Document · PDF

Toelichting - bijl. 15 - Wijzigingsplan Zwaluwpark (vastgesteld).pdf

Commissie Fysiek Domein 13 april 2021, gemeente Stichtse VechtBij agendapunt: a.: Ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Plassen, 2e herziening (veegplan).14.765 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Stichtse Vecht Zwaluwpark Wijzigingsplan

Stichtse Vecht Zwaluwpark

wijzigingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1904.WPZwaluwparkTHN-VG01

07-03-2018 12-11-2018 10-01-2019

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

44000313.20171590 projectleider:

R.A. Sips

Delftseplein 27b

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, micr�� elke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk we�elijk een openbaar karakter hee�� ekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Leeswijzer

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

2.2

Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3

Onderzoek

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

3.2

Luchtkwaliteit

3.3

Bedrijven en milieuhinder

3.4

Externe veiligheid

3.5

Bodem

3.6

Water

3.7

Ecologie

3.8

Archeologie

3.9

Mer‐beoordeling

Hoofdstuk 4

Juridische regeling

4.1

Toetsing aan de wijzigingsregels

4.2

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bijlagen toelichting

Bijlage 1

Planboekje

Bijlage 2

Addendum bij inrichtingsplan ‐ parkeren

Bijlage 3

Keuring bouwbesluit

Bijlage 4

Bezoekverslag brandweer

Bijlage 5

AERIUS berekening

Bijlage 6

Memo Stikstofberekening

Bijlage 7

Nota overlegreacties

Rho adviseurs voor leefruimte

Regels

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Artikel 2

Verkeer

Artikel 3

Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 4

Algemene aanduidingsregels

Hoofdstuk 4

Overgangs‐ en slotregels

Artikel 5

Slotregel

Rho adviseurs voor leefruimte

Toelichting

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' van de gemeente Stichtse Vecht. Dit bestemmingsplan is op 30 januari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stichtse Vecht. Op de locatie aan de Westbroekse Binnenweg 56A vigeert de bestemming 'Recreatie ‐ 3'. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Wonen'. Voor de globale ligging van het perceel en de plangrens wordt verwezen naar figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied In gezamenlijkheid hebben de besturen van zeven recreatieparken (Berkenhof, De Vier Hoeven, Zwaluwpark, De Molenpolder, Kleihoeve, De Veenhoeve en De Willemshof) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld. Voor het Zwaluwpark zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen. Er is een inmeting van het park, de kavels en chalets verricht. Deze inmeting is verwerkt in figuur 'nulmeting chalets en kavels' in bijlage 1. In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit).

Rho adviseurs voor leefruimte

Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' uit 2018. De regels uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan. Het wijzigingsplan Zwaluwpark bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.'. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.

2.1

Huidige situatie

Het Zwaluwpark ligt aan de Westbroekse Binnenweg 56A te Tienhoven. Dit park heeft een omvang van ruim 1,8 hectare. Binnen het plangebied staan 62 chalets, de meesten met vrijstaand bijgebouw. De huidige situatie is weergegeven in figuur 'nulmeting chalets en kavels' in bijlage 1. In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) is in de overgangs‐ en slotbepalingen van de regels (artikel 30 overgangsrecht) het volgende opgenomen: Persoonsgebonden overgangsrecht recreatieverblijven Een recreatieverblijf dat vóór 1 januari 2005 permanent werd bewoond en sedertdien onafgebroken is bewoond mag als woning in gebruik blijven door;  personen die zulks kunnen aantonen,  personen die volgens de gemeentelijke basis Administratie in dat recreatieverblijf vóór die datum ingeschreven stonden. Op grond van bovenstaande hebben de bewoners gedoogbeschikkingen ontvangen. Een groot aantal bewoners had al in 1984 of in 1990 een gedoogbeschikking ontvangen voor permanente bewoning. De bewoners hebben, na een uitgebreide controle van de aangeleverde bewijsstukken, in 2008 een nieuwe gedoogbeschikking ontvangen. Deze situatie wordt nu ook planologisch gelegaliseerd.

2.2

Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is gestart met het geschikt maken van de chalets voor permanente bewoning. De bestaande woningen (chalets) zijn inpandig aangepast, zo zijn onder meer rookmelders geplaatst en hebben er aanpassingen aan de rookgasafvoer plaatsgevonden. De bouwhoogte van elk hoofdgebouw blijft gelijk. Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet. Eén van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als bijlage 1 toegevoegd. Het inrichtingsplan van het Zwaluwpark is op 3 oktober 2017 door het college goedgekeurd. Nadien is een addendum opgesteld waarin het onderdeel parkeren verder is aangescherpt. Dit is opgenomen als bijlage 2.

Rho adviseurs voor leefruimte

Het plan gaat uit van de volgende maatregelen om aan de vereisen te voldoen:  samenvoegen van kavel 10 en 12, waarbij nummer 12 het hoofdgebouw wordt en nummer 10 het bijgebouw. Kavel 10 komt als zelfstandig kavel te vervallen;  het pad tussen kavels 14 en 16 word dusdanig verlegd richting kavel 16, dat een deel van de grond van kavel 15 aan kavel 14 kan worden toegevoegd om zo een oppervlakte van 150 m2 te creeren. Een kleine strook wordt daarbij aan kavel 16 toegevoegd om aan het bebouwingspercentage te voldoen;  kavels 26, 44 en 55 komen te vervallen. Deze drie kavels worden deels benut voor de aanleg van nieuwe parkeerkoffers en deels toegevoegd aan omliggende percelen.  ter compensatie van de 4 vervallen kavels, worden aan de oostzijde van het park op de groenstrook (nu moestuin / kinderboerderij) 4 nieuwe kavels ingericht;  langs de 4 nieuwe kavels bij de voormalige moestuin, worden tevens parkeerkoffers gerealiseerd;  het voorterrein wordt heringericht waarmee extra parkeerplaatsen worden gecreëerd. Langs de weg wordt een groenstrook aangelegd om het voorterrein aan het zicht te onttrekken;  bij de kavels wordt in extra parkeerplaatsen voorzien. De omvang van de individuele percelen, de bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd‐ en bijgebouwen zijn opgenomen in bijlage 1.

