhandel • Mantelzorgverleners en mantelzorgontvangers Het rijk wil langs 4 actielijnen een thuis voor iedereen realiseren:

Bron: Nationaal programma een thuis voor iedereen

1. Het rijk wil voldoende woonruimte voor aandachtsgroepen creëren. Dat wordt met name bereikt door de woningbouw te versnellen met een accent op het realiseren van betaalbare woonruimte. Het rijk wil daarnaast 37.500 flexibele woningen bouwen in de periode 2022 – 2024. De provincie Utrecht heeft zich verbonden aan het bouwen van 1.500 flexibele woningen in deze periode om een bijdrage te leveren aan de landelijke doelstelling. Het idee is dat aandachtsgroepen in een verhouding van minimaal 1 : 2 gehuisvest worden in een gemengd concept met bijvoorbeeld starters of andere groepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Hiervoor heeft het rijk ook de RHA (regeling huisvesting aandachtsgroepen) beschikbaar gesteld. 34

Binnen de regio U16 is de regiodeal flexwonen ondertekend. Gemeenten verplichten zich daarmee tot de realisatie van een eigen contigent aan flexwoningen. De gemeente Stichtse Vecht heeft in 2023 voor 20 flexwoningen getekend. 2. Het rijk wil een eerlijke en evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over alle gemeenten. Door de concentratie van sociale huurwoningen en de huisvesting van aandachtsgroepen in de grotere steden, staat op sommige plekken de leefbaarheid onder druk. Een betere balans is nodig. Alle gemeenten moeten in de toekomst 30% sociale huur binnen hun woningvoorraad hebben. 3. Het rijk wil wonen, zorg, werken en welzijn combineren. Het bestaand instrument van woonzorgvisies wordt verbreed en krijgt betrekking op alle aandachtsgroepen. De woonzorgvisies maken helder wat mensen uit de aandachtsgroepen nodig hebben aan zowel huisvesting als aan ondersteuning. 4. Het rijk wil voorkomen dat mensen in de knel raken. Het voorkomen van dakloosheid heeft hierbij prioriteit. Bij deze actielijn hoort ook de brede schuldenaanpak, participatie, inburgering, de zorg voor veiligheid en bovenal de zorg voor kwetsbare jongeren, zodat zij een goede start op de woningmarkt kunnen maken.

Stand van zaken Stichtse Vecht Onderstaand een overzicht van de behoefte of taakstelling in onze gemeente: Doelgroep Arbeidsmigranten Dak – en thuislozen Statushouders Woonwagenbewoners Studenten Uitstroom MOBW Urgenten Stoppende sekswerkers, exgedetineerden, slachtoffers van mensenhandel Mantelzorgers en mantelzorgontvangers Oekraïense ontheemden

Behoefte/taakstelling Er verblijven ca. 1.000 arbeidsmigranten per maand in onze gemeente Daklozen worden opgevangen in de daklozenopvang in Utrecht stad, er is daar een ‘prop’ van 200 daklozen Gemiddeld 100 per jaar 5 extra woonwagenstandplaatsen in de komende 10 jaar Geen gegevens 14 per jaar Er worden jaarlijks ongeveer 15 woningen aan urgenten toegewezen Geen gegevens Geen gegevens 211 opvangplekken is de benodigde capaciteit in 2023

5.2. Wat wil Stichtse Vecht? De gemeente wil maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen. Dit om ook de reguliere woningzoekenden nog een kans te geven op een sociale huurwoning. De wettelijke taakstelling voor huisvesting statushouders stijgt jaarlijks enorm. Het lukt de gemeente niet om deze taakstelling volledig te halen. De taakstelling voor huisvesting uitstroom MOBW is beperkt (14 per jaar) maar wordt eveneens niet gehaald. Dit komt doordat de uitstroom voornamelijk eenpersoonshuishoudens betreft en daarvoor zijn de huisvestingsmogelijkheden zeer beperkt. De corporaties hebben weinig passend aanbod voor eenpersoonshuishoudens, waardoor op de korte termijn de gemeente samen met de corporaties inzet op het huisvesten van meerpersoonshuishoudens om aan de wettelijke taakstelling voor huisvesting statushouders te voldoen. Voor woonwagenbewoners heeft de gemeente in 2022 beleid vastgesteld. De gemeente wil de huidige 10 standplaatsen (5 in Zwanenkamp, 4 in Breukelen en 1 in Nigtevecht) behouden en eventueel uitbreiden maar wil geen nieuwe standplaatsen creëren. De gemeente wil alleen huurstandplaatsen aanbieden en geen koopstandplaatsen. Dat heeft te maken met de schaarse grondposities die de gemeente heeft. De verhuur van standplaatsen wil de gemeente in de toekomst alleen via de corporaties laten verlopen. 35

