Voorontwerp Bp Ruimtekwartier - Toelichting-20220815.pdf

BESTEMMINGSPLAN RUIMTEKWARTIER voorontwerp

ruimte voor ideeën

Ruimtekwartier

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding plan 1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.3 Bij het plan behorende stukken 1.4 Leeswijzer

5 5 6 8 8

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving 2.1 Situatie plangebied 2.2 Ruimtelijke structuur plangebied

9 9 9

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Stedenbouw 3.2 Doelen en uitgangspunten Planetenbaan 3.3 Programma 3.4 Mobiliteit 3.5 Milieu en duurzaamheid 3.6 Relatie met beeldkwaliteit 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden

11 11 13 18 20 21 22 23

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie

25 25 25 26 28 29 33

Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren 5.1 Archeologie en cultuurhistorie 5.2 Akoestiek 5.3 Bedrijven en milieuzonering en Geurhinder 5.4 Bodem 5.5 Externe veiligheid 5.6 Kabels en leidingen 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Milieu Effect Rapportage 5.9 Mobiliteit 5.10 Natuur en ecologie 5.11 Niet gesprongen explosieven 5.12 Waterhuishouding 5.13 Windhinder

35 35 36 37 37 38 40 40 41 41 42 44 44 47

Hoofdstuk 6 Planopzet 6.1 De planologische opgave 6.2 Regeling van de omgevingsaspecten 6.3 Juridische planopzet

49 49 50 52

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

2 - 56

6.4

Toelichting op de regels

52

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Handhaving 7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55 55 56 56

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

3 - 56

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

4 - 56

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding plan De locatie Planetenbaan is een van oorsprong typische kantoor- en bedrijvenlocatie in Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. In lijn met het nationale en provinciale beleid voor leegstand op kantoorlocaties is een stedenbouwkundig kader opgesteld waarin wordt ingezet op een herontwikkeling naar een gemengd stedelijk gebied. De ambities zijn hoog en het is de bedoeling dat er een gevarieerd en hoogwaardig woongebied gaat ontstaan. In het voorgaande traject zijn de volgende plandocumenten opgesteld, die richting geven aan de gebiedsontwikkeling: Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. B. Randvoorwaarden Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. C. Bijlagen Raadsbesluit Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, Raadsvergadering 3 juni 2020, inclusief amendementen. Naar aanleiding van het raadsbesluit is het traject opgestart voor het uitvoeren van de benodigde onderzoeken en het opstellen van het bestemmingsplan.

Omdat de vergunningverlening voor het deelgebied Het Kwadrant is afgerond, behoeft dat deelgebied niet in dit bestemmingsplan te worden opgenomen. Voor het plangebied is op 8 maart 2022 door de gemeenteraad een Voorbereidingsbesluit genomen. De transformatie van de Planetenbaan is een uitdagende opgave, mede vanwege de aanwezigheid van infrastructuur en bedrijven in en rondom het plangebied. Transformatie naar woningen in een stedelijk milieu levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave. Een aantal kantoorpanden is of wordt al getransformeerd tot woningen en voor andere locaties zijn initiatieven voor sloop/nieuwbouw. In totaal is op de locatie ruimte voor circa 1830 tot 1840 woningen (exclusief Het Kwadrant) in diverse segmenten, waarmee een grote bijdrage wordt geleverd aan de woningbehoefte. Met de realisatie van dit woningaantal is er in het gebied tevens behoefte aan publieke voorzieningen. Daarom maakt dit bestemmingsplan tevens de realisatie van circa 2.650 m2 (excl. Het Kwadrant) aan publieke en maatschappelijke voorzieningen mogelijk. In dit bestemmingsplan worden de realisatie van dit programma en de nieuwe fysieke leefomgeving van de Planetenbaan gemotiveerd.

Voor een goede onderbouwing van de transformatie is uitgebreid onderzoek gedaan naar relevante omgevingsaspecten en is een Milieueffectrapport opgesteld (voor de inhoud daarvan zie Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren). Een belangrijke uitkomst van dit onderzoek is dat er in de omgeving van de Planetenbaan verkeerskundige ingrepen nodig zijn. Enkelen daarvan kunnen binnen de regelingen van de vigerende bestemmingsplannen worden gerealiseerd. Andere maatregelen passen evenwel niet binnen de vigerende regelingen,

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

5 - 56

zodat een aanpassing van de bestemming nodig is. Waar relevant worden die in dit bestemmingsplan opgenomen. De nieuwe naam van het te ontwikkelen gebied is Ruimtekwartier. Omdat Het Kwadrant geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan, wordt bij de specificatie van het deelgebied de naam Planetenbaan gebruikt.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.2.1 Ligging en begrenzing Op regionale schaal ligt Maarssen tussen Utrecht en Amsterdam in een groen en landelijk gebied aan de rand van Leidsche Rijn. Het plangebied Planetenbaan ligt nabij de A2, de Zuilense Ring, het station Maarssen en nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk met het buitengebied waardoor het plangebied goed ontsloten is met de omliggende steden en het buitengebied.

Afbeelding: ligging op grotere schaal (bron Cyclomedia) Het plangebied Planetenbaan zelf wordt begrensd door de Zuilense Ring (zuid), de Ruimteweg (west), Kometenweg (noord) en de Maarssenbroeksedijk (oost). De voorziene aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgemeester Waverijnweg past niet in de vigerende bestemmingsplannen. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Ten behoeve van een aansluiting voor autoverkeer is het nodig om de huidige bestemming te wijzigen. Deze wijziging maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan, maar daarvoor wordt in een later stadium een apart plan opgesteld. Voor de realisatie van fietsverbindingen en akoestische voorzieningen langs de noordzijde van de Zuilense Ring is eveneens een aanpassing van de vigerende bestemming nodig. Deze aanpassing maakt deel uit van dit

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

6 - 56

bestemmingsplan. Opgemerkt wordt verder dat het aangrenzende gebied Het Kwadrant wel onderdeel is van het stedenbouwkundig kader en het Milieueffectrapport, maar geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Het Kwadrant bestaat uit 2 onderdelen: de transformatie van het huidige Fujitsu-gebouw en de nieuwbouw. De vergunningen voor de beide onderdelen zijn inmiddels verleend, waardoor het niet meer nodig is om Het Kwadrant onderdeel te laten zijn van dit bestemmingsplan. Er is dan tijdelijk sprake van een discrepantie tussen het vigerende bestemmingsplan en de gerealiseerde situatie. Deze planologische discrepantie kan worden 'gerepareerd' bij het actualiseren van het omgevingsplan. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (hierna Ow) worden alle planologische besluiten, inclusief die zijn genomen voor Het Kwadrant automatisch onderdeel van het Tijdelijk omgevingsplan.