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 3

Onderzoek

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.

3.1

Verkeer en wegverkeerslawaai

Ontsluiting en verkeersafwikkeling De verkeersgeneratie, uitgaande van een gebruik van de chalet als recreatiewoning, bedraagt maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van 62 recreatiewoningen bedraagt dan circa 143 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen‐stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 62 woningen in dit gebiedstype bedraagt circa 360 mvt/etmaal. In de praktijk worden de chalets al permanent bewoond daardoor zal de verkeersgeneratie feitelijk niet toenemen. Wegverkeerslawaai Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB. De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1‐2 rijstroken). De Omgevingsdienst regio Utrecht kent een aandachtsgebiedenkaart voor geluidbelasting. Een uitsnede hiervan is opgenomen in figuur 3.1. Hieruit blijkt dat aan de Westbroekse Binnenweg met name een aandachtsgebied heeft direct langs de weg, dus aan de voorzijde van de aangrenzende percelen.

De meest bij de weg gesitueerde recreatiewoning kent een afstand van 41 m tot deze weg en valt binnen de groene zone op de aandachtsgebiedenkaart.

Figuur 3.1 uitsnede Aandachtsgebiedenkaart Omgevingsdienst regio Utrecht Rho adviseurs voor leefruimte

Dit strookt verder met de gegevens uit het Geoloket, waar de verschillende belastingsniveaus in zones zijn weergegeven. Een uitsnede hiervan is in figuur 3.2 weergegeven. Voor aan de weg duidt de gele zone op een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB. De rest van het terrein kent een geluidbelasting van ten hoogste 43 dB in het donkergroene deel en 48 dB in het lichtgroene deel. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor geen van de recreatiewoningen overschreden.

Figuur 3.2 Uitsnede Geoloket ‐ geluidbelasting wegverkeerslawaai (incl. aftrek art. 110g Wgh) Conclusie Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen in de praktijk niet zal leiden tot een toename van de verkeersintensiteiten. Verder wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden bij de recreatiewoningen die naar permanente woningen worden omgezet.

3.2

Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Rho adviseurs voor leefruimte

Stof stikstofdioxide (NO2) fijn stof (PM10)

Toetsing van jaargemiddelde concentratie jaargemiddelde concentratie 24‐uurgemiddelde concentratie fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Grenswaarde 40 µg/m³ 40 µg/m³ max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ 25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. NIBM In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);  een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen. WHO‐adviesnormen Naast grenswaarden uit de Wet milieubeheer heeft de World Health Organisation (WHO) zogenaamde Air Quality Guidelines (AQG) opgesteld. Deze WHO‐adviesnormen voor de buitenlucht zijn normen waaronder geen schadelijke gezondheidseffecten meer te verwachten zijn. De WHO‐adviesnormen zijn vrijblijvender dan de wettelijke grenswaarden. Er is immers geen wettelijke verplichting om deze adviesnormen te behalen.

 De WHO adviseert voor PM2,5 een jaargemiddelde advieswaarde van 10 µg/m³ en voor PM10 en NO2 een jaargemiddelde advieswaarde van 20 µg/m³. Onderzoek en conclusie De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl‐monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Er wordt tevens voldaan aan de adviesnormen van de WHO. Er zijn derhalve geen schadelijke gezondheidseffecten te verwachten op deze locatie.

Rho adviseurs voor leefruimte

3.3

Bedrijven en milieuhinder

Beleid‐ en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur‐, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG‐ publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. Onderzoek en conclusie Aan de Westbroekse Binnenweg 52, op circa 12 meter afstand, is een opslagbedrijf aanwezig. Dit bedrijf kan worden geschaald onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Aan de richtafstand tot de woningen op het Zwaluwpark wordt derhalve voldaan. Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat.

De functiewijziging van recreatie naar wonen levert geen beperkingen voor bedrijven in de omgeving. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de planuitvoering niet in de weg.

3.4

Externe veiligheid

Beleid‐ en normstelling Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;  vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen.

Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10‐6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. Vervoer van gevaarlijke stoffen Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet‐ en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met

Rho adviseurs voor leefruimte

het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10‐5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10‐6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10‐ 6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10‐6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Onderzoek en conclusie Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het water of buisleidingen, er zijn daarnaast geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan. Er bevinden zich geen hoogspanningskabels in nabijheid van de planlocatie. In de directe nabijheid bevinden zich geen zendmasten die straling kunnen veroorzaken op de woningen.

3.5

Bodem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Ook de vervanging van enkele chalets vindt plaats op het bestaande recreatieterrein. Noodzaak tot bodemonderzoek is niet aan de orde.

3.6

Water

Waterbeheer en watertoets Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Rho adviseurs voor leefruimte

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa:  Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal:  Nationaal Waterplan (NW)  Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)  Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)  Waterwet Provinciaal  Provinciaal Waterplan Waterschapsbeleid Het Waterbeheerplan 2016‐2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010‐2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht. In het Waterbeheerplan 2016‐2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016‐2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem.

Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:  Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'  Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;  Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;  Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;  Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;  Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;  Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;  Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven;  Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn‐West);  Behoud van de zelfstandige bevoegdheid. Huidige situatie Algemeen Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 56A te Tienhoven en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen. Bodem en grondwater Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II.

Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP ‐0,2 m.

Rho adviseurs voor leefruimte

Het projectgebied ligt in peilgebied 62‐6 met een zomerpeil van NAP ‐0,8 m en een winterpeil van NAP ‐ 0,9 m.

Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl) Waterkwantiteit Rondom het plangebied zijn verschillende sloten rondom aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is tevens veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noordwesten van het projectgebied De Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied ligt niet in de kern‐/beschermingszone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Over het gehele park is een vrijvervalriolering aangelegd met buizen rond ø 160mm waar alle chalets op zijn aangesloten. De verantwoordelijkheid voor de aanleg, het onderhoud en het functioneren ligt bij de beheerstichting. Jaarlijks worden de putten geïnspecteerd, en indien nodig schoongemaakt. Al het huishoudelijk afvalwater word afgevoerd naar het hoofdriool in de Westbroekse Binnenweg. Het vrijvervalriool op het Zwaluwpark is met een leiding ø 250 mm aangesloten op een inspectieput in de Westbroekse Binnenweg. In de oostzijde van de weg ligt een vrijvervalriool ø 250 mm, welke via meerdere gemalen uiteindelijk in het rioolstelsel van Maarssen terechtkomt.

Dit rioolstelsel loost op de rioolwaterzuivering (RWZI) van Waternet aan de Diependaalsedijk. Toekomstige situatie Algemeen De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project hoofdzakelijk bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en ‐beheer te verbeteren. De nieuwe recreatiewoningen vervangen de woningen die zullen worden gesloopt om aan de vereisten voor bestemmingswijziging te voldoen. Als gevolg hiervan wordt de totale oppervlakte bebouwing niet vergroot.

Rho adviseurs voor leefruimte

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. De locatie ligt in een provinciale milieuzone '100-jaarsaandachtsgebied', in deze zone zijn functiewijzigingen die kunnen leiden tot een verslechtering van de grondwaterkwaliteit niet toegestaan. Dit geldt tevens voor bedrijfstypen met een bodemrisico. De beoogde functiewijziging leidt niet tot verslechtering van de grondwaterkwaliteit. Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater.

In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.7

Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aangezien het hier hoofdzakelijk een functiewijziging betreft van een bestaande situatie (zie paragraaf 2.1) vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten. De vervangende chalets worden gesitueerd binnen de plangrenzen van het bestaande recreatieterrein op het speelveld. Het veld wordt intensief gebruikt en is goed onderhouden. De bouw van enkele vervangende chalets zal daarom niet leiden tot effecten op beschermde soorten. De omgeving van het recreatieterrein biedt voldoende alternatief leefgebied voor eventueel aanwezige soorten. Het recreatieterrein ligt in directe nabijheid van het Natura 2000-gebied. Er is een AERIUS berekening uitgevoerd om de feitelijke situatie vast te kunnen leggen. Uit de berekening blijkt dat sprake is van stikstofdepositie van 1,07 mol/ha/jr. op zoekgebied Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden buiten afgesloten zeearmen in Natura 2000-gebied Oostelijke vechtplassen, als gevolg van het stoken van aardgas en de verkeersgeneratie. Omdat sprake is van een (wijziging) nieuw project waarvoor nog niet eerder een vergunning is verleend, is een vergunning Wnb aangevraagd om de feitelijke situatie vast te leggen.

Met het voornemen de vergunning te verlenen heeft de provincie Utrecht deze inmiddels als ontwerp gepubliceerd. De berekening die bij de aanvraag is gevoegd en de bijbehorende uitgangspunten, zijn opgenomen in bijlage 5 en bijlage 6.

Rho adviseurs voor leefruimte

Conclusie Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

3.8

Archeologie

Regelgeving en beleid Wet archeologische monumentenzorg Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Op 1 juli 2016 is deze vervangen door de Erfgoedwet. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Gemeentelijk archeologiebeleid IN 2012 hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken.

In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden. Onderzoek In figuur 3.3 is een uitsnede opgenomen van de archeologische beleidskaart. Hieruit blijkt dat het plangebied ligt in een zone met variabele verwachtingswaarden. De beleidsmaatregel die daaraan gekoppeld is, is dat archeologisch onderzoek nodig is bij ingrpen vanaf 1.000m2 én dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld. De ontwikkeling betreft in dit geval het juridisch omzetten van de geldende bestemming voor de bestaande situatie. In combinatie daarmee komt enkele bebouwing te vervallen en zullen vier nieuwe kavels worden ingericht ter plaatse van de bestaande moestuin. Gelet op de omvang van de bebouwing die daar mag worden gerealiseerd, blijft dit ruimschoot onder de drempelwaarde van 1.000m2. Van grootschalige (bodem)ingrepen is verder geen sprake, zodat de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek niet overschreden wordt.

Rho adviseurs voor leefruimte

Figuur 3.3. Uitsnede archeologische beleidskaart (voormalige) gemeente Maarssen

Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is daarnaast niet mogelijk, aangezien dit plan een wijzigingsplan betreft. Hiermee kunnen alleen die bestemmingen worden gewijzigd waar de wijzigingsbevoegdheid voor bedoed is. Die wijzigingsbevoegdheid, uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', biedt in dit geval de mogelijkheid om de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer'. Het toevoegen van een nieuwe archeologische dubbelbestemming behoort daarom niet tot de mogelijkheden. Dit zal bij een volgende integrale herziening c.q actualisering verwerkt moeten worden. Conclusie Dit wijzigingsplan betreft hoofdzakelijk de omzetting van recreatiewoningen naar een permanente woningen. Vanwege het ontbreken van noemenswaardige bodemingrepen, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren.