Voor studenten heeft de gemeente geen beleid, Stichtse Vecht heeft ook geen HBO of MBO opleidingen. De businessuniversiteit Nyenrode voorziet in de huisvesting van haar eigen studenten. Zij heeft een campus met 295 studentenwoningen. Daarnaast zijn in 2022 in het Kwadrant 260 studentenwoningen opgeleverd. Deze voorzien vooral in een behoefte van buiten Stichtse Vecht. Voor arbeidsmigranten wil de gemeente beleid opstellen. Enerzijds om de huisvesting van arbeidsmigranten beter te reguleren en anderzijds om de illegale verhuur en verkamering van woningen tegen te gaan. In regionaal verband is er een gereedschapskist voor huisvesting arbeidsmigranten samengesteld. Daar wil de gemeente met haar beleid op aansluiten. Voor dak- en thuislozen, inclusief mensen die dreigend dakloos zijn, wil de gemeente meer kansen bieden. Daarnaast wil de gemeente bijdragen aan het oplossen van de prop in de daklozenopvang in de centrumgemeente Utrecht. Ten aanzien van urgenten wil de gemeente soepelere regelgeving in de huisvestingsverordening rondom relatie beëindiging. De huidige regels bepalen dat een dakloze ouder van minderjarige kinderen bij relatie beëindiging alleen recht heeft op een urgentie als de andere ouder ook niet in de huisvesting van de minderjarige kinderen kan voorzien. Dat leidt in de praktijk tot schrijnende situaties.

Daarnaast wil de gemeente onderzoeken of urgentieverlening voor ex-mantelzorgers waarbij de zorgvrager overlijdt of in een verzorgingstehuis terecht komt, in bepaalde situaties mogelijk is. In de praktijk komen deze exmantelzorgers vaak op straat te staan omdat zij geen medehuurderschap van de woning hadden of konden krijgen. Naast deze aandachtsgroepen is er sinds 2022 ook nog sprake van Oekraïense ontheemden die gehuisvest moeten worden. Hiervoor wil de gemeente vooral leegstaand vastgoed en flexwoningen inzetten. De woonzorgvisie is in december 2021 vastgesteld. Deze visie is uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. Daarnaast koppelen we deelvisies voor aandachtsgroepen die al zijn opgesteld of nog moeten worden opgesteld aan de huidige woonzorgvisie. 5.3. Hoe willen we dit bereiken? Voor de huisvesting van statushouders en het behalen van de verhoogde taakstellingen heeft de gemeente een plan van aanpak opgesteld.

Acties zijn met name: • Gebruik maken van de HAR (hotel- en accommodatie regeling), bijvoorbeeld via samenwerking met de ‘Thuisgevers’; • Gebruik maken van de tussenvoorziening in Vijfheerenlanden; • Afspraken maken met commerciële verhuurders van sociale huurwoningen over huisvesting bijzondere doelgroepen; • Bovenregionale matching; • Ketenpartneroverleg; • Inzet van eigen leegstaand maatschappelijk vastgoed, bijvoorbeeld een leegstaande woning voor AMV (alleenstaande minderjarige vreemdelingen); • Inzet van flexwoningen; • Indien nodig gebruik maken van regeling Huisvesting Grote Gezinnen Vergunninghouders. Voor de huisvesting van de uitstroom MOBW hebben we een convenant met de regio Utrecht West. De corporaties bieden proactief vrijkomende woningen aan en het Vierde Huis koppelt hier cliënten aan. Monitoring van de huisvesting geschiedt maandelijks en in regionaal verband. Het bieden van passende woonbegeleiding hoort daar ook nadrukkelijk bij. 36

