Peilnotitie Woonvisie 2023-2030 versie 5.0.pdf

grondbeleid vraagt ook een eigen grondbedrijf en dat is op de schaal van Stichtse Vecht geen optie. Mogelijk zou op termijn wel in samenwerking met de andere regiogemeenten een regionaal grondbedrijf uitkomst kunnen bieden. Voor nu wil de gemeente vooral strategisch omgaan met de grondposities die zij heeft en die in de toekomst vrijkomen. Daarnaast wordt de zorg dat corporaties in mindere mate aan bod komen bij ontwikkelaars die zelf grond inbrengen enigszins weggenomen. Want vanaf nu willen we de exclusiviteit van de exploitatie van sociale huur aan de corporaties toekennen. Daarmee worden zij automatisch in positie gebracht, ook als de gemeente niet zelf eigenaar is van de grond. 3.3.7. Lokale binding De gemeente wil de lokale woningzoekenden eerlijke kansen bieden door voorrang te verlenen als er sprake is van maatschappelijke binding aan een kern. Maatschappelijke binding betekent dat men minimaal 6 jaar aaneengesloten in de afgelopen 10 jaar in deze kern gewoond heeft. De ruimte voor lokale binding is landelijk verruimd van maximaal 25% naar maximaal 50%. Tot nu toe maakt onze gemeente echter nog slechts voor ca. 15 % gebruik van deze 25%, laat staan dat een verruiming naar 50% nodig is. Op dit moment geldt de kernbinding voor alle 9 kleine kernen van de gemeente.

Omdat de gemeente tot nu toe slechts voor 14% gebruik maakt van de lokale binding zou het mogelijk zijn om ook de 3 grote kernen onder de kernbinding te laten vallen. Zeker nu de wachttijden voor een sociale huurwoning hier al zijn opgelopen naar 15 jaar. Maar dan zetten we de gemeente wel op slot voor de hele regio. Dat is in strijd met de ambitie uit de Omgevingsvisie om zowel voor de eigen inwoners als voor de regio te bouwen. Het college heeft overigens ook de mogelijkheid om in elke kern bij oplevering van nieuwbouw (koop)woningen de lokale binding voor een project toe te passen bij de woningtoewijzing. Hier maakt het college ook al gebruik van. 3.3.8. Leegstandsverordening De Leegstandwet is bedoeld om onwenselijke leegstand van woningen en gebouwen tegen te gaan. De wet maakt het mogelijk dat woningen die bestemd zijn voor sloop, grondige renovatie of verkoop tijdelijk te verhuren. Dat kan voor een periode van minimaal 6 maanden en maximaal 5 jaar. De huurder heeft minder bescherming dan bij reguliere verhuur. Leegstand van woningen komt in Stichtse Vecht beperkt voor: 6% van de woningen staat tijdelijk leeg. Maar dat zijn in absolute aantallen toch nog 1.728 van de 28.814 woningen. Om leegstand te voorkomen, zou de gemeente een leegstandsverordening kunnen invoeren. Daarbij kan bijvoorbeeld vastgelegd worden dat woningen maximaal 6 maanden onbewoond mogen zijn.

Een leegstandsverordening bestaat doorgaans uit de volgende processtappen: 1. Meldingsplicht: een pandeigenaar moet leegstand melden binnen 6 maanden. Dit biedt de betreffende gemeente een duidelijker beeld van de leegstandsomvang. Wanneer de eigenaar niet voldoet aan de meldingsplicht, kan een bestuurlijke boete van maximaal €7.500,- worden opgelegd. 2. Leegstandoverleg: de gemeente gaat na melding van de leegstand met de pandeigenaar in gesprek. Het doel van het gesprek is de mogelijkheden van het pand te verkennen. Er kunnen mogelijkheden bestaan op het gebied van functiewijziging, maar ook wat betreft uitstraling of gebiedsontwikkeling. 3. Verplichtende voordracht: als overleg tussen gemeente en pandeigenaar niets oplevert, kan de gemeente een potentiële gebruiker van het leegstaande pand voordragen. De pandeigenaar kan worden verplicht om de voorgedragen gebruiker een overeenkomst aan te bieden binnen een termijn van 3 maanden. Gedurende deze periode krijgt de pandeigenaar nog wel de tijd om in een andere huurder te voorzien. 3.3.9. Overzicht van wat we al doen, willen doen en willen onderzoeken Wat doen we al?  Woningbouwprogrammering  Transformatielocaties benutten 23

    

Grootschalig bouwen Financiële bijdrage: gebruik maken van de woningbouwimpuls Lokale binding: kernbinding voor alle kleine kernen en bij nieuwbouw Flexibele woningbouw Gebruik maken van mogelijkheid om bij kleine kernen maximaal 50 woningen buiten de rode contour te bouwen Wat willen we doen?  Criteria voor inwisselbaarheid middensegment opstellen  Geen stapeling van eisen  Meer overlaten aan ontwikkelende partijen om zelf voorbereidende werkzaamheden te doen  Kortere procedures  Ingenieursdiensten inhuren  Bestaande woningvoorraad beter benutten (woningdelen)  Strategische woningbouwplanning  Afwegingskader voor woningbouwinitiatieven  Gebiedsgerichte woningbouwplanning (gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s)  Strategisch grondbeleid Wat willen we onderzoeken?  Vereveningsfonds  Industrieel bouwen  Leegstandsverordening  Permanente bewoning recreatiewoningen

24

4. Betaalbaarheid 4.1 Wat speelt er? Het gaat er niet alleen om dat we woningen toevoegen. Het gaat er ook om dat deze woningen betaalbaar zijn en blijven en bij de juiste woningzoekenden terecht komen. Dat zijn met name mensen met een laag- of midden inkomen. Het aantal betaalbare woningen voor middeninkomens is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Met name in de stedelijke gebieden komen, in het middensegment, steeds minder huurwoningen beschikbaar, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Hun toegang tot de stedelijke gebieden staat sterk onder druk, terwijl er juist in de steden een groot tekort is aan bijvoorbeeld, leraren, verpleegkundigen, en politieagenten. Om het middenhuur segment weer betaalbaar en bereikbaar te maken voor mensen met een middeninkomen gaat het kabinet het middensegment reguleren. Dit wordt gedaan door het woningwaarderingsstelsel door te trekken tot 187 punten. Het Nationale programma betaalbaarheid kent 3 doelen:

25

Binnen de Nationale prestatieafspraken met de corporaties wordt gestuurd op huurmatigingen voor de komende 3 jaar en op inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het rijk overweegt herinvoering van premie A woningen voor starters. De toewijzing van betaalbare koopwoningen wil het rijk op termijn ook via de Huisvestingsverordening reguleren, net zoals we nu al de sociale huur en de middenhuur via de Huisvestingsverordening verdelen. 4.2 Wat wil Stichtse Vecht? Wij willen de definities voor het betaalbare segment scherp stellen. Zodat de woningen in het betaalbare segment langdurig in dit betaalbare segment blijven en ook niet via een omweg, bijvoorbeeld door middel van servicekosten, onevenredig in huurprijs stijgen. Daarnaast willen we de toewijzing van woningen in het betaalbare segment beter reguleren en we willen dat de exploitatie van de sociale huur exclusief door de corporaties wordt gedaan. Dat betekent dat we zowel voor de middenhuur als voor de betaalbare koopwoningen duidelijke toewijzingsregels opstellen. Voor de sociale huur is dat alleen nog nodig bij lopende projecten omdat bij nieuwe projecten de exclusiviteit voor de corporaties geldt en daarmee is de woningtoewijzing direct optimaal want de corporaties werken altijd via WoningNet en volgens de huurwet. 4.3. Hoe willen we dit bereiken? 4.3.1.