3.9

Mer‐beoordeling

Toetsingskader In het Besluit milieueffectgrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig, projectmer‐plichtig of mer‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zie aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: Rho adviseurs voor leefruimte

  

de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer‐plichtig (bijlage C en D), projectmer‐plichtig (bijlage C) of mer‐ beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Onder deze drempelwaarden is een ontwikkeling niet rechtstreeks planmer‐, projectmer of mer‐beoordelingsplichtig. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan ‐ ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft ‐ mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer‐beoordeling. Toetsing Het plan brengt met zich dat een aantal bestaande recreatiewoningen permanent bewoond mogen worden. De opzet en de vormgeving van het park wijzigen niet. Het planologisch toestaan van het gebruik van de recreatiewoningen als burgerwoningen voorziet niet in activiteiten die een milieueffect kunnen hebben. Er kan dan ook niet worden gesproken van een wijziging van de in bijlage D11.2 benoemde activiteit.

In de bijlage wordt onder D.11.2 als activiteit de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd in het geval de activiteit betrekking heeft op een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. Conclusie Gelet op de kenmerken van het plan kan op voorhand worden geconcludeerd dat er hiermee geen belangrijke negatieve milieugevolgen aan de orde zijn die een milieueffectrapportage rechtvaardigen.

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 4

4.1

Juridische regeling

Toetsing aan de wijzigingsregels

In het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' is in artikel 13 lid 4 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming 'Recreatie ‐ 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 

 



de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden die niet vallen binnen het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura2000) van de Provincie Utrecht; > hieraan wordt voldaan, zie paragraaf 3.7; geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan; > zie Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid; de wijziging niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks‐ en ontwikkelmogelijkheden van de naastgelegen percelen en er vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake is van een verantwoord woon‐ en leefklimaat; > In hoofdstuk 3 zijn de relevante milieuhygiënische aspecten onderzocht, waaronder ook eventuele milieukundige belemmeringen voor omliggende functies. Hieruit komen geen belemmeringen naar voren. In hoofdzaak maakt dit plan op een bestaand terrein een nieuwe vorm van gebruik mogelijk. Er vinden enkekl beperkte ruimtelijke ingrepen plaats, allen binnen de bestaande terreingrenzen. Van fysieke belemmeringen voor omliggende functies is daarom evenmin sprake.

de wijziging niet leidt tot een significante toename van de stikstofdepositie (immisie) in het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura 2000‐gebied); > zie paragraaf 3.7; Burgemeester en wethouders alvorens over de wijziging te beslissen op grond van een inrichtingsplan, schriftelijk advies inwinnen bij een deskundige inzake brandveiligheid, milieu en natuur; > een brandweeradvies is opgenomen in Bijlage 4. In Hoofdstuk 3 zijn de aspecten milieu en natuur voldoende onderzocht. sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan; > het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 1. Op 3 oktober 2017 heeft het college van B&W dit inrichtingsplan goedgekeurd. Het addendum in Bijlage 2 maakt hier integraal onderdeel van uit. de minimale grondoppervlakte van een bouwperceel 150 m2 bedraagt; > het inrichtingsplan in Bijlage 1 (incl. addendum Bijlage 2biedt een overzicht van de grootte van de kavels na aanpassing van het terrein. Hieruit blijkt dat alle kavels aan de mimimummaat van 150m2 voldoen. parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning; > in paragraaf 3.1 en in het inrichtingsplan (incl. addendum Bijlage 2) is onderbouwd dat er

Rho adviseurs voor leefruimte



 

4.2

in de nieuwe situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en hoe de daarvoor benodigde extra parkeerplaatsen wordenin gepast. de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een bouwperceel niet meer bedraagt dan 50%; > het toegestane bebouwingspercentage van 50% per kavel is vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. De bestande kavels kennen enkele beperkte overschrijdingen, hier heeft het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee ingestemd. het hoofdgebouw maximaal 250 m3 mag bedragen met een goothoogte van maximaal 3m en een bouwhoogte van maximaal 5 m; > de toegestane inhoudsmaat en de toegestane goot- en bouwhoogte voor hoofdgebouwen zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. De bestande kavels kennen enkele beperkte overschrijdingen, hier heeft het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee ingestemd. de bijbehorende bouwwerken qua oppervlakte maximaal 30 m2 mag bedragen, qua goothoogte maximaal 3m en qua bouwhoogte maximaal 5 m, danwel gelijk is aan de maximale maatvoering in de regels voor vergunningsvrij bouwen (Besluit omgevingsrecht); > de toegestane oppervlaktemaat en de toegestane goot voor bijbehorende bouwwerken zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen.

De bestande kavels kennen enkele beperkte overschrijdingen, hier heeft het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee ingestemd. voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. > Alle chalets zijn gekeurd. De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als bijlage 3 opgenomen. Bij de chalets die in de nieuwe situatie blijven bestaan, is in diverse gevallen een afwijkende plafondhoogte geconstateerd. Hier wordt coulance voor verleend, omdat dit niet met veiligheid maar met comfort te maken heeft. op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn; > het inrichtingsplan in Bijlage 1 toont aan dat in de nieuwe situatie voldaan wordt aan de eis van 5%; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als er overwegend sprake is van aantoonbaar overgangsrechtelijke permanente bewoning vóór 1 januari 2005; > Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning; de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet; > Uit bovenstaande toetsing blijkt dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan. de wijzigingsbevoegdheid voor 28 december 2020 als ontwerp ter inzage is gelegd.

