Ontwerpbestemmingsplan Zandpad 41.pdf

4.10.2 Beleid Waterschap Amstel Gooi en Vecht Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet zorgt namens het waterschap voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in de sloten en vaarten. Het verzorgingsgebied van Waternet omvat de gemeente Amsterdam en een groot gebied in de provincie Utrecht en Noord Holland. Het beleid van AGV is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota’s. In de Keur AGV 2019 zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen. Met de Keur wil het waterschap de waterkwaliteit verbeteren, de doorstroming in sloten veilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen. Bovendien bevat de Keur 2019 (algemene) zorgplichten voor diverse activiteiten. In de legger van het waterschap worden gegevens vastgelegd over de locatie van wateren, dijken en kunstwerken, aan welke eisen deze moeten voldoen (diepte, hoogte, sterkte etc.) en de onderhoudsverplichtingen. De legger dient als basis voor de vergunningverlening door de waterbeheerder.

44

Het waterschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1.000 m² verharding in stedelijk gebied en 5.000 m² in het overige gebied 10 % daarvan gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg.

4.10.3 Watertoets De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen. Planspecifiek Watercompensatie Het waterschap Amstel, Gooi en Vecht heeft als beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1.000 m² verharding in stedelijk en meer dan 5.000 m² aan verharding in het overige gebied 10% daarvan gecompenseerd moet worden met het toevoegen van oppervlaktewater. In de huidige situatie is een groot gedeelte van het plangebied verhard, bestaande uit de caravanstalling en overige verharding. De caravanstalling wordt gesloopt en de overige verharding wordt verwijderd. Hiervoor in de plaats worden 10 woningen gebouwd en in samenhang hiermee wordt nieuwe verharding gerealiseerd. Echter zal de oppervlakte aan verharding hierdoor afnemen. Watercompensatie is niet aan de orde. Klimaatadaptatie De afname van de oppervlakte aan verharding zorgt voor een positief effect op de infiltratiemogelijkheden en de waterhuishouding.

Dat draagt ook bij aan de ambities ten aanzien van klimaatbestendig bouwen, om zowel hitte, droogte als wateroverlast te beperken. Hierbij wordt het inrichtingsprincipe 'Groen, tenzij' gehanteerd. Verder wordt hemelwater verwerkt via de voorkeursrits: vasthouden-bergen-afvoeren. Ook worden vitale functies en voorzieningen waterrobuust en klimaatbestendig ingericht. Zo beschikt het gebied over voldoende mogelijkheid om regenwater in te laten zijgen en af te voeren naar het oppervlaktewater. Tevens worden natuurlijke schaduwplekken gecreëerd, om hittestress te voorkomen. Riolering en hemelwaterafvoer De woningen worden voor wat betreft het vuil water aangesloten op het gemeentelijk rioolsysteem. Het hemelwater wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem en vertraagd afgevoerd naar open water. Hierbij wordt uitgegaan van een berging voor hemelwater ter grootte van 10 mm ten opzichte van het afvoerende oppervlak. Er worden voorts geen uitlogende bouwmaterialen (koper, lood, zink) gebruikt op plekken waar dit met het hemelwater in het oppervlaktewater terecht kan komen. In het plangebied mag bij extreem hevige neerslag (70mm-90mm in een uur) geen schade optreden aan bebouwing, infrastructuur en andere vitale voorzieningen, zoals riolering, watergangen, kabels en leidingen. Het is immers van groot belang dat die voorzieningen blijven functioneren.

Een groot deel van de neerslag van een hevige bui moet daarom worden geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen in voorzieningen op privaat terrein of in daarvoor bestemde extra voorzieningen in de mandelige openbare ruimte van het plangebied. Daarbij worden de nieuwe bewoners gestimuleerd om geen compleet verharde tuin aan te leggen. Ook langdurige droogte is een aandachtspunt, omdat dat kan leiden tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en andere vitale en kwetsbare functies. Het is daarom belangrijk regenwater zoveel mogelijk vast te houden op de plek waar het valt (infiltratie). Het plangebied biedt hiervoor voldoende mogelijkheden. Ook wordt bij de inrichting ingezet op drinkwaterbesparing, regenwaterbenutting en verbetering van de waterkwaliteit. Waterkeringen Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een regionale waterkering. Ter bescherming van deze waterkering wordt op de verbeelding van dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' conform

