Voorontwerp Bp Ruimtekwartier - Toelichting-20220815.pdf

Nederland voldoet met dit Nationaal Waterplan aan de Europese eisen beschreven in de KRW, de Richtlijn Overstroming risico`s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS). Het Nationaal Waterplan 2016-2021 kent vijf ambities waaronder dat Nederland de veiligste delta in de wereld moet blijven. Deze ambitie wordt vooral ingevuld door onze veiligheidsnormen tegen overstromingen te vernieuwen. Daarnaast wordt er gekozen voor een grotere inzet op verbetering van de waterkwaliteit en zoet water beschikbaarheid. Een andere ambitie is dat Nederland klimaatbestendig en waterrobuust wordt ingericht. De laatste ambitie is het stimuleren van waterbewust leven door de Nederlandse bevolking. 5.12.1.5 Provinciaal Bodem-, Water-, en Milieuplan De provincie Utrecht stelt kaders en ontwikkelt beleid voor schoon, mooi, veilig en voldoende water in Utrecht. Dit is vastgelegd in het Bodem- Water- en Milieuplan. De meeste maatregelen om de waterkwaliteit te verbeteren zijn gebaseerd op de KRW. De provincie Utrecht richt zich op het behouden en verbeteren van een aantrekkelijk woon-, werk, en leefklimaat. Daarbij horen een aantal uitgangspunten. Ten eerste bestaat het streven naar een robuust bodemen watersysteem. Het tweede uitgangspunt is het werken aan bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.

Daarnaast bestaat de ambitie om te werken aan een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving. Tot slot, is een verbetering van een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio, wenselijk. 5.12.1.6 Waterkoers 2016–2021 Het hoogheemraadschap heeft haar ambities en lange termijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021 (http://www.waterschaponline.nl/hdsr/). De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelend doel samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water. Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt het hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van klimaatbestendige leefomgeving (Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, www.ruimtelijkeadaptatie.nl). Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers.

Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar. Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel: - de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven; - uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

45 - 56

ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst. Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe 5.12.1.7 Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2017-2021 In het GRP van Stichtse Vecht wordt rekening gehouden met extreme neerslag als gevolg van klimaatverandering, hier wordt in beheer en inrichting rekening mee gehouden om de kans op wateroverlast te beperken. Meer groen (en dus minder verharding) is een belangrijke maatregel hiervoor. Als meer water kan infiltreren in de bodem is dat bovendien gunstig tegen droogte-effecten. Stichtse Vecht hanteert de voorkeurstrits vasthouden-bergen-afvoeren. Vasthouden betekent dat water buiten het watersysteem wordt vastgehouden, bijvoorbeeld op daken, regentonnen etc. Bergen is water vasthouden in het watersysteem, dus bijvoorbeeld in sloten, infiltreren in het grondwater etc. Bij afvoeren wordt het water via watergangen of rioolstelsels afgevoerd naar benedenstroomse gebieden (of de RWZI).

Om wateroverlast tegen te gaan zijn in het GRP naast de ambitie tot meer groen de volgend eisen gesteld: Bij nieuwbouw wordt de vloerpeilhoogte verhoogd naar 30 cm boven straatniveau, om wateroverlast in gebouwen te voorkomen. Bij nieuwbouw moet een waterberging op eigen terrein gerealiseerd worden die 10mm water kan bergen per m2 op de riolering aangesloten verhard oppervlak. De gemeente accepteert enige hinder bij een bui die eens in de 100 jaar voorkomt. Pas bij 'wateroverlast' neemt de gemeente maatregelen om dit tegen te gaan. Wanneer sprake is van hinder en wanneer van overlast wordt bepaald aan de hand van de beslisboom 'Knelpunten water op straat situaties' van Winnet.

5.12.2 Onderzoek Het onderzoek Waterhuishouding is opgenomen in paragraaf 7.7 van het Milieueffectrapport (zie Bijlage **).