Afbeelding: Begrenzing plangebied (bron Cyclomedia)

1.2.2 Vigerende bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied gelden twee bestemmingsplannen: Maarssenbroek Werkgebied; Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening. Op 14 december 2009 is het bestemmingsplan 'Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening', door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen gewijzigd vastgesteld. Voor het plangebied gelden op grond van dit bestemmingsplan de bestemmingen "Kantoren", "Bedrijven", "Groen", "Wegverkeer" en "Water".

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

7 - 56

Afbeelding uitsnede kaart vigerend bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied

1.3 Bij het plan behorende stukken Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling en regels die samen de verbeelding vormen en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven met de uitgangspunten.Vervolgens is in hoofdstuk 4 een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 6 bevat vervolgens een planopzet. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

8 - 56

Hoofdstuk 2

Gebiedsbeschrijving

2.1 Situatie plangebied In de huidige situatie is het plangebied een typische kantoor- en bedrijvenlocatie binnen het werkgebied Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. Deze locatie kan hier een aanzienlijke bijdrage aan leveren. Inmiddels zijn er enkele kantoorgebouwen omgebouwd naar woningen. Voor de overige locaties zijn er uiteenlopende plannen voor sloop-nieuwbouw en transformatie naar woningbouw, werken of andere functies. Voor een uitgebreide beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied wordt verwezen naar het document Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader, B. Randvoorwaarden en C. Bijlagen.

2.2 Ruimtelijke structuur plangebied Deze paragraaf is ontleend aan het Stedenbouwkundig Kader & randvoorwaarden waarnaar in paragraaf 1.1 wordt verwezen. De volgende kernwaarden zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen: Strategische positie in de regio Gelegen naast de Zuilense Ring en aan de Ruimteweg vormt Planetenbaan dé entree van Maarssenbroek. Wonen of werken aan de Planetenbaan betekent zich vestigen op een goed bereikbare locatie op de as Utrecht – Amsterdam. Niet alleen nabij de A2, maar ook nabij het station Maarssen. Tegelijkertijd is Planetenbaan strategisch gelegen nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk - de Burgemeester Waverijnweg over de A2 en de brug over het Amsterdam-Rijnkanaal. Hier wordt Maarssenbroek verbonden met het buitengebied. Aansluiting op het openbaar vervoer De nabijheid van station Maarssen in combinatie met de regionale buslijn(en), de aansluiting op de snelfietsroute Amsterdam-Utrecht en het uitgebreide lokale langzaam verkeersnetwerk bieden een goede uitgangspositie om in te zetten op alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit. Fijnmazig netwerk door de wijken met ongelijkvloerse kruisingen De Ruimteweg vormt binnen het stedenbouwkundig raamwerk van Maarssenbroek een barrière.Voor fietsers en voetgangers is deze weg alleen via langzaam verkeersbruggen te kruisen.

De bruggen vormen een belangrijke en herkenbare schakel in het lokale langzaam verkeersnetwerk maar hebben een anonieme en geïsoleerde ligging. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Fietsverkeer kan via een tunneltje gebruik maken van het verlengde van de Maarssenbroeksedijk richting Antilopespoor. De ontwikkeling van Planetenbaan biedt kansen voor een goede inpassing van de bestaande en nieuwe (verhoogde) langzaam verkeersverbindingen, met aandacht voor sociale veiligheid (door goede verlichting en nieuwe functies aan deze routes). Groenstructuur Planetenbaan ligt ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuur historische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamd het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op de Planetenbaan. Vanuit de huidige functie heeft het plangebied momenteel een zeer verharde terreininrichting. De transformatie naar een woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving. Grotere gebouwen

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

9 - 56

Het plangebied heeft gemiddeld grotere gebouwen dan elders in de wijk. In hoogte en massa presenteren de gebouwen zich naar de Zuilense Ring en de Ruimteweg. Het gebied neemt zo een bijzondere positie in tussen de relatief grote maar lage bedrijfsloodsen aan het spoor en in Lage Weide en de woonbuurten met veelal eengezinswoningen elders in Maarssenbroek. Alleen in Bisonspoor zijn gebouwen met een vergelijke korrelgrootte te vinden, maar hier oogt de bebouwing meer stedelijk en compact omdat de gebouwen met elkaar zijn verbonden door het winkelcentrum op de begane grond. Planetenbaan onderscheidt zich hierin doordat er tussen de gebouwen juist veel open ruimte te vinden is. Coulissewerking en Ensemblevorming Historisch gezien is de Maarssenbroeksedijk een ontwikkelingslint in een ontgonnen polderlandschap. Op basis van deze polderstructuur is het bedrijven en kantorenterrein ontwikkeld in verschillende ‘slagen’. Ook nu is de locatie nog herkenbaar als een ‘strip’ van opeenvolgende kavels met daarop verschillende gebouwen of gebouwensembles (een verzameling of herhaling van gebouwen met dezelfde architectonische uitstraling). Ook kenmerkt de locatie zich door verspringing van de rooilijn van de gebouwen aan de doorgaande wegen (ook wel coulissewerking genoemd), zoals dat ook kenmerkend was voor de historische lintbebouwing.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

10 - 56

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Stedenbouw Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan op de Planetenbaan een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. Een speelse positionering van de gebouwen onderling draagt bij aan de beleving van opeenvolgende individueel herkenbare gebouwen langs de Ruimteweg of Maarssenbroeksedijk. De bouwhoogte in de bestaande situatie wordt benut en versterkt. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op de Planetenbaan.

Afbeelding plankaart Planetenbaan (stedenbouwkundig bureau MAAN). Vanwege de samenhang is in de afbeelding ook Het Kwadrant opgenomen, hoewel dit deelgebied geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Drie deelgebieden met onderscheidende architectuur Opgespannen tussen de Zuilense Ring en de Burgemeester Waverijnweg zijn drie deelgebieden te onderscheiden; 1. Planetenbaan-Noord (tussen de fietsroute en de Kometenweg), 2. Planetenbaan-Midden (tussen de fietsroute en de Planetenbaan), 3. Planetenbaan-Zuid (het bestaande Cornerplaza cluster). De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. De richtlijnen voor de architectuur zijn verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan (zie paragraaf 3.6).