Sociale huur: definitie, inkomensgrenzen en exclusiviteit corporaties Voor de sociale huur geldt op basis van nieuw rijksbeleid een gedifferentieerde, maximale inkomensgrens van € 48.863 voor eenpersoonshuishoudens en € 56.513 voor meerpersoonshuishoudens. Dit is in afwijking van de huidige inkomensgrens in onze huisvestingsverordening, deze is € 56.330 en geldt voor alle huishoudens. De consequentie is dat eenpersoonshuishoudens een grotere beperking krijgen voor het in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien:  De woningen een huurprijs hebben tot de huurtoeslaggrens € 808 (prijspeil 2023), inclusief subsidiabele servicekosten;  daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs: a. Kwaliteitskortingsgrens (jongeren tot en met 23 jaar*): € 452 (prijspeil 2023) b. 1e aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishouden): € 647 (prijspeil 2023) c.

2e aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden): € 693 (prijspeil 2023)  waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel  waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima;  indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt bij woningtoewijzing;  de toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet  de exploitatietermijn van de huurwoningen minimaal 25 jaar**is  De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen *De leeftijdsgrens voor de kwaliteitskortingsgrens zal vanaf 2024 verlaagd worden naar 21 jaar. **De exploitatietermijn voor sociale huurwoningen zal vanaf 2024 verlengd worden naar 25 jaar. Hier willen we met deze woonvisie al op anticiperen.

De corporaties krijgen bij nieuwbouw exclusief de exploitatie van sociale huurwoningen toegekend. Daarbij is het van belang dat deze ‘gedwongen’ afname gepaard gaat met minimale eisen die de corporaties aan de huurwoningen mogen stellen. De corporaties zullen daartoe een plan van eisen opstellen. 26

De exclusiviteit voor de exploitatie van sociale huur geldt alleen voor nieuwbouw die onder deze nieuwe woonvisie 2023 – 2030 valt. Daartoe wordt bij deze nieuwe woonvisie een projectenlijst gevoegd waaruit blijkt welke projecten onder deze woonvisie vallen. Dat betekent dat op termijn een definitie voor sociale huur minder belangrijk zou kunnen worden omdat de corporaties zich sowieso aan deze definitie zullen houden. Maar in de evaluatie van de woonvisie 2017 – 2022 (zie hoofdstuk 2) hebben we gezien dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur ook bij corporaties tot discussie kan leiden. Het risico dat een corporatie in financiële problemen geraakt en daardoor noodgedwongen sociale huurwoningen moet verkopen, hoort niet bij de gemeente te liggen. Navraag bij de brancheorganisatie Aedes wijst uit dat ook Aedes zich niet herkent in de behoefte om de instandhoudingstermijn voor sociale huur te verkorten. Daarnaast moet ook de bestaande sociale woningvoorraad, die in commerciële handen is, aan de bovenstaande definitie blijven voldoen. Daarom is het van belang dat de definitie van de sociale huur onderdeel blijft van de woonvisie. Uitzondering hierop zijn sloop-nieuwbouw projecten van corporaties. Daar leggen we de nieuwe instandhoudingstermijn alleen op voor het deel van de sociale huurwoningen dat extra wordt terug gebouwd.

Vanaf 2026 is de definitie van sociale huur via de ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ geregeld. Vanaf dat moment zou de eigen definitie van de gemeente kunnen vervallen. Maar er zijn ook een aantal voorwaarden waar de gemeente aan hecht, zoals het toewijzen via WoningNet, die niet in de landelijke definitie meegenomen zullen worden. Daarom blijft het zelfs dan wenselijk om vast te houden aan de eigen definitie voor sociale huur. Corporaties moeten vanaf een bezit van 100 sociale huurwoningen prestatieafspraken maken met de gemeente. Bijvoorbeeld over het toewijzen aan bijzondere doelgroepen. Wij willen meer zicht te krijgen op de commerciële verhuurders van sociale huur. Daarmee krijgen we betere data over het daadwerkelijke percentage van sociale huur in de bestaande voorraad. Belangrijker nog is onze inzet de commerciële verhuurders met meer dan 100 sociale huurwoningen te betrekken bij de prestatieafspraken met de gemeente. Op die manier kan de gemeente het behoud van de sociale huurwoningen, die in handen zijn van commerciële verhuurders, beter bewaken. Daarnaast kan de gemeente de verplichting van het huisvesten van bijzondere doelgroepen beter spreiden over de hele sociale verhuur en niet alleen over de corporaties. De commerciële verhuurders zouden hier op vrijwillige basis aan moeten meewerken, want er is geen wettelijke basis hiervoor. 4.3.2.

Middensegment: definities, inkomensgrenzen en woningtoewijzing De gemeente Stichtse Vecht heeft de inkomensgrens voor een middeninkomen gesteld op € 60.000 in 2019. Na indexatie is deze inkomensgrens inmiddels gestegen naar € 70.447 (prijspeil 2023). De stad Utrecht hanteert een gedifferentieerde inkomensgrens van € 55.000 voor eenpersoonshuishoudens en van € 65.000 voor meerpersoonshuishoudens. In regionaal verband onderzoeken we of we eenduidige inkomensgrenzen voor de middeninkomens kunnen opstellen. Op termijn wil de gemeente, in afstemming met de regio, overgaan op gedifferentieerde inkomensgrenzen voor de middeninkomens. Woningen kunnen worden gerekend tot een middenhuur woning indien:  De woningen een huurprijs hebben tussen de huurtoeslaggrens € 808 (prijspeil) en de maximale huurprijs behorend bij 187 punten, zijnde € 1027 (prijspeil 2023). Deze huurprijs is inclusief servicekosten.  waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (zodra dit is verruimd naar 187 punten)

27

   

waarvan de huurverhoging is gebonden aan de indexatie zoals deze is vastgelegd in de huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet (volgens het vastgestelde ‘Stappenplan 2022’) exploitatietermijn van de huurwoningen minimaal 15 jaar Minimaal 2-kamerappartementen van minimaal 50 m² bij een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot minimaal 75 m² bij een op dat moment geldende maximale huurprijs voor de middenhuur

Nieuwbouw koopwoningen kunnen gerekend worden tot de betaalbare koopwoningen indien:  De koopprijs van de woningen niet hoger is dan € 300.000 V.O.N. (prijspeil 2023). Dit komt niet overeen met de landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000. De gemeente wijkt hiervan af omdat:  de behoefte aan betaalbare koopwoningen tot € 300.000 groot is,  omdat deze woningen helemaal niet voorkomen op de huidige woningmarkt van bestaande woningen en  omdat dit aankoopbedrag ook beter past bij een maximaal te verkrijgen hypotheek met het bovengenoemde middeninkomen van ca. € 70.000.  De woning bewoonbaar is. Dit betekent inclusief toilet, badkamer, keuken en minimaal 2 slaapkamers.  Bij de verkoop maatregelen (zoals een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht) worden getroffen om de woning voor minimaal 5 jaar in het betaalbare segment beschikbaar te houden. Dit betekent overigens niet dat de eerste koper er voor langere tijd moet blijven wonen, men mag doorverkopen maar onder dezelfde voorwaarden als voor de eerste koop.