5.12.3 Conclusie Het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden is nader uitgewerkt in de vorm van een stedenbouwkundig plan. Het ontwerp voor gebouwen en (al dan niet openbare) buitenruimte is nog niet volledig in detail uitgewerkt. Wel is duidelijk dat het plan zal zorgen voor een afname in verharding. Waterbergingscompensatie is daarom niet noodzakelijk en een positief effect op de klimaatrobuustheid van het gebied mag verwacht worden. De uitwerking van het plan biedt veel kansen om het plan nog klimaatadaptiever in te richten. Dit is ook de wens van het waterschap en de gemeente (zie par. 4.5.5 Kwaliteit leefomgeving (amendementen). Door het toepassen van zuiverende voorzieningen zoals bermpassages alvorens het hemelwater richting het oppervlaktewater afstroomt scoort het plan positief voor de waterkwaliteit. Er worden geen effecten verwacht op de grondwaterstanden. Omdat het potentieel licht verontreinigd verhard oppervlak afneemt, er bij nieuwbouw geen uitlogende materialen worden gebruikt en bij de afstroming gebruik wordt gemaakt van zuivering in de toplaag worden scoort de ontwikkeling positief op de grondwaterkwaliteit. Bij de nadere uitwerking van het plangebied wordt geadviseerd de volgende vervolgonderzoeken uit te voeren. Deze staan de vaststelling van dit bestemmingsplan evenwel niet in de weg.

Bepalen invloed ontwikkeling op beschikbare capaciteit vuilwaterstelsel; Nadere uitwerking infiltratie- en bergingsvoorzieningen in openbaar gebied; Mogelijkheden onderzoeken aanleg extra oppervlaktewater t.b.v. klimaatrobuust plan; Na uitwerking van het plangebied een klimaatstresstest uitvoeren om te toetsen hoe het systeem reageert bij een bui van 70 mm in 1 uur (klimaatbui). In de regels is opgenomen dat er waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 6.5.5 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie).

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

46 - 56

5.13 Windhinder Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, moet aandacht worden besteed aan het aspect windhinder. In het stedenbouwkundig plan kan door de situering van bouwmassa's en openbare ruimte voorkomen worden dat er windhinder optreedt. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van gevarieerde bouwhoogtes en het voorkomen van smalle openingen tussen bebouwing. Blijkt uit het windonderzoek dat maatregelen, zoals overkappingen of luifels nodig zijn? Dan worden deze gedetailleerd in het bestemmingsplan vastgelegd. Bijvoorbeeld door met een voorwaardelijke verplichting te regelen dat deze maatregelen daadwerkelijk getroffen worden.

5.13.1 Toetingskader Windhinder treedt op rond hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. De beoordeling van windhinder is nodig vanuit een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is het in kaart brengen van mogelijke windhinder of windgevaar nodig. Neem dit mee bij de beoordeling of een ontwikkeling aanvaardbaar is. In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. De grondslag voor de beoordeling van het aspect windhinder staat in art. 3.1 Wro, de zorg voor een goede ruimtelijke ordening.

5.13.2 Onderzoek Door onderzoek kan worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken. In de NEN 8100 wordt gewerkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In deze norm is een beslismodel weergeven wanneer een windonderzoek mogelijk nodig kan zijn: gebouwen hoger dan 30 meter: windonderzoek beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 tot 30 m: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 30 m: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig i

5.13.3 Conclusie

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

47 - 56

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

48 - 56

Hoofdstuk 6

Planopzet

6.1 De planologische opgave Plansystematiek Het is van belang dat de ambities en randvoorwaarden van de ontwikkeling op een adequate manier in het bestemmingsplan worden geregeld. Deze ambities staan goed verwoord in het 'Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden'. Tevens zijn in het raadsvoorstel en amendementen diverse specifieke aspecten opgenomen, die van belang zijn voor de ontwikkeling. Dit betreft onder meer de economische visie en de woonvisie, duurzaamheid, (afwijken van) parkeernormen, woonondersteunende kleinschalige retail, faseerbaarheid, milieuaspecten (woon- en leefklimaat) en sociale veiligheid. Voor het bestemmingsplan is het de uitdaging om deze diversiteit aan onderwerpen op een heldere manier te vertalen in regels die handhaafbaar zijn en rechtszekerheid bieden. Essentiële onderdelen van het stedenbouwkundig kader (zoals het Groen-blauw casco) verkrijgen een gedetailleerde bestemming. Dit houdt onder meer in dat de ruimte waar wegen, groen of water moeten komen, ook als zodanig worden bestemd. Hiermee is dus specifiek het casco vastgelegd met de daarbij behorende uitgangspunten en eisen omtrent maatvoering, gebruik en functies. De relatie tussen enerzijds de doelen en uitgangspunten van de planvorming en anderzijds de wijze waarop die in dit bestemmingsplan zijn geregeld is toegelicht in Hoofdstuk 3 Planbeschrijving.

