Peilnotitie Woonvisie 2023-2030 versie 5.0.pdf

Peilnotitie woonvisie 2023 - 2030 gemeente Stichtse Vecht = Volkshuisvestingsprogramma 2023 - 2030 23 mei 2023

1

Inhoud: 1. Inleiding en leeswijzer 2. Evaluatie woonvisie 2017 – 2022 3. Woningbouw 3.1 Wat speelt er? 3.1.1. Woondeal U10 2022 – 2030 3.1.2. Integraal Ruimtelijk Perspectief 3.1.3. Woningbehoefte 3.1.4. Plancapaciteit versus woningbehoefte 3.1.5. Woningvoorraad en wachttijden sociale huur 3.1.6. Koopwoningmarkt 3.1.7. Leegstandsverordening 3.1.8. Aandachtspunten 3.2 Wat wil Stichtse Vecht? 3.2.1. Coalitieakkoord 3.2.2. Omgevingsvisie 3.3 Hoe willen we dit bereiken? 3.3.1. Woningbouwprogrammering 3.3.2. Vereveningsfonds 3.3.3. Versnelling 3.3.4. Strategische woningbouwplanning en afwegingskader 3.3.5. Gebiedsgerichte woningbouwplanning voor de toekomst 3.3.6. Strategisch grondbeleid 3.3.7. Lokale binding 3.3.8. Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? 4. Betaalbaar wonen 4.1 Wat speelt er? 4.2 Wat wil Stichtse Vecht? 4.3 Hoe willen we dit bereiken? 4.3.1. Sociale huur: definitie en exploitatie door woningcorporaties 4.3.2. Middensegment: definities en woningtoewijzing 4.3.3. Instrumenten: Starterslening, Opkoopbescherming, Doelgroepenverordening 4.3.4. Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? 5. Een thuis voor iedereen (huisvesting aandachtsgroepen) 5.1 Wat speelt er? 5.2 Wat wil Stichtse Vecht? 5.3 Hoe willen we dit bereiken? 6.

Wonen met zorg voor ouderen 6.1 Wat speelt er? 6.2 Wat wil Stichtse Vecht? 6.3 Hoe willen we dit bereiken? 7. Leefbaarheid en veiligheid 7.1 Wat speelt er? 7.2 Wat wil Stichtse Vecht? 7.3 Hoe willen we dit bereiken? 8. Duurzaamheid 8.1 Wat speelt er? 8.2 Wat wil Stichtse Vecht? 8.3 Hoe willen we dit bereiken? 9. Samenvatting 10. Begrippenlijst 11. Bijlagen

2

Bladzijde: 3 4 8 8 9 9 13 13 15 15 15 16 16 17 19 19 22 22 22 23 23 25 26 26 26 27 28 29 30 31 32 34 34 35 36 37 37 39 40 42 42 45

1. Inleiding en leeswijzer Voor u ligt de nieuwe woonvisie van de gemeente Stichtse Vecht. De vorige woonvisie liep van 2017 – 2022 en is in 2019 op een aantal onderdelen geactualiseerd. Voor deze nieuwe woonvisie kiezen we voor een langere looptijd, namelijk van 2023 – 2030 omdat ook de Woondeal tussen regio U 10 en het Rijk, het Provinciaal Programma Wonen en Werken en onze eigen Omgevingsvisie over een langere periode vooruit kijken en daardoor ontwikkelingen en beleid beter op elkaar aansluiten. Daarnaast willen wij richting onze samenwerkingspartners, met name de corporaties, de huurdersbelangenorganisaties en de marktpartijen continuïteit en betrouwbaarheid bieden door niet elke 4 jaar de spelregels voor wonen te wijzigen. Met de nieuwe woonvisie sluiten we aan bij de landelijke beleidslijnen (zoals de Nationale woon- en bouwagenda en de Nationale prestatieafspraken). Daarom volgen we in onze hoofdstukindeling ook de opbouw van de Nationale woon- en bouwagenda met haar 6 programma’s: 1. Woningbouw 2. Betaalbaar wonen 3. Een thuis voor iedereen 4. Wonen en zorg voor ouderen 5. Verduurzaming gebouwde omgeving 6. Leefbaarheid en veiligheid Vanaf 2026 zal de ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’ in werking treden. Dan wordt de verplichte woonvisie omgezet naar een ‘Volkshuisvestingsprogramma’ binnen de Omgevingsvisie.

De onderwerpen uit het Volkshuisvestingsprogramma moeten landen in de Prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersbelangenorganisaties. Daarom brengen we deze nieuwe woonvisie al zo veel mogelijk in overeenstemming met de aangekondigde wet- en regelgeving. De lokale regelruimte wordt steeds beperkter, maar daar waar mogelijk zoeken we in Stichtse Vecht naar maatwerk per kern of per gebied. Dit maatwerk wordt gebaseerd op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in onze gemeente. Hiertoe gebruiken wij de bestaande woonanalyses en vullen wij deze aan met de vanaf 2024 op te stellen gebiedsvisies. In het coalitieprogramma 2022 – 2026 is de ambitie opgenomen om voldoende betaalbare en passende woningen voor de inwoners van Stichtse Vecht te kunnen aanbieden. Daarbij hoort ook de uitdrukkelijke wens om de woningbouw te versnellen. Er liggen namelijk voldoende woningbouwplannen voor de komende jaren maar de uitvoering van deze plannen verloopt te traag. Hierdoor sluiten onder andere de kwantitatieve woningbehoefte en het woningaanbod niet op elkaar aan. Ook is er een mismatch tussen de kwalitatieve behoefte en het huidige aanbod. Zo is er bijvoorbeeld een grote vraag naar betaalbare, grondgebonden koopwoningen en naar 1- en 2-persoons huurappartementen terwijl er nauwelijks aanbod is in deze segmenten.

Tenslotte geeft de gemeente met deze woonvisie invulling aan de wens om de exploitatie van de sociale huur exclusief aan de corporaties te gunnen bij nieuwbouw (conform de aangenomen motie ‘exclusiviteit exploitatie sociale huurwoningen voor corporaties’ van juni 2022). De hoofdstukken kennen allemaal de volgende opbouw: 1. Wat speelt er rond dit thema? 2. Wat wil Stichtse Vecht? 3. Hoe bereiken we dit? uitgesplitst naar: a. wat doen we al? b. wat willen we doen? c. wat willen we onderzoeken? 3

2. Evaluatie woonvisie 2017 – 2022 Het doel van een woonvisie is om te sturen op de woningbouwbehoefte, dat wil zeggen dat het juiste aantal woningen in de juiste segmenten wordt gebouwd. Projectontwikkeling, van start tot oplevering, duurt gemiddeld zo'n zeven tot tien jaar in onze gemeente. Een voortvarende aanpak en extra inspanningen door de gemeente beïnvloeden de oplevering van meer woningen op korte termijn slechts in beperkte mate. Er zijn veel factoren die de snelheid mede bepalen en waar de gemeente geen invloed op heeft zoals:        

stijgende bouwkosten; stijgende rente; strenge regels geldverstrekkers; extra kosten verduurzaming; te weinig capaciteit op het elektriciteitsnet; stikstofproblematiek; hoge grondprijzen; provinciaal en landelijk beleid (bijvoorbeeld rode contouren)

Een gemeente bouwt immers niet zelf. Zij is voor het daadwerkelijk bouwen van woningen afhankelijk van initiatiefnemers, zoals woningcorporaties en ontwikkelende partijen. In de periode 2017-2022 zijn een aantal grote woningbouwprojecten opgeleverd. Dit zijn onder andere: Tabel 1 Kern Maarssen-Dorp

Maarssenbroek

Breukelen

Kockengen Tienhoven Vreeland Nigtevecht

Project Stationsweg - Noord Merenhoef Voormalige Brandweergarage Zwanenburg Binnenweg 18-20 Voormalige bibliotheek Voormalige Fujitsu-toren Park Avenue Planetenbaan 1 Hortensekwartier Winkelcentrum Noord Wilhelminastraat 4de Kwadrant Watermunt Ds. van Schuylenburglaan EVAB terrein CSV terrein Raadhuisstraat

Aantal woningen 52 60 12 12 8 60 (studentenwoningen) 260 (sociale huur) 294 45 27 16 12 59 11 10 11 12 10 Totaal 971