45

de legger van waterschap Amstel, Gooi en Vecht opgenomen. Voor het bouwen binnen de beschermingszone is een vergunning nodig. Grondwaterbescherming Het plangebied ligt binnen de zone '100-jaarsaandachtsgebied Bethunepolder'. In de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht is hiervoor aangegeven dat aangegeven dat geen activiteiten zijn toegestaan die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Hiertoe is de aanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied' uit het geldende bestemmingsplan overgenomen. Daarbij is geregeld dat rekening moet worden gehouden met het standstill-principe waarbij functiewijzigingen die kunnen leiden tot een verslechtering van de grondwaterkwaliteit niet zijn toegestaan. Voor bestaande inrichtingen geldt overgangsrecht. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Verkeer en parkeren Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.11.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. Planspecifiek Om de toename van de verkeersgeneratie vanwege het beoogde plan te bepalen is de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' geraadpleegd. Voor de stedelijkheidsgraad wordt aangesloten op het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013 (GVVP). In dit geval 'niet stedelijk' en 'buitengebied'. In totaal worden er 10 nieuwe woningen gerealiseerd, bestaande uit 2 twee-onder-éénkapwoningen en 8 vrijstaande woningen.

Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning. Soort woning twee-onder-één-kap

vrijstaand (incl. bestaande bedrijfswoning) Totaal

CROW categorie koop, huis, twee-ondereen-kap koop, huis, vrijstaand

Aantal woningen 2

CROW verkeersgeneratie 7,8

Totale verkeersgeneratie 15,6

9

8.2

73,8

-

11

-

89,4

46

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de totale verkeersgeneratie 89,4 voertuigbewegingen per etmaal bedraagt. Aan de westzijde van het plangebied wordt een nieuwe ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen gerealiseerd. Met deze ontsluiting wordt aangesloten op het Zandpad. De bestaande bedrijfswoning die wordt omgezet naar een burgerwoning blijft volgens de huidige situatie ontsloten. Gelet op de relatief lage verkeersgeneratie kan gesteld worden dat het aantal voertuigbewegingen opgevangen kan worden met de huidige verkeersstructuur. Bovendien dient in ogenschouw genomen te worden dat in de huidige situatie sprake kan zijn van een aanzienlijk aantal verkeersbewegingen op basis van de huidige planologische mogelijkheden van het perceel, zoals een fabriek voor computers/kantoormachines/kleding/medische en optische apparatuur/elektrotechniek, groothandel in voedingsmiddelen/bloemen/planten, maar ook een cateringbedrijf, wasserij of autoverhuurbedrijf. Als gerekend wordt met 'bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats)', dan komt dat volgens CROW-publicatie 381 overeen met circa 500 voertuigbewegingen per etmaal. Dat houdt in dat de huidige planologische mogelijkheden kunnen leiden tot een verkeersgeneratie die aanmerkelijk hoger uitvalt dan die van de beoogde nieuwe woningen.

4.11.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Gemeentelijke beleid De gemeente Stichtse Vecht heeft in het 'Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013, deel B: Nota Parkeernormen' (GVVP, vastgesteld door de raad op 29 september 2015) vastgelegd welke parkeernormen gelden. Planspecifiek Volgens het 'Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013, deel B: Nota Parkeernormen' geldt voor het plangebied de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' en 'buitengebied'. In de navolgende tabel staan de parkeernormen en het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de beoogde woningen weergegeven. Soort woning

Categorie

Vrijstaand (incl. bestaande bedrijfswoning) Twee-onder-één-kap

Koop, vrijstaand

Totaal

Koop, tweeonder-één-kap -

Aantal woningen 9

GVVP parkeernorm 2,5

Aantal parkeerplaatsen 22,5

2

2,3

4,6

11

-

27,1

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er in totaal naar boven afgerond 28 parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om de parkeerbehoefte op te lossen. De benodigde parkeerplaatsen worden binnen het plangebied gerealiseerd. Om veilig te stellen dat blijvend voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid is hiervoor in de Algemene regels een regeling opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het aspect parkeren geen belemmeringen veroorzaakt voor het voorliggende initiatief.

47

4.12 Duurzaamheid De wettelijke eisen voor energiezuinigheid en milieu in het Bouwbesluit hebben betrekking op thermische isolatie, de energieprestatie (BENG) en milieuprestatie (MPG). Aanvullend stellen ook provincie en gemeente eisen aan duurzaamheid. Zo stimuleert de rijksoverheid duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden. De gemeente heeft haar beleid omtrent duurzaamheid vastgelegd in de 'Woonvisie 2017-2022' (en de op 2 juli 2019 door de gemeenteraad vastgestelde actualisatie daarvan), in het beleidsplan ‘Stichtse Vecht op weg naar nieuwe energie’ en in de 'Routekaart Klimaatneutraal 2030'. De gemeente Stichtse Vecht stimuleert samen met inwoners, bedrijven en organisaties duurzame ontwikkeling. De 'Routekaart Klimaatneutraal 2030' beschrijft wat de doelstelling Klimaatneutraal in 2030 betekent en welke keuzes noodzakelijk zijn om dit te bereiken. Het is van belang om de CO2-uitstoot te beperken, om zodoende klimaatverandering tegen te gaan.