De relatie tussen de omgevingsaspecten en de wijze waarop die in dit bestemmingsplan zijn geregeld is toegelicht in paragraaf 6.2. De relatie tussen het stedenbouwkundig ontwerp en de opbouw van de regels is als volgt: Groen-blauw casco Het groen-blauw casco verkrijgt een bestemming Artikel 3 Groen. De 'ontwikkelvelden' binnen het groen-blauw casco verkrijgen de bestemming Artikel 6 Wonen, met waar nodig op elk ontwikkelveld toegesneden specifieke randvoorwaarden. Omdat de plannen in redelijke mate zijn uitgewerkt worden gebieden voorzien van een directe bestemming (dus geen uit te werken bestemmingen). Wel is het hiervoor nodig dat er bij de ter visie legging van het Ontwerp bestemmingsplan anterieure overeenkomst zijn gesloten. Op onderdelen is het mogelijk dat hoofdgebouwen iets door het groen-blauw casco heen steken. De mogelijkheid om het groene casco te onderbreken met bebouwing is op de verbeelding opgenomen door de bestemming Wonen op te nemen en wordt voorts met de supervisor afgestemd op basis van het beeldkwaliteitsplan. Op onderdelen is het mogelijk dat er gedeeltelijk parkeerplaatsen worden gerealiseerd in dit casco. In dat geval dienen parkeerplaatsen (aanduidingen (p) en (pg)) te worden afgedekt met een groene (landschappelijke) afdekking van voldoende kwaliteit (in overleg met stedenbouwkundig supervisor).

De mogelijkheid om het groene casco te onderbreken met parkeerplaatsen is op de verbeelding aangeduid en wordt voorts met de supervisor afgestemd op basis van het beeldkwaliteitsplan. De aanduiding is opgenomen in artikel 3.2 Bouwregels. Programma In de regels van Artikel 6 Wonen, worden aspecten als aantal woningen (per ontwikkelveld), de toegestane dan wel voorgeschreven woningtypen en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Het totaal aantal woningen bedraagt 1831. Ten behoeve van de realisatie van een hogere woontoren kan dit aantal worden verruimd met maximaal 30 woningen. Het totaal aantal woningen is ook de basis geweest voor de onderzoeken. Het maximum aantal per ontwikkelvlek is aangeduid met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Er zit in het bestemmingsplan geen mogelijkheid om af te wijken van het maximaal woningaantal van 1831, omdat dit aantal de grondslag vormt voor het Milieueffectrapport. het maximum aantal woningen per deelgebied mag niet meer bedragen dan is opgenomen in de aanduiding 'maximaal aantal woningen'.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

49 - 56

het maximaal realiseerbare volume wordt geregeld door per deelgebied een maximale fsi van 3,0 op te nemen (artikel 6.2.1 onder d.). Met een afwijking kan deze fsi worden verhoogd naar 3,5, onder de voorwaarde van een integrale ontwikkeling van een deelgebied (artikel 6.4.1). Het minimaal percentage aan bepaalde typen woningen is geregeld in artikel 6.2.1 Algemeen. Op de verbeelding is de bebouwing (buitenmaat bouwblokken) als bouwvlak gedefinieerd op basis van het stedenbouwkundig plan. In de buitenmaat zit enige marge (circa 50 cm). Daarmee worden de gebouwen mogelijk gemaakt zoals voorzien. Mocht het nodig zijn dat de buitenmaten moeten worden verruimd dan moet dat door de stedenbouwkundig supervisor worden geaccordeerd. Vervolgens bieden de regels de mogelijkheid voor het bevoegd gezag om van het gedefinieerde bouwvlak af te wijken (artikel 6.4.2 Bouwen buiten bouwvlak). Publieke en maatschappelijke voorzieningen worden geregeld met artikel 6.5.2 Publieke voorzieningen. Bouwhoogtes worden geregeld door het opnemen van een aanduiding 'maximum bouwhoogte' binnen de bestemming Wonen en op de verbeelding. Luwe groene binnenterreinen zijn opgenomen in de bestemming Wonen met een 'specifieke bouwaanduiding-groene binnentuin'. Voor de instandhouding daarvan is Artikel 6.2.8 Voorwaardelijke verplichting groene binnentuin opgenomen.

De ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen is geborgd in het beeldkwaliteitsplan. Ter plaatse van de groene binnentuinen het opnemen van “specifieke bouwaanduiding uitgesloten – voor bewoning bedoelde bijbehorende bouwwerken” Fiets- en wandelroutes in zowel de bestemming Groen als Wonen worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingsomschrijving (artikelen 3.1 en 6.1). De fietsroute langs de Zuilense Ring is in de bestemming Groen opgenomen met een aanduiding 'langzaam verkeer' (lav). Mobiliteit Entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer en bijvoorbeeld pakketdiensten, verkrijgen een aanduiding verkeer (v) binnen de bestemming Groen, artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving. De normen en verplichtingen voor het parkeren van auto's en stallen van voertuigen voor langzaam verkeer, zijn opgenomen in Artikel 11 Overige regels. Parkerplaatsen t.b.v. voorzieningen zijn niet apart geregeld, omdat de voorzieningen kleinschalig van aard zijn en primair bedoeld voor de directe woonomgeving. In de bestemming Groen wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren.

6.2 Regeling van de omgevingsaspecten Omgevingsaspecten Ten behoeve van het in procedure brengen van dit bestemmingsplan zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Een beknopte toelichting op deze onderzoeken is te vinden in hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren. Omdat de onderzoeken integraal in de bijlage zijn opgenomen, kan worden volstaan met de conclusies, maatregelen en aanbevelingen. Ten behoeve van een overzichtelijke relatie tussen de conclusies van de onderzoeken en de wijze waarop deze vertaald zijn in het bestemmingsplan, is onderstaand een overzicht opgenomen van de maatregelen en bijbehorende regeling. Waar geen onderwerp is benoemd is geen regeling nodig. Archeologie (zie paragraaf 5.1) Er wordt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen; Akoestiek (zie paragraaf 5.2) Er worden maatregelen getroffen wegens de nabij gelegen wegen. Deze maatregelen zijn reeds mogelijk binnen de vigerende bestemming Verkeer (van het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied of Maarssenbroek Woongebied). Waar dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld in de vigerende bestemming Groen, worden deze maatregelen opgenomen in dit bestemmingsplan en worden maatregelen in de bestemming Groen mogelijk gemaakt. De bouwhoogte van balkonafscheidingen bedraagt 1,8 m (artikel 6.2.5).

Indien er ten behoeve van een goed akoestisch klimaat een hogere balkonafscheiding nodig is, wordt dat mogelijk gemaakt met een afwijking (artikel 6.4.4 Hoogte balkonafscheidingen). Voorwaardelijke verplichting geluid. Voor de onderdelen wegverkeerslawaai dienen hogere waarden te worden vastgesteld en dient in het kader daarvan een onderzoek naar geluidwering van de gevel te worden uitgevoerd. Ook zijn regels opgenomen ten aanzien van een geluidsluwe gevel en/of geluidsgeluwe buitenruimte (mits

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

50 - 56

aanwezig) voor de woningen waarvoor een hogere waarde is verleend. Onderzoek naar geluidswering gevel vindt buiten de scope van dit bestemmingsplan plaats. De voorwaardelijke verplichtingen zijn geregeld in artikelen 6.2.11 Voorwaardelijke verplichting - nader akoestisch onderzoek en 6.2.12 Voorwaardelijke verplichting geluidwerende maatregelen. Bedrijven en milieuzonering en geurhinder(zie paragraaf 5.3) - te nemen maatregelen: Duurzaamheid (zie paragraaf 3.5) In de regels borgen dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak (artikel 6.5.5 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie); Natuurinclusief inrichten van de buitenruimte (artikel 3.3.1 Verplichting tot aanleg); Voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen (artikel 6.2.9 Voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen). Mobiliteit (zie paragraaf 5.9) Op delen van het te ontwikkelen Ruimtekwartier is de bestemming Wegverkeer (Vw) uit het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied van toepassing. Waar relevant blijft deze bestemming van toepassing en wordt die niet in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Ter plaatse van het bestaande fietspad tussen de Maarssenbroeksedijk en Bloemstede ligt in het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied de bestemming Vw.