De woningcorporatie Vecht & Omstreken heeft in die periode 41 sociale huurwoningen aan haar voorraad toegevoegd. Deze toevoegingen vallen binnen de lichtgroen gearceerde regels in tabel 1. Sociale huurwoningen In voorgaande jaren is er een gelijk speelveld (iedereen moet aan dezelfde eisen voor sociale huur voldoen) tussen corporaties en commerciële verhuurders gecreëerd zodat de sociale huur ook sociale huur blijft. Het 4

was de verwachting dat sociale huurwoningen na realisatie zouden worden overgedragen aan de corporaties. Deze overdracht heeft echter slechts in beperkte mate plaatsgevonden. Ontwikkelende partijen kozen voor zelfstandige exploitatie al dan niet via bijvoorbeeld een tussenpartij die gespecialiseerd is in de verhuur van woningen. Een andere belangrijke reden voor het niet tot stand komen van de overdracht van sociale huur aan corporaties is, dat de corporaties geen behoefte hebben aan het kopen van woningen die niet voldoen aan hun voorwaarden rondom de prijs-kwaliteit verhouding. Zij zitten er in voor de lange termijn en dergelijke woningen voldoen niet altijd aan het beleid van de corporaties. Daarnaast was de financiële inspanning vaak te hoog voor de corporaties, mede door de verhuurdersheffing, en leverde de mogelijke aankoop een negatieve businesscase op. Om dit te doorbreken wil de gemeente de exploitatie van sociale huurwoningen bij nieuwbouw exclusief aan de corporaties toekennen op basis van voorwaarden die passen binnen het beleid van de corporaties. Ook als de gemeente niet de eigenaar van de grond is waar de ontwikkeling plaats gaat vinden. De instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen heeft bij een aantal projecten ter discussie gestaan, met name bij projecten met woningcorporatie Portaal.

Een lange instandhoudingstermijn heeft bij geldverstrekkers tot gevolg dat zij minder geld willen lenen omdat zij minder garanties hebben dat de waarde van de woning op enig moment verzilverd kan worden. Maar een kortere instandhoudingstermijn brengt het risico met zich mee dat een woning na bijvoorbeeld 10 jaar uit de sociale huurwoningenvoorraad verdwijnt (door huurverhoging of verkoop). Dit risico zal zich bij een corporatie minder snel voordoen. Maar ook een corporatie kan zich gedwongen zien of ervoor kiezen om woningen af te stoten als dit wenselijk is in het kader van een goed beheer van de woningvoorraad, bijvoorbeeld om te kunnen investeren in duurzaamheid of nieuwbouw. Vanaf 2026 treedt de ‘wet versterking regie volkshuisvesting’ in werking en zal een landelijke instandhoudingstermijn van 25 jaar worden opgelegd. Dat is nog langer dan de 20 jaar die wij tot nu toe hebben opgelegd. Een discussie over het verkorten van de instandhoudingstermijn om de financiële haalbaarheid van projecten te vergroten is derhalve geen reële oplossingsrichting. De gehanteerde grondprijs voor een sociale kavel verlagen is eveneens geen voor de hand liggende oplossing voor het financieringsprobleem, want deze is al erg laag. Verdere grondprijsverlaging zou negatieve grondexploitaties opleveren.

Gevolg is dat ontwikkelende partijen de oplossing zoeken in kleinere woningen en meerdere bouwlagen. Dit kan op gespannen voet staan met het beleid van corporaties om kwalitatief goede sociale huurwoningen te realiseren. Maar het is vooralsnog wel een oplossing die zorgt voor de daadwerkelijke realisatie op de kortere termijn van sociale huur. Het Rijk denkt aan maatregelen en extra geld om deze problematiek te verlichten en mogelijk op te lossen. Betaalbare koopwoningen Ontwikkelende partijen kiezen in het geval van betaalbare (voorheen sociale) koop vaak voor kleinere woningen. Op deze manier kunnen zij meer woningen realiseren op dezelfde grond en daarmee de kostprijs en verkoopprijs laag houden. Dit levert echter kleinere woningen op die slechts in beperkte mate aansluiten op de brede woningbouwbehoefte. Dergelijke woningen zijn slechts geschikt voor een- en tweepersoonshuishoudens en niet voor gezinnen. Onze betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koopwoningen van € 2 ton is op basis van de ontwikkelingen in de woningmarkt niet meer reëel. Inmiddels is er een landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000 ingevoerd. Dit draagt al bij aan de mogelijkheid om grotere betaalbare woningen te realiseren. In onze gemeente is veel behoefte aan koopwoningen tot € 3 ton omdat deze met een middeninkomen van ca. € 65.000 nog gefinancierd kunnen worden.

Er is behoefte aan kaders voor de minimale oppervlaktes van 5

betaalbare koopwoningen in relatie tot de stichtingskosten om te voldoen aan de bredere behoefte. Ook is er behoefte aan kaders voor de toewijzing van betaalbare koopwoningen zodat deze bij de beoogde doelgroepen (bijvoorbeeld middeninkomens, starters, doorstromers) terecht komen. Middenhuur woningen Er is behoefte aan aanvullende kaders voor de middenhuur, om deze op een goede manier aan te kunnen bieden via WoningNet. Hiertoe heeft de gemeente aanvullende regels opgenomen in de lokale beleidsregels bij de regionale huisvestingsverordening. De woonvisie moet hierop aansluiten. Woonprogramma Binnen de woningbouwprogrammering wordt altijd gekeken vanaf hoeveel woningen 30% sociale huur wordt opgelegd en vanaf hoeveel woningen middenhuur en betaalbare koop wordt opgelegd. Dit noemen we de ‘drempels’. Met andere woorden de drempel is het aantal woningen vanaf waar een verplicht woningbouwdeel gaat gelden. In 2017 lag de drempel voor 30% sociale huur op 12 woningen. In 2019 heeft de gemeente deze drempel verlaagd naar 6 of meer woningen. Er was in 2017 nog geen drempel voor middenhuur. De drempel voor middenhuur heeft de gemeente in 2019 op 26 of meer woningen gelegd. In de praktijk blijkt de drempel voor sociale huur die wij nu hanteren een belemmering te zijn.

Voor initiatiefnemers blijkt het niet haalbaar om bij kleine projecten vanaf 6 woningen sociale huur te realiseren met een positieve businesscase. Wij willen een beter evenwicht vinden tussen de opbouw van het woonprogramma en vanaf welk aantal woningen in een bepaalde categorie dit geldt om ontwikkelingen niet te laten stagneren. Met andere woorden hoe dragen we bij aan ieder initiatief om een positieve businesscase te realiseren om te kunnen bouwen. Landelijk geldt vanaf 2023 een woonprogramma van minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment. Via de Woondeal U10 2022 – 2030 heeft Stichtse Vecht hiervoor getekend. Het middensegment bestaat uit middenhuur en betaalbare koop. Deze zijn onderling uitwisselbaar. Het landelijke woonprogramma gaat niet gepaard met drempels. Dat biedt ruimte om hier lokale regels voor op te stellen. Richtinggevend voor de sociale huur kan zijn dat de corporaties aangeven minimaal 4 à 5 woningen af te willen nemen als zij straks de exclusiviteit voor de exploitatie van de sociale huur krijgen. Dit om te voorkomen dat het corporatiebezit te versplinterd raakt. Als we hiermee rekening houden en 30% sociale huur per ontwikkeling eisen, dan gaat het om een drempel van minimaal 14 tot 16 woningen (30% x 14 = 4,2 woningen en 30% x 16 = 4,8 woningen) waarvan er 4 of 5 sociale huur zijn.