 Toewijzing van de woningen verloopt via een makelaar, daarbij dient deze zich te houden aan de volgende eisen:  Voorrang voor inwoners met een maatschappelijke binding aan de desbetreffende kern, daarna voorrang voor inwoners met een maatschappelijke binding aan Stichtse Vecht  Het college van B&W kan voorrang voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld starters of senioren, voorschrijven  Voorrang voor woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten, bij gelijke geschiktheid geldt dat degene met de langste woonduur voorrang heeft  Voorrang voor woningzoekenden die de langste inschrijftijd in WoningNet hebben  De gemeente controleert de selectie van de makelaar, een notaris controleert vervolgens de gemeente 4.3.3. Instrumenten: Starterslening, Opkoopbescherming, Doelgroepenverordening, Vroegsignalering De gemeente kent sinds oktober 2021 een regeling starterslening. Dit helpt starters om net iets meer te kunnen lenen om een woning te kopen. De starterslening wordt verstrekt door het SVN (Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Vanaf 1 juli 2022 heeft de gemeente de opkoopbescherming ingevoerd in de drie grote kernen en met een koopprijsgrens van € 487.000 WOZ waarde. De opkoopbescherming regelt dat kopers een zelfbewoningsplicht hebben bij het verwerven van een woning tot aan de koopprijsgrens.

Daarmee komen koopwoningen minder in handen van investeerders en meer in handen van woningzoekenden. De gemeente heeft al in 2019 besloten dat er een doelgroepenverordening moet komen. Maar de doelgroepenverordening zou in samenhang met de Omgevingsvisie worden opgesteld. De Omgevingsvisie is pas in januari 2022 vastgesteld. Daarom wordt de doelgroepenverordening alsnog in 2023 ingevoerd. Met deze verordening wordt geregeld dat de percentages voor sociale huur en middenhuur in de Omgevingsplannen opgenomen kunnen worden. Daarnaast kan met een doelgroepenverordening voorrang gegeven worden aan bepaalde beroepsgroepen. Welke beroepsgroepen dat zijn, moet aangetoond worden door middel van een schaarste onderzoek. 28

Om huisuitzettingen te voorkomen werkt de gemeente samen met de corporaties aan Vroegsignalering. Vroegsignalering binnen de schuldhulpverlening is het in een zo vroeg mogelijk stadium in beeld brengen van mensen met financiële problemen om vroegtijdige hulpverlening mogelijk te maken. 4.3.4. Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? Wat doen we al?  Starterslening: monitoring  Opkoopbescherming: monitoring  Vroegsignalering Wat gaan we doen?  Definitie sociale huur aanpassen  Exclusiviteit exploitatie sociale huur voor woningcorporaties regelen  Definitie middensegment aanscherpen  Woningtoewijzing middensegment regelen  Doelgroepenverordening invoeren  Commerciële verhuurders van sociale huur in beeld brengen Wat willen we onderzoeken?  Eenduidige, gedifferentieerde inkomensgrenzen  Commerciële verhuurders met meer dan 100 sociale huurwoningen betrekken bij de prestatieafspraken

29

5. Een thuis voor iedereen 5.1. Wat speelt er? Het Nationale programma ‘Een thuis voor iedereen’ heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Daarbij hoort het opstellen van een integrale woonzorgvisie door iedere gemeente voor alle aandachtgroepen en ouderen. Het rijk verstaat onder aandachtsgroepen de volgende doelgroepen:  Arbeidsmigranten  Dak- en thuislozen  Statushouders  Woonwagenbewoners  Studenten  Uitstroom Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MOBW)  Urgenten (medisch en sociaal)  Stoppende sekswerkers  Ex-gedetineerden  Slachtoffers van mensenhandel  Mantelzorgverleners en mantelzorgontvangers Het rijk wil langs 4 actielijnen een thuis voor iedereen realiseren:

Bron: Nationaal programma een thuis voor iedereen

1. Het rijk wil voldoende woonruimte voor aandachtsgroepen creëren. Dat wordt met name bereikt door de woningbouw te versnellen met een accent op het realiseren van betaalbare woonruimte. Het rijk wil daarnaast 37.500 flexibele woningen bouwen in de periode 2022 – 2024. De provincie Utrecht heeft zich verbonden aan het bouwen van 1.500 flexibele woningen in deze periode om een bijdrage te leveren aan de landelijke doelstelling. Het idee is dat aandachtsgroepen in een verhouding van minimaal 1 : 2 gehuisvest worden in een gemengd concept met bijvoorbeeld starters of andere groepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Hiervoor heeft het rijk ook de RHA (regeling huisvesting aandachtsgroepen) beschikbaar gesteld. 30

Binnen de regio U16 is de regiodeal flexwonen ondertekend. Gemeenten verplichten zich daarmee tot de realisatie van een eigen contigent aan flexwoningen. De gemeente Stichtse Vecht heeft in 2023 voor 20 flexwoningen getekend. 2. Het rijk wil een eerlijke en evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over alle gemeenten. Door de concentratie van sociale huurwoningen en de huisvesting van aandachtsgroepen in de grotere steden, staat op sommige plekken de leefbaarheid onder druk. Een betere balans is nodig. Alle gemeenten moeten in de toekomst 30% sociale huur binnen hun woningvoorraad hebben. 3. Het rijk wil wonen, zorg, werken en welzijn combineren. Het bestaand instrument van woonzorgvisies wordt verbreed en krijgt betrekking op alle aandachtsgroepen. De woonzorgvisies maken helder wat mensen uit de aandachtsgroepen nodig hebben aan zowel huisvesting als aan ondersteuning. 4. Het rijk wil voorkomen dat mensen in de knel raken. Het voorkomen van dakloosheid heeft hierbij prioriteit. Bij deze actielijn hoort ook de brede schuldenaanpak, participatie, inburgering, de zorg voor veiligheid en bovenal de zorg voor kwetsbare jongeren, zodat zij een goede start op de woningmarkt kunnen maken.

Stand van zaken Stichtse Vecht Onderstaand een overzicht van de behoefte of taakstelling in onze gemeente: Doelgroep Arbeidsmigranten Dak – en thuislozen Statushouders Woonwagenbewoners Studenten Uitstroom MOBW Urgenten Stoppende sekswerkers, exgedetineerden, slachtoffers van mensenhandel Mantelzorgers en mantelzorgontvangers

Behoefte/taakstelling Er verblijven ca. 1000 arbeidsmigranten per maand in onze gemeente Daklozen worden opgevangen in de daklozenopvang in Utrecht stad, er is daar een ‘prop’ van 200 daklozen Gemiddeld 100 per jaar 5 extra woonwagenstandplaatsen in de komende 10 jaar Geen gegevens 14 per jaar Er worden jaarlijks ongeveer 15 woningen aan urgenten toegewezen Geen gegevens

Geen gegevens

5.2. Wat wil Stichtse Vecht? De gemeente wil maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen. Dit om ook de reguliere woningzoekenden nog een kans te geven op een sociale huurwoning. De wettelijke taakstelling voor huisvesting statushouders stijgt jaarlijks enorm. Het lukt de gemeente niet om deze taakstelling volledig te halen. De taakstelling voor huisvesting uitstroom MOBW is beperkt (14 per jaar) maar wordt eveneens niet gehaald. Dat laatste komt doordat de uitstroom alleen eenpersoonshuishoudens betreft en daarvoor zijn de huisvestingsmogelijkheden zeer beperkt. Want de corporaties hebben een tekort aan eenpersoonsappartementen. Beide doelgroepen worden direct bemiddeld en hoeven geen wachttijd op te bouwen in WoningNet. Voor woonwagenbewoners heeft de gemeente in 2022 beleid vastgesteld. De gemeente wil de huidige 10 standplaatsen (5 in Zwanenkamp, 4 in Breukelen en 1 in Nigtevecht) behouden en eventueel uitbreiden maar wil geen nieuwe standplaatsen creëren. De gemeente wil alleen huurstandplaatsen aanbieden en geen koopstandplaatsen. Dat heeft te maken met de schaarse grondposities die de gemeente heeft. Voor studenten heeft de gemeente geen beleid, Stichtse Vecht heeft ook geen HBO of MBO opleidingen. De businessuniversiteit Nyenrode voorziet in de huisvesting van haar eigen studenten. Zij heeft een campus met 31

