Toelichting - bijl. 16 - Wijzigingsplan Willemshof (vastgesteld).pdf

Stichtse Vecht Willemshof wijzigingsplan

Willemshof Stichtse Vecht

wijzigingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1904.WPWillemshofTHN‐VG01

10‐03‐2020 23‐10‐2020 08‐03‐2021

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

44031236.20180631 projectleider:

ir. R.A. Sips

aangesloten bij:

Weena 505 3013 AL Rotterdam RBOI - Rotterdam (Delftsebv Poort) Verd. 35/36 Delftseplein 27b postbus 150 Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl

3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

9

Hoofdstuk 3

Onderzoek

11

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

11

3.2

Luchtkwaliteit

13

3.3

Bedrijven en milieuhinder

15

3.4

Externe veiligheid

15

3.5

Bodem

16

3.6

Water

16

3.7

Ecologie

19

3.8

Archeologie

20

3.9

Mer‐beoordeling

21

Hoofdstuk 4

Juridische regeling

23

4.1

Toetsing aan de wijzigingsregels

23

4.2

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

24

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

25

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

27

Bijlagen toelichting

29

Bijlage 1

Inrichting bestaande situatie

Bijlage 2

Inrichting nieuwe situatie

Bijlage 3

Toelichting en toetsing inrichtingsplan

Bijlage 4

Keuring bouwbesluit

Bijlage 5

Instemming Brandweer

Bijlage 6

AERIUS berekening

Bijlage 7

Memo Stikstofberekening

Bijlage 8

Aanmeldnotitie

Bijlage 9

Besluit vergunningverlening Natuur en Landschap

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

4

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

51

Artikel 1

Begrippen

51

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

53

Artikel 2

Verkeer

53

Artikel 3

Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)

54

Hoofdstuk 3

Overgangs‐ en slotregels

55

Artikel 4

Slotregel

55

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

Toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' van de gemeente Stichtse Vecht. Dat bestemmingsplan is op 30 januari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stichtse Vecht. Voor het recreatieterrein Willemshof, gelegen achter de Westbroekse Binnenweg 58, vigeert de bestemming 'Recreatie ‐ 3'. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied. Voor de globale ligging van het perceel en de plangrens wordt verwezen naar figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied In gezamenlijkheid hebben de besturen van zeven recreatieparken (Berkenhof, De Vier Hoeven, Zwaluwpark, De Molenpolder, Kleihoeve, De Veenhoeve en De Willemshof) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld. Voor het park Willemshof zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen door het opstellen van een Inrichtingsplan. De inrichting van de bestaande situatie, de inrichting van de nieuwe situatie en de toelichting en toetsing van de nieuwe inrichting, zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 1, Bijlage 2 en Bijlage 3. In de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het Bouwbesluit). Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

8

Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' uit 2018. De regels uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan. Het wijzigingsplan Willemshof bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.'. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

9

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.

2.1

Huidige situatie

Het park Willemshof ligt aan de Westbroekse Binnenweg 58 te Tienhoven. Dit park heeft een omvang van circa 0,3 hectare. Binnen het plangebied staan 14 chalets. De huidige situatie is weergegeven in Bijlage 1. In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) is in de overgangs‐ en slotbepalingen van de regels (artikel 30 overgangsrecht) het volgende opgenomen: Persoonsgebonden overgangsrecht recreatieverblijven Een recreatieverblijf dat vóór 1 januari 2005 permanent werd bewoond en sedertdien onafgebroken is bewoond mag als woning in gebruik blijven door;  personen die zulks kunnen aantonen,  personen die volgens de gemeentelijke basis Administratie in dat recreatieverblijf vóór die datum ingeschreven stonden. Op grond van bovenstaande hebben de bewoners gedoogbeschikkingen ontvangen. Een groot aantal bewoners had al in 1984 of in 1990 een gedoogbeschikking ontvangen voor permanente bewoning. De bewoners hebben, na een uitgebreide controle van de aangeleverde bewijsstukken, in 2008 een nieuwe gedoogbeschikking ontvangen. Deze situatie wordt nu ook planologisch gelegaliseerd.

2.2

Toekomstige situatie

Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet. Eén van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als Bijlage 2 en Bijlage 3 toegevoegd. Het inrichtingsplan van park Willemshof is op 23 september 2019 door het college goedgekeurd. Het plan gaat uit van de volgende maatregelen om aan de vereisen te voldoen:  Bij kavel 8 wordt de perceelsgrens aangepast ten behoeve van de toegang tot de parkeerplaats. In samenhang daarmee neemt de erfbebouwing af, waarmee ook het algehele bebouwingspercentage van het kavel omlaag gaat. Op deze manier voldoet het kavel aan het maximum bebouwingspercentage van 50%.  Bij kavel 9 worden diverse overkappingen verwijderd om op die manier te kunnen voldoen aan het maximum bebouwingspercentage van 50%.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

10



 

Bij kavel 10 is sprake van een bebouwingspercentage van 52%. Het college bij het instemmen met het Inrichtingsplan ingestemd met dit bebouwingspercentage voor dit perceel, waardoor er niet gesloopt hoeft te worden. Langs de oostelijke buitenrand van het terrein, langs de interne ontsluitingsweg en bij het huidige parkeerterrein achterop het park, wordt voorzien in de aanleg van groen. Er worden voldoende parkeerplaatsen ingericht.