Voor woonwagenbewoners wordt onderzoek gedaan naar de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande woonwagenlocaties. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt een plan van aanpak opgesteld in afstemming met de regio U10. In het kader van de huisvesting van dak- en thuislozen neemt de gemeente deel aan het regionale project ‘Living lab – eerst een thuis’. Daartoe heeft de gemeente zelf een project voor gemengd wonen van starters en (dreigend) daklozen gestart in de kern Loenen aan de Vecht. De verdeling is als volgt: 20 starterswoningen, 10 woningen voor marginaal gehuisvesten en 10 woningen voor voormalig daklozen. De gemeente werkt hierin samen met de woningstichting Vecht & Omstreken en de zorgaanbieder Kwintes. Voor aandachtsgroepen die we niet in beeld hebben, wil de gemeente onderzoeken of deze groepen in onze gemeente voorkomen. Waarbij de aanwezigheid van de vrouwengevangenis in Nieuwersluis wel aanleiding geeft om met name huisvestingsmogelijkheden van ex-gedetineerden te onderzoeken. Voor mantelzorgers en mantelzorgontvangers wil de gemeente de mogelijkheid van kangoeroewoningen onderzoeken. Een kangoeroewoning is een combinatie van twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak. De woonruimtes hebben elk een aparte voordeur en hebben vaak ook een intern afsluitbare verbindingsdeur.

De wooneenheden kunnen naast elkaar, maar ook boven elkaar gesitueerd zijn. Op deze wijze kan een zorgbehoevende zelfstandig wonen en is het voor de mantelzorger makkelijker en beter haalbaar om zorg te verlenen. Deze woningen zijn schaars en, indien het een huurwoning is, zal er aandacht moeten worden besteed aan het voortzetten van dit concept wanneer een van de twee niet meer in een van de woningen woont. Bijzondere woonvormen: de gemeente staat open voor bijzondere woonvormen zoals gemengd wonen en community concepten. Bijvoorbeeld in een mix van starters en een aandachtsgroep. Hierbij kijken zorgdragende en zorgvragende bewoners naar elkaar om.

Wat doen we al? • Maximaal 30% van de vrijkomende woningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen • Plan van aanpak voor huisvesting statushouders uitvoeren • Samenwerking rondom uitstroom MOBW verbeteren • Deelname aan Living lab – eerst een thuis voor huisvesting dak- en thuislozen • Huisvesting studenten op campus Nyenrode en in het Kwadrant te Maarssenbroek Wat willen we doen? • Plan van aanpak voor huisvesting arbeidsmigranten opstellen • Woonwagenstandplaatsenbeleid uitvoeren • Versoepeling van de urgentieverlening bij relatie beëindiging • Flexwoningen en leegstaand vastgoed inzetten voor Oekraïense ontheemden • Afzonderlijke visies voor aandachtsgroepen koppelen aan de vigerende woonzorgvisie • Bijzondere woonvormen toepassen Wat willen we onderzoeken? • Urgentieverlening bij ex-mantelzorgers • Mogelijkheden voor kangoeroewoningen • Aanwezigheid van aandachtsgroepen die we niet in beeld hebben

37

6. Wonen met zorg voor ouderen 6.1 Wat speelt er? Het doel van het ‘Nationale programma wonen met zorg voor ouderen’ is dat ouderen in een geschikte woning en passende leefomgeving met plezier kunnen wonen en kunnen verhuizen als ze dat willen. Om dat te realiseren moet er, gelet op de vergrijzing, veel voor ouderen worden gebouwd. Door woningen op maat voor ouderen te bouwen, wordt een verhuisketen op gang gebracht. Het rijk wil van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd moeten worden, minstens 290.000 woningen voor ouderen bouwen. Maar het rijk richt zich niet alleen op nieuwbouw, het richt zich ook op een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. In dit programma is voor de leeftijdsgrens van 65 jaar gekozen; dit is een leeftijd waarop de meeste mensen vitaal zijn en een stap in hun wooncarrière kunnen maken. Het is tevens een leeftijd waarop het verstandig is na te denken over wonen over tien of twintig jaar, wanneer de vitaliteit waarschijnlijk minder zal zijn. Het rijk hanteert daarbij drie actielijnen: 1. Versnellen woningbouw met een accent op geclusterde woonvormen en verpleegzorgplekken; 2. Ouderen informeren en ontzorgen en de doorstroming bevorderen; 3. Een leefomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. 6.2 Wat wil Stichtse Vecht? Stichtse Vecht wil een inclusieve gemeente zijn.