Uitvoeringsprogramma Bij de actualisatie van de woonvisie hebben we een uitvoeringsprogramma met 12 prioriteiten opgesteld. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Oprichten vereveningsfonds >> niet gerealiseerd Starterslening. >> gerealiseerd Uitwerken van levensloopbestendig bouwen als te hanteren maatstaf >> niet gerealiseerd Woonzorgvisie >> gerealiseerd Realiseren van bijzondere woonvormen voor samenwoning van diverse doelgroepen >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht Lokale invulling van de regionale afspraken U16 en Utrecht West over maatschappelijke opvang en beschermd wonen >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht Woonwagenstandplaatsenbeleid >> gerealiseerd Besluitvormingstraject doelgroepenverordening. >> voorstel volgt in 2023 Leefbaarheid in kwetsbare wijken. >> gedeeltelijk gerealiseerd 6

10. Beleid voor Tiny houses >> niet gerealiseerd 11. Ontwikkelen van goedkope en betaalbare semipermanente woningen voor ‘spoedzoekers’. >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht 12. Verduurzaming van de woningvoorraad. >> bij nieuwbouw eisen we NOM De meeste doelstellingen zijn geheel of gedeeltelijk behaald. Zie groene markeringen. Acties die nog open staan willen we als volgt invullen:   



Oprichten vereveningsfonds: onderzoeken of we dit in combinatie met een aangepaste drempel voor 30% sociale huur kunnen inzetten. Levensloopbestendig bouwen: realistische criteria opstellen in overleg met corporaties en marktpartijen. Doelgroepenverordening: deze hebben we nodig om de sociale huur en middenhuur juridisch te borgen in de bestemmingsplannen en om speciale beroepsgroepen voorrang te kunnen verlenen (bijvoorbeeld onderwijs, zorg, veiligheid). Hierbij geldt dat aangetoond moet worden dat deze beroepsgroepen onevenredig zwaar getroffen worden door de schaarste op de woningmarkt, bijvoorbeeld in het middensegment. Beleid voor Tiny houses opstellen: in plaats van beleid willen we een toetsingskader opstellen. Dit om bij particuliere initiatieven een goede afweging te kunnen maken of de gemeente hier medewerking aan kan verlenen of niet.

Raadsconferentie ‘wonen’ Tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ van oktober 2021 hebben corporaties en ontwikkelaars de raad geïnformeerd over wat zij nodig hebben om de woningbouw te versnellen. Onderstaand de belangrijkste aandachtspunten: 1. Regie en capaciteit van de gemeente vergroten en ruimte bieden aan de ontwikkelende partijen om zelf meer (vooronderzoeken) te doen waardoor zij minder afhankelijk zijn van de ambtelijke capaciteit. De corporaties komen met een voorstel over wat zij zelf meer kunnen en willen doen. 2. De gemeente zoekt naar mogelijkheden om niet te veel eisen per woningbouwontwikkeling te stapelen. 3. De gemeente zal in haar nieuwe woonvisie de exploitatie van sociale huurwoningen exclusief aan toegelaten instellingen toebedelen. 4. De gemeente onderzoekt of een actiever grondbeleid mogelijk is en brengt de voor- en nadelen daarvan in kaart. Centraal staat de vraag of een actiever grondbeleid effectief kan bijdragen aan woningbouw in de gewenste segmenten en welke (financiële) risico’s de gemeente daarbij loopt. 5. De corporaties onderzoeken of een optimalisatie van de bestaande woningvoorraad mogelijk is. Bijvoorbeeld door grote woningen te splitsen in meerdere kleinere wooneenheden of mogelijkheden voor woningdelen toe te passen. 6. Bij sloop/nieuwbouw, meer sociale huurwoningen terugbouwen dan er oorspronkelijk waren. 7.

Gemeente en corporaties onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheden van flexibele woningbouw. 8. Voor wat betreft de verduurzaming van de woningvoorraad is gebleken dat NOM (nul op de meter) vaak niet haalbaar is bij nieuwbouw van bijvoorbeeld een appartementencomplex. Ontwikkelende partijen hebben om nuancering van deze eis gevraagd.

7

3. Woningbouw 3.1 Wat speelt er? 3.1.1. Woondeal U10 2022 - 2030 De Woondeal U10 2022-2030 (kortweg Woondeal) is een vervolg op de Woondeal U10 2019 en bevat afspraken die door het Rijk, de provincie Utrecht, de U10-gemeenten en de RWU (samenwerkingsverband van 19 woningcorporaties in de regio) zijn gemaakt om gezamenlijk te werken aan de woningbouwopgave. Het doel van de Woondeal is een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in de regio.

Bron: Nationaal programma wonen

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het Nationale programma Woningbouw ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Betaalbaar betekent: sociale huur tot aan de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023), middenhuur vanaf de liberalisatiegrens tot aan de landelijke middenhuurgrens (€ 1027, prijspeil 2023) en betaalbare koop tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 355.000, prijspeil 2023). De verdeling is als volgt:  

minimaal 30% sociale huur minimaal 40% middensegment, dat wil zeggen middenhuur en betaalbare koop

Hierbij geldt dat de regiogemeenten zullen streven naar 30% sociale huurwoningen in de gehele woningvoorraad. In 2023 is dit percentage van de bestaande woningvoorraad in Stichtse Vecht ongeveer 22%. Dat betekent dat er bij nieuwbouw ook ruimte moet zijn voor 100% sociale huur, zodat het overall percentage stijgt. Dat kan bijvoorbeeld bij nieuwbouw ontwikkelingen van woningcorporaties. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over het aantal toe te voegen woningen in de periode 2022-2030. Stichtse Vecht heeft zich in de Woondeal verbonden aan de bouw van 3323 woningen tot 2030, waarvan 1619 woningen in het betaalbare segment zitten. In de Woondeal zijn behalve afspraken over het aantal nieuwe woningen ook afspraken gemaakt over investeringen in bereikbaarheid en groen, het stikstofdossier, energie-infrastructuur, duurzame en toekomstbestendige woningen, huisvesting van aandachtsgroepen (bijvoorbeeld ouderen, statushouders, dak- en thuislozen) en water- en bodemsturend bouwen. In de Woondeal is aangegeven wat de regio nodig heeft om de groei van het aantal woningen op te vangen binnen een gezond woon- en leefklimaat en wat de kritische succesfactoren zijn.

8

3.1.2. Integraal ruimtelijk perspectief (IRP) De afgelopen jaren is samen met de Regio U16 en de Provincie Utrecht gekeken naar de woningbouwopgave van de regio. Hierbij is op regioniveau naar alle opgaven gekeken zodat er afgewogen beslissingen konden worden genomen op het gebied van wonen, economie, energie, landschap en mobiliteit. De opgaven zijn verwoord in het Integraal Ruimtelijk Perspectief. De totale woningbehoefte in de regio U16 tot 2040 is circa 104.000 tot 125.000 volgens de prognoses die samen met de Provincie zijn opgesteld. Als voorwaarde voor de woningbouwopgave is een schaalsprong van met name het regionale Openbaar vervoer (OV) systeem benoemd. De regio U16 kiest ervoor om de grote woningbouwopgaven te concentreren in stedelijk kerngebied en in een aantal grotere regionale kernen. Voor de selectie van potentiële locaties zijn als voorwaarden nabijheid, goede bereikbaarheid en de te verwachten regionale mobiliteitsbehoeften gebruikt. Zo is in de regio gekozen voor de volgende ladder (=voorkeursvolgorde) van verstedelijking: 1. binnenstedelijk/ binnendorps dichtbij bestaande mobiliteitsknooppunten 2. overig binnenstedelijk/ binnendorps 3.

buitenstedelijk (grootschalige uitbreiding) dichtbij bestaande of nieuwe mobiliteitsknooppunten en hoogwaardig OV In aanvulling hierop biedt de provincie onder voorwaarden ruimte voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied bij kleine kernen (tot 8000 inwoners) om de lokale vitaliteit en leefbaarheid te versterken. Per kleine kern mag een gemeente eens in de 5 tot 10 jaar een aanvraag doen om maximaal 50 woningen buiten de rode contour te bouwen. Het grootste deel van de regionale woningbouwopgave wordt in de stad Utrecht opgevangen. Met deze keuze wordt het landelijk gebied ontzien. Voor de resterende opgave zijn zeven regiopoorten aangewezen, waaronder Breukelen. 3.1.3. Woningbehoefte De woningbehoefte is een bepalende factor voor de sturing op het woningbouwprogramma. In principe probeert een gemeente tegemoet te komen aan de woningbehoefte van woningzoekenden in haar eigen gemeente en een bijdrage te leveren aan de regionale woningbehoefte. Maar een gemeente kan er ook voor kiezen om niet behoeftevolgend te bouwen en juist via de woningbouw te sturen op het aantrekken van andere soorten bewoners of op een goede menging van soorten bewoners in bepaalde wijken. In 2019 heeft de gemeente een woningmarktanalyse laten uitvoeren ten behoeve van de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022. Dit onderzoek was gericht op de periode 2018 - 2028.