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

11 - 56

Groen-blauw casco Het groen-blauw casco van de Planetenbaan vormt een landschappelijke structuur waarmee het gebied zich straks voegt binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek.Het casco is niet alleen een groene begrenzing van het plangebied als geheel, maar geeft ook kwaliteit aan de open, onbebouwde ruimte tussen de verschillende deelgebieden. Heldere verkeersstructuur & verdekt parkeren Elk deelgebied heeft één ontsluiting voor de auto en de routing wordt binnen de deelgebied zoveel mogelijk gescheiden van het langzaam verkeer. De exacte ligging van deze aansluitingen en het effect om het omliggende wegennetwerk zijn uitvoerig toegelicht in paragraaf 3.4 Mobiliteit en het Milieueffectrapport. Het parkeren is per deelgebied verdekt opgelost door de introductie van een verhoogd maaiveldniveau of ondergronds parkeren. Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes In het groen-blauw casco en in de tussenruimtes bevinden zich de fiets- en voetgangersroutes die de deelgebieden ontsluiten voor het langzaam-verkeer, zoals de fietsroute over de brug naar Bloemstede of een nieuwe langzaamverkeersroute tussen Planetenbaan-Zuid en Planetenbaan-Midden. Deze routes hebben een aantrekkelijke publieke kwaliteit en worden bij voorkeur gekoppeld aan andere opgaven voor het plangebied, zoals waterberging en groen.

Aantrekkelijke langzaam verkeersverbindingen en een goede aansluiting op de bushalte(s) en de hoofdfietsroute naar het station draagt bij aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit binnen de gemeente Stichtse Vecht. Ten behoeve van betere verbindingen tussen het plangebied en de omgeving, maar ook ter verbetering van de lange afstand fietsroutes, zijn in het stedenbouwkundig ontwerp tevens verbeteringen voorzien aan het langzaam verkeersnetwerk (zie verder paragraaf 3.4 Mobiliteit). Levendige buitenruimte, luw binnengebied Binnen de deelgebieden staat een ‘luwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling per binnengebied. De entree’s van de woningen, de collectieve ruimte(s), kantoorfuncties en gemeenschappelijke voorzieningen zijn georiënteerd op dit (al dan niet verhoogde) binnengebied. De binnengebieden nodigen uit tot interactie tussen de bewoners. Op strategische plekken in de plint, zoals bij de bushalte, de entree’s van de deelgebieden of langs de openbare routes door het gebied

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

12 - 56

bevinden zich publieke functies, zoals werkruimtes, een sportvoorziening, horeca, maatschappelijke en culturele functies. Aan het groene casco en aan de binnengebieden is de plint niet gesloten, maar is er sprake van zoveel mogelijk zichtrelaties vanuit de woningen of overige functies ten behoeve van de sociale veiligheid en een zekere levendigheid in het plangebied.

3.2 Doelen en uitgangspunten Planetenbaan De transformatie van een traditioneel gemengd bedrijventerrein naar een stedelijk woongebied met een hoogwaardige woon- en leefomgeving is een uitdagende opgave. De transformatie zorgt voor minder leegstand en levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave die door de provincie en de gemeente wordt geambieerd. Maar tegelijkertijd levert de bestaande stedelijke context ook de nodige uitdagingen, bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit, milieu en het creëren van een goed woon- en leefklimaat. De planvorming is erop gericht om deze doelen in een goede balans te krijgen: een transformatie naar een gemengd stedelijk gebied met een goed woon- en leefklimaat. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens: de doelen en uitgangspunten geformuleerd; de wijze waarop deze in het plan worden gerealiseerd; de wijze waarop deze in het bestemmingsplan worden vertaald.

3.2.1 Algemene doelen en uitgangspunten Samenhang in verscheidenheid De ambitie is om een uniek woonmilieu te realiseren. Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. Een speelse positionering van de gebouwen onderling draagt bij aan de beleving van opeenvolgende individueel herkenbare gebouwen langs de Ruimteweg of Maarssenbroeksedijk. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op de Planetenbaan. Dit uitgangspunt is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles. Groen samenhangend woonlandschap De stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek wordt gekenmerkt door woonwijken met een groene omzooming die de buurten scheidt van de verkeerstructuur. In het plan is dit principe overgenomen in de vorm van een groen-blauw casco die een landschappelijke structuur vormt rondom Planetenbaan.

Het casco is niet alleen een groene begrenzing van het plangebied als geheel, maar geeft ook kwaliteit aan de open, onbebouwde ruimte tussen de verschillende deelgebieden. Binnen deze deelgebieden staat een 'luwe' verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling per binnengebied. De binnengebieden nodigen uit tot interactie tussen de bewoners en sluiten op het langzaamverkeersnetwerk van Maarssenbroek. De langzaamverkeerroutes bevinden zich zowel in de tussenruimtes als in het groen-blauw casco. Deze routes hebben een aantrekkelijke publieke kwaliteit. Een dwaalroute vormt een directe verbinding tussen de verschillende luwe groene binnengebieden. Binnen dit dwaalmilieu wordt geborgd om de auto uit het zicht te houden, zoals ook de entreegebieden, met als resultaat een aantrekkelijk en kwalitatief parkmilieu te realiseren. Het groen-blauw casco is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.2 Groen-blauw casco. De deelgebieden zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles. De langzaamverkeersroutes zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.4 Mobiliteit.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

13 - 56

3.2.2 Groen-blauw casco Het groen-blauw casco van Planetenbaan vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied zich voegt binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek. Het casco is niet alleen een groene begrenzing, maar voegt ook kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door inpassing van de bushalte(s), langzaam verkeersverbindingen, oppervlaktewater, etc. Het is een groenstrook rondom de plannen om openbare kwaliteit te borgen in het plangebied, waardoor toekomstige bewoners een fijne en leefbare buitenruimte hebben als directe omgeving. Tevens draagt de landschappelijke inrichting van het casco bij aan de gewenste overdrachtsmaatregelen ten behoeve van geluidsreductie. Entreegebieden: geparkeerde auto's zijn uit het zicht onttrokken, waardoor de verblijfskwaliteit van de binnenterreinen ontstaat. Ook moet het entreegebied met het ontsluitingsverkeer niet leiden tot obstakels tussen de deelgebieden. Het ontsluitingsverkeer, ambulance- en pakketdienst dient vlot te functioneren Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald: In zowel het openbaar gebied als op eigen terrein verkrijgt het groen-blauw casco een bestemming Artikel 3 Groen. Op onderdelen is het mogelijk dat hoofdgebouwen iets door het beoogde groen-blauw casco heen steken of dat er gedeeltelijk parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

In het eerste geval worden hoofdgebouwen als zodanig bestemd (Wonen). Parkeerplaatsen in de bestemming Groen zijn aangeduid (p). Parkeerplaatsen binnen de bestemming Wonen zijn aangeduid (pg). Deze dienen te worden afgedekt met een groene afdekking van voldoende kwaliteit (in overleg met stedenbouwkundig supervisor). Aspecten van beeldkwaliteit zijn beschreven in paragraaf 3.6. Fiets- en wandelroutes in het casco worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingsomschrijving (artikel 3.1) Entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer en pakketdiensten verkrijgen een aanduiding Verkeer-verblijfsgebied (v) binnen de bestemming Groen.