295 studentenwoningen. Daarnaast zijn in 2022 in het Kwadrant 260 studentenwoningen opgeleverd. Deze voorzien vooral in een behoefte van buiten Stichtse Vecht. Voor arbeidsmigranten wil de gemeente beleid opstellen. Enerzijds om de huisvesting van arbeidsmigranten beter te reguleren en anderzijds om de illegale verhuur en verkamering van woningen tegen te gaan. In regionaal verband is er een gereedschapskist voor huisvesting arbeidsmigranten samengesteld. Daar wil de gemeente op aansluiten met haar beleid. Voor dak- en thuislozen, inclusief mensen die dreigend dakloos zijn, wil de gemeente meer kansen bieden. Daarnaast wil de gemeente bijdragen aan het oplossen van de prop in de daklozenopvang in de centrumgemeente Utrecht. Ten aanzien van urgenten wil de gemeente soepelere regelgeving in de huisvestingsverordening rondom relatie beëindiging. De huidige regels bepalen dat een dakloze ouder van minderjarige kinderen bij relatie beëindiging alleen recht heeft op een urgentie als de andere ouder ook niet in de huisvesting van de minderjarige kinderen kan voorzien. Dat leidt in de praktijk tot schrijnende situaties. Daarnaast wil de gemeente onderzoeken of urgentieverlening voor ex-mantelzorgers waarbij de zorgvrager overlijdt of in een verzorgingstehuis terecht komt, in bepaalde situaties mogelijk is.

In de praktijk komen deze exmantelzorgers vaak op straat te staan omdat zij geen medehuurderschap van de woning hadden of konden krijgen. Naast deze aandachtsgroepen is er sinds 2022 ook nog sprake van Oekraïense ontheemden die gehuisvest moeten worden. Hiervoor wil de gemeente vooral leegstaand vastgoed en flexwoningen inzetten. De woonzorgvisie is in december 2021 vastgesteld. De uitwerking daarvan vindt momenteel plaats. Daarnaast koppelen we deelvisies voor aandachtsgroepen die al zijn opgesteld of nog opgesteld moeten worden aan de huidige woonzorgvisie. 5.3. Hoe willen we dit bereiken? In de prestatieafspraken met de woningcorporaties heeft de gemeente vastgelegd dat er maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Dit percentage wordt halfjaarlijks gemonitord. Voor de huisvesting van statushouders en het behalen van de verhoogde taakstellingen heeft de gemeente een plan van aanpak opgesteld. Acties zijn met name:  Gebruik maken van de HAR (hotel- en accommodatie regeling), bijvoorbeeld via samenwerking met de ‘Thuisgevers’.  Gebruik maken van de tussenvoorziening in Vijfheerenlanden.

 Afspraken maken met commerciële verhuurders van sociale huurwoningen over huisvesting bijzondere doelgroepen  Bovenregionale matching  Ketenpartneroverleg  Inzet van eigen leegstaand maatschappelijk vastgoed, bijvoorbeeld een leegstaande woning voor AMV (alleenstaande minderjarige vluchtelingen).  Inzet van flexwoningen Voor de huisvesting van de uitstroom MOBW hebben we een convenant met de regio Utrecht West. De corporaties bieden proactief vrijkomende woningen aan en het Vierde Huis koppelt hier cliënten aan. Monitoring van de huisvesting geschiedt maandelijks en in regionaal verband.

32

Voor woonwagenbewoners wordt onderzoek gedaan naar de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande woonwagenlocaties. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt een plan van aanpak opgesteld in afstemming met de regio U16. In het kader van de huisvesting van dak- en thuislozen neemt de gemeente deel aan het regionale project ‘Living lab – eerst een thuis’. Daartoe heeft de gemeente zelf een project voor gemengd wonen van starters en (dreigend) daklozen gestart in de kern Loenen aan de Vecht. De verdeling is als volgt: 20 starterswoningen, 10 woningen voor marginaal gehuisvesten en 10 woningen voor voormalig daklozen. De gemeente werkt hierin samen met de woningstichting Vecht & Omstreken en de zorgaanbieder Kwintes. Voor aandachtsgroepen die we niet in beeld hebben, wil de gemeente onderzoeken of deze groepen in onze gemeente voorkomen. Waarbij de aanwezigheid van de vrouwengevangenis in Nieuwersluis wel aanleiding geeft om met name huisvestingsmogelijkheden van ex-gedetineerden te onderzoeken. Voor mantelzorgers en mantelzorgontvangers wil de gemeente de mogelijkheid van kangoeroewoningen onderzoeken. Een kangoeroewoning is een combinatie van twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak. De woonruimtes hebben elk een aparte voordeur en hebben vaak ook een intern afsluitbare verbindingsdeur.

De wooneenheden kunnen naast elkaar, maar ook boven elkaar gesitueerd zijn. Op deze wijze kan een zorgbehoevende zelfstandig wonen en is het voor de mantelzorger makkelijker en beter haalbaar om zorg te verlenen. Deze woningen zijn schaars en, indien het een huurwoning is, zal er aandacht moeten worden besteed aan het voortzetten van dit concept wanneer een van de twee niet meer in een van de woningen woont. Bijzondere woonvormen: de gemeente staat open voor bijzondere woonvormen zoals gemengd wonen en community concepten. Bijvoorbeeld in een mix van starters en een aandachtsgroep. Hierbij kijken zorgdragende en zorgvragende bewoners naar elkaar om.

Wat doen we al?  Maximaal 30% van de vrijkomende woningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen  Plan van aanpak voor huisvesting statushouders uitvoeren  Samenwerking rondom uitstroom MOBW verbeteren  Deelname aan Living lab – eerst een thuis voor huisvesting dak- en thuislozen  Huisvesting studenten op campus Nyenrode en in het Kwadrant te Maarssenbroek Wat willen we doen?  Plan van aanpak voor huisvesting arbeidsmigranten opstellen  Woonwagenstandplaatsenbeleid uitvoeren  Versoepeling van de urgentieverlening bij relatie beëindiging  Flexwoningen en leegstaand vastgoed inzetten voor Oekraïense ontheemden  Afzonderlijke visies voor aandachtsgroepen koppelen aan de vigerende woonzorgvisie  Bijzondere woonvormen toepassen Wat willen we onderzoeken?  Urgentieverlening bij ex-mantelzorgers  Mogelijkheden voor kangoeroewoningen  Aanwezigheid van aandachtsgroepen die we niet in beeld hebben

33

6. Wonen met zorg voor ouderen 6.1 Wat speelt er? Het doel van het ‘Nationale programma wonen met zorg voor ouderen’ is dat ouderen in een geschikte woning en passende leefomgeving met plezier kunnen wonen en kunnen verhuizen als ze dat willen. Om dat te realiseren moet er, gelet op de vergrijzing, veel voor ouderen worden gebouwd. Door woningen op maat voor ouderen te bouwen, wordt er een verhuisketen op gang gebracht. Het rijk wil van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd moeten worden, minstens 290.000 woningen voor ouderen bouwen. Maar het rijk richt zich niet alleen op nieuwbouw, het richt zich ook op een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. In dit programma is voor de leeftijdsgrens van 65 jaar gekozen; dit is een leeftijd waarop de meeste mensen vitaal zijn en een stap in hun wooncarrière kunnen maken. Het is tevens een leeftijd waarop het verstandig is na te denken over wonen over tien of twintig jaar, wanneer de vitaliteit waarschijnlijk minder zal zijn. Het rijk hanteert daarbij drie actielijnen: 1. Versnellen woningbouw met een accent op geclusterde woonvormen en verpleegzorgplekken 2. Ouderen informeren en ontzorgen en de doorstroming bevorderen 3. Een leefomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. 6.2 Wat wil Stichtse Vecht? Stichtse Vecht wil een inclusieve gemeente zijn.