De omvang van de individuele percelen, de bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd‐ en bijgebouwen en de inhoudsmaten van de hoofdgebouwen zijn eveneens opgenomen in Bijlage 3.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

11

Hoofdstuk 3

Onderzoek

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

Ontsluiting en verkeersafwikkeling De verkeersgeneratie, uitgaande van een gebruik van de chalet als recreatiewoning, bedraagt maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van 14 recreatiewoningen bedraagt dan 33 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen‐stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 14 woningen in dit gebiedstype bedraagt dan 82 mvt/etmaal. In de praktijk worden de chalets al permanent bewoond daardoor zal de verkeersgeneratie feitelijk niet toenemen. Wegverkeerslawaai Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB. De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1‐2 rijstroken). De Omgevingsdienst regio Utrecht kent een aandachtsgebiedenkaart voor geluidbelasting. Een uitsnede hiervan is opgenomen in figuur 3.1. Hieruit blijkt dat aan de Westbroekse Binnenweg met name een aandachtsgebied heeft direct langs de weg, dus aan de voorzijde van de aangrenzende percelen.

De meest bij de weg gesitueerde recreatiewoning kent een afstand van 32 m tot deze weg en valt binnen de groene zone op de aandachtsgebiedenkaart.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

12

Figuur 3.1 uitsnede Aandachtsgebiedenkaart Omgevingsdienst regio Utrecht Dit strookt verder met de gegevens uit het Geoloket, waar de verschillende belastingsniveaus in zones zijn weergegeven. Een uitsnede hiervan is in figuur 3.2 weergegeven. Voor aan de weg duidt de gele zone op een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB. De voorste recreatiewoningen liggen net op de grens 43‐48 dB (lichtgroen) en 38‐43 dB (donkergroen). De rest van het terrein kent een geluidbelasting van ten hoogste 43 dB in het donkergroene deel. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor geen van de recreatiewoningen overschreden.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

13

Figuur 3.2 Uitsnede Geoloket ‐ geluidbelasting wegverkeerslawaai (incl. aftrek art. 110g Wgh) Conclusie Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen in de praktijk niet zal leiden tot een toename van de verkeersintensiteiten. Verder wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden bij de recreatiewoningen die naar permanente woningen worden omgezet.

3.2

Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.1 weergegeven.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

14

Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm Stof Toetsing van stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 24‐uurgemiddelde concentratie fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie

Grenswaarde 40 µg/m³ 40 µg/m³ max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ 25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. NIBM In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);  een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen. WHO‐adviesnormen Naast grenswaarden uit de Wet milieubeheer heeft de World Health Organisation (WHO) zogenaamde Air Quality Guidelines (AQG) opgesteld. Deze WHO‐adviesnormen voor de buitenlucht zijn normen waaronder geen schadelijke gezondheidseffecten meer te verwachten zijn. De WHO‐adviesnormen zijn vrijblijvender dan de wettelijke grenswaarden. Er is immers geen wettelijke verplichting om deze adviesnormen te behalen.

 De WHO adviseert voor PM2,5 een jaargemiddelde advieswaarde van 10 µg/m³ en voor PM10 en NO2 een jaargemiddelde advieswaarde van 20 µg/m³. Onderzoek en conclusie De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl‐monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2019 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Er wordt tevens voldaan aan de adviesnormen van de WHO. Er zijn derhalve geen schadelijke gezondheidseffecten te verwachten op deze locatie.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

15

3.3

Bedrijven en milieuhinder

Beleid‐ en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur‐, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG‐publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. Onderzoek en conclusie Aan de Westbroekse Binnenweg 52, op circa 60 meter afstand, is een opslagbedrijf aanwezig. Dit bedrijf kan worden geschaald onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Met de afstand van circa 60 m wordt hieraan voldaan. Bovendien is tussen park Willemshof en het bedrijf nog het Zwaluwpark gesitueerd. Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat.

De functiewijziging van recreatie naar wonen levert geen beperkingen voor bedrijven in de omgeving. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de planuitvoering niet in de weg.

3.4

Externe veiligheid

Beleid‐ en normstelling Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;  vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen.

Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10‐6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. Vervoer van gevaarlijke stoffen Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

16

getreden. Het BEVT vormt de wet‐ en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10‐5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10‐6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10‐6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10‐6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Besluit externe veiligheid buisleidingen Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Onderzoek en conclusie Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het water of buisleidingen, er zijn daarnaast geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan. Er bevinden zich geen hoogspanningskabels in nabijheid van de planlocatie. In de directe nabijheid bevinden zich geen zendmasten die straling kunnen veroorzaken op de woningen.

3.5

Bodem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Noodzaak tot bodemonderzoek is daarom niet aan de orde. Bij latere aanvragen voor een omgevingsvergunning, zoals bij vervanging van chalets, zal op dat moment aangetoond moeten worden dat de bodem geschikt is voor de betreffende ontwikkeling.