Afbeelding Planetenbaan-Groen-blauw Casco en fietsroutes (stedenbouwkundig bureau MA.AN)

3.2.3 Luwe groene binnenterreinen De (semi-private) binnenterreinen met een 'luwe' verblijfskwaliteit sluiten aan op het groen-blauw casco. De binnenterreinen functioneren als een vertrouwde en herkenbare woonomgeving waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Een groene inrichting nodigt hiertoe uit en draagt bij aan de kwaliteit van de inrichting van de deelgebieden.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

14 - 56

Dwaalroute: de verschillende binnenterreinen zijn onderling met elkaar gekoppeld door een openbaar toegankelijke dwaalroute die door het plangebied loopt. Door deze directe verbinding tussen de deelgebieden vormen de verschillende deelgebieden gezamenlijk een dwaalmilieu wat bewoners uitnodigt tot interactie en verblijf. Erfbebouwing Wanneer locatie-specifieke omstandigheden hiertoe aanleiding geven en dit strekt tot een goede ruimtelijke ordening, kan een planregeling kan worden opgenomen die vergunningvrij bouwen aan banden legt. Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen en het gewenste groene karakter is het wenselijk dat er geen bijbehorende bouwwerken en niet-mee-ontworpen erf- en terreinafscheidingen worden aangebracht. Binnen de gebieden met de “specifieke bouwaanduiding uitgesloten – voor bewoning bedoelde bijbehorende bouwwerken” worden erfbebouwing, erf- en terreinafscheidingen uitgesloten. Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door: bestemming Wonen met een 'specifieke bouwaanduiding - groene binnentuin'; opnemen van regel dat bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan; voor de instandhouding daarvan is Artikel 6.2.8 Voorwaardelijke verplichting groene binnentuin opgenomen; de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen is geborgd in het beeldkwaliteitsplan.

In Artikel 6.2.8 is opgenomen dat het Beeldkwaliteitsplan het kader vormt voor de beoordeling van ruimtelijke kwaliteit; er liggen geen hoofdfietsroutes op de binnenterreinen; wandelroutes worden mogelijk gemaakt binnen de bestemming.

3.2.4 Hoogte van bebouwing De bouwhoogten voor Planetenbaan en Het Kwadrant zijn opgenomen in het stedenbouwkundig kader en nadien per deelgebied gespecificeerd (zie paragraaf 3.2.5). De voorgestelde bebouwingsdichtheid zet in op compacte woningbouwontwikkeling met veel groen en woonkwaliteit zowel op maaiveld als in de hoogte. Eisen In de stedenbouwkundige randvoorwaarden is aangegeven dat de bouwhoogte voor gebouwen maximaal 49 meter bedraagt voor de bouwblokken buiten de zone '50 meter brede zone voor mogelijk hoogteaccent van 70 m' (zie legenda onderstaande afbeelding). De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld. De peilhoogte van het huidige maaiveld is gelijk aan NAP (met afwijkingen tot maximaal 40 cm). Bij de integrale ontwikkeling van een deelgebied is een hoogteaccent mogelijk tot 70 meter. De plaatsing van deze hoogteaccenten en relatie tot overige bebouwing is afgestemd met de stedenbouwkundige en opgenomen in de specificatie per deelgebied (paragraaf 3.2.5). Mits er wordt voldaan aan overige randvoorwaarden en stedenbouwfysica (goede bezonning en windklimaat). De eisen en wensen ten aanzien van de rankheid van dit accent worden nader bepaald in het Beeldkwaliteitsplan. Bij samengestelde volumes is de bouwhoogte van het laagste (plint)volume niet hoger dan maximaal 6 bouwlagen (18m).

De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld. De hoogte komt overeen met de bestaande hoogte van de middelhoge bouwvolumes op Planetenbaan. Deze maat vormt daarmee een passende opmaat naar hogere gebouwen. De eisen en wensen ten aanzien van de massaverhouding tussen verschillende gebouwvolumes wordt nader bepaald in het Beeldkwaliteitsplan en niet in het bestemmingsplan.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

15 - 56

Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door: Sinds de vaststelling van het stedenbouwkundig kader zijn de bouwhoogten verder gespecificeerd. Deze gespecificeerde bouwhoogtes zijn in dit bestemmingsplan opgenomen binnen de bestemming Wonen en op de verbeelding.

3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles De bestaande bebouwing op de deelgebieden Noord en Midden zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen woningen. In deelgebied Zuid staan de drie torens die al tot woningen getransformeerd zijn. Op het resterende deel van dit deelgebied komen 250 extra woningen. Planetenbaan bestaat uit 3 'velden' waarop een verzameling gebouwen aanwezig is die zich presenteren als herkenbare ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. Elk ensemble heeft een eigen onderscheidende identiteit verbonden aan de architectonische en landschappelijke uitstraling. De exacte configuratie van de gebouwen binnen het ensemble wordt niet in het bestemmingsplan geregeld. Het beeldkwaliteitsplan biedt richtlijnen over de wijze waarop gebouwen binnen een ensemble worden georganiseerd (zie paragraaf 3.6 Relatie met beeldkwaliteit). Ieder ensemble heeft een 'special', een architectonisch sculpturaal volume dat samenhang versterkt tussen de architectuur en de groene omgeving, door middel van terrassen, een vloeiende hoeken of speelse zijdes. Deze is in samenhang bedacht met de accenten bij de andere ensembles. Onderstaand wordt per deelgebied de ruimtelijke opzet toegelicht en indien van toepassing de specifieke wijze waarop dit per deelgebied een vertaling vindt in het bestemmingsplan.

3.2.5.1 Deelgebied Noord Aantal woningen: 641 Karakteristiek: een ensemble van 4 gebouwen, die enigszins schuin ten opzichte van de Ruimteweg zijn gesitueerd. Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees) Het groene casco en het verhoogde middengebied geven een landschappelijke samenhang; Het ensemble bestaat uit 4 bouwblokken waarvan 1 middenhoog aan de Ruimteweg, 1 hoog aan de kruising

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

16 - 56

Ruimteweg-Kometenweg en 2 hoogteaccenten aan de zijde Maarssenbroeksedijk; Functiemenging in het bouwblok nabij de fietsbrug. Deze functiemenging is mogelijk gemaakt binnen de bestemming Wonen; Het entreegebied voor de parkeergarage ligt aan de Komentenweg. Toegang voor calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de zijde Maarssenbroeksedijk. 3.2.5.2 Deelgebied Midden Aantal woningen: 652 Karakteristiek: statige volumes in/op een groene terp Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees) In het ensemble geven de openbare ruimte en het groene binnengebied de samenhang. De volumes complementeren elkaar maar kunnen een eigen architectonische expressie hebben. Het ensemble bestaat uit 3 bouwblokken, parallel gepositioneerd aan de Maarsenbroeksedijk en de Ruimteweg. Tezamen creëren ze een besloten binnengebied. In het ensemble wordt 1 hoogteaccent gerealiseerd van maximaal 60 m hoog. Het entreegebied voor de parkeergarage ligt aan de Ruimteweg. Toegang voor calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de zijde Maarssenbroeksedijk. 3.2.5.3 Deelgebied Zuid Aantal woningen: 544 Karakteristiek: huidige ensemble uitbouwen Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees) De 3 huidige gebouwen worden aangevuld met een 4e volume aan de Ruimteweg die als hoogteaccent gaat fungeren. Verhoogd maaiveld.