Omdat dit fietspad deel uitmaakt van het nieuwe bestemmingsplan is een actuele bestemmingsomschrijving opgenomen in artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied. De gebruiksbepalingen uit Maarssenbroek zijn in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen in Artikel 13 Algemene gebruiksregels, waardoor de herhaling van gebruiksbepalingen in elk artikel is vermeden. Op een gedeelte van het plangebied is de bestemming Groenvoorziening (G) uit het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied van toepassing. In dat bestemmingsplan is Groenvoorzieningen geregeld in artikel 18. Omdat groenvoorzieningen al zijn geregeld, zou deze bestemming niet in het nieuwe bestemmingsplan te hoeven worden opgenomen, ware het niet dat de bestemming groenvoorzieningen (G) Maarssenbroek Werkgebied geen voet- en fietspaden of bruggen mogelijk maakt. Deze bestemming is in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen in artikel 3 Groen. In de bestemming Groen wordt de mogelijkheid opgenomen om entrees ten behoeve van gebouwen, entreegebieden en parkeerplaatsen te realiseren. In de bestemming Groen wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren, inclusief eventueel benodigde infrastructuur (trappen, keerwanden, luifels etc). Voor de realisatie van de gewenste fietsinfrastructuur is het nodig dat over de bestaande watergang langs de Maarssenbroeksedijk een fietsbrug wordt aangelegd.

omdat deze niet mogelijk is in de vigerende bestemming Water in het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied, wordt dat geregeld in artikel 5 Water. Natuur (zie paragraaf 5.10) Treffen van mitigerende maatregelen en het benutten van kansen voor een natuurinclusieve inrichting van het gebied kan het negatieve effect worden geneutraliseerd. In Artikel 3 Groen en Artikel 6 Wonen worden voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor het realiseren van een natuurinclusieve inrichting. De planontwikkeling heeft potentieel een negatief effect op de gemeentelijke groenstructuur wanneer er onvoldoende aandacht wordt besteed aan de groeninrichting. Dit is geregeld in Artikel 3 Groen en Artikel 6 Wonen. Water (zie paragraaf 5.12) In Artikel 6 Wonen is opgenomen dat bij nieuwbouw de vloerpeilhoogte ten minste 30 cm boven straatniveau ligt, om wateroverlast in gebouwen te voorkomen. In Artikel 6 Wonen is opgenomen dat bij nieuwbouw een waterberging op eigen terrein gerealiseerd moet worden die 10mm water kan bergen per m2 op de riolering aangesloten verhard oppervlak.Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 6.5.5 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie).

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

51 - 56

6.3 Juridische planopzet Algemeen Dit bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. Hierdoor is het plan geschikt voor interactieve uitwisseling via het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012. De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Regels In de regels worden aspecten als toegestane woningtypen, aantallen (bandbreedte), bouwhoogten (gedetailleerd) en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt zoveel mogelijk directe rechten met eenvoudige en duidelijke regels, die rechtszekerheid bieden. Dit komt overeen met de wens voor flexibiliteit in het bestemmingsplan, maar wel met de gewenste zekerheid van kwaliteit.

Bestemmingsvlakken In dit plan wordt gebruikgemaakt van bestemmingsvlakken. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Aanduidingen Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in enkele verschillende aanduidingen. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen. Daarnaast zijn een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen. Deze worden nader beschreven in paragraaf 6.3.3. Bestemmingsregelingen De regels bestaan uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleidende regels; Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 Algemene regels; Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. In paragraaf 6.3 wordt een nadere toelichting gegeven op de hoofdstukken. De planologische opgave zoals beschreven in paragraaf 6.1 zijn juridisch geborgd in de regels.