3.6

Water

Waterbeheer en watertoets Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

17

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa:  Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal:  Nationaal Waterplan (NW)  Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)  Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)  Waterwet Provinciaal  Provinciaal Waterplan Waterschapsbeleid Het Waterbeheerplan 2016‐2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010‐2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht. In het Waterbeheerplan 2016‐2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016‐2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem.

Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:  Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'  Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;  Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;  Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;  Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;  Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;  Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;  Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven;  Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn‐West);  Behoud van de zelfstandige bevoegdheid. Huidige situatie Algemeen Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 58 te Tienhoven en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen. Bodem en grondwater Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II.

Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP ‐0,2 m.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

18

Het projectgebied ligt in peilgebied 62‐6 met een zomerpeil van NAP ‐0,8 m en een winterpeil van NAP ‐0,9 m.

Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl) Waterkwantiteit Rondom het plangebied zijn verschillende sloten aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is tevens veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noordwesten van het projectgebied De Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied ligt niet in de kern‐/beschermingszone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Over het gehele park is een vrijvervalriolering aangelegd waar de chalets voor de HWA op zijn aangesloten en waar afvoerputten op zijn aangesloten om het overtollige HWA snel af te voeren naar de omliggende sloten. De verantwoordelijkheid voor de aanleg, het onderhoud en het functioneren ligt bij de eigenaar van het chalet. Jaarlijks worden de putten geïnspecteerd, en indien nodig schoongemaakt. Al het huishoudelijk afvalwater word afgevoerd naar het hoofdriool in de Westbroekse Binnenweg. Het vrijvervalriool op park Willemshof is met een leiding ø 250 mm aangesloten op een inspectieput in de Westbroekse Binnenweg, welke via meerdere gemalen uiteindelijk in het rioolstelsel van Maarssen terechtkomt.

Dit rioolstelsel loost op de rioolwaterzuivering (RWZI) van Waternet aan de Diependaalsedijk Toekomstige situatie Algemeen De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en ‐beheer te verbeteren.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

19

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet‐uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's‐houdende materialen). Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden.

De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan‐ of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.7

Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aangezien het hier een functiewijziging betreft van een bestaande situatie (zie paragraaf 2.1) vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten. Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur‐ of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000‐gebied en tevens NNN‐gebied Oostelijke Vechtplassen bedraagt 45 meter. Directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring kunnen op voorhand worden uitgesloten. Om mogelijke effecten als gevolg van stikstofdepositie te kunnen beoordelen, is een stikstofberekening uitgevoerd, zie bijlage 6. Een toelichting op de berekening is opgenomen in bijlage 7. Gezien de uitkomsten van de berekening, is bij de provincie Utrecht een vergunning van de Wet natuurbescherming aangevraagd. De Provincie Utrecht heeft deze vergunning op 15 januari 2021 verleend.

Hierin geeft zij de vergunning af voor het omzetten van de bestemming verblijfsrecreatie naar permanente bewoning en het afbreken van enkele kleine overkappingen op recreatiepark Willemshof. De volledige vergunning staat in bijlage 9 van de toelichting. Conclusie Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan ook niet in de weg. De Provincie Utrecht heeft de vergunning afgegeven in het kader van de Wet natuurbescherming voordat het plan is vastgesteld.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

20

3.8

Archeologie

Regelgeving en beleid Erfgoedwet Op 1 juli 2016 is deze vervangen door de Erfgoedwet. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Gemeentelijk archeologiebeleid IN 2012 hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken. In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden. Onderzoek In figuur 3.3 is een uitsnede opgenomen van de archeologische beleidskaart.

Hieruit blijkt dat het plangebied ligt in een zone met variabele verwachtingswaarden. De beleidsmaatregel die daaraan gekoppeld is, is dat archeologisch onderzoek nodig is bij ingrepen vanaf 1.000m2 én dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld. De ontwikkeling betreft in dit geval het juridisch omzetten van de geldende bestemming voor de bestaande situatie. In combinatie daarmee komt er in beperkte mate erfbebouwing te vervallen. Van grootschalige (bodem)ingrepen is verder geen sprake, zodat de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek niet overschreden wordt.

Figuur 3.3. Uitsnede archeologische beleidskaart (voormalige) gemeente Maarssen

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

21

Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is daarnaast niet mogelijk, aangezien dit plan een wijzigingsplan betreft. Hiermee kunnen alleen die bestemmingen worden gewijzigd waar de wijzigingsbevoegdheid voor bedoeld is. Die wijzigingsbevoegdheid, uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', biedt in dit geval de mogelijkheid om de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer'. Het toevoegen van een nieuwe archeologische dubbelbestemming behoort daarom niet tot de mogelijkheden. Dit zal bij een volgende integrale herziening c.q actualisering verwerkt moeten worden. Conclusie Dit wijzigingsplan betreft hoofdzakelijk de omzetting van recreatiewoningen naar een permanente woningen. Vanwege het ontbreken van noemenswaardige bodemingrepen, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren.

3.9

Mer‐beoordeling

Toetsingskader In het Besluit milieueffectgrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig, projectmer‐plichtig of mer‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zie aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:  de kenmerken van de projecten;  de plaats van de projecten;  de kenmerken van de potentiële effecten. In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig (bijlage C en D), projectmer‐plichtig (bijlage C) of mer‐beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Onder deze drempelwaarden is een ontwikkeling niet rechtstreeks planmer‐, projectmer of mer‐beoordelingsplichtig. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden.

Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan ‐ ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft ‐ mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer‐beoordeling. Toetsing In het Besluit milieueffectrapportage zijn twee categorieën opgenomen waar deze ontwikkeling mogelijk onder geschaard kan worden. Dit betreft de categorie D10 (wijziging van een vakantiedorp buiten stedelijke zones) en D11.2 (stedelijk ontwikkelingsproject). Gelet op jurisprudentie met betrekking tot deze twee categorieën, kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling (legalisering woongebruik) niet onder één van beide kan worden geschaard. Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503) volgt dat de wijziging van recreatief naar permanent gebruik van woningen niet onder categorie D10 valt wanneer dit niet leidt tot wezenlijke andere en aanzienlijke nadelige milieueffecten ten opzichte van de huidige situatie en de wijziging slechts een beperkte toename van verkeer tot gevolg zal hebben. Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 12 juni 2019, r.o.

6.2 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) is categorie D11.2 evenmin van toepassing aangezien er geen sprake is van

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

22

uitbreiding van bebouwing. Volledigheidshalve is ervoor gekozen toch een aanmeldnotitie op te stellen om uit te sluiten dat het plan tot belangrijk negatieve milieugevolgen leidt. Deze aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 8. Conclusie Gelet op de bevindingen uit de aanmeldnotitie, wordt uitgesloten dat het plan mogelijk leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

23

Hoofdstuk 4

4.1

Juridische regeling

Toetsing aan de wijzigingsregels

In het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' is in artikel 13 lid 4 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 

 













de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden die niet vallen binnen het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura2000) van de Provincie Utrecht; > hieraan wordt voldaan, zie paragraaf 3.7; geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan; > zie Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid; de wijziging niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks‐ en ontwikkelmogelijkheden van de naastgelegen percelen en er vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake is van een verantwoord woon‐ en leefklimaat; > In hoofdstuk 3 zijn de relevante milieuhygiënische aspecten onderzocht, waaronder ook eventuele milieukundige belemmeringen voor omliggende functies. Hieruit komen geen belemmeringen naar voren. In hoofdzaak maakt dit plan op een bestaand terrein een nieuwe vorm van gebruik mogelijk. Er vinden enkele beperkte ruimtelijke ingrepen plaats, allen binnen de bestaande terreingrenzen. Van fysieke belemmeringen voor omliggende functies is daarom evenmin sprake.

de wijziging niet leidt tot een significante toename van de stikstofdepositie (immisie) in het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura 2000‐gebied); > zie paragraaf 3.7; Burgemeester en wethouders alvorens over de wijziging te beslissen op grond van een inrichtingsplan, schriftelijk advies inwinnen bij een deskundige inzake brandveiligheid, milieu en natuur; > een brandweeradvies is opgenomen in Bijlage 5. In Hoofdstuk 3 zijn de aspecten milieu en natuur voldoende onderzocht. sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan; > het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 3. Op 17 september 2019 heeft het college van B&W dit inrichtingsplan goedgekeurd. de minimale grondoppervlakte van een bouwperceel 150 m2 bedraagt; > het inrichtingsplan in Bijlage 3 biedt een overzicht van de grootte van de kavels. Hieruit blijkt dat alle kavels aan de minimummaat van 150m2 voldoen. parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning; > in het inrichtingsplan is onderbouwd dat er in de nieuwe situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en hoe de daarvoor benodigde extra parkeerplaatsen worden in gepast.

de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een bouwperceel niet meer bedraagt dan 50%; > het toegestane bebouwingspercentage van 50% per kavel is vastgelegd in de planregels.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

24











 

4.2

Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Na aanpassing van de inrichting, kent alleen kavel 10 nog een overschrijding van 2%, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd. het hoofdgebouw maximaal 250 m3 mag bedragen met een goothoogte van maximaal 3m en een bouwhoogte van maximaal 5 m; > de toegestane inhoudsmaat en de toegestane goot‐ en bouwhoogte voor hoofdgebouwen zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. ook de bestaande chalets voldoen hier reeds aan. de bijbehorende bouwwerken qua oppervlakte maximaal 30 m2 mag bedragen, qua goothoogte maximaal 3m en qua bouwhoogte maximaal 5 m, dan wel gelijk is aan de maximale maatvoering in de regels voor vergunningsvrij bouwen (Besluit omgevingsrecht); > de toegestane oppervlaktemaat en de toegestane goot voor bijbehorende bouwwerken zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Na aanpassing van de inrichting, kent alleen kavel 10 nog een overschrijding van 2%, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd. voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. > Alle chalets zijn gekeurd.

De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als Bijlage 4 opgenomen. op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn; > het inrichtingsplan in Bijlage 3 toont aan dat in de nieuwe situatie voldaan wordt aan de eis van 5%; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als er overwegend sprake is van aantoonbaar overgangsrechtelijke permanente bewoning vóór 1 januari 2005; > Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet; > Uit bovenstaande toetsing blijkt dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan. de wijzigingsbevoegdheid voor 28 december 2020 als ontwerp ter inzage is gelegd. > hieraan is voldaan.