Ruimtelijke kwaliteit buitenruimte sluit aan op groenzone Zuilense Ring. Het entreegebied voor autoverkeer, calamiteitenverkeer en pakketdiensten ligt aan de Planetenbaan (straat) die is verbonden met de Ruimteweg. De bovenstaande aspecten worden in het bestemmingsplan vertaald door: voor het ontwikkelveld gelegen binnen het groen-blauw casco de bestemming Wonen op te nemen; het aantal woningen is aangeduid met een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden'; een bouwvlak op te nemen waarbinnen de bouwvolumes mogelijk zijn (artikel 6.2.2 Hoofdgebouwen). Initiatiefnemers hebben gedurende de tot stand koming van het bestemmingsplan de gewenste blokmaten opgegeven. De realisatie van deze blokmaten alsmede van de bijbehorende balkons zijn mogelijk gemaakt doordat de blokmaten inclusief balkons binnen het bouwvlak en de hoogte-aanduiding (maatvoering) zijn opgenomen. Door het ruime bouwvlak en maatvoeringsaanduiding biedt dit bestemmingsplan voldoende flexibiliteit voor de realisatie van de gebouwen.

Eventueel noodzakelijke aanpassingen in bijvoorbeeld constructie, isolatie of anderszins kan dan worden doorgevoerd, zonder dat daarvoor een aanpassing van het bouwvlak of maatvoeringsaanduiding nodig is; de bouwhoogten worden opgenomen in de regels met een verwijzing naar de verbeelding (maximum bouwhoogte - artikel 6.2.2 Hoofdgebouwen); publieke en maatschappelijke voorzieningen worden geregeld met artikel 6.5.2 Publieke voorzieningen; de entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer verkrijgen een aanduiding Verkeer-verblijfsgebied (V-v) binnen de bestemming Groen.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

17 - 56

3.3 Programma Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp wonen is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden_Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de volkshuisvestelijke aspecten van dit plan toegelicht. Deze zijn te vinden in paragraaf 4.3.2 Stedelijke ontwikkelingen en paragraaf 4.5.2 Wonen van dit bestemmingsplan. Waar relevant zijn de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd. Dit is toegelicht in paragraaf 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden van dit bestemmingsplan.

3.3.1 Wonen In het Stedenbouwkundig kader dat specifiek voor de planontwikkeling is opgesteld, is een programma gedefinieerd. In deel B van dit kader zijn een motivering van en de randvoorwaarden voor het programma opgenomen. Deel B vormt de programmatische basis voor dit bestemmingsplan, waarmee concreet uitvoering wordt gegeven aan het door de gemeenteraad vastgestelde kader. Het kader is echter nog niet volledig uitgekristalliseerd. Wel is een bandbreedte voorzien tussen de 1500 en 2300 woningen om de opstellers van de m.e.r. in staat te stellen een concept m.e.r. te maken (maart 2021). Op de concept m.e.r. is echter de reactie van de ODRU gekomen dat het programma onvoldoende was uitgekristalliseerd. Daaropvolgend is in de periode oktober-november 2021 door de gemeente in samenwerking met de marktpartijen het gewenste programma verder verfijnd. Onderstaand is het concept programma opgenomen, zoals dat vervolgens een plek heeft gekregen in de onderzoeken die in het kader van de m.e.r. en dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd. realisatie van maximaal 2558 woningen, inclusief Het Kwadrant (van belang voor de m.e.r.) realisatie van maximaal 1840 woningen, exclusief Het Kwadrant (waarop dit bestemmingsplan toeziet) Randvoorwaarden programma het realiseren van maximaal 1840 woningen binnen dit bestemmingsplan het realiseren van een maximale FSI van 3,0.

Alleen bij een integrale ontwikkeling van een deelgebied mag dit 3,5 zijn. De definitie in dit bestemmingsplan (artikel 1.39) volgt de definitie uit het stedenbouwkundig kader (par. 3.4); Elke ontwikkeling heeft minimaal 30% sociale huurwoningen. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien: 1. De woningen een huurprijs hebben tot huurtoeslaggrens (€ 720,42 vanaf 1 januari 2019), inclusief subsidiabele servicekosten. a. waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel); b. waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; en 2. indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt tot het dan geldende bedrag. a. Toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet. b. Exploitatietermijn van de huurwoningen voor minimaal 20 jaar. c. De verhuurder bereid is jaarlijks prijsafspraken te maken. d. De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen. Elke ontwikkeling heeft minimaal 30% middenhuurwoningen. Aan deze middenhuurwoningen worden de volgende kwaliteitseisen gesteld: 1. Middenhuur heeft een huurprijs van € 720,- tot € 900,- (p.p. 1-1-2019). 2.

Indexatie van de middenhuurgrens, zoals deze is vastgelegd in de huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode gedurende de komende 15 jaar. 3. Exploitatietermijn: tenminste 15 jaar. 4. Voor 20% van elke ontwikkeling geldt tevens de volgende eis: a. Minimaal 2 kamerappartementen van tenminste 50m² (€ 720,-) tot 75m² (€ 900,-) GBO. 5. De andere 10% van elke ontwikkeling sluit aan bij de huurprijsbepaling volgens het puntensysteem van de Huurcommissie. Bij elke ontwikkeling is minimaal 10% van de woningen > 75m2 GBO.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

18 - 56

De onderstaande tabel geeft per deelgebied het programma weer zoals dat in het bestemmingsplan wordt opgenomen, uitgewerkt naar voor het m.e.r.-onderzoek relevante uitgangspunten. Tabel: Programma voorkeursalternatief (bron: RHDHV, Milieueffectrapport). Deelgebied Appartementen sociaal midden overig voorzieningen Noord 641 30% 30% 40% ca. 800 m2 Midden 652 30% 34% 36% ca. 400 m2 Zuid 544 28% 72% 0% Totaal 1837 N.B.: Omdat Het Kwadrant buiten dit bestemmingsplan valt, is het programma voor dat deelgebied (759 appartementen) buiten deze tabel gelaten.Genoemde woningaantallen zijn inclusief het al getransformeerde Cornerplaza (294 appartementen) en inclusief de herbestemming van 42 woningen in deelgebied Midden.