Om volwaardig mee te kunnen doen en om mee te tellen in de samenleving zijn passend wonen, voldoende beschikbare zorg en omkijken naar elkaar belangrijk. Deze onderwerpen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarom hebben we in 2021 een woonzorganalyse uitgevoerd als basis voor een nieuwe woonzorgvisie. In december 2021 heeft de raad de ‘Woonzorgvisie 2021-2030: samenredzaam in wonen, zorg en welzijn’ vastgesteld. Woonzorganalyse In 2021 hebben we een woonzorganalyse uitgevoerd. Deze analyse maakt binnen een bandbreedte (minimum-maximum) inzichtelijk wat de huisvestingsopgave is tot 2030:  205 tot 375 geclusterde woningen voor ouderen in de sociale huur  135 tot 155 geclusterde woningen voor ouderen in de vrije huur  360 tot 405 geclusterde woningen voor ouderen in de koopsector  300 tot 340 plekken voor ouderen in 24-uurszorglocaties  110 tot 190 geclusterde woningen voor verstandelijk beperkten  10 tot 20 gespikkelde woningen voor verstandelijk beperkten De huisvestingsopgave voor geclusterde woningen voor ouderen en de gespikkelde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking valt binnen de algehele bouwopgave van 3.700 woningen. Het CBS kenmerkt deze huishoudens als ‘gewone’ particuliere huishoudens.

De huisvestingsopgave voor 24-uurs zorglocaties en geclusterde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking komt bovenop de opgave van 3.700 woningen, omdat deze huishoudens door het CBS als institutionele (onzelfstandige) huishoudens worden gekenmerkt. Daarnaast ligt er een opgave voor:  200 rolstoelgeschikte woningen  13 wooneenheden op jaarbasis voor uitstromende kwetsbare jongeren Woonzorgvisie 2021 - 2030 In de Woonzorgvisie geven we aan waar we de komende jaren op inzetten op het gebied van wonen en zorg. Dat doen we langs vijf lijnen: 1. Voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod aan woningen 2. Inclusieve wijken en kernen 3. Passende dienstverlening, zorg en begeleiding 34

4. Samen verantwoordelijk 5. Bewoners aan het roer

Voor deze woonvisie is met name de eerste actielijn van belang. Iedereen heeft recht op een prettig en betaalbaar huis. Ongeacht of je zelfstandig, met of zonder begeleiding of in een woonvoorziening woont. Om dat te bereiken zetten we in op voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod aan woningen voor verschillende doelgroepen en levensfasen, verspreid over de kernen van de gemeente. Daarbij kijken we naar mogelijkheden in nieuwbouw en in de bestaande voorraad. Conform het landelijke programma wil de gemeente ook de doorstroming bevorderen zodat ouderen in meer passende en geschikte woningen kunnen wonen en grote woningen vrijkomen voor gezinnen. Uitvoeringsprogramma woonzorgvisie De Woonzorgvisie wordt verder uitgewerkt in een Uitvoeringsprogramma Wonen met zorg en welzijn. In het Uitvoeringsprogramma geven we concreet aan met welke actiepunten, maatregelen, projecten en plannen we handen en voeten geven aan de visie. Het Uitvoeringsprogramma is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle partners in wonen met zorg en welzijn. De Woonzorgvisie en het Uitvoeringsprogramma vormen een basis van waaruit de betrokken partners in gezamenlijk overleg passend aanbod creëren en verantwoorde meerjarige investeringen in wonen met zorg en welzijn kunnen doen.

6.3 Hoe willen we dit bereiken? Om voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod van woningen te creëren, zou de gemeente 700 – 935 geclusterde woningen voor ouderen moeten bouwen tot 2030. Deze geclusterde woningen zouden in alle segmenten (sociale huur, vrije sector huur en koop) gebouwd moeten worden. Het is echter de vraag of deze opgave opgenomen dient te worden in het woningbouwprogramma zoals dat is voorgesteld in hoofdstuk 3. Het woningbouwprogramma wordt daarmee namelijk wel erg complex. Daarom gaan we de wens voor geclusterde woonvormen voor ouderen per project verkennen (maatwerk). Voor bestaande bouw geldt dat alle corporatie appartementen al levensloopbestendig zijn. Senioren hebben ten opzichte van starters al een lange inschrijfduur. Via de regeling van ‘groot naar beter’ in combinatie met een maximale huursprong van €50 komen senioren al met voorrang aan een geschikte sociale huurwoning. Senioren met een verhuiswens kunnen daarbij hulp vragen aan de ‘wooncoach senioren’. Particuliere initiatieven vanuit de markt of vanuit inwoners, zoals coöperatieve woonvormen, willen we faciliteren. Bijvoorbeeld in samenwerking met Knarrenhof.nl die als ontwikkelende partij kan optreden. Maar er is ook al sprake van een geclusterde woonvorm als binnen een wooncomplex een aantal woningen (bijvoorbeeld op de begane grond) gelabeld wordt voor 65+.

Hier kan dan bijvoorbeeld een zorgaanbieder aan gekoppeld worden. Experimenten met gemengde woonconcepten (bijvoorbeeld senioren en starters) waarin samenlevingsopbouw en participatie centraal staan, kunnen ook bijdragen aan dit programma. Wat doen we al?  Inzet wooncoach senioren om verhuiswensen te faciliteren en doorstroming te bevorderen  Toepassen voorrangsregel ‘van groot naar beter’ om doorstroming te bevorderen  Maximale huursprong van €50 toepassen om doorstroming te bevorderen Wat willen we doen?  Meer geclusterde woonvormen voor ouderen ontwikkelen (maatwerk per project)  In elke kern een zo passend mogelijk aanbod aan wonen, welzijn en zorg creëren  Experimenteren met gemengde woonconcepten waarin samenleving/participatie centraal staat  Facilitering van markt- of burgerinitiatieven op het gebied van wonen met zorg voor ouderen 35

7. Leefbaarheid en veiligheid 7.1 Wat speelt er?

De meest recente cijfers (2022) van de ‘Leefbaarometer’ laten zien, dat de leefbaarheid verder verbetert in Nederland. Steeds meer mensen beoordelen hun woonomgeving als goed tot uitstekend en minder mensen beoordelen die als zwak of onvoldoende. Haaks op deze positieve ontwikkeling komt in sommige wijken en gebieden de leefbaarheid steeds meer onder druk te staan. Kwetsbare wijken worden steeds kwetsbaarder doordat de kwetsbare doelgroepen in de sociale huursector verder toenemen, door veroudering van wijken, door toename van zorgvragen en sociale problemen, door gebrek aan veiligheid, door gebrek aan groene ruimtes voor ontmoeting en recreatie, door de energiearmoede enz. Deze trend is al enige jaren aan de gang. Het Nationale programma voor leefbaarheid en veiligheid richt zich op een langjarige inzet van het Rijk om samen met gemeenten en andere lokale partijen de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wijken weer op orde te krijgen en de bewoners weer perspectief te bieden. In een aantal gebieden in Nederlandse steden staan de leefbaarheid en veiligheid onder druk en stapelen problemen als werkloosheid, armoede, onderwijsachterstanden, woonproblematiek en een slechte gezondheid zich op. Veel mensen kampen met een combinatie van problemen. Ze leven van een uitkering, hebben schulden, zijn klein behuisd en hebben (jeugd)zorg nodig.