Daarna heeft de gemeente in 2021 een aanvullend woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren voor de periode 2028 tot 2040 ten behoeve van de Omgevingsvisie. Daarnaast is er in regionaal verband een kwantitatief woningbehoefteonderzoek (2019) en een kwalitatief woningbehoefteonderzoek (2020) door Companen uitgevoerd. De gemeente Stichtse Vecht bestaat uit 3 grote kernen met méér dan 5000 inwoners (Breukelen, Maarssendorp en Maarssenbroek) en 9 kleine kernen met minder dan 5000 inwoners (Kockengen, Nieuwer Ter Aa, Loenen aan de Vecht, Nigtevecht, Vreeland, Nieuwersluis, Loenersloot, Tienhoven en Oud- Zuilen. In 2022 is de bevolking gegroeid naar 65.240 inwoners en 28.618 huishoudens. Onderstaand de prognoses voor de huishoudensontwikkeling van beide lokale behoefteonderzoeken. Door nieuwe inzichten over (inter)nationale migratie, huishoudensverdunning, vergrijzing en regionale vestigingstrends komt de meest recente prognose uit op 32.060 huishoudens in 2040.

9

Tabel 2

Kwantitatieve woningbehoefte: Uit het aanvullende woningbehoefteonderzoek is naar voren gekomen dat de woningbehoefte tot 2040 nog 3705 woningen bedraagt. Dat is de behoefte van alle onderstaande tijdvakken (zie tabel 2) bij elkaar opgeteld. Met andere woorden, als er in een bepaald tijdvak onvoldoende wordt gebouwd, dan moet dat in de andere tijdvakken gecompenseerd worden. Deze 3705 woningen zijn nodig om tegemoet te komen aan de lokale en regionale woningbehoefte tezamen. Waarbij de lokale behoefte gebaseerd is op de bevolkingsgroei en de huishoudensverdunning en de regionale behoefte gebaseerd is op de verhuisbewegingen van en naar de gemeente Stichtse Vecht. Tabel 3



 



De verwachte huishoudensgroei in Stichtse Vecht komt voor het grootste deel voort uit de groei van ouderenhuishoudens. De vergrijzing piekt rond 2037. Tot 2040 neemt het aandeel ouderenhuishoudens ten opzichte van 2020 met +45% toe tot ongeveer 13.000 huishoudens. Vanaf de piek in 2037 zal het aantal ouderenhuishoudens langzaam maar zeker afnemen omdat de groep van de zogenoemde ‘babyboomers’ de woningmarkt gaat verlaten. Het aantal jonge huishoudens neemt licht toe met +3%. Ook is er een lichte groei te zien bij huishoudens tussen 35 en 49 jaar. Dit is met name de leeftijd waarin gezinnen zich bevinden. Deze groei vindt naar verwachting pas plaats vanaf ongeveer 2030. Dit is het gevolg van de toename van de vergrijzing, waardoor weinig eengezinswoningen en dus woonmogelijkheden voor (gevorderde) gezinnen vrijkomen. Wanneer de stijging van de vergrijzing afvlakt en het bouwprogramma evenwichtig wordt ontwikkeld, zal de groei van groepen in de gezinsleeftijd weer toenemen. Het aantal huishoudens van middelbare leeftijd neemt na 2028 af, in totaal met zo’n 10% tot 2040. Dit is als het ware de achterkant van de vergrijzingsgolf. 10

Kwalitatieve woningbehoefte: Over de lokale, kwalitatieve woningbehoefte geeft het onderzoeksrapport aan dat de inwoners van Stichtse Vecht vooral behoefte hebben aan koopappartementen, huurappartementen en koop rijtjeswoningen: Tabel 4

Bron: woningmarktanalyse Companen 2019

Binnen de sociale huur is er vooral behoefte aan 1- en 2 persoons appartementen. Die behoefte is er met name voor starters, voor senioren en voor huisvesting bijzondere doelgroepen (sociaal urgenten, uitstroom MOBW en statushouders). Binnen de middenhuur is er zowel behoefte aan appartementen als aan grondgebonden woningen. Relatie inkomensniveau en woningbehoefte: Het inkomensniveau van de gemeente Stichtse Vecht ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Dit zien we ook terug in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen ligt onder het regionaal gemiddelde. Desondanks loopt de druk op de sociale huur in de gemeente al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (grondgebonden huur en betaalbare koop) is wenselijk om de doorstroming van ‘scheefwoners’ in de sociale huur te bevorderen. Binnen het corporatiebezit woont ca. 20% ‘scheef’, dat wil zeggen dat het inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning. Woningbehoefte per kern per segment Er is aanvullend onderzoek gedaan naar de behoefte per kern per segment. Zie onderstaande tabel. Tabel 5 Kern Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop Duur Maarssenbroek Maarssen Breukelen Loenen Kockengen Nigtevecht Loenersloot Nieuwersluis Vreeland Nieuwer ter Aa Tienhoven Oud-Zuilen

30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

30% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 0 25% 0 25%

20% 20% 20% 25% 25% 20% 20% 20% 15% 20% 20% 25%

Bron: aanvullende woningmarktanalyse Companen 2021

11

20% 20% 25% 20% 20% 25% 25% 25% 55% 25% 50% 20%

Verdeling van de behoefte per doelgroep over de kernen:  behoefte aan betaalbare koopwoningen in de eigen kern of in een grote kern (doelgroep: (koop)starters/jongere stellen)  behoefte aan appartementen in de eigen kern (doelgroep: ouderen)  behoefte aan landelijk wonen (doelgroep: gezinnen en hogere inkomens) Regionaal woningbehoefte onderzoek Uit het regionale, kwalitatieve woningbehoefteonderzoek van Companen (2020) komt daarnaast naar voren dat binnen de regio ‘Noord’ (Stichtse Vecht, Woerden, De Ronde Venen, De Bilt, Zeist):  Middeninkomens graag een grondgebonden woning willen kopen tot een koopprijs van € 3 ton. Voor deze doelgroep moet een oplossing gevonden worden omdat dit segment niet of nauwelijks beschikbaar is.  Starters graag een sociale huurwoning of een koopappartement tot 2,5 ton in een stedelijk milieu willen, ook voor deze woonwens moeten oplossingen gevonden worden.  65+ ers die kleiner willen gaan wonen, ook een koopappartement willen maar dat mag wel duurder zijn dan 2,5 ton. Companen heeft binnen het regionale behoefteonderzoek een aantal scenario’s uitgewerkt voor de sturing op het woningbouwprogramma. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen meer behoeftevolgende scenario’s (trend en directe vraag) en een meer behoeftesturend scenario. Zie onderstaande tabel. Tabel 6

Bron: regionale woningbehoefteonderzoek 2020

Er is in de regio gekozen voor het scenario ‘doorstroming’, dat wil zeggen dat we door te sturen op het aanbod de woningzoekenden willen verleiden tot het zoeken van een woning die met name de sociale voorraad enigszins ontlast. 80% van de woningen van 2040 staat er al en wordt (zeker) op termijn niet meer optimaal benut. Als gevolg van het wegtrekken van de babyboomgeneratie komen (grote) gezinswoningen, nu nog bewoond door stellen en alleenstaanden zonder kinderen, vrij. Een deel van deze groep wil graag doorstromen naar een meer passende woning. Doorstroming kan eraan bijdragen dat deze woningen voor de vraag beschikbaar komen voor gezinnen. Met dit scenario dient Stichtse Vecht alternatieven te bieden in het middensegment, met name in de grondgebonden koop tot 3 ton. Met het scenario ‘trend’ reageert een gemeente vooral op het saldo van vraag en aanbod en probeert in de toekomst een betere match tussen vraag en aanbod te creëren. Met dit scenario zou Stichtse Vecht vooral meer sociale huurappartementen en grondgebonden koop tot 3 ton moeten toevoegen. Met het scenario ‘directe vraag’ reageert een gemeente op waar op dat moment de grootste tekorten zijn. Met dit scenario zou Stichtse Vecht vooral sociale huurwoningen voor 1-persoons huishoudens moeten realiseren. 12

3.1.4. Plancapaciteit versus woningbehoefte Om te bepalen welke aantallen woningen toegevoegd dienen te worden in welke segmenten, confronteren we de woningbehoefte met de plancapaciteit (de bestaande woningbouwinitiatieven) in onze gemeente. Wanneer we de woningbouwplannen van Stichtse Vecht voor de periode 2020 tot 2030 bekijken in het Provinciale Programma Wonen en Werken, zien we dat er vanaf 2020 harde en zachte plannen bestaan voor ca. 4.500 woningen. In de periode 2030 tot 2040 zijn er daarnaast nog zachte plannen voor ca. 3.000 woningen. Deze prognose is als volgt opgebouwd:  2500 woningen die voortkomen uit de transformatie van het Kwadrant en het Ruimtekwartier  600 woningen die voortkomen uit de transformatie en nieuwbouw bij Bisonspoor  1400 woningen die voortkomen uit kleinere ontwikkelingen in de overige kernen  3000 woningen die na 2030 kunnen voortkomen uit de ontwikkeling van het knooppunt Breukelen. De totale woningbehoefte (lokaal en regionaal) van 2020 tot 2040 is afgerond 3.700 woningen. In regionaal verband is een percentage van 20% bepaald voor het compenseren van planuitval en planvertraging. Bij een netto behoefte van 3.700 woningen hoort derhalve een bruto behoefte van 4.440 woningen tot 2040. Hiermee voldoen de woningbouwplannen tot 2030 aan de woningbehoefte. De woningbouwplannen vanaf 2030 tot 2040 overstijgen de woningbehoefte.