3.3.2 Voorzieningen In het Stedenbouwkundig kader zijn uitgangspunten geformuleerd voor niet-wonen functies, waaronder commerciële voorzieningen en horeca. De hoofdfunctie en daarmee ook de bestemming is Wonen, maar er is ook de sterke wens om andere functies te realiseren. De reden hiertoe is: om het woongebied van enkele publieke en maatschappelijke functies te voorzien, en om levendige plinten te verkrijgen. Te denken valt aan kleinschalige horeca en/of detailhandel, maatschappelijke functies, ed. maar dit is geen limitatieve opsomming. In de bovenstaande tabel is het voorziene programma aangegeven. Door Bureau Stedelijke Planning is een onderzoek gedaan naar de specifieke invulling van de plinten binnen het Ruimtekwartier (09-05-2022). Uit het onderzoek volgt dat er binnen dit gebied ruimte is voor 1.200-3.650 m2 publieke voorzieningen in de vorm van horeca ( 600-1.000 m2 ), dienstverlening (0-150 m2 ), sport (250-750 m2 ), maatschappelijk (100-1.000 m2 ) en werken (250-750 m2 ). In het plangebied Het Kwadrant ziet de initiatiefnemer mogelijkheden voor 1.000 m2 aan publieke voorzieningen. Daarmee ontstaat een maximale ruimte voor 2.650 m2 aan publieke voorzieningen in het deelgebied Planetenbaan.

Randvoorwaarden programma voor niet-wonen functies bedraagt de totale oppervlakte maximaal 2.650 m2 bvo; de omvang per vestiging bedraagt maximaal 400 m2 bvo; full-service supermarkten zijn niet toegestaan; detailhandel kan gerealiseerd worden in de vorm van een gemakswinkel (winkel voor kleine en snelle aankopen met een beperkt assortiment van dagelijkse of direct te gebruiken artikelen); er wordt maximaal 1.000 m2 bvo horeca mogelijk gemaakt in categorie I. Categorie I zijn horecabedrijven die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen; (winkelondersteunende horeca). In het bedrijf worden overwegend niet ter plaatse bereide kleine etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank verstrekt. Denk aan lunchrooms, koffie- en theehuizen en ijssalons; deze ruimten kunnen ook gebruikt worden voor wonen, dus is dit oppervlak flexibel bestemd door de voorzieningen binnen de bestemming mogelijk te maken (maar niet te verplichten).

3.3.3 Relatie programma en bestemmingen De bovenstaande aspecten worden in het bestemmingsplan vertaald door: binnen de bestemming Wonen een totaal maximaal aantal van 1831 woningen op te nemen; het maximum aantal per ontwikkelvlek is aangeduid met een (specifieke functieaanduiding); het maximaal realiseerbare volume wordt geregeld door per deelgebied een maximale fsi van 3,0 op te nemen. Met een afwijking (artikel 6.4.1) kan deze fsi worden verhoogd naar 3,5, onder de voorwaarde van een integrale ontwikkeling van een deelgebied; ten behoeve van het bouwvolume wordt er een bouwvlak opgenomen; het bouwvolume wordt gemeten in m2 bvo en toelaatbare bouwhoogte. Er wordt geen m3 gedefinieerd. Voor de

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

19 - 56

definitie van bvo worden de definities en systematiek van de NEN-norm 2580 aangehouden; door per deelgebied een verplichting op te nemen tot het realiseren van minimaal 30% sociale woningbouw en 30% middensegment woningen; indien er een 10% afwijkingsregeling in de algemene regels wordt opgenomen, worden de fsi en het aantal woningen daarvan uitgesloten; voorzieningen worden binnen de bestemming mogelijk gemaakt, maar niet specifiek op de verbeelding aangeduid er wordt een bepaling opgenomen dat voorzieningen alleen op plintniveau (zijnde de 2e bouwlaag) mogen worden gerealiseerd.

3.4 Mobiliteit Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp mobiliteit is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden_Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de aspecten verkeer en parkeren specifiek toegelicht. Ten aanzien van het parkeren in het plangebied is een parkeernotitie in voorbereiding (Goudappel Coffeng). Hierin worden de uitgangspunten en conclusies zoals die in het Stedenbouwkundig Kader zijn opgenomen geactualiseerd. Deze notitie wordt toegevoegd als bijlage bij het Ontwerp bestemmingsplan. Waar relevant zijn de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd. Dit is toegelicht in paragraaf 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden van dit bestemmingsplan.

3.4.1 Verkeersstructuur De volgende (al dan niet geactualiseerde) ambities en uitgangspunten zijn van toepassing op de planontwikkeling: Op de gebiedsontsluitingswegen staat de doorstroming centraal, rekening houdend met de leefbaarheid. Er wordt gezocht naar een evenwicht tussen doorstroming, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Voor de doorstroming van het verkeer zijn maatregelen nodig. Op de erftoegangswegen staat de leefbaarheid centraal, rekening houdend met de bereikbaarheid voor met name hulpverleningsvoertuigen; Een duurzaam alternatief voor de auto is de fiets. Fietsgebruik wordt gestimuleerd door de realisatie van een samenhangend fietsnetwerk. Binnen het plangebied betekent dit verbindende routes die aansluiten op een hoofdfietsroute naar het station. Het onderzoek naar de toekomstige verkeersstructuur is uitgevoerd door RHDHV en toegevoegd als Bijlage ** bij deze toelichting.

3.4.2 Parkeren-auto Op basis van het Stedenbouwkundig kader, worden de volgende parkeernormen gehanteerd voor het plangebied:

Voorwaarde voor het hanteren van een lage bezoekersnorm is dat het bezoekersparkeren voor de woonfuncties per deelgebied wordt geclusterd en partijen bijdragen aan een optimale uitwisselbaarheid. Bezoekersparkeren leidt niet tot overlast op omliggende parkeervoorzieningen. Voor de voorzieningen zijn geen aparte normen opgenomen, omdat de beoogde publieke voorzieningen primair buurtgebonden zijn. Het langzaam verkeersnetwerk is toegesneden op het gebruik van de fiets voor de korte afstanden

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

20 - 56

naar deze voorzieningen. Het bevoegd gezag kan van deze normen afwijken indien slimme mobiliteitsconcepten dan wel doelgroepen hier aanleiding toe geven. Te denken valt aan: Aanbieden van een deelautosysteem of e-bikeconcept. Realiseren van slimme OV-haltes (met ingebouwde voorzieningen zoals WIFI, (voetpad) verwarming, etc. in combinatie met een hoogwaardige OV-verbinding Een concentratie van doelgroepen (bijvoorbeeld jongeren onder de 30) met een aantoonbaar lager autobezit.