Een structurele verbetering van de leefbaarheid en veiligheid van kwetsbare gebieden start met het bieden van toekomstperspectief aan bewoners. Een omgeving zonder een toekomstperspectief maakt jongeren kwetsbaarder voor de verleidingen van een georganiseerde en ondermijnende criminaliteit. Aldus het Nationale programma leefbaarheid en veiligheid. Het programma zet in op drie subdoelen: 1. Het verbeteren van de fysieke leefomgeving Het doel is het realiseren van meer kwalitatief goede woningen in een gemengde wijk waar het veilig en leefbaar wonen is. 2. Het bieden van een beter perspectief De inzet is erop gericht dat meer kinderen en jongeren in staat worden gesteld hun talenten te ontwikkelen; meer mensen worden begeleid naar werk, het aantal problematische schulden wordt teruggedrongen en dat meer mensen naar elkaar omzien. Verbeteringen op de terreinen wonen, werken en leren dragen ook bij aan een afname van de zorgvragen in deze gebieden. 3. Het vergroten van de veiligheid Het doel is dat minder jongeren afglijden in de criminaliteit en dat gebieden weerbaarder worden tegen georganiseerde en ondermijnende criminaliteit. Voorkomen moet worden dat kinderen, jongeren en jongvolwassenen in een kwetsbare positie de (georganiseerde en ondermijnende) criminaliteit in gaan, daar steeds verder in verstrikt raken en zich doorontwikkelen tot geharde criminelen.

In Stichtse Vecht zijn in 2019 twee aandachtsgebieden geïnventariseerd door de corporaties: Antilopespoor in Maarssenbroek en Breukelen Noord in de kern Breukelen. Portaal heeft voor Antilopespoor een meerjarenplan opgesteld. De gemeente heeft voor heel Maarssenbroek de aanpak ‘Maarssenbroek schoon, heel en veilig’ opgesteld. 7.2 Wat wil Stichtse Vecht? De gemeente wil samen met de woningbouwcorporaties de problemen met overlast en onveiligheid in buurten integraal oppakken. Het Integraal Veiligheidsplan 2023-2026 bevat ambities en doelstellingen waarmee de gemeente regie voert op veiligheid. De komende beleidsperiode staan zes thema’s centraal: 1. Georganiseerde Ondermijnende Criminaliteit, 2. Digitale Veiligheid, 3. Zorg & Veiligheid, 36

4. Jeugd & Veiligheid, 5. Buurt & Veiligheid en 6. Risico- en Crisisbeheersing. Jaarlijks wordt dit plan vertaald in een uitvoeringsplan dat door het college is vastgesteld. Daarnaast wil de gemeente toekomstperspectief bieden aan kwetsbare inwoners en de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, conform het landelijke programma. 7.3 Hoe willen we dit bereiken? De gemeente gaat gebiedsvisies, ofwel gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s, opstellen die een bijdrage leveren aan het realiseren van een prettige en gezonde leefomgeving. De gemeente faciliteert activiteiten die de sociale samenhang bevorderen en de fysieke leefbaarheid verbeteren. Bijvoorbeeld wijkschoonmaakdagen, het initiatief ‘Goede Buur’ en buurtbijeenkomsten. De gemeente wil ontmoeting faciliteren door samenwerking met dorpshuizen en wijkcentra. De gemeente werkt samen met bewoners, corporaties, welzijnsinstellingen en wijkagenten om de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. Samen stellen zij een passende wijkaanpak op voor aandachtswijken. Bij de invulling van een integrale wijkaanpak heeft de adviseur leefomgeving van de gemeente een coördinerende en faciliterende rol en dragen de partners bij in de uitvoering. Vanuit het sociaal domein zijn er ontwikkelingen voor het ‘Gezond en Actief Leven Akkoord’ (GALA) en bijbehorende specifieke uitkering.

Daarnaast wordt uitvoering gegeven aan het ‘Sport en beweeg’ - en Gezondheidsbeleid. De gemeente wil werken met een veiligheidsagenda. Veilige buurten en gebieden door het voorkomen van criminaliteit en het aanpakken ervan. Wij richten ons ook op jongeren. Zij moeten voldoende ruimte hebben om zich te ontwikkelen, maar dienen waar nodig ook begrensd te worden. We zetten in op voorlichting op scholen en het bieden van individueel handelingsperspectief aan jongeren. Bij het laatste gaat het onder meer om opleiding en werk maar ook om voldoende aanbod van activiteiten voor jongeren. De gemeente stimuleert bewoners en bewonersgroepen om gebruik te maken van de leefbaarheidsbudgetten, die het doel hebben om de sociale samenhang en gemeenschapsontwikkeling in het gebied te stimuleren ter bevordering van zelfredzaamheid en zelfbeheer. In 2023 zijn initiatieven ingediend zoals: Jeu de boules baan in de wijk Reizende man en insectenhotels Breukelen. Wij gaan onderzoeken of de methode ‘Betere Buurten’ bij ons past of elementen uit deze werkwijze oppakken. Betere Buurten is een integraal project waarvan de buurt opknapt in samenwerking met bewoners en ondernemers.

De aanpak is zowel op het fysieke domein (groen, de bestrating, extra parkeerplekken, speelplaatsen, ontmoetingsplekken en kunstwerken) als op het sociale domein (gezondheid, veiligheid en betrokkenheid van bewoners in de buurt) gericht. Wat doen we al?  Integraal veiligheidsplan uitvoeren  Keukentafelgesprekken  Wijkactiviteiten en ontmoeting faciliteren  Inzet leefbaarheidsbudgetten  Plan van aanpak Maarssenbroek schoon, heel en veilig Wat willen we doen?  Wijkscans  Wijkaanpakken in samenwerking met maatschappelijke partners 37

    

Werken met een Veiligheidsagenda Inzet plegen op GALA Wat willen we onderzoeken? Aanpak ‘Betere buurten’ Gebiedsvisies opstellen

38

8. Duurzaamheid 8.1 Wat speelt er? Het Nationale programma verduurzaming gebouwde omgeving kent verschillende ambities. In 2030 zijn onze woningen, scholen, winkels en kantoren veel beter geïsoleerd, is de cv-ketel niet langer de standaard om onze woningen mee te verwarmen, en is koken op gas vrijwel overal vervangen door elektrisch koken. We wekken meer energie zelf op via zonnepanelen en duurzame bronnen als groen gas, geo- en aquathermie worden dan volop gebruikt om te voorzien in onze resterende energie- en warmtevraag. We bouwen geïndustrialiseerd, circulair en natuurinclusief. Onze leefomgeving is schoner, onze woningen zijn comfortabeler, ons energieverbruik is lager en onze geopolitieke afhankelijkheid van fossiele energie is sterk verminderd.