Om volwaardig mee te kunnen doen en om mee te tellen in de samenleving zijn passend wonen, voldoende beschikbare zorg en omkijken naar elkaar belangrijk. Deze onderwerpen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarom hebben we in 2021 een woonzorganalyse uitgevoerd als basis voor een nieuwe woonzorgvisie. In december 2021 heeft de raad de ‘Woonzorgvisie 2021-2030: samenredzaam in wonen, zorg en welzijn’ vastgesteld. De uitgevoerde woonzorganalyse heeft overigens een bredere doelgroep dan alleen ouderen, want ook mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking hebben behoefte aan wonen met zorg. Woonzorganalyse In 2021 hebben we een woonzorganalyse uitgevoerd. Deze analyse maakt binnen een bandbreedte (minimum-maximum) inzichtelijk wat de huisvestingsopgave is tot 2030: • 205 tot 375 geclusterde woningen voor ouderen in de sociale huur • 135 tot 155 geclusterde woningen voor ouderen in de vrije huur • 360 tot 405 geclusterde woningen voor ouderen in de koopsector • 300 tot 340 plekken voor ouderen in 24-uurszorglocaties • 110 tot 190 geclusterde woningen voor verstandelijk beperkten • 10 tot 20 gespikkelde woningen voor verstandelijk beperkten De huisvestingsopgave voor geclusterde woningen* voor ouderen en de gespikkelde woningen** voor mensen met een verstandelijke beperking valt binnen de algehele bouwopgave van 3.700 woningen.

Het CBS kenmerkt deze huishoudens als ‘gewone’ particuliere huishoudens. De huisvestingsopgave voor 24-uurs zorglocaties en geclusterde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking komt bovenop de opgave van 3.700 woningen, omdat deze huishoudens door het CBS als institutionele (onzelfstandige) huishoudens worden gekenmerkt. Bij levensloopbestendige woningen gaat het niet alleen om bovengenoemde woningen maar ook om : • 200 rolstoelgeschikte woningen (zelfstandige woningen) • 13 wooneenheden op jaarbasis voor uitstromende kwetsbare jongeren * Geclusterde woonvormen omvatten meerdere typen seniorenwoningen (allen gelijkvloers en levensloopbestendig) en een ontmoetingsruimte. Eventueel in combinatie met woningen voor andere doelgroepen of senioren zonder een zorgbehoefte. ** Gespikkeld wonen wil zeggen dat de appartementen van de woongroep verspreid over het wooncomplex liggen. De woongroep bestaat als het ware uit ‘spikkels’. Daardoor heeft de woongroep een ander karakter dan een traditionele woongroep.

38

Woonzorgvisie 2021 - 2030 In de Woonzorgvisie geven we aan waar we de komende jaren op inzetten op het gebied van wonen en zorg. Dat doen we langs vijf lijnen: 1. Voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod aan woningen 2. Inclusieve wijken en kernen 3. Passende dienstverlening, zorg en begeleiding 4. Samen verantwoordelijk 5. Bewoners aan het roer

Voor deze woonvisie is met name de eerste actielijn van belang. Iedereen heeft recht op een prettig en betaalbaar huis. Ongeacht of je zelfstandig, met of zonder begeleiding of in een woonvoorziening woont. Om dat te bereiken zetten we in op voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod aan woningen voor verschillende doelgroepen en levensfasen, verspreid over de kernen van de gemeente. Daarbij kijken we naar mogelijkheden in nieuwbouw en in de bestaande voorraad. Conform het landelijke programma wil de gemeente ook de doorstroming bevorderen zodat ouderen in meer passende en geschikte woningen kunnen wonen en grote woningen vrijkomen voor gezinnen die dan weer een appartement voor starters achterlaten. Zo brengen we een lange verhuisketen op gang. Uitvoeringsprogramma woonzorgvisie De Woonzorgvisie is verder uitgewerkt in een Uitvoeringsprogramma Wonen met zorg en welzijn. In het Uitvoeringsprogramma geven we concreet aan met welke actiepunten, maatregelen, projecten en plannen we handen en voeten geven aan de visie. Het Uitvoeringsprogramma is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle partners in wonen met zorg en welzijn. De Woonzorgvisie en het Uitvoeringsprogramma vormen een basis van waaruit de betrokken partners in gezamenlijk overleg passend aanbod creëren en verantwoorde meerjarige investeringen in wonen met zorg en welzijn kunnen doen.