Het ontwikkelen van een groter woningbouwprogramma dan de huishoudensontwikkeling kan, volgens het woningbehoefteonderzoek van Companen (2021), worden bestempeld als boventrendmatig. Een groot deel van de plannen ligt in Maarssenbroek (Kwadrant en Ruimtekwartier). Het betreft hier een grote transformatie van kantoren naar woongebied met appartementen rond de Planetenbaan. Deze woningbouwprojecten zullen ook voorzien in de regionale woningbehoefte. Projecten voor herstructurering en verdichting en voor uitleg bij kleine kernen voorzien, ook door de bindingsregel voor kleine kernen, relatief meer in de lokale woningbehoefte. Voor de lange termijn is een grootschalige woningproductie gepland bij knooppunt Breukelen met een zachte capaciteit van 3.000 woningen. Met een huishoudensgroei van ca. 1700 tussen 2030 en 2040 in Stichtse Vecht, zal die ontwikkeling ook relatief meer voorzien in de regionale woningbouwbehoefte. 3.1.5. Woningvoorraad en wachttijden voor een sociale huurwoning De samenstelling van de huidige woningvoorraad blijkt uit onderstaande figuur

Bron: AlleCijfers.nl

13

Huidig aantal huishoudens gemeente Stichtse Vecht: 28.618. Daarvan zijn 1-persoonshuishoudens: 9104 2-persoonshuishoudens: 8715 Gezinnen: 10.799 De gemeente telt 28.814 woningen. Hiervan zijn 7.203 appartementen (meergezinswoningen) en 21.610 eengezinswoningen. We zien hier een grote mismatch tussen het type woningen en het type huishoudens. Slechts de helft van de eengezinswoningen wordt door een gezin bewoond, de andere helft door 1 of 2 personen. Van de 28.814 woningen zijn 18.729 koopwoningen en 10.085 huurwoningen. Van het totaal aantal huurwoningen zijn 6335 woningen in corporatiebezit. Daarvan zijn 6203 zelfstandige sociale huurwoningen. De overige woningen zijn onzelfstandige of intramurale woningen. Ter vergelijking: in 2017 bestond het totale corporatiebezit uit 6240 zelfstandige huurwoningen. Het totale aantal sociale huurwoningen is derhalve in de afgelopen 5 jaar toegenomen met (6335 – 6240 =) 95 woningen maar het aantal zelfstandige sociale huurwoningen is afgenomen met (6240 – 6203=) 37 woningen. Binnen het totaal aantal zelfstandige corporatiewoningen zijn er 3110 eengezinswoningen en 3093 appartementen. De onderlinge verdeling tussen de drie corporaties is als volgt: Tabel 7 Corporatie Portaal Vecht & omstreken WUTA Totaal

Aantal woningen in 2022 3697 2461 177 6335

Bron: corporatiemonitor RWU 2022

Op basis van deze cijfers is het totale aandeel aan sociale huurwoningen binnen onze gemeente 22%. Maar naast het corporatiebezit zijn er ook sociale huurwoningen die door commerciële verhuurders worden geëxploiteerd. De gemeente heeft niet exact in beeld om hoeveel woningen dit gaat en waar deze zich bevinden. Het werkelijke percentage sociale huurwoningen in onze gemeente ligt in elk geval hoger dan deze 22%. Want alleen al de ontwikkeling van ‘Corner Plaza’ in Park Avenue heeft 294 sociale huurwoningen opgeleverd die verhuurd worden door Edelwonen beheer bv. Daarmee komt het percentage sociale huur in onze gemeente al op 23%. Wachttijd sociale huurwoning De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning was in 2019 nog 12 jaar. In 2022 is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning gestegen naar 13,8 jaar, met uitschieters naar ruim 15 jaar in de drie grote kernen(zie onderstaande tabel). De kernen die niet genoemd worden in onderstaande tabel hebben geen of weinig corporatiebezit. Tabel 8 Kern Maarssen & Maarssenbroek Breukelen Loenen aan de Vecht Kockengen Nigtevecht Vreeland Totaal

Aantal woningtoewijzingen 123 80 10 11 7 2 233

Bron: WoningNet

14

Gemiddelde wachttijd in jaren 15,6 15,1 11,4 7,3 5,1 1,9 13,8

In de prestatieafspraken is opgenomen dat er maximaal 30% aan bijzondere doelgroepen (urgenten, statushouders, uitstroom MOBW) verhuurd wordt, zodat de reguliere woningzoekenden ook nog een kans maken op een sociale huurwoning. 3.1.6. Koopwoningmarkt De NVM makelaars in Stichtse Vecht constateren de volgende ontwikkelingen:  De prijzen van alle grondgebonden koopwoningen dalen met 6% ten opzichte van 2022 en de gemiddelde verkooptijd neemt toe.  De prijzen van appartementen dalen met 23% ten opzichte van 2022.  Het totale woningaanbod van de NVM makelaars in Stichtse Vecht is afgelopen kwartaal met 12% afgenomen. Onderstaand de gemiddelde koopsom van een verkochte woning en het aantal verkochte woningen in Q1 2023 :  Vrijstaand € 733.000,= (7 stuks)  2/1 Kapwoning € 539.000,= (13 stuks)  Hoekwoning € 483.000,= (22 stuks)  Tussenwoning € 396.000,= (68 stuks)  Appartement € 276.000,= (27 stuks). 3.1.7. Aandachtspunten Bovenstaande analyses leiden tot de volgende aandachtspunten voor bestaande bouw en nieuwbouw. 

 

  



De landelijke regels dwingen ons om een programma van minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment (middenhuur en betaalbare koop) op te leggen. Als we de behoefte per kern hierbij betrekken komen we uit op 80% (30% sociale huur, 30% middenhuur en 20% betaalbare koop) programma in de grote kernen en gemiddeld 75% (30% sociale huur, 25% middenhuur en 20% betaalbare koop) programma in de kleinere kernen (zie tabel 5). In lijn met de woondeal moeten we streven naar 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad. Op dit moment is dat percentage nog maar 22 à 23%. Dat betekent dat er ook af en toe 100% sociaal gebouwd moet worden om het gemiddelde te verhogen. Het aantal en soort woningen sluit niet aan bij de behoefte. Met name 1- en 2persoonsappartementen en grondgebonden betaalbare koopwoningen tot € 300.000 worden gemist. Met de bestaande plancapaciteit in het Ruimtekwartier kan aan de behoefte van 1- en 2- persoonsappartementen worden voldaan. De behoefte aan betaalbare koopwoningen zal elders ingevuld moeten worden. De nieuwe, landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000 sluit niet aan bij een middeninkomen van ca. € 65.000 en ook niet bij de behoefte aan betaalbare koop tot € 300.000 in onze gemeente In regionaal verband is gekozen voor een doorstroom scenario, waarbij woningen in het middensegment worden toegevoegd om de druk op de sociale huur te ontlasten.