Het Nationaal Isolatieprogramma en het stimuleren van hybride warmtepompen zijn onderdeel van zowel de gebiedsgerichte aanpak als de individuele aanpak woningen. Voor iedereen moet een duurzame woning binnen handbereik komen. Dat is goed voor het klimaat, voorkomt een hoge energierekening en maakt ons minder afhankelijk van aardgas. Om dit te realiseren zet het kabinet in op het aanpakken van alle slecht geïsoleerde woningen en gebouwen voor 2030. Er is daarbij speciale aandacht voor mensen met een kleine portemonnee, door nieuwe financieringsmogelijkheden wordt het ook voor hen mogelijk om hun woning betaalbaar te kunnen isoleren. Er wordt met name ingezet op het besparen van energie en betere isolatie. Doel is om 2,5 miljoen woningen te isoleren tot en met 2030. Vervolg hierop is de overstap van aardgas naar duurzame en schone energie met (hybride) warmtepompen en duurzame warmtenetten. Het kabinet wil 1 miljoen warmtepompen voor 2030 installeren. Daarnaast komt er een bijmengverplichting voor groen gas. In de Nationale prestatieafspraken is over verduurzaming opgenomen dat:  Tot en met 2030 450.000 woningen aardgasloos moeten worden  Tot en met 2028 675.000 woningen geïsoleerd moeten worden en de E/F/G energielabels uit gefaseerd moeten worden  Vanaf 2026 hybride warmtepompen toegepast moeten worden bij vervanging van CV-ketels

39



Het instemmingsrecht voor verduurzaming van woningbouwcomplexen wordt herzien omdat een percentage van 70% draagvlak bij de zittende huurders een belemmering vormt voor corporaties om te verduurzamen Deze eisen moeten door vertaald worden naar gemeentelijk niveau en ook naar doelstellingen per corporatie. De doelstellingen per corporatie kunnen vervolgens vastgelegd worden in de lokale prestatieafspraken. De regio Utrecht staat voor een grote opgave in de woningbouw. Er moeten jaarlijks 10.000 woningen bij komen, maar wel op een duurzame, toekomstbestendige en energie neutrale manier. Dat betekent zonder uitputting van grondstoffen en zonder uitstoot van CO2 en stikstof. Er moet de komende jaren dus veel veranderen in de manier waarop er wordt gebouwd met de materialen waarmee dat gebeurt. Daarom hebben provincies, gemeenten, projectontwikkelaars en aannemers in de regio’s Amsterdam, Zuid-Holland en Utrecht het convenant Duurzaam Bouwen getekend. Doel van het convenant is om duurzame bouw gemakkelijker en goedkoper te maken en zo het tempo van de woningbouw te versnellen. 8.2 Wat wil Stichtse Vecht? Nieuwbouw Met het convenant Duurzaam Bouwen ontstaat er een gelijk speelveld voor alle bouwers en komt er duidelijkheid over normen voor duurzaamheid bij nieuwbouwprojecten. Daarbij is het belangrijk dat partijen uit de gehele bouwketen zijn aangesloten.

In deze woonvisie verankeren we de ambities van het convenant. Het convenant Duurzaam Bouwen kent drie ambitieniveaus: brons, zilver en goud. Stichtse Vecht heeft getekend voor het ambitieniveau brons. De ambitieniveaus vormen een geleidelijke schaal. De ambities van het convenant worden bij gebiedsontwikkelingsprocessen en bouwprojecten gebruikt o.a. bij anterieure overeenkomsten, omgevingsplannen en borging in tenderbeleid. Door één kader te gebruiken voor de verschillende duurzaamheidsthema’s worden verschillende (wettelijke) eisen en ambities (zoals BENG, MPG, Convenant Houtbouw, Samen versnellen naar het Nieuwe Normaal, Basisveiligheidsniveaus, Klimaatbestendige Nieuwbouw) met dezelfde uniforme methodiek uitgevraagd. In 2019 heeft de gemeente in de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022 vastgelegd dat alle nieuwbouw moet voldoen aan ‘Nul op de meter’, dat wil zeggen een energieneutraal gebouw waarbij evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als de hoeveelheid energie die verbruikt wordt. Uit de evaluatie met de corporaties komt naar voren dat dit voor met name gestapelde bouw financieel niet haalbaar is voor ontwikkelende partijen. Daarnaast is het ook niet altijd mogelijk om het technisch op te lossen. De wettelijke norm voor duurzame energieopwekking is 50% bij grondgebonden woningen en 40% bij gestapelde bouw.

Brons betekent 100%, ofwel energieneutraal, bij grondgebonden woningen en 80% bij gestapelde bouw. Dat is dus een verlaging van de ambitie uit 2019 maar wel een plus op de wettelijke norm. Zilver is in het convenant gelijk aan brons. Goud betekent 125% , ofwel energieleverend, voor grondgebonden woningen en 100%, ofwel energieneutraal, voor gestapelde bouw. Het ambitieniveau brons legt de gemeente op aan de ontwikkelende partijen. Maar de wens van de gemeente is dat er op onderdelen ook naar zilver of goud wordt gestreefd. Want dan is pas echt sprake van toekomstbestendig bouwen. Als gemeente werken we mee aan projecten waar de ambities hoger liggen. We blijven echter afhankelijk van de medewerking van projectontwikkelaars die een hoger ambitieniveau willen nastreven. De extra investeringen komen in de exploitatie terug, niet alleen in geld, zij betekenen ook betere woonvoorzieningen (koelte, comfort, lagere energierekening, groene omgeving, eenvoudiger aan te passen en dus langer kunnen blijven wonen op dezelfde plek). 40

Ambitie Brons Dat is een basisniveau waarbij de wettelijke normen het uitgangspunt vormen en er op diverse onderdelen een kleine plus wordt gerealiseerd. Bij het convenant Duurzaam Bouwen hoort een toetsingskader voor nieuwbouwprojecten met indicatoren die per ambitieniveau een andere waarde hebben. Om de verschillende aspecten van toekomstbestendige woningbouw terug te laten komen in het toetsingskader is gekozen om de indicatoren te formuleren aan de hand van de volgende zes thema’s. - Energie - Circulaire economie - Klimaatadaptatie - Natuurinclusiviteit en biodiversiteit - Duurzame mobiliteit - Gezonde leefomgeving Uitvoeringsprogramma duurzaamheid 2023 -2026 In het uitvoeringsprogramma duurzaamheid dat in april 2023 door het college is vastgesteld en ter besluitvorming voorligt aan de raad, zetten we in op verduurzaming van de bestaande bouw door onder andere inwoners actief te gaan benaderen met mogelijkheden tot advies. We maken gebruik van de mogelijkheden van het Nationaal Isolatieprogramma. Ook de gerichte aanpak van energiearmoede is onderdeel van het uitvoeringsprogramma duurzaamheid. Bestaande bouw Voor de bestaande bouw volgen we verder vooral de landelijke ontwikkelingen. Deze zijn opgenomen in het uitvoeringsbeleid rondom klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen.

Met woningbouw corporaties zijn afspraken gemaakt over het verduurzamen van de woningvoorraad tot energielabel B. De meeste woningen zijn al op dit niveau gesaneerd en de verwachting is dat voor 2030 alle sociale huurwoningen minimaal dit niveau bereikt hebben. Daarmee zijn de woningen geschikt om aardgasvrij te worden door bijvoorbeeld aansluiting op een warmtenet of een individuele voorziening. Als uitwerking van de begin 2022 vastgestelde gemeentelijke Warmtetransitievisie volgt eind 2023 de uitvoeringsnotitie warmte. Daarin wordt aangegeven wat verdere stappen in de richting van alternatieve warmtebronnen zijn en waar in Stichtse Vecht we daarmee aan de slag gaan, zodat corporaties (en inwoners) daarop kunnen anticiperen. Het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad kan alleen met medewerking van alle gebouweigenaren. Er zijn nog geen wettelijke kaders voor de bestaande bouw waarmee we eigenaren kunnen verplichten maatregelen te nemen.