Dit kan door de energiehuishouding in nieuwe woningen te verduurzamen en zo veel mogelijk duurzame energie te produceren. Het beleidsuitgangspunt is dat nieuwe woningen Nul-Op-Meter (NOM) en zonder aardgasaansluiting worden gebouwd. Daarnaast streeft de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen naar gemiddeld GPR 8 of hoger op de thema’s milieu, gezondheid en gebruikskwaliteit en naar GPR 8 of hoger voor het thema toekomstwaarde (generatiebestendig bouwen) en naar GPR 10 of hoger voor energie. De provincie Utrecht heeft de ambitie dat er jaarlijks 10.000 woningen worden gebouwd, op een duurzame, toekomstbestendige manier. Om deze ambitie te behalen, moet er veel veranderen in de manier waarop er gebouwd wordt, de materialen die worden gebruikt en klimaatadaptief bouwen. Afspraken hierover zijn vastgelegd in het Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (maart 2022). Planspecifiek Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt in de planvorming. De woningen worden dan ook gasloos uitgevoerd. Bij de verdere uitwerkingen wordt bezien welke duurzaamheidsmaatregelen hier getroffen kunnen worden, rekening houdend met de ambities uit de Actualisatie Woonvisie 2017-2023 en van de Routekaart Klimaatneutraal 2030.

Daarnaast worden de uitgangpunten van het ambitieniveau 'goud' van het Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht al zoveel mogelijk in de verdere uitwerking van het plan betrokken.

48

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 3 de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

x x x x x x x

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

49

5.4 Wijze van bestemmen Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Groen De openbare groene delen van het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemmingen zijn groen- en speelvoorzieningen en in- en uitritten toegelaten. Tevens zijn ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - rosarium' een rosarium/collectieve nutskas en een moes/bloementuin toegestaan, waarbij ten behoeve van dit rosarium ook bebouwing is toegelaten. Tevens is een zone aan de zuidzijde aangeduid met 'specifieke vorm van groen - prieel' waar één prieel is toegestaan.

De bestaande houtwal is als zodanig aangeduid; deze dient in stand te worden gehouden, al zijn wel beperkte doorsnijdingen mogelijk. Voorts zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, waaronder ook een toegangspoort. Het plan voorziet in een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders voor het realiseren van parkeervoorzieningen, als dat noodzakelijk is in verband met de verkeersveiligheid en als sprake is van een ruimtelijke noodzaak. Artikel 4 Verkeer - Verblijfgebied Deze bestemming heeft betrekking op wegen, paden en pleinen binnen het plangebied. Deze gronden zijn tevens bestemd voor parkeervoorzieningen en stallingsruimte voor fietsen. Er is een aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen, voor een locatie waar een (bestaand) vrijstaand bijbehorend bouwwerk is toegelaten waarmee afgeweken wordt van de maatvoering en waarbij een eis wordt gesteld aan de nokrichting. Verder mogen op deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' moeten de bestaande watertoren en schoorsteen in stand worden gehouden. Met het oog op de instandhouding van een afschermende haag met een minimale hoogte van 3 m, is aan de oostzijde van het plangebied de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - groen' opgenomen.

Artikel 5 Water De bestaande watergangen aan de rand van het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en beheer van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden in de vorm van water en waterlopen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Artikel 6 Wonen De woonpercelen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Naast de woonfunctie zijn beroep aan huis en Bed & Breakfast toegelaten. Hiervoor gelden specifieke gebruiksregels. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd, waarbij het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Per bouwvlak is één woning toegestaan, tenzij op de verbeelding het aantal wooneenheden in een bouwvlak is aangegeven. Verder zijn de maximum goot- en bouwhoogte aangegeven.