3.4.3 Parkeren-fiets Op basis van het Stedenbouwkundig kader, worden de volgende normen gehanteerd voor het aantal fietsparkeerplaatsen in het plangebied: Er wordt uitgegaan van de normen uit het GVVP (versie 04, oktober 2015) Eisen - Fietsparkeren Er moet tenminste het volgende aantal fietsparkeerplekken per woning aanwezig zijn: < 50 m2 GBO: 2 50 – 75 m2 GBO: 3 75 – 100 m2 GBO: 4 100 – 125 m2 GBO: 5 > 125 m2 GBO: 6 Ten behoeve van bezoekers wordt er binnen de deelgebieden conform de CROW normering minimaal 0,5 tot 1 fietsparkeerplaats per woning gerealiseerd welke openbaar toegankelijk is (Bron: ASVV 2012, CROW) Bij de fietsparkeerplaatsen worden ook aansluitpunten voor elektrische fietsen gerealiseerd.

3.4.4 Relatie mobiliteit en bestemmingen Het bovenstaande wordt in het bestemmingsplan vertaald door: De hierboven gehanteerde normen en verplichtingen op te nemen in Artikel 11 Overige regels. Indien er een Parapluplan parkeren van kracht wordt, moet daarin expliciet worden opgenomen dat er binnen dit bestemmingsplangebied sprake is van normen die gemotiveerd afwijken van de CROW of gangbare gemeentelijke normen. In de bestemming Groen wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren. Voor de realisatie van de gewenste fietsinfrastructuur is het nodig dat ook over de bestaande watergang langs de Maarssenbroeksedijk een fietsbrug wordt aangelegd. Deze is niet mogelijk in de vigerende bestemming Water in het bestemmingsplan Maarssenbroek-Werkgebied.

3.5 Milieu en duurzaamheid In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden_Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de aspecten milieu en duurzaamheid toegelicht. Het kader beschrijft de duurzaamheidsambities voor 6 thema's: Bouwen, Materiaalgebruik, Klimaatadaptatie, Energievoorziening, Duurzame mobiliteit en Gezond wonen. De toelichting is echter nog vrij beschrijvend van karakter.

3.5.1 Ambities duurzaamheid Op basis van het Stedenbouwkundig kader, zijn voor de realisatie van het Ruimtekwartier de volgende ambities geformuleerd voor duurzaamheid, klimaatadaptatie en energievoorziening: Bij nieuwbouw en renovatie is het Bouwbesluit van toepassing met normen voor de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Het Bouwbesluit hoeft niet in het bestemmingsplan te worden geregeld. Voor materialen wordt ernaar gestreefd dat zij afkomstig zijn uit de circulaire economie en milieubewust zijn geproduceerd. Hiervoor worden echter geen specifieke maatregelen voorgeschreven. Om wateroverlast in de toekomst te voorkomen, is bij nieuwbouw een voorkeur dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Hiervoor worden echter geen specifieke maatregelen voorgeschreven, maar de opgave kan wel in de regels worden geborgd. Klimaatadaptatie: toepassen van groen en het terugdringen van hittestress door daktuinen, groene gevels en een

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

21 - 56

robuuste groenstructuur. Deze worden echter niet voorgeschreven. Maatregelen worden opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Energie: de ambitie is om een duurzame energievoorziening te realiseren. Hiervoor worden echter geen specifieke maateregelen voorgeschreven. Voor de start van de ontwikkeling zal voor het gehele gebied een energievisie opgesteld dienen te worden. Mobiliteit: de ambitie is om een duurzame mobiliteit te realiseren. Hiervoor worden echter geen specifieke maatregelen voorgeschreven. Mobiliteit is toegelicht in paragraaf 3.3. Gezond wonen: de inrichting van de openbare ruimte en de gebouwde omgeving kan bijdragen aan een gezonde leefstijl. Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes nodigen uit tot beweging. Door autoparkeerplaatsen te clusteren en onder een verhoogd maaiveld te plaatsen is er meer ruimte voor deze verbindingen en een groene omgeving. Dit is geregeld in het groen-blauw casco.

3.5.2 Relatie duurzaamheid en bestemmingen Het bovenstaande wordt in het bestemmingsplan vertaald door: in de regels borgen dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 6.5.5 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie); natuurinclusief inrichten van de buitenruimte (artikel 3.3.1 Verplichting tot aanleg); voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen (artikel 6.2.9 Voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen).

3.6 Relatie met beeldkwaliteit In het 'Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden' zijn uitgangspunten gedefinieerd die gaan over 'stedenbouwkundige beeldkwaliteit'. Deze uitgangspunten zijn voor elk van de 3 plandelen geconcretiseerd in de vorm van een Toetsingskader, Aanbevelingen en Beeldkwaliteitsplan. Planetenbaan Noord - Toetsingskader, Aanbevelingen en Beeldkwaliteitsplan Planetenbaan Midden - Toetsingskader, Aanbevelingen en Beeldkwaliteitsplan Planetenbaan Zuid - Toetsingskader, Aanbevelingen en Beeldkwaliteitsplan In dit toetsingskader is het volgende opgenomen: toetsing aan het Randvoorwaarden document, vastgesteld juni 2020. aanbevelingen en een toelichting op de voorgestelde plankwaliteit kader voor de beeldkwaliteit voor de verdere uitwerking weergave van onderdelen die in het bestemmingsplan worden opgenomen. Door in de vorm van een toetsingskader te formuleren welke onderdelen in respectievelijk het kader beeldkwaliteit en het bestemmingsplan staan, worden mogelijke tegenstrijdigheden tussen de documenten vermeden. In dit bestemmingsplan staan dan ook geen aspecten die in het kader beeldkwaliteit al worden geregeld. Wel is in artikel 6.3.1 geregeld dat het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, aan toegelaten functies, de vormgeving en de gevelindeling van de bebouwing en aan de inrichting van de buitenruimte.