6.3 Hoe willen we dit bereiken? Om voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod van woningen te creëren, zou de gemeente 700 – 935 geclusterde woningen voor ouderen moeten bouwen tot 2030. Deze geclusterde woningen zouden in alle segmenten (sociale huur, vrije sector huur en koop) moeten worden gebouwd. Het is echter de vraag of deze opgave dient te worden opgenomen in het woningbouwprogramma zoals dat is voorgesteld in hoofdstuk 3. Het woningbouwprogramma wordt daarmee namelijk wel erg complex. Daarom gaan we de wens voor geclusterde woonvormen voor ouderen per project verkennen (maatwerk). Voor nieuwbouw geldt dat corporatie appartementen levensloopbestendig gebouwd zijn. Uitzondering hierop zijn complexen met minder dan 20 appartementen, hier is een lift financieel niet haalbaar. Senioren hebben ten opzichte van starters al een lange inschrijfduur. Via de regeling van ‘groot naar beter’ in combinatie met een maximale huursprong van €50 komen senioren al met voorrang aan een geschikte sociale huurwoning. Senioren met een verhuiswens kunnen daarbij hulp vragen aan de ‘wooncoach senioren’. Particuliere initiatieven vanuit de markt of vanuit inwoners, zoals coöperatieve woonvormen, willen we faciliteren. Bijvoorbeeld in samenwerking met Knarrenhof.nl die als ontwikkelende partij kan optreden.

Maar er is ook al sprake van een geclusterde woonvorm als binnen een wooncomplex een aantal woningen (bijvoorbeeld op de begane grond) gelabeld wordt voor 65+. Hier kan dan bijvoorbeeld een zorgaanbieder aan gekoppeld worden. Experimenten met gemengde woonconcepten (bijvoorbeeld senioren en starters) waarin samenlevingsopbouw en participatie centraal staan, kunnen ook bijdragen aan dit programma.

39

Wat doen we al? • Inzet wooncoach senioren om verhuiswensen te faciliteren en doorstroming te bevorderen • Toepassen voorrangsregel ‘van groot naar beter’ om doorstroming te bevorderen • Maximale huursprong van € 50 toepassen om doorstroming te bevorderen Wat willen we doen? • Meer geclusterde woonvormen voor ouderen ontwikkelen (maatwerk per project) • In elke kern een zo passend mogelijk aanbod aan wonen, welzijn en zorg creëren • Experimenteren met gemengde woonconcepten waarin samenleving/participatie centraal staat • Facilitering van markt- of burgerinitiatieven op het gebied van wonen met zorg voor ouderen

40

7. Leefbaarheid en veiligheid 7.1 Wat speelt er?

De meest recente cijfers (2022) van de ‘Leefbaarometer’ laten zien, dat de leefbaarheid verder verbetert in Nederland. Steeds meer mensen beoordelen hun woonomgeving als goed tot uitstekend en minder mensen beoordelen die als zwak of onvoldoende. Haaks op deze positieve ontwikkeling komt in sommige wijken en gebieden de leefbaarheid steeds meer onder druk te staan. Kwetsbare wijken worden steeds kwetsbaarder doordat de kwetsbare doelgroepen in de sociale huursector verder toenemen, door veroudering van wijken, door toename van zorgvragen en sociale problemen, door gebrek aan veiligheid, door gebrek aan groene ruimtes voor ontmoeting en recreatie, door de energiearmoede enz. Deze trend is al enige jaren aan de gang. Het Nationale programma voor leefbaarheid en veiligheid richt zich op een langjarige inzet van het Rijk om samen met gemeenten en andere lokale partijen de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wijken weer op orde te krijgen en de bewoners weer perspectief te bieden. In een aantal gebieden in Nederlandse steden staan de leefbaarheid en veiligheid onder druk en stapelen problemen als werkloosheid, armoede, onderwijsachterstanden, woonproblematiek en een slechte gezondheid zich op. Veel mensen kampen met een combinatie van problemen. Ze leven van een uitkering, hebben schulden, zijn klein behuisd en hebben (jeugd)zorg nodig.