8.3 Hoe willen we dit bereiken? Wat doen we al?  Convenant Duurzaam Bouwen: ambitieniveau brons verplichten bij nieuwbouw  Woningvoorraad corporaties verduurzamen: slechte energielabels uitfaseren, zo veel mogelijk woningen naar energielabel B brengen  Uitvoeringsplan Energiearmoede  Prestatieafspraken maken over verduurzaming Wat willen we doen?  Een door vertaling maken van de Nationale prestatieafspraken naar onze gemeente en per corporatie  Waar mogelijk ambitieniveau zilver of goud stimuleren bij nieuwbouw  Analyse aangename schaduwrijke verblijfsplekken (in de openbare ruimte) op loopafstand. Start in 2022, afronden voor alle kernen in 2023 en waar mogelijk integreren in Beheer Openbare Ruimte (BOR)  Uitvoeringsnotitie warmte opstellen 41

9. Samenvatting De woonvisie 2023 -2030 is de nadere uitwerking van de gemeente en haar maatschappelijke partners op het gebied van wonen. Vanaf 2026 komt in plaats van de wettelijk verplichte woonvisie het ‘Volkshuisvestingsprogramma’ als onderdeel van de Omgevingsvisie. De gemeente wil haar woningbouwprogrammering behoeftesturend (in plaats van behoeftevolgend) inzetten. Dat wil zeggen dat we door te sturen op het aanbod de woningzoekenden willen verleiden tot het zoeken van een woning die met name de sociale voorraad enigszins ontlast. We volgen daarbij een doorstroom scenario en voegen veel woningen in het middensegment toe naast de verplichte 30% sociale huur. Het middensegment bestaat uit middenhuur en betaalbare koop. Per kern leggen we het volgende woningbouwprogramma op: Kern

Sociale huur tot liberalisatiegrens

Maarssenbroek Maarssen Breukelen Loenen Kockengen Nigtevecht Loenersloot Nieuwersluis Vreeland Nieuwer ter Aa Tienhoven Oud-Zuilen

30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

Middenhuur vanaf liberalisatiegrens tot € 1027 30% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 0 25% 0 25%

Betaalbare koop tot € 300.000 V.O.N

Totaal

20% 20% 20% 25% 25% 20% 20% 20% 15% 20% 20% 25%

80% 80% 75% 80% 80% 75% 75% 75% 45% 75% 50% 80%

We werken daarbij met een hogere, nader te bepalen, drempel voor sociale huur en daarenboven een drempel voor middenhuur en betaalbare koop. We onderzoeken of we via een Vereveningsfonds de sociale huur die we ‘mislopen’ bij een hogere drempel kunnen compenseren. De Nationale betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koop ligt op maximaal €355.000 V.O.N. Dat is hoger dan wat Stichtse Vecht nu kiest. We kiezen voor een lagere koopprijs van € 300.000 omdat hiervoor nog een hypotheek verkregen kan worden met een middeninkomen van ca. € 65.000 en omdat de behoefte aan betaalbare koopwoningen tot deze koopprijs groot is in onze gemeente. Er is in onze gemeente vooral behoefte aan 1- en 2- persoons appartementen en aan grondgebonden koop tot € 300.000. Dit geldt met name voor de doelgroepen starters en senioren. Voor de toekomst ontwikkelen we gebiedsvisies (gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s) per kern zodat we nog beter maatwerk kunnen toepassen. Corporaties krijgen de exclusiviteit voor de exploitatie van sociale huur bij nieuwbouwontwikkelingen. Daartoe zullen wij in overleg met de corporaties een plan van eisen opstellen om de juiste prijskwaliteitverhouding van de woningen te borgen. We willen de woningbouw versnellen en de beschikbaarheid van woningen vergroten, daartoe willen we diverse maatregelen onderzoeken en/of inzetten: 42

         

Ingenieursdiensten inhuren Geen stapeling van eisen Kortere procedures Financiële woningbouwimpuls benutten Flexibele woningbouw Bestaande woningvoorraad beter benutten Industrieel bouwen Afwegingskader voor woningbouwinitiatieven Strategisch grondbeleid Leegstandsverordening

Om de betaalbaarheid te verbeteren willen we de volgende maatregelen onderzoeken en/of inzetten:  Starterslening  Opkoopbescherming  Vroegsignalering  Doelgroepenverordening  Definities sociale huur, middenhuur en betaalbare koop  Woningtoewijzing middensegment  Eenduidige, gedifferentieerde inkomensgrenzen  Commerciële verhuurders in beeld brengen en betrekken bij de prestatieafspraken In het kader van een ‘thuis voor iedereen’ willen we de volgende maatregelen onderzoeken en/of inzetten:  Plan van aanpak huisvesting statushouders  Samenwerking uitstroom MOBW verbeteren  Deelname aan Living lab – eerst een thuis  Huisvesting studenten in Nyenrode en het Kwadrant  Plan van aanpak huisvesting arbeidsmigranten  Woonwagenstandplaatsenbeleid uitvoeren  Flexwoningen en leegstaand vastgoed inzetten voor Oekraïense ontheemden  Versoepeling urgentieverlening bij relatie beëindiging en ex-mantelzorgers  Bijzondere woonvormen: kangoeroe woningen, gemengd wonen enz. Bij dit alles geldt dat we willen vasthouden aan maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen zodat de reguliere woningzoekenden ook nog een kans maken op een sociale huurwoning.

In het kader van wonen met zorg voor ouderen willen we de volgende maatregelen onderzoeken en/of inzetten:  Inzet wooncoach senioren om verhuiswensen te faciliteren en doorstroming te bevorderen  Toepassen voorrangsregel ‘van groot naar beter’ om doorstroming te bevorderen  Maximale huursprong van €50 toepassen om doorstroming te bevorderen  Meer geclusterde woonvormen voor ouderen ontwikkelen (maatwerk per project)  In elke kern een zo passend mogelijk aanbod aan wonen, welzijn en zorg creëren  Experimenteren met gemengde woonconcepten waarin samenleving/participatie centraal staat  Facilitering van markt- of burgerinitiatieven op het gebied van wonen met zorg voor ouderen In het kader van leefbaarheid en veiligheid willen we de volgende maatregelen onderzoeken en/of inzetten:  Integraal veiligheidsplan uitvoeren  Keukentafelgesprekken 43

        

Wijkactiviteiten en ontmoeting faciliteren Inzet leefbaarheidsbudgetten Plan van aanpak Maarssenbroek schoon, heel en veilig Wijkscans Wijkaanpakken in samenwerking met maatschappelijke partners Werken met een Veiligheidsagenda Inzet plegen op GALA Aanpak ‘Betere buurten’ Gebiedsvisies (gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s) opstellen

In het kader van duurzaamheid willen we de volgende maatregelen onderzoeken en/of inzetten:  Convenant Duurzaam Bouwen: ambitieniveau brons verplichten bij nieuwbouw  Woningvoorraad corporaties verduurzamen: slechte energielabels uitfaseren, zo veel mogelijk woningen naar energielabel B brengen  Uitvoeringsplan Energiearmoede  Prestatieafspraken maken over verduurzaming  Een door vertaling maken van de Nationale prestatieafspraken naar onze gemeente en per corporatie  Waar mogelijk ambitieniveau zilver of goud stimuleren bij nieuwbouw  Analyse aangename schaduwrijke verblijfsplekken (in de openbare ruimte) op loopafstand. Start in 2022, afronden voor alle kernen in 2023 en waar mogelijk integreren in Beheer Openbare Ruimte (BOR)  Uitvoeringsnotitie warmte opstellen

44

10. Begrippenlijst p.m.

11. Bijlagen Bijlage 1: Woningbehoefteonderzoek Companen 2019 – Stichtse Vecht Bijlage 2: Woningbehoefteonderzoek Companen 2021- Stichtse Vecht Bijlage 3: Regionaal kwalitatief Woningbehoefteonderzoek 2020 Bijlage 4: Actualisatie woonvisie 2017 – 2022 Bijlage 5: Uitvoeringsprogramma actualisatie woonvisie Bijlage 6: Woonzorganalyse Bijlage 7: Woonzorgvisie Bijlage 8: Convenant Duurzaam Bouwen

45