6.4 Toelichting op de regels 6.4.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels In Hoofdstuk 1 is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

52 - 56

6.4.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen en voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

6.4.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels In hoofdstuk 3 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

6.4.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Hoofdstuk 4 behelst het overgangsrecht. Ook van dit artikel staat de redactie vast. Het is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening. De slotregel is de titel van het bestemmingsplan. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.1) staat het algemene verbod om de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

53 - 56

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

54 - 56

Hoofdstuk 7

Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.1.1 Financiële haalbaarheid Voor de integrale gebiedsontwikkeling van het plangebied is op basis van de beschreven uitgangspunten een grondexploitatie gemaakt. In deze grondexploitatie worden de kosten en dekking geraamd en wordt het verwachte resultaat van de gebiedsontwikkeling bepaald. De gemeente geeft geen grond uit er zullen als zodanig ook geen opbrengsten uit grondverkoop worden gerealiseerd. Kostendekking vindt plaats door bijdragen uit anterieure overeenkomsten met marktpartijen en/of door kostenverhaal middels een exploitatieplan. De kosten bestaan, naast plan- en proceskosten, uit de herinrichting van delen van het openbaar gebied, de aanleg van nieuwe en upgraden van bestaande langzaamverkeersroutes, het treffen van geluid reducerende maatregelen. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn geraamd door een extern ingenieursbureau. De gemeente heeft zelf de kosten van planontwikkeling geraamd. Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en dekking gefaseerd in de tijd. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de doorlooptijd van procedures en de door de marktpartijen aangedragen faseringen waarop zij hun gebieden willen ontwikkelen. De grondexploitatie heeft een financieel neutraal saldo. Dit bestemmingsplan is daarmee financieel haalbaar en uitvoerbaar.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid Door de ontwikkeling van deze locatie met voornamelijk woningbouw wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan woningen. De omvang van deze behoefte (zie voorgaande paragrafen) is groot. De afzetbaarheid van de wooneenheden vormt geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project. De realiseerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond. Daarmee is het project economisch uitvoerbaar.

7.1.3 Kostenverhaal Gemeenten zijn op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Voor zover met marktpartijen geen anterieure overeenkomsten zijn getekend waarin financiële bijdragen zijn verankerd, wordt het verhalen van de kosten van de grondexploitatie verzekerd door verplichte bijdragen zoals vastgelegd in het bij dit bestemmingsplan opgestelde exploitatieplan.

7.1.4 Planschade Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. De gemeente heeft daarom een planschaderisico-inventarisatie laten opstellen. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de gemeentelijke grondexploitatie en worden dus gedekt uit de opbrengsten van de ontwikkeling.

7.1.5 Exploitatieplan Er zal bij dit bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld om kostenverhaal te verzekeren. Dit exploitatieplan is niet nodig wanneer met alle marktpartijen tijdig een anterieure overeenkomst is getekend.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

55 - 56

7.2 Handhaving De doelstellingen van het ruimtelijk beleid zoals verwoord in het bestemmingsplan kunnen slechts worden verwezenlijkt, indien de regels van het bestemmingplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en er vervolgens voor zorg te dragen dat anderen deze regels naleven. Hiertoe zullen regelmatig controles uitgevoerd moeten worden. In het plan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de regels. Bepalingen waarvan op voorhand bekend is dat de controle op de naleving een probleem vormt zijn vermeden. Tevens zijn vage formuleringen geweerd ter voorkoming van verschillende interpretaties. Duidelijke en inzichtelijke formulieren geven zowel de ambtenaren belast met handhaving als de burgers houvast. Wanneer het gebruik van een multi-interpretabel begrip niet kan worden voorkomen, is in de begripsomschrijving duidelijk gemaakt welke interpretatie of definitie in dit bestemmingsplan gehanteerd wordt.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid In deze paragraaf worden de uitkomsten van het bestuurlijke vooroverleg (conform artikel 3.1 Bro) met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het voorontwerp bestemmingsplan. De eventuele inspraakreacties en zienswijzen zullen in dit hoofdstuk verwoord worden.

7.3.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro en Inspraak 7.3.2 Zienswijzenprocedure

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

56 - 56