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o' uit 2018. Hierdoor zijn voor de op de verbeelding vastgelegde bestemmingen Verkeer en Woongebied (voormalige recreatief park) de regels van dat plan van toepassing.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

25

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd. Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro is het kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

26

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

27

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overlegreacties In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro is het ontwerpwijzigingsplan toegestuurd aan de provincie Utrecht, de Omgevingsdienst regio Utrecht en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. De provincie en het waterschap hebben in hun reactie laten weten geen opmerkingen te hebben en met het plan kunnen instemmen. De Omgevingsdienst regio Utrecht heeft in haar reactie een aantal punten benoemd die om aanvulling vragen in het wijzigingsplan. Dit had betrekking op de bodemparagraaf, de ecologieparagraaf (m.b.t stikstofonderzoek) en de mer‐beoordeling (geen m.e.r‐beoordelingsplicht en gevolgen Natura2000). Deze onderwerpen zijn voor de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan tekstueel aangevuld in de toelichting van het wijzigingsplan en de bijbehorende aanmeldnotitie. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 11 december 2020 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze ter visie legging zijn er geen zienswijzen ontvangen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

28

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

bijlagen bij de Toelichting

Bijlage 1 Inrichting bestaande situatie

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

Willemshof

Huidige situatie dd. 21-09-2018 (1:500)

17

167 m²

9 m²

58 m² 16 m²

68 m²

5 m²

16

80 m²

7 m²

7 m²

174 m²

17 m²

10 m²

13

178 m²

8 m²

10 m²

62 m² 71 m² 1

15

214 m²

183 m²

63 m²

14 m²

7 m² 12

184 m²

8 m²

5 m²

7 m²

3 m²

68 m²

2

204 m²

5 m²

9 m²

11

6 m²

190 m²

88 m²

70 m²

3 10 5 m² 203 m²

150 m²

28 m² 9 m² 5 m²

24 m²

95 m²

5 m² 4

179 m² 21 m²

11 m²

61 m²

10 m²

10 m² 9 214 m²

7 m²

5 m²

10 m²

10 m²

8

251 m²

7 m²

104 m²

7

189 m² 4 m²

6 m²

71 m²

Legenda Plangebied (3.459 m²) Kavel in m² (totaal 2.681 m²) Bebouwing in m² (totaal 987 m²) Bijgebouwen in m² (totaal 150 m²) Overkapping (131 m²) Wegen (639 m²) Parkeren (139 m²)

put blusleiding tappunt

Bijlage 2 Inrichting nieuwe situatie

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

Willemshof

Nieuwe situatie

� Overkappingen in m' (totaal 131 m') � Wegen (578 m')

illii vuilcontainers

$ put

blusleiding

� tappunt

Bijlage 3 Toelichting en toetsing inrichtingsplan

Rho adviseurs voor leefruimte

44031236.20180631

memo

Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl

1.

Aan:

Gemeente Stichtse Vecht

Onderwerp:

Toelichting inrichtingsplan plan Willemshof

Datum:

25-6-2019

Referte:

Ir. R.A. Sips

Bijlagen:

1. 2. 3. 4.

Inrichtingstekening Willemshof bestaande situatie Inrichtingstekening Willemshof toekomstige situatie Fotobladen Blusvoorzieningen

Inleiding

Het recreatiepark Willemshof ligt aan de Westbroekse Binnenweg 58. Dit park heeft een omvang van circa 3.500 m2. Op het park zijn 14 chalets opgenomen. In het vigerend bestemmingsplan Maarssenveense Plassen e.o. (vastgesteld 30 januari 2018) heeft het recreatiepark de bestemming Recreatie - 3. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de recreatiebestemming per park om te zetten naar een woonbestemming. In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit). Voor het park Willemshof is de voorbereiding gestart om hiervan uiteindelijk de bestemming te kunnen wijzigen in een woonbestemming. Hiertoe zijn in de eerste plaats de bestaande kavels en de aanwezige bebouwing ingemeten en is nagedacht over een aangepaste inrichting om aan de gemeentelijke eisen te kunnen voldoen. Rho adviseurs bv heeft op basis van deze gegevens een ruimtelijk inrichtingsplan opgesteld dat als bijlage bij dit memo is gevoegd. Dit memo geeft tekst en uitleg over het inrichtingsplan. Eerst worden de eisen ten aanzien van het inrichtingsplan benoemd, waarna die vervolgens afzonderlijk toegelicht worden.

2.

Inrichtingsplan van het recreatiepark

Het inrichtingsplan voor het totale recreatiepark moet voldoen aan: 1. Digitale plankaart van het totale terrein met een schaal van 1:500. 2. Op deze kaart staat in kleur of arcering aangegeven de bestaande en nieuw aan te leggen groenvoorziening in m², waarbij duidelijk is wat bestaand en wat nieuw is. Ten aanzien van de groenvoorziening geldt dat het groen en het water daaronder valt en dat het afschermende groen/water rond het totale terrein maar dan wel op het gezamenlijk terrein gelegen en het groen/water langs de op het gezamenlijk terrein gelegen ontsluitingswegen mag worden meegerekend. 5% van het totale terrein moet zijn ingericht ten behoeve van algemene groenvoorziening. 3. Op de kaart staat de gezamenlijk te gebruiken speelvoorziening(en) aangegeven. 4. Op de kaart staan de parkeerplaatsen aangegeven. Dat kunnen de parkeerplaatsen op de individuele percelen zijn en/of een gezamenlijk te gebruiken parkeerterrein. De norm voor het totale terrein ligt op 1,6 parkeerplaats per woning. De norm mag niet worden afgewenteld op de openbare weg. De parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten qua afmeting voldoen aan de eisen van de CROW. De afmetingen van de parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten meetbaar zijn. 5. Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen ontsluitingswegen met de afmetingen. 6.

Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen brandveiligheidsvoorzieningen. 7. Bewijs dat het terrein voldoet aan de brandveiligheidseisen. 8. Foto’s van het terrein zodat een algemene indruk kan worden verkregen.

Toelichting IP Willemshof

blz. 1

3.

Puntsgewijze toelichting

Hieronder wordt per punt op deze vereisten ingegaan. Daarnaast zal ook alvast kort worden ingegaan op de individuele percelen (oppervlakte perceel, chalets en bijgebouwen), zodat een goede indruk kan worden gekregen van het park als geheel. 1. Digitale plankaart Door Rho adviseurs bv is een inrichtingstekening van zowel de huidige als de bestaande situatie opgesteld voor het totale terrein met een schaal van 1:500. Deze tekeningen zijn respectievelijk als bijlage 1 en bijlage 2 bij dit memo gevoegd. Op de tekeningen is een verklarende legenda opgenomen. Als voorzijde van de chalets wordt de zijde die grenst / gekeerd is aan de toegangsweg als voorzijde beschouwd. 2. Groenvoorzieningen Buiten het groen op de afzonderlijke percelen, kent het terrein in de huidige situatie geen algemeen (aangelegd) groen. In de nieuwe situatie wordt nieuw groen aangelegd langs de entree, langs de toegangsweg op het terrein en tussen enkele percelen op het terrein. Daar waar de toegangsweg de eerste woonpercelen bereikt, maakt de weg een lichte knik. Hier wordt aan één zijde ook in nieuw groen voorzien, ter begeleiding van de weg. Vervolgens worden langs de rand van de toegangsweg bij chalet 1, 2, 3 en 12 groenstroken aangelegd. Aan het eind van de centrale ontsluitingweg, waar nu nog onverharde open ruimte bestaat waar doorgaans geparkeerd wordt, zal eveneens groen worden aangelegd.

Tot slot wordt er groen aangelegd achter perceel 13. Door de aanleg van deze groenpercelen langs de toegangsweg ontstaat een meer open structuur, hetgeen de uitstraling van het park ten goede komt. De totale oppervlakte aan groen op het terrein die zo ontstaat, bedraagt 197 m². Dit bedraagt 5,5 % van het totale terrein, waarmee aan de eis wordt voldaan om tenminste 5% van de oppervlakte groen in te richten. 3. Speelvoorziening(en) Op het terrein zijn geen speelvoorzieningen aanwezig. Gelet op de beperkte algemene ruimte, komen die er ook in de nieuwe situatie niet. 4. Parkeerplaatsen Het parkeerterrein kent 14 percelen / chalets. In combinatie met de parkeer-eis van 1,6 parkeerplaats per chalet, moet er voorzien worden in 14 * 1,6 = 23 parkeerplaatsen. In de bestaande situatie wordt op verschillende manieren geparkeerd. Zowel langs de toegangsweg als op het open kavel achterop het terrein er ruimte om te parkeren. Een aantal chalets heeft op het eigen perceel ruimte gelaten om een auto kwijt te kunnen. In de nieuwe situatie zal het parkeren ook van deze drie mogelijkheden gebruik maken, met dat verschil dat er sprake zal zijn van aangelegde / gemarkeerde parkeerplaatsen. Deze staan op de inrichtingstekening van de nieuwe situatie stuk voor stuk ingetekend. Voor elk chalet is één verplichte parkeerplek aangewezen. Langs de toegangsweg wordt voorzien in 7 parkeerplaatsen.

Op het open kavel achterop het terrein worden 2 parkeerplaatsen aangelegd. De overige parkeerplaatsen worden bij de percelen zelf aangelegd. Ten behoeve van de parkeerplaats bij chalet 8 wordt de erfscheiding tussen chalet 7 en 8 en 8 en 9 iets aangepast. In totaal worden 24 parkeerplaatsen aangelegd, waarmee aan de eis van 23 wordt voldaan. Alle parkeerplaatsen voldoen aan de minimale afmetingen die het CROW beschrijft in het ASVV. 5. Ontsluitingswegen De centrale ontsluitingsweg van het terrein is ingetekend met een grijze kleur. Qua structuur verandert hier niets aan. Door het aanleggen van parkeerplaatsen, ontstaat er tussen de bestaande en nieuwe situatie wel een verschil in de oppervlakte ervan. 6.

Brandveiligheidsvoorzieningen

Op donderdag 23 augustus 2018 is overleg gevoerd met de brandweer. Zij stemmen in met het inrichtingsplan. Op het park is een geboorde put aanwezig met een capaciteit van 60 m 3 per uur. Van daaruit loopt een drogeblusleiding van 75 mm met twee bovengrondse aftappunten ter hoogte van de kavels 11 en 13. Een overzichtstekening hiervan is opgenomen in bijlage 4. 7.