Deze documenten worden toegepast bij de behandeling van de plannen door de stedenbouwkundig supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Er heeft afstemming plaatsgevonden tussen de regels en richtlijnen die in het Toetsingskader zijn opgenomen en de regels in dit bestemmingsplan.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

22 - 56

3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden In paragraaf 1.1 Aanleiding plan is beschreven dat de gemeenteraad van Stichtse Vecht de randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling heeft vastgesteld in het document Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. Inmiddels heeft de planvorming meer concreet gestalte gekregen. In de samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemers zijn de plannen geconcretiseerd. Dit heeft tot gevolg gehad dat er op onderdelen aanleiding is geweest om af te wijken van het door de gemeenteraad vastgestelde kader. De afwijkingen zijn gemotiveerd door bureau MA.AN, die als stedenbouwkundig adviseur voor de gemeente betrokken is bij de planontwikkeling. Deze afwijkingen ten opzichte van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden zijn voorgelegd aan de gemeenteraad. Vervolgens zijn deze afwijkingen in dit bestemmingsplan verwerkt. In dit hoofdstuk worden de punten benoemd waarop is afgeweken van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden. Afwijkingen Planetenbaan-Noord Aanvullingen nav document MAAN Afwijkingen Planetenbaan-Midden Aanvullingen nav document MAAN Afwijkingen Planetenbaan-Zuid Aanvullingen nav document MAAN

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

23 - 56

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

24 - 56

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1 Inleiding Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het bestemmingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een taak die primair bij de gemeente ligt. Deze beleidsvrije taak is een vervolg op het criterium van een goede ruimtelijke ordening uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar dan in de bredere strekking van de fysieke leefomgeving. Een evenwichtige toedeling van functies aan activiteiten houdt in dat alle regels in het bestemmingsplan samen moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op welke manier de functies zijn toebedeeld in Planetenbaan is toegelicht in paragraaf 6.1. De gemeente hoeft niet alle regels die bijdragen aan het bereiken van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het bestemmingsplan op te nemen. Regels van het Rijk, de provincies en de waterschappen dragen ook bij aan een evenwichtige regulering van activiteiten. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan moet de gemeente hier rekening mee houden. Het is niet nodig - en soms ook niet mogelijk - om regels te stellen in het bestemmingsplan die ergens anders al zijn gesteld. Al die regels samen dragen bij aan het tot stand te brengen evenwicht. Zoals aangegeven is het bestemmingsplan kaderstellend en onderdeel van beleidsdoorwerking.

Om doelen en ambities voor de fysieke leefomgeving te bereiken dienen deze vastgelegd te worden in het bestemmingsplan. De regels in het bestemmingsplan zijn bindend voor de burgers, bedrijven, initiatiefnemers en de gemeente. Alvorens de regels opgesteld kunnen worden dienen de ambities en kaders bepaald te worden. Dat heeft plaatsgevonden met de vaststelling het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden (zie Hoofdstuk 3). Beleidskader De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door gemeentelijk, regionaal, provinciaal en landelijk beleid. Onderstaand wordt dit beleid kort samengevat, waarna in een conclusie de relevantie van dat beleid wordt beschreven.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1 Besluit ruimtelijke ordening / Ladder voor duurzame verstedelijking In deze paragraaf is het bestemmingsplan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking als neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en als verder aangevuld in artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking van de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht. De ladder voor duurzame verstedelijking is op 1 juli 2017 vereenvoudigd. Op grond van het artikel 3.1.6, tweede lid, moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet de behoefte op grond van een goede ruimtelijke ordening worden gemotiveerd. Deze Ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De Ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen, zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Betekenis voor het bestemmingsplan Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de Ladder sprake te zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro gedefinieerd als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De onderbouwing van de behoefte is opgenomen in paragraaf 4.3.4.

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

25 - 56

4.3 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verankerd in de Omgevingsvisie Utrecht en Interim Omgevingsverordening (hierna de Omgevingsverordening) Het van toepassing zijnde beleid voor het bestemmingsplan betreft: Mobiliteit, het planvoornemen voorziet in woningbouwontwikkelingen, hetgeen mobiliteitseffecten tot gevolg heeft. Stedelijke ontwikkelingen, het plangebied is aangewezen als stedelijk gebied, zie hiervoor onderstaande afbeelding. Kantoren, het plangebied is aangewezen als reductielocatie, zie hiervoor onderstaande afbeelding.

Afbeelding geldende regels voor het plangebied (bron: provincie Utrecht)

4.3.1 Mobiliteit In de Omgevingsvisie is onder meer opgenomen dat grootschalige woningbouwontwikkeling alleen mogelijk is door (grote) investeringen in bereikbaarheid. Ontwikkeling van bestaande en nieuwe knooppunten is noodzakelijk om een snelle en slimme overstap tussen de verschillende vervoerwijzen mogelijk te maken en daarmee de uitwisseling tussen nationale, regionale en lokale netwerken. Daarbij zet de provincie primair in op ontsluiting van (nieuwe) OV-knooppunten en vergroten van het fietsgebruik. Dit beleid is vertaald naar de instructieregel bereikbaarheid in de Omgevingsverordening. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Concreet betekent dit voor het bestemmingsplan dat in een vroeg stadium door middel van een mobiliteitsscan wordt gekeken welke mobiliteitseffecten optreden, en of de mobiliteitstoets bij de voorgenomen ontwikkeling in de leefomgeving noodzakelijk is. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen.

Voor de gebiedsontwikkeling Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek is door de gemeente een Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden opgesteld (november 2019). In deel B. Randvoorwaarden en Deel C. Bijlagen is de bedoelde mobiliteitsscan opgenomen, waarin uitvoerig is ingegaan op de mobiliteitsaspecten van de

(voorontwerp) Ruimtekwartier NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-VO01

26 - 56

planontwikkeling. In het kader van de m.e.r. heeft vervolgens een verdieping plaatsgevonden van dat onderzoek. De inhoud en uitkomsten van dat verdiepende onderzoek is opgenomen in paragraaf 5.9.

4.3.2 Stedelijke ontwikkelingen Van toepassing op het planvoornemen is artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking. Het bestemmingsplan ligt in het stedelijk gebied en kan daarmee op grond van artikel 9.15 bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. In het plangebied wordt verstedelijking in de vorm van woningbouw mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; Ad a: Provinciaal programma wonen en werken 2021 In dit provinciaal programma wonen en werken worden de kaders uit de Omgevingsvisie en het Kader samengebracht met de voor de provincie essentiële informatie uit de regionale programma's wonen en werken. Het programma bevat de uitwerking van de in de Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Bovendien worden via dit programma (realisatiedeel) woningbouw- en bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk gemaakt; in de Interim Omgevingsverordening is bepaald, dat bestemmingsplannen die nieuwe woningbouw- of bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk maken, moeten passen in dit provinciale programma (realisatiedeel) wonen en werken.

Voor de gemeente Stichtse Vecht zijn in dit programma de volgende cijfers opgenomen: 2020-2024 2025-2029 Binnenstedelijk Uitleg Totaal Binnenstedelijk Uitleg 3.244 44 3.288 783 0

Totaal Totaal 783

4.071

De woningaantallen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, passen binnen het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Ad b: Ten aanzien van bodemdaling kan worden vastgesteld dat het betreffende plangebied bestaat uit in de jaren zeventig van de vorige eeuw opgehoogde terreinen ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Maarssenbroek. Er doet zich geen bodemdaling voor in het plangebied.