> hieraan wordt voldaan, het ontwerp is ter inzage gelegd met ingang van 16 november 2018.

Juridische vormgeving van wijzigingsplan

In de bestemming Wonen zijn woningen uitsluitend binnen een bouwvlak toegestaan tot een maximale inhoud van 600 m³. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte respectievelijk ten hoogste 4,5 m en 10 m bedragen. De goot- en bouwhoogte van erfbebouwing mag maximaal respectievelijk 3 en 5 meter bedragen. Om aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid te kunnen voldoen worden er regels toegevoegd aan het vigerende bestemmingsplan. Zo moet opgenomen worden dat de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan respectievelijk 3 en 5 m. Voor erfbebouwing geldt dat de gooten bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 en 4 meter en het oppervlak maximaal 10 m 2 mag bedragen.

Rho adviseurs voor leefruimte

Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o' uit 2009 (vastgesteld door de voormalige gemeente Maarssen).

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 5

Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd. Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro is het kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.

Rho adviseurs voor leefruimte

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overlegreacties In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro is het ontwerpwijzigingsplan toegestuurd aan de province Utrecht, de Omgevingsdienst regio Utrecht en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. In bijlage 7 zijn de ontvangen reacties van deze instanties samengevat is omschreven op welke punten dit tot aanpassing van het plan heeft geleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

bijlagen bij de Toelichting

Rho adviseurs voor leefruimte

Bijlage 1 Planboekje

HET ZWALUWPARK NULMETING & VERNIEUWD INRICHTINGSPLAN

plein06 Stedelijk Ontwerp December 2013

d.d. 21-09-2017

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan “Het Zwaluwpark”

versie: zt-170921

8 4

7 5

23 9

31 48 10

14 12

70 37

61 43

74 51

72 71

Plankaart Het Zwaluwpark parkeren en groen (niet op schaal)

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

PARK Recreatiepark het Zwaluwpark bestaat uit totaal 62 kavels. Het park heeft een totaal oppervlakte van 18.356 m2. Groene ruimte Het park heeft een groot veld aan de linkerzijde welke tot voor kort werd gebruikt als moestuin. Tussen deze voormalige moestuin en de perceelgrens ligt een houtwal met vrij uitzicht over het naastgelegen weiland. Totaal beslaat deze ruimte 2007 m2 Dit komt neer op ruim 11% van het totaal. Parkeren Het parkeren op het Zwaluwpark gebeurt op de centrale parkeerplaats voor aan de weg. Een klein aantal percelen heeft een eigen parkeerplaats. Parkeren op de percelen word niet aangemoedigd. De eigenaar en bewoners willen graag een auto-luw park. Totaal zijn er 40 parkeerplaatsen op het parkeerterrein en 16 op de kavels. Dit komt neer op een norm van 1,1.

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

7 5

31 48 14 12

70 37

61 43

74 51

72 71

Nulmeting Chalets en Kavels Het Zwaluwpark (niet op schaal) in rood de kavels/chalets die niet volledig aan de regels voldoen Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

0,00

235,1 250,5 202,8 228,7 160,4 184,9 106,5 211,5 146,1 253,7 120,2 313 200 192,5 333,1 277,2 431,8 154,7 134,2 127,1 159,1 414,9 254,1 149,8 316,9 293,8 176,7 357,6 201,2 291,8

93,6 91,2 76,2 56,1 67,3 62,1 34,4 75,1 74,9 88,9 55,8 60,1 78,9 62,1 86,8 84,1 139,3 72,2 96 63,3 61,7 69,2 75,9 41,7 99,8 37,9 55,1 101,6 94,9 134,9

2,36 2,19 2,85 2,63 2,81 2,9 2,35 2,16 2,59 2,92 3,18 3,07 2,8 2,78 2,40/4,75 2,96/4,06 3,3 2,62/ 3,95

3,36 3,26 3,3 2,83 4,4 3,75 3,48 3,7 2,95 3,73 3,78 3,88 3,9 4,99 5,42 3,87 5,71

2,69 2,8 2,47 2,25 2,71 2,89 2,63 2,69 2,6 2,83 2,77

3,93 3,29 2,74 3,75 2,71 2,93 2,72 3,04 4,9 3,85 5,1

% BEBOUWING T.O.V. PERCEEL

TOTALE BEBOUWING

NOKHOOGTE

GOOTHOOGTE

OPPERVLAK BEBOUWING 1 BIJGEBOUW

Bebouwingspercentage > 50% Bij 6 kavels ligt het bebouwingspercentage hoger dan 50% No: 12, 16, 60, 64, 70 50,3% – 51,3% No : 53 61%

NOKHOOGTE

Bijgebouwen te groot Bij 11 kavels zijn de bijgebouwen groter dan 10 m2 Het gaat om de volgende afwijkingen: No: 31, 37 11 m2 No: 11 12 m2 No: 38, 45, 60, 63 13 m2 No: 68 14 m2 No: 15 15 m2 No: 16, 19 24 m2

GOOTHOOGTE

Nokhoogte hoofdgebouw te hoog. Bij 6 chalets is de nokhoogte hoger dan 5 meter. No: 40, 56, 60 nokhoogte tussen 5 en 5.10 No: 23 5.42 No: 25 5,71 No: 63 4.48 / 6.61 Bij de laatste 3 chalets betreft de overschrijding een klein percentage van het dak.