Brandveiligheidseisen

Op 1 oktober 2018 heeft Schijf bronbemaling een test uitgevoerd op de geboorde put. Dit rapport is verstrekt aan de Veiligheidsregio Utrecht. Op 14-11-2018 heeft de VRU in haar brief aangeven dat ‘ Het bouwwerk voldoet aan de brandveiligheidseisen’. Dit verslag is op 15-11-2018 aan de Gemeente Stichtse Vecht verstrekt.

Toelichting IP Willemshof

blz. 2

8.

Leefbaarheid park

Na goedkeuring van het inrichtingsplan gaat het park op de schop. Voor chalet 1, 2, 3 en 12 worden groenstroken aangelegd. Tevens zal de grond rond deze chalets worden ontgraven en nieuwe grond, paden en zitruimte aangelegd worden. Ook zal er waar nodig nieuwe erfscheiding geplaatst worden waarbij dit voldoet aan het bestemmingsplan. Omdat dit teruggeplaatst is t.o.v. de weg vanwege de groenstrook ontstaat hierdoor een open en speels karakter. De gewenste visuele verbetering van de zichtlijn naar de chalets 16 en 17 wordt gerealiseerd door de overkapping over het pad (tussen 13 en 15) te verwijderen. Verder wordt er een groenstrook aangelegd langs de toegangsweg bij de ingang en wordt de toegangsweg en de parkeerplaatsen opgehoogd en opnieuw verhard. Omdat alles op de schop gaat zal de bewoners aangeboden worden een eigen stroomaansluiting aan te laten leggen, zodat tussenmeters kunnen vervallen. De locatie van een slagboom wordt nog vastgesteld, maar zal waarschijnlijk tussen chalet 1 en 13 geplaatst worden, zodat de doorgang op de Westbroekse Binnenweg geborgd is. Tenslotte zullen de chalets die nu vervallen ogen worden gerenoveerd, zodat het park de uitstraling krijgt van een park waar het goed toeven is. 9.

Plan van aanpak 

De aanleg van 24 parkeerplaatsen zoals aangegeven op de tekening.



De aanleg van een zevental groenstroken bij perceel 1, 2, 3, 12, en 17, tussen 4 en 7 en bij de ingang zoals aangegeven op de tekening.



Het ophogen van het terrein.



Het waar nodig renoveren van chalets 1, 2, 3, 12, 16 en 17 en bijbehorende perceelinrichting.



Het waar nodig herstellen van erfscheidingen.



Het aanpassen van de overkappingen bij chalet 9 en tussen 13 en 15 volgens tekening.



Het wijzigen van de grenzen van percelen zoals aangegeven op de tekening tussen perceel 3 en 4, 7 en 8, 13 en 17 zodat deze voldoen aan de in het bestemmingsplan gestelde eisen



Het plaatsen van een slagboom.

10. Gewenst eindbeeld Betreffende de verdere ontwikkeling van het park zijn er een aantal opties. Romijn Projecten is eigenaar van de ondergrond en 7 chalets. De resterende 7 chalets zijn eigendom van de bewoners, waarbij deze de grond huren. Dit is van belang voor het eindbeeld.  Het voorste deel van het park bij volledige beschikbaarheid ontwikkelen tot nieuwe wooneenheden, waarbij er nieuwe percelen ontstaan. Op het achterste deel kan dan de huidige situatie gehandhaafd blijven, waarbij het aan de huidige huurders is om, na koop van de grond, tot een nieuwe situatie te komen. 

Het op termijn verkopen van de percelen, waarbij de kopers worden gewezen op de mogelijkheid hier een nieuwe wooneenheid op te plaatsen. Hierbij kan herschikking van de inrichting (met name het deel aan de rechterzijde bij entree van het park) een onderdeel uitmaken.



Het op termijn overnemen van de chalets indien de huurder zijn huurovereenkomst beëindigt, waardoor er na vervolgens de nodige aanpassingen door te voeren qua inrichting en uitstraling een kwaliteitsslag gemaakt kan worden.

11. Foto’s algemene indruk park Willemshof In bijlage 3 zijn fotobladen opgenomen die een algemene indruk geven van de opzet en inrichting van park Willemshof.

Toelichting IP Willemshof

blz. 3

4.

Individuele percelen

Naast de voorgeschreven punten voor het inrichtingsplan voor het terrein zijn ook enkele eisen ten aanzien van de individuele percelen beschouwd (zie Bijlage 1 ‘Tabel met huidige bebouwing’ en Bijlage 2 ‘Tabel met toekomstige bebouwing’):

1. Percelen minimaal 150 m² Elk perceel moet minimaal 150 m² zijn. De percelen op het recreatiepark Willemshof verschillen van omvang. Dit loopt uiteen van 150m² (perceel 3) tot 251 m² (perceel 8). Hiermee voldoen alle percelen in de bestaande situatie reeds aan de voorgeschreven minimumoppervlakte van 150 m². In de nieuwe situatie zal een aantal percelen een aangepaste oppervlakte krijgen. Dit betreft de percelen 1, 2, 3 en 12. De oorzaak daarvan is de aanleg van een groenstrook voor achter de percelen 1, 2, 3 en 12, die doorloopt tussen de percelen 2 en 3. Daarmee is bovendien een grenswijziging gemoeid tussen de percelen 2 en 3. Ook na deze aanpassing, zullen alle percelen blijven voldoen aan de minimum oppervlaktemaat van 150 m².