50

Daarnaast zijn bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde toegelaten, waarvoor de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden gelden. Voor de bestaande bijbehorende bouwwerken bij de voormalige bedrijfswoning is een specifieke regeling opgenomen. Deze zijn om die reden voorzien van de aanduiding 'bijgebouwen'. Met het oog op het beperken van het bebouwd gebied is voor noordelijke delen van het plangebied de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' opgenomen. Daarmee is bepaald dat ter plaatse geen bijbehorende bouwwerken en geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gerealiseerd mogen worden en dat deze gronden niet aangemerkt worden als erf zoals bedoeld in artikel 1 bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht. Daarmee zijn hier ook geen vergunningsvrije bouwwerken e.d. toegestaan. Ook is een zone aangeduid met 'bijgebouwen uitgesloten', waar geen bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Tevens is aan de oostzijde is een zone aangeduid met ‘specifieke vorm van wonen - groen', met het oog op de in stand te houden afscherming met een minimale hoogte van 3 m. Voorts is een stelsel van nadere eisen opgenomen met betrekking tot de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Daarnaast is er een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders ten aanzien van het gezamenlijk grondoppervlak van bijbehorende bouwwerken.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die toeziet op het instandhouden van de op de verbeelding aangeduide ‘houtwal', een en ander met in achtneming van het bepaalde in artikel 3 lid 1 sub g. Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie, landschap en natuur De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie, landschap en natuur' ziet toe op het behoud, herstel, beheer en de versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden, natuur- en landschapswaarden in de vorm van bebouwde en onbebouwde structuren, elementen, systemen, patronen en zichtlijnen. Artikel 8 Waterstaat - Waterkering Een zone evenwijdig aan de Vecht is voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', ter bescherming van de waterkering. Hierbij is aangesloten bij de in de gemeente gebruikelijke regeling. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 9 Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 10 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op bestaande en afwijkende maatvoeringen en ondergronds bouwen.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels Hierin is een regeling voor het parkeren opgenomen, waarmee veiliggesteld is dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het aspect 'beeldkwaliteit'. Bepaald is dat het oprichten van bouwwerken en het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' uitsluitend is toegestaan indien uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de beeldkwaliteitsrichtlijnen van de notitie 'Een BuitenTuinderij', met een verwijzing naar bijlage 1 bij de toelichting. Artikel 12 Algemene aanduidingsregels Het plangebied is onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. Hiertoe zijn de gronden voorzien van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om – onder voorwaarden – af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.

51

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om bestemmingsgrenzen te wijzigen. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 15 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Artikel 16 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen met de naam van het plan.

52

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

x

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

x

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

x

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek In het kader van dit bestemmingsplan is met de gemeente Stichtse Vecht een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd. Hierbij is ook op hoofdlijnen onderzocht of het plan financieel uitvoerbaar is. Geconcludeerd is dat het plan financieel uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

53

6.2.2 Participatie Overleg met de directe buren van het perceel Sinds de planvorming heeft de initiatiefnemer contact gezocht en gehouden met de directe buren van het perceel Zandpad 41. Verschillende opéénvolgende versies van het plan zijn met hen gedeeld, en een groot deel van de opmerkingen van de directe buren heeft geleid tot aanpassingen in de planopzet. Deze aanpassingen betroffen met name: a. b. c. d.

de bestemming 'Groen' aan de westzijde van het plan; een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' aan de noordzijde van het plan'; de exacte positie en goot- en nokhoogte van het bouwvlak aan de oostzijde van het plan nabij huisnummer 40; de exacte positie en goot- en nokhoogte van het bouwvlak aan de zuidwestzijde van het plan nabij huisnummer 43.

Informatieavond Op 15 november 2021 is er een informatieavond georganiseerd, waarvoor omwonenden van 19openheid omliggende huisadressen (nrs. 31 t/m 134) waren uitgenodigd. Deze avond werd goed bezocht. Tijdens deze bijeenkomst is er uitgebreid ingegaan op:

x x x x x x x x x x

de voorgeschiedenis (sinds 2017) van de planvorming;

x

de planprocedure.

het gemeentelijke beleidskader; het vooroverlegplan uit 2021 en de voorwaarden die B&W daarop hebben meegegeven; de inspiratie voor het plan; de uitgangspunten voor het –inmiddels aangepaste– plan; de hoofdopzet van het plan; de bestaande kwaliteiten van het gebied die behouden blijven; de ontsluiting; de verhouding privaat/collectief; de beeldkwaliteit per sfeergebied: architectuur van de woningen, groenstructuur en verhardingstypes;

Er zijn diverse vragen gesteld. Deze vragen, plus de antwoorden daarop, zijn verzameld in een ‘FAQ’-lijst die enkele dagen na de informatiebijeenkomst gemaild is naar alle aanwezigen en naar niet-aanwezigen die aangegeven hadden graag per mail op de hoogte gehouden te willen worden. Deze FAQ-lijst is gevoegd als bijlagen bij toelichting bijlage 10. Vechtplassencommissie Verder heeft er in 2021 en begin 2022 meerdere keren overleg met de Vechtplassencommissie plaats gevonden. Dit heeft ten opzichte van het eerder ingediende vooroverlegplan geleid tot diverse aanpassingen in de hoofdopzet van het plan en tot een planvisie die afgestemd is op het 'Vechts bouwen', zoals beschreven in toelichting paragraaf 2.3.