NO parkeerplaats 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 19 23 24 25 26 48 29 30 31 33 34 36 37 38 39 40

OPPERVLAK BEBOUWING 1 CHALET

Goothoogte hoofdgebouw te hoog. Bij 9 kavels zijn de goothoogtes van het hoofdgebouw hoger dan 3 meter. Het gaat hierbij om de volgende afwijkingen: no: 14, 15, 24, 41, 49, 62 goothoogte tussen 3.00 en 3.30 no: 19 goothoogte 2.4 / 4.75 no: 23 goothoogte 2,96 / 4,06 no: 25 goothoogte 2,62 / 3,95 De laatste 3 chalets hebben verschillende daken waarvan een klein percentage de goothoogte overschrijdt.

OPPERVLAK PERCEEL

Oppervlak kavel < 150 m2 Bij 11 percelen ligt het kavel oppervlak onder de 150 m2. Dit betreft: no: 10, 12, 14, 26, 48, 44, 46, 47, 53, 55, 57. Bij no: 46 word ook het maximale bebouwingspercentage overschreden.

PARKEREN OP EIGEN TERREIN

Op het Zwaluwpark voldoen 32 kavels niet volledig aan de eisen. Deze 32 kavels zijn als volgt te verdelen:

ZWALUWPARK 07-07-2015

KAVELS HUIDIG

93,60 99,40 82,30 58,50 70,70 69,40 34,40 86,80 74,90 98,90 55,80 75,20 102,50 65,40 110,60 84,10 139,30 72,20 96,00 63,30 61,70 69,20 86,40 46,90 104,80 41,50 66,90 114,90 94,90 142,70

39,81 39,68 40,58 25,58 44,08 37,53 32,30 41,04 51,27 38,98 46,42 24,03 51,25 33,97 33,20 30,34 32,26 46,67 0,00 49,80 38,78 16,68 34,00 31,31 33,07 14,13 37,86 32,13 47,17 48,90

2 1

8,2 6,1 2,4 3,4 7,3

1,74 1,93 1,06 1,57 2,27

1,74 1,93 1,56 1,57 2,27

6,3

200

2,63

1,5

2,1

12,3 23,6 3,3 8,6

2,02 2,58 2,28 1,25

2,02 2,78 2,28 1,25

10,5 5,2

2,05 2,5

2,65 2,5

3,6 11,8 13,3

1,53

1,83

1,8

2,5

7,8

1,66

Vervolg op volgende pagina Parkeren: De norm 1,6 parkeerplaats per kavel betekend voor het Zwaluwpark 99 parkeer vlakken. Er is een tekort van 43 parkeervlakken. Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

NOKHOOGTE

OPPERVLAK BEBOUWING 1 BIJGEBOUW

0,00

184,7 288,6 225,4 122,1 240,8 135,8 130,2 175,9 164,6 144,6 151,3 127,7 250,1 120,7 199,2 188,1 178,4 232,9 171,7 167,5 154,9 212,2 167,1 158,7 172,2 151,3 190,4 259,6 321,3 423,3 316,7 435,5

81,9 56,5 103,7 36,7 85,1 59,6 36,8 72,9 77,4 89,1 56,5 47,5 77,1 44,8 51,5 81,3 63,1 104,1 69,9 84,6 26,5 70,2 52,4 43,8 55,5 76,4 68,7 115,8 84,8 102,9 80,4 93,8

3,3 2,38 3 2,48 2,28 2,4 2,57 3,08 2,68 2,68 1,91 2,87 2,77 2,45 2,41 2,75 2,55 3,09 2,48 3 2,92 2,6 2,4 2,49 200 2,57 2,55 2,77 2,56 2,99 3 2,45

3,37 2,38 3 3 300 3,57 2,57 4 3,7 3,81 3,66 2,96 5,1 2,85 3 5,1 2,95 4 6,61/4,48 3,8 3,92 3,58 4,22 4,2 3,7 3,67 2,55 4,79 2,56 3,03 3,52 2,65

1 1

1 1 1 1

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

12,6

1,61

3,1 1,7

2 1,6

2 2,2

13,3

2,75

2,3 12,6

2,3 1,75

4,8

2,3

5,8 13,6

1,5 2,23

2 2,23

6,1

2,04

1,2

2,39

versie: zt-170921

% BEBOUWING T.O.V. PERCEEL

GOOTHOOGTE M

TOTALE BEBOUWING

OPPERVLAK BEBOUWING 1 CHALET M2

NOKHOOGTE

OPPERVLAK PERCEEL m2

GOOTHOOGTE

PARKEREN OP EIGEN TERREIN

ZWALUWPARK 07-07-2015 NO 41 42 43 44 45 46 47 49 52 53 54 55 56 57 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 75 71 72 73 74 51

81,90 56,50 103,70 36,70 97,70 59,60 39,90 74,60 77,40 89,10 56,50 47,50 77,10 44,80 51,50 94,60 63,10 106,40 82,50 84,60 31,30 70,20 58,20 57,40 55,50 76,40 68,70 115,80 84,80 123,40 80,40 95,00

44,34 19,58 46,01 30,06 40,57 43,89 30,65 42,41 47,02 61,62 37,34 37,20 30,83 37,12 25,85 50,29 35,37 45,68 48,05 50,51 20,21 33,08 34,83 36,17 32,23 50,50 36,08 44,61 26,39 29,15 25,39 21,81