Een structurele verbetering van de leefbaarheid en veiligheid van kwetsbare gebieden start met het bieden van toekomstperspectief aan bewoners. Een omgeving zonder toekomstperspectief maakt jongeren kwetsbaarder voor de verleidingen van een georganiseerde en ondermijnende criminaliteit. Aldus het Nationale programma leefbaarheid en veiligheid. Het programma zet in op drie subdoelen: 1. Het verbeteren van de fysieke leefomgeving. Het doel is het realiseren van meer kwalitatief goede woningen in een gemengde wijk waar het veilig en leefbaar wonen is. 2. Het bieden van een beter perspectief. De inzet is erop gericht dat meer kinderen en jongeren in staat worden gesteld hun talenten te ontwikkelen; meer mensen worden begeleid naar werk, het aantal problematische schulden wordt teruggedrongen en dat meer mensen naar elkaar omzien. Verbeteringen op de terreinen wonen, werken en leren dragen ook bij aan een afname van de zorgvragen in deze gebieden. 3. Het vergroten van de veiligheid. Het doel is dat minder jongeren afglijden in de criminaliteit en dat gebieden weerbaarder worden tegen georganiseerde en ondermijnende criminaliteit. Voorkomen moet worden dat kinderen, jongeren en jongvolwassenen in een kwetsbare positie de (georganiseerde en ondermijnende) criminaliteit in gaan, daar steeds verder in verstrikt raken en zich door ontwikkelen tot geharde criminelen.

In Stichtse Vecht zijn in 2019 door de corporaties twee aandachtsgebieden geïnventariseerd: Antilopespoor in Maarssenbroek en Breukelen Noord in de kern Breukelen. Portaal heeft voor Antilopespoor een meerjarenplan leefbaarheid opgesteld. De gemeente heeft voor heel Maarssenbroek de aanpak ‘Maarssenbroek schoon, heel en veilig’ opgesteld. De wens van de corporaties is om de samenwerking op dit gebied te intensiveren. 7.2 Wat wil Stichtse Vecht? De gemeente wil samen met de woningcorporaties de problemen met overlast en onveiligheid in buurten integraal oppakken. Het Integraal Veiligheidsplan 2023-2026 bevat ambities en doelstellingen waarmee de gemeente regie voert op veiligheid. De komende beleidsperiode staan zes thema’s centraal: 1. Georganiseerde Ondermijnende Criminaliteit; 2. Digitale Veiligheid; 3. Zorg & Veiligheid; 4. Jeugd & Veiligheid; 41

5. Buurt & Veiligheid; 6. Risico- en Crisisbeheersing Jaarlijks wordt dit plan vertaald in een uitvoeringsplan dat door het college is vastgesteld. Daarnaast wil de gemeente toekomstperspectief bieden aan kwetsbare inwoners en de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, conform het landelijke programma. 7.3 Hoe willen we dit bereiken? De gemeente stelt gebiedsvisies, ofwel gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s, op met als doel de kwaliteit van de leefomgeving in een specifiek gebied te verbeteren. Het programma kent een integrale aanpak van vraagstukken die specifiek zijn voor het betreffende gebied. Hierbij horen verschillende beleidsvelden zoals klimaat, energie, mobiliteit, sociaal, wonen en ruimtelijke ordening. De gemeente stimuleert bewoners, ondernemers en bewonersgroepen om zelf aan de slag te gaan met een toekomstbeeld voor hun gebied. De adviseur leefomgeving heeft hierbij een faciliterende rol en coördineert dat ook andere partijen, zoals corporaties, welzijnsinstellingen, wijkagent e.d. worden betrokken. Daarnaast coördineert de adviseur leefomgeving de verbinding met het gemeentelijk beleid. De gemeente stimuleert bewoners en bewonersgroepen om gebruik te maken van de leefbaarheidsbudgetten, die het doel hebben om de leefbaarheid, sociale samenhang en gemeenschapsontwikkeling in het gebied te behouden en versterken.