Stichtse Vecht zal daarom behoeftesturend bouwen in plaats van behoeftevolgend. Je ziet dat de gemeente ca. 18.000 kleine huishoudens heeft maar slechts ca. 7000 appartementen heeft. Er zijn ca. 10.000 gezinshuishoudens en 21.000 eengezinswoningen. Deze mismatch betekent dat kleine huishoudens relatief in te grote woningen wonen. Dit sluit aan bij de wenselijkheid van een doorstroom scenario. Daarnaast wonen huurders met een middeninkomen toch nog in sociale huurwoningen. Op zich is dat goed voor de differentiatie maar het brengt ook scheefgroei met zich mee. Daarom moeten er woningen bij in het middensegment, dat bevordert de beschikbaarheid, de doorstroming en de passendheid. 15

 



 

Met name voor starters en senioren zijn er te weinig mogelijkheden op de woningmarkt. In 2037 bereikt de vergrijzing haar top, daarna zal het aantal senioren geleidelijk afnemen omdat de babyboomers de woningmarkt gaan verlaten. Dat betekent dat we, bij een gemiddelde doorlooptijd voor bouwprojecten van 7 tot 10 jaar, vanaf 2030 geen grote aantallen seniorenwoningen meer moeten bouwen, want dan worden ze pas opgeleverd als de behoefte aan seniorenwoningen al sterk is afgenomen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is gestegen van 12 jaar in 2019 naar 14 jaar in 2022. Dat heeft mogelijk te maken met de volgende oorzaken: het corporatiebezit van zelfstandige huurwoningen neemt licht af in plaats van toe, er is sprake van verdringing door bijzondere doelgroepen en de commerciële verhuurders van sociale huur hebben we niet goed in beeld en dragen niet gelijkwaardig bij aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Er is een overcapaciteit in de plancapaciteit ten opzichte van de woningbehoefte, met deze overcapaciteit kan vooral de aanvullende regionale behoefte bediend worden. Koopwoningen worden langzaam maar zeker goedkoper. Dat kan helpen om met name appartementen en rijwoningen (weer) in het betaalbare segment te houden of te krijgen.

3.2 Wat wil Stichtse Vecht? 3.2.1. Coalitieakkoord 2022 - 2026 In het coalitieprogramma is opgenomen dat we voldoende betaalbare en passende woningen willen voor de inwoners. Dat betekent met name toevoegingen in het sociale en middensegment. In het sociale segment gaat het vooral om toevoeging van 1- en 2 – kamer appartementen voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen. In het middensegment gaat het om meer middenhuur woningen (zowel appartementen als grondgebonden woningen) en betaalbare koopwoningen voor stellen/startende gezinnen en senioren die kleiner willen gaan wonen. Projecten die een grote bijdrage leveren aan deze segmenten, moeten versneld worden. Ten behoeve van de versnelling wil de gemeente meer ruimte geven aan ontwikkelende partijen om voorbereidend werk zelf te doen. De grotere bouwplannen moeten met voorrang gerealiseerd worden. Ter bevordering van de vitaliteit van de kernen moet gelet worden op een goede spreiding van de projecten over de gemeente. De gemeente wil de exploitatie van de sociale huurwoningen exclusief aan de corporaties toekennen. Daarmee blijven de sociale huurwoningen ook voor de langere termijn beschikbaar voor de beoogde doelgroepen. De gemeente wil kijken naar mogelijkheden voor permanente bewoning van recreatiewoningen.

De gemeente wil woningbouwprojecten benaderen in de bredere context van een gebiedsontwikkeling om te zorgen voor een prettige en leefbare omgeving. Daartoe werken we in de toekomst toe naar een gebiedsgerichte woningbouwprogrammering. Dat wil zeggen dat er op basis van gebiedsvisies een maatwerkprogramma per kern of gebied wordt ontwikkeld. Dit leidt ook tot meer differentiatie in de gemeente. 3.2.2.Omgevingsvisie Stichtse Vecht (2021) De Omgevingsvisie Stichtse Vecht is de integrale langetermijnvisie van de gemeente voor de hele fysieke leefomgeving en haar grondgebied. Het beschrijft de maatschappelijke opgaven en de te beschermen kernkwaliteiten van de gemeente. In de Omgevingsvisie wordt nadrukkelijk beschreven dat ontwikkelingen gerealiseerd moeten worden met behoud van deze kernwaarden. Iedere kern is anders en is hiermee uniek.

16

Belangrijk is om wijken met een zwakkere sociale opbouw niet kwetsbaarder te maken en hierbij goed na te denken over de toevoeging van het juiste woonprogramma. In de Omgevingsvisie gaan we uit van een plancapaciteit van 4500 tot 7500 woningen tot 2040. De grote aantallen woningen moeten gebouwd worden rondom de bestaande OV-knooppunten. Ongeveer 3100 woningen in Maarssenbroek (Ruimtekwartier, Haagstede en Bisonspoor). Dit is conform het provinciale beleid en het IRP. Voor de langere termijn is OV-knooppunt Breukelen in beeld. Daarnaast worden verspreid in de kernen nog eens 1.400 woningen gebouwd. We bouwen voor onze eigen bevolking én voor de regio. Bij de grote woningbouwplannen krijgt iedere woningzoekende gelijke kansen. Bij de kleine kernen geven we zoveel mogelijk woningzoekenden uit de eigen kern voorrang door middel van kernbinding. De Omgevingsvisie kent op het gebied van wonen de volgende ambities: 1. Nieuwe woningen bouwen in een gezonde omgeving, liefst op afstand van drukke wegen. 2. Woningen bouwen die passen bij de vraag van de inwoners uit de kern. 3. Woningen voor starters in de kleine kernen ten behoeve van de levendigheid. 3.3 Hoe willen we dit bereiken? Op basis van de bovengenoemde aandachtspunten, de bestuurlijke wensen en de uitgangspunten van de Omgevingsvisie, komen we tot de volgende maatregelen. 3.3.1.

Woningbouwprogrammering Wij stellen voor om vaste percentages voor sociale huur en middenhuur en betaalbare koop per kern te hanteren. Dat betekent echter dat het verplichte woningbouwprogramma wordt verzwaard van gemiddeld 60% in de huidige situatie naar gemiddeld 75% in de nieuwe situatie. Dat heeft te maken met de toevoeging van gemiddeld 20% betaalbare koop. Zie tabel 5 in paragraaf 3.1.3. Binnen de woningbouwprogrammering wordt altijd gekeken vanaf hoeveel woningen 30% sociale huur wordt opgelegd en vanaf hoeveel woningen middenhuur en betaalbare koop wordt opgelegd. Dit noemen we de ‘drempels’. Met andere woorden de drempel is het aantal woningen vanaf waar een verplicht woningbouwdeel gaat gelden. Uit de evaluatie van het huidige, verplichte woningbouwprogramma is naar voren gekomen dat de drempels door de gemeente als te laag worden ervaren. Bij het bepalen van de drempels spelen drie aspecten een rol: 1. Hoeveel woningen in de gewenste segmenten loop je mis bij een bepaalde drempel, ervan uitgaande dat ontwikkelende partijen niet vrijwillig onder een bepaalde drempel toch de gewenste segmenten toevoegen? Hoe verhoudt zich dit tot de totale plancapaciteit? Hoe kun je die misgelopen woningen compenseren door bijvoorbeeld elders te bouwen? 2. De zwaarte van het totale verplichte woningbouwprogramma. Hoe zwaarder, hoe hoger de drempel. 3.

De minimale afname van sociale huurwoningen door corporaties is 4 à 5 woningen om versplintering van het corporatiebezit te voorkomen. Onderstaande tabel geeft inzicht in de effecten van het verhogen van de drempels binnen het huidige woningbouwprogramma. De drempels zijn (zie lichtgroene arcering) : vanaf 6 woningen moet er 30% sociale huur gebouwd worden en vanaf 26 woningen moet er daarenboven ook nog een percentage middenhuur per kern gebouwd worden. Dit percentage ligt gemiddeld tussen de 25 en 30%. In tabel 9 is binnen onze huidige plancapaciteit van ca. 4500 woningen (van 2020 tot 2030) berekend hoeveel woningen in een bepaald segment er minder gebouwd zouden worden bij een bepaalde drempel. De tabel is bedoeld als een steekproef van de lopende 10 jaar en niet als een toekomstvoorspelling.

17

Tabel 9 1e drempel: sociale huur

Aantal ontwikkel locaties

Aantal woningen onder de drempel

Uitval sociale huur (30%) in aantal woningen

Vanaf 6 woningen

10

38

Vanaf 11 woningen

17

Vanaf 16 woningen

11

Uitval middenhuur (25%-30%) in aantal woningen n.v.t

Uitval Betaalbare koop (20%) in aantal woningen n.v.t

99

30

n.v.t

n.v.t

22

162

49

n.v.t

n.v.t

Vanaf 21 woningen

27

258

77

n.v.t

n.v.t

2e drempel: middensegment Vanaf 26 woningen

30

333

n.v.t.