VERNIEUWD INRICHTINGSPLAN PLAN VAN AANPAK Het Zwaluwpark is niet goed vergelijkbaar met de meeste parken aan de Westbroeksebinnenweg. De kavelverdeling heeft een meer organische opzet. De bouwvrijheden in het verleden zorgen voor een verscheidenheid aan bouwvolumes. Deze verschillen met andere parken kunnen negatief geïnterpreteerd worden. Zeker kent het Zwaluwpark een aantal duidelijke ruimtelijke uitdagingen, maar daar staat tegenover dat het Zwaluwpark kwaliteiten en mogelijkheden heeft die de andere parken op de Westbroeksebinnenweg niet of niet meer hebben. Zwakke punten. Een duidelijk zwak punt is de eerste indruk: het entree van het park. Over de gehele breedte van het perceel ligt het parkeerterrein met uit en inrit . Direct daarachter is een veelvoud aan gebouwen zichtbaar. Aan het woonhuis aan de straat zijn in de voormalige bedrijfsgebouwen woonruimten gerealiseerd met daarbovenop duivenhokken. Het totaal geeft een rommelig beeld. De chalets op het park staan nagenoeg in 1 lijn. Hierdoor ontstaat het beeld van een te dicht bebouwd geheel. Op meerdere plaatsen op het park liggen percelen achter elkaar. Doordat de percelen aan de hoofdweg dicht bebouwd zijn, ontbreken de doorzichten en daarmee de ruimtelijkheid.

Met dit vernieuwde inrichtingsplan richten wij ons in eerste instantie op de problemen en aanpassingen die noodzakelijk zijn om te voldoen aan de door de gemeente gestelde eisen voor de wijzigingsbevoegdheid. 31 percelen voldoen niet aan de eisen. In samenwerking met de bewoners zijn wij tot oplossingen gekomen. Los hiervan werken wij aan een plan de ruimtelijke kwaliteit van het Zwaluwpark te verbeteren. Dit plan is noodzakelijk om sturing te geven aan de toekomstige verkoop van grond aan de bewoners. De mogelijkheden van koop en/of nieuwbouw door bewoners is afhankelijk van een goedgekeurd inrichtingsplan. Voormalige moestuin De voormalige moestuin alsmede de kinderboerderij komen in het vernieuwde inrichtingsplan te vervallen. Wij situeren hier 4 nieuwe kavels van ca. 280 M2 Wij zien deze kavels als mogelijkheid meer ruimte te maken tussen de bestaande bebouwing. Bewoners met nieuwbouwplannen op kleine kavels kunnen wij zo de mogelijkheid bieden van deze kavels gebruik te maken. Dit zou voor het Zwaluwpark een sterk positieve ruimtelijke ontwikkeling betekenen.

Sterke punten. Het grote voordeel van het Zwaluwpark is de mogelijkheid te kunnen sturen in de ontwikkeling van het park doordat alle grond nu nog in het bezit is van 1 eigenaar. Het Zwaluwpark is niet bebouwd met 1 of 2 type chalets, zoals op de meeste parken. Dit brengt het risico met zich mee een ongestructureerde indruk te wekken. Echter blijken individuele chalets juist met veel zorg en aandacht te zijn vormgegeven. Bestudering van het park laat de mogelijkheid zien voor een verregaande ruimtelijke ontwikkeling, met de bijzondere gebouwen als uitgangspunt.

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

8 4

7 5

23 9

31 48 14 12

70 37

61 43

74 51

72 71

Vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

versie: zt-170921 d.d. 21-09-2017

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

Voorkant benadering

VERNIEUWD INRICHTINGSPLAN PLAN VAN AANPAK VERVOLG Oppervlak kavel < 150 m2 Bij 11 percelen ligt het kavel oppervlak onder de 150 m2. Dit betreft no: 10, 12, 14, 26, 48, 44, 46, 47, 53, 55, 57. Oplossingen: 4 percelen komen te vervallen: no: 10, 26,44, 55 De grond van deze percelen word dusdanig verdeeld dat alle andere percelen aan de eisen voldoen. No: 10 en 12 zullen worden samengevoegd, waarmee nummer 12 de hoofdwoning word en no 10 het bijgebouw. No: 14 is nu 120 m2 Het pad tussen no 14 en 16 word dusdanig verlegd richting no 16 dat grond van perceel no 15 bij 14 kan worden gevoegd. Perceel no 14 word 150 m2. 5 m2 word bij perceel no 16 gevoegd. Deze word daarmee 205 m2 en heeft een bebouwingspercentage van 50%. Kavel no 15 word verkleind naar 278,5 m2. No: 26 is nu 134 m2. Het oude chalet is inmiddels verwijderd en het perceel is leeg. No: 48 is nu 127 m2 en zal vergroot worden met grond van buur kavel 26 tot een grote van 150 m2. De overige grond (111,3 M2) word bij no 25 gevoegd en het kavel word daarmee 266 M2. No 44 is nu 122 m2 Dit perceel komt te vervallen. De grond word verdeeld tussen de percelen 46 en 47 waarna beiden minimaal 150 m2 zijn. No 55: is nu 127 m2. Het chalet wat er nu staat zal worden verwijderd. De grond van dit kavel zal verdeeld worden tussen de kavels 53 en 57 waardoor deze minimaal 150 m2 worden.

De exacte verdeling van de m2 zullen in samenspraak met de bewoners bepaald worden na een goedgekeurd inrichtingsplan. In ieder geval voldoen hiermee alle kavels aan de gestelde eis.