Dit kunnen zowel fysieke initiatieven (bv. Jeu de boules baan of insectenhotels) als sociale initiatieven zijn (bv. wijkschoonmaakdagen of buurtbijeenkomsten). De gemeente wil werken met een veiligheidsagenda. Veilige buurten en gebieden door het voorkomen van criminaliteit en het aanpakken ervan. Wij richten ons ook op jongeren. Zij moeten voldoende ruimte hebben om zich te ontwikkelen, maar dienen waar nodig ook te worden begrensd. We zetten in op voorlichting op scholen en het bieden van individueel handelingsperspectief aan jongeren. Bij het laatste gaat het onder meer om opleiding en werk maar ook om voldoende aanbod van activiteiten voor jongeren. Wij gaan onderzoeken of de methode ‘Betere Buurten’ bij ons past of elementen uit deze werkwijze oppakken. Betere Buurten is een integraal project waarvan de buurt opknapt in samenwerking met bewoners en ondernemers. De aanpak is zowel op het fysieke domein (groen, de bestrating, extra parkeerplekken, speelplaatsen, ontmoetingsplekken en kunstwerken) als op het sociale domein (gezondheid, veiligheid en betrokkenheid van bewoners in de buurt) gericht.

Wat doen we al? • Integraal veiligheidsplan uitvoeren • Wijkactiviteiten en ontmoeting faciliteren • Inzet leefbaarheidsbudgetten • Plan van aanpak Maarssenbroek schoon, heel en veilig Wat willen we doen? • Wijkaanpakken in samenwerking met maatschappelijke partners • Werken met een Veiligheidsagenda • Wat willen we onderzoeken? • Aanpak ‘Betere buurten’ • Gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s opstellen

42

8. Duurzaamheid 8.1 Wat speelt er? Het Nationale programma verduurzaming gebouwde omgeving kent verschillende ambities. In 2030 zijn onze woningen, scholen, winkels en kantoren veel beter geïsoleerd, is de cv-ketel niet langer de standaard om onze woningen mee te verwarmen, en is koken op gas vrijwel overal vervangen door elektrisch koken. We wekken meer energie zelf op via zonnepanelen en duurzame bronnen als groen gas, geo- en aquathermie worden dan volop gebruikt om te voorzien in onze resterende energie- en warmtevraag. We bouwen geïndustrialiseerd, circulair en natuurinclusief. Onze leefomgeving is schoner, onze woningen zijn comfortabeler, ons energieverbruik is lager en onze geopolitieke afhankelijkheid van fossiele energie is sterk verminderd.

Het Nationaal Isolatieprogramma en het stimuleren van hybride warmtepompen zijn onderdeel van zowel de gebiedsgerichte aanpak als de individuele aanpak woningen. Voor iedereen moet een duurzame woning binnen handbereik komen. Dat is goed voor het klimaat, voorkomt een hoge energierekening en maakt ons minder afhankelijk van aardgas. Om dit te realiseren zet het kabinet in op het aanpakken van alle slecht geïsoleerde woningen en gebouwen voor 2030. Er is daarbij speciale aandacht voor mensen met een kleine portemonnee, door nieuwe financieringsmogelijkheden wordt het ook voor hen mogelijk om hun woning betaalbaar te kunnen isoleren. Er wordt met name ingezet op het besparen van energie en betere isolatie. Doel is om 2,5 miljoen woningen te isoleren tot en met 2030. Vervolg hierop is de overstap van aardgas naar duurzame en schone energie met (hybride) warmtepompen en duurzame warmtenetten. Het kabinet wil 1 miljoen warmtepompen voor 2030 installeren. Daarnaast komt er een bijmengverplichting voor groen gas. In de Nationale prestatieafspraken is over verduurzaming opgenomen dat: • Tot en met 2030 450.000 woningen aardgasloos moeten worden; • Tot en met 2028 675.000 woningen geïsoleerd moeten worden en de E/F/G energielabels uit gefaseerd moeten worden; • Vanaf 2026 hybride warmtepompen toegepast moeten worden bij vervanging van Centrale Verwarmingsketels;