6.2.3 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro van 11 juli 2022 tot en met 1 september 2022 voorgelegd aan de vooroverlegpartners. Daarbij gaat het om: provincie Utrecht, Waternet (AGV), Gasunie en de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) In de bijgevoegde 'Nota vooroverleg' (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 8.) zijn de vooroverlegreacties samengevat en afzonderlijk beantwoord. Daarbij is aangegeven of de reactie leidt tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Tevens zijn in de nota ambtshalve aanpassingen opgenomen.

54

6.2.4 Verslag zienswijzen Eventuele zienswijzen worden in de voorliggende paragraaf of in een separate bijlage samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

55

Regels

Inhoudsopgave 1 Inleidende regels ..................................................................................................................................... 4 Artikel 1 Begrippen ................................................................................................................................................... 4 Artikel 2 Wijze van meten ....................................................................................................................................... 11

2 Bestemmingsregels ............................................................................................................................... 13 Artikel 3 Groen ........................................................................................................................................................ 13 Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied .......................................................................................................................... 15 Artikel 5 Water ........................................................................................................................................................ 16 Artikel 6 Wonen ...................................................................................................................................................... 17 Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie, landschap en natuur ....................................................................................... 21 Artikel 8 Waterstaat - Waterkering ......................................................................................................................... 23

3 Algemene regels .................................................................................................................................... 25 Artikel 9 Anti-dubbeltelregel ................................................................................................................................... 25 Artikel 10 Algemene bouwregels ............................................................................................................................ 25 Artikel 11 Algemene gebruiksregels ........................................................................................................................ 26 Artikel 12 Algemene aanduidingsregels .................................................................................................................. 27 Artikel 13 Algemene afwijkingsregels ..................................................................................................................... 27 Artikel 14 Algemene wijzigingsregels ...................................................................................................................... 27

4 Overgangs- en slotregels ....................................................................................................................... 28 Artikel 15 Overgangsrecht....................................................................................................................................... 28 Artikel 16 Slotregel .................................................................................................................................................. 28

3

1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 Plan het bestemmingsplan ‘Zandpad 41, Maarssen ' met identificatienummer NL.IMRO.1904.BPZandpad41OW01 van de gemeente Stichtse Vecht.

1.2 Bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en bijlagen.

1.3 Verbeelding: de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Zandpad 41, Maarssen’ bestaande uit het blad met het nummer NL.IMRO.1904.BPZandpad41-OW01 met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

1.4 Aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 Aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 Achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

1.7 Afhankelijke woonruimte: een onderdeel van het hoofdgebouw of een bijbehorend bouwwerk bij een woning waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van zorg gehuisvest is.

1.8 Antennedrager: antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

1.9 Antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

4

1.10 Bebouwing: één of meer bouwwerken.

1.11 Bebouwingspercentage: het percentage van de oppervlakte van het bouwvlak dat op grond van de regels en/of verbeelding mag worden bebouwd.

1.12 Bed and breakfast: een activiteit ondergeschikt aan een woning die gerund wordt door de eigenaren tevens bewoners van de betreffende woning, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van kortdurend toeristisch nachtverblijf in combinatie met het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten.

1.13 Bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

1.14 Bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.15 Beroep aan huis: een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.16 Bestaande situatie a.

b.

bij bebouwing: een legaal bouwwerk dat op het moment van ter inzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van de ter inzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders bepaald; bij gebruik: het legale gebruik dat bestaat op het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, danwel nadien kan worden gebruikt krachtens een verleende vergunning, tenzij in de regels anders bepaald.

1.17 Bevoegd gezag: bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.18 Bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

5

1.19 Bouwen: het plaatsen, slopen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.20 Bouwgrens: de grens van een bebouwbaar gebied.

1.21 Bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw, begrensd door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen met uitsluiting van een onderbouw of een zolderverdieping.

1.22 Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.23 Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.24 Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.25 Cultuurhistorische waarde: belang in geschiedkundig opzicht; onder andere met betrekking tot het ontstaan van het gebied, zoals onder meer tot uitdrukking komt in het kavelpatroon, de waterhuishouding, de beplanting en de (voormalige) bebouwing.