Goothoogte hoofdgebouw te hoog. Bij 9 kavels zijn de goothoogtes van het hoofdgebouw hoger dan 3 meter. Het gaat hierbij om de volgende afwijkingen: No: 14, 15, 24, 41, 49, 62 goothoogte tussen 3.00 en 3.30 no: 19 goothoogte 2.4 / 4.75 no: 23 goothoogte 2,96 / 4,06 no:25 goothoogte 2,62 / 3,95 Voor de overschrijding van de goothoogte tussen de 3.00 en 3.30 zouden wij willen voorstellen dat deze binnen een toelaatbare marge vallen. Nokhoogte hoofdgebouw te hoog. Bij 6 chalets is de nokhoogte hoger dan 5 meter. No: 40, 56, 60 nokhoogte tussen 5 en 5.10 No: 23 5.42 No: 25 5,71 No: 63 4.48 / 6.61 Voor de overschrijding van nokhoogte tussen 5.00 en 5.50 zouden wij willen voorstellen dat deze binnen een toelaatbare marge vallen.

Deze 4 gebouwen bestaan uit geschakelde bouw volumes. De overschrijding van de goot en/of nokhoogte beslaat slechts een percentage van het gebouw (tussen de 9 en 27%). Echter het aanpassen van de goten en nokken is een onevenredige hoge kosten post voor de bewoners en komt het uiterlijk van deze gebouwen zeker niet ten goede. Wij hebben onderzoek gedaan naar de bouwhistorie van betreffende panden. No 19: gebouwd in 2003 No 23: vanaf 1993 door 2 opeenvolgende eigenaren aangekocht in huidige staat No 25: aangekocht in huidige staat in 2000 No 63: gebouwd voor 1990 Wij zouden willen voorstellen dat er voor deze 4 bestaande chalets coulant word omgegaan met overschrijding van de nokhoogte en goothoogte.

De percelen die buiten de door ons voorgestelde marge vallen: Zijn de percelen: 19, 23, 25 en 63. No: 19 nu : 333 m2

percentage overschrijding 9% goothoogte 2.4 / 4.75

No: 23 nu: 277 m2 is te vergroten naar 300 m2 percentage overschrijding 27% nok 5.42 goothoogte 2,96 / 4,06 No: 25 nu: 154,7 m2 is te vergroten naar 300 m2 percentage overschrijding 26% nok 5,71 goothoogte 2,62 / 3,95 No: 63 nu: 171 m2 is te vergroten met 178 m2 percentage overschrijding 20% nok 4.48 / 6.61

Nulmeting en vernieuwd inrichtingsplan Het Zwaluwpark

d.d. 21-09-2017

versie: zt-170921

VERNIEUWD INRICHTINGSPLAN PLAN VAN AANPAK VERVOLG Bebouwingspercentage > 50% Bij 6 kavels ligt het bebouwingspercentage hoger dan 50% No: 12, 16, 60, 64, 70 50,3% – 51,2% No : 53 61% De kavels 12, 53 worden herverkaveld. Daarmee daalt het bebouwingspercentage onder de 50% No: 16, 60, 64 en 70 betreft een overschrijding tussen 0,5% en 1,2 % welke omgerekend neerkomt op een vergroting van 1 tot 5 m2 om aan de norm te voldoen. Er zijn op het Zwaluwpark geen kadastrale perceelgrenzen. Wij hebben het park ingemeten op de visuele grenzen: midden heggen, hekken en zijpaden. Wij zouden willen voorstellen dat deze 4 afwijkingen binnen een toelaatbare marge vallen. Bijgebouwen te groot Bij 11 kavels zijn de bijgebouwen groter dan 10 m2 Het gaat om de volgende afwijkingen: No: 31, 37 11 m2 No: 11 12 m2 No: 38, 45, 60, 63 13 m2 No: 68 14 m2 No: 15 15 m2 No: 16, 19 24 m2 In de wijzigingsregels is opgenomen dat de maximale oppervlakte van erfbebouwing maximaal 10 m² mag bedragen. Bij 11 kavels op het Zwaluwpark zijn de bijgebouwen te groot. Wij hebben onderzocht in hoeverre er sprake is van vergunningsvrij bouwen. Omgang met overschreiding irt.vergunningsvrij bouwen. Nadat het wijzigingsplan is vastgesteld gelden de bepalingen uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen.

In het Bor wordt gesteld dat bijgebouwen die binnen de afmetingen van het besluit worden omschreven, niet verplicht aan de gemeente hoeven te worden gemeld. Dit bouwwerk hoeft dan ook niet aan het bestemmingsplan te worden getoetst. Om te bepalen of de bijgebouwen van de overige percelen vallen onder het vergunningsvrij bouwen zijn de volgende zaken van belang:

a. De bijgebouwen dienen zich in het achtererfgebied te bevinden. Het achtererfgebied is het gebied op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw. Om inzichtelijk te maken welke percelen na de wijzigingsbevoegdheid wat betreft de bijgebouwen binnen het vergunningvrij bouwen vallen, hebben wij in de kaart op blz. 8 de hoofdwegen donker aangegeven. De hoofdwegen zijn de reeds geasfalteerde wegen in het park. Percelen die grenzen aan deze hoofdwegen hebben als voorgevel dié zijde grenzend aan de hoofdweg. Percelen die grenzen aan subwegen én hoofdwegen geld de hoofdweg als voorkant. b. Het bijgebouw voldoet aan onderstaande berekening: Bij een bebouwingsgebied kleiner of gelijk aan 100 m2: Mag de helft van het gebied bebouwd worden. Bij een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan 300 m2 Mag 50 m2 van het gebied bebouwd worden. Bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m2 Mag 90 m2 van het gebied bebouwd worden. c. Het bijgebouwen op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijke hoofdgebouw moet staan. d. Beperkingen ten aanzien van de hoogte van vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken e. De oppervlakte van bijgebouwen binnen een afstand van 1 m vanaf de voorgevel niet meer dan 10 m² bedragen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raadsinformatie.stichtsevecht.nl/api/v1/meetings/1508/documents/33080