43

Het instemmingsrecht voor verduurzaming van woningbouwcomplexen wordt herzien omdat een percentage van 70% draagvlak bij de zittende huurders een belemmering vormt voor corporaties om te verduurzamen Deze eisen moeten door vertaald worden naar gemeentelijk niveau en ook naar doelstellingen per corporatie. De doelstellingen per corporatie kunnen vervolgens vastgelegd worden in de lokale prestatieafspraken. •

De regio Utrecht staat voor een grote opgave in de woningbouw. Er moeten jaarlijks 10.000 woningen bij komen, maar wel op een duurzame, toekomstbestendige en energie neutrale manier. Dat betekent zonder uitputting van grondstoffen en zonder uitstoot van CO2 en stikstof. Er moet de komende jaren dus veel veranderen in de manier waarop wordt gebouwd met de materialen waarmee dat gebeurt. Daarom hebben provincies, gemeenten, projectontwikkelaars en aannemers in de regio’s Amsterdam, Zuid-Holland en Utrecht het convenant Duurzaam Bouwen getekend. Doel van het convenant is om duurzame bouw gemakkelijker en goedkoper te maken en zo het tempo van de woningbouw te versnellen. 8.2 Wat wil Stichtse Vecht? Nieuwbouw Met het convenant Duurzaam Bouwen ontstaat een gelijk speelveld voor alle bouwers en komt er duidelijkheid over normen voor duurzaamheid bij nieuwbouwprojecten. Daarbij is het belangrijk dat partijen uit de gehele bouwketen zijn aangesloten. In deze woonvisie verankeren we de ambities van het convenant. Het convenant Duurzaam Bouwen kent drie ambitieniveaus: brons, zilver en goud. Stichtse Vecht heeft getekend voor het ambitieniveau brons. De ambitieniveaus vormen een geleidelijke schaal. De ambities van het convenant worden bij gebiedsontwikkelingsprocessen en bouwprojecten gebruikt, o.a. bij anterieure overeenkomsten, omgevingsplannen en borging in tenderbeleid.

Door één kader te gebruiken voor de verschillende duurzaamheidsthema’s worden verschillende (wettelijke) eisen en ambities (zoals BENG, MPG, Convenant Houtbouw, Samen versnellen naar het Nieuwe Normaal, Basisveiligheidsniveaus, Klimaatbestendige Nieuwbouw) met dezelfde uniforme methodiek uitgevraagd. In 2019 heeft de gemeente in de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022 vastgelegd dat alle nieuwbouw moet voldoen aan ‘Nul op de meter’, dat wil zeggen een energieneutraal gebouw waarbij evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als de hoeveelheid energie die verbruikt wordt. Uit de evaluatie met de corporaties komt naar voren dat dit voor met name gestapelde bouw financieel niet haalbaar is voor ontwikkelende partijen. Daarnaast is het ook niet altijd mogelijk om het technisch op te lossen. De wettelijke norm voor duurzame energieopwekking is 50% bij grondgebonden woningen en 40% bij gestapelde bouw. Brons betekent 100%, ofwel energieneutraal, bij grondgebonden woningen en 80% bij gestapelde bouw. Dat is dus een verlaging van de ambitie uit 2019 maar wel een plus op de wettelijke norm. Zilver is bij deze parameter gelijk aan brons. Goud betekent 125% , ofwel energieleverend, voor grondgebonden woningen en 100%, ofwel energieneutraal, voor gestapelde bouw. Het ambitieniveau brons legt de gemeente op aan de ontwikkelende partijen.

Maar de wens van de gemeente is dat er op onderdelen ook naar zilver of goud wordt gestreefd. Want dan is pas echt sprake van toekomstbestendig bouwen. Als gemeente werken we mee aan projecten waar de ambities hoger liggen. We blijven echter afhankelijk van de medewerking van projectontwikkelaars die een hoger ambitieniveau willen nastreven. De extra investeringen komen in de exploitatie terug, niet alleen in geld, zij betekenen ook betere woonvoorzieningen (koelte, comfort, lagere energierekening, groene omgeving, eenvoudiger aan te passen en dus langer kunnen blijven wonen op dezelfde plek).