2. Bebouwingspercentage maximaal 50% Aan de hand van de ingemeten oppervlakten, is per perceel ook het bebouwingspercentage bepaald. Dit loopt uiteen van 22% tot 71% in de huidige situatie. Aangezien er in de nieuwe situatie enkele kavelgrenzen aangepast worden, verandert ook het bebouwingspercentage. In de nieuwe situatie lopen de bebouwingspercentages daarom uiteen van 20% tot 72%. Er zijn in totaal twee percelen waar het maximum bebouwingspercentage van 50% overschreden wordt, dit zijn perceel 8 (51%) en 9 (71%). Voor deze twee percelen geldt dat de oppervlakte van de hoofdbebouwing - in de vorm van het chalet - onder de 50% blijft. De overschrijding wordt in deze twee situaties veroorzaakt door bijgebouwen dan wel overkappingen. Bij chalet 10 speelt de bijzondere situatie dat de bewoner zowel bij de eigenaar van De Willemshof als bij de eigenaar van het Zwaluwpark een stuk grond huurt, waarbij op het gehele perceel één gebouw geplaatst is. Uitgaande van die situatie bedraagt het bebouwingspercentage 52%, waarbij eveneens de oppervlakte van de hoofdbebouwing – in de vorm van het chalet- onder de 50% blijft.

3. Hoogte en inhoud chalets In bijlage 1 en 2 is de hoogtemaat van de chalets opgenomen. De goothoogten lopen uiteen van 2,65 m tot 2,95 m en de bouwhoogten lopen uiteen van 2,65 m tot 3,9 m. Hiermee wordt voldaan aan de maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 m. De inhoudsmaten van de chalets lopen uiteen van 60 m3 tot 248 m3. Hiermee voldoen ze allemaal aan de maximum inhoudsmaat van 250 m3.

4. Hoogte en oppervlakte bijbehorende bouwwerken Van de bijgebouwen en overkappingen op het terrein zijn de oppervlakte- en hoogtematen weergegeven in bijlage 1 en 2. De goothoogte van de bijgebouwen en overkappingen loopt uiteen van 1,8 m tot 2,9 m en blijft hiermee binnen de maat van 3 m. De bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen loopt uiteen van 2,1 m tot 3,9 m en blijft daarmee binnen de maat van 5 m. De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen per perceel, loopt uiteen van 4,6 m² tot 57 m². De oppervlakte van 57 m2 doet zicht voor op perceel 9 en betreft de enige overschrijding van de maximum oppervlaktemaat van 30 m2 die de gemeente hanteert voor bijbehorende bouwwerken.

5. Bijzondere omstandigheden Op de plattegrond is de bebouwing en de grond aangegeven zoals deze vanuit de Willemshof bereikbaar is. Een deel van deze grond (het deel wat ligt buiten de rode contouren bij perceel 8, 10, 11 en 12) is reeds bij de legalisatie van het Zwaluwpark naar woonbestemming meegenomen omdat dit volgens de kadastrale grens bij het Zwaluwpark hoort. Dit betreft grond wat al meerdere decennia in gebruik is door bewoners op De Willemshof. Omdat deze grond reeds de woonbestemming heeft kan dit niet nogmaals meegenomen worden in de bestemmingswijziging. Daarom is dit zichtbaar aangegeven door deze buiten de rode contouren te laten vallen, waarbij de delen transparanter zijn weergegeven. Zoals genoemd onder punt 2 heeft de bewoner van chalet 10 voor deze grond een aparte huurovereenkomst met het Zwaluwpark. Om de belangen van deze bewoner te borgen is er tegenover deze bewoner een verklaring opgemaakt … dat zo zij de grond op het Zwaluwpark zoals dit nu het geval is huren, wij het huurrecht van perceel 10 van De Willemshof niet eenzijdig beëindigen… Deze verklaring is bij dit inrichtingsplan gevoegd. Op deze wijze is zichtbaar welk deel betrekking heeft op de bestemmingswijziging van de grond (binnen de rode contouren, namelijk het kadastrale perceel) en welk deel van belang is voor het inrichtingsplan (inclusief het deel buiten de rode contouren).

Betreffende perceel nummer 13 heeft de eigenaar van het voorliggende woonhuis, Westbroekse Binnenweg 58, het kooprecht (geen plicht) van een deel van de grond indien het chalet nummer 13 verwijderd wordt. Dit stuk grond is door middel van een roze lijn

Toelichting IP Willemshof

blz. 4

weergegeven, waarbij het perceeldeel donkerder is weergegeven. Dit staat het huurrecht en/of woongenot van de huidige gebruiker niet in de weg. Het verzoek tot bestemmingswijzing zoals weergegeven in dit inrichtingsplan betreft dus uitsluitende de grond aangegeven binnen de rode contouren.