83 - 100

67

Vanaf 31 woningen

32

389

n.v.t.

97 - 117

78

Vanaf 36 woningen

34

457

n.v.t.

114 - 137

91

Vanaf 41 woningen

35

495

n.v.t.

124 - 149

99

Bijvoorbeeld: bij een drempel van 6 woningen, zijn er 10 ontwikkellocaties die minder dan 6 woningen beogen en dus onder deze drempel vallen, daarmee zijn in totaal 38 woningen gemoeid, bij een verplicht percentage van 30% sociale huur zouden er dan 11 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. Maar vanwege de drempel dwing je dat niet af en zullen deze 11 sociale huurwoningen uitvallen. Zo loop je bij een drempel van 11 woningen, 30 sociale huurwoningen ‘mis’ en bij een drempel van 16 woningen zijn dat 49 sociale huurwoningen enz. De corporaties hebben de wens geuit om minimaal 4 à 5 woningen over te nemen bij een nieuwbouwontwikkeling. Het college is voornemens om tot een hogere drempel te komen dan de huidige, maar heeft daar nog geen keuze in gemaakt. Als we rekening houden met de wens van de corporaties en 30% sociale huur per ontwikkeling eisen, dan gaat het om een drempel van minimaal 14 tot 16 woningen (30% x 14 = 4,2 woningen en 30% x 16 = 4,8 woningen) waarvan er 4 of 5 sociale huur zijn. Gezien de zwaarte van het volledige woningbouwprogramma, in de grote kernen gaat het om 30% sociale huur, 30% middenhuur en 20% betaalbare koop, is het wenselijk om dit in balans te brengen met de drempel vanaf wanneer het volledige programma verplicht is. Daarom is het nodig om ook de drempel voor het middensegment nader te bezien.

Ook hier is het college voornemens de drempel te verhogen, maar is daarin nog geen keuze gemaakt. In de afweging over de nieuwe drempel nemen we mee dat betaalbare koop tot nu toe niet verplicht was. Binnen het middensegment stelt het college voor om flexibiliteit te bieden. Dat betekent dat ontwikkelende partijen kunnen kiezen of zij meer of uitsluitend huur willen realiseren of meer of uitsluitend betaalbare koop willen realiseren in het middensegment. Dit kan helpen als het daardoor financieel beter haalbaar is of als een partij zich naast de sociale huur en middenhuur niet ook nog wil verbinden aan koop. Dat zien we bijvoorbeeld nu al bij het Ruimtekwartier. Deze maatwerkoptie vraagt nog wel om het uitwerken van de nodige randvoorwaarden zodat de gemeente een verzoek om uitwisseling goed kan beoordelen.

18

3.3.2. Vereveningsfonds Het vereveningsfonds is een instrument om sociale woningbouw te stimuleren. Onder nader te stellen voorwaarden dienen projecten die minder dan 30% sociale huurwoningen realiseren, een bijdrage te storten in het vereveningsfonds. De gestorte bijdragen in het vereveningsfonds kunnen door de gemeente vervolgens op andere locaties worden ingezet om hogere percentages sociale huurwoningen te realiseren. Bij een verhoging van de drempels voor sociale huur heeft het de voorkeur om elders te kunnen compenseren met 100% sociaal. Daartoe zouden de ontwikkelende partijen die tussen de huidige en een nieuw gekozen drempel bouwen een bijdrage kunnen storten in een Vereveningsfonds. Gericht op het mogelijk maken van het compenseren van de uitval. De corporaties hebben aangegeven dat de gemeente hierbij als voorwaarde moet stellen dat een alternatieve locatie in beeld is op het moment dat de verplichting van sociale huur wordt afgekocht door een ontwikkelende partij. Dit om de haalbaarheid van een compensatie elders realistisch te maken. Boven de nieuw te kiezen drempel kan door ontwikkelende partijen niet gekozen worden voor compensatie via dit eventuele vereveningsfonds. Al in de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022 is geadviseerd om de mogelijkheid van een Vereveningsfonds te onderzoeken zodat daarmee de haalbaarheid van projecten vergroot kan worden.

Hieraan is tot op heden beperkt uitvoering gegeven. Wel is in het Uitvoeringsprogramma van de geactualiseerde woonvisie een eerste aanzet gegeven voor het in de Omgevingsvisie opgenomen kader dat juridisch ruimte geeft voor het instellen van een vereveningsfonds. Het advies om de (on)mogelijkheden van een vereveningsfonds nader juridisch te onderzoeken blijft onverminderd in stand en actueel. Een eventuele instelling van een vereveningsfonds dient plaats te vinden bij afzonderlijke verordening. 3.3.3. Versnelling Het aantal aanvragen voor grotere woningbouwprojecten maar ook voor verbouwingen van gewone huizen is enorm toegenomen. Deze toename in relatie tot de beschikbare menskracht binnen overheden maar ook binnen bedrijven die rapporten opstellen is niet meer in balans. Alle gemeenten in Nederland kampen hiermee. Het zal nog een tijd duren voordat die balans er weer is, daarom is het maken van duidelijke keuzes nu zo belangrijk. Met name keuzes in welke projecten prioriteit verdienen en hoe de beschikbare capaciteit zo optimaal mogelijk ingezet kan worden. Een voorstel voor uitbreiding van onze capaciteit gericht op woningbouwplannen ligt voor aan de raad. Maar ook na akkoord van de raad op de voorgestelde uitbreiding blijft het maken van duidelijke keuzes van belang.

Vertraging in de realisatie van woningbouwplannen heeft daarnaast te maken met onder andere: doorlooptijden van procedures en participatie, beoordeling van vooronderzoeken door de ODRU (Omgeving Dienst Regio Utrecht), stijgende bouwkosten en tegenvallende businesscases waardoor de haalbaarheid onder druk komt te staan. Onderstaand volgen een aantal maatregelen die door onze eigen gemeente of binnen de Woondeal met het rijk als versnellingsmogelijkheid worden gezien. Geen stapeling van eisen bij nieuwbouw De kaders en regels voor en bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties en woningen stellen we niet voor niets. Al die kaders en regels vormen met elkaar wel een heel stevig pakket. Tegelijk kunnen er specifieke omstandigheden zijn die het wenselijk of noodzakelijk maken om maatwerk toe te passen om de haalbaarheid van een project te vergroten. Voorbeelden zijn het toepassen van een lagere parkeernorm (voorbeeld: Kwadrant) of het afzien van nul op de meter bij appartementengebouwen (voorbeeld: Schepersweg). Het maatwerk is onderbouwd en transparant, zodat de afwegingen goed betrokken kunnen worden bij besluitvorming.

19

Meer overlaten aan ontwikkelende partijen Tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ hebben ontwikkelende partijen aangegeven dat zij kunnen versnellen als zij in de voorbereiding meer ruimte krijgen om zelf voorbereidende werkzaamheden te doen. Die ruimte en dat vertrouwen wil de gemeente geven (zie coalitieakkoord). Winst kan bijvoorbeeld behaald worden als de ontwikkelende partijen zelf het vooroverleg met de andere overheden, zoals de Provincie en het Hoogheemraadschap, doen en hiervan verslag uitbrengen bij de gemeente. Ook het zelf organiseren van de participatie door ontwikkelende partijen levert winst op. De gemeente zou haar ruimtelijke kaders kunnen standaardiseren, in plaats van deze per project opnieuw te bepalen, waardoor ontwikkelaars sneller en duidelijker in beeld hebben waar zij zich aan moeten houden. Tenslotte zou de gemeente de toetsing van vooronderzoeken aan een extern bureau kunnen overlaten. Voor veel vooronderzoeken is dat al het geval en maken we daarbij gebruik van de ODRU. Maar voor verkeerskundige onderzoeken is dat bijvoorbeeld nog niet het geval. Kortere procedures Binnen de Woondeal heeft het rijk zich verplicht om de wet- en regelgeving zodanig aan te passen dat de procedures sneller doorlopen kunnen worden en ook de bezwaarmogelijkheden beperkt worden.

De gemeente kan zelf ook sturen op kortere procedures door bijvoorbeeld gebruik te maken van de coördinatieregeling of de wijziging van het bestemmingsplan te combineren met de omgevingsvergunning. Ingenieursdiensten inhuren De gemeente wil via een drie sporen aanpak de druk om de personele capaciteit verminderen. Naast het werven en inhuren van personeel gaat het om het inhuren van ingenieursdiensten. Financiële bijdrage Binnen de Woondeal heeft het rijk toegezegd om de financiële haalbaarheid van projecten te bevorderen door de woningbouwimpuls te continueren. Dit is een subsidie die aangevraagd kan worden bij woningbouwontwikkelingen van meer dan 500 woningen om met name het publieke tekort op een project op te vangen. De gemeente heeft deze subsidie al eerder met succes aangevraagd voor het Kwadrant. Flexibele woningbouw Ook het inzetten van flexibele woningbouw kan leiden tot versnelling. De doorlooptijden voor flexibele woningbouw zijn immers veel korter dan voor permanente bouw. Als de flexwoningen gedurende 10 tot 15 jaar blijven staan, kan hiermee de tijd overbrugd worden die nodig is om de permanente woningbouw weer op gang te krijgen (doorlooptijd is gemiddeld 7 tot 10 jaar) en kunnen de bewoners van de flexwoningen voldoende inschrijftijd opbouwen om weer uit te stromen naar een reguliere sociale huurwoning.

De woningbouwcorporatie Vecht & Omstreken heeft in de Prestatieafspraken 2022 - 2024 aangegeven dat zij graag meer wil investeren in deze vorm van woningbouw. Industrieel bouwen Door gebruik te maken van prefab woningen kunnen de doorlooptijden voor woningbouwplannen verkort worden. Want het kost minder tijd om de woningen te ontwerpen en te bouwen. Transformatie van bestaand vastgoed Het rijk ziet de transformatie van bestaand vastgoed ook als een versnellingskans. De gedachte hierbij is dat een bestaand pand slechts van binnen anders ingedeeld hoeft te worden. In de praktijk ziet de gemeente echter dat dit tegenvalt vanwege allerlei milieuknelpunten en omdat de bestaande infrastructuur niet is afgestemd op een woonfunctie maar op een bedrijfsfunctie.

20

Grootschalig bouwen De ontwikkeling van grootschalige projecten levert meer woningen op dan de ontwikkeling van kleinschalige projecten. In de Woondeal is opgenomen dat grootschalige woningbouw het beste kan plaatsvinden bij OVknooppunten zodat de toename van woningen en daarmee de toename van de mobiliteit voldoende kan worden opgevangen. In Stichtse Vecht is daartoe het knooppunt Breukelen in beeld gebracht. Dit vraagt een zorgvuldige belangenafweging in relatie tot de gemeentelijke ambitie om juist te letten op een gezonde woonomgeving, liefst op afstand van drukke wegen. Bestaande woningvoorraad beter benutten De beschikbaarheid van huurwoningen kan op korte termijn vergroot worden door ruimte te bieden aan concepten voor woningdelen.

De woningcorporatie Portaal werkt al met concepten zoals ‘Kamers met aandacht’ en ‘Onder de pannen’ in de stad Utrecht en is bereid deze concepten tevens in Stichtse Vecht toe te passen. Kamers met aandacht is bedoeld voor jongeren van 18 tot 23 jaar die nog begeleiding nodig hebben. Voor een deel geeft de verhuurder die aandacht en voor een deel is er begeleiding door een zorgorganisatie. Bij ‘Onder de pannen’ heeft de verhuurder een kamer over die niet wordt gebruikt, en vindt het fijn als iemand de kamer benut. Mogelijk kan de verhuurder wat extra inkomsten gebruiken. Ook het toepassen van ‘Friendscontracten’ is mogelijk. De kern van een friendscontract is de verhuur van een woning aan meerdere afzonderlijke alleenstaanden, met één gezamenlijk huurcontract. De gemeente wil samen met de corporaties onderzoeken welke mogelijkheden er zijn. Ook het splitsen van woningen kan helpen om de voorraad op korte termijn te vergroten, maar de corporaties geven aan dat zij in dat geval de voorkeur geven aan sloopnieuwbouw. Want dan zijn de investeringen beter in verhouding tot de opbrengst: meer woningen met een hogere kwaliteit.

Permanente bewoning van recreatiewoningen Onder hele scherpe randvoorwaarden over de ligging (niet in natuurgebieden), de ontsluiting ervan en de omvang van de recreatiewoningen (niet de groot), wil de gemeente onderzoeken of zij medewerking kan verlenen aan de permanente bewoning van recreatiewoningen. 21

Vitaliteitsregeling kleine kernen provincie De gemeente wil gebruik maken van de mogelijkheid om maximaal 50 woningen buiten de rode contour toe te voegen aan een kleine kern. Dit doen we bijvoorbeeld al in Nieuwer Ter Aa. 3.3.4. Strategische woningbouwplanning en afwegingskader Strategische woningbouwplanning In de strategische woningbouwplanning staat het totaal overzicht van alle woningbouwprojecten in de gemeente. Daarbij hoort een planning van aantallen en soort woningen per jaar per kern als richtlijn. Aan de hand hiervan wordt gestuurd op het woningbouwprogramma, de planning en de fasering: wat wordt er voor wie, wanneer en waar gebouwd. Waar zien we tekorten ontstaan? De strategische woningbouwplanning wordt halfjaarlijks gemonitord en waar nodig bijgesteld. Er wordt in ieder geval gelet op:  wijzigingen in trends en ontwikkelingen en de mogelijke invloed op programma, planning en fasering  de daadwerkelijke woningbouwproductie in relatie tot prognoses en geplande aantallen  de gerealiseerde woningen in relatie tot de doelstellingen uit de woonvisie Afwegingskader De gemeente stuurt op de gewenste kwaliteit bij woningbouwontwikkelingen in onze kernen. Wonen is topprioriteit in het coalitieakkoord 2022 – 2026.

Bij onze (noodzakelijke) prioriteitstelling voor woningbouwplannen hanteren we op dit moment op hoofdlijnen een aantal afwegingen: hoeveel draagt het initiatief bij aan de gewenste aantallen woningen, hoeveel draagt het initiatief bij aan de gewenste segmenten en type woningen, hoeveel draagt het initiatief bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van een kern en de verdeling over de kernen. Wij gaan deze, eventueel onder toevoeging van andere overwegingen, vertalen in criteria en vastleggen, zodat navolgbaar is waarom wij in welke volgorde aan welke projecten werken. Hiervoor wil de gemeente woningbouwinitiatieven niet meer in behandeling nemen op volgorde van binnenkomst maar op basis van vastgestelde criteria. 3.3.5. Gebiedsgerichte woningbouwplanning Voor de toekomst wil de gemeente gebiedsvisies, ofwel gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s, maken per kern of gebied waarbij we de woningbouwplanning volledig afstemmen op de behoefte in die kern of dat gebied. Daarbij willen we ook het voorzieningenniveau per kern of gebied betrekken, het gaat om voorzieningen zoals mobiliteit, openbaar groen, speelruimte, maatschappelijke voorzieningen, medische voorzieningen enz. Die gebiedsvisies zijn er nu nog niet, daarom starten we in 2023 met een enigszins generieke woningbouwprogrammering voor de gemeente.

Maar geleidelijk aan worden er gebiedsvisies opgesteld en elke keer als een kern of gebied van een gebiedsvisie is voorzien wordt daar de programmering op aangepast. Het een en ander in samenhang met de woningbouwinitiatieven die al spelen in het desbetreffende gebied. Een aantal inwoners van de kern Loenen aan de Vecht hebben al proactief gevraagd om het opstellen van een dergelijke, integrale gebiedsvisie. 3.3.6. Strategisch grondbeleid De gemeente heeft een actiever grondbeleid overwogen tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ omdat ook daarmee een betere sturing op het betaalbare segment mogelijk wordt. Bij eigen grondposities bepaalt de gemeente immers zelf wat er gebouwd gaat worden en door wie. In de praktijk draagt de gemeente de kleinere grondposities bij voorkeur over aan de corporaties zodat er 100% sociaal gebouwd kan worden. Bij de grotere grondposities kan de gemeente ontwikkelaars selecteren die naast sociale huur ook in andere gewenste segmenten willen bouwen en daarbij willen bijdragen aan de overige beleidsdoelstellingen in de woonvisie (zoals bijvoorbeeld duurzaamheid of geclusterde woonvormen voor ouderen). Maar een actiever 22