1.26 Dakkapel: een constructie ter vergroting van een gebouw, met één of meer ramen, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.27 Dakvoet: laagste punt van een schuin dak.

1.28 Erf: een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

6

1.29 Erfgrens: de grens van een erf;

1.30 Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.31 Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.32 Horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, het bedrijfsmatig verstrekken en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en/of dranken en/of het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie.

1.33 Houtwal: een zone begroeid met bomen en struiken, die een breed lijnvormig element in eenhet landschap vormt.

1.34 Huishouden: één of meer personen die in vast verband samenleven (eventueel met (hun) kinderen) en het samenleven wordt gekenmerkt door continuïteit en onderlinge verbondenheid.

1.35 Kassen: bouwwerken geheel of grotendeels van glas of ander lichtdoorlatend materiaal.

1.36 Kelder: bouwwerk waarvan het merendeel onder de grond is gelegen.

1.37 Kelderkoekoek: een uitgebouwde constructie/ opening van beperkte omvang aan de buitenzijde van de kelderwand die dient voor daglichttoetreding en/of ventilatie van de kelder. Als uitgebouwde bak wordt het ook wel een lichtkolk of vossengat genoemd, een lange doorgaande koekoek ook wel een wolfskuil.

1.38 Kunstwerk: bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

7

1.39 Landschapswaarden of landschappelijke waarden: de aan een gebied toegekende waarde wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van bodem, water, terreinvormen, niet-levende en levende natuur en het menselijk grondgebruik in onderlinge samenhang en wisselwerking.

1.40 Natuurwaarden: de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

1.41 Normaal onderhoud, gebruik en beheer: een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt.

1.42 Omgevingsvergunning: een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).

1.43 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden: omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo.

1.44 Ondergeschikte functie: functie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

1.45 Overig bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.46 Overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1.47 Poeren: een ondersteuning, bedoeld om de krachten uit een bouwwerk over te dragen op de ondergrond (fundering op staal) of op de paalfundering.

1.48 Prieel: een halfopen (tuin)huis of overdekking van een terras.

8

1.49 Prostitutie; het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

1.50 Seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.51 Speelterrein: een terrein dat erop gericht is om in de openlucht speel- en recreatiemogelijkheden te bieden en waarop speelvoorzieningen kunnen worden geplaatst.

1.52 Speelvoorziening: een voorziening, die erop gericht is om in de openlucht speel- en recreatiemogelijkheden te bieden.

1.53 Straatmeubilair: bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen.

1.54 Verbeelding: de analoge en digitale verbeelding van de bestemming(en) bij dit bestemmingsplan.

1.55 Verblijfsgebied: gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

1.56 Voorerf/voorerfgebied: de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn voor de voorgevelrooilijn en die geen onderdeel uitmaken van het achtererfgebied.

1.57 Voorgevellijn: een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens gevormd door de denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw. Bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen.

1.58 Voorgevel/voorkant: de naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een hoofdgebouw of, als het een hoofdgebouw betreft met meer dan één naar het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die architectonisch als de voornaamste gevel kan worden aangemerkt bijvoorbeeld omdat daar de hoofdentree is gelegen.

9

1.59 Vrijstaand: bebouwing waarbij de gebouwen aan beide zijden niet tegen een al dan niet op een ander bouwperceel gelegen gebouw zijn gebouwd.

1.60 Vrijstaande woning: een woning die geheel vrij staat ten opzichte van andere bebouwing.

1.61 Waarden: de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, landschap, natuur en/of ecologie.

1.62 Waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater.

1.63 Weg: een voor het rijverkeer en ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeergelegenheden.

1.64 Wonen: permanent op 1 vaste plek leven.

1.65 Woning: een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting is bedoeld en dient voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, niet zijnde kamerbewoning

1.66 Zijerf: de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn achter de voorgevelrooilijn en vóór de achtergevelrooilijn.

10

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Afstand: de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (bouw)perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

2.2 Bebouwde oppervlakte van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein: buitenwerks boven peil, met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle op een terrein gelegen bouwwerken worden opgeteld.

2.3 Bebouwingspercentage: het percentage van de oppervlakte van het bouwvlak dat op grond van de regels en/of verbeelding mag worden bebouwd.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, (geen gebouw zijnde), met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 Bouwhoogte van een antenne-installatie: a. b.

ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie; ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

2.6 Breedte van een bouwvlak: tussen de twee zijdelingse perceelsgrenzen, gemeten in de grens van het bouwvlak of rooilijn.

2.7 Breedte van een bouwwerk: buitenwerks en/of het hart van scheidingsmuren en evenwijdig aan de betreffende gevel.

2.8 Dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.9 Diepte van een bouwwerk: (horizontaal) buitenwerks en/of het hart van scheidingsmuren en haaks op de betreffende gevel.

11

2.10 Diepte van een (ondergronds) bouwwerk: (verticaal) vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

2.11 Goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Met dien verstande dat bij een lessenaarsdak het laagste punt van het dak als goothoogte wordt aangemerkt.

2.12 Inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken.

2.13 Maaiveldhoogte: de gemiddelde hoogte van de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

2.14 Ondergeschikte bouwdelen: bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden stoepen, stoeptreden, trappen, funderingen, kelderkoekoeken, erkers, plinten, pilasters, kozijnen, gevel- en kroonlijsten, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt en overige ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 0,5 m bedraagt.

2.15 Oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van bouwwerk.

2.16 Oppervlakte van een overkapping: tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

2.17 Peil: De hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel, waarbij geldt dat: a. b.

c. d.

voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bovenkant van de afgewerkte begane grond vloer van gebouwen minimaal 30 cm boven peil ligt; als de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst of de gronden waar het bouwwerk komt aantoonbaar lager liggen dan de weg, wordt door burgemeester en wethouders bij aanvang van de werkzaamheden het peil vastgesteld; ter plaatse van water het gemiddeld waterpeil als peil wordt aangehouden; indien de onder a tot en met c genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden, een door of namens burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

12

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

groenvoorzieningen; bermen en beplantingen; recreatief medegebruik; speelvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - rosarium' zijn tevens een rosarium/collectieve kas en een moes-/bloementuin toegestaan; ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - prieel' is tevens een prieel toegestaan; ter plaatse van de aanduiding ‘houtwal' dient de bestaande houtwal in stand te worden gehouden, behoudens ten hoogste één doorsteek per woning ten behoeve van aangrenzende woonpercelen met een maximum breedte van 5 m per doorsteek;

met de daarbij behorende: h. i. j. k. l. m. n. o. p. q.

in- en uitritten; opstelplaatsen voor hulpdiensten; bluswatervoorzieningen; bruggen, dammen en duikers; kunstobjecten en straatmeubilair; voet- en fietspaden; water en watergangen; nutsvoorzieningen; waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging, waaronder bergbezinkbassins; overige functioneel met de bestemming 'Groen' verbonden voorzieningen.

3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen a. b.

c.

Gebouwen mogen niet worden gebouwd; in afwijking op het bepaalde onder a. zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - rosarium' gebouwen toegestaan, met dien verstande dat: 1. de gezamenlijke maximum oppervlakte niet meer bedraagt dan 75 m²; 2. de maximum goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan resp. 3 m en 4,5 m; uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - prieel' is één prieel toegestaan, met dien verstande dat: 1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 25 m²; 2. de maximum bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.

13

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt niet meer dan 8 m; de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt niet meer dan 5 m; de bouwhoogte van nutsvoorzieningen en gemalen bedraagt niet meer dan 3 m; de bouwhoogte van kunstobjecten en straatmeubilair bedraagt niet meer dan 3 m; de bouwhoogte van poeren en poorten bedraagt niet meer dan 4 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 5 m.

3.3 Specifieke gebruiksregels 3.3.1 Strijdig gebruik a.

b.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen: 1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens; 2. het opslaan van gerede en ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan; 3. het opslaan c.q. stallen van gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan; 4. het opslaan of opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op: 1. het opslaan van stoffen die noodzakelijk zijn voor het normale onderhoud van de gronden en de daarbij behorende voorzieningen; 2. het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels 3.4.1 ten behoeve van parkeervoorzieningen Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 ten behoeve van het realiseren van parkeervoorzieningen, met dien verstande dat: a. b.

de parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn in verband met de verkeersveiligheid; er sprake is van een ruimtelijke noodzaak in verband met parkeercongestie.

14

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie en pleinen; parkeervoorzieningen en stallingsruimte voor fietsen; het in stand houden van een afschermende groenvoorzieningen met een hoogte van minimaal 3 m, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - groen'; een bij de bestemming 'Wonen' behorend bijbehorend bouwwerk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen'; ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' dienen een bestaande schoorsteen en een bestaande watertoren in stand te worden gehouden;

met de daarbij horende: f. g. h. i. j. k. l. m. n. o. p.

groenvoorzieningen; in- en uitritten; opstelplaatsen voor hulpdiensten; bluswatervoorzieningen; geluidwerende voorzieningen; kunstobjecten en straatmeubilair; nutsvoorzieningen; duikers en (kunst)werken; oeververbindingen (bruggen); water en waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging, waaronder bergbezinkbassins; overige functioneel met de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ verbonden voorzieningen.

4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' is een vrijstaand bijbehorend bouwwerk toegestaan waarvan de maximum goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan resp. 3 m en 4,5 m en met de nok in oost-westrichting.

4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt niet meer dan 1 m; de bouwhoogte van poeren en poorten niet meer bedraagt dan 4 m; de bouwhoogte van straatmeubilair bedraagt niet meer dan 6 m; de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt niet meer dan 8 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. in afwijking van het bepaalde onder e. is ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de bestaande bouwhoogte toegestaan.

4.3 Specifieke gebruiksregels 4.3.1 Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan een gebruik van gronden ten behoeve van: a.

opslag van materialen en goederen.

15

Artikel 5 Water 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

het behoud, herstel en beheer van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden in de vorm van water en waterlopen;

met de daarbij horende: b. c. d.

bruggen, sluizen, waterhuishoudkundige voorzieningen, beschoeiingen en overige kunstwerken; kruisende wegen en paden; overige functioneel met de bestemming 'Water' verbonden voorzieningen.

5.2 Bouwregels 5.2.1 Gebouwen Gebouwen mogen niet worden gebouwd.

5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.

de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 2 m.

16

Artikel 6 Wonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c.

wonen; beroep aan huis en Bed and breakfast; het in stand houden van een afschermende groenvoorzieningen met een hoogte van minimaal 3 m, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen - groen';

met daarbij horende: d. e. f. g. h. i. j. k.

overige bouwwerken; erven en terreinen; groenvoorzieningen en water; in- en uitritten; wegen en paden; parkeervoorzieningen en straatmeubilair; nutsvoorzieningen; overige functioneel met de bestemming ‘Wonen’ verbonden voorzieningen.

6.2 Bouwregels 6.2.1 Hoofdgebouwen Op de in artikel 6 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. b. c. d.

hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken; het bouwvlak mag volledig worden bebouwd; het aantal woningen per bouwvlak niet meer bedraagt dan 1, tenzij anders op de verbeelding aangegeven; de goothoogte en de bouwhoogte niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), ‘maximum bouwhoogte (m)’ is aangegeven.

6.2.2 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bouwregels: a. b. c. d. e. f.

g.

bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mogen uitsluitend worden opgericht op het zij- en achtererf; in afwijking van het bepaalde onder a. zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' geen bijbehorende bouwwerken toegestaan; in afwijking van het bepaalde onder a. zijn ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen bijbehorende bouwwerken toegestaan; bijbehorende bouwwerken op het zijerf mogen op niet minder dan 1 m achter de voorgevel worden gebouwd; de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt per bouwperceel niet meer dan 50 m²; de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt per bouwperceel niet meer dan 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning gelegen bestemmingsvlak, buiten het bouwvlak; de goot- en bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt niet meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,30 m.

17

h.

i.

vrijstaande bijbehorende bouwwerken hoger dan 3 m worden voorzien van een schuin dak, met dien verstande dat; 1. de dakvoet niet meer bedraagt dan 3 m; 2. de hoogte van de daknok niet meer bedraagt dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale nokhoogte [m] = (afstand daknok tot naburig erf [m] x 0,47) + 3 m; 3. de nokhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken nooit meer bedraagt dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; in afwijking van het bepaalde onder e t/m h zijn ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' de bestaande bijbehorende bouwwerken toegestaan.

6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. b. c. d.

de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar het openbaar gebied gekeerde voorkant van het hoofdgebouw bedraagt niet meer dan 1 m; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar het openbaar gebied gekeerde voorkant van het hoofdgebouw bedraagt niet meer dan 2 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m; in afwijking van het bepaalde onder a. t/m c. zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

6.3 Nadere eisen 6.3.1 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing: a. b. c. d. e. f.

ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken; ter voorkoming van onevenredige aantasting van de parkeermogelijkheden in de naaste omgeving; ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving; ter waarborging van de verkeersveiligheid; ter waarborging van de sociale veiligheid; ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

6.4 Afwijken van de bouwregels 6.4.1 Vergroten oppervlak bijbehorende bouwwerken Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 2.2 d en e:, met dien verstande